JUZGADO CIVIL 90€¦ · S.A., quien inicia demanda de desalojo por vencimiento de contrato contra...

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Poder Judicial de la Nación

JUZGADO CIVIL 90

Expte. N° 39.351/2015, “Tattersall de Palermo S.A. c/ Bistró

S.A. y otro s/ Desalojo por Vencimiento de Contrato - Sumarísimo”

Buenos Aires, febrero 28 de 2018.-

Y VISTOS:

Estos autos caratulados: “Tattersall de Palermo S.A.

c/ Bistró S.A. y otro s/ Desalojo por Vencimiento de Contrato

Sumarísimo”, expediente nro. 39.351/2015, en trámite por ante la

Secretaría Actuaria de este Tribunal de mi subrogancia, para dictar

sentencia definitiva, de los que

RESULTA:

a) A fs. 118/133 y el escrito ampliatorio de fs. 190/193,

comparece a través de su representante legal Tattersall de Palermo

S.A., quien inicia demanda de desalojo por vencimiento de contrato

contra Bistró S.A. y/o contra tenedores precarios, intrusos o cualquier

otro ocupante cuyo deber de restituir sea exigible respecto del área de

boxes o área de boxes de tránsito o sector de estacionamiento del

restaurant “Kansas”, con ingreso por la Avda. del Libertador 4625 de

esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires.-

Formula una serie de descripciones en torno a la

situación jurídica del predio con frente a la Avda. del Libertador 4595

de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuyos derechos fueron

adquiridos, según sostiene, por Tattersall de Palermo S.A.. Aduce que

ello obedeció al estado de abandono de amplios sectores que

componen, en los años 90 del Siglo pasado, el Poder Ejecutivo

Nacional ordenó que se realizaran las contrataciones necesarias a fin

de recuperar y poner en valor dichos espacios públicos. Expresa que

Lotería Nacional Sociedad del Estado, en tanto propietaria del predio,

el 28 de marzo de 1994 celebró un contrato de locación con la

Fecha de firma: 28/02/2018Firmado por: CARLOS GOGGI, JUEZ NACIONAL EN LO CIVIL

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Asociación Argentina de Fomento Equino sobre los sectores

conocidos como Tattersall y el Museo de Hipología. Uno de los

objetivos por entonces perseguidos era poner nuevamente el

funcionamiento el Tattersall como sede tradicional de remates de

equinos de pura sangre y que luego de contratar, sin éxito, a varias

empresas para la ejecución de las obras de construcción necesarias

para la recuperación del predio, la mentada Asociación Argentina de

Fomento Equino convocó en 1997 a Jorge Héctor Bernstein,

proponiéndole que se hiciera cargo de la recuperación integral del

predio, que implicaba la realización de millonarias obras de

reconstrucción, la expulsión de intrusos y la celebración de acuerdos

extrajudiciales para poner fin a los pleitos existentes, punto en el cual,

según afirma, como contraprestación, la Asociación Argentina de

Fomento Equino le otorgó al arquitecto Bernstein el uso y goce de la

locación para toda explotación complementaria. De ese modo, dice, el

18 de diciembre de 1997, el arquitecto Bernstein tomó a su cargo las

obras en cuestión a través de la Fundación Equus Fidei, tras lo cual, el

4 de marzo de 1999, la Fundación Equus Fidei transmitió los derechos

de explotación a Tattersall de Palermo S.A., lo cual fue aprobado por

Lotería Nacional Sociedad del Estado en la reunión número

doscientos veintitrés del día 11 de marzo de 1999, expresando que así

fue como la mentada firma se encargó de devolverle al predio el

esplendor de antaño y transformarlo en el prestigioso lugar que hoy

conocemos y forma parte del patrimonio del Estado Nacional, todo

ello a través de la inversión de una suma superior a los ocho millones

de dólares estadounidenses (U$S 8.000.000.-), la cual fue reconocida

en peritajes oficiales en diversos expedientes judiciales. Manifiesta

que el destino original del área de boxes. Indica que el destino original

de dicha área fue la instalación de la carpa del Circo Sarrasani, de

larga trayectoria y doble “ciudadanía” germano-argentina, para lo cual

el arquitecto Bernstein compró los derechos para usar elnombre del


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circo a la señora Trude Stosch-Sarrasani y fundó la sociedad Sarrasani

Circus International S.A., registrando las marcas respectivas, todo lo

cual fue declarado de interés nacional por la Secretaría General de la

Presidencia de la Nación el 9 de diciembre de 1999 (Resolución N°

1422/1999), lo cual fue declarado de interés cultural por la Secretaría

de Cultura de la Nación el mismo día, a través de la Resolución N°

4373/1999. Alega que el derecho de uso exclusivo del área de boxes

objeto del presente pleito nació por el contrato firmado el día 21 de

septiembre de 1999 entre Tattersall de Palermo S.A. e Hipódromo

Argentino de Palermo S.A., área que originariamente se utilizaba para

alojar equinos no estabulados en el stud del Hipódromo. En función

del contrato de marras, Tattersall de Palermo S.A. construyó más de

ciento cincuenta boxes nuevos, un garaje para gateras, una nueva

Escuela de Herrería y la reparación de los techos de la Villa Hípica en

el sector Bon Vin. Transcribe parcialmente el contrato respectivo, a

través del cual Hipódromo Argentino de Palermo S.A. se

comprometió a entregar el uso del área de boxes Tattersall de

Palermo S.A., lo que se encontraba subordinado a la aceptación por

parte de Lotería nacional Sociedad del Estado de todas las cláusulas

del referido contrato, cosa que ocurrió el primero de diciembre de

1999 por medio de la Providencia N° 5743. En concreto, el área de

boxes fue entregada a Tattersall de Palermo S.A. el día 28 de febrero

de 2000, labrándose el acta correspondiente, todo cual concedió

amplias facultades a Tattersall de Palermo S.A. para utilizar el área de

la forma que considerase más conveniente, sin necesidad de requerir

para ello la conformidad de la prestadora (Hipódromo Argentino de

Palermo S.A.), siempre y cuando no alterase el normal y habitual

funcionamiento del Hipódromo, pudiendo realizar en dicho espacio

cualesquiera de las obras que estime necesaria para su mejor

utilización, incluso excavaciones, construcciones y demoliciones.

Destaca que Tattersall de Palermo S.A. tiene derecho a usar el área de


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boxes mientras dure la concesión, que se extiende hasta el año 2032,

motivo por el cual concluye que Tatersall de Palermo S.A. tiene

derechos sobre el predio de Avda. del Libertador 4595 en virtud del

contrato formado con la Asociación Argentina de Fomento Equino, a

la par que también los tiene sobre el área de boxes, en función del

contrato firmado con Hipódromo Argentino de Palermo S.A.. Así las

cosas, el 24 de junio de 2000, suscribió con Bistró S.A. un contrato

denominado “cesión parcial de derecho y sublocación”, a partir del

cual ésta última desarrolló el emprendimiento gastronómico conocido

como “Kansas”, identificándose el espacio físico dentro del inmueble

para el cumplimiento del objeto pactado, cediendo en sublocación los

espacios “A” y “B” del plano que adjunta, instrumento jurídico a

través del cual Tattersall de Palermo S.A. le entregó a Bistró S.A. el

área de boxes en tránsito, perfectamente identificada y delimitada,

lugar en el cual la demandada emplazó el estacionamiento de su

explotación gastronómica. Establecido, según sus dichos, ese contexto

singular, expone que, a raíz del cúmulo de controversias suscitado en

torno a los sectores del Hipódromo Argentino de Palermo conocidos

como Tattersall y Museo de Hipología (el cual fue demolido por

Bistró S.A. para la construcción e Kansas, la Asociación Argentina de

Fomento Equino, Lotería Nacional Sociedad del Estado, Tattersal de

Palermo S.A. y Bistró S.A. celebraron un acuerdo de mediación el día

15 de mayo de 2003 en los autos caratulados: “Asociación Argentina

de Fomento Equino c/ Lotería Nacional Sociedad del Estado s/

Cumplimiento de Contrato - Daños y Perjuicios” asignado al Juzgado

del Fuero Nro. 34. Y si bien en dicho acuerdo se puso fin por un

tiempo a los diversos litigios que involucraban a las partes, solo alude

al acuerdo concertado entre Tattersall de Palermo S.A. y Bistró S.A.

respecto del uso del área de boxes, aunque señala que en el citado

acuerdo de mediación, la Asociación Argentina de Fomento Equino

convino con Lotería Nacional Sociedad del Estado que el plazo de


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locación sería de diez años, razón por la cual sostiene que ésta finalizó

el día 15 de mayo de 2013, tal como lo explicita la cláusula tercera de

dicho sinalagma, a la par que, de manera concomitante, la Asociación

Argentina de Fomento Equino contrató la sublocación con Bistró S.A.

sobre el predio donde otrora funcionaba el museo de Hipología por un

mismo plazo, de todo lo cual colige que inexorablemente desde el 15

de mayo de 2013 Bistro S.A. se encuentra obligada a restituir el área

de boxes a Tattersall de Palermo S.A. en virtud del vencimiento de los

plazos acordados en el mentado acuerdo de mediación, fecha a partir

de la cual considera que Bistró S.A. se encuentra detentando el predio

de manera ilegítima, puesto que el plazo se encuentra vencido, ya que

el contrato no fue prorrogado. Explicita que hubo negociaciones

dirigidas a la prórroga del contrato, las cuales concluyeron en la

presentación de un proyecto de acuerdo conciliatorio en los autos ya

mencionados, que se hallaba supeditado a dos condiciones

suspensivas: 1) su aprobación por parte del directorio de Lotería

Nacional Sociedad del Estado y 2) su homologación por parte del

Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil N° 34. Empero, por

un lado, Lotería Nacional Sociedad del Estado fulminó el acuerdo,

constituyendo, entonces, letra muerta el proyecto en cuestión, a la par

que el Juzgado de trámite convocó para el once de junio de 2015 a la

audiencia prevista por el artículo 360 del Código Procesal o, lo que es

lo mismo, lejos estuvo de homologar dicho acuerdo, el cual, por lo

tanto, no tiene idoneidad para prorrogar el contrato de locación entre

ésta y la Asociación Argentina de Fomento Equino, encontrándose

Bistró S.A. obligada a restituir el área de boxes a la aquí accionante,

cuya detentación ilegítima le causa cuantiosas pérdidas económicas a

Tattersall de Palermo S.A., quien intimó a la restitución el día 29 de

agosto de 2014, pero que, sorpresivamente, el 5 de septiembre de

2014 (rectius), Bistró S.A. respondió tal comunicación en términos

temerarios, deteniéndose en los términos del intercambio postal que


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mantuvieran. En ese marco, el 10 de septiembre de 2014 la Escribana

Alonso constató que en el área de boxes funciona una playa de

estacionamiento del restaurant Kansas, llevándose a cabo ese mismo

día una exposición bajo el número 3285/2014 ante la Comisaría N° 31

de la Policía Federal. Aduce que la imposibilidad de disponer del área

de boxes le causa pérdidas inconmensurables, destacando a modo de

ejemplo que el Circo Sarrasani exhibió en la segunda mitad del año

2013 un espectáculo llamado “Graf Story”, pero, al no contar con el

espacio físico del área de Boxes, Tattersall de Palermo S.A. tuvo que

montarlo en su salón principal, para lo cual tuvo que resignar su uso

durante varios meses, con un claro perjuicio económico, sin que sea

posible disponer del montaje del espectáculo al momento de

promoción de la demanda al no contar con el espacio físico

correspondiente. Discurre en torno a la legitimación, tanto activa

como pasiva y hace foco sobre la causal invocada, esto es, el

vencimiento del plazo contractual. A su vez, introduce el contenido

del acuerdo transaccional celebrado el primero de julio de 2014 en el

expediente n° 98.784/2006, caratulado: “Lotería Nacional Sociedad

del Estado c/ Asociación Argentina de Fomento Equino y otros s/

Desalojo”, en trámite por ante el Juzgado Nacional de Primera

Instancia en lo Civil N° 34, Bistró S.A. se encuentra obligada a la

restitución del área de boxes el día 15 de mayo del año en curso, no

obstante todo lo cual la accionada ha rechazado de manera enfática su

obligación de restituir el inmueble, por lo que reclama la condena de

futuro. Se extiende en consideraciones en torno al acuerdo originario,

de plazo largamente vencido, y al actual, de plazo pendiente.-

Funda en derecho, ofrece pruebas, formula reserva en

los términos del artículo 14 de la ley 48 y postula que, al sentenciar, se

admita la pretensión, con costas.-

b) A fs. 273/293, por medio de apoderado, comparece

Bistró S.A. y contesta la demanda.-


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Niega minuciosamente la totalidad de la plataforma

fáctica invocada por su contraria en la presentación liminar,

temperamento que hace extensivo a la documentación aneja. A la hora

de dar su versión de los sucesos, expresa ser una sociedad comercial

que desarrolla su actividad en el rubro gastronómico, propietaria del

restaurante que, desde julio de 1999, opera en la localidad de

Acassuso, Partido de San Isidro, Provincia de Buenos Aires, bajo el

nombre “Kansas”, sosteniendo desde el año 2000 un proyecto de

expansión, por lo que emprendió la búsqueda de un lugar en el que

realizar una explotación comercial análoga, contexto en el cual tomó

contacto con Jorge H. Bernstein quien se presentó como titular del

derecho de explotación de un predio ubicado en el Hipódromo

Argentino (Hipología), ofreciéndole la instalación en dicho espacio de

un restaurante similar al que ya funcionaba en Acassuso. En ese iter,

el 24 de julio de 2000, suscribió con Tattersall de Palermo S.A.,

representada por el susodicho, un contrato de sublocación por el

sector de marras, a los fines de construir una nueva sucursal del

mentado restaurante, para lo cual su contraria le hizo entrega de esa

parte de los planos y autorizaciones que permitían la demolición de lo

construido y un permiso para realizar la obra, todo ello debidamente

autorizado por los funcionarios responsables de Lotería Nacional

Empresa del Estado, pactándose asimismo un valor llave de un millón

doscientos cincuenta mil dólares estadounidenses ((U$S 1.250.000.-).

