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Inquilinatos en el centro de las ciudades latinoamericanas:

un desafío para la política pública del siglo XXI

Victor Delgadillo

Seminario Internacional sobre Inquilinatos

Medellín, Colombia, 27 y 28 de Mayo de 2014

Seminario Internacional sobre Inquilinatos

Medellín, Colombia, 27 y 28 de Mayo de 2014

Inquilinatos en el centro de las ciudades latinoamericanas:

un desafío para la política pública del siglo XXI

Victor Delgadillo

0. Contexto

1. Antecedentes

2. Un fenómeno con múltiples dimensiones

3. Políticas, programas y proyectos

Experiencias en la Ciudad de México

Algunas experiencias en ciudades Latinoamericanas

4. Conclusiones, apuntes para una política pública

LA ESPECIFICIDAD DEL

INQUILINATO

Un espacio construido y deficiente

que se destina al uso habitacional

en régimen de alquiler (in)formal:

• Uno o más cuartos

• Servicios sanitarios compartidos

• Hoteles y pensiones Buenos Aires

Otras formas habitacionales

similares que comparten la

informalidad y/o la precariedad:

• Vecindades, Corticos, Ciudadelas,

etcétera.

Ocupaciones (sin k).

Inmuebles propiedad de residentes sin recursos

para rehabilitarlos

Vivienda “transitoria” (campamentos) que se volvió

permanente

Un tema “olvidado” que cobra relevancia

Recuperación de los centros históricos

Retorno al centro - desarrollo urbano sustentable

Turismo

Servialización de la economía urbana

Seguridad pública versus la vulnerabilidad, el riesgo y la delincuencia

VIVIENDA EN ALQUILER SE REPOSICIONA

2014 BID Gobierno Mexicano: una alternativa para resolver el

problema de la vivienda.

Nuevos desarrollos

inmobiliarios habitacionales

y rehabilitación de

vivienda en alquiler.

La vivienda en alquiler (diversas variantes y para diferentes

estratos socioeconómicos) forma vigente de acceso a la vivienda

para una gran cantidad de población.

El modelo de la producción masiva de vivienda al parecer llegó a su

fin: 5 millones de viviendas nuevas abandonadas y/o vacías:

• Los derechohabientes se resisten a comprar en la periferia

distante

• Beneficiados abandonan sus viviendas y alquilan o comparten

casa en la ciudad.

Se vuelve a reconocer que la vivienda en alquiler desempeña un

papel muy importante en el sistema habitacional de un país y una

ciudad.

1. Inquilinato, un problema decimonónico y del

siglo XX

Valparaíso

Buenos Aires

Un problema decimonónico y del siglo XX

Ciudad de México


Un problema decimonónico vigente en el siglo XXI

Un problema decimonónico vigente en el siglo XXI

Madrid

Santiago

Puebla

Buenos Aires, La Boca

San Salvador

Ideas y prejuicios sobre los inquilinatos

Cáncer que se debe extirpar

Vivienda transitoria de los migrantes

De inquilino del centro a propietario de la periferia

Un problema que desaparecería con los procesos de

terciarización de las áreas centrales

Enemigos del patrimonio

2. Un fenómeno con múltiples dimensiones

Económicas: negocio / necesidad (entre muchos que pagan poco

se paga mucho)

Económicas: bajo costo / cercanía de empleo / no transporte

Sociales: segregación

Culturales: reproducción de la cultura e inserción en la ciudad

Culturales: forma de cultura popular

Políticas: salud, delincuencia, riesgo, movilizaciones sociales,

movimientos urbanos, derechos humanos, clientelismo.

