LOSPRINCIPIOS

REGISTRALES

Gloria Amparo Salvatierra ValdiviaVocal del Tribunal Registral

JOSÉ MANUEL GARCÍA GARCÍA:“Son las notas, caracteres o rasgos básicos que tiene o debe tener un determinado sistema registral”.

RAMÓN ROCA SASTRE Y LUIS ROCA SASTRE MUNCUNILL“Pueden considerarse como el resultado conseguido mediante la sintetización técnica de parte del ordenamiento jurídico sobre la materia, manifestada en una serie de criterios fundamentales, orientaciones esenciales o líneas directrices del sistema inmobiliario registral español”.

CELESTINO CANO TELLO“Son las bases informadoras del derecho hipotecario de un país que pueden inducirse por vía de generalización de las disposiciones concretas de la Ley”.

Se tiende a una orientación positivista dado que varían en cada sistema registral siendo difícil encontrar principios de validez universal.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN. PRINCIPIO DE LEGALIDAD. PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICA. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD. PRINCIPIO DE PRIORIDAD (PREFERENTE Y

EXCLUYENTE). PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN. PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL.

PRINCIPIO DE ROGACIÓNCONCEPTO

Mediante este principio se establece que las inscripciones de los actos y contratos en el Registro no se realizan de oficio, sino que requieren siempre de petición de parte interesada.

Siendo que los actos y contratos se inscriben a instancia del interesado, el procedimiento registral sólo se iniciará a solicitud de éste, nunca a instancia del Registrador.

Principio recogido en el artículo 2011 del C. C. y artículo III del T.P. del R.G.R.P.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN

Excepciones

• Rectificación de oficio.Art. 76 R.G.R.P.

• Hipoteca legal Artículo 1119 C.C.Las hipotecas legales a que se refiere el

artículo 1118 se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador, simultáneamente con los contratos de los cuales emanan. (…).

PRINCIPIO DE ROGACIÓN

Legitimidad¿Quiénes pueden solicitar la inscripción?

Artículo III del Título Preliminar del R.G.R.P.:- Los otorgantes del acto o derecho.- Tercero interesado.

Art. 12 R.G.R.P.:- El Notario tiene interés propio para efectos de la

solicitud de inscripción de los instrumentos que ante él se otorguen. Esta facultad puede ser ejercida a través de sus dependientes debidamente acreditados.

Normas concordantes con el artículo 51.1 de la Ley N° 27444, y con el artículo VI del Título Preliminar del C. C.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN

Presentante

Es la persona que formula la solicitud de inscripción.

El Art. III T.P. del R.G.R.P. establece una presunción legal:

El presentante actúa en representación del adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripción que se solicita, salvo que haya indicado en la solicitud de inscripción que actúa en interés de persona distinta.

Facultades del presentante:

- Solicitar la inscripción del título.

- Subsanar las observaciones.

- Desistirse de la solicitud de inscripción, o de algunos de los actos rogados (Art. 13 R.G.R.P.).

- Interponer recurso de apelación (Art. 143 R.G.R.P.).

PRINCIPIO DE ROGACIÓN

EN PARTES JUDICIALES

La jurisprudencia del Tribunal Registral estableció que la rogatoria corresponde al juez respectivo, al márgen que el título sea presentado al Registro por el interesado.

La rogatoria se encuentra contenida en el oficio y en la resolución que dispone la inscripción.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN

EN PARTES NOTARIALES: PRESENTACIÓN CAUTIVA Tratándose de títulos presentados en los Registros de Predios y de Mandatos y Poderes:

Sólo el notario ante quien se otorgó la escritura pública puede presentar los títulos, por sí mismo o a través de sus dependientes acreditados, según se establece en la sétima disposición complementaria, transitoria y final del D. Leg. 1049.

ExcepcionalmenteA solicitud y bajo responsabilidad de los otorgantes, los partes notariales podrán ser presentados y tramitados por persona distinta al notario o sus dependientes. En este caso, el notario al expedir el parte deberá consignar en este el nombre completo y número de documento de identidad de la persona que se encargará de la presentación y tramitación de dicho parte así como la procedencia legítima del mismo.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN

ALCANCES DE LA LIMITACIÓN

La limitación sólo se encuentra referida a la presentación del título, por lo que los otorgantes del acto pueden continuar con la tramitación del procedimiento, debiendo para ello el notario entregar la guía de presentación respectiva.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN

Alcance de la rogatoria: actos a inscribir

La rogatoria de inscripción no se limita a los actos expresamente indicados en el formulario de solicitud de inscripción del título, sino que también comprende a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa, según se indica en la última parte del primer párrafo del artículo III del Título Preliminar del R.G.R.P.

