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INFORME DE VALORACIÓN DE EDIFICIO DE 15 VIVIENDAS, LOCAL DIAFANO Y APARCAMIENTOS EN FASEDE ESTRUCTURA CON OBRAS PARALIZADAS

EXPEDIENTE 165177.10V01 REF: 2091-710-7287-000915

Avenida PAÍS VALENCIANO, Nº 90 03720 - BENISSA - ALICANTE

EDIFICIO DE 15 VIVIENDAS, LOCAL DIAFANO Y APARCAMIENTOS EN FASE DEESTRUCTURA CO

INFORME DE TASACIÓN DE EDIFICIOS Y/O SUS ELEMENTOS

1. IDENTIFICACIÓN DE LA SOCIEDAD, SOLICITANTE Y FINALIDAD

1.1. IDENTIFICACIÓN DE LA SOCIEDAD

DENOMINACIÓN: IBERTASA, S.A.

Nº INSCRIPCION BANCO DE ESPAÑA: 4.422

FECHA DE INSCRIPCIÓN: 2 - Noviembre - 1.992

1.2. SOLICITANTE

ENTIDAD SOLICITANTE: C.A. de Galicia (SUC. 7287)

SOLICITANTE: AGUADO Y CARRILLO, S.L.CL AVDA. PAIS VALENCIA, Nº 9003720 - Alicante (UNION)CIF: B53365029REF: 2091-710-7287-000915

1.3. FINALIDAD

FINALIDAD LEGAL: Garantía hipotecaria

OBSERVACIONES AL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA DE VALORACIÓN:

Esta valoración se ha realizado conforme a las exigencias de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo 2003,normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,en el B.O.E. del 9 de Abril de 2003) y sus sucesivas modificaciones.

sobre(publicada

2. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN

MUNICIPIO: BENISSA

PROVINCIA: ALICANTE

COMUNIDAD AUTÓNOMA: VALENCIA

IBERTASA, S.A. C/ Rodríguez Marín 61 28016 Madrid Telf: 91 - 561 33 88 Fax: 91 - 561 95 69. Informe de Tasación, expediente nº 165177.10V01

Pag. 1/28Ref. Control: 20280121-V01

EMPLAZAMIENTO: Avenida PAÍS VALENCIANO, Nº 90

Edificio entre medieaneras con fachada a la Avenida Paísy Calle Maset.

Valenciano

CÓDIGO POSTAL: 03720

IDENTIFICACION REGISTRAL DEL INMUEBLE TASADO

REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Nº 1 de CALPE/CALP

Finca RegistralUnidad Libro Tomo InscripciónFolioResidencial Piso Planta baja P.B-A 36074 254 1166 1ª25 P.B-B 36076 254 1166 1ª26 Planta primera P.1ª-A 36078 254 1166 1ª27 P.1ª-B 36080 254 1166 1ª28 P.1ª-C 36082 254 1166 1ª29 P.1ª-D 36084 254 1166 1ª30 Planta segunda P.2ª-A 36086 254 1166 1ª31 P.2ª-B 36088 254 1166 1ª32 P.2ª-C 36090 254 1166 1ª33 P.2ª-D 36092 254 1166 1ª34 Planta tercera P.3ª-A 36094 254 1166 1ª35 P.3ª-B 36096 254 1166 1ª36 P.3ª-C 36098 254 1166 1ª37 P.3ª-D 36100 254 1166 1ª38 Planta cuarta P.4ª-A 36102 254 1166 1ª39Anexo Garaje Sótano -1 Garaje 1 36032 254 1166 1ª4 Garaje 2 36034 254 1166 1ª5 Trastero 2 36034 254 1166 1ª5 Garaje 3 36036 254 1166 1ª6 Trastero 3 36036 254 1166 1ª6 Garaje 4 36038 254 1166 1ª7 Garaje 5 36040 254 1166 1ª8 Garaje 6 36042 254 1166 1ª9 Sótano -2 Garaje 7 36046 254 1166 1ª11 Garaje 8 36048 254 1166 1ª12 Garaje 9 36050 254 1166 1ª13 Garaje 10 36052 254 1166 1ª14 Garaje 11 36054 254 1166 1ª15 Garaje 12 36056 254 1166 1ª16 Garaje 13 36058 254 1166 1ª17



Finca RegistralUnidad Libro Tomo InscripciónFolio Garaje 14 36060 254 1166 1ª18 Trastero 5 36060 254 1166 1ª18 Garaje 15 36062 254 1166 1ª19 Trastero 6 36062 254 1166 1ª19 Garaje 16 36064 254 1166 1ª20 Garaje 17 36066 254 1166 1ª21 Garaje 18 36068 254 1166 1ª22 Garaje 19 36070 254 1166 1ª23Anexo Trastero Sótano -1 Trastero 1 36030 254 1166 1ª3 Sótano -2 Trastero 4 36044 254 1166 1ª10Residencial Otros Local Comercial 36072 254 1166 1ª24

IDENTIFICACION CATASTRAL DEL TERRENOReferencia CatastralIdentificación38958/01/BC4839S/0001SXSuelo valor

Identificación Catastral General: 38958/01/BC4839S/0001SX

Datos registrales obtenidos de copia de escritura facilitada, que seadjunta como anexo del presente informe.

OBSERVACIONES:

ConstrucciónESTADO DEL INMUEBLE:

3. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

3.1. COMPROBACIONES REALIZADAS

- Comprobación Planeamiento Urbanístico

- Servidumbres visibles

- Estado de ocupación, uso y explotación

- Estado de conservación aparente

- Régimen Protección Patrimonio Arquitec.

- Correspondencia con finca catastral

- Correspondencia con finca registral

- No han vencido plazos Urbanización/Edif.



- No existe proced. incumplimiento deberes

3.2. DOCUMENTACIÓN UTILIZADA

- Plano de situación

- Planos de Proyecto

- Reportaje fotográfico

- Fotocopia Escritura Propiedad

- Proyecto Visado

- Licencia de Obra

- Información Catastral descriptiva y gráfica

- Método Residual Estático

4. LOCALIDAD Y ENTORNO

4.1. TIPO DE NÚCLEO

TIPO DE NÚCLEO: Núcleo Autónomo.

4.2. OCUPACIÓN LABORAL Y NIVEL DE RENTA

OCUPACIÓN LABORAL: Servicios. Industrial.

NIVEL DE RENTA: Medio.

4.3. POBLACIÓN

POBLACIÓN: Según el padrón del Instituto Nacional de Estadística de 2005:habitantes de derecho.

11.935

4.4. EVOLUCIÓN Y DENSIDAD DE LA POBLACIÓN

EVOLUCIÓN DE LA POBLACIÓN: Creciente.

DENSIDAD DE LA POBLACIÓN: La densidad de población en el entorno es variable, dependiendola estacionalidad; alta en verano y media el resto del año.

de

4.5. DELIMITACIÓN Y RASGOS URBANOS

DELIMITACION DEL ENTORNO: Entorno dentro del casco urbano en zona céntrica de la población.tipología dominante es la de bloque plurifamiliar entre medianerasmedia-baja densidad.

Lade

ORDENACION: Edificios plurifamiliares entre medianeras, con presencia deunifamiliares entre medianeras.

viviendas



GRADO DE CONSOLIDACION: Elevado. No existe prácticamente suelo vacante.

NIVEL DE DESARROLLO: Terminado. Tejido urbano con actividad residual al haberse agotadomayoría del suelo urbano disponible.

la

RENOVACION: Actuaciones puntuales por sustitución.

ANTIGÜEDAD CARACTERÍSTICA: La antigüedad media de las edificaciones del entorno oscila entrey 30 años.

10

4.6. CONSERVACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURA

PAVIMENTACION: Asfaltado de viales y pavimentado de aceras.

ABASTECIMIENTO DE AGUA: Red general de abastecimiento de agua.

SANEAMIENTO: Red general de alcantarillado.

SUMINISTRO DE GAS: No existe red de suministro de gas en este sector.

SUMINISTRO ELECTRICO: Red general de suministro eléctrico.

ESTADO DE CONSERVACION: Normal.

4.7. EQUIPAMIENTO

ASISTENCIAL: Centros asistenciales públicos en casco urbano.

COMERCIAL: Suficiente. Equipamiento básico de todo tipo en casco cercano.

urbano

DEPORTIVO: Suficiente. Instalaciones polideportivas diversas.

ESCOLAR: Centros de enseñanza primaria y secundaria en casco cercano.

urbano

LUDICO: Suficiente.

ZONAS VERDES: Suficientes.

4.8. COMUNICACIONES EXISTENTES

EN EL CASCO URBANO: Autobuses interurbanos.

RED VIARIA: Red urbana.

5. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO

5.1. SUPERFICIES

Medida: - - - m² Catastral: 419,00 m² Registral : 435,71 m² Proyecto : 435,71 m² Adoptada : 435,71 m²



5.2. DESCRIPCIÓN

DESCRIPCIÓN DEL TERRENO: Solar en esquina con fachada principal a la Calle Maset ysecundaria a la Avenida Pais Valencià.

fachada

COMENTARIO SOBRE LAS SUPERFICIES: Se adopta como supeficie de la parcela donde se ubica lala superficie registral que coincide con la superficie del proyecto.

edificación,

5.3. INFRAESTRUCTURAS

INFRAESTRUCTURA EXISTENTES: Se trata de un terreno urbanizado sin infraestructuras pendientesejecución.

de

6. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN

6.1. DESCRIPCION DE LAS CARACTERISTICAS BASICAS DEL EDIFICIO

TIPOLOGIA: Edificio residencial entre medianeras.

Nº DE PLANTAS SOBRE RASANTE: Cinco (PB+IV).

Nº DE PLANTAS BAJO RASANTE: Dos.

USO PREDOMINANTE: Residencial.

CALIDAD CONSTRUCTIVA GENERAL: Media.

6.2. TIPOLOGÍAS

RESIDENCIAL PISO TIPOLOGÍAS GARAJES: 13 aparcamientos en sótano -2 y 6 aparcamientos

sótano -1.TRASTERO: 3 trasteros en sótano -2 y 3 trasteros en sótano -1.LOCAL: Compuesto de planta baja sin distribuirVIVIENDA BAJO A: Compuesta de una sola planta distribuida vestíbulo, estar-comedor, cocina con galería, dormitorio con dormitorios, aseo y patio de luces.VIVIENDA BAJO B: Compuesta de una sola planta distribuida estar-comedor, cocina , dos dormitorios, baño y patio de luces.VIVIENDA PISO 1ºA-2ºA-3ºA : Vestíbulo, estar-comedor, cocinagalería, tres dormitorios, bañoy aseo y dos balcones.VIVIENDA PISO 1ºB : Vestíbulo, estar-comedor, cocina contres dormitorios, bañoy aseo, patio de luces y balcón.VIVIENDA PISO 2ºB-3ºB : Vestíbulo, estar-comedor, cocina galería, tres dormitorios, bañoy aseo y balcón.VIVIENDA PISO 1ºC-1ºD-2ºC-2ºD : Vestíbulo, estar-comedor,con galería, tres dormitorios, baño y aseo y balcón.VIVIENDA PISO 3ºC: Vestíbulo, estar-comedor, cocina con

en

enbaño,

en

con

galería,

con

cocina

galería,



dormitorio, aseo y terrazaVIVIENDA PISO 4ºA : Vestíbulo, estar-comedor, cocina, dormitorios, dos baños y terraza.

ANEXOS: Cada vivienda dispone de una trastero anexo situadoplanta baja. .

tres

en

6.3. DISTRIBUCIÓN

RESIDENCIAL PISO DISTRIBUCIÓN Vestíbulo, estar-comedor, cocina, dormitorio, baño y terraza.

6.4. CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS

CIMENTACION: Losa de hormigón armado.

ESTRUCTURA: Pórticos y forjados de hormigón armado.

CERRAMIENTOS: Cerramiento de doble hoja acabado exteriormente enfoscado y pintado.

mediante

CUBIERTA: Cubierta plana e inclinada, según zonas.

6.5. TERMINACIONES

RESIDENCIAL PISO

DISTRIBUCIÓN PAVIMENTOS PARAMENTOSVERTICALES

TECHOSDISTRIBUCIÓN PAVIMENTOS PARAMENTOSVERTICALES

TECHOS

Vestíbulo Gres Pintura lisa EscayolaEstar-comedor Gres Pintura lisa PinturaCocina Gres Alicatado EscayolaDormitorio Gres Pintura lisa PinturaBaño Gres Alicatado EscayolaTerraza Gres Enfoscado pintado Enfoscado pintado

OBSERVACIONES SOBRE LAS CALIDADES CONSTRUCTIVAS CONSIDERADAS:Las calidades constructivas indicadas se han estimado como las más habituales en este tipo de promociones, dadono figuran en el Proyecto Básico aportado, y no se aportó Memoria de Calidades de la promoción.

que

6.6. CARPINTERÍA EXTERIOR

RESIDENCIAL PISO CARPINTERIA EXTERIOR: Aluminio lacado, vidrio doble Isolar.



6.7. CARPINTERÍA INTERIOR

RESIDENCIAL PISO CARPINTERIA INTERIOR: Carpintería de madera barnizada.

6.8. INSTALACIONES ESPECÍFICAS

AGUA CALIENTE: Termo eléctrico.

CLIMATIZACIÓN: Por conductos y rejillas

FONTANERÍA Y APARATOS SANITARIOS: Calidad media.

PORTERO AUTOMÁTICO: Dispone.

SEGURIDAD: Puerta acceso a vivienda de seguridad.

ASCENSORES: Dispone.

TELÉFONO: Preinstalación empotrada

ACRISTALAMIENTO: Climalit.

6.9. ESTADO DE LA OBRA

Importe actual (€)% Fase % Ejecuc. % ActualImporte (€)

Cap I MOVIMIENTO DE TIERRAS 1,873 100,0 1,87324.347,37 24.347,37

Cap II CIMENTACIONES 1,469 100,0 1,46919.095,72 19.095,72

Cap III ESTRUCTURA 11,338 55,0 6,236147.384,12 81.061,27

Cap IV ALBAÑILERÍA 10,222 0,0 0,000132.877,09 - - -

Cap V CUBIERTAS 8,747 0,0 0,000113.703,37 - - -

Cap VI SOLADOS Y ALICATADOS 11,587 0,0 0,000150.620,90 - - -

Cap VII REVESTIMIENTO Y FALSOS TECHOS 8,089 0,0 0,000105.149,95 - - -

Cap VIII CARPINTERÍA DE MADERA 3,524 0,0 0,00045.808,93 - - -

Cap IX CARPINTERÍA METÁLICA YCERRAJERÍA

4,929 0,0 0,00064.072,70 - - -

Cap X VIDRIERÍA 1,225 0,0 0,00015.923,93 - - -

Cap XI FONTANERÍA 1,626 0,0 0,00021.136,58 - - -

Cap XII APARATOS SANITARIOS 2,164 0,0 0,00028.130,11 - - -



Importe actual (€)% Fase % Ejecuc. % ActualImporte (€)

Cap XIII INSTALACIÓN ELÉCTRICA 3,306 0,0 0,00042.975,12 - - -

Cap XIV VARIOS 21,740 5,0 1,087282.601,05 14.130,05

Cap XV PINTURA 6,638 0,0 0,00086.288,21 - - -

Cap XVI CONTROL CALIDAD 0,306 20,0 0,0613.977,73 795,55

Cap XVII SEGURIDAD Y SALUD 1,218 20,0 0,24415.832,94 3.166,59

100,000 10,970TOTAL 1.299.925,82 142.596,54

1,750 año/s.Tiempo finalización :

DESCRIPCIÓN DE LOS TRABAJOS EN EJECUCIÓN: En la actualidad se ha realizado el moviemiento de tierras,y estructura hasta el forjado de planta primera.