Arquitectura, urbanismo y patrimonio

3. Políticas, programas y proyectos: antecedentes

Congelamiento de alquileres

Renovación urbana masiva

3. Políticas, programas y proyectos: antecedentes

Sustitución de inquilinatos

Vivienda en propiedad

Renovación urbana puntual El arrendamiento beneficia al

propietario e incrementa el

alquiler

4. Experiencias en la Ciudad de México

De inquilino a propietario

Experiencias pioneras y excepcionales

• 4.1. Renovación Habitacional Popular 1985 – 1987

• 4.2. Programa emergente de reconstrucción FASE II, 1987

– 1989

• 4.3. Programas puntuales: Fideicomiso Casa Propia 1987 -

1998

Experiencias recientes

• 4.4. Crédito + subsidios para vivienda propia 1998 - …

• 4.5. Programa emergente de atención a la vivienda en

riesgo estructural 2003 – 2006

• 4.6. Proyectos especiales: la cooperación de la Junta de

Andalucía: La Casa de la Covadonga 2001

4. Experiencias en la Ciudad de México

4.1. Renovación Habitacional Popular

Sismos de 1985

Reconstrucción de

vivienda en el mismo

lugar o barrio.

Expropiación masiva de

suelo (11/10/1985)

rectificado el 21, 22 y

23/10/1985.

Movilizaciones sociales

masivas.

Convenio de

Concertación para la

Reconstrucción de

Vivienda (13/05/1986): 51

organizaciones, gobierno,

universidades y ONG.


48,800 viviendas realizadas:

490 reparaciones menores

6,220 rehabilitaciones

2,300 viviendas prefabricadas

39,790 viviendas nuevas = 81.5%

7 prototipos de vivienda mínima.

Mezcla de usos: comercios y talleres

$ 274. mil millones de pesos

• 57.3% recuperable

• 42.7% subsidios


Vivienda en propiedad de 42 M2 (2 recámaras, sala comedor,

cocineta, baño, patio de servicio).

Subsidios: suelo y sobrecostos en la rehabilitación de

inmuebles con valor patrimonial.

Seguridad e imagen urbana: tres pisos de construcción.

Organismo público encargado de la reconstrucción de vivienda

llamado RHP.


Renovación

Habitacional

Popular

Expropiación

de suelo

central

Norma

urbana

y patrimonial

negociada

Organismo

Operador

Temporal

Financiamiento

Mezcla

Banco Mundial

Gobierno federal

Cooperación

Internacional

4.2. Fase II - Programa Emergente de Vivienda 86 - 89

Otras reglas de operación:

• Compra Venta de suelo

• Ingresos no mayores a 2.5 VSM

• Comprobar que residencia fue

dañada por sismos

• Aportar 10% del costo de

vivienda.

El costo del suelo se incorpora al

crédito.

Nueva institución: Fideicomiso

FASE II

Mezcla de financiamiento: 17%

público, cooperación

(inter)nacional, 10% población y

73% crédito Banco Mundial

FASE II

Compra de

suelo

central y

periférico

Norma

urbana

y patrimonial

negociada

Organismo

Operador

Temporal

Financiamiento

Mezcla

Banco Mundial

Gobierno federal

Población 10%

Presencia significativa de viviendas

alquiladas y deterioradas

La Merced:

80 Edificios: 50 viviendas en alquiler

• 3 cuartos: $ 500 a $ 1000

• 47 vivienda completa: $ 1,500

a 4,500

Pensión

Completar el ingreso

Adultos mayores

Herederos

Jefas de familia

Arriendo doméstico, informal,

Trato personal, a través de

conocidos

4.3. FICAPRO Fideicomiso Casa Propia (1987 – 1998)

Comprar (vía créditos)

inmuebles a favor de sus

residentes.

30% aportación residentes

70% crédito

Habría dos líneas de crédito

para mejorar o rehabilitar los

inmuebles.