Después de la presentación del título:

Desistimiento parcial de la rogatoria: actos separables, y siempre que dicho desistimiento no afecte los elementos esenciales del otro u otros actos inscribibles. Art. 13 del R.G.R.P.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN

Modificación de la rogatoriaEs improcedente.

Ampliación de la rogatoria (Art. 40 R.G.R.P.)

Sólo procede cuando el obstáculo es la falta de inscripción de un acto previo. Cuando exista título incompatible presentado antes de la ampliación de la rogatoria, la ampliación sólo procederá si el instrumento inscribible que contiene el acto previo ha sido otorgado con anterioridad a la rogatoria inicial. Si no existiese título incompatible antes de la ampliación de la rogatoria, ésta procederá aún cuando el instrumento que da mérito a la inscripción no preexista a la fecha de la rogatoria inicial.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN

REQUISITOS DEL DESISTIMIENTO

El presentante del título. Mediante escrito con firma legalizada por Notario o por

funcionario autorizado. Mientras no se hubiere efectuado la inscripción

correspondiente. Presentante Notario: no requerirá legalización de firma. Judicial: sólo podrá desistirse la persona a cuyo favor se ha

expedido la resolución judicial, salvo que el presentante haya indicado en la solicitud de inscripción que actúa en interés de persona distinta, en cuyo caso sólo procederá el desistimiento a solicitud de ésta. Si el Juez deja sin efecto la resolución en cualquier momento antes de la inscripción, el Registrador dará por concluido el procedimiento registral tachando el título.

El desistimiento puede ser total o parcial.

CÓDIGO CIVIL ARTÍCULO 2011I PÁRRAFO

El registrador califica: La legalidad de los documentos en cuya virtud se

solicita la inscripción. La capacidad de los otorgantes. La validez del acto.

Respecto de: Lo que resulta de ellos. De sus antecedentes. De los asientos de los registros públicos.

ART. V DEL TITULO PRELIMINAR DEL R.G.R.P.

La calificación comprende: Verificación del cumplimiento de las formalidades propias

del título. Capacidad de los otorgantes. La validez del acto. Verificación de obstáculos que emanen de la partida

registral. Condición de inscribible del acto o derecho.

La calificación se realiza sobre: Titulo presentado. Partida o partidas vinculadas. Complementariamente: antecedentes del Registro.

ART. 32 R.G.R.P. ALCANCES DE LA CALIFICACIÓN:

a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción.

b) Verificar la existencia de obstáculos en la partida registral, así como de títulos pendientes relativos a la misma que puedan impedir temporal o definitivamente la inscripción.

c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la formalidad del título en el que éste consta y la de los demás documentos presentados.

d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas.

e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o Notario que autorice o certifique el título.

f) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del título, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripción y complementariamente de sus respectivos antecedentes; así como de las partidas del Registro Personal, Registro de Testamentos y Registro de Sucesiones Intestadas debiendo limitarse a la verificación de los actos que son objeto de inscripción en ellos.

g) Verificar la representación invocada por los otorgantes.

h) Efectuar la búsqueda de los datos en los índices y partidas registrales respectivos.

i) Rectificar de oficio o disponer la rectificación de los asientos registrales donde haya advertido la existencia de errores materiales o de concepto que pudieran generar la denegatoria de inscripción del título objeto de calificación.

Código Civil Artículo 2011 - II Párrafo

Cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción: El Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.

Art. 32 R.G.R.P. (PENÚLTIMO PÁRRAFO)

En los casos de resoluciones judiciales que contengan mandatos de inscripción o de anotaciones preventivas, el Registrador y el Tribunal Registral se sujetarán a lo dispuesto por el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil.

“El Registrador no debe calificar el fundamento o adecuación a la ley del contenido de la resolución judicial. Conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, el Registrador está autorizado para solicitar aclaración o información adicional al Juez, cuando advierte el carácter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del título con el antecedente registral. Si en respuesta a ello el Juez reitera el mandato de anotación o inscripción mediante una resolución, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser objeto de calificación por parte del Registrador, siendo en estos casos, responsabilidad del magistrado el acceso al Registro del título que contiene el mandato judicial, de lo que deberá dejarse constancia en el asiento registral”.

