LAS GARANTIAS REALES Y SU PROBLEMÁTICA REGISTRAL

Fernando Tarazona AlvaradoNotario de Lima

LAS GARANTÍAS REALES

- La hipoteca

- La garantía mobiliaria

LAS GARANTÍAS REALES

1. Hipoteca: Art. 1097 y ss del C.C.Derecho real, consistente en la afectación de un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero.

2. La garantía mobiliaria: Ley N° 28677.Derecho real, mediante el cual se asegura obligaciones de toda naturaleza, presentes o futuras, determinadas o determinables, sujetas o no a modalidad, mediante la afectación de bienes muebles específicos, categorías genéricas de bienes muebles o sobre la totalidad de los bienes muebles del constituyente, sean presentes o futuras, corporales o incorporales.

HIPOTECA

Requisito de constitución: - Escritura pública

Requisitos de validez:- Que afecte el bien el propietario o quien esté

autorizado para ese efecto conforme a ley.- Que asegure el cumplimiento de una obligación

determinada o determinable.- Que el gravamen sea de cantidad determinada o

determinable y se inscriba en el registro de la propiedad inmueble.

HIPOTECA

Formas de constitución:

- Contrato.

- Unilateral: Precedente aprobado en el XII Pleno del Tribunal Registral:

“Procede inscribir hipotecas constituidas por declaración unilateral del propietario, sin necesidad de intervención del acreedor”.Criterio sustentado en la Resolución Nº P003-98-ORLC/TR del 30 de enero de 1998 y Nº 279-1997-ORLC/TR del 7 de julio de 1997.

HIPOTECA

Constitución unilateral de gravámenes:

- Título de Crédito Hipotecario Negociable: Art. 240 LTV.

- Ley de Garantía Mobiliaria: Art. 17 Ley N° 28677.

INSCRIPCIÓN DE LA HIPOTECA

En el asiento de inscripción de la hipoteca debe de constar: Art. 83 RIRP

- El monto del gravamen o, en su caso, el criterio establecido para su determinación.

- La constancia de que la obligación que garantiza es determinada o determinable.

- La fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado, cuando conste en el título

SUPUESTOS DE EXTINCIÓN DE HIPOTECAS

Las hipotecas se extinguen:

- Por extinción de la obligación que garantiza.- Anulación, rescisión o resolución de la obligación que

garantiza.- Renuncia escrita del acreedor.- Destrucción total del inmueble.- Consolidación.- Caducidad.

SUPUESTOS DE EXTINCIÓN DE HIPOTECAS

1. En el caso de las hipotecas constituidas Unilateralmente:El Tribunal Registral señaló que era posible cancelarla con la sola declaración del propietario.

“Procede la cancelación de una garantía unilateral en cualquier momento por la sola voluntad del constituyente, siempre que no conste en la partida registral la aceptación del acreedor”.Precedente aprobado en el XXXII Pleno del T.R.

2. Art. 85 RIRP.Excluye la cancelación de hipotecas constituidas unilateralmente con la sola declaración del propietario.

CADUCIDAD DE HIPOTECAS

Nueva causal de extinción de hipotecas:

"El artículo 3 de la Ley Nº 26639 ha introducido una nueva causal de extinción de la hipoteca, adicional a las señaladas en el artículo 1122 del Código Civil".

Precedente aprobado en el IV Pleno del Tribunal Registral, desarrollado los días 6 y 7 de febrero de 2003 y publicado el 18/7/2003.

CADUCIDAD DE HIPOTECAS

El plazo de extinción regulado en el Art. 3 de la Ley N° 26639 es uno de caducidad.

“…el plazo regulado en el artículo 3 de la Ley Nº 26639, es un plazo de caducidad pues se refiere a la extinción de las inscripciones, por lo tanto es aplicable lo dispuesto en el artículo 2005 del Código Civil según el cual “La caducidad no admite interrupción ni suspensión, salvo el caso previsto en el artículo 1994, inciso 8)” y también lo regulado en el artículo 2007 del Código Civil que señala lo siguiente: “La caducidad se produce transcurrido el último día del plazo, aunque éste sea inhábil “”.

Resolución Nº 040-2002-ORLL-TRN, sétimo considerando

CADUCIDAD: CONSECUENCIAS

Al ser un plazo de caducidad, se generan dos consecuencias:

1. El transcurso del plazo de extinción determina la caducidad de la hipoteca.

2. Improcedencia de cancelación de la hipoteca cuando en la partida o en el título presentado consta su ejecución.

CADUCIDAD DE HIPOTECAS

1. El transcurso del plazo de extinción determina la caducidad de la hipoteca.

- Precedente aprobado en el II Pleno:

“Pueden cancelarse en mérito a la Ley Nº 26639 los gravámenes cuyo plazo de caducidad se haya cumplido entre el 25-9-1996 (fecha de entrada en vigencia de la Ley Nº 26639) y el 9-12-1996 (fecha de publicación de la Ley Nº 26702), aun cuando hayan sido constituidos a favor de entidades del sistema financiero”.

- Criterio recogido en el Art. 103 del RGRP.

CADUCIDAD DE HIPOTECAS2. Improcedencia de cancelación de la hipoteca cuando en

la partida o en el título presentado consta su ejecución.