RITMO DE EJECUCIÓN DE LAS OBRAS: Las obras se encuentran paralizadas.

ELEMENTOS EN EJECUCIÓN: Al estar la obra sin compartimentar interiormente, se desconoce si el número deen ejecución de cada uso coincide con el número de elementos proyectados.

COSTE DE CONSTRUCCIÓN: Al no haberse aportado presupuesto de contrata se adopta el desglose y proporción decapítulos del Proyecto Básico aportado, aunque adaptando el coste global al calculado según ratios medios de costesconstrucción e información recabada en la zona, en función de las tipologías y ubicación geográfica de latasada..

cimentación

elementos

losde

promoción

SUPERFICIES

6.10. SUPERFICIE UTIL:

"Es la superficie de suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos deedificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores deprivativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.),sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en plantacerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior am. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos"

unuso

medidaporcon

1,50

6.11. SUPERFICIE CONSTRUIDA SIN PARTES COMUNES:

"Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definiciónincluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, dede fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio."

ecerramientos



6.12. SUPERFICIE CONSTRUIDA CON PARTES COMUNES:

"Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota ensuperficie de los elementos comunes del edificio."

la

6.13. CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES:

Parcela(m²)

Construida(m²)

USOCONSIDERADO

CCC(m²)

Parcela(m²)

Util(m²)

Construida(m²)

CCC(m²)

Util(m²)

Adoptada(m²)

COMPROBADA REGISTRAL

Residencial Piso Planta baja

76,08- - - P.B-A 91,76 - - - 69,07 76,08 - - -69,07 91,7676,94- - - P.B-B 76,94 - - - 68,68 76,94 - - -68,68 76,94

153,02- - -TOTAL 168,70 - - - 137,75 153,02 - - -137,75 168,70 Planta primera

101,02- - - P.1ª-A 116,70 - - - 89,20 101,02 - - -89,20 116,7082,42- - - P.1ª-B 98,10 - - - 71,79 82,42 - - -71,79 98,1084,94- - - P.1ª-C 100,62 - - - 74,12 84,94 - - -74,12 100,62

103,37- - - P.1ª-D 119,05 - - - 88,26 103,37 - - -88,26 119,05371,75- - -TOTAL 434,47 - - - 323,37 371,75 - - -323,37 434,47

Planta segunda101,02- - - P.2ª-A 116,70 - - - 89,11 101,02 - - -89,11 116,70

82,42- - - P.2ª-B 98,10 - - - 71,79 82,42 - - -71,79 98,1084,94- - - P.2ª-C 100,62 - - - 74,12 84,94 - - -74,12 100,62

103,37- - - P.2ª-D 119,05 - - - 88,26 103,37 - - -88,26 119,05371,75- - -TOTAL 434,47 - - - 323,28 371,75 - - -323,28 434,47

Planta tercera101,02- - - P.3ª-A 116,70 - - - 89,20 101,02 - - -89,20 116,70

82,94- - - P.3ª-B 98,62 - - - 71,79 82,94 - - -71,79 98,6253,02- - - P.3ª-C 68,70 - - - 45,10 53,02 - - -45,10 68,7082,65- - - P.3ª-D 98,33 - - - 68,63 82,65 - - -68,63 98,33

319,63- - -TOTAL 382,35 - - - 274,72 319,63 - - -274,72 382,35 Planta cuarta

98,36- - - P.4ª-A 114,25 - - - 97,18 98,36 - - -82,02 114,25Anexo Garaje Sótano -1

- - -- - - Garaje 1 51,08 - - - 20,27 - - - - - -20,27 51,08- - -- - - Garaje 2 44,78 - - - 17,77 - - - - - -17,77 44,78- - -- - - Garaje 3 37,95 - - - 15,06 - - - - - -15,06 37,95- - -- - - Garaje 4 26,38 - - - 10,47 - - - - - -10,47 26,38- - -- - - Garaje 5 26,56 - - - 10,54 - - - - - -10,54 26,56- - -- - - Garaje 6 26,51 - - - 10,52 - - - - - -10,52 26,51- - -- - -TOTAL 213,27 - - - 84,63 - - - - - -84,63 213,27

Sótano -2- - -- - - Garaje 7 33,97 - - - 13,48 - - - - - -13,48 33,97- - -- - - Garaje 8 31,05 - - - 12,32 - - - - - -12,32 31,05- - -- - - Garaje 9 31,05 - - - 12,32 - - - - - -12,32 31,05


Pag. 10/28Ref. Control: 20280121-V01

Parcela(m²)

Construida(m²)

USOCONSIDERADO

CCC(m²)

Parcela(m²)

Util(m²)

Construida(m²)

CCC(m²)

Util(m²)

Adoptada(m²)


- - -- - - Garaje 10 33,82 - - - 13,42 - - - - - -13,42 33,82- - -- - - Garaje 11 32,99 - - - 13,09 - - - - - -13,09 32,99- - -- - - Garaje 12 35,78 - - - 14,20 - - - - - -14,20 35,78- - -- - - Garaje 13 51,08 - - - 20,27 - - - - - -20,27 51,08- - -- - - Garaje 14 44,78 - - - 17,77 - - - - - -17,77 44,78- - -- - - Garaje 15 37,95 - - - 15,06 - - - - - -15,06 37,95- - -- - - Garaje 16 25,88 - - - 10,47 - - - - - -10,27 25,88- - -- - - Garaje 17 26,56 - - - 10,54 - - - - - -10,54 26,56- - -- - - Garaje 18 31,05 - - - 12,32 - - - - - -12,32 31,05- - -- - - Garaje 19 34,27 - - - 13,60 - - - - - -13,60 34,27- - -- - -TOTAL 450,22 - - - 178,86 - - - - - -178,66 450,22

Anexo Trastero Sótano -1

- - -- - - Trastero 1 7,31 - - - 3,02 - - - - - -3,02 7,31- - -- - - Trastero 2 25,91 - - - 10,28 - - - - - -10,28 25,91- - -- - - Trastero 3 16,43 - - - 6,52 - - - - - -6,52 16,43- - -- - -TOTAL 49,64 - - - 19,82 - - - - - -19,82 49,64

Sótano -2- - -- - - Trastero 4 7,61 - - - 3,02 - - - - - -3,02 7,61- - -- - - Trastero 5 25,91 - - - 10,28 - - - - - -10,28 25,91- - -- - - Trastero 6 16,43 - - - 6,52 - - - - - -6,52 16,43- - -- - -TOTAL 49,95 - - - 19,82 - - - - - -19,82 49,95

Residencial Otros161,75- - - Local

Comercial- - - - - - - - - - - - - - -148,68 161,75

Parcela(m²)

Construida(m²)

USOCONSIDERADO

CCC(m²)

Parcela(m²)

Util(m²)

Construida(m²)

CCC(m²)

Util(m²)

Adoptada(m²)


1.314,51- - -Residencial Piso 1.534,24 - - - 1.156,30 1.314,51 - - -1.141,14 1.534,24- - -- - -Anexo Garaje 663,49 - - - 263,49 - - - - - -263,29 663,49- - -- - -Anexo Trastero 99,59 - - - 39,64 - - - - - -39,64 99,59

161,75- - -Residencial Otros - - - - - - - - - - - - - - -148,68 161,751.476,26- - -TOTALES 2.297,32 - - - 1.459,43 1.314,51 - - -1.592,75 2.459,07

OBSERVACIONES SOBRE LAS SUPERFICIES CONSIDERADAS: Se adoptan las superficies registrales que coincidenel proyecto. Las superficies construidas con elementos comunes se calculan haciendo un reparto de acuerdo aindicado en el proyecto aportado.

conlo


Pag. 11/28Ref. Control: 20280121-V01

7. DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA

El inmueble tasado se encuentra ubicado dentro del área regulada por el siguiente planeamiento urbanístico.

TIPOLOGÍA DE PLANEAMIENTO: Plan General de Ordenación Urbana.

CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA: Suelo Urbano.

USO CARACTERÍSTICO: Residencial.

PROYECTO APORTADO: TITULO DEL PROYECTO: 2º MODIFICADO DE PROYECTO BÁSICOEDIFICIO DE 15 VIVIENDAS, LOCAL DIÁFANO Y APARCAMIENTOSARQUITECTO: Don Pascual Giner Ginestar.VISADO: Enero 2007

DE

LICENCIA DE OBRAS: Se aporta Licencia de Obras nº398/2006 de fecha 20/04/2007por el Ayuntamiento de Benissa.

emitida

ADECUACIÓN AL PLANEAMIENTO VIGENTE: El inmueble se adecua al Planeamiento vigente, de acuerdo a Licencia de Obras aportada.

la

8. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

8.1. TENENCIA Y LIMITACIONES

PROPIETARIO (PLENO DOMINIO) : "AGUADO Y CARRILLO S.L.", titular del pleno dominio, según

de escritura aportada y que se adjunta como anexo al informe.

copiapresente

DESTINO PREVISTO : Venta

9. ANÁLISIS DE MERCADO

9.1. ANALISIS DE MERCADO, OFERTA Y DEMANDA

PREVISIÓN EVOLUCIÓN DEL MERCADO:

MERCADO CON TENDENCIA BAJISTA.


Pag. 12/28Ref. Control: 20280121-V01

PREVISIÓN TIEMPO DE COMERCIALIZACIÓN DEL INMUEBLE:

LARGO (ENTRE 9 Y 12 MESES).

9.2. OFERTA

ANALISIS DE OFERTA:

Existe oferta de garajes especialmente en mercado secundario. Generalmente la oferta de garajes se vinculada a viviendas.

encuentra

EVOLUCION DE LA OFERTA:

La oferta de este tipo de inmueble en el entorno próximo ha experimentado una tendencia a la estabilización en losúltimos años, acusándose una sobreoferta en el último año que está provocando el ajuste de los precios de oferta ycierre de la operación a la baja, bien mediante la salida al mercado a precios más ajustados, bien mediante ladel precio final de cada inmueble.

dosde

negociación

VALORES OFERTADOS:

Los valores ofertados oscilan en función de las superficies, ubicaciones, antigüedades y calidades de los inmuebles.

9.3. DEMANDA

ANÁLISIS DE DEMANDA:

Se trata de un entorno en el que existe un claro exceso de oferta respecto a la demanda, con una frecuenciade transacciones inmobiliarias, proceso motivado por la coyuntura económica actual del ciclo económico en el queencontramos.

media-bajanos

9.4. INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES DE VENTA AL CONTADO O DE ALQUILER

INTERVALO DE VARIACIÓN DE VALORES:

El intervalo de variación zonal para uso residencial oscila entre 1.250 y 1.500 €/m².

VALORES ACTUALES MÁS FRECUENTES:

Los precios de venta más frecuentes para viviendas en el entorno, con características comparables, oscilan 120.000 y 175.000 €.

entre

9.5. EXPECTATIVAS DE OFERTA-DEMANDA Y DE REVALORIZACIÓN

COMPETITIVIDAD DEL INMUEBLE:

El inmueble tasado presenta un comportamiento inferior a las características medias de su entorno, ya que se trata deedificio en fase de estructura con las obras paralizadas.

un


Pag. 13/28Ref. Control: 20280121-V01

EXPECTATIVA DE MERCADO:

La tendencia actual hace prever una relación estable entre oferta y demanda a corto-medio plazo.

AFECCIONES SOCIO-ECONOMICAS:

No se ha observado ni se prevé a medio plazo degradación del entorno por causas sociológicas oextrínsecas al inmueble que puedan afectar al valor de tasación adoptado en el informe.

circunstancias

9.6. COMPARABLES

RESIDENCIAL PISO

REFERENCIA VALORUNITARIO

(€/m²)

DIRECCIÓN SUPERF.PARCELA

(m²)

SUPERFCONSTR.

(m²)

EDADEFECTIVA

6901210000681 1.376,15Constitución, 3 109 5- - -6901210000682 1.692,31País Valenciano, Edf. Pou

dÁvall, 978 -- - -

6901210000683 1.631,58País Valenciano, Edf. PoudÁvall, 9

95 -- - -

6901210000684 1.478,26País Valenciano, Edf. PoudÁvall, 9

115 -- - -

6901210000685 1.588,24Benidoleig, 8 85 -- - -6901210000686 1.494,74País Valenciano, 165 95 1- - -

REFERENCIA V.TOTAL(€)

POBLACION FUENTEDIRECCIÓN

6901210000681 150.000,00BENISSA ParticularConstitución, 36901210000682 132.000,00BENISSA ParticularPaís Valenciano, Edf. Pou

dÁvall, 96901210000683 155.000,00BENISSA ParticularPaís Valenciano, Edf. Pou

dÁvall, 96901210000684 170.000,00BENISSA ParticularPaís Valenciano, Edf. Pou

dÁvall, 96901210000685 135.000,00BENISSA ParticularBenidoleig, 86901210000686 142.000,00BENISSA ParticularPaís Valenciano, 165

VALOR PROMEDIO PONDERADO = 1.532,06 €/m²

ANEXO GARAJE


(€/m²)

SUPERF.PARCELA

(m²)

SUPERFCONSTR.

(m²)

DIRECCIÓN

6901210000686 466,67- - - 30País Valenciano, 1656901210000688 500,00- - - 40Alcudia, 876900610000309 600,00- - - 25Maestro Serrano, Edificio

PuebloMar, 26900610000308 600,00- - - 25Maestro Serrano, Edificio

PuebloMar, 26901210000687 694,44- - - 72Juan de Juanes, 76900610000310 720,00- - - 2518 de Julio, 9


Pag. 14/28Ref. Control: 20280121-V01


POBLACION FUENTEDIRECCIÓN

6901210000686 14.000,00BENISSA ParticularPaís Valenciano, 1656901210000688 20.000,00BENISSA ParticularAlcudia, 876900610000309 15.000,00CALPE/CALP ParticularMaestro Serrano, Edificio

PuebloMar, 26900610000308 15.000,00CALPE/CALP ParticularMaestro Serrano, Edificio

PuebloMar, 26901210000687 50.000,00BENISSA ParticularJuan de Juanes, 76900610000310 18.000,00CALPE/CALP Particular18 de Julio, 9

VALOR PROMEDIO PONDERADO = 608,29 €/m²

RESIDENCIAL OTROS


(€/m²)

DIRECCIÓN SUPERF.PARCELA

(m²)

SUPERFCONSTR.