La limitación en la calificación de los partes judiciales, establecida en el artículo 2011 del Código Civil, y art. 32 R.G.R.P. se refiere a la legalidad y validez del acto.

Subsistiendo la calificación de:- La formalidad del título.- La adecuación con el antecedente registral.- La calidad de inscribible del acto o derecho.

Art. 32 R.G.R.P. (ÚLTIMO PÁRRAFO)

Instrumentos públicos notariales: La función de calificación no comprende la verificación del cumplimiento del notario de identificar a los comparecientes o intervinientes a través del sistema de comparación biométrica de las huellas dactilares, así como verificar las obligaciones del Gerente General o del presidente previstas en la primera disposición complementaria y final del Decreto Supremo Nº 006-2013-JUS.

ARTÍCULO 33 R.G.R.P.

El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para su inscripción, se sujetan, bajo responsabilidad, a las reglas y límites establecidos en dicha norma.

ART. 31 R.G.R.P. ÚLTIMO PÁRRAFO

En el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al registro.

ANTONIO MANZANO SOLANO"No basta, sin embargo cualquier título o documento, sino que además, ha de ser documento público y auténtico. Ésta sería la segunda nota básica del procedimiento registral en nuestro sistema: principio de documentación pública frente al principio de documentación privada. Es insuficiente, pues, que los documentos que contengan derechos inscribibles estén solamente suscritos por los interesados; precisa que en su creación haya intervenido una persona dotada por el Estado de facultades legales para conferirles carácter de públicos y auténticos".

MANZANO SOLANO, Antonio Derecho Registral Inmobiliario, Volumen 11, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Madrid, 1994.

Artículo 2010 C.C.“La inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria”.

Art. lll T.P. del R.G.R.P.Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario.

¿QUÉ ES TITULO?Artículo 7 R.G.R.P.

Se entiende por título para efectos de la inscripción, el documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por sí solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia.

También formarán parte del título los documentos que no fundamentan de manera inmediata y directa la inscripción pero que de manera complementaria coadyuvan a que ésta se realice.

No constituye título inscribible las copias simples de los documentos (…) Art. 43-A: tacha especial.

INSTRUMENTO PÚBLICO

Artículo 9 R.G.R.P. Cuando las inscripciones se realicen en mérito a instrumentos públicos, sólo podrán fundarse en traslados o copias certificadas expedidas por el Notario o funcionario autorizado de la institución que conserve en su poder la matriz, salvo disposición en contrario.

INSTRUMENTO PRIVADO

Artículo 10 R.G.R.P.Cuando por disposición expresa se permita que la inscripción se efectúe en mérito de documentos privados, deberá presentarse el documento original con firmas legalizadas notarialmente, salvo disposición en contrario que establezca formalidad distinta.

Los documentos complementarios a que se contrae el segundo párrafo del Artículo 7, podrán ser presentados en copias legalizadas notarialmente.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVOCONCEPTO

RAMÓN ROCA SASTRE Y LUIS ROCA SASTRE MUNCUNILL“El principio de tracto sucesivo o de continuidad registral consiste en procurar que el historial jurídico de cada finca inmatriculada, respecto de los sucesivos titulares registrales que hayan adquirido el dominio o derechos reales sobre la misma, figuren con plena continuidad ininterrumpida en su encadenamiento de adquisiciones sucesivas, cronológicamente eslabonadas las unas con las otras, de modo que el transferente de hoy sea el adquirente de ayer y que el titular registral actual sea el transferente de mañana”.

Ramón M. Roca Sastre. Derecho Hipotecario, Barcelona. Bosch Casa Editorial S.A. 1995, página 87.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVOCONCEPTO

Este principio nos informa que para que se inscriba un título es necesario que quien dispone del derecho a registrar tenga inscrita su titularidad.

El tracto sucesivo es un principio formal mediante el cual por cada acto inscribible se extiende un asiento, formándose una cadena de asientos por cada acto inscrito.

Se encuentra recogido en el artículo 2015 del Código Civil y en el artículo VI del Título Preliminar del R.G.R.P.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVOTRATAMIENTO LEGISLATIVO

ARTÍCULO 2015 DEL CÓDIGO CIVIL “Ninguna inscripción, salvo la primera se hace sin que

esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane”.

ARTÍCULO VI DEL TÍTULO PRELIMINAR DEL R.G.R.P.“Ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin

que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario”.

 

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Acto previo

Existe semejanza con el tracto sucesivo, ya que mientras éste se refiere a la cadena de titularidades inscritas, el acto previo se encuentra referido a las inscripciones de los actos modificatorios del bien, en el caso del registro de bienes.

