La legalidad sobre las expropiacionesPor: Caridad VelaDiciembre - enero, 2012

Dr. Rodrigo Jijn

Si bien la palabra expropiar se explica por s sola, a continuacin entregamos a nuestros lectores una entrevista al Dr. Rodrigo Jijn, con una clara e impecable explicacin del alcance y profundidad del tema. Empezamos analizando conceptos:

Qu significa expropiar?Expropiar significa privar a una persona de la propiedad de un bien dndole a cambio una indemnizacin. Es decir, el Estado tiene la posibilidad de realizar una compra forzosa de los bienes de particulares, siempre que esta compra est basada en razones de utilidad pblica o de inters social. Es muy importante recalcar que la Constitucin del Ecuador prohbe la confiscacin, es decir el apropiarse de los bienes de una persona sin pagar el precio justo de ese bien.Qu pasos debe seguir el Estado para efectuar una expropiacin?Una vez que el Estado haya determinado que necesita un bien, el primer paso a seguir es la declaratoria de utilidad pblica o de inters social de dicho bien. Esta declaracin, que la hace el Estado, debe ser motivada y debe individualizar el bien que se pretende expropiar, adems de indicar los fines para los cuales el bien ser adquirido. El Estado debe cumplir requisitos formales?De acuerdo con el Cdigo Orgnico de Organizacin Territorial, Autonoma y Descentralizacin, COOTAD, a la declaratoria deber adjuntarse el informe de la autoridad correspondiente, de que no existe oposicin con la planificacin del ordenamiento territorial establecido. Adems, el certificado del registrador de la propiedad; el informe de valoracin del bien; y la certificacin presupuestaria que acredite la existencia y disponibilidad de los recursos necesarios para pagar al propietario del bien.Cul es el siguiente paso?Una vez que el Estado ha declarado que un bien es de utilidad pblica o de inters social, deber notificar de dicha declaratoria al dueo, a los acreedores hipotecarios si los hubiere, y al registrador de la propiedad. El propietario afectado tiene alguna opcin?Los propietarios de los bienes declarados de utilidad pblica podrn impugnar, ante la propia autoridad, la declaracin de expropiacin. Sin embargo, de la resolucin sobre dicha impugnacin no habr recurso alguno por va administrativa.

Es muy importante recalcar que la Constitucin del Ecuador prohbe la confiscacin, es decir el apropiarse de los bienes de una persona sin pagar el precio justo de ese bien.