1998: 71 inmuebles (ruinas)

adquiridos por sus inquilinos

en el Centro Histórico

FICAPRO

Compra de

suelo

central

Organismo

Operador

especial

Financiamiento

mixto

Gobierno federal

Población 30%

4.4. Institucionalización de crédito + subsidios

para vivienda propia 1998

MODALIDAD Línea de financiamiento Crédito en VSM

Vivienda

Nueva

Terminada

Adquisición de inmuebles* 1,500

Estudios y Proyectos 90

Demolición 165

Edificación** 3,300

Total 5,055

Adquisición y

Rehabilitación

Inmuebles

Catalogados

Adquisición y

rehabilitación*** 3,500

Sólo rehabilitación 1,000

Estudios y proyectos 180

Dictamen de factibilidad -80 (Subsidio)

Áreas comunes y fachadas -1,920 (Subsidio)

Total 4,680

Adquisición y

Rehabilitación

Inmuebles No

Catalogados

Adquisición de inmuebles 2,500

Estudios y proyectos 45

Rehabilitación 818

Total 3,363

Vivienda usada Adquisición a terceros 4,800

Adultos mayores: deudor solidario o

Usufructuo vitalicio.

Guerrero 75

2000 – 2006

Vivienda

rehabilitada

Vivienda nueva en

sustitución de

vivienda

deteriorada o

precaria

4.5. Programa emergente de atención a la

vivienda en riesgo estructural 2003 – 2006

1a etapa:

107 predios expropiados

(57 en el CH).

2a Etapa:

141 predios expropiados

(41 en el CH).

4.6. La Casa de la Covadonga 2001 – 2003: GDF y

Junta de Andalucía

Diversidad de una vecindad

• Viviendas (dimensión y

estado físico)

• Ingresos y ocupación de la

población

• Inquilinos – propietarios

• Renta congelada

• Propietario vendió al GDF

Vecindad con propietario

mecenas del patrimonio

y de la vivienda en alquiler

5. Experiencias en ciudades Latinoamericanas

5.1. La Manzana de San Francisco ¿Un nuevo

inquilinato? 1995. La Junta de Andalucía en Buenos Aires

Proyecto “emblemático” de

rehabilitación de 7 inquilinatos

en situación indefinida.

Vivienda en alquiler moderado

por 7 años.

Banco Ciudad (propietario de

inmuebles) amenaza desde

2002 con desalojo por

morosidad.

Caso mediático y complejo

94 viviendas para 330

personas, en un casco

histórico que 1991 alojaba

1,300 inquilinatos, hoteles y

pensiones deterioradas.

La Casa de los Siete Patios (conventillo habitado), la Casa Ponce y el

Penalillo (vacíos). Viviendas en alquiler y propiedad / Inmuebles propiedad municipal

Financiamiento mixto: Municipio y Junta

Subsidios: Casa de los Siete Patios 50% antiguos habitantes y 33%

nuevos habitantes.

Obras costosas y altamente subsidiadas

5.1. La Junta de Andalucía en Quito

5.1. La Junta de Andalucía en Valparaíso

(Una fuerte organización social)

Población Obrera de la Unión

Una fuerte organización social)

5.1. La cooperación francesa en Quito – Pact Arim

1994 Proyecto piloto con 14 viviendas (1995- 1997)

demostrar la factibilidad de rehabilitar viviendas antiguas

deterioradas sin expulsión de la población residente de

escasos ingresos.

Inmueble ocupado por 15 familias y 49 personas

Vivienda en propiedad

Suelo municipal

Financiamiento: Obra 76% cooperación francesa y el resto

los inquilinos

Subsidios: Suelo

Gestión social cuidadosa e inclusiva.

5.2. Recup Boca: de regeneración urbana a

rehabilitación puntual de conventillos 1990 …

1990 Gobierno compró 21 conventillos

en riesgo de desalojo (quiebra)

91–92 3 conventillos y 22 viviendas

93–96 1 Conventillo y 14 viviendas

96–99 4 conventillos y 92 viviendas

2000 – 2014 Ocho conventillos

• Viviendas en alquiler con opción a

compra:

• Para adultos mayores solos vivienda

en régimen de comodato.

• Reconstrucción más barato que

rehabilitación

1988: 35% de la población habita en

conventillos.

