Instituto Lincoln de Políticas de SueloPrograma para América Latina y el Caribe

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Foro sobre Políticas Urbanas en Argentina

I Ciclo de Reuniones

Septiembre 2010 – Mayo 2011

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Contenidos

Presentación 03 ISesión:8deseptiembrede2010 Perspectivasparaunaleydesuelosy/odesarrollourbano 05Silvia Augsburger, Diputada Nacional por la Provincia de Santa Fe (2005 – 2009)

IISesión:15denoviembrede2010Alternativaslocalesynacionalesdepolíticasdeaccesoalsuelo deloshogaresdebajosingresos 21Marta Aguilar, Asesora, Subsecretaría de Planificación Territorial de la Inversión PúblicaActualizacióndelCódigodeZonificacióndelPartidodeMorenoalosobjetivosestratégicosydemandasterritoriales 32Alejandro Micieli, Administrador General del Instituto de Desarrollo Urbano, Ambiental y Regional (IDUAR), Municipalidad de Moreno

IIISesión:28demarzode2011Integraciónsocialatravésdelaccesoalsuelo:experienciayaprendizajesdeMadreTierra 41Ana Pastor, Presidente, Asociación Civil Madre Tierra

Integraciónsocialatravésdelaccesoalsuelo:ElenfoquedesdelasactualespolíticaspúblicasenlaProvinciadeBuenosAires 53Eduardo Reese, Subadministrador General, Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires

IVSesión:30demayode2011Produccióndesuelourbanoparalossectoresmediosybajos 69Gervasio Ruiz de Gopegui, Gerente General, New Fidu S.A.

ParticipantesenelForosobrePolíticasUrbanasenArgentina 81

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Presentación

Durante buena parte de la presente década, el Programa para América Latina y el Caribe del Instituto Lincoln ha considerado prioritario brindar apoyo a grupos de reflexión y debate sobre temas relacionados a las políticas de suelo urbano en diferentes países. Estas iniciativas están estrechamente vinculadas con uno de los pilares de la misión del Instituto Lincoln: mejorar la calidad del debate público y de las decisiones en relación a políticas de suelo y tributación de suelo. El Instituto está comprometido con proveer espacios independientes para la discusión de las fuerzas multidisciplinarias que influencian las políticas públicas relacionadas con suelo urbano.

Desde el 2004, el Consejo Asesor del Programa de Apoyo a las Políticas Urbanas y de Suelo en Chile (ProUrbana), que funciona en el Centro de Políticas Públicas de la Universidad Católica de Chile, realiza reuniones bimensuales que se han consagrado a lo largo de siete años como un espacio para el debate y análisis de temas destacados y coyunturales de políticas urbanas.

Con el antecedente de la sólida experiencia de ProUrbana, y dados el alto nivel de actividad y las fuertes relaciones institucionales del Instituto Lincoln en Colombia, en 2009 se inauguraron los Debates de Gobierno Urbano, organizados por el Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Nacional de Colombia. Con un formato diferente al caso chileno, los debates se conciben como un espacio de encuentro dirigido a discutir y producir propuestas que enriquezcan la discusión pública en torno a la implementación de las políticas de ordenamiento territorial y de suelo urbano.

En 2010, el Programa para América Latina y el Caribe percibió que en Argentina también habría un escenario adecuado para la instauración de una iniciativa parecida a la chilena y la colombiana. Argentina enfrenta una serie de desafíos relacionados con las políticas de suelo, lo cual lo posiciona como un terreno fértil para una iniciativa destinada a fomentar debate de alto nivel y canalizar sus resultados hacia diferentes sectores de influencia.

La composición del grupo tuvo en cuenta la importancia de incorporar a actores de alto nivel con visiones distintas y temáticas contrastantes, provenientes desde diversos ámbitos – gubernamental, académico, privado, parlamentario, de las ONGs y los medios de comunicación – así como diversas posturas políticas e ideológicas, a fin de fomentar un debate amplio y objetivo. De forma similar a lo definido para las experiencias antecesoras en la región, un objetivo básico de la experiencia en Argentina fue crear un espacio neutro para que dichos actores puedan reunirse, compartir opiniones, y enriquecerse de las perspectivas y consideraciones de otros sectores y líneas de pensamiento. Otra meta fundamental fue que cada uno de los integrantes reprodujera, formal o informalmente, las reflexiones del grupo en su respectivo ámbito de trabajo.

El presente documento contiene los textos resultantes del primer ciclo de cuatro reuniones del Foro sobre Políticas Urbanas en Argentina, celebradas entre septiembre de 2010 y mayo de 2011.

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Las presentaciones y debates de este primer ciclo reflejaron las temáticas prioritarias en el país durante ese período. En primera instancia, se destacó la necesidad de contar con legislación sobre el uso de suelo y urbanismo en el país a partir del surgimiento de diversas propuestas de ley a nivel nacional y de algunas provincias. Silvia Augsburger, Diputada Nacional (2005-2009), abrió el ciclo de reuniones con una presentación sobre Perspectivas para una ley de suelos y/o desarrollo urbano, y el tema se mantuvo presente a lo largo del ciclo.

En la segunda sesión, Alejandro Micieli, Administrador General del Instituto de Desarrollo Urbano, Ambiental y Regional (IDUAR) de la Municipalidad de Moreno, disertó sobre Actualización del Código de Zonificación del Partido de Moreno a los objetivos estratégicos y demandas territoriales, presentación que vinculó el tema legislativo con la normativa a nivel local.

Las demás presentaciones y debates respectivos abordaron diferentes aproximaciones al tema del acceso al suelo. En la segunda sesión, Marta Aguilar, asesora de la Subsecretaría de Planificación Territorial de la Inversión Pública, exploró las Alternativas locales y nacionales de políticas de acceso al suelo de los hogares de bajos ingresos. La tercera sesión contrastó los enfoques de Ana Pastor, Presidente de la Asociación Civil Madre Tierra, y Eduardo Reese, Subadministrador General del Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires, sobre el tema Integración social a través del acceso al suelo; Pastor presentó la experiencia de una organización social, en tanto que Reese abordó el tema desde las actuales políticas públicas en la Provincia de Buenos Aires. En la cuarta y última sesión, Gervasio Ruiz de Gopegui, gerente general de New Fidu S.A., abordó el tema desde el sector privado en su presentación sobre Producción de suelo urbano para los sectores medios y bajos.

Esperamos que este volumen constituya un estímulo para al debate y reflexión sobre las políticas de suelo y el urbanismo en la Argentina y un aporte para la verdadera instalación de estos temas en el debate público del país.

Laura Mullahy Coordinadora, Foro sobre Políticas Urbanas en Argentina

Programa para América Latina y el Caribe - Lincoln Institute of Land Policy113 Brattle St. Cambridge, MA 02138 • 1.617.661.3016

lac@lincolninst.edu • https://www.lincolninst.edu/aboutlincoln/america-latina-y-el-caribe/

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PresentacióndeSilviaAugsburger

Antes de empezar a exponer lo que se me ha propuesto, deseo hacer un paréntesis: yo soy bioquímica, no tengo formación en derecho, no tengo formación en economía ni en urbanismo. La pregunta que surge entonces es ¿por qué en mi actividad legislativa me he dedicado a elaborar y presentar un proyecto de ley de regulación del suelo urbano? Vivimos en la región más desigual del planeta, en América Latina, en donde no es posible pensar en aportar a la construcción de una sociedad más justa si no pensamos en la igualdad. Y es en este tema, en el acceso al suelo y en el acceso a la vivienda, donde es palpable la desigualdad de nuestra región y de nuestro país. Por eso y aprovechando haber tenido en mi equipo de trabajo a Marisa Garzia, con su experiencia como Directora General del Servicio Público de la Vivienda de la Municipalidad de Rosario y con su vinculación con el Instituto Lincoln, es que nos propusimos, presentar esta iniciativa.

Existen en la actualidad, dos iniciativas legislativas de regulación del uso del suelo que tienen estado parlamentario en la Cámara de Diputados de la Nación: el expediente 1764-D-2009 que presentamos desde el bloque del Partido Socialista y que reproduce el proyecto que ya habíamos presentado en el año 2007 y el expediente 2563-D-2009, presentado por la Diputada Nacional Nélida Belous del bloque Proyecto Progresista.

Ambas iniciativas, plantean entre sus objetivos centrales la necesidad de establecer un marco legal

que regule el uso y ocupación del suelo enmarcado en el principio de la función social de la propiedad, rescatando la evolución histórica del derecho de dominio, desde su incorporación en la Constitución nacional, en su artículo 17, hasta la reforma constitucional del año 1994, en la cual se incorporan numerosos tratados internacionales de derechos humanos, artículo 75 inc. 22, se establece un nuevo derecho real autónomo de naturaleza comunitaria, como la propiedad indígena, artículo 75 inc. 17 y se incorpora el derecho a un ambiente sano en el artículo 41.

Otro de los objetivos centrales de ambos proyectos es el de promover el goce efectivo del derecho constitucional a la vivienda, derecho que también requiere de una relectura a partir de la ratificación por parte de nuestro país del Pacto Internacional de Derechos Económicos y Culturales que define la “vivienda adecuada” como aquella que dispone de seguridad jurídica de la tenencia, con acceso a los servicios públicos y cuya construcción se adecúa a las especificidades culturales de sus ocupantes.

ISesión:8deseptiembrede2010

Perspectivasparaunaleydesuelosy/odesarrollourbano Expositora invitada: Silvia Augsburger, Diputada Nacional por la Provincia de Santa Fe (2005 – 2009)

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Entre los principios, se destacan la distribución equitativa de las cargas y beneficios del desarrollo urbano y el no enriquecimiento sin justa causa por motivos urbanísticos. Estos principios explicitan la necesidad de que el estado, a través de su intervención impida que los beneficios derivados de sus actuaciones urbanísticas se generen única y exclusivamente para los propietarios de terrenos y que es deber del estado, en cumplimiento de los principios explicitados, repartir equitativamente cargas y beneficios entre los propietarios y la comunidad.

Los proyectos enumeran y definen los instrumentos de captación de plusvalía que tienen a disposición municipios y estados provinciales y que han sido y son utilizados en otros países de nuestra región. La plusvalía urbana resulta, en general, de acciones ajenas al propietario, es decir, deriva de la actuación pública, ya sea a través de inversiones en infraestructura o de decisiones regulatorias sobre el uso del suelo urbano. A pesar de ello, estos incrementos del valor de la tierra, sin una intervención pública para su recuperación, son apropiados en forma privada por los propietarios de la tierra beneficiada.

Entre los deberes y derechos de los habitantes en relación al suelo que enumeran los proyectos, se destacan el de acceder a la información sobre la ordenación del territorio, la ordenación urbanística y su evaluación ambiental; el de ejercer la acción pública para hacer respetar las determinaciones de la ordenación territorial y urbanística y el de abstenerse de realizar cualquier acto o de desarrollar cualquier actividad que comporte riesgo de perturbación o lesión de los bienes públicos o de terceros.

Asimismo, las iniciativas explicitan la obligación de someter al trámite de información pública todos los instrumentos de ordenación territorial y ejecución urbanísticas, incluidos los de distribución de beneficios y cargas. No solo se establece la obligación de la exposición de las medidas sino de una forma de exposición de las mismas que garanticen su comprensión por parte de los involucrados, so pena de nulidad de la norma en el caso de incumplimiento.

En relación a la regulación dominial de tierras, el proyecto de la diputada Belous, modifica el artículo 20 de la Ley 21.499, estableciendo que en el caso de regularización dominial, el valor estimado de la indemnización no incorporará la valorización generada por las mejoras realizadas por los habitantes ni por el estado. En nuestra propuesta, proponemos la figura de “usucapión especial colectiva” con la cual, la sentencia judicial sirve de título para su registro en catastro y cada poseedor es dueño de una fracción ideal del terreno ocupado colectivamente.

Finalmente, ambos proyectos insisten con el principio de supremacía del derecho ambiental sobre el derecho a la propiedad privada, y con la obligación de un uso racional y sostenible del suelo. Para esto, se establecen mecanismos de evaluación y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo urbano y mecanismos para combatir las prácticas especulativas.

Lejos de sostenerse estas iniciativas como proyectos acabados, ambas han sido presentadas con el objetivo de ayudar a la instalación en el parlamento, de la necesidad de un marco normativo nacional en relación al uso del suelo. Un amplio espectro de organizaciones de base y barriales, de instituciones sin fines de lucro, cooperativas, universidades públicas y organismos internacionales con sede en Argentina, promueven el debate sobre el uso y la regulación del suelo urbano.

¿Porquésenecesitaunaleynacionalderegulacióndelusodelsuelo?

Nuestro país tiene una estructura federal que ha delegado en los gobiernos provinciales la mayoría de las responsabilidades del estado. Así, la intervención en territorio, el desarrollo territorial, los planes estratégicos, los planes directrices, son potestades de los ámbitos provinciales y locales, pero es posible desde el ámbito nacional establecer directrices generales que orienten dichas regulaciones. También nosotros pensamos que se requiere una ley que sea un instrumento a largo plazo, ya que la historia de nuestro país nos dice que cada gobierno, llega con la misma preocupación pero con iniciativas nuevas para

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resolverla, y entonces parece volver a comenzar. Por ello pensamos que requerimos de un marco legal que permita a través del tiempo hacer exigible, y en todo caso mejorable, lo que hemos podido construir en conjunto hasta ese momento.

Se necesita una ley nacional porque se requieren medidas que involucren a los tres niveles territoriales justamente por las potestades distribuidas entre los tres niveles y sobretodo involucrar al espacio provincial y local que es el que tiene efectivamente la posibilidad de hacer gestión en relación al uso del suelo. Una ley nacional daría un mayor resguardo jurídico a los instrumentos de gestión urbana, ya que hoy tenemos experiencias en los municipios de aplicación de algún instrumento de estas características, y, sin embargo una ley y el debate de una ley, pondría al alcance de los municipios iniciativas que no se conocen, experiencias en otros municipios y el resguardo legal que se necesita ya que en este tema se tocan intereses económicos muy importantes.

Y finalmente, porque toda nuestra experiencia en políticas de vivienda nos muestra que no es posible hacer efectivo el derecho a la vivienda, en la medida que no intervengamos en la regulación del uso del suelo; es decir, independientemente de lo que pensemos en relación a la política de vivienda que han tenido los diferentes gobiernos nacionales, está muy claro y tendremos que ver los números que arroje el censo de este año, que el déficit habitacionales va agrandando. Nosotros hemos tenido en nuestro país siete años de crecimiento sostenido como nunca existió en Argentina, como nunca existió en América Latina y sin embargo no hemos podido acortar esa brecha de desigualdad que muestran las ciudades en relación al acceso al suelo y a la vivienda. Así, el crecimiento sostenido de la economía no solo no contribuyó a que mayores sectores de la población accedan a la vivienda sino que convalidó el modelo de segregación social y espacial de nuestras ciudades.

Obstáculosyoportunidadesparalasancióndeunaleyderegulacióndelsuelo

¿Cuáles son los obstáculos y las oportunidades para la sanción de una ley de estas características? El primer obstáculo es que el tema no está instalado como demanda social. En el parlamento hay diferentes situaciones por las que una ley tiene posibilidades de finalmente ser sancionada. Una es cuando el oficialismo tiene una mayoría en ambas cámaras que le permite llevar adelante su propia voluntad política, como ha ocurrido hasta el último 10 de diciembre donde el oficialismo proponía una iniciativa legislativa y era sancionada por la mayoría. Entonces cuando existe voluntad política y cuando esa mayoría existe la ley sale a la fuerza. Otra situación es cuando está instalada en la sociedad una demanda muy fuerte por ejemplo el tema de la inseguridad, aquellas leyes Blumberg de endurecimiento de las penas. Yo no hago juicios de valor en relación a las respuestas -estoy en desacuerdo con la mano dura- digo que el parlamento está obligado exigido a sancionar leyes que den respuesta a esa fuerte demanda social.

El tema que nos ocupa no está instalado. Somos muy pocos los que pensamos que sería bueno que esto se debata en el Congreso. Y por lo tanto no está en la agenda parlamentaria, fíjense que no ha habido iniciativas desde el espacio del oficialismo y hay poquísimas iniciativas, sólo dos en la Cámara de Diputados con relación a este tema. No está en la agenda. No ha habido hasta hoy, una voluntad política del gobierno nacional en relación a legislar sobre este tema. No hay iniciativas de los bloques mayoritarios que permitirían la puesta en marcha de un debate.

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¿Cuálessonlasoportunidades?

Una muy buena oportunidad es la actual composición del parlamento nacional. Tuvimos hasta el 10 de diciembre un parlamento que sólo trataba las iniciativas provenientes del gobierno, pero a partir del 10 de diciembre hay una nueva composición que hace que ningún bloque tenga la posibilidad de imponer y que todos tienen la necesidad de ponerse de acuerdo para tener éxito en las iniciativas que se plantean. En ese sentido se ha abierto un espacio bastante más democrático en relación a incorporar temas que durante todos estos años no se discutían, no sabemos qué va a pasar en las elecciones del 2011, pero todo parece suponer que vamos a volver a tener un parlamento de estas características.

Otra oportunidad es que existe una incipiente organización de la sociedad civil, eso es muy positivo, nos hemos encontrado en espacios de estas características, nosotros en la iniciativa que presentamos rescatamos en los fundamentos del proyecto toda la experiencia del foro por la reforma urbana, que reúne a organizaciones de la sociedad civil, académicos, políticos, en espacios de representación.

Hoy existen también trabajando en el parlamento un espacio que es muy interesante, muy plural, también con esta misma composición, organizaciones de la sociedad civil, y gente del mundo académico, expertos, y algunos representantes de espacios de partidos políticos, y eso es muy interesante y es una oportunidad.

Otra de las oportunidades que yo veo es que existe una imposibilidad de abordar el problema de la vivienda con fórmulas clásicas y eso también genera una oportunidad, porque cualquier intendente y me refiero al espacio local donde está la demanda y la presión específica concreta independientemente de quién tiene que resolver, necesita buscar alternativas para resolver el tema y ello es una oportunidad para empezar a pensar este tipo de leyes. No tiene posibilidad ningún municipio ni rico ni pobre ni chico ni grande, de resolver el problema de la vivienda, y el problema de la vivienda sí está instalado como demanda concreta. No la regulación del uso del suelo.

Finalmente, la experiencia positiva en otros países y en esto el Instituto Lincoln nos ha brindado una importante información y documentación, es también un aspecto positivo. Nosotros en la iniciativa que presentamos como no tenemos antecedentes legislativos en nuestro país, citamos la experiencia de Colombia, con la sanción de su Ley de Desarrollo Territorial 388 del año 1997 después de más de 15 años de debate, y la experiencia de Brasil con la Ley Federal 10.257 del año 2001, que reglamenta el estatuto de la ciudad que reglamenta lo establecido en la Constitución del Brasil. Hay otras experiencias que conocemos, México, Chile, y otras experiencias también que son interesantes y que son de países con una estructura similar a la nuestra.

LasexperienciasexitosasenArgentinadeconstruccióndeuna“agendasocial”

Las experiencias exitosas de Argentina de construcción de una agenda social significan para mí la mayor oportunidad que tiene hoy, nuestro parlamento, para poder discutir una ley de estas características. La ley de bosques fue una construcción a partir de las organizaciones, ocupadas y preocupadas por el medio ambiente.

Estas organizaciones no solo incorporaron el tema en la agenda parlamentaria e incidieron fuertemente en el texto de la ley, sino que también en su accionar específico de presión al parlamento, hicieron posible la sanción de la ley. Yo recuerdo cuando la ley se discutía y por supuesto había grandes presiones

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sobre todo a los legisladores de las provincias del norte de nuestro país, y las organizaciones de la sociedad civil, se habían instalado en la puerta del congreso, denunciando qué legislador se paraba o se sentaba, o sea una estrategia no sólo de instalación del tema sino también de presión concreta para que el parlamento finalmente aprobara la ley. Y más recientemente la ley de matrimonio igualitario, fue una construcción absolutamente democrática, plural, y de un tema que no estaba instalado en la agenda y que no era un problema cotidiano de las personas. Y una estrategia también de construcción en el sentido de agrupar a través de un espacio nacional a todas las organizaciones dispersas en el país, . Las organizaciones de la diversidad se constituyeron en esa minoría significante que con un discurso claro convencieron a muchísimos legisladores y legisladoras que, o desconocían el tema o que no compartían sus fundamentos.

Fue una experiencia donde -quizás la única- por lo menos en mis 4 años de parlamentaria, donde el debate convenció; en general los bloques fijan posiciones políticas y con ese discurso se va a comisión y se va al recinto. En este caso, hasta momentos antes de la votación, las propias intervenciones en el recinto convencían o daban vuelta una votación. A mí me parece que este tema es un tema sumamente interesante para repetir y aprender de esa experiencia, ya que existen organizaciones de la sociedad civil dispersas en todo nuestro territorio, gente que viene de la universidad, que ha trabajado y tiene para aportar una innumerable cantidad de elementos y de fundamentos para convencer y un espacio legislativo que no tiene fijada una posición política sino que está dispuesto a escuchar. Por eso considero que es una experiencia interesante a estudiar y de algún modo a copiar o repetir si nos interesa elaborar un proyecto de ley consensuado que pueda ser aprobado a corto plazo. Muchas gracias.

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KellyOlmos: Ayer el Consejo Federal de Ordenamiento Territorial, que es un organismo que está constituido por la representación de todas las provincias de la República Argentina, culminó un trabajo de consenso interno para elevarle a la Presidenta un anteproyecto de ley de ordenamiento territorial, que hace hincapié en algunos conceptos muy centrales como el tema la función social de la propiedad, que en la Argentina ya estaba incorporada en la Constitución del 1949 pero después fue derogada, y que ahora está incorporada en la Constitución desde el año 1994 a través del pacto de San José de Costa Rica que tiene estatus constitucional, pero que no tenía hasta ahora leyes que lo hagan efectivo. Entonces, en ese anteproyecto de ley está planteado este tipo de concepción, la necesidad de que haya una ley del suelo que no es sólo urbana sino urbana y rural, que contribuya al equilibrio territorial, a la sustentabilidad.

Otro de los conceptos que ahí se plantea es la recuperación de la ciudad como una construcción social, en consecuencia el suelo en el caso de la ciudad no sólo como recurso natural sino como una construcción de carácter económico y social. No se avanza en el anteproyecto en definir instrumentos muy específicos; más que nada se plantea como un mecanismo de articulación que es el reflejo de la construcción federal de la Argentina, reconociendo las autonomías provinciales y las autonomías municipales. Pero a mí me parece que quedó claro que desde el más alto nivel de conducción de la Argentina se asumía el tema, y por otra parte, que lo que se había elevado a su consideración no era solamente una construcción intelectual o la posibilidad de una iniciativa, digamos --que aun así habría sido muy valiosa--, sino que fue también el corolario de un trabajo que se hizo con la representación de todas las provincias. Y esto en la Argentina, para la aplicación de un tema que también señaló Silvia, que es un tema de responsabilidades, de competencias concurrentes, por nuestro tipo de construcción institucional, implica un paso muy fuerte adelante. Y después, en lo que la Presidenta hizo mucho hincapié es la metodología a utilizar, que en realidad abre el debate, que es el

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tema de militar estos conceptos y militar el proyecto, lo cual para todos quienes tenemos algún compromiso y algún interés particular en la construcción de este debate --que además es el motivo de la construcción de este foro-- es sumamente importante. Porque aun teniendo ley, esto va a requerir muchos años de construcción de otra cultura. Entonces, es muy importante tanto la metodología como el contenido.

AnaPastor: El proyecto de Silvia es resultado de un proceso que venimos trabajando juntos desde hace un tiempo y por eso quiero hablar más desde sentirme compañera de esta legislación. Siento que con la presentación que hizo la Presidenta ayer, se da un importante paso en el país con respecto a esto, que es la puesta en lo público de un proceso de planificación territorial a través del proyecto de ley presentado y que es absolutamente compatible dándole marco al proyecto de Ley Augsburger-Belous. Me parece que lo de ayer fue un hecho histórico, más allá de que la Presidenta haya tomado palabras que nosotros venimos diciendo desde hace mucho y hasta en tono de utopía: “algún día se va a hablar de la función social de la propiedad; algún día vamos a hablar de una distribución territorial equitativa, de los derechos a que nuestra población pueda quedarse a vivir en el lugar donde ha nacido, teniendo una situación de integralidad en cuanto a su modo de conducción”. Desde la militancia de hace más de 30 años en los temas de la tierra y la vivienda, me quedé muy sorprendida que esto se hubiera puesto arriba de la mesa. Porque como dijo Silvia, estas cosas las tenemos que trabajar, consensuar. Y por ahí el Congreso puede ser hasta el último lugar a donde hay que ir. Los que vinimos sufriendo una ley de medios desde hacía años, veníamos trabajando en distintos espacios la manera de poder modificarla. Y hoy yo creo que de alguna manera el paradigma de cómo se llevó adelante esa ley de medios audiovisuales es el paradigma de cómo se debe dictar una ley. Digamos, estos procesos de militar una ley antes de discutirla con diputados y senadores me parece que es un modelo que ya empezó, y que hoy hay que seguirlo.

LucianoScatolini: No puedo dejar pasar un par de cuestiones que me parecen de naturaleza política

muy importantes en la presentación que hizo Silvia. Conozco el proyecto, es un proyecto interesante y además fue un proyecto que hizo punta en un momento en la legislatura nacional. Pero me parece que hay algunas cuestiones que ella señala en relación a obstáculos y oportunidades que es bueno también poner en un contexto que tiene que ver con nuestra historia como país. En cuanto a los obstáculos, creo que el principal obstáculo es el modelo económico histórico, un modelo agroexportador de concentración de la riqueza, y que ese obstáculo se vio fuertemente explícito en nuestro país cuando el gobierno nacional tomó la decisión de retener renta extraordinaria producida en el medio agro exportador. En ese momento hubo una fuerte presión de muchos sectores políticos y económicos para impedir un avance del Estado en una renta extraordinaria, renta que también se produce en la medida del crecimiento urbano que beneficia a algunos sectores en detrimento de otros.

Más allá de que podría haberse planteado de otra manera, que hay críticas a la forma y demás, no hay dudas de que lo que se discutió en ese momento en nuestro país era el contenido, que era un Estado regulando, un Estado generando una apropiación de parte de la renta extraordinaria con fines redistributivos y sectores concentrados, que inclusive hubo una oposición política que planteaba una necesidad del Estado de intervenir. Esa cuestión me parece importante porque para que se avance en un proyecto de este tipo, donde estamos de alguna manera involucrándonos fuertemente con la idea del derecho de propiedad en Argentina, lo que decía Kelly no es menor, con respecto a la Constitución del 1949, una Constitución que fue ninguneada, rayada, y que contenía la función social de la propiedad y una serie de instrumentos en los cuales el Estado tomaba una fuerte intervención en las políticas económicas, sociales y culturales. Inclusive la idea de permanencia –Silvia mencionaba la importancia de ley como idea de permanencia-- creo que también es secundaria en la historia de nuestro país porque hubo un golpe militar que fue capaz de abolir una Constitución que había sido aprobada por una Asamblea Nacional Constituyente.

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Hay una fuerte puja, me parece, de intereses, y hay sectores económicos que son muy importantes, inclusive el sector inmobiliario --yo creo que ése va a ser uno de los principales obstáculos a la hora de discutir esto-- porque si ustedes abren los domingos El Clarín, el diario de mayor tirada en Argentina, prácticamente está subvencionado en términos de propaganda, y seguramente en alguna cuestión más allá de la propaganda por operadores del sistema inmobiliario, que a través del suplemento Countries y Barrios Cerrados nos muestra un modelo de desarrollo urbano y una idea de ciudad que está muy apartada de un modelo inclusivo. Y también, si vamos a profundizar un poco más sobre esa idea, cuando se plantea la situación de la informalidad incluso en grandes medios, se plantea desde la idea de la represión y desde la idea de la segregación porque nunca nos presentan el problema como un problema social, sino como un problema de índole policial, sectores sociales que toman o usurpan o se hacen de tierras que no les corresponden, y hay también una fuerte presión de los sectores de la comunicación en la Argentina a marcar esa cuestión como una cuestión delictiva, y no una cuestión de problemática social. Me parece que ahí hay obstáculos muy serios que me parece van mucho más allá que la cuestión de la composición política de las cámaras o que esto nazca del justicialismo o de la oposición.

SebastiánTedeschi: Yo quería comentar algunos mitos un poco jurídicos que hay, que se presentan como obstáculos para proponer este tipo de reformas y discusiones. Uno de los mitos tiene que ver con la capacidad del Estado Federal para regular cuestiones que … tradicionalmente se entiende que la cuestión del uso del suelo es una cuestión provincial, como que cada una lo regula en la medida de lo que controla. Pero también, en los últimos 20 años hubo temas importantes a nivel federal, como fue la regulación del medio ambiente como un tema federal, que implicó que esté la Ley General de Medio Ambiente, o sea que se establecieron principios generales sobre el uso ambiental del territorio, que implicaban principios federales y que en todo caso después sí necesitaban ser complementados por las provincias, pero eso

fue abriendo este camino, la idea de que el Estado federal no es sólo un ente que capta impuestos y negocia la coparticipación federal, sino que puede establecer grandes principios generales que luego van a ser enmarcados en las provincias de cómo se bajan en el territorio concreto, pero sí que el Estado federal puede regular principios generales para estas cuestiones del uso del territorio. El segundo mito tiene que ver con el derecho a la propiedad, y me parece que hay una subdivisión en dos temas. El primero, la idea de que en Argentina rigió siempre un régimen de derecho a la propiedad absoluta, que no podía ser limitado, ya se comentó sobre la Constitución del 1949, pero en realidad también desde antes, desde las interpretaciones mismas de la Corta Suprema de Justicia, desde 1921 se convalidaron una serie de decisiones que ponían límites al uso de la propiedad fundados en el mismo artículo 14 de la Constitución Liberal, que decía que todos los derechos podían ser limitados. Y ahora mucho más desde el 1994 cuando el artículo 29 del Pacto de San José de Costa Rica dice que el uso y goce de la propiedad puede ser limitado de acuerdo al interés social. Eso dio un marco por lo menos para entender que la función social y ambiental tiene historia en la Argentina, tiene bastante historia, y ahora hay claridad constitucional, desde el 1994 no había ninguna duda a partir de esa incorporación.

Y el otro mito en relación a propiedad es que de los derechos reales que nosotros tenemos, el principal es el dominio; lo que se entiende por propiedad es el derecho a dominio, y que ese número de derechos reales es un número clausus, es un número cerrado, es decir que no se puede desmenuzar la propiedad, no se pueden separar elementos para, por ejemplo, dividir lo construido de la superficie. Así nos formaron a la mayoría de los abogados, pero también por otros intereses, como fue el desarrollo de la industria maderera. Hace un par de años se votó una ley que creó la ley de derecho real de superficie. Cuando se decía que no se podía tocar, casi todos los autores de derecho real decían: “los derechos reales son estos siete, no se pueden dividir”. Bueno, lo cierto es en un momento había un interés económico concreto y en

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un mes se creó un nuevo derecho real de superficie, lo que está siendo una división entre la superficie del terreno y lo que está arriba. Esto también nos habilita un marco de justificación para un montón de instrumentos posibles en la discusión de las políticas urbanas. Y después, la tercera cuestión es que hay un conjunto de principios que también aparecen tanto en la reforma constitucional del 1994, como en los Pactos los Derechos Humanos, que brindan un campo de acción para todo lo que queramos hacer a nivel de planificación territorial, planificación para el desarrollo, armonía en el crecimiento del territorio, fijar principios generales para el desarrollo armónico de las regiones, y por supuesto, lo que habíamos dicho antes de limitación de los bienes y el desarrollo del interés social.

La última cuestión que también estoy un poco empezando a trabajar, que también es parte de los mitos, es todas las cuestiones de que cualquier tipo de limitación al uso de la propiedad puede ser acusado de confiscación. Entonces, la confiscación es en realidad un estado muy extremo donde se le quita tipo de propiedad, pero entre la confiscación y el establecimiento de límites al uso y al goce de los bienes, hay una distancia muy grande. El grado máximo puede ser la confiscación, pero en el medio hay un campo de acción y de regulación que es amplio, que tiene muchos grados y tiene muchos matices en los cuales también podemos actuar. Entonces, me parece que son muy propicias estas lecturas, estas señales políticas que hay, pero también estas lecturas jurídicas que la realidad nos están mostrando que son posibles, nos dan un escenario que nos permite usar más la creatividad, poder crear instrumentos, usar algunas experiencias de otros países, digamos me parece propicio y posible hacer eso.

EduardoReese: Quiero agregar un par de temas más. La primera cosa, yo creo que lo que pasó ayer fue un hecho bastante importante desde el punto de vista del debate que estamos teniendo, que efectivamente el resaltar el trabajo que la comisión especial bicameral que se formó está haciendo con respecto al análisis del proyecto de Silvia y de la

Diputada Belous, es bien importante para analizar los puntos de contacto que ambos proyectos tienen. Como conozco el tercero también, diría que en verdad hay muchos puntos de contacto. Pero más allá de ciertos informes de técnica legislativa, los proyectos de Silvia y de Nélida Belous avanzan más sobre la definición de instrumentos; el proyecto del gobierno nacional no avanza sobre una serie de redefiniciones del marco jurídico. Pero encuentro muchísimos puntos de coincidencia sobre todo desde el punto de vista de algunos principios básicos que para mí son importantes para explicar la pregunta que se hacía Silvia, yendo un poco a la exposición de Silvia, ¿por qué se necesita una ley nacional?, y si esto entra en contradicción o no con las competencias privativas de las provincias, cosa que siempre hemos sostenido, las provincias sostuvieron históricamente que dictar una ley nacional desde el punto de vista territorial invadía un campo de ellos....

AlfredoGaray: Entonces no hacían nada.

EduardoReese: Claro, mientras tanto ninguna dictó nada. Pero esto no es casual, como tampoco es casual la desaparición del artículo 38 de la Constitución del 1949, porque todos los demás derechos sociales incorporados en esa constitución del 1949 quedan en la del 1956. A tal punto quedan que hubo que inventar un artículo nuevo que es el 14 bis. Y señalo la coincidencia de los tres proyectos para avizorar el escenario del debate intenso que se viene en términos de los tres proyectos, y que va en línea con esta misma mesa debate en que el Lincoln está intentando crear la coincidencia temporal, digamos, con este espacio. ¿Por qué? Porque sin duda las oposiciones que va a haber a estas cuestiones van a ser enormes. Vuelvo a insistir, no desaparece el artículo 38 de la Constitución del 1949, y no vuelve a aparecer en ninguna de las reformas constitucionales posteriores de casualidad; todos los demás derechos sociales quedaron, pero ése no. Siempre explicó la formación de la riqueza de las familias dominantes de este país. O ¿ustedes piensan que lo de las 14 familias de El Salvador es muy distinto a lo que pasó acá? Acá también entre 14 familias, y sus herederos se repartieron la tierra. Y esto es muy difícil discutirlo

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a otros niveles, inclusive con los que no son los de las grandes familias. Se ha creado una cultura patrimonialista extraordinariamente dura. Insisto, esta discusión va a ser durísima, y ahí coincido en que va a haber que militar este tema de una manera muy fuerte.

Ahora, ¿por qué se necesita una ley nacional y no provincial? Primeramente porque las provincias jamás la dictaron; segundo, porque efectivamente la ley nacional, tal como están escritos los tres proyectos y más allá de sus diferencias --no contradicciones, diferencias de enfoque nada más-- tienen un efecto extraordinariamente importante de reforzamiento, o de fortalecimiento, justamente de las competencias provinciales. Es decir, lo mejor que puede salir de los tres proyectos es una herramienta fundamental para reforzar la capacidad de regulación del suelo que a nivel provincial y municipal se pide. Hoy el principal argumento que te dicen en cualquier ciudad del país --y que te dicen además los asesores legales que son los primeros que te ponen los no-- “no, yo no puedo regular acá porque no tengo una ley nacional que me lo diga”. Falso. Hay 12 constituciones provinciales que fijan la función social de la propiedad, que les quedó de las reformas anteriores, con lo cual es fundamental esta ley en términos del fortalecimiento a las capacidades de regulación, porque ninguno de los tres proyectos se entromete en las funciones, perdón, en las responsabilidades y competencias específicas que tienen, ninguno se entromete. Al contrario, lo que hacen es fortalecer la capacidad de regulación pública sobre el suelo, y eso es lo más importante que tienen los tres. Yo me metería en algunos instrumentos que son fundamentales desde el punto de vista jurídico: por ejemplo, el derecho de preferencia. Porque es un reforzamiento a la capacidad política y jurídica de las provincias y de los municipios a intervenir. Ahora, esto es un debate que es el de la ley, el de la letra, el del espíritu, el de los efectos jurídicos de la ley, y yo creo que tenemos un segundo debate respecto de cómo estamos haciendo planeamiento urbano en la Argentina. Porque si no, después, sabemos por las experiencias de Colombia, de Brasil --no estoy hablando por la experiencia de países desarrollados,

sino de nuestros países-- después aplicar esta ley, la letra de esta ley, es muy complejo porque el núcleo duro de resistencia, aun cuando la ley se apruebe, sigue estando, Y acá aparece un doble sentido de dictar la ley. No solamente el de intentar aprobarla, el de intentar aprobar el mejor resultado de la combinatoria de los proyectos que están en debate, de los proyectos legislativos, sino cómo transformamos lo más de raíz posible la práctica del urbanismo y el ordenamiento territorial en la Argentina. De lo contrario la distancia entre la letra y la práctica, entre lo formal y lo real, es una distancia muy complicada, y ya sabemos cómo es la práctica. Nadie protesta para hacer planeamiento urbano en la Argentina porque salvo pocos casos, todos los planes urbanos lo que hacen es seguir la lógica de reproducción del capital de los especuladores. Miren lo que es la vergüenza del nuevo plan urbano de Escobar, que para lo único que se hizo es aprobar Nordelta. Para aprobar un proyecto que vuelve a medir el litoral que habría que preservar. Es una práctica consuetudinaria de planificación y de urbanismo que sirve a la lógica de reproducción del capital y no importa quién arrase. Ahora, después para los pobres ponemos a la policía, las balas de goma, los gases, para eso sí.

