INFORME MSN CMAC Sullana Colinas Del Chira (v3) (2)

MSN International Corporation SAC Calle Mártir Jose Olaya 136 –Of 601 – Miraflores- [email protected] - Telf.- (511)- 241-2879 1

INFORME DE VIABILIDAD TÉCNICA, ECONOMICA Y COMERCIAL

(Condicionado - Final)

Ubicacion del proyecto en google earth

PROYECTO : LA COLINAS DEL CHIRA CLIENTE : A&V INVERSIONES SAC NRO. DE RUC : 20482033963. PROPIETARIO : ADUS / ASOCIACION PARA EL DESARROLLO URBANO DE SULLANA PROMOTOR : ADUS / ASOCIACION PARA EL DESARROLLO URBANO DE SULLANA

FECHA : 16 de Mayo del 2013. SOLICITANTE : CMAC Caja de Sullana


INFORME DE VIABILIDAD TÉCNICA, ECONOMICA Y COMERCIAL (Condicionado)

Índice

1. Índice 2. Alcances, Condiciones Restricciones y Limitaciones 3. Marco metodológico para la evaluación del proyecto 4. Generalidades 5. Antecedentes del Proyecto

5.1 Ubicación y Características 5.2 Intervinientes 5.3 Descripción del Proyecto Integral 5.4 Descripción de Etapas de Intervención 5.5 Licencias y Autorizaciones 5.6 Estudios Realizados 5.7 Presupuestos 5.8 Aportes 5.9 Pre venta 5.10 Ingresos Proyectados 5.11 Cronograma de Obra / Desembolsos

6. Situación Jurídica 6.1 De los terrenos 6.2 Del proyecto

7. De los intervinientes - Due Diligence 7.1 Del promotor 7.2 Del Constructor

8. Detalle de Experiencia del Constructor 9. Situación y Condiciones del Mercado

9.1 Análisis de la Demanda 9.2 Análisis de la Oferta

10. Del proyecto y la solicitud 11. Flujo de Caja 12. Resultado de la Evaluación 13. Conclusiones Generales 14. Observaciones ( Condicionantes) 15. Conclusión final 16. Panel Fotográfico 17. Anexos


2. Alcances, Condiciones Restricciones y Limitaciones El presente informe rige sus alcances, basado en el análisis de la documentación proporcionada por las empresas y la CMAC Caja de Sullana, de tipo cualitativo y significativo para el presente. Por tanto tiene como restricciones y limitaciones a la calidad y tipo de información que se nos ha brindado, y de los detalles que se puedan obtener de la misma. El presente informe en temas de Due Diligence, no constituye una auditoría de la empresa A&V ni de la ADUS. Por lo tanto, MSN no está en posición de expresar, y no expresará, una opinión de auditoría como resultado de los procedimientos aplicados. La responsabilidad de MSN está limitada a informar los resultados obtenidos, con las limitaciones aquí contenidas. Las empresas son responsables de proporcionar información precisa y completa. MSN no es responsable de la exactitud ni de la integridad de la información proporcionada por estas o por cuenta de alguna de éstas, aún si tuviésemos razones para conocer o deberíamos haber conocido acerca de tal inexactitud o falta de integridad. Como es práctica en este tipo de trabajos, los informes preparados por MSN estarán sujetos a las siguientes restricciones y nuestra responsabilidad a las siguientes limitaciones:

o No podrá ser utilizado para propósitos judiciales. o Nuestra Firma, ni ninguna otra persona natural o jurídica firmante o vinculada con el informe será

requerido por ustedes o por su representada para dar testimonio o presentarse ante jueces o atender otros procedimientos legales relacionados con tal informe.

o Bajo ninguna circunstancia, nuestra Firma, sus socios y su personal, serán responsables por pérdida, daños, perjuicios, costos o gastos punitivos, incidentales, financieros, especiales y/o consecuencias (incluyendo, sin limitación, lucro cesante, costos de oportunidad, etc.), ocasionados en el desempeño de sus servicios profesionales, salvo que se pruebe dolo o culpa inexcusable.

3. Marco metodológico para la evaluación del proyecto

En primera instancia se revisara la distinción del objeto en relación con las diferentes fases del desarrollo del proyecto que será motivo de la evaluación. La evaluación en esta etapa podrá ser útil para corregir el diseño y formulación del proyecto, reorientarlo y estimar si es viable la ejecución del mismo. Considerando que han tenido lugar otro tipo de metodologías en su actual implementación, es necesario recolectar en lo posible toda la documentación producida considerando que el proyecto ya ha sido formulado y que esta formulación puede ser ajustada. Esta evaluación responderá a la coherencia interna del diseño y la viabilidad para ejecutar las actividades previstas para la generación de resultados e impactos. Las fuentes de información principales están constituidas por toda la información remitida a nuestra empresa. El objetivo de esta evaluación es la de garantizar la información pertinente que alimente así la toma de decisiones.

4. Generalidades

La empresa A&V Inversiones S.A.C. ha celebrado en el mes de Noviembre del 2012 un Contrato de Ejecución de Obra en exclusividad con la Asociación para el Desarrollo Urbano de Sullana –ADUS, para la construcción de alrededor de 9,000 viviendas sobre un área de 281.1379 has ubicadas a la entrada sur de la ciudad de Sullana que comprende el Proyecto Habitacional Las Colinas del Chira. En este sentido, el objeto del presente informe analizara la solicitud efectuada a la CMAC Caja de Sullana, sobre el financiamiento relacionado a esta ejecución de manera parcial e integral.


5. Antecedentes del Proyecto

5.1 Ubicación y Características

I. El predio materia de intervención integral se encuentra en las afueras del casco urbano de la Ciudad de Sullana – Piura. Perú

(Ubicación en Google Maps)

II. El terreno donde se desarrollaría el proyecto integral de urbanismo es de 281.1379 hectáreas, y es de propiedad de la Asociación para el Desarrollo Urbano de Sullana (ADUS). Se ubican entre los kilómetros 1029 y 1031 de la Carretera Panamericana en la Zona de Expansión Urbana de la ciudad de Sullana, en el sector sur de la misma, en el Distrito y Provincia de Sullana, Departamento de Piura.


Las 281 has, están conformadas por 15 parcelas rusticas, que varían entre 44 y 14 has cada una. Sobre ellas, se ha planteado el proyecto integral de urbanización en 2 Etapas y 15 Sectores ( A,B,C,D,E,F,G,H,I,J,K,L,M,N,O).De acuerdo al siguiente detalle :

PE AREA

(HAS)

ETAPA SECTOR N° LOTES

PARA VIVIENDAS

11029775

11029518

11043878

11029587

11030057

11030340

11029574

11029575

25.4172

31.1824

44.9603

14.9127

14.8512

14.8441

14.8515

14.9131

I

I

I

II

II

II

II

II

A

B

C

D

E

F

G

H

776

816

1,562

478

478

478

478

478

D

F

K

O

E

G

L

I

M

N

J

H

C

A

B


11029578

11029580

11029581

11029583

11029586

11029589

11030341

14.8508

14.9128

14.8517

14.9127

14.8511

14.9131

14.9131

II

II

II

II

II

II

II

I

J

K

L

M

N

O

478

478

478

478

478

478

478

280.1379 8,890

5.2 Intervinientes

De acuerdo a la información proporcionada los intervinientes en el presente proyecto son:

ADUS ( Asociación de Desarrollo Urbano de Sullana), en su calidad de propietario de los terrenos y de promotor del desarrollo urbanístico

A&V INVERSIONES SAC, en su calidad de constructor contratado por ADUS para la ejecución de la habilitación urbana, diseño, construcción y venta de todas las unidades inmobiliarias que se edifiquen en el proyecto.

Nota:

Según Testimonio de estructuración y desarrollo de obras suscrito entre las partes, ADUS va a efectuar el financiamiento a través de productos financieros del Fondo MIVIVIENDA SAC, y la estructuración de esto contara con los servicios de la empresa ESTRATEGIA CONSULTORES SAC que se haría cargo de la estructuración financiera y Generación de desembolso ante las entidades del sistema financiero. La información relativa a ello no fue proporcionada para el presente informe.

Así mismo no se tienen claros los compromisos asumidos por ADUS con la CAJA SEÑOR DE LUREN, y los detalles del mismo.

Finalmente según su página web, el financiamiento dela obra estaría a cargo de la CAJA DE TRUJILLO, y las obras a cargo de la Constructora EGESA contratistas generales, se desconoce la relación existente con estos actores.

5.3 Descripción del Proyecto Integral El proyecto integral de urbanismo se ha planteado en 2 Etapas y 15 sectores, a desarrollarse sobre 281 Has. La Primera Etapa esta constituida por los Sectores A, B y C. La Segunda está constituida por los Sectores D,E,F,G,H,I,J,K,L,M,N,Ñ, y O. Los terrenos de los sectores A, B y C pertenecientes a la Primera Etapa, y que suman 101.56 hectáreas (representan el 36.12% del total), contiene 3154 lotes de vivienda, y ha recibido algunas obras de habilitación física de corte, relleno y perfilado con el uso de maquinaria pesada; para el desarrollo de las vías de acceso interconectadas directamente a la carretera Panamericana Norte, principal vía de acceso a la ciudad de Sullana, además de tratar de habilitar la perforación de un pozo de agua, y zonas de usos diversos como son áreas deportivas, locales comunales, salud, educación, comercio y otros que contiene el proyecto. Para esto se ha considerado la topografía natural del terreno evitando así cortes y rellenos en exceso. Se ubican así mismo algunas obras de tendido de redes de alumbrado y posteria.

Así mismo, los terrenos del Sector D de la Segunda Etapa con 14.9127 Has (representan el 5.30% del total) contiene 5736 lotes de vivienda, están recibiendo preparación incipiente con maquinaria pesada. Los terrenos se encuentran a una altitud entre los 75 y 95 m.s.n.m., se plantea una lotización en áreas para viviendas de 120 y 160 m2.


5.4 Descripción de Etapas de Intervención El Proyecto Total se plantea desarrollar en dos etapas de la siguiente manera:

Primera Etapa del Proyecto Las Colinas del Chira: Descripción Se desarrollaría en un área de 101.56 Has para un proyectado total de 3,154 viviendas además de áreas comerciales y de otros usos.

PE AREA

(HAS)


PARA VIVIENDAS

11029775

11029518

11043878

25.4172

31.1824

44.9603

I

I

I

A

B

C

776

816

1,562

101.5599 3,154

Esta Primera Etapa comprende los sectores A, B y C se plantea consolidar lo siguiente: 1. Habilitación Urbana de 101.56 Has

a. Preparación de suelos b. Pistas y veredas c. Sistema de agua potable d. Sistema de alcantarillado conectado a la matriz de la ciudad de Sullana

2. Perforación y Equipamiento de Tres Pozos de Agua 3. Construcción de Reservorio de Agua 4. Construcción de 1,893 viviendas ( de forma conservadora se proyecta construir el 40% de viviendas de

un total de 3154 lotes de terreno)

Plazos El plazo estimado para la ejecución de esta Primera Etapa se plantea a desarrollarse en dos años.

Segunda Etapa del Proyecto Las Colinas del Chira: Descripción Se desarrollaría en un área de 178.58 Has para un proyectado total de 5,736 viviendas además de áreas comerciales y de otros usos. Esta Segunda Etapa comprende los sectores D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N y O en donde se proyecta consolidar lo siguiente: 1. Habilitación Urbana de 178.58 Has

a. Preparación de suelos b. Pistas y veredas c. Sistema de agua potable d. Sistema de alcantarillado y tratamiento de residuos y aguas servidas

2. Perforación y Equipamiento de Dos Pozos de Agua 3. Construcción de Reservorio de Agua 4. Construcción de 3,442 viviendas ( de forma conservadora se proyecta construir el 60% de viviendas de

un total de 5,736 lotes de terreno)

PE AREA

(HAS)


PARA VIVIENDAS


Plazos El plazo estimado para la ejecución de esta Segunda Etapa es de cinco años.

