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Agosto 24, 2009 LOS PORTALES S.A. TICKER LPORTAC1 Recomendación de Inversión: Moderada Perfil General de la Empresa Ubicación: José Granda 167, San Isidro, Lima 27. Perú Industria: Hotelera, estacionamientos e inmobiliaria Descripción: La Empresa tiene por objeto dedicarse directamente o por intermedio de sus subsidiarias a toda clase de inversiones y negocios de promoción y desarrollo de negocios inmobiliarios, habilitación urbana, desarrollo, promoción y venta de viviendas. También, pretende dedicarse a la prestación de servicios de administración, promoción, desarrollo y operación de playas de estacionamiento, las cuales se desarrollan por cuenta propia o de terceros; así como la prestación de servicios turísticos, hoteleros y de establecimientos de hospedaje. Productos y Servicios: Servicio de habilitación urbana, servicio de hotelería y servicio de estacionamientos Dirección de Internet: hp://www.losportales.com.pe/ Analistas: Director de Investigación: Mabel Alejo Hito Eduardo Court [email protected] [email protected] Julio César Mena Calderón [email protected] Asesor: Angelo Guisseppe Tio Delgado Jorge Cárdenas Bustios [email protected] [email protected] Los REPORTES BURKENROAD PERÚ son producidos solamente como parte de un programa educativo de la Universidad de Tulane A.B. Freeman School of Business junto con CENTRUM Católica. Los reportes no son una sugerencia de inversión y usted podría no tenerlos en cuenta para sus decisiones de inversión. Usted podría consultar a un inversionista profesional o conducir su propia investigación básica considerando una inversión potencial. Precio de la Acción: (en Miles de Nuevos Soles) 2005 2006 2007 2008 Utilidad Neta (PEN) 1,936 7,728 9,580 5,709 Acciones en Circulación 67,390 67,390 82,259 82,259 Utilidad por Acción (UPA) -0.0006 0.097 0.122 0.069 Valuación (en Miles de Nuevos Soles) 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Flujo de Caja Libre 113,381 33,000 44,549 60,142 81,191 109,608 147,971 VAN 810,373,000 PEN 10.04% Costo de Capital Tasa Libre de Riesgo 2.73% Pasivo no Corriente (PNC) 74.5% PEN Prima de Mercado 5.32% Patrimonio (PAT) 25.4% PEN Tasa Riesgo País 2.57% Beta Apalancado 2.02 Costo del Accionista (re) 16.04% Beta del Sector 0.66 CCPP 10.04%
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1REPORTES FINANCIEROS CENTRUM Católica - Burkenroad Latinoamérica (Perú) - Los Portales S.A. - Agosto 24, 2009
Agosto 24, 2009
LOS PORTALES S.A.TICKER LPORTAC1Recomendación de Inversión: Moderada
Perfil General de la Empresa Ubicación: José Granda 167, San Isidro, Lima 27. PerúIndustria: Hotelera, estacionamientos e inmobiliariaDescripción: La Empresa tiene por objeto dedicarse directamente o por intermedio de sus subsidiarias a toda clase de inversiones y negocios de promoción y desarrollo de negocios inmobiliarios, habilitación urbana, desarrollo, promoción y venta de viviendas. También, pretende dedicarse a la prestación de servicios de administración, promoción, desarrollo y operación de playas de estacionamiento, las cuales se desarrollan por cuenta propia o de terceros; así como la prestación de servicios turísticos, hoteleros y de establecimientos de hospedaje.Productos y Servicios: Servicio de habilitación urbana, servicio de hotelería y servicio de estacionamientosDirección de Internet: http://www.losportales.com.pe/
Analistas: Director de Investigación:Mabel Alejo Hito Eduardo [email protected] [email protected] Julio César Mena Calderó[email protected] Asesor:Angelo Guisseppe Titto Delgado Jorge Cárdenas [email protected] [email protected]
Los REPORTES BURKENROAD PERÚ son producidos solamente como parte de un programa educativo de la Universidad de Tulane A.B. Freeman School of Business junto con CENTRUM Católica. Los reportes no son una sugerencia de inversión y usted podría no tenerlos en cuenta para sus decisiones de inversión. Usted podría consultar a un inversionista profesional o conducir su propia investigación básica considerando una inversión potencial.
