INFORME DE TASACIÓNobraparadasareb.com/pdf/OPV_GRANADA_-_San_Matias.pdfen el Reg. de E.E. de T. Del...
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Inscrito en el Registro Mercantil – Gral. 5739 – Sección 3ª - Libro de Sociedades – Folio 95 – Nº 57618 – N.I.F. A28/806222 y en el Reg. de E.E. de T. Del Banco de España con el nº 4302. Central: C/. María de Molina, 54, 1ª Planta 28006 - MADRID – Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – Email: [email protected] Barcelona: Pº de Gracia,85 4º planta B 08008 - BARCELONA – Tel. 93 323 81 01 – Fax 93 451 78 73 Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27 Valencia: C/. Lauria, 20 – Entresuelo 46002 -VALENCIA – Tel. 96 353 04 20 – Fax 96 394 47 56 INFORME DE TASACIÓN EXPEDIENTE: 09/014615 EDIFICIO DE VIVIENDA SITUADO: CALLE SACRISTIA DE SAN MATIAS 4 POBLACIÓN: GRANADA PROVINCIA: GRANADA SOLICITANTE: BRIMAFA S.L. ENTIDAD: CAIXA GALICIA - TSG OFICINA: LA CORUÑA-0000 S/Ref: BRIMAFA
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Central: C/. María de Molina, 54, 1ª Planta 28006 - MADRID – Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – Email: [email protected] Barcelona: Pº de Gracia,85 4º planta B 08008 - BARCELONA – Tel. 93 323 81 01 – Fax 93 451 78 73
Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
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INFORME DE TASACIÓN
EXPEDIENTE: 09/014615 EDIFICIO DE VIVIENDA
SITUADO: CALLE SACRISTIA DE SAN MATIAS 4 POBLACIÓN: GRANADA PROVINCIA: GRANADA SOLICITANTE: BRIMAFA S.L. ENTIDAD: CAIXA GALICIA - TSG OFICINA: LA CORUÑA-0000 S/Ref: BRIMAFA
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Central: C/. María de Molina, 54, 1ª Planta 28006 - MADRID – Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – Email: [email protected] Barcelona: Pº de Gracia,85 4º planta B 08008 - BARCELONA – Tel. 93 323 81 01 – Fax 93 451 78 73
Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
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INFORME DE TASACIÓN DE EDIFICIO DE VIVIENDA
1. ÍNDICE DEL PRESENTE INFORME
1.1 INDICE DEL PRESENTE INFORME 2. ANTECEDENTES, SOLICITANTE Y FINALIDAD 3. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN 4. DOCUMENTACIÓN UTILIZADA Y COMPROBACIONES REALIZADAS 5. LOCALIDAD Y ENTORNO 6. TERRENO 7. DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN 8. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE POR USOS 9. SUPERFICIES 10. SITUACIÓN URBANÍSTICA 11. RÉGIMEN DE TENENCIA Y OCUPACIÓN 12. ANÁLISIS DE MERCADO 13. MUESTRAS DE COMPARABLES DE LOS USOS VALORADOS 14. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS 15. VALOR DE TASACIÓN Y SEGUROS 16. DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME E INDICACIONES
2. ANTECEDENTES, SOLICITANTE Y FINALIDAD
2.1 ANTECEDENTES El presente documento ha sido realizado por TASACIONES HIPOTECARIAS, S.A. inscrita en el registro oficial del Banco de España con el nº 4.302, el día 23 de noviembre de 1982.
2.2 CLIENTE / SOLICITANTE Nombre: BRIMAFA S.L. DNI/CIF: B18751032 Entidad / Por mediación de : CAIXA GALICIA
2.3 FINALIDAD Y METODOLOGÍA La finalidad del presente informe es la valoración del inmueble a efectos de constituir garantía de préstamos sujetos a la Ley 2/1981 del mercado hipotecario de 25 de marzo, que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, que desarrollan determinados aspectos de la mencionada Ley. La valoración se realiza de acuerdo con las disposiciones legales contenidas en la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE de 9 de abril de 2003.
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Central: C/. María de Molina, 54, 1ª Planta 28006 - MADRID – Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – Email: [email protected] Barcelona: Pº de Gracia,85 4º planta B 08008 - BARCELONA – Tel. 93 323 81 01 – Fax 93 451 78 73
Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
Valencia: C/. Lauria, 20 – Entresuelo 46002 -VALENCIA – Tel. 96 353 04 20 – Fax 96 394 47 56
El inmueble se valora en su estado actual y para la hipótesis de estado terminado.
3. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN
3.1 IDENTIFICACIÓN Edificio completo de vivienda de 1ª residencia, en rehabilitación con obra paralizada
3.2 LOCALIZACIÓN Situación: CALLE SACRISTIA DE SAN MATIAS 4 - Localidad: GRANADA Provincia: GRANADA Código Postal: 18009
3.3 DATOS REGISTRALES Y CATASTRALES Los datos registrales corresponden al terreno sin que figure descrita la edificación existente. Finca/s Nº 6249 Tomo: 2.055 Libro: 1.390 Folio: 181 Inscripción: 14ª Titular Registral: BRIMAFA SOCIEDAD LIMITADA Registro de la Propiedad 1 de GRANADA Los datos catastrales corresponden al terreno sin que figure la edificación existente. Referencia/s: 7245602VG4174E0001UQ El número de finca señalado en el cuadro de valoración corresponde con el número de orden adoptado sólo a efectos de valoración.
4. DOCUMENTACIÓN UTILIZADA Y COMPROBACIONES REALIZADA
4.1 VISITA AL INMUEBLE El presente informe ha sido realizado por el mismo técnico que realizó la visita al inmueble. La visita al inmueble fue realizada el 07/05/2009 . Ha sido posible la localización. Se adjunta plano con ubicación y documentación fotográfica.
4.2 DOCUMENTACIÓN UTILIZADA Documentación registral: - Nota simple del Registro de la Propiedad. Documentación de la oficina virtual del Catastro Proyecto de ejecución de las obras a realizar.
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Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
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Licencia municipal de obras. Última certificación de obra. Justificación del planeamiento existente sobre la parcela.
4.3 COMPROBACIONES REALIZADAS Localización del inmueble e inspección ocular del interior. Superficies. Características físicas identificativas. Servidumbres visibles. Estado de construcción o conservación aparente. Descripción registral. Estado de ocupación. Uso o explotación del inmueble. Régimen de protección pública. Protección del patrimonio arquitectónico. Adecuación al planeamiento urbanístico vigente. Consulta en página virtual de la oficina del Catastro No se ha facilitado documentación o referencia catastral del inmueble que se valora, habiéndose obtenido de la oficina virtual del Catastro.
5. LOCALIDAD Y ENTORNO
5.1 TIPO DE NÚCLEO Y POBLACIÓN Se trata de la capital de la provincia. La población de derecho, según su último censo conocido, es de 236.207 habitantes, siendo su población de hecho sensiblemente similar a la de derecho. La tendencia de la población durante los últimos años ha sido creciente y en la actualidad está en crecimiento. La actividad económica predominante de la población es múltiple. El núcleo urbano no depende laboralmente de otros.
5.2 DELIMITACIÓN DEL ENTORNO Entorno del barrio de San Matias, delimitado por la Plaza del Carmen, Calle Ganivet, Plaza de los Campos y Calle Santa Escolástica. Zona junto al centro neurálgico de la localidad de Granada.
5.3 CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO Entorno urbano con un grado de consolidación saturado y un desarrollo completo con un carácter residencial. Ordenación manzana cerrada , con una densidad alta.