Manifiesta que, una vez iniciadas las obras y cancelado el noventa por

ciento (90%) del derecho de ingreso, el 15 de febrero de 2001, la

Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro del Gobierno

de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, dispuso la clausura de las

obras del restaurante, lo que se hizo efectivo el día 14 de marzo de ese

mismo año con el auxilio de la fuerza pública, a raíz de una

notificación notarial realizada por Tattersall, las nuevas autoridades de

Lotería Nacional Sociedad del Estado, habrían tomado conocimiento


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de la existencia de las notas suscriptas por un anterior presidente que,

supuestamente, habrían sido enviadas sin la intervención del

directorio de dicha sociedad del Estado, sin la intervención de la

Secretaría General y sin el dictamen de asuntos jurídicos del

organismo, las cuales fueron suscriptas por el Presidente, entregadas a

Bernstein y luego comunicadas a Bistró S.A. Aduce que fue por tal

motivo que, durante todo el año 2001, se mantuvo la clausura del

inmueble. Tattersall de Palermo S.A., conocedor de su

incumplimiento, intentó crear un incumplimiento por parte de Bistró

S.A., con el objeto de resolver el contrato, a la par que Lotería

Nacional Sociedad del Estado negaba cualquier vinculación con

Bistró S.A. y con Tattersall de Palermo S.A., faltando así

ostensiblemente a la verdad. En esa secuencia de sucesos se encontró

con el siguiente panorama: Bistró S.A. y Tattersall de Palermo S.A.

habían rescindido el contrato que los unía, imputándose

recíprocamente la culpabilidad, todo ello mientras las obras en el

inmueble registraban un importante grado de avance, mientras que

Lotería había rescindido el contrato de locación contra la Asociación

Argentina de Fomento Equino, Bistró S.A. y Tattersall de Palermo

S.A., por las causales de falta de pago de alquileres, cambio de

destino del bien locado y realización de obras sin autorización, a la

par que la Asociación Argentina de Fomento Equino había promovido

demanda de daños y perjuicios y cumplimiento de contrato contra

Lotería Nacional Sociedad del Estado. Arribada a ese punto, inició

una querella criminal por el delito de estafa contra Jorge H. Bernstein

y los representantes de Lotería Nacional Sociedad del Estado, en la

que el presidente de Tattersall de Palermo había sido procesado y se

encontraba cerca de una condena penal, al mismo tiempo que

promovió el juicio de daños y perjuicios contra los nombrados por

“(…) equivalente a millones de dólares (…)”. En ese contexto,

expresa que la Asociación Argentina de Fomento Equino promovió un


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proceso de mediación con el fin de finiquitar todos esos conflictos, lo

que arrojó resultado positivo, arribándose a un acuerdo el día 15 de

mayo de 2003, por medio del cual se obligaron a desistir de la acción

y del derecho de todos los pleitos existentes entre las partes (lo que

implicó que Bistró S.A. desistiera del juicio de daños y perjuicios en

el cual reclamaba una importante suma de dinero y de la querella

penal en la cual estaban procesados el Presidente de Lotería Nacional

Sociedad del Estado y el arquitecto Bernstein; dejar sin efecto la

rescisión del contrato de locación suscripto entre la Asociación

Argentina de Fomento Equino y Lotería Nacional Sociedad del

Estado, modificándolo en cuanto al plazo de duración y el precio del

alquiler y, por último, suscribir con la Asociación Argentina de

Fomento Equino nuevos contratos de sublocación con Bistró S.A. y

explotación y concesión comercial con Tattersall de Palermo S.A. , en

ambos casos con el mismo plazo y condiciones de ajuste de precio,

previamente establecidos para el contrato de locación entre la

Asociación Argentina de Fomento Equino y Lotería Nacional

Sociedad del Estado, todo ello en los siguientes términos: un plazo de

diez años, con opción a cinco años más a favor del locatario y, en

compensación de los daños y perjuicios ocasionados por el arquitecto

Bernstein, el espacio del estacionamiento seria de uso exclusivo de

Bistró Sociedad Anónima serían de su uso exclusivo en los términos

allí pactados, libres de todo pago solo durante el plazo de duración de

la sublocación con la Asociación Argentina de Fomento Equino y su

eventual prórroga por un período no mayor de quince años. Por su

parte, tras la firma del acuerdo de mediación, Bistró S.A. suscribió

con la Asociación Argentina de Fomento Equino un contrato de

sublocación, cuya cláusula tercera estableció el ya referido plazo de

duración de diez años, con una opción a favor de Bistró S.A. de ser

prorrogado, de la cual asevera haber hecho uso, cursando la

comunicación fehaciente respectiva. Tocante al conflicto con Lotería


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Nacional Sociedad del Estado y a la postura de las partes, explicita

que éste fue iniciado por la primera a dos años de firmado el acuerdo

de mediación, puesto que la entidad, luego de hacer una interpretación

errada de la cláusula tercera de dicho acuerdo, decidió en forma

unilateral aumentar el canon locativo en un seiscientos por ciento (600

%), posicionamiento que fue resistido en forma coherente por los

restantes partícipes, esto es, Bistró S.A., Tattersall de Palermo S.A. y

la Asociación Argentina de Fomento Equino, sosteniendo a tal fin que

Lotería Nacional Sociedad del Estado no estaba facultada para

aumentar de manera unilateral el precio del canon locativo. Así las

cosas y sin perjuicio de tales planteos defensivos en el marco del

mentado pleito de desalojo, vieron sin sorprenderse que, al mismo

tiempo que Tattersall de Palermo S.A. decía ante el Titular del

Juzgado del Fuero N° 34 que el contrato de sublocación no estaba

resuelto y había sido prorrogado, se presentaba ante este Tribunal

señalando que, como el contrato de sublocación había fenecido,

correspondía desalojar a Bistró S.A. del bien objeto de autos

(achacándole asimismo haber introducido la cuestión relativa al Circo

Sarrasani, que en quince años nunca estuvo en Palermo ni abrió sus

puertas en la Argentina, llegando a concluir que la postura de Bistró

S.A. atentaba contra el patrimonio Cultural de la Nación. Asevera que

todo lo que ocurrió es que en el año 2013 Buenos Aires fue uno de los

puntos de una gira mundial de dicho circo (Graf Story), que se

presentó en el Tattersall, al igual que muchas personas lo ocupan para

celebrar su matrimonio, a lo que suma lo que sindica como un

tergiversado relato de los hechos, carente, según sostiene, de toda

seriedad en torno a los términos y condiciones de los acuerdos

suscriptos por las partes. Pasa a referirse al acuerdo con Lotería

Nacional Sociedad del Estado, al que se arribara en julio de 2015,

respecto del cual expone que, luego de un arduo trabajo y, a pesar de

todo lo que entorpeció la actitud de Tattersall, locador (Lotería


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Nacional Sociedad del Estado), locatario (Asociación Argentina de

Fomento Equino, sublocatario (la accionada Bistró S.A.) y

concesionario (la razón social actora, Tattersall de Palermo S.A.)

arribaron a un acuerdo transaccional mediante el cual se puso fin a un

conflicto de diez años desarrollado en cuatro pleitos judiciales. En

dicho acuerdo, las partes prorrogaron los plazos contractuales,

desistieron de los pleitos existentes y fijaron un nuevo canon locativo

por los próximos cinco años. Alude al proceso negocial que se

desarrolló en la audiencia celebrada el día 1° de julio de 2015 en la

sede del Juzgado del Fuero N° 34, puesto que las partes, además de la

homologación del acuerdo, se comprometieron a que Lotería Nacional

Sociedad del Estado (propietaria de todo el Hipódromo) resolvería la

delimitación del área antes denominada “boxes de tránsito”, ya que

esta era una cuestión controvertida. Dice que el acuerdo, finalmente,

se homologó el día 13 de julio de 2015, pero que el expediente aún no

fue archivado, toda vez que resta que Tattersall de Palermo S.A. abone

los honorarios a sus anteriores letrados. En ese contexto, entonces,

indica que la accionante promovió la demanda bajo examen el día 24

de junio de 2015, lapso en el cual estaba reconociendo en el acuerdo

de marras que Bistró S.A. estaba ocupando en forma legítima el área

de boxes, de suerte tal de, en apenas una semana, las pérdidas

invocadas ya no eran tales. Entiende que las presuntas pérdidas

invocadas por Tattersall de Palermo S.A. con motivo de cumplir un

contrato obedecen, en todo caso, a una mala administración ajena al

thema decidendum, que la mitad de la obra pretendidamente valuada

en ocho millones de dólares estadounidenses (U$S 8.000.000.-) fue

emprendida por Bistró S.A., quien, para colmo de males, le entregó un

millón de unidades de esa moneda (U$S 1.000.000.-) por una

concesión fraudulenta. Muy por el contrario, quien realmente hizo una

inversión fue la accionada y no la actora, que solo hizo una simple

remodelación. Adjunta una nota periodística de acuerdo a la cual en el


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área de boxes debería realizarse una pista ecuestre que muy poco tiene

que ver con el circo Sarrasani, que hace años que no abre sus puertas

como tal, punto en el cual entiende insostenible que, quince años

después, la razón social actora continúe sosteniendo como argumento

supuestamente válido que su intención era instalar un circo, al mismo

tiempo que ofrecía el predio para una explotación gastronómica. En

ese marco, entonces, arguye que fue su parte quien realmente hizo una

inversión millonaria, remodelando todo el sector, el cual explota

actualmente, dando trabajo a ciento cincuenta familias, sin haber

acudido a conductas contradictorias del tenor de las descriptas. Tras

todo ello, opone una defensa de falta de personería, con un

fundamento de índole formal vinculado a la facultad postulatoria de

un apoderado que no reviste condición letrada en los términos de la

ley 10.996, planteo que, a posteriori, fue diferida para la oportunidad

de este pronunciamiento en orden a las limitaciones procesales de

trámite impreso al pleito. Así las cosas, introduce las cuestiones

sustanciales a cuya luz entiende que la demanda planteada no puede

prosperar. Se introduce de lleno a tal fin en la naturaleza de la

condena de futuro, contexto en el cual sostiene que su contraria parte

de un error de interpretación del plazo otorgado o, lo que es lo mismo,

pretende obtener un desalojo en una fecha anterior a la pactada.

