INFORME TECNICO PERICIAL PARA REACONDICIONAMIENTO DE ELEMENTOS COMUNES DE LA URBANIZACION HACIENDA BEACH- ESTEPONA-MALAGA.

PROMOTOR: C. P. HACIENDA BEACH; CIF Nº: H 29545399

INDICE: 1.- OBJETO. 2.- MEMORIA. 2.1.- MEMORIA DESCRIPTIVA DE LA URBANIZACIÓN. 2.2.- METODOLOGIA SEGUIDA EN LA REALIZACION DEL INFORME TECNICO. 2.3.- ESTADO ACTUAL Y MEMORIA CONSTRUCTIVA DE LAS EDIFICACIONES. 2.4.- ACTUACIONES PREVISTAS DE CARÁCTER GENERAL. 2.5.- ACTUACIONES DE CARÁCTER PUNTUAL. 2.6.- ACTUACIONES OBJETO DE ANEXOS / SEPARATAS/PROYECTOS. 2.7.- ACTUACIONES EXCLUIDAS DEL INFORME TECNICO. 2.8.- RELACIÓN DE PRIORIDADES Y ORDEN DE EJECUCIÓN. 3.- VALORACION ESTIMADA DE LAS ACTUACIONES. 4.- RELACION DE PLANOS Y REPORTAJE FOTOGRAFICO.

1.OBJETO.

El objeto del presente documento es detectar, describir y proponer las soluciones técnicas más adecuadas como consecuencia del deterioro de la Urbanización Hacienda Beach situada en el término municipal de Estepona debido a su antigüedad y estado de conservación. Si bien el motivo primero de la realización del informe era el de detectar y corregir los problemas derivados de las humedades el análisis en profundidad de la urbanización nos ha permitido conocer otro tipo de patologías que hemos incorporado a nuestra memoria, al objeto de afrontar las futuras obras de reparación pensando en cubrir las necesidades actuales de salud e higiene, mejora de las instalaciones y funcionalidad. Como se verá más adelante hemos organizado las intervenciones en tres tipos de actuaciones:

- Actuaciones de carácter general para todas las zonas comunes (AG-00) - Actuaciones puntuales como consecuencia de la propuesta de mejoras en distintas zonas comunes de la urbanización (AP-00).

- Actuaciones objeto de anexo o separata para la tramitación ante organismo competente.

2.- MEMORIA 2.1.- MEMORIA DESCRIPTIVA. La urbanización Hacienda Beach es un complejo residencial situado en primera línea de playa cuyo acceso principal se encuentra en el km. 162 de la carretera A-7 perteneciente a término municipal de Estepona. La parcela donde se asienta la urbanización es de forma irregular y ocupa una extensión de 7.693,05 m2 encontrándose vallada en todo su contorno. En el centro de la parcela se encuentra las edificaciones con una superficie total construida de 4.821,40 m2 que engloban un total de 98 apartamentos inicialmente concebidos como hotel, así mismo la Comunidad cuenta con dependencias comunitarias como el edificio del supermercado, restaurante y sótano. Junto a la carretera se encuentra la zona destinada a aparcamientos al aire libre de 2.000 m2, el resto lo ocupan espacios libres ajardinados. En el lado sur se encuentra un estrecho pasillo que permite el acceso a la playa. El estilo arquitectónico de las edificaciones son los típicos mediterráneos caracterizados por el diseño de espacios públicos abiertos, volúmenes irregulares y escalonados con la incorporación de balcones, terrazas, arcos, … creando un juego de luces y sombras para protegerse del calor. Los materiales de acabado son tradicionales según se describirán más adelante. La configuración de los edificios permite diferenciarlos en tres zonas. Nosotros las llamaremos en adelante zona A,B y C.

De forma resumida este sería el cuadro de superficies de la parcela:

DISTRIBUCION DE SUPERFICIES TOTAL PARCELA 7.693,05 M2 ZONA PARKING 2.000,00 M2 ZONA ESPACIOS LIBRES 3.659,05 M2 OCUPACION EN PLANTA EDIFICACIONES 2.034,00 M2 SOTANO 895 M2

2.2.- METODOLOGIA EN LA REALIZACION DEL INFORME TÉCNICO. Para la elaboración del Estudio técnico ha sido necesario levantar una completa planimetría de la urbanización y de cada una de las distintas plantas de los edificios con la indicación las zonas comunes y detalles de la urbanización debido a que el Ayuntamiento de Estepona tras reiteradas peticiones no ha facilitado planimetría alguna. Para conocer la profundidad de las patologías de esta urbanización se han realizado diferentes visitas de inspección analizando tanto las zonas comunes como el interior de los apartamentos, al objeto de buscar el origen de las patologías de las diferentes zonas. Las visitas se desarrollaron durante los meses de septiembre a diciembre de 2010, en coordinación con la Administración se fijó un calendario de visitas a los diferentes apartamentos al objeto de evaluar las patologías individuales de cada uno de los vecinos y la relación de estas con los espacios comunitarios. Finalmente se han visitado 31 apartamentos de acuerdo al siguiente calendario.

