INFORME DE TASACIÓN - webconcursal.comwebconcursal.com/wp-content/uploads/2017/09/828483.pdf ·...

INFORME DE TASACIÓN

Nave Industrial

Calle 5, Nº 11 (Polígono Industrial “Fondo de Litera”) 22520 Fraga (Huesca)

Fecha visita: 22/04/2016

Víctor Sanz Marín

INGENIERO EDIFICACIÓN

Nº colegiado: 13255

VÍCTOR SANZ MARÍN OFICINA TÉCNICA INGENIERO EDIFICACIÓN Nº 13255 PROYECTOS DE OBRA Mª LLUISA ROSELL I MARTÍ EDIFICACIÓN E INSTALACIONES ARQUITECTA TÉCNICA Nº 5486 VALORACIONES Y TASACIONS ANTONI X. GRAU NOVEL MOBILIARIA E INMOBILIARIA ENGINYER T. INDUSTRIAL Nº 4474 / API ACCIDENTES E INCENDIOS PASSEIG DE LA MARINA 301 08860 CASTELLDEFELS TL. 936452619 (BARCELONA)

1

INFORME TÉCNICO - TASACIÓN NAVE INDUSTRIAL

Que emiten los peritos que subscriben en calidad de Ingeniero de la

Edificación, Arquitecto técnico e Ingeniero Industrial y Agente de la propiedad

inmobiliaria y miembros de la Associació Catalana de Pèrits Judicials i

Forenses.

Declaración según el Art. 335.2 de la LEC. El perito manifiesta no tener

ningún parentesco, amistad o dependencia con los solicitantes y declara bajo

promesa de decir la verdad, que ha actuado y actuará con total objetividad,

tomando en consideración tanto lo favorable como lo desfavorable.

1.- SOLICITANTE DE TASACIÓN Y FINALIDAD: Solicitante: PANELES FRIGORIFICOS, S.A. con CIF: A08563009,

propietaria de la nave industrial.

Finalidad de la tasación: Información Valor de Mercado

Atendiendo a su finalidad, el presente informe no se encuentra entre los

ámbitos de aplicación definidos en el artículo 2 de la orden eco/805/2003, de

27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de

determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

Metodología:

Se ha realizado según los principios, procedimientos y definiciones de la

Orden ECO/805/2003 y sucesivas modificaciones.

2.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN:

Descripción del inmueble:

Nave industrial emplazada en el término municipal de Fraga (Huesca)

haciendo esquina entre la calle Processos y la calle Filadores o calle 5,

actualmente sin actividad productiva, pero conteniendo a fecha de este

informe toda la maquinaria necesaria para la fabricación de paneles sándwich

aislantes de poliuretano.


2

La nave que dispone de planta baja, destinada a zona de producción y

fabricación y planta primera, destinada a oficinas, despachos y archivos, tiene

una construcción de forma rectangular y se encuentra ubicada en un solar

también de forma rectangular y de superficie 10.132 m².

El acceso principal al solar/parcela se efectúa por la calle Filadores o calle 5

que conecta a unos 7 metros con una de las entradas principales de planta

baja de la nave, puerta de dimensiones 5,00 metros de ancho por 5,00

metros de alto (acceso suficiente para maquinaria pesada). Existe otra puerta

de entrada situada en la zona lateral derecha de la nave de dimensiones 4,00

metros por 5,00 metros de alto.

Así mismo, en el lado izquierdo y junto a la primera puerta comentada de

acceso a la nave, existe la entrada de personas que da acceso a las

escaleras que ascienden a planta primera (zona oficinas).

Dispone también en planta baja de diversas puertas de acceso y/o

emergencia, con un total de 5, distribuidas por los cuatro costados de la nave

(1 en lado nordoeste, 1 en lado sudoeste, 2 en lado sudeste y 1 en lado

nordeste).

Estado del inmueble:

Buen estado de conservación

Dirección:

Calle 5, Nº 11 22520 Fraga (Huesca)

Descripción registral:

EDIFICIO INDUSTRIAL que se está construyendo sobre un Solar en Término

de Fraga, en la actuación industrial denominada "Fondo de Litera", señalada

con los números 87,88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97 y 98 en el plano

parcelario de su Plan Parcial de Ordenación. Tiene una extensión superficial

aproximada de diez mil cuatrocientos noventa y siete metros cuadrados.