También se retrotrae al acuerdo previo, suscripto en el año 2003,

discurriendo en torno a su condición suspensiva, a la par que, por

último, dice que se persigue una condena de futuro con relación a un

bien cuya determinación física se encuentra sujeta a un proceso

administrativo de revisión que promoviera su propietario, en el cual,

además, Tattersall de Palermo S.A. se comprometió a participar. Al

respecto, formula una serie de apreciaciones acerca de la

determinación del plazo pendiente, puesto que no coincide con su

contraria acerca de que el vínculo que une a las partes de este pleito

con los demás co-contratantes finiquite el día 15 de mayo de 2018,


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dado que considera que las reglas son otras. En efecto, afirma que la

cláusula tercera del contrato de sublocación las partes acordaron que

el plazo de duración de tal vínculo será de diez años a contar desde el

quince de mayo de dos mil tres, con una opción a favor del

sublocatario a ser prorrogado por cinco años más, esto es, con

vencimiento el día quince de mayo del año en curso. Empero, en el

acuerdo transaccional arribado durante el mes de julio de 2015, se

estableció que “(…) el locatario manifiesta expresamente que

comunicó en tiempo y forma a Lotería Nacional Sociedad del Estado

su voluntad de hacer uso de la prórroga contemplada en el contrato de

locación y en el acuerdo de mediación del 15 de mayo de 2003 y el

locador, al sólo efecto conciliatorio y transaccional, acepta la misma

por un plazo de cinco años a partir del día en que se homologue

judicialmente el presente (…)”, de donde, al haberse homologado el

acuerdo el día 13 de julio de 2015, forzoso resulta concluir, de

acuerdo a su modo de ver, que el contrato concluye el día 12 de julio

de 2020. Sobre la base de dicha conclusión, pasa al análisis de la

cláusula sexta del convenio del año 2003, de acuerdo a la cual Bistró

S.A. podrá utilizar el estacionamiento y determinados espacios en

forma exclusiva durante el plazo de duración de la sublocación con

Asociación Argentina de Fomento Equino y su eventual prórroga por

un período no mayor de quince años, pero especifica que las partes a

través del acuerdo aludido precedentemente, habrían fijado en los

hechos una prórroga de siete años, cosa que ocurrió de común acuerdo

en el marco de su autonomía de la voluntad y libertad contractual.

Con relación a este punto, dice que, entonces, el contrato originario

tenía un plazo doble, el original pactado, y la eventual prórroga que

no podría ser mayor de quince años, de lo cual concluye que, sin más,

hasta 2028 podría prorrogarse la sublocación con derecho de Bistró

S.A. a ocupar el predio en forma exclusiva. En apoyatura de lo

expuesto afirma que si las partes hubieran querido un límite de


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quince años de ocupación como máximo, lo deberían haber

convenido, agregando el vocablo “total”, lo que habría despejado toda

duda sobre tal cuestión, lo que lejos estuvo de ser un olvido o

distracción, en orden a la índole de las personas jurídicas

involucradas. A ello agrega que el pacto de marras se hizo a cambio

de que Bistró S.A. desista de un juicio millonario y de una causa penal

en la que Bernstein estaba procesado y cerca del juicio oral, por lo que

la extensión de la cesión del uso por un plazo extenso es claramente

justificable, “(…) es más, hasta podríamos decir que fue barato para el

actor (…)”. A continuación dice que los dichos vertidos en el acta

judicial no implican ningún tipo de posición o reconocimiento en lo

que concierne al alcance de la cláusula, tal como pretende indicar la

razón social actora, puesto que se trata de terceras personas ajenas al

convenio y que desconocen las motivaciones existentes al momento

de su firma, de donde mal pueden tomarse como indicio

interpretativo, ya que no son parte del acuerdo, puesto que en una

audiencia conciliatoria no se discuten posicionamientos de derecho ni

se asientan todas las posturas de los litigantes de modo cabal y

concreto, sino lo que el audiencista haya entendido como relevantes

para agregar al acta. Afirma: “(…) En esa entelequia, los dichos

agregados al acta carecen de toda virtualidad para fijar una posición o

postura contractual (aunque, como bien puede verse, el apoderado de

Bistró manifestó en la audiencia que disentía de la opinión volcada

por la contraparte, por lo que su conducta en nada se contradice con el

argumento de derecho volcado en este conteste, por el contrario, lo

avala). En suma y más allá de las pretensiones de la parte actora, S.S.,

tenemos un contrato que vence el (… 12 de julio de 2020…) y un

derecho de uso exclusivo hasta el 2028. Siendo así, un desalojo

anticipado en el 2018 es claramente improcedente y debe ser

rechazado (…)”. A todo evento, considera que no puede dictarse una

condena de futuro cuando la obligación de restituir a favor de


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Tattersall de Palermo S.A. está sujeta a condición suspensiva, puesto

que en la cláusula sexta del acuerdo surge que las partes expresamente

pactaron que “(…) pasando a Tattersall de Palermo S.A., si dicha

firma continuara siendo titular del derecho de uso cedido por el

concesionario del Hipódromo Argentino de Palermo o se restituirá a

quien por derecho corresponda (…)”, lo que no merece mayor

interpretación, ya que surge con meridiana claridad que la actora

tendrá derecho a recibir el inmueble en la medida de que siga siendo

la titular de su uso, lo que podrá ocurrir, o no, al momento en que se

deba hacer efectiva la restitución, por lo que afirma que la condición

es incierta y futura, de suerte tal que si anticipadamente no es posible

establecer con exactitud el contenido de la ejecución, no hay

posibilidad de condena de futuro, por lo que, al resultar imposible

saber si Tattersall de Palermo S.A. tendrá el uso del bien al día de la

restitución, no puede dictarse una condena de futuro cuando la

obligación de restituir está condicionada a un hecho futuro e incierto.

Arribada a ese punto, cuestiona lo concluido por su contraria en

cuanto a que su derecho de usar el área de boxes se extiende hasta el

año 2032, puesto que asevera que el decreto 1851/2007 solo prorroga

por diez años, con opción a cinco años más, a favor de Lotería

Nacional Sociedad del Estado la concesión de la explotación del

predio genérico, máxime cuando Tattersall de Palermo S.A. renunció

a cualquier reclamo a Lotería Nacional Sociedad del Estado por

cualquier indemnización para el caso de rescindirse o resolverse el

contrato celebrado con el concesionario Hipódromo Argentino de

Palermo Sociedad Anónima. Desde otra perspectiva, especifica que el

inmueble a desalojar es propiedad de Lotería Nacional Sociedad del

Estado, quien todavía tiene que resolver administrativamente los

límites del espacio cuyo uso había sido otorgado al Hipódromo

Argentino de Palermo S.A., por lo que mal podría ordenarse un

desalojo respecto de un bien que no se encuentra delimitado; luego,


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tampoco se encontraba el área perfectamente individualizada en el

contrato del año 2000, puesto que, en los hechos, la accionante

terminó aceptando que se debía delimitar el área de la cesión de uso.

Concluye: “(…) De lo expuesto, queda claro que existe una cuestión

pendiente entre las partes respecto del área que ocupa Bistró (S.A.) de

conformidad con la cesión de uso y que la misma será resuelta entre el

propietario del inmueble y las partes de este pleito. Sin la resolución

de esta cuestión, resulta jurídicamente imposible que V.S. dicte una

condena de futuro obligando a la restitución de un inmueble (sector

estacionamiento) que podría no formar parte del acuerdo base de este

pleito. Es que mal puede V.S., ordenar el desalojo de un sector, como

aviesamente lo pretende la parte actora, que en gran medida podría

estar incluido en el contrato de locación entre Lotería y la Asociación

Argentina de Fomento Equino y en el contrato de sublocación entre la

Asociación Argentina de Fomento Equino y esta parte, que son

completamente ajenos a este pleito. Evidentemente estamos

nuevamente ante una pretensión improponible en este tipo de

demandas de condena de futuro que tiene que ser rechazada (…)”.-

Ofrece pruebas, plantea el caso federal y peticiona que,

en definitiva, se rechace la acción, con costas.-

c) A fs. 305 vta. se fijó la audiencia prevista por el

artículo 360 del Código Procesal.-

Fracasada a fs. 348 dicha instancia conciliatoria, a fs.

349 se proveyeron las probanzas que ofrecieran los litigantes.-

d) A fs. 443 se llamó “Autos para sentencia”,

providencia que se encuentra firme; y

CONSIDERANDO:

I.- Procura la accionante la condena de futuro para el

desalojo de determinado sector de un predio.-

A su turno, la contraria resiste la pretensión.-


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JUZGADO CIVIL 90

II.- Previo a adentrarme en las distintas cuestiones

litigiosas, es dable formular una serie de precisiones en torno al

derecho transitorio.-

II.I.- En principio, en nada modifica la cuestión de

fondo la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial, puesto que

es de toda evidencia que su artículo 7 reproduce en forma textual el

texto que el maestro Borda pergeñó para el artículo 3 del Código

derogado en la misma temática, con el agregado relativo al derecho

del consumidor.-

Sobre el punto, muy lejos estoy de desconocer que el

nuevo ordenamiento refleja el paradigma de Estado Constitucional y

Convencional del derecho imperante desde 1994.-

Al respecto, sostiene Gil Domínguez que, en general y

en particular, respecto del mentado art. 7 aplicado a los procesos

judiciales, pendientes, a los abogados, como principales operadores

del nuevo Código, les espera la ardua tarea de proponer las mejores

opciones constitucionales y convencionales posibles frente al caso que

tengan que atender, sin esperar que todas las respuestas a sus planteos

surjan de leyes perfectas, fórmulas doctrinarias mágicas o jueces

subsumidores que no miran más allá del Código cuando fundan las

decisiones que adoptan (conf. Gil Domínguez, Andrés, “El artículo 7

del Código Civil y Comercial y los procesos judiciales en trámite”,

Revista Código Civil y Comercial”, Año 1, Número 1, julio 2015,

Buenos Aires, La Ley, 2015, página 18). La constitucionalización del

derecho privado impone, pues, una hermenéutica renovada, en tanto el

plexo convencional incorporado a nuestra Carta Magna contempla un

cúmulo de derechos que ya no pueden considerarse implícitos desde

punto de vista alguno, puesto que la mayoría de los códigos se basaba

en una división tajante entre el derecho público y el derecho privado,

mientras que en el ordenamiento vigente, se toma muy en cuenta a los

tratados en general, en particular los de derechos humanos, y los


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derechos reconocidos en todo el bloque de constitucionalidad, porque

los tratados ya no son derecho internacional, sino derecho interno, a la

par que, verdad de Perogrullo, esa ponderación y análisis es

imperativa para la totalidad de los litigantes, lo que resalto de manera

enfática.-

En este punto, entiendo preciso abrir un breve

paréntesis en torno de la temática de la aplicación inmediata de la

nueva ley, en tanto la cuestión relativa a la constitucionalización del

derecho privado bien pronto podría llevarnos a lugares erróneos,

además de no queridos, puesto que al afirmar que el Derecho Público

y el Privado tengan una evidente diferencia de enfoque en torno a un

tópico, no significa que cada una de las ramas deba desinteresarse de

la otra perspectiva. Por el contrario, el Derecho Público debe

esforzarse por comprender los intereses particulares y debe intentar

compatibilizarlos hasta donde le sea posible, sin poner en riesgo el

interés general, y el Derecho Privado debe desplegar un

temperamento análogo por resolver los conflictos particulares con la

mayor equidad posible, de modo de evitar que una solución

intersubjetiva bascule sobre el yerro de repercutir negativamente en el

mantenimiento de la paz social, punto éste de relevancia extrema, por

lo que solo cabe concluir que la mentada noción de alineamiento con

la Constitución Nacional y el llamado “Bloque de Constitucionalidad”

importa una vinculación de un modo más estrecho con la normativa

de jerarquía superior, evitando cierto solipsismo reinante en otras

épocas, en las que el Código Civil parecía girar sobre sí mismo,

ignorando (o desafiando) al texto constitucional, en tanto es claro que

el nuevo ordenamiento se encuentra instalado en el bloque

infraconstitucional con jerarquía de ley común (ello, de conformidad

con lo dispuesto por el artículo 75, inciso 12 de la Carta Magna, por

cuanto el rol del Derecho es contribuir a lograr la convivencia sobre la

base del respeto y la tolerancia, punto sobre el cual la Corte Suprema


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de Justicia de la nación ha propugnado reiteradamente una

interpretación armónica y no confrontatitva de los componentes del

orden jurídico (conf. C.S.J.N., Fallos 167:121; 171:349; 181:343;

199:483; 236:103; 240:311; 242:353; 246:345; 277:213; 281:179 y

312:496, entre muchísimos otros), asumiendo que dichos

componentes se dictan en distinto tiempo y que no todos tienen la

misma jerarquía. En esos casos, la constitución nacional es la norma

que se erige como ordenadora del resto de la normativa, permitiendo

convalidarla o descalificarla (conf. Rosatti, Horacio, “El Código Civil

y Comercial desde el Derecho Constitucional”, Santa Fe, Rubinzal-

Culzoni, 2016, páginas 50/51, 41 y 99).-

Constitucionalizar el derecho privado no es más que

volver a ponerlo donde siempre debió haber estado, debajo de la

Constitución, honrando los derechos reconocidos en ella (conf. Saba,

Roberto, “Supremacía Constitucional y Derecho Privado”, en Trigo

Represas, Félix A., y Benavente, María I., Directores, Fognini, Ariel

I., Coordinador, “Reparación de daños a la persona”, Buenos Aires, La

Ley, 2014, Tomo I, página 44).-

Tras esta digresión y retomando el hilo conductor

vinculado a los efectos temporales de la nueva ley, a través de esa

norma formal, aludo, obviamente, al mentado artículo 7, el juez aplica

la nueva o a vieja ley, la que corresponda, aunque nadie se lo solicite,

y aunque la nueva ley sea supletoria, pues se trata de una cuestión de

derecho (conf. Kemelmajer de Carlucci, Aída, “La aplicación del

Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas en

curso de ejecución”, en Revista de Derecho Privado y Comunitario,

número extraordinario, Santa Fe, Rubinzal Culzoni, 2015, páginas

137 y subsiguientes).-

La cuestión relativa a la aplicación inmediata de la

nueva ley pasa por determinar si la relación o situación jurídica está, o

no, consumada. Aída Kemelmajer de Carlucci ha sido por demás clara


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al expresar que la noción de consumo que subyace en el art. 7 fue

tomada por Borda de la obra de Roubier, quien distingue entre leyes

que gobiernan la constitución y la extinción de una situación jurídica,

y leyes que gobiernan el contenido y las consecuencias. Cada fase se

rige por la ley vigente al momento de esa etapa; el consumo o el

agotamiento debe analizarse según cada una de esas etapas (conf.