VISITAS APARTAMENTOS VISITADOS

TOTAL

30 SEPTIEMBRE 12, 13, 18, 21, 23, 45, 56 7 7 OCTUBRE 72, 82, 79, 81, 24, 44 6 14 OCTUBRE 30, 60, 61, 65 4 21 OCTUBRE 15, 86, 98 3 4 NOVIEMBRE 53, 55 2 11 NOVIEMBRE 10, 83, 88, 92, 93, 94 6 18 NOVIEMBRE 40 1 DICIEMBRE 19 1 ABRIL 33 1 31 apartamentos

Para la realización de la presente memoria técnica se ha provisto del siguiente equipo técnico: - Cámara fotográfica digital Leica Modelo D-Lux 4. - Medidor laser de distancias modelo WDM-60 Marca WURTH. - Flexómetro. - Nivel de burbuja de 1,00 mt. con una precisión de 0,5 mm/m, dotado de medidor de ángulos con una tolerancia de +/-0.3º incorporado en el propio nivel. - Medidor laser de temperatura. - Higrómetro modelo 606-2, marca TESTO - Medidor de Temperaturas modelo 810, marca TESTO. - Luxometro modelo 540, marca TESTO.

2.3.- ESTADO ACTUAL Y MEMORIA CONSTRUCTIVA DE LAS EDIFICACIONES Los edificios de la urbanización Hacienda Beach presentan las siguientes características constructivas: ESTRUCTURA: Cimentación con zapatas aisladas, muros de contención en hormigón armado en sotano y forjados unidireccionales de hormigón armado con un espesor de 25 cms. CERRAMIENTOS: Fabricas de ladrillo macizo tomadas con mortero de cemento. FACHADAS: Revestimiento exterior muestra distintas capas de pintura plástica color sobre enlucido de mortero de cemento a buena vista, rematada con cornisas de hormigón armado en los tejados y simple peto en las terrazas. SOLADOS: Los suelos de las zonas comunes son de barro de 40x40 cms. con llaga de 3 cms. , en las escaleras cambian a ladrillo macizo, ambos sin tratamiento aparente y en bastante mal estado de conservación debido a su total falta de tratamiento y mantenimiento. A nivel de planta baja y en algunas zonas los suelos son de terrazo instalados sobre los existentes originando problemas de humedades por sus inadecuadas pendientes. CARPINTERIA y CERRAJERIA EXTERIOR: Puertas de entrada a viviendas son madera barnizada, muchas de ellas cuentan con puerta de reja de fundición instaladas de forma privada por parte de los vecinos. Las ventanas igualmente de madera y rejas de fundición sin tratamiento adecuado antioxidante por lo que se encuentran en muy mal estado de conservación.

CUBIERTA: Las cubiertas son de teja curva tipo árabe en todas las zonas. Después de visitar las viviendas no se aprecian problemas de impermeabilización por lo que las actuaciones propuestas serán de carácter puntual. La ausencia de canalones es general en toda la urbanización por lo que se propondrán la instalación en algunas zonas. Las viviendas cuentan con terrazas planas transitables en terrazas privadas, presumiblemente tipo invertida, presentando bastantes problemas de impermeabilización en algunos casos. INSTALACIONES: Electricidad: La urbanización cuenta con un centro de transformación tal y como se puede ver reflejado en los planos adjuntos. Debido a la extensión de las edificaciones existen 3 centralizaciones de contadores para los 98 apartamentos, dos en sótano para la zona 1 y 2, y otra en planta baja para la zona 3. Las derivaciones individuales discurren por canalizaciones empotradas por las fachadas de los edificios, todo ello en apariencia precaria. Iluminación: Las zonas comunes de las edificaciones están deficientemente iluminadas debido a que las farolas de pared son muy antiguas y están muy dispersas. En los pasillos de las distintas plantas hay dispuestos apliques cerámicos poco prácticos debido a que la abertura de salida de la luz es muy escasa. Los interruptores de accionamiento carecen de piloto de señalización y la temporización es muy corta para la longitud de los pasillos y escaleras. Telecomunicaciones: El recinto de instalación de telecomunicaciones se encuentra en el sótano según se puede apreciar en los planos, de este punto central se distribuye a las distintas plantas en armarios empotrados en la pared en bastante mal estado de conservación. Los registros de planta son de madera y están sueltos por lo que un eventual accidente o travesura de cualquier niño pudiera hacer bastante daño a la instalación. Abastecimiento y saneamiento: La urbanización disponía aljibes para el almacenamiento de agua de abastecimiento y riego. Debido a la falta de conservación y adecuación de las instalaciones en la actualidad estos depósitos están destinados al riego. Las centralizaciones y derivaciones individuales de abastecimiento han sido renovadas recientemente por la Comunidad para ello se han previsto diferentes baterías de contadores repartidas por distintas zonas de la urbanización, las derivaciones a las viviendas discurren por el techo de los pasillos y escaleras comunes con un aspecto poco estético. El saneamiento discurre a bastante profundidad lo que facilita que las aguas sucias que discurren por el sótano no sean necesarias bombearlas. Ascensor: Ninguno de los tres ascensores de la urbanización están en funcionamiento. Portero electrónico: La urbanización carece de esta instalación. Piscina: En la actualidad sin uso debido a su antigüedad y falta de mantenimiento. ANTIGÜEDAD DE LA URBANIZACION: Aproximadamente 40 años. CALIDAD Y ESTADO DE CONSERVACION: A nivel estructural el edificio no presenta ninguna patología visible. En cuento a revestimientos y acabados son bastante básicos y en muchas ocasiones deficientes tal y como vamos a ir describiendo en el informe.

