LAS MEJORAS

GONZALO SMITH SIFUENTES ZAVALA

DEFINICION

• Toda mejora implica un

cambio o modificación del

bien con el fin de repararlo,

aumentarle su valor o

proporcionarle ornato,

lucimiento o comodidad.

• Las obras nuevas hechas por el

poseedor se denominan adiciones;

pero si estas importan un aumento

del valor conseguido por la cosa,

revestiría la calidad de mejoras.

•La mejora es la alteración

material de una cosa, que

conserva o aumenta su

valor.

• Las mejoras son un hecho

jurídico que entraña una

modificación material de la

cosa, produciendo el aumento

de su valor económico.Alberto

Vásquez Ríos

Rivera Oré y Herrero Pons

Aníbal Torres Vásquez

Doménico Barbero

Mejoras

Necesarias

SuntuariasÚtiles

MEJORAS NECESARIAS

Rivera Oré

y Herre

ro Pons

• La mejora necesaria es aquella que evita la destrucción del bien, que debe hacerse

de todos modos si se trata de impedir que el bien de arruine.

Ripert y

Boulanger

• Son aquellas indispensables para la conservación del inmueble.

Aníbal

Torres

Vásquez

• Las mejoras necesarias son las que se deben realizar con urgencia para evitar la

destrucción o deterior del bien.

MEJORAS UTILES

Rivera Oré y Herrer

o Pons

• El código dice que son mejoras útiles , las que sin pertenecer a la categoría de necesarias,

aumentan el valor y la renta del bien. Se trata en términos generales de las modificaciones del

bien que incrementan su utilidad y consiguientemente su valor, sin tener carácter de urgente de

las necesarias.

Aníbal Torres Vásqu

ez

• Las mejoras útiles son las que sin tener el carácter de urgente de las necesarias, incrementan la

utilidad, el valor y la renta del bien. Por ejemplo, la construcción de habitaciones, dotar al bien de

servicios de agua, desagüe, luz eléctrica.

Max Arias Schrei

ber Pezet

• Las mejoras útiles son aquellas que sin tener carácter de urgencia propio de las

necesarias, determinan el provecho para el bien aumentando su valor

MEJORAS DE RECREO , SUNTUARIAS, VOLUNTARIAS O VOLUPTUARIAS

Max Arias Schrei

ber Pezet

• Las mejoras de recreo, llamadas voluntarias o voluptarias son aquellas que sin ser necesarias ni

útiles, proporcionan comodidades o satisfacen aspiraciones estéticas a quien las hace.

Nerio Gonzál

es Linares

• Nuestro ordenamiento civil las denomina mejoras de recreo, pero también se las conoce en la

doctrina con las denominaciones de ornamentales, de embellecimiento o voluptuosas.

• Estas mejoras proporcionan comodidad y procuran un paisaje artificial en la búsqueda de

satisfacciones del poseedor en el orden personal.

José Alfred

o Carbo

nel Brenis

• Llamadas también suntuarias, porque son efectuadas para la comodidad personal del poseedor

son aquellas que encierran un valor superfluo apreciadas sólo para fines de ornato, lucimiento o

mayor comodidad del bien, como indica el tercer parágrafo del Art. 916º del Código. No evitan la

destrucción o deterioro del bien, ni le confieren mayor valor, ni aumentan su renta

MEJORAS DE RECREO , SUNTUARIAS, VOLUNTARIAS O VOLUPTUARIAS

Rivera Oré

y Herre

ro Pons

• El código define a las mejoras de recreo por negación de las

necesarias y útiles.

• Las que sin ser necesarias ni útiles, sirvan para el ornato,

lucimiento o mayor comodidad del poseedor.

• La definición es imprecisa y errónea.

• No será aplicable en los casos en que una mejora desempeñe

simultáneamente dos o más funciones, preservando el bien de la

ruina, dándole mayor utilidad o haciéndolo más cómodo .

• Ejemplo: Si al colocar una columna que defiende una viga

fracturada, exornamos esa columna, haciéndola decorativa, la

mejora será simultáneamente necesaria y de recreo.

DERECHO DE REEMBOLSO

GONZALO SMITH SIFUENTES ZAVALA

DERECHO DEL POSEESOR AL VALOR DE LAS MEJORAS NECESARIAS, ÚTILES Y DE RECREO

Art. 917º.-“El poseedor tiene derecho al valor actual de las mejoras

necesarias y útiles que existan al tiempo de la restitución y a retirar las de

recreo que puedan separarse sin daño, salvo que el dueño opte por

pagar su valor actual.

La regla del párrafo anterior no es aplicable a las mejoras hechas

después de la citación judicial sino cuando se trata de las necesarias”.