(m²)

EDADEFECTIVA

6901210000690 1.400,00Alcudía, 66 250 2- - -6901210000692 1.235,29Benigembla, 23 85 15- - -6901210000693 1.086,14Alcudía, 30 267 5- - -6901210000694 1.867,47de la Marina, Urbanización

Bessetes, 10D166 2- - -

6901210000689 1.777,78Calpe - Moraira, 197 225 -- - -6901210000691 1.587,84Botaníc Cavanilles, 20 148 5- - -


DIRECCIÓN POBLACION FUENTE CTF(%)

6901210000690 350.000,00Alcudía, 66 Ofertas Zona 0,85BENISSA6901210000692 105.000,00Benigembla, 23 Ofertas Zona 1,00BENISSA6901210000693 290.000,00Alcudía, 30 Ofertas Zona 0,85BENISSA6901210000694 310.000,00de la Marina, Urbanización

Bessetes, 10DOfertas Zona 1,00CALPE/CALP

6901210000689 400.000,00Calpe - Moraira, 197 Ofertas Zona 1,00TEULADA6901210000691 235.000,00Botaníc Cavanilles, 20 Ofertas Zona 1,00ONDARA

VALOR PROMEDIO PONDERADO = 1.481,16 €/m²

9.7. CALIFICACIÓN DE RIESGO

CALIFICACIÓN DE RIESGO DEL INMUEBLE: (C-C-B)

- Expectativa del mercado inmobiliario en el entorno (C)Mercado con evolución de precios inferiores al IPC y oferta superior a la demanda existente.

- Evolución futura del entorno (C)La evolución futura del entorno puede influir negativamente en la comercialización del inmueble.


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- Competitividad del inmueble (B)Las características del inmueble presentan un grado de competitividad similar a la media del entorno. Esto puedepositivamente en la comercialización del mismo.

influir

10. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS

CONSIDERACIONES PREVIAS:

La Orden ECO/805/2003 (B.O.E. 9-IV-2003), modificada por las Ordenes EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada enB.O.E del 17 de octubre de 2007 y EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el B.O.E de 5 de Marzo decontempla los métodos de valoración que se deben aplicar para la determinación del valor de tasación de undentro de sus respectivos campos de aplicación. A continuación se efectúa la valoración particularizada alobjeto de estudio, mediante la aplicación de los métodos apropiados.

OBSERVACIONES A LOS MÉTODOS DE VALORACIÓN APLICADOS:

Dado que se valora edificio en construcción con las obras paralizadas y que no es previsible la reanudación de lasdel mismo, según la ORDEN ECO-805-2003 en su artículo 45 en el punto 1-a, donde se especifica que:

"1. En los inmuebles en construcción o en rehabilitación:a) El valor de tasación será el valor de reemplazamiento neto; no obstante, si las obras estuvieran paralizadas y noprevé su reanudación a corto plazo, se tomará como valor de tasación el menor entre el valor de reemplazamiento yresidual del terreno y de la edificación realizada."

el2008,

inmuebleinmueble/s

obras

seel

"CONCEPTO DE VALOR DE MERCADO"

"Precio al que podría venderse un inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y unindependiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en elque las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de unnormal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. Entre el vendedor y el comprador noexistir vinculación previa alguna ni tener un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa delLa oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de quetrate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes."

compradormercado,

plazodebe

contrato.se

10.1. CALCULO DEL VALOR DE MERCADO POR COMPARACION

Mediante este método se determinan dos valores técnicos que se denominan valor por comparación, que determinar el valor de mercado de un determinado bien, y valor por comparación ajustado, que permite determinar eldel inmueble a los efectos de crédito hipotecario.Para calcular el valor por comparación se seguirán las siguientes reglas generales:

permitevalor

a) Establecer las cualidades y características de cada inmueble tasado que influyan en su valor.

b) Analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los inmuebles comparables al tasado.

c) Selección de una muestra de los precios de los inmuebles comparables al tasado.

d) Homogeneización de los elementos de la muestra con el inmueble objeto de tasación.

e) Asignar el valor de un inmueble, neto de gastos de comercialización y servidumbres.


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f) El valor por comparación así obtenido será ajustado por la entidad tasadora cuando, siendo un informe finalidad hipotecaria, ésta estime que existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación una reducción significativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde la fecha de la que dure al menos tres años. El ajuste se llevará a cabo mediante la aplicación de un coeficiente denominado Kh.

conexperimente

tasaciónreductor

HOMOGENEIZACIÓN DE LOS TESTIGOS:

A continuación se procede a la homogeneización de los testigos obtenidos en el sondeo de mercado efectuado ypermiten aplicar para el inmueble tasado un valor unitario que sirva de base para la determinación de su valor depor comparación. Los criterios establecidos para efectuar la homogeneización son consecuencia de analizar entresus variantes cualitativas, estado de conservación, funcionales y económicas.

quemercado

otras

VALORUNITARIO

(€/m²)

DIRECCIÓN COEF.HOMOG.

VALORHOMOG

(€/m²)

VALORADOPTADO

(€/m²)

PESO(%)

SUPERF(m²)

RESIDENCIAL PISO

1,050Constitución, 3 1.376,15 1.444,96 240,8316,671090,850País Valenciano, Edf. Pou dÁvall, 9 1.692,31 1.438,46 239,7416,67780,850País Valenciano, Edf. Pou dÁvall, 9 1.631,58 1.386,84 231,1416,67951,000País Valenciano, Edf. Pou dÁvall, 9 1.478,26 1.478,26 246,3816,671150,950Benidoleig, 8 1.588,24 1.508,83 251,4716,67851,000País Valenciano, 165 1.494,74 1.494,74 249,1216,6795

VALOR UNITARIO HOMOGENEIZADO (V.U.H): 1.458,68 €/m²

VALORUNITARIO

(€/m²)


VALORHOMOG

(€/m²)

VALORADOPTADO

(€/m²)

PESO(%)

SUPERF(m²)

ANEXO GARAJE

1,000País Valenciano, 165 466,67 466,67 77,7816,67300,890Alcudia, 87 500,00 445,00 74,1716,67400,800Maestro Serrano, Edificio

PuebloMar, 2600,00 480,00 80,0016,6725

0,800Maestro Serrano, EdificioPuebloMar, 2

600,00 480,00 80,0016,6725

0,800Juan de Juanes, 7 694,44 555,55 92,5916,67720,80018 de Julio, 9 720,00 576,00 96,0016,6725

VALOR UNITARIO HOMOGENEIZADO (V.U.H): 500,54 €/m²

VALORUNITARIO

(€/m²)


VALORHOMOG

(€/m²)

VALORADOPTADO

(€/m²)

PESO(%)

SUPERF(m²)

RESIDENCIAL OTROS

1,000Alcudía, 66 1.400,00 1.400,00 233,3316,672501,000Benigembla, 23 1.235,29 1.235,29 205,8816,67851,000Alcudía, 30 1.086,14 1.086,14 181,0216,672670,800de la Marina, Urbanización

Bessetes, 10D1.867,47 1.493,98 249,0016,67166

0,800Calpe - Moraira, 197 1.777,78 1.422,22 237,0416,67225


Pag. 17/28Ref. Control: 20280121-V01

VALORUNITARIO

(€/m²)


VALORHOMOG

(€/m²)

VALORADOPTADO

(€/m²)

PESO(%)

SUPERF(m²)

1,000Botaníc Cavanilles, 20 1.587,84 1.587,84 264,6416,67148

VALOR UNITARIO HOMOGENEIZADO (De primera crujia): 1.370,91 €/m²

CUADRO-TABLA RESUMEN METODO DE COMPARACION

SUPERFICIE(m²)

ELEMENTO V.U.H(€/m²)

COEFICIENTEKe

VALORCOMPARACION

(€)

VALORUNITARIO

(€/m²)Residencial Piso Planta baja P.B-A 91,76 1.458,68 1,000 133.848,481.458,68 P.B-B 76,94 1.458,68 1,200 134.677,311.750,42 Planta primera P.1ª-A 116,70 1.458,68 1,000 170.227,961.458,68 P.1ª-B 98,10 1.458,68 1,000 143.096,511.458,68 P.1ª-C 100,62 1.458,68 1,000 146.772,381.458,68 P.1ª-D 119,05 1.458,68 1,000 173.655,851.458,68 Planta segunda P.2ª-A 116,70 1.458,68 1,000 170.227,961.458,68 P.2ª-B 98,10 1.458,68 1,000 143.096,511.458,68 P.2ª-C 100,62 1.458,68 1,000 146.772,381.458,68 P.2ª-D 119,05 1.458,68 1,000 173.655,851.458,68 Planta tercera P.3ª-A 116,70 1.458,68 1,020 173.632,101.487,85 P.3ª-B 98,62 1.458,68 1,020 146.731,771.487,85 P.3ª-C 68,70 1.458,68 0,900 90.190,051.312,81 P.3ª-D 98,33 1.458,68 1,020 146.300,291.487,85 Planta cuarta P.4ª-A 114,25 1.458,68 1,150 191.652,091.677,48Anexo Garaje Sótano -1 Garaje 1 51,08 500,54 1,000 25.567,78500,54 Garaje 2 44,78 500,54 1,000 22.414,38500,54 Garaje 3 37,95 500,54 1,000 18.996,09500,54 Garaje 4 26,38 500,54 1,000 13.206,45500,54 Garaje 5 26,56 500,54 1,000 13.294,74500,54 Garaje 6 26,51 500,54 1,000 13.269,52500,54 Sótano -2 Garaje 7 33,97 500,54 0,900 15.302,97450,49 Garaje 8 31,05 500,54 0,900 13.986,09450,49 Garaje 9 31,05 500,54 0,900 13.986,09450,49 Garaje 10 33,82 500,54 0,900 15.234,85450,49 Garaje 11 32,99 500,54 0,900 14.860,22450,49 Garaje 12 35,78 500,54 0,900 16.120,33450,49 Garaje 13 51,08 500,54 0,900 23.011,21450,49 Garaje 14 44,78 500,54 0,900 20.173,12450,49 Garaje 15 37,95 500,54 0,900 17.096,64450,49 Garaje 16 25,88 500,54 0,900 11.658,86450,49 Garaje 17 26,56 500,54 0,900 11.965,37450,49


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SUPERFICIE(m²)

ELEMENTO V.U.H(€/m²)

COEFICIENTEKe

VALORCOMPARACION

(€)

VALORUNITARIO

(€/m²) Garaje 18 31,05 500,54 0,900 13.986,09450,49 Garaje 19 34,27 500,54 0,900 15.439,19450,49Residencial Otros Local Comercial 161,75 1.370,91 1,050 232.832,661.439,46

CUADRO RESUMEN VALORES COMPARACIÓN

USOCONSIDERADO

Superficie(m²)

Valorunitario

(€/m²)

ValorComparación

(€)

USOCONSIDERADO

Superficie(m²)

Valorunitario

(€/m²)

ValorComparación

(€)Residencial Piso 1.534,24 1.488,83 2.284.537,49Anexo Garaje 663,49 466,30 309.569,99Anexo Trastero 99,59 - - - - - -Residencial Otros 161,75 1.439,46 232.832,66Totales 2.826.940,14

10.2. CALCULO DEL VALOR DE REPOSICION

El Método del Coste permite calcular el valor de reemplazamiento-reposición bruto o neto de toda clase de edificioselementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación o terminados. Distingue dos tipos de costes:

y

I. VALOR DE REEMPLAZAMIENTO-REPOSICION BRUTO (V.R.B):

V.R.B = SUELO + CONSTRUCCION + GASTOS NECESARIOS = S + C + GN

El V.R.B de un inmueble se determinará sumando al valor de mercado del terreno en el que está edificado, el de cadade los gastos necesarios para edificar, en dicha fecha un inmueble de características (capacidad, uso, calidad…)en el que se utilice tecnología y materiales de construcción actuales.

unopero

II. VALOR DE REEMPLAZAMIENTO-REPOSICION NETO (V.R.N):

V.R.N = SUELO + CONST. + GASTOS NECESARIOS - DEPRECIACION = S + C + GN - DEP

Es aplicable exclusivamente a los edificios o elementos de un edificio terminados. Su determinación se deduciendo al V.R.B, calculado de acuerdo con lo dispuesto anteriormente, la depreciación física y funcional de edificación.

realizarála

CALCULO DEL VALOR DEL SUELO POR METODO RESIDUAL ESTÁTICO

PROMOCIÓN INMOBILIARIA MAS PROBABLE

La promoción más probable es la planteada según proyecto básico y licencia de obras, tras la reanudación de las obras.