2.4.- ACTUACIONES PREVISTAS DE CARÁCTER GENERAL. AG-01 Reparación de tejados: viviendas, centro de transformación, instalaciones, almacenes. AG-02 Rehabilitación de balcones: Hormigón, impermeabilización y solería. AG-03 Impermeabilización de pasillos, petos y escaleras con reposición de solerías, peldaños y alfeizares. AG-04.- Sustitución de barandillas de madera por otras de hierro y reparación de rejas y barandillas de hierro comunitarias, incluyendo su protección minio y pintado esmalte. AG-05.- Reparación fisuras y grietas de fachada, juntas de dilatación, eliminación tapas de madera A.A. y pintura general.

2.5.- ACTUACIONES DE CARÁCTER PUNTUAL. Las actuaciones de carácter puntual a realizar serían las siguientes: AP-01: Redistribución zona común central. AP-02: Reinstalación de un ascensor y anular los otros dos para hueco de instalaciones. AP-03: Eliminación de escaleras y aprovechamiento de hueco para instalaciones Zona 3. AP-04: Comunicación zona 1 y 2 a nivel de planta primera. AP-05: Redistribución y diseño área en planta primera zona 2. AP-06: Reparación y redistribución cubierta centro de transformación Zona 1. AP-07: Reparación y redistribución cubierta almacén planta primera zona 3. AP-08: Reparación planta baja Zona 1. AP-09: Redistribución zona de buzones. AP-10: Nuevo acceso a sótano. AP-11: Sustitución de pérgolas hierro.

2.6.-ACTUACIONES A DESARROLLAR CON ANEXOS / SEPARATAS/ PROYECTOS. AP-12: Instalación de ascensor. AP-13: Centralización de contadores, derivaciones individuales e iluminación zonas comunes.

AP-14: Reforma instalación de telefonía e intercomunicación. AP-15: Instalación de portero electrónico. AP-16: Falso techo de aluminio registrable. AP-17: Acondicionamiento y división de sótano para trasteros. AP-18: Rediseño de Parking e instalaciones. AP-19: Acondicionamiento de piscina de uso público.

2.7.- ACTUACIONES EXCLUIDAS DEL PRESENTE INFORME. De la visita al interior de los apartamentos se ha puesto de relieve que algunas patologías que presentan las viviendas no son debidas exclusivamente por defectos de los elementos comunitarios si no debidos a desperfectos de otros apartamentos, por ello, deberán repararse directamente por los vecinos de los distintos apartamentos ya sea directamente o a través de los seguros privados ya que están causando daños a otras propiedades en los que la Comunidad no tiene responsabilidad. Por estos motivos han quedado excluidos del presente informe la intervención en las siguientes zonas de la urbanización: - Reparación de las terrazas y jardineras privadas de los distintos apartamentos. - Reparación de elementos instalados en fachada por los vecinos sin contar con permiso de la comunidad ni autorización del Ayuntamiento, como: cierres de terrazas, carpinterías, maquinas de aire acondicionado, …. - Actuaciones en rejas privadas a la entrada de las viviendas. - Actuaciones en el edificio del supermercado. - Reparaciones en tiros de chimenea.

2.8.- RELACIÓN DE PRIORIDADES Y ORDEN DE EJECUCIÓN. Debido al volumen de obra a realizar y el importe de la misma, es previsible que las obras se desarrollen en diferentes fases, por ello, es imprescindible marcar el orden y prioridades en el que se deben realizar los diferentes trabajos al objeto de llevar una buena coordinación para que el final la urbanización tenga el aspecto deseado. Por ello, a mi juicio esta sería la planificación normal de los trabajos: 1.- Impermeabilización y limpieza de cubiertas y terrazas comunitarias. 2.- Impermeabilización de pasillos, escaleras, balcones y alfeizares, simultaneándolo con la reparación de rejas especialmente la balconera de la Zona 1 planta segunda y posterior protección con solería incluyendo rodapiés.

3.- Limpieza y acondicionamiento de zona oculta de sotano. 4.- Rehabilitación de fachadas, incluyendo limpieza, saneado y tapado de griegas, juntas de dilatación, eliminar tapaderas de madera en huecos de aire acondicionado, imprimación y pintura. 5.- Abordar las actuaciones puntuales en el orden y prioridades que establezca la comunidad.

Marbella a 11 de abril de 2.011

Fdo. Alfonso Castellón Gallegos Colegiado nº 3.230