El Edificio Industrial está destinado a albergar una fábrica de paneles

sándwich de poliuretano, con una nave de fabricación de 2.406,00 metros

cuadrados y una nave adjunta de servicios de 557,50 metros cuadrados, con

una superficie total en planta construida de 2963,51 metros cuadrados.


3

En la parte superior de la nave de servicios se dispondrá de una planta piso

de 391,50 metros cuadrados para oficinas.

Linda en conjunto la total de la finca: Norte, calle del Polígono; Sur, parcela

86; Este, parcela 99 y límite del polígono; y Oeste, calle del Polígono.

Municipio:

22520 FRAGA Provincia: Huesca

Datos registrales:

Registro de la propiedad de Fraga

Unidad Finca Registral Libro Tomo Folio Inscripción

Industria 16129 217 643 206 2ª

3.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN UTILIZADA:

Comprobaciones realizadas:

Mediante conversación telefónica previa con el Ingeniero Industrial Sr.

Vicente Piñol Font, persona que diseñó dicha nave y quien la conoce a la

perfección, concretamos visita de inspección el día 22 de abril de 2016. Nos

personamos en dichas instalaciones los peritos que suscriben el presente

C/ PAGESSOS

C/ FILADORES


4

informe, los Srs. Antoni Xavier Grau y Víctor Sanz Marín y junto al Sr Piñol

efectuamos un seguimiento minuciosos por toda la parcela y nave, donde

accedemos a toda la zona de fabricación, salas, almacenes, oficinas,

despachos, etc. tomando nota del estado de conservación y mantenimiento,

calidad de los materiales, tipo de instalaciones y en general el estado general

del inmueble, así como sus accesos y zonas perimetrales exteriores de

maniobra y depósitos enterrados.

Se toman mediciones interiores de la nave, se anotan tipos de instalaciones y

se efectúa reportaje fotográfico del estado actual del inmueble.

Documentación analizada:

Documentación catastral

Escritura de la finca

Plano situación

Reportaje fotográfico

4.- LOCALIDAD Y ENTORNO:

LOCALIDAD:

Litera es un lugar aragonés de la provincia de Huesca situado en la comarca

de la Baix Cinca, en el municipio de Fraga. Su población es de 150 habitantes

(2011). En este lugar se habla el catalán.

El barrio de Litera es un barrio separado del núcleo de la ciudad y con unas

características muy peculiares. Debido a su gran extensión las viviendas se

encuentran en cada una de las numerosas fincas y explotaciones ganaderas.

El número de familias que viven durante todo el año es de unas cien, pero

este número se duplica para los meses de primavera y verano que es en el

tiempo en el que se inicia el riego, el aclareo, desbroce y recolección de los

frutales, melocotones, peras, manzanas y forrajes.

Carretera Nacional II sentido Barcelona-Madrid desde el km 444 al km 438 o

el túnel. Inicio de la comunidad autónoma de Aragón y de la provincia de

Huesca.

El Polígono Industrial Fondo de Litera se encuentra aproximadamente a 7 km

del municipio de Fraga.


5

INDUSTRIA

En el barrio de Litera y debido a su inmejorable comunicación está situado el

polígono industrial Fondo de Litera que actualmente cuenta con estas

empresas: Precocinados Angel Bosch, ITV Fraga, Rigual s.a., Fresbacin,

Talleres Dani, Fraga ute, Cooperativa de Camiones, Ideal Auto, Transportes

Saseta, Recambios Fraga, UCB, Incubadora de Codornices del Cinca,

Talleres Belafer, Prefraga, Desguace.

SERVICIOS:

Restaurante Oasis, Restaurante Brasería, Restaurante Barbacoa,

Restaurante Pepito Casanovas, E.S. El Polígono, Bascula Public O. Masot,

Lavado y Engrases Tello.

GANADERÍA:

El barrio de Litera debido a su gran extensión cuenta con un gran número de

instalaciones ganaderas de todo tipo como son en su mayoría las dedicadas

al sector porcino, ovino y caprino, avícola, pollos, codornices, gallinas

ponedoras, vacuno con vacas de leche y terneros para carne además de

instalaciones de apicultura y ganado caballar, cunicultura, etc.

INFRAESTRUCTURAS

Escuela. Construida en el año 1964 por los vecinos del barrio y el

ayuntamiento de Fraga. Capilla. Construida en el año 1976 por los vecinos

del barrio unos colaborando con mano de obra y otros económicamente, de

esta obra nacieron las fiestas de Litera que se celebran cada tercer domingo

de Septiembre.