Roubier, Paul, “Le droit transitoire (Conflits des lois dans le temps)”

2º ed., Paris, ed. Dalloz et Sirey, 1960, nº 42 página 198 y nº 68

página 334), en concreto, para cada tipo de situaciones, siendo

imposible una formulación en abstracto, para todo tipo de cuestiones.-

Es que, las normas jurídicas tienen una eficacia

limitada en el espacio y en el tiempo. Como sucede con cualquier otra

realidad humana, surgen en un determinado momento y se extinguen

en otro (conf. Héron, Jacques, “Principes du droit transitoire”, París,

Dalloz, 1996, página 5. Ver Claria, Enrique L. y Claria, José O.,

“Ámbito de aplicación temporal de la ley”, El Derecho, Tomo 56,

página 785). Esas normas rigen hechos, relaciones y situaciones

jurídicas. En muchos casos, tales hechos, relaciones y situaciones no

son instantáneos, sino que configuran sucesiones de hechos,

conductas, actos y consecuencias que se producen a lo largo del

tiempo. La dificultad se plantea cuando se trata de hechos, relaciones

o situaciones in fieri, o que no se agotan instantáneamente, sino que

duran en el tiempo, o cuya realización, ejecución, liquidación o

consumación demandan tiempo, por lo que, en parte -al inicio, al

concertase o al nacer- caen bajo el imperio de una norma, y en parte o

partes -al realizarse las prestaciones o agotarse las consecuencias o los

efectos de aquellas relaciones o situaciones jurídicas, de la o las

siguientes o sucesivas-, caen en otras. Efectivamente, Roubier

sostuvo que toda situación jurídica pasa por dos fases: una fase

dinámica, que corresponde al momento de su constitución y de su

extinción, y una fase estática, que se abre cuando esa situación


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JUZGADO CIVIL 90

produce sus efectos. Qué son las consecuencias? Las consecuencias

son las derivaciones o efectos que reconocen su causa eficiente en las

relaciones o situaciones jurídicas. En definitiva, los hechos que no

han podido determinar la constitución o extinción de una situación

jurídica, de acuerdo a la ley vigente en el día en que se produjeron, no

pueden, en virtud de una ley posterior, ser considerados como

generadores o extintivos, excepto que la ley sea retroactiva. Las leyes

que gobiernan la extinción de una situación jurídica no pueden afectar,

sin retroactividad, las situaciones anteriormente extinguidas. Por

ejemplo, sería retroactiva si declarase nulas todas las renuncias de

deudas hechas antes de su entrada en vigencia. En cambio, podrían

afectar una situación jurídica no extinguida -por ejemplo, si la nueva

ley establece que el uso abusivo del usufructuario es causal de

extinción del usufructo, puede aplicarse a los hechos constitutivos del

abuso posteriores a la entrada en vigencia, aunque el usufructo se

haya constituido bajo la vieja ley-, pero no a los hechos anteriores,

pues cuando ellos acaecieron, no eran causal de extinción (conf.

Roubier, op. y loc. cit.). Las consecuencias producidas están

consumadas, no se encuentran afectadas por las nuevas leyes, excepto

retroactividad, pues respecto de ellas existe el llamado consumo

jurídico (conf. Llambías, Jorge J., “Tratado de Derecho civil. Parte

General”, Buenos Aires, Abeledo Perrot, 4ta. Edición, 1970, Tomo I,

página 147). En cambio, los efectos o consecuencias aún no

producidos caen bajo la nueva ley por aplicación inmediata, sin

retroactividad. Hay aplicación inmediata, sin retroactividad, cuando la

nueva ley anula o modifica, acrece o disminuye los efectos en curso o

in fieri de las relaciones o situaciones jurídicas; es decir, los que se

producen después de su entrada en vigor. Todos los países que

establecen la regla de la irretroactividad invocan la seguridad jurídica

como valor protegible (haré la cita en el párrafo siguiente, junto con el

corolario de estas reflexiones).-


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En síntesis, las reglas que emanan de la norma general,

el art. 7° del Código Civil y Comercial, son las siguientes: 1.

Relaciones y situaciones de origen legal, a. Constitución, extinción y

efectos ya producidos al momento de la entrada en vigencia de la

nueva ley: regidos por la vieja ley. b. Constitución en curso, extinción

aún no operada, efectos aún no producidos, aplicación inmediata de la

nueva ley. 2. Situaciones y relaciones regidas por leyes imperativas

nacidas de actos entre particulares a. Constitución, extinción y efectos

ya producidos al momento de la entrada en vigencia de la nueva ley:

regidos por la vieja ley. b. Constitución en curso, extinción aún no

operada, efectos aún no producidos, aplicación inmediata de la nueva

ley. 3. Situaciones y relaciones regidas por leyes supletorias de la

voluntad de los particulares a. Constitución, extinción, efectos ya

producidos al momento de la nueva ley: regidos por la vieja ley. b.

Constitución, efectos aún no producidos, extinción aún no operada,

regidos por la vieja ley. c. Constitución in fieri, aplicación inmediata

de la nueva ley, desde que no se trata de una situación existente de la

que pueda predicarse una voluntad supletoria. d. En la relación de

consumo, efectos aún no producidos, extinción aún no operada,

regidos por la nueva ley, si es más favorable para el consumidor (conf.

Caramelo, Gustavo y Herrera, Marisa, en Caramelo, Gustavo,

Herrera, Marisa y Picasso, Sebastián, “Código Civil y Comercial de la

Nación Comentado”, Buenos Aires, Infojus, 2015, Tomo I, páginas

63/73, http://www.infojus.gob.ar/docs-f/codigo-comentado).-

La noción de consumo jurídico aquí se perfila con

especial singularidad, puesto que no puede desconocerse tanto el

imperio de la regla consagrada en el artículo 1197 del Código Civil,

como así también la cuestión imperativa que dimana de las sucesivas

leyes de locaciones urbanas.-


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La armonización de ambos sistemas es, por ende,

insoslayable, aunque desde ya anticipo que ambos cuerpos normativos

han previsto soluciones análogas para la cuestión bajo examen.-

En efecto, lo concreto es que en ninguno de los

artículos que regulan la extinción (y sus efectos) del contrato en el

Código Civil y Comercial (artículos 1217 a 1226 de dicho cuerpo

legal), no contemplan específicamente la cuestión aquí peticionada,

que se encuentra claramente inserta en el marco del derecho de forma,

por lo que en nada modifica el fondo del presente pleito esta

disquisición acerca del derecho transitorio.-

II.II.- Asimismo, y toda vez que en este decisorio habré

de aplicar más de un fallo plenario, destaco de manera enfática que no

escapa de mi conocimiento la entrada en vigencia de la ley 26.853,

empero, es claro que la sustitución de los fallos plenarios por el

sistema de casación obedece a idéntica finalidad, que no es otra que

unificar la jurisprudencia, de donde nos hallamos claramente ante un

supuesto de ultraactividad de la norma derogada, puesto que hasta la

constitución de las Cámaras de Casación se debe mantener la vigencia

de las normas procesales que regulan el recurso de inaplicabilidad de

la ley. Y si su admisibilidad es procedente, la doctrina fijada por la

Cámara en pleno conserva su obligatoriedad a tenor de los efectos

fijados por el art 303 del Código Procesal Civil y Comercial. La ley

26.853 será de aplicación -como dice su texto- a todos los juicios, aun

los que se encuentran en trámite, una vez que se constituyan las

Cámaras y Salas que crea. Hoy la ley no es operativa porque los

tribunales que constituye no están conformados para intervenir en los

asuntos cuya competencia establece. Frente a esta situación necesaria

para la vigencia de la ley, sus normas no resultan aplicables respecto

del recurso de inaplicabilidad de la ley. La ley de casación sustituyó el

recurso de inaplicabilidad de la ley aunque su objetivo fue

contemplado en el punto 3 del art. 289 (conforme art. 11 de la ley


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26.853). Al indicarse que el recurso de casación podrá plantearse para

solicitar la unificación de la doctrina cuando en razón de los hechos,

fundamentos y pretensiones sustancialmente iguales se hubiere

llegado a pronunciamientos diferentes.-

Luego, la obligatoriedad establecida en el artículo 303

del Código Procesal, es ineludible, puesto que el artículo 15 de la

norma citada recién resultará operativa a partir de la efectiva

integración y puesta en funcionamiento de los tribunales que allí se

crean (conf. C.N.Civil, Sala “D”, R. Nº 5.588, junio 10-2013). En

efecto, la obligatoriedad para la Cámara y los jueces de primera

instancia de la interpretación de la ley establecida en una sentencia

plenaria se mantiene vigente (conf. C.N.Civil, Sala “B”, R. Nº

59.641, marzo 18-2014).-

III.- En relación a la falta de personería, más allá de

las excepciones contempladas en la ley 10.996 con relación a quienes

son mandatarios generales con facultades suficientes y respecto de

actos de administración, como así también prescindiendo de lo

actuado por Mariano Demian Bernstein en otros pleitos, lo específico

es que, agrupada dentro de las excepciones de índole dilatoria, la

defensa bajo examen es, por ende, esencialmente saneable, que es lo

que aconteció en la especie con la presentación de fs. 304, en la que el

referido apoderado de la razón social actora otorgó poder a su otrora

patrocinante, lo que ha tornado abstracto el planteo, no siendo

menester que me extienda en consideraciones sobre el punto, sin

perjuicio de la imposición de las costas causídicas, con arreglo a lo

expresamente dispuesto por el artículo 69 del Código Procesal.-

IV.- En lo que concierne a la cuestión de fondo, en

forma propedéutica es dable señalar someramente que con el rótulo

“condena de futuro”, se han agrupado algunas categorías procesales

no siempre totalmente idénticas, punto sobre el cual la doctrina ha

discurrido en torno a su naturaleza, con profusos análisis de los


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sistemas existentes en el derecho comparado (conf. Colombo, Carlos

J. y Kiper, Claudio M., “Código Procesal Civil y Comercial de la

Nación - Anotado y Comentado”, Buenos Aires, La Ley, 2006, Tomo

VI, páginas 393/403).-

También llamado desalojo anticipado, tiene por

finalidad permitir que el locador recupere la tenencia del inmueble en

la fecha convenida en el contrato, evitando la demora que implica la

tramitación del proceso, sobre todo cuando el demandado adopta una

actitud tendiente a prolongar el mayor tiempo posible su permanencia

en la ocupación. Se ha dicho que bajo la denominación condena de

futuro, se regula una especial institución cuyo objeto consiste en

obtener una declaración de certeza positiva respecto del cumplimiento

de una prestación futura y cierta, para acompañar a dicha declaración

al momento en que la obligación futura se haga exigible, la condena y

la ejecución judicial en caso de incumplimiento. Tiene como fin evitar

que el actor se vea privado del bien por más tiempo que el del

contrato frente a un demandado hostil y sin causa (conf. Areán,

Beatriz A., en Highton, Elena I. y Areán, Beatriz A., Dirección,

“Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Concordado con los

códigos provinciales. Análisis doctrinal y jurisprudencial”, Buenos

Aires, Hammurabi, 2010, Tomo13, páginas 291/292).-

En síntesis, la pendencia del plazo pone de manifiesto

el carácter preventivo de la pretensión de la condena de futuro y su

carácter cautelar preserva al locador de una eventual prolongación

injustificada del proceso una vez vencido el plazo pactado. Este

periculum morae aparece acompañado de la presunción legal de

verosimilitud del derecho que el artículo 688 del Código Procesal

concede a quien exhibe un contrato de locación de plazo vigente, lo

que comporta un requisito esencial de este instituto.-


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Es capital, por lo tanto, determinar la certeza del plazo,

aspecto éste que, con lo hasta aquí expuesto, es suficiente para

adentrarme en el análisis del material probatorio rendido.-

V.- Sabido es que no es obligación quienes ejercen la

magistratura judicial hacerse cargo de la totalidad de las alegaciones

formuladas, pudiendo desechar aquéllas que considere innecesarias o

inconducentes en relación con el objeto del proceso (conf. C.S.J.N.,

fallos 250:36; 302:253; 304:819, entre muchos otros; Palacio-

Alvarado Velloso, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.