El Tribunal Registral, en su IV Pleno, aprobó el siguiente acuerdo:

“El plazo de extinción contemplado en el artículo 3 de la Ley N° 26639 es uno de caducidad. Sin embargo, la caducidad no opera si del título presentado o de la partida registral se desprende que dentro de dicho plazo se ha iniciado la ejecución del gravamen”.

SUPUESTOS DE CADUCIDAD

1. Caducidad de hipotecas que garantizan obligaciones.

2. Caducidad de hipotecas que no garantizan obligaciones

SUPUESTOS DE CADUCIDAD1. Caducidad de hipotecas que garantizan obligaciones.

- El plazo de caducidad es de 10 años contados desde la fecha del vencimiento del crédito.

- Si no se estableció plazo de vencimiento de la obligación, el plazo de extinción corre desde la fecha en que se contrajo dicha obligación (Art. 1240 C.C.).

- Si se estableció plazo de vencimiento de la obligación, pero no consta en el título archivado, debe presentarse el documento donde conste dicho dato para efectos de realizarse el cómputo del plazo.

SUPUESTOS DE CADUCIDAD

2. Caducidad de hipotecas que no garantizan obligaciones. Supuestos:

2.1. Obligaciones futuras o eventuales.

2.2. Obligaciones indeterminadas.

SUPUESTOS DE CADUCIDAD2.1. Obligaciones futuras o eventuales.

- El Tribunal Registral aceptó la caducidad de las hipotecas que garanticen dichas obligaciones, siendo que el plazo de extinción comenzaba a correr desde la fecha de inscripción de la hipoteca, salvo que se haya registrado el nacimiento de dicha obligación. (Precedente aprobado en el VIII Pleno, realizado los días 13 y 14 de agosto de 2004 y publicado el 1/10/2004).

- Actualmente no procede cancelar por caducidad hipotecas que garanticen obligaciones futuras o eventuales, a menos que se acredite el nacimiento de la obligación (Art. 87 2do. Pf.).

SUPUESTOS DE CADUCIDAD

2.2. Obligaciones indeterminadas.

- El Tribunal Registral señaló que las hipotecas que garantizan obligaciones indeterminadas caducan, siendo que el plazo de extinción comenzaba a correr desde la fecha de inscripción de la hipoteca (Precedente aprobado en el XI Pleno, realizado el 27/7/2005 y publicado el 5/9/2005).

- Actualmente no procede cancelar por caducidad hipotecas que garanticen obligaciones indeterminadas (Art. 87 2do. Pf.).

RENOVACIÓN DE HIPOTECAS

- La solicita la persona beneficiada con la inscripción de la hipoteca.

- Se presenta declaración jurada con firma certificada en el sentido que la obligación no se extinguió.

- Se debe presentar antes que transcurra el plazo de caducidad.

EXTINCIÓN DE HIPOTECA POR EXTINCIÓN DEL ACREEDOR

Precedente de observancia obligatoria aprobado en el L Pleno del Tribunal Registral, realizado el 3, 4 y 5 de agosto de 2009:

“La extinción de la persona jurídica acreedora determina la extinción de la obligación y consecuentemente la extinción de la hipoteca.En aplicación del principio del iura novit curia procede disponer la cancelación de una hipoteca por extinción de la acreedora, aún cuando en la rogatoria se haya solicitado la cancelación por caducidad conforme a la Ley N° 26639”.

EXTINCIÓN DE HIPOTECA POR EXTINCIÓN DEL ACREEDOR

Requisitos:

- El acreedor sea una persona jurídica.

- No se haya transferido e inscrito la acreencia.

LIQUIDACIÓN DE DERECHOS POR CANCELACIÓN DE HIPOTECA

Supuestos:

1. Cancelación de la hipoteca inscrita en la partida matriz y de las partidas independizadas: Art. 86 RIRP.

La liquidación comprende un único pago por derechos de inscripción, y por derechos de calificación, el que corresponda a cada uno de los asientos cancelados.

LIQUIDACIÓN DE DERECHOS POR CANCELACIÓN DE HIPOTECA

2. Derechos registrales de cancelación de hipotecas inscritas en otras partidas registrales: Precedente aprobado en X Pleno del T.R.:“Cuando se hubiesen pagado los derechos de inscripción para la cancelación de la hipoteca respecto de una de las partidas donde se extendió el gravamen, teniendo como base el monto total del mismo, no resulta procedente formular nueva liquidación por derechos de inscripción, cuando se solicite el levantamiento de dicha hipoteca en las demás partidas registrales”.Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 715-2003-SUNARP-TR-L de 6 de noviembre 2003, Nº 247-2004-SUNARP-TR-L del 23 de abril de 2004 y Nº 248-2004-SUNARP-TR-L del 23 de abril de 2004.

LIQUIDACIÓN DE DERECHOS POR CANCELACIÓN DE HIPOTECA

3. LIQUIDACIÓN DE DERECHOS REGISTRALES DE LA PRIMERA CANCELACIÓN DE HIPOTECA EN UNA DE LAS PARTIDAS INDEPENDIZADAS: Acuerdo aprobado en el LXXIII PLENO:"Para efectos de la liquidación de derechos registrales por cancelación de hipoteca en una de las partidas independizadas, trasladada de la partida matriz, cuando se trata de la primera cancelación de dicha hipoteca, los derechos de inscripción deben calcularse en base al monto íntegro de la hipoteca. En las sucesivas cancelaciones de dicho gravamen en las otras partidas independizadas, sólo deben cobrarse los derechos de calificación".

GRACIAS POR SU ATENCIÓN