AlbertoEsteban: Después decimos que va a haber una ruta que une Paraná con la Panamericana.

EduardoReese: Este es un problema central, no es solamente un problema de la ley, sino de la práctica consuetudinaria del urbanismo que se terminó convirtiendo en legitimador de las aberraciones más espantosas, incluida la 8912, Vinelli no tenía razón, tenía que haberla apoyado, ¿te acordás que dijo Vinelli? Tenía que haberla apoyado. El tiempo les dio la razón a los demás, que la 8912 era para legitimar las aberraciones inmobiliarias de la Provincia de Buenos Aires.

DiegoErba: Una cuestión que tenemos aquí en Argentina es el federalismo, que es muy diferente de otros federalismos. Es muy diferente del de Brasil, donde los estados regionales no tienen mucha incidencia en estos temas; el catastro no existe en las provincias, en los estados, es derecho del municipio..

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Nosotros sí tenemos esa componente fuerte (como bien lo marcó Eduardo) en la legislación, es decir, actores provinciales aquí tiene que haber siempre. No se olviden de que en este ámbito se habla de derecho de ordenamiento, pero también de catastro, porque si vos no tenés los inmuebles perfectamente mapeados, perfectamente valuados, y no sabés quién es el propietario o poseedor, podés hablar de la ley que quieras, pero es impracticable. Y la experiencia se comprueba en la Ley Nacional de Catastro (que no es Ley de Catastro Nacional) y su diferencia con la ley de catastro en Brasil. Esa es la diferencia que tenemos de federalismo, se demoró 30 años, del 1974 al 2006, para construir la ley, entre escribanos, agrimensores, toda una lucha. Y hace 4 años que fue implementada, sancionada, y solamente 8 provincias la absorbieron. ¿Será que la gente presta atención a las leyes marco para provincias? ¿Hasta qué punto? ¿Cómo se construye eso?

MarisaGarzia: Como decía Sebastián, me parece que si la idea o estrategia que vamos a tener es plantear la necesidad de una instalación institucional a nivel nacional tenemos que hacer hincapié en el tema de los principios ¿Qué es lo que vamos a defender? ¿Cómo lo vamos a denominar? Si plusvalía es demasiado ríspido, hablemos de la distribución equitativa de los costos y beneficios, o hablemos de priorizar el interés general sobre el interés particular, y pensemos en esas cuestiones. Es como decía Silvia hoy: estamos hablando de principios, de valores. Y esa es una discusión que se da, que se puede dar por encima de las diferencias políticas, incluso hasta de los intereses económicos. Me parece que tenemos que ir pensando en una estrategia donde pensemos en valores que puedan aglutinar, y después ir dividiendo en función de la cuestión más operativa.

También quiero mencionar otra cuestión que me parece que lo planteamos en la ley, que es el tema de que el urbanismo es una función pública, y como tal, la ley a nivel nacional tiene que acordar darle su misión y funciones, es decir, ser funcionario público en el área de urbanismo implica deberes e implica responsabilidades que no están escritas, como dice Eduardo, sino que es una práctica. Y me parece que

también hay mucho de responsabilidad de cómo están construidas algunas ciudades, en que hay una práctica consuetudinaria que nadie discute y por el otro lado no hay una demanda por parte de la población en esa práctica. La demanda es por vivienda, por más caminos, por más infraestructura, pero no hay una demanda sobre cómo se define allí la ciudad. Pienso que eso hay que visibilizar esto, y si tenemos la posibilidad de plantearlo a nivel nacional es importante. ¿Cuál es el funcionario público en el área de urbanismo y qué funciones y deberes y que responsabilidades tiene por tener esa función?

MartimSmolka: Lo más recurrente en una discusión sobre temas legislativos es el “no se puede”: todos los obstáculos, todas las resistencias, etc. Siempre decimos que hay por lo menos tres tipos de resistencias: me refiero a los tres ‘i’s: los intereses, la ideología y la ignorancia. Obviamente hay intereses que son muy fuertes constituidos que ya mencionaron. También hay temas ideológicos muy fuertes. Una vez hacíamos una discusión sobre plusvalías en las Lonjas de Propiedad Raíz en Bogotá, y estábamos en un almuerzo y un empresario dijo “toda la discusión está muy buena, pero nosotros somos contra cualquier intervención pública, cualquier aumento de intervención pública del Estado en la economía. Eso es una expresión del aumento de la intervención, y nosotros estamos en contra, independiente de lo que es”. En esos primeros dos puntos, los intereses y las ideologías, no tenemos nada que hacer en una instancia como ésta. Pero la tercera, el tema de la ignorancia, allí sí, porque hay muchos temas donde la gente pone obstáculos, hace oposición, por argumentos que capciosos; son cosas que sí se puede, y dice que no se puede. Y hay precedentes de que sí se puede. Pienso que un grupo como éste puede ayudar bastante. Y les doy una ilustración: no es cierto que los promotores inmobiliarios deben necesariamente estar en contra de una ley que restringe el derecho de propiedades. Porque puede ser que tengan intereses fuertes; si hay una legislación que va a aumentar la oferta de suelo disponible para desarrollar, ¿por qué voy a ser contra eso?

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Hay precedentes en Colombia, el caso de Cali es fantástico. Las Lonjas de Propiedad Raíz de Cali dice que la gente se dio cuenta -- “espera, esa ley nos favorece, nos va a liberar suelo para edificar”-- y se pusieron a favor. E históricamente sabemos que los intereses de los propietarios no son por definición los mismos de los desarrolladores. Éstos están interesados en cambiar el uso del suelo; tienen los derechos sobre el cambio del uso del suelo. Y ahí hay otra discusión que no es necesariamente la misma que la del propietario. Me imagino que hay lugar en el debate más amplio para aclarar esa cuestión, exponer algunas de esas brechas, algunas de esas tensiones que son poco más sutiles en la discusión. Por ejemplo, claramente en Brasil se hace una discusión sobre la diferencia entre el derecho a una cosa y el derecho al valor de una cosa. Se mezclan las dos cosas como si fuera lo mismo, y no es lo mismo. Tú puedes perfectamente asegurar el derecho, no te cambia en nada, es tu derecho a la propiedad, sigues propietario de ello. Pero el derecho sobre el valor de tu propiedad es legalmente otro tema. Cuando se empieza a aclarar eso, se abren otras posibilidades inmensas. Todo el tema de la separación del derecho de edificación del derecho a la propiedad, que es crítico en cualquier legislación urbana. En cualquier lugar se establece que el derecho de propiedad tiene un coeficiente de aprovechamiento del terreno, y que perfectamente cualquier legislación urbanística te va a decir cuál es el coeficiente básico de aprovechamiento. De ese coeficiente se hace el máximo que no es necesariamente el básico. Se puede separar, en muchas legislaciones lo separan. Hay un espacio muy grande para hacer política. En Rio de Janeiro, que es una catástrofe en Brasil comparado con São Paulo, recién intentaron aprobar una ley que es una vergüenza donde el coeficiente básico era literalmente el máximo, y fue un desastre total. Por lo menos hubo resistencia suficiente para que bloquearan la aprobación de esa ley la semana pasada; volvieron a discutirla. Pero ese es un tema absolutamente crítico. Si tu derecho de propiedad te da derecho a consumir el tamaño del terreno con el coeficiente uno, o el coeficiente básico, y el máximo que es viabilizado por inversiones públicas,

por infraestructura, que te permite hacer más, tienes que pagar: en esa discusión en fin hay inmensas posibilidades. Hay un instrumento de recuperación de plusvalías fuertísimo utilizado en São Paulo llamado CEPAC1. Los empresarios no tienen ninguna resistencia a este instrumento, que está recuperando un billón y medio de dólares en una única operación en São Paulo, la Faría Lima; los empresarios tranquilamente están pagando y no tienen problemas, porque ellos saben que ese instrumento no afecta en nada el valor que tienen que pagar por el terreno. Lo que están pagando, lo están deduciendo de los propietarios del suelo, que no son ellos. Y como el sistema se hace por subasta pública, se impersonaliza el tema. Bueno, es otro ejemplo para mostrar que hay inmensas posibilidades, que no es está todo definido, no es algo que tengamos que aceptar, que hay una alianza sagrada entre propietario, desarrolladores, consumidores medios, esa no es la situación. Pienso que un grupo como éste puede ayudar no tanto al demostrar por qué no podemos avanzar, sino al demostrar dónde se puede avanzar, que es mucho más difícil.

GermánGómezPicasso: Yo quería definir algo que a lo mejor es un tema que me parece que está muy relacionado con lo que estamos hablando, que es la problemática grave que tiene Argentina, más allá de que impulsemos o mejores alternativas, o leyes relacionadas con el uso del suelo, hoy el problema que tiene el habitante de Argentina es que con tierra gratis, con tierra regalada, igual no puede acceder a la vivienda. Esa es una realidad que no podemos obviar. Hoy, por un tema de costo de construcción versus salarios, es práctica-

mente imposible acceder a la vivienda. Entonces tendríamos que discutir también cómo el Estado ayuda de alguna forma, o subvencionando o dando elementos de financiación para que se pueda acceder a una vivienda.

AlfredoGaray: Me interesaba mucho la charla de las dificultades para poner el tema en la agenda. Me parece que no es que lo que pasó ayer ponga el tema

1. Certificado de Potencial Adicional de Construcción

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en la agenda, pero en todo caso se define una nueva situación. El tema apareció en la agenda, hay muchos procesos que han venido coincidiendo para hacerlo, y eso me parece bueno. Otro comentario es sobre el tema de la ley. Yo le tengo miedo al mito de la ley. Hay una frase que me encanta que usan en Brasil, y que dice “la ley está pero no se aplica”. Nosotros tenemos muchos años de experiencia, por ejemplo la 8912 que obligaba a todos los municipios a hacer sus planes urbanos. Algunos municipios hicieron la zonificación preventiva, y ahí quedaron. Es decir que la ausencia de la agenda nacional se refleja como ausencia de las agendas locales, y por lo tanto no hay. Y eso también marca otra cosa, que es que la voluntad de superar el conflicto que significa aplicarla. Ayer cuando me tocó hacer la presentación de la ley, justamente una de las cosas en las que insistí es el ejercicio del poder de policía, o mecanismos de control social, porque estamos llenos de leyes declamativas que después no encuentran la manera de aplicarse, y en eso creo que haría la separación entre lo que es la ley --y en todo caso después analizamos lo que es más indispensable--, y lo que es el dispositivo institucional que realmente tenga condiciones concretas de incidir sobre el comportamiento en la realidad. Es decir que uno de los elementos es la ley, pero hay otro montón de construcciones que hay que hacer simultáneamente para que esa ley se aplique, y para que esa ley desencadene consecuencias importantes, o se encuadre de otra manera un proceso productivo, que alinee de otra manera a actores sociales que intervienen en ese proceso, y eso me preocupa. Porque he visto, con algunas leyes o con cosas como los mecanismos de expropiación, que las leyes salen, los diputados le hacen un asado en el barrio agradeciéndoles la ley, y después como en el presupuesto no está prevista la partida para las expropiaciones, las expropiaciones no se hacen, con lo cual engañaron a la gente vilmente. Y en el fondo somos todos cómplices, especulando, o a veces por ignorancia, a veces echándole la culpa al que no le tocó hacer el paso siguiente … Entonces, a mí me preocupa que hagamos una ley declamativa, hipermoderna, y que después no tenga las consecuencias operativas. Y en eso también me

preocupa el trámite parlamentario, que a veces se puede manijear una ley, en el acuerdo presupuestario hay un montón de diputados que dicen “bueno, pero que mi ley también entre”. Entonces, pasó una ley que tampoco ha generado los consensos necesarios como para que después sea una ley sostenida.

A mí lo que me interesa en este momento es si cambió la coyuntura, me parece que como somos de los pocos grupos sociales interesados en empujar esto y nos va a tocar librar batalla con los propietarios del suelo. Y esto lo viví personalmente, porque tratamos de hacer el decreto reglamentario de la 8912, nos tuvieron jaraneando hasta que nos quedaban 15 días de mandato y después nos terminaron diciendo “no vamos a sacar un decreto reglamentario tan importante cuando se están yendo”. El decreto parlamentario estaba escrito, forma parte de los lineamientos hipotéticos, sin embargo no salió. Entonces, me preocupó ayer cuando la Presidenta terminó diciendo “este el pre-proyecto”; a mí las palabras pre-proyecto, o pre-diagnóstico, en general no me gustan. La sensación que me da es que el pre-proyecto después se va a discutir mucho en veinte comisiones, se va a convertir en el proyecto, después lo mandamos al Congreso, lo vuelven a discutir … Estoy de acuerdo con la experiencia de la ley de difusión, fue un proceso interesante, pero ese proyecto tiene que tener plazos, y de alguna manera hay que seguirlo para que no se caiga de la agenda. Creo que lo interesante sería ver cómo establecemos la secuencia y cómo podemos hacer pasos complementarios que acompañan esa secuencia. Yo les decía a ayer a Marta Aguilar y Graciela Oporto, la Secretaria y Subsecretaria, que me parece que si mandan la ley deberían elaborar a la vez desde su ministerio por lo menos una ley provincial tipo, que las provincias puedan tomar y aplicar tal cual está o modificar, pero digamos que una vez que salió la ley cada provincia tenga que ponerse a discutir cómo va a ser su ley, y que tengan una matriz que les permita discutir y ajustar ciertas cuestiones. Porque también puede pasar que va a salir una ley nacional y entonces a lo mejor Santa Fe la va a aplicar en seguida y San Juan, donde se está discutiendo el

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tema de minería, no va a tocar la ley de ordenamiento territorial. Ayer el gobernador de San Juan era el principal interesado en ver si la ley tocaba o no el tema minería, y lo tiene que tocar. Como el tema del glifosato, que no es ajeno a esta ley; obviamente, la sociedad rural y el campo va a hacerse presente, porque ya tienen experiencia en la discusión de esto.

Ayer estaba también en la mesa Aldo Ferrer, que es el que perdió el cargo en su momento por haber mandado el proyecto del impuesto a la renta diferencial del suelo, que es un antecedente muy importante en todo lo que hablamos nosotros de transferencias, de plusvalías, y de rentas diferenciales, me parece la palabra correcta. Entonces, yo creo que hay que ir armando cómo es la discusión pública de esto con las organizaciones sociales y ayudando a construir el actor social que exprese el interés de esta ley, acompañando la discusión parlamentaria, haciendo que el tema entre rápido en el parlamento, con una consigna algo así como “ley de ordenamiento territorial ya”, porque hay una premura por tocar el tema. Y empezar a ver todas las cosas que hay que agregarle a la ley, porque --yo en esto quiero ser totalmente honesto-- la ley es más que elemental. No es verdad que no define instrumentos. Dice una cosa más grave: los municipios tienen que hacer planes estratégicos que garanticen su visión. Y el otro instrumento es la normativa, que dice que para el legislador, el autor de la ley, los instrumentos son los planes que los categoriza como planes estratégicos que suponen el método de tener una visión que es por demás discutible, y que se restringe al marco normativo, el ordenamiento territorial, son los códigos que son absolutamente pasivos. Entonces, por ejemplo, todo el tema de las retenciones, los subsidios, las tarifas, etc. que hoy son parte fundamental, paradójicamente no forman parte de la discusión del ordenamiento territorial, son discusiones sectoriales del transporte, o del campo, cuando la distribución de subsidios, tarifas, etc. Pero son temas centrales, herramientas centrales del ordenamiento territorial.

CynthiaGoytia: Voy a retomar lo que dijo Martim. Me parece que de alguna manera hay que ampliar el debate, involucrar a todos los actores y proponer

una serie de elementos que informen la discusión, por ejemplo sobre el rol que deben cumplir los diferentes niveles de gobierno, como compatibilizar la maximización del bienestar general con reglas claras que regulen de manera adecuada y sin arbitrariedades la participación privada, entre otros temas. Creo que hay puntos en los cuales es posible generar cierto consenso, como puede ser trabajar sobre los instrumentos que permitan facilitar el acceso de la población a ciertos estándares básicos de vivienda y servicios. En este sentido, el gobierno desempeña una función esencial para garantizar el derecho a una vivienda adecuada tal como establece la Constitución nacional.

Lo que quiero decir es que ampliar la discusión hacia una política integral de vivienda, donde se considere el acceso a la vivienda e infraestructura de los hogares de más bajos ingresos, pero también de los sectores de ingresos medios, nos lleva necesariamente a tener que considerar el tema del suelo y su regulación, como insumo esencial para el desenvolvimiento de la oferta de vivienda. Y en ese caso creo que se puede empezar a considerar ciertos instrumentos interesantes, como el suelo creado o la transferencia de derechos de edificación, entre otros, que pueden facilitar la oferta y a la vez constituir fuentes potenciales de financiamiento local para inversión pública. Una discusión de este tipo podría considerar los instrumentos que permiten captar el aumento de valores de suelo debido a cambios en el uso del mismo o aquellos motivados por la inversión pública y analizar otros temas fiscales, que podrían permitir la recuperación parcial del costo de las inversiones públicas de una manera transparente, y equitativa, con un importante potencial de progresividad. No sólo los gobiernos provinciales sino también los municipios se verán directamente involucrados si se decide la adopción de este tipo de instrumentos y es muy importante sumarlos a este debate. Pensemos en debatir una visión de largo plazo del desarrollo urbano y la vivienda, en cuya elaboración puedan participar todos los grupos de interés y actores involucrados.

AlbertoEsteban: Con todo lo que pueda tener la ley o no tener, debemos ver cómo sumamos valores

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y voluntades. Porque no cabe una ley que sea por convicción o conveniencia. Ahora el tema es que creo yo que en este actor social a construir, como los municipios, por lo menos en la Provincia de Buenos Aires, va a ser en última instancia quien aplica la ley, va a terminar con el control, el que va a decir que si una construcción se puede o no hacer, si este emprendimiento sí o no. No aguanta más el sistema centralizado, años más años menos, provincias más y provincias menos, esto es irrefutable. Y creo que nosotros tenemos un amplio espectro de posibilidades de sumar voluntades. ¿Qué sabemos? Que los intendentes cuando quieren sumar, suman, movilizan, trabajan, generan, generan opinión, e inclusive nos ponen un buen frente de batalla contra los sectores más pesados, contra los lobbys del gobierno, porque cada uno se juega lo suyo, se juega su ciudad. Cualquier ciudad, de la más grande a la más chica, se juega en última instancia cuál es su tradición política. Y creo que hay condiciones inclusive en el país, desde el punto de vista de la sustentabilidad económica y financiera de los municipios, que hacen que uno pueda promover una activa participación, vuelvo a decir, por convicción o por conveniencia. Y creo que hoy en la Argentina se está repitiendo un error que lo hemos charlado mucho en el Conurbano: 25 años de intensísima obra pública por período, ganancias exorbitantes, rentas exorbitantes, para los beneficiarios frentistas en cualquier obra pública, y no hablemos de las rutas. Y el Estado, el municipal, el provincial o el nacional no recuperó un solo centavo, al contrario. Creo yo que si avanzamos en una política de sumar valores y voluntades, estamos en una buena situación. Creo que la ley tiene que plantear que los municipios son muy pobres, o muy austeros en los instrumentos que tienen a disposición. Hay una larga historia que los municipios tienen más competencia pero menos instrumentos y menos capacidades técnicas profesionales con producción política para plantearlo.

Creo que cualquier instrumento legal tiene que tener instrumentos para el municipio. Nosotros intentamos aplicar algunos y siempre al borde del parasistema, y de la inconstitucionalidad. Pero creo que es muy

importante, en cualquier estrategia, que convoquen a los municipios a sumar a la ley. No pueden estar ausentes, que no lo vivan como un problema que les quieren imponer tal cosa, porque otros sectores los van a ir a buscar para tenerlos de socios, les van a destruir el distrito, les van a poner una villa en el medio de la plaza. Es preferible de entrada proponerse de tener el sector político municipal trabajando firmemente en este proyecto y promoviéndolo. Y para reforzar lo que decía Martim, de mostrar por dónde se puede avanzar, yo creo que si a cualquier municipio se le muestra entendiendo la tipicidad de la construcción social y política que es un municipio o una ciudad, se suman voluntades también.

KellyOlmos: Yo simplemente quería observar que si uno suma intereses con ideologías, el resultado es la política. No hablo del partidario, sino de la construcción política. Y en ese marco, la construcción de una ley es otro instrumento. Nosotros tampoco creemos que es la meta, es un instrumento, para habilitar una concepción política. Yo he sido concejal y legisladora, de manera que no me puedo hacer la tonta, del mismo modo que cuando hablamos de la responsabilidad de los planificadores, en este caso urbanos o podría ser en general territorial, que quede claro que no son ni el secretario de planeamiento ni el colegio. Los planificadores son las autoridades del ejecutivo y legislativo. Entonces, en un marco como éste lo que tenemos que hacer es ver cómo alimentar un debate que esclarezca, que ayude, que contribuya, y que además no se vaya exclusivamente en las generalidades sino que como siempre lo hemos intentado hacer --que haya instrumentos concretos, experiencias concretas-- y que tome esto un poco como doctrina y no como dogma, yo siempre uso ese doble juego. Doctrina quiero decir como un horizonte que uno pretende alcanzar y no como una concepción rígida que tiene un solo camino para poder acceder.

MarceloCorti: Creo que hay bastante coincidencia en cuanto a una estrategia política, y que un ejemplo bastante claro de esto hoy por hoy es la estrategia política comunicacional. Me pareció interesante el hecho de que comenzara a aparecer una definición de bloques tanto sociales como políticos, y me

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parece que hay que poner a jugar inteligentemente. Me pareció muy interesante y muy válido lo que comentaba Martim, de que no necesariamente el bloque inmobiliario va a estar en contra de cualquiera de los instrumentos que se pueda plantear en una ley de este tipo, sino que tiene intereses estructuralmente opuestos, en muchos casos, al de un sector propietario que suele estar más en contra de esta gestión.

Una última cosa que aportaría, en relación a lo que decía Silvia, que no hubo una demanda social sobre esta ley. Sin embargo yo creo que hay una demanda social, seguramente no una demanda social por una ley de ordenamiento territorial o de regulación de suelos, pero hay tomas, incluso una demanda social relativa al derecho urbano. Estamos en cuestiones de urbanismo en distintas clases sociales, vemos que hay gran cantidad de cuestiones urbanas que son motivo de conflictos sociales. Está el famoso conflicto de las torres hace un par de años en Buenos Aires, la cuestión del patrimonio histórico, lo que está pasando en Vicente López con el vial costero y el acceso al río y demás. O sea, me parece que hay una gran cantidad de demandas y que la inteligencia de una estrategia política comunicacional será cómo convertirlas de unas demandas parciales más o menos importantes, más o menos tendenciosas, en una demanda por una ley que articule estas cuestiones que yo creo que a la sociedad le interesan y que está reclamando hoy.

DiegoErba: Estamos en un contexto de sólo hablar de la ley aparentemente en este primer estado, y en cómo avanzar con el tema de las leyes. Voy a traer de nuevo el tema catastral, porque Kelly fue muy precisa cuando dijo no hay órganos de aplicación, y por más que la ley lo dice, es el Concejo Federal de Catastro. Lo que hicimos en Brasil, con un federalismo diferente, más municipalista que provincial, es crear directrices de catastro para que los municipios no estén en el aire, puedan avanzar en algún sentido. La estrategia es que las directrices creen una línea objetiva de trabajo, una práctica, para que cuando se vaya a negociar la ley de catastro urbano ya sea más natural que estén alineados. Es una forma de transición. Aquí

la ley de catastro en Argentina, después de 30 años de olvido, no significó que los catastros no avanzaran; siguieron adelante, siguieron mapeando. Algunas cosas se hicieron, se invirtieron 100 millones de dólares en inicio de los ‘90 para las actualizaciones. Creo que podemos pensar en directrices que van ayudando a los municipios a que sigan avanzando con ley o sin ley.

LucianoScatolini: Hoy se está planteando un escenario de ley nacional, pero la realidad es que en los territorios, hay municipios que puntualmente están desarrollando acciones que mejoran la correlación de fuerzas entre los distintos sectores que hacen a la comunidad. Hace muy poco el intendente de Trenque Lauquen y el intendente de Cipoletti fueron convocados acá en el Senado, en la Cámara de Diputados, donde contaron experiencias concretas de aplicación de normativa que no solamente genera recuperación de valorización, sino que en el caso de Trenque Lauquen --y con ejemplos concretos que puso el mismo intendente sobre la mesa-- disminuyeron en forma relativa el precio del suelo al pasar a ser el municipio un actor importante en cuanto al mercado inmobiliario local. Inclusive yo me acuerdo más de un proyecto de expansión urbana a través de una propuesta de Ciudad Satélite. Este tipo de cuestiones que nacen desde abajo, del poder local, desde las organizaciones, de la necesidad insatisfecha, sería muy bueno retomar el planteo de tratar de llevar experiencias exitosas a que las conozcan otros gobiernos locales, en sesiones informativas. Sebastián contó un poco el marco jurídico, que permite tranquilamente que sin ley federal, inclusive sin una ley provincial, los municipios con normas locales avancen sobre esta situación de la organización territorial.

EduardoReese: Y voy a poner un ejemplo referido a lo que Germán planteaba sobre la relación de suelo y la relación con la capacidad económica de las familias. Este es el problema de acceso a la vivienda de los sectores populares, y no solamente el problema del suelo. Al acompañar a algunas organizaciones populares he estado metido el tema de la autopista, de la no autopista de continuidad del camino urbano. Se

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viene una audiencia pública y yo estuve calculando en estos días, por distintas demandas que hemos tenido y que yo estoy acompañando, que si capturáramos solamente el 20% de la valorización de la tasa de esa autopista, pagada con los impuestos míos y tuyos, podríamos construir más de 3.900 viviendas. Con solamente el 20% de la valorización del suelo de los 120km de autopista pagada con el impuesto de todos. No estoy diciendo expropiar absolutamente la plusvalía, con lo cual se ve que el problema no es tanto si la gente, sino de dónde lo financiamos. Y es con el suelo, es con la renta extraordinaria del suelo que financiamos la vivienda.

AlbertoEsteban: Los municipios del Conurbano van a tener unas limitaciones económicas y financieras en un año y medio más. Su único recurso para poder financiar la estructura de servicio que tienen para una población más demandante no va a venir por la tasa, sino por la venta de suelos, no hay forma de resolverlo.

EduardoReese: Son 98 km de autopista de los dos lados. Son 6.700 viviendas, dependiendo del precio de la inmobiliaria. Estoy hablando de una vivienda federal que es bastante austera por no decir otra cosa. Esa cuestión a mi me parece que es una cuestión relevante como tema de debate. Ustedes saben que bastante más que la mitad de los que van a ser propietarios de casas no tienen papeles.

KellyOlmos: De todos modos tienen derechos, pueden no tener papeles pero tienen derechos.

EduardoReese: La ley como está les asegura esos derechos. Por eso no quiero perder la importancia de discutir la ley en términos de generación de derechos, y de protección de estas cuestiones.

MartimSmolka: A veces las leyes tienen caminos bastante inusitados para ser aprobados. Les doy un ejemplo de cómo se aprobó una ley en Brasil, donde es crítico el tema de la función social de la propiedad. Una cosa es establecer la función social de la propiedad, pero ¿cómo se aplica? Si alguien no cumple con la función, ¿ahí qué? Bien, la legislación brasileña había una cosa llamada un impuesto

progresivo del suelo. Si tu suelo no estaba cumpliendo con la función, había que notificarlo, y después de tres años sin hacer nada, empezaba a aumentar el impuesto progresivamente. Esa ley se intentó aplicar en Porto Alegre, hubo una reacción y se decretó inconstitucional. Y no sólo afectó a Porto Alegre, pero a todos, todos los impuestos progresivos del predial fueron muertos de una vez. Fue un desastre a nivel fiscal nacional, porque aplicó a la progresividad por categoría también. Ahora estamos discutiendo en Brasil una nueva ley, un nuevo sistema de servicios de salud, un sistema único de salud que descentralizaría las responsabilidades por atención de salud. Los municipios cuestionaron todo, decían “Nosotros tenemos nuevas responsabilidades con el sistema unificado de salud, y no tenemos la plata. Pongamos un impuesto progresivo”. Y así, teníamos un nuevo impuesto progresivo y ninguna discusión sobre las consecuencias cómo iba a incidir, nada. Sólo para mostrar que hay caminos bastante poco probables para la aprobación de las leyes.

AlfredoGaray: Cosas que oportunistamente las negocias así y después la justicia te las traba.

MartimSmolka: Así como hay virus en las leyes, hay trabajos de antropólogos muy importantes sobre cómo se han aprobado leyes que aparentemente son muy progresistas, pero tienen virusitos ahí dentro, y cuando intentas aplicarlas no puedes.

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PresentacióndeMartaAguilar

Me encanta poder estar aquí, contando un poco lo que hacemos. Muchos ya nos conocemos, pero por ahí hay algunos que no conocen lo que venimos haciendo en el gobierno nacional, y está bueno poder compartirlo. Voy a hablar básicamente de alternativas locales y nacionales de políticas de acceso al suelo, aclarando que no nos hemos centrado en las políticas de vivienda –que comprenden cuestiones muy específicas– sino en su dimensión más integral.

Les voy a tratar de contar, desde lo general a lo particular, lo que nosotros venimos haciendo desde la creación de la Subsecretaría (de Planificación Territorial de la Inversión Pública), en el año 2004, que ha sido, básicamente, tratar de volver a instalar la planificación en la agenda pública, en la medida en que ha sido un tema abandonado, por lo menos en los últimos 20, 30 años.

Este primer gráfico nos sirve como referencia, ya que al hablar de planificación en Argentina lo primero que hay que hacer es tener presente cómo es un país desde el punto de vista de su organización, administrativa e institucional. Esto significa que uno tiene que preguntarse cuál es el rol del Estado Nacional en cualquier tema que involucre la cuestión

de las competencias sobre el territorio. Ustedes saben que por mandato constitucional, el manejo del territorio es competencia de los gobiernos provinciales y/o locales, y que no se reserva al Estado Nacional ninguna competencia en la materia.

En todo caso, lo que sí plantea el propio mandato de la Constitución es la obligación del Estado Nacional de garantizar condiciones armónicas de desarrollo para todo el territorio nacional. O sea, hay que apelar a la Constitución para volver a entender cuál es el rol de la nación. Una situación que, además, se profundizó con la reforma constitucional de 1994, agudizando las posibilidades de desmembramiento en las decisiones acerca de todas las cuestiones pertinentes al territorio.

IISesión:15denoviembrede2010

Alternativaslocalesynacionalesdepolíticasdeaccesoalsuelodeloshogaresdebajosingresos Marta Aguilar, Asesora, Subsecretaría de Planificación Territorial de la Inversión Pública

ActualizacióndelCódigodeZonificacióndelPartidodeMorenoalosobjetivosestratégicosydemandasterritoriales Alejandro Micieli, Administrador General del Instituto de Desarrollo Urbano, Ambiental y Regional (IDUAR), Municipalidad de Moreno

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Esto tiene consecuencias importantes y explica toda la generación de leyes nacionales que está habiendo en materia de recursos naturales, como la de glaciares y bosques, que vienen a tratar de mitigar esta cuestión. O sea, la de la desaparición del Estado Nación en este tema territorial, así como en otros. Bueno, es una cuestión de época y podríamos hablar largo sobre esto; pero significa la sutileza, en todo caso, de encontrar el espacio desde donde se puede entrar a la problemática del suelo desde el gobierno nacional. Hay una anécdota que siempre cuento: Concretamente en un encuentro, un funcionario de una importante ciudad argentina me dijo “que tiene que hacer el Estado Nacional en un evento sobre ciudades”. Bueno, esto habla solo, digamos; habla del significado de no entender para que está el Estado Nacional.

A la cuestión de las competencias provinciales en el manejo del territorio, se agrega la complejidad en lo que respecta a los límites administrativos locales, en el que hay cinco sistemas distintos: de municipios colindantes, no colindantes, comunas… realmente es bastante complejo. Un lío administrativo que tiene un reflejo en la cuestión de las decisiones sobre territorio. Esta es una referencia también muy clara y quiero que la tengamos presente.

La iniciativa nacional en decisiones de planeamiento territorial tiene una historia muy errática y entrecortada. Realmente el último episodio contundente podemos decir que fue el plan quincenal del 1953, que se abortó por la historia por todos conocida. Los siguientes episodios provienen de gobiernos militares, muy centralizados y muy enfocados en la cuestión de la seguridad nacional. El intento del 1973, también se abortó por el golpe militar del 1976. Hasta que llegamos al año 2004, con el proceso que se inicia a partir de la creación de la Subsecretaría de Planificación Territorial y la puesta en marcha del Plan Estratégico Territorial (PET)

Les voy a pasar cinco imágenes muy rápidas sobre este proceso. Ustedes saben que hubo un primer hito en todo este proceso, que fue la presentación del plan estratégico en el año 2008, resultado de una etapa

que se concluyó en el año 2007. Y como decíamos en ese momento, no es más que un producto, un proceso de construcción colectivo.

Y que tuvo como énfasis, como metodología, la convocatoria de los gobiernos provinciales, justamente volviendo a dar cuenta de cómo funciona el país. Esa convocatoria se basó en algunas consignas comunes -- en realidad consignas que tuvieron que ver con las ideas fundamentales del proyecto político del gobierno de Kirchner – tales como, la integración regional, la búsqueda de la equidad, y la búsqueda de que las decisiones de la política de Estado lleguen a la mejora de la calidad de vida de las personas, más allá de su lugar de origen. Con esta convocatoria, y algunas herramientas técnicas, que no me voy a detener a comentarles metodológicamente, cada provincia hizo una reflexión sobre su modelo actual de territorio, y su modelo deseado de territorio. Esa reflexión comenzó con talleres participativos en cada provincia y disparó en adelante una serie de foros regionales y nacionales; fue un proceso de trabajo de un par de años, que devino en la construcción de lo que es el modelo nacional actual y el modelo de territorio nacional deseado. El modelo de territorio nacional actual habla un poco por sí solo. Los tres colores de fondo expresan las categorías de organización y desarrollo territorial que se complementan con los corredores estructurantes de intercambio de bienes y servicios y el sistema de asentamientos humanos que polariza el territorio. No me quiero detener más en esto para poder entrar directamente más en la

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cuestión del estudio del sistema de ciudades, que creo que es lo que nos interesa en esta mesa.

Y el mapa siguiente, que también se construye a partir de estas reuniones, de este proceso de trabajo conjunto con los representares provinciales, con los equipos técnicos provinciales expresa un mapa de deseo, un mapa de ideas: estas se refieren a la integración regional, la diversificación productiva, garantizar la conectividad del conjunto del territorio, obviamente para viabilizar posibilidades de desarrollo. Las regiones de fondo, que ustedes ven pintadas, remiten a las distintas categorías de organización y desarrollo y en función de ello, a qué tipo de intervenciones de planificación requieren. Me interesa de esto marcar que en realidad una de las coincidencias de todos los representantes fue la de fortalecer un sistema policéntrico de ciudades que signifique distribuir una mayor equidad en la oferta de bienes y servicios, y equipamiento como para mitigar el imperativo de migrar a las grandes ciudades.

Esto es un poco el resultado de la primera fase del PET. Muestro esta cuadro para que se entienda en qué contexto se sitúa lo que voy a contar en adelante.

Ustedes, si quieren, mientras tanto van mirando; de este lado están los grandes objetivos y las líneas programáticas; no lo voy a leer porque sería muy aburrido. Pero sí decirles que el capital, en realidad, más importante en este proceso de trabajo, nosotros siempre decimos que es el capital social, que fue la construcción de una forma de redes de confianza entre equipos técnicos provinciales. Una provincia

colindante con la otra no conocía sus equipos técnicos, o sea la situación de atomización era total. Un proceso muy rico desde este punto de vista. Y de hecho pasó una cosa con esta cuestión de ponerla planificación en agenda: después de terminado este proceso, cuando tuvimos la primera reunión de trabajo, los equipos habían ascendido en la categoría administrativa, el que era director era subsecretario; el subsecretario era secretario, o sea el ministerio. La verdad es que esto ya es una expresión de lo que para cada gobernador significó esta agenda. Realmente en este caso el rol de liderazgo del Estado nacional fue importante, y promovió una movilización importante. Pero otra cosa que promovió fue el conocimiento entre las personas, que es muy significativo, y de hecho fue el embrión de la constitución del Consejo Federal, que es uno de los objetivos.

