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Universidad de Costa Rica

Facultad de Derecho

Catedra de Derecho Constitucional

Derecho Constitucional IV

Límites y limitaciones a la propiedad privada en el Derecho

Urbanístico.

Estudiante

Youser Arias Piedra

Profesor

Dr. Oscar González Camacho

II Ciclo - 2015

2

Índice.

Introducción--------------------------------------------------------------------------------------------3

Historia y fundamento de la propiedad privada-------------------------------------------

3

Origen e historia de los límites y limitaciones---------------------------------------------4

Diferenciación entre límites y limitaciones------------------------------------------------------

8

Limites----------------------------------------------------------------------------------------------8

Limitaciones--------------------------------------------------------------------------------------

10

Interés social de la propiedad como legitimante de los límites y limitaciones--------

11

Propiedad privada y derecho urbanístico------------------------------------------------------

14

Límites y limitaciones en el derecho urbanístico actual-------------------------------

16

Análisis de la legitimación de las municipalidades de regular límites y

limitaciones---------------------------------------------------------------------------------------

22

Conclusiones-----------------------------------------------------------------------------------------23

Bibliografía--------------------------------------------------------------------------------------------25

3

Introducción

En el presente trabajo vamos a abarcar los temas de los límites y limitaciones

sobre la propiedad privada con énfasis especial en el derecho urbanístico,

sabemos que este es un tema con gran amplitud y trataremos de abarcarlo de la

manera más amplia posible con el fin de poder dilucidar con mayor exactitud toda

la problemática jurídica que confluye alrededor del tema. Creemos necesario antes

de empezar a realizar el fondo del trabajo, definir de antemano algunos aspectos

que nos pueda ayudar a tener una mejor claridad de lo discutido en el presente

escrito. Queremos iniciar explicando el origen de la propiedad privada y su

fundamento jurisdiccional y social; posteriormente trataremos de abarcar el origen

e historia de los límites y limitaciones a la propiedad y hacerlo específicamente en

cuestiones del derecho urbanístico.

Historia y fundamento de la propiedad privada

El derecho a la propiedad es un derecho de gran antigüedad el cual mediante el

proceso de irradiación del derecho ha llegado a nuestro ordenamiento jurídico, sin

embargo, este derecho ha ido mutando con el tiempo hasta convertirse en lo que

es hoy. El derecho a la propiedad es regulado en nuestra constitución

específicamente en el artículo 45, pero dicha regulación no es original de nuestra

constitución política, sino que el derecho a la propiedad ha existido durante un

gran periodo de tiempo de nuestra civilización, a tal punto que podemos vincularlo

con la antigua Roma.

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Es necesario aclarar que en la Roma antigua el derecho de propiedad podía

considerarse como un derecho absoluto sobre el predio en cuestión y no se

aceptaba injerencia del exterior, era únicamente el propietario el titular de todo

derecho sobre el bien, a tal punto que llego a considerarse una potestad dada por

el orden público de manera negativa, cuando nos referimos a que era dado de

manera negativa queremos decir que el orden público no daba la potestad como

tal al propietario, sino, obligaba a los terceros a abstenerse de cualquier injerencia

sobre la propiedad privada. Iglesias nos expone en su libro algunas ideas de cómo

se consideraba la propiedad privada en el derecho romano antiguo, el cual

establece que se refería a un señorío del propietario sobre la cosa. (Iglesia, 2001)

A este criterio se ha referido el autor ya mencionado estableciendo las condiciones

de la propiedad en la antigua Roma, dice el autor:

En la primera hora fue el poder. Y el poder se proyectó sobre las cosas con

fuerza superior y distinta a la que es propia de la avanzada idea

patrimonialística. El <<yo mando>> precedió a cualquier noción de ejercicio

de un derecho timbrado por la nota económica –absorbente y

decisivamente definidora– de <<patrimonio>> (Iglesias, 2001)

Lo que el autor nos quiere decir en el texto anterior, es, no había derecho en la

antigua Roma que tuviera más peso que el derecho a la propiedad siendo este un

derecho absoluto que se ejercitaba con toda autonomía por parte del propietario,

sin embargo, en los años posteriores este derecho iba a empezar a ser diezmado

por las cuestiones de las limitaciones y limites que nos atañen en este trabajo.

Lo que a nosotros concierne podemos concluir este apartado con la idea de que la

propiedad privada se fundamenta en un principio de libertad de las personas y la

consecuente radiación de esta libertad a todo bien o derecho que fuera de la

persona que es libre, es decir, la propiedad privada no es más que una

representación en el espacio de la libertad que gozaban las personas en la antigua

Roma y en principio esta libertad de disposición es a su vez una limitación a las

potestades de imperio del orden público en cuestión. Consecuentemente, hasta

este punto, podemos decir que cualquier injerencia que tuviese el estado en la

5

propiedad privada sería una injerencia en el ámbito de la libertad y de la privacidad

de la persona, rompiendo así los principios en los que se fundó la civilización

Romana antigua.

Origen e historia de los límites y limitaciones

Nuevamente para poder hablar de los orígenes y la historia de los límites y las

limitaciones a la propiedad privada es necesario remontarse a la antigua Roma, a

pesar de lo que mencionamos en párrafos anteriores sobre la absolutidad de la

propiedad privada en Roma. Sabemos que la propiedad privada en Roma no fue

algo que perduro por mucho tiempo, pues, rápidamente se hizo necesario imponer

algunas limitaciones a este derecho absoluto sobre la propiedad con el fin de

satisfacer las necesidades de los demás dueños.