5.5 Licencias y Autorizaciones

A nivel de Habilitación Urbana: El proyecto cuenta con la Aprobación del Planeamiento Integral de Habilitación Urbana, sobre un área total de 2´235,381.92 m2, según la Licencia de Planeamiento Integral – Habilitación Urbana, Las Colinas del Chira - Sullana N°2194-2011/MPS, aprobada por Resolución Gerencial N° 313-2011-/MPS-GM-GDUeI, del 19/04/2011, emitida por la Municipalidad Provincial de Sullana. Según este corresponden el siguiente cuadro de áreas:

USO AREA(M2) % PARCIAL % GENERAL

AREA UTIL 1´524,472.55 68.18

AREA DE VIVIENDA 1´091,672.54 48.63

AREA DE EQUIPAMIENTO URBANO 253,826.46

RECREACION PUBLICA 179,165.60 8.01

SERVICIOS PUBLICOS COMPLEMENTARIOS

SALUD 13,580.00 0.60

EDUCACION 44,871.14 2.01

OTROS USOS 16,209.72 0.72

COMERCIO 178,973.55 8.01

VIAS URBANAS 710,909.42 31.82

AREA TOTAL 2´235,381.92 100.00 100.00

En consecuencia no se ha autorizado el planeamiento integral sobre las 281 has, sino solo sobre 223 has. Incluyendo al denominado sector C. Y no a los sectores A y B. Cabe señalar que el planeamiento integral (tiene nivel de anteproyecto urbano) no autoriza la ejecución de obras de habilitación urbana. Así mismo, no se nos ha adjuntado las Licencias de Habilitación Urbana aprobadas de todos los sectores. Por tanto, no se ha podido verificar el estado, detalles y condiciones de las mismas. De acuerdo a la información remitida, se puede presumir que se ha solicitado silencio administrativo para su aprobación en algunos casos o aprobación de oficio. De acuerdo a la documentación adjunta, se ha ubicado que para un sector, que se habría invocado, para la aprobación de la habilitación urbana el articulo 31p del Reglamento de Inscripciones de predios de la SUNARP. Mismo que se trascribe líneas abajo:

11029587

11030057

11030340

11029574

11029575

11029578

11029580

11029581

11029583

11029586

11029589

11030341

14.9127

14.8512

14.8441

14.8515

14.9131

14.8508

14.9128

14.8517

14.9127

14.8511

14.9131

14.9131

II

II

II

II

II

II

II

II

II

II

II

II

D

E

F

G

H

I

J

K

L

M

N

O

478

478

478

478

478

478

478

478

478

478

478

478

178.5780 5,736


Por tanto para este caso de excepción, la resolución de habilitación urbana debe indicar específicamente la libre disponibilidad de los lotes. Dicha resolución no ha sido adjuntada. Finalmente, en relacion a la Anotación de la licencia de habilitación urbana “La inscripción en Registros Públicos de las habilitaciones urbanas autorizadas por las modalidades B, C y D se realizará únicamente con la recepción de obras, a excepción de las habilitaciones urbanas con construcción simultánea y venta garantizada de lotes en las que se realiza la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica y la preindependización. Sin embargo, el proyecto de habilitación urbana aprobado por la municipalidad podrá ser inscrito, de ser el caso, bajo responsabilidad del promotor.”Art. 10, últ. párrafo pto. 4 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476. A nivel de Obras Complementarias y Servicios: De los Servicios de Agua potable y Alcantarillado:

1. De acuerdo al Oficio N° 480-2008-EPS GRAU SA DI GIPCO, de fecha 27 de Agosto del 2008, indica que por dicho Sector materia del proyecto, no se cuenta con redes existentes, tanto de agua como de alcantarillado que permitan dotar de servicios básicos. Y recomienda la ejecución de un sistema independiente que contemple :

Para el Agua Potable: La perforación de un pozo de agua potable, la construcción de una caseta de bombeo, línea de impulsión, reservorio elevado y redes de relleno. Para el Alcantarillado: La construcción de una cámara de bombeo línea de impulsión, y lagunas de estabilización, redes colectoras y sub colectoras.

2. Según el Estudio definitivo de Construcción del Sistema de Agua Potable y Alcantarillado al 2010, se realiza con las restricciones de que no hay agua en la Primera Etapa, y plantea el desarrollo de algunas obras para su factibilidad. Así mismo restringe la factibilidad de alcantarillado solo para 1592 conexiones domiciliarias de la primera etapa. Dichas obras ascienden a S/ 9’615,365.83, y su ejecución se estima en 26 meses.

3. Finalmente, según el Memorándum N° 80-2012-EPS GRAU EEPIP-OP, de fecha 05 de octubre del 2012, se aprueba a nivel de perfil del SNIP, la instalación el sistema de agua potable y alcantarillado de la habilitación urbana de ADUS ( integral), con 2 alternativas para dotar los servicios, la primera de S/ 59´069,086.00 y la segunda a un valor de S/ 67´813,716, cuyo financiamiento deberá corre a cargo de ADUS.

De los Servicios de Energía Eléctrica: 4. De acuerdo a la Resolución N° R-001-2006, de fecha 09 de enero del 2006, se aprueba el

subsistema de Distribución Primaria 10-22.9 Kv 3 y Sub sistema de distribución Secundaria 380/220, instalaciones de alumbrado público y conexiones domiciliarias para ADUS – SULLANA. En el predio ya existen algunas obras de electrificación, se desconocen los montos ya ejecutados.

5.6 Estudios Realizados

Estudio de Mecánica de Suelos.


Según el cual los terrenos tienen como características físicas presentar un suelo arenoso en las zonas bajas debido a los flujos eólicos que transportan arenas finas de médanos desde la zona Sur y Este. En las zonas altas se aprecia un terreno estable de características granulométricas tipo over o material de afirmado, con agregado grueso que va hasta las 2” de diámetro en promedio, conteniendo estratos calcáreos además de limos y arcillas en menor proporción. Las cargas admisibles portantes varían entre 0.03 y 0.14 kg/cm2.

5.7 Presupuesto Según la documentación remitida se plantea solo el desarrollo de la primera etapa del proyecto, iniciando en 2 fases de ejecución, al 40% del proyecto en 2 años y al 60% del proyecto en 5 años, de acuerdo a lo remitido. A continuación se detalla el presupuesto de obra presentado de ADUS, del 40% que equivalen a un total de 1893 viviendas de un total de 3154 lotes para vivienda.

OBRA PROYECTO RESIDENCIAL LAS COLINAS DEL CHIRA

HAB URB Y CONSTRUCCION DE 1893 VIVIENDAS UNIFAMILIARES

UBICACIÓN SECTOR EL ALTO - DISTRITO DE SULLANA - PROVINCIA DE SULLANA - DEPARTAMENTO DE PIURA

PROPIETARIO ASOCIACION PARA EL DESARROLLO URBANO DE SULLANA - ADUS

FECHA ABRIL DEL 2013

FINANCIA IFI

ELABORACION OFICINA DE PROYECTOS A&V INVERSIONES SAC

T.C.: S/. 2.60

P. UNITARIO P. PARCIAL TOTALES

EN N. SOL EN N. SOL EN N. SOL

1.00 Mòdulo Bàsico de Vivienda 48,271,500.00

1.10 Unidad 1,893 25,500.00 48,271,500.00

1.20 Unidad 1,893 - -

2.00 Habilitaciòn Urbana 24,363,388.46

2.10 m2 291,734.29 20.80 6,068,073.16

2.20 Pavimento m2 179,416.59 31.20 5,597,797.49

2.30 Veredas m2 112,317.70 32.50 3,650,325.26

2.40 Habilitaciòn Urbana Vendible m2 227,160.00 20.80 4,724,928.00

2.50

Montaje maquinaria y equipos Global 1.00 308,000.00 308,000.00

Materiales Global 1.00 722,672.72 722,672.72

2.60

Sistema de Alcantarillado Global 1.00 1,537,815.26 1,537,815.26

Obras Civiles Global 1.00 148,027.66 148,027.66

Obras Hidraulicas y Electromecánicas Global 1.00 530,558.87 530,558.87

Sistema de Agua Potable Global 1.00 769,340.51 769,340.51

Pozo Tubular Global 1.00 305,849.54 305,849.54

3.00 COSTOS OPERATIVOS 308,139.25

3.10

02 Vigilantes (En dos turnos / 12 meses) Persona 2.00 1,200.00 28,800.00

02 Almaceneros ( 12 meses) Persona 2.00 1,200.00 28,800.00

Cerco de Almacén, Residencia de Obra Global 1.00 5,000.00 5,000.00

3.20

Mano de Obra p cimentación Global 1.00 25,000.00 25,000.00

Materiales p cimentación Global 1.00 35,000.00 35,000.00

Techo Metálico y cobertura liviana Global 1.00 185,539.25 185,539.25

Implementación de Caseta Global 1.00 75,000.00 75,000.00

4.00 Gastos Administrativos y Financieros 1,876,504.90

4.10

Comunicaciones ( RPM, Teléfono de Obra) Mes 24.00 1,800.00 43,200.00

Combustible (02 Vehículos x 150 días) Vehículo 4.00 8,000.00 32,000.00

Publicidad Global 1.00 25,000.00 25,000.00

Corretaje Unidad 1,893.00 350.00 662,550.00

4.20

Gastos Financieros (Crédito IFI a 150 días) Global 1.00 1,113,754.90 1,113,754.90

5.00 Gastos Registrales y Municipales 1,275,681.85

Global 1.00 473,250.00 473,250.00

Inscripción de Fábrica (3 x mil VO) Global 1.00 55,161.33 55,161.33

Independización Unidad 1,893.00 90.00 170,370.00

Inscripción y Levantamiento de Hipoteca Global 1.00 300,987.00 300,987.00

Gestión y Trámites en Registro Pùblicos Global 1.00 125,420.02 125,420.02

Imprevistos (3% VO) Global 1.00 150,493.50 150,493.50

6.00 Dirección y Administración de Obra 883,200.00

Mes 24.00 4,000.00 192,000.00

Mes 24.00 3,000.00 216,000.00

Mes 24.00 2,350.00 169,200.00

Mes 24.00 3,500.00 84,000.00

Mes 6.00 3,000.00 18,000.00

Mes 6.00 2,000.00 12,000.00

Mes 24.00 2,500.00 120,000.00

Mes 24.00 1,500.00 72,000.00

COSTO DIRECTO DE LA OBRA …………………………………………………………………………….…………………………… S/. 77,053,414.46

GASTOS GENERALES Y UTILIDAD 15.63% ………………………….………..………………………….…………………………… S/. 12,041,771.72

COSTO TOTAL DE LA OBRA …………………………….…..………...……..………………………….…………………………… S/. 89,095,186.18

02 Asistente de Capataz

Mòdulo Bàsico de Vivienda

01 Administrador de Obra (Contabilidad, compras, etc)

01 Topógrafo

01 Asistente de Topógrafo

03 Supervisor de Obra

CANTIDAD

Lote de Terreno

02 Residente de Obra

02 Capataz

Obras Sanitarias (Agua Potable y Alcantarillado)

Finalizaciòn de Obra y Declaratoria de Fàbrica(1.0% VO)

Caseta de Ventas

PARTIDA DESCRIPCION

03 Asistente de Obra (Bachiller Ing. / Arq.)

Obras de Energìa Elèctrica

Afirmado (Calles y Veredas)

RESUMEN DE PRESUPUESTO DE OBRA ( 40%)

Gastos Financieros

Gastos de Campamento

Gastos Administrativos

UNIDAD

Anexo.- Presupuesto al 40% de la primera Etapa


5.8 Aportes Según la documentación remitida se adjunta el siguiente perfil de inversión, en donde se indica el aporte que propone realizar la empresa A&V Inversiones SAC., en esta etapa del proyecto.

ESCENARIO: PROPUESTA A&V INVERSIONES S.A.C.

PROYECTO : RESIDENCIAL LAS COLINAS DEL CHIRA T.C. 2.60

UBICACIÓN : DISTRITO Y PROVINCIA DE SULLANA - DEPARTAMENTO DE PIURA

NUMEROS DE LOTES DE TERRENO : 3154 LOTES DE TERRENO DE LOS SECTORES A,B y C

776 LOTES DE TERRENO DEL SECTOR A

816 LOTES DE TERRENO DEL SECTOR B

1562 LOTES DE TERRENO DEL SECTOR C

NUMERO DE VIVIENDAS A CONSTRUIR (60%) : 1893.00 VIVIENDAS UNIFAMILIARES

AREA TOTAL DEL TERRENO : 1,015,599.00 m2

AREA LOTE DE TERRENO POR VIVIENDA : (PROMEDIO)120.00 m2

AREA TECHADA TOTAL : 80,452.50 m2

MODULO AREA TECHADA N° DE VIVIENDAS AREA TECHADA POR TIPO

TIPO UNICO: UN PISO CON DOS DORMITORIOS42.50 m2 1893.00 80,452.50 m2

1893 80,452.50 m2

PROMUEVE : ADUS

CONSTRUYE : A&V INVERSIONES S.A.C.