Precio de la Acción: (en Miles de Nuevos Soles)2005 2006 2007 2008
Utilidad Neta (PEN) 1,936 7,728 9,580 5,709Acciones en Circulación 67,390 67,390 82,259 82,259Utilidad por Acción (UPA) -0.0006 0.097 0.122 0.069
Valuación (en Miles de Nuevos Soles) 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015Flujo de Caja Libre 113,381 33,000 44,549 60,142 81,191 109,608 147,971VAN 810,373,000 PEN 10.04%
Costo de CapitalTasa Libre de Riesgo 2.73% Pasivo no Corriente (PNC) 74.5% PEN Prima de Mercado 5.32% Patrimonio (PAT) 25.4% PEN Tasa Riesgo País 2.57% Beta Apalancado 2.02Costo del Accionista (re) 16.04% Beta del Sector 0.66CCPP 10.04%
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EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA ACCIÓN
RESUMEN DE INVERSIÓN
TESIS DE INVERSIÓN
Figura 1. Evolución del precio de la Acción.Nota: del Análisis de los Autores
Por el método de Flujo de Caja Libre, se obtuvo un valor actual neto de la empresa de S/. 810,373 (miles de soles). Los flujos se descontaron con una tasa promedio de 10.04% anual, que corresponden a la estimación del Costo de Capital Promedio Ponderado (CCPP).
Para obtener el CCPP, se consideró el costo de la deuda a largo plazo y el costo de patrimonio, considerando un beta de la industria de 2.02. Además, el costo de accionista se obtiene mediante la suma de la tasa libre de riesgo más la prima de mercado (riesgo de mercado) menos la tasa libre de riesgo, dando como resultado un 16.04%.
En el 2008, la Junta Obligatoria Anual de Accionistas aprobó la reorganización simple de la sociedad, la misma que tiene como objetivo transferir del patrimonio de la Empresa a tres bloques patrimoniales (hoteles, playas e inmobiliaria) y aportarlos a cada una de las sociedades subsidiarias preexistentes de la Empresa: Los Portales S.A. Negocios Inmobiliarios S.A.C., Los Portales S.A. Hoteles S.A.C. y Los Portales Estacionamientos S.A.C, lo cual le va a permitir a la empresa enfocarse adecuadamente en la razón de ser de su negocio.
Estos cambios apuntan a aprovechar el gran dinamismo que se está dando en la economía peruana. Las industrias en las que participa tienen un crecimiento interesante. Todo ello, confirma perspectivas positivas, para los próximos períodos, a las que se agregan los proyectos de expansión de la empresa.
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VALUACIÓN La valuación se realizó a través del método de flujo de caja libre: el valor actual neto de la empresa de S/. 810,373 (miles de soles), descontado con un CCPP de 10.04% anual.
La Empresa Los Portales S.A. tiene participación en tres industrias: a) Industria Inmobiliaria, b) Industrias de estacionamientos, y c) Industria Hotelera.
Industria Inmobiliaria
En los últimos años, la industria inmobiliaria ha mostrado un gran dinamismo en la tasa de crecimiento del sector construcción, tal como se pude apreciar en el siguiente gráfico:
Figura 2: Crecimiento del Sector Construcción en el PerúNota: de Banco Central de Reserva del Perú
Este crecimiento se debe a la reactivacion de la demanda interna, producto del crecimiento del PBI del país en los últimos años, así mismo, las entidades financeras han ofrecido mejores condiciones para el acceso a créditos hipotecarios en cuanto a plazos y tasas de interés. Por otra parte, el Gobierno viene impulsando la construcción de viviendas a través de diferentes programas en este rubro, dado que en el Perú existe un déficit de viviendas, sobre todo en los sectores socioeconómicos C y D. Estos factores generan un atractivo negocio para la inversión privada.
Según los reportes de la Superintendencia de Banca y Seguros, a diciembre del 2008, los créditos hipotecarios siguen mostrando gran dinamismo en los últimos años frente al crédito de consumo.
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Figura 3. Comparación de la Tasa de Variación Anual del Sistema Financiero PeruanoNota: de la Superintendencia de Banca y Seguros
Industria Hotelera
La industria hotelera es impulsada directamente por la afluencia del tráfico de turistas, y en los últimos años esta se ha incrementado.
Según un informe del Ministerio de Comercio Exterior y Turismo, en el 2008, arribaron, al Perú, 2,527,630 viajeros internacionales. De ese total, un 98% es considerado visitante extranjero, 79% es turista y 21% excursionista.