Bueno, segunda fase; ¿qué hacemos? Acá hay una serie de ideas de por dónde hay que caminar. Por una parte todo lo referido al fortalecimiento institucional, que sería el primer objetivo, para consolidar la planificación. Todo lo que hace a la difusión, y capacitación y conocimiento sobre herramientas, que la verdad es que a medida que uno se mete más a fondo se da cuenta lo inequitativo y asimétrico que es al acceso al conocimiento en el conjunto del país. Por otra, todo lo que hace al estudio y producción de conocimiento desde el Estado nacional, algo que ha sido absolutamente desmantelado en los últimos 30 años. Hay una serie de programas que permiten desarrollar estudios que tienen que ver con justamente acumular conocimientos para poder delinear políticas. Y por último, todo lo que hace a la plataforma internacional. La Secretaría tiene dos direcciones, creadas recientemente. Una de planificación estratégica internacional, que atiende las cuestiones relativas a la integración regional sudamericana y otra de planificación a nivel nacional, de la que estoy a cargo, y que lleva a delante la agenda que les estoy contando.

Dentro de este contexto que articula la agenda de la segunda fase del PET y como parte del primer objetivo de fortalecimiento institucional, está la

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constitución del Consejo Federal de Planificación y Ordenamiento Territorial y la redacción de un proyecto de ley nacional de Ordenamiento Territorial. La necesidad de un proyecto de ley estuvo planteada casi desde los primeros textos producidos, previo del plan estratégico, pero la verdad es que el tema reaparece luego de la presentación del primer Avance del PET. La presidenta lo presenta en marzo del 2008, tema bastante opacado por todo el conflicto de la 125 y el mismo día se firma un acta acuerdo con los gobernadores para la creación del consejo. Al día siguiente tenemos una primer reunión con todos los representantes provinciales y la verdad es que es uno de los primeros temas que sale para la agenda futura. El grupo de técnicos se vienen conociendo de antes, con lo cual el consejo se conforma en un ámbito de trabajo bastante natural y la necesidad de un proyecto de ley es una coincidencia muy grande que surge de las propias provincias acerca de la necesidad de ponernos de acuerdo en algunas cuestiones básicas sobre el manejo del territorio.

Ahora les voy a contar un poquito la cuestión argentina urbana, que es cómo nos vamos metiendo en la cuestión del suelo. Sabíamos muy poco de la Argentina, y de la dinámica de urbanización cuando empezamos. Prácticamente, este mapa sintetiza algunos datos básicos del censo de 2001. En realidad los últimos trabajos que encontramos, que sistematizaban el conocimiento del sistema urbano nacional eran del año 1983, más los trabajos de Varñasky, pero desactualizados. Y estos son algunos de los conceptos que están vertidos en el plan estratégico, en el primer documento: promover el fortalecimiento de estructuras para el desarrollo equilibrado; equilibrar la oferta de recursos tecnológicos; casi principios generales sobre un desconocimiento del espacio de trabajo. Otra reflexión que ya teníamos era la fragilidad de los instrumentos de gobierno de territorio, de las ciudades, básicamente en este caso de la cuestión urbana. En lo que atiende al andamiaje jurídico, la ausencia de legislación nacional, la presencia de solamente una ley, que era la de la Provincia de Buenos Aires, en ese momento se estaba redactando la de Mendoza. La

adscripción de figuras internacionales de las que no se entiende su implicancia. Después, toda una batería de planes con una disociación fundamental entre lo que es el plan y las herramientas de intervención como para que sea activo el plan y no sean instrumentos pasivos. Esto en términos generales, obviamente, también hay excepciones, pero quería decir que estos eran como preconceptos con los que empezamos a trabajar.

El primer trabajo que se encara es un análisis del sistema, al término de jerarquía del sistema, con el conocimiento al que se tuvo acceso, que no es solamente el censo de 2001, sino toda la base de datos que supusieran un conocimiento homogéneo de todo el sistema: de educación, de salud, del sistema bancario, etc., todo lo que se fue consiguiendo que permitieran hacer un análisis jerárquico. Dio esta matriz de resultados, que como ustedes ven distingue a las ciudades del territorio nacional en siete jerarquías, -de las cuales, obviamente, Buenos Aires es una jerarquía absolutamente autónoma, que se separa del resto-, y que nos permite empezar a ver de qué tipo de ciudades estamos hablando, de cómo es el sistema de asentamientos humanos del país.

Es interesante ver la distribución de sistema en el territorio. O sea, la única región que tiene un sistema que articula múltiples jerarquías es la región pampeana. Hay, digamos, una polarización total del territorio en las ciudades principales, básicamente en el NOA (Noroeste Argentina) y en el NEA (Nordeste Argentina), y en la Patagonia, con una distancia importante entre nodos regionales que después vamos a ver. Me falta contarles como se hace esta jerarquización. Se hace en base a un estudio del grado de centralidad, de la dinámica demográfica, de las dotaciones de servicios. Básicamente la centralidad se calcula por stock de oferta. Nosotros no tenemos muchos estudios estadísticos buenos que hablen de cuestiones más dinámicas, como es el caso de los brasileros; entonces trabajamos con el stock de infraestructura, de servicios generales, de centros comerciales, instituciones, educación, salud, y con la dinámica demográfica. . Esta distribución espacial es, obviamente, totalmente coherente con el esquema

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que ustedes vieron al principio. Y tiene algunas cuestiones significativas; por ejemplo, este mapita. Este es un trabajo bastante largo. Yo traje tres mapitas como para ver una síntesis. En este caso vemos la diferencia entre la población y el ranking centralidad. Fíjense que hay una situación decreciente; la mayoría que tienen un nivel de dotación subequipado, son las del NEA y NOA. Lo que podríamos decir es que la media, las que son amarillas, tienen una relación equilibrada entre demografía –equipamiento y las verdes son las que están por encima, serían sobre dotadas. Esto es, obviamente, un análisis global. Uno nunca puede decir que un espacio está sobre dotado. Pero sí pueden entenderse, por ejemplo, un caso típico de localidades que están por debajo de asentamientos porque dependen, o están conurbadas, con otras centrales, las que concentran todos los equipamientos. Es el caso de las ciudades dormitorio, todas ellas decididamente sub-equipadas. O las patagónicas que están sobre equipadas en función de la distancia de las poblaciones y donde tienen concentrados todos los servicios. En el caso del NEA y NOA, es en los sitios con peores condiciones de centralidad donde están las mayores tasas demográficas. O sea, donde la condición regional penaliza decididamente la condición de oferta y demanda de posibilidades de vida.

Después de conocer mejor el sistema, encaramos un análisis de tipo casuístico, a efectos de poder entrar en profundidad en los fenómenos urbanos. Seleccionamos un conjunto de ciudades representativas de distintas jerarquías urbanas y comenzamos haciendo un análisis de cómo crecen. Porque nos pareció que era la forma, desde un diagnóstico por fenómeno, de ir entendiendo la dimensión social, ambiental, institucional, económica, ya que cuando vos analizás un fenómeno, comprendes lo que está sucediendo con el resto. Obviamente se trabajó en base a estudios secundarios. En algunos casos hubo estudios en profundidad hechos por universidades regionales como para Neuquén, Venado Tuerto, Tucumán y Roque Saenz Peña. En los otros, Posadas, de General Pico, Venado Tuerto y Bariloche, apelamos a

material ya elaborado. Y aparte, por supuesto, hicimos visitas a cada ciudad, interlocución con los gobiernos locales que nos permitieron afirmar, o no, rectificar lo que estábamos observando. Lo que tuvo en común todo el trabajo fue el análisis mediante imagen satelital del patrón de expansión.

Esta es la ciudad de Posadas, conurbada con Carupá.

Se observan tres cortes temporales: 1989, 2000, 2008. En general se buscó el corte próximo al 2001, año del último censo. Y el primero tiene que ver con el primer vuelo satelital que hubo a nivel nacional (del satélite satélite, LANDSAT Vll o LANDSAT V), y los primeros encontrados son de 1986. La verdad es que cuando vimos esto fue bastante alarmante el patrón de expansión. Ustedes lo ven, en este caso Posadas, el verde es 1989, los azules son 2000 y los rojos son 2008. Lo que observamos es que la dinámica de expansión es brutal, sobre todo en el último período. En este caso, todos las manchas más compactas son planes federales de vivienda.

Esto es Posadas, Carupá y Candelaria. No le buscamos los límites. Si ven, ahí están los radios censales. Pero los radios censales normalmente prevén la expansión futura, con lo cual vos fijate que en las periferias adoptan radios enormes. Entonces cuando mirás la imagen, mirás los radios, pero cuado mirás la mancha efectivamente construida es mucho más elocuente.

AlfredoGaray: En Posadas también hay un gran proceso de relocalización porque se va a inundar Yacyretá.

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MartaAguilar: Posadas tiene una doble situación. Tiene dinero del Instituto de la Vivienda y dinero de la EBI (Entidad Binacional Yaciretá). De cualquier manera, Posadas también comparte lo que comparten otras ciudades. Hay una sobredimensión del parque de viviendas de oferta, que tiene que ver con otros mecanismos. Por eso digo, por múltiples razones no voy a entrar en la dinámica específica de los Institutos de Vivienda Provinciales, pero sí -- y esta es una observación -- está claro que aquí no hay política de suelo ni política de localización. De hecho, hay un tema que es bastante más dramático. Aquí está el aeropuerto de Posadas. Inclusive en el primer encuentro que organizó la provincia había gente del Instituto Provincial, nosotros mostramos estos resultados y los pusimos a consideración de los propios actores. Fue muy interesante la reacción. Es la primera vez que esta gente de estos municipios era convocada para entender en que proceso está metida. Entonces se produjeron situaciones como que la secretaria de obras públicas de Carupá decía “Las decisiones del Instituto de Vivienda, nosotros las pagamos con vidas humanas porque toda la gente que vive por aquí tiene que cruzar la ruta para ir a la escuela, y los chicos se matan”. Cosas de esta naturaleza se suscitaban en estos encuentros.

Hay algunas cosas en que no me voy a detener porque creo que es materia conocida para todos. Sí me importa mucho contarles que todo este trabajo es un trabajo que nosotros lo vamos contando en cada ciudad que participó de este proceso, y en general en todas partes es impresionante la reacción. O sea, la gente no tiene idea. Me refiero a los actores, los gobernantes de estos municipios que están afectados por esta cuestión. Se impresionan mucho de este fenómeno que estaba existiendo y no tienen acceso al conocimiento. No tienen posibilidad de reflexión sobre estas cuestiones. Este otro caso, es el aglomerado de Neuquén, en la confluencia de los ríos Neuquén y Limay con el Río Negro, donde incluimos Plottier, Neuquén, Cipoletti, Cinco Saltos y Centenario. En el último período todo el crecimiento se va dando justamente en las ciudades que van siendo dormitorio, de lo que es el centro de servicio, porque nadie puede

vivir en Neuquén. Además después van a ver algunos otros procesos que están sucediendo en Neuquén, y en las áreas centrales. Inclusive después fuimos detectando más cosas. Es distinta la política que tiene el Intendente de Cipoletti, y cómo esto tiene consecuencias. O la política de Plottier, donde se desarrolla el “Nordelta” de la Patagonia sobre las 400 hectáreas de la chacra que le da el nombre a este sitio.

Este es otro caso, de Bariloche. Obviamente se extiende en torno al lago, porque es su condición de existencia, pero este zoom que vemos aquí, es donde viven los pobres de Bariloche, en una situación dramática. Se siguen haciendo desarrollos grandes de vivienda cuando hay cantidad de suelo urbanizado sin completar, en condiciones de infraurbanización, y de repente, por ejemplo se hacen viviendas, importantes cantidades en lo que es el valle de inundación del río. Son situaciones de fragilidad ambiental importante.

La primera observación es que hay una tendencia al descenso de densidad en las ciudades mayores. Ustedes vieron que hay una sola grande que tomamos, que es Tucumán. El resto son todas ciudades medias. Y, sin embargo, en la última franja, cuando empiezan a ser menores, el comportamiento ya no es decididamente así, sino que tiende a estabilizarse. Con lo cual la primera conclusión a la que llegamos es que el comportamiento expansivo tiene que ver con los procesos de metropolización, y cuando todavía no se inició ese proceso la oferta de suelo sigue siendo la que provee la estructura del damero. Estas son las proyecciones. A veces tratamos de dar datos alarmantes, como para realmente alarmarse y empezar a decir “¿qué está pasando?” Esto que ven aquí es una proyección de crecimiento a 10 años si se mantiene el mismo patrón de consumo de superficie por habitante. Es decir, se proyecta la población, y se proyecta el crecimiento. Personalmente creo que hay que ajustarlo, porque se está proyectado es el stock fijo que no va a crecer, pero sirve como llamada la atención.

Lo que se hizo sobre todos los casos es que se volcó la información censal de todos los radios. Esta es

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una suma del índice de infraestructura, en que están incluidos todos los índices – cloaca, agua, alumbrado, gas, etc. Y abajo está lo que es hacinamiento en hogares. Evidentemente todos los indicadores coinciden en las zonas más desfavorecidas y en la periferia, en donde está la población más vulnerable, están las condiciones más precarias de urbanización. Simplemente es demostrativo. Esto está hecho uno por uno para todas las ciudades. Es impresionante una cosa, yo les decía, hace 15 días estuve en Tucumán y mostraba esto, abiertos todos los layers. Y resulta ser que el gobierno de Tucumán tiene un sistema de trabajo en que la secretaría de planificación trabaja con los objetivos del milenio, indicadores cuantitativos. Era un encuentro grande de agentes de gobierno locales. Y en realidad, para ellos era muy novedoso ver, por primera vez, volcado en el espacio lo que ellos veían como indicadores. O sea, no podes darte políticas urbanas sino entendés el espacio, y no entendés donde están dadas las situaciones. Hay una “desterritorialización”, que yo entiendo que es funcional a que todo siga igual.

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KellyOlmos: ¿Cuando tomás acá la ciudad, tomás específicamente la ciudad o la gran ciudad, con su conurbano?

MartaAguilar: No, no. Cuando son ciudades enteras, como en el caso de Tucumán, tomamos los cinco municipios. En este caso, además, el INDEC lo reconoce como aglomerado. Pero inclusive, aunque no lo reconozca, nosotros miramos la mancha y tomamos el aglomerado como vemos que está funcionando. Por esta cuestión de la desterritorialización, es que de repente cuando ven estas imágenes, ven que hablan en el lenguaje de lo que ellos tienen que administrar. Este es el caso, de la expansión de La Rioja; que como ven esto es casi todo Plan Federal de vivienda. La Rioja obtiene un terreno, en su zona sur, de los militares, como 3.000 hectáreas para expandirse con muchísimas viviendas, a la vista sobredimensionado. Y es un

caso donde podemos marcar las consecuencias que tiene esta política: en La Rioja, donde no hay agua superficial y se saca agua subterránea, de 250 metros de profundidad, obviamente con inversión pública y con un costo impresionante, encontramos que tiene el nivel de consumo de agua más alta del país, unos 650 litros/día por habitante. Porque en este desierto, si no regás no hay manera de sobrevivir. Sin embargo, el patrón de urbanización es el mismo de cualquier lugar del país: lotes anchos, calles de 30 metros, sin un árbol. Cuando planteamos esto en la Rioja los técnicos del Instituto de Vivienda defienden a ultranza lo que están haciendo. O sea, ya no hablamos de los tenedores de suelo. Estamos hablando de lo que es la cultura.

KellyOlmos:Pero debe ser parte de la regulación sobre el suelo local, ¿no es cierto?

MartaAguilar: No. No es un tema de regulación de suelo. En este caso, se adquiere un suelo, o se lo consigue en donación, y se le otorga la normativa …

KellyOlmos:Es política de vivienda. Cada provincia es preexistente a la nación.

MartaAguilar: Sí, eso es una política. La regulación viene ex post. Primero está la decisión de la esta expansión. Pero a lo que me refiero es que a los equipos técnicos, más allá de los decisores, no les ha llegado todavía el momento de evaluación de esta lógica. Porque están lejos de los sitios donde se produce conocimiento y que esto es una especie de lugar común.

AnaPastor: Perdón, no entiendo cual sería la alternancia, digamos. ¿Qué posibilidades tienen quienes están en zonas desérticas?

MartaAguilar: Mirá, la primera reflexión es sobre qué tipo de ciudad tenés que producir y analizar tu ciudad. A ver, una ciudad que por condición tiene dificultades serias para expandirse … hasta morfológicas …

AnaPastor: De no expandirse, de condensar.

MartaAguilar: Hay vacíos enormes en toda la periferia de La Rioja, que además, como en todas

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las ciudades capitales, en general, el patrón de crecimiento lo ha pautado la vivienda pública. O sea, se expanden por los sucesivos procesos de inversión en vivienda pública, llámese FONAVI, o lo que sea, pautan los procesos de urbanización, y en el medio van dejando vacíos intersticiales. Es decir, no hay reflexión sobre lo que significan esos suelos, pero tampoco hay reflexión sobre cuál es el proyecto de urbanización o cuál es la tipología qué es, en todo caso, la adecuada para este sitio. O sea, no hay una reflexión sobre impacto ambiental, no hay una reflexión sobre el impacto en la movilidad. No hay reflexión sobre ninguna de estas cosas. Estamos ante la concepción de que el suelo es un recurso infinito. No hay reflexión sobre los costos que esto tiene. Al hablar de sustentabilidad, que está de moda, se piensa en los pajaritos. O sea, no se entiende el concepto de sustentabilidad del desarrollo analizando el propio contexto. O sea, ¿qué significa que mi ciudad sea sustentable? En eso no se está pensado.

AlfredoGaray: Igual en eso ha habido un cambio. Porque La Rioja, Catamarca, siempre tuvieron mucha construcción de vivienda.

MartaAguilar:Sí, en todas.

AlfredoGaray: Y durante muchos años se construyó planta baja y tres pisos. Y fue un desastre.

MartaAguilar: Sí, es otro debate.

AlfredoGaray: Pero el cambio significa que en este momento, como patrón de urbanización, se consume mucho más suelo.

MartaAguilar:Sí, igual es un debate.

AlfredoGaray:Cuando vos vas a rendir en el Instituto de la Vivienda lo que hay es una crítica.

MartaAguilar: Eso es todo un tema, pero está claro que sin ninguna organización social, sin ninguna capacitación para vivir en comunidad, es imposible que tengas éxito. La pregunta es si podés mantener este patrón con 35 metros de ancho. O sea, hago vivienda individual, en cualquier parte y a cualquier precio, para mí es un tema debate. Pero bueno,

en todo caso lo que estamos por debatir son las consecuencias que tiene en términos de crecimiento del suelo urbano y el impacto del crecimiento del suelo urbano. Hay casos, como en General Pico, por ejemplo, que son casos atípicos de conjuntos. Y además, obviamente, si vos tenés 800 viviendas de tres pisos alejadas de la ciudad y sin ningún tipo de equipamiento, es un fracaso. O sea, no hay en este momento ningún intento de experiencias puntuales; sólo hay casos en el conurbano de entidades medias que todos conocemos, pero en el ámbito público el tema está como prohibido.

Este es el caso de Posadas. Lo que se hizo con todas las ciudades fue un estudio de cómo creció la mancha urbana. Lo que está en celeste es la mancha urbana del año 1989. Se analizó toda la periferia, o sea, lo que creció hasta el año 2008 y se clasificó con un análisis de tejido. ¿Qué tipo de tejido es éste? Digamos, si es loteo popular, vivienda pública, si es asentamiento, si es vacío. Esto se hizo para todos los casos. Cuando estas categorías se llevan a proporciones, va dando como se está creciendo en cantidades. En este caso, se está creciendo con un 21% de tierras vacantes intersticiales.

Y bueno, después están las viviendas de baja densidad, de alta densidad, loteo informal consolidado; distintas categorías que se distinguieron a partir de, obviamente, una tipificación de tejidos previa, que coincidían en todas las ciudades. Mientras tanto, lo que se observa -- esto también es Posadas -- es un decrecimiento de población en todas las áreas

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centrales. Esto denota que no hay ninguna política de retención de población en las áreas centrales y hay tercerización de las áreas centrales más allá del tamaño de la ciudad. No necesito decir lo que esto significa: donde tenés todos los recursos y toda la infraestuctura no tenés gente. Y sin embargo se sigue creciendo. Como bien decía Fredy, es dramático en muchos sentidos.

Esto es un ejemplo para mí muy impresionante: esto es Posadas antes de que se inunde por la elevación de la cota del Embalse de Yaciretá. Lo que hacemos con esto es mostrar las consecuencias de la no regulación del suelo, la no política de suelo en el crecimiento de la ciudad, y sus costos sociales, ambientales y económicos. Es una cosa, insisto, de no divulgación y no entendimiento de la problemática. Y esto es es Posadas después de la inundación. Como ustedes ven, estos pequeños ríos se inundan. Candelaria ha quedado como Manhattan. Lo que pasa es que toda la ciudad va drenando al Paraná mediante riachos como el Samán, y otros que no me acuerdo como se llaman. Pero la ciudad, como ven, no tiene prácticamente red de cloacas. Es una situación de las más dramáticas. Ha habido una inversión importante por parte del gobierno nacional, pero no se hacen los enganches domiciliario, porque hay una cultura de tirar al pozo, hay que dar vuelta la instalación y los subsidios no alcanzan, etc. Estos riachos tienen 1,5 metros de profundidad. Ustedes se imaginan que si no se altera la condición de saneamiento, hay una garantía de dengue, fiebre amarilla, y todas las pestes que se puedan imaginar juntas. Pero además de esto que es dramático desde el punto de vista ambiental, veamos lo que sucede con la costanera. Se hace toda la costanera, está muy bonita, Encarnación está bonita también; se hace el puente y empieza a haber todo un proceso de sustitución de usos con torres, aquí al frente. Y aquí hay dos country. No hay ninguna regulación de captación de plusvalor. Simplemente aquí pusimos plata todos, y seguimos poniendo. En la interlocución con el municipio de Posadas, con la gente que está haciendo planeamiento, los técnicos de Posadas hablan de esto: “no sé, no contesto”. Obviamente después uno se entera de quién es la tierra, pero esto es lo que hay ahora.

El caso de Neuquén para mí es uno de los más graves también. Todo esto que ustedes ven, que es la zona de riego del Dique Pellegrini, construido en el año 1930, hoy se está reconvirtiendo en residenciales. Mientras los pobres, no de Neuquén, de toda la zona, internacionales, de Chile, van invadiendo las bardas con un proceso de ocupación impresionante. Esto es un barrio cerrado, barrio cerrado que está utilizando la zona de regadío. Este es la Chacra de Plottier. Con lo cual, lo que está apareciendo, es una ciudad dual entre La Barda y el borde del río; nosotros decimos que este es el Puerto Madero de Neuquén. O sea, no ha habido ninguna reflexión. Sin duda Puerto Madero, más allá de sus éxitos, pueda tener alguna forma de aplicación superadora. Es lineal el pensamiento, ¿no?

Otro tema a destacar tiene que ver con la dinámica de urbanización en la región pampeana. En la región pampeana hay una tendencia al decrecimiento de población. (vamos a ver qué nos dice este censo, pero creemos que lo va a agudizar) y polarización en algunas ciudades cabecera, como la ciudad de Venado Tuerto, Pergamino, donde se concentra el paquete tecnológico, asociado al cambio de modo de producción, digamos a la expulsión de mano de obra y al decrecimiento de las ciudades pequeñas. Y por otro lado en el NEA, lo que hay es crecimiento sistemático de la población en núcleos rurales muy frágiles. Nosotros entendemos que esto tiene que ver con el avance de la frontera agropecuaria, y la concentración del rural disperso en núcleos urbanos muy, muy frágiles desde todo punto de vista. Este es un ejemplo de lo que muestran, como les decía, dos ciudades del mismo tamaño, como son Roque Sáenz Peña y General Pico. Mirá lo que es la dotación de infraestructura de una y de otra. Roque Sáenz Peña es una ciudad en una región rezagada y General Pico en la región rica, pampeana. La región de pertenencia explica las asimetrías urbanas.

Bueno, las conclusiones son éstas, y para ustedes no van a ser ninguna novedad. Pero insisto, cuando nosotros planteamos estas cuestiones, y aparece mencionada la palabra mercado de suelo, resulta muy novedoso en muchos lados. Es un tema del que jamás se habló con funcionarios del área de

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planeamiento, de segunda línea, técnicos municipales. Y estos son un poco los conceptos que nosotros tratamos de decir … Bueno, señores, esto así no funciona, digamos. Tenemos que empezar a pensar en algo, porque en realidad la política de vivienda sin política de suelo hace que la ciudad no sea accesible, que no haya vivienda accesible, ni vivienda adecuada en el mejor sentido.

Lo que intentamos plantear son las nociones generales básicas que sustentan lo que entendemos que tiene que ser una política nacional. Decimos que si acá hay una política general de salud, de educación, también tiene que haber una política nacional de urbanización. Pero detrás de la salud están los que venden medicamentos y detrás de las políticas de suelo no hay ningún interés en que haya intervención del Estado. Planteamos que tiene que haber una intervención en el proceso de producción de las ciudades por estas razones, que son; el crecimiento con expansión urbana, con patrón de baja densidad, con este tipo de tejidos, que produce tensiones ambientales, por ocupación de áreas de riesgo, avance sobre zonas proveedoras de servicios ambientales, presión sobre áreas agrícolas productivas; que entendemos que es insostenible por el costo que significa en términos económicos, sociales y ambientales; que es el mercado de suelo que pauta el crecimiento, sin ningún tipo de planeamiento; que el que hay es pasivo, que no cuenta con suficientes herramientas de intervención, ya que las que hay son simplemente indicativas. Y que no hay un concepto de desarrollo sustentable, que entienda el suelo como recurso no sólo económico, sino como recurso social, colectivo y natural. Y además, básicamente agotable. O sea, que la expansión no puede ser tal, si se entiende el recurso suelo como agotable. Porque las condiciones de localización modifican decididamente las posibilidades. Estos serían, insisto, conceptos básicos que nos permiten plantear lineamientos.

Por eso vuelvo a lo que decía al principio, para poder contestar la pregunta ¿Por qué el Estado Nacional tiene que darse una política? Es por todas estas razones, porque tiene el mandato constitucional de

garantizar condiciones de equidad. Lo que nosotros planteamos es que las políticas tienen que tener este tipo de lineamientos en distintas materias: en términos de ordenamiento urbano, en políticas de vivienda, políticas de movilidad, de infraestructura, de financiamiento. Y estamos intentando instalarlos.

¿Cómo intervenimos en el proceso de producción? Creemos que desde el planeamiento, en su dimensión espacial, se interviene básicamente con estos tres elementos: con inversión, con elementos normativos, y obviamente, con los mecanismos de gestión que se vayan creando. La política de inversión pública pauta decididamente la organización de las ciudades, así como el andamiaje normativo. Entender el suelo como recurso escaso y no renovable tiene que tener un reflejo en la legislación nacional. Y ahora les digo básicamente cuatro conceptos que tienen que ver con cómo en realidad la ley se vincula con esto. Se vincula con una necesidad que se había planteado en el Consejo de Planificación (COFEPLAN) pero en realidad, no estaba encarnada desde el principio como idea. Porque planificar es una entelequia. Planificar, planifica todo el mundo. ¿Quién no va a estar de acuerdo con planificar? El tema es planificar para qué, con qué conceptos. En realidad, cuando hacemos este trabajo estamos cruzando conceptos, y cruzando ideas que tienen que estar plasmadas en las herramientas, porque si no tenemos herramientas que son de jabón. Y nosotros no queremos tener herramientas de jabón.

No sé si ustedes conocen el proyecto de ley; está colgado en la página Web. En general, la mayoría con los que hemos hablado ya lo conocen. Pero interesa decir en donde pusimos el énfasis. Quisiera contestar un poco, contestar algunas observaciones que he escuchado acerca de que la ley necesitaría tener instrumentos y profundizar en cuestiones de esa naturaleza. Personalmente, estuve muy implicada en este proceso desde un principio, porque armamos una comisión legislativa dentro del COFEPLAN, y hubo todo un debate sobre hasta dónde tenía que tener instrumentos o no. Logramos acordar que la ley contenga conceptos fundamentales que permitan sentar jurisprudencia, que no sea la jurisprudencia

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que emana de nuestro Código Civil del Siglo XIX. Básicamente sentar el concepto de función social de la propiedad, aunque no se diga de esa manera, aunque de hecho se dice en algún momento. No lo pusimos como primer punto del artículo para que no se ponga nerviosa alguna gente. Pero entender concretamente: que objeto sea el ordenamiento para el desarrollo sustentable, equilibrado y que el ámbito de aplicación es todo el país. Y que no sea una norma de adhesión, sino que sea una norma marco, que emana decididamente del mandato constitucional. Y en ese sentido también quiero agregar, como anécdota, que obviamente nos colgamos del artículo 75 de la Constitución, que es el que plantea esta obligatoriedad y responsabilidad del Estado, pero que intentamos también hacerlo desde el artículo 41, entendiendo el suelo como recurso natural, y ahí tuvimos una interna, un debate complicado con los técnicos de Ambiente. Espero que en algún momento, a lo largo de estos foros, se pueda volver a incorporar el artículo 41 porque yo entiendo que el suelo es un recurso. La corporación de ambiente es un problema, entonces tuvimos una decisión ministerial de acordar con ambiente y decidimos de quitar el 41, pero espero que lo volvamos a poner.

LucianoScatolini: La Corte Suprema, en gran parte, resolvió esa discusión en el caso de Mendoza.

MartaAguilar: Sí, por eso digo, estuvimos varios meses con el proyecto parado por el debate con ambiente, y entendimos que esa discusión se iba a dar en todas las provincias, entonces tuvimos un cierto criterio de oportunidad que fue dejarlo por ahora, pero…

SebastiánTedeschi: ¿Cuál fue el debate?

MartaAguilar: La corporación de ambiente entiende que el territorio es de ellos. O sea, perdón, no. El artículo 41 es de ambiente.

SebastiánTedeschi: Es de ambiente porque la Secretaría de Medio Ambiente también, en algún momento, no sé si ahora, tenía un área que se ocupaba de la ordenamiento urbano ambiental.

MartaAguilar: Fue una discusión muy dura con esa área y que fue saldada, de alguna forma, políticamente, como para poder seguir adelante.

SebastiánTedeschi: Y entonces, ¿no existe medio ambiente?

MartaAguilar: No, medio ambiente adhirió. Pero adhirió finalmente porque sí, hubo un trabajo político para lograr esta adhesión. Porque en realidad la corporación de ambiente estaba anclada en que nosotros no podíamos entrar en materia de ordenamiento territorial. Ustedes saben que la Ley Nacional de Ambiente tiene un artículo que dice que ellos tienen que hacer un plan de ordenamiento ambiental del territorio. Nunca vi un plan de ordenamiento ambiental del territorio, pero cuando vos ves la idea es “el mundo y más allá la inundación”. O sea, tienen que ordenar todo, con lo cual no podemos hacer nada el resto. Entonces pareciera que no podemos hacer nada los demás. Pero insisto, es un debate que se va a poder dar y que va a poder mejorarse.

Se define el ordenamiento, digamos, como política pública, y básicamente se establecen principios rectores. Esos principios rectores son los que para nosotros son fundamentales, que obligan a concebir el suelo de otra manera. Se entiende la ciudad como producto colectivo y al Estado como responsable de la distribución equitativa de los costos y beneficios de la urbanización. Básicamente se instala la idea de que la urbanización es un proceso en que se acumula valor, y se acumula valor por esfuerzo colectivo. Concepto que no está instalado en absoluto en nuestro Código Civil, que deviene de un concepto de derecho absoluto de propiedad. Básicamente ahí es donde hemos puesto más énfasis, y bueno, en otros aspectos institucionales como el de instalar el planeamiento estratégico del territorio, con contenidos de los planes, y entre los operativos aparece la recuperación pública del plusvalor producto del proceso de desarrollo.

Quiero aclarar porqué la idea de no introducir instrumentos. Justamente porque los instrumentos pueden ser muchos y dependen de la creatividad

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de los gobiernos locales y/o provinciales. En ese sentido sé que hay una teoría del derecho que dice que cuando vos enumerás, eso no es– taxativo o excluyente. Podés enumerar y que queden muchos más. Pero creo que en realidad puede ser irritante enumerar. La idea es que en el marco de nuestra organización federal, son los gobiernos locales y provinciales los que deben poner en práctica esta plataforma, que se estaría proveyendo desde el Estado Nacional. Esa es la estrategia. Nada más. No es por omisión. Es por decisión. De cualquier manera fue un tema de debate. Hubo un artículo de instrumentos, se sacó, se volvió a poner y finalmente se sacó. Esto explica un poco como surgió el proyecto de ley, producto de todo este proceso, que es concurrente con distintos trabajos que lo que tratan de instalar es un marco de ideas que realmente puedan modificar el curso de las cosas.

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PresentacióndeAlejandroMicieli

En general, nosotros trabajamos con gente muy joven y entonces como son jóvenes tienen mucha capacidad. Nosotros siempre decimos, tráiganse algo de donde vayan, porque ustedes ponen siempre mucho esfuerzo, y bueno, voy a tratar de hacer lo que sugiero a los jóvenes. Voy a tratar de llevarme algo. Porque en realidad yo trabajo en un territorio bastante complicado, como trinchera. Día a día, minuto a minuto. Donde hoy, por ejemplo, estamos discutiendo una ordenanza importante para nosotros y donde una de las cosas es que se debe fijar límites al problema y el problema es diario; por lo tanto es muy difícil fijar fronteras a la irregularidad, porque es probable que ahora esté sucediendo. Entonces no me voy a perder la oportunidad de que ustedes puedan opinar sobre estos temas que para nosotros son complicados.

En general tengo una cierta base depresiva, pero la realidad ayuda a que la tenga. Trabajo en la municipalidad de Moreno, y la singularidad es que trabajo en un instituto descentralizado. Debo decir que hay una vocación…una “genética política

territorial” que tiene que ver con el suelo. Eso es algo bueno, digamos, porque no hay que convencer a las autoridades políticas de que los problemas de acceso al suelo de los sectores populares son una parte importante de la agenda política, sino que forma parte de la genética política de las autoridades. Y eso es bueno, decía, pero para el que le toca enfrentar los problemas es bueno en cuanto a que cuenta con apoyo, pero es difícil porque – algo que Marta muy bien diagnosticaba en todo el país -- cuando uno se mete adentro de una de estas trincheras es bastante complicado, y sobre todo cuando pasa mucho tiempo y uno ya va teniendo pie de trinchera, digamos.

Así que yo trabajo en la municipalidad en un instituto descentralizado llamado IDUAR, Instituto de Desarrollo Urbano, Ambiental y Regional. Creo que en este sentido, puedo hacer un aporte, dando continuidad a lo de Marta: explorar sobre instrumentos de gestión territorial, y empezar a ver qué pasa en cada lugar con unos u otros instrumentos. Yo debo decir que en el caso nuestro pudimos avanzar; cumplimos diez años hace poco y pudimos avanzar bastante. Imaginen, les contaba Marta recién que había gente que era directora, no sé otros cargos. En este caso ya no es sólo un problema de cargos, sino que es un problema de jerarquía institucional que se le da a la planificación del suelo del territorio en general. En ese sentido, la creación de un instituto lo que hizo fue crear un cuerpo que esté preocupado por esta temática, lo que dio lugar a formar una camada de profesionales especializados en temas urbanos, sociólogos urbanos, una nueva camada de urbanistas… siempre digo que “cruelmente jóvenes”, porque son muy jóvenes los que se van formando y van teniendo una agilidad enorme sobre el territorio. Y de alguna manera uno va visualizando la problemática.

Ahora van a ver porque yo digo, “los cuellos de botella”. Arranqué con el código para seguir con lo de Marta. Fredy trabajó en el código desde hace 20 años. Si, duró 20 años bastante bien, te diría. Es decir que prácticamente no hubo que cambiar cualidades de futuro en demasía, digamos los lineamientos hacia las cualidades. Pero sí hubo, necesariamente,

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que actualizarlos. En general, ustedes saben que actualizar el Código pareciera que fuera una novedad; entonces todo el mundo cree que se actualiza el Código y ya se resuelven los problemas territoriales que los códigos abordan. Pero bueno, creo que acá hacía falta. ¿Y cómo trabajamos? Y creo que, a lo mejor, esta es una segunda cuestión que puede dar un aporte a esta ley. En lugar de trabajar con temas tan taxativos, es decir definir con mucha precisión cada una de las zonas cada vez que uno enfoca el territorio con un criterio de zoning, definir las cualidades del futuro, es decir ¿en que hemos acordado? ¿Hacia dónde vamos a ir? En temas territoriales, de transporte, ambientales, de infraestructura y servicios, en temas productivos. En fin, definir esas cualidades del futuro. Fíjense que es bastante abarcativo y difuso pareciera, si se enfoca solamente las cualidades. Pero que ocurre, que también ponemos dentro del mismo esquema las racionalidades del proceso. Es decir acordamos las cualidades y las racionalidades con las cuales vamos a alcanzar dichas cualidades. Pero veíamos un problema bastante complejo, que es la actualización, y a lo que le llamamos nosotros factor de corrección. Es decir, necesitábamos un factor de corrección que nos permitiera tener una dinámica territorial cotidiana que no nos aparte de las cualidades del futuro, que nos permita encontrar nuevas racionalidades de los procesos. Tengamos en cuenta que la tecnología varía, que hay una serie de cosas que son, diría, ya casi ni anuales, mensuales a veces. Y a veces sucede en esto de simultaneidad, integralidad y oportunidad que, de golpe, las oportunidades suceden en momentos en que uno no lo tiene planificado. Por lo tanto este sería el enfoque metodológico: cualidades del futuro, racionalidad en el proceso y factor de corrección.