ESTRUCTURA DE INVERSION

A.-PRIMERA ETAPA -PRE INVERSIÓN

PROYECTO APORTE A&V

EN N.SOLES EN N.SOLES EN N.SOLES

COSTO TERRENO (Area:1'015,599 m2.) - 0.0% - -

ALCABALA DEL TERRENO (3%) - 0.0% - -

COSTO EXPEDIENTE TÉCNICO 241,357.50 18.9% 241,357.50 -

PAGOS EMPRESAS DE ELECTRICIDAD Y AGUA Y DESAGUE4,500.00 0.4% 4,500.00 -

COSTO LICENCIAS -

(LICENCIA DE OBRA, FINALIZACION Y FABRICA) 804,525.00 63.1% 804,525.00 -

TRAMITES REGISTRALES : 3/1000 DE OBRA -

(INSCRIPCION DE FABRICA E INDEPENDIZACION) 225,531.33 17.7% 225,531.33 -

1,275,913.83 100.0% 1,275,913.83 100.0% - 0.00%

B.-SEGUNDA ETAPA- EJECUCIÓN DE OBRA

PROYECTO APORTE A&V


COSTO DE LA OBRA - -

MODULO TIPO A: UN PISO CON 2 DORMITORIOS48,271,500.00 48,271,500.00

HABILITACION URBANA 24,363,388.46 24,363,388.46

GASTOS GENERALES 2,542,221.10 - 2,542,221.10

75,177,109.55 - - 75,177,109.55

C.-PUBLICIDAD Y CORRETAJE PROYECTO APORTE A&V

PUBLICIDAD: BANNERS, VOLANTES, OTROS 25,000.00 - 25,000.00 -

CORRETAJE: % DE VENTAS 662,550.00 662,550.00 -

687,550.00 687,550.00 -

D.-COSTO FINANCIERO PROYECTO APORTE A&V

INTERESES CREDITO PROMOTOR 1,113,754.90 1,113,754.90 -

1,113,754.90 1,113,754.90 -

RESUMEN DE COSTOS PROYECTO APORTE A&V


TOTAL : PRE INVERSIÓN 1,275,913.83 1,275,913.83 -

TOTAL : EJECUCIÓN DE OBRA 75,177,109.55 - 75,177,109.55

TOTAL : PUBLICIDAD Y CORRETAJE 687,550.00 662,550.00 -

TOTAL : COSTO FINANCIERO 1,113,754.90 1,113,754.90 -

78,254,328.28 3,052,218.73 3.90% 75,177,109.55 96.07%

INGRESOS PROYECTADOS

PRECIOS DE VENTA POR UNIDAD INMOBILIARIA

1893 VIVIENDAS UNIFAMILIARESPRECIO: S/. 47,700.00 S/. 90,296,100.00

AREA CONSTRUIDA : 42.50 M2 -

TOTAL DE INGRESOS PROYECTADOS S/. 90,296,100.00

RENTABILIDAD DEL PROYECTO

TOTAL DE INGRESOS S/. 90,296,100.00

TOTAL DE EGRESOS S/. 78,254,328.28

RENTABILIDAD BRUTA DEL PROYECTO 13.34% S/. 12,041,771.72

CRONOGRAMA DE DESEMBOLSOS 100,000.00

SE REQUIERE FINANCIAR:

HABILITACION URBANA 9,866,717.00

CASETA DE VENTAS 133,283.00

Y SISTEMAS DE ALCANTARILLADO

1ER. DESEMBOLSO A LA PRESENTACION DE EXPEDIENTE TECNICO FINAL 3,637,070.47

2DO. DESEMBOLSO A LOS 60 DÍAS CALENDARIO 1,067,246.34

3ER. DESEMBOLSO A LOS 90 DÍAS CALENDARIO 840,445.61

4TO. DESEMBOLSO A LOS 120 DÍAS CALENDARIO 1,254,072.30

5TO. DESEMBOLSO A LOS 150 DÍAS CALENDARIO 2,305,517.68

6TO. DESEMBOLSO A LOS 180 DÍAS CALENDARIO 895,647.60

FINANCIAMIENTO DE LAS VIVIENDAS

CREDITO HIPOTECARIO NUEVO CREDITO MIVIVIENDA TIPO A

PRECIO DE VENTA POR VIVIENDA N.SOLES 53,000.00

INICIAL (APORTE 10%) VALOR DEL TERRENO N.SOLES 5,300.00

BONO DEL BUEN PAGADOR N.SOLES 12,500.00

MONTO A FINANCIAR N.SOLES 47,700.00

CUOTA MENSUAL A 20 AÑOS (TEA 12%) N.SOLES 400.23



APORTE IFI

APORTE IFI

APORTE IFI

MODULO DE VIVIENDA

PERFIL DE INVERSIÓN

SECTORES A, B y C

VIVIENDAS TIPO UNICO

TOTAL

APORTE IFI

APORTE IFI


5.9 Pre venta El proyecto se plantea dentro del Nuevo Crédito MIVIVIENDA, el cual financia la compra de viviendas terminadas, en construcción o en proyecto, que sean de primera venta, cuyo costo total sea desde 14 UIT (S/. 51,800.00) hasta 70 UIT [1] (S/.259,000). De acuerdo al valor de vivienda propuesto el valor del PBP es de S/12,500 si financia su crédito a un plazo igual o mayor a 10 años

Valor de la Vivienda Valor del PBP Cuota Inicial

Desde 14 UIT hasta a 50 UIT

S/. 12,5000 Máximo el 30% del Valor de la Vivienda Mayor a 50 UIT

hasta 70 UIT S/. 5,000

Si se desea construir una vivienda, el terreno donde se construirá deberá ser de su propiedad, encontrándose debidamente inscrito en Registros Públicos sin cargas ni gravámenes y podrá ser considerado como cuota inicial del crédito. De acuerdo al planteamiento de dicho crédito los lotes de terreno para vivienda deben ser adjudicados a los asociados de ADUS y cada uno tramitar su crédito. No se conoce el estado de independización definitivo de cada lote, en registros públicos. Así mismo, el valor propuesto de preventa por cada vivienda para el presente proyecto es de S/ 47.700, lo cual no ingresa al rango de valor de venta de las viviendas a financiar bajo este programa. En los casos en que la entidad financiera decida financiar la adquisición de bien futuro, sea que esta haya financiado o no al constructor de la obra, deberá comprometerse – en caso que el bien futuro no llegue a terminarse , a devolver al Fondo MIVIVIENDA SA y al beneficiario en su caso, los recursos que estos hubieran aportado para adquisición de la vivienda, más los intereses correspondientes al financiamiento recibido para atender dicha deuda Para este propósito, la IFI podrá solicitar al constructor las garantías que considere necesarias para respaldar la existencia, terminación y entrega de las viviendas a ser transferidas a los beneficiarios, debidamente independizadas con declaratoria de fábrica, incluyendo las características pactadas en el contrato de compraventa.

5.10 Ingresos Proyectados De acuerdo al cuadro anterior del punto 5.8, se han propuesto como ingresos proyectados los siguientes : 2 INGRESOS PROYECTADOS

PRECIOS DE VENTA POR UNIDAD INMOBILIARIA

1893 VIVIENDAS UNIFAMILIARESPRECIO: S/. 47,700.00 S/. 90,296,100.00

AREA CONSTRUIDA : 42.50 M2 -

TOTAL DE INGRESOS PROYECTADOS S/. 90,296,100.00 Para ello toman en cuenta los valores de vivienda de S/ 47,700.00

5.11 Cronograma de Obra / Desembolsos Según cronograma presentado se proponen 2 cronogramas a 2 años de ejecución de esta primera sub-etapa. El primero que corresponde al 40% de ejecución al primer año (757 viviendas), y el Segundo que corresponde al 60% de ejecución restante al segundo año. (1136 viviendas), del total de 1893 viviendas planteadas.


OBRA : RESIDENCIAL LAS COLINAS DEL CHIRA N° DE VIVIENDAS : 1,893

PROMUEVE : ASOCIACION PARA EL DESARROLLO URBANO DE SULLANA -ADUS

CONSTRUYE : A&V INVERSIONES SAC AVANCES PROYECTADOS

UBICACIÓN : DISTRITO DE SULLANA - PROVINCIA DE SULLANA - DEPARTAMENTO DE PIURA AÑO 1= 40% DE VIVIENDAS = 757

FECHA DE INICIO DE OBRA : 01 MAYO 2,013 AÑO 2= 60% DE VIVIENDAS = 1,136

FINANCIA : IFI 100% 1,893

ELABORACIÓN : OFICINA PROYECTOS - A&V INVERSIONES S.A.C.

MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12

DESCRIPCION 0 A 3 0 DÍAS 3 0 A 6 0 DÍAS 6 0 A 9 0 DÍAS 9 0 A 12 0 DÍAS 12 0 A 15 0 DÍAS 15 0 A 18 0 DÍAS 18 0 A 2 10 DÍAS 2 10 A 2 4 0 DÍAS 2 4 0 A 2 7 0 DÍAS 2 7 0 A 3 0 0 DÍAS 3 0 0 A 3 3 0 DÍAS 3 3 0 A 3 6 0 DÍAS TOTAL

HABILITACION URBANA

* TRABAJOS PRELIMINARES 121,361 - - - - - - - - 121,361

* MOVIMIENTO DE TIERRAS 1,820,422 364,084 242,723 2,427,229

* PAVIMENTO 1,343,471 895,648 2,239,119

* VEREDAS 876,078 584,052 1,460,130

* HABILITACION URBANA VENDIBLE 377,994 377,994 377,994 377,994 377,994 1,889,971

* OBRAS DE ENERGIA ELECTRICA 329,815 61,840 20,613 412,269

* OBRAS SANITARIAS AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO987,478 263,327 65,832 1,316,637

MODULO BASICO DE VIVIENDA

* TRABAJOS PRELIMINARES 253,571 63,393 316,964

* MOVIMIENTO DE TIERRAS 420,519 105,130 - - - - - 525,648

* OBRAS DE CONCRETO SIMPLE 1,287,543 464,618 348,463 174,232 174,232 218,528 218,528 218,528 - - - 3,104,671

* OBRAS DE CONCRETO ARMADO - 785,519 785,519 602,428 602,428 1,370,532 1,233,479 1,233,479 - - - 6,613,385

* MUROS DE ALBANILERIA - 742,094 2,447,361 558,753 558,753 124,270 - - - - 4,431,231

* TARRAJEO - - - - - 157,498 157,498 - - 314,995

* PISOS - - - - - 242,304 242,304 151,440 - 636,048

* ENCHAPES - - - - - 407,071 407,071 - - 814,141

* INSTALACIONES SANITARIAS - 60,576 60,576 128,017 128,017 128,017 163,555 163,555 - - 832,314

* APARATOS SANITARIOS Y ACC. GRIFERÍA - - - 296,822 296,822 - - 593,645

* INSTALACIONES ELECTRICAS - 171,127 171,127 114,085 114,085 114,085 181,728 181,728 - - 1,047,965

* CARPINTERÍA DE MADERA 131,753 131,753 131,753 131,753 138,719 138,719 70,268 - 874,717

* VIDRIOS - - 74,710 74,710 74,710 - 231,400 - 455,532

* PINTURA - - - - - 96,922 - 96,922

* CERRAJERÍA - - - - - - - 115,094 - 115,094

GASTOS DE CAMPAMENTO

* CERCO ALMACEN Y RESIDENCIA DE OBRA 5,000 5,000

CASETA DE VENTAS

* Caseta de 312 m2 - Cobertura Liviana 128,216 96,162 96,162 320,539

GASTOS REGISTRALES Y MUNICIPALES

* Independización 68,148 68,148

* Inscripcion y Levantamiento de Hipoteca 60,197 60,197 120,395

* Gestión y Tramites en RRPP y Municipio 50,168 50,168

* Finalización de Obra 189,300 189,300

* Inscripcion de Fabrica 22,065 22,065

* Imprevistos 60,197 60,197

DIRECCION Y ADMINISTRACION DE OBRA

* Personal Administrativo 36,800 36,800 36,800 36,800 36,800 36,800 36,800 36,800 36,800 36,800 36,800 36,800 441,600

