La Burbuja Inmobiliaria Enero 2011

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LA BURBUJA INMOBILIARIAhttp://www.burbuja.info/inmobiliaria/burbuja-inmobiliaria/177043-la-burbuja-inmobiliaria-el-estudio-de-un-forero.html

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RESUMEN DE RESULTADOS: - Entre 1985 y 2007 la vivienda se revaloriz un 279% real (una vez descontada la inflacin) aunque hay fuentes que cifran este aumento del precio en ms de un 300%. - En la gran mayora de burbujas inmobiliarias de los ltimos 40 aos los precios de las viviendas han vuelto a niveles de antes de la burbuja. En casi todos los casos el tiempo que ha tardado en subir el precio de las viviendas ha sido muy parecido al tiempo que han tardado en caer los precios. De todos los casos que veremos en este estudio, Espaa ha tenido la mayor burbuja inmobiliaria. - En la crisis de 1990 el mejor momento para comprar una vivienda fue 6 aos despus de que empezara la crisis. En aquella ocasin la vivienda subi de precio durante 5 aos y se depreci durante 6 restndole el IPC. La burbuja actual ha crecido durante unos 9 aos. - En Espaa hay ms de 4 millones de viviendas vacas. La oferta de viviendas en Espaa se aproxima a los dos millones. Las viviendas por terminar de construir ascienden a otro milln ms. - El stock de vivienda con los precios actuales y la situacin econmica actual simplemente no puede absorberse. - La generacin del Baby-Boom termin en 1977. Los que nacieron aquel ao tienen en 2010 entre 32 y 33 aos. Entre 1978 y 1995 la natalidad ha ido descendiendo hasta caer en ms de un 50%. - Entre 1998 y 2008 la poblacin extranjera en Espaa ha aumentado ms de un 800%, casi 5 millones de personas ms en 10 aos. - Actualmente el INE estima que la poblacin total en Espaa crecer en 1 milln de personas los prximos 10 aos. - Entre 1991 y el ao 2000 se crearon una media de 130.000 hogares al ao en Espaa. Entre 2001 y 2008 se crearon una media de 470.000 hogares al ao. Los hogares creados en 2009 han sido 225.600 y en los seis primeros meses de 2010 se han creado en total solamente 6.300 hogares, siendo el primer trimestre de 2010 la primera vez desde que se tienen datos que el nmero de hogares ha llegado a disminuir. - En el ao 2000 Espaa era el pas de la UE con ms viviendas por hogar y el segundo pas de la UE con ms viviendas por habitante. Actualmente Espaa es uno de los pases con ms viviendas por nmero de hogares del mundo. - En el ao 2007 con el salario medio en Espaa se necesitaban ms de 11 aos de sueldo integro para comprar una vivienda media y, segn la OCDE, Espaa tena las viviendas ms caras del mundo desarrollado. - Los tipos de inters y la legislacin son dos de los factores que ms influyen en la creacin de las burbujas inmobiliarias. Aunque actualmente el tipo de inters es el ms bajo que ha habido nunca y el gobierno ha amenazado con quitar las desgravaciones por hipoteca, las compraventas de viviendas se encuentran en mnimos histricos, al igual que la construccin de viviendas, el consumo de cemento o el nmero de hipotecas constituidas. - La inflacin durante 2009 tambin se encontraba en mnimos histricos, de hecho fue la primera vez que entramos en deflacin en Espaa. Al no poder devaluar la moneda, desde varios sectores se ha advertido a Espaa que la nica manera de recuperar competitividad es rebajar los sueldos y los precios. - La rentabilidad del alquiler en Espaa es una de las ms bajas del mundo 3,7% sin incluir impuestos y otros gastos. La media actual PER de Espaa se encuentra en 27 aos cuando lo normal son 19 y se podra considerar una buena inversin cuando baja de 15 aos. - El precio del suelo ha crecido entre un 700% y un 900% durante la ltima burbuja. 2