En el registro de personas jurídicas, la inscripción del acto previo se encuentra referida a las inscripciones del acto previo y necesario para la inscripción del acto cuya inscripción se solicita.

Se encuentra recogido en el artículo VI del Título Preliminar del R.G.R.P., y en el artículo V del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Tracto abreviado

Tiene lugar cuando no se extiende un asiento por acto, sino que en un asiento de inscripción se incluye más de un acto inscribible. También se le conoce como tracto comprimido.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDADCONCEPTO

JOSÉ MANUEL GARCÍA GARCÍA:

Este principio está relacionado con la necesidad de dar claridad al Registro. A éste sólo deben acceder situaciones jurídicas que estén perfectamente determinadas, porque sólo de ese modo se producirá una plena claridad en los asientos, que es la base de la publicidad registral y del fomento del crédito territorial.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDADCONCEPTO

El principio de especialidad, también llamado de determinación, nos informa que los elementos del acto inscrito deben estar perfectamente determinados, tales como el bien, el titular registral, así como los derechos constituidos sobre dicho bien, para efectos de una adecuada publicidad.

Manifestación

- Folio real: Registro de bienes Muebles e Inmuebles.

- Folio personal: Registro de Personas Naturales y Jurídicas.

Regulado en el art. IV del T.P. del R.G.R.P.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Art. IV del Título Preliminar del R.G.R.P.:

“Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.

En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.

Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida registral”.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

EXCEPCIÓN:

Art. 11 RIRMC.- Principio de especialidad“Por cada contrato de garantía o acto jurídico inscribible en los que se afecten bienes muebles no registrados en un Registro Jurídico de Bienes, se abrirá en el RMC una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquéllos, así como sus modificaciones o cancelaciones.(...)Se podrá abrir una partida en mérito a una medida cautelar que afecte bienes muebles no registrados, cuya finalidad será otorgar preferencia y oponibilidad”.

Definición de publicidad

Sistema de divulgación destinado a hacer cognoscible determinadas situaciones jurídicas para la tutela de los derechos y seguridad del tráfico.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

Artículo 2012 C.C.:Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.

PUBLICIDAD MATERIAL:El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo. OPONIBILIDAD ERGA OMNES.

Art. I del T.P. del R.G.R.P.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

PUBLICIDAD FORMAL:

La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo Registral.

Artículo II del T.P. del R.G.R.P.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

FINES DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

El fin principal es la “seguridad jurídica”, que reconoce 2 vertientes:

1. Seguridad estática (tutela de derechos), por la cual ningún titular de derechos subjetivos puede ser privado de ellos sin su consentimiento.

Se encuentra garantizada por el principio de “legitimación registral” (art. 2013 CC) y por la garantía de “intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme” (art. 3 lit. b de la Ley N°26366).

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

2. Seguridad dinámica (seguridad del tráfico), referida a que el adquirente de un derecho subjetivo no puede ver ineficaz su adquisición en virtud de una causa que no conoció o que no debió conocer al tiempo de llevada a cabo.

Se encuentra garantizada por el principio de oponibilidad (art. 2022 C.C.) y por el principio de fe pública registral (art. 2014 C.C.).

La publicidad formal comprende: La manifestación de las partidas registrales o exhibición de

los títulos que conforman el archivo registral o que se encuentran en trámite de inscripción.

La expedición de los certificados literales de las inscripciones, anotaciones, cancelaciones y copias literales de los documentos que hayan servido para extender los mismos y que obran en el archivo registral.

La expedición de certificados compendiosos.

La información y certificación del contenido de los datos de los índices y del contenido de los asientos de presentación.

No forma parte de la publicidad registral formal la información que de manera gratuita se brinde a través de internet o telefonía móvil.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

LIMITACIONES A LA PUBLICIDAD

El personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro.

II párrafo del art. II del T.P. del R.G.R.P.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

LIMITACIONES A LA PUBLICIDAD

Art. 128 R.G.R.P.: Acceso a la información que afecta el derecho a la intimidad.

La persona responsable del Registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo registral, con excepción de las prohibiciones expresamente establecidas en otras disposiciones.

Cuando la información solicitada afecte el derecho a la intimidad, ésta sólo podrá otorgarse a quienes acrediten legítimo interés, conforme a las disposiciones que establezca la SUNARP.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

CLASES DE CERTIFICADOS1. Literales: copia o impresión de la totalidad o parte de la partida registral, o de los documentos que dieron mérito para extenderlos.2. Compendiosos: extracto, resumen o indicación de determinadas circunstancias del contenido de las partidas registrales.