Bueno, no voy a ponerme a decir detalladamente cómo trabajamos, pero digamos que hubo un alto nivel de participación, tanto política como territorial, y por otro lado dividimos a la población en tres “R” básicas: los que residen, los que rentan, y los que reflexionan. De esta forma nos permitió, de alguna manera, explicar el universo de la población de Moreno en estos tres grandes grupos. Y en algún momento hicimos algunos ejercicios cruzando a los actores. Cuando operamos sobre la realidad es bastante complicado, porque, bueno, hay que hacer un juego de roles para pensar cada uno en cómo defender la calidad de vida de su lugar. Nos fue relativamente bien.

Obviamente nos apoyamos en las leyes que todos ustedes conocen, por lo tanto no vale la pena detenernos aquí.

Cada lugar tendrá sus cualidades de futuro, que habrá acordado con su población o que habrá acordado con esas tres R que hablábamos recién. Bueno, algunas de esas cualidades son las que ven aquí.

Esta cualidad, que pareciera poco codificable, resultaba siempre sustantiva, porque es sobre la que se apoya todo lo demás. De manera que casi, para esta realidad, hace falta cotidianamente discutir acerca de la gobernabilidad. Ya van a ver que esto es una cosa en la cual me voy a concentrar un poquito más adelante.

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En cuanto al modelo físico tampoco queríamos ponernos a inventar el área metropolitana. Cuando empezamos a trabajar con esto, Fredy estaba trabajando con los lineamientos estratégicos para la Provincia de Buenos Aires, y la idea era montarnos en estos criterios generales, para que el distrito pudiera integrarse a ese continuo que es la mancha urbana de la región metropolitana. En este sentido debo decirles que durante bastante tiempo, es decir, parecía que había que esperar eso. Que hubiera un norte común, y que todos los esfuerzos a nivel local, si no había decisiones generales, iba a ser imposible de llevar adelante.

Yo ya soy más grande, entonces no puedo esperar que sea promulgada la ley nacional para ponerme a trabajar, que la ley termine en ciertas leyes provinciales, y que se llegue a los municipios. Entonces nos concentramos en los recortes territoriales, en lo que pudimos hacer, sin perder de vista esos criterios generales, pero viendo que lo que

yo les voy a contar tiene que ver, básicamente con lo local. No sería sincero si les dijera que todo lo hecho hubiera sido posible sin una provincia que estuviera, de alguna manera, en línea con lo que estamos planteando, y también una nación que acompañara este proceso. Porque lo que les voy a mostrar sería imposible para un distrito de la escala que tenemos nosotros poderlo lograr.

Tenemos 189 Km. cuadrados. Y más o menos calculé que era, más o menos, el 1,2%, 1,3% de la población total del país. Y 368.000 habitantes medidos hace unos días atrás. No, perdón, 468.000 habitantes.

Bueno, arrancamos con Moreno. Les voy a contar más o menos algunos datos. Básicamente todos los diagnósticos hablaban de una ciudad dormitorio. Bastante complejo. Es decir, ¿Qué es una ciudad dormitorio? ¿Es bueno o es malo? Hay una serie de cuestiones que habría que discutir. No había ningún parque industrial. La industria estaba dispersa. Hoy tenemos cinco parques industriales. Uno puesto en marcha, uno a ponerse en marcha dentro de poco, y uno público, que también dentro de muy poco va a estar puesto en marcha. Hay dos puestos en marcha. Quiere decir, que de alguna manera, en esas cualidades del futuro, cuando nos concentramos en la cuestión industrial, apoyamos el agrupamiento de industrias. Van a ver que uno de los instrumentos de gestión es el escalamiento del agrupamiento industrial. Eso nos ofreció la salida a industrias que en algún momento tenían una superficie determinada para un determinado sistema productivo, y hubo que reciclarlas. Y eso nos permitió, en un lugar en donde había una industria, ahora hay un parque industrial. Bueno, sigamos… éste es uno de los planes generales. Viviendas precarias, hacinamiento, informalidad. Bueno, sigamos, no es donde me quiero concentrar.

Bueno, tomando ese diagnóstico desarrollamos un plan para toda la faja que nos limita con San Miguel y José Paz, que es donde recibimos la mayor presión de expansión de la región noroeste, digamos, y que generalmente empuja con sectores populares, migraciones internas o externas. Van a ver que en el nuevo código hemos bajado una bandera que

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traíamos durante estos 20 años que era preservar suelo. Y creo que en esto Fredy era muy visionario en el sentido de que sabía que en algún momento íbamos a entregar esto. Pero la ventaja que tuvimos fue que defender fuertemente el peri-urbano en estas áreas rurales nos permitió, si Dios quiere… Hasta ahora llevamos un nivel de regularización de suelo bastante importante. Y nos permitió poder, al menos, discutir la planificación de ese peri-urbano, y no ir tan por detrás de los problemas territoriales que generan las ocupaciones. En cuanto a la racionalidad del proceso, el tema era este: pasar de una norma estática, que termina siendo una norma de sólo escudos defensivos.

En general se formulaba desde un gabinete idóneo. Es una buena norma, en la que generalmente el más brillante es el que la hace. Y después un grupejo de personas la aplica. No lo digo despectivamente, sino lo digo con mucho cariño por los que trabajan en esto porque le vuelcan la vida. Eso pasa a ser un escudo con el cual se defienden de los perversos que van a hacer industrias que contaminan o los que ocupan suelo indebidamente, que construyen por afuera de los indicadores, etc. Y termina siendo una guerra de sólo escudos. Me parece que para poder librar una batalla de territorio tiene que ser una guerra de escudos y espadas. En esto digo debe haber un criterio proactivo territorial. No hay posibilidades, desde ese lugar, de promover aquellas cualidades del futuro que uno se había planteado con la sociedad si uno no se para frente a los intereses, que no son buenos ni malos, son intereses y plantea los criterios que las sociedades acordaron.

De ahí que pasar de una foto a una película es bastante difícil porque se trata de normas, y en general uno choca frecuentemente con problemas, como por ejemplo, cuando uno habla del suelo, y creo que Marta hablaba de la propiedad responsable del suelo, privilegiando la propiedad social del suelo. No faltan normativas que enfaticen esto. Lo que hay es una gran discusión acerca de la responsabilidad de las propiedades del suelo. No hay acuerdo entre todos nosotros, y ampliando esto entre muchos más. Y por lo tanto las discusiones son uno por uno. Como si uno diera una discusión grande, o una pelea grande, y en lugar de todos a plantearlo fuera uno por uno en cada tema. Y eso, generalmente, nos lleva a fracasar. En el caso nuestro, capaz que otros tienen más éxito, digamos. Por ejemplo, el Instituto de la Vacancia lo consagra el Código Civil. Sin embargo las luchas puntuales sobre el Instituto siempre fueron un fracaso. Hoy hay cuatro expedientes, que están llegando…algunos de ellos por ahí coronan y forman jurisprudencia por ese camino.

Bueno… cualidades del futuro, racionalidad de los procesos, factor de corrección y modelo de gestión. Creo que no alcanza con unas buenas cualidades del futuro, donde en general uno logra acuerdos, ni con racionalidad de los procesos, ni factores de corrección adecuados, sino que hace falta un modelo de gestión territorializado, que tenga financiamiento, que tenga previsibilidad, que tenga calidad institucional, pero también seguridad jurídica. Los que se dedican a este tema saben lo que cuesta llevar adelante desde el Estado, y desde el sector privado cualquier emprendimiento. Puede llevar años. Nosotros tenemos un tema, que hemos hablado varias veces con Fredy y con Eduardo, por distintos momentos en nuestras historias. Llevamos años tratando, como hemos hecho un cambio, en cuanto a la aprobación de esos planos, para economizar a los sectores populares, tuvimos el costo de un plano, de un simple plano, en vez de ser en papel, en tela, o en, ¿cómo es ahora?, en calco, era utilizando las hojas A4, pavadas. Si se ponen a pensar, es una pavada. Bueno, pues, aun queriéndolo hacer, aun con todos los astros alineados, creo que dentro de poco recién

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empezaremos a sacar los primeros planos aprobados. Quiero decir con esto que es esencial el modelo de gestión, porque si no, termina siendo todo híper diagnosticado, y no hay nada peor que un diagnóstico envejecido. Porque encima los diagnósticos, cuando envejecen, son como plantas que no dan sus frutos. Por lo menos si hay una experiencia, y bueno, uno va y viene. Y dice, bueno, en esto no llegamos, en esto primero erramos…

Una cosa que tiene el Código es que hemos incorporado una figura que se llama producto. Yo vengo del diseño urbano, del diseño digamos. Yo llegué a todo esto porque pensé, ilusamente, que iba a poder hacer algo dentro de lo que es mi vocación. Y siempre suelo decir que uno llega a algún lugar por lo que se supone que sabe, y lo primero que deja de hacer cuando ocupa un determinado lugar es lo que se supone que sabe, para hacer, no sé, expedientes, ver el presupuesto, discutir de otras cosas… El producto urbano posibilita que venga esa persona, o a ese individuo, a ese colectivo, que puede pensar alguna racionalidad de proceso, mejor que la que aplicamos quienes hicimos este código, y poder incorporarla. Es decir en tanto…lo que nos interesa sostener es la cualidad del futuro, pero seguramente va a haber un montón de propuestas que mejoren lo que nosotros estábamos planteando, inclusive van a ver como armamos un pequeño lío al final que nos costó aprobarlo, no sé finalmente qué va a pasar.

Verán que hemos perdido ruralidad, se ha circunscripto una pequeña área rural. Hemos mandado al área complementaria una zona muy importante. Eso nos permitió, con norma, trabajar esa franja que llamamos “la lonja”, pero hoy yo no me voy a concentrar en eso en mérito al tiempo disponible.

Hemos hecho algunos cortes, en algunos lugares que nos interesaban. Con Marta trabajamos un proyecto, que ya veníamos ordenando, y nos costó un desgaste grande y algunos problemas serios, que fue la lucha por el centro de la ciudad. Que paradójicamente el centro que -- por lo que dice Marta -- pareciera que en todo el país se reproduce esta cuestión de la baja densidad en las áreas centrales. Y nosotros lo habíamos verificado en ese momento…en las nueve principales manzanas, sólo vivían dieciocho familias. Es decir que la mayor infraestructura, los mayores esfuerzos de la sociedad estaban volcados a muy pocas familias. No porque fueran las familias más importantes, eran las que quedaban ahí. Viejecitos o comerciantes que se habían quedado arriba de su local, porque ese centro degradado expulsaba uso residencial. Se había armado, como creo que se reproduce en todos lados, una economía transporte-dependiente. Esta economía transporte-dependiente traía una nocturnidad decadente, por su ausencia de comercio. En fin, esa sinergia que se arma cuando ocurren estas cuestiones. Hicimos una patriada grande, que fue la lucha por el centro, que terminamos en unos conflictos bastante grandes. Finalmente logramos prevalecer con el centro de intercambio de corta distancia.

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AnaPastor: ¿Con quién tuvieron más conflicto?

AlejandroMicieli:Bueno, con quién no, porque era con el Estado Nacional, ONABE, después con, imaginate, la concesionaria ferroviaria, la concesionaria de colectivos, los vendedores ambulantes, el sistema político, el comercio…

Fue un tema duro, pero finalmente logramos que esto cambiara. Me da mucha emoción, me da… no puedo decir otra cosa que tristeza. El presidente Kirchner, desde su primer momento, nos acompañó en este camino hasta logra el objetivo tan soñado. En esto decir que si no se alinean todos los astros, que por más buenas intenciones que se tengan, es necesario masa crítica, perseverancia y continuidad. El hecho es que el centro se materializó, y yo quisiera que lo vieran. Vos, Fredy, estuviste los otros días por ahí. Después dirás que viste, pero el mercado respondió duplicando la apuesta. Un lugar complejo de captar inversiones privadas genuinas. Ya no estoy hablando de algún caso aislado. No hay una manzana donde no se esté haciendo alguna intervención. Empieza a ser rentable la densidad, porque estábamos en el 5% de utilización de la densidad que el Código daba. Es decir que, donde teníamos la mayor energía, solo se utilizaba el 5%. Ese es el razonamiento que, en general, los residentes no hacían, y les cuesta hacer hoy. Hoy sienten que al evolucionar la construcción esto les va a complicar su calidad de vida; esos dieciocho estamos hablando o veinte, cincuenta; les va a complicar su estándar de vida. Como todo es a imagen y semejanza de lo que pasa en las ciudades centrales, porque ellos reciben información desde algunos lugares en que la densidad es un problema Entonces es difícil, desde su propio lugar explicarle su propia realidad, cuando lo que ven por televisión o por donde sea es una realidad alejada. Por ejemplo las grandes torres, suponen que levantar la densidad en este lugar tiene que ver con que vamos a poder reproducir una de las torres que ven en Puerto Madero ahí ... como si fuera tan sencillo conseguir que se invierta en un lugar como el nuestro…Está bueno porque nos permitió interpelar a la sociedad acerca del tema con buenos resultados concretos

MartaAguilar: ¿Esa es la densidad deseada, la existente?

AlejandroMicieli:No, lo que estamos viendo es que dice el Código actual, y que decía el anterior. Pero lo que nos fue permitiendo esto, porque ahora empezamos a recortar y podemos empezar a estudiar algo de la morfología urbana. Tanto en el centro como en el peri-urbano. Cosa que nunca nos podíamos poner a pensar, porque está el Código, pero lograr que se hicieran cuatro casas… Imagínense que expulsaba residentes, que esta ecuación ciudad dormitorio… El pensamiento que estaba instalado es que era difícil captar residentes nuevos de sectores medios, captar pequeños a medianos industriales. Bueno, había una serie de estrategias que ya hemos tratado y que fuimos trabajando para cada lugar, como captar nuevos residentes e inversores. Como trabajar el tema de la educación, que ya vamos a ver, en un paso próximo trataré en cinco minutos. Quise, simplemente mostrar un detalle a la morfología, porque hoy podemos trabajar sobre eso con criterios de realidad. Todo esto terminó en cinco instrumentos de gestión, que básicamente son estos:

Uno de ellos es la posibilidad de mercadear indicadores que llamamos transferencia de la capacidad constructiva. Esto no quiero discutirlo ahora. Si después esto sirve en aquella cuestión de la racionalidad del proceso. No estoy hablando de mercadeo indiscriminadamente. Ya van a ver como ahí se puede trabajar sobre esto, están las universidades, etc. Yo no soy de los que creo que decir que determinados indicadores resuelven el problema de la regularidad de las ciudades u orienta su crecimiento en general. Cada caso tiene sus particularidades, y abre esta posibilidad. El mercadeo no quiere decir que hay un tipo en la esquina vendiendo y comprando, sino que abre esa posibilidad de que esto suceda.

MartaAguilar:¿Con el municipio o entre privados?

AlejandroMicieli: Si, el municipio obviamente tiene que estar como mediador de lo privado, pero indudablemente la vocación es entre privados. Porque acuérdense que las cualidades del futuro no

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las queremos resignar. No estamos queriendo que la ciudad pierda sus indicadores. Lo que estamos diciendo es que los tenga de la mejor manera posible. Porque el parcelario a veces genera dificultades para determinados desarrollos o determinados criterios constructivos. Y a veces es una cárcel el parcelario. Es un lugar que permite resoluciones urbanísticas complejas, que a lo mejor, con algún parcelario distinto, o con algunas soluciones distintas, esto podría resolverse mejor.

El segundo instrumento sería escalar el agrupamiento del uso residencial que llamamos consorcio privado de viviendas. Ocurre que en el territorio de Moreno hay muchas quintas viejas, que tienen una buena forestación, un cierto trazado interior, que permitirían su urbanización… esto nos va a permitir no tener que romper este trazado y poder hacer una oferta diferenciada del country y del barrio privado, a escala mucho más pequeña, que nos permita utilizar estas divisiones sin tener que hacer tabla rasa con las forestaciones que hay, inclusive con las construcciones. Miren qué paradoja, porque cumplir con la norma… nos pasa algo parecido que con el 3202. Si uno cumple con la norma estrictamente, vuela todo el borde oceánico, y en esto si uno cumple estrictamente, hace lotes en damero y rompe todas estas quintas. De manera que la propuesta nos permite utilizar con buen criterio urbano el trazado existente.

El tercer instrumento de gestión es escalar el agrupamiento industrial. Es decir que hubiera posibilidad de interesar a la localización de pequeñas y medianas industrias. Habrán observado que la figura de parque industrial requería más de 50 hectáreas para localizarse, después bajaron. Bueno, nosotros armamos una figura que nos permite, a veces en 3 hectáreas, 2 hectáreas, 4 hectáreas, armar pequeños agrupamientos industriales para talleres, etc.

La cuarta es relacionar el uso residencial con la producción agrícola intensiva. ¿Qué es esto? Cualquiera que conozca la producción agrícola intensiva va a saber que si dejaste las frutillas y te fuiste, cuando volvés no hay suelo, no hay frutillas, no hay nada. Por lo tanto el uso residencial de los

sectores productivos en áreas rurales intensivas es imprescindible. O sea, o está la barraca o no hay nada, porque la ley permite una sola construcción. Encontramos una figura que nos permitía resolver esto y entonces esa es la cuarta.

La quinta es la que llamamos Producto Urbanístico, que admite propuestas que no vulneren la ley 8912 ni el Código de Zonificación pero que pueda ofrecer una propuesta superadora. Para ello apelamos a un consejo asesor que llamamos COUT, Comisión de Ordenamiento Urbano y Territorial

AlejandroMicieli: La colonia agrícola es más dispersa, y necesitábamos… por ahí eran diez familias de personas dedicadas a la producción agrícola y de golpe vivían, viven de hecho las diez familias. El tema es que tuvimos que trabajar con una figura… Porque el problema es qué pasa con las herencias. Hay una serie de cuestiones que pudimos saldarlas.

KellyOlmos:¿Es con el municipio o es entre particulares? Porque el caso que vimos por ejemplo de San Pablo, que el municipio se quedó con una capacidad y lo subasta…por eso te preguntaba si era esto.

AlejandroMicieli: Ahora vas a ver en esto. Una vez que tuvimos esta norma, ya veníamos trabajando. La norma no es que apareció como una impronta, una “Eureka”, digamos, sino que veníamos trabajando detrás de una norma que nos permitiera legitimar determinadas cuestiones que ya veíamos, o nos poníamos delante, o íbamos atrás regularizando, regularizando.

El municipio pudo armar un banco de suelo, con el cual pudimos tener algunas políticas activas en el territorio, que obviamente no alcanza. Hoy pienso que esta etapa que comienza, que se está discutiendo, tiene que ver con incorporar al sector privado a esta discusión sobre el territorio. Por ahora no se ve muy bien, porque no ha sido aprobado aún en el HCD por ahora, espero que dentro de poco pueda conseguirse ese instrumento. Eso nos sirvió para ver a Moreno en relación a Capital Federal a la luz de los conflictos que reproducen los medios.

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Quiero contarles acerca del Instituto, algunas cuestiones que tienen que ver con los objetivos del Instituto.

Nosotros tenemos una estructura organizacional muy chica, de muy poca gente. Una dirección general de sistema administrativo, una dirección general urbana, y bueno, los cargos de ley. Pero lo que sí es muy amplio y circular y complejo son los programas, lo que llamamos áreas de delineamientos estratégicos. Ese nombre oculta un poco su dimensión, porque si fueran cargos no podrían hacerse. Pero en realidad lo que pasa aquí es una especie de mesa grande, que algunos conocen, los que han ido al Instituto, donde cada lineamiento discute y tira desde sus objetivos e intereses de la comunidad. Los más sociales tiran para su lado, los que tienen que cerrar las cuentas dicen “mirá que esto no cierra”, los abogados dicen “no nos arriesguemos (…)”. Bueno, el hecho es que ingresa el suelo, por distintas cuestiones a esa mesa de identificación, calificación y destino, una serie de programas que tratan de aplicar este suelo. El excedente va a un lugar de disposición, que hoy nos empieza a dar resultados. Porque empezamos a tener suelo calificado, lo ponemos en el mercado; ese valor, con esta tierra, compramos otro suelo, y empezamos a tener algo más en esta discusión sobre el territorio. Yo decía que sólo la norma no alcanzaba. Bueno, cuando yo hablaba acá no hablaba otra cosa que no fuera, además de voluntad, vocación, capacidad, todo lo que todos deben tener, también recursos porque si no, no es posible lograr metas sustantiva.

El hecho es que eso nos empieza a dar resultados, va al fondo de tierras y empieza a entrar acá. Hemos comprado ya una parte, y ahora vamos a comprar un poco más. Estoy hablando de fondo propio. Obviamente que ese fondo, con esta norma nos va a permitir sumar fondos provinciales. Estamos trabajando en este tema, u otros fondos. Inclusive incorporar al sector privado que tenga interés en desarrollar su suelo. Y por otro lado entidades financieras, que nos permitan cerrar esta cuestión. Yo siempre escapé a esto. Lo económico no es mi fuerte, por lo tanto, siempre deseo que esto lo hagan otros que puedan conocer con más claridad las leyes propias del mercado y como construir un modelo que incorpore al sector privado.

Eduardo Reese: Y el suelo ¿es con servicios?

AlejandroMicieli: Sí, obviamente. Sería imposible vivir el suelo sin servicios. Aunque en realidad se vive. Seamos realistas: mayoritariamente el suelo se vive sin buena parte de los servicios por los sectores más carenciados.

EduardoReese:¿Tiene agua y saneamiento?

AlejandroMicieli:No, nosotros en todo el territorio vamos a llegar entre un 70 y un 80% de cloaca, y agua corriente. Pero seamos claros; los sectores populares generalmente quedan afuera de esto. Por lo tanto tenemos que ver cómo hacemos para armar estrategias para densificar la zona servida, que no es fácil. Porque todo diagnóstico es fácil, después ahí en la realidad es complicado, porque los sectores populares, a pesar de todo lo que se dice y se habla, generalmente eligen lugares donde se supone que no van a provocar grandes daños. Más bien los perjudicados van a ser ellos. Pero eso que parece fácil, y que muchas veces es rápidamente alentado -- porque bueno, entre nada y eso, esto está bien -- después, como se complica la genética del acceso al suelo y su regularización, después se complica la aplicación de planes. Hay un buen soporte, que creo que nos puede ser útil y que hoy nos da muchas posibilidades de diagnosticar.

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Voy a contarles un poco algunas cosas que hemos logrado con esta norma, con la creación del Instituto, y con ese ciclo del suelo que vieron recién. Hay más o menos 20.000 escrituras hechas. Ya de tantas veces que las dice parece una pavada, pero 20.000 escrituras es un número muy grande que implica que en el año hay no menos de cinco, o seis o siete aptos de escrituración, tanto sea por la 10.830, como por llamada Ley 24.374 y su ampliación actual. Como otras leyes, implica un trabajo de orfebrería sobre esa cosa que yo llamo la genética territorial, que es un montón de gente trabajando sobre la regularización. Hay un programa que se llama Consolidación Urbana, que son como los capilares de una raíz, que se mete en los barrios, en las instituciones, en diálogo con las ONG, de donde se recoge, yo diría que hoy hay que duplicar ese esfuerzo, porque uno pasa el tamiz grueso y después se queda con lo más fino y eso implica acercarte. Pero bueno, 20.000 escrituras. El centro de transbordo está terminado. Es un intercambiador de 50.000 pasajeros. Por otro lado hemos dado una discusión muy grande sobre el derecho a la ribera. Y nos falta un trámite, que creo, si Dios quiere, estaremos haciéndolo ahora. Entregaríamos todo el territorio con un camino que bordea el río, donde de alguna manera la ciudad y cada uno de sus habitantes va a ser responsables de la calidad de ese río, y ya no sólo los funcionarios, porque cualquier persona puede ver si hay vuelco indebido o lo que puede pasar. Parece otra pavada. Pero les puedo asegurar que discutir parcela por parcela, desde aquí hasta acá, es … uno es una industria, uno es juez, otro es lo que sea… hay infinitas cuestiones que ese equipo de abogados ha tenido que ver para que esto suceda. Está hecho.

Nosotros teníamos como diagnóstico un problema con la educación superior. Teníamos indicadores de analfabetismo mayores que los indicadores de indicador superior en el territorio. Y empezamos a reciclar un edificio antiguo, que era el Instituto Riglos, y empezamos a abrir oportunidades a universidades que tenían sus sucursales ahí -- y va nuevamente un recuerdo al ex presidente, porque nos acompañó en todo el proceso -- y se inauguró la universidad;

creo que fue uno de sus últimos actos públicos. Y en marzo, si Dios quiere, comienzan las dos o tres primeras carreras de doce que va a dictar la Universidad de Moreno. Está en marcha. Hay una serie de operaciones urbanas que tienen que ver, en algunos casos con la salud, el transporte, la industria. Decirles simplemente que, a mi criterio, es como los platos chinos, que dijo acá, no sé si Fredy o quién. El trabajo que nosotros llevamos adelante es una cantidad enorme de cuestiones, es dinámico, porque cuando te quedaste quieto el platito se cae, y ese platito es por ahí un barrio que se está regularizando o una industria que deja de instalarse, o por ahí la lucha por los sectores medios, porque convengamos que también tenemos algunas estrategias para discutir en sectores medios con algunas ciudades. Porque esto de conformarse con un diagnóstico de ciudad dormitorio no nos parecía bastante bueno.

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PresentacióndeAnaPastor

AnaPastor:Enfocaré el tema de la integración social a través del acceso al suelo desde la perspectiva de una organización no gubernamental que tiene 25 años de camino, Madre Tierra. La mirada por un lado desde la práctica, una práctica de caminar con los sectores populares que tienen problemas de hábitat; y también con los gobiernos locales y con las organizaciones que están insertas en cada una de las zonas.

Lo que pretendo presentarles es, desde qué es Madre Tierra, sus principales líneas de acción que se refieren al tema del hábitat, y desde ahí por un lado lo que llamamos Consolidación de Barrios, que tiene que ver con procesos participativos de regularización urbana y dominial, por otro la dotación de lotes con servicios como un acceso de los sectores populares a un lugar donde vivir. Procesos que acompañamos con herramientas de comunicación y capacitación popular, desde las que apoyamos e integramos procesos mayores de acción política, junto a organizaciones de base, movimientos y sectores políticos o universitarios movilizados por propuestas de fondo.

Madre Tierra es una organización de esas que se llaman no gubernamentales -- a nosotros nos gusta más llamarnos organización de promoción y desarrollo, y no definirnos por la negativa de no gubernamental -- que tiene inserción territorial en la zona oeste del conurbano de Buenos Aires, concretamente en los distritos de Morón, Hurlingham, Ituzaingó, Merlo y Moreno, y desde el 1985 promueve y desarrolla proyectos de hábitat. Madre Tierra nace en el ámbito de la iglesia católica en lo que era Cáritas de la diócesis de Morón, la diócesis de Morón en ese momento, abarcaba los 5 distritos que les mencionaba. ¿Qué es lo que veíamos en ese momento en las Cáritas de la diócesis? Que al problema habitual que se atendía, que llegaba como demanda a las parroquias aparecía un aluvión de situaciones de demanda de gente que necesitaba un lugar donde vivir o y de gente que había de alguna manera accedido por las suyas a un lugar donde vivir junto con otros y que venía a cobijarse en la iglesia para pedir que no los echaran, que se les diera cierto cobijo y un posible asesoramiento ante posibles desalojos. Esta era la situación que en 1982 hizo que la Comisión Diocesana de la Cáritas Morón, donde era

IIISesión:28demarzode2011

Integraciónsocialatravésdelaccesoalsuelo:ExperienciayaprendizajesdeMadreTierra Ana Pastor, Presidente, Asociación Civil Madre Tierra

Integraciónsocialatravésdelaccesoalsuelo:ElenfoquedesdelasactualespolíticaspúblicasenlaProvinciadeBuenosAires Eduardo Reese, Subadministrador General, Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires

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el obispo Laguna, decidiera durante tres años priorizar el tema de la tierra y la vivienda. De esa acción y de ese equipo es que entonces surge la cuestión de fundar una asociación que permitiera recibir donación de tierras para la creación de nuevos barrios

Bueno, ¿por qué cuento esta historia? Primero, porque es importante saber uno desde dónde se configura una organización, pero por otro lado, también porque ya desde ese primer momento se visualiza como necesidad de acción dos tipos de problemas: uno, que tenía que ver con familias dispersas en búsqueda de acceder a un lugar donde vivir, para eso tomamos ejemplo de la Asociación Madres del Pueblo en promoción de lotes con servicios. Y por otro lado, el tema de las tomas que se venían multiplicando, acuérdense que eran los años ‘80, adonde había dos factores grandes que habían producido la expulsión de los sectores populares o la dificultad de acceso, una era que se acabaron los créditos, épocas donde la indexación, la circular 1050, habían cercenado fuertemente la posibilidad de los sectores populares de acceder a un lugar donde vivir, situación que es el día de hoy que la seguimos teniendo, y la otra cuestión era el efectos de la ley de Uso Del Suelo de la dictadura, la 8912, que es del 1977 y que termina con los loteos a los que podían acceder los sectores populares. A principios de los ‘80, la situación empieza a explotar. Al explotar la situación y ante la no respuesta gubernamental, la gente se va organizando y comienzan las tomas de tierras. Recordemos que había un cierto ablandamiento de la dictadura militar, con las Malvinas que habían perdido, y que había bajado un poco su nivel de control social; un contexto en el que ya se veía que tenía que llegar una apertura democrática; entonces esto también facilitaba que aquellas personas que tenían problemas determinados pudieran agruparse. Esta agrupación es lo que fue dando origen a la posibilidad de que organizadamente se tomaran tierras que estaban en desuso.

En este contexto, las líneas que Madre Tierra toma tienen que ver con, por un lado, el acompañamiento a organizaciones de villas y asentamientos, y por otro lado con la producción de nuevas urbanizaciones, de

nuevos barrios con la modalidad de lotes con

servicios, todo esto apoyado con acciones de comunicación y capacitación popular. Y después de un tiempo de avanzar, y con ya la consolidación de Madre Tierra como institución, empezamos a no conformarnos con hacer cosas con la gente de cada barrio, empezamos a accionar políticamente junto con otros, entonces conformamos un área de acción política.

¿Cuál es entonces el punto de partida? Nuestra sociedad no da lugar a que vivan los sectores populares, por lo tanto acceden como pueden o se hacinan en lugares junto con familiares o amigos o conocidos, y Madre Tierra acompaña estas dos situaciones desde la producción social del hábitat. Por un lado, las acompaña en territorio, asesora asiste técnicamente a procesos de lucha por consolidar un barrio o por crearlo con la modalidad de lote con servicios, en estos casos a lo que está atendiendo en territorio -- es a la consecuencia del problema. Pero también nos interesa ir por las causas de los problemas, para lo cual debemos por un lado fortalecer la masa crítica -- y entonces ahí nos interesa mucho trabajar en el fortalecimiento de redes de organizaciones de base, territoriales, con todo lo que se pueda aportar técnicamente desde una ONG -- para ir juntos en procesos colectivos y en espacios multiactorales por propuestas políticas que puedan cambiar las causas de estos problemas

¿Cuáles fueron las respuestas que fue dando el estado? Por un lado, en el tema del problema de la falta de acceso a un lugar donde vivir para

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los sectores populares, el estado en la época de Cafiero lanzó el programa Pro Tierra, que era un lote con servicios donde ahí se juntó con distintas instituciones, y fundamentalmente con las dos organizaciones que veníamos con esta práctica pudimos dar alguna mano. El Pro Tierra fue en la época de Cafiero el más importante programa que de tierras, aunque con bastantes dificultades para poder aplicarlo fundamentalmente porque no se capacitó a los equipos técnicos para ver cómo podían llevarlo adelante y porque no se compró tierra, se utilizó solamente la tierra que se disponía en distintos lugares del conurbano.

KellyOlmos:La provincia ponía la tierra y garantizaba los servicios.

AnaPastor:Claro, pero en realidad no fue a la compra de tierras que era lo que decía el programa, que estaba potestado para ir a comprar. Nunca fue a comprar y las tierras que tenían, cuando se acabaron se acabó el programa, bueno, igualmente después también como sucede en nuestro país, termina una gestión y empieza otra, que borra todo lo que hizo el anterior Cuando asume Duhalde lo primero que determina es que no se hacen ni casas ni loteos nuevos en el conurbano, dice “no queremos más gente que venga a vivir al conurbano”. Entonces claro, el conurbano les vuelve a explotar, y entonces saca de la galera una reforma del Pro Tierra al que le llamó Programa de Asentamientos Planificados que en realidad era cubrir la emergencia en las situaciones que ya le estaban explotando; fue mucho más acotado que el Pro Tierra y tampoco fue eficaz.

A nivel de los municipios, el de Moreno creó un importante programa de recuperación de tierras abandonadas, que es posible multiplicar en algunos otros distritos que tienen áreas libres, ociosas, zonas de casas quinta, es para ese tipo de zona. Y en el tema tierra, después en la gestión provincial de Solá se aplica da el llamado el TPU, Tierra y Proyecto Urbano, que posibilita por ejemplo que a los programas federales se les pueda comprar tierras. Y en la gestión Scioli, está comprando tierra la Subsecretaría de tierras, de la Subsecretaría de Tierras -- no sé si tiene un nombre el programa.

En cuanto a la acción del estado en regularización urbana y dominial, varios municipios de la provincia de Buenos Aires aprobaron ordenanzas de venta de tierras fiscales, en la época de Cafiero el programa de reconstrucción de barrios, en la gestión de Duhalde, el programa de compra de tierras ocupadas con fondos del ente del conurbano, y después los distintos programas de escrituración en la provincia de Buenos Aires, que se mantienen hoy, como la ley nacional 24.374 es la de una de las provincias donde más se aplicó, y la 10.830, que es la ley de escrituración gratuita que tiene la provincia, destinado a todos aquellos barrios, urbanizaciones que se declaren de interés social para que escrituren gratuitamente. A nivel nacional, el Plan Arraigo que estaba destinado a la compra de las tierras fiscales nacionales ocupadas; el PROMEBA quizás uno de los más conocidos, con fondos BID y que se mantiene actualmente.

En cuanto a la acción del estado en construcción de vivienda recién aparecen en el conurbano de la provincia de Buenos Aires, en la gestión Kirchner, digo, en los 25 años en que Madre Tierra trabajó en esta zona oeste el FONAVI, FOPROVI, o sea Fondo Nacional de Vivienda, Fondo Provincial de Vivienda, aplicado a viviendas para sectores populares no existió. Recién aparece con la gestión Kirchner a partir del 2004 con el Programa Federal. La primera versión es el programa de emergencia habitacional que es el que conforma en cooperativas de desocupados, según el modelo Uruguay. La gestión Kirchner fue a Uruguay a ver todo el modelo cooperativo y vuelve con una imagen, con una idea muy fuerte de que de la desocupación se sale con cooperativas y dice por otro lado, la construcción sabemos que es una de las más movilizantes, de las actividades que más reactivan. Entonces estos programas de vivienda de la gestión Kirchner estuvieron más apuntando a la reactivación económica y laboral que a la solución de vivienda. No porque no fueran una solución de vivienda, lo eran, pero al no contemplar generación de suelo-tierra-ciudad, resultan acotados en la dimensión respuesta al problema. Se agrega el Programa Federal por empresas, el Subprograma de Villas, y el Mejor Vivir que es el de mejoramiento de viviendas, pero ninguno de estos programas, contemplan generación de suelo.

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AlbertoEsteban: Mágicamente

AnaPastor: Mágicamente se sacaba del bolsillo: “acá tengo tierra, construyan”. Digamos, nosotros hemos puesto tierra, los sindicatos pusieron tierra, si algún municipio tenía tierra ponía la tierra, digamos, el tema es que eso es finito. Eso se acaba.

KellyOlmos:El programa no financiaba la adquisición de tierra. Debía ser provista por algún actor …

AnaPastor:Ahí es donde en la provincia de Buenos Aires sale, por ejemplo, con esto del TPU para comprar tierra por Tierra y Proyecto Urbano que era de la gestión anterior.

AlbertoEsteban: Ana, me parece oportuno mencionar que hubo 10 años que en la provincia de Buenos Aires no hubo ni políticas de tierras ni políticas de viviendas

AnaPastor: Claro

MartimSmolka: ¿Eso en el período de cuándo a cuándo?

AlbertoEsteban:1991 al 2000.

AnaPastor: Si, y ¿por qué 1991 y por qué no antes?

AlbertoEstebanyAnaPastor(simultáneamente):Duhalde

AlbertoEsteban: Diez años en que no se podía hablar en el conurbano de vivienda. Ruckauf retoma el tema de viviendas en el conurbano.

AnaPastor: Pero con el asentamiento planificado.

EduardoReese: No, con construcción de viviendas .

EduardoReese:Pero se levanta la restricción de construir en el conurbano.

AlbertoEsteban: Pero perdón, era muy grave, no se podía ni hablar del tema.