Explicado y anotado jurisprudencial y bibliográficamente”, Rubinzal-

Culzoni, Santa Fe, 1996, tomo 4, página 406 y sus citas; Fenochietto-

Arazi, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado

y concordado con el Código Procesal Civil y Comercial de la

Provincia de Buenos Aires”, Astrea, Buenos Aires, 1993, tomo 1,

página 620), centrándose solo en los que sean decisivos (conf.

Colombo, Carlos J. y Kiper, Claudio Marcelo, “Código Procesal Civil

y Comercial de la Nación. Anotado y Comentado”, Buenos Aires, La

Ley, 2006, tomo II, página 167; C.S.J.N. abril 29-1970, La Ley, tomo

139, página 617; ídem, agosto 27-1971, La Ley, tomo1 44, página

611; Fallos 296:445; 297:333; 304:451; 304:819, entre muchísimos

otros).-

El artículo 386, segunda parte, del Código Procesal

establece: “No tendrán (los jueces) el deber de expresar en la

sentencia la valoración de todas las pruebas producidas, sino

únicamente de las que fueren esenciales y decisorias para el fallo de la

causa”. Mediante una interpretación conceptual, se denota que existe

la facultad de valorar únicamente las pruebas que fueren esenciales y

decisivas. Ello también significa que puede hacerse una comparación

y un cotejo de los elementos para arribar a una fuerza convictiva. Es

decir hay dos caminos: 1) expresar únicamente las pruebas que fueren


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esenciales y decisivas; 2) expresar las mismas y, además, formular una

compulsa con las otras.-

Cuando se realiza una confrontación de las piezas

probatorias, es posible advertir cuál o cuáles ofrecen mayor grado de

verosimilitud, cuál o cuáles exhiben mayor fuerza de credibilidad.

Todo ello, por supuesto, es el resultado de un análisis en el cual se

aprecian las piezas probatorias en sí mismas y en su relación con los

demás. Emerge así un saldo. Este saldo precisamente es el que

determina la selección de las pruebas y que, a la vez, lleva a su

apreciación, entendida como la actividad intelectual que realiza el

juzgador para determinar la fuerza probatoria relativa que tiene cada

uno de los medios de prueba en su comparación con los demás, para

llegar al resultado de la correspondencia que en su conjunto debe

atribuirles respecto de la versión fáctica suministrada por las partes.

La sana crítica se sintetiza en el examen lógico de los distintos

medios, la naturaleza de la causa y las máximas de experiencia (conf.

Fenochietto-Arazi, “Código Procesal (...)”, ya citado, Tomo II, página

356). El examen lógico conduce a ciertos principios de su ámbito.-

Así, a los fines del acto de juzgar, que es un acto

complejo, existe una cuestión presente determinada por hechos

pasados. Estos son condicionantes, ya que, según lo sucedido, las

soluciones puede ser distintas. “Para llegar al conocimiento de los

hechos, se entremezclan, se combinan, la búsqueda de la verdad, el

convencimiento, la fijación de los hechos, los pasos de la crítica, el

encuentro de la certeza (si es que resulta posible arribar a ella, acoto).

No existen tajantes líneas separatorias. Cada uno de esos conceptos

lleva cuotas integrantes de los otros cuando se trata del acto de juzgar.

Esa integración conduce a la finalidad de la prueba judicial: Un estado

de espíritu del juzgador para advertir que los hechos son de una

manera determinada” (conf. Cipriano, Néstor Amílcar, “Prueba


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pericial en los juicios de responsabilidad médica (Finalidad de la

prueba pericial)”, La Ley, tomo 1995-C, página 623).-

Además, los diversos medios de prueba no constituyen

compartimientos estancos. No puede examinarse ninguno de ellos sin

haber incursiones en el terreno de los demás y, a su vez, cada uno

reposa en mayor o menor medida sobre los otros. Es necesario

examinar si las pruebas producidas concuerdan verdaderamente entre

sí. En caso de discrepancia, debe buscarse la razón de la misma,

resolver la contradicción, si es posible, y si no lo es, elegir entre los

datos contrarios. Todos aparecen finalmente como los elementos de un

conjunto, que será el que dará la prueba sintética y definitiva sobre la

que se podrá levantar la reconstrucción de los hechos (conf. Gorphe,

François, “De la apreciación de las pruebas”, traducción de Alcalá

Zamora y Castillo, Buenos Aires, Hammurabi, 2007, página 456).-

Resulta necesario, luego de un exhaustivo examen del

plexo probatorio desplegado por las partes en conflicto (carga de la

prueba art. 377 del Código Procesal), verificar cuál de ellas ha

justificado con certeza su verdad en cuanto al hecho objeto de esta

litis. Así, aportadas las pruebas necesarias que respalden las

argumentaciones expuestas respecto de la mecánica del evento dañoso

en el que hubieran intervenido, el juzgador, a través de la sana crítica,

podrá reconstruir en forma casi fidedigna lo acontecido.-

Las reglas de la prueba se dan para descartar un non

liquet (no fallo) con respecto a la cuestión de derecho a causa de lo

dudoso de los hechos; ayudan a aquél a formarse un juicio, afirmativo

o negativo, sobre la pretensión que se hace valer, no obstante la

incertidumbre con respecto a las circunstancias del hecho, porque le

indican el modo de llegar a una decisión en semejante caso

(Rosenberg, “La carga de la prueba”, Buenos Aires, Ejea, 1956,

página 2 y subsiguientes).-


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JUZGADO CIVIL 90

V.I.- Por lo pronto, tengo en cuenta que, al celebrarse

el comparendo previsto por el artículo 360 del Código Procesal, los

litigantes desistieron de la prueba confesional oportunamente ofrecida

(ver fs. 348).-

Luego, dentro de la amplitud del principio dispositivo

que campea en las relaciones procesales iusprivatistas, es claro que

asiste a las partes en litigio la facultad de hacerlo, por más que resulte

indiscutible la índole pública del derecho procesal y la naturaleza

imperativa, es más, de orden público, del derecho aplicable al régimen

de las locaciones urbanas, mucho menos puede cuestionarse que los

contrincantes resignen el medio probatorio por excelencia, aunque no

puedo soslayar que con eso se evite confrontarse a aquello de lo que,

paradojalmente, tienen que hacerse indefectiblemente cargo.-

V.II.- Luego, en orden a que es requisito primordial de

procedencia de la acción la determinación del eventual plazo

pendiente, habré de analizar cuatro piezas documentales, a saber: El

contrato original, el convenio de mediación del año 2003, el convenio

del año 2015 y, finalmente, el acta judicial respectiva.-

V.II.I.- A tal fin tengo en cuenta que la ley define el

contrato (artículo 1137, Código Civil) y determina la fuerza de su

significación: “una regla a la cual deben someterse como a la ley

misma” (artículo 1197, Código Civil). Es decir, la ley otorga la

posibilidad (figura del contrato) y consagra la consecuencia. Hay una

gradación: constitución, ley, voluntad dirigida a reglar derecho. Pero,

a su vez, el contrato vale como ley para las partes. En otros términos:

cada grado lleva la fuerza que le concede el grado anterior. El contrato

es tal porque su sentido y trascendencia emana de la ley. ¿Y qué

sucede con la voluntad? Se supone que, antes de concertar un

contrato, existe el debate previo. En él, las partes confrontan sus

posiciones para llegar a un acuerdo. Adviértase que la pluralidad


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inicial de voluntades, se transforma en lo que el Código Civil llama

“voluntad común” (artículo 1137).-

De la pluralidad se pasa a la unidad. La voluntad

común produce el contrato. Mediante la coordinación, el acuerdo,

surge el resultado con efectos determinados: derechos y obligaciones

de las partes.-

Vélez Sársfield, en la nota del artículo 1137, cita estas

palabras de Savigny: “Es preciso tener en cuenta el objeto de la

voluntad”. Si bien este autor se refiere a los efectos del acuerdo, parte

de la noción de voluntad. Esta no es oportunidad para definir la

voluntad, pero se pueden recordar pasos del proceso volitivo con

referencia al contrato: el conocimiento del objeto (problema a

contratar), deseo del objeto (querer que se logre la contratación),

deliberación (discusión de las bases del contrato), decisión

(concertación del contrato). El contrato constituye una sola voluntad

como resultado.-

El principio, rige: devorum in caden placitun

consensus (libre acuerdo de voluntades). La teoría de los contratos, tal

cual ha sido heredada del derecho romano por las legislaciones

modernas, estaba dominada por el principio fundamental de la libertad

de las convenciones o autonomía de la voluntad, que nuestro Código

Civil ha consagrado expresamente (artículo 1197) (conf. Salvat,

Raymundo M., “Tratado de Derecho Civil Argentino - Fuente de las

Obligaciones” - Actualización de Arturo Acuña Anzorena, Buenos

Aires, tomo I, página 16, 1957). El contrato llegó a constituir en el

siglo XIX la figura central para aplicar o construir todo género de

instituciones jurídicas. La libertad contractual debe considerarse la

regla, y el límite, la excepción (conf. Messineo, Francisco, “Doctrina

general del contrato”, Buenos Aires, 1952, tomo I, página 15).

Manifiesta Guillermo A. Borda con referencia al artículo 1197 del

Código Civil: “Es el reconocimiento pleno del principio de autonomía


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de la voluntad: el contrato es obligatorio porque es querido; la

voluntad es la fuente de las obligaciones contractuales” (“Contratos”,

Buenos Aires, 1976, página 11). Todo ello no significa, naturalmente,

la plenitud o el carácter absoluto de la autonomía de la voluntad,

como es lógico. El mismo Código Civil establece limitaciones. Dice

el artículo 21: “Las convenciones particulares no pueden dejar sin

efecto las leyes en cuya observancia estén interesados el orden

público y las buenas costumbres”. Dispone el artículo 953: “El objeto

de los actos jurídicos deben ser las cosas que estén en el comercio, o

que por un motivo especial no se hubiese prohibido que sean objeto

de algún acto jurídico, o hechos que no sean imposibles, ilícitos,

contrarios a las buenas costumbres o prohibido por las leyes o que se

opongan a la libertad de las acciones o de la conciencia, o que

perjudiquen los derechos de un tercero. Los actos jurídicos, que no

sean conformes a esta disposición, son nulos como si no tuviesen

objeto”. Son concordantes los artículos 502, 530, 872.-

Por su parte, el artículo 1198, primer párrafo, Código

Civil establece: “Los contratos deben celebrarse, interpretarse y

ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las

partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y

previsión”. Un texto claro no se interpreta, se aplica (conf. Mazeaud,

“Lecciones de derecho civil”, vol. I, página 378, parte segunda,

Buenos Aires, 1960). Tal vez -me permito opinar- a mayor claridad, se

disminuye la interpretación como búsqueda de sentido, pero en

ningún caso está ausente porque se procura la adecuación del sentido

(hay, necesariamente, interpretación) al caso particular.-

Existen, entre otras clasificaciones, la interpretación

autónoma (de las mismas partes) y la interpretación heterónoma (de

un tercero). Acontece que, en una causa judicial, cuando las partes no

están de acuerdo con el sentido de las cláusulas contractuales, la

interpretación autónoma se traslada hacia una heteronomía.-


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Interpretar el contrato es ejecutar la investigación