* Personal de Vigilancia y Almacén 2,400 2,400 2,400 2,400 2,400 2,400 2,400 2,400 2,400 2,400 2,400 2,400 28,800

* Comunicaciones y Combustible 3,133 3,133 3,133 3,133 3,133 3,133 3,133 3,133 3,133 3,133 3,133 3,133 37,600

COSTO DIRECTO DE LA OBRA 5,952,766 3,426,692 4,427,002 2,863,522 4,046,720 3,099,876 1,942,905 1,942,905 1,630,030 1,630,030 707,458 313,895 31,983,802

TOTAL ACUMULADO 5,952,766 3,426,692 4,427,002 2,863,522 4,046,720 3,099,876 1,942,905 1,942,905 1,630,030 1,630,030 707,458 313,895

AVANCE EN % 18.61% 10.71% 13.84% 8.95% 12.65% 9.69% 6.07% 6.07% 5.10% 5.10% 2.21% 0.98%

ACUMULADO % 18.61% 29.33% 43.17% 52.12% 64.77% 74.46% 80.54% 86.61% 91.71% 96.81% 99.02% 100.00%

HABILITACION URBANA 3,637,070.47 1,067,246.34 707,162.46 1,254,072.30 2,305,517.68 895,647.60 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

AVANCE ACUMULADO 3,637,070.47 4,704,316.81 5,411,479.27 6,665,551.57 8,971,069.25 9,866,716.85 9,866,716.85 9,866,716.85 9,866,716.85 9,866,716.85 9,866,716.85 9,866,716.85

CASETA DE VENTAS 128,215.70 96,161.78 96,161.78 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

HU + CASETA DE VENTAS 3,765,286.17 1,163,408.11 803,324.23 1,254,072.30 2,305,517.68 895,647.60 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

AVANCE ACUMULADO 3,765,286.17 4,928,694.28 5,732,018.52 6,986,090.82 9,291,608.50 10,187,256 10,187,256 10,187,256 10,187,256 10,187,256 10,187,256 10,187,256

CRONOGRAMA VALORIZADO DE AVANCE DE OBRA


OBRA : RESIDENCIAL LAS COLINAS DEL CHIRA N° DE VIVIENDAS : 1,893

PROMUEVE : ASOCIACION PARA EL DESARROLLO URBANO DE SULLANA -ADUS

CONSTRUYE : A&V INVERSIONES SAC AVANCES PROYECTADOS

UBICACIÓN : DISTRITO DE SULLANA - PROVINCIA DE SULLANA - DEPARTAMENTO DE PIURA AÑO 1= 40% DE VIVIENDAS = 757

FECHA DE INICIO DE OBRA : 01 MAYO 2,013 AÑO 2= 60% DE VIVIENDAS = 1,136

FINANCIA : IFI 100% 1,893

ELABORACIÓN : OFICINA PROYECTOS - A&V INVERSIONES S.A.C.

MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22 MES 23 MES 24

DESCRIPCION 3 6 0 A 3 9 0 DÍAS 3 9 0 A 4 2 0 DÍAS 4 2 0 A 4 5 0 DÍAS 4 5 0 A 4 8 0 DÍAS 4 8 0 A 5 10 DÍAS 5 10 A 5 4 0 DÍAS 5 4 0 A 5 7 0 DÍAS 5 7 0 A 6 0 0 DÍAS 6 0 0 A 6 3 0 DÍAS 6 3 0 A 6 6 0 DÍAS 6 6 0 A 6 9 0 DÍAS 6 9 0 A 7 2 0 DÍAS TOTAL

HABILITACION URBANA

* TRABAJOS PRELIMINARES 182,042 - - - - - - - - 182,042

* MOVIMIENTO DE TIERRAS 2,730,633 546,127 364,084 3,640,844

* PAVIMENTO 1,007,604 1,343,471 1,007,604 3,358,678

* VEREDAS 657,059 876,078 657,059 2,190,195

* HABILITACION URBANA VENDIBLE 566,991 566,991 566,991 566,991 283,496 283,496 2,834,957

* OBRAS DE ENERGIA ELECTRICA 494,723 92,761 30,920 618,404

* OBRAS SANITARIAS AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO 1,481,216 394,991 98,748 1,974,955

MODULO BASICO DE VIVIENDA

* TRABAJOS PRELIMINARES 380,357 95,089 475,446

* MOVIMIENTO DE TIERRAS 630,778 157,694 - - - - - 788,472

* OBRAS DE CONCRETO SIMPLE 1,931,314 696,927 522,695 261,348 261,348 327,792 327,792 327,792 - - - 4,657,007

* OBRAS DE CONCRETO ARMADO - 1,178,279 1,178,279 903,642 903,642 2,055,798 1,850,218 1,850,218 - - - 9,920,077

* MUROS DE ALBANILERIA - 1,113,141 2,448,770 838,130 838,130 124,273 - - - - 5,362,443

* TARRAJEO - - - - - 236,246 236,246 - - 472,493

* PISOS - - - - - 363,456 363,456 227,160 - 954,072

* ENCHAPES - - - - - 610,606 610,606 - - 1,221,212

* INSTALACIONES SANITARIAS - 90,864 90,864 192,026 192,026 192,026 245,333 245,333 - - 1,248,471

* APARATOS SANITARIOS Y ACC. GRIFERÍA - - - 445,234 445,234 - - 890,467

* INSTALACIONES ELECTRICAS - 256,691 256,691 171,127 171,127 171,127 272,592 272,592 - - 1,571,947

* CARPINTERÍA DE MADERA 197,629 197,629 197,629 197,629 208,079 208,079 105,402 - 1,312,076

* VIDRIOS - - 112,066 112,066 112,066 - 347,100 - 683,297

* PINTURA - - - - - 145,382 - 145,382

* CERRAJERÍA - - - - - - - 172,642 - 172,642

GASTOS DE CAMPAMENTO

* CERCO ALMACEN Y RESIDENCIA DE OBRA - 0

CASETA DE VENTAS

* Caseta de 312 m2 - Cobertura Liviana - - - 0

GASTOS REGISTRALES Y MUNICIPALES

* Independización 102,222 102,222

* Inscripcion y Levantamiento de Hipoteca 90,296 90,296 180,592

* Gestión y Tramites en RRPP y Municipio 75,252 75,252

* Finalización de Obra 283,950 283,950

* Inscripcion de Fabrica 33,097 33,097

* Imprevistos 90,296 90,296

DIRECCION Y ADMINISTRACION DE OBRA

* Personal Administrativo 36,800 36,800 36,800 36,800 36,800 36,800 36,800 36,800 36,800 36,800 36,800 36,800 441,600

* Personal de Vigilancia y Almacén 2,400 2,400 2,400 2,400 2,400 2,400 2,400 2,400 2,400 2,400 2,400 2,400 28,800

* Comunicaciones y Combustible 3,133 3,133 3,133 3,133 3,133 3,133 3,133 3,133 3,133 3,133 3,133 3,133 37,600

COSTO DIRECTO DE LA OBRA 8,708,158 4,974,629 5,252,821 3,617,058 4,757,814 5,507,070 3,900,795 2,893,191 2,423,879 2,423,879 1,040,020 449,676 45,948,990

TOTAL ACUMULADO 8,708,158 4,974,629 5,252,821 3,617,058 4,757,814 5,507,070 3,900,795 2,893,191 2,423,879 2,423,879 1,040,020 449,676

AVANCE EN % 18.95% 10.83% 11.43% 7.87% 10.35% 11.99% 8.49% 6.30% 5.28% 5.28% 2.26% 0.98%

ACUMULADO % 18.95% 29.78% 41.21% 49.08% 59.44% 71.42% 79.91% 86.21% 91.48% 96.76% 99.02% 100.00%

77,932,792

CRONOGRAMA VALORIZADO DE AVANCE DE OBRA


6. Situación Jurídica De acuerdo a la información remitida se procede a efectuar de manera sucinta la situación jurídica según sea el caso:

6.1 De los terrenos De acuerdo a la revisión efectuada de cada partida electrónica remitida que forman parte del proyecto integral, se tiene por cada una de ellas, que :

PE

AREA

(HAS)

ETAPA

OBSERVACIONES

11029775

25.4172

I

Lote de terreno ubicado dentro de la zona industrial municipal 04, Sullana, Mza K, lote N° 01, el propietario anterior era la Municipalidad Provincial de Sullana, fue vendido a ADUS el 2008. Solo se presentaron 2 de 3 hojas de la partida.

11029518

31.1824

I

Lote de terreno ubicado dentro de la zona industrial municipal 05, Sullana, Mza

G, lote N° 01, el propietario anterior era la Municipalidad Provincial de Sullana,

fue vendido a ADUS el 2008. Tiene una hipoteca con la Caja Municipal de Ahorro

y Crédito de Sullana S.A. por US$ 249,456. 11043878

44.9603

I

Predio Acumulado P 5-10-15, en zona de expansión urbana, que viene de las

partidas 11029576, 11030824 y 11029582, las mismas a las que se ha dado por

concluido por oposición el procedimiento de cierre de partida por duplicidad,

mediante la Resolución N° 291-2010-Z.R. N° I-GR/BDFP. Sin embargo, existe el

derecho del tercero de apelar dicha resolución siguiendo lo dispuesto en la Ley

del Procedimiento Administrativo General, teniendo el derecho a

eventualmente llegar a un Proceso Contencioso Administrativo en el Poder

Judicial. Se desconoce cuál es el propietario o propietarios con los cuales estaría

superpuesta la partida.

11029587

14.9127

II

Se ha dado por concluido por oposición el procedimiento de cierre de partida

por duplicidad mediante la Resolución N° 291-2010-Z.R. N° I-GR/BDFP. Sin

embargo, existe el derecho del tercero de apelar dicha resolución siguiendo lo

dispuesto en la Ley del Procedimiento Administrativo General, teniendo el

derecho a eventualmente llegar a un Proceso Contencioso Administrativo en el

Poder Judicial. Según el asiento C00002, el propietario es ADUS. Se desconoce

cuál es el propietario o propietarios con los cuales estaría superpuesta la

partida. Siendo un predio rural se ha levantado la carga del asiento D001, que

impedía entre otros utilizar con fines urbanos estas tierras.

11030057

14.8512

II

11030340

14.8441

II

11029574

14.8515

II

11029575

14.9131

II

11029578

14.8508

II

11029580

14.9128

II

11029581

14.8517

II

11029583

14.9127

II

11029586

14.8511 II

11029589

14.9131

II

11030341 14.9131 II

280.1379

Según lo revisado existiría probables indicios de superposición de áreas en 13 de las 15 parcelas que conforman el proyecto integral, que deberán subsanar. Así mismo, de las parcelas que conforman la Etapa I, Sectores A, B y C, esta última resulta estar en los mismos cuestionamientos de propiedad. Los Sectores A y B, estarían libres de cuestionamiento registral.


6.2 Del proyecto

No se nos han adjuntado las Licencias de Habilitación Urbana que autorizan la ejecución de las obras de habilitación urbana. Ni parcial ( Por Etapas) o total. El planeamiento integral de lotización sobre las áreas cedidas por el ministerio de agricultura, no autoriza la ejecución de obras. Se ha presentado un formato donde indica que se solicita la aprobación por silencio administrativo de la habilitación urbana de un sector, así mismo en algunos documentos mencionan una aprobación de oficio con cargo al profesional responsable, lo cual no concuerda con la solicitud de acogimiento a la Resolución de Gerencia General N° 339-2008-SUNARP, que obliga a la recepción de obras de habilitación urbana para la inscripción registral de los lotes, y condiciona su excepción de inscripción a la emisión de una resolución especifica que así lo determine. No se nos ha adjuntado de ser el caso alguna esquela de observación realizada por la SUNARP o título de inscripción pendiente presentado sobre este tema. No se pudo corroborar por tanto la afirmación sobre que del total de inscritos, aproximadamente 3,000 asociados de la Primera Etapa (Sectores A, B y C) han sido favorecidos con la independización, titulación y entrega de su lote de terreno. Para el caso de las viviendas las licencias deberían ser emitidas con la aprobación de la construcción simultánea de viviendas en la habilitación urbana, lo cual no pudo verificarse. La tipología de vivienda propuesta de 42.55 m2 según su diseño arquitectónico es funcional, sin embargo debería tomar en cuenta el tipo de suelo, y la carga admisible encontrada según el estudio de suelos, para fines del tipo de cimentación a implementar.