COSTES Y GASTOS NECESARIOS DE CONSTRUCCIÓN

CONCEPTO VALOR UNITARIO(€/m²)

VALOR TOTAL(€)


VALOR TOTAL(€)

Coste de ejecución material 447,98 1.101.607,97Gastos generales + Bfcio. Ind. 80,64 198.289,43Honorarios Proyecto Obras 18,69 45.967,43Honorarios Dirección Obra 16,02 39.394,71Impuestos no recuperables 10,74 26.418,98Licencias 13,44 33.047,32Tasas y otros gastos 4,11 10.102,28Gastos administración 18,60 45.733,73


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VALOR TOTAL(€)


VALOR TOTAL(€)

Gastos fiscales y comercializa 27,35 67.261,50TOTAL 637,57 1.567.823,35

VALOR DE MERCADO PARA LA HIPOTESIS DE EDIFICIO TERMINADO DE LA PROMOCIONINMOBILIARIA MAS PROBABLE

USO CONSIDERADO EDIFICABILIDAD(m²)

VALOR UNITARIO(€/m²)

VALOR TOTAL(€)

USO CONSIDERADO EDIFICABILIDAD(m²)

VALOR UNITARIO(€/m²)

VALOR TOTAL(€)

Anexo Garaje 663,49 466,58 309.571,16Anexo Trastero 99,59 318,60 31.729,37Residencial Piso 1.534,24 1.489,04 2.284.544,73Residencial Otros 161,75 1.439,46 232.832,66TOTAL 2.858.677,92

ELEMENTO Bº PROMOTOR(%)

REPERCUSION(€/m²)

TOTAL RESIDUAL(€)

ELEMENTO Bº PROMOTOR(%)

REPERCUSION(€/m²)

TOTAL RESIDUAL(€)

BENEFICIO DEL PROMOTOR Y VALOR DE MERCADO

P.B-A 20,01 292,32 718.835,66

Porcentaje de urbanización ejecutada: 100

CALCULO DEL VALOR DE REPOSICION (VALORES UNITARIOS) H.E.T

SUELO(€/m²)

ELEMENTO C.CONST.(€/m²)

GASTOS(G.NEC)

(€/m²)

V.R.B(€/m²)

V.R.N(€/m²)

Residencial Piso 374,45 690,00 124,20 1.188,651.188,65Anexo Garaje 117,33 250,00 45,00 412,33412,33Anexo Trastero 80,12 270,00 48,60 398,72398,72Residencial Otros 361,75 300,00 54,00 715,75715,75

CALCULO DEL VALOR DE REPOSICION (VALORES TOTALES) H.E.T

SUELO(€)

ELEMENTO C.CONST.(€)

GASTOS(G.NEC)

(€)

V.R.B(€)

V.R.N(€)

Residencial PisoPlanta bajaP.B-A 34.359,53 63.314,40 11.396,59 109.070,52109.070,52P.B-B 28.810,18 53.088,60 9.555,95 91.454,7391.454,73Planta primeraP.1ª-A 43.698,32 80.523,00 14.494,14 138.715,46138.715,46P.1ª-B 36.733,55 67.689,00 12.184,02 116.606,57116.606,57P.1ª-C 37.677,16 69.427,80 12.497,00 119.601,96119.601,96P.1ª-D 44.578,27 82.144,50 14.786,01 141.508,78141.508,78Planta segundaP.2ª-A 43.698,32 80.523,00 14.494,14 138.715,46138.715,46P.2ª-B 36.733,55 67.689,00 12.184,02 116.606,57116.606,57P.2ª-C 37.677,16 69.427,80 12.497,00 119.601,96119.601,96P.2ª-D 44.578,27 82.144,50 14.786,01 141.508,78141.508,78Planta terceraP.3ª-A 43.698,32 80.523,00 14.494,14 138.715,46138.715,46P.3ª-B 36.928,26 68.047,80 12.248,60 117.224,66117.224,66P.3ª-C 25.724,72 47.403,00 8.532,54 81.660,2681.660,26


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SUELO(€)

ELEMENTO C.CONST.(€)

GASTOS(G.NEC)

(€)

V.R.B(€)

V.R.N(€)

P.3ª-D 36.819,67 67.847,70 12.212,59 116.879,95116.879,95Planta cuartaP.4ª-A 42.780,91 78.832,50 14.189,85 135.803,26135.803,26Anexo GarajeSótano -1Garaje 1 5.993,26 12.770,10 2.298,62 21.061,9821.061,98Garaje 2 5.254,08 11.195,10 2.015,12 18.464,3018.464,30Trastero 2 2.075,56 6.994,51 1.259,01 10.329,0810.329,08

7.329,64 18.189,61 3.274,13 28.793,3828.793,38Total VinculadoGaraje 3 4.452,81 9.487,80 1.707,80 15.648,4215.648,42Trastero 3 1.316,40 4.436,21 798,52 6.551,136.551,13

5.769,21 13.924,01 2.506,32 22.199,5522.199,55Total VinculadoGaraje 4 3.095,68 6.596,10 1.187,30 10.879,0810.879,08Garaje 5 3.116,38 6.640,20 1.195,24 10.951,8110.951,81Garaje 6 3.110,47 6.627,60 1.192,97 10.931,0310.931,03Sótano -2Garaje 7 3.985,65 8.492,40 1.528,63 14.006,6914.006,69Garaje 8 3.642,67 7.761,60 1.397,09 12.801,3612.801,36Garaje 9 3.642,67 7.761,60 1.397,09 12.801,3612.801,36Garaje 10 3.967,91 8.454,60 1.521,83 13.944,3413.944,34Garaje 11 3.870,34 8.246,70 1.484,41 13.601,4513.601,45Garaje 12 4.198,54 8.946,00 1.610,28 14.754,8214.754,82Garaje 13 5.993,26 12.770,10 2.298,62 21.061,9821.061,98Garaje 14 5.254,08 11.195,10 2.015,12 18.464,3018.464,30Trastero 5 2.075,56 6.994,51 1.259,01 10.329,0810.329,08

7.329,64 18.189,61 3.274,13 28.793,3828.793,38Total VinculadoGaraje 15 4.452,81 9.487,80 1.707,80 15.648,4215.648,42Trastero 6 1.316,40 4.436,21 798,52 6.551,136.551,13

5.769,21 13.924,01 2.506,32 22.199,5522.199,55Total VinculadoGaraje 16 3.036,55 6.470,10 1.164,62 10.671,2710.671,27Garaje 17 3.116,38 6.640,20 1.195,24 10.951,8110.951,81Garaje 18 3.642,67 7.761,60 1.397,09 12.801,3612.801,36Garaje 19 4.021,13 8.568,00 1.542,24 14.131,3714.131,37Anexo TrasteroSótano -1Trastero 1 585,55 1.973,27 355,19 2.914,012.914,01Sótano -2Trastero 4 609,75 2.054,81 369,87 3.034,423.034,42Residencial OtrosLocal Comercial 58.513,06 48.525,00 8.734,50 115.772,56115.772,56

CALCULO DEL VALOR DE REPOSICION (VALORES UNITARIOS) % ACTUAL

ELEMENTO C.CONST %(€/m²)

GASTOS %(€/m²)

V.R.B %ACTUAL

(€/m²)

SUELO(€/m²)

Residencial Piso 75,69 13,59 463,73374,45

Anexo Garaje 27,43 4,93 149,69117,33

Anexo Trastero 29,62 5,32 115,0680,12


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ELEMENTO C.CONST %(€/m²)

GASTOS %(€/m²)

V.R.B %ACTUAL

(€/m²)

SUELO(€/m²)

Residencial Otros 32,91 5,91 400,57361,75

CALCULO DEL VALOR DE REPOSICION (VALORES TOTALES) % ACTUAL

ELEMENTO C.CONST %(€)

GASTOS %(€)

V.R.B %ACTUAL

(€)

SUELO(€)

Residencial Piso

Planta baja

P.B-A 6.945,31 1.247,02 42.551,8634.359,53

P.B-B 5.823,59 1.045,61 35.679,3928.810,18

Planta primera

P.1ª-A 8.833,02 1.585,95 54.117,2943.698,32

P.1ª-B 7.425,19 1.333,18 45.491,9136.733,55

P.1ª-C 7.615,93 1.367,43 46.660,5137.677,16

P.1ª-D 9.010,89 1.617,89 55.207,0644.578,27

Planta segunda

P.2ª-A 8.833,02 1.585,95 54.117,2943.698,32

P.2ª-B 7.425,19 1.333,18 45.491,9136.733,55

P.2ª-C 7.615,93 1.367,43 46.660,5137.677,16

P.2ª-D 9.010,89 1.617,89 55.207,0644.578,27

Planta tercera

P.3ª-A 8.833,02 1.585,95 54.117,2943.698,32

P.3ª-B 7.464,55 1.340,25 45.733,0536.928,26

P.3ª-C 5.199,90 933,63 31.858,2525.724,72

P.3ª-D 7.442,60 1.336,30 45.598,5736.819,67

Planta cuarta

P.4ª-A 8.647,58 1.552,66 52.981,1542.780,91

Anexo Garaje

Sótano -1

Garaje 1 1.401,14 251,83 7.646,235.993,26

Garaje 2 1.228,33 220,77 6.703,185.254,08

Trastero 2 767,32 137,82 2.980,702.075,56

Total Vincu 1.995,65 358,59 9.683,887.329,64

Garaje 3 1.041,00 187,10 5.680,924.452,81

Trastero 3 486,67 87,41 1.890,481.316,40

Total Vincu 1.527,67 274,51 7.571,405.769,21

Garaje 4 723,72 130,08 3.949,483.095,68

Garaje 5 728,56 130,94 3.975,893.116,38

Garaje 6 727,18 130,70 3.968,343.110,47

Sótano -2

Garaje 7 931,79 167,47 5.084,913.985,65

Garaje 8 851,60 153,06 4.647,343.642,67

Garaje 9 851,60 153,06 4.647,343.642,67

Garaje 10 927,64 166,72 5.062,283.967,91

Garaje 11 904,83 162,62 4.937,793.870,34

Garaje 12 981,56 176,42 5.356,514.198,54

Garaje 13 1.401,14 251,83 7.646,235.993,26

Garaje 14 1.228,33 220,77 6.703,185.254,08


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ELEMENTO C.CONST %(€)

GASTOS %(€)

V.R.B %ACTUAL

(€)

SUELO(€)

Trastero 5 767,32 137,82 2.980,702.075,56

Total Vincu 1.995,65 358,59 9.683,887.329,64

Garaje 15 1.041,00 187,10 5.680,924.452,81

Trastero 6 486,67 87,41 1.890,481.316,40

Total Vincu 1.527,67 274,51 7.571,405.769,21

Garaje 16 709,90 127,59 3.874,043.036,55

Garaje 17 728,56 130,94 3.975,893.116,38

Garaje 18 851,60 153,06 4.647,343.642,67

Garaje 19 940,08 168,96 5.130,184.021,13

Anexo Trastero

Sótano -1

Trastero 1 216,47 38,88 840,90585,55

Sótano -2

Trastero 4 225,42 40,49 875,65609,75

Residencial Otros

Local Comercial 5.323,19 955,94 64.792,2058.513,06

CUADRO RESUMEN VALORES REPOSICION H.E.T

Suelo G.N. V.R.B.USO CONSIDERADO C.C.C.Residencial Piso 574.496,19 190.552,60 1.823.674,381.058.625,60Anexo Garaje 77.847,34 29.857,11 273.577,15165.872,70Anexo Trastero 7.979,22 4.840,12 39.708,8526.889,52Residencial Otros 58.513,06 8.734,50 115.772,5648.525,00

718.835,81 233.984,33 2.252.732,94Totales 1.299.912,82

CUADRO RESUMEN VALORES REPOSICION % ACTUAL

Suelo G.N. V.R.B.USO CONSIDERADO C.C.C.Residencial Piso 574.496,19 20.850,32 711.473,10116.126,61Anexo Garaje 77.847,34 3.271,02 99.317,9918.199,56Anexo Trastero 7.979,22 529,83 11.458,912.949,87Residencial Otros 58.513,06 955,94 64.792,205.323,19

718.835,81 25.607,11 887.042,20Totales 142.599,23

10.3. CALCULO DEL VALOR DE MERCADO POR ACTUALIZACIÓN DE RENTAS

El Método de Actualización de Rentas está basado en el principio de anticipación, según el cual "el valor de unque esté produciendo o pueda producir ingresos es función de las expectativas de renta que proporcionará en el futuro".

inmuebleprevisiblemente

APLICACIÓN DE LA METODOLOGIA AL INMUEBLE TASADO:

No se ha efectuado el Método de Capitalización ya que no existen arrendamientos vigentes a la fecha de redaccióneste informe.

de


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VALOR DE MERCADO POR ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA: No procede

10.4. CALCULO DEL VALOR MAXIMO LEGAL

El VALOR MAXIMO LEGAL se determina para aquellos inmuebles y anexos vinculados sujetos a algún tipo depública, de acuerdo con la legislación aplicable en cada caso.

protección

DETERMINACION DEL VALOR MAXIMO LEGAL: No Procede

11. VALORES DE TASACIÓN

V.R.BH.E.T

(€)

USO CONSIDERADO

V.R.B% ACT

(€)

COMPARACIONH.E.T

(€)

SUELOH.E.T

(€)

SEGURO(RD 716/2009)

(€)

FINCA

Residencial Piso

Planta baja

109.070,52 P.B-A 42.551,86 133.848,48 34.359,53 99.488,9536074

91.454,73 P.B-B 35.679,39 134.677,31 28.810,18 105.867,1336076

Planta primera

138.715,46 P.1ª-A 54.117,29 170.227,96 43.698,32 126.529,6436078

116.606,57 P.1ª-B 45.491,91 143.096,51 36.733,55 106.362,9636080

119.601,96 P.1ª-C 46.660,51 146.772,38 37.677,16 109.095,2236082

141.508,78 P.1ª-D 55.207,06 173.655,85 44.578,27 129.077,5836084

Planta segunda

138.715,46 P.2ª-A 54.117,29 170.227,96 43.698,32 126.529,6436086

116.606,57 P.2ª-B 45.491,91 143.096,51 36.733,55 106.362,9636088

119.601,96 P.2ª-C 46.660,51 146.772,38 37.677,16 109.095,2236090

141.508,78 P.2ª-D 55.207,06 173.655,85 44.578,27 129.077,5836092

Planta tercera

138.715,46 P.3ª-A 54.117,29 173.632,10 43.698,32 129.933,7836094

117.224,66 P.3ª-B 45.733,05 146.731,77 36.928,26 109.803,5136096

81.660,26 P.3ª-C 31.858,25 90.190,05 25.724,72 64.465,3336098

116.879,95 P.3ª-D 45.598,57 146.300,29 36.819,67 109.480,6236100

Planta cuarta

135.803,26 P.4ª-A 52.981,15 191.652,09 42.780,91 148.871,1836102

Anexo Garaje

Sótano -1

21.061,98 Garaje 1 7.646,23 25.567,78 5.993,26 19.574,5236032

18.464,30 Garaje 2 6.703,18 22.414,38 5.254,08 17.160,3036034

10.329,08 Trastero 2 2.980,70 N.P 2.075,56 N.P36034

15.648,42 Garaje 3 5.680,92 18.996,09 4.452,81 14.543,2836036

6.551,13 Trastero 3 1.890,48 N.P 1.316,40 N.P36036

10.879,08 Garaje 4 3.949,48 13.206,45 3.095,68 10.110,7736038

10.951,81 Garaje 5 3.975,89 13.294,74 3.116,38 10.178,3636040


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V.R.BH.E.T

(€)

USO CONSIDERADO

V.R.B% ACT

(€)

COMPARACIONH.E.T

(€)

SUELOH.E.T

(€)

SEGURO(RD 716/2009)

(€)