FUNCIONARIOS AUTORIZADOS Registrador. Certificador o Abogado certificador.

Art. 131 R.G.R.P.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

PREVALENCIA DE LA PARTIDA SOBRE EL CERTIFICADO

“Cuando los certificados a que se refiere este título no sean conformes o acordes, según el caso, con las partidas registrales, se estará a lo que resulte de éstas, sin perjuicio de la responsabilidad que pueda determinarse respecto al Registrador o Certificador debidamente autorizado y demás personas que intervinieron en su expedición”.

Art. 139 R.G.R.P.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

VIGENCIA DEL CERTIFICADO

- Los certificados que extienden las Oficinas Registrales acreditan la existencia o inexistencia de inscripciones o anotaciones preventivas vigentes en el Registro al tiempo de su expedición. - Anotaciones preventivas caducas: dejar constancia y comunicar a la Gerencia.- La existencia de títulos pendientes de inscripción no impide la expedición de un certificado, en cuyo caso éste debe contener la indicación de dicha circunstancia.- Caso de duplicidad: dejar constancia.

Art. 140 R.G.R.P.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Ramón Roca Sastre y Luis Roca Sastre Muncunill

Principio hipotecario en virtud del cual el acto registrable que primeramente ingrese en el Registro de la propiedad se antepone con preferencia excluyente o superioridad de rango a cualquier otro acto registrable que siéndole incompatible o perjudicial, no hubiera sido presentado al Registro o lo hubiera sido con posterioridad, aunque dicho acto fuese de fecha anterior.

PRINCIPIO DE PRIORIDADConclusión

El principio de prioridad es fundamental para el funcionamiento del sistema registral porque mediante dicho principio se determina la preferencia entre los títulos presentados al Registro, principio que queda reflejado en el axioma romano: “Prior in tempore, potior in iure ”. (primero en el tiempo mejor en el derecho).

La prioridad se encuentra determinada por el asiento de presentación, y debe contener:“Fecha, hora, minuto, segundo y fracción de segundo del ingreso del título al Registro”.

Artículo 23 del R.G.R.P. (Contenido del asiento de presentación).

PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Efectos de la prioridad

- La preferencia (prioridad preferente): Tiene lugar frente a títulos compatibles.Regulado en el art. 2016 C.C. y art. IX del T.P. del R.G.R.P.

- La Prevalencia (prioridad excluyente). Tiene lugar frente a títulos incompatibles. Regulado en el art. 2017 C.C. y art. X del T.P. del R.G.R.P.Se produce el cierre del Registro, que puede ser:

* Cierre provisional.

* Cierre definitivo.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Artículo 26 R.G.R.P.:“Títulos pendientes incompatiblesDurante la vigencia del asiento de presentación de un título, no podrá inscribirse ningún otro incompatible con éste.Un título es incompatible con otro ya presentado, cuando la eventual inscripción del primero excluya la del presentado en segundo lugar”.

¿Quién determina la incompatibilidad?

El Registrador.

PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

III PLENO Sesión ordinaria realizada los días 21 y 22 de febrero de 2003. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 05 de junio de 2003.

7.- INCOMPATIBILIDAD Y SUSPENSIÓN DE TÍTULOS“El artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos debe interpretarse en concordancia con los artículos 26 y 29 del mismo reglamento, es decir, en el caso que un título presentado con posterioridad no sea incompatible con uno anterior pendiente de inscripción referente a la misma partida, debe procederse a su calificación y de ser positiva a su inscripción; y en el caso de ser incompatible, debe procederse a la calificación y suspensión del asiento de presentación del título posterior”.

Criterio adoptado en las Resoluciones Nºs 023-2003-SUNARP-TR-L del 17 de enero de 2003 y Nº 083-2003-SUNARP-TR-L del 13 de febrero de 2003.

PRINCIPIO DE PRIORIDADSUSPENSIÓN DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Finalidad: Evitar perjuicios.

Ejemplos:

- Título pendiente incompatible.

- Bloqueo vigente.

- Reconstrucción de partida o de título archivado.

- Otros

EFECTOS RETROPRIORITARIOS DE LAS ANOTACIONES

PREVENTIVAS.

Reservan prioridad al acto definitivo que cautelan.

Ejemplos: Demanda, sentencia, etc.