Plaza. Acondicionamiento de la plaza de la iglesia con una zona hormigonada

y unos bancos. Zona Deportiva. Pista construida para las actividades

deportivas de los jóvenes del barrio y los alumnos del colegio.

ENTORNO:

RASGOS URBANOS DEL ENTORNO:

El P.I. de Fondo Litera se halla en la misma carretera comarcal N-II,

ubicándose al lado Sud de la misma, donde se encuentran diversas naves

industriales como las ya comentadas en el punto anterior.


6

Por tanto, la conexión por carretera es directa con dirección a Fraga (7 km), a

Lleida (25 km), a Zaragoza (131 km), a Tarragona (110 km) y a Barcelona

(187 km).

El aeropuerto más cercano se encuentra en el municipio de Reus, situado a

100 km aprox. y la estación de tren más cercana se sitúa en Lleida (25 km).

CONSERVACIÓN DE LA ESTRUCTURA:

Abastecimiento de agua: Red general

Red de saneamiento: Red general

Red de electricidad: Red general

Alumbrado público: Farola fundición

Pavimentación: Asfaltado

Red telefónica: Aérea

Red de gas: Red general

Grado de conservación estimado de las infraestructuras: Bueno

*Todo ello en buen estado aparente de conservación y uso.

EQUIPAMIENTO:

Red asistencial: Centro Hospitalario en Fraga y Lleida

Red comercial: Suficiente en Fraga y Lleida

Equipamiento escolar: Todos los niveles Fraga y Lleida

Equipamiento lúdico: Suficiente en Fraga y Lleida

Instalaciones deportivas: Suficientes en Fraga y Lleida

Instalaciones religiosas: Suficientes en Fraga y Lleida

Zonas verdes: Suficientes

Playas cercanas: No (a 115 km aprox.)

Puerto próximo: No

COMUNICACIONES:

Buenas comunicaciones por carretera, al disponer de la comarcal N-II con

acceso desde el mismo Polígono. Líneas de autobuses tanto urbanas como

interurbanas.

Accesibilidad: Red urbana

Aparcamientos: Vial insuficiente


7

Red de autobús: Urbana e interurbana

Ferrocarriles: Estación de largo recorrido en Lleida

Aeropuerto: A 100 km.

CALIFICACIÓN GENERAL DEL ENTORNO. Bueno

5.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN:

CONJUNTO

DISTRIBUCIÓN GENERAL:

Nave industrial de planta baja de 2.946,41 metros cuadrados, destinada a

planta de fabricación y planta primera de 550,24 metros cuadrados, destinado

a oficinas, ubicada a un solar parcela de superficie de 10.136 metros

cuadrados (el espacio restante de parcela, de 7.189,59 metros cuadrados se

encuentra perfectamente pavimentado, destinado a la circulación de

maniobra de camiones, apilamientos de mercancías y con espacio suficiente

para construir una segunda nave industrial adosada a esta primera).

La parcela dispone de espacio suficiente para construir una segunda nave

adosada a ésta de una superficie aproximada de 1674 metros cuadrados. Se

adjunta plano con situación de la nave y su posible ampliación.

La planta baja de la nave está destinada a zona de fabricación, donde

incluye: una gran sala principal de dimensiones 105 metros por 22,82 metros

y con una altura libre (bajo bigas) de 8,11 metros, que incluye una oficina

principal de recepción de materiales y control de fábrica. Junto a esta gran

sala, se conecta mediante puertas interiores a otro espacio de dimensiones

totales aproximadas 31 metros de largo por 18,32 metros de ancho (situado

bajo oficinas) y de superficie 550,24 m², que incluye: sala de máquinas, sala

de compresores, cuadros eléctricos, sala de productos químicos, taller,

laboratorio y vestuarios de hombres y mujeres.

La superficie de toda la planta baja es de 2.946,41 metros cuadrados.

La planta primera, de acceso desde calle o desde pasillo por sala principal de

fabricación a través de escaleras internas de obra, tiene unas dimensiones

totales de 550,24 metros cuadrados e incluye: una zona de recepción, un


8

pequeño archivo, dos despachos, una sala de juntas, una gran sala diáfana

destinada actualmente a archivo y aseos masculinos y femeninos. Esta planta

dispone de una altura libre hasta falso techo de 2,80 metros.

La sala diáfana destinada actualmente a archivo tiene la altura libre hasta

vigas Delta de sustentación de la nave y una altura máxima aproximada (en

su punto más alto) de 4,00 metros.

SUPERFICIES (m²):

CCC CCC CCC.