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Central: C/. María de Molina, 54, 1ª Planta 28006 - MADRID – Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – Email: [email protected] Barcelona: Pº de Gracia,85 4º planta B 08008 - BARCELONA – Tel. 93 323 81 01 – Fax 93 451 78 73
Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
Valencia: C/. Lauria, 20 – Entresuelo 46002 -VALENCIA – Tel. 96 353 04 20 – Fax 96 394 47 56
La calidad de la construcción es nivel medio , con edificaciones superior a 50 años de antigüedad. Se encuentra renovado alrededor de un 75 % . Las nuevas construcciones representan, aproximadamente, el 10 % del total. El nivel socio-económico predominante de los habitantes del entorno es medio alto. El uso dominante del entorno es de viviendas para primera residencia en edificios con un número de plantas, entre 3 y 4 . El equipamiento comercial es suficiente. Densidad del tráfico rodado medio. Densidad del tráfico peatonal alto. La actividad comercial más frecuente en los locales del entorno es de todo tipo , con una superficie media similar a la del objeto de valoración . La densidad de locales en la zona es alta , con un grado de ocupación superior al 75 % , localizados fundamentalmente en calle principal . Existencia de elementos o inmuebles singulares con atracción comercial: Sí Descripción: En la calle San Matías, arteria principal del barrio, se localizan la Parroquia de San Matías, Capitanía, Consejo Consultivo de Andalucía, Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos, Patronato Municipal De Educacion Infantil, etc,... En las proximidades se encuentran el Ayuntamiento de Granada, la Agencia Provincial de Administración Tributaria de Granada (APAT), Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Granada (EMUVYSSA), etc,... Existen en la zona edificios de uso exclusivo de oficinas. El grado de ocupación de los inmuebles de uso terciario de oficinas es medio. Existencia de elementos o inmuebles singulares (de la Administración u otros) con atracción para el uso oficinas: Sí Descripción:
5.4 INFRAESTRUCTURAS Dispone de infraestructuras con un grado de desarrollo suficiente en un buen estado de conservación. Evacuación de aguas por red general . Abastecimiento de aguas por red general . Existe suministro eléctrico. El alumbrado público es suficiente . Las vías de acceso están pavimentadas. El importe de las cargas considerado asciende a 17.086,80 €. El Plan Especial de Proteción y Reforma Interior del Area Centro de Granada, califica la parcela como Residencial Plurifamiliar en Manzana Cerrada, otorgando una edificabilidad de 2,40 m²/m², sobre parcela neta. La superficie de parcela es de 91,93 m²,por lo que le pertenece una edificabilidad de 220,63 m²c y la edificabilidad sobre rasante consumida es de 334,62 m²c al tratarse de una rehabilitación y sustituyendo el volumen original. Por lo tanto la diferencia de superficie edificable supone una carga urbanística sobre el solar, que según indicaciones verbales de los servicios técnicos del Ayuntamiento de Granada se corresponde con un total de 17.086,80 € (a 149,90 €/m²c). Para obtener el valor de suelo actual se ha deducido del valor de suelo en la hipótesis de edificio terminado, un importe de 17.086,80 € correspondiente a transferencia de aprovechamiento.
5.5 EQUIPAMIENTO BÁSICO Y COMUNICACIONES
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Central: C/. María de Molina, 54, 1ª Planta 28006 - MADRID – Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – Email: [email protected] Barcelona: Pº de Gracia,85 4º planta B 08008 - BARCELONA – Tel. 93 323 81 01 – Fax 93 451 78 73
Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
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El equipamiento escolar es suficiente y cercano ; los centros sanitarios cubren las necesidades de la población; con suficientes instalaciones lúdicas. Las comunicaciones son normales con suficientes transportes públicos, existiendo dificultad de aparcamiento en superficie.
6. TERRENO
6.1 CARACTERÍSTICAS FÍSICAS El terreno está ocupado por la edificación. El inmueble se encuentra situado en una parcela con una superficie registral de 92,00 m². El terreno según documentación catastral tiene una superficie de 100,00 m². La superficie adoptada es de 91,93 m². La superficie adoptada de terreno es la del proyecto Longitud de la fachada de acceso: 9,81 m. que se corresponde con la longitud de fachada a la calle Sacristía de San Matías, por donde tienen acceso las viviendas. El edificio cuenta además con otra fachada de 8,43 m. a la calle Coches de San Matías por donde tiene acceso el local comercial. Se deduce del valor del terreno, tal como se refleja en el apartado anterior, un importe de 17.086,80 euros correspondiente a transferencia de aprovechamiento.
7. DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN
7.1 CARACTERÍSTICAS GENERALES Edificación en manzana cerrada que se desarrolla en 4 plantas sobre rasante. Además dispone de 1 plantas bajo rasante. La distribución por usos y plantas es la siguiente: Edificio destinado a viviendas, despacho y local comercial Uso predominante del edificio: vivienda 1ª residencia
7.2 EQUIPAMIENTO Y ELEMENTOS COMUNES La dimensión de los espacios de distribución es la normal en este tipo de edificios. El inmueble valorado no dispone de equipamientos. La comunidad de propietarios se encuentra sin constituir.
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Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
Valencia: C/. Lauria, 20 – Entresuelo 46002 -VALENCIA – Tel. 96 353 04 20 – Fax 96 394 47 56
7.3 CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS BÁSICAS
Elementos fundamentales: Cimentación: losa de hormigón armado Estructura: muros de carga existentes y metálica Fachada: enfoscada y pintada. Cubierta: inclinada de teja cerámica árabe. Cerramientos: ladrillo macizo y cerramiento de capuchina Carpintería exterior: de madera primera calidad. Instalaciones: Electricidad : Instalación estándar. Sanitarios/Grifería: calidades normales. Ascensores: sí Nº Ascensores/Escalera: 1 Tipo de cabina: estandar (=4 personas). Agua caliente: individual. Tipo de energia: eléctrica. Calefacción: eléctrica. Climatización: no tiene. Otras instalaciones: videoportero
7.4 ESTADO ACTUAL El edificio se encuentra en rehabilitación con obra paralizada . El porcentaje ejecutado actual de cada capítulo se refleja en el apartado de Estado de las Obras. Calidades previstas: nivel alto.
8. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE POR USOS
8.1 DISTRIBUCIÓN Y DEPENDENCIAS USO RESIDENCIAL Descripción de la distribución de los distintos tipos de vivienda:
Nº Finca Tipo Uso Denominación Sal-Dorm/Baños 1 Vivienda Bajo A 2 Dormitorios / 1 Baño 2 Vivienda Primero A 1 Dormitorio / 1 Baño 4 Vivienda Segundo A 1 Dormitorio / 1 Baño 5 Vivienda Estudio B 1 Dormitorio / 1 Baño 6 Vivienda Atico C 1 Dormitorio / 1 Baño
Sal./Dorm. Baños/Aseos Nº Viv. Sup. Total (m²) Sup. Media (m²) 1 1 4 213,06 53,27 2 1 1 80,98 80,98
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Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
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Orientación: Múltiple Vistas: Limitadas Iluminación-Asoleo: Normal Funcionalidad: Adecuada Accesibilidad: Adecuada USO COMERCIAL Descripción de la distribución de los distintos tipos de locales: Se trata de un local comercial con forma trapezoidal con una fachada de acceso de 8,43 m. y una fachada posterior de 9,81 m. Esta fachada posterior, (a calle Sacristía de San Matías) se encuentra en semisótano, ya que cuenta con una altura sobre la rasante de la calle hasta la cara inferior del forjado de 1,45 m. Cuenta con dos ventanas de 0,90 m. de altura. - La totalidad del local se encuentra a un mismo nivel de piso, aunque la altura libre sea de 3,15 m. en la zona de acceso al local y de 2,55 m. en el resto del local, señalándose estas zonas en el proyecto por una linea discontinua (ver plano ´´Albañilería Planta Semisótano´´). Únicamente bajo la zona de la escalera de acceso a la planta baja, en la fachada de la calle Sacristía de San Matias, la altura libre del local se reduce hasta 1,10 m. aprox. quedando esta zona prácticamente sin posibilidad de uso. Es susceptible de división si se divide la fachada principal de acceso, ya que la fachada posterior (a calle Sacristía de San Matías) no tiene acceso. Total de Locales: 1
Nº Finca Tipo Uso Denominación Acceso Local Long. Fach.