KellyOlmos:En el 1995 y 1996 cuando yo estaba a cargo de desarrollo social de la ciudad, armé con Luis D’Elia un programa de compra de tierras y construcción por cooperativas y toda la gente que,

por ejemplo trasladamos gente que estaba debajo de todos los puentes, de todas las autopistas, sobre la base de esos programas que en realidad eran lote con servicios. Y subsidio para autoconstrucción de viviendas. Por ahí no sería masivo.

EduardoReese:Pero eso no era una política de la provincia.

KellyOlmos:Pero por ejemplo te aclaro, que en ese programa lo que ponía la provincia era por ejemplo la escuela primaria, la provincia construyó las escuelas.

EduardoReese: Porque eso era tierra del Fondo del Conurbano.

BeatrizCuenya: De todas maneras sería interesante saber si esa política de Duhalde, que supongo que tiene por detrás una hipótesis de control de la migración, logró frenar la migración interna. ¿La habrá logrado frenar?

BeatrizCuenya: No, el área metropolitana dejó de crecer.

EduardoReese: No pero Beatriz, dejó de crecer, a ver, no paró de crecer, crece menos, crece menos desde la década del ‘70, no ahora

BeatrizCuenya: Pero digo, el componente migratorio … habrá que ver cuál es el rol de esa política.

EduardoReese: Pero Beatriz, vos sabés muy bien que el problema en la dotación de viviendas, no frena un proceso migratorio. Es básicamente, ahí hay otro problema bastante más complejo, de hecho, el hecho que el área metropolitana no hubiera vivienda, la hay, la gente tomó y se mudó igual.

AnaPastor: No es la vivienda lo que atrae, es el trabajo, es la falta de trabajo en otros lados y es el trabajo acá.

AlbertoEsteban: Hay un hecho objetivo, la mayoría de las ciudades o pueblos del interior siempre, salvo los grandes centros, siguen perdiendo población.

EduardoReese: La tasa de crecimiento de Tandil por ejemplo, es infinitamente menor a la del Gran

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Buenos Aires. Y yo hablo de una ciudad de 120.000 habitantes.

MartimSmolka: En general, el fenómeno en las grandes ciudades latinoamericanas es de cierta estabilización de crecimiento de las grandes ciudades con crecimiento de las ciudades intermedias… hablo en general.

LuisBaer: Pero desde el 2000 acá hay indicios de que se revirtió, al menos en el área metropolitana de Buenos Aires … que no desaceleró, digamos …

EduardoReese: Pero Luisito, que la tasa de crecimiento de la región metropolitana de Buenos Aires es más baja que la media nacional desde la década del ´70.

LuisBaer: Está bien. Pero en el último período catastral se revierte esa tendencia que venía mostrándose …

EduardoReese: Yo lo discutiría un poquito, porque es en comparación al censo 2001 que es malo. Hasta Capital creció. Claro, en un censo como el de 2001, donde nadie entraba ni a las villas a censar, obvio, creció hasta la capital. Hasta la capital creció de acuerdo al censo.

MartaAguilar: Igual, en la estadística lo que dice Martim, que en realidad las ciudades pequeñas y medias son las que más han crecido en el último período, por último me refiero a los últimos veinte años, bueno en algunos casos un 20 o un 30% …

EduardoReese: Una sola cosa: evidencia empírica, evidencia empírica, Constitución de la Provincia de Buenos Aires del año 1994, Inciso 7, artículo 36: La provincia le va a garantizar un lote gratuito en todas las poblaciones menores a 20.000 habitantes, una cosa así, ridículo. Y eso está en la Constitución.

KellyOlmos: Esa era la Constitución teórica de Duhalde.

EduardoReese: “ … Si usted vuelve al pueblo yo le garantizo un lote …” ¡Y puesto en la Constitución, en la Constitución!

AlbertoEsteban: Pacto presupuestario hubo ---- compró cualquier cantidad de tierra.

MartimSmolka: Porque se compró tierra privada para hacer vivienda, pero ahí en el caso de la Provincia de Buenos Aires, ¿todos los programas son de tierra pública que estaba siendo de alguna manera movilizada para algún programa social? Nunca tierra privada, ¿no?

AnaPastor: No necesariamente, porque usó tierra de organizaciones también.

MartimSmolka: Si, pero de organizaciones, entidades, corporaciones, cosas así, ¿no?

AnaPastor: O sea difícilmente, con mucha dificultad salió a comprar. En realidad, no sale a comprar, o por lo menos sale a comprar lo menos posible.

MartimSmolka: Si, pero hay un problema legal, hay una serie de beneficiarios privados --- no, no te puedes meter en infraestructura, suelo privado. Pienso que hay un impedimento legal ahí. Entonces hay que adquirirlo de alguna manera o tener derecho sobre suelo para poder beneficiarlo entonces todos esos programas de producción de infraestructura, son todos en tierra pública, todos en algún momento se agotó la tierra pública porque ya no tienen más cómo adquirir suelo de alguna manera ¿no es cierto?

AnaPastor: Bueno, tener tienen más posibilidades, pero ... Ahí hay que pensarlo con otros recursos, y con otra voluntad política

KellyOlmos: El stock preexistente lo agotaron … El stock público dice él. Después hacen programas por los cuales va el sindicato y compra, digamos, tierra o se que compra porque es una demostración de que la posibilidad de expansión sobre la tierra pública está agotada …

MartimSmolka: Y ¿es un programa de apoyo a esas entidades para que ellas hagan los programas?

KellyOlmos: Es la condición para poder financiarles la construcción de viviendas. Es decir, son programas donde por ejemplo le dicen al sindicato o a la entidad intermedia: ustedes aportan la tierra, nosotros les

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financiamos la construcción de viviendas.

AnaPastor: No, pero por otro lado, Martim, Moreno tiene un programa de recuperación de tierras ociosas demostrando que es posible que el Estado …

MartimSmolka: ¿Públicas?

AnaPastor: No, no, recuperación de tierras privadas ociosas que es un programa muy interesante. El Programa Banco Tierras, que la vez pasada presentó Alejandro (Micieli).

JuanDuarte: Sólo quería mencionar que en el último período si se empezó a comprar tierra privada para hacer vivienda pública.

MartimSmolka: ¿A precio de mercado siempre?

JuanDuarte: A precio de mercado; en el área metropolitana, casi la mitad de las que se construyeron del 2003 al 2008 fueron en tierras privadas.

MartimSmolka: Es muy importante lo que decía Ana, estamos pasando por un período que se está agotando, una evaluación del stock de suelo, eso cambia el tipo de política que se puede hacer.

AnaPastor: Siguiendo con cuál es la acción de Madre Tierra en este panorama, decíamos que una de las acciones de Madre Tierra es con aquellos barrios que por sus propios medios habían accedido a una tierra en distintos momentos en épocas en que eran… en que la manera de acceso era en villas, o sea, muy hacinados, o en épocas ya a partir de los ‘80 en tomas de tierra que llamamos asentamientos. Entonces, una de las acciones de Madre Tierra es la consolidación de barrios, acompañar a estas organizaciones de villas y asentamientos que deciden luchar por mejorar la calidad de vida en términos urbanos, entonces acompaña esos procesos. Insistimos, nosotros no somos ni una empresa constructora ni tampoco el Estado … nuestro rol es acompañar técnicamente a aquellos barrios, villas y organizaciones que deciden iniciar un proceso de regularización urbana, dominial, e integral.

Bueno, ¿cuáles son entonces las acciones? En lo que es regularización urbana y dominial se trabaja sobre la identificación en la propiedad de la tierra, sobre todo lo que implique el diseñar un proyecto participadamente, un proyecto urbano y lo más difícil que es el proceso de corrimientos que este proceso participativo que este proyecto urbano demande, que exige. Muchas veces cuando se hace un proyecto junto con la gente, la gente cada uno está pensando “yo me voy a tener que correr mi casa de acá, para que acá pase la calle, y quiénes me van a ayudar y cómo”, digamos, el proceso de urbanización, la apertura de calles, el loteo adecuado es bien complejo e implica una solidaridad muy grande de parte de todos los vecinos de la villa o del asentamiento. Y bueno, una vez transitados todos estos canales y reacomodamientos la escrituración gratuita a partir de la (ley) 24.674, o la 10.830, eso depende de cada caso. Pero digamos, lo más difícil está en ese medio del proyecto y del proceso de subdivisión. Ojo, que esto no quiere decir que se dé desde el inicio en todos los procesos, hay muchos asentamientos que ya han tomado la tierra de manera de preveer las normas urbanísticas y entonces ya no necesitan un ordenamiento y toda la etapa de proceso. Y muchas de las tomas realizadas después de los ´80 también saben de quién es el dominio de la tierra, que cuando no se sabe de quién, y si es uno o son muchos, eso también se complejiza. A la vez, como estos procesos de regularización urbana son muy largos, generalmente van apareciendo en el camino muchas otras situaciones, ideas e inquietudes de proyectos que impliquen mejoramiento barrial, ya sea en infraestructura como en equipamiento, como redes de agua potable, electrificación, desagües cloacales, el corrimiento de las aguas pluviales, salones, centros de usos múltiples, guarderías, capillas, bibliotecas, bueno, todo ese tipo de cosas que también son hechos a partir de proyectos participativos. Lo que Madre Tierra apoya en esos casos es llevar adelante el proyecto; junto con el barrio se va diseñando el proceso, buscando la fuente de recursos, si es estatal, si es afuera. Y después son los mismos vecinos organizados quienes ejecutan las obras.

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Y el otro tema es el de mejoramiento de vivienda que aparece muy fuertemente cuando hacen falta los corrimientos para la subdivisión, pero también aparecen con mucha fuerza a partir de la seguridad de que “aquí nos podemos quedar”, no necesariamente con el papeleo, o sea con ser dueño por escritura, sino con la seguridad en la tenencia de la tierra. Entonces ahí aparece la inquietud, la necesidad y la organización como para poder consolidar sus viviendas. La dinámica más habitual es la de fondos rotativos: se fondea, se organiza un grupo que es el que hace como de banco social del barrio. Se fondea, ese banquito, y ese banco va dando préstamos que no se entregan en dinero sino que se entregan en materiales. Con el recupero se vuelve a entregar, y así se van formando círculos virtuosos que prestan para mejorar sus viviendas. Es autoconstrucción en general pero ha pasado en algunos de los fondos donde ha habido para mano de obra, sea o una señora sola con muchos chicos, o quien no puede autoconstruir y se prestan para mano de obra.

A lo largo del tiempo hemos ido viendo que en realidad en cada uno de estas zonas cuando se dan todas estas acciones, vamos formando como centros locales de hábitat. Estos centros locales de hábitat son como oficinas de gestión local, local quiero decir, a veces es en un barrio grande, a veces es en una zona donde hay muchos barrios que tienen la misma problemática y en estos centros locales de hábitat por un lado se da el asesoramiento legal, para la regularización dominial, individual porque una cosa es cuando es un asentamiento pero, todo nuestro conurbano está lleno de irregularidades en el dominio de la tierra o de la vivienda, entonces hay asesoramiento legal, asesoramiento técnico en lo constructivo porque llegar a construir la vivienda, los créditos, los créditos de mejoramiento de vivienda administrados por comunidad tienen asistencia técnica, que es bien difícil porque son todos autoconstructores, nadie tiene un plano inicial, entonces cada vivienda es un plano, cada vivienda es un tema específico. Esos centros de hábitat entonces dan esa asistencia técnica constructiva, por otro lado también ahí funcionan los grupos que administran los banquitos sociales en los

fondos rotativos, esos micro créditos y a la vez esos grupos y otros necesitan cierta asistencia -- muchas veces asistencia administrativa: un contador que les haga el balance de la persona jurídica que hay para una cosa o para otra, digamos. Estamos viendo que estos centros de hábitat -- que nosotros empezamos a ponerlos por una cuestión que a nosotros nos acotaba la posibilidad de apoyo técnico -- hoy están siendo más que eficaces.

KellyOlmos: ¿Cuál es la relación con el gobierno local?

AnaPastor: Depende de cada uno de los municipios. Ahora vas a ver, en algunas, cuales son los principios con los que más relación tenemos. Fundamentalmente, con los que más relación tenemos son Morón y Moreno donde hacemos acciones conjuntas, y con el que menos tenemos es con Merlo. Y con Ituzaingó y con Hurlingham, sí, hay, gestiones.

MartaAguilar: ¿Vos gestionaste el fondeo de ese banco social?

AnaPastor: Sí.

MartaAguilar: Ese microbanco del plan del barrio… ¿Cuál era el origen de los fondos, lo comentaste?

AnaPastor: No, no, no lo comenté. Hay distintas fuentes. Por un lado, de nación. Lo que era el viejo Programa Diecisiete. Después pasó a ser ahora PROMHIB, el Programa de Mejoramiento Habitacional Infraestructura Básica. Y a veces también traemos recursos de organizaciones, Agencias de Cooperación Europas, en este tiempo, estos 25 años, hemos llegado a más de 100 barrios, con unas 20.000 familias.

Un ejemplo de proceso de dotación de tierra nueva para regularizar villas del Concejo de Asentamientos de Morón: Bueno, este es simplemente para mostrar, como uno de los ejemplos, un circuito del proceso, a partir de una tierra que tenía Madre Tierra y que era muy baja. Madre Tierra le entrega esta tierra al Concejo de Asentamientos de Morón, para que pudiera ver cuáles eran de todos sus barrios integrantes, los que necesitaban esponjar para poder

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regularizar. Pero como la tierra era baja, entonces necesitaban relleno. Ahí articulan con el municipio a condición de que el municipio rellene ahí y que se comprometa a terminar con la regularización de los barrios que se esponjaran, que en general eran pequeñas villitas. El resultado es que , hoy están todas regularizadas y este fue un plan de lotes con servicio junto con la municipalidad. Esto se inicio siendo municipio de Morón, que fue el que puso el relleno de la tierra, y cuando terminó ya se habían dividido en 3 distritos y la regularización final la hizo el municipio de Hurlingham. La subsecretaria de vivienda de la provincia puso el dinero como para hacer la infraestructura, Madre Tierra puso la tierra y el Concejo de Asentamientos fue el que armó el proyecto, así como organizó y condujo todo el proceso toda esa movida de articulación y demás. Otro caso se dio por ejemplo en Moreno, en un lugar que era un asentamiento desordenado y que necesitaron abrir las calles, correr las casas. En el proceso participaron todos, todos autoconstruyendo, las mujeres construyendo las veredas, los chicos diseñando la plaza con los padres construyéndolas, la gente también haciendo los desagües pluviales. O sea, acá no viene nadie a hacerte nada desde afuera, y la participación esta desde el inicio. También hay un barrio adonde una cuarta parte del barrio se hizo con el federal, y la gente vino directamente a vivir a su casita del federal, aun habiendo hecho el proceso previo de reuniones, no se construyó, no vivió ese proceso de autoconstrucción, directamente se mudó a la casa construida por otros y hoy es la gente que no participa de la organización del barrio. Toda esta gente hoy tiene un barrio que es divino porque lo fueron haciendo y amasando de a poco y entre todos.

KellyOlmos: Además debe ser menor la rotación, a la gente se debe afirmar más.

AnaPastor: Sí. La gente que participa en el proceso de diseño y autoconstrucción se apropia, se afirma más, mientras que la gente que viene a una casa construida le cuesta más apropiarse de la casa y del barrio, por lo que tienden a abandonar más. La apropiación es más baja, por lo tanto la rotación es más grande.

También vos preguntabas Kelly por el trabajo con municipalidades, por ejemplo trabajamos con la municipalidad de Morón en el subprograma de villas, en lo que fue la conversión de villa en barrio de esa paradigmática Villa Carlos Gardel en Morón.

Y por otro lado, esta modalidad de lote con servicios para todas aquellas familias que no llegaron por las suyas a un lugar donde vivir y, bueno, andan dispersas por ahí buscando un lugar. ¿Qué es lo de lotes con servicios? Es sobre una tierra apta, propia, se hace el proyecto de subdivisión, y se dota de infraestructura. Si el proyecto es de una organización, el proceso se hace junto desde el inicio. Si es población dispersa, a la par de la infraestructura, se va anotando a las familias y se trabaja con ellas para ir conformando una organización que planifique el futuro barrio El marco inicial que pone Madre Tierra parte de 3 condiciones a cumplir: habitar, pagar y construir. Por un lado habitar, es decir hay que mudarse. Por otro lado, pagar en cuotas accesibles. Se busca que estén al alcance del bolsillo casi del desocupado, y por último hay obligación de construir. El habitar, no implica necesariamente, en su primer momento que hay que habitar construyendo. Nosotros más bien tomamos el ejemplo de los asentamientos y de las tomas, donde primero se habita como se puede se va con 4 chapas, con madera, con carpa, con lo que sea. Entonces, lo que de alguna manera promovemos nosotros, es que “tomen” la tierra que les fue adjudicada, primero es vivir, primero es mudarse, y una vez ahí la construcción. Por eso es que hay plazos, plazos máximos como para mudarse. Si vos no te mudas dentro de 3 meses, chau, perdiste, quiere decir que no lo necesitás.

¿Cuáles son los fundamentos de los lotes con servicios? Por un lado el acceso a tierras seguras, con dotación de infraestructura, que es lo que es más difícil de poder resolver individualmente. Por otro lado, otro fundamento, que sobre tierras seguras y propias las familias van a desarrollar todas las estrategias que tienen para ir construyendo su propia vivienda; sabemos que con tierra, con un lugar seguro donde vivir , a su tiempo, la familia construye . Sí nos parece importante que esa vivienda se construya con un

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acompañamiento social y con un acompañamiento técnico, para que no se haga cualquier cosa y que realmente tengan el derecho a hacer la vivienda adecuada a la familia y bien construida. Y fundamentalmente, a partir de procesos protagónicos esa organización va desarrollando su capacidad y su autonomía para resolver otras cuestiones que hacen a la reproducción de la vida. Este es el itinerario que lleva el hacer un lote con servicios.

Por un lado en la parte de arriba vemos lo que tiene que ver con el proyecto urbanístico, la factibilidades, las obras de infraestructuras, las gestiones de subdivisión, la subdivisión para llegar a la escritura. Mientras que se da el proceso con la familia. Las familias vienen buscando un lugar, encuentran en este caso Madre Tierra, se inscriben, son seleccionados, van a reuniones de conocimiento del plan, y se van conociendo entre ellos porque se van conformando como grupo, diseñan las viviendas con el asesoramiento de Madre Tierra, se diseñan los prototipos, eligen el lote, son adjudicados y se mudan en precario o en parte de lo vivienda definitiva. Por ejemplo si la casita que eligieron tiene 4 dormitorios se pueden mudar en un dormitorio, en el comedor, en una parte de esta vivienda dejando los pelos como para seguirla. Y el boleto de compraventa se entrega luego de efectivizada la mudanza; ya que antes, es alta la rotación y quedarían muchos lotes sin ocupar. Este fue uno de los errores del Pro Tierra, que entregó boletos y luego la gente no ocupó, pero conservó derechos. En la política pública, hay que contemplar bien este tema.

BeatrizCuenya: ¿Tienen algún tamaño del lote con servicio o depende del terreno?

AnaPastor: No, en realidad, los lotes nuestros son en general de 250 metros cuadrados.

BeatrizCuenya: No, digo la cantidad del orden, del proyecto, la escala del proyecto.

AnaPastor: No, depende de la tierra que se consiga. Por ejemplo, tenemos un barrio de 675 familias, otro de 400 y otro realizado en una quinta que nos donaron e hicimos uno de 40 viviendas. Beatriz, viene bien tu pregunta, lo que sí hemos probado, justamente por tener uno de 40 y otro de 700, que es mucho más económico hacer de 700. Porque hay gastos fijos que los vas a tener igual para 40 que para 700, la inversión no es directamente proporcional. Entonces eso pesa.

MartaAguilar: Y ¿cómo se financian las obras de infraestructura?

AnaPastor: Ah, en general cada barrio tiene una fuente distinta. Es decir, salimos a la búsqueda. De cada uno de los 16 barrios que se han hecho hasta ahora, recuperamos, la gente paga. Es verdad lo que paga es bastante poquito pero con eso tenemos un fondo para un aporte propio y a esto se le suma o gestionado adentro o afuera del país. Hemos tenido desde la Unión Europea, el Gobierno Nacional, el Gobierno Provincial, hasta algunas ONGs europeas que nos aprobaron un proyecto para comprar tierra o para hacer la infraestructura. De los 16 barrios, hay 9 que son tierras de la Iglesia, otras que fueron compradas con fondos de alguno de esos proyectos.

AnaPastor: El tema de las gestiones de subdivisión son larguísimas, y sobre eso algunas cositas. Primero hay que poner a alguien que este atrás de la subdivisión y de la aprobación de la subdivisión. Porque el barrio está seguro, en general no se moviliza por esa gestión. Y ¿qué es lo que pasa? Nosotros tenemos algunos que son 10 años hasta la aprobación de la subdivisión. Y en 10 años todo se complejiza mucho más. Pero tampoco hay que arrancar teniendo todo seguro también hay que buscar, cierta flexibilización a las normas urbanísticas

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iniciales, porque si intentamos hacer un barrio cumpliendo absolutamente cada una de las cosas, no lo terminamos más.

MartaAguilar: O sea, lo que vos estas diciendo es que las normas que regulan la subdivisión y la escrituración, etc. podrían ser mucho más amenas.

AnaPastor: Ágiles. Hidráulica, geodesia, todas las prefactibilidades, las factibilidades y demás que pueden llegar a demorar eternamente el inicio de un plan.

MartimSmolka: ¿Y cuanto tiempo toma desde la división de empezar a urbanizar hasta concluir? ¿Tiene idea?

AnaPastor: Sí. Teniendo en cuenta que tenés el dinero, y teniendo en cuenta que no tenés que hacer cambio de zonificación, que …

MartimSmolka: Otro lío.

AnaPastor: Es otro lío. En uno de los barrios nosotros tuvimos que hacer cambio de industrial a residencial pero con la viabilidad cuando ya…

KellyOlmos: El ejecutivo lo quiere llevar al concejo.

AnaPastor: Cuando el concejo deliberante del municipio lo aprueba, digamos, ya con eso te da el OK, después tiene que pasar por la provincia. Entonces desde que uno compra la tierra pueden tardar entre dos y tres meses de acuerdo a la complejidad todas esas prefactibilidades urbanísticas, las viabilidades.

MartimSmolka: Desde la compra hasta la escritura… ¿cuánto tiempo?

AnaPastor: ¿Hasta la escritura, de cada familia?

MartimSmolka: Desde la compra hasta la escritura.

AnaPastor: 10, 15 años. Eso es de terror: geodesia, hidráulica.

AlbertoEsteban: Yo creo que en realidad todos los que hemos pasado alguna vez por la gestión pública provincial siempre hemos soñado con que la utopía

de modificar los comportamientos, inclusive algunas normas pero básicamente los comportamientos y creo que eso es quizás la mayor debilidad de la política de vivienda en el estado provincial y la mayor debilidad de hasta de los desarrolladores, porque no lo pudieron resolver. Vos decís, bueno, lo resolvieron los desarrolladores, y la política pública no, bueno…

AnaPastor: El problema de esto es que cuando llegás a la escritura, lo mismo que pasa con los grandes conjuntos habitacionales que hace la provincia, ya no tenés las mismas familias o la misma conformación familiar de los que firmaron el boleto, claro. Entonces ahí se te crea todo otro problema legal muy complejo. Bueno, esos son los 16 barrios que hicimos hasta ahora. Por lo cual nos dimos cuenta que somos los que más hemos hecho lotes con servicio en el país.

KellyOlmos: Si no todos tienen la voluntad y la perseverancia para evidentemente trabajar este tipo de cosas.

AnaPastor: Puede ser. Este es para que vean la secuencia en poco tiempo de uno de los barrios. Esto es en el 2001, fíjense como están los pilares. Alguna casillita, alguno se fue a vivir en una casillita. Esto es al año siguiente, vemos algunas casillitas más. Acá alguna construcción. 2003, ya vemos mucho más población. 2005 …

LoteenBarrioElMilenio(Moreno),2001

LoteenBarrioElMilenio(Moreno),2007

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KellyOlmos: Que bien como se regularizó.

AnaPastor: Y ésta es en el 2007; esta parte de acá fue hecha con el federal. Acá hay una tirita de Programa de Emergencia Habitacional, que se hizo con el municipio.

KellyOlmos: Y ¿acá no se consiguió para esta otra parte?

AnaPastor: Ya estaba hecha.

KellyOlmos: Claro, no digo el federal, algún otro programa, Mejor Vivir.

AnaPastor: Tiene el Mejor Vivir, tienen fondos rotativos.

EduardoReese: Una mezcla de todo.

AnaPastor: Sí, sí, Ahí hay una mezcla de todo lo que pudieron ir juntando. Bueno…

MartaAguilar: Son seis años…

AnaPastor: 400 familias. Esto es para que vean cómo se muda la familia, ¿no? La familia se muda al fondo del lote, con una casilla y acá adelante después va a ir construyendo. Aquí va construyendo adelante, y ahí se ve incluso las bases, de lo que después va a seguir haciendo. Bueno, ahí las cooperativas que construyeron en ese barrio, es el barrio Milenio de Moreno.

MartaAguilar: ¿Las cooperativas del Plan Federal?

AnaPastor: Sí, las Cooperativas de Emergencia Habitacional, de 16 trabajadores desocupados… 4 viviendas por cooperativas. Bueno, en estos barrios todo es pulmón, todo es a fuerza de organización.

KellyOlmos: Pero eso es lo que le aporta comunidad también.

BeatrizCuenya: Ana, es importante destacar el esfuerzo comunitario, pero hay muchos recursos públicos. Y eso antes no existía, en décadas anteriores. Los lotes con servicio podían estar 30 años y nadie sostenía la capacidad de reproducir un lote con servicio, de que se dé con este nivel de

completamiento que hay ahora. Eso es una cosa inédita.

AnaPastor: Sí, con el nivel de completamiento pero, si yo no te muestro cuales son los federales, lo demás fue hecho con fondos rotativos que Madre Tierra viene aplicando desde hace 7 años con recursos no del estado, 15 o más, 20 años. Que son micro, porque dan de a $600, $1.100, así. Micro, micro, lo que se va dando.

MartimSmolka: Creo que hay tiempo todavía para responder, está la pregunta que…del millón de dólares, ¿Qué tan sustentable es esta experiencia como solución para enfrentamiento con la informalidad, una cosa es por ejemplo, si hay algún tipo de formación, cuanto al final costa una solución de estas, no importa el tiempo, cuál es costo comparativo de la solución de la gente de Madre Tierra, tiempos limitativos obviamente, cuáles son si comparo por ejemplo con proyectos públicos, o proyectos privados? Sólo para tener un referente… ¿quién te engaña y quién no te engaña? ¿Hay soluciones, o como se dice, alternativas sustentables a la escala de enfrentamiento del problema de la informalidad que se está necesitando enfrentar?

AnaPastor: Sí, análisis de costos hemos hecho, pero barrio por barrio. En realidad, esa evaluación…

MartaAguilar: Pero tendría que ser una evaluación de modificar el social.

AnaPastor: Por eso, porque hay que modificar todo eso.

MartimSmolka: Claro, porque lo que llama la atención – y perdón por este tipo de preguntas -- pero obviamente que es algo bastante cautivante, interesante la solución, la gente está contenta, efectivamente se llegó a una solución pero ¿cuál es el costo social de eso? Con costo social estoy usando un término bastante amplio, ¿no? porque traer plata de Alemania o de donde sea también es parte de un proyecto, entonces, obviamente no se puede esperar que los alemanes van dar una solución a la informalidad en Argentina obviamente donde hay caos

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... A mí me parece que es una solución que en el final puede ser más costosa pero que tiene que tener una calidad del tipo de involucración de la población…

BeatrizCuenya: Perdón, a mí me parece muy relevante la articulación que tienen los programas ahora con programas públicos. O sea, yo creo que el trabajo de la ONG antes era a pulmón.

MarisaGarzia: Es prioritario la noción de política. Es la respuesta a una realidad dada por una institución en un proceso de, cómo decía Ana, 30 años. Entonces, no es que uno puede elegir, voy por este camino o busco plata, o que lo haga el gobierno.

MartimSmolka: Pero hay que sacar las lecciones que hay allí.

MarisaGarzia: ¿Sabés cuál es la lección de esto, Martim? Es que si no hay un actor que articule todos los recursos que hay, es imposible. O sea, en el momento en que no hubo recursos o en el momento que los hubo, si no existía la articulación que hace Madre Tierra de lo público, de lo privado, de lo social, de lo organizacional de la gente, esos recursos no se transforman en un hecho concreto.

KellyOlmos: Digamos que al existir esto, lo que se logra es calidad de vida. De otro modo, digamos, la gente igual busca un buen lugar donde vivir, pero no en las condiciones de calidad de vida que le puede otorgar esta capacidad de organización social.

MarisaGarzia: Realmente lo que hacen es reemplazar la poca capacidad de gestión que tiene, porque a veces tiene capacidad de gestión y no tienen capacidad de articulación.

AlbertoEsteban: Creo hay un cruce de tiempos y espacios … no es el oeste, no es el sur ni el norte, son fracciones totalmente distintas y especialmente con otro tipo de proyección --- la gran variedad que hay en el conurbano, esto es San Fernando, gran parte de esto se hace desde el Estado se aplican una variedad muy grande de programas, y se da así porque hasta la sociedad es totalmente distinta; no existe una Caritas preocupada por el tema de la tierra. Nada es casual. No tenemos tantos actores, con esto

a que voy, parece que en la zona oeste del conurbano cumple un rol clave; en otros lugares no se puede repetir las experiencias, creo que más allá de los costos, hay que englobarlo en el costo de la política de tierras dentro de una agenda política … y todos por el mérito de incorporar el tema suelo para los sectores populares en la agenda. En el conurbano yo por lo menos lo veo así, lo siento así.

AnaPastor: Un poco ligando a lo que estábamos terminando de decir ahora, de lo que se ha visto a lo largo de estos años, está bien, nosotros hacemos proyectos de urbanización, pero si estas acciones no se convierten en política, terminan siendo una asistencia, una cosa asistencial, un parche … Por eso es que ya hace unos años no estamos haciendo un nuevo plan de lotes con recursos de afuera, sino que, estamos apostando a hacerlo con la provincia, con un municipio. De hecho, estamos haciendo uno Moreno, y estamos trabajando con el IPVBA , desde el FOTIVBA, para que la Provincia lo tome como política de estado.

Y bueno, si con otros compañeros de otras organizaciones, con la (Universidad) General Sarmiento, con organizaciones de base, constituimos distintos tipos de redes. Una red es a nivel de la provincia de Buenos Aires, el FOTIVBA, foro de organizaciones de tierras, infraestructura y viviendas de la provincia de buenos aires, y desde el FOTIVBA también integramos otras redes más a nivel nacional, en un momento el movimiento de la reforma urbana, donde varios de los que estamos acá hemos estado en su impulso y ahora en un espacio multisectorial llamado Habitar Argentina. Desde el FOTIVBA venimos trabajando propuestas de políticas públicas. Últimamente ya en la gestión donde ha estado Eduardo y demás, hemos llegado a sentarnos en una mesa en el Ministerio de Infraestructura de la Provincia, con la Subsecretaría de Tierras, con la Subsecretaría de Urbanismo y con el Instituto de la Vivienda. Donde trabajamos distintas propuestas: una - la ley de promoción del hábitat popular que le estamos queriendo que se presente y se apruebe porque la sentimos nuestra y sentimos que es lo que en la Provincia de Buenos Aires necesitamos.

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También un programa de lotes con servicios, agilizar los procesos de regularización urbana y dominial, no hablamos sólo de escritura, sino de un programa que se ocupe y financie todo lo que implica el proceso de regularización urbana que finalice en lo dominial, subdivisiones, infraestructuras, espacios verdes, corrimientos de viviendas, créditos para la construcción y para el mejoramiento de viviendas, y una ley de emergencia habitacional, creemos que es imperativo que haya una ley que le ponga coto a los desalojos y que en todo caso posibilite los alojos.

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PresentacióndeEduardoReese

EduardoReese: Ana hizo un análisis, que me parece extraordinariamente bueno, de la problemática y de las soluciones vistas desde la lógica de las organizaciones. Yo voy a tratar de hacerlo desde el punto de vista de las políticas públicas y desde el contexto particular de estos últimos años en la Provincia de Buenos Aires. Ahora bien, “las políticas”, o “el Estado”, no es un “todo” homogéneo; en verdad es un “todo” bastante heterogéneo, bastante cambiante, con lo cual es muy difícil generalizar en el análisis de las políticas públicas de los últimos años. Aún con este riesgo, eso es lo que voy a intentar hacer.

Hace un año y medio, empezamos en la gestión del Instituto de la Vivienda analizando el tema de la inaccesibilidad al suelo, sobre todo por parte de los sectores pobres, pero también de los sectores medios, en la Provincia de Buenos Aires y, particularmente, en el Gran Buenos Aires. Miramos, en un primer análisis, que sucedía desde la demanda a través de la restricción de los salarios de los sectores populares. Estos fueron recuperándose en parte en los últimos años, aunque todavía obviamente pagan el costo de un par de largas décadas de caídas en su poder adquisitivo. En la Argentina, a finales o mediados de los ‘50, el sector asalariado se apropiaba de un

50% aproximadamente de la renta nacional, mientras que en los ’90, sin entrar a considerar la crisis del 2001 que fue mucho peor, ya que se apropiaba de menos del 25%. Hay una caída muy fuerte en este sentido y obviamente es una cuestión importante, que explica la inaccesibilidad de los sectores pobres, pero también de los sectores medios, que para esas décadas ya eran todos urbanos. Esta situación hay que analizarla en el marco de un proceso largo y persistente de deterioro a partir de mediados de la década del ’70. Ahí hay una cuestión muy clara: la dictadura es un corte temporal en la Argentina, de eso no cabe ninguna duda; un corte en todo sentido, que articula la caída de los salarios con una situación de inestabilidad laboral y de persistencia durante cerca de casi 25-30 años de pobreza y de carencias sociales acumuladas que obviamente configuran, desde el punto de vista de la demanda, un conjunto de barreras muy fuertes para la accesibilidad al suelo.

Si, además, miramos el problema de la inaccesibilidad desde de la oferta, primero se encuentra una verificación o una constatación muy clara: los altos precios del suelo urbanizado que existen en la Argentina, y en particular en las áreas metropolitanas, que tienen, a su vez, una cadena causal muy amplia.

No me voy a meter en eso ahora, porque solamente este punto sería de largo debate explicativo: los precios son tan altos, debido a un conjunto amplio de factores entre los cuales están la especulación, las normativas urbanísticas y las normativas de tramitación y transacción dirigidas sólo a la población solvente. Ana contó lo que implican, desde el momento en que se inicia el proyecto hasta el momento que se regulariza, los distintos pasos y trámites, etc., en los que se elevan los tiempos y los costos de transacción, de tramitación, etc., de una manera muy importante en Argentina. Algunos estudios estaban mostrando últimamente que la Argentina tiene los tiempos y los costos de transacción y tramitación más altos de América Latina después de Uruguay. Ahí aparece una situación muy dura en los dos países a la que hay que sumarle un sistema financiero completamente inaccesible a los sectores populares.

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Adicionado a lo anterior, el contexto de las políticas habitacionales nacionales es también un factor condicionante a analizar: en la Argentina hay una muy antigua tradición de políticas habitacionales concentradas en la construcción de unidades de viviendas, sin demasiada preocupación sobre el tema de la tierra, sobre el tema de lo urbano o la cuestión de la calidad final de la integración social que tienen los conjuntos habitacionales. Además el Instituto de Vivienda está hecho a la medida de esa larga tradición. Es decir que nunca pensó en el problema de la tierra, en términos de la integración social ó en clave de políticas urbanas. Está hecho para responder primariamente a la lógica de las empresas constructoras.

Otro factor central se encuentra en la relación entre los recursos propios y los recursos federales. Los Institutos de Vivienda, antes de la década de los años 90 se financiaban a partir de los fondos del FONAVI, que como ustedes saben, se licuaron a mediados de esa década. Entonces en la actualidad los Institutos son muy fuertemente dependientes de las decisiones centrales y cuentan con escasa autonomía en el proceso de toma de decisiones locales. Para nosotros este es un punto importante: necesitamos la autonomía de decisión para empezar a poner en marcha una serie de políticas alternativas a las del nivel nacional, que sólo tienen una mirada “viviendista”: unidad de vivienda completa, llave en mano y construida por empresa. Además existe un conjunto de factores condicionantes de la problemática propia en la Provincia de Buenos

Aires que se expresan en políticas y normas urbanísticas elitistas como el Decreto Ley 8912 y que están básicamente centradas en una lógica de construcción de ciudad solo para los sectores solventes. Estas derivaron a su vez en un aumento de la segregación a partir de la década de los ´90, en un alto crecimiento de los precios del suelo asociados a procesos muy fuertes de especulación y de retención en un escenario de crecimiento de la economía, particularmente durante los últimos 7 años.

Junto con todo lo expresado queremos además llevar a cabo una discusión muy amplia sobre cómo se entiende el problema urbano-habitacional y sobre la lógica con la cual se construyen los datos y la información con la cual analizamos estos procesos. En definitiva, sobre la política. Es decir, si nuestro paradigma en vez de ser el del derecho a la vivienda es el del derecho a la ciudad no podemos seguir midiendo nuestro déficit a partir del criterio de la cantidad de casitas que “faltan”. De tal manera estamos planteando que es necesario medirlo en términos del conjunto urbano y para ello es necesario cambiar la concepción del déficit.