Figura 4: Arribos de turistas al Perú (2002 – 2008)Nota: de Mincetur
Este incremento de afluencia turística genera la ocupabilidad hotelera, especialmente en la ciudad de Lima y Cuzco. Por otra parte, el crecimiento de la actividad económica en los últimos años ha tenido un impacto favorable en el segmento corporativo, dado que ha generado operaciones de inversión extranjera en el país.
Industria de Estacionamientos
El incremento en la venta de vehículos nuevos es muy representativo para la industria de estacionamientos. Según la Asociación de Representantes Automotrices del Perú, la venta de vehículos nuevos en Perú aumentó en 81.38% en el período enero diciembre del 2008, sumando 92,539 unidades, frente a las 51,017 unidades vendidas en el mismo período del 2007.
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En base a estas cifras, todo indica que la demanda de estacionamientos seguirá en crecimiento; por otra parte, la construcción de centros comerciales, y departamentos de vivienda incentivan el crecimiento de este servicio.
Los Portales S.A. se constituyó por Escritura Pública el 06 de marzo de 1996 e inició sus actividades en junio de 1996, encontrándose inscrita en la Ficha Nº 126437 y en la Partida Electrónica Nº 11008436 del Registro de Personas Jurídicas de Lima.
La Empresa tiene por objeto dedicarse directamente o por intermedio de sus subsidiarias a toda clase de inversiones y negocios de promoción y desarrollo de negocios inmobiliarios, habilitación urbana, desarrollo, promoción y venta de viviendas. También, pretende dedicarse a la prestación de servicios de administración, promoción, desarrollo y operación de playas de estacionamiento, las cuales se desarrollan por cuenta propia o de terceros; así como la prestación de servicios turísticos, hoteleros y de establecimientos de hospedaje.
El principal inversionista de Los Portales S.A. es el Grupo Raffo, a través de LP Holding S.A. Por acuerdo adoptado por la Junta General de Accionistas del 20 de setiembre de 1999, se fusionó con su subsidiaria Los Portales Consorcio Hotelero S.A. Asimismo, mediante Junta General de Accionistas del 28 de febrero del 2000, se acordó el cambio de razón social de Consorcio Inmobiliario Los Portales S.A. a Los Portales S.A., el mismo que se hizo efectivo a partir del 31 de mayo del año 2000, por acuerdo adoptado por la Junta General de Accionistas del 26 de diciembre de 2005.
Los Portales S.A. aprobó la fusión con la empresa Constructoras ICA Perú S.A., empresa de propiedad de capitales mexicanos vinculados con el Grupo ICA de México. Con fecha 01 de marzo de 2006, Los Portales S.A. absorbió la integridad de los activos y pasivos de la segunda, la misma que se extinguió sin liquidarse; el capital de Los Portales S.A. se incrementó hasta la suma de S/. 82,259,003.00 la Clase “B”, íntegramente suscritas y pagadas de un valor nominal de S/. 1.00 cada una. Al 31 de diciembre del 2008, el capital suscrito y pagado de S/. 82,259,003.00 es de propiedad de 23 inversionistas nacionales y 3 extranjeros, representando la participación de los principales accionistas: LP Holding S.A., empresa peruana, perteneciente al Grupo Raffo con el 77.60%, y las empresas mexicanas, pertenecientes al Grupo ICA de México con el 18.08%. La composición accionaria de Los Portales S.A., al 31 de diciembre del 2008, es la siguiente:
Tabla 1: Distribución de los Accionistas
Nota: de Los Portales
DESCRIPCIÓN DE LA COMPAÑÍA
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El sector construcción y sector inmobiliario han tenido gran crecimiento nacional durante los últimos años, y el mercado se ha fortalecido con empresas grandes dedicadas a este sector; sin embargo, es previsible que seguirán incorporándose nuevos competidores ya sea de capitales nacionales o extranjeros.
La empresa Los Portales cuenta con varias empresas competidoras a nivel nacional, entre las principales tenemos:
Tabla 2: Análisis de los Competidores
Nota: del Análisis de los Autores
Dentro del rubro de estacionamientos, su principal competencia es la empresa Central Parking System Perú que pertenece a Central Parking System, una organización internacional de operación y administración de estacionamientos. Centros Comerciales del Perú, firma propietaria del Jockey Plaza, ha denominado Puerta del Sol, al proyecto del mall que operará en el Cuzco. Este se extenderá sobre un terreno de 57,000 m2 perteneciente al Arzobispado de esa ciudad. Se estimó una inversión de S/. 130 millones y S/. 150 millones, respectivamente, en la construcción e implementación del recinto comercial.