1,200 inmuebles tugurizados con 5,600

familias y 15,900 habitantes.

5.3. Movimiento de Ocupantes e Inquilinos –

transformación de inquilinatos en cooperativas de

vivienda

150 mil viviendas vacías.

Organización: académicos, ONG,

ocupantes – oKupantes de edificios

abandonados

Acceso al suelo: ocupación inicial,

regularización con negociación con

autoridades y/o compra

Estrategias de trabajo: organización

y ahorro, rehabilitación progresiva; y

vivienda transitoria.

Gestión y presión política:

• 1997 resolución 525 fondo habitacional

de emergencia

• 2000 Ley 341 sobre autogestión y

emergencia habitacional

5.3. Cooperativas de vivienda en San Salvador

FUNDASAL

5.3. FUCVAM

Montevideo

Un novedoso programa municipal de mejoramiento

de vivienda (2003) “Pon a punto tu casa”

Microcréditos (5,500

dólares por vivienda) para

mejorar inmuebles con o

para uso de vivienda en

alquiler.

Rehabilitación progresiva

versus la rehabilitación

completa.

Co financiamiento:

Municipio y Junta de

Andalucía

Subsidio a las tasas de

interés

Propietarios con capacidad

de pago, propiedad regular,

inmueble con valor

patrimonial.

6. Conclusiones, apuntes para una política pública

Los grandes desafíos

¿Cómo dignificar el inquilinato?

¿Cómo confrontar la problemática del

inquilinato?

¿Transformar a los inquilinos en propietarios?

¿Promover un programa público de vivienda en

alquiler de bajo costo?

¿Promover y regular el submercado de vivienda

social en alquiler?

Mejoramiento y dignificación física del inquilinato:

Intervención pública:

• Microcréditos, subsidios y facilidades para

introducir servicios sanitarios y cocinetas, y mejorar

el espacio habitable (rehabilitación progresiva)

• Convenios con los propietarios para mantener a los

inquilinos y una parque habitacional en alquiler

moderado.

• Establecer topes de alquiler moderado para la

vivienda que se mejora con apoyos públicos.

Aportación de inmuebles públicos ociosos para generar un

paquete de vivienda en alquiler moderado

• ¿Un gobierno “casero”?

Marco jurídico

Institucionalizar un programa que incentive y regule el alquiler de

vivienda con montos de bajo costo (derechos y obligaciones entre

arrendadores y arrendatarios): Ley de vivienda en alquiler, código

fiscal o financiero, etcétera.

Estímulos fiscales (código financiero o fiscal), facilidades

administrativas, uso de instrumentos de compensación del

desarrollo urbano (Sistema de Transferencia de Potencialidad).

Organismo operador

Entidad gestora / pequeña inmobiliaria de alquiler de vivienda

social que opera en escala de barrio, con patrimonio propio y

suficientes atribuciones, que conozca y asesore a los propietarios

y a los inquilinos.

Población objetivo de vivienda social en alquiler: inquilinos de

bajos ingresos, población vulnerable, estudiantes, adultos

mayores, población de muy escasos ingresos que debe ser

realojada temporalmente por diversos motivos.

Financiamiento:

Diversificar las fuentes: público local y federal, privado

(propietarios y desarrolladores inmobiliarios), filantropía,

cooperación internacional.

Mezcla de financiamiento y subsidios

Subsidios transparentes y cruzados: Gobierno local, filantropía,

fondos de salvamento, recursos del Sistema de Transferencia

de Potencial.

Dimensión urbana

Promover la dignificación del inquilinato y una oferta de

vivienda en alquiler social en las áreas centrales contribuye a:

• reutilizar inmuebles ociosos

• revalorizar el patrimonio edificado

• devolver a los centros su vocación habitacional

• fortalecer la heterogeneidad social y de usos del suelo.

GRACIAS!

[email protected]

http://uacm.academia.edu/VictorDelgadillo

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