Detalle de Arquitectura de Modulo propuesto


7. Situación de los intervinientes - Due Diligence

7.1 Del promotor : ASOCIACION PARA EL DESARROLLO URBANO DE SULLANA - ADUS

7.1.1 Aspecto Legal

- Por acta de Asamblea General Extraordinaria, la Asociación para el Desarrollo Urbano de

Sullana, se funda el 27 de Setiembre del 2003 constituyéndose como persona jurídica de derecho privado sin fines de lucro que se regirá por lo establecido en el código civil y sus propios estatutos.

- ADUS tiene por finalidad fundamental dotar de un lote de terreno con un área suficiente para ejecutar la construcción de una vivienda digna que cuente con todos los servicios básicos, pistas, veredas, áreas comunes de recreación y esparcimiento, así como áreas destinadas a educación, comercio y otros fines; propugnando la implementación de programas de desarrollo urbano por parte de los organismos competentes.

- La Asociación para el Desarrollo Urbano de Sullana – Adus- se constituyó en la ciudad de Sullana el 31 de Octubre del 2003. 7.1.1.1 RAZON SOCIAL

ASOCIACION PARA EL DESARROLLO URBANO DE SULLANA - ADUS

7.1.1.2 R.U.C.: 20484290688

7.1.1.3 PE N° 11023980

7.1.1.4 DIRECTIVA

Cargo Nombre DNI Presidente Juan More Nunura 03588169

Vicepresidente Wilfredo Del Rosario Zapata 03566648

Secretario de Actas Santos Villanueva Guarnido Zurita 02838912

Secretario Economía Pedro Miguel García Mena 03585594

Secr. Prensa y Propag Luis Fernando Arcela Rojas 03617657

Secr De Organización Arturo García Mena 03583430

Fiscal Virginia Isabel Calle Córdova 03594469

Vocal Dany Daniel Sánchez Valdiviezo 40234640

7.1.1.5 REPRESENTANTES LEGALES

Cargo Nombre DNI Presidente Juan More Nunura 03588169

Secretario Economía Pedro Miguel García Mena 03585594

7.1.1.6 N° DE ASOCIADOS INSCRITOS: 8,745 asociados

7.1.1.7 FECHA DE CONSTITUCION : 31 de octubre del 2003

7.1.1.8 CONTRATOS Y OBLIGACIONES: Se desconocen. No han sido presentadas para evaluación

7.1.2 Aspectos corporativos.

7.1.2.1 CAPITAL SOCIAL : S/.11,773.00


7.1.2.2 ACTIVIDAD ECONOMICA: Asociación sin fines de lucro creada con el fin de dotar de un lote de terreno y promover la construcción de viviendas dignas a sus asociados.

7.1.2.3 SECTOR : Asociaciones sin fines de lucro

CIIU : 91993 Actividades otras asociaciones

7.1.2.4 OFICINA :

7.1.2.5 PROPIEDADES : Adus es propietario de 281 has de terreno en Sullana, área conformada por 15 parcelas de terreno. No se informa de mayores propiedades.

7.1.3 Aspecto Financiero No ha sido presentada esta información.

7.1.4 Aspecto Tributario y Bancos

De acuerdo al RUC de la empresa, se conoce que es una sociedad anónima registrada. Se le ha ubicado en SUNAT como activo, pero tiene condición de habido como contribuyente, iniciando sus actividades el año 2005. El domicilio fiscal es el mismo domicilio legal, Cal. Santa Julia Nro. 806 A.H. Sánchez Cerro Piura - Sullana - Sullana ADUS, tiene información en internet, y su página web. http://adussullana.com/, indica que el proyecto Las Colinas del Chira, lo financia la Caja de Trujillo y lo construye la empresa EGESA Contratistas Generales SA.

Como ADUS tiene un reporte de deuda según INFOCORP en el sistema financiero con la Caja Señor

de Luren por un monto de S/ 3´190.980 , se desconoce el detalle del mismo. Su calificación paso del 2012 al 2013 de problema potencial a normal.

7.2 Del Constructor :

A & V INVERSIONES S.A.C

7.2.1 Aspecto Legal

- La empresa ha celebrado en el mes de Noviembre del 2012 un Contrato de Ejecución de Obra en

exclusividad con la Asociación para el Desarrollo Urbano de Sullana –ADUS, para la construcción de

9,000 viviendas sobre un área de 281.1379 has ubicadas a la entrada sur de la ciudad de Sullana que

comprende el Proyecto Habitacional Las Colinas del Chira.

7.2.1.1 RAZON SOCIAL : A & V INVERSIONES S.A.C

7.2.1.2 R.U.C.: 20482033963

7.2.1.3 P.E : 11103958.

7.2.1.4 ACCIONISTAS

OFICINA LOCAL

ADUS

Calle Santa Julia N° 806 –

Asentamiento Humano

Sánchez Cerro - Sullana

Condición : Alquilado E-Mail : juanmorenunura @hotmail.com

Teléfonos : (073)-504913

Celular: 94-2092950

http://adussullana.com/


1 Alberto Valladares Molina, con 1.00 % de acciones D.N.I.: 17969281

2 Guido Alberto Valladares Huamanchumo, con 99.00% de

acciones.

D.N.I.: 17970674

7.2.1.5 GERENTE GENERAL

Guido Alberto Valladares Huamanchumo

Se ha desempeñado en el sector construcción como Gerente Financiero de la empresa DSV Constructores SAC (empresa Trujillana de propiedad del Sr. Daniel Salaverry, con experiencia en ejecución de módulos de vivienda ejecutados bajo el Programa Techo Propio modalidad CSP ), y hasta el mes de Julio del 2009, como Gerente General de la empresa S-S&B SAC. (Promotora del Proyecto San Agustín en el Distrito de Virú de 615 módulos de vivienda, bajo la modalidad Adquisición de Vivienda Nueva del Programa Techo Propio).

7.2.1.6 FECHA DE CONSTITUCION : 06 DE NOVIEMBRE DEL 2008

7.2.1.7 CONTRATOS Y OBLIGACIONES: Se desconocen. No han sido presentadas para evaluación

7.2.2 Aspectos corporativos.

7.2.2.1 CAPITAL SOCIAL: S/.989,250

7.2.2.2 ACTIVIDAD ECONOMICA: Formulación y Ejecución de Obras Civiles en General, Corretaje Inmobiliario, Afines y Conexos.

7.2.2.3 SECTOR: Industria CIIU : 45207 CONSTRUCCION DE EDIFICIOS COMPLETOS

7.2.2.4 OFICINAS : OFICINA PARA

PROGRAMA TECHO

PROPIO

Calle Paraguay N° 359 –

Tercer Piso - Urb.

Monserrate – Trujillo

Condición: Alquilado Teléfono: (044) 34-

7953

OFICINA DE

PROYECTOS

INMOBILIARIOS

DOMICILIO LEGAL

Jr. Pizarro N° 478 – Oficina

103 – Centro Histórico -

TRUJILLO

Condición : Alquilado E-Mail:

[email protected]

Teléfono Oficina: (044)22-6619 Teléfonos

Gerencia: 94-9688770 RPM:#83-3727

Nextel: 117*3122

OFICINA PARA

PROGRAMA TECHO

PROPIO

Calle Independencia N°

360 – Sector Barrio Norte -

Sullana

Condición: Alquilado Celular: #94-

2092910

OFICINA EN ADUS Calle Santa Julia N° 806 –

AAHH Sánchez Cerro -

Sullana

Condición : Alquilado Celular: 95-

6999029

OFICINA DE

TALARA

Calle Centro Cívico N° 109

– 2do Piso - Talara

Condición: Alquilado Celular: #96-

2662022

OFICINA PARA

PROGRAMA TECHO

PROPIO

Mz. M-Lote 18 – AAHH

Señor de los Milagros de

Las Praderas –

Distrito de Pimentel –

Chiclayo – Lambayeque

Condición: Alquilado Teléfono Oficina:

(074)78-1818

OFICINA PARA

PROGRAMA TECHO

PROPIO

Condominio Reyna de la

Paz – Interior B-104 -

Pisco

Condición: Alquilado Celular: 96-

8298321

OFICINA PARA Avenida Arenales N° 260 – Condición: Alquilado


PROGRAMA TECHO

PROPIO

Distrito Los Aquijes- Ica

OFICINA PARA

PROGRAMA TECHO

PROPIO

Zona A Mz. I1-Lote 2 –

Distrito Alto Selva Alegre -

Arequipa

Condición: Alquilado Celular: 95-8418281

MODULO PARA

PROGRAMA TECHO

PROPIO

Av. Balta N° 305– Sede

Ministerio Vivienda -

Moquegua

Condición: Cesión en Uso Celular: 94-

9932645

7.2.2.5 PROPIEDADES : No han sido presentadas para el presente informe.

7.2.3 Aspecto Financiero La evaluación de este ítem corresponde a un estudio especializado, que no forma parte del presente informe. Sin embargo se puede deducir de la información presentada que la empresa nuestra ratios de crecimiento considerables en los últimos 2 años.

7.2.4 Aspecto Tributario y Bancos De acuerdo al RUC de la empresa, se conoce que es una sociedad anónima registrada. Se le ha ubicado en SUNAT como activo, pero tiene condición de habido como contribuyente, iniciando sus actividades el año 2009. El domicilio fiscal es el mismo domicilio legal, Jr. Pizarro N° 478 – Oficina 103 – Centro Histórico - TRUJILLO. La empresa A&V Inversiones SAC, no tiene mayor información en internet, y su página web no fue ubicada. Como empresa según Infocorp, tiene reporte de deuda actual en el sistema financiero,de S/ 8´016,175 a abril del 2013. Tiene un crédito con la CMAC Caja de Sullana por un monto de S/ 2´200,000. A abril 2013 tiene la calificación normal.

8. Detalle de Experiencia de Constructor De acuerdo a la información remitida, se indica a continuación de las obras nombradas como ejecutadas, las más relevantes de la experiencia de la empresa A&V Inversiones SAC.

OBRA 1 06 MODULOS DE VIVIENDA CONSTRUCCION EN SITIO PROPIO EN EL SECTOR SAN CARLOS DEL DISTRITO DE HUANCHACO – TRUJILLO

PROPIETARIOS VECINOS DEL SECTOR SAN CARLOS DEL DISTRITO DE HUANCHACO

UBICACIÓN SECTOR SAN CARLOS – DISTRITO HUANCHACO

AREA TECHADA 30 M2 POR MODULO BASICO

FECHA ENERO - FEBRERO 2009

FINANCIAMIENTO : RECURSOS PROPIOS

OBRA 2 10 MODULOS DE VIVIENDA CONSTRUCCION EN SITIO PROPIO 04 EN EL SECTOR VILLA HERMOSA DEL DIST. DE HUANCHACO – PROVINCIA

DE TRUJILLO, 02 EN EL SECTOR WICHANZAO DEL DIST. DE LA ESPERANZA – PROVINCIA DE TRUJILLO, 04 EN EL SECTOR LAS MALVINAS

DEL DIST. DE GUADALUPE – PROVINCIA DE PACASMAYO

PROPIETARIOS VECINOS SECTOR VILLA HERMOSA-HUANCHACO, WICHANZAO- LA ESPERANZA, LAS MALVINAS-GUADALUPE

UBICACIÓN SECTOR VILLA HERMOSA-HUANCHACO, WICHANZAO- LA ESPERANZA, LAS MALVINAS-GUADALUPE


FECHA MARZO - ABRIL 2009


OBRA 3 06 MODULOS DE VIVIENDA CONSTRUCCION EN SITIO PROPIO EN EL SECTOR SAN CARLOS DEL DISTRITO DE HUANCHACO – TRUJILLO

PROPIETARIOS VECINOS DEL SECTOR SAN CARLOS DEL DISTRITO DE HUANCHACO


UBICACIÓN SECTOR SAN CARLOS – DISTRITO HUANCHACO


FECHA ENERO - FEBRERO 2009


OBRA 4 30 MODULOS DE VIVIENDA CONSTRUCCION EN SITIO PROPIO : 14 EN EL SECTOR VILLA HERMOSA DEL DIST. DE HUANCHACO –

PROVINCIA DE TRUJILLO, 01 EN EL SECTOR WICHANZAO DEL DIST. DE LA ESPERANZA – PROVINCIA DE TRUJILLO,

15 EN EL SECTOR LAS MALVINAS DEL DIST. DE GUADALUPE – PROVINCIA DE PACASMAYO.

PROPIETARIOS VECINOS SECTOR VILLA HERMOSA-HUACHACO, SECTOR WICHANZAO – LA ESPERANZA, MALVINAS – GUADALUPE

UBICACIÓN SECTOR VILLA HERMOSA-HUACHACO, SECTOR WICHANZAO – LA ESPERANZA, MALVINAS – GUADALUPE


FECHA JUNIO - JULIO 2009

FINANCIAMIENTO : CARTA FIANZA EMITIDA POR BBVA

OBRA 5 VIVIENDA UNIFAMILIAR Y CERCO PERIMETRAL DE TERRENO EN EL SECTOR EL MILAGRO DEL DISTRITO DE HUANCHACO.