definitiva para reconstruir en sus términos efectivos el contenido del

contrato. Se trata de una actividad lógica encaminada a buscar y fijar

con el fin de establecer su contenido. Más que los vocablos, ha de

considerarse el propósito de las partes contratantes.- Para advertir el

sentido, a veces se debe acudir al análisis de las voluntades

integrantes que condujeron a “la voluntad del contrato”.-

Las palabras del contrato -con su significante y

significado- constituyen los carriles del sentido concertado por las

partes. Pero esas palabras contenedoras de hecho, de acciones, de

circunstancias no se detienen en la interioridad de los vocablos sino

que conllevan todo un traslado a una realidad exterior.-

Sin acudir a una rigidez de significado, corresponde

advertir el sentido del adverbio “verosímilmente” (contenido en el

artículo 1198, Código Civil). Significa según el lexicón oficial: “De

modo verosímil”. Y la voz “verosímil” está definida así: “ Que tiene

apariencia de verdadero. Creíble por no ofrecer carácter alguno de

falsedad”. Entre los sinónimos de “verosímil entendieron o pudieron

entender” (artículo 1198, Código Civil), es lo posible, probable,

creíble, aceptable, admisible. Es decir, desde la interioridad de las

palabras, se tiene que salir a una realidad exterior como medio de

cumplimiento del contrato.-”, se cuentan: “posible”, “probable”,

“creíble”, “aceptable”, “admisible” (conf. Federico Sainz de Robles,

“Ensayo de un diccionario español de sinónimos y antónimos”,

Madrid, 1971).-

“Lo que verosímilmente las partes entendieron o

pudieron entender” (artículo 1198, Código Civil), es lo posible,

probable, creíble, aceptable, admisible. Es decir, desde la interioridad

de las palabras, se tiene que salir a una realidad exterior como medio

de cumplimiento del contrato.-


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V.II.II.- El contrato original es un acto complejo,

puesto que se encuentra integrado por el contrato de uso precario y

construcción de obra que suscribieran oportunamente Hipódromo

Argentino de Palermo S.A. y Tattersall de Palermo S.A. para la

demolición y construcción en el área de boxes, para lo cual se

otorgara un plazo de noventa días, todo ello ad referendum de la

aprobación por parte de Lotería Sociedad del Estado de todas las

estipulaciones concertadas en septiembre de 1999 (ver fs. 3/8).-

Así, concluidas las obras, Tattersall de Palermo S.A.

recibió el uso del área de boxes el día 28 de febrero de 2000 (ver fs.

18).-

En ese contexto, pues, es que Tattersall de Palermo

S.A. pacta con Bistró S.A. la cesión parcial de derechos y

sublocación, estableciéndose que la primera revestía la calidad de

titular de los derechos de explotación del inmueble, mientras que la

segunda ofertó obtener de aquella “(…) el otorgamiento de un

derecho, no exclusivo, para llevar a cabo una determinada explotación

dentro del inmueble, a su nombre y por cuenta y riesgo propios, con

asignación por parte de Tattersall de un determinado espacio físico

adecuado a tal fin (…) Que, a tal efecto, Bistro declara conocer

acabadamente la finalidad global y específica así como el

funcionamiento del inmueble por haber realizado un cuidadoso

estudio al respecto, así como en lo que hace a la conveniencia

particular de explotar comercialmente su negocio en el ámbito del

Inmueble, por lo que más allá de la firma de los instrumentos

correspondientes a esta contratación y a las consiguientes

obligaciones que ello le genera, acuerda libre y voluntariamente con

Tattersall en adecuar su conducta y actividad a desarrollar en el

espacio físico asignado (…)”. Tocante al plazo, en la cláusula tercera,

se lo estableció en diez años, otorgando Tattersall de Palermo S.A. un

derecho de preferencia a favor de Bistró S.A. para suscribir un nuevo


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contrato con similares derechos y obligaciones, todo ello para el

supuesto en que el titular del predio autorice a Tattersall a permanecer

por otros diez años. El comienzo del plazo primigenio correría a la

previa visación por parte de Lotería nacional Sociedad del Estado y a

la registración de los planos sin observaciones por parte del Gobierno

de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a obtener por parte de

Tattersall de Palermo S.A., de conformidad con lo pactado en la

cláusula décimo sexta. El precio se concertó en la cantidad fija y

uniforme a lo largo de todo el contrato de dieciséis mil quinientos

dólares estadounidenses (U$S 16.500.-), a excepción de los primeros

cinco meses, que no devengarían suma alguna. Se estableció que en el

predio asignado, única y exclusivamente, en forma continua e

ininterrumpida, Bistró S.A. operaría bajo el nombre comercial

“Kansas o Kansas Grill o Kansas Grill & Bar, sin que el destino

específico y el nombre pudiera ser modificado, salvo la conformidad

expresa por escrito de Tattersall de Palermo S.A.. Uno de los puntos

de la cláusula sexta reviste especial importancia, allí se dispuso: “(…)

Bistró deberá llevar a cabo la construcción (incluidas las

demoliciones), la instalación y decoración (…) así como un

estacionamiento a nivel de aproximadamente 1.700 metros cuadrados

a ser construido (…). Dicha construcción, instalación y decoración

será a exclusiva cuenta, riesgo y cargo de Bistró y con estricta

sujeción a las disposiciones reglamentarias vigentes y a las

especificaciones técnicas generales y particulares contenidas en el

presente contrato (…) Bistró se compromete a iniciar plenamente sus

actividades comerciales en el inmueble inaugurando (…) dentro de los

300 (trescientos) días corridos contados a partir de la fecha indicada

en la cláusula tercera (…) Bistró asume la obligación de realizar las

gestiones necesarias para obtener las habilitaciones, licencias,

permisos y/o autorizaciones de cualquier índole que resulten

indispensables para el cumplimiento de las actividades a desarrollar


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(…) según el destino previsto (…) y para los trabajos de instalación y

decoración en el mismo, para lo cual deberá tomar conocimiento

Lotería Nacional S.S.. En este sentido las partes acuerdan que la

totalidad de las gestiones y trámites para la obtención y vigencia de

las habilitaciones, licencias, permisos y/o autorizaciones pertinentes

correrá por exclusiva cuenta, riesgo y cargo de Bistró quien libera

expresamente a Tattersall de toda responsabilidad para el caso de que

la misma se cancelara por culpa exclusiva de Bistró. Finalizado el

plazo de vigencia del presente Contrato o resuelto el mismo

cualquiera sea la causa, Tattersall recibirá a su favor las mejoras

incorporadas (…) sin derecho a resarcimiento de ninguna especie para

Bistró (…)”. En la cláusula séptima, Bistró S.A. renuncia

expresamente a alegar y/o ejercer el derecho de retención y a dar por

concluido el contrato por vicios redhibitorios (ver fs. 20/36).-

El visado por parte de Lotería Nacional Sociedad del

Estado consta a fs. 36, al día siguiente de la suscripción del contrato,

esto es, el 9 de agosto de 2000.-

En síntesis, el contrato tiene cláusulas claras, a

excepción de aquella en la que las gestiones estarían a cargo de Bistró

S.A., pero también de Tattersall de Palermo (solo la aprobación de los

planos), destacando con énfasis que la aquí accionada declaró de

manera expresa haber estudiado cuidadosamente todos los aspectos

relativos al negocio jurídico en cuestión, lo que incluye los vinculados

a lo que a su giro comercial específico concierne, asumiendo

plenamente cada responsabilidad correlativa. Me es imposible

soslayar, entonces y desde ya lo adelanto, el efecto jurígeno de tales

declaraciones de libre voluntad, ponderadas a la luz de la regla

consagrada en el artículo 902 del Código Civil.-

Volveré sobre el punto al analizar en su conjunto todos

los actos jurídicos concatenados entre sí.-


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V.II.III.- A fs. 39/45 obra el acuerdo de mediación

celebrado el día 14 de mayo de 2003, siendo requirente la Asociación

Argentina de Fomento Equino, requerida Lotería Nacional Sociedad

del Estado, mientras que terceros interesados Tattersall de Palermo

S.A. y Bistró S.A. Las partes desistieron recíprocamente de los

reclamos judiciales que se habían cursado, en tanto Lotería Nacional

Sociedad del Estado y la Asociación Argentina de Comercio Equino,

titular la primera y locadora la segunda, de un predio, en su conflicto

generaron consecuencias de toda índole a los terceros interesados. Se

estableció que “(…) el contrato de locación es modificado de común

acuerdo como sigue: el plazo será de diez años a partir de la fecha de

la firma del presente con opción a cinco años más a favor del

locatario, la que deberá serle notificada fehacientemente al locador

con una anticipación no menor a tres meses de la finalización del

contrato (…)”.

Por lo pronto, el contrato de locación entre las partes

en esta mediación celebrada en 2003, fue aportado por Bistró S.A. a

fs. 131/146 de este proceso y, de acuerdo a lo que allí consta, el

vínculo entre requirente y requerida comenzó en marzo de 1994, esto

es, a más de nueve años antes de celebrada la mediación bajo análisis,

el cual contaba con un plazo de diez años, en el que se pactó derecho

de preferencia ni posible prórroga (cláusula adicional, fs. 145).-

En ese contexto, el plazo de diez años es terminante,

debiendo producirse prueba en torno al uso de la opción de prórroga

por parte de la Asociación Argentina de Fomento Equino.-

Tan simple como eso y toda construcción analítica de

palabras tan claras como las de la cláusula tercera transcripta es, a mi

modo de ver, improponible, máxime cuando, como se verá

seguidamente, ello lleva a un cúmulo de autocontradicciones de toda

índole.-


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Bistró desistió de la acción y del derecho respecto de

un pleito entablado contra Lotería Nacional Sociedad del Estado,

Tattersall de Palermo S.A. y Jorge Héctor Bernstein, del cual tampoco

se ha producido probanza alguna.-

Qué es lo que concertaron la Asociación Argentina de

Fomento Equino y Bistró S.A., tampoco se ha producido prueba, pero

sí en convenio de marras se obligaron a suscribir un contrato de

sublocación por el mismo plazo y condiciones de ajuste de precios

previamente establecidos para Lotería Nacional Sociedad del Estado.

Se establece el canon de doce mil pesos mensuales ($ 12.000.-),

momento a partir del cual “(…) quedará rescindido el contrato de

sublocación vigente exclusivamente, sobre el predio denominado

Hipología, y la primera (Asociación Argentina de Fomento Equino)

celebrará con Tattersall de Palermo S.A. un nuevo contrato de

explotación con el mismo plazo, opción y condiciones del anterior

vigente y con exclusión del referido predio denominado Hipología

(…)”. Esto es, entonces, que en relación al espacio físico donde

funciona el restaurante, su vínculo es directo con la Asociación

Argentina de Fomento Equino. En la cláusula sexta se estipuló: “(…)

Tattersall de Palermo S.A. acepta lo expuesto precedentemente por

Bistró S.A. en cuanto al desistimiento del juicio indicado en la

cláusula cuarta, con declaración que las costas se pagarán en el orden

causado. Asimismo aclara que el sector destinado a estacionamiento

previsto en el anexo del contrato entre Tattersall de Palermo S.A. y

Bistró S.A. que se rescinde, así como los espacios acordados por las

partes en convenios firmados precedentemente, serán de uso exclusivo

para Bistró S.A. en los mismos términos y condiciones allí

establecidos, libres de todo pago solo durante el plazo de duración de

la sublocación con Asociación Argentino de Fomento Equino y su

eventual prórroga por un período no mayor de quince años, pasando a

Tattersall de Palermo S.A., si dicha firma continuara siendo titular del


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derecho de uso cedido por el Concesionario del Hipódromo Argentino

de Palermo o se restituirá a quien por derecho corresponda (…)”.

Bistró S.A. desistió que su rol de querellante en la causa 6332/02 y la

totalidad de los intervinientes acordaron que nada más tendrían que

reclamarse en el futuro por los hechos y contratos celebrados hasta ese

momento. También saldaron sus cuentas Asociación Argentina de

Fomento Equino y Tattersall de Palermo S.A. con relación a, valga la

redundancia, Tattersall. Acordaron asimismo mutua colaboración en lo

que concierne a los trámites de habilitación de las obras realizadas por

Bistró S.A.