Dr. José Alfredo Carbonel Brenis :

Las mejoras necesarias tienen por finalidad evitar que el bien se

destruya o deteriore, si no se hacen el perjudicado con la pérdida

del bien o con su deterioro es el propietario, puesto que no existiría

bien que puede recuperar o recuperaría un bien deteriorado,

consiguientemente, el poseedor, sea de buena o de mala fe, tiene

derecho a que se le pague el valor actual de estas mejoras, porque

en caso contrario se estaría permitiendo que el propietario se

enriquezca indebidamente a expensas del poseedor, lo que la ley

prohíbe (Art. 1954º).

El poseedor de buena fe tiene derecho a que se le

reembolse, además de las mejoras necesarias, las

mejoras útiles.

No basta que las mejoras necesarias y útiles hayan sido producidas para que proceda su abono, sino que deben existir al momento de la restitución del bien. Las que a ese tiempo se han destruido no son objeto de pago. El poseedor al restituir el bien con las mejoras, no pierde el valor que tengan éstas al momento en que fueron realizadas, sino su valor actual, razón por la que el Art. 917º dispone que se le pague su valor actual.

La cuantía de las mejoras la establecerán las partes de mutuo acuerdo. Si no es posible que las partes se pongan de acuerdo, las fijará el juez si es necesario con la ayuda de peritos.

El poseedor, de buena o mala fe, tiene derecho a retirar las

mejoras de recreo que puedan separarse sin causar daños al bien

principal, salvo que el propietario opte por pagar su valor actual. Si

estas mejoras no se pueden separar sin causar daño al bien

principal, el poseedor no tiene derecho a que se le pague su valor.

Conforme al último párrafo del Art. 917º, el poseedor tiene derecho al reembolso de

las mejoras necesarias, realizadas antes o después de la citación de la demanda

judicial, y de las mejoras útiles realizadas antes de dicha citación

Está justificado el pago de las mejoras necesarias realizadas antes o después de la

citación con la demanda judicial hecha al poseedor con el fin de que restituya el

bien, puesto que ellas impiden que el bien se destruya o deteriore perjudicando al

propietario. Pero no se justifica para nada el pago de las mejoras útiles hechas por

el poseedor de mala fe antes de la citación con la demanda judicial, porque ello

significaría establecer un derecho depredador como sería, por ejemplo, proteger a

un usurpador.

DERECHO DE RETENCIÓN

GONZALO SMITH SIFUENTES ZAVALA

EL DERECHO DE RETENCIÓN

Art. 918º.-“En los casos en que el poseedor debe ser reembolsado de mejoras, tiene el derecho de retención”.

La norma que contiene este artículo establece el derecho de retención. El poseedor que debe

ser reembolsado de mejoras, tiene el derecho de retener la posesión del bien de su deudor

hasta que éste le pague su valor de las mejoras o le garantice el pago. El Art. 918º es una

aplicación particular del Art. 1123º del Código Civil vigente que establece la naturaleza del

derecho de retención como un derecho real de garantía, en virtud del cual “un acreedor retiene

en su poder el bien de su deudor si su crédito no está suficientemente garantizado. Este

derecho procede en los casos que establece la ley o cuando haya conexión entre el crédito y el

bien que se retiene”. El poseedor retenedor del bien sólo tiene derecho a seguir poseyéndolo,

pero no puede usarlo ni disfrutarlo

Existen dos formas de ejercitarlo: extrajudicialmente y judicialmente

(Art. 1127º).

En el caso de las mejoras, la retención sólo opera cuando el

poseedor tenga derecho al valor actual de las mejoras necesarias y

útiles que existan al tiempo de la restitución (Art. 917º). El derecho

de retención no se aplica cuando se trata de retirar las mejoras de

recreo, porque en este supuesto el poseedor tiene un derecho de

separación expedito o porque, aleatoriamente, el propietario tiene

un derecho de opción al pago de dichas mejoras. Caso contrario

implicaría que la pretensión del poseedor sea injustificada.

En la hipótesis que se ejercite este derecho extrajudicialmente, el

poseedor puede rehusarse a entregar el bien, mientras el

propietario no cumpla con la obligación del pago de mejoras.