Cuando se inscriba el acto definitivo, los efectos se retrotraerán a la fecha y hora del asiento de presentación de la anotación preventiva.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓNCONCEPTO

Es aquel que establece la presunción relativa de exactitud del contenido del asiento registral, mientras no sea rectificado o invalidado por el Poder Judicial.

Sustento:

- La calificación registral.

- Garantía de intangibilidad del contenido de los asientos registrales. Ley 26366.

Efectos

- Presunción de exactitud de asientos registrales.

- Legitimación del titular registral.

ARTÍCULO 2013 C.C.

Principio de legitimaciónEl contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.

VII. T.P. R.G.R.P. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.

Establece una presunción iuris tantum. Inversión de la carga de la prueba. Legitima al titular registral. El derecho inscrito se extiende en los

términos del asiento registral. La legitimación se limita al asiento, no

comprende al título archivado que le dio origen.

PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRALCONCEPTO

Principio fundamental del sistema registral ya que permite la protección del tercero de buena fe que confiado en la información que proporciona el registro contrata a título oneroso e inscribe su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el título de su transferente.

PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

TRATAMIENTO LEGISLATIVO

• Artículo 2014 C.C.(…) por virtud de causas que no consten en los registros públicos.

• Vlll del T.P. del R.G.R.P. (…) siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales.

PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

FUNDAMENTO DEL PRINCIPIO

Asegurar el tráfico patrimonial, protegiendo las adquisiciones efectuadas por terceros adquirentes confiados en el contenido del Registro.Esta protección supone que el verdadero titular quede privado de su derecho en beneficio de aquel que adquirió de quien parecía titular pero no lo era.

PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

TERCERO REGISTRAL

Ramón Roca Sastre y Luis Roca Sastre Muncunill

Es el tercer adquirente por negocio jurídico del dominio de inmuebles o derechos reales limitados sobre los mismos , que en función del registro inexacto es mantenido en su adquisición por la fe pública registral, siempre que concurran los demás requisitos exigidos por la ley para tal protección.

PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

TERCERO REGISTRAL

Aquel que resulta protegido por el ordenamiento jurídico en el sentido de mantener su derecho inscrito en el Registro aunque el de su transferente sea anulado, rescindido o resuelto en mérito a causas que no constaban en el Registro.

PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

REQUISITOS PARA SER TERCERO REGISTRAL

Adquisición de buena fe.

A título oneroso.

De quien aparece inscrito en el Registro con facultades para otorgar el derecho adquirido.

Que la causa que origina la nulidad, rescisión o anulación del derecho del transferente no se desprenda del Registro.

Que inscriba su adquisición.

PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

1. ADQUISICIÓN DE BUENA FE• Aspectos de la buena fe:

- Positivo.- Negativo.Conforme al Art. 2014 se recoge el aspecto negativo. “La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”.

• Momento en el que debe presentarse la buena fe:- Al momento de la adquisición.- Debe mantenerse hasta el momento de la inscripción.

PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

2. ADQUISICIÓN A TÍTULO ONEROSO

• Exp. Motivos C.C.: Se excluyen expresamente las transferencias a

título gratuito por estimarse que el adquirente en ellas debe tener la misma protección que su transferente.

• Razón de la onerosidad: El adquirente experimenta disminución en su patrimonio.

PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

3. ADQUISICIÓN DE QUIEN APARECE INSCRITO EN EL REGISTRO CON FACULTADES PARA OTORGAR EL DERECHO ADQUIRIDO, Y

4. QUE NO SE DESPRENDAN DEL REGISTRO CAUSAS DE NULIDAD, RESCISIÓN O RESOLUCIÓN DE TAL DERECHO.

Sustento de estos requisitos: • La confianza respecto de la validez del derecho

inscrito.• Principio de legitimación y publicidad jurídica del

Registro.

PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

¿QUÉ SIGNIFICA QUE NO CONSTE EN LOS REGISTROS PÚBLICOS?

- Que no conste en los asientos de inscripción.

- Que no conste ni en los asientos de inscripción ni en los títulos archivados que les dieron origen.

PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

5. QUE INSCRIBA SU ADQUISICIÓN

Para que la adquisición efectuada por el

tercero se torne en inatacable se requiere la incorporación del derecho al Registro.

PRECEDENTES DE OBSERVANCIA

OBLIGATORIA SOBRE PRINCIPIOS

REGISTRALES

VALORACIÓN JUDICIAL DE LA MINUTAVALORACIÓN JUDICIAL DE LA MINUTA

“Valorada la autenticidad y la fecha de la minuta en la sentencia que ordena el otorgamiento de escritura pública, la minuta tiene plena validez y no puede ser cuestionada registralmente, al tratarse de aspectos vinculados a la propia decisión judicial”.

