EDUARDO DE MORAES

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Endereço: Rua Sete de Setembro, n. 240, Centro, CEP n. 13.600-130, Araras – SP – Fone (019) 99627.9936.

Processo n. 0005729-97.2017.8.26.0038

2ª VARA CÍVEL

LAUDO DE AVALIAÇÃO

Aos 16 (dezesseis) dias do mês abril de 2018, elaborei o

presente Laudo de Avaliação, conforme determinado fls. 15, do imóvel com

matrícula 21.089, localizado na Rua Cândida Lacerda, n. 53, Centro, Araras - SP,

em que Ronan de Oliveira Dorta e outros requererem o CUMPRIMENTO DE

SENTENÇA em face de Sergio Roberto Curtolo e outros.

Assim, para dar início aos trabalhos, estive pessoalmente no

imóvel avaliado, na presença do Senhor Sérgio Roberto Curtulo, que me

acompanhou na visita para a realização do presente laudo judicial.

DAS MEDIDAS DO IMÓVEL

Em virtude da matrícula do respetivo imóvel n. 21.089,

descrever somente a área do terreno com 138,00 m² - 9,20 x 15,00, dirigi-me ao

Cadastro Técnico da Prefeitura Municipal de Araras – SP, que através do levantado

pelo Cadastro Técnico no final de 2014, constatou uma área construída de 86,40

m², com referência cadastral está sob o n. de 11.6.11.40.029.001.

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Desta forma, este perito seguirá com as metragens

demostrados pelo Cadastro Técnico, pois são as mais recentes, senão

vejamos:

Área Construída: 86,40 m²,

Área do Terreno: 138,00 m²

DA LOCALIZAÇÃO

O imóvel avaliado localiza-se Rua Cândida Lacerda, n. 53,

Centro, Araras – SP, que se encontra entre as Ruas Visconde do Rio Branco e

Tiradentes, consideradas umas das Ruas mais importantes da Cidade.

O imóvel situa-se no Centro da Cidade, que dispõe de toda

intraestrutura exigida pelo Poder público, tais como: rede de água e esgoto, guias,

sarjetas, asfalto, iluminação pública, área verde, bancos, linha de ônibus,

telefonia, escolas, etc.

Ainda, o imóvel está a 300,00 metros do Parque Infantil

Hermínio Ometto e a 50,00 metros ASSOCIAÇÃO ATLÉTICA ARARENSE.

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DAS FOTOS

Foram anexadas ao laudo, fotos do respectivo imóvel, para

uma melhor visualização e seu estado de conservação.

FOTO 01 – Frente do imóvel avaliado, localizado na Rua Cândida Lacerda, n. 53, Centro,

Araras – SP.

Foto 02 – Pequena garagem, com portão grande de ferro, forro lajotado, paredes

rebocadas com pintura e piso frio.

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Foto 03 – Entrada da casa pela garagem, com uma sala pequena, forro lajotado, paredes

rebocadas com pintura e piso frio.

Foto 04 – Salão de Beleza, sendo um cômodo, com forro lajotado, paredes rebocadas com

pintura, piso frio e vitrô de ferro com vidros.

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Foto 05- Primeiro quarto com forro de PVC, paredes rebocadas com pintura, piso de

carpete de madeira e janelas de ferros com vidros.

Foto 06- Banheiro que serve a casa, com forro rebocado com pintura, paredes azulejadas

até o teto, pequeno vitrô de ferro com vidros, piso frio e pia com tampo de granito.

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Foto 07 – Corredor que da acesso aos demais cômodos da casa.

Foto 08– Sala de TV, com forro de madeira, piso de carpete de madeira. A parede

apresenta bastante umidade e bolor.

Foto 09 - Sala de Jantar e cozinha, com forro de madeira, piso de frio. A parede apresenta

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Foto 09- Sala de Jantar com forro de madeira, piso frio. A parede apresenta bastante

umidade e bolor.

Foto 10 – Nesta foto podemos observar a umidade e bolor nas paredes do imóvel.

Foto 11 – Segundo Quarto, com forro de madeira, piso de carpete de madeira e janela de

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Foto 11 - Segundo quarto com forro de madeira, paredes rebocadas com pintura, piso de

carpete de madeira e janela de ferro com vidros.

Foto 12 - No canto podemos observar que escorre água quando chove, razão pela qual a

parede esta com umidade e bolor.