- Los costes de construccin de una vivienda han aumentado como el IPC. Construir una vivienda cuesta aproximadamente 600 /m2. Contando el precio del suelo, el beneficio del promotor y los impuestos, en una poblacin cercana a Barcelona capital el precio total del metro cuadrado de una vivienda costara aproximadamente 1.351 /m2. El precio medio de las viviendas de segunda mano en el mismo municipio es de 2.538 /m2. - Espaa es uno de los pases del mundo con ms paro. La tasa de paro de los menores de 24 aos llega casi al 50%, el porcentaje de contratos temporales de estos jvenes es del 55% y sus sueldos son la mitad de la media en Espaa. - Durante los ltimos 35 aos Espaa no ha creado empleo hasta que no ha tenido un crecimiento del PIB de un 2,57% de media. Las previsiones ms optimistas (las del Gobierno) no creen que se supere esa tasa de crecimiento hasta el 2013. - Espaa es uno de los pases ms endeudados del mundo. Su deuda total alcanza aproximadamente el 400% del PIB y su deuda neta el 100%. A pesar de la crisis y los ajustes que han habido esta deuda no se reduce sino que seguimos endeudndonos cada vez ms. - Los crditos concedidos a la industria inmobiliaria superaban a mediados del 2008 los 470.000 millones de euros. Dos aos despus en plena crisis y con la construccin casi paralizada esta cifra no se ha llegado a reducir ni en un 5%. - La calificacin de la deuda de Espaa ha perdido la mxima nota en las tres principales agencias de rating. Los seguros por riesgo de impago (CDS) y el diferencial del bono espaol a 10 aos con el alemn (spread) se han situado en 2010 en mximos histricos desde la creacin del euro. - La inversin en inmuebles ha cado casi un 50%, pero es que las acciones de la gran mayora de las empresas constructoras que cotizan en bolsa han perdido casi todo su valor. - Aunque los tipos de inters bajos sean unos de los principales causantes de las burbujas inmobiliarias, la responsabilidad ltima de que se especule con la vivienda, de que se favorezca la compra antes que el alquiler, o de que el endeudamiento crezca sin control, es de la legislacin y las polticas que se han seguido durante estos ltimos 25 aos. - La gran mayora de democracias utilizan mtodos de eleccin directa como los sistemas de mayoras o las listas abiertas. Estos sistemas hacen que los polticos dependan de sus votantes y no de las direcciones de los partidos, ayudando muchsimo al control por parte de los ciudadanos de la legislacin y las polticas. Aunque estos sistemas no hubiesen impedido la burbuja inmobiliaria habran ayudado a limitarla. La eleccin directa unida a una divisin de poderes real y efectiva en nuestro pas seria un primer paso para evitar fenmenos como la burbuja inmobiliaria y para avanzar hacia una sociedad mucho ms democrtica, justa y libre.

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NDICEBLOQUE I: EL INICIO DE LA BURBUJA INMOBILIARIA1 LA BURBUJA INMOBILIARIA 1.1 DEFINICIN 1.2 HA EXISTIDO BURBUJA INMOBILIARIA? 2 HA EXISTIDO UNA BURBUJA O DOS? 2.1 POSIBLES CAUSAS DE LAS BURBUJAS? 2.2 ALGUNAS CARACTERSTICAS 2.3 DIFERENCIAS ENTRE BURBUJA FINANCIERA Y BURBUJA INMOBILIARIA 3 CAUSAS DE LA BURBUJA INMOBILIARIA: EL ENFOQUE DE ESTE ESTUDIO 3.1 LA OFERTA Y LA DEMANDA 8 8 8 11 11 11 11

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BLOQUE II: LA OFERTA4 LAS VIVIENDAS TERMINADAS Y LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS 4.1 LAS VIVIENDAS TERMINADAS 4.2 LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS NUEVAS 5 EL STOCK DE VIVIENDAS 5.1 LA OFERTA DE VIVIENDAS NUEVAS Y LAS VIVIENDAS POR TERMINAR 5.2 LA OFERTA DE VIVIENDAS DE SEGUNDA MANO 5.3 CUADROS FINALES SOBRE LA OFERTA DE VIVIENDAS 6 LA VIVIENDA VACA EN ESPAA 6.1 CONCLUSIONES 7 HASTA CUANDO DURAR EL STOCK? 7.1 LA DURACIN BASADA EN LAS COMPRAVENTAS 7.2 LA DURACIN DEL STOCK BASADA EN LA CREACIN DE LOS HOGARES 7.3 CONCLUSIN 8 ALGUNAS PREVISIONES