Uso considerado Registral Comprob. Catastral Adoptada

Industrial 3.355,00 3.496,00 3.360,00 3.496,00

Se adoptan las superficies establecidas en medición pericial, por

considerarse las más precisas, ya que existen diferencias con las superficies

obtenidas del catastro y de los incluidas en la escritura.

CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS:

ELEMENTOS FUNDAMENTALES DE LA EDIFICACIÓN:

La construcción del edificio consta de cimentación mediante pilotaje (debido

al elevado nivel freático), estructura de hormigón armado, compuesta de

pilares preparados para soportar vigas de hormigón armado tipo Delta y

elementos de sustentación de las guías del puente grúa. Cubierta de chapa

ondulada metálica a dos aguas que incluye panel sándwich aislante de 70

mm de grosor.

El cerramiento perimetral de la nave está realizado mediante bloque de

hormigón hasta 1,30 metros de altura y sobre éste construcción de paneles

sándwich de aislamiento y machihembrados entre ellos y de grosor 60 mm.

Se aprecian trabajos importantes de mantenimiento y sustitución de la

cubrición de tejado, sustituyendo placas metálicas deterioradas.

También se observa un mantenimiento general de la nave, tanto

interiormente como exteriormente.

La nave dispone en planta baja (zona de fabricación) de tres puentes grúa,

dos para salvar tramos cortos y uno que cubre la totalidad de la zona de

fabricación de aproximadamente 100 metros de longitud por el ancho de la

misma de 21 metros.


9

Nota: De los tres puentes grúas existentes, sólo se valorará el de mayor

capacidad (10Tn). El resto no se incluirán en la tasación debido a su posible

extracción y traslado. Sí que se mantendrán los raíles fijos solidarios a la

estructura de la nave.

INSTALACIONES:

En zona exterior (patio de maniobras y zonas perimetrales de la nave), existe

junto a la puerta de acceso de un depósito de gasoil de 500 litros, equipado

con bomba de alimentación y subcuadro eléctrico, colocado en cubeto

enterrado en el patio exterior frontal, con portón superior de acceso.

También hay instalado un deposito horizontal para Pentano, de capacidad 40

m3, instalado subterráneo con portones superiores de gran capacidad y

accesibles, conteniendo equipo de bombas de alimentación, cuadro eléctrico,

equipo de alimentación y venteador, todo estanco y conectado a tierra.

Equipado con red de tuberías de alimentación al interior de la nave y

valvuleria de accionamiento, control y seguridad. Situado en el lateral de la

nave, junto a la zona de almacenaje interior.

Así mismo, también en patio exterior existe una estación transformadora que

proporciona corriente a la nave industrial con una potencia de 300 kvA.

En interior nave dispone de:

Una caldera marca: Ferroli, nº fab: 39965/2003. : Potencia: 350kw, Tº max:

100ºC, presión: 5kg. Equipada con quemador, marca: Bertone, nº fab.:

C95155507. 13.000 horas de servicio, con cuadro eléctrico y protecciones.

Cuadros eléctricos generales de la empresa con sectorizaciones para la

alimentación de toda la línea de fabricación de paneles y todos sus equipos

complementarios. Pueden desmontarse fácilmente. Todo el aparellaje marca:

Siemens. Toda la instalación es blindada y sectorizada con sus protecciones

y todos los interruptores magnetotérmicos y diferenciales para cada sector.

Todo el aparellaje está situado en armarios normalizados según REBT 2013

Real Decreto 842/2002 (instrucciones técnicas complementarias del

reglamento electrotécnico de baja tensión).

La iluminación general de la nave está formada por diversos focos de gran

diámetro de 1000W, equipados con bombillas de luz mixta dentro de

carcasas de aluminio, proporcionando una intensidad lumínica general de 800

lux. sobre el plan de trabajo.


10

Las oficinas dispone de plafones de fluorescentes en todas sus estancias de

intensidad lumínica superior a 500 luxes.

Las oficinas también tienen instalado un sistema de aire acondicionado por

conductos y propulsado por difusores a todas las salas y despachos.

INSTALACIONES ESPECÍFICAS:

Bomba de calor: instalada en planta primera (oficinas)

Fontanería: Empotrada

Aparatos sanitarios: Calidad buena

Portero automático: No tiene

Teléfono/Internet: Si tiene

Seguridad: Dispone de alarmas controlada mediante cuadro.

Contraincendios: Dispone de sistema contraincendio en toda la nave.