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Foto 13 – Pequeno quintal com piso frio e um tanque de lavar roupa.

I- DO VALOR DO IMÓVEL PARA VENDA

Da Metodologia Empregada para encontrar o valor de

vendo do imóvel avaliado:

Para elaboração do presente laudo, foi utilizado o Método

Comparativo de Dados de Mercado, com tratamento técnico aos dados com a

utilização da regressão linear/inferência – estatística, conforme recomenda a

Norma Técnica da ABNT – NBR 14.653, partes 01 e 02.

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No cálculo inferencial estatístico foi utilizado o programa de

regressão linear múltipla e de redes neurais artificiais SIsDEA HOME versão

1.4.2.

Modelo Estatístico – Venda: para se obter o valor de

Mercado por Regressão/linear/inferência estatística, foi desenvolvido modelo

matemático/estatístico contando com 14 elementos coletados e efetivamente

utilizados, dados esses de imóveis assemelhados na região do imóvel fruto desse

estudo, atendendo aos preceitos da NRB, 14.653 – 2, sendo considerada uma

variável dependente: valor total (R$) e 03 variáveis independentes: área

total, área privativa e padrão construtivo e estado de conservação.

Segue anexado ao presente laudo, o modelo do SIsDEA.

DOS IMÓVEIS PESQUISADOS - COMPARATIVOS:

01 – Do imóvel: Casa à venda, localizado no bairro Santa

Cândida, metragem: área 130,00 m², contendo: 02 quartos (sendo uma suíte), 01

banheiro e 02 vagas de garagem. Está sendo vendido pelo valor de

R$ 195.000,00 (cento e noventa e cinco mil reais). www.vivareal.com.br.

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02 - Do imóvel: Casa à venda, localizado no Jardim São João,

metragem: área 115,00 m², contendo: 02 quartos, sala, cozinha, banheiro e 02

vagas de garagem. Está sendo vendido pelo valor de R$ 240.000,00

(duzentos e quarenta mil reais). www.vivareal.com.br.

03 - Do imóvel: Casa à venda, localizado no bairro Parque

das Árvores, metragem: área 140,00 m², contendo: 02 quartos, 01 banheiro, 01

sala, cozinha e área de serviço e 01 vaga de garagem. Está sendo vendido pelo

valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais).

ramosnegociosinteligentes.com.br.

04 - Do imóvel: Casa à venda, localizado no Bairro Vila

Queiroz, metragem: área 129,00 m², contendo: 02 quartos, sala, cozinha,

banheiro e área de serviço. Está sendo vendido pelo valor de R$ 230.000,00

(duzentos e trinta mil reais). ramosnegociosinteligentes.com.br.

05 - Do imóvel: Casa à venda, localizado no Bairro Vila Santo

Antônio, metragem: área 250,00 m², contendo: 03 quartos (01 suíte), 01

banheiro, cozinha, área de serviço e 01 garagem. Está sendo vendido pelo

valor de R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais).

ramosnegociosinteligentes.com.br.

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06 - Do imóvel: Casa à venda, localizado no Bairro Vila

Queiroz, metragem: área 136,00 m², contendo: 01 quarto, 01 banheiro, sala,

cozinha e 02 vagas de garagem. Está sendo vendido pelo valor de

R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais).

ramosnegociosinteligentes.com.br.

07 - Do imóvel: Casa à venda, localizado no Bairro São João,

contendo: 03 quartos, 01 banheiro, sala, cozinha e 01 garagem. Está sendo

vendido pelo valor de R$ 190.000,00 (cento noventa mil reais).

www.andreanegociosimobiliarios.com.br

08 - Do imóvel: Casa à venda, localizado no Bairro Parque

das Árvores, metragem: 125,00 m², contendo: 02 quartos, 01 banheiro, cozinha e

02 vagas de garagem. Está sendo vendido pelo valor de R$ 170.000,00

(cento e setenta mil reais). www.andreanegociosimobiliarios.com.br.

09 - Do imóvel: Casa à venda, localizado no Bairro Parque

Alvorada, metragem: 125,00 m². Está sendo vendido pelo valor de

R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais).

www.andreanegociosimobiliarios.com.br.

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Endereço: Rua Sete de Setembro, n. 240, Centro, CEP n. 13.600-130, Araras – SP – Fone (019) 99627.9936.