El Estado determina el valor del bien a expropiarse?La Institucin del Estado, el gobierno regional, provincial, metropolitano o municipal que requiera el bien, deber buscar un acuerdo con el dueo del predio para determinar el valor que se deber pagar al propietario por el inmueble. Hay algn parmetro establecido legalmente?La base para determinar este valor es el avalo realizado, de manera directa o mediante la contratacin de terceros, por la municipalidad en la que se encuentre dicho bien. Es importante sealar que para ello deber actualizarse el avalo comercial del catastro a la fecha en que sea requerido el informe de valoracin del bien. Y si el valor catastral es sustancialmente menor al valor comercial real del bien?El propietario tiene derecho a que se le pague el valor de mercado del bien. En caso de que exista una diferencia entre el avalo actualizado y el que consta en el catastro, se deber efectuar una re-liquidacin de impuestos de los ltimos cinco aos. Es decir, si el propietario del bien ha cancelado sus impuestos prediales en relacin a un avalo de $50.000, y el nuevo avalo determina que el bien tiene un valor de $60.000, se har la re liquidacin de impuestos, considerando el nuevo valor, el mismo que ser retroactivo y afectar a los pagos de los ltimos cinco aos.Es decir que para que el propietario del bien logre un mejor precio, tendr primero que pagar esa diferencia?Efectivamente. Si dicha re-liquidacin resulta favorable a la Municipalidad, esta diferencia podr ser descontada del valor a pagar por la expropiacin. As mismo, la plusvala que sea resultado de las intervenciones pblicas efectuadas en los ltimos cinco aos, se descontar del valor a pagar,Cmo se determina esta plusvala por mejoras pblicas?No existen criterios objetivos que permitan establecer de antemano el valor que el propietario debe pagar como plusvala del inmueble. El problema es especialmente grave cuando la expropiacin afecta slo de manera parcial al bien del particular. Al valor que resultare deber agregarse el porcentaje correspondiente al precio de afectacin (5% del valor).El Estado debe pagar inmediatamente, en efectivo, el valor de la expropiacin?De manera general, el Estado pagar al propietario del bien en dinero. Sin embargo, en caso de que las partes lleguen a un acuerdo, podr realizarse el pago mediante la permuta, esto es el intercambio con otro bien propiedad del Estado; o mediante ttulos de crdito negociables, con vencimientos semestrales con un plazo no mayor a veinticinco aos. Quin paga los impuestos producto de esta transferencia de dominio? La expropiacin no genera impuestos, ni ningn otro pago, por motivo de la transferencia de dominio. Sin embargo de esto, del valor a pagar ya determinado y acordado, se descontarn los impuestos, tasas y contribuciones que el titular est adeudando por el inmueble expropiado. Qu sucede en caso de que no haya acuerdo en el valor del bien?Si las partes no llegaren a un acuerdo a este respecto, acuerdo que no podr exceder en 10% del valor indicado en el avalo comercial, entonces ser un juez el que fije el valor del inmueble. Se debe seguir un juicio de expropiacin, que tiene por nico fin el determinar el valor que le corresponder al Estado pagar por el predio. Ante quin se tramita un juicio de expropiacin?Ante los jueces de lo civil. El juicio iniciar con la demanda de expropiacin presentada por el Estado, que deber estar acompaada del certificado del registrador de la propiedad y del plano correspondiente al inmueble. Adems, deber indicarse el valor del predio y si la expropiacin se har de la totalidad del bien o solamente de una parte de ste. Adicionalmente, en la demanda deber solicitarse que se nombre al perito que deber realizar el avalo de la totalidad del predio, o de la parte que est en proceso de expropiacin. Qu sigue?El juez deber citar a las personas involucradas, esto es al dueo del predio y a cualquier persona que tuviere derechos reales o de arrendamiento sobre el mismo. As mismo deber nombrar un perito que presentar su informe con respecto al avalo de la propiedad. Qu aspectos debe considerar el perito para hacer el avalo?Deber tomar en cuenta el avalo comercial municipal, pero no est obligado a usarlo como nica referencia. Si lo que se requiere expropiar es una parte del predio, el precio ser dado de manera proporcional. Sin embargo, si se trata de expropiar una parte principal, de mejor calidad o de mayor valor, deber determinarse un justo precio con base a estas consideraciones especiales y no solamente a la porcin a ser expropiada.Qu se hace en caso de que la expropiacin parcial corresponde a la mayor parte del bien?En este caso, si resulta que slo queda para el dueo una parte inferior al 15% de la totalidad del bien, inferior por extensin o precio, el dueo del inmueble tiene derecho para que la compra se extienda a la totalidad del predio.Cunto tiempo toma un juicio de expropiacin?Pese a que los tiempos que la ley seala para que se evacue este juicio son cortos, en la vida real un juicio de expropiacin puede durar varios aos. Hay instancias de apelacin, de casacin e incluso se podra plantear la accin extraordinaria de proteccin. ElaboremosSon pocas las acciones que tiene una persona afectada por una decisin de expropiacin. La posibilidad de impugnar la decisin como tal es muy reducida; la pelea fundamental est en la determinacin del precio que debe recibir. Eventualmente, si la expropiacin afecta derechos constitucionales del propietario, ste puede plantear una accin de proteccin, aunque debe quedar claro que la expropiacin con pago de justo precio est prevista en la misma constitucin. Por esta razn, las posibilidades de una accin de proteccin, en la medida que el Estado pague lo justo, tienen pocas posibilidades de xito. Algn precedente en esta materia?Dentro de los precedentes jurisprudenciales en materia de expropiacin es importante destacar el caso Salvador Chiriboga vs. Ecuador ante la Comisin Interamericana de Derechos Humanos. En ese caso el expropiado demand pues no se le pag un justo precio dentro de un tiempo razonable. La Comisin seal que no hay controversia sobre la potestad del Estado de expropiar, sino sobre las consecuencias de la limitacin con la privacin del derecho a la propiedad y la ausencia de una justa indemnizacin. La Corte declar que el Estado Ecuatoriano viol el derecho a la propiedad privada, por no haber indemnizado de una manera justa a Mara Salvador Chiriboga, y orden al Estado Ecuatoriano a realizar una justa indemnizacin a la afectada.Un bien expropiado debe ser utilizado inmediatamente para los fines que motivaron la expropiacin?En el caso de que el bien expropiado no sea utilizado para el fin para el cual fue expropiado, o no se inicien los trabajos sobre este bien en los seis meses posteriores a la sentencia -o un ao contado desde la notificacin de utilidad pblica o inters social-, el dueo anterior podr readquirir el bien. Para ello deber consignar el valor que recibi por la expropiacin ante el mismo juez que dict sentencia.

Como podemos ver, si bien es cierto que el Estado tiene la facultad de expropiar los bienes, puede hacerlo cuando existan de por medio razones de utilidad pblica o de inters social, y pagando un justo precio.