Calidad interior del inmueble: Buena

Mantenimiento: Correcto

ESTADO DE CONSERVACIÓN:

El estado de conservación del inmueble, así como los accesos y zonas

comunes es acorde a su antigüedad, con mantenimientos periódicos

adecuados. La calidad de construcción es buena.

El mantenimiento es correcto, la propiedad dispone de técnicos de

mantenimiento especializados en electricidad, agua y gas, que efectúan

revisiones periódicas y substituye los elementos que puedan haber sufrido

deterioro.

ANTIGÜEDAD:

Uso considerado Año const. Año rehab. Uso principal/vida útil

Industrial 2006 - Industrial/80

6.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA APLICABLE:

Planeamiento vigente. PGO de Fraga

Clasificación urbanística. Suelo Industrial

Calificación urbanística. Construcción en Polígono Industrial

Uso característico. Industrial

Protección urbanística o histórica. No


11

7.- ANÁLISIS DE MERCADO:

OFERTA

El nivel de la oferta de naves industriales de similares características con

grados de antigüedad y en el entorno próximo a la finca son escasos (oferta

limitada de naves de estas dimensiones, con posibilidad de ampliación a una

segunda nave y que dispongan de un patio de maniobra tan amplio).

Por ello, el radio de oferta de naves con estas características se ha

aumentado a polígonos Industriales cercanos situados o en Huesca o Lleida.

DEMANDA

Tampoco existe una alta demanda de naves con estas características, sobre

todo en el Polígono Industrial donde se ubica, donde la mayoría de solares y

naves se encuentran ocupadas, aunque la ubicación de dicha nave, sus

dimensiones y sus amplios accesos y grandes zonas de maniobra para

maquinaria pesada y camiones, hacen que dicha nave disponga de unas

condiciones optimas para cualquier actividad industrial.

INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES DE VENTA

De acuerdo con el estudio prospectivo efectuado, en un entorno que incluye

el propio P.I. Fondo Litera y otros P.I. próximos situados en Huesca y Lleida,

la oferta actual de inmuebles comparables utilizados en la homogenización

oscila entre 205,71 euros/m² y 499,93 euros/m². Los valores inferiores o

superiores a estos varemos se descartarán, entendiendo que quedan fuera

de mercado.

EXPECTATIVAS DE OFERTA-DEMANDA Y DE REVALORIZACIÓN

La evolución de la oferta y la demanda se está recuperando poco a poco y se

prevé una revalorización mantenida durante los próximos años, sin alcanzar

los niveles estabilizados similares a los anteriores a la crisis inmobiliaria, pero

con unos valores progresivamente ascendentes.

PARÁMETROS DE HOMOGENIZACIÓN:

Se ha realizado un estudio de mercado con muestras de la zona,

equivalentes y en el mismo entorno.


12

Actualmente nos encontramos en un momento de estabilización de los

precios de mercado, que quedan condicionados por la oferta y la demanda.

La homogenización de la información de mercado por comparación se ha

realizado atendiendo a las diferentes muestras seleccionadas. Se ha tenido

en cuenta la localización, calidades, superficie, antigüedad, posibles entornos

discontinuos y fecha de obtención de la información.

8.- DATOS Y CÁLCULOS DE LOS VALORES TÉCNICOS:

DETALLE DE MUESTRAS:

Referencia inspección pericial

Idealista Ref:

32509983

Mil anuncios Ref:

190143020

Mil anuncios Ref:

185849790

Idealista Ref: 114

Mil anuncios Ref:

189253594

Mil anuncios Ref:

194719066

Dirección Calle 5 P.I. Fondo de

Litera (Fraga)

Fraga - Cinca/La

Litera (Huesca)

Encarnación (Huesca)

Ganaderia (Huesca)

P.I. Sosal - Binéfar(Huesca)

Ganaderia (Huesca)

P.I. Paules (Huesca)

Situación nave Buena

Buena Buena Buena Buena Normal Muy Buena 1,00 1,00 1,00 1,00 1,30 0,80

Calidad nave Muy buena

Buena Normal Muy Buena Buena Regular Muy Buena 1,20 1,30 1,00 1,20 1,50 1,00

Conservación / antigüedad 10 años

>15 anys >30 anys <5 anys >15 anys 10-15 anys <2 anys 1,10 1,30 0,90 1,10 1,10 0,80

Superficie (m²) 3.496,65

1332,00 3819,00 552,00 1000,00 500,00 500,00 1,30 1,00 1,50 1,30 1,50 1,50

Planta primera con oficinas Sí

Sí Sí No Sí Sí Sí

1,00 1,00 1,20 1,00 1,00 1,00 Patio perimetral de maniobra Sí (10.136 m²)