(m) Long. Fondo
(m) Nº Plantas C.T. Fondo 7 Comercio Local Calle 8,43 9,82 1,00 0,94 El Coeficiente Tabla Fondo estima, en función de las características físicas del local, la relación existente entre el valor unitario medio y el valor que correspondería a la crujía de fachada. Orientación: Múltiple Vistas: Limitadas Iluminación-asoleo: Adecuado Funcionalidad: Adecuada Accesibilidad: Adecuada Posibilidad de otros usos: Sí Características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los actuales: Nivel de representatividad : medio Posibilidad de subdivisión física : sí USO OFICINAS Descripción de la distribución de los distintos tipos de oficinas: En el edificio existe una única oficina, denominándose Primero B. Consta de oficina, despacho y aseo. Tiene luces y vistas a la calle Coches de San Matías. Total de Oficinas: 1
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Central: C/. María de Molina, 54, 1ª Planta 28006 - MADRID – Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – Email: [email protected] Barcelona: Pº de Gracia,85 4º planta B 08008 - BARCELONA – Tel. 93 323 81 01 – Fax 93 451 78 73
Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
Valencia: C/. Lauria, 20 – Entresuelo 46002 -VALENCIA – Tel. 96 353 04 20 – Fax 96 394 47 56
Situación del elemento: Exterior Estado: Acondicionado para la actividad Orientación: Múltiple Visualización: Normales Iluminación-asoleo: Adecuado Funcionalidad: Adecuada Accesibilidad: Adecuada Posibilidad de otros usos: No Características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los actuales: Nivel de representatividad : medio Posibilidad de subdivisión física : no
8.2 TERMINACIONES Y ACABADOS USO RESIDENCIAL Descripción de los distintos tipos: Puerta Principal : blindada. Armarios Empotrados : sí. Pavimentos zonas nobles: mármol. Pavimentos dormitorios: mármol. Pavimentos baños y aseos: grés primera calidad. Pavimentos cocina: grés primera calidad. Paramentos zonas nobles: pintura. Tipo de pintura: plástica. Revestimientos baños y aseos: azulejo cerámico. Revestimientos cocina: azulejo cerámico. Carpinteria interior: madera de primera calidad. USO COMERCIAL Descripción de los distintos tipos: Pavimentos zonas principales: hormigón. Paramentos zonas principales: sin revestir USO OFICINA Descripción de los distintos tipos: Pavimentos zonas principales : mármol. Pavimentos zonas de servicio : grés primera calidad. Paramentos zonas principales : pintura. Tipo de pintura: plástica. Paramentos zonas de servicio : azulejo cerámico.
8.3 ESTADO DE LAS OBRAS Proyecto de base para la concesión de la licencia municipal: Proyecto de ejecución Autor del proyecto: D. Angel Vallecillo Capilla Fecha de visado: 26/01/2009 También se han utilizado planos visados de 11/05/2009, en los que se modifican los siguientes aspectos respecto del proyecto de ejecución según fotocopia parcial de notificación de la Gerencia de Urbanismo: 1) Cambio de un apartamento de uso residencial a uso terciario (oficina).
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Expediente: 09/014615 Entidad: TSG - Ofic: 0000
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Central: C/. María de Molina, 54, 1ª Planta 28006 - MADRID – Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – Email: [email protected] Barcelona: Pº de Gracia,85 4º planta B 08008 - BARCELONA – Tel. 93 323 81 01 – Fax 93 451 78 73
Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
Valencia: C/. Lauria, 20 – Entresuelo 46002 -VALENCIA – Tel. 96 353 04 20 – Fax 96 394 47 56
2) Ajuste de la zonas de la planta ático con altura libre según estado preexistente. Se indica zonas de altura libre inferior a 1,50 m. 3) La puerta de acceso a la vivienda de planta ático se ubica en planta segunda, para que el ascensor le de servicio. Fecha aproximada de inicio de las obras 01/07/2009 según estimaciones Fecha estimada de finalización de obras: 01/10/2010 . El estado estimado de ejecución de las obras a la fecha de la visita es el siguiente: CAPÍTULOS DE OBRA % de la unidad % ejecutado % resultante Obra existente 30,65 100,00 30,65 Demoliciones y Movimiento de tierras 6,77 100,00 6,77 Cimentación y saneamiento 2,61 80,00 2,09 Estructura sobre rasante 11,40 5,00 0,57 Cerramientos 2,07 0,00 0,00 Cubierta 1,26 0,00 0,00 Tabiquería 4,28 0,00 0,00 Yesos 4,01 0,00 0,00 Solados 4,99 0,00 0,00 Alicatados 3,53 0,00 0,00 Fontanería 2,04 0,00 0,00 Electricidad 0,66 0,00 0,00 Carpintería exterior 5,37 0,00 0,00 Carpintería interior 4,91 0,00 0,00 Cerrajería 0,58 0,00 0,00 Vidrios 0,94 0,00 0,00 Pinturas 3,61 0,00 0,00 Ascensores 5,53 0,00 0,00 Apar.sanitarios,mecanismos y radiadores 3,73 0,00 0,00 Otras instalaciones 1,06 0,00 0,00 TOTAL SIN INFRAESTRUCTURA 100,00 40,08 Los porcentajes y capítulos de Obra se han tomado de los señalados en el proyecto aportado. Los porcentajes de obra ejecutados son los obtenidos de una inspección ocular.
9. SUPERFICIES (m²)
Nº Finca Tipo Uso Denominación Útil Constr.Privativa ZC Constr.i/ZC Adoptada 1 Vivienda Bajo A 58,75 68,48 12,50 80,98 80,98 2 Vivienda Primero A 35,10 40,34 7,36 47,70 47,70 3 Oficina Despacho B 30,05 34,32 6,26 40,58 40,58 4 Vivienda Segundo A 35,10 40,34 7,36 47,70 47,70 5 Vivienda Estudio B 30,05 34,32 6,26 40,58 40,58 6 Vivienda Atico C 54,83 65,18 11,90 77,08 77,08 7 Comercio Local 79,72 91,93 0,00 91,93 91,93 TOTAL 323,60 374,91 51,64 426,55 426,55
La superficie total adoptada del uso vivienda es : 294,04 m² La superficie total adoptada del uso comercial es: 91,93 m² La superficie total adoptada del uso oficina es: 40,58 m²
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Central: C/. María de Molina, 54, 1ª Planta 28006 - MADRID – Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – Email: [email protected] Barcelona: Pº de Gracia,85 4º planta B 08008 - BARCELONA – Tel. 93 323 81 01 – Fax 93 451 78 73
Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
Valencia: C/. Lauria, 20 – Entresuelo 46002 -VALENCIA – Tel. 96 353 04 20 – Fax 96 394 47 56
La superficie total adoptada es la construida con p.p. de elementos comunes.