FINCA

10.931,03 Garaje 6 3.968,34 13.269,52 3.110,47 10.159,0536042

Sótano -2

14.006,69 Garaje 7 5.084,91 15.302,97 3.985,65 11.317,3236046

12.801,36 Garaje 8 4.647,34 13.986,09 3.642,67 10.343,4236048

12.801,36 Garaje 9 4.647,34 13.986,09 3.642,67 10.343,4236050

13.944,34 Garaje 10 5.062,28 15.234,85 3.967,91 11.266,9436052

13.601,45 Garaje 11 4.937,79 14.860,22 3.870,34 10.989,8836054

14.754,82 Garaje 12 5.356,51 16.120,33 4.198,54 11.921,7936056

21.061,98 Garaje 13 7.646,23 23.011,21 5.993,26 17.017,9536058

18.464,30 Garaje 14 6.703,18 20.173,12 5.254,08 14.919,0436060

10.329,08 Trastero 5 2.980,70 N.P 2.075,56 N.P36060

15.648,42 Garaje 15 5.680,92 17.096,64 4.452,81 12.643,8336062

6.551,13 Trastero 6 1.890,48 N.P 1.316,40 N.P36062

10.671,27 Garaje 16 3.874,04 11.658,86 3.036,55 8.622,3136064

10.951,81 Garaje 17 3.975,89 11.965,37 3.116,38 8.848,9936066

12.801,36 Garaje 18 4.647,34 13.986,09 3.642,67 10.343,4236068

14.131,37 Garaje 19 5.130,18 15.439,19 4.021,13 11.418,0636070

Anexo Trastero

Sótano -1

2.914,01 Trastero 1 840,90 N.P 585,55 N.P36030

Sótano -2

3.034,42 Trastero 4 875,65 N.P 609,75 N.P36044

Residencial Otros

115.772,56 Local Comercial 64.792,20 232.832,66 58.513,06 174.319,6036072

2.252.732,94TOTAL GENERAL 887.042,20 2.826.940,14 718.835,81 2.116.083,55

VUELOH.E.T

(€)

USO CONSIDERADO

V.TASACIONVRB %

(€)

V. TASACIONH.E.T

(€)

FINCA

Residencial Piso

Planta baja

74.710,99 P.B-A 42.551,86 133.848,4836074

62.644,55 P.B-B 35.679,39 134.677,3136076

Planta primera

95.017,14 P.1ª-A 54.117,29 170.227,9636078

79.873,02 P.1ª-B 45.491,91 143.096,5136080

81.924,80 P.1ª-C 46.660,51 146.772,3836082

96.930,51 P.1ª-D 55.207,06 173.655,8536084

Planta segunda

95.017,14 P.2ª-A 54.117,29 170.227,9636086

79.873,02 P.2ª-B 45.491,91 143.096,5136088

81.924,80 P.2ª-C 46.660,51 146.772,3836090

96.930,51 P.2ª-D 55.207,06 173.655,8536092

Planta tercera

95.017,14 P.3ª-A 54.117,29 173.632,1036094

80.296,40 P.3ª-B 45.733,05 146.731,7736096

55.935,54 P.3ª-C 31.858,25 90.190,0536098


Pag. 25/28Ref. Control: 20280121-V01

VUELOH.E.T

(€)

USO CONSIDERADO

V.TASACIONVRB %

(€)

V. TASACIONH.E.T

(€)

FINCA

80.060,28 P.3ª-D 45.598,57 146.300,2936100

Planta cuarta

93.022,35 P.4ª-A 52.981,15 191.652,0936102

Anexo Garaje

Sótano -1

15.068,72 Garaje 1 7.646,23 25.567,7836032

13.210,22 Garaje 2 6.703,18 22.414,3836034

8.253,52 Trastero 2 2.980,70 10.329,0836034

11.195,61 Garaje 3 5.680,92 18.996,0936036

5.234,73 Trastero 3 1.890,48 6.551,1336036

7.783,40 Garaje 4 3.949,48 13.206,4536038

7.835,43 Garaje 5 3.975,89 13.294,7436040

7.820,56 Garaje 6 3.968,34 13.269,5236042

Sótano -2

10.021,04 Garaje 7 5.084,91 15.302,9736046

9.158,69 Garaje 8 4.647,34 13.986,0936048

9.158,69 Garaje 9 4.647,34 13.986,0936050

9.976,43 Garaje 10 5.062,28 15.234,8536052

9.731,11 Garaje 11 4.937,79 14.860,2236054

10.556,28 Garaje 12 5.356,51 16.120,3336056

15.068,72 Garaje 13 7.646,23 23.011,2136058

13.210,22 Garaje 14 6.703,18 20.173,1236060

8.253,52 Trastero 5 2.980,70 10.329,0836060

11.195,61 Garaje 15 5.680,92 17.096,6436062

5.234,73 Trastero 6 1.890,48 6.551,1336062

7.634,72 Garaje 16 3.874,04 11.658,8636064

7.835,43 Garaje 17 3.975,89 11.965,3736066

9.158,69 Garaje 18 4.647,34 13.986,0936068

10.110,24 Garaje 19 5.130,18 15.439,1936070

Anexo Trastero

Sótano -1

2.328,46 Trastero 1 840,90 2.914,0136030

Sótano -2

2.424,67 Trastero 4 875,65 3.034,4236044

Residencial Otros

57.259,50 Local Comercial 64.792,20 232.832,6636072

1.533.897,13TOTAL GENERAL 887.042,20 2.866.648,99

NOTA: EL VALOR DE TASACION se ha calculado en función del V.R.B en % de la obra ejecutada.

VALOR DE TASACION ACTUAL (VRB AL 10,970 %):

Asciende el valor de tasación a la expresada cantidad de OCHOCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL CUARENTA YDOS EUROS CON VEINTE CÉNTIMOS.

VALOR HIPOTESIS EDIFICIO TERMINADO:

887.042,20 €

2.866.648,99 €


Pag. 26/28Ref. Control: 20280121-V01

Asciende el valor de tasación a la expresada cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA Y SEIS MILSEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO EUROS CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTIMOS.

12. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

12.1. CONDICIONANTES

- No existen para el caso concreto de este informe

12.2. ADVERTENCIAS GENERALES

- Se ADVIERTE que el edificio valorado se encuentra en construcción en fase de estructura y con las paralizadas, no previéndose la reanudación de las mismas. En este sentido, la valoración está referida al 45.1a. de la ECO/805/2003 para edificaciones con obras paralizadas.

Se ADVIERTE que no habiéndose aportado Certificación del estado de ejecución de obra, emitida por la facultativa, el porcentaje ejecutado de la misma se ha estimado de la inspección visual de la obra.

Se ADVIERTE que no se ha dispuesto de Seguro Decenal de Daños, presupuesto de contrata y contrato de ejecuciónla obra.

Se ADVIERTE que para la confección del presente informe se ha dispuesto del correspondiente Proyecto Básico,dentro del mismo no se incluye la memoria de calidades de las viviendas, por lo que para la realización de lavaloración, se adoptan calidades e instalaciones medias o estándar para las diferentes tipologías y elementos.

COSTE DE CONSTRUCCIÓN: Al no haberse aportado presupuesto de contrata se adopta el desglose y proporción estándares para promocioneseste tipo, adaptando el coste global al calculado según ratios medios de costes de construcción en función detipologías y ubicación geográfica de la promoción tasada.

VALOR DE TASACION EN HIPOTESIS EDIFICIO TERMINADO:El Valor de Tasación pasará a ser el de Comparación cuando concurran todas las siguientes circunstancias:- Finalización de las obras, según proyecto aportado.- Obtención de Certificado Final de Obras, firmado por Dirección Facultativa y visado por Colegios Profesionales.- Concesión de la Licencia de Primera Ocupación municipal y/o Cédula de Habitabilidad de cada uno de losvalorados.- Inscripción en Registro de la Declaración de Obra Nueva Terminada..

obrasartículo

dirección

de

peropresente

delas

elementos


Pag. 27/28Ref. Control: 20280121-V01

13. OBSERVACIONES

- El Real Decreto 716/2009 de 24 de abril, ha realizado la siguiente modificación sobre la Orden La suma asegurada deberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los no asegurables por naturaleza, en particular el suelo. (Artículo 10 apartado 1).

ECO/805/2003:bienes

Alberto Aguirregaviria ArriolaDirector General

VALIDADOR

MARIO PAMPLIEGA MAYORALARQUITECTO TECNICO

Jorge Serrano EdoValidador

REPRESENTANTEDE IBERTASA

FIRMA DEL TECNICO

NOMBRE DEL TECNICO QUE HA VISITADO EL INMUEBLE:

NOMBRE DEL TECNICO QUE REDACTA EL INFORME:

PROFESION:

COLEGIADO:

FECHA DE LA VISITA AL INMUEBLE:

FECHA DE EMISIÓN DEL INFORME:

FECHA DE CADUCIDAD DEL INFORME:

MARIO PAMPLIEGA MAYORAL

MARIO PAMPLIEGA MAYORAL

ARQUITECTO TECNICO

3.235 del C.O.A.A.T. de Alicante

29 de Noviembre de 2010

14 de Diciembre de 2010

14 de Junio de 2011

Este INFORME DE TASACION carece de validez sin el Sello Original de IBERTASA.

14. FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS


Pag. 28/28Ref. Control: 20280121-V01

C E R T I F I C A

inscrita el 2 de Noviembre 1.992 en el Registro de Sociedades Especializadas enTasación en el Banco de España con el nº 4.422 ,conforme a las exigencias de la Orden ECO/805/2003, del 27 de Marzo,sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,publicada en el B.O.E del 9 de Abril de 2003, , modificada por las Ordenes EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada enel B.O.E del 17 de octubre de 2007 y EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el B.O.E. de 5 de Marzo de 2008, concompetencia legal y profesional para la realización de la presente tasación.

IBERTASA, Sociedad de Tasación,

CERTIFICADO DE TASACIÓN (DUPLICADO) HOJA 1 / 9

Que a petición del solicitante cuyos datos se adjuntan a continuación se ha efectuado la visita del inmueble que seidentifica en el expositivo siguiente y de acuerdo a la información obtenida "in situ" y a la documentación complementariafacilitada, se han obtenido los valores reflejados en el "Cuadro Resumen de la tasación"

165177.10V01EXPEDIENTE:

14/12/2010FECHA DE EMISIÓN:

2091-710-7287-000915S/REF:

28 + ANEXOSNº DE HOJAS:

14/06/2011VALIDEZ HASTA:

29/11/2010FECHA DE VISITA:

I. IDENTIFICACION DEL SOLICITANTE DE LA TASACION

AGUADO Y CARRILLO, S.L.Persona/Entidad: N.I.F: B53365029

II. IDENTIFICACION DEL INMUEBLE

EDIFICIO DE 15 VIVIENDAS, LOCAL DIAFANO Y APARCAMIENTOS EN FASE DEESTRUCTURA CON OBRAS PARALIZADAS

Tipo Inmueble:

Avenida PAÍS VALENCIANO, Nº 90Emplazamiento:

ALICANTEProvincia: Municipio: 03720 - BENISSA

VALENCIACC.AA: Registro: Nº 1 de CALPE/CALP

"AGUADO Y CARRILLO S.L.", titular del pleno dominio, según copia de escritura aportada y quese adjunta como anexo al presente informe.

Titular registral:

Se encuentra actualmente en construcciónOcupación:

SUPERF. INSCRIP.ELEMENTO FINCA TOMO LIBRO FOLIOResidencial Piso Planta baja

91,76 m² 1ª P.B-A 36074 1166 254 2576,94 m² 1ª P.B-B 36076 1166 254 26

Planta primera116,70 m² 1ª P.1ª-A 36078 1166 254 27

98,10 m² 1ª P.1ª-B 36080 1166 254 28100,62 m² 1ª P.1ª-C 36082 1166 254 29119,05 m² 1ª P.1ª-D 36084 1166 254 30

Planta segunda116,70 m² 1ª P.2ª-A 36086 1166 254 31


Planta tercera116,70 m² 1ª P.3ª-A 36094 1166 254 35

98,62 m² 1ª P.3ª-B 36096 1166 254 36

Este CERTIFICADO DE TASACIÓN acompaña y resume al INFORME DE TASACIÓN nº 165177.10V01Ref. Control: 20280121


SUPERF. INSCRIP.ELEMENTO FINCA TOMO LIBRO FOLIO68,70 m² 1ª P.3ª-C 36098 1166 254 3798,33 m² 1ª P.3ª-D 36100 1166 254 38

Planta cuarta114,25 m² 1ª P.4ª-A 36102 1166 254 39

Anexo Garaje Sótano -1

51,08 m² 1ª Garaje 1 36032 1166 254 444,78 m² 1ª Garaje 2 36034 1166 254 525,91 m² 1ª Trastero 2 36034 1166 254 537,95 m² 1ª Garaje 3 36036 1166 254 616,43 m² 1ª Trastero 3 36036 1166 254 626,38 m² 1ª Garaje 4 36038 1166 254 726,56 m² 1ª Garaje 5 36040 1166 254 826,51 m² 1ª Garaje 6 36042 1166 254 9

Sótano -233,97 m² 1ª Garaje 7 36046 1166 254 1131,05 m² 1ª Garaje 8 36048 1166 254 1231,05 m² 1ª Garaje 9 36050 1166 254 1333,82 m² 1ª Garaje 10 36052 1166 254 1432,99 m² 1ª Garaje 11 36054 1166 254 1535,78 m² 1ª Garaje 12 36056 1166 254 1651,08 m² 1ª Garaje 13 36058 1166 254 1744,78 m² 1ª Garaje 14 36060 1166 254 1825,91 m² 1ª Trastero 5 36060 1166 254 1837,95 m² 1ª Garaje 15 36062 1166 254 1916,43 m² 1ª Trastero 6 36062 1166 254 1925,88 m² 1ª Garaje 16 36064 1166 254 2026,56 m² 1ª Garaje 17 36066 1166 254 2131,05 m² 1ª Garaje 18 36068 1166 254 2234,27 m² 1ª Garaje 19 36070 1166 254 23


7,31 m² 1ª Trastero 1 36030 1166 254 3 Sótano -2

7,61 m² 1ª Trastero 4 36044 1166 254 10Residencial Otros

161,75 m² 1ª Local Comercial 36072 1166 254 24

DENOMINACIÓN REFERENCIA CATASTRALREFERENCIA CATASTRAL UNITARIA

Suelo valor 38958/01/BC4839S/0001SX



Referencia catastral general: 38958/01/BC4839S/0001SX

III. IDENTIFICACION DEL TASADOR

MARIO PAMPLIEGA MAYORALNombre y Apellidos:

ARQUITECTO TECNICOProfesión: Colegiado: 3.235 del C.O.A.A.T. de Alicante

FINALIDAD DE LA TASACION: Garantía hipotecaria

OBSERVACIONES AL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA DE VALORACIÓNEsta valoración se ha realizado conforme a las exigencias de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo 2003,normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,en el B.O.E. del 9 de Abril de 2003) y sus sucesivas modificaciones.

sobre(publicada

IV. CUADRO RESUMEN DE LA TASACION

V.R.BH.E.T

(€)

USO CONSIDERADO

V.R.B% ACT

(€)

COMPARACIÓN

(€)

SUELO

(€)H.E.T

SEGURO(RD 716/2009)

(€)