Entiendo que la redacción no ofrece duda alguna,

puesto que la cláusula sexta se atuvo a los plazos convenidos respecto

a lo que en su momento fue Hipología, esto es, la actual sede del

restaurante, sin que entienda que corresponda hacer distingo alguno

entre uno u otro supuesto, máxime si se considera la unidad de la

explotación comercial, en orden a lo indispensable del espacio de

estacionamiento para la clientela de la empresa gastronómica.-

Tattersall de Palermo S.A. acompaña a fs. 151/154

copia del contrato celebrado en el año 2003 (no consta otra precisión

cronológica en dicha pieza) entre la Asociación Argentina de Fomento

Equino y Tattersall de Palermo S.A., por el plazo de diez años

contados partir de la mediación a la que se refiere este punto del

presente decisorio, con una opción de prórroga de cinco años más.-

Asimismo, a fs. 155/157, obra la copia del contrato de

sublocación celebrado entre la Asociación Argentina de Fomento

Equino y Bistró S.A. con relación al inmueble identificado como

Departamento de Hipología, con idénticos plazos.-

V.II.IV.- Ambas litigantes aportaron copias simples

idénticas del acuerdo transaccional celebrado el día primero de julio

de 2015 entre Lotería Nacional Sociedad del Estado (fs. 180/187 y fs.

238/245, punto sobre el cual están claramente contestes.-


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Fueron parte en dicho sinalagma Lotería Nacional

Sociedad del Estado, Asociación Argentina de Fomento Equino,

Tattersall de Palermo S.A., Jorge Héctor Bernstein, Bistró S.A. y

Carlos Demirjian, acuerdo en el cual intentaron zanjar los diferendos

ventilados en los expedientes 98.784/2006, 96.307/2005, 98.767/2006

y 21.114/2012, todos en trámite por ante el Juzgado del Fuero N° 34,

estableciendo de manera expresa que ello no implicó reconocimiento

de hechos ni derechos entre las partes, sino que tuvo por finalidad y

efecto la terminación de todos los reclamos incoados en dichos

pleitos.-

Ahora bien, el acuerdo fue homologado o, lo que es lo

mismo, la materia litigiosa ya no lo es tal y de allí que, más allá de las

decisiones pasibles de haber sido tomadas al inicio del subexamen en

términos de conexidad relevante, lo concreto es que el thema

decidendum de autos guardaría entonces, en principio, autonomía

respecto de las cuestiones otrora debatidas.-

Establecido ello, Lotería Nacional Sociedad del Estado

asumió el rol de locador, Asociación Argentina de Fomento Equino el

de locatario, Tattersall de Palermo S.A. el de concesionario y Bistró

S.A. el de sublocatario.-

En la cláusula segunda se estableció que para extinguir

las obligaciones litigiosas, locatario, concesionario y sublocatario

aceptan pagar, en las proporciones respectivas, en concepto de

alquileres devengados a Lotería Nacional Sociedad del Estado

respecto del uso y goce de los espacios que denominan Tattersall de

Palermo y Restaurante Kansas Grill entre Junio de 2005 y julio de

2015, todo ello por parte del concesionario de la explotación

comercial del Edificio Tattersall y el sublocatario del predio

denominado Museo de Hipología, afrontándose en forma autónoma e

independiente, el treinta y cinco por ciento (35%) de lo adeudado

Tattersall de Palermo S.A. y el sesenta y cinco por ciento (65%)


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restante Bistró S.A., pactándose vencimientos hasta el mes de

noviembre del año próximo pasado.-

Asimismo, se establecieron nuevos cánones locativos

hasta el mes de junio de 2020 y, en coherencia con la fijación de

dichos alquileres, en la cláusula novena, la Asociación Argentina de

Fomento Equino manifestó su voluntad, aceptada por Lotería

Nacional Sociedad del Estado, de prorrogar el contrato por cinco

años, a contarse a partir del día en que se homologara el acuerdo.-

Como pauta de interpretación auténtica (utilizo la

clasificación propia de Parte General con relación a la ley, en orden al

incuestionable reenvío que contiene el artículo 1198 del Código Civil,

por entonces en plena vigencia al arribarse al acuerdo de voluntades

bajo análisis), reviste importancia decisoria el contenido de la cláusula

décima: “(…) En todo aquello que no haya sido objeto de

modificación por el presente acuerdo se considerará vigente lo

establecido en el contrato de locación, en el Acuerdo de Mediación

celebrado entre las partes con fecha 15/2/2003, en el contrato de

sublocación y en el contrato de explotación y concesión de derechos

exclusivos de fecha 18 de junio de 2003 (…), pudiendo el locador, el

sublocador y el concesionario explotar por sí o a través de terceros el

predio en cuestión, con los alcances de los respectivos contratos

suscriptos en su oportunidad. Por su parte, dado que LOTERÍA

NACIONAL S.E. solo tiene relación directa con la ASOCIACIÓN

ARGENTINA DE FOMENTO EQUINO en su carácter de locataria y

que ésta es quien subalquiló y concesionó el predio, se deja expresa

constancia que cada una de las obligaciones que asumen en este

acuerdo el LOCATARIO, el CONCESIONARIOD E USO

EXCLUSIVO y el SUBLOCATARIO son independientes y

completamente autónomas entre sí, no existiendo a su respecto

solidaridad, ni mancomunión, ni garantía recíproca de ningún tipo

entre el concesionario y el sublocatario (…)”.-


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Por lo pronto, el acuerdo transaccional homologado en

momento alguno se hace referencia al sector de boxes en tránsito, sino

que todo lo allí establecido alude exclusiva y excluyentemente a lo

que fuera el Museo de Hipología.-

Ello es coherente con el contrato firmado entre la

Asociación Argentina de Fomento Equino y Bistró S.A. respecto del

predio que, lo repito, fuera el Museo de Hipología, pero que no

incluyó el sector de estacionamiento. Luego, todo plazo, todo precio y

lo que fuere aquí pactado, no puede hacerse extensivo al sector de

boxes en tránsito, lisa y llanamente porque ni siquiera se lo

menciona.-

No solo eso, sino que el párrafo final de la cláusula

séptima dice de manera expresa: “(…) La playa de estacionamiento

-EN FORMA PARCIAL- resulta excluída del valor de tasación en

virtud de lo acordado en su oportunidad entre Tattersall de Palermo

S.A. y HAPSA y aceptado por LOTERÍA NACIONAL S.E. conforme

fuera reconocido en el proceso de mediación que concluyera con el

acuerdo de fecha 15/5/2003 (…)”.-

Así de sencillo.-

Luego, nada de lo aquí pactado en lo que a la prórroga

de plazos se refiere, puede considerarse aplicable al sector del

estacionamiento.-

V.II.V.- A contrario de lo expuesto al trabar la litis por

Bistró S.A., la propia accionante acompaña elementos de juicio que

permiten establecer con una precisión notabilísima la delimitación del

espacio de estacionamiento, a poco que se repare en la copia de fs.

159, que determina que éste cuenta con una superficie de un mil

setecientos sesenta y tres metros con ocho centímetros cuadrados

(1.763,08 m2).-

En todo caso, en orden a todo lo elucubrado más allá

de lo que surge expresamente de los respectivos acuerdos de


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voluntades, es claro que, en lo que a cada uno concierna, deberán los

litigantes hacerse cargo, lisa y llanamente, de los equívocos

documentales, como también es que cabe a la totalidad de los

contrincantes soportar las consecuencias de las imprecisiones

utilizadas en los distintos actos jurídicos que concertaran, pero lo

concreto es que el expediente está en condiciones de dictar sentencia,

tratándose de un deber ineludible de este Tribunal, sin que

corresponda hacer eco en este pronunciamiento de tales elementos

distorsivos que prolongarían ad libitum toda discusión.-

También volveré sobre el punto.-

V.II.VI.- A fs. 163/164 obra copia del acta labrada el

primero de julio de 2015 en el expediente n° 98.784/2006, “Lotería

Nacional Soc. del Est. c/ Asoc. Arg. de Fomento Equino y otros s/

Desalojo por Falta de Pago”, a la que comparecieron la actora,

Tattersall de Palermo S.A., Bistró S.A. y Asociación Argentina de

Fomento Equino. Allí se expuso: “(…) Abierto el acto por S.S. y

llamadas las partes a un avenimiento, manifiestan que arribaron a un

acuerdo que acompañan en este acto y se agrega precediendo,

respecto del cual solicitan su homologación judicial. Sin perjuicio de

la homologación solicitada, los representantes de L.N.S.E.

manifiestan que a los fines de delimitar con toda precisión el sector

antes denominado “Boxes de Tránsito” y que le cediera HAPSA a

Tattersal de Palermo S.A. a cambio de una construcción que se

realizara en otra zona del Hipódromo Argentino, y que en la

actualidad explota comercialmente Bistro S.A. de conformidad con el

acuerdo de mediación de fecha 15/5/03 como parte de la playa de

estacionamiento del restaurante “Kansas”, L.N.S.E. iniciará y

resolverá un expediente administrativo a los fines indicados

anteriormente, solicitando a las partes que acompañen, dentro del

plazo de 30 días la totalidad de la documentación (planos, informes,

contratos, etc.) que pudieran aportar para tener absoluta precisión


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sobre la superficie y el área en cuestión. Las demás partes prestan

expresa conformidad con lo indicado, solicitando que previo a la

resolución de esta cuestión por L.N.S.E., se cite a los representantes

de las partes y de los demás involucrados a los efectos de prestar su

conformidad y ejercer adecuadamente la defensa de los intereses en

juego. Tattersal de Palermo S.A., manifiesta que de acuerdo al acta de

mediación del 15/05/03, la fecha en la cual Bistro S.A. se encuentra

obligada a la restitución de la otrora “Área de Boxes” es el 15 de

mayo de 2018. En este acto, toma la palabra Bistro S.A. manifestando

que rechaza las afirmaciones anteriores de Tattersal por

improcedentes. Por su parte, L.N.S.E. y la Asociación Argentina de

Fomento Equino no manifiestan oposición a lo postulado en último

término por Tattersal de Palermo S.A., por entender que eso surge

expresamente del convenio de mediación de fecha 15/05/03. Por su

parte, Tattersal de Palermo S.A. y Bistro S.A. solicitan que una vez

acompañadas las garantías establecidas en la cláusula 2° del convenio

que se adjunta, que las garantías personales otorgadas en dicho

convenio queden sin efecto y que la eventual ejecución recaiga sobre

las mismas. Las demás partes manifiestan que prestan conformidad

con lo manifestado no existiendo inconvenientes para acceder a lo

solicitado tanto para las obligaciones garantizadas por Tattersal de

Palermo S.A. como por Bistro S.A., siempre y cuando LNSE obtenga

garantías íntegras y a su entera conformidad, valorando positivamente

a las compañías de seguros de reconocida trayectoria en plaza. Por su

parte, el Dr. Schweitzer manifiesta que con relación a la cláusula 6°

del acuerdo transaccional que se acompaña, las empresas Bistro S.A.