10. SITUACIÓN URBANÍSTICA Planeamiento municipal: P.G.O.U. de Granada Fecha de aprobación definitiva: 09/02/2001 El inmueble se encuentra en suelo urbano, en situación de suelo urbanizado según Ley 8/2007 Planeamiento de desarrollo: Plan Especial Area Centro Estado de tramitación: Aprobación definitiva Fecha de aprobación: 26/07/2002 CALIFICACIÓN Ordenanza de aplicación: Residencial Plurifamiliar Manzana Cerrada Usos característicos y usos compatibles: Residencial Parámetros significativos: Edificio catalogado con Nivel A2. Se trata de una actuación por rehabilitación, en el que no se alteran los parámetros urtanísticos y edificactorios fundamentales. La supeficie edificada iguala a la superficie construida original. Las condicionesde edificación según Ordenanza son: Parcela mínima: 120 m² o la existente. Altura máxima: 3 plantas según PGOU Edificabilidad: 2,40 m²/m² Ocupación máxima: 80%. El uso valorado se adecua a la normativa urbanística vigente. Las características físicas sí se adecuan a la normativa urbanística vigente. El inmueble está sujeto a protección urbanística individualizada. El inmueble está sujeto a protección histórica individualizada.
10.1 LICENCIA MUNICIPAL DE OBRA Fecha de concesión de la licencia municipal de obras: 05/11/2004 Fecha de caducidad de la licencia municipal de obras : 04/09/2007 Comentarios respecto de la licencia municipal de obras: El proyecto valorado es de ´´Reconstrucción de edificio para la legalización del expediente de rehabilitación 12.143/2003´´. A este expediente se concedió licencia de obras con fecha de 05/11/2004, en base a Proyecto de Ejecución visado con fecha de 19/03/2004, Proyecto refundido, visado el 17/09/2004 y planos reformados visados el 05/07/2004, redactados por el arquitecto Dña. Eva Gómez Prieto. Ha sido aportada Declaración de Condiciones Urbanísticas del primer proyecto indicado, (con visado de 19/03/2004) y coinciden con la Declaración de Condiciones Urbanísticas del proyecto ahora valorado, no obstante, la
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Central: C/. María de Molina, 54, 1ª Planta 28006 - MADRID – Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – Email: [email protected] Barcelona: Pº de Gracia,85 4º planta B 08008 - BARCELONA – Tel. 93 323 81 01 – Fax 93 451 78 73
Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
Valencia: C/. Lauria, 20 – Entresuelo 46002 -VALENCIA – Tel. 96 353 04 20 – Fax 96 394 47 56
Gerencia de Urbanismo debe de aportar autorización para la continuación de las obras según planos reformados y visados de fecha 11/05/2009.
11. RÉG. TENENCIA Y OCUPACIÓN
11.1 SITUACIÓN ACTUAL La valoración se ha realizado considerando que el inmueble se encuentra libre de cargas, arrendamientos, cesiones o cualesquiera otras limitaciones en su precio de venta distintas de las consideradas en el presente informe. Derechos u obligaciones que afecten al derecho de propiedad del inmueble: No. Descripción: No procede. Efectos sobre el valor: No procede. Limitaciones legales y/o urbanísticas sobre el inmueble: No. Descripción: No procede. Efectos sobre el valor: No procede. A partir de la información verbal obtenida durante la visita, el inmueble se encuentra: - Situación de Ocupación: Libre de ocupantes - Situación de Protección: Libre
12. ANÁLISIS DE MERCADO
12.1 CARACTERÍSTICAS DEL USO VIVIENDA OFERTA Mercado Primario Mercado Secundario Nivel de producción Medio - - Nivel de existencias en oferta Medio alto Medio alto Tendencia oferta Mantenimiento Mantenimiento DEMANDA Mercado Primario Mercado Secundario Nivel de demanda Medio alto Medio Adecuación oferta-demanda Medio Medio Ritmo de realización ventas Bajo Bajo INTERVALO DE PRECIOS Mercado Primario Mercado Secundario Actuales Venta Contado (€/m²) 3.000,00 - 5.000,00 1.800,00 - 3.000,00 EXPECTATIVAS Mercado Primario Mercado Secundario Tendencia Ofer./Dem. Crecimiento bajo Crecimiento bajo Revalorización Estabilizada Estabilizada Volatilidad de precios para el uso valorado en ciclos previos: No Caídas significativas y duraderas de precios del uso en los últimos años : No Posibilidad de minorización del valor por comparación: No Nivel de probabilidad: No procede
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Expediente: 09/014615 Entidad: TSG - Ofic: 0000
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Central: C/. María de Molina, 54, 1ª Planta 28006 - MADRID – Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – Email: [email protected] Barcelona: Pº de Gracia,85 4º planta B 08008 - BARCELONA – Tel. 93 323 81 01 – Fax 93 451 78 73
Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
Valencia: C/. Lauria, 20 – Entresuelo 46002 -VALENCIA – Tel. 96 353 04 20 – Fax 96 394 47 56
Porcentaje de ajuste del valor por comparación : 0,00 %
12.2 CARACTERÍSTICAS DEL USO COMERCIAL OFERTA Mercado Primario Mercado Secundario Nivel de producción Medio bajo - - Nivel de existencias en oferta Medio Medio Tendencia oferta Mantenimiento Mantenimiento DEMANDA Mercado Primario Mercado Secundario Nivel de demanda Medio Medio Adecuación oferta-demanda Alto Alto Ritmo de realización ventas Bajo Bajo INTERVALO DE PRECIOS Mercado Primario Mercado Secundario Actuales Venta Contado (€/m²) 2.500,00 - 3.000,00 1.800,00 - 2.500,00 Renta (€/m² - Mes) 0,00 - 0,00 0,00 - 0,00 EXPECTATIVAS Mercado Primario Mercado Secundario Tendencia Ofer./Dem. Crecimiento medio Crecimiento medio Revalorización Positivas nivel medio Positivas nivel medio Volatilidad de precios para el uso valorado en ciclos previos: No Caídas significativas y duraderas de precios del uso en los últimos años: No Posibilidad de minorización del valor por comparación: No Nivel de probabilidad: No procede Porcentaje de ajuste del valor por comparación : 0,00 %
12.3 CARACTERÍSTICAS DEL USO OFICINA OFERTA Mercado Primario Mercado Secundario Nivel de producción Medio bajo - - Nivel de existencias en oferta Medio bajo Medio Tendencia oferta Mantenimiento Mantenimiento DEMANDA Mercado Primario Mercado Secundario Nivel de demanda Medio alto Medio Adecuación oferta-demanda Medio Medio Ritmo de realización ventas Medio bajo Medio bajo INTERVALO DE PRECIOS Mercado Primario Mercado Secundario Actuales Venta Contado (€/m²) 3.500,00 - 4.500,00 2.000,00 - 3.500,00 Renta (€/m² - Mes) 0,00 - 0,00 0,00 - 0,00 EXPECTATIVAS Mercado Primario Mercado Secundario Tendencia Ofer./Dem. Mantenimiento Mantenimiento Revalorización Estabilizada Estabilizada Volatilidad de precios para el uso valorado en ciclos previos: No Caídas significativas y duraderas de precios del uso en los últimos años: No Posibilidad de minorización del valor por comparación: No
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Central: C/. María de Molina, 54, 1ª Planta 28006 - MADRID – Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – Email: [email protected] Barcelona: Pº de Gracia,85 4º planta B 08008 - BARCELONA – Tel. 93 323 81 01 – Fax 93 451 78 73
Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
Valencia: C/. Lauria, 20 – Entresuelo 46002 -VALENCIA – Tel. 96 353 04 20 – Fax 96 394 47 56
Nivel de probabilidad: No procede Porcentaje de ajuste del valor por comparación : 0,00 %
12.4 CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE EN MERCADO Adaptación de la tipología valorada a la demanda: Alta Facilidad global del inmueble para la reventa: Alta
12.5 OBSERVACIONES GENERALES DEL MERCADO Capacidad de revalorización del inmueble : favorable Capacidad de revalorización del entorno : favorable Capacidad de revalorización del mercado : no significativa
13. MUESTRAS DE COMPARABLES DE LOS USOS VALORADOS
13.1 COMPARABLES USO VIVIENDA Los Comparables pertenecen a la localidad de: Granada. CO CP Localización Fecha datos Fuente 1 18010 PZA. RAMIREZ, - 1º 18/05/2009 Particular 2 18010 GOMEREZ, 40 1º 18/05/2009 Particular 3 18010 PZA. DE SANTA ANA, - BAJO 18/05/2009 Particular 4 18009 SANTIAGO, - 2º 18/05/2009 Particular 5 18009 PIEDRA SANTA, 13 3º 18/05/2009 Particular 6 18001 MANO DE HIERRO, 12 1º C 18/05/2009 Promotor CO Situación Calidades Antigüedad Superficie(m²) Precios (€/m²) 1 Buena Buenas 5 37,00 4216,22 2 Buena Buenas 3 37,00 3513,51 3 Buena Buenas 1 52,29 3748,33 4 Buena Buenas 2 40,00 4150 5 Buena Buenas 3 65,00 3538,46 6 Buena Buenas 0 55,00 3402,53
13.2 COMPARABLES USO COMERCIAL Los Comparables pertenecen a la localidad de: Granada CO CP Localización Fecha datos Fuente 1 18001 NUEVA DEL SANTISIMO, - BAJO 18/05/2009 API 2 18001 POSTIGO DE SAN AGUSTIN, - BAJO 18/05/2009 API 3 18002 SAN JUAN DE DIOS, - BAJO 18/05/2009 API 4 18002 CASILLAS DEL PRAT, - BAJO 18/05/2009 API 5 18002 PUENTEZUELAS, - BAJO 18/05/2009 API 6 18001 NUEVA DEL SANTISIMO, - BAJO 18/05/2009 API CO Situación Calidades Antigüedad Superficie(m²) Precios (€/m²) 1 Buena Modestas 0 111,03 4278,12 2 Buena Modestas 0 114,65 4750
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Central: C/. María de Molina, 54, 1ª Planta 28006 - MADRID – Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – Email: [email protected] Barcelona: Pº de Gracia,85 4º planta B 08008 - BARCELONA – Tel. 93 323 81 01 – Fax 93 451 78 73
Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
Valencia: C/. Lauria, 20 – Entresuelo 46002 -VALENCIA – Tel. 96 353 04 20 – Fax 96 394 47 56
3 Buena Modestas 0 110,00 3272,73 4 Buena Medias 15 50,00 3500 5 Buena Modestas 15 50,00 3300 6 Buena Modestas 0 30,00 4116,67
13.3 COMPARABLES USO OFICINAS Los Comparables pertenecen a la localidad de: Granada CO CP Localización Fecha datos Fuente 1 18009 GANIVET, 6 ENTRE 18/05/2009 Particular 2 18006 EDIF. FORUM, - 3º 18/05/2009 Particular 3 18005 NUEVA DE LA VIRGEN, - 1º 18/05/2009 API 4 18002 GRAN CAPITAN, - 1º 18/05/2009 API 5 18005 BATALLAS, - 1º 18/05/2009 API 6 18009 REYES CATÓLICOS, - 1º 18/05/2009 API CO Situación Calidades Antigüedad Superficie(m²) Precios (€/m²) 1 Buena Buenas 2 29,00 4310,34 2 Buena Buenas 0 117,00 4400 3 Buena Medias 1 57,00 2105,26 4 Buena Medias 15 50,00 2318 5 Buena Buenas 5 138,00 3571,43 6 Buena Buenas 10 110,00 3090,91 Se omiten datos concretos de identificación que no son de acceso público para no vulnerar la vigente Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Caracter Personal, ya que pueden permitir asociar el valor económico de un bien con una determinada persona.
14. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS Métodos de valoración utilizados:
14.1 COSTE DE REEMPLAZAMIENTO (€/m²) El método del coste de reemplazamiento calcula un valor técnico, CRBruto, sumatoria de las inversiones a nuevo de: valor del terreno en el que se encuentra el inmueble, el coste medio por contrata de la edificación o rehabilitación, y los gastos medios del mercado según las características del inmueble, necesarios para realizar el reemplazamiento. El coste de reemplazamiento CRBruto es el resultante del producto de la superficie adoptada del inmueble (construida más parte proporcional de comunes, si le corresponden, en m²) y del coste unitario de coste de reemplazamiento a nuevo (en €/m²) % de obra ejecutado : 40,08 EDIF. EN CONSTRUCCIÓN EN HIPÓTESIS DE EDIFICIO TERMINADO (HET) Duración restante (en meses) hasta el final de la Obra: 15,00 El valor de repercusión del suelo se ha calculado por medio del método residual dinámico, de acuerdo con los artículos 35, 36, 37, 38 y 39 de la Orden ECO de 27-03-2003. USO VIVIENDA
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Central: C/. María de Molina, 54, 1ª Planta 28006 - MADRID – Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – Email: [email protected] Barcelona: Pº de Gracia,85 4º planta B 08008 - BARCELONA – Tel. 93 323 81 01 – Fax 93 451 78 73
Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
Valencia: C/. Lauria, 20 – Entresuelo 46002 -VALENCIA – Tel. 96 353 04 20 – Fax 96 394 47 56
Repercusión de suelo 1.984,85 Coste de Construcción por Contrata 900,00 Coeficiente de gastos para el CRB (%) 25,06 Gastos Necesarios para el CRB 225,54 ____________ Coste de reemplazamiento Bruto (CRB- a nuevo) 3.110,39 CRB estado actual 2.395,93 USO COMERCIAL Repercusión de suelo 2.137,52 Coste de Construcción por Contrata 450,00 Coeficiente de gastos para CRB(%) 25,06 Gastos necesarios para el CRB 112,77 ____________ Coste de reemplazamiento Bruto (CRB- a nuevo) 2.700,29 CRB estado actual 2.319,97 USO OFICINAS Repercusión de suelo 1.659,96 Coste de Construcción por Contrata 900,00 Coeficiente de gastos para CRB(%) 25,06 Gastos necesarios para el CRB 225,54 ____________ Coste de reemplazamiento Bruto (CRB- a nuevo) 2.785,50 CRB estado actual 2.077,59 CUADRO RESUMEN DE VALORES DE SUELO (€) Para obtener el valor de suelo actual se ha deducido del valor de suelo en la hipótesis de edificio terminado, un importe de 17.086,80 € correspondiente a transferencia de aprovechamiento.
Nº Finca Tipo Uso Denominación Sup.Adopt.
(m²) V.Suelo Inicial Cargas Suel.Est.ACT. Suel.Urb HET 1 Vivienda Bajo A 80,98 157.492,50 3.240,65 157.492,50 160.733,152 Vivienda Primero A 47,70 92.768,49 1.908,85 92.768,49 94.677,353 Oficina Despacho B 40,58 66.003,06 1.358,11 66.003,06 67.361,184 Vivienda Segundo A 47,70 92.768,49 1.908,85 92.768,49 94.677,355 Vivienda Estudio B 40,58 78.921,29 1.623,93 78.921,29 80.545,216 Vivienda Atico C 77,08 149.907,66 3.084,58 149.907,66 152.992,247 Comercio Local 91,93 192.540,40 3.961,82 192.540,40 196.502,21TOTAL 426,55 830.401,89 17.086,79 830.401,89 847.488,69
CUADRO RESUMEN DE COSTES DE REEMPLAZAMIENTO ACT/HET (€)
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Central: C/. María de Molina, 54, 1ª Planta 28006 - MADRID – Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – Email: [email protected] Barcelona: Pº de Gracia,85 4º planta B 08008 - BARCELONA – Tel. 93 323 81 01 – Fax 93 451 78 73
Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
Valencia: C/. Lauria, 20 – Entresuelo 46002 -VALENCIA – Tel. 96 353 04 20 – Fax 96 394 47 56
Nº Finca Tipo Uso Sup.Adopt.