A partir de todo lo anterior, desde hace un año y medio seguimos básicamente 3 líneas de trabajo. La primera fue una línea de profundización de los estudios de los procesos de producción de suelo urbanizado. En general tenemos bastante poca información y además, vuelvo a insistir, con una tradición muy fuerte de mirar el déficit como si fuera déficit de unidades a construir. Entonces ahí necesitábamos profundizar los análisis, los estudios y ver qué pasaba con el proceso de producción de suelo urbanizado. El Agrimensor Juan Casassa, de la Subsecretaría de Tierras, nos planteó muy claramente al inicio de la gestión qué estaba pasando en el Gran Buenos Aires en materia de producción de loteos por el sector privado y cuáles eran los problemas que este tenía para producir suelo. El mercado fue históricamente en la Argentina y hasta mediados de los años 70 el intermediario principal entre la oferta y la demanda de suelo. Esa situación tradicional desapareció a partir de la década de los ´80 (Ana lo explicó anteriormente muy bien) y produjo, con el retorno a la democracia, el proceso de las tomas.

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La segunda línea de trabajo fue la de diseñar y poner en marcha algunas operatorias públicas de producción de suelo urbanizado, al mismo tiempo que, como acabo de explicar, analizábamos con más profundidad, con mejores datos y con mejor información la situación provincial. Obviamente no teníamos ni el tiempo ni la posibilidad de esperar los estudios para tomar decisiones; es decir, las nuevas operatorias se armaron al mismo tiempo que analizábamos los procesos.

La tercera línea de trabajo tiene relación con la decisión de no quedarnos en el Instituto con una serie de acciones meramente operativas que no transformaran de raíz la situación. Este es un debate en el que siempre coincidimos con el FOTIVBA en el sentido de decir: “muy bien, ponemos en marcha una nueva serie de operatorias (que como toda operatoria empieza hoy, termina el día que te vas de la gestión) sin producir ninguna modificación estructural al sistema”. Y por lo tanto la pregunta fue ¿cómo producíamos una herramienta que tenía como objetivo la transformación del marco regulatorio y operativo, es decir, una modificación estructural?

Estas tres líneas fueron las que trabajamos en este año y medio. Con respecto a la profundización de los análisis, voy a pasar rápidamente lo que armamos con Juan Casassa, con la colaboración de un econometrista excelente, Lucas Ronconi, y la asistencia de otro investigador con el cual elaboramos un análisis, sobre el funcionamiento de los mercados

del suelo en la periferia de Buenos Aires, Córdoba y Rosario. Con un pequeño financiamiento que conseguimos del BID, pudimos montar tres equipos, uno en el Gran Buenos Aires, uno en Rosario y uno en Córdoba, y analizamos las tres ciudades porque queríamos ver también si las diferencias normativas y de gestión que existen en cada uno de esos centros urbanos mostraban diferencias en la oferta de suelo. El trabajo tuvo el objetivo de analizar el funcionamiento de los mercados de loteos de tierras dirigidos a ingresos medios y medios bajos en estas tres ciudades argentinas.

Tuvimos, entonces, la posibilidad de analizar qué estaba ocurriendo con distintos modelos de gestión, distintas tradiciones de gestión y, sobre todo, con distintas normativas; si había regularidades o no, etc. Tengamos en cuenta que estas tres ciudades concentran el 42% de la población urbana del país. En la actualidad, estamos cerrando el estudio y todavía no tenemos conclusiones claras.

Voy a comentar brevemente la parte metodológica, la recolección de datos y la selección de las áreas de expansión donde se hizo el estudio. En Buenos Aires se realizó en los municipios de la periferia urbana: Berazategui, Florencio Varela, Almirante Brown, Ezeiza, Echeverría, La Matanza, Moreno, José C. Paz y Tigre. Excluimos obviamente Merlo, porque era imposible poder conseguir datos municipales. Como ven, son municipios en expansión, es decir, que no trabajamos en Vicente López, San Fernando, etc. Estudiamos los municipios con producción de suelo de expansión, al igual que en los bordes de Córdoba y en Rosario. Se hizo un análisis con información satelital, radios censales, etc. Seleccionamos todos los radios censales con NBI mayor al 15% para estudiar las áreas donde se localizan los sectores más pobres y analizar cómo eran los procesos de loteo ahí. Cada uno de los radios donde se trabajó tenía que cumplir la condición de que tomara un sector urbano, un sector suburbano y un área de expansión.

Tuvimos una serie de cuidados metodológicos tanto para el levantamiento de la información como para su procesamiento. Para el análisis hicimos dos grandes

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bloques: por un lado, los lotes con título y los lotes que no contaban con títulos perfectos; y, por otro lado, los lotes conformados y lotes sin conformar. ¿Por qué?, porque en el lote conformado, ya se realizaron en su momento las cesiones, de calles, de espacios verdes, etc. De tal manera, levantamos información en lotes conformados y en grandes predios a subdividir donde obviamente el precio está influido por las cesiones que faltan realizar.

En el Área Metropolitana de Buenos Aires tomamos 236 observaciones (después voy a explicar por qué). En Córdoba se tomaron 118 observaciones y, por último, se levantaron 77 observaciones georeferenciadas en Rosario. Este trabajo estuvo complementado con cerca de 40 entrevistas a desarrolladores y funcionarios municipales que intervienen en el proceso de producción de suelo en las tres ciudades.

Me voy a referir ahora a las conclusiones, que son muy rápidas y preliminares. La primera conclusión que aparece muy fuerte es la falta de oferta de precios con destino a loteos abiertos. No es que nosotros conseguimos, en dos meses y medio, los datos de 236 predios en la región metropolitana de Buenos Aires, 118 en Córdoba, 77 en Rosario porque ese fue un tope que nos autoimpusimos. Nosotros teníamos aspiraciones a tomar un universo mucho mayor. No fue posible conseguir más predios en venta. En realidad diríamos que hicimos un censo de todo lo que había en oferta. Es más, cuando originalmente vimos todos los radios censales, hicimos un método de números al azar y dijimos: “vamos a trabajar en estos radios que cumplían con estas condiciones”,

pero luego tuvimos que tomar todos radios porque no hay tierra en venta para loteos abiertos. Es decir, hay oferta de suelo con precios para barrios cerrados. Lo que es muy escasa es la oferta de tierra con precios para loteo abierto. Como se puede ver, las 236 observaciones en todo el Gran Buenos Aires muestra la gran escasez de tierra para urbanizar. Con referencia al rango de dimensiones de las parcelas ofertadas existe una gran variabilidad. Encontramos desde parcelas grandes a subdividir a lotes urbanos pequeños.

En el estudio incluimos un análisis de la influencia de los costos de infraestructura. Como ustedes saben en las tres ciudades (Rosario, Córdoba y Buenos Aires), en general, la exigencia de infraestructura es más o menos parecida con alguna variación: en Córdoba tienen una serie de prerrogativas particulares para la aprobación de barrios sociales que en Rosario no la tienen y en Buenos Aires tampoco. A igualdad de otros factores analizamos cuánto era el precio por m2 en dólares, con servicio de agua o sin servicio de agua, de red de gas, de cloacas, de pluviales, de electricidad, alumbrado público, de pavimento. Quiero comentar que, como se puede ver, levantamos además del precio un conjunto amplio de datos por cada uno de los predios.

Salvo en el caso de Rosario, en Córdoba y Buenos Aires hubo un énfasis muy fuerte en que los procesos de tramitación y aprobación explicaban en primer lugar los altísimos costos de los loteos. Hay municipios en la provincia de Buenos Aires, por ejemplo Florencio Varela, en los cuales los datos recibidos fueron muy homogéneos entre los funcionarios de catastro y de vivienda: un loteo tarda aproximadamente entre 15 y 21 meses en aprobarse (si no se requieren cambios normativos). Todas estas cuestiones, que planteaba Ana anteriormente, nosotros las medimos en tiempo y las analizamos con la opinión de los funcionarios y con la opinión de los desarrolladores en encuestas cerradas. A esto hay que adicionarle los costos de escrituración que en el caso de la Provincia de Buenos Aires se “salvan” gracias a la intervención de la Escribanía General de Gobierno ventaja que no existe en las otras provincias.

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La otra cuestión importante es que el suelo ofertado se localiza, casi en su totalidad, en sectores con niveles muy bajos de cobertura de infraestructura y graves dificultades de accesibilidad. ¿Esto que supone? Que si la norma dice “usted no puede lotear si no construye la red de agua, de cloacas, etc.”, el plano no se puede aprobar. De tal manera, es necesario incorporar a la norma la perspectiva de progresividad porque la cobertura instantánea de la totalidad de las redes sólo pueden pagarla los sectores de altos ingresos. Y esto sucede de igual manera en las tres ciudades estudiadas.

En forma accesoria a esto último, se plantea el problema del financiamiento de la infraestructura. Lo que los entrevistados y desarrolladores manifiestan es que el crédito bancario para financiar las obras de infraestructura exigidas es escaso y caro y esta circunstancia vuelve a elevar los costos del lote urbanizado.

Cuando se suman todos los aspectos anteriores, se entiende una parte de las causas del altísimo precio final de la tierra. En ese contexto hay que tener en cuenta que la demanda principal de esta tierra se concentra en sectores con dificultades laborales, con bajo nivel de ahorro y con imposibilidades de acceder al crédito. Resumiendo: en estas condiciones es imposible producir suelo para los sectores pobres y medios pobres.

Como dije anteriormente, en este trabajo nosotros medimos tres variables: el impacto de la normativa urbanística, el impacto de las normas de tramitación y legalización y el impacto de la cobertura de infraestructura. Por razones de tiempo y de financiamiento solo medimos esos tres factores porque eran aquellos sobre los cuales podíamos influir a través de las políticas públicas a nuestro alcance. Justamente por esto último es que el proyecto de ley que vamos a ver luego tiene una serie de instrumentos que van en este mismo sentido en la Provincia de Buenos Aires incluyendo modificaciones importantes en el Decreto Ley 8912.

Mientras estudiábamos estos temas, junto con el Foro de Organizaciones de Tierra, Infraestructura y Vivienda comenzamos a pensar, en términos operativos, cómo construíamos una política estatal, pública, de intervención en el mercado a través de programas de coparticipación entre diferentes actores. De allí surge el programa de lotes con servicios que es un programa básicamente de urbanización de suelo con algunas alternativas singulares. Es un programa que intentamos armar de la manera más abierta, más coherente y más flexible posible (por lo menos en los términos dificultosos que a veces tiene la gestión pública). Es además un programa que involucra suelo que es propiedad de la provincia, de los municipios, de las organizaciones y adicionalmente involucra suelos que estamos comprando. La primera operación es una urbanización de 202 lotes dispersos en Moreno. Ana ya habló de la política de recuperación de lotes que tiene el municipio. Esto ya está firmado, y se está comenzando ahora. Son 202 lotes de completamiento de trama urbana en distintos barrios del área urbana y periurbana de Moreno. Son lotes aislados a los que conectamos a las redes, nivelamos, cercamos, ponemos el pilar de luz, etc., para habilitarlos para familias que están en los listados de beneficiarios del municipio. En general como no hay redes, lo que hacemos es el pozo para conectar a futuro con la red de cloacas, la conexión de electricidad domiciliaria con el pilar, el pozo de agua, la distribución interna con tanque, etc. Más o menos esto está costando unos 18 mil pesos por lote. La otra cosa que estamos haciendo es un proyecto, también en Moreno, junto a la Subsecretaría de Tierras que compró la parcela. El terreno tiene 17 hectáreas y se localiza en Cuartel Quinto adyacente al Barrio El Milenio que mostró Ana Pastor anteriormente. Serán aproximadamente 415 lotes de aproximadamente 8 por 24 metros que se aprueban a través de los decretos de excepción al Decreto Ley 8912. Esto supone que el costo de la infraestructura completa sin pavimento es de aproximadamente 22 dólares por metro cuadrado y tiene prevista una superficie generosa en cesiones para espacios verdes, equipamiento comunitario y dos clubes barriales.

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Complementariamente, acabamos de comprar una parcela de casi 10 hectáreas a dos propietarios en San Nicolás y una hectárea al Oeste de Balcarce. Estos casos han sido compras directas de tierras a propietarios que por diferentes razones estaban dispuestos a vender en los tiempos y condiciones que tiene la provincia y, en general, hemos pagado un promedio entre 3 y 5 dólares por metro cuadrado.

Por último quiero comentar un proyecto que estamos ahora poniendo en marcha en Zárate, en el cual le estamos proponiendo al propietario no comprarle la tierra, sino hacerlo parte del proyecto. Armamos un fideicomiso con el propietario, le aseguramos que él es el primero que cobra con los pagos de los beneficiarios. Esto es una operación muy grande de 56 hectáreas y estamos terminando de cerrar distintos aspectos menores con el propietario. La negociación comenzó en cuatro dólares por metro cuadrado y como va a terminar cobrando al año y medio quiere cuatro dólares y medio el metro. El proyecto se ubica en el límite Sudoeste de la ciudad y articula todos los barrios que están dispersos en ese sector. Lamentablemente tiene un problema complicado por el cual no pudimos cerrar todavía un acuerdo final con el propietario, que es la presencia de un arroyo y de un electroducto que lo cruzan. Volviendo al fideicomiso este se hará a través del Banco Provincia, concretamente con BAPRO Mandatos y Servicios, con los cuales trabajamos perfectamente bien. En las imágenes les dejamos los datos de la operación: la superficie bruta del predio (que son 56,25 hectáreas), la superficie a ceder para espacios verdes, las

superficies a ceder para vías de circulación, las superficies a ceder por el electroducto, la superficie neta a urbanizar, etc. La superficie de lote promedio es de 240 metros cuadrados por lo que resultan unos 1.300 lotes, más o menos, con una densidad estimada de unos 164 ó 165 habitantes por hectárea. Descontada la superficie que hay que ceder, el precio de la tierra bruta resultará de 5.800 pesos por lote. En el proyecto hay dos alternativas. Una es la de entregar lotes con infraestructura, cuyo costo es entre 18.000 y 20.000 pesos por cada uno. La segunda es una opción que aprendimos de Madre Tierra: anexarle a la cobertura de redes de infraestructura una cubierta de chapa de 40 metros cuadrados para que las familias puedan autoconstruir más rápida y cómodamente. De tal forma en esta segunda opción el costo es de 28.000 pesos por lote. En síntesis: en el primer caso el costo total de la tierra bruta más las redes de infraestructura es de casi 24.000 pesos por lote y en el segundo caso el lote urbanizado con el techo de chapa alcanza a casi 34.000 pesos cada uno.

En los cálculos el precio del lote con infraestructura, más el 10% de los gastos administrativos (porque se incluyen los gastos del Banco Provincia para armar el fideicomiso), se ubica en 26.000 pesos el lote. Como se puede ver, no se trasladan al precio final del lote las plusvalías derivadas de la dotación de las redes sino que es el reflejo directo del precio de la tierra bruta más los costos de la construcción de la infraestructura. La operación está planeada a partir del aporte de un 20% del precio final por parte del beneficiario durante la ejecución de la obra, con lo cual se paga el 90%

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del costo del terreno bruto. Es decir que el propietario tiene la garantía de que va a cobrar el suelo con los anticipos del 20% de cada beneficiario. El resto es un financiamiento del Instituto de la Vivienda a 12 años que incluye un 15% adicional por costos de financiamiento. En este caso supone una cuota aproximada de 170 pesos actualizable con el aumento del salario. Con operaciones asociadas de este tipo, el Instituto no necesita comprar tierras pero para que un propietario se asocie, él necesita asegurarse que va a cobrar primero. Y para ello cobraremos el 20% de adelanto a cada beneficiario.

Como dije anteriormente, la densidad está en aproximadamente 170 habitantes por hectárea calculado con familias de 4 integrantes aunque ya sabemos que en general esta densidad crece a los pocos años ya que suelen terminar viviendo dos familias por lote. De tal manera esto es considerando una urbanización de baja la densidad, pero ¡es más del doble de la densidad en cualquiera de las periferias de nuestras ciudades! No hay ninguna periferia en el Gran Buenos Aires o en la Provincia que tenga una densidad neta mayor 60 habitantes por hectárea.

La última cuestión que quiero hoy comentar es la decisión que tomamos, en simultáneo con las acciones anteriores, de cara a producir una modificación estructural del marco normativo en tierra y vivienda y que se tradujo en empezar a trabajar en el proyecto del ley de Hábitat Popular, que el gobernador anunció en la apertura de sesiones de hace un mes y que implicó un debate fuerte.

La ley está centrada básicamente en el Inciso 7 del Artículo 36 de la Constitución que contiene la garantía del derecho a la vivienda para todos los habitantes de la provincia. El propio Inciso plantea que una ley tenía que regularlo y todavía no estaba regulado. Nosotros aprovechamos esa “hendija” para meternos y digo “hendija” porque no queríamos transformar el debate de la ley en un debate sobre la modificación de la 8912. Si la ley se convertía en un debate sobre la modificación de la 8912, no iba a prosperar políticamente. Además esta es una ley que

intenta remover algunas de las barreras o alguno de los inconvenientes que comentamos antes y que Ana muy bien relató respecto al acceso al suelo de las familias pobres. De tal manera no queríamos desviar la discusión a la modificaciones a la 8912 sino centrar la propuesta básicamente en como conseguíamos un instrumento que apoyara la política y las operatorias de la provincia en materia de urbanización de suelo para los sectores populares.

El proceso tuvo varios antecedentes y fuentes: los seminarios y debates en el Instituto del Conurbano de la Universidad Nacional de General Sarmiento, las propuestas legislativas del FOTIVBA del 2005, la declaración del Movimiento de Reforma Urbana de los años 2005 y 2007. A partir de estas, en el transcurso de la redacción, hubo una cantidad grande de consultas y casi todos los que estamos acá tuvieron su participación. Por ejemplo, aprovecho para agradecer los últimos aportes que estamos recibiendo de Beatriz, que fueron muy buenos también y que nos ayudaron a mejorar la ley. En el mes de septiembre pasado, cuando teníamos bastante avanzada la redacción, armamos un seminario de discusión de algunos de los instrumentos que están incluidos en la ley gracias al apoyo del Instituto Lincoln, que fue relevante porque amplió el marco de debate de este tipo de herramientas de gestión del suelo. El proceso tuvo debates importantes en la Provincia ya que, como comenté, la política de vivienda en Argentina está completamente divorciada de la política de suelo, y la política de suelo está completamente divorciada de la política urbana, como si fueran tres ámbitos completamente diferentes. El seminario instaló el debate conjunto de estos tres enfoques sobre el tema del hábitat urbano, y pudimos avanzar mucho mejor.

El proyecto tiene tres bloques: un bloque de principios, un bloque de directrices políticas y un bloque de instrumentos o herramientas. El bloque de principios, que abarca los Capítulos 1 y 2, es un bloque claramente ideológico que define un marco jurídico nuevo en la Provincia de Buenos Aires. Los tres principios que lo conforman son: la función social de la propiedad, el derecho a la ciudad y la obligatoriedad de implementar instrumentos

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democráticos de participación. Estos nuevos principios apoyan jurídicamente el bloque 2 (expresado en el Capítulo 3 del proyecto) que contiene un conjunto de directrices estratégicas para la gestión del hábitat en la Provincia. Es decir, los principios jurídicos “aterrizan” en una política urbana concreta que conforma lo que podríamos llamar un bloque estratégico del proyecto de ley. A su vez, estas directrices políticas se apoyan en un conjunto amplio de herramientas y de instrumentos de gestión pública. Es un bloque básicamente operativo. Así, la idea es que la ley sea una pieza legal autocontenida en sí misma y que no tuviera que depender de otros instrumentos legales.

Me voy a saltear toda la explicación de la ley, del derecho a la ciudad, de la función social de la propiedad, etc., y también las directrices políticas. Sólo voy a comentar algunas cuestiones de los instrumentos.

Primeramente: en los artículos de promoción del proceso de producción social del hábitat, del diseño del programa de lotes con servicios, etc., están contenidas todas las reformas al Decreto Ley 8912. Es decir, y lo digo en términos de lo que Ana presentaba, ya no hará falta hacer ninguna interpretación complicada para aprobar loteos populares ya que estos mecanismos se controlarán por esta ley. ¿Por qué? Porque hasta ahora, para aprobar un plano a los pobres le piden que demuestren todos los “impactos” y se tarda más de tres años en el trámite mientras que a Nordelta se lo aprueban en un año.

Seguidamente se encuentra un capítulo sobre la integración sociourbana de villas y asentamientos; en el cual también se hacen modificaciones a la 8912 (para estos casos en particular). Para nosotros es muy importante que el capítulo presente los contenidos de su principal objeto que es la integración sociourbana de los barrios y no de “urbanización” pensada desde su visión más tecnocrática. Nosotros creemos que las villas tienen una lógica de urbanización, ¿por qué vamos a ir nosotros a urbanizarlas? Como dije, la principal preocupación de los instrumentos que están allí es básicamente de integración sociourbana y esto supone un abordaje mucho más amplio que la simple urbanización.

Más adelante se emprende el tema del fomento al crédito. El Instituto se va a hacer cargo del financiamiento de crédito y microcrédito a los sectores populares para la mejora de la vivienda. Tengan en cuenta ustedes que más de dos tercios del déficit de la Provincia de Buenos Aires no es demanda de vivienda nueva. Es ampliación, arreglo o completamiento del stock construido existente. Son dos tercios del déficit que es posible atender con menor inversión y que está dirigido a los sectores populares que no pueden acceder al crédito. El crédito se dará en módulos crecientes, que estarán dados por el grado de cumplimiento de pago del deudor y el monto máximo equivaldrá a tres salarios mínimos que hoy son cerca de cinco mil pesos. Los créditos individuales estarán bajo la responsabilidad de los municipios y de las organizaciones sociales.

Por último quiero destacar que el proyecto de ley contiene una serie de secciones destinadas a fortalecer la capacidad de la provincia y de los

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municipios para la captación y redistribución de las plusvalías generadas por las decisiones públicas y para castigar impositivamente la retención especulativa de suelo.

b b bKellyOlmos: Una parte importante de las iniciativas de microcrédito hoy lo hacen los municipios con entrega directa de materiales.

EduardoReese: Esto que dice Kelly es muy importante. Una parte muy importante la cubren hoy los municipios con la entrega de materiales a familias. Sin embargo este sistema no suele tener ningún control y ningún asesoramiento técnico. Para nosotros el programa de los microfinanciamientos no es solamente un programa de financiamiento; es un programa de asistencia técnica para los auto constructores.

AlbertoEsteban: Pero con el proyecto, los municipios podrían tener un programa propio. El tema es que hoy no pueden, porque no pueden prestar.

KellyOlmos: No tiene autorizado prestar.

MartaAguilar: Pueden subsidiar pero no pueden prestar.

EduardoReese: Efectivamente la ley se los va a permitir.

AlbertoEsteban: ¿A los municipios?

EduardoReese: Por esa razón lo estamos incluyendo en la ley.

AlbertoEsteban: ¿Sí, directamente los municipios, con renta propia?

EduardoReese: Con recursos que le proveerá el Instituto de la Vivienda.

AlbertoEsteban: Habría que analizar si se puede abrir el juego al municipio que quiera hacer micropréstamos también con recursos propios.

KellyOlmos: A mí me parece interesante que con la

articulación de este tipo de microcréditos, el municipio puede sumar otros recursos. Por ejemplo: se entregan materiales y se complementa con el microcrédito. Una política más articulada es más consistente.

EduardoReese: Efectivamente, lo que nosotros estamos proponiendo es que el préstamo de recursos debe completarse con asistencia técnica.

KellyOlmos: Lo que hoy podría hacer el municipio para poder prestar es colocar los recursos en un fideicomiso. Nada le prohíbe al municipio integrar un fideicomiso aprobado por el consejo deliberante. Y este fideicomiso es el que desarrolla el sistema de microcréditos.

MartimSmolka: Otra cuestión, ¿Ustedes, en los asentamientos, cobran el predial?

EduardoReese: Sí, después de terminar un proceso de regularización y de un período de exención de impuestos (que no recuerdo el plazo) para aquellos inmuebles que tuvieron el beneficio del otorgamiento de la escritura “social” hecha por la Escribanía General de Gobierno.

AlbertoEsteban: Pero, lamentablemente, hubo intentos por eliminar esa política en la provincia.

EduardoReese: Pero esos intentos no prosperaron. La discusión de este proyecto fue muy interesante con diferentes ámbitos provinciales como ARBA, con economía, con los técnicos de políticas tributarias, etc., etc. Por ejemplo el proyecto incluye una especie de IPTU, de impuesto progresivo, y ahí hubo una discusión muy amplia.

MartimSmolka: Pero ustedes en términos latinoamericanos cobran relativamente bien el predial. Son de los mejores de América Latina.

EduardoReese: Sí, pero de cualquier manera, te voy a dar un dato. Hasta el 2009 la Provincia de Buenos Aires tenía diferenciado el pago del predial edificado del pago del predial baldío. El baldío era el doble que el edificado. Lo que pasa es que era el doble de una alícuota bajísima, porque era el seis por mil en el lote edificado y doce por mil de alícuota en el lote

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baldío. Nosotros no podemos con este proyecto de ley modificar esa situación sin modificar la ley tributaria. Entonces lo que hicimos fue proponer que esta potestad de castigo progresivo la asuman también los municipios y por esta razón proponemos crear una especie de IPTU como en Brasil que le permite a los municipios contar con un tributo progresivo a los lotes vacantes especulativos, con un sólo destino: que sea utilizado para loteos y vivienda social.

KellyOlmos: Para el municipio es una manera de prever las ocupaciones. El municipio puede decir: “Con este tributo, yo te estoy advirtiendo para que no te ocupen el predio. Yo tengo que cuidar que no te ocupen. O sea, yo te cobro por eso.”

EduardoReese: Pero además es un recurso para que el municipio pueda contar con más tierra.

AlbertoEsteban: En la Provincia de Buenos Aires está mal calculado el valor de la tierra y del predial. Justamente se produce un problema muy serio para los municipios que hemos respetado históricamente la valuación fiscal de la provincia. Así, estamos condenados a tener cada vez menos recursos.

EduardoReese: Adicionalmente, hay que tener en cuenta que el proyecto crea las zonas de promoción de hábitat social que son zonas especiales donde se pueden aplicar normas particulares para hábitat social en los municipios.

KellyOlmos: ¿Es como en la Capital Federal que existe la U 31 para la urbanización de villas? La urbanización de villas no tiene requisitos de normas previas.

EduardoReese: Es parecido pero estas zonas no operan sólo en las villas. Van a operar para toda área que requiera vivienda social. Entonces será obligatorio para los municipios indicar en los planes y normas donde se localizará la vivienda social. Esto se agrega a la clausula, que fue la clausula polémica, que obliga a la cesión obligatoria del 10% del suelo con destino exclusivo para vivienda social para todos aquellos emprendimientos dirigidos a los sectores de altos ingresos como barrios cerrados, shoppings, etc. Estas

cesiones se podrán hacer en cualquier lugar del área urbana según la decisión del municipio.

MartaAguilar: ¿La cesión se materializa solo en terrenos?

EduardoReese: Las cesiones pueden también pagarse en dinero pero previamente habrá que hacer las valuaciones.

KellyOlmos: Pero para aplicar estas cesiones se necesita voluntad política, porque sino inmediatamente aparecen los voceros del “estatismo que atenta contra la propiedad privada”.

AnaPastor: Claro. Y además han estado diciendo que los municipios van a querer que las villas se “metan” adentro de los countries.

BeatrizCuenya: Yo creo que la defensa que se hizo de la ley desde ciertos sectores estatales no fue muy buena. Se dijo “parece un proyecto comunista, pero en realidad es una ley que va a modernizar la Ley 8912 de la dictadura”. Me parece un mal argumento. Otro argumento que se usó fue “ésta es una ley que va a democratizar el acceso al suelo, pero los 700 emprendimientos que ya están ejecutados pueden quedarse tranquilos porque la cesión de suelo se va a pedir sólo a los futuros emprendimientos”. Este tampoco es un buen argumento. Un tercer argumento fue “la Ley 8912 que tenemos ahora ya pide que se ceda tierra para espacio público y equipamiento. Lo que pedimos con la nueva ley es un esfuerzo más grande a los desarrolladores para lograr una mejor calidad de vida”. Tampoco es un buen argumento. Me parece que habría que explicar bien a la sociedad lo que explicaron los colombianos en el proceso de aprobación de la Ley 388. Que es lo siguiente: por un lado, la constatación del enorme impacto que tiene sobre el valor del suelo la normativa que se aplica para incorporar suelo rural o peri urbano al ejido urbano, o para aprobar nuevos fraccionamientos de gran escala. Por otro lado, la constatación de que faltan instrumentos públicos para exigir una compensación por este beneficio que reciben los terrenos, ya que la contribución por mejoras sólo permite hacerlo en el caso de obras de infraestructura.

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KellyOlmos: Para agregar algo más, en la Provincia de Buenos Aires todos los barrios cerrados, country, etcétera, que existen se aprobaron malversando normas como la ley de propiedad horizontal para aplicarlas a barrios cerrados que no corresponde. Aplicando una norma que no corresponde como la norma de propiedad horizontal a un barrio cerrado se quitó al conjunto de la sociedad la oportunidad de acceder a las calles, la posibilidad de transitar y de contar con espacio público que es lo que existe en toda trama urbana. El problema es que nosotros no lo decimos, pero no hay ningún barrio cerrado que se haya aprobado por una norma correcta, ¿o me equivoco? No hay una norma para aprobar barrios cerrados en la Argentina.

AlbertoEsteban: Yo creo que más allá de que, evidentemente, la presentación de la ley haya sido débil, y en algunos casos poco afortunada, creo que tiene un gran mérito. Hay un gran consenso sobre el significado que puede tener esta ley. Creo que ha instalado por fin en la discusión política de la Provincia de Buenos Aires el tema del suelo.

AnaPastor: ¿Ha instalado por fin o está empezando a instalar?

AlbertoEsteban: Bueno perdón, está empezando a instalar por fin. Creo que nosotros en San Fernando nos sentimos coautores, lo sabe Eduardo, de esta ley porque muchos de estos instrumentos los tenemos en nuestro propio código urbano, en nuestro plan urbano, pero creo que tenemos que rodearlo de mucha opinión, de mucha academia. Tenemos que rodear todo este proyecto de mucho debate para explicar lo que decía Beatriz recién, ¿Cuales son los argumentos que planteamos?, ¿Cuáles son los argumentos profundos que hacen que esto sea una ley que va a traer seguramente mayor justicia en el conurbano? A mí no me cabe la menor duda que hay que plantearlo con la mayor lectura académica, social y política de respaldo. ¿Para qué? Para que no la empiecen a “deshilachar”; el problema no es que no se trate sino que la empiecen a “deshilachar”.

MartimSmolka: ¿Puedo hacer un comentario? Estamos aprendiendo un poquito sobre el tema de

plusvalías en América Latina, y una de las lecciones importantes que estamos sacando paulatinamente de las instituciones es que el juego de confrontación en general no está resultando mucho. Yo percibo, por la discusión aquí, que en esta ley se tiene al propietario y al promotor inmobiliario prácticamente unidos. Esta ley no está separando un grupo de otro, cuando es esa separación la que puede permitir un juego estratégico fuerte de quien son tus aliados. Les doy un ejemplo: en São Paulo, una ciudad de las más grandes del mundo, cambiaron el índice de aprovechamiento de terrenos. Reglamentaron que la ciudad como un todo tiene índices de uno y de dos cuando antes tenía índices de cuatro, seis y ocho. ¡Uno y dos! Para los desarrolladores no es problema porque ellos saben que van a tener que comprar mañana suelo de uno y el propietario es quien va a perder eso. Esta proposición no tuvo la reacción virulenta de los promotores inmobiliarios. Percibieron que ellos no son los directamente afectados.

KellyOlmos: Pero porque la diferencia entre índices se licita ¿no?

MartimSmolka: No, no, para licitar se utiliza un tipo de instrumento que son los CEPACs en grandes áreas, y ahí los promotores están contentos, muy contentos con eso. Ellos no tienen problema alguno. No es un problema del promotor; el promotor sabe que para ellos es prácticamente una situación neutral. Es más, ellos perciben que con ese instrumento están ganando mayores posibilidades, que tienen previsibilidad de la edificabilidad posible, y para ellos esta información es importantísima. En el resto de la ciudad el “suelo creado”, como se dice en Brasil, es la venta del derecho de edificación. Esto en Brasil se llama la “otorga onerosa del derecho de construcción”. El coeficiente básico de constructibilidad de la ciudad es uno pero en distintos lugares se puede construir tres o cuatro veces pero la diferencia se tiene que pagar a un valor que va a ser afectado por la propia indicencia de la norma. Así el propietario es un “price taker” y el promotor un “price maker”. Es él quien decide cuánto puede pagar de suelo porque tiene una penalidad, una “carga” que antes no tenía. Y ahí, con eso, se han separado los dos grupos: propietarios y desarrolladores.

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MarisaGarzia: El valor de la propuesta de esta ley tiene que ver con el momento de la gestión urbana que estamos pasando en la Argentina. Me parece que el hecho de que se haya producido en la Provincia de Buenos Aires, y que tengamos la posibilidad de ver que este proceso se repita en el resto de las provincias, es una oportunidad que no visualizábamos hace dos, tres o cinco años atrás. Me parece que eso es importante como impacto frente a la situación actual de los gobiernos provinciales que, con distintas variantes, no están planteando estos temas del suelo (salvo Mendoza). El otro tema que a mí me parece que tenemos que empezar a pensar una vez que aprueben la ley, es cómo se reglamenta y cómo damos la batalla de la gestión y la implementación y la búsqueda de los resultados de la ley. Porque no es raro pensar que tenemos un montón de instrumentos interesantísimos que no hemos podido aplicar. Conocemos varios casos pero la estructura del estado tal como está hace que estas iniciativas sean fantásticas pero que después en la realidad son muy difíciles aplicar. Me parece que ese es el próximo paso a pensar, obviamente luego de poner todos los esfuerzos en que la ley se apruebe y se reglamente de la mejor manera posible.

BeatrizCuenya: Mi preocupación es cuáles son los argumentos que hay que colocar para refutar las críticas de la oposición. Hay que ser muy consistentes. Hay dos cosas que quiero remarcar. Una es advertir que quien hizo una buena defensa de la ley es el desarrollador Eduardo Gutiérrez, de la Comisión de Desarrollo Urbano de la Cámara Argentina de la Construcción. El ha dicho que la rezonificación que debe aprobar el municipio para cada uno de estos proyectos conlleva un aumento considerable del valor del terreno. Por ejemplo, un terreno que se compra a un dólar, con la rezonificación puede valer 15 dólares. Si el terreno tiene 100 hectáreas, con la rezonificación el propietario obtuvo de un día para el otro una ganancia de 14 millones de dólares. Admitió que esta plusvalía debe compartirse con el municipio. Fue todavía más allá, diciendo que debe usarse ese dinero para hacer obras en la periferia de los barrios. Me parece que esto es muy bueno.

El otro tema que me parece crucial es el que ha planteado el presidente de la Federación de Clubes de Campo. Ha dicho: ¿“porqué los barrios cerrados son los que tienen que pagar un 10% más que el resto de los contribuyentes si la vivienda social es un problema de toda la sociedad?, ¿porqué ese 10% de suelo va con un fin específico que es la vivienda social? Hay que tener una respuesta para esas preguntas, porque si el 10% se destinara a espacio público o a equipamiento posiblemente nadie objetaría. Pero, como dice este desarrollador, ¿por qué somos nosotros los que tenemos que financiar la vivienda social, si se trata de un tema de toda la sociedad? Yo creo que este no es un tema menor. Hay que reflexionarlo y tener argumentos.

MartaAguilar: Me parece que el tema que está poniendo Martim, el ejemplo de Brasil, no sé si aplica aquí porque me parece que esto tiene que ver con grados de maduración, del mercado inmobiliario, que nosotros aquí no tenemos. Me refiero al grado de instalación de estas cuestiones, y que se va consiguiendo con el tiempo. O sea, la disociación entre el derecho a la propiedad y el derecho a construir existe en España desde los años ´50. O sea, en Brasil es un debate que se fue instalando; en Colombia se ha ido instalando. Aquí, casi estamos en los embriones de este debate. Cuando una situación es tan embrionaria y con un Código Civil como el que tenemos nosotros del siglo XIX, ese es el punto de arranque. A mí me parece fundamental y muy importante que esto se instale, aunque sea con la virulencia que se instale, porque pone en juego estos debates. Pasa lo mismo con el caso de la ley nacional. La reacción que ha parado todo el debate han sido los intereses mineros.

El caso de la ley nacional que promovimos y que tuvo, incluso, el apoyo de la presidenta coincidió con el momento de mayor virulencia de la ley de glaciares. Porque justamente este proyecto tiene un cuerpo normativo central que instala el tema del suelo como recurso social y no sólo como recurso económico, y por ende la función social, la división del derecho de propiedad del de construcción, la idea de obligaciones y de derechos, etc. Todas estas cuestiones que son

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principios básicos que pueden empezar a sentar una jurisprudencia distinta, inmediatamente crispa el debate ante intereses muy concretos que son los que hoy están dominando la escena. Entonces me parece que hay que mirarlo desde esa perspectiva. Y el otro tema que quería comentar, un poco a tenor de lo que se dijo sobre la cuestión de esta reacción y de por qué son los barrios cerrados los que van a pagar el 10% es lo siguiente: en general en toda la experiencia urbanística local los más difícil ha sido asegurar cómo se logra aplicar las cargas al suelo por urbanizar.