PROPIETARIOS EFIGENIA BAZAN RABANAL

UBICACIÓN MANZANA E- LOTE 32 POBLADO MENOR EL MILAGRO – DISTRITO DE HUANCHACO

AREA TECHADA 3,600 M2. Ac 105 M2

FECHA OCTUBRE 2009 – DICIEMBRE 2009

PRESUPUESTO : S/.125,833.21

FINANCIAMIENTO : RECURSOS DE LA PROPIETARIA

OBRA 6 SEGUNDO PISO DE VIVIENDA UNIFAMILIAR

PROPIETARIOS OTTO VARGAS BARRANTES

UBICACIÓN AV. VICTOR RAUL MZ. P3-LOTE 14A URB. SAN ANDRES 5TA ETAPA DISTRITO DE VICTOR LARCO

AREA TECHADA 136.00M2

FECHA OCTUBRE 2009 - DICIEMBRE 2009


FINANCIAMIENTO : RECURSOS DE LA PROPIETARIA

OBRA 7 MANO DE OBRA Y SUPERVISION EN LA CONSTRUCCION DE 04 MUROS DE CONTENCION Y 01 BADEN EN LA OBRA “MEJORAMIENTO DE

TROCHA CARROZABLE LLUR-CHUGURBAMBA – HUALAGOSDAY” DEL DISTRITO DE SANAGORAN EN LA PROVINCIA DE HUAMACHUCO.

PROPIETARIOS MUNICIPALIDAD DISTRITAL DE SANAGORAN

UBICACIÓN DISTRITO DE SANAGORAN – PROVINCIA DE HUAMACHUCO

AREA TECHADA 136.00M2

FECHA NOVIEMBRE 2009 - DICIEMBRE 2009


FINANCIAMIENTO : RECURSOS CONTRATISTA MC MISERICORDIA SAC

OBRA 8 43 MODULOS DE VIVIENDA CONSTRUCCION EN SITIO PROPIO EN EL DISTRITO DE CHEPEN – PROVINCIA DE PACASMAYO

PROPIETARIOS VECINOS DEL DISTRITO DE CHEPEN

UBICACIÓN DISTRITO DE CHEPEN – PROVINCIA DE PACASMAYO


FECHA ENERO 2010 - MARZO 2010



FINANCIAMIENTO : CARTA FIANZA EMITIDA POR BANCO CONTINENTAL BBVA.

OBRA 9 32 MODULOS DE VIVIENDA CONSTRUCCION EN SITIO PROPIO EN SECTOR EL MILAGRO DIST. DE HUANCHACO – PROVINCIA DE TRUJILLO

PROPIETARIOS VECINOS SECTOR EL MILAGRO-DIST HUANCHACO

UBICACIÓN SECTOR EL MILAGRO - DIST HUANCHACO –TRUJILLO


FECHA ABRIL 2010 - MAYO 2010

FINANCIAMIENTO : CARTA FIANZA EMITIDA P CAJA NUESTRA GENTE.

OBRA 10 ADECUACION DE OFICINA DE CMAC SULLANA EN EL DISTRITO DE HUANCHACO


UBICACIÓN AV. LA RIBERA Nº 308-310 –DIST DE HUANCHACO

AREA TECHADA 80.00 M2.

FECHA ABRIL 2010 - MAYO 2010

PRESUPUESTO S/.119,527.51

FINANCIAMIENTO : CAJA SULLANA

OBRA 11 ADECUACION DE OFICINA BALTA MERCADO DE CMAC SULLANA EN CIUDAD DE CHICLAYO

PROPIETARIOS TERCEROS

UBICACIÓN AV. BALTA Nº 1173-1176 – CHICLAYO

AREA TECHADA 380.00 M2

FECHA 26 SETIEMBRE 2011 – 12 NOVIEMBRE 2011



OBRA 12 REMODELACION DE VIVIENDA EN URB. MONSERRATE DE LA CIUDAD DE TRUJILLO

PROPIETARIOS JUAN ANTONIO RAMIREZ VEREAU

UBICACIÓN CALLE PARAGUAY Nº359-URB. MONSERRATE - TRUJILLO


FECHA 15 ENERO 2012 – 31 MAYO 2012



OBRA 13 REMODELACION DE VIVIENDA EN URB. MONSERRATE DE LA CIUDAD DE TRUJILLO

PROPIETARIOS JUAN ANTONIO RAMIREZ VEREAU

UBICACIÓN CALLE PARAGUAY Nº359-URB. MONSERRATE - TRUJILLO


FECHA 15 ENERO 2012 – 31 MAYO 2012



OBRA 14 CONSTRUCCION DE “HOSPEDAJE CIRO” EN EL DISTRITO DE HUANCHACO



UBICACIÓN AV. LA RIBERA Nº 308-310 – DISTRITO DE HUANCHACO


FECHA 26 DICIEMBRE 2011 -23 DICIEMBRE 2012


FINANCIAMIENTO : RECURSOS PROPIOS Y DE LA PROPIETARIA

No se han considerado en este ítem, las obras que indican están en actual ejecución como parte de la experiencia. Así mismo, se presume para este ítem, como válida la declaración efectuada de obras ejecutadas presentada, la misma que no tiene sustento físico documentario.

A&V Inversiones S.A.C. participa en el Programa Techo Propio bajo la modalidad Sitio Propio, habiendo captado e ingresado durante el año 2012 y lo que va del año 2013 un total de 1,217 expedientes al Fondo Mivivienda de las ciudades de Sullana, Chiclayo, Trujillo, Chimbote, Pisco, Ica y Arequipa.

A la fecha, A&V Inversiones SAC ha ejecutado 458 módulos habitacionales bajo la modalidad Construcción en Sitio Propio.

A&V Inversiones SAC también participa en la ejecución de obras del sector privado, principalmente, como residencias y oficinas bancarias (es proveedor de Caja Sullana como ejecutor de obras civiles); así mismo, cuenta con Certificado OCSE para la participación en obras públicas.

Como ejecutor de obras y proveedor de Caja Sullana ha culminado las siguientes cinco (05) oficinas: Huanchaco, Balta de Chiclayo, Chepén, Olmos y José de Lama en Sullana.

A&V Inversiones SAC, trabaja mediante consorcios con otras entidades técnicas que carecían de la experiencia y recursos económicos y financieros para la ejecución de módulos de vivienda bajo la modalidad Construcción en Sitio Propio, por ello, se realizaron convenios con las siguientes entidades técnicas; de las cuales se han construido 169 módulos.

La obra ejecutada por la empresa con el presupuesto más alto es de s/ 803,500.00, relacionada con un Hospedaje en Huanchaco.

9. Situación y Condiciones del Mercado 9.1 Análisis de la Demanda

Sullana En la ciudad de Sullana, las viviendas cuentan con 3 ambientes. Cabe señalar, que el 94,5% de viviendas se encuentran habitadas por un solo hogar, mientras que en el 5,5% de las viviendas vive más de una familia. De manera desagregada, se observa que el promedio de números de ambientes en la vivienda no varía para ambos distritos. Mientras que la proporción de hogares allegados es mayor en el distrito de Bellavista (6,7%).


El tipo de vivienda que predomina en la ciudad es la propiedad horizontal, es decir, la casa independiente (98,6%), seguido por los departamentos en edificio, con una participación muy pequeña (0,6%).

Cabe resaltar que, en los distritos de Sullana y Bellavista la casa independiente predomina como tipo de vivienda en dichos distritos, seguido por departamento en edificio (0,7% y 0,3%, respectivamente).

Por otro lado, el 3,5% de las viviendas en el distrito de Sullana tiene paredes de madera o estera, el cual se resalta dicho porcentaje ya que estos constituyen un material precario en la habitación de todo hogar.

En cuanto a la ciudad de Sullana, el número de hogares pertenecientes a los estratos B, C y D que constituyen el universo de hogares en estudio es de 34 mil hogares aproximadamente, el cual representa el 75,9% del total de familias en la ciudad de Sullana (45 mil hogares).


La demanda efectiva de viviendas nuevas, en la ciudad de Sullana, se encuentra concentrada en los NSE C y D (58,7% y 33,4%, respectivamente)*, como se puede observar en el siguiente gráfico. Bajo este contexto, las curvas obtenidas para los estratos C y D son mucho más planas, que la curva para el NSE B, lo que indica una mayor sensibilidad en la demanda (elástica) ante cambios en los precios de la vivienda. Cabe destacar, que la curva de demanda del nivel socioeconómico B es la más empinada (inelástica), ya que no cuenta con mucha demanda efectiva y los valores de vivienda para este estrato son mayores.

(2009)

La capacidad de pago de cada hogar es una característica muy importante en la adquisición de una vivienda, ya que muestra a que vivienda se puede acceder, dependiendo del valor, y si está en la capacidad de asumir las obligaciones de un crédito hipotecario. En el siguiente cuadro se muestra la capacidad de pago de cada NSE, se observa que los ingresos van descendiendo a manera que vamos descendiendo de estrato, al igual que los gastos. La capacidad de pago de los demandantes efectivos, presenta un disponible positivo en cada NSE (US$ 77, US$ 109 y US$ 28, respectivamente), el cual se obtiene debido a que los ingresos son mayores que los gastos. Las viviendas a las que podrían acceder los hogares pertenecientes a la demanda efectiva de cada estrato, dado su capacidad de pago, tienen valores de 9 500 dólares en el NSEB, 11 mil en el C, y 4 mil en el D (Techo Propio).

La modalidad de ahorro que predomina en la ciudad de Sullana es la casa (32,3%), a diferencia de Piura, seguido por la Caja Municipal (30,6%), y por la entidad bancaria (29%) por lo que se podría afirmar que el grado de desconfianza hacia la modalidad formal de ahorro, es mayor en dicha ciudad. De otro lado, dado que los montos son significativamente bajos, los costos asociados al mantenimiento de cuenta en una entidad formal deben ser altos, comparados con los beneficios.


La cuota inicial para una vivienda o terreno es la principal inversión que realizarían con sus ahorros la mayoría de hogares en la ciudad (68,8%), seguido por educación y salud (10,4% y 6,5%, respectivamente).

Finalmente el 68,8% de familias sullanenses manifiesta contar con ahorros y que lo destinarían para la adquisición de una vivienda. Ya sea porque el 54,8% del total de demandantes efectivos pertenecientes a la ciudad de Sullana, se encuentran insatisfechos con su vivienda actual.

9.2 Análisis de la Oferta Sullana No se han ubicado proyectos de vivienda en Sullana, de similares características, que permitan elaborar este análisis y confrontar los valores del mercado de las viviendas por la zona. Sin embargo, dicha situación resultaría favorable a la implementación del presente proyecto, tratándose además de una asociación sin fines de lucro que promueve la adjudicación de lotes y viviendas a sus asociados, entendiéndose en las mejores condiciones económicas para ellos, y por ende la oferta estaría dentro de este mismo mercado. Así mismo, se ha adjuntado 2 listado de asociados, a los cuales ya se les ha asignado los lotes ( Numero de Mza y lote) Sectores A, B y C. En ese sentido la oferta seria la existente, siendo un proyecto cerrado. Por lo que de ser caso deberían ser materia de evaluación bajo la condición del programa mivivienda.