Si fuera judicialmente se interpone como excepción contra la

acción destinada a conseguir la entrega del bien, pudiendo el juez

autorizar que se sustituya el derecho de retención por una garantía

suficiente

Por otro lado, la norma no hace distingos respecto a la calidad del

poseedor como sí lo hace el derecho alemán. Ciertamente, en el derecho

Civil Peruano, se consideraría al poseedor de buena fe en igualdad de

condiciones que al poseedor de mala fe, para acceder al derecho de

retener el bien, en el supuesto dado que el propietario se niegue a pagar el

concepto de las mejoras, ya sean necesarias o útiles. En efecto, la norma

que contiene el Art. 917º se refiere al poseedor en general. En buena

cuenta hasta el usurpador y el ladrón estarían inscritos dentro de los

alcances de dicha norma, por lo que el Art. 918º se encuentra en la misma

orientación

La consideración fundamental de lo dispuesto por el Código en cuanto a la

generalización que venimos comentando obedece a la propia naturaleza

objetiva de la mejora que favorecería al propietario, no importando para

efectos del reembolso, la naturaleza subjetiva del poseedor, por cuanto la

buena o mala fe no tiene trascendencia frente a la valorización económica

de la mejora.

¿Si una vez pagado el valor de las mejoras, el poseedor se niega a

devolver el bien, tiene la calidad de poseedor precario (Art. 911º)?

ACCIÓN DE REEMBOLSO

GONZALO SMITH SIFUENTES ZAVALA

EFECTOS DE LA RESTITUCIÓN DEL BIEN. LA ACCIÓN DE REEMBOLSO

Art. 919º.-“Restituido el bien, se pierde el derecho de

separación y transcurridos dos meses prescribe la acción

de reembolso”

Este artículo regula sobre la pérdida del derecho de

separación de las mejoras de recreo y la prescripción de

la acción de reembolso. El derecho del poseedor

mejorador de separar las mejoras de recreo que no

causen daño al bien mejorado se extingue una vez

producida la restitución del bien.

Es decir, el poseedor mejorador sólo puede retirar las

mejoras de recreo mientras se encuentra en posesión

del bien, porque una vez restituido el bien, las mejoras

pasan automáticamente al dominio del propietario sin

que esté obligado a pagar su valor.

El propietario no puede quedar sujeto por largo tiempo a la incertidumbre sobre la

iniciación de una acción por pago de mejoras, razón por la que conforme al Art.

919º, la acción de reembolso de las mejoras necesarias y útiles, y también de

recreo, cuando el dueño ha optado por pagar su valor, prescribe a los dos meses

contados a partir del momento en que se produjo la restitución del bien.

En relación a la primera hipótesis, la norma establece que se pierde el derecho de

separación cuando el poseedor no hubiera retirado las mejoras de recreo

susceptibles de separarse sin daño, existentes al tiempo de la restitución del bien, lo

cual significa que operado esto último, ya no pueden retirarse las mejoras de recreo

porque precisamente se ha perdido el derecho de separación prescrito en la primera

parte del Art. 919º del Código Civil

En relación a la segunda hipótesis, la norma señala copulativamente “y

transcurridos dos meses prescribe la acción de reembolso”.

Al parecer, tal como se encuentra redactado, se podría entender que el

Código se refiere exclusivamente a la mejora de recreo en el sentido de

que restituido el bien, el reembolso por dichas mejoras sólo podría hacerse

valer hasta dos meses después de entregado el bien, dejando

aparentemente un vacío en cuanto a las mejoras necesarias y útiles se

refieren.

Si esto fuera así, entonces, no existiendo un plazo para ejecutar dicha

acción de reembolso en el capítulo concerniente a las mejoras, podría

pensarse que prescribiría en el mismo plazo en que prescribe la acción real

objeto del inciso 1 del Art. 2001º del Código Civil. Sin embargo, de acuerdo

con el aforismo “no se puede distinguir donde la ley no distingue”, la Corte

Suprema en Ejecutoria de 1946 ha resuelto que el Art. 836º del Código

derogado no distingue entre mejoras necesarias, útiles y de recreo; espíritu

que recoge el Código vigente en su Art. 919º y por consiguiente, la acción

de reembolso de todas las mejoras prescriben a los dos meses de

transcurridos la restitución del bien.

Por otro lado si antes de la restitución el dueño tenía un derecho de opción

que le otorgaba la iniciativa para pagar el valor actual de las mejoras de

recreo, después de la restitución y si el poseedor no hubiera retirado las

mejoras de recreo perdiendo su derecho de separación; entonces se

traslada a su favor la iniciativa de exigir el pago por concepto de dichas

mejoras. Judicialmente mediante la acción de reembolso debiendo hacerlo

dentro del plazo de dos meses que señala el Código, evitando con este

corto plazo, complicaciones y juicios injustificados, porque es lógico

suponer que el que tiene derecho al valor de las mejoras debe hacerlas

valer en tiempo oportuno, caso contrario estaría restringiendo sus

derechos a favor del propietario.