MartimSmolka: ¿Eso del 10% es sobre el valor total del emprendimiento o sobre el valor del suelo?

Varios: Sobre el valor del suelo

MartimSmolka: Entonces, el suelo en la urbanización cerrada tiene un alto valor. …

EduardoReese: Yo quisiera aclarar esto: las cesiones del 10% no serán sólo para las urbanizaciones cerradas. Nosotros lo que hicimos fue un recorte de aquellas intervenciones urbanísticas donde los cambios normativos hacían que la renta obtenida fuera mucho mayor que en cualquier otro emprendimiento. Entonces, el conjunto de la sociedad, para responder a lo que decía Beatriz, ya hace un esfuerzo para financiar la política habitacional, a través de sus impuestos. Pero en estos casos se hace un recorte muy especifico de propietarios del suelo que obtienen una renta infinitamente más alta que aquellos que hacen un loteo tradicional.

Por ejemplo, evaluamos incluir los parques industriales pero no genera una renta de la magnitud de los emprendimientos que están en la ley, porque en estos casos se combinan el cambio de uso rural por urbano, el aumento de densidad, el cambio de usos, etc. Ahí es donde aparece obviamente una renta extraordinariamente alta.

BeatrizCuenya: Pero por ejemplo el barrio abierto puede dar la misma plusvalía que el barrio cerrado.

EduardoReese: Yo te garantizo que no.

AnaPastor: Porque tiene cesiones públicas.

MartimSmolka: Perdón pero hay una inconsistencia en lo que estamos argumentando. En un momento hablaste sobre la expectativa de los propietarios en las zonas periféricas. Eso quiere decir que el propietario ya está anticipando usos posibles y lo está cargando en el terreno. Eso quiere decir que el promotor que está haciendo el condominio cerrado, o el country como lo llaman acá, cuando compra esa tierra, ya está valorizada en función de la expectativa de lo que ella va a ser. Entonces a menos que ese emprendedor del country haga algo completamente inusitado, que no estaba anticipado por el propietario, no va a ganar nada. Va a ser puramente una ganancia típica de la competencia entre los emprendedores del country que operan por ahí.

BeatrizCuenya: Pero si el desarrollador compra el terreno antes de aprobarse la normativa puede tener todavía un margen de beneficio a su favor derivado de una buena negociación con el Estado.

EduardoReese: Pero ¿cuál es entonces la inconsistencia?

MartimSmolka: Que no consigo ver cómo ellos pueden ganar, si los propietarios antes ya están anticipando con la misma información que tú estás diciendo.

EduardoReese: Si, pero el permiso todavía no lo tienen; el permiso para el desarrollo cerrado lo consigue el desarrollador.

MartimSmolka: Pero el permiso es algo más o menos público.

BeatrizCuenya: Gutiérrez lo explicó muy bien: compra el terreno que tiene una zonificación de un dólar el metro cuadrado, pero rezonificado vale 15 dólares.

AnaPastor: Por un acto administrativo.

BeatrizCuenya: Si el desarrollador compró 100 hectáreas, ganó de un día para el otro un millón de dólares.

MartimSmolka: ¿Quién? ¿El propietario?

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BeatrizCuenya: El promotor que logró la rezonificación.

EduardoReese: Por eso la oposición principal se concentró en la cesión obligatoria del 10% porque en ese punto, si el desarrollador suele coincidir con el propietario de suelo.

MartaAguilar: Y ¿esa conciencia de donde viene? Yo entiendo lo que están diciendo: si vos tenés una alta expectativa no vendés a 1; seguramente vendés a 7, negociás ese valor. Es ahí donde el desarrollador y el propietario comparten esta renta extraordinaria. Es una negociación entre ambos.

EduardoReese: Por supuesto, pero el desarrollador se gana la mayor diferencia por armar la totalidad de la operación y conseguir la norma.

MartimSmolka: Mi impresión es que hay un tercer componente que está siempre mencionado por ustedes que podríamos llamar un cierto “patrimonialismo”. Eso quiere decir que hay algunas personas que tienen acceso al Estado, o a determinados “favores” del Estado, en sus patrimonios; y otros no tienen esa posibilidad. Hay ciertos códigos que permiten que determinados grupos sean solamente ellos los que hacen parte de un “club” que es capaz de operar con el Estado determinados privilegios para determinados tipos de promociones. Y esos son los promotores, pero eso se da en la estructura de una organización cerrada donde sólo unos se pueden privilegiar y otros no.

AlbertoEsteban: Encontré las declaraciones del desarrollador Gutiérrez y es muy claro lo que dice: “El empresario señaló en una radio pública que cada uno de estos emprendimientos (country, barrios cerrados, cementerios, centros comerciales), conlleva una rezonificación con un aumento considerable del valor del terreno. Muchas veces uno puede comprar un terreno en un dólar el metro y con la rezonificación puede pasar a valer 15 dólares. Es un trámite que lo hace el Estado. Si son 100 hectáreas que es un millón de metros cuadrados, en ese caso tuviste 14 millones de dólares de un día para el otro. Por eso Gutiérrez opinó que parte de esa plusvalía debiera compartirse

con el municipio para optimizar el dinero haciendo obras en la periferia de los barrios. El empresario aseguró que el proyecto fue dado a conocer en los últimos días, habló con diferentes desarrolladores y dijo que en ningún caso encontró oposición a la medida; la única opinión contraria que leyó fue la del gerente de la Asociación Argentina de Clubes de Campo pero él no es desarrollador, no puede hablar él que está en la administración de los barrios ya terminados”. O sea que acá es claro lo que dice un característico desarrollador conocido por lo menos en el conurbano norte muy bien.

BeatrizCuenya: Por eso yo creo que defendió mejor el proyecto de ley que los actores públicos.

AlbertoEsteban: ¡Pero no me cabe duda!

JuanDuarte: Yo quería rescatar otras dos cuestiones de las que siempre venimos hablando. Una, sobre todo, muy fuerte: que tenemos historia de que el Estado sólo viene produciendo políticas curativas en términos de las políticas de vivienda y que esta ley genera una serie de instrumentos, que avanzan en comenzar a pensar en políticas que se anticipen en la medida que facilita y promueve fuertemente la creación de nuevos loteos. Este, entonces, me parece que es un argumento importante que habría que empezar a utilizar. El segundo tema, que me parece muy interesante, es que por primera vez se involucra la política urbana para que haga un aporte a la política de vivienda, por ejemplo en esta cuestión que discutíamos de obligar a los emprendimientos a ceder suelo para la construcción de vivienda. El Área Metropolitana de Buenos Aires tiene hoy 30 mil hectáreas zonificadas como barrios cerrados y no tiene ni una sola hectárea zonificada como zona de hábitat especial o zona de vivienda para sectores populares. ¡30 mil hectáreas contra ni una sola! Entonces, en ese sentido, me parece que se meta este instrumento que obliga a que la política urbana y de suelo operen en conjunto me parece un salto cualitativo muy importante.

MartimSmolka: ¿El suelo es zonificado como barrios cerrados? ¿Explícitamente así?

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EduardoReese: Efectivamente, la localización de barrios cerrados se aprueba a través de una ordenanza específica que permite el uso.

MartimSmolka: Pero, ¿que permite? Entonces quiere decir que es posible hacer barrios cerrados ahí. No está destinado exclusivamente a barrios cerrados; está diciendo que es posible.

JuanDuarte: No, pero ese es justamente el valor de la zonificación. La zonificación sirve cuando a vos te garantiza que los usos que en el mercado no pueden competir con otros usos, puedan localizarse. La zonificación sirve para eso, donde el mercado gana no necesitarías zonificación.

MartimSmolka: Lo que estoy diciendo es que me pareció muy rara una legislación que designara una zona de la ciudad para barrios cerrados. Porque el barrio cerrado, como estaban diciendo anteriormente, es algo tan irregular como cualquier otro. Nadie puede reconocer públicamente que una calle es privada; la calle tiene que ser pública, tiene que tener libre acceso, teóricamente al menos. Las calles tienen que ser públicas; son donaciones de los emprendedores al uso público. Es una tolerancia pero es irregular. No puedes, al generar un barrio cerrado, impedir a alguien que entre. Puedes solicitar la identificación de esa persona, pero no puedes impedir que esa persona entre.

KellyOlmos: Me parece que acá hay un proceso al revés, porque rurales predio pasa a ser barrio cerrado nunca previamente se trazaron las calles. Por eso no explicita el cierre de las calles, porque, tomaron un predio grande que era, a veces es de carácter rural, y lo que hicieron es generar un barrio con viviendas dentro de este terreno.

EduardoReese: Jurídicamente es un solo predio sin subdivisiones.

JuanDuarte: Efectivamente, no es un proceso como el que se da bastante en México. En ese caso existe un barrio abierto y posteriormente el estado autoriza que se cierre.

MartaAguilar: Eso acá no se permite.

KellyOlmos: Lo que pasa que el perímetro urbano se va corriendo y entonces, por ejemplo los viejos country de Pilar, han quedado claramente dentro del casco urbano.

BeatrizCuenya: ¿Cuánto puede afectar esta posición a que la ley se apruebe?

AlbertoEsteban: Las preguntas políticas que nadie quería hacer.

EduardoReese: Cierro con dos cuestiones que me parecen importantes. El primero es que la ley tiene un artículo que declara todos los trámites de aprobación de loteos y viviendas, etcétera, de tratamiento especial. Esto nos permite, en el decreto reglamentario, reducir la burocracia que aumenta los tiempos y los costos de los trámites. Estos tiempos son los que en el estudio que hicimos más conspiran contra la producción de suelo urbanizado.

Segunda cuestión: yo coincido con Beatriz respecto de que la defensa de la ley fue menos feliz de lo que podría haber sido. Pero para responder su última pregunta, comento lo siguiente. Lo que en este momento está sucediendo es la constitución de una serie de reuniones bastante amplias de construcción de acuerdos con diferentes actores.

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PresentacióndeGervasioRuizdeGopegui

GervasioRuizdeGopegui: Me desempeño como coordinador académico en la maestría de emprendimientos inmobiliarios de la Universidad de Belgrano. Sin embargo no me dedico de manera exclusiva a la docencia y la investigación. Paralelamente a mi actividad académica, trabajé mucho tiempo en el Banco Santander, en el departamento de real estate, asimismo colaboré durante 4 años con el gobierno de la provincia de Córdoba en la Corporación Inmobiliaria Córdoba (CORinCor S.A.), y ahora dirijo una compañía que hace fideicomisos al costo en la Ciudad de Buenos Aires. Es decir, tengo alguna experiencia desde la parte académica relacionada con el tema de la conferencia, mucha desde la parte privada y alguna también desde la función pública habiendo trabajado en un lugar desde el que se pretendía dar una lógica privada dentro de un organismo público. La verdad es que de sectores de bajos ingresos vistos desde el ámbito privado no puedo opinar en profundidad, al igual que de experiencias en otros países ya que laboralmente no he ejercido mucho en el ámbito internacional.

Desde el sector privado, poco se está haciendo para los sectores de bajos ingresos, pero creo que hay mucho para hacer desde lo público. Lo privado se orienta a los sectores medios, adonde está dirigida su producción.Un claro ejemplo de ese sector sería el de una típica pareja de treinta años, recién casados,

que está formando su familia, en muchos casos no profesionales; alguno quizás lo sean, con sueldos buenos, pero aún así se les hace imposible llegar a una vivienda. Y en este sentido creo que cabe formularse estas preguntas: ¿Qué pasa con el suelo y la política del suelo de hoy? ¿En qué se puede ayudar a que esta gente acceda a la vivienda?

Lo primero y principal es enfocarnos en la situación actual de mercado y la influencia que del componente suelo en la formación del precio de la vivienda. Posteriormente me gustaría analizar algunas experiencias que desarrollamos en Córdoba y llegar a unas reflexiones sobre lo que se puede contribuir para mejorar esta problemática con métodos no muy complejos. Haré la descripción con base en mi experiencia personal.

Iniciemos por la capital del país. ¿Qué se construye en la ciudad de Buenos Aires? El 83% de la construcción regular en la ciudad de Buenos Aires, con permiso, es vivienda y el 82% de esa vivienda es multifamiliar, es decir edificios de propiedad horizontal. Ahora bien ¿Qué tipo de producto se genera a través de esta tipología? De este 82% que se fabrica en forma de edificio de propiedad horizontal, el 79% son departamentos mono-ambientes y de 1 dormitorio, o sea que, más de la mitad de la construcción de la ciudad de Buenos Aires son mono-ambientes y departamentos de un dormitorio.

¿Qué escala tiene, qué tipo de edificios se están haciendo? El 67% de los edificios que se hacen para multivivienda multifamiliar, tienen 2.500 m2

IVSesión:30demayode2011

Produccióndesuelourbanoparalossectoresmediosybajos Gervasio Ruiz de Gopegui, Gerente General, New Fidu S.A.

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como máximo de superficie. ¿Qué quiere decir esto? Que se trata de obra chica, inversión atomizada, emprendimientos pequeños y sobretodo de carácter privado.

¿Dónde se construye? Principalmente en la zona norte, según lo refleja el gráfico (incluir referencia a la lámina). Esta es información oficial del gobierno de la Ciudad de Buenos Aires al 2009 pero también refleja la coyuntura actual, no ha cambiado mucho la tendencia, fíjense que donde se concentran los permisos es Villa Urquiza –coincidente con la extensión del subterráneo B; y en el corredor Oeste: Caballito, Flores –coincidente con la extensión de subterráneo A- y finalmente el corredor norte, los Palermos que ya llegan a Chacharita, Almagro, Villa Crespo, a lo que se “comercialmente” se lo denomina Palermo Queens.

Entonces, como diagnóstico general tenemos que la mayoría de las construcciones nuevas son vivienda, la mayor parte obra chica, en general de carácter privado, y concentrada geográficamente en corredor norte y algún corredor que acompaña al subterráneo en la zona central. Ahora bien, en función de estos datos creo que cabe formular la siguiente pregunta: ¿Qué es hoy la vivienda? ¿Qué es para nuestro mercado? ¿Es un bien de cambio, o sea un producto de inversión o es un bien de uso?

La realidad de los departamentos que están ofrecidos en alquiler en la ciudad de Buenos Aires acompaña lo que muestra el mapa en negro. En este sentido, el gráfico muestra las viviendas en oferta en la Ciudad de Buenos Aires versus las que están alquiladas, y

evidencia que existe en la actualidad una inversión minorista, materializada a través de departamentos pequeños, producidos por los empresarios para inversores que después lo alquilan y asimismo revela un mercado de alquiler claramente insatisfecho, que no puede resolver el problema de la vivienda.

De hecho, vivienda de clase media no se construye, no hay una política de vivienda en alquiler, como tampoco hay producción de departamentos de 4 dormitorios de 300 m2. Lo que se construye en promedio tiene 40 m2, 50 m2, a lo sumo 60 m2, de hecho si se pudieran construir de 20 m2 se harían. En realidad se construyen, declarándose como estudios profesionales. Estos “estudios profesionales” permiten hacer departamentos de 20 m2 que se ofrecen al mercado como inversión y se alquilan (son los que dan mayor rentabilidad ya que cuanto más chica la superficie de la unidad mejor es la relación de renta que produce).

Otra pregunta a formularnos es ¿Cómo se genera el costo de una vivienda? Hay básicamente 3 grandes grupos de variables: suelo, costo de construcción, y honorarios y otros gastos e impuestos; los cuales generan el costo total que sumado al beneficio empresarial constituirá el valor de venta de la vivienda.

Tomemos el caso de una propiedad horizontal como las que nosotros construimos al costo en Belgrano, por decir un barrio de clase media acomodada, que tiene aspiraciones, pero que no es “barrio Parque”. Considerando un barrio Belgrano medio y bueno, estamos hablando de un tipo de construcción de aproximadamente US$1.100 a US$1.200 por m2 de

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uso propio, valor que incluye honorarios, impuestos y todo lo demás. Si uno pretende ejecutar una obra correctamente, este valor no va a bajar mucho; y es más, es una postura conservadora ya que de ahí en adelante hay que ir contando un 30% de inflación anual.

El valor de la tierra oscila entre los US$750 a US$800 de incidencia (relación entre capacidad constructiva de la tierra y valor global del lote). Por supuesto, siempre y cuando uno tenga la suerte de encontrar un inmueble bien tasado y que realmente se pueda construir lo que se dice que se pueda construir. Tomando en cuenta estas variables, resultará que la vivienda hoy cuesta, sin beneficio empresarial, entre US$1.800 y US$2.000/ m2. Es decir que, para un departamento de 45 m2, o sea una propiedad de un dormitorio -primera vivienda típica- estamos considerando un valor superior a los US$ 100.000, o sea 410.000 pesos.

MartaAguilar:¿Este valor corresponde a un promedio para la ciudad?

GervasioRuizdeGopegui: No, estoy hablando de valor correspondiente a los barrios de Belgrano o Palermo; pero tampoco estoy hablando de Avenida Libertador. Se trata de un barrio medio, donde puede vivir una pareja de jóvenes profesionales. Estamos hablando de Belgrano y de inclusive Caballito. Ahora si nos vamos a Flores estaríamos hablando de US$500 de incidencia.

Lo más importante, insisto, es la consecuencia del cambio que hubo post-crisis: la vivienda pasó bien de uso a bien de inversión, y esto sí es preocupante.

El 40% del costo total es el terreno. Eso es lo que ha cambiado. Las incidencias en la Ciudad de Buenos Aires, hasta la década de los noventa inclusive, oscilaban entre un 20% a un 25% de la inversión total. En la actualidad, estamos hablando de un 40% en general, llegando inclusive a 50% en algunos casos, siendo un 25/30% en zonas más marginales. En realidad actualmente no se consigue ningún terreno para edificar en una zona atractiva para la actividad privada por menos de US$500, que es un valor más o menos razonable en Capital Federal.

Entonces: ¿El suelo tiene importancia en el acceso a la vivienda? y sí, por supuesto, ya que –como en los casos que mencionáramos- constituye el 40% del costo de producción de una vivienda.

Cuando les explico a mis alumnos cuánto vale el suelo urbano para un desarrollo inmobiliario, les digo que vale “tanto cuanto el negocio lo soporte”; es decir, el suelo vale tanto como el negocio de desarrollo inmobiliario que allí se proyecte realizar lo permita. Si no fuera así, solo edificaríamos en los lugares donde los factores de construcción fueran los más altos y no es así. El negocio tiene carácter absolutamente especulativo para el privado, en una búsqueda de un beneficio empresarial. Esa es la lógica con la que se mueve el desarrollador inmobiliario y no le podemos pedir otra cosa porque su expectativa es hacer un negocio y es correcto que sea así.

LucianoScatolini:¿En qué año el m2 de construcción valía US$400?

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GervasioRuizdeGopegui: En los noventa. En esa época la incidencia era de un 20% a un 25% y hoy estamos a un 40% y en algunos casos casi un 50%.

La primera vez que escuché una incidencia como esa me pareció altísima, sobre todo cuando uno la comparaba con tierra equivalente en Estados Unidos. En Puerto Madero eran US$450/m2 en los años 1996 y 1997 y era un número que crujía en la comparación con el suelo equivalente en un mercado mucho más sólido, mucho más consistente que el de Buenos Aires.

Hoy si buscamos suelo por la Avenida Libertador, por ejemplo, y no me refiero a terrenos frente a plaza Alemania porque ahí sí que no hay, sino Avenida Libertador pasando el túnel, entrando en el barrio de Núñez, estamos hablando de US$1.000 de incidencia.

Tenemos 3 edificios en construcción en esa zona y estamos casualmente con un proyecto en la calle Berutti y la vía, quizás lo conozcan, es un terreno en el que construimos una torre de 33 pisos. Allí se pagaron US$1.000 de incidencia y prácticamente en el momento en que se pagó, el costo de la construcción estaba en US$1.000 o US$1.100. Es decir, la mitad de inversión, la mitad de la formación del costo, la conformó el suelo. Por lo tanto, la tierra es una componente fundamental en la formación del precio de la vivienda en la actual coyuntura: y en muchos casos está atomizada su propiedad en diversos propietarios. Por ejemplo, proyectos de 1.000 a 1.500 m2 desarrollados en un típico lote de 8,66 metros por el fondo que se pueda conseguir, ven agravada su gestión –y por ende sus costos- en el proceso de desafectación de un inmueble sometido a propiedad horizontal (típico PH o casa de pasillo con 3 a 5 departamentos) en el proceso de convencimiento de todos los propietarios para permitir su reconversión. Esta situación, muy típica por cierto en nuestra ciudad, demora la generación de suelo urbano, quita dinamismo al mercado de tierras y hace que se eleven los costos del suelo y por consiguiente el de la vivienda.

Otra de las variables a tener en cuenta es el

posible cambio de uso o de edificabilidad, es decir una reformulación, desde lo privado. En Palermo Viejo, por ejemplo, la tenencia del suelo está muy atomizada y derivó en que no haya mucha propiedad horizontal, porque la propiedad horizontal frena mucho la posibilidad de ponerse de acuerdo en una refuncionalización o una demolición. Eso permitió la reconversión de la zona desde un uso meramente residencial a uno comercial sin afectar sensiblemente el “paisaje” del barrio.

El suelo sigue la lógica del libre mercado, la lógica del valor del negocio, vale tanto cuanto alguien esté dispuesto a pagarlo, y su precio final va a estar en función de lo que el mercado esté dispuesto a pagar por él. Ahora bien, en la construcción, la cosa es bastante mensurable, los materiales valen lo que valen, se podrá ser más o menos eficiente, se tendrá más o menos carga impositiva, se contará con más gente “formal” o “informal” trabajando, pero la realidad es que el valor de la construcción es fácilmente mensurable y no tiene mayores posibilidades de variaciones de costos que las mencionadas.

¿Qué pasa con la ciudad de Buenos Aires? La realidad es que, si bien al planeamiento lo hace el Estado, el 90% de la construcción es materializada por el inversor privado. Es claro que la multivivienda de 1.000 m2 no la hace el Estado, la está desarrollando el privado. La está materializando, obviamente en función del planeamiento que hace el gobierno local, pero se está instrumentado desde el ámbito empresarial.

Una de las cosas que encontré durante el ejercicio en la función pública es que en general este ámbito no conoce el negocio inmobiliario, desconoce cómo funciona y debería hacerlo, teniendo en cuenta que el 80% de los permisos de construcción los solicitan los privados. No lo puede desconocer el área de planeamiento, y perdóneme si alguno de Uds. está en el área de planeamiento de la Ciudad de Buenos Aires. La realidad es que no pueden desconocerlo cuando uno tiene un actor tan importante con esta cifra, estos valores, y que produce la lógica sobre la cual está funcionando el mercado de suelos. Es

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curioso que en el Magister en Real Estate, donde ya han pasado 11 promociones, no he tenido una sola persona que trabaje en la función pública.

LucianoScatolini:¿Querés decir que desconocen el mercado?

GervasioRuizdeGopegui: Quiero decir que no lo conocen.

LucianoScatolini:A la planificación de la ciudad de Buenos Aires la hace la empresa en realidad, aunque no formalmente. Entonces yo sí creo que conocen en profundidad en la ciudad de Buenos Aires el funcionamiento.

GervasioRuizdeGopegui: Yo creo que no, porque si lo conocieran usarían al privado para asociarse. Si tuvieran conocimiento acerca de la situación, no permitirían que vos tengas un baldío y que prácticamente no pagues impuestos o pagues un impuesto solo como baldío.

LucianoScatolini:Eso es este justamente el fenómeno o la asociación que se da entre lo público no formal, que es lo que debería ser un planificador con conocimientos de mercado.

GervasioRuizdeGopegui: Yo no creo, yo creo que esa asociación existe, me parece que a esa empresa no le hace competencia, me parece que tiene su trabajo, tiene su trabajo con obras públicas, me parece que no está tan organizado y mucho más si analizamos el caso de funcionarios con menor jerarquía que no tienen esa relación con la empresa que mencionás. Por otra parte, no me refiero sólo al caso de Buenos Aires, por ejemplo en Córdoba sucede algo similar. Rosario no, Rosario en ese sentido ha hecho mucho planeamiento en acuerdo con el sector privado.

MartaAguilar:Perdón, pero yo no estoy de acuerdo que se desconoce, es más, he estado mucho tiempo en la función pública y creo que hay algunos sectores públicos a los que les interesa que se mantenga la opacidad porque es funcional al negocio. No es desconocimiento, es opacidad.

GervasioRuizdeGopegui: Bueno, debería empezar a reconocerse más que conocerse. Cambiamos la perspectiva entonces y pasamos a “reconocer” a “reconocerse”.

KellyOlmos: En la ciudad de Buenos Aires hay un montón de normas que están en el Código que permitirían expandir la construcción de la ciudad hacia el sur, y la verdad es que no se han puesto en práctica, no se ejecuta siendo que daría una mayor oferta de tierra.

GervasioRuizdeGopegui: El caso de la corporación Buenos Aires sur es interesante, tenía una buena posibilidad de hacer desarrollos pero no se logró atraer al privado.

KellyOlmos: Yo fui legisladora, después fui vicepresidenta de la corporación Buenos Aires Sur, hice el fideicomiso, diseñé el fideicomiso. Después que cayó la Argentina en diciembre del 2001 vos tenías la norma, pero no se daba un contexto de inversión en infraestructura, de puesta en valor del espacio público. Por ejemplo, en la Boca hicimos todo el trabajo para impedir que se inunde, sin embargo, el no haber hecho todas las otras inversiones que hubieran sido necesarias, impidieron que la Boca se desarrolle a pesar de esa inversión.

MiguelPato:Faltan empresarios que entiendan cómo hacer negocios inteligentemente. Esa ley, aún con la falencia de infraestructura y con toda la crisis, te permitía hacer una gran cantidad de negocios inmobiliarios sanos en la jurisdicción. Yo participé de algunos negocios y salieron perfectos, uno de ellos fue promover el edificio en la esquina de Patricios y Martín García donde son las oficinas de HSBC. Existe también otro caso de un banco que está mudando sus oficinas al barrio de Chacarita.

SebastiánTedeschi:Ante la ignorancia del sector público o falta de reconocimiento y su modo de operación en consecuencia, es decir, en un mercado sin intervención, me interesa saber ¿cuál es la visión del sector privado sobre las posibilidades de intervención?

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GervasioRuizdeGopegui: Desde el sector privado puro hoy se están empezando a preocupar por la vivienda de la clase media porque se están dando cuenta de que se les acaban los inversores pues ya le compraron los 10 departamentos que podían adquirir. Por otra parte, la rentabilidad que antes se obtenía por plusvalor –o sea la diferencia entre el valor de compra y el de venta– disminuyó sensiblemente, y está siendo reemplazada por la que conseguirían alquilando la unidad.

SebastiánTedeschi:Yo sí vi la preocupación. Por ejemplo a través de artículos que aparecían en los diarios en donde frente a las cámaras hablan del problema del derecho a la vivienda cuando en realidad es para pedir que haya más financiamiento público, más crédito para el sector pero no en términos de rentabilidad.

GervasioRuizdeGopegui: No, todavía eso no llega, a eso lo estamos empezando a ver más en ámbitos académicos, ámbitos académicos empresariales. A todo esto se le suma el tema de la conmoción social, el no a las torres. Torres con planos en regla según el planeamiento han sido detenidas, y eso da inseguridad jurídica. Muchas veces genera que la vivienda cueste mucho más porque hay inseguridad, y esta relatividad jurídica cuesta dinero. La señora que sale con la cacerola a golpear para que no le construyan una torre lo que está diciendo es “quiero que mi casa que hoy vale un millón de dólares vuelva a valer doscientos mil”. Es paradójico realmente, y con todo respeto yo entiendo desde lo privado y personal que el planeamiento tiene que ser consensuado por todos los actores, pero para algo hay técnicos, quienes son los que tienen que decidir esas cosas, no el vecino y menos de esta forma.

¿Qué pasa con el Estado en el mercado de tierras? ¿Es un jugador dentro de este mercado? Por supuesto que sí, es un jugador dentro del mercado, desde ya que sí. Inicialmente el Estado no sabe que es lo que tiene, y no vayamos a propiedades del dominio público, vayamos a propiedades del dominio privado. Lo que tiene el Estado léase oficinas públicas, herencias vacantes y cantidad de terrenos

absolutamente inútiles que tiene, lo convierte junto con la Iglesia, en el principal jugador del sector.

MiguelPato:En México los políticos lo expropiaron. Benito Juárez lo expropió y se lo pasó a la beneficencia pública, firmó la cartela más grande.

GervasioRuizdeGopegui: Yo no digo eso, pero en el Estado realmente hay muchísimo inmueble ocioso, mal ocupado, mal planificado. El Estado con sus inmuebles lo único que hace es el mantenimiento y lo hace de manera deficiente. No es un sector estratégico el de sus inmuebles, sin embargo dentro de esta cartera hay muchísimo suelo.

Otra cosa que tiene que hacer el Estado es legislar a favor de la eliminación del suelo ocioso. No puede ser que yo tenga una playa de estacionamiento donde pueda hacer 15 pisos y pague por una playa de estacionamiento. Si Ud. quiere el lujo de tener un baldío donde el planeamiento me dice que tengo que tener 3.000 m2, usted debe pagar por el valor de suelo de un edificio de esa superficie y de esa forma fomentar a que se dinamice el mercado de suelo. Eso sí puede hacer el Estado, provocar dinamismo en el mercado, obligar al privado, por supuesto no lo puede obligar poniéndole una pistola en el cuello a que venda o a que permita urbanizar, pero tiene elementos como el fiscal para favorecer y fomentar actividad dentro del mercado de suelo.

Otro tema importante es empezar a trabajar con nuevos lugares “aspiracionales”, intervenir considerando la lógica de mercado. Yo no puedo pretender que una parejita de recién casados, profesionales, se vaya a vivir al puente Uriburu (con todo respeto a la zona de Pompeya), pero si los puedo llegar a convencer a que se vayan a vivir a la Avenida Independencia o la avenida San Juan, que también pertenecen a la zona sur. Puede ser en un buen sector de la Boca, si le agrego mucho valor como una cosa histórica, como un distrito que renace lleno de tradiciones. Entonces, se comienza a trabajar con nuevos lugares “aspiracionales” con lógica de mercado.

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KellyOlmos: Hoy en día en San Juan tenés un premio en virtud de la norma. ¿Vos ves que hay demanda para inversión?

GervasioRuizdeGopegui: No, nadie se quiere ir a vivir porque “tiene que ser” así. Hay que hacer el marketing urbano, marketing de los bancos con facilidades para el acceso, etc.

KellyOlmos: ¿Se necesita mayor infraestructura?

GervasioRuizdeGopegui: No. La avenida San Juan y la Avenida Independencia tienen toda la infraestructura. Balvanera, San Cristóbal, no tiene ningún tipo de problema: tiene transporte, tiene servicios, tiene hospitales, escuelas, está cerca del centro. Realmente es una zona que tiene todo, entonces, ¿qué le pasa? Les falta marketing, le falta eso porque con que le des un poquito más de FOT o que le perdones el ABL no es suficiente.

KellyOlmos: Pero ¿el marketing no lo tendría que hacer el privado?

GervasioRuizdeGopegui: No, ahí es donde están las contradicciones. Creo que no, ¿cómo vas a pretender que un privado haga marketing cuando hace obras de 1.500 m2? No tiene capacidad financiera más que para producir un folleto de venta.

Veamos el caso del traslado del Conicet a las bodegas Giol. Allí cerca estamos construyendo esta torre l, está en Berutti contra la vía, 33 pisos mil dólares de incidencia, está en plena construcción ¿sabe lo que hay atrás?: una cochera del Estado, la del Puente Pacífico. ¿Qué hay enfrente de la calle Godoy Cruz?: un mercado de especias y hay parque… Se trata de empezar a desarrollar todo eso. ¿Cuánta gente quisiera ir a vivir a Colegiales? Muchísima de clase media. Empiecen a hacer edificios en todo taller de ferrocarriles antes de que se intrusen, que creo que todavía nadie lo ha hecho.

MartaAguilar:¿Colegiales está todo ocupado, no?

MiguelPato:Ya se metieron Chacarita, está ocupado completo y los de Colegiales están parcialmente.

GervasioRuizdeGopegui: Entonces allí hay que empezar a trabajar con todas esas cosas. El Estado no es únicamente el gobierno de la ciudad, son el Banco Nación, el Banco Ciudad, el ejército. Son muchísimas propiedades que sobran y que bien podrían ser suelo mucho más económico para hacer viviendas para jóvenes profesionales, no con valores de suelo de US$1.000 de incidencia. El Estado debería ofrecerlos antes de que estén ociosos. Sería una operatoria mixta, porque ahí sí seguramente surge un privado para desarrollar con un aporte de suelo con valores mucho más razonables y consecuentemente el Estado empieza a jugar dentro del mercado, como un player más porque también, indirectamente, además de dar una solución concreta sobre ese lugar, regula la oferta de suelo y disminuye estos aumentos que están ocurriendo por la escasez, que no es real, ya que no es física. Obviamente las grandes operaciones urbanas también regulan el mercado. Imagínense que hubiera sido de Buenos Aires y su suelo si no hubiera estado Puerto Madero, el suelo valdría el doble y ahí si tendríamos más inconvenientes.

AnaPastor:Para las clases medias no sé…

GervasioRuizdeGopegui: Para la clase media no, pero va arrastrando todo para abajo y derrama para abajo.

AnaPastor:¿Cómo es el derrame?

GervasioRuizdeGopegui: Un señor que está viviendo en Puerto Madero, si no pudiera hacerlo, viviría (o invertiría) sobre Avenida Libertador.

AnaPastor:No, no nos engañemos. De todo lo que se ha hecho en Puerto Madero y que realmente ha jugado para subir los precios, no podes hablar de viviendas, ahí habrá una manzana como mucho, allí hay oficinas y empresas.

GervasioRuizdeGopegui: Claro, y por eso suben los precios.

AnaPastor:Pero para arriba.

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GervasioRuizdeGopegui: Claro para arriba. Lo que sobra vale menos, lo que escasea vale más, es tan sencillo como eso. Lo que estoy planteando es: si lo que sobra, cuando hay más abundancia, vale menos, y lo que pretendemos es conseguir vivienda más económica, y en la vivienda en de 40 a 50% es incidencia del suelo, pues de alguna forma tenemos que producir más suelo para que baje, es tan sencillo como eso.

AnaPastor:Según entiendo están hablando de recuperar suelo y de usar el suelo que hoy tiene el Estado. ¿Hasta dónde van estas dos propuestas hechas sobre el suelo que está y que se acaba? ¿Cuánto dura esta propuesta?

GervasioRuizdeGopegui: ¿Qué herramientas tenemos para controlar algo que es una actividad totalmente privada?

KellyOlmos: La fiscal.

GervasioRuizdeGopegui: Exactamente, es de lo que estábamos hablando. No puede ser que un baldío pague lo que paga de impuesto inmobiliario. Otra herramienta que te estoy sugiriendo, que estoy mencionando aparte de esa, es que introduzcamos al Estado como un jugador más dentro del mercado de tierras con sus inmuebles ociosos, ofreciéndolos al mercado de manera orientada a regular el valor del suelo en un ambiente de competencia. Yo no justifico el tema de de reserva de tierras para el uso del Estado. El Estado puede expropiar, es decir, si se queda sin lugar para sus oficinas públicas, que expropie. No necesita usar las tierras para poner ministerios, porque en última instancia expropia y, además, tiene otra gran ventaja: al Estado lo van a ver vaya donde vaya, es inexorable y por tanto no necesita de la “location”, él genera ubicación.

LucianoScatolini:Yo comparto el razonamiento tuyo, pero en este sentido nosotros vivimos un proceso a gran escala en el marco de ley de emergencia económica. Cuando vino el proyecto de privatización hubo dos artículos con el único sentido de la ley que dijeron que todos los inmuebles que no sean estructurizados a los fines del proceso

privatizador, o que no sean útiles para un fin especifico el Estado, debían ser transferidos. Entonces ahí nos encontramos con que hubo mucho patrimonio del Estado relativo al suelo, que no fue destinado a la regulación de la oferta para que los sectores medios y bajos puedan acceder, sino que, al contrario, fue un mecanismo de mejor concentración. Puerto Madero no deja de ser un ejemplo de esa realidad y como ese le puedo mencionar otros que convirtieron suelo en canchas de golf.

GervasioRuizdeGopegui: Bueno, ahí no estamos hablando de una mala idea, sino de una mala implementación. Yo estoy hablando de una idea bien implementada. Obviamente, si vas a vender terrenos para hacer ese tipo de emprendimientos, como por ejemplo vender los cuarteles de Palermo para hacer otro centro comercial, y pienso que está mal, lo que digo es que entre el Estado como un jugador, que entre el Estado con su lógica.

BeatrizCuenya:Hay un tema que me parece interesante tratar y es la forma de propiedad en que habría que entregar en el suelo, porque parte de la escasez del suelo tiene que ver tiene que ver con el régimen de propiedad. Aunque el Estado tenga mucho suelo ahora, si lo entrega a la propiedad privada se queda sin suelo, entonces hay que pensar en forma de propiedad según los cuales el Estado siga siendo el propietario del suelo. Esto es muy importante porque los países desarrollados tienen regímenes de propiedad que no es propiedad absoluta creo que es un tema clave que en el cual hay muy poca reflexión en el país.