1288,00 9213,00 No No 120,00 No

1,20 1,00 1,40 1,40 1,30 1,40 Construcción parcela aislada Sí

Si Si No No Si No

1,00 1,00 1,30 1,30 1,00 1,30 Coef resultat 1,11 1,09 1,19 1,19 1,24 1,11 valor Test. (€/m2) 416,00 314,00 354,00 460,00 380,00 540,00

Valor Hom. (€/m2) 473,94 463,54 340,91 419,74 545,43 472,29 601,71

HOMOGENIZACIÓN DE MUESTRAS DE COMPARACIÓN:

Análisis de resultado:

De la muestra realizada se desprenden los siguientes valores, ordenados de

mayor a menor, intercalando la media aritmética como precio real de

mercado:


13

601,71 €/m² 545,43 €/m² 473,94 €/m² (media aritmética) 463,54 €/m² 472,29 €/m² 419,74 €/m² 340,91 €/m²

Ofertas de precios reales unitarios m²: mín. 340,91 €/m² máx: 601,71 €/ m²

Valor homogenizado por m² : 473,94 €/ m²

VALOR DE MERCADO:

De acuerdo con la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, modificada por el

EHA/3011/2007, de 4 de octubre y por la EHA/564/2008, de 28 de febrero,

sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados

derechos para ciertas finalidades financieras, el método de comparación

consiste en

“Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría

venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario

y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de

que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las

condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera

ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la

naturaleza del inmueble, para negociar la venta.”

Requisitos:

a) Que entre el vendedor y comprador no debe existir vinculación previa

alguna, y que ninguno de ellos tiene un interés personal o profesional en la

transacción ajeno a la causa del contrato.

b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una

comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia

de información privilegiada en cualquiera de las parte intervinientes.

c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y

que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se

obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de tasación.

d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán gastos de

comercialización.


14

VALOR NAVE INDUSTRIAL:

Los 6 testigos localizados en la zona próxima al local estudiado nos da un

valor homogeneizado de 473,94 €/m².

Aplicando el valor obtenido a la superficie construida del edificio comprobada

por estos peritos, obtenemos:

Valor unitario por m² construidos: 473,94 €/m².

Superficie comprobada: 3.496,65 m²

VALOR DE LA NAVE ESTUDIADA:

3.496,65 €/m² x 473,94 m² : 1.657.202,30 €

VALOR DE TASACIÓN NAVE: 1.657.202,30 €

VALOR DE INSTALACIONES Y EQUIPOS:

A continuación se describen aquellas instalaciones que se consideran anexas

a la nave industrial y que se añadirán valoradas a justiprecio por su valor de

mercado real, considerando su antigüedad, estado de uso y mantenimiento.

Nº DESCRIPCIÓN MÁQUINA VALOR

REPOSICIÓN (€)

COEF. VIDA ÚTIL / MANTENIMIENTO

/VIGENCIA TÉCNICA

VALOR TASADO (€)

1

1 puente grúa de 10 Tn, marca: Thomas, con carriles de desplazamiento longitudinal a todo lo largo de la nave de 100 metros de longitud y a lo ancho en transversal de longitud 21 metros.

65.000,00 0,5 32500,00

2

1 Edificio transformador, situado en patio exterior de 800 kw, con previsión de aumentar la capacidad. Incluye instalaciones, acometida, cuadro eléctrico, canalizaciones, instalaciones de tierra, seccionadores, etc.

174.000,00 0,7 121800,00


15

3

1 Depósito enterrado (actualmente utilizado para almacenaje de Pentano), utilizable para otro tipo de almacenaje (propano, CO2, etc.), marca: Bhisa avantia, capacidad: 40 m3, en interior de cubeto subterráneo con portones superiores de gran capacidad y accesibles, conteniendo equipo de bombas de alimentación, cuadro eléctrico, equipo de alimentación y venteador, todo estanco y conectado a tierra. Equipado con red de tuberías de alimentación al interior de la nave y valvuleria de accionamiento, control y seguridad. Situado en el lateral de la nave, junto a la zona de almacenaje interior. Nº matricula conjunto: B4043-1. año: 2004. (proceso transformado para Pentano en 2004).