Cuando se tienen muchas personas que gozan de un poder absoluto sobre algo

se genera rápidamente conflictos entre estas personas, esto debido a que cada

una de las personas tiene un poder absoluto sobre algo y tarde o temprano este

poder absoluto va a entrar en conflicto con el poder absoluto de otra persona,

entonces, nace aquí un conflicto que debemos solucionar ¿si dos personas gozan

de un poder absoluto sobre su respectiva propiedad y estos poderes entran en

conflicto, como podemos dar solución al conflicto sin diezmar el poder de una de

las dos personas?

La pregunta anterior simplemente no tiene una respuesta que pueda satisfacer a

ambas partes, por cuestiones simplemente naturales no se puede satisfacer a dos

personas con intereses opuestos entre sí. Lo que queda entonces es diezmar el

derecho de una persona para satisfacer el derecho de otra persona, pero esto

significaría que estaríamos limitando la propiedad de una de las personas,

efectivamente es aquí donde surgen originalmente los límites y limitaciones a la

propiedad.

Como ya pudimos deducir, era el estado el que debía encargarse de dar solución

a estos conflictos, imponiendo con su poder de imperio las cuestiones necesarias

6

con el fin de suplir las necesidades de cada uno de los habitantes, está claro que

el estado debía, necesariamente, recurrir a la imposición de cargas en contra de

una de las personas en conflicto con el fin de satisfacer la necesidad del otro,

claramente no se le imponía limitaciones al estado de como determinar quién era

la persona que debía sufrir las cargas en cuestión, por lo cual en ese periodo de

tiempo tan temprano se dejaba a criterios de oportunidad el definir quién sería el

que debía sufrir los gravámenes sobre su propiedad.

Posteriormente se fue desarrollando con más certeza las cuestiones de los límites

y limitaciones a la propiedad privada, se empezaron a crear institutos abstractos

con el fin de que todo propietario que se encontrara en los mismos supuestos de

hecho se encontraran obligados a permitir las limitaciones en su propiedad.

Ejemplo de lo anterior seria las servidumbres rusticas que Iglesias define así:

La antigua servidumbre rustica -el paso, el acueducto- es usus, termino

siempre conexo al de potestas, y se adquiere por el usus. En el caso de

servidumbre rustica -la que permite el paso a través de la finca de otro o

bien la conducción de agua desde la finca de otro a la mía-, usus se refiere

al ejercicio de hecho de un poder, y también al poder mismo, una vez

consumada la capio, el asimiento o dominación titulada y definida, por el

manus. (Iglesias, 2001)

Podemos ver en lo que nos menciona el autor uno de los principales límites que

aún se conservan en el derecho contemporáneo, se trata de la servidumbre de

paso o acueducto, estos límites son definidos únicamente a los propietarios

específicos y no necesariamente debe recaer sobre cualquier persona que se

encuentre en condiciones específicas aunque lo pueda hacer, pues, si hay dos

propietarios y uno necesita la servidumbre y se cumplen los presupuestos

entonces el otro propietario debe permitir la servidumbre sobre su propiedad.

Debemos dejar claro que estos límites y limitaciones a la propiedad no constituyen

en si una eliminación a la propiedad del que soporta estos gravámenes, es decir,

la propiedad sigue siendo de la persona que soporta los límites y limitaciones, más

aun este únicamente traspasa lo que se podría considerar un derecho de uso

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sobre propiedad ajena, lo que conlleva es que la persona beneficiaria del graven

no puede ejercer sobre esta como propietario, sino, únicamente como poseedor

de un derecho sobre el bien. Ni en la antigua Roma, ni en el derecho

contemporáneo se acepta que la propiedad se enajene producto de los límites y

limitaciones que se le imponga, y cuando estos gravámenes enajenen ya sea de

manera directa o indirecta se estaría entonces ante una expropiación y no así ante

un límite o una limitación, por lo cual la propiedad deberá ser indemnizada.

Hemos tratado ya el origen de las limitaciones a la propiedad privada, sin

embargo, lo que nos interesa precisamente en este trabajo es tratar el tema de los

límites y limitaciones que tienen como fundamente el interés público, los límites y

limitaciones que hemos tratado hasta aquí tiene como fundamento el goce privado

que las personas tiene sobre su propiedad, empero, sabiendo que nuestra

constitución política en su artículo 45 legitima estos gravámenes sobre la

propiedad en cuestiones de interés público, resulta de interés supremo analizar el

origen de este cambio ideológico que legitima la limitación a la propiedad privada.

Este tema en cuestión lo trataremos con mayor plenitud en las posteriores

páginas, sin embargo, consideramos de vital importancia definir desde este

momento los orígenes que dan una legitimación a los límites y limitaciones que

constituye el interés social, este origen lo podemos encontrar en la Francia

postrevolucionaria con la Declaración de los Derechos del Hombre y del

Ciudadano de 1789, la cual en su artículo 17 establece el interés social de la

limitación a la propiedad privada, sin embargo, en el mismo artículo se sustenta la

hipótesis de una propiedad inviolable, solamente se acepta limitaciones cuando el

interés público así lo necesite.1

Este principio fue recabado en nuestra constitución en el ya mencionado artículo

45, es cual establece la posibilidad de afectar la propiedad privada siempre y

cuando el interés público sea comprobado, dándole nuevamente un carácter

1 Artículo 17: Por ser la propiedad un derecho inviolable y sagrado, nadie puede ser privado de ella,

salvo cuando la necesidad pública, legalmente comprobada, lo exija de modo evidente, y con la

condición de haya una justa y previa indemnización.

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esencial a la propiedad privada y aceptando solo limitaciones de carácter social

con los cuales se pueda satisfacer un interés superior de la colectividad.2

Concluimos así este apartado, queda demostrado que la propiedad privada es un

derecho que se le ha dado a las personas a lo largo de las personas y representa

uno de los pilares más importantes de la libertad del ser humano, impone también

limitaciones al poder público sobre las injerencias que este puede hacer en el

marco de libertades de las cuales gozan todas las personas.