FINCA

Residencial Piso

Planta baja

109.070,52 P.B-A 42.551,86 133.848,48 34.359,53 99.488,9536074

91.454,73 P.B-B 35.679,39 134.677,31 28.810,18 105.867,1336076

Planta primera

138.715,46 P.1ª-A 54.117,29 170.227,96 43.698,32 126.529,6436078

116.606,57 P.1ª-B 45.491,91 143.096,51 36.733,55 106.362,9636080

119.601,96 P.1ª-C 46.660,51 146.772,38 37.677,16 109.095,2236082

141.508,78 P.1ª-D 55.207,06 173.655,85 44.578,27 129.077,5836084

Planta segunda

138.715,46 P.2ª-A 54.117,29 170.227,96 43.698,32 126.529,6436086

116.606,57 P.2ª-B 45.491,91 143.096,51 36.733,55 106.362,9636088

119.601,96 P.2ª-C 46.660,51 146.772,38 37.677,16 109.095,2236090

141.508,78 P.2ª-D 55.207,06 173.655,85 44.578,27 129.077,5836092

Planta tercera

138.715,46 P.3ª-A 54.117,29 173.632,10 43.698,32 129.933,7836094

117.224,66 P.3ª-B 45.733,05 146.731,77 36.928,26 109.803,5136096

81.660,26 P.3ª-C 31.858,25 90.190,05 25.724,72 64.465,3336098

116.879,95 P.3ª-D 45.598,57 146.300,29 36.819,67 109.480,6236100

Planta cuarta

135.803,26 P.4ª-A 52.981,15 191.652,09 42.780,91 148.871,1836102

Anexo Garaje

Sótano -1

21.061,98 Garaje 1 7.646,23 25.567,78 5.993,26 19.574,5236032

18.464,30 Garaje 2 6.703,18 22.414,38 5.254,08 17.160,3036034

10.329,08 Trastero 2 2.980,70 N.P 2.075,56 N.P36034

28.793,38Total Vinculado 9.683,88 22.414,38 7.329,64 17.160,30

15.648,42 Garaje 3 5.680,92 18.996,09 4.452,81 14.543,2836036



V.R.BH.E.T

(€)

USO CONSIDERADO

V.R.B% ACT

(€)

COMPARACIÓN

(€)

SUELO

(€)H.E.T

SEGURO(RD 716/2009)

(€)

FINCA

6.551,13 Trastero 3 1.890,48 N.P 1.316,40 N.P36036

22.199,55Total Vinculado 7.571,40 18.996,09 5.769,21 14.543,28

10.879,08 Garaje 4 3.949,48 13.206,45 3.095,68 10.110,7736038

10.951,81 Garaje 5 3.975,89 13.294,74 3.116,38 10.178,3636040

10.931,03 Garaje 6 3.968,34 13.269,52 3.110,47 10.159,0536042

Sótano -2

14.006,69 Garaje 7 5.084,91 15.302,97 3.985,65 11.317,3236046

12.801,36 Garaje 8 4.647,34 13.986,09 3.642,67 10.343,4236048

12.801,36 Garaje 9 4.647,34 13.986,09 3.642,67 10.343,4236050

13.944,34 Garaje 10 5.062,28 15.234,85 3.967,91 11.266,9436052

13.601,45 Garaje 11 4.937,79 14.860,22 3.870,34 10.989,8836054

14.754,82 Garaje 12 5.356,51 16.120,33 4.198,54 11.921,7936056

21.061,98 Garaje 13 7.646,23 23.011,21 5.993,26 17.017,9536058

18.464,30 Garaje 14 6.703,18 20.173,12 5.254,08 14.919,0436060

10.329,08 Trastero 5 2.980,70 N.P 2.075,56 N.P36060

28.793,38Total Vinculado 9.683,88 20.173,12 7.329,64 14.919,04

15.648,42 Garaje 15 5.680,92 17.096,64 4.452,81 12.643,8336062

6.551,13 Trastero 6 1.890,48 N.P 1.316,40 N.P36062

22.199,55Total Vinculado 7.571,40 17.096,64 5.769,21 12.643,83

10.671,27 Garaje 16 3.874,04 11.658,86 3.036,55 8.622,3136064

10.951,81 Garaje 17 3.975,89 11.965,37 3.116,38 8.848,9936066

12.801,36 Garaje 18 4.647,34 13.986,09 3.642,67 10.343,4236068

14.131,37 Garaje 19 5.130,18 15.439,19 4.021,13 11.418,0636070

Anexo Trastero

Sótano -1

2.914,01 Trastero 1 840,90 N.P 585,55 N.P36030

Sótano -2

3.034,42 Trastero 4 875,65 N.P 609,75 N.P36044

Residencial Otros

115.772,56 Local Comercial 64.792,20 232.832,66 58.513,06 174.319,6036072

2.252.732,94TOTAL GENERAL 887.042,20 2.826.940,14 718.835,81 2.116.083,55



VUELOH.E.T

(€)

USO CONSIDERADO

V.TASACIONVRB %

(€)

V. TASACIONH.E.T

(€)

FINCA

Residencial Piso

Planta baja

74.710,99 P.B-A 42.551,86 133.848,4836074

62.644,55 P.B-B 35.679,39 134.677,3136076

Planta primera

95.017,14 P.1ª-A 54.117,29 170.227,9636078

79.873,02 P.1ª-B 45.491,91 143.096,5136080

81.924,80 P.1ª-C 46.660,51 146.772,3836082

96.930,51 P.1ª-D 55.207,06 173.655,8536084

Planta segunda

95.017,14 P.2ª-A 54.117,29 170.227,9636086

79.873,02 P.2ª-B 45.491,91 143.096,5136088

81.924,80 P.2ª-C 46.660,51 146.772,3836090

96.930,51 P.2ª-D 55.207,06 173.655,8536092

Planta tercera

95.017,14 P.3ª-A 54.117,29 173.632,1036094

80.296,40 P.3ª-B 45.733,05 146.731,7736096

55.935,54 P.3ª-C 31.858,25 90.190,0536098

80.060,28 P.3ª-D 45.598,57 146.300,2936100

Planta cuarta

93.022,35 P.4ª-A 52.981,15 191.652,0936102

Anexo Garaje

Sótano -1

15.068,72 Garaje 1 7.646,23 25.567,7836032

13.210,22 Garaje 2 6.703,18 22.414,3836034

8.253,52 Trastero 2 2.980,70 10.329,0836034

21.463,74Total Vinculado 9.683,88 32.743,46

11.195,61 Garaje 3 5.680,92 18.996,0936036

5.234,73 Trastero 3 1.890,48 6.551,1336036

16.430,34Total Vinculado 7.571,40 25.547,22

7.783,40 Garaje 4 3.949,48 13.206,4536038

7.835,43 Garaje 5 3.975,89 13.294,7436040

7.820,56 Garaje 6 3.968,34 13.269,5236042

Sótano -2

10.021,04 Garaje 7 5.084,91 15.302,9736046

9.158,69 Garaje 8 4.647,34 13.986,0936048

9.158,69 Garaje 9 4.647,34 13.986,0936050

9.976,43 Garaje 10 5.062,28 15.234,8536052

9.731,11 Garaje 11 4.937,79 14.860,2236054

10.556,28 Garaje 12 5.356,51 16.120,3336056

15.068,72 Garaje 13 7.646,23 23.011,2136058



VUELOH.E.T

(€)

USO CONSIDERADO

V.TASACIONVRB %

(€)

V. TASACIONH.E.T

(€)

FINCA

13.210,22 Garaje 14 6.703,18 20.173,1236060

8.253,52 Trastero 5 2.980,70 10.329,0836060

21.463,74Total Vinculado 9.683,88 30.502,20

11.195,61 Garaje 15 5.680,92 17.096,6436062

5.234,73 Trastero 6 1.890,48 6.551,1336062

16.430,34Total Vinculado 7.571,40 23.647,77

7.634,72 Garaje 16 3.874,04 11.658,8636064

7.835,43 Garaje 17 3.975,89 11.965,3736066

9.158,69 Garaje 18 4.647,34 13.986,0936068

10.110,24 Garaje 19 5.130,18 15.439,1936070

Anexo Trastero

Sótano -1

2.328,46 Trastero 1 840,90 2.914,0136030

Sótano -2

2.424,67 Trastero 4 875,65 3.034,4236044

Residencial Otros

57.259,50 Local Comercial 64.792,20 232.832,6636072

1.533.897,13TOTAL GENERAL 887.042,20 2.866.648,99

VALOR DE REPOSICIÓN BRUTO (H.E.T) : 2.252.732,94 €

VALOR DE REPOSICIÓN BRUTO (AL 10,970 %) : 887.042,20 €

COSTE DE CONSTRUCCIÓN POR CONTRATA (H.E.T) : 1.299.912,82 €

COSTE DE CONSTRUCCIÓN POR CONTRATA (AL 10,970 %) : 142.599,23 €

GASTOS NECESARIOS (H.E.T) : 233.984,33 €

GASTOS NECESARIOS (AL 10,970 %) : 25.607,11 €

VALOR DE MERCADO POR COMPARACIÓN (H.E.T) : 2.826.940,14 €

VALOR MAXIMO LEGAL (H.E.T) : - - -

VALOR DEL SUELO : 718.835,81 €

VALOR DE SEGURO (RD 716/2009) 2.116.083,55 €

VALOR DEL VUELO : 1.533.897,13 €



DENOMINACIÓN S.ADOPTADA(m²)

V. ADOPTADO(€)

S.UTIL(m²)

V. AGRUPACION(€)

FINCA

Residencial Piso

Planta baja

P.B-A 91,76 42.551,8636074 69,07 42.551,86

P.B-B 76,94 35.679,3936076 68,68 35.679,39

Planta primera

P.1ª-A 116,70 54.117,2936078 89,20 54.117,29

P.1ª-B 98,10 45.491,9136080 71,79 45.491,91

P.1ª-C 100,62 46.660,5136082 74,12 46.660,51

P.1ª-D 119,05 55.207,0636084 88,26 55.207,06

Planta segunda

P.2ª-A 116,70 54.117,2936086 89,11 54.117,29

P.2ª-B 98,10 45.491,9136088 71,79 45.491,91

P.2ª-C 100,62 46.660,5136090 74,12 46.660,51

P.2ª-D 119,05 55.207,0636092 88,26 55.207,06

Planta tercera

P.3ª-A 116,70 54.117,2936094 89,20 54.117,29

P.3ª-B 98,62 45.733,0536096 71,79 45.733,05

P.3ª-C 68,70 31.858,2536098 45,10 31.858,25

P.3ª-D 98,33 45.598,5736100 68,63 45.598,57

Planta cuarta

P.4ª-A 114,25 52.981,1536102 82,02 52.981,15

Anexo Garaje

Sótano -1

Garaje 1 51,08 7.646,2336032 20,27 7.646,23

Garaje 2 44,78 6.703,1836034 17,77 9.683,88

Trastero 2 25,91 2.980,7036034 10,28

Garaje 3 37,95 5.680,9236036 15,06 7.571,40

Trastero 3 16,43 1.890,4836036 6,52

Garaje 4 26,38 3.949,4836038 10,47 3.949,48

Garaje 5 26,56 3.975,8936040 10,54 3.975,89

Garaje 6 26,51 3.968,3436042 10,52 3.968,34

Sótano -2

Garaje 7 33,97 5.084,9136046 13,48 5.084,91

Garaje 8 31,05 4.647,3436048 12,32 4.647,34

Garaje 9 31,05 4.647,3436050 12,32 4.647,34

Garaje 10 33,82 5.062,2836052 13,42 5.062,28

Garaje 11 32,99 4.937,7936054 13,09 4.937,79

Garaje 12 35,78 5.356,5136056 14,20 5.356,51

Garaje 13 51,08 7.646,2336058 20,27 7.646,23

Garaje 14 44,78 6.703,1836060 17,77 9.683,88

Trastero 5 25,91 2.980,7036060 10,28

Garaje 15 37,95 5.680,9236062 15,06 7.571,40




V. ADOPTADO(€)

S.UTIL(m²)

V. AGRUPACION(€)

FINCA

Trastero 6 16,43 1.890,4836062 6,52

Garaje 16 25,88 3.874,0436064 10,27 3.874,04

Garaje 17 26,56 3.975,8936066 10,54 3.975,89

Garaje 18 31,05 4.647,3436068 12,32 4.647,34

Garaje 19 34,27 5.130,1836070 13,60 5.130,18

Anexo Trastero

Sótano -1

Trastero 1 7,31 840,9036030 3,02 840,90

Sótano -2

Trastero 4 7,61 875,6536044 3,02 875,65

Residencial Otros

Local Comercial 161,75 64.792,2036072 148,68 64.792,20

V.TOTAL 887.042,20





887.042,20 €

2.866.648,99 €

Y así lo certifico, según mi leal saber y entender, habiendo aplicado los criterios y normas de tasaciónresultan de la legislación vigente.

que

El Valor de tasación adoptado, se ha calculado bajo el supuesto de inexistencia de vicios ocultos, cargasfinancieras y/o hipotecarias y gravámenes cuya comprobación no sea exigible por la normativa de valoración aplicable.

ADVERTENCIAS GENERALES

Se ADVIERTE que el edificio valorado se encuentra en construcción en fase de estructura y con las obrasno previéndose la reanudación de las mismas. En este sentido, la valoración está referida al artículo 45.1a. deECO/805/2003 para edificaciones con obras paralizadas.

Se ADVIERTE que no habiéndose aportado Certificación del estado de ejecución de obra, emitida por lafacultativa, el porcentaje ejecutado de la misma se ha estimado de la inspección visual de la obra.

Se ADVIERTE que no se ha dispuesto de Seguro Decenal de Daños, presupuesto de contrata y contrato dede la obra.


paralizadas,la

dirección

ejecución

peropresente






delas

elementos

CONDICIONANTES

No existen para el caso concreto de este informe.

OBSERVACIONES


El Real Decreto 716/2009 de 24 de abril, ha realizado la siguiente modificación sobre la Orden ECO/805/2003: Laasegurada deberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los bienes nopor naturaleza, en particular el suelo. (Artículo 10 apartado 1).

sumaasegurables

VALIDADOR



FIRMA DEL TECNICO REPRESENTANTEDE IBERTASA



ANEXOS

DOCUMENTACIÓN UTILIZADA

Plano de situación - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3 Pag.

Planos de Proyecto - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 8 Pag.

Reportaje fotográfico - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 4 Pag.

Fotocopia Escritura Propiedad - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 59 Pag.

Proyecto Visado - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 23 Pag.

Licencia de Obra - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 4 Pag.

Información Catastral descriptiva y gráfica - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 Pag.

Método Residual Estático - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 5 Pag.