87.000,00 0,6 52200,00

4

1 Compresor silencioso, marca: Fini, modelo: Kmax 20 Silent, tipo: E.C. Rotar-K-Max20-10-500+ESS, Code: 683PV2A92201, nº serie: 9050226512. Presión: 10 bar, Deposito: 500 litros. Purgador automático, tuberías de decantación y alimentación a líneas, secador, valvuleria necesaria y válvula de seguridad. Año: 2012

3.700,00 0,6 2220,00

5

1 Caldera, marca: Ferroli, nº fab: 39965/2003. : Potencia: 350kw, Tº max: 100ºC, presión: 5kg. Equipada con quemador, marca: Bertone, nº fab.: C95155507. 13.000 horas de servicio, con cuadro eléctrico y protecciones.

3.252,00 0,5 1626,00

6

Vallado exterior perimetral parcela de reja metálico, vertical con marco angular, sobre murete de bloque de hormigón y puerta corredera motorizada de paso para camiones articulados.

57.000,00 0,5 28500,00

7

Mobiliario de oficina: mesas, sillas, archivadores, estanterías, etc.

5.000,00 0,4 2000,00

TOTAL 240.846,00

VALOR TASACIÓN INSTALACIONES INCLUIDAS EN NAVE: 240.846,00 €

Nota: El resto de instalaciones (bomba de calor, AA, sistemas de alarma,

iluminación, etc.) se consideran solidarias a la nave industrial y están

incluidas en el valor calculado, obtenido a través del estudio comparativo

efectuado con naves industriales de similares características a la

inspeccionada y que también incluyen dichas instalaciones.


16

• ESTUDIO DEL ALQUILER PROMEDIO DE LA NAVE TASADA:

Por tal de conocer el coste de alquiler por metro cuadrado de naves

industriales de similares características, se ha aplicado el mismo sistema de

valor de mercado, realizando un estudio prospectivo del valor de alquiler de la

nave inspeccionada, teniendo en cuenta los idénticos paramentaros de

localización, calidades, superficie y antigüedad, utilizados para la obtención

del valor metro cuadrado de superficie.

Para ello, se ha realizado un estudio de mercado con muestras de la zona,

equivalentes y en el mismo entorno.

DETALLE DE MUESTRAS:

Referencia inspección pericial

Mil anuncios Ref: 186174798

Mil anuncios Ref:

192186703

Mil anuncios Ref:

194719066

Mil anuncios Ref:

192824522

Mil anuncios Ref:

182466289

Mil anuncios Ref:

179644023

Dirección Calle 5 P.I. Fondo de

Litera (Fraga)

P.I. Sosal - Binéfar(Huesca)

P.I. Sacamonta - Barbastro (Huesca)

P.I. Paules (Huesca)

P.I. Valle Cinca -

Barbastro (Huesca)

Jaca (Huesca)

Sepes (Huesca)

Situación nave Buena

Buena Buena Buena Buena Normal Normal 1,00 1,00 1,00 1,00 1,30 1,30

Calidad nave Muy buena

Buena Muy buena Buena Buena Buena Buena 1,20 1,00 1,20 1,20 1,20 1,20

Conservación / antigüedad 10 años

>15 anys <5 anys <5 anys >20 anys 10-15 anys >15 anys 1,10 0,90 0,90 1,20 1,10 1,10

Superficie (m²) 3.496,65

3100,00 407,00 500,00 2000,00 879,00 551,00 1,00 1,50 1,50 1,30 1,50 1,40

Planta primera con oficinas Sí

Sí No Sí Sí Sí No

1,00 1,20 1,00 1,00 1,00 1,20 Patio perimetral de maniobra Sí (10.136 m²)

1500,00 No No 1000,00 No No

1,20 1,40 1,40 1,20 1,40 1,40 Construcción parcela aislada Sí

Sí No No Sí No No

1,00 1,30 1,30 1,00 1,30 1,30 Coef resultado 1,07 1,19 1,19 1,13 1,26 1,27 valor Test. (€/m2) 1,45 2,21 2,16 1,25 1,71 1,16

Valor Hom. (€/m2) 1,96 1,55 2,62 2,56 1,41 2,15 1,47


17

HOMOGENIZACIÓN DE MUESTRAS DE COMPARACIÓN:

Análisis de resultado:

De la muestra realizada se desprenden los siguientes valores, ordenados de

mayor a menor, intercalando la media aritmética como precio real de

mercado:

2,62 €/m² 2,56 €/m² 2,15 €/m² 1,96 €/m² (media aritmética) 1,55 €/m² 1,47 €/m² 1,41 €/m²