(m²) C.Const. (ACT)
G.Nec. (ACT)
CRB (ACT)
Inv.Pte. (€)
V.Suelo Urb. (€)
C.Const. (HET)
G.Nec. (HET)
CRB (HET)
1 Vivienda 80,98 29.209,65 7.319,94 194.022,09 57.857,29 160.733,15 72.882,00 18.264,23 251.879,382 Vivienda 47,70 17.205,49 4.311,69 114.285,67 34.079,93 94.677,35 42.930,00 10.758,26 148.365,603 Oficina 40,58 14.637,29 3.668,10 84.308,45 28.727,14 67.361,18 36.522,00 9.152,41 113.035,594 Vivienda 47,70 17.205,49 4.311,69 114.285,67 34.079,93 94.677,35 42.930,00 10.758,26 148.365,605 Vivienda 40,58 14.637,29 3.668,10 97.226,68 28.992,95 80.545,21 36.522,00 9.152,41 126.219,636 Vivienda 77,08 27.802,91 6.967,41 184.677,98 55.070,89 152.992,24 69.372,00 17.384,62 239.748,867 Comercio 91,93 16.579,67 4.154,86 213.274,93 34.962,73 196.502,21 41.368,50 10.366,95 248.237,66TOTAL 426,55 137.277,79 34.401,79 1.002.081,47 273.770,86 847.488,69 342.526,50 85.837,14 1.275.852,32
14.2 VALOR DE MERCADO POR COMPARACIÓN (€/m²) El método de comparación permite mediante el procedimiento de homogeneización de precios de inmuebles comparables (para transacciones u ofertas en el mercado), analizar las características del inmueble que se valora en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o de renta homogeneizado para aquél. Se muestra a continuación los datos de inmuebles comparables utilizados,el proceso de homogeneización realizado a partir de su importe total en € o unitario en €/m² y el valor de mercado por comparación resultante. Los precios de los testigos llevan descontado el margen de negociación y comercialización habitual sobre la oferta directa. USO VIVIENDA Los datos de inmuebles comparables al valorado, con objeto de determinar su valor de mercado, son los siguientes: Datos Precio €/m² Sup (m²) Precio (€) Coef.Homog. V.Homog. Ponder. C1 4216,22 37,00 156.000,14 0,95 4.005,41 0,17 C2 3513,51 37,00 129.999,87 1,15 4.040,54 0,17 C3 3748,33 52,29 196.000,18 1,05 3.935,75 0,17 C4 4150 40,00 166.000,00 1,00 4.150,00 0,16 C5 3538,46 65,00 229.999,90 1,15 4.069,23 0,17 C6 3402,53 55,00 187.139,15 1,20 4.083,04 0,16 Comentario a la homogeneización de precios: La homogeneización de comparables ha sido realizado en base a parámetros de superficies, ubicación, antigüedad, estado de conservación, vistas, calidades y programa de la vivienda. C1; vivienda con una superficie inferior a la de la vivienda tipo. C2; vivienda con una superficie inferior a la de la vivienda tipo aunque en peor situación. C3; vivienda con superficie superior a de la vivienda tipo. C4; vivienda con una superficie análoga a la de la vivienda tipo y de reciente construcción. C5; vivienda con una superficie muy superior a la de la vivienda tipo. C6; vivienda con una superficie superior a la de la vivienda tipo aunque en peor ubicación.
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Central: C/. María de Molina, 54, 1ª Planta 28006 - MADRID – Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – Email: [email protected] Barcelona: Pº de Gracia,85 4º planta B 08008 - BARCELONA – Tel. 93 323 81 01 – Fax 93 451 78 73
Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
Valencia: C/. Lauria, 20 – Entresuelo 46002 -VALENCIA – Tel. 96 353 04 20 – Fax 96 394 47 56
Valor homogeneizado a partir de comparables: 4.045,94 Valor de Mercado por Comparación (€/m²): 4.046,00 USO COMERCIAL Los datos de inmuebles comparables al valorado, con objeto de determinar su valor de mercado, son los siguientes: Para el uso valorado procede el cálculo del coeficiente Tabla Fondo. Precio €/m² Sup (m²) Precio (€) CTF Val.Cruj.Fach Coef.Homog. V.Homog. Ponder. C1 4278,12 111,03 474.999,66 0,93 4.600,13 0,90 4.140,12 0,17 C2 4750 114,65 544.587,50 0,94 5.053,19 0,85 4.295,21 0,17 C3 3272,73 110,00 360.000,30 0,90 3.636,37 1,20 4.363,64 0,17 C4 3500 50,00 175.000,00 0,96 3.645,83 1,20 4.375,00 0,16 C5 3300 50,00 165.000,00 0,96 3.437,50 1,20 4.125,00 0,16 C6 4116,67 30,00 123.500,10 1,00 4.116,67 1,00 4.116,67 0,17 Nota: Se procede al cálculo del valor homogeneizado en fachada. Comentario a la homogeneización de precios: La homogeneización de comparables ha sido realizado en base a parámetros de superficies, ubicación, antigüedad, estado de conservación, densidad de tráfico rodado y peatonal, visibilidad e identificabilidad. C1, C2 y C3; locales con superificie algosuperior a la del local valorado, de reciente construcción y con una densidad peatonal muy alta. C4 y C5; locales con una superficie inferior a la del local valorado y de mayor antigüedad. C6; local con una superficie muy inferior a la del local valorado, aunque en una via de alta densidad peatonal. Valor homogeneizado a partir de comparables : 4.235,66 Valor de Mercado por Comparación (€/m²): 4.236,00 Coeficiente tabla/fondo (Medio) : 0,94 Valor Mercado por Comparación Medio: 3.981,84 USO OFICINAS Los datos de inmuebles comparables al valorado, con objeto de determinar su valor de mercado, son los siguientes: Datos Precio €/m² Sup (m²) Precio (€) Coef.Homog. V.Homog. Ponder. C1 4310,34 29,00 124.999,86 0,95 4.094,82 0,17 C2 4400 117,00 514.800,00 0,95 4.180,00 0,17 C3 2105,26 57,00 119.999,82 1,30 2.736,84 0,16 C4 2318 50,00 115.900,00 1,25 2.897,50 0,16 C5 3571,43 138,00 492.857,34 1,10 3.928,57 0,17 C6 3090,91 110,00 340.000,10 1,20 3.709,09 0,17
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Central: C/. María de Molina, 54, 1ª Planta 28006 - MADRID – Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – Email: [email protected] Barcelona: Pº de Gracia,85 4º planta B 08008 - BARCELONA – Tel. 93 323 81 01 – Fax 93 451 78 73
Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
Valencia: C/. Lauria, 20 – Entresuelo 46002 -VALENCIA – Tel. 96 353 04 20 – Fax 96 394 47 56
Comentario a la homogeneización de precios: La homogeneización de comparables ha sido realizado en base a parámetros de superficies, ubicación, antigüedad, estado de conservación, vistas, calidades y proximidad a centros administrativos. C1; oficina con una superficie muy reducida aunque en via de primer orden. C2; oficina en edificio de reciente construcción con uso exclusivo terciario, próximo a sedes principales de entidades financieras y con servicios adicionales para las oficinas del edificio (servicio de seguridad y mantenimiento, red wi-fi, servicio de domotica, etc,...). C3 y C4; oficinas con una superficie similar a la del elemento valorado, aunque en zona de menor equipamiento administrativo. C5 y C6; oficinas con una superficie muy superior a la valorada y en pleno centro neurálgico de la localidad. Valor homogeneizado a partir de comparables: 3.606,62 Valor de Mercado por Comparación (€/m²): 3.607,00 CUADRO RESUMEN DE VALORES DE MERCADO CORREGIDO (€)
Nº Finca Tipo Uso Denominación Sup.Útil
(m²) Sup.Adopt.