Definimos además el hecho de que la propiedad privada permite el

establecimiento de gravámenes sin que estos represente la enajenación de la

propiedad en cuestión y que estos límites se dieron en un primer momento para

satisfacer interés privados, sin embargo, estos límites y limitaciones fueron

evolucionando con el fin de dar cabida a la afectación por interés social de la

propiedad.

Diferenciación entre límites y limitaciones

Mucho hemos hablado en este trabajo de límites y limitaciones, sin embargo, aun

no queda claro cuál es la diferencia entre estos dos términos, por lo cual

tomaremos este capítulo para definir lo más certeramente estas diferencias y

poder hacer así de mejor compresión al lector este trabajo.

Mucho se ha hablado del tema de los límites y limitaciones a la propiedad privada,

más aun no se ha podido en establecer con claridad las diferencias de estos

términos, la doctrina de derecho público y la jurisprudencia nacional no han podido

hacer una clara distinción de ambos termino, pues, resulta de esencial necesidad

el establecer estas diferencias haciendo uso de lo que se ha establecido en la

doctrina y jurisprudencia, amalgamando estos criterios creemos que podremos

lograr definir de manera clara las diferencias entre ambos términos.2 Artículo 45: La propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés

público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley. En caso de guerra o

conmoción interior, no es indispensable que la indemnización sea previa. Sin embargo, el pago

correspondiente se hará a más tardar dos años después de concluido el estado de emergencia.

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Límites

Los límites han sido definidos por la doctrina como la frontera de la posibilidades

que tiene el propietario con respecto a su propiedad, es decir, como ya hemos

mencionado en páginas anteriores, la propiedad privada no tiene un carácter

absoluto en su aprovechamiento y uso, al menos en el derecho actual la propiedad

se encuentra con limites en su goce y disfrute, por lo cual, un propietario no está

en posibilidad de hacer uso de su propiedad de manera irrestricta, si se le

permitiese hacer estaríamos cayendo en un error de grandes magnitudes, pues, la

propiedad privada se convertiría en un estado soberano en el cual las personas

están legitimadas para hacer lo que quiere con ellas.

La Sala Constitucional se ha referido ya al tema de los límites, establece dicho

órgano jurisdiccional que los derechos fundamentales aceptan límites a su

ejercicio, siendo el derecho a la propiedad, el cual se encuentra consagrado en

nuestra carta magna, no de esos derechos fundamentales que aceptan los límites,

la Sala nos dice que los límites no se imponen por circunstancias específicas, sino

que los límites a la propiedad son intrínsecos al derecho de propiedad,

diferenciándolo así de las limitaciones que si son impuestas por circunstancias

específicas que son de interés regular.3

Es decir, los límites a la propiedad no son más que el sustento de esta, no son

imposiciones específicas dadas por el estado, sino que es requisito esencial para

el eficaz uso de la propiedad privada. No se podría aceptar un derecho a la

propiedad privada que no esté limitado por sí mismo en su contenido y sus

alcances. Claro está, estos límites no son definidos de manera iusnaturalista, sino,

se debe alcanzar una objetivación de estos límites mediante legislación, sin

3 Estos límites se refieren al derecho en sí, es decir, a su contenido específico, de manera tal que la

Constitución al consagrar una libertad pública y remitirla a la ley para su definición, lo hace para

que determine sus alcances. No se trata de restringir la libertad cuyo contenido ya se encuentra

definido por la propia Constitución, sino únicamente de precisar, con normas técnicas, el contenido

de la libertad en cuestión. (Sentencia 4857-94)

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embargo, estas legislaciones van dirigidas hacia todas las personas por igual y no

hace distinciones, se trata de la voluntad del soberano para fijar los límites del

derecho a la propiedad que gozaran todas las personas.

Entonces, los límites a la propiedad privada no significa una injerencia del estado

como tal, sino, es el interés social que impone hacia todas las personas que gocen

de la propiedad privada límites con el fin de que todos los propietarios puedan

gozar de su propiedad sin tener que soportar injerencias indeseadas de parte de

terceros, al limitar las cosas que se puede hacer con la propiedad se está

contribuyendo a legitimar la propiedad privada en cuestión, pues, si se imposibilita

que las personas puedan ejercer de manera irrestricta su propiedad se podría

propiciar que este disfrute sin límites afecte la propiedad de las demás personas,

entonces, podemos decir que estamos antes medidas preventivas para poder

garantizar de la manera más amplia el disfrute de la propiedad privada.

Limitaciones

Distinto es el tema de las limitaciones a la propiedad, no se trata aquí de delimitar

el ámbito de acción que tienen las personas con respecto a su propiedad, sino, se

trata de limitaciones que se le imponen a personas especificas con el fin de

satisfacer una necesidad ulterior de la sociedad, estas limitaciones son las que

realmente regula la constitución en su artículo 45 estableciendo que por interés

público se podrá imponer limitaciones a la propiedad privada, no se trata entonces

de simples fronteras al uso de la propiedad, sino, se trata de limitaciones

concretas que se imponen a personas que se subsumen en un presupuesto de

hecho.

