La Inspecció Tècnica dels Habitatges - Formació...
45
La Inspecció Tècnica dels Habitatges Jaume Fornt i Paradell, advocat director Agència de l’Habitatge de Catalunya.
Transcript of La Inspecció Tècnica dels Habitatges - Formació...
La Inspecció Tècnica dels Habitatges
Jaume Fornt i Paradell,advocat director
Agència de l’Habitatge de Catalunya.
La Llei 18/2007, del Dret a l’Habitatge
La Llei 18/2007, del Dret a l’HabitatgeArt. 28
• 1. Sens perjudici del que aquest capítol estableixamb relació al control de qualitat dels habitatges,l'adequació dels edificis d'habitatges als nivells dequalitat exigibles en cada moment s'ha d'acreditarmitjançant inspeccions tècniques que ha depromoure el departament competent en matèriad'habitatge, en coordinació amb els ens locals.
• 2. La inspecció tècnica d'un edifici és obligatòria siho determinen el programa d'inspeccions de laGeneralitat o els programes o les ordenanceslocals, i si l'edifici o els habitatges de l'edifici s'hand'acollir a programes públics de foment de larehabilitació.
La Llei 18/2007, del Dret a l’HabitatgeArt. 28
• 3. Els continguts i la vigència de lesinspeccions tècniques dels edificisd'habitatges s'han de determinar perreglament.
• 4. Per a acreditar l'estat de l'edifici, cal uninforme signat per un tècnic o tècnicacompetent. L'Administració de la Generalitatpot contractar les tasques de control periòdicdels edificis amb els col·legis o lesassociacions professionals vinculats al'edificació.
La Llei 18/2007, del Dret a l’HabitatgeArt. 28
• 5. Els informes d'inspecció s'han de lliurar al'Administració perquè aquesta determini,mitjançant el certificat d'aptitud i amb lacol·laboració del col·legi professionalcorresponent, si l'edifici és apte per a ésser usatcom a habitatge.
• 6. Les mancances respecte a les condicionsexigibles comporten l'adopció de mesurescorrectores, que poden arribar, en situacionsextremes de manca de seguretat per a lespersones, al desallotjament i la clausura, sensperjudici de l'aplicació del que estableix l'article35.3.
La Llei 18/2007, del Dret a l’HabitatgeArt. 28
• 7. Les actuacions a què fan referència els apartats del'1 al 6 s'han de fer sens perjudici dels altres controlsen matèria de seguretat industrial que s'hagin de feren un habitatge.
• 8. El Govern, en els plans i programes d'habitatges, had'establir línies d'ajut excepcionals per a propietarisd'edificis d'habitatges que tinguin dificultats importantsper a assumir el cost de les inspeccions tècniquesobligatòries.
La Llei 18/2007, del Dret a l’HabitatgeArt. 30.6
• S'entén que el propietari o propietària compleixel deure de conservació i rehabilitació si tévigent el certificat d'aptitud a què fa referèncial'article 28.5.
La Llei 18/2007, del Dret a l’HabitatgeArt.65.1.e
En els actes i contractes de transmissiód’habitatges nous, els transmitents han de lliurarals adquirents la documentació següent:
e) El certificat d'aptitud en el cas que l'edifici hagiestat obligat a passar la inspecció tècnica del'edifici.
La Llei 18/2007, del Dret a l’Habitatge. Art. 65.2
En els actes i els contractes de transmissiód'habitatges de segona transmissió o de lessuccessives transmissions, cal lliurar alsadquirents els documents assenyalats per leslletres d, e, f, i i j de l'apartat 1 i, en cas d'unhabitatge en règim de propietat horitzontal, elcertificat relatiu a l'estat de deutes delstransmitents amb la comunitat, en el qual han deconstar, a més, les despeses ordinàries aprovadespendents de repartir.
Real Decreto- Ley 8/2011
Real Decreto- Ley 8/2011
• Artículo 21. Obligatoriedad de la inspeccióntécnica de edificios.
Los edificios con una antigüedad superior a 50años, salvo que las Comunidades Autónomas fijendistinta antigüedad en su normativa, destinadospreferentemente a uso residencial situados en losmunicipios señalados en la disposición adicionaltercera (més de 25.000 habitants), deberán serobjeto, en función de su antigüedad, de unainspección técnica periódica.