10 - Do imóvel: Casa à venda, localizado no Bairro Parque

das Árvores, metragem: 125,00 m², contendo: 02 quartos, 01 banheiro, cozinha,

sala e 02 vagas de garagem. Está sendo vendido pelo valor de

R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais).

www.andreanegociosimobiliarios.com.br.

11 - Do imóvel: Casa à venda, localizado no Bairro Parque

das Árvores, metragem: 125,00 m², contendo: 02 quartos, 01 banheiro, sala,

cozinha e 01 garagem. Está sendo vendido pelo valor de R$ 185.000,00

(cento e oitenta e cinco mil reais). www.andreanegociosimobiliarios.com.br.

12 - Do imóvel: Casa à venda, localizado no Bairro São Luiz,

metragem: 132,50 m², contendo: 02 quartos, 01 banheiro, sala, cozinha e 02

vagas de garagem. Está sendo vendido pelo valor de R$ 200.000,00

(duzentos mil reais). www.andreanegociosimobiliarios.com.br.

13 - Do imóvel: Casa à venda, localizado no Bairro Vila

Michelin, metragem: 280,00 m², contendo: 02 quartos, 01 banheiro, sala e

cozinha. Está sendo vendido pelo valor de R$ 190.000,00 (cento e noventa

mil reais).

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Endereço: Rua Sete de Setembro, n. 240, Centro, CEP n. 13.600-130, Araras – SP – Fone (019) 99627.9936.

14 - Do imóvel: Casa à venda, localizado no Bairro São João,

metragem: 150,00 m², contendo: 02 quartos, 01 banheiro, sala, copa, cozinha,

fundo com escritório, 02vagas de garagem. Está sendo vendido pelo valor de

R$ 210.000,00 (duzentos e dez mil reais).

Com os 14 (quatorze) dados comparativos dos imóveis acima

pesquisados, aplicando-se o modelo SisDEA, utilizando ao final o valor total, valor

médio e valor mínimo.

Ainda, para encontrar o valor médio do imóvel avaliado,

utilizei as normas preconizadas da Associação Brasileira de Normas Técnicas

(ABNT), descobrindo o valor mais justo praticado no mercado imobiliário do

bairro, no entorno e na região.

Desta forma, com o relatório do SisDEA, fixo o valor do

imóvel para VENDA em R$ 192.510,70 (novecentos e noventa e dois mil e

quinhentos e dez reais e setenta centavos), preço médio, levando em

consideração que o imóvel necessita de reformas no telhado, no forro de

madeira e nas paredes que estão com muita umidade e bolor.

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Endereço: Rua Sete de Setembro, n. 240, Centro, CEP n. 13.600-130, Araras – SP – Fone (019) 99627.9936.

II - DO VALOR DO IMÓVEL PARA LOCAÇÃO.

Da Metodologia Empregada para encontrar o valor da

locação do imóvel avaliado:

Para elaboração do presente laudo, foi utilizado o Método

Comparativo de Dados de Mercado, com tratamento técnico aos dados com a

utilização da regressão linear/inferência – estatística, conforme recomenda a

Norma Técnica da ABNT – NBR 14.653, partes 01 e 02.

Para o cálculo inferencial estatístico foi utilizado o programa

de regressão linear múltipla e de redes neurais artificiais SIsDEA HOME versão

1.4.2.

Modelo Estatístico – locação: para se obter o valor de

Mercado por Regressão/linear/inferência estatística, foi desenvolvido modelo

matemático/estatístico contando com 08 elementos coletados e 07 efetivamente

utilizados, dados esses de imóveis assemelhados na região do imóvel fruto desse

estudo, atendendo aos preceitos da NRB, 14.653 – 2, sendo considerada uma

variável dependente: valor total (R$) e 03 variáveis independentes: área

total, área privativa e padrão construtivo e estado de conservação.

Segue anexado ao presente laudo, o modelo do SIsDEA.

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Endereço: Rua Sete de Setembro, n. 240, Centro, CEP n. 13.600-130, Araras – SP – Fone (019) 99627.9936.

Relação dos imóveis pesquisados para encontrar o

valor do aluguel, nos dias atuais.

01 – Do imóvel: Casa localizada no bairro Parque Alvorada,

contendo: 02 quartos (sendo uma suíte), sala, banheiro e cozinha. Está sendo

alugado pelo valor de R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais) + IPTU.

ramosnegociosinteligentes.com.br.