Inversiones Centenario, en el marco de su proceso expansivo, decidió cambiar su estrategia comercial, lo cual implicó una renovación del logo y la ejecución de una agresiva campaña publicitaria que busca un mayor posicionamiento en el mercado.
Para seguir expandiéndose en el rubro de viviendas, Centenario –por intermedio de su subsidiaria Paz Centenario– sumará en el 2009 dos nuevos proyectos al existente en la primera cuadra de la avenida San Martín, en Barranco, esta vez, en los distritos del Rímac y San Miguel. Así mismo, con el impulso de los créditos otorgados por el Fondo MiVivienda, y la reciente reducción del costo de los créditos hipotecarios, probablemente, la empresa se anime a entrar a competir en aquellos programas de la mano con el Estado para no perder el paso ante la desaceleración del boom de la construcción.
Futuros Competidores
La inmobiliaria E&A Real Estate Group invertirá alrededor de US$ 50 millones en el desarrollo del proyecto City Center Quimera, en el distrito de Cerro Colorado en Arequipa. City Center Quimera sería el segundo proyecto
ANÁLISIS DE LOS COMPETIDORES
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de centro empresarial en provincias, pues ya existe un proyecto –de menor envergadura– en Trujillo.
TITANIUM, inmobiliaria chilena controlada por el grupo Bethia y el empresario Abraham Senerman, anunció que si bien estudió terrenos en Lima para la construcción de un rascacielos, recién concretaría su ingreso oficial al mercado local después del 2010.
Inversiones La Rioja es un actor relevante del sector turístico peruano, porque administra el JW Marriott Hotel de Lima. Esta empresa invertirá US$ 40 millones en el proyecto hotelero en el antiguo Monasterio de Los Agustinos, cerca de la Plaza de Armas de Cuzco. El complejo abrirá sus puertas en el segundo semestre del 2010, contará con 144 habitaciones y también será un JW Marriott.
Guillermo Velaochaga Raffo es el Gerente General. Es peruano, abogado, graduado en la Pontificia Universidad Católica, con Maestría en Administración de Negocios en Arthur D. Little, Boston, con especialidad en el área de evaluación de negocios. Director de varias empresas del Grupo Raffo. Trabaja en el Grupo Raffo desde el año 1993 y en Los Portales desde el año 1996.
Wilfredo De Souza Ferreyra Ugarte es el Gerente de Negocios Inmobiliarios. Es peruano, administrador, graduado en la Universidad de Lima con estudios en Administración de Empresas (PADE) en la Escuela de Administración de Negocios - ESAN. Trabaja en Los Portales desde el año 1997.
Luis Gómez Corthorn es el Gerente de Negocios de Hoteles. Es canadiense, graduado en Administración Hotelera de la Universidad de Nevada, Las Vegas - Estados Unidos. Ex Gerente General del Lima Sheraton Hotel. Cuenta con 25 años de experiencia hotelera internacional. Es Gerente General del Hotel Country Club de Lima y trabaja en Los Portales desde el año 1999.
Eduardo Ibarra Rooth es el Gerente de Negocios de Estacionamiento. Es peruano, administrador, graduado en la Universidad de Lima. Trabaja en Los Portales desde el año 2005.
Raúl Salcedo Pachas es el Gerente de Administración y Contabilidad. Es peruano, contador público colegiado, con Maestría en Administración de Empresas en la Universidad del Pacífico. Trabaja en el Grupo Raffo desde el año 1997 y en Los Portales desde el año 2002.
Fernando Gómez Ñato es el Gerente de Finanzas. Es peruano, contador público colegiado, con Maestría en Administración de Empresas en la Universidad en Lima. Trabaja en Los Portales desde el año 2004.
GERENCIA
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Tabla 3. Distribución de los Accionistas
Nota: de Los Portales
Grupo Raffo: principal accionista de Los Portales S.A.; posee el mayor porcentaje de acciones Clase A equivalente al 77.6%, tanto de la empresa LP Holding S.A., así como de las otras empresas del Grupo.
Constructora Ica Perú S.A. CICAPESA de C.V.: luego de la fusión por absorción entre Los Portales S.A. y CICAPESA, se incrementó el capital social de Los Portales S.A. a favor de CICAPESA de CV, mediante la emisión de acciones de clase B que representa el 18.08% del capital social.