Criterio adoptado en la Resolución Nº 276-2002-ORLC/TR del 30 de mayo 2002, publicada el 15 de junio de 2002.

I PLENO

IDENTIFICACIÓN DE LA PERSONAIDENTIFICACIÓN DE LA PERSONA

“El nombre no constituye sino una de las vertientes de la identidad personal, la que se refiere a los signos distintivos que permiten individualizar a la persona y que se complementa con otros elementos, siendo que la evaluación de las discrepancias en el nombre debe fundamentarse en una apreciación conjunta de los elementos obrantes en el registro y los instrumentos públicos aportados por los solicitantes, que a través de distintos factores de conexión permitan colegir en forma indubitable que se trata de la misma persona”.

Criterio adoptado en la Resolución N° 019-2002-ORLC/TR del 17 de enero de 2002, publicada el 3 de febrero de 2002.

II PLENO

TRANSFERENCIA DE INMUEBLE GRAVADOTRANSFERENCIA DE INMUEBLE GRAVADO

“Resulta procedente inscribir la transferencia de un inmueble afectado con medidas cautelares de embargos, aun cuando en el contrato de compraventa no se haya hecho referencia a todos los gravámenes que contiene la partida registral respectiva, pues de conformidad con lo prescrito en el artículo 2012° del Código Civil se presume, sin admitir prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento de las inscripciones”.

Criterio adoptado en la Resolución N° 007-2002-ORLC/TR del 9 de enero de 2002, publicada el 11 de febrero de 2002.

II PLENO

INCOMPATIBILIDAD Y SUSPENSIÓN DE INCOMPATIBILIDAD Y SUSPENSIÓN DE TÍTULOSTÍTULOS

“El artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos debe interpretarse en concordancia con los artículos 26 y 29 del mismo reglamento, es decir, en el caso que un título presentado con posterioridad no sea incompatible con uno anterior pendiente de inscripción referente a la misma partida, debe procederse a su calificación y de ser positiva a su inscripción; y en el caso de ser incompatible, debe procederse a la calificación y suspensión del asiento de presentación del título posterior”.

Criterio adoptado en las Resoluciones N° 023-2003-SUNARP-TR-L del 17 de enero de 2003 y Nº 083-2003-SUNARP-TR-L del 13 de febrero de 2003.

III PLENO

  

CALIFICACIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALESCALIFICACIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES“El Registrador no debe calificar el fundamento o adecuación a la ley del contenido de la resolución judicial. Conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, el Registrador está autorizado para solicitar aclaración o información adicional al Juez, cuando advierte el carácter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del título con el antecedente registral. Si en respuesta a ello el Juez reitera el mandato de anotación o inscripción mediante una resolución, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser objeto de calificación por parte del Registrador, siendo en estos casos, responsabilidad del magistrado el acceso al Registro del título que contiene el mandato judicial, de lo que deberá dejarse constancia en el asiento registral”.Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 030-2003-SUNARP-TR-L del 23 de enero de 2003 y Nº 216-2003-SUNARP/TR del 04 de abril de 2003.

V PLENO

VERIFICACIÓN DEL ESTADO CIVILVERIFICACIÓN DEL ESTADO CIVIL

“Si existe adecuación entre el título presentado y la partida registral, con relación al estado civil de los intervinientes, no procederá que el Registrador deniegue la inscripción sobre la base de información obrante en otros registros, en los que se consigne un estado civil distinto”.

Criterio adoptado en la Resolución Nº 409-2004-SUNARP-TR-L del 2 de julio de 2004.

VIII PLENO

APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 62 DEL REGLAMENTO APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 62 DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOSGENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS“Advertida la existencia de duplicidad de partidas y aun cuando no se hayan extendido las anotaciones que la publiciten, el Registrador deberá calificar y en su caso inscribir el título, sin perjuicio de proceder conforme a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 57 del Reglamento General de los Registros Públicos.En consecuencia, no procede denegar la inscripción sustentándose en la existencia de duplicidad, cuando aún no se ha dispuesto el cierre conforme al procedimiento previsto en el Reglamento General de los Registros Públicos”.

Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 528-2003-SUNARP-TR-L del 22 de agosto de 2003, Nº 666-2003-SUNARP-TR-L del 17 de octubre de 2003 y Nº 106-2004-SUNARP-TR-L del 27 de febrero de 2004.