La Sala Constitucional se ha referido también al tema de las limitaciones, la sala

nos menciona que las limitaciones para que sean legitimas deben estar

establecidas en la constitución o al menos esta debe permitir que se impongan por

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la vía legislativa, este último es nuestro caso, el articulo 45 define que se podrán

imponer limitaciones a la propiedad cuando el interés público así lo requiera.4

Entonces, queda claro que las limitaciones y limites si tienen diferenciaciones

importantes, por un lado los limites constituyen el marco en el cual el propietario

puede actuar, estos límites fundamentados en la coexistencia de los derechos

fundamentales de todas las personas, es decir, si permitiéramos el ejercicio

irrestricto de la propiedad privada este ejercicio terminaría afectando derechos

fundamentales de las personas. Por otro lado vemos las limitaciones como

imposiciones que hace el estado con el fin de satisfacer un interés público, estas

limitaciones van dirigidas a un grupo determinado o determinable de personas, es

decir, ciertas personas deben soportar estos gravámenes con el fin de garantizar a

la colectividad la satisfacción de un interés superior. Las limitaciones están

fundamentadas en que el interés colectivo debe privar sobre los intereses

individuales.

Interés social de la propiedad como legitimante de los límites y limitaciones

Es necesario realizar un análisis de la legitimación que tiene los límites y

limitaciones a la propiedad privada en el derecho actual. Es claro el hecho de que

cualquier decisión del estado debe estar legitimada para poder ser válida, esto es

uno de los principales principios de un estado de derecho, es decir, se quiere

eliminar de las decisiones estatales el arbitrio del funcionario, por lo cual, tanto los

límites y las limitaciones a la propiedad deben tener una legitimación valida que

haga de ellas algo aceptable por la sociedad.

4 Las limitaciones se refieren al ejercicio efectivo de las libertades públicas, es decir, implican por sí

mismas una disminución en la esfera jurídica del sujeto, bajo ciertas condiciones y en

determinadas circunstancias. Por esta razón constituyen las fronteras del derecho, más allá de las

cuáles no se está ante el legítimo ejercicio del mismo. Para que sean válidas las limitaciones a los

derechos fundamentales deben estar contenidas en la propia Constitución, o en su defecto, la

misma debe autorizar al legislador para imponerlas, en determinadas condiciones. (Sentencia

4857-94)

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Ya hemos mencionado en nuestro trabajo algunos criterios que legitiman la

posibilidad de estos gravámenes, también hemos mencionado la evolución que

han tenido por lo cual queremos recordar brevemente estas legitimaciones; en un

primer momento en la antigua Roma pudimos ver que las legitimaciones que se le

daba a los límites y limitaciones eran básicamente de carácter privado, esto quiere

decir que las limitaciones no eran por el interés público, sino que se basaban en el

interés de proteger la propiedad de las personas, es decir, permitir que todas las

personas pudieran gozar plenamente de su derecho a la propiedad, esto nos

recuerda un poco a la definición moderna del termino limite, básicamente lo que se

hizo en Roma fue constituir los límites que los propietarios tenían con respecto a

su propiedad, esto no quiere decir que no se dieran limitaciones como lo

entendemos ahora, sin embargo, estas limitaciones no iban dirigidas a satisfacer

un interés colectivo, sino más bien a satisfacer el derecho de propiedad absoluta

de un privado.

En lo que respecta a las limitaciones de carácter social, mencionamos que ellas

tienen su origen en al Francia postrevolucionaria específicamente con la

declaración que ya citamos en este trabajo, es aquí donde se da la legitimación a

las limitaciones inspirados en el interés colectivo. En este estado de la historia no

era ya el satisfacer intereses individuales una legitimante para poder poner

limitaciones a la propiedad, era necesario que hubiera un interés social

debidamente comprobado.

En Costa Rica seguimos la tesis de que es necesario que haya un interés público

comprobado para poder establecer limitaciones, así se refiere el artículo 45 de la

constitución, sin embargo, como ya mencionamos con respecto a los límites que

se le imponen a la propiedad privada responde a otros intereses, más aún

podemos decir que los limites que se le imponen a la propiedad privada en nuestro

país, responde realmente a la protección que da el estado al disfrute del derecho

fundamental de la propiedad privada, es decir, el fundamento legitimante para

imponer límites a la propiedad en Costa Rica es precisamente el asegurar que se

dé una coexistencia del derecho en las personas, esto quiere decir que se permite

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imponer límites al disfrute de la propiedad con el fin de asegurar que no se

transgredan los derechos de los demás ciudadanos.

Con respecto a los límites de la propiedad privada, la jurisprudencia es clara en

definir que el estado debe procurar poner las fronteras que las personas tienen

con respecto a su derecho, esto con el fin de poder asegurar que todas las

personas puedan gozar de manera igualitaria su derecho, es decir, la Sala

Constitucional es consistente en aceptar que un derecho irrestricto devengara en

conflictos entre las personas que ostenten el mismo derecho, en este caso el

derecho a la propiedad si este se tomara como un derecho absoluto dejaría de

manera abierta la posibilidad de que se generara conflictos.5 En razón a lo anterior

queda más que claro la vital necesidad de definir los límites que tiene una persona

con su derecho, pues nunca se podrá ejercitar un derecho de tal forma que afecte

el ejercicio de los derechos de otros.