02 – Do imóvel: Casa localizada no Centro, metragem: 80,00

m², contendo: 03 quartos, sala, cozinha e garagem. Está sendo alugado pelo

valor de R$ 1.700,00 (mil e setecentos reais) + IPTU.

ramosnegociosinteligentes.com.br.

03 – Do imóvel: Casa localizada no Centro, metragem:

100,00 m², contendo: 02 quartos, sala, cozinha e banheiro. Está sendo alugado

pelo valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) + IPTU.

ramosnegociosinteligentes.com.br.

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Endereço: Rua Sete de Setembro, n. 240, Centro, CEP n. 13.600-130, Araras – SP – Fone (019) 99627.9936.

04 – Do imóvel: Casa localizada no bairro Vila Santo

Antônio, metragem: 100,00 m², contendo: 02 quartos, sala, cozinha e garagem

para 02 vagas. Está sendo alugado pelo valor de R$ 850,00 (oitocentos e

cinquenta reais) + IPTU.

05 – Do imóvel: Casa localizada no Centro, Rua 13 de maio,

n. 661, metragem: 81,17 m², contendo: 02 quartos, sala, cozinha, banheiro e

garagem. Está sendo alugado pelo valor de R$ 750,00 (setecentos e

cinquenta reais) + IPTU. www.habitacional.imb.br.

06 – Do imóvel: Casa localizada no bairro Belvedere, Rua

Nilo Peçanha, n. 735, metragem: 85,05 m², contendo: 02 quartos, sala, cozinha,

banheiro e garagem. Está sendo alugado pelo valor de R$ 800,00

(oitocentos reais) + IPTU. www.habitacional.imb.br.

07 – Do imóvel: Casa localizada no bairro Belvedere,

Avenida Washington Luiz, n. 735, contendo: 02 quartos, sala, cozinha, banheiro e

garagem. Está sendo alugado pelo valor de R$ 650,00 (seiscentos e

cinquenta reais) + IPTU. www.habitacional.imb.br.

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Endereço: Rua Sete de Setembro, n. 240, Centro, CEP n. 13.600-130, Araras – SP – Fone (019) 99627.9936.

08 – Do imóvel: Casa localizada no bairro Jardim São João,

Rua Barueri, n. 620, metragem: 111,09 m², contendo: 02 quartos, sala, cozinha,

banheiro e garagem. Está sendo alugado pelo valor de R$ 800,00

(oitocentos reais) + IPTU. www.habitacional.imb.br.

Desta forma, levando em consideração os dados dos

imóveis comparativos, com aplicação das normas da Associação Brasileira de

Normas Técnicas (ABNT), vamos encontrar o valor da locação para o imóvel

avaliado, destacando que a necessidade de reformas, tais como: conserto do

telhado, paredes om umidade e bolor e o segundo quarto contem forro de madeira

que necessita ser trocado e com nova pintura.

Assim, fixo o valor médio do ALUGUEL mensal do imóvel

avaliado em R$ 682,54 (seiscentos e oitenta e dois reais e cinquenta e

quatro centavos) + IPTU.

Finalizado o presente Laudo de Avaliação, trago os 02 (dois)

valores encontrados do imóvel localizado na Rua Cândida Lacerda, n. 53,

Centro, Araras - SP :

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Endereço: Rua Sete de Setembro, n. 240, Centro, CEP n. 13.600-130, Araras – SP – Fone (019) 99627.9936.

- VALOR DE VENDA: R$ 192.510,70 (novecentos e

noventa e dois mil e quinhentos e dez reais e setenta centavos).

- VALOR DO ALUGUEL: R$ 682,54 (seiscentos e oitenta

e dois reais e cinquenta e quatro centavos).

Desta feita, nada mais havendo a acrescentar, encerro este

Laudo, com fotos e documentos do imóvel avaliado anexado e coloco-me à

disposição de Vossa Excelência e das partes, para outros esclarecimentos se

fizerem necessários.

Araras, data do protocolo.

Eduardo de Moraes

Perito Judicial Nomeado

Corretor de Imóveis CRECI o n. 11.674

Há 43 anos no Mercado Imobiliário de Araras - SP

Delegado Municipal do CRECI de Araras - SP

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