Real Decreto- Ley 8/2011
Requisits a complir la inspecció segons la LLei:• a) Evaluar la adecuación de estos inmuebles a
las condiciones legalmente exigibles deseguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.
• b) Determinar las obras y trabajos deconservación que se requieran para mantenerlos inmuebles en el estado legalmente exigible,y el tiempo señalado al efecto.
Real Decreto- Ley 8/2011
Las actuaciones contenidas en este artículo seaplicarán en la forma, plazos y condiciones queregulen las Comunidades Autónomas. LosMunicipios podrán establecer sus propiasactuaciones en el marco de los mínimos estatalesy autonómicos.
Real Decreto- Ley 8/2011
• Artículo 22. Efectos de la inspección.Cuando de la inspección realizada resultendeficiencias, la eficacia del documento acreditativode la misma, a los efectos de justificar elcumplimiento del deber legal de conservación aque se refiere el artículo 9 de la Ley de Suelo,quedará condicionada a la certificación de larealización efectiva de las obras y los trabajos deconservación requeridos para mantener elinmueble en el estado legalmente exigible, y en eltiempo señalado al efecto.
Decret 187/2010 sobre la inspecció tècnica dels edificis d’habitatges
Decret 187/2010. Definició del tipus de deficiències que pot tenir un edifici
Actualment el decret preveu nomes tres tipus dedeficiències, molt greus, greus i lleus, sense que hihagi una definició clara de que és cadascunad’elles, fet que comporta nombrosos dubtes sobrela qualificació de deficiències als tècnics queemeten l’informe. Les deficiències greus s’acabenconvertint en un “calaix de sastre” on s’hi acabenposant deficiències greus i altres que no ho sóntant.
Decret 187/2010. No obligatorietat de comunicar a l’Administració els informes
amb deficiències greus
En els casos que es detectin patologies molt greusel Decret preveu un sistema de comunicacióimmediata a l’Administració. En el cas d’informeamb deficiències greus que no suposin un risc perla seguretat (la majoria d’informes actualment talcom s’ha dit abans) no cal comunicar-los al’Administració. Això provoca que aquestespatologies greus nomes són comunicades alspropietaris, i queden sense control i coneixementefectiu de les administracions.
Decret 187/2010. El certificat d’aptitud només s’emet una vegada fetes les
reparacions en el cas de deficiències greus
La Llei del dret a l’Habitatge defineix el certificatd’aptiud com aquell que acredita que un edifici “ésapte o no apte per ésser usat com a habitatge”. El fetque el certificat d’aptitud no s’atorgui fins que s’haginfet totes les reparacions en el cas de les deficiènciesgreus no té sentit ja que hi ha moltes deficiènciesgreus que s’han de reparar, però això no vol dir quel’edifici no sigui apte per ésser usat com habitatgementrestant les reparacions no es fan.
Decret 187/2010. El Decret obliga als tècnics a fixar terminis per efectuar cada reparació en el cas de deficiències greus
La fixació d’aquests terminis, a banda d’implicaruna elevada subjectivitat de cada tècnic a cadainforme que és molt difícil d’homogeneitzar, moltesvegades són d’impossible compliment per lescomunitats de propietaris.
Decret 187/2010. Problemes en la interpretació dels terminis per passar la
inspecció de l’annex 3 del Decret
En el cas de deficiències greus no queda clar siels terminis de Decret són per haver fet l’informe osón per haver fet també les reparacions.
Decret 187/2010. Habitatges unifamiliars
El Decret deixa absolutament fora de l’obligació depassar les ITES als habitatges unifamiliars, sensecap opció de poder-hi acollir, ni tant sols arequeriment municipal o en àrees territorialsconcretes.