10. Del proyecto y la solicitud Si bien el proyecto integral está planteado para el desarrollo de alrededor de 9000 viviendas, la actual solicitud consiste en la construcción de solo 1,893 viviendas para los Sectores A, B y C de la Primera Etapa, que estarían enmarcadas según esta en los créditos hipotecarios Nuevo Crédito Mivivienda con recursos del Fondo MIVIVIENDA. El Plan para esta Etapa proyecta ventas de viviendas por S/.90'296,100, a través de créditos bajo la modalidad del Nuevo Crédito MIVIVIENDA; y, proyecta ingresos por S/.16'716,200 producto de la venta de lotes de terreno de 120 m2 y 160 m2.


Para la ejecución del proyecto en mención, propone solicitar financiamiento mediante un crédito promotor inmobiliario por la suma de S/. 10'000,000 (Diez millones y 00/100 nuevos soles) como Línea de Crédito, con seis desembolsos y pagares con vencimientos a 360 días el primero, de libre amortización, con tasa preferencial de 11 %.

Cronograma del Proyecto: Se planea iniciar los trabajos de habilitación urbana en la Primera Etapa del Proyecto por un plazo de 08 meses. Se planifica ejecutar obras civiles en un primer grupo de 127 viviendas para entregar en 90 días, para luego ejecutar otros tres paquetes de 210 viviendas trimestrales. Esto es durante el Primer Año.

Garantías. Fianza solidaria de A&V Inversiones SAC y principales accionistas Sr. Guido Valladares Huamanchumo y Sra. Vanesa Vallejos Rodríguez, además: primera y preferente hipoteca sobre lote de terreno de 15 hectáreas ubicado en Urbanización Las Colinas del Chira. Distrito de Sullana, así como las edificaciones, el mismo que será evaluado por un perito de Caja Sullana.

De la inversión y Financiamiento.: La inversión total para esta primera etapa del proyecto es de S/.45'686,817. Requiriéndose financiamiento inicial por S/. 10'000,000, destinado a la habilitación urbana de este Sector A y a la construcción de 1,893 viviendas. De acuerdo al cuadro de inversión y financiamiento adjunto:

La diferencia de inversión sería cubierta con preventas de las viviendas en la modalidad de compra-venta de bien futuro y con financiamiento de Caja Sullana.

11. Flujo de Caja

Se han presentado un flujo de caja proyectado a 2 años, según el siguiente detalle.

FUENTES APORTE APORTE INVERSIÓN usos PROPIO IR TOTAL

1. INVERSION FUA

1.1 PROYECTO URBANISTICO 1.1.1. PRE-INVERSION

* Expediente Técnico 241,357.50 - 241,357.50 * Pagos Pre-Factibilidad Eléctrica y Sanitaria 4,500.00 - 4,500.00 * Tramites Municipio:

Licencias, Independización y Fabrica 804,525.00 - 804,525.00 * Tramites Registros Públicos:

Inscripción de Fabrica e Independización 225,531.33 - 225.531.33 1.1.2. HABILITACION URBANA

(PRIMER AÑO: 40% DEL TOTAL) * Afirmado Calles y Veredas - 2,548,590.73 2,548,590.73 * Pavimentación - 2,239,119.00 2,239,119.00 •Veredas - 1,460,130.10 1,460,130.10 * Habilitación Urbana Vendible 1,889,971.20 1,889,971.20 * Obras de Energía Eléctrica - 412,269.09 412,269.09 * Obras Sanitarias - 1,316,636.73 1,316,636.73

(Agua Potable y Alcantarillado) 1.1.3. CAMPAMENTO 5,000 00 - 5,000.00 1.1.4. CASETA DE VENTAS 187,256.10 133.283.15 320,539.25 1.1.5. PUBLICIDAD

* Banners. volantes, otros 2BOO0 00 - 25.000.00

TOTAL INVERSION FUA 1.483.169.93 10.000.000.00 11.493.169.92

2. CAPITAL DE TRABAJO

2.1 VIVIENDAS UNIFAMIUARES

SUB TOTAL 0.00 0.00 000

INVERSIÓN EN NUEVOS SOLES 1,493,169.93 10,000,000.00 11,493,169.92 TOTAL EN % 12.99% 87.01% 100.00%

INTERÉS ANUAL 5.00% 12.00%

REEMBOLSO HASTA EN: 24 MESES PERIODO DE GRACIA 360 días

TASA PROMEDIO PONDERADO 11.09%


MESES/AÑOS MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 AÑORUBROS may-13 jun-13 jul-13 ago-13 sep-13 oct-13 nov-13 dic-13 ene-14 feb-14 mar-14 abr-14 1

- SALDO INICIAL 182,471 61,643 1,259,929 2,604,532 3,506,864 4,944,696 2,530,720 2,302,794 2,850,560 2,960,277 1,420,971 1,910,275 182,471

INGRESOS :

1. Por Ventas de Viviendas en ADUS

* En Etapa de Construcción 524,700 2,671,200 2,862,000 3,339,000 3,339,000 3,339,000 3,339,000 3,339,000 3,339,000 3,339,000 3,339,000 3,339,000 36,108,900

2. Por Aportes en Financiamiento

* IFI's

- Habilitación Urbana 3,637,070 1,067,246 707,162 1,254,072 2,305,518 895,648 - - - - - - 9,866,717

- Caseta de Ventas 133,283 - 133,283

* A&V Inversiones SAC

- Expediente Tecnico 241,357.50 241,358

- Prefactibilidad Eléctrica y Sanitaria 4,500.00 4,500

- Pre-Inversión: Gastos Registrales y Municipales 178,513 60,197 - - - - - - - - - 271,562 510,273

- Campamento 5,000 5,000

- Caseta de Ventas 187,256 187,256

- Publicidad 10,000 10,000 5,000 25,000

3. Otros Ingresos: Venta de Lotes -

TOTAL INGRESOS 4,788,397 3,808,644 3,707,446 4,593,072 5,644,518 4,234,648 3,339,000 3,339,000 3,339,000 3,339,000 3,339,000 3,610,562 47,082,286

EGRESOS :

1. Inversión Fija

* Pre-Inversión: - - - - - - - - - 271,562 271,562

* Expediente Tecnico 241,358 241,358

* Prefactibilidad Eléctrica y Sanitaria 4,500

* Gastos Registrales y Municipales 178,513 60,197 - - - - - - - - - 271,562 510,273

2. Capital de Trabajo - -

3. Costos Operativos

'- Costos Directos de Obra -

* Habilitación Urbana 3,637,070 1,067,246 707,162 1,254,072 2,305,518 895,648 - - - - - - 9,866,717

* Obras Civiles 647,700 1,295,400 1,295,400 2,142,000 1,606,500 1,606,500 2,142,000 1,606,500 1,606,500 2,142,000 1,606,500 1,606,500 19,303,500

* Gastos de Campamento 5,000 5,000

* Caseta de Ventas 128,216 96,162 96,162 320,539

'- Costos Indirectos de Obra

* Personal de Operaciones 40,550 40,550 40,550 35,550 35,550 35,550 35,550 35,550 35,550 35,550 35,550 35,550 441,600

4. Gastos Administrativos 20,333 20,333 15,333 10,333 10,333 10,333 10,333 10,333 10,333 10,333 10,333 10,333 149,000

5. Gastos de Ventas 3,850 19,600 21,000 24,500 24,500 24,500 24,500 24,500 24,500 24,500 24,500 24,500 264,950

6. Impuesto a la Renta 2,135 10,869 11,645 13,586 13,586 13,586 13,586 13,586 13,586 13,586 13,586 13,586 146,927 TOTAL EGRESOS 4,909,225 2,610,358 2,187,253 3,480,042 3,995,987 2,586,117 2,225,970 1,690,470 1,690,470 2,225,970 1,690,470 2,233,594 31,521,425

FLUJO DE CAJA ECONOMICO -120,828 1,198,286 1,520,193 1,113,030 1,648,530 1,648,530 1,113,030 1,648,530 1,648,530 1,113,030 1,648,530 1,376,968 15,556,361

- Servicio de la Deuda :

1. Caja Luren

* Pagaré 1: S/.2'190,890 140,471 140,471 140,471 140,471 140,471 140,471 140,471 140,471 140,471 140,471 1,404,714

* Pagaré 2: S/.500,000 35,118 35,118 35,118 35,118 35,118 35,118 35,118 35,118 35,118 35,118 351,179

* Pagaré 3: S/.500,000 35,109 35,109 35,109 35,109 35,109 35,109 35,109 35,109 35,109 315,981

2. IFIs -

* Pagarés por S/.10'000,000 3,851,808 1,130,258 890,067 1,328,114 2,441,639 948,528 - 10,590,413 SUB TOTAL - - 175,589 210,698 210,698 4,062,506 1,340,956 1,100,765 1,538,813 2,652,337 1,159,226 210,698 12,662,287

FLUJO DE CAJA FINANCIERO -120,828 1,198,286 1,344,603 902,332 1,437,832 -2,413,976 -227,926 547,765 109,718 -1,539,306 489,304 1,166,270 2,894,074

SALDO FINAL 61,643 1,259,929 2,604,532 3,506,864 4,944,696 2,530,720 2,302,794 2,850,560 2,960,277 1,420,971 1,910,275 3,076,545 3,076,545

INDICE DE COBERTURA 0.6 0.3 0.3 0.7 0.5 0.6 0.6 0.8 0.9 0.4 5.1

A&V INVERSIONES S.A.C.

OBRA: CONSTRUCCION DE RESIDENCIAL LAS COLINAS DEL CHIRA

FLUJO DE CAJA PROYECTADO

(EN NUEVOS SOLES) T.C. 2.60


MESES/AÑOS MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22 MES 23 MES 24 AÑORUBROS may-14 jun-14 jul-14 ago-14 sep-14 oct-14 nov-14 dic-14 ene-15 feb-15 mar-15 abr-15 2

- SALDO INICIAL 3,076,545 159,171 814,549 979,819 1,287,550 1,378,903 1,353,407 1,877,584 4,136,114 6,394,645 7,967,225 10,256,355 3,076,545

INGRESOS :

1. Por Ventas de Viviendas en ADUS

* En Etapa de Construcción 4,531,500 4,531,500 4,531,500 4,531,500 4,531,500 4,531,500 4,531,500 4,531,500 4,531,500 4,531,500 4,531,500 4,340,700 54,187,200

* En Obra Concluida - - - - - - - - - - - - -

2. Por Aportes en Financiamiento

* IFI's

- Habilitación Urbana 1,000,000 - - - - - - 1,000,000

- Caseta de Ventas - -

* A&V Inversiones SAC

- Expediente Tecnico - -

- Prefactibilidad Eléctrica y Sanitaria - -

- Pre-Inversión: Gastos Registrales y Municipales 267,770 90,296 - - - - - - - - - 407,343 765,409

- Campamento - -

- Caseta de Ventas - -

- Publicidad 10,000 10,000 5,000 25,000

3. Otros Ingresos -

TOTAL INGRESOS 5,809,270 4,631,796 4,536,500 4,531,500 4,531,500 4,531,500 4,531,500 4,531,500 4,531,500 4,531,500 4,531,500 4,748,043 55,977,609

EGRESOS :

1. Inversión Fija

* Pre-Inversión: - - - - - - - - - - -

* Expediente Tecnico - -

* Prefactibilidad Eléctrica y Sanitaria -

* Gastos Registrales y Municipales 267,770 90,296 - - - - - - - - - 407,343 765,409

2. Capital de Trabajo - -

3. Costos Operativos

'- Costos Directos de Obra -

* Habilitación Urbana 5,455,606 1,600,870 1,060,744 1,224,050 2,167,177 2,284,026 1,007,604 - - - - - 14,800,075

* Obras Civiles 2,907,000 2,180,250 2,180,250 2,907,000 2,180,250 2,180,250 2,907,000 2,180,250 2,180,250 2,866,200 2,149,650 2,149,650 28,968,000

* Gastos de Campamento - -

* Caseta de Ventas - - - -

'- Costos Indirectos de Obra

* Personal de Operaciones 40,550 40,550 40,550 35,550 35,550 35,550 35,550 35,550 35,550 35,550 35,550 35,550 441,600