En relación a las limitaciones la Sala Constitucional ha sido más clara al abarcar el

tema, define la Sala que es menester imponer limitaciones a la sociedad para

poder satisfacer las necesidades colectivas, es decir, la Sala mantiene la tesis de

que los intereses colectivos deben permanecer por encima de los intereses

individuales.6 Por lo cual el interés colectivo legitima las limitaciones que se le

5 Los derechos fundamentales de cada persona deben coexistir con todos y cada uno de los

derechos fundamentales de los demás; por lo que en aras de la convivencia se hace necesario

muchas veces un recorte en el ejercicio de esos derechos y libertades, aunque sea únicamente en

la medida precisa para que las otras personas los disfruten en iguales condiciones. (Sentencia

4857-94)6 …La anterior cita es extensa en ilustrar cómo esta Sala Constitucional ha ponderado el derecho a

la propiedad privada en su función social, para admitir el establecimiento de ciertas prohibiciones e

implantación de deberes, que deben ser observadas por el propietario para poder explotar la

propiedad forestal privada, la cual únicamente se puede hacer a través de los respectivos planes

de manejo, tramitando los permisos respectivos para el aprovechamiento del recurso forestal

(véase la sentencia de esta Sala No. 2006-17126). Está claro que la manera en que ha

evolucionado el concepto de propiedad privada, conlleva una mayor responsabilidad con la

explotación del bien, se ha superado el concepto clásico de dominio, de la posesión, uso y goce,

transformación y disposición del bien, sin más límites que la voluntad. Por las razones apuntadas

en el antecedente citado, el interés del Estado y de la comunidad internacional se encamina por

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puedan imponer a una propiedad, pues el interés colectivo deberá privar de

cualquier interés privado, nunca podríamos aceptar que un interés privado debe

ser respetado a ultranza, más aun cuando el proteger este derecho pueda afectar

el derecho de muchas más personas.

Podemos concluir este apartado diciendo que el tema de los límites y limitaciones

a la propiedad privada ha sido casi siempre legitimado con el interés público en

casos de las limitaciones y en caso de los límites es legitimado con la protección al

goce de los derechos fundamentales con igualdad por parte de todas las

personas, es decir, queda más que legitimado estas imposiciones que se hacen a

la propiedad, pues si no se hiciera así no podríamos asegurar una convivencia

social adecuada, más aun estaríamos entrando a un juego en el cual la persona

con más poder impondría sus interés a los demás, llegando a una especie de

dictadura de los derechos, por lo contrario el poder limitar los derechos de las

personas en función del interés colectivo viene a revalidar la posición democrática

del derecho.

Propiedad privada y derecho urbanístico

La propiedad privada ya es un tema que hemos tratado a lo largo de este trabajo,

ahora debemos abarcar el tema del derecho urbanístico y su relación con la

propiedad privada.

El derecho urbanístico es una rama del derecho con reciente aparición, sin

embargo, esto no quiere decir que las normas correspondientes al derecho

urbanístico no existieran desde antes de la creación de la rama en sí.

Debemos definir antes que es lo que entendemos por derecho urbanístico con el

fin de entender la relación del esta rama del derecho con el derecho fundamental a

resguardar los recursos naturales, otorgándoles protección y preservación para el uso de

generaciones presentes y futuras. En similar sentido, otra sentencia de esta Sala No. 1997-04350

establece con meridiana claridad que la propiedad privada en su concepción de derecho individual

debe complementarse con su función social, que no es sino en el interés social…. (Sentencia

7137-07)

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la propiedad privada, para esto seguiremos el criterio de Martínez, este autor

considera que el derecho urbanístico es una rama de derecho que establece las

normas que regularan el adecuado uso del espacio en la ciudades y regula la

forma en cómo se deben desarrollar estos asentamientos urbanos.

En nuestra opinión el derecho urbanístico es: el conjunto de normas

jurídicas, cuyo objeto es regular las conductas de los seres humanos que

inciden con el funcionamiento de las ciudades, para la adecuada

organización de su territorio y correcta operación de los servicios públicos,

con la finalidad de otorgar a sus moradores el hábitat requerido por la

dignidad de la humanidad. (Martínez, s.f)

Ya definido el concepto del derecho urbanístico es de esencial importancia

establecer que muchas de las regulaciones que hace el derecho urbanístico se

tratan realmente de límites y limitaciones a la propiedad privada, encontramos

aquí el primer acercamiento que tiene la propiedad privada con el derecho

urbanístico. Debemos tomar en cuenta que el derecho urbanístico a pesar de ser

una rama joven del derecho sus normas no lo son tanto, es decir, a pesar de que

no existía la rama como ahora, las normas de derecho urbanístico existieron

desde la antigua Roma

Es en Roma donde se empiezan a dar las primeras regulaciones de derecho

urbanístico, regulaciones que constituían realmente limitaciones a la propiedad

privada de carácter urbano, cuando decimos que se trataban sobre las

propiedades de carácter urbano lo que queremos decir es que aquí es donde se

presentaba la necesidad de imponer estas limitaciones, pues, en Roma la

propiedad era esencialmente rural y no era necesario imponer ciertas limitaciones

a la propiedad rural.

Dra. Roxana Sánchez Boza nos dice en su artículo que el derecho urbanístico en

la antigua Roma no tuvo gran desarrollo por lo que ya mencionamos, en Roma la

propiedad privada era meramente de carácter rural, por lo cual no fue necesario

desarrollar el derecho urbanístico en el derecho romano, sin embargo, queda claro

que si se dieron desarrollos de establecimientos urbanos en Roma por lo cual

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podemos concluir con que efectivamente se dieron limitaciones a la propiedad

urbana y a esto se refiere la autora en las siguientes palabras:

De ellas nos interesaron básicamente las limitaciones relacionadas con el

ejercicio del derecho de propiedad en las zonas urbanas, ya fuera porque

existían construcciones cercanas, pertenecientes a diferentes dueños y

sobre las cuales refieren los autores consultados, según también las

fuentes del Derecho Romano en que éstos se basaron. (Sánchez, 2007)

Queda claro que aunque de manera incipiente, en el derecho romano se

empezaron a dar las limitaciones de carácter urbano con el fin de poner en orden

las construcciones que se dieron en ese periodo de la época.

Más adelante el código napoleón tomara las limitaciones que se venían dando en

el derecho romano, sin embargo, debemos tomar en cuenta que el código

napoleón fue desarrollado en una etapa histórica muy distinta donde si se le dio

mayor importancia al derecho urbanístico, es decir, al desarrollo de las ciudades.