Algunes dades sobre la implantació del Decret 187
PROGRAMA D’INSPECCIONS VIGENT
24
CERTIFICATS D’APTITUD
CERTIFICATS ATORGATS
Cert. D’Aptitud APTE
TEDIS D’OFICI“Aquells que van demanar subvenció per
rehabilitar i han fet obres.Període 2005-2010”
3.345
ITEs“D’acord amb el Decret 187/2010.Període 26/02/2011 a 31/10/2013”
3.084
TOTAL 6.429
ITES SOL.LICITADES
25
EVOLUCIÓ PRESENTACIÓ INSPECCIONS
26
La Ley 8/2013, de 26 de junio “de rehabilitación, regeneración y renovación
urbanas”
27
Ley 8/2013 RRR. Principals trets de l’Informe de Evaluación de Edificios
Característiques Informe de Evaluación de Edificios :
A/Abast (art.4):
Edificis habitatges plurifamiliars, exclou unifamiliars.
B/Contingut (art.4):
- Avaluació tècnica estat conservació edifici - Informe accessibilitat i possibles millores - Certificació energètica
28
Ley 8/2013 RRR. Principals trets de l’Informe de Evaluación de Edificios
Característiques Informe de Evaluación de Edificios :
C/ Durada (art.4): Periodicitat 10 anys
D/ Programa d’inspeccions (art.4): Aplicabilitat als edificis als 50 + 5 anys antiguitat.
29
Ley 8/2013 RRR. Principals trets de l’Informe de Evaluación de Edificios
Característiques Informe de Evaluación de Edificios:
E/ Compatibilitat informe ITE, i complementarietat amb avaluació accessibilitat i certificació energètica per obtenir document equivalent amb IEE.
F/ Atorga el caràcter d’infracció urbanística a l’incompliment del deure de complimentar l’IEE
30
Ley 8/2013 RRR. Principals trets de l’Informe de Evaluación de Edificios
Característiques Informe de Evaluación de Edificios :
G/ Obligació dels propietaris de remetre còpia del’IEE a la Comunitat Autònoma per tal que formipart d’un Registre integrat únic.
31
Ley 8/2013 RRR. Competències dels tècnics
Art. 6. Se considera técnico facultativocompetente el que esté en posesión decualquiera de las titulaciones académicas yprofesionales habilitantes para la redacción deproyectos o dirección de obras y dirección deejecución de obras de acuerdo con la LOE.Atès que l’IEE només és aplicable a lesedificacions residencials col.lectives, esrestringiria a arquitectes i arquitectes tècnics
32
Ley 8/2013 RRR. Competències dels tècnics
DF 18a. No obstant, la DF 18a. preveu quemitjançant Ordre Ministerial conjunta delsMinisteris de Foment i Indústria es puguindeterminar els tècnics habilitats per fer les IEE.
33
Real decreto 233/2013 de 5 de abril, del plan estatal de fomento del alquiler de
viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas,
2013-2016
Real decreto 233/2013
Necessitat de realitzar l’informe d’IEE per tal d’accedir als ajuts a la rehabilitació.
El nou Decret de les inspeccions tècniques dels edificis
37
CARACTERISTIQUES BASIQUES DEL NOU DECRET ITES
El certificat d’aptitud, per informes sense deficiències o per les deficiències lleus o importants.
Eliminació qualificació edificis. Major graduació tipus de deficiències. Caducitat en funció de l’estat edifici, segons presenti
lesions greus, importants, lleus o estigui en bon estat. Obligació de recomanació de millores raonables en
matèria accessibilitat i eficiència energètica i advertiment de millores obligatòries.
Eliminació terminis, obligació de fer un pla Inclusió unifamiliars. Delimitació d’àrees especials
Nou Decret de les ITES
OBJECTIUS I NOVETATS DEL NOU PROJECTE DE DECRET
MAJOR OBJECTIVITAT
MAJOR REALISME
MAJOR COOPERACIÓ ENTRE ADMINISTRACIONS
MAJOR CONEIXEMENT DEL PARC D’HABITATGES
MAJOR FLEXIBILITAT I ADAPTABILITAT A LES CASUÍSTIQUES
OBLIGATORIETAT DE PRESENTAR TOT ELSINFORMES, UNA VEGADA REALITZATS,DAVANT LES ADMINISTRACIONS
Desapareix, per tant, la no obligatorietat que els edificis ambqualificació greu es remeti l’informe a l’administració.
Establiment d’un règim transitori per a la presentació delsinformes tècnics no presentats.
NOVA CLASSIFICACIÓ DE LES DEFICIÈNCIES
Desaparició del binomi deficiències GREUS I LLEUS. L’actual sembla massa reduccionista, poc ajustat a la multitud, varietat i intensitat de deficiències i patologies que presenten els edificis.