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BLOQUE III: LA DEMANDA- FACTORES QUE INFLUYEN EN LA DEMANDA 9 LA DEMANDA DE VIVIENDAS 9.1 EL PRECIO 9.2 TASA DE POBLACIN EN EDAD DE EMANCIPACIN 9.3 LA INMIGRACIN Y LA POBLACIN TOTAL EN ESPAA 9.4 EL NMERO DE HOGARES 32 32 32 33 35 4

9.4.1 CUNTA VIVIENDA SE NECESITA? 9.4.2 CUNTOS HOGARES SE CREARN AL AO? 10 LOS TIPOS DE INTERS 11 LOS INGRESOS (I): EL SUELDO DE LOS TRABAJADORES 11.1 LA DEFLACIN SALARIAL 12 LOS INGRESOS (II): LOS HOGARES 13 LA INFLACIN Y EL IPC 14 RENTABILIDAD DEL ALQUILER Y REVALORIZACIN DE LA VIVIENDA 15 EL SUELO 15.1 CUNTO CUESTA EL SUELO URBANO EN UNA POBLACIN EN CONCRETO? 16 LOS COSTES DE CONSTRUCCIN 16.1 CUNTO CUESTA CONSTRUIR UNA VIVIENDA?

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44 47 47 49 50

BLOQUE IV: LA SITUACIN ECONMICA.- FACTORES QUE INFLUYEN EN LA SITUACIN ECONMICA - INDICADORES DE LA SITUACIN ECONMICA 17 SITUACIN ECONMICA (I): NIVEL DE DEUDA Y SU ESTRUCTURA, BALANZA DE PAGOS Y DFICIT DEL ESTADO 17.1 NIVEL DE DEUDA Y SU ESTRUCTURA 17.2 BALANZA DE PAGOS 17.3 DFICIT O SUPERVIT DEL ESTADO 17.4 CONCLUSIN 18 SITUACIN ECONMICA (II): TASA DE PARO, TASA DE CRECIMIENTO DEL PIB Y SITUACIN DE LOS JVENES 18.1 TASA DE PARO EN JVENES 18.2 CUNDO SE CREAR EMPLEO? 19 SITUACIN ECONMICA (III): CALIFICACIN DE ESPAA, CDS Y SPREED 19.1 CALIFICACIN O RATING DE ESPAA 19.2 LOS CDS Y EL SPREAD 19.3 CONCLUSIN 20 SITUACIN ECONMICA (IV): DATOS MENSUALES DEL BANCO DE ESPAA 20.1 PIB POR RAMAS DE ACTIVIDAD 20.2 RENDIMIENTO DE LA DEUDA PBLICA A 10 AOS 20.3 INDICADORES DEL CONSUMO PRIVADO 20.4 INDICADORES DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIN 20.5 NDICE DE PRODUCCIN INDUSTRIAL 20.6 LA DEUDA: ESTATAL, HOGARES, EMPRESAS, PIIN Y DEUDA INMOBILIARIA

53 53 54 55 55

57 58 59

61 61 62 62

64 64 64 65 65 66 67 5

20.6.1 DEUDA ESTATAL 20.6.2 DEUDA TOTAL PBLICA 20.6.3 DEUDA EMPRESAS 20.6.4 DEUDA HOGARES 20.7 POSICIN DE INVERSIN INTERNACIONAL NETA (PIIN) 20.8 DEUDA INMOBILIARIA

67 67 68 68 69 69

BLOQUE V: INDICADORES21 INDICADORES DE LA DEMANDA (I) 21.1 CONSTRUCCIN DE VIVIENDAS 21.2 CONSUMO DE CEMENTO 21.3 COMPRAVENTA DE VIVIENDAS 21.4 HIPOTECAS 22 INDICADORES DE LA DEMANDA (II) LA INVERSIN EN VIVIENDA 72 72 73 73 74 77

BLOQUE VI: EL FINAL DE LA BURBUJA INMOBILIARIA23.- HASTA DONDE Y HASTA CUNDO CAERN LOS PRECIOS? 23.1.- ANLISIS DEL PRECIO DE UNA VIVIENDA MEDIA ESPAOLA 23.2.- ANLISIS DEL PRECIO DE UNA VIVIENDA EN CONCRETO 23.3.- CONCLUSIN 82 82 83 84

24.- LAS OTRAS CAUSAS DE LA BURBUJA INMOBILIARIA 24.1.- LAS POLTICAS Y UN MODELO ECONMICO QUE HA LLEGADO A SU FIN 24.2.- Y A PARTI