VIII PLENO

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓNPRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

“No procede denegar la inscripción de un título alegando la presunta falsedad de los documentos que originaron una inscripción anterior, en tanto no conste inscrita la nulidad del asiento.”

Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 229-2004-SUNARP-TR-L del 16 de abril de 2004, Nº 185-2004-SUNARP-TR-L del 31 de marzo 2004, Nº 102-2004-SUNARP-TR-L del 20 de febrero de 2004 y Nº 139-2004-SUNARP-TR-L del 11 marzo 2004.

X PLENO

CALIFICACIÓN DE PARTE NOTARIAL CALIFICACIÓN DE PARTE NOTARIAL PROVENIENTE DE UN PROCESO JUDICIAL PROVENIENTE DE UN PROCESO JUDICIAL DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICAPÚBLICA

“La escritura pública otorgada en ejecución de sentencia en el proceso de otorgamiento de escritura pública no constituye título judicial, no resultando aplicables las limitaciones a la calificación contenidas en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil”.

Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 375-2003-SUNARP-TR-L del 20 de junio de 2003, Nº 189-2001-ORLC/TR del 30 de abril de 2001 y Nº 100-1999-ORLC/TR del 12 de abril de 1999.

X PLENO

EMPLAZAMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL EMPLAZAMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL EN LOS PROCEDIMIENTOS DE INSCRIPCIÓN EN LOS PROCEDIMIENTOS DE INSCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIOADQUISITIVA DE DOMINIO“Se encuentra dentro del ámbito de calificación registral del título que contiene la declaración de adquisición de la propiedad mediante prescripción, la evaluación de la adecuación del título presentado con los asientos registrales, lo cual implica verificar que el proceso judicial o el procedimiento notarial haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio se encuentre inscrito; para ello bastará constatar que el referido titular aparezca como demandando o emplazado en el proceso respectivo”.

Criterio sustentado en la Resolución Nº 316-2007-SUNARP-TR-L del 18 de mayo de 2007 y Nº 520-2007-SUNARP-TR-L- del 31 de julio de 2007.

XXVII-XXVIII PLENO

EFECTOS DE SENTENCIA FIRME SOBRE EFECTOS DE SENTENCIA FIRME SOBRE NULIDAD DE ACTO JURÍDICONULIDAD DE ACTO JURÍDICO

“La sentencia firme que declara la nulidad de una transferencia de dominio, cualquiera sea el rubro en que se encuentre inscrita, retrotrae sus efectos a la fecha del asiento de presentación de la anotación de la demanda respectiva, enervando los asientos registrales incompatibles que hubieran sido extendidos luego de la referida anotación, tales como transferencias de propiedad, embargos, hipotecas, etc. En consecuencia, en la expedición de certificados de dominio y de gravámenes no serán considerados dichos asientos enervados”.

Criterio adoptado en la Resolución Nº 136-2007-SUNARP-TR-L del 05 de marzo de 2007.

XXV PLENO

PRECISIÓN DE LOS ALCANCES DE LOS PRECISIÓN DE LOS ALCANCES DE LOS PRECEDENTES SEXTO DEL SEGUNDO PRECEDENTES SEXTO DEL SEGUNDO PLENO Y DÉCIMO OCTAVO DEL DÉCIMO PLENO Y DÉCIMO OCTAVO DEL DÉCIMO PLENOPLENO“La aplicación de los Precedentes de Observancia Obligatoria referidos al nombre y a la identificación del predio aprobados en los Plenos Segundo y Décimo del Tribunal Registral, implican la inscripción del acto rogado, no requiriéndose la rectificación en la partida en la que se extenderá la inscripción ni en otros Registros”.

Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 121-2008-SUNARP-TR-T del 20 de junio de 2008 y Nº 205-2009-SUNARP-TR-L del 13 de febrero de 2009.

L PLENO

LEVANTAMIENTO DE HIPOTECALEVANTAMIENTO DE HIPOTECA

“En aplicación del principio de legitimación, procede la inscripción de la escritura pública de levantamiento de hipoteca otorgada por sólo uno de los cónyuges, cuando la hipoteca se registró a favor de este consignando su estado civil de casado, sin haber consignado el nombre del cónyuge”.

Criterio adoptado en la Resolución Nº 1077-2008-SUNARP-TR-L del 03/10/2008.

  XCIX PLENO

GRACIASGRACIAS