En la Junta General de Accionistas que se realizó en marzo del 2008, se aprobó el proyecto de reorganización societaria. El acuerdo contempla la transferencia patrimonial a las sociedades subsidiarias de los negocios inmobiliarios, hoteles y estacionamientos. En la Junta General de Accionistas que se realizó en marzo del 2009, se redujo el valor nominal de una acción de S/ 1.00 a S/ 0.90, con la finalidad de restablecer el equilibrio entre el capital social y el patrimonio neto de la sociedad.
La visita a la empresa Los Portales S.A., ubicada en el distrito de San Isidro de la ciudad de Lima, se realizó el día 06 de mayo del 2009.
La entrevista fue realizada al Gerente de Finanzas, el señor Fernando Gómez Ñato, quien nos brindó el tiempo necesario para la formulación de las preguntas planteadas. El señor Fernández nos describió con bastante detalle aspectos del sector al que pertenece cada una de sus tres divisiones; así mismo, nos brindó importante información de la empresa, proveedores, principales clientes y principales competidores, planes operativos y de inversión, los factores que afectan sus sectores, participación de mercado, estrategias que se están llevando a cabo, y las que se están planificando, así como información referente a las regulaciones gubernamentales y qué planes futuros de inversión se llevarán a cabo.
Uno de los aspectos resaltantes fue el sector inmobiliario, donde el Sr. Fernández nos manifestó que será el sector que más se desarrollará en los próximos años, a través de sus operaciones de habilitación urbana y techo propio. Por otra parte, cabe recalcar que el core business de la empresa Los Portales S.A. es el inmobiliario.
Se detalla un consolidado del Balance General y el Estado de Resultados de Los Portales S.A., desde 1999 hasta el 2008, así como las respectivas proyecciones a 10 años.
ANÁLISIS DE LOS ACCIONISTAS
RESULTADOS FINANCIEROS Y PROYECCIONES
VISITA A LA EMPRESA
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Tabla 4: Balance General (en Miles de Nuevos Soles)
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Ph.D. Eduardo Court Monteverde [email protected] de InvestigaciónReportes Burkenroad PerúCENTRUM - Escuela de Negocios de la Pontificia Universidad Católica del PerúTeléfono: (511) 313 3400
Ph.D. Jorge Guillén [email protected] Burkenroad PerúCENTRUM - Escuela de Negocios de la Pontificia Universidad Católica del PerúTeléfono: (511) 313 3400
Los Reportes Burkenroad Perú son análisis financieros de empresas listadas en la Bolsa de Valores de Lima, y de empresas medianas y pequeñas. Los informes son elaborados por alumnos de CENTRUM Católica, la Escuela de Negocios de la Pontificia Universidad Católica del Perú, bajo la supervisión de profesores del Área de Finanzas, Economía, y Contabilidad de la Escuela.
El Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey (ITESM), el Instituto de Estudios Superiores de Administración de Venezuela (IESA), y la Universidad de los Andes de Colombia, el Instituto Colombiano de Estudios Superiores Incolta de Colombia (ICESI), la Escuela de Postgrado de Administración de Empresas de Ecuador (ESPAE), la Universidad Francisco Marroquín de Guatemala, junto con la Universidad de Tulane, realizan el Programa Burkenroad en Latinoamérica. Este proyecto recibe el apoyo del Fondo de Inversiones Multilaterales del Banco Interamericano de Desarrollo (BID).
Este programa enriquece el capital humano al brindar entrenamiento en técnicas de análisis financiero. A su vez, pretende facilitar el acceso de empresas a fuentes de financiamiento proporcionando información financiera a inversionistas e instituciones del sector.
Los reportes preparados en el marco de este programa evalúan las condiciones financieras y las oportunidades de inversión en empresas. Los reportes financieros de empresas que listan en la Bolsa de Valores son distribuidos a inversionistas nacionales y extranjeros a través de publicaciones y sistemas de información financiera tales como el Infosel Financiero y Finsat, entre otros. Los reportes de las medianas y pequeñas empresas son distribuidos sólo a empresas beneficiarias para su uso en futuras presentaciones privadas a instituciones financieras o inversionistas potenciales. Los planes de inversión y la situación financiera de las empresas analizadas son presentados a la comunidad financiera en un Encuentro Anual. Para más información sobre el Programa Burkenroad Perú, por favor, visite la página web: http://www.centrum.pucp.edu.pe/es/programaburkenroad/