GervasioRuizdeGopegui: Me parece bien el tema, pero los latinos tenemos arraigado el concepto del derecho de propiedad perpetuo y queremos que lo nuestro sea nuestro para nosotros, para nuestros hijos, y para nuestros nietos. De hecho, por ejemplo, la vivienda social no debería o no tendría por qué ser siempre en propiedad, y sin embargo, en Argentina, el problema de la vivienda social no se resuelve a través de alquiler, no está pensado o no conozco en el país casos en que la carencia de viviendas social hayan sido resueltos mediante una modalidad de locación.

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Retomando el tema de los pequeños gestos urbanos, estaba pensando en los farolitos que se hicieron en Palermo Soho, yo me crié cerca de ahí cuando más allá de la calle Paraguay era tierra de nadie, y allí la gente quiere vivir ahora. Entonces, al empezar con pequeños gestos puedo convencer la gente para que vaya a Balvanera por ejemplo, mediante el arreglo de la vereda, una buena iluminación y así lograr que se instalen bares, que haya movimiento en la calle, que la calle esté limpia…, y así integrarlo al sector “aspiracional” de la ciudad. Y… ¿cuánto cuesta hacer eso? Muy poco, no son grandes intervenciones urbanas. Es decir, hay que ver a qué lugares con infraestructura los puedo convertir en lugares aspiracionales.

Les quiero contar muy brevemente lo que me pasó cuando fui a Córdoba convocado para discutir qué harían con los inmuebles del Estado. Allí se creó una corporación inmobiliaria Córdoba que era parecida o estaba inspirada en el formato de la corporación de Puerto Madero, con la diferencia que en el directorio estaba el Colegio de Arquitectos y el Colegio de Martilleros. Esta corporación tenía injerencia sobre todos los inmuebles del dominio privado del Estado, más todos los inmuebles adquiridos en defensa de créditos del banco de la provincia de Córdoba, más de mil y pico de inmuebles, de los cuales no se sabía ni lo que se tenía. Había varias situaciones, inmuebles intrusados, ocupados, y otras cosas bastante interesantes ¿Qué se hizo primero? se detectaron los inmuebles, se identificó qué había, cómo estaban, qué había para venta inmediata. Surgieron dos problemas: cómo se definía el valor base y cómo se procedía a la regularización dominial. ¿Con qué nos encontramos? Con que en la ciudad, de las tierras sin uso el Estado tenía más del 60 % de la edificabilidad permisada por año. Para el año 2006, pleno boom de recuperación, el 60 % de la superficie permisada anual de la ciudad estaba disponible en inmuebles públicos que se podían enajenar rápidamente. Un caso era el playón de estacionamiento frente al Ministerio de Obras Públicas (La Cañada y el Río Suquía), era un baldío donde guardaban maquinarias viejas y ahora se está construyendo el primer complejo de oficinas

corporativas de la Ciudad, se está terminando las Torres Capitalinas. Entonces este emprendimiento hizo que la Ribera del Suquía vaya desarrollándose, y generó nuevo lugar de tierra a partir de un terreno público combinado con una acción privada.

KellyOlmos: ¿Cuánto seria el del metro cuadrado?

GervasioRuizdeGopegui: No tengo los valores de hoy de Córdoba, pero deben estar eso deben estar US$1.700 y US$1.800 el m2.

MartaAguilar:¿Cómo se llama la empresa que formaron?

GervasioRuizdeGopegui: CORinCOr. Es provincial, el gran problema que tuvo fue una pelea muy grande con el gobierno municipal en la ciudad de Córdoba, pues el planeamiento iba en contra de la voluntad provincial. Planeamiento obviamente se encontraba dentro de la esfera municipal.

Otros ejemplos. Un lote en la calle Tránsito Cáceres esquina Boulevard Ilía frente a la terminal de ómnibus. ¿Saben que paraban acá?: los minibuses. Usurparon para parar los minibuses ¿para qué quiere el Estado una playa de minibuses? Para nada. ¿Qué se hizo ahí? Hoy se está construyendo esto.

SebastiánTedeschi:¿Y los minibuses donde paran?

GervasioRuizdeGopegui: En la terminal de ómnibus donde tienen que parar, además se disminuyó la cantidad de minibuses no autorizados.

KellyOlmos: En este caso, por ejemplo, qué se hizo la corporación, ¿el Estado vendió la tierra o el Estado va a ganar en función de la plusvalía que se obtiene?

GervasioRuizdeGopegui: Vendía la tierra y con el dinero obtenido de esa venta financió todo un plan de escuelas.

KellyOlmos: ¿A qué valor, a qué precio la vendió?

GervasioRuizdeGopegui: En un principio, sale la licitación con el valor que le daba el Tribunal de Tasaciones y todo el empresariado cordobés le salta encima, comienza a preguntar barbaridades

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como ¿hay que hacer toda la operación en blanco? No, ¿qué querés, que el Estado venda en negro? Sí, escuchamos esas barbaridades, pero lo que no se puede desconocer es que el mercado trabaja en la informalidad. Entonces ¿qué hicimos a partir de eso? si a ese dinero se lo usaba para hacer escuelas, no necesitaba todo el dinero junto. Se hizo un financiamiento a buenas condiciones, a pagar en plazo, con buenas garantías, todo el mundo cumplió y eso permitía que el tiempo “blanqueara” algunas situaciones. Entonces, te decía, a ese valor no se presentaba a nadie ¿cuál fue el problema? se pusieron todos de acuerdo y se cartelizaron. Lo primero que hice fue ir al diario local e informar que había interesados de la ciudad de Buenos Aires, obviamente yo tenía presupuesto para comprar pliegos y mandé a comprar pliegos, y se enteraron todos, y empecé a traer gente de Buenos Aires. También hicimos “road shows” en Miami y en España, a tentar potenciales inversores. Claro, cuando se dieron cuenta de que podían llegar a perder el negocio, se llegó a un precio de mercado razonable para esas condiciones y se vendieron, se vendieron por más del 30 por ciento de la base en promedio.

Les vuelvo a repetir, hay que conocer la lógica privada, de que el gris se blanquea con financiamiento, porque funciona así, si vos querés seducir a alguien tenés que seducirlo con su lógica y como sabía que estaban cartelizados, y bueno, a jugar con el mismo juego, vos te cartelizás, perfecto, yo te traigo otro jugador y así se enteró todo el mundo. Eso se puede hacer perfectamente, es un poco de picardía nada más. En Villa el Pocito sí hubo un gran error de toda esta operatoria, que consistió en no haber puesto como condición de compra un plazo determinado para concretar la urbanización. Esto hoy sigue estando bajo el mismo dueño esperando a que mejore el entorno sin ninguna intervención de su parte. No nos dimos cuenta de poner un límite en empezar a urbanizar dentro de los pliegos, bueno con ese caso algo se aprendió.

KellyOlmos: Hay que poner una cláusula de resolución.

GervasioRuizdeGopegui: Exactamente. La verdad es que no nos dimos cuenta. Fue una operatoria que armamos y que fue muy exitosa, pero bueno, no pensamos que iba a pasar esto. Una papelera abandonada enfrente al mismo Río Suquía del banco de Córdoba, se vendió en 2006-2007 y lograron que le aprueben dos torres. En el Patio Olmos el Estado tenía una parte del shopping ¿para qué quiere la provincia una parte del shopping? ¿Para qué lo necesita?

KellyOlmos: Eso puede ser como parte de la política promocional. Si yo te vendo el 100 por ciento de mi inmueble te estoy obligando a que en vez de, por ejemplo, utilizar una parte en la inversión, lo tengas que utilizar en la adquisición entonces puedo diferir la venta.

GervasioRuizdeGopegui: Sí, sí por supuesto. Terrenos como los del ferrocarril en que se va a hacer la casa de gobierno, es acá donde se está haciendo la nueva casa de gobierno etc. Como se hacía una venta con financiación se le daba al grupo inversor plazo para que instrumente y se procurara el financiamiento. Esto hacía también con que se cumpliera con las formalidades de una forma u otra. Era como decir, bueno, no puedo tocar el precio pero te puedo ayudar a que accedas de alguna forma, es entender un poco la lógica al ponerse del lado del otro, del comprador, del privado y ver cómo podemos hacer para acercar a las partes. Bueno, como les contaba, se vendieron y los 3 primeros proyectos, y durante el año 2006 y 2007, los emprendimientos que se desarrollaron sobre esas tierras estaban dentro de las 100 principales inversiones de la provincia. Se hicieron eventos en ferias, presentaciones en Buenos Aires, se ponían avisos en las revista de noticias, cosas que no eran habituales, pero ¿qué pasaba? había que seducir al privado y para eso les transmito 3 ó 4 ideas simples. Lo primero a tener en cuenta es que el Estado no sé si conoce sus inmuebles en su conjunto, en toda su forma. Sabe lo que tiene, hay alguien que puede decir que era de la entonces Onabe y de las distintas reparticiones como fuerzas armadas, bancos públicos etc. ¿Hay alguien que sabe que es lo que tiene el Estado? No, todo es desagregado, es seguramente

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desagregado, pero ¿hay alguien que mira el conjunto? ¿Hay alguien que mira ese conjunto?

AlbertoEsteban: Los funcionarios saben que tienen un control determinante, no hay una mirada integral y el ejemplo notable es la ciudad de Buenos Aires. Realmente el problema, ¿cuál es? Es la atomización de la administración pública, que cada uno es dueño de su pedazo, y nadie sabe, con lo cual es imposible.

GervasioRuizdeGopegui: Claro, no hay gestión. No hay un departamento, digamos lo que sería en lo privado de facility management, no existe. El Estado mantiene, pinta, paga los impuestos. ¿El municipio está capacitado para ofrecer algo a un inversor privado? ¿Entiende esa lógica?

Varios: No, no.

KellyOlmos: No es un problema del ámbito municipal y además el municipio no es único, no hay un nivel homogéneo, hay municipios con gestiones muy conocedoras y otros que pueden no tenerlas. Puedo volcar muchas experiencias de municipios que han hecho excelentes propuestas de gestión de suelo urbano. No se puede hablar del municipio como una unidad.

AlbertoEsteban: Yo creo que lo que está planteando más allá que la lógica de cada municipio es que tenga un planeamiento, que tenga una direccionalidad estratégica. No es que cada intendente no sabe lo que tiene. No es así, saben otra cosa como lo expresan al nivel del negocio privado, es una cosa totalmente distinta. Entonces lo que falta en los municipios lo que sobran son gestores para el sector privado, lo que faltan son políticos que quieran gestionar en conjunto con el sector privado pero políticos. Digamos hay alguna pequeña empresa, algunas podemos mostrar experiencias que resultaron exitosas. Esta cuestión no se la tienen que pedir al sector privado que lo hagan los técnicos, porque ese es el error se la tiene que hacer desde la política más allá del componente técnico. Pero al sector privado le decís: tengan menos gestores entre ellos la matrícula profesional y tengan de aliados más políticos que quieran cogestionar

porque tienen como problemas de estrategias en sus ciudades, sus pueblos, sus provincias.

JoséZingoni:Si me permiten una categoría más sobre “el gobierno que no sabe”. En el gobierno municipal están los que ignoran como funciona y están los que saben como funciona, que es un poco lo que estábamos hablando. Ahora, de los que saben, yo los dividiría en dos: están aquellos que saben y que tienen la lógica de un gobierno para desarrollar la ciudad tratando de distribuir, tratando que la gente acceda, pero hay cantidad que actúan corporativamente para beneficio propio. La realidad es que los gobiernos saben pero actúan corporativamente, no siempre son corruptos.

MiguelPato:Una anécdota de este tema que siempre recuerdo se trata de un trabajo donde dijimos vamos a hacer las cosas como uno se imagina, que es la esencia de lo que están discutiendo ahora ¿no? Tener una foto completa para poner esos recursos al servicio de un plan político, no político de partido político, sino de una política de viviendas de tierra. En el gobierno de De la Rúa el ministro de obras públicas, Nicolás Gallo, me convoca a una reunión para decidir qué hacer con el Onabe, como trabajar a partir del Onabe, que se podía hacer. Hicimos un trabajo bastante lindo, tuvimos todas las puertas abiertas para poder armar la fotografía completa y pudimos armarla con muchos inmuebles en todas las provincias, inmuebles que eran del servicio penitenciario del Estado Nacional, de las fuerzas armadas, etc. Hay mecanismos para desafectar de las fuerzas armadas, teníamos cárceles, los ministerios, teníamos partes del ferrocarril, teníamos fuerzas armadas, teníamos una partida inmobiliaria brutal, enorme, hicimos un primer filtro y la primera conclusión era que nada valía sino se trabajaba con los municipios, porque sin el municipio no tenés la norma urbana. El único lugar donde pudimos avanzar fue Rosario en el resto fracasamos en todos, no fracasamos, sino que no se implementó, no se pasó a los hechos. Entonces el primer tema no es el proyecto del Estado Nacional, es un proyecto integral y tienen que estar todos los intendentes que tengan un metro cuadrado de interés público para hacer las cosas. Empezamos a avanzar,

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hicimos 5 proyectos prioritarios, uno era Rosario, el único que terminó saliendo, y en el interín vino una presión que sirvió para que me echaran, pero fue bueno porque sirvió para ver descarnadamente la fotografía que era una estructuración financiera que quiso hacer el gobierno argentino con garantía inmobiliaria.

Vino Cavallo de Ministro de Economía, con eso me pusieron unos técnicos y me acuerdo que tenían una ecuación de mil seiscientos millones de dólares, ¿qué pensaba Cavallo que tenía? Cavallo pensaba que tenía mil seiscientos millones de dólares y lo que dijimos fue no hay nada primero el proyecto Retiro tenés 5 jurisdicciones; tenés nacional, tenés ciudad, tenés el anterior, tenés las concesionadas y tenés los ocupantes de la Villa 31 ¿Qué querés hacer con esto? Cuando dijimos que el valor de la garantía no era mil seiscientos de millones de dólares sino que era cero más una contingencia de unos cuantos cientos de millones de dólares de juicios, me hicieron un boleo automático año 2001.

MartaAguilar:Claro, eso lo tengo claro, yo trabajo en la parte de transporte, lo decíamos adentro los que conocíamos la situación, nos dábamos cuenta de que era un mamarracho absoluto.

MiguelPato:Nosotros se lo dijimos antes y me echaron.

SebastiánTedeschi:Que había de disposición ¿te acordás de lo que había? cantidad de tierras.

MiguelPato:Sí, me acuerdo perfecto. Creo que había 1.700 inmuebles de los grandes, 1.700 de los grandes te estoy diciendo cosas que así como valor de mercado ridículo estaba por arriba de los US$4 a US$5 millones.

KellyOlmos: Una operación era de Cavallo era quedarse con todo, no era individual el tema, sino que me refiero a que la característica de Cavallo era sacar de los ámbitos institucionales. Una operación que se juzga que consiguió que con doble lectura salvo la sede de la universidad Di Tella de la Figueroa.

GervasioRuizdeGopegui: Retomando, ya en un segundo termino si les parece, son 3 o 4 ideas simples. Para no empezar por los más grandes que tienen mucho más intereses, tenemos que empezar con las cosas más chicas y puntuales, que en el mercado del suelo no haya una regulación por lo menos del tema fiscal, es algo que debería ya empezar a trabajarse, y que nadie lo está pidiendo y que ayudaría también al privado y el privado no lo pide. El otro tema es la propiedad horizontal, tiene que haber unanimidad, con una persona que diga que no, automáticamente frena el mercado en el que podría haber suelo disponible. Bueno ¿por qué no pensamos en reformar eso? Que de alguna forma el Estado, además de hacer el planeamiento, empiece con operaciones no grandes, pero seguramente de muchos inmuebles, lotes de herencias vacantes, cosas pequeñas que se pueden empezar a hacer, que podrían empezar a dinamizar de alguna forma ese mercado y bueno empecemos con esto ¿no? Y bueno, después empezar a pensar en algo de eso que decimos, de hacer ciudad, de hacer pequeñas operaciones, porque no me voy a vivir a Avenida Independencia, y quizás un poquito de marketing como un par de farolitos, un poco de equipamiento urbano, un par de cosas que den más ganas de vivir y que socialmente la gente se sienta con ganas de vivir ahí. Son pequeñas cosas, muy simples que creo podrían colaborar con el suelo, generar suelo para clase media sobretodo.

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ForossobrePolíticasUrbanasenArgentina

ParticipantesenCicloI(2010-2011)

MartaAguilarArquitecta, graduada en la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo (FADU) de la Universidad de Buenos Aires y Urbanista, graduada en el Instituto de Estudios de la Administración Local (IEAL), Madrid-España. Ha desarrollado su actividad profesional en el sector público y privado, en el ámbito institucional, académico y de consultoría, trabajando en proyectos de planeamiento urbano-territorial y en proyectos urbano-arquitectónicos. En el contexto institucional, ha sido Directora General de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Buenos Aires y actualmente, es asesora en la Subsecretaría de Planificación Territorial de la Inversión Pública. Ha sido expositor en eventos nacionales e internacionales y en el contexto académico, profesor invitado de la Carrera de Urbanismo de la Universidad de General Sarmiento (UNGS) y en el Pos-grado “Hábitat y Pobreza Urbana” de la FADU/UBA; es Directora del proyecto de investigación “El Sistema Urbano Argentino: Caracterización y Tendencias del Proceso de Urbanización Contemporáneo”, radicado en el Instituto Superior de Urbanismo, Territorio y Ambiente de la UBA.

SilviaAugsburgerBioquímica, egresada de la Facultad de Ciencias Bioquímicas y Farmacéuticas de la Universidad Nacio-nal de Rosario. Concejala de la ciudad de Rosario por el Partido Socialista (1997 - 2001 y 2001 – 2005). Diputada Nacional por Santa Fe del Partido Socialista en el período 2005 al 2009 y Presidenta del Bloque Socialista en el período 2007 al 2009. Actualmente es asesora en la Comisión de Familia, Mujer, Niñez y Adolescencia de la H. Cámara de Diputados de la Nación y coordina el Área de Género del Centro de Estudios Universitarios, Políticos y Sociales Igualdad Argentina de Rosario. Es autora del proyecto de “Ley de Uso del Suelo y Ordenamiento Territorial y Urbanístico” (Exp. 5258-D-2007; Exp. 1764-D-2009).

LuisBaerGeógrafo graduado en la Universidad de Buenos Aires (UBA), con Maestría en Economía Urbana en la Universidad Torcuato Di Tella y Doctorado en Filosofía y Letras (especialización en Geografía) por laUBA. Es becario del Consejo de Investigaciones Científicas y Técnicas (CONICET) e investigador del Instituto de Geografía (UBA). Se desempeña como docente de Geografía Económica en la Carrera de Geografía (UBA). Posee diversas publicaciones y trabajos de consultoría en temas urbanos y económico-territoriales.

MarceloCortiArquitecto (FADU-UBA, 1981) y urbanista (Master La Ciudad, Políticas, Proyectos y Gestión, 2000; PRO-PUR, FADU-UBA, 2002). Editor de la revista digital Café de las Ciudades y Director de la Editorial del mis-mo nombre. Docente de Planificación Urbana en la FADU-UBA y de Estudios Urbanos en la Carrera de la Arquitectura de la USAL. Coordinador en la Argentina del Curso de Postgrado Gestión de la Ciudad (UOC, Barcelona). Ha realizado proyectos y obras de arquitectura y participado de estudios y proyectos urbanos en el sector público, privado y social. Fue integrante de los equipos de Planeamiento Urbano de la Ciu-dad de Buenos Aires entre 2004 y 2010. Es colaborador del Diario de Arquitectura de Clarín. Actualmente realiza trabajos de consultoría en Planificación, Normativa y Proyecto Urbano para varios municipios, como por ejemplo Lincoln, San Pedro y Tupungato.

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BeatrizCuenyaDoctora en Urbanismo por la Delft University of Technology, Holanda. Egresó como Arquitecta de la Univer-sidad Nacional de Tucumán, Argentina y realizó estudios de postgrado en Desarrollo Urbano y Regional en el Instituto Torcuato Di Tella, en Buenos Aires. Es Directora e Investigadora del Centro de Estudios Urba-nos y Regionales (CEUR) del Consejo Nacional de Investigaciones Científicas y Técnicas (CONICET). Es docente en la Maestría de Políticas Sociales Urbanas de la UNTREF. Ha dirigido proyectos y equipos de investigación, y ha publicado varios trabajos sobre asentamientos populares, política de vivienda y desar-rollo urbano. Actualmente coordina un estudio sobre grandes proyectos urbanos y gestión social del suelo. También participa, con otras instituciones de investigación, en un proyecto-red denominado Observatorio de políticas habitacionales en Argentina.

JuanIgnacioDuarteLicenciado en Urbanismo por la Universidad Nacional de General Sarmiento, Argentina. Doctorando en Ciencias Sociales por la Universidad de Buenos Aires. Becario de Doctorado en CONICET, con sede de trabajo en el Instituto del Conurbano de la Universidad Nacional de General Sarmiento. Es docente de grado en la Universidad Nacional de Tres de Febrero y en cursos a distancia del Programa para América Latina y el Caribe del Lincoln Institute of Land Policy.

DiegoAlfonsoErbaAgrimensor por la Universidad Nacional de Rosario, Argentina. Doctor en Agrimensura por la Universidad Nacional de Catamarca, con Post-Doctorado en SIG por la universidad japonesa de Shiga y la Universidad americana de Clark en el IDRISI Project. Es Fellow en el Programa para América Latina y el Caribe por el Lincoln Institute of Land Policy donde administra el área de Educación a Distancia y desarrolla investiga-ciones y publicaciones en temas relacionados con Catastro Territorial y SIG. Es profesor en la Universidad Nacional de Rosario, Argentina. Actualmente es Coordinador Temático Latinoamericano de la Red de Expertos Iberoamericanos en Catastro de la Fundación CEDDET.

RamónAlbertoEstebanLicenciado en Sociología de la Universidad Nacional de Buenos Aires, Argentina. Concejal del Partido de San Fernando, Provincia de Buenos Aires, para el período 2009-2013. Fue Secretario de Planificación y Economía de la Municipalidad de San Fernando desde 1995 a Diciembre de 2009. Fue Subsecretario de Asuntos Municipales de la Provincia de Buenos Aires y Subsecretario de Coordinación de Políticas Públi-cas de la Jefatura de Gabinete del Gobierno de dicha Provincia. Fundador y Director hasta 2009 del Cons-orcio Parque Náutico San Fernando SA, empresa pública-privada administradora de tierras públicas en la ribera del Partido de San Fernando.

AlfredoGarayArquitecto (UBA) y Master en Urbanismo y Ordenamiento Territorial de la Universidad Libre de Bruselas, Bélgica. Se ha especializado en gestión urbana, y en el montaje de operaciones de urbanismo. Es Profe-sor titular de la Universidad Nacional de Buenos Aires. Dicta clases de postgrado en la Universidad Nacio-nal de la República (Uruguay), Fundación del Politécnico de Cataluña, y de las universidades nacionales de Mar del Plata y Buenos Aires. Colabora con el Lincoln Institute of Land Policy (Massachusetts, U.S.A). Se desempeñó como Secretario de Planeamiento de la Ciudad de Buenos Aires (89/92), y como Subsec-retario de Urbanismo y Vivienda de Provincia de Buenos Aires (2004/08). Como consultor, ha sido coordi-nador de Programas PNUD (Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo), y del BID desarrollando planes y proyectos urbanos en la Argentina, México, Paraguay, Brasil, El Salvador, Guatemala, Colombia y Chile. Entre sus trabajos se destaca la formulación de Lineamientos Estratégicos para el Área Metropoli-tana de Buenos Aires.

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MaríaIsabelGarziaArquitecta, especialista en políticas de hábitat y desarrollo urbano. Fue Directora General del Servicio Público de la Vivienda de la Municipalidad de Rosario donde, además de administrar los recursos tradicio-nales de municipio en la materia, condujo la formulación y negociación del financiamiento del Programa Rosario Hábitat de Regularización de Asentamientos Irregulares, liderando la transformación del Servicio Público de la Vivienda en Unidad Ejecutora del financiamiento internacional poniendo en marcha nuevos mecanismos de gestión y administración. Fue Coordinadora de Proyectos Especiales de Hábitat del Mu-nicipio de Rosario, liderando convenios con el Lincoln Institute of Land Policy para el diseño e implemen-tación de políticas, programas e instrumentos de captación y redistribución de plusvalías, y con CEPAL para el análisis de la situación habitacional del Área Metropolitana de Rosario. Ha desarrollado proyectos legislativos sobre uso del suelo, y, como integrante de ProhábitatXXI, ha realizado consultorías sobre diseño y gestión de reglamentación para la regularización de asentamientos irregulares, análisis y carac-terización general cuanti-cualitativa de conjuntos habitacionales, desarrollo de proyectos inmobiliarios y apoyo al desarrollo de estructuras gerenciales en agencias de gobierno.

GermánGómezPicassoArquitecto (UM), Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias (Univ. Politécnica de Madrid). Especialista en valuación de inmuebles. Co-fundador de los sitios especializados ReporteInmo-biliario.com y RealEstateandEconomy.com. Miembro activo del IAT (Inst. Argentino de Tasaciones), pro-fesor en la Universidad Tecnológica Nacional, ADEN (Alta Dirección Business School), coordinador del Programa Ejecutivo en Valuación de Activos Inmobiliarios de la Universidad de Palermo y profesor invitado para el programa en desarrollos inmobiliarios de la Universidad de San Andrés. Fue invitado a disertar en Panamá, Guatemala, Uruguay y en distintas localidades del interior de Argentina. Co-autor del libro “Tasa-ciones: El Valor de Mercado”, autor de papers publicados en revistas académicas de Inglaterra y EE.UU. Jurado del premio “Mercurio” que entrega la Asociación Argentina de Marketing en su versión 2009.

CynthiaGoytiaEspecialista en Economía Urbana, es profesora e investigadora en la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT), donde es Directora Asociada de la Maestría en Economía Urbana. Tiene estudios de Magister en Economía Urbana en la Universidad Di Tella y de doctorado en Economía Urbana - Planificación Urbana y Regional, en la London School of Economics and Political Science de UK. Entre sus trabajos de investig-ación recientemente desarrollados y publicados, se encuentran los realizados para organizamos multilate-rales, tales como el Banco Mundial y Corporacion Andina de Fomento (CAF), así como también para el Lincoln Institute of Land Policy, World Institute for Development Economics Research of the United Nations University (UNU-WIDER), University of Cambridge, e IBLF y diversos organismos del sector público nacio-nal e internacional.

RaquelKismerdeOlmosLicenciada en Economía (UBA) y Magister en Economía Urbana (UTDT). Secretaria de Asuntos Munici-pales del Ministerio del Interior (2007 hasta la actualidad). Consejera Superior de la Universidad Nacio-nal de Tres de Febrero Cargos desempeñados anteriormente: Ex Concejal y Presidenta de la Comisión de Presupuesto, Hacienda y Cuentas del Honorable Concejo Deliberante de la Ciudad de Buenos Aires (1993-1997); Ex Legisladora y Presidenta de la Comisión de Servicios Públicos de la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires (1997-2000). Dos veces miembro del Gabinete de la ex Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires en las Carteras de Producción y Servicios (1992) y de Desarrollo Social (1995/6); Vicepresidenta II de la Corporación del Sur SE (2000-2003); Vicepresidenta II de Autopistas Urbanas SA (2004-2006).

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LauraMullahyConsultora independiente con experiencia en gerencia y administración de proyectos y programas y facilitación de procesos grupales. Tiene estudios universitarios en ciencias sociales y una maestría en relaciones internacionales. Ha gerenciado y coordinado proyectos educativos, de publicaciones y difusión en organizaciones no-gubernamentales, municipios y agrupaciones municipales y fundaciones interna-cionales, especializándose en temas de gestión ambiental y municipal durante la década de 1990-2000 y en políticas de suelo en la década de 2000-2010. Colabora en forma regular con el Lincoln Institute of Land Policy, donde anteriormente fue Gerente del Programa para América Latina y el Caribe, coordinó un proyecto de películas documentales sobre crecimiento urbano en ciudades estadounidenses, y participó en los primeros cursos institucionales de educación a distancia.

AnaPastorLicenciada en Trabajo Social. Actualmente Presidente de la Asociación Civil Madre Tierra (organización del oeste del conurbano bonaerense, que acompaña tecnicamente a comunidades de villas asentamiento y a población en emergencia habitacional) , con quienes realiza procesos de acción política en función de analisis, demanda y propuesta organizada de políticas públicas de tierra, vivienda y hábitat. Desde Madre Tierra (MT) integra como fundadora el Foro de Organizaciones de Tierra, Infraestructura y Vivienda de la Provincia de Buenos Aires y es co-organizadora y animadora del Movimiento de Reforma Urbana de Argentina. Ha participado directamente en la producción de 5 de los 15 barrios de Lotes con Servicios creados por MT y ha trabajado en programas participativos comunitarios de regularización y mejoramiento habitacional en 12 de los 150 barrios populares, villas o asentamientos con los que MT caminó. En distin-tos períodos fue Coordinadora institucional del área de Capacitación Popular y Coordinadora General de MT.

MiguelPatoDirector Regional del EY Real Estate Group para América Latina. Presidente del Comité de Infraestructura y Real Estate de la Cámara Americana de Comercio en la Argentina. Miembro del Comité de Dirección de la Bienal de Arquitectura de Buenos Aires y del Centro de Arte y Comunicación (Cayc). Ex consultor externo del BID y del Banco Mundial en proyectos de Infraestructura y Refuncionalización Urbana. En sus veinticinco años de experiencia asesoró proyectos en 38 países de los cinco continentes.

EduardoReeseInstituto del Conurbano de la Universidad Nacional de General Sarmiento, Buenos Aires, Argentina. Arqui-tecto y especialista en planificación urbana y regional. Ha sido co-responsable técnico y asesor de planes y proyectos de desarrollo territorial de más de 25 ciudades argentinas. Ha sido subsecretario de Políticas Socioeconómicas del Ministerio de Desarrollo Humano y Trabajo del Gobierno de la Provincia de Buenos Aires, director del estudio “Plan de Ordenamiento Territorial de la Cuenca Matanza - Riachuelo en Buenos Aires”, consejero del Consejo de Planificación Urbana de la Ciudad de Buenos Aires y secretario de Plani-ficación de la Municipalidad de Avellaneda. Actualmente es docente de Taller III y Taller IV del programa de licenciatura en Urbanismo del Instituto del Conurbano de la Universidad Nacional de General Sarmiento, y de distintas maestrías de las Universidades Nacionales de Rosario, Mar del Plata y Córdoba. Asimismo, es Subadministrador General del Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires.

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GervasioRuizdeGopeguiArquitecto, Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias por la Universidad Politécnica de Madrid (España), ha realizado estudios de Project Management y Real Estate en la NYU (USA). Se desempeñó por más de 7 años como responsable técnico del Departamento de Proyectos Inmobiliarios del Banco Rio (Banco Santander), participando en la evaluación y gestión de más de 300 fideicomisos de fi-nanciamiento de proyectos de Real Estate. Asimismo fue asesor del Gobierno de la Provincia de Córdoba, y a través de la Corporación Inmobiliaria Córdoba, participó diseño de la estrategia inmobiliaria de la Pro-vincia de Córdoba y Banco de la Provincia de Córdoba, administrando una cartera de 2000 inmuebles pú-blicos (Edificios, terrenos y otros…). Actualmente es gerente general de New Fidu S.A., compañía respon-sable del área de gerenciamiento y administración fiduciaria del Estudio Aisenson, con más de 120.000 m2 de obra en ejecución en la actualidad y otro tanto en proyecto. Paralelamente, ha desarrollado su carrera docente en la Universidad de Belgrano, ocupando en la actualidad el cargo de coordinador académico de la Maestría en Desarrollo de Emprendimientos Inmobiliarios. Es también Director del Trayecto curricular de Posgrado en Management de Emprendimientos Inmobiliarios de la Facultad de Ingeniería y Agrimen-sura de la Universidad Nacional de Rosario y Director del posgrado “La Obra de Arquitectura, su Gestión , su Concreción: El estudio de las Factibilidades” en la Facultad de Arquitectura de la Universidad Nacional de Tucumán. Autor de numerosas investigaciones sobre temas de gestión de proyectos urbanos, que le han permitido obtener, entre otros, el Premio Reina Sofia (1996) y el 1er Premio Bienal de Arquitectura de Buenos Aires en dos oportunidades. Fue miembro del Consejo de Planificación Urbana de la Ciudad de Córdoba y asesor del COPUA.

LucianoScatoliniAbogado y escribano (U.N.L.P.), con la especialización en derecho administrativo económico (U.C.A.). Se desempeña desde 1998 en la Escribanía General de Gobierno, desde 2007 como Escribano Adscripto Su-perior (a cargo de la Sub Jefatura del Organismo). Es docente invitado en la facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales U.N.L.P, docente de Derecho Administrativo del Instituto Provincial de la Administración Pública, del Instituto de Estudios Judiciales de la Suprema Corte de Justicia y de la Asesoría General de Gobierno. Dicta cursos y seminarios referidos a regularización dominial y tierras en distintos municipios. Participa de la elaboración del proyecto de Ley de Uso del Suelo por parte del Poder Ejecutivo. Ha publicado distintos textos y artículos de doctrina legal y colabora con el Lincoln Institute.

MartimO.SmolkaEconomista (Universidad Católica de Río de Janeiro) y MA y PhD en Ciencias Regionales de la Univer-sidad de Pennsylvania. Senior Fellow y Co-chairman del Departamento Internacional y Director del Pro-grama para América Latina y el Caribe, Lincoln Institute of Land Policy, Cambridge, Massachusetts, USA. Es autor de muchas publicaciones sobre el funcionamiento del mercado de tierra urbano, las políticas de suelo en general y las alternativas de financiación del desarrollo urbano en particular, incluyendo los siste-mas fiscales en las ciudades latinoamericanas. En calidad de Director (desde 1995) del Programa para América Latina y el Caribe del Lincoln, dirige las investigaciones y los programas de capacitación sobre temas relacionados con los mercados de suelo y políticas de uso de suelo. También ha sido profesor ad-junto del Instituto de Investigaciones y Planificación Urbana Regional (IPPUR), de la Universidad Federal de Río de Janeiro. Fue co-fundador y presidente de la Asociación Nacional de Posgrado e Investigación en Planificación Urbana y Regional (ANPUR) e investigador del Consejo Nacional de Investigaciones de Brasil (CNPQ).

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SebastiánTedeschiAbogado de la Universidad de Buenos Aires con Maestría en Teoría Críticas del Derecho y la Democracia en la Universidad Internacional de Andalucía. Ha dictado varios cursos y conferencias sobre derecho a la vivienda y a la tierra en varios países de América Latina, España y Francia. Realizó investigaciones y pub-licó libros y artículos sobre los derechos económicos sociales y culturales, y especialmente a la vivienda y a la tierra en Argentina, Brasil, Ecuador, Guatemala, Honduras y México. Fue expositor en el Foro Urbano Mundial de la ONU en Rio de Janeiro. Desde 1997 está vinculado a programas de investigación y litigio de organizaciones de derechos Humanos de Argentina: CELS (2000 2004), INECIP (1995- 2003). Fue Director del Programa América Latina de COHRE (Centre on Housing Rights and Eviction) con sede en Ginebra (Suiza) y Editor del Boletín Latinoamericano del Derecho a la Vivienda y a la ciudad (2008-2010). Fue miembro del grupo de redacción de la Carta Mundial del Derecho a la Ciudad y del Grupo de Expertos para la elaboración de una “Carta-Agenda Mundial de los Derechos Humanos en la Ciudad” constituido por la Diputació de Barcelona. Actualmente es Secretario Letrado de la Defensoría General de la Nación.

JoséMaríaZingoniArquitecto (1990, FADU-UBA), Especialista en Planificación y Administración del Desarrollo Regional (1993, Universidad de los Andes, Bogotá), Magíster en Gestión Ambiental del Desarrollo Urbano (2000, UN de Mar del Plata). Ha realizado diversos cursos de especialización en temas vinculados al desarrollo local, principalmente con el LILP, OEA y BID. Es profesor por concurso en la Universidad Nacional del Sur y dicta seminarios de postgrado en las universidades nacionales de Mar del Plata, de Quilmes y de Cuyo. Es autor de varias publicaciones y ha obtenido premios en concursos provinciales y nacionales. Ha sido funcionario del gobierno municipal de Bahía Blanca (1993-2003) y ha asesorado a distintos municipios de diferentes provincias, como también a legisladores nacionales y provinciales. Actualmente es Senador de la Provincia de Buenos Aires, en donde se desempeña como Vice-Presidente III de la Cámara.

EstebanZorraquinLicenciado en Economía UTDT, Master Economía Urbana UTDT. Director y desarrollador del proyecto ur-bano Estancias del Pilar (pueblonuevo) localizado en el partido de Pilar. Miembro del Consejo Directivo de la Fundación por Pilar, impulsor con la Comisión de Planeamiento de un Diagnostico y Propuesta para el desarrollo local del partido realizado por la UTDT en 2003. Coordinador de políticas de desarrollo regional para la Fundación Pensar.

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Diseño gráfico: Robyn SalboImpreso en Rosario, Argentina, en diciembre de 2011