Posteriormente con la aceptación del interés social de la propiedad se vendrían a

imponer más límites y limitaciones a la propiedad en cuestión.

Vamos a proceder a nombrar algunas de los límites y de las limitaciones que se

podían encontrar en el derecho romano, precisamente vamos a nombrar las

concernientes al derecho urbanístico.

El derecho romano, prohibía a los dueños de fundos construir hasta la línea

divisoria con el fundo vecino, es decir, debía dejar un área específica entre ambos

fundos, además de que se impedía que los dueños construyeran a más de una

determinada altura, cuestiones como la iluminación de las construcciones estaba

también limitada, la demolición de construcciones no se podía hacer sin el

respectivo permiso, así mismo en la época tardía de Roma las construcciones

debían tener una forma arquitectónica que había sido definida con anterioridad.

Estos son algunos ejemplos de las limitaciones que se impusieron en la antigua

Roma relevante al derecho urbanístico.

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Como ya podemos observar el derecho urbanístico y la propiedad privada tienen

una relación muy estrecha, esto debido a que el derecho urbanístico precisamente

lo que busca es limitar los poderes de los propietarios con respecto a sus

propiedades con el fin de poder ordenar la convivencia social y permitir a todos el

máximo disfrute de sus derechos.

Límites y limitaciones en el derecho urbanístico actual

Para poder definir claramente cuáles son los límites y limitaciones en derecho

urbanístico actual debemos recordar que nuestro derecho se ha fundado con base

al derecho romano, por lo cual nuestro derecho tiene en si recogidos muchos

principios del derecho romano y en este caso el derecho urbanístico nacional tiene

recogido muchos de los límites y limitaciones que fueron desarrollados en Roma y

en épocas posteriores.

En nuestro país como ya mencionamos el sustento constitucional se da en el

artículo 45 de la constitución que permite el establecimiento de las limitaciones a

la propiedad, pero este principio como ya también mencionamos no es producto

de la creatividad de los constituyentes, sino, que es producto de los avances

históricos que se dieron en el tema, claro está que en el derecho urbanístico es en

unos de los temas que se da con más importancia el tema de los límites y

limitaciones, y además debemos recordar que la legislación correspondiente se

sustenta en los principios constitucionales ya mencionados por lo cual podemos

dejar claro que estas limitaciones tienen su legitimación en la constitución.

La jurisprudencia nacional nos ha dado sus aportes de gran valor, por ejemplo, la

Sala Constitucional en una de sus resoluciones nos menciona que el derecho de

propiedad está limitado por cuestiones de urbanismo, pero, estas limitaciones no

son absolutas para cualquier tipo de propiedad, sino, que define la propiedad en

tipos definiendo la Sala tres tipos de propiedad: la urbana, la rural y la industrial.

Cada uno de los tipos de propiedad tiene límites y limitaciones que se comparten

pero a su vez tienen límites y limitaciones específicos para cada uno de sus tipos,

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por lo consiguiente vamos a tratar de abarcar algunos de los límites y limitaciones

que son comunes a todos los tipos de propiedad, pues si tratásemos de abarcar

los límites y limitaciones de los distintos tipos de propiedad creemos que perdería

el sentido del presente trabajo.7

Debemos aclarar previamente a empezar a delimitar algunos de los límites y

limitaciones que se dan por el derecho urbanístico en nuestro país, que, estos

límites y limitaciones son dados por la Ley de Planificación Urbana, esta ley al

imponer límites y limitaciones a la propiedad privada debió ser aprobada por

mayoría calificada de la Asamblea Legislativa con el fin de que sea constitucional,

pues el artículo 45 de la constitución y jurisprudencia de la Sala Constitucional así

lo establecen. Sin embargo, pese a lo ya mencionado, la Ley de Planificación

Urbana no se encarga de imponer directamente los límites y limitaciones a la

propiedad privada, sino, que delega en algunos órganos y entes la posibilidad de

definir cuáles serán los límites y las limitaciones que se impondrán. Esta

delegación ha dado mucho de qué hablar, pues, algunas personas consideran que

se trata de una delegación inconstitucional a las municipalidades, sin embargo,

más adelante abarcaremos este tema con mayor profundidad.

Entre los principales límites y limitaciones que imponen la ley ya mencionada y

que van dirigidos a todos los tipos de propiedad podemos encontrar los siguientes:

7 En esta evolución del concepto de la propiedad y consecuentemente del derecho de propiedad,

han colaborado en gran medida el fenómeno urbano y la ordenación del urbanismo,

determinándole un nuevo contenido, distinto del tradicional. Así, la propiedad urbana está sujeta a

una serie de características, por ejemplo: 1. es una propiedad delimitada (linderos, medianería,

propiedad volumétrica tercera dimensión) ; 2. está sometida a un destino determinado, definido en

un plan regulador o reglamento de zonificación, fin que no es cambiable por el propietario, sino que

es limitable y regulado por las autoridades respectivas gobiernos locales, en primera instancia; 3. el

uso de la propiedad es restrictivo y a veces obligatorio; 4. la propiedad desempeña un rol particular,

inclusive de carácter temporal, por cuanto se mueve dentro de la vigencia de un plan regulador, por

lo que siendo el plan modificable por la autoridad, los usos de la propiedad podrían también ser

cambiados; 5. en este sentido, las limitaciones impuestas a la propiedad por un plan regulador

deben entenderse como limitaciones lícitas. (Sentencia 4857-94)

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La propiedad como lo menciona la Sala en su resolución, es una propiedad

delimitada, esto quiere decir que la propiedad debe estar debidamente señalada

con linderos, medianería y propiedad volumétrica.