y Tattersal de Palermo S.A., se han comprometido a abonar sus

honorarios profesionales en las proporciones allí indicadas. Asimismo,

que de acuerdo con esa obligación, este pago debe realizarse en forma

simultánea con la firma del acuerdo mencionado. Se deja constancia

que la empresa Bistro S.A. se ha hecho cargo de la proporción que le


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corresponde según instrumento firmado por separado que obra en

poder de ambas partes. La empresa Tattersal de Palermo S.A.,

manifiesta que el pago de dichos honorarios se efectuará con cheques,

de acuerdo con un instrumento que se firma por separado prestando su

conformidad el Dr. Schweitzer para la liberación de los fondos

consignados. Con respecto a los pagos que corresponde efectuar a

LNSE por la deuda devengada a su favor, se acompaña planilla con el

monto de cada una de las cuotas suscriptas por todas las partes, en

donde se indica el valor de las cuotas a cargo de Bistro S.A y Tattersal

de Palermo S.A. sin perjuicio de la obligación principal y total de la

Asociación Argentina de Fomento Equino. Por último, los

representantes de LNSE hacen constar con relación al anexo 4 que

para la tasación y valoración del canon locativo respecto al

Restaurante Kansas Grill (con estacionamiento), no se tomó en cuenta

el sector antes denominado “Boxes de Tránsito”, y cuya superficie y

área se determinará en forma específica conforme se indicara con

anterioridad. Pasan los autos a despacho. Con ello terminó el acto,

firmando los comparecientes para constancia por ante mí, de lo que

doy fe.-

De dicho instrumento extraigo como relevante el

consenso entre tres de las cuatro partes de dicho comparendo en lo

que concierne a la fecha de expiración del derecho de ocupación por

parte de Bistró S.A. del espacio objeto del presente pleito. En efecto,

allí se asentó que “(…) la fecha en la cual Bistro S.A. se encuentra

obligada a la restitución de la otrora “Área de Boxes” es el 15 de

mayo de 2018. En este acto, toma la palabra Bistro S.A. manifestando

que rechaza las afirmaciones anteriores de Tattersal por

improcedentes. Por su parte, L.N.S.E. y la Asociación Argentina de

Fomento Equino no manifiestan oposición a lo postulado en último

término por Tattersal de Palermo S.A., por entender que eso surge

expresamente del convenio de mediación de fecha 15/05/03 (…)”.-


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Esto es, los involucrados concuerdan en lo a la pauta

intepretativa concierne, en concordancia con el convenio de

mediación del año 2003, a excepción de la aquí accionada, quien

manifiesta oponerse a tales términos por considerarlos improcedentes,

sin dar razón alguna en dicho acto.-

Ello, por otra parte, encuentra una continuidad

documental con la referida cláusula décima del acuerdo transaccional

a la que se refiere el acta textualmente transcripta, de donde la

ausencia de razones solo me lleva a concluir en cuanto a que se trata

de un mero voluntarismo que, en todo caso, se perfila como una

grosera autocontradicción con los expresos términos que la misma

oponente en la audiencia suscribiera con pleno y cabal conocimiento

de hechos, causa y derecho.-

Parece oportuno a estos efectos recordar que nadie

puede ponerse en contradicción con sus propios actos (venire contra

factum proprium non valet), ejerciendo una conducta incompatible

con otra anterior deliberada, jurídicamente relevante y plenamente

eficaz (conf. C.N.Civil, Sala “A”, marzo 8-1983, La Ley, tomo

1983-C, página 440; ídem, Sala “D”, abril 14-1983, La Ley, tomo

1984-A, página 295; ídem, Sala “F”, junio 22- 1983, La Ley, tomo

1983-D, página 146) habiéndose añadido que el venir contra o

contravenir el hecho propio comprende también no ya destruir lo

hecho, sino a desconocerlo, o evitar sus consecuencias o eludirlas

(conf. C.N.Civil, Sala “D”, febrero 20-1984, La Ley, tomo 1984-B,

página 260, citados en Morello-Sosa-Berizonce, “Código Procesal

(...)”, tomo II-B, comentario al artículo 117, página 547/548 y demás

jurisprudencia allí citada). Expresan Enneccerus-Nipperdey: “A nadie

le es lícito hacer valer un derecho en contradicción con su anterior

conducta” (“Tratado - Parte General”, Barcelona, 1950, vol. II, página

495). También pienso que ello se relaciona con uno de los principios

lógicos, que son “el sitial de partida de todas las ciencias, porque son


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principios del pensamiento mismo, al que toda ciencia recurre” (conf.

Fatone, “Lógica e introducción a la filosofía”, Buenos Aires, 1969,

página 39). Este autor recuerda la siguiente definición del principio de

contradicción: “Es imposible que algo sea y no sea al mismo tiempo y

en el mismo sentido” (página 42). Al coordinar todo esto, se puede

decir que la doctrina del acto propio tiene una gran base en la ley de la

coherencia, principio sustentador de los cauces científicos.-

V.III.-Con lo hasta aquí expuesto, en el escueto marco

sustancial que brinda la delimitación al thema decidendum que

dimana de la ampliación de demanda de fs. 190/193, es suficiente para

pronunciarme en torno a la postulación bajo examen.-

VI.- Claramente la promoción del presente pleito, en lo

que a su escrito de inicio concierne, emerge como una glauca acción

estratégica en un tracto negocial azas espinoso y controvertido, dado

que a menos de un mes de su inicio, la aquí accionante arribó a un

acuerdo que modificó sustancialmente los términos planteados en la

presentación liminar, pero, en concreto, no puede desconocerse el

contenido de la presentación de fs. 190/193, ampliatoria de la

demanda originaria, en el cual se encuentran reflejados de manera

precisa los contenidos del acuerdo que se homologara el 13 de julio de

2015, modificando de manera franca los términos de aquello que se

postulara al demandar, ello al punto de adquirir el subexamen un

nuevo objeto, que no es otro que la condena de futuro con relación al

plazo que pone término a la sublocación concertada por Bistró S.A.,

de donde, si bien es cierto que Tattersall de Palermo S.A. no ha

desplegado en el tracto de su relación con la totalidad de los

interesados en este intrincado plexo de severos conflictos una política

de gestión de sus intereses precisamente glauca, , no lo es menos que

su contraparte, Bistró S.A., pretende que los contratos digan lo que no

dicen y, es más, intenta que digan algo expresamente opuesto a lo que


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dicen de manera concreta, lo que se contrasta de manera irreversible

con toda noción de transparencia.-

Desde otra perspectiva, en lo que hace al contexto de

las defensas opuestas, el acto administrativo de declaración de Interés

Cultural para la Nación existe, de donde le caben las presunciones de

legitimidad propias de tales actos, haya abierto o no sus puertas el

circo Sarrasani como tal o no, a lo que agrego lo que claramente surge

del ejemplar de la revista “Caras” agregado como prueba documental.

Luego, nada agrega ese contexto a la meridiana claridad del texto a la

hora de zanjar la controversia.-

Es insostenible argumentar acerca de un plazo no

mayor de quince años para la totalidad del contrato, en virtud de una

interpretación que no dudo en calificar como abtrusa y tan

intencionada como lo que se achaca a la actora, puesto que, de

acuerdo a lo argüído, ello pasaría a ser una prórroga no mayor a

quince años, y en la misma hoja de la contestación de la demanda (fs.

285/285vta.), se habla sin aspavientos de una prórroga que de cinco

años pasó a siete, para, de inmediato, llegar “(…) sin más (…)” a que

la prórroga sería de quince años, con lo que, de un contrato que vencía

en el 2015, pasamos a un vencimiento en 2018, luego en 2020 y,

finalmente, como quien dice agua va, en 2028….

Lo repito, la cláusula décima del acuerdo transaccional

no ofrece muchas alternativas en lo que al material litigioso se refiere

y, por ende, me remito a lo ya analizado.-

Exactamente lo mismo acontece, como resultado de

juzgamiento, con el argumento de que lo que se dijo en el juzgado es

disparatado, porque lo específico es que las partes y no terceras

personas, firmaron lo que allí consta, no introdujeron planteos en

tiempo hábil, a la par que no puedo pasar por alto que la audiencia de

presentación de un acuerdo transaccional es una instancia crucial de la

negociación de que se trate, en la que participan las partes en dicho


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acuerdo, no terceros como se arguye, ni nada que se le parezca, a

menos que se entienda como una entelequia inasible todo proceso

judicial, lo que también es contradictorio con el afán opuesto al

progreso de la demanda. Luego, los dichos agregados al acta en nada

modifican los clarísimos términos de la cláusula décima ya

referenciada.-

Resulta atendible en el marco de una argumentación

defensiva el que pueda considerarse como apoyatura del razonamiento

el hecho de considerar que la situación de Tattersall de Palermo penda

de un hilo, pero, en lo específico, esa condición jurídica no ha sufrido

modificaciones al tiempo de esta sentencia definitiva y, entonces, por

más precaria que pueda considerarla la razón social accionada, esta

permanece incólume al día de la fecha, de donde resulta carecer de

toda relevancia decisoria, porque, al mismo tiempo que la accionada

contrató con la totalidad de las partes, hace tanto como afirmar que no

son esas mismas partes quienes pueden exigirle cosa alguna. A lo ya

expuesto en torno a la doctrina de los actos propios me remito, puesto

que encuentro que la contradicción es flagrante de toda flagrancia.-

Así las cosas, las normas genéricas abstractas del

ordenamiento sustantivo tocantes a las condiciones suspensivas y

resolutorias, lejos están de adecuarse al contexto de los hechos y de

las normas jurídicas generadas por los propios contendendientes, por

más encomiable esfuerzo argumental desplegado, en tanto se

construye una dinámica racional rocambolezca que contrasta con la

claridad de lo pactado.-

En efecto, la ley trae aquí un ingrediente puramente

subjetivo, que difiere de los factores físicos y materiales del concepto

de causalidad, o nexo causal, entre el hecho y el daño y resultado,

puesto que repara de manera específica sobre la posición y condición

de quien obra, propias del sujeto mismo como individuo de conducta

y para establecer la existencia o ausencia de reprochabilidad de su


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acto. Se trata de una regla general de muy extendidas aplicaciones que

marca acabadamente la orientación intermedia del ordenamiento

sustancial, al proyectar el enjuiciamiento de las personas y determinar

la extensión que les corresponde. Uno de los aspectos comprendidos

en la regla, es el de los conocimientos especiales de la persona. La

superior aptitud, el mayor alcance de ese conocimiento por la

preparación, o por el título, califican la actitud por prudencia y

previsión. En este caso, la previsibilidad del agente es superior a la

que corrientemente es dable juzgar (conf. Cifuentes, Santos, en

Belluscio y Zannoni, op. cit., Buenos Aires, Astrea, 1994, Tomo 4,

páginas 65/68).-

Lo repito, es destacable el esfuerzo argumental, pero

no alcanza torcer el resultado del pleito, porque se trata de un

sinnúmero de óbices opuestos que, de resultar todos ellos válidos,

entran en insalvable contradicción con los expresos términos pactados

en el acuerdo transaccional de julio de 2015, a la par que conducirían

a algo así como el más puro ejercicio de una potestad jurídica de una

autonomía tal que no puede merecer el amparo jurisdiccional en un

marco sinalgmático perfecto, a poco que se repare en que no estamos

ante voluntades jurígenas excluyentemente unilaterales, sino que se

trata de un esquema conmutativo y bilateral (cualquiera sea la

perspectiva que se utilice para su análisis), en el que expresamente

quedó excluido del acuerdo de marras el sector que es objeto del

presente pleito.-

Vuelvo a insistir, a repetir, a iterar, la cláusula décima

es por completo terminante.-

Lo mismo ocurre con la cuestión vinculada a la

determinación del lugar, ni más ni menos porque, aceptado y

concertado un plazo determinado, excluido del último acuerdo el

sector objeto del presente pleito, como así también todo pacto en

relación al tiempo de ocupación, la oposición lisa y llana al progreso


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de la demanda en su totalidad, es, nuevamente, autocontradictoria con

los actos jurídicos previos, libres, deliberados y jurídicamente

relevantes, de donde solo es dable concluir que se trata de un ejercicio

antifuncional de las prerrogativas jurídicas. Sobre el punto destaco

con énfasis que ut supra ya quedó establecida el área del espacio de

estacionamiento, a la par que a fs. 21, en el punto e) de la cláusula

primera, el área total de ambos espacios (esto es, Museo de Hipología

y boxes en tránsito) es de tres mil cuatrocientos treinta y siete metros

cuadrados (3.438m2), con lo que basta una mera operación

matemática, en un contexto funcional y ético del ejercicio de los

derechos, para conocer en forma cabal y más allá de los tecnicismos

defensivos inanes, el área de estacionamiento a desalojar.-

Para concluir, entonces, es claro que el plazo

establecido en el acuerdo del año 2003 es el que corresponde aplicar a

la actual ocupación del sector de estacionamiento, el cual vence el día

15 de mayo de 2018, lo que torna procedente la condena de futuro

postulada.-

VII.- Tocante a la temática de las costas, ha decidido la

Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil en pleno que en

supuestos como el de autos, en el cual no ha existido allanamiento del

demandado, no corresponde en todos los casos la aplicación de las

costas en la sentencia definitiva (conf. C.N.Civil, en pleno, febrero

20-1979, in re “Delgado de Thomas, Josefina c/ Russo, Julio”,

Publicado en El Derecho, tomo 82, página 146), por lo que entiendo

que tal cuestión debe diferirse para el tiempo del cumplimiento de la

sentencia, de donde resultará si el inmueble se ha restituido en tiempo

oportuno.-

Por estas consideraciones y normas legales citadas,

juzgando en definitiva, FALLO: Haciendo lugar a la demanda. En

consecuencia, condeno a Bistró S.A., subinquilinos y ocupantes, a

desalojar el día 15 de mayo de 2018, bajo apercibimiento de


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lanzamiento, el inmueble en la Avda. del Libertador 4625, sector de

estacionamiento, de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Difiero

para su oportunidad la imposición de las costas causídicas (ver

considerando VII). Cópiese, regístrese, notifíquese a las partes

mediante cédula a confeccionarse por Secretaría y, oportunamente,

archívese.-

CARLOS GOGGI

JUEZ NACIONAL EN LO CIVIL


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