(m²) Corr.V.Mercado
(€/m²) V.Merc.Corr.
(€) K V.Vuelo
(€) 1 Vivienda Bajo A 58,75 80,98 0,89 3.600,94 291.604,12 1,16 130.870,972 Vivienda Primero A 35,10 47,70 1,00 4.046,00 192.994,20 1,30 98.316,863 Oficina Despacho B 30,05 40,58 1,00 3.607,00 146.372,06 1,29 79.010,884 Vivienda Segundo A 35,10 47,70 1,03 4.167,38 198.784,03 1,34 104.106,685 Vivienda Estudio B 30,05 40,58 1,03 4.167,38 169.112,28 1,34 88.567,076 Vivienda Atico C 54,83 77,08 1,01 4.086,46 314.984,34 1,31 161.992,107 Comercio Local 79,72 91,93 1,00 3.981,84 366.050,55 1,47 169.548,34TOTAL 323,60 426,55 1.679.901,58 832.412,90
El coeficiente `k´ expresa la relación existente entre el valor de mercado y el coste de reemplazamiento neto del inmueble. EXPLICACIÓN DEL FACTOR CORRECTOR (Corr) Coeficiente por superficie: Dado que la homogeneización ha sido realizado para una vivienda tipo de 40-50 m², se adopta como coeficiente 1,00 a las viviendas con esta superficie, aumentando un 2% cada 10 m² (viviendas de menor superficie) y disminuyendo un 2% cada 10 m² (viviendas de mayor superficie). Coeficiente por planta: Planta baja: 0,97 Planta primera: 1,00 Planta segunda: 1,03 Planta ático: 1,07
15. VALOR ADOPTADO Fecha de visita del inmueble: 07/05/2009
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Central: C/. María de Molina, 54, 1ª Planta 28006 - MADRID – Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – Email: [email protected] Barcelona: Pº de Gracia,85 4º planta B 08008 - BARCELONA – Tel. 93 323 81 01 – Fax 93 451 78 73
Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
Valencia: C/. Lauria, 20 – Entresuelo 46002 -VALENCIA – Tel. 96 353 04 20 – Fax 96 394 47 56
La finalidad del presente informe es la valoración del bien a efectos de constituir garantía de préstamos sujetos a la Ley 2/1981 del mercado hipotecario a fecha de la visita. El valor de mercado corresponde al terreno y a la edificación.
15.1 CUADRO DE VALORACIÓN
Nº Finca Tipo Uso Denominación Sup.Adopt.
(m²) CRB
(ACT) V.Seguro
(€) V.Tasación
(€) V.Hipotecario
(€) 1 Vivienda Bajo A 80,98 194.022,09 91.146,23 291.604,12 291.604,122 Vivienda Primero A 47,70 114.285,67 53.688,26 192.994,20 192.994,203 Oficina Despacho B 40,58 84.308,45 45.674,41 146.372,06 146.372,064 Vivienda Segundo A 47,70 114.285,67 53.688,26 198.784,03 198.784,035 Vivienda Estudio B 40,58 97.226,68 45.674,41 169.112,28 169.112,286 Vivienda Atico C 77,08 184.677,98 86.756,62 314.984,34 314.984,347 Comercio Local 91,93 213.274,93 51.735,45 366.050,55 366.050,55TOTAL 426,55 1.002.081,47 428.363,64 1.679.901,58 1.679.901,58
VALOR DE TASACION-HIPOTECARIO EN HIPOTESIS DE ESTADO TERMINADO: 1.679.901,58 euros. EL VALOR ACTUAL DE TASACION-HIPOTECARIO DEL INMUEBLE, COINCIDENTE CON SU COSTE DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO EN SU ESTADO ACTUAL DEL 40,08 % ASCIENDE A: 1.002.081,46 EUROS. Advertencias generales: 1.- Se advierte que para edificios en rehabilitación el valor de tasación es el menor entre el CRB (Actual) y el Valor Residual de la Edificación Valorada en cumplimiento de la Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo, por lo que dado que el Valor Residual dela Edificación es de 952.693,51 € y el CRB (Actual) es de 1.002.081,46 €, el valor de tasación es 952.693,51 €. 2.-No se aporta Escritura de Declaración de Obra Nueva y División Horizontal: Se aporta como datos regitrales la finca matriz. El valorde tasación es válido para el supuesto de redacción e inscripción de la Escritura de Declaración de Obra Nueva y División Horizontal coincidente en todos sus aspectos con las premisas de valoración y proyecto analizado. 3.- Se advierte que la Licenciade Obras fué concedida el 05/11/2004 y caduca a los 3 meses si las obras quedan paralizadas y a los 36 meses para la terminación de las obras. Se desconocen si la paralización de las obras se debe a terceros o fuerza mayor y si existen prórrogas concedidas. En todo caso debe de aportarse autorización de la Gerencia de Urbanismo para continuar las obras en base al Proyecto de Ejecución visado con fecha de 26/01/2009 y planos modificados visados de 11/05/2009, bases para la elaboración de este informe de tasación. No se ha facilitado documentación o referencia catastral del inmueble que se valora, habiéndose obtenido de la oficina virtual del Catastro. 4.- No se ha dispuesto del contrato de ejecución de obra. 5.- No se ha dispuesto del presupuesto de contrata 6.- No se ha dispuesto del Seguro decenal.
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Central: C/. María de Molina, 54, 1ª Planta 28006 - MADRID – Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – Email: [email protected] Barcelona: Pº de Gracia,85 4º planta B 08008 - BARCELONA – Tel. 93 323 81 01 – Fax 93 451 78 73
Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
Valencia: C/. Lauria, 20 – Entresuelo 46002 -VALENCIA – Tel. 96 353 04 20 – Fax 96 394 47 56
7.-Obras de rehabilitación paradas: En el momento de la visita se comprueba que la obra aparentemente está parada. Se advierte que si el plazo de suspensión supera el marcado por la licencia será necesario solicitar una nueva licencia municipal de obras o prórroga de la misma. Así mismo, dicha suspensión puede implicar un sobrecoste en la ejecución, en caso de prescindir de la contratación de dirección facultativa o de contrata, sin que el efecto económico de dicho sobrecoste se haya considerado en el presente informe. Observaciones Los números de finca registral indicados en el cuadro de valoración son ficticios y de orden interno. La documentación registral aportada corresponde a la(s) finca(s) matriz(ces) sobre la(s) que se ha(n) construido el(los) elemento(s) valorado(s). Eledificio en su conjunto se ubica sobre la(s) siguiente(s) finca(s) matriz(ces): Registro de la Propiedad de Granada nº 1. Finca Registral: 6.249 Tomo: 2.055 Libro: 1.390 Folio: 181 Inscripción: 14ª
15.2 DESGLOSE DEL COSTE DE REPOSICIÓN Fecha de Visita: 07/05/2009 % Urbanización ejecutada: 100,00 % Edificación ejecutada: 40,08 Estado Actual Inversión pendiente Hipótesis Edificio Terminado Valor del Suelo 830.401,88 17.086,80 847.488,68 C.Const. 137.277,77 205.248,73 342.526,50 G.Nec. 34.401,81 51.435,33 85.837,14 CRB 1.002.081,46 273.770,86 1.275.852,33 Valor de Tasación 1.002.081,46 1.679.901,58
15.3 DESGLOSE POR USOS Estado Actual (ACT) Usos Superficie Uds. V.Suelo C.Const. G.Nec. CRB Vivienda 294,04 5 571.858,42 106.060,82 26.578,84 704.498,08 Comercial 91,93 1 192.540,40 16.579,67 4.154,86 213.274,93 Oficina 40,58 1 66.003,06 14.637,29 3.668,10 84.308,45 TOTAL 426,55 7 830.401,88 137.277,77 34.401,81 1.002.081,46 Hipótesis Edificio Terminado (HET) Usos Superficie Uds. V.Suelo C.Const. G.Nec. CRB V.Tasación Vivienda 294,04 5 583.625,29 264.636,00 66.317,78 914.579,08 1.167.478,96
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Central: C/. María de Molina, 54, 1ª Planta 28006 - MADRID – Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – Email: [email protected] Barcelona: Pº de Gracia,85 4º planta B 08008 - BARCELONA – Tel. 93 323 81 01 – Fax 93 451 78 73
Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
Valencia: C/. Lauria, 20 – Entresuelo 46002 -VALENCIA – Tel. 96 353 04 20 – Fax 96 394 47 56
Comercial 91,93 1 196.502,21 41.368,50 10.366,95 248.237,66 366.050,55 Oficina 40,58 1 67.361,18 36.522,00 9.152,41 113.035,59 146.372,06 TOTAL 426,55 7 847.488,68 342.526,50 85.837,14 1.275.852,33 1.679.901,58 El presente informe ha sido realizado por Tasaciones Hipotecarias, S.A. (TH), inscrita en el Registro Oficial del Banco de España con el número 4302, el día 23 de noviembre de 1982. La fecha de emisión del informe es 25/05/2009, y con vigencia hasta 25/11/2009 Profesional que realiza el informe: Representante de TH:
EMILIO CARLOS GONZALEZ MORALES ARQUITECTO TECNICO
ANTONIO MALLEN RAMIREZ Profesional vinculado a TH Firma manuscrita de
Representante de TH
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Central: C/. María de Molina, 54, 1ª Planta 28006 - MADRID – Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – Email: [email protected] Barcelona: Pº de Gracia,85 4º planta B 08008 - BARCELONA – Tel. 93 323 81 01 – Fax 93 451 78 73
Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
Valencia: C/. Lauria, 20 – Entresuelo 46002 -VALENCIA – Tel. 96 353 04 20 – Fax 96 394 47 56
16. DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME
16.1 DOCUMENTACIÓN GRÁFICA Planos o croquis de situación y emplazamiento Planos o croquis acotados de los inmuebles valorados Fotografías
16.2 INDICACIONES Tasaciones Hipotecarias no se responsabiliza de la veracidad de la documentación aportada por el solicitante de la tasación o por terceros. En aquellos casos en los que se han observado discrepancias entre la realidad y algunos documentos, o entre estos mismos, se han aceptado los datos que se han considerado más ajustados a la finalidad del informe, siempre que no ha sido posible conciliarlos entre sí. El informe ha sido realizado con la finalidad concreta que se indica en el mismo. Tasaciones Hipotecarias no se responsabiliza de la utilización de este informe con finalidad distinta de aquella para la que se emitió. En el estudio y toma de datos para emitir el informe de tasación, el tasador se ha limitado a la inspección ocular del inmueble, no habiéndose realizado ninguna comprobación sobre el estado y capacidad portante de la estructura del mismo, ni sobre el de las instalaciones, impermeabilizaciones o cualquier otro elemento oculto, por lo que el informe de valoración no constituye un informe pericial sobre estos aspectos. La posible existencia de defectos o vicios ocultos de estos elementos , o su aparición posterior, alteraría el valor de tasación expresado. Las superficies de los terrenos valorados se comprueban en base a la información aportada (planos, documentación registral, catastral u otras). El croquis realizado durante la visita al inmueble no significa un levantamiento topográfico de los terrenos. Tasaciones Hipotecarias no se responsabiliza de las variaciones de valor producidas por las diferencias que pudieran existir entre las superficies expresadas en el informe y las reales. La valoración se realiza a partir de la superficie construida, incluyendo - en función del tipo de inmueble - la parte proporcional de elementos comunes. La valoración se realiza bajo el supuesto que se dispone de, o se pueden obtener, cuantas autorizaciones licencias o certificaciones - de Organismos y Entidades Públicos o Privados - sean necesarias para cuántos usos han sido considerados en el presente informe. En la valoración de inmuebles en construcción o rehabilitación se presupone que el proyecto de ejecución visado por el Colegio profesional competente es edificable legal y técnicamente. En la determinación del valor de tasación, se han tenido en cuenta las circunstancias actuales de mercado inmobiliario y sus precios de venta al contado, especialmente las referentes a la financiación habitualmente obtenible por los adquirentes del inmueble que se valora. La alteración de estas circunstancias debe incidir en los equilibrios del mercado y, en consecuencia, en los valores de tasación. El desglose del valor del inmueble en los componentes que lo integran (suelo, construcción y gastos necesarios) tiene valor conjunto, no debiendo utilizarse parcialmente salvo autorización expresa. La valoración se ha realizado considerando que el inmueble se encuentra libre de cargas, arrendamientos o cualesquiera otras limitaciones en su precio de venta distintas de las consideradas en el informe. Del valor de tasación se deberán descontar todas las cargas y afecciones que no hayan sido reflejadas en el presente informe. No se han considerado limitaciones al dominio de la finca distintas de las señaladas en el informe, por lo que , en caso de existir alguna, deberá estudiarse su incidencia en el valor de la misma. Protección de datos de carácter personal: De acuerdo con lo establecido en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, sobre Protección de datos de carácter personal. (B.O.E.14.12.1999), los datos de carácter personal contenidos en el presente informe y su certificado, así como todos los almacenados en la base de datos de TH, se dedican única y exclusivamente al soporte y conservación de las tasaciones de acuerdo con su normativa vigente : ECO/805/2003 de 27 de Marzo. La Propiedad de dichos datos puede ejercitar la totalidad de sus derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición.
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Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
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Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
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Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
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Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
Valencia: C/. Lauria, 20 – Entresuelo 46002 -VALENCIA – Tel. 96 353 04 20 – Fax 96 394 47 56
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DOCUMENTO GERENCIA URBANISMO
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DOCUMENTO GERENCIA URBANISMO
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Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
Valencia: C/. Lauria, 20 – Entresuelo 46002 -VALENCIA – Tel. 96 353 04 20 – Fax 96 394 47 56
DOCUMENTO GERENCIA URBANISMO
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Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
Valencia: C/. Lauria, 20 – Entresuelo 46002 -VALENCIA – Tel. 96 353 04 20 – Fax 96 394 47 56
LICENCIA MUNICIPAL DE OBRAS
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Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
Valencia: C/. Lauria, 20 – Entresuelo 46002 -VALENCIA – Tel. 96 353 04 20 – Fax 96 394 47 56
LICENCIA MUNICIPAL DE OBRAS
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Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
Valencia: C/. Lauria, 20 – Entresuelo 46002 -VALENCIA – Tel. 96 353 04 20 – Fax 96 394 47 56
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Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
Valencia: C/. Lauria, 20 – Entresuelo 46002 -VALENCIA – Tel. 96 353 04 20 – Fax 96 394 47 56
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Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
Valencia: C/. Lauria, 20 – Entresuelo 46002 -VALENCIA – Tel. 96 353 04 20 – Fax 96 394 47 56
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Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
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Alicante: Av. Salamanca, 14 5ª 03005 ALICANTE – Tel. 96 514 24 09 – Fax 96 514 23 70 Las Palmas de Gran Canarias: C/. Secretario Artiles, 37 35007 - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA – Tel. 928 22 87 49 – Fax 928 26 12 27
Valencia: C/. Lauria, 20 – Entresuelo 46002 -VALENCIA – Tel. 96 353 04 20 – Fax 96 394 47 56
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Valencia: C/. Lauria, 20 – Entresuelo 46002 -VALENCIA – Tel. 96 353 04 20 – Fax 96 394 47 56
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