Uno de las limitaciones más importantes que impone la ley es el plan regulador,

este plan debe ser realizado por la municipalidad en cuestión y define entre otras

cosas el destino de la propiedad, normalmente en zonas rurales el plan regulador

establece límites de altitud para construir, cuando nos referimos a límites de altitud

no nos referimos a la altitud que debe tener la construcción en sí, sino, a que no

se permita construir superado un nivel de altitud territorial, es decir, en palabras

sencillas el plan regulador puede buscar que no se construya en zonas

montañosas.

De igual forma se permite que los planes reguladores se dispongan de los límites

de altura de las edificaciones, si una municipalidad en cuestión no quiere tener

edificios muy altos, pueden imponer en su plan regulador el límite de altura.

Otro de los criterios utilizados como limites en la ley es el hecho de que en

muchos casos la propiedad debe ser utilizada de manera obligatoria, es decir, no

se permite que la persona tenga una propiedad sin ninguna utilidad, a nuestro

parecer esto es un criterio que difiere claramente con el derecho de propiedad y el

ámbito de libertad de las personas, pues, le estaríamos dando el poder al estado

de que gestione nuestras propiedades a su gusto.

Debemos entender que muchos de los límites y limitaciones que se imponen

actualmente en nuestro país a la propiedad privada están regulados en los planes

reguladores, pues es la misma ley que le da la potestad a las municipalidades de

hacerlo. Además de los planes reguladores existen otros cuerpos urbanísticos que

establecen límites y limitaciones a la propiedad privada urbanística. Vamos a tratar

de abarcar algunas limitaciones específicas en lo siguiente:

El alineamiento

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Entendido como la fijación de la línea que divide el suelo privado edificable de los

espacios públicos como calles, parques, plazas, zonas verdes, áreas libres

comunales, entre otros.

Este se establece como restricción al derecho de propiedad en virtud del

Reglamento de Construcciones que establece la obligación de dejar espacio para

la división entre el comienzo de la propiedad privada y el espacio público de vía

pública urbana. (Montero & Mora, 2013)

De igual manera el artículo 18 de la Ley de Construcciones y el artículo 33 de la

Ley Forestal, cuando se trata de ríos, manantiales o cualquier cause de dominio

público en zonas protegidas. Así como la obligación de reservar una zona de al

menos 50 metros en los lagos y embalses naturales. (Montero & Mora, 2013)

La zonificación

En virtud de esta se establecen diferentes usos del suelo dentro de un espacio

previamente determinado. Incluso, en algunas ocasiones establece reservas de

uso para un destino especial. El suelo se divide, a saber, en residencial, comercial,

institucional, industrial y de reserva; algunos, además, le añaden el agrario. En el

país, por lo general se hace zonificación de tipo mixta, para así permitir a las

Municipalidades el desarrollo de distintas actividades dentro del mismo sector del

cantón. (Montero & Mora, 2013)

La cobertura o coeficiente de edificabilidad

En los casos de espacios edificables, esta limitación establece cuánto se puede

construir. En el Reglamento de Construcciones se establece que a falta de plan

regulador, no se puede construir más de un 75% del lote. Si el lote es esquinero,

es un 80%. Cuando se trata de uso comercial en las dos primeras plantas si se

permite la cobertura total. Esto para que corra el agua por medio de zonas de

filtración natural. (Montero & Mora, 2013)

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Altura de las edificaciones

Los planes reguladores pueden establecer alturas máximas para las

construcciones. La falta de regulación de la Municipalidad es suplida por el

Reglamento de Construcciones del IDA donde se establece que la altura de la

edificación no excederá una vez y media el ancho promedio de la calle hacia la

que da frente. Al respecto, se debemos traer a colación el artículo 28 de la Ley de

Construcciones, según el cual, junto con la Ley de Aviación Civil artículo 96, existe

una potestad reglamentaria a favor de la Dirección General de Aviación Civil, para

otorgar permisos de construcción en zonas que se encuentren cerca de un campo

de aviación. En estos casos es la Dirección General De Aviación Civil la

competente para otorgar el respetivo permiso de construcción, según la altura

permitida. (Montero & Mora, 2013)

Demoliciones y excavaciones

Al respecto es necesario tomar en cuenta que la demolición es y excavaciones no

son posibles de realizar sin previa venia municipal que así las considere. Para

llevar a cabo una excavación es requisito la obtención del permiso municipal que

así lo estipule. (Montero & Mora, 2013)

Hemos mencionamos algunos de los puntos que establecen límites y limitaciones

a la propiedad privada, vale la pena decir que esto puntos son concernientes en su

mayoría a cualquier tipo de propiedad tanto urbana, rural o industrial, sin embargo,

sabemos que existen criterios diferenciadores que se aplican específicamente a

cada tipo de propiedad pero con el fin de no hacer este trabajo interminable hemos

decidido abarcar algunos de los límites y limitaciones que son comunes a todos

los tipos.

Bien, podemos terminar este apartado diciendo que la propiedad privada ha tenido

un sinfín de límites y limitaciones, cada uno de ellos tienen un sustento en querer

mejor la convivencia de las personas, así como lo demuestra el derecho

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urbanístico, lo que se quiere es lograr un adecuado uso de la propiedad que

permita a todas las personas desenvolverse lo más satisfactoriamente posible por

lo cual, creemos que es de gran importancia que el estado tome el poder de

organizar el crecimiento de los asentamientos urbanos y que haga uso de sus

poderes dados por la constitución, precisamente sobre este punto queremos

terminar nuestros trabajo, queremos analizar la legitimación que tienen los

gobiernos locales para imponer estos límites y limitaciones a la propiedad, tema

que abarcaremos a continuación.

Análisis de la legitimación de las municipalidades de regular límites y

limitaciones.