És per aquest motiu que les deficiències es classificaran en 5 nivells diferents: MOLT GREUS, GREUS, IMPORTANTS, LLEUS I RECOMANACIONS.
Obligatorietat d’incorporar recomanacions en l’informe tècnic. Noúnicament aquelles relatives a la conservació, manteniment o ús quepugui ser necessari recomanar, si és el cas, si no també aquellesrelatives a la millora de l’eficiència energètica dels edificis i els aspectesd'accessibilitat o funcionalitat.
ELIMINACIÓ DE LA QUALIFICACIÓ DE L’EDIFICI
Mantenir l’actual qualificació de l’edifici en “molt greu”, “greu”, “lleu” o“sense deficiències” és un clar contrasentit quan només tenim dostipus de deficiències, això li comporta al tècnic facultatiu nombrososdubtes a qualificar les deficiències entre greus i lleus, blanc o negre,segurament una visió també massa reduccionista i de molt dubtosaobjectivitat, inclús sota la perspectiva estrictament legal.
ELIMINACIÓ DEL TERMINI DE REPARACIÓ
Amb les actuals dificultats econòmiques i socials intentar tornar aimposar terminis impossibles segurament no és cap solució, peròtampoc podem obviar el tema de la seguretat envers les persones,aquí sí que el tècnic hauria de determinar els terminis de reparaciói/o les mesures provisionals que estimi oportunes ÚNICAMENTquan les deficiències afecten la seguretat de les persones.
Si se li exigeix al tècnic fixar terminis de reparació, per evitarpossibles responsabilitats, aquest tendeix a escurçar terminis,acumulant-se una gran quantitat de reparacions inassolibles per lesCCPP, el que comporta que aquestes no facin res.
CADUCITAT DELS EFECTES DE LES INSPECCIONS
En contraposició a no imposar uns terminis inamovibles de reparació,s’imposa l’obligatorietat d’una nova inspecció, que acrediti que s’hanefectuat les reparacions, o que l’estat de l’edifici no ha empitjorat i,sobre tot, garantir els aspectes de seguretat que podrien haverempitjorat. S’evita així un seguiment impossible per part de lesAdministracions competents de si es fan reparacions parcials o totals..
En definitiva, aquelles comunitats de propietaris que no conservin elseu edifici es veuran penalitzades amb l’obligació de sotmetre’s ainspecciones més freqüents, proporcionalment a la gravetat de la sevamanca de conservació.
LA NECESITAT DE LA INSPECCIÓ OBLIGATÒRIA
Es precís trobar formules que flexibilitzin l’obligatorietat, més coherents y ajustades a les necessitats, a través de diversos mecanismes:
Exoneració en edificis rehabilitats, independentment de si s’hanrehabilitat amb ajuts públics o per finançament estrictament privat.
Allargar terminis de forma genèrica, però al mateix tempsdeterminar zones de risc conjuntament amb els ens locals ons’hagi de fer inspecció a curt termini.
Reforçar la possibilitat de poder exigir la inspecció obligatòria aedificis amb antiguitat inferior a 45 anys quan el seu estat ho faciaconsellable.
Incorporar els edificis unifamiliars excepte que tinguin cèdulad’habitabilitat vigent.
POTENCIAR MESURES DE QUALITAT
Incentivar mesures per potenciar les inspeccions i la qualitat delsinformes tècnics : Elaborar i mantenir un mapa de riscos, en base de dades oberta ,
amb informació de les zones de risc geològic i sísmic. Promoure un llibre d’estil per a la redacció dels informes de les
Inspeccions Tècniques dels Edificis d’habitatges, amb lacol·laboració dels col·legis professionals.
Promoure accions de Formació, en col·laboració amb els Col·legis iAssociacions de professionals tècnics.
Promoure, amb col·laboració dels Collegis d’Administradors deFinques, accions de foment i difusió.
Promoure, en base de dades oberta, la difusió dels informes de lesInspeccions Tècniques dels Edificis i dels projectes de rehabilitacióen matèria de rehabilitació energètica, accessibilitat i funcionalitatque, per la seva qualitat, siguin destacables.