PLANO UBICACIÓN GEOGRÁFICA

Nº DE EXPEDIENTE: 165177.10

PLANO UBICACIÓN DEL MUNICIPIO


PLANO CATASTRAL DE SITUACIÓN


DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA

VISTA EXTERIOR DEL INMUEBLE

VISTA EXTERIOR DEL INMUEBLE


DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA

VISTA INTERIOR DEL INMUEBLE

VISTA INTERIOR DEL INMUEBLE


INFORMACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA



COPIA DE ESCRITURA

Nº de páginas: 59


LICENCIA DE OBRA MAYOR

Nº de páginas: 4


PLANOS DE PROYECTO

Nº de páginas: 8


MEMORIA DE PROYECTO

Nº de páginas: 23


MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO

Nº de páginas: 5

de 5

DATOS Y CÁLCULOS DE LOS VALORES TÉCNICOS - MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO EXPEDIENTE 2091-710-7287-000915

CALCULO DEL VALOR DEL SUELO

MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO

MÉTODO DE TASACIÓN ADOPTADO A EFECTOS DE TASACIÓN: NIVEL DEL TERRENO: El terreno tasado se incluye actualmente dentro del NIVEL I. (Véase Apartado 9 de este informe). MÉTODO DE VALORACIÓN APLICADO: Método Residual Estático. APLICABILIDAD DEL MÉTODO RESIDUAL: Artículo 34.1.b (ECO/805/2003): “1.- El valor de por el método residual se calculará siguiendo

uno de los procedimientos siguientes: b) Procedimiento de análisis de inversiones con valores

actuales (procedimiento de cálculo estático) Artículo 34.3 (ECO/805/2003): “El método residual solo se podrá aplicar mediante el

procedimiento estático, a los solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los solares edificados.”

REQUISITOS PARA LA APLICACIÓN DEL MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO: Se cumplen los requisitos establecidos en el artículo 35 de la

Orden Ministerial ECO/805/2003 de 27 de marzo:

- Existencia de información adecuada sobre la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar.

- Existencia de información suficiente sobre costes de

construcción, gastos necesarios de promoción... - Existencia de información de mercado que permita

calcular los precios de venta más probables. - Existencia de información suficiente sobre los

rendimientos de Promociones semejantes.

CRITERIO DE VALORACIÓN: Valoración de las edificabilidades permitidas para el solar. Se han adoptado las edificabilidades recogidas en el Proyecto Visado facilitado.

de 5


MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO: EXPLICACIÓN DE LA METODOLOGÍA

La aplicación del MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO se realiza en función de lo establecido en los artículos 40, 41 y 42 y la disposición adicional sexta de la Orden Ministerial ECO/805/2003 de 27 de marzo y sus sucesivas modificaciones.

MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO: CONCEPTO Y APLICACIÓN DE ESTE MÉTODO.

La aplicación del MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO se realiza en función de lo establecido en los artículos 40, 41 y 42 y la disposición adicional sexta de la Orden Ministerial ECO/805/2003 de 27 de marzo y sus sucesivas modificaciones.

Se transcribe a continuación dichos artículos: Artículo 40. Procedimiento de cálculo estático. 1. Para el cálculo del valor residual por el procedimiento estático se seguirán los siguientes pasos: a. Se estimarán los costes de construcción, los gastos necesarios a que se refiere el artículo

18.3 y 4 de la presente Orden, los de comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada. En el caso de inmuebles en rehabilitación y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva también se tendrán en cuenta los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto.

b. Se estimará el valoren venta del inmueble a promover para la hipótesis de edificio

terminado en la fecha de la tasación. Dicho valor será el obtenido por alguno de los métodos establecidos en los artículos precedentes.

c. Se fijará el margen de beneficio del promotor. d. Se aplicará la fórmula de cálculo.

2. Se deberá justificar razonada y explícitamente las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados. Artículo 41. Margen del beneficio del promotor.

1. El margen de beneficio del promotor se fijará por la entidad tasadora, a partir de la información de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza, y atendiendo al más habitual en las promociones de similares características y emplazamiento, así como los gastos financieros y de comercialización más frecuentes.

Artículo 42. Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento estático.

El valor residual por el procedimiento estático del objeto de la valoración se calculará aplicando la siguiente fórmula:

( ) ∑−−∗= iCbVMF 1 En donde:

• F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.

• VM = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado.

• b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.

• Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados.

de 5


Disposición adicional sexta. Prima de riesgo y márgenes de beneficio.

El valor residual por el procedimiento estático del objeto de la valoración se calculará aplicando la siguiente fórmula:

Las primas de riesgo a que se refiere el artículo 38.3 y los márgenes de beneficio del promotor indicados en el artículo 41 no podrán ser inferiores a los que se establecen en las tablas que, para cada uno de ellos, se indican a continuación, o a los que resulten de su revisión conforme a lo previsto en el último párrafo de esta disposición: Margen sin financiación ni Impuesto Tipo de inmueble sobre la Renta de Sociedades (IRS) Vivienda primera residencia 18 Vivienda segunda residencia 24 Edificios de oficinas 21 Edificios comerciales 24 Edificios industriales 27 Plazas de aparcamiento 20 Hoteles 22 Residencias de estudiantes y de la 3ª edad 24 Otros 24

APLICACIÓN DEL MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO AL SUELO TASADO:

1. Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a valorar se tendrá en cuenta el principio de

mayor y mejor uso. No obstante, cuando sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanística se atenderá al mismo. En todo caso, cuando se trate de solares edificados de acuerdo con el régimen urbanístico aplicable, y salvo que exista la posibilidad de materializar el principio de mayor y mejor uso, se atenderá a la edificación existente.

EDIFICABILIDADES COMPUTABLES A EFECTOS DE CÁLCULO:

USO Y TIPOLOGÍA Edif (m²t)

Garajes 663,49 Trasteros 99,59 Residencial Piso 1.534,24 Local Comercial 161,70

TOTALES 2.459,02

2. Para estimar los cobros a obtener se partirá de los valores en venta previstos en las fechas de comercialización en la hipótesis de edificio terminado, los cuales se calcularán atendiendo a los valores obtenidos por los métodos de comparación y/o actualización por rentas en la fecha de la tasación.

USO Y TIPOLOGÍA Edif (m²t) Valor Venta (€/m²t) Valor total mercado

Garajes 663,49 466,58 309.571,16 €

Trasteros 99,59 318,60 31.729,37 € Residencial Piso 1.534,24 1.489,04 2.284.544,73 € Local Comercial 161,70 1.439,46 232.760,68 €

TOTALES 2.459,02 1.162,50 2.858.605,95 €

de 5


3. Para estimar los pagos a realizar se tendrá en cuenta los costes de construcción, los gastos necesarios a que se refiere el artículo 18.3 y 4 de esta Orden, los de comercialización y en su caso los financieros para un promotor de tipo medio y para una promoción de las características similares a la que se estime más probable promover. En caso de inmuebles en rehabilitación y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva también se tendrán en cuenta los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto.

Estimación de gastos (€/m²):

Gar

ajes

Tras

tero

s

Res

iden

cial

Pi

so

Loca

l C

omer

cial

Coste de Ejecución Material 211,86 228,81 584,75 254,24 Gastos Generales + Beneficio Industrial 38,14 41,19 105,25 45,76 Coste de construcción por contrata 250,00 270,00 690,00 300,00 Honorarios Proyecto 8,84 9,55 24,40 10,61 Honorarios dirección Obra 7,58 8,18 20,91 9,09 Impuestos no recuperables 4,36 3,11 13,78 12,83 Licencias 6,36 6,86 17,54 7,63 Tasas y otros gastos 1,85 1,79 5,33 3,21 Gastos administración 7,47 5,10 23,82 23,03 Gastos fiscales y comercialización 10,96 7,44 35,03 34,04 Total Gastos Necesarios 47,42 42,03 140,81 100,44 TOTAL COSTES 297,42 312,03 830,81 400,44

Estimación de gastos (€):

Gar

ajes

Tras

tero

s

Res

iden

cial

Pi

so

Loca

l C

omer

cial

Coste de Ejecución Material 140.569,92 22.787,54 897.140,34 41.110,17 Gastos Generales + Beneficio Industrial 25.302,58 4.101,76 161.485,26 7.399,83 Coste de construcción por contrata 165.872,50 26.889,30 1.058.625,60 48.510,00 Honorarios Proyecto 5.865,25 951,08 37.435,46 1.715,64 Honorarios dirección Obra 5.029,25 814,65 32.080,96 1.469,85 Impuestos no recuperables 2.892,82 309,72 21.141,83 2.074,61 Licencias 4.219,80 683,19 26.910,57 1.233,77 Tasas y otros gastos 1.227,46 178,27 8.177,50 519,06 Gastos administración 4.956,27 507,91 36.545,60 3.723,95 Gastos fiscales y comercialización 7.271,85 740,95 53.744,43 5.504,27 Total Gastos Necesarios 31.462,70 4.185,77 216.036,33 16.241,15 TOTAL COSTES 197.335,20 31.075,07 1.274.661,93 64.751,15

4. Se determina el BENEFICIO DEL PROMOTOR a aplicar en función de lo establecido el artículo 41 y la

disposición adicional sexta de la Orden Ministerial ECO/805/2003 de 27 de marzo.

de 5


Uso Uso Normativa bm prs

Garajes 1ª RESIDENCIA 18,00% 2,00% Trasteros 1ª RESIDENCIA 18,00% 2,00% Residencial Piso 1ª RESIDENCIA 18,00% 2,00% Local Comercial 1ª RESIDENCIA 18,00% 2,00%

Bm: Beneficio promotor minima (ECO)

Prs: Prima de riesgo suplementaria

b: Beneficio promotor adoptado por uso. Beneficio medio ponderado: 20,00%

5. Cálculo del valor del suelo urbanizado por el método residual estático:

Uso Total Costes Beneficio Promotor

(b)

Valor de mercado

Valor Suelo (€/m²) Edificabilidad Valor Suelo

(€)

Garajes 297,42 20,00% 466,58 75,84 663,49 50.319,08Trasteros 312,03 20,00% 318,60 -57,15 99,59 -5.691,57Residencial Piso 830,81 20,00% 1.489,04 360,42 1.534,24 552.970,78Local Comercial 400,44 20,00% 1.439,46 751,13 161,70 121.457,72

2.459,02 719.056,01 VALOR SUELO MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO: 719.060 € Pueden existir ligeras variaciones con el valor adoptado en la tasación por los decimales utilizados en el cálculo.

C E R T I F I C A

inscrita el 2 de Noviembre 1.992 en el Registro de Sociedades Especializadas enTasación en el Banco de España con el nº 4.422 ,conforme a las exigencias de la Orden ECO/805/2003, del 27 de Marzo,sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,publicada en el B.O.E del 9 de Abril de 2003, , modificada por las Ordenes EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada enel B.O.E del 17 de octubre de 2007 y EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el B.O.E. de 5 de Marzo de 2008, concompetencia legal y profesional para la realización de la presente tasación.

IBERTASA, Sociedad de Tasación,

CERTIFICADO DE TASACIÓN HOJA 1 / 9

Que a petición del solicitante cuyos datos se adjuntan a continuación se ha efectuado la visita del inmueble que seidentifica en el expositivo siguiente y de acuerdo a la información obtenida "in situ" y a la documentación complementariafacilitada, se han obtenido los valores reflejados en el "Cuadro Resumen de la tasación"

165177.10V01EXPEDIENTE:

14/12/2010FECHA DE EMISIÓN:

2091-710-7287-000915S/REF:

28 + ANEXOSNº DE HOJAS:

14/06/2011VALIDEZ HASTA:

29/11/2010FECHA DE VISITA:

I. IDENTIFICACION DEL SOLICITANTE DE LA TASACION

AGUADO Y CARRILLO, S.L.Persona/Entidad: N.I.F: B53365029

II. IDENTIFICACION DEL INMUEBLE

EDIFICIO DE 15 VIVIENDAS, LOCAL DIAFANO Y APARCAMIENTOS EN FASE DEESTRUCTURA CON OBRAS PARALIZADAS

Tipo Inmueble:

Avenida PAÍS VALENCIANO, Nº 90Emplazamiento:

ALICANTEProvincia: Municipio: 03720 - BENISSA

VALENCIACC.AA: Registro: Nº 1 de CALPE/CALP

"AGUADO Y CARRILLO S.L.", titular del pleno dominio, según copia de escritura aportada y quese adjunta como anexo al presente informe.

Titular registral:

Se encuentra actualmente en construcciónOcupación:

SUPERF. INSCRIP.ELEMENTO FINCA TOMO LIBRO FOLIOResidencial Piso Planta baja

91,76 m² 1ª P.B-A 36074 1166 254 2576,94 m² 1ª P.B-B 36076 1166 254 26

Planta primera116,70 m² 1ª P.1ª-A 36078 1166 254 27


Planta segunda116,70 m² 1ª P.2ª-A 36086 1166 254 31


Planta tercera116,70 m² 1ª P.3ª-A 36094 1166 254 35

98,62 m² 1ª P.3ª-B 36096 1166 254 36



SUPERF. INSCRIP.ELEMENTO FINCA TOMO LIBRO FOLIO68,70 m² 1ª P.3ª-C 36098 1166 254 3798,33 m² 1ª P.3ª-D 36100 1166 254 38

Planta cuarta114,25 m² 1ª P.4ª-A 36102 1166 254 39

Anexo Garaje Sótano -1

51,08 m² 1ª Garaje 1 36032 1166 254 444,78 m² 1ª Garaje 2 36034 1166 254 525,91 m² 1ª Trastero 2 36034 1166 254 537,95 m² 1ª Garaje 3 36036 1166 254 616,43 m² 1ª Trastero 3 36036 1166 254 626,38 m² 1ª Garaje 4 36038 1166 254 726,56 m² 1ª Garaje 5 36040 1166 254 826,51 m² 1ª Garaje 6 36042 1166 254 9

Sótano -233,97 m² 1ª Garaje 7 36046 1166 254 1131,05 m² 1ª Garaje 8 36048 1166 254 1231,05 m² 1ª Garaje 9 36050 1166 254 1333,82 m² 1ª Garaje 10 36052 1166 254 1432,99 m² 1ª Garaje 11 36054 1166 254 1535,78 m² 1ª Garaje 12 36056 1166 254 1651,08 m² 1ª Garaje 13 36058 1166 254 1744,78 m² 1ª Garaje 14 36060 1166 254 1825,91 m² 1ª Trastero 5 36060 1166 254 1837,95 m² 1ª Garaje 15 36062 1166 254 1916,43 m² 1ª Trastero 6 36062 1166 254 1925,88 m² 1ª Garaje 16 36064 1166 254 2026,56 m² 1ª Garaje 17 36066 1166 254 2131,05 m² 1ª Garaje 18 36068 1166 254 2234,27 m² 1ª Garaje 19 36070 1166 254 23


7,31 m² 1ª Trastero 1 36030 1166 254 3 Sótano -2

7,61 m² 1ª Trastero 4 36044 1166 254 10Residencial Otros

161,75 m² 1ª Local Comercial 36072 1166 254 24

DENOMINACIÓN REFERENCIA CATASTRALREFERENCIA CATASTRAL UNITARIA

Suelo valor 38958/01/BC4839S/0001SX



Referencia catastral general: 38958/01/BC4839S/0001SX

III. IDENTIFICACION DEL TASADOR

MARIO PAMPLIEGA MAYORALNombre y Apellidos:

ARQUITECTO TECNICOProfesión: Colegiado: 3.235 del C.O.A.A.T. de Alicante

FINALIDAD DE LA TASACION: Garantía hipotecaria

OBSERVACIONES AL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA DE VALORACIÓNEsta valoración se ha realizado conforme a las exigencias de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo 2003,normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,en el B.O.E. del 9 de Abril de 2003) y sus sucesivas modificaciones.

sobre(publicada

IV. CUADRO RESUMEN DE LA TASACION

V.R.BH.E.T

(€)

USO CONSIDERADO

V.R.B% ACT

(€)

COMPARACIÓN

(€)

SUELO

(€)H.E.T

SEGURO(RD 716/2009)

(€)

FINCA

Residencial Piso

Planta baja

109.070,52 P.B-A 42.551,86 133.848,48 34.359,53 99.488,9536074

91.454,73 P.B-B 35.679,39 134.677,31 28.810,18 105.867,1336076

Planta primera

138.715,46 P.1ª-A 54.117,29 170.227,96 43.698,32 126.529,6436078

116.606,57 P.1ª-B 45.491,91 143.096,51 36.733,55 106.362,9636080

119.601,96 P.1ª-C 46.660,51 146.772,38 37.677,16 109.095,2236082

141.508,78 P.1ª-D 55.207,06 173.655,85 44.578,27 129.077,5836084

Planta segunda

138.715,46 P.2ª-A 54.117,29 170.227,96 43.698,32 126.529,6436086

116.606,57 P.2ª-B 45.491,91 143.096,51 36.733,55 106.362,9636088

119.601,96 P.2ª-C 46.660,51 146.772,38 37.677,16 109.095,2236090

141.508,78 P.2ª-D 55.207,06 173.655,85 44.578,27 129.077,5836092

Planta tercera

138.715,46 P.3ª-A 54.117,29 173.632,10 43.698,32 129.933,7836094

117.224,66 P.3ª-B 45.733,05 146.731,77 36.928,26 109.803,5136096

81.660,26 P.3ª-C 31.858,25 90.190,05 25.724,72 64.465,3336098

116.879,95 P.3ª-D 45.598,57 146.300,29 36.819,67 109.480,6236100

Planta cuarta

135.803,26 P.4ª-A 52.981,15 191.652,09 42.780,91 148.871,1836102

Anexo Garaje

Sótano -1

21.061,98 Garaje 1 7.646,23 25.567,78 5.993,26 19.574,5236032

18.464,30 Garaje 2 6.703,18 22.414,38 5.254,08 17.160,3036034

10.329,08 Trastero 2 2.980,70 N.P 2.075,56 N.P36034

28.793,38Total Vinculado 9.683,88 22.414,38 7.329,64 17.160,30

15.648,42 Garaje 3 5.680,92 18.996,09 4.452,81 14.543,2836036



V.R.BH.E.T

(€)

USO CONSIDERADO

V.R.B% ACT

(€)

COMPARACIÓN

(€)

SUELO

(€)H.E.T

SEGURO(RD 716/2009)

(€)

FINCA

6.551,13 Trastero 3 1.890,48 N.P 1.316,40 N.P36036

22.199,55Total Vinculado 7.571,40 18.996,09 5.769,21 14.543,28

10.879,08 Garaje 4 3.949,48 13.206,45 3.095,68 10.110,7736038

10.951,81 Garaje 5 3.975,89 13.294,74 3.116,38 10.178,3636040

10.931,03 Garaje 6 3.968,34 13.269,52 3.110,47 10.159,0536042

Sótano -2

14.006,69 Garaje 7 5.084,91 15.302,97 3.985,65 11.317,3236046

12.801,36 Garaje 8 4.647,34 13.986,09 3.642,67 10.343,4236048

12.801,36 Garaje 9 4.647,34 13.986,09 3.642,67 10.343,4236050

13.944,34 Garaje 10 5.062,28 15.234,85 3.967,91 11.266,9436052

13.601,45 Garaje 11 4.937,79 14.860,22 3.870,34 10.989,8836054

14.754,82 Garaje 12 5.356,51 16.120,33 4.198,54 11.921,7936056

21.061,98 Garaje 13 7.646,23 23.011,21 5.993,26 17.017,9536058

18.464,30 Garaje 14 6.703,18 20.173,12 5.254,08 14.919,0436060

10.329,08 Trastero 5 2.980,70 N.P 2.075,56 N.P36060

28.793,38Total Vinculado 9.683,88 20.173,12 7.329,64 14.919,04

15.648,42 Garaje 15 5.680,92 17.096,64 4.452,81 12.643,8336062

6.551,13 Trastero 6 1.890,48 N.P 1.316,40 N.P36062

22.199,55Total Vinculado 7.571,40 17.096,64 5.769,21 12.643,83

10.671,27 Garaje 16 3.874,04 11.658,86 3.036,55 8.622,3136064

10.951,81 Garaje 17 3.975,89 11.965,37 3.116,38 8.848,9936066

12.801,36 Garaje 18 4.647,34 13.986,09 3.642,67 10.343,4236068

14.131,37 Garaje 19 5.130,18 15.439,19 4.021,13 11.418,0636070

Anexo Trastero

Sótano -1

2.914,01 Trastero 1 840,90 N.P 585,55 N.P36030

Sótano -2

3.034,42 Trastero 4 875,65 N.P 609,75 N.P36044

Residencial Otros

115.772,56 Local Comercial 64.792,20 232.832,66 58.513,06 174.319,6036072

2.252.732,94TOTAL GENERAL 887.042,20 2.826.940,14 718.835,81 2.116.083,55



VUELOH.E.T

(€)

USO CONSIDERADO

V.TASACIONVRB %

(€)

V. TASACIONH.E.T

(€)

FINCA

Residencial Piso

Planta baja

74.710,99 P.B-A 42.551,86 133.848,4836074

62.644,55 P.B-B 35.679,39 134.677,3136076

Planta primera

95.017,14 P.1ª-A 54.117,29 170.227,9636078

79.873,02 P.1ª-B 45.491,91 143.096,5136080

81.924,80 P.1ª-C 46.660,51 146.772,3836082

96.930,51 P.1ª-D 55.207,06 173.655,8536084

Planta segunda

95.017,14 P.2ª-A 54.117,29 170.227,9636086

79.873,02 P.2ª-B 45.491,91 143.096,5136088

81.924,80 P.2ª-C 46.660,51 146.772,3836090

96.930,51 P.2ª-D 55.207,06 173.655,8536092

Planta tercera

95.017,14 P.3ª-A 54.117,29 173.632,1036094

80.296,40 P.3ª-B 45.733,05 146.731,7736096

55.935,54 P.3ª-C 31.858,25 90.190,0536098

80.060,28 P.3ª-D 45.598,57 146.300,2936100

Planta cuarta

93.022,35 P.4ª-A 52.981,15 191.652,0936102

Anexo Garaje

Sótano -1

15.068,72 Garaje 1 7.646,23 25.567,7836032

13.210,22 Garaje 2 6.703,18 22.414,3836034

8.253,52 Trastero 2 2.980,70 10.329,0836034

21.463,74Total Vinculado 9.683,88 32.743,46

11.195,61 Garaje 3 5.680,92 18.996,0936036

5.234,73 Trastero 3 1.890,48 6.551,1336036

16.430,34Total Vinculado 7.571,40 25.547,22

7.783,40 Garaje 4 3.949,48 13.206,4536038

7.835,43 Garaje 5 3.975,89 13.294,7436040

7.820,56 Garaje 6 3.968,34 13.269,5236042

Sótano -2

10.021,04 Garaje 7 5.084,91 15.302,9736046

9.158,69 Garaje 8 4.647,34 13.986,0936048

9.158,69 Garaje 9 4.647,34 13.986,0936050

9.976,43 Garaje 10 5.062,28 15.234,8536052

9.731,11 Garaje 11 4.937,79 14.860,2236054

10.556,28 Garaje 12 5.356,51 16.120,3336056

15.068,72 Garaje 13 7.646,23 23.011,2136058



VUELOH.E.T

(€)

USO CONSIDERADO

V.TASACIONVRB %

(€)

V. TASACIONH.E.T

(€)

FINCA

13.210,22 Garaje 14 6.703,18 20.173,1236060

8.253,52 Trastero 5 2.980,70 10.329,0836060

21.463,74Total Vinculado 9.683,88 30.502,20

11.195,61 Garaje 15 5.680,92 17.096,6436062

5.234,73 Trastero 6 1.890,48 6.551,1336062

16.430,34Total Vinculado 7.571,40 23.647,77

7.634,72 Garaje 16 3.874,04 11.658,8636064

7.835,43 Garaje 17 3.975,89 11.965,3736066

9.158,69 Garaje 18 4.647,34 13.986,0936068

10.110,24 Garaje 19 5.130,18 15.439,1936070

Anexo Trastero

Sótano -1

2.328,46 Trastero 1 840,90 2.914,0136030

Sótano -2

2.424,67 Trastero 4 875,65 3.034,4236044

Residencial Otros

57.259,50 Local Comercial 64.792,20 232.832,6636072

1.533.897,13TOTAL GENERAL 887.042,20 2.866.648,99

VALOR DE REPOSICIÓN BRUTO (H.E.T) : 2.252.732,94 €

VALOR DE REPOSICIÓN BRUTO (AL 10,970 %) : 887.042,20 €

COSTE DE CONSTRUCCIÓN POR CONTRATA (H.E.T) : 1.299.912,82 €

COSTE DE CONSTRUCCIÓN POR CONTRATA (AL 10,970 %) : 142.599,23 €

GASTOS NECESARIOS (H.E.T) : 233.984,33 €

GASTOS NECESARIOS (AL 10,970 %) : 25.607,11 €

VALOR DE MERCADO POR COMPARACIÓN (H.E.T) : 2.826.940,14 €

VALOR MAXIMO LEGAL (H.E.T) : - - -

VALOR DEL SUELO : 718.835,81 €

VALOR DE SEGURO (RD 716/2009) 2.116.083,55 €

VALOR DEL VUELO : 1.533.897,13 €




V. ADOPTADO(€)

S.UTIL(m²)

V. AGRUPACION(€)

FINCA

Residencial Piso

Planta baja

P.B-A 91,76 42.551,8636074 69,07 42.551,86

P.B-B 76,94 35.679,3936076 68,68 35.679,39

Planta primera

P.1ª-A 116,70 54.117,2936078 89,20 54.117,29

P.1ª-B 98,10 45.491,9136080 71,79 45.491,91

P.1ª-C 100,62 46.660,5136082 74,12 46.660,51

P.1ª-D 119,05 55.207,0636084 88,26 55.207,06

Planta segunda

P.2ª-A 116,70 54.117,2936086 89,11 54.117,29

P.2ª-B 98,10 45.491,9136088 71,79 45.491,91

P.2ª-C 100,62 46.660,5136090 74,12 46.660,51

P.2ª-D 119,05 55.207,0636092 88,26 55.207,06

Planta tercera

P.3ª-A 116,70 54.117,2936094 89,20 54.117,29

P.3ª-B 98,62 45.733,0536096 71,79 45.733,05

P.3ª-C 68,70 31.858,2536098 45,10 31.858,25

P.3ª-D 98,33 45.598,5736100 68,63 45.598,57

Planta cuarta

P.4ª-A 114,25 52.981,1536102 82,02 52.981,15

Anexo Garaje

Sótano -1

Garaje 1 51,08 7.646,2336032 20,27 7.646,23

Garaje 2 44,78 6.703,1836034 17,77 9.683,88

Trastero 2 25,91 2.980,7036034 10,28

Garaje 3 37,95 5.680,9236036 15,06 7.571,40

Trastero 3 16,43 1.890,4836036 6,52

Garaje 4 26,38 3.949,4836038 10,47 3.949,48

Garaje 5 26,56 3.975,8936040 10,54 3.975,89

Garaje 6 26,51 3.968,3436042 10,52 3.968,34

Sótano -2

Garaje 7 33,97 5.084,9136046 13,48 5.084,91

Garaje 8 31,05 4.647,3436048 12,32 4.647,34

Garaje 9 31,05 4.647,3436050 12,32 4.647,34

Garaje 10 33,82 5.062,2836052 13,42 5.062,28

Garaje 11 32,99 4.937,7936054 13,09 4.937,79

Garaje 12 35,78 5.356,5136056 14,20 5.356,51

Garaje 13 51,08 7.646,2336058 20,27 7.646,23

Garaje 14 44,78 6.703,1836060 17,77 9.683,88

Trastero 5 25,91 2.980,7036060 10,28

Garaje 15 37,95 5.680,9236062 15,06 7.571,40




V. ADOPTADO(€)

S.UTIL(m²)

V. AGRUPACION(€)

FINCA

Trastero 6 16,43 1.890,4836062 6,52

Garaje 16 25,88 3.874,0436064 10,27 3.874,04

Garaje 17 26,56 3.975,8936066 10,54 3.975,89

Garaje 18 31,05 4.647,3436068 12,32 4.647,34

Garaje 19 34,27 5.130,1836070 13,60 5.130,18

Anexo Trastero

Sótano -1

Trastero 1 7,31 840,9036030 3,02 840,90

Sótano -2

Trastero 4 7,61 875,6536044 3,02 875,65

Residencial Otros

Local Comercial 161,75 64.792,2036072 148,68 64.792,20

V.TOTAL 887.042,20





887.042,20 €

2.866.648,99 €

Y así lo certifico, según mi leal saber y entender, habiendo aplicado los criterios y normas de tasaciónresultan de la legislación vigente.

que

El Valor de tasación adoptado, se ha calculado bajo el supuesto de inexistencia de vicios ocultos, cargasfinancieras y/o hipotecarias y gravámenes cuya comprobación no sea exigible por la normativa de valoración aplicable.


Se ADVIERTE que el edificio valorado se encuentra en construcción en fase de estructura y con las obrasno previéndose la reanudación de las mismas. En este sentido, la valoración está referida al artículo 45.1a. deECO/805/2003 para edificaciones con obras paralizadas.

Se ADVIERTE que no habiéndose aportado Certificación del estado de ejecución de obra, emitida por lafacultativa, el porcentaje ejecutado de la misma se ha estimado de la inspección visual de la obra.

Se ADVIERTE que no se ha dispuesto de Seguro Decenal de Daños, presupuesto de contrata y contrato dede la obra.


paralizadas,la

dirección

ejecución

peropresente






delas

elementos

CONDICIONANTES

No existen para el caso concreto de este informe.

OBSERVACIONES


El Real Decreto 716/2009 de 24 de abril, ha realizado la siguiente modificación sobre la Orden ECO/805/2003: Laasegurada deberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los bienes nopor naturaleza, en particular el suelo. (Artículo 10 apartado 1).

sumaasegurables

VALIDADOR



FIRMA DEL TECNICO REPRESENTANTEDE IBERTASA



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