Ofertas de precios reales unitarios m²: mín. 1,41 €/m² máx: 2,62 €/ m²

Valor homogenizado por m² : 1,96 €/ m²

VALOR ALQUILER DE LA NAVE ESTUDIADA:

3.496,65 €/m² x 1,96 m² : 6.853,43 €

VALOR ALQUILER MENSUAL (redondeado): 6.850,00 €

VÍCTOR SANZ MARÍN INGENIERO EDIFICACIÓN Nº 13255 Mª LLUISA ROSELL I MARTÍ ARQUITECTA TÉCNICA Nº 5486 ANTONI X. GRAU NOVEL ENGINYER T. INDUSTRIAL Nº 4474 / API PASSEIG DE LA MARINA 301 TL. 936452619

CERTIFICADO DE TASACIÓN

La finca inspeccionada sita en la calle 5 (calle FiladorIndustrial Fondo de Litera | Fraga (Huesca), según la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, modificada por el EHA/3011/2007, de 4 de octubre y por la EHA/564/2008, de 28 de febrero, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, UN MILLÓN OCHOCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL CUARENTA OCHO EUROS CON TREINTA CÉNTIMOS DE EURO El resultado obtenido corresponde al pleno dominio total de lalibre de cargas. Nota: Se ha realizado un último estudio complementario al presente informe el que se establece un precio porde 1,96 €/m2, obteniendo un coste mensual de

Lo que certifico en Barcelona a

Víctor Sanz Marín Ingeniero de la Edificación

DOCUMENTACIÓN ADJUNTA:

• Datos catastrales

• Plano situación y plano emplazamiento

• Croquis local

• Reportaje fotográfico

INGENIERO EDIFICACIÓN Nº 13255 PROYECTOS DE OBRA

EDIFICACIÓN E INSTALACIONES VALORACIONES Y TASACIONS

MOBILIARIA E INMOBILIARIAENGINYER T. INDUSTRIAL Nº 4474 / API ACCIDENT PASSEIG DE LA MARINA 301 08860 CASTELLDEFELS

18

CERTIFICADO DE TASACIÓN

La finca inspeccionada sita en la calle 5 (calle Filador es) Industrial Fondo de Litera | Fraga (Huesca), según la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, modificada por el EHA/3011/2007, de 4

ctubre y por la EHA/564/2008, de 28 de febrero, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, tiene un precio total asignado de

OCHOCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL CUARENTA CON TREINTA CÉNTIMOS DE EURO (1.898.048,30

El resultado obtenido corresponde al pleno dominio total de la

Se ha realizado un último estudio complementario al presente informe que se establece un precio por metro cuadrado para alquiler mensual

, obteniendo un coste mensual de 6.850 €/mes.

Lo que certifico en Barcelona a 12 de julio de 2016,

Víctor Sanz Marín

DOCUMENTACIÓN ADJUNTA:

Plano situación y plano emplazamiento

Reportaje fotográfico

OFICINA TÉCNICA PROYECTOS DE OBRA

EDIFICACIÓN E INSTALACIONES VALORACIONES Y TASACIONS

MOBILIARIA E INMOBILIARIA ACCIDENTES E INCENDIOS

08860 CASTELLDEFELS (BARCELONA)

s) – Polígono Industrial Fondo de Litera | Fraga (Huesca), según la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, modificada por el EHA/3011/2007, de 4

ctubre y por la EHA/564/2008, de 28 de febrero, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para

asignado de :

OCHOCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL CUARENTA 1.898.048,30 €).

El resultado obtenido corresponde al pleno dominio total de la finca y

Se ha realizado un último estudio complementario al presente informe en alquiler mensual

DOCUMENTACIÓN ANEXA:

- Documento catastral - Situación y emplazamiento - Documentación gráfica (croquis) - Reportaje fotográfico - Escritura

PLANO SITUACIÓN / PLANO EMPLAZAMIENTO

PLANO SITUACIÓN

PLANO EMPLAZAMIENTO

REPORTAJE FOTOGRÁFICO:

VISTA AÉREA

VISTAS EXTERIORES

VISTAS EXTERIORES

ZONA FABRICACIÓN - PB

CUADROS ELÉCTRICOS

OFICINAS - PP

INFORME DE TASACIÓN - webconcursal.comwebconcursal.com/wp-content/uploads/2017/09/828483.pdf ·...

Documents

Transcript of INFORME DE TASACIÓN - webconcursal.comwebconcursal.com/wp-content/uploads/2017/09/828483.pdf ·...