4. Gastos Administrativos 20,333 20,333 15,333 10,333 10,333 10,333 10,333 10,333 10,333 10,333 10,333 10,333 149,000

5. Gastos de Ventas 33,250 33,250 33,250 33,250 33,250 33,250 33,250 33,250 33,250 33,250 33,250 31,850 397,600

6. Impuesto a la Renta 2,135 10,869 11,645 13,586 13,586 13,586 13,586 13,586 13,586 13,586 13,586 13,586 146,927 TOTAL EGRESOS 8,726,644 3,976,418 3,341,772 4,223,770 4,440,147 4,556,995 4,007,323 2,272,970 2,272,970 2,958,920 2,242,370 2,648,313 45,668,611

FLUJO DE CAJA ECONOMICO -2,917,374 655,378 1,194,728 307,730 91,353 -25,495 524,177 2,258,530 2,258,530 1,572,580 2,289,130 2,099,730 10,308,998

- Servicio de la Deuda :

1. Caja Luren

* Pagaré 1: S/.2'190,890 -

* Pagaré 2: S/.500,000 -

* Pagaré 3: S/.500,000 -

2. IFIs -

* Pagarés por S/.1'000,000 1,029,457 - 1,029,457 SUB TOTAL - - 1,029,457 - - - - - - - - - 1,029,457

FLUJO DE CAJA FINANCIERO -2,917,374 655,378 165,270 307,730 91,353 -25,495 524,177 2,258,530 2,258,530 1,572,580 2,289,130 2,099,730 9,279,540

SALDO FINAL 159,171 814,549 979,819 1,287,550 1,378,903 1,353,407 1,877,584 4,136,114 6,394,645 7,967,225 10,256,355 12,356,085 12,356,085

INDICE DE COBERTURA 1.2 0.2 0.1 0.0 0.3 0.5 0.4 0.2 0.2 0.2 0.8

A&V INVERSIONES S.A.C.

OBRA: CONSTRUCCION DE RESIDENCIAL LAS COLINAS DEL CHIRA

FLUJO DE CAJA PROYECTADO

(EN NUEVOS SOLES) T.C. 2.60


12. Resultado de la evaluación Los resultados finales de esta evaluación en los términos siguientes no han sido evaluados toda vez que el presente informe es condicionado y sujeto a subsanación de observaciones para proponer su viabilidad. Asi mismo, los ítems que se detallan a continuación quedarán pendientes de evaluación, hasta lograr el levantamiento de las condiciones expuestas en las conclusiones y recomendaciones.

12.1 Rentabilidad del Proyecto : Pendiente 12.2 Aporte del cliente respecto al proyecto : Pendiente 12.3 Ingreso total por ventas : Pendiente 12.4 Punto de equilibrio en función al costo de construcción : Pendiente 12.5 Punto de equilibrio en función al costo total del proyecto : Pendiente

13. Conclusiones Generales:

1. De las 15 parcelas, que conforman el proyecto integral de ADUS, 13 de ellas tienen una anotación

registral con respecto a una superposición de áreas, lo cual complicaría temporalmente la ejecución del proyecto por lo menos de manera integral. Las parcelas A y B, de la primera etapa, estarían libres de esta anotación registral.

2. No se puede corroborar la aprobación de la habilitación urbana en sus diversas etapas y su inscripción provisional en registros públicos que determinen la independización de los lotes a favor de los asociados. Así mismo, no hay ni una esquela de observación registral que indique su estado actual de ser el caso.

3. Los servicios de agua potable están restringidos a la ejecución de obras complementarias, así como los servicios de alcantarillado también estarían restringidos a la ejecución de obras y además solo a 1592 lotes de los sectores A y B. Por un monto equivalente a S/ 9’615,365.83, y su ejecución se estima en 26 meses, lo cual no concuerdan con el cronograma y flujos a 2 años presentado sobre 1893 viviendas.

4. En este punto anterior, se cuenta con una aprobación a nivel de perfil de todo el proyecto de agua potable y alcantarillado, lo que equivaldría a una inversión por parte de ADUS de por lo menos S/ 59´069,086.00, para dotar de servicios a todo el proyecto integral.

5. Para el caso de los presupuestos presentados, no se han considerado las obras actualmente ejecutadas, ni su valorización, a efectos de conocer la valorización por el diferencial de obra a ejecutar.

6. Según el estudio de suelos con fines de cimentación, las cargas admisibles portantes varían en todo el terreno entre 0.03 y 0.14 kg/cm2, lo cual ameritaría un tipo de cimentación especial superficial, distinta a las planteadas para los modelos de vivienda a ejecutar.

7. Si bien se ha suscrito un Testimonio de estructuración y desarrollo de obras entre ADUS y A&V Inversiones SAC, deberá definirse la participación de la empresa ESTRATEGIA CONSULTORES SAC que se haría cargo de la estructuración financiera y Generación de desembolso ante las entidades del sistema financiero. La información relativa a ello no fue proporcionada para el presente informe.

8. Así mismo no se tienen claros los compromisos asumidos por ADUS con la CAJA SEÑOR DE LUREN, y los detalles del mismo.

9. Según su página web, el financiamiento de la obra está a cargo de la CAJA DE TRUJILLO, y las obras a cargo de la Constructora EGESA contratistas generales, se desconoce la relación existente o compromisos con estos actores.

10. El esquema de financiamiento elegido se basa en la venta de las viviendas dentro del formato MIVIVEINDA SA, la cual tiene como requisito en el valor de vivienda desde las 14 UITs ( S/51,800), por tanto el valor de venta de S/ 47,700, no encajaría en este programa.

11. Así mismo el programa mivivienda financiaría a cada propietario de su lote previa evaluación crediticia y de las condiciones del programa. Por lo que los 1893 asociados a los cuales se les planea construir su vivienda deberán estar evaluados por la IFI. A su vez el constructor de cada vivienda podrá ser distinto al que elija la Asociación. Lo que no asegura el flujo de ingresos al constructor.


12. De acuerdo al análisis de la demanda, las viviendas tipo casa, resultan una propuesta acertada en el diseño del producto. Así mismo el valor de la vivienda a proponer de preferencia estar en el rango de los segmentos C y D. La demanda efectiva de viviendas nuevas, en la ciudad de Sullana, se encuentra concentrada en los NSE C y D (58,7% y 33,4%, respectivamente).

13. No habiendo mayor oferta de viviendas por la zona, dicha situación resultaría favorable en este aspecto a la implementación del presente proyecto.

14. En relación al Due Diligence efectuado, este se ha realizado en atención a la información remitida por las empresas, por tanto no constituye una auditoría de la empresa A&V ni a la ADUS. Por lo tanto, MSN no está en posición de expresar, una opinión de carácter de auditoría en atención a ello.

15. La experiencia del constructor A&V Inversiones SAC, esta basada principalmente en ejecución de módulos de vivienda bajo la modalidad techo propio, construcción en sitio propio. No se ha presentado su experiencia en ejecución de proyectos bajo el crédito mivivienda.

16. El proyecto se presenta con ejecución parcial de 1892 viviendas, pero no indican la resolución de habilitación urbana que autoriza su ejecución y autoriza la construcción simultánea de viviendas. Así mismo, los valores de vivienda considerados ( S/ 47,700) no ingresan al rango del crédito MIVIVENDA

17. Las garantías que se proponen deben ser materia de evaluación legal toda vez que podrían tener un problema de superposición de áreas.

14. Observaciones ( Condicionantes Sugeridas) 1. Deben subsanar la inscripción en RRPPS de la habilitación urbana de manera provisional, o

tramitar un certificado catastral en SUNARP, que indique la no existencia de superposion de todas las parcelas del proyecto con áreas de terceros, que impidan su futura inscripción, y/o disponibilidad.

2. En atención a ello, deberá analizarse la magnitud de la ejecución del proyecto y las etapas en las que se podrían intervenir. Incluyendo en este análisis la compatibilización de todas las especialidades y autorizaciones de ingeniería, urbanismo y edificación, para dichas etapas.

3. Resueltos los puntos anteriores deberán compatibilizar el diseño del producto de acuerdo a las condiciones existentes en el mercado, y analizar la viabilidad de ejecutarlo bajo el crédito MIVIVIENDA, o bajo otra modalidad existente.

15. Conclusión Final

Visto que las observaciones y condicionantes efectuadas previamente tomaran cierto tiempo para su levantamiento, se concluye finalmente con declarar a la fecha la no viabilidad del proyecto en sus actuales condiciones.


14. FOTOS DEL PROYECTO

Salida de Sullana - Cercanía al Acceso del proyecto Letrero de acceso al terreno

Acceso previo al terreno , control de acceso

Primera vista del sector A y Vía de acceso hacia el interior del proyecto


Vista al límite derecho del proyecto desde el acceso y hacia el interior

Vista del Sector A Vía de acceso al Sector A

Viviendas Precarias en el Sector A Viviendas Precarias en el Sector A


Vistas del Sector C Sector C, Nótese redes aéreas de energía eléctrica

Subestación Aérea de tipo Biposte entre el Sector B y C Módulo de Vivienda en Construcción a cargo de la empresa A&V

Módulo de Vivienda en Construcción a cargo de la empresa A&V Vivienda Precaria y Postes de Alumbrado Sector B


Líneas de Alumbrado Publico Vista sector B

Sector B. Líneas de Alumbrado Público, Antena de Radio, y SATB. Sector C. Redes de energía

Obras preliminares en ejecución en los sectores D y siguientes Vista hacia los límites del fondo del terreno


Vista de Modulo de Vivienda Ejecutado por empresa Vista interior del Módulo de Vivienda Ejecutado por empresa

Vista Interior Sala de Modulo de Vivienda Ejecutado por empresa Vista Interior Sala Doble Altura de Modulo de Vivienda

Vista Interior de Baño Modulo - Inodoro Vista Interior de Baño Modulo - Lavatorio


Vista Exterior de Modulo – Patio Lavandería Vista Exterior de Modulo

Vista Exterior de Modulo Colindante a la vivienda ( der) Vista Exterior de Modulo Colindante a la vivienda ( izq)

Vista Exterior de Otro Modulo de vivienda y del sector B


Anexos Revisados

1. Solicitud presentada a CMAC Sullana ( File) 2. Testimonio de Estructuración y Desarrollo de obras ADUS, A&V 3. Fichas y documentos de propiedad de las diversas parcelas. 4. Minuta de Constitución y personería jurídica de ADUS 5. Minuta de Constitución y personería jurídica de A&V 6. Estudio de Mecánica de Suelos de ADUS, tomos I y II. 7. Declaración Jurada de Habilidad de Profesionales de ADUS. 8. Expediente técnico de desarrollo urbano de ADUS I Etapa, sector A, tomos I y II. 9. Expediente técnico de pistas y veredas I Etapa, sector A, tomos I, II y III. 10. Expediente técnico de desarrollo urbano de ADUS I Etapa, sector B, tomos I y 11. Expediente técnico de pistas y veredas I Etapa, sector B, tomos I, II y III. 12. Expediente técnico de pistas y veredas I Etapa, sector C, tomos I, y II. ' 13. Expediente técnico de pistas y veredas I Etapa, sector D, tomo I. 14. Expediente técnico de pistas y veredas I Etapa, sector E, tomo \.¡/ 15. Construcción del sistema de agua potable y alcantarillado de ADUS, tomos del I al V. Memorando N° 180-

2012 EPS GRAU S.A. - EEPIP-OP: Aprobación de PIP "Instalación V-/ del sistema de agua potable y alcantarillado de la habilitación urbana ADUS - II Etapa" con código SNIP 234469.

16. Subsistema de distribución secundaria 380/220 - 30, instalaciones de alumbrado público y conexiones domiciliarias de ADUS, tomos I y II.

17. Subsistema de distribución primaria 10-22.9 KV - 30 para ADUS. 14. Planos y diagramas unifilares. ^ 18. Sistema de utilización en media tensión 10-22.9 KV - 30 trifásico para la instalación de redes de agua potable

y alcantarillado en ADUS. 19. File con el detalle del proyecto "Urbanización Las Colinas del Chira", elaborado por A&V Inversiones SAC.

INFORME MSN CMAC Sullana Colinas Del Chira (v3) (2)

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