Mucho se ha hablado en el área académica de este tema, muchos prestigiosos

juristas consideran que el hecho de que las limitaciones deban hacerse a nivel

legal como lo obliga la constitución es un impedimento constitucional para que las

municipalidades puedan regular estos límites y limitaciones de la propiedad

privada, la tesis de estos juristas es que la única legitimada para realizar estas

regulaciones es la asamblea legislativa así como lo impone el artículo 45 de la

constitución, sin embargo, a nuestro criterio este fundamento no es del todo cierto

pues hay dos modos de ver la posibilidad de que las municipalidades regulen

estas limitaciones y ambas son tan validas que así ha sido aceptado por la Sala

Constitucional.

La primera tesis que da fundamento a la posibilidad de que las municipalidades

hagan esta función se basa únicamente en el poder reglamentario de las mismas,

la ley de planificación urbana que fue adoptada conforme a las disposiciones de

45 establece la posibilidad de que las municipalidades puedan regular de manera

más casuística las cuestiones de las limitaciones de la propiedad, esto se debe

hacer realizando un plan regulador que regirá en todo el cantón, en principio

podemos considerar que esto es lo más deseable, pues, es la municipalidad de

cada cantón la que conoce las necesidades del mismo, por lo cual no deberíamos

tener interés en que la Asamblea Legislativa regule de manera general las

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limitaciones que se impondrán a la propiedad, sino, darle las potestades

reglamentarias a las municipalidades para que estas lo hagan. Bajo este criterio

que aquí sostenemos no se trata realmente de darle potestades legislativas a las

municipalidades, sino más bien de darle potestades reglamentarias de una ley

general y abstracta, lo anterior dicho legitima el criterio de que realmente no es

inconstitucional el hecho de darle estas potestades a las municipalidades.

La otra tesis que sostiene la posibilidad de que las municipalidades regulen los

límites y las limitaciones a la propiedad es el hecho de que es la misma

constitución que le da esa potestad, en el artículo 169 de la constitución se

establece que serán los gobiernos locales los encargados de la administración de

los intereses y servicios locales de cada cantón, es decir, este articulo englobaría

las potestades de las municipalidades de darse los planes reguladores con los

fines de satisfacer los intereses locales, por lo cual tampoco podemos decir que

sea inconstitucional el hecho de que las municipalidades pueden regular estos

criterios.

Actualmente el criterio va dirigido en un plano sintético de ambas tesis, es decir, la

jurisprudencia ha dicho que ambos criterios son válidos, sin embargo, es menester

analizarlos en conjunto para poder definir claramente las potestades que tienen las

municipalidades, en fin, podemos decir que no se trata de medidas

inconstitucionales y que están apegadas a los principios que establece la

constitución. (Sentencia 4857-94)

Conclusiones

Queda establecido en este trabajo la historia que ha recorrido el tema de los

límites y limitaciones de la propiedad privada, siendo uno de los institutos más

antiguos del derecho, pues, es claro que con la aparición del derecho de

propiedad en las sociedades romanas se iba a dar necesariamente la necesidad

de regular este derecho con el fin de que no hubiera un uso excesivo de este y

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esta imperiosa necesidad nos ha obligado a ir recogiendo y desarrollando con más

virtud este instituto hasta nuestros días.

La necesidad de regular el uso de la propiedad es palpable, como lo dejamos claro

en el trabajo, la propiedad privada debe ser limitada con el fin de que el ejercicio

de un derecho no influya negativamente en el ejercicio de un derecho de otra

persona, lo cual nos obliga a limitar el uso de la propiedad con el fin de poder

asegurar la coexistencia de todos los derechos de las personas por igual.

De mayor interés es este tema en las sociedades modernas, precisamente en los

desarrollos urbanos modernos, pues, el crecimiento que tiene la población mundial

nos ha obligado a tomar medidas necesarias que puedan asegurar la satisfacción

del derecho de propiedad a todas las personas por igual, sería catastrófico si cada

persona en las grandes ciudades pudiera hacer lo que quiera con sus

propiedades.

Las limitaciones a la propiedad por intereses colectivos es uno de los grandes

avances del estado social de derecho, el poder limitar la propiedad de una

persona con el fin de satisfacer la necesidad publica ha resultado de vital

importancia en la actualidad, pues, en cuestiones como el medio ambiente, por

ejemplo, no podemos permitir que el interés individual de explotar una propiedad

menoscabe el interés colectivo de un ambiente sano.

Finalmente consideramos de vital importancia el haber logrado trasladarles a las

municipalidades la posibilidad de regular estos temas, pues así aseguramos que

realmente por cuestiones de las principales características de cada cantón puedan

darse planes reguladores distintos que estén dirigidos a satisfacer el interés

público, terrible seria si por limitar estas potestades a las municipalidades, sea la

Asamblea Legislativa la única que pueda hacer planes reguladores, eliminando asi

el dinamismo que debe tener estos con el fin de adaptarse a las nuevas

necesidades de cada cantón, además de que sería poco probable hacer un plan

regulador que pueda ser ejercido eficientemente en cada cantón del país.

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Bibliografía

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Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano (1789). Recuperado de

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Costa Rica

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urbanístico: análisis de su configuración y régimen jurídico (Licenciatura).

Universidad de Costa Rica.

Sánchez, R. (2007). Límites y limitaciones en la propiedad antecedentes en el

Derecho Romano actualidad y extensión por influencia del derecho urbano.

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26

Sentencia 4857-94 (SALA CONSTITUCIONAL DE LA CORTE SUPREMA DE

JUSTICIA 1994).

Sentencia 7137-07 (SALA CONSTITUCIONAL DE LA CORTE SUPREMA DE

JUSTICIA 2007).