Informe de Junio Rendición De Cuentas · 2020. 7. 15. · JUNIO 2020 EVOLUCIÓN DE LOS ACTIVOS...
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Junio Informe de Rendición De Cuentas Junio 2020 Informe de Rendición de Cuentas Fondo de Inversión Colectiva Cerrado Inmobiliario Skandia Comprar Para Arrendar – I Apreciado Inversionista: Cumpliendo con lo dispuesto por el Decreto 2555 de 2010 y/o las normas que lo han actualizado y/o hacen sus veces, este informe contiene una explicación detallada acerca del desempeño del Fondo de Inversión Colectiva Cerrado Inmobiliario Skandia Comprar para Arrendar – I (“FICI Skandia CPA” o “Fondo de Inversión Colectiva”), durante el periodo de enero – junio de 2020 y tiene como objetivo principal proveer un análisis completo acerca de la condición financiera del Fondo de Inversión Colectiva, las actualizaciones en este y el resultado de las operaciones. FICI Skandia CPA 1. Objetivo de Inversión. Invertir los recursos en la compra de bienes inmuebles que generen un importante nivel de cánones de arrendamiento y que cuenten además con potencial de valorización de sus precios. Su política de inversión está orientada a la adquisición de inmuebles que cuenten con contratos de arrendamiento, inmuebles sin ocupación cuando tengan el potencial de generar ingresos derivados del arrendamiento dada su comercialización u otro tipo de explotación económica similar sobre los mismos, o en proyectos de construcción con un potencial importante de generación futura de cánones de arrendamiento y/o valorización. Otro objetivo primordial es el control y la administración profesional de las inversiones inmobiliarias en donde el vehículo participa, para garantizar la gestión estratégica de cada grupo de inmuebles, procurando la generación de valor y la permanencia de los arrendatarios. 2. Composición del Fondo de Inversión Colectiva
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Informe de
Rendición De Cuentas Junio 2020
Informe de Rendición de Cuentas
Fondo de Inversión Colectiva Cerrado Inmobiliario Skandia Comprar Para Arrendar – I
Apreciado Inversionista:
Cumpliendo con lo dispuesto por el Decreto 2555 de 2010 y/o las normas que lo han
actualizado y/o hacen sus veces, este informe contiene una explicación detallada acerca del
desempeño del Fondo de Inversión Colectiva Cerrado Inmobiliario Skandia Comprar para
Arrendar – I (“FICI Skandia CPA” o “Fondo de Inversión Colectiva”), durante el periodo de
enero – junio de 2020 y tiene como objetivo principal proveer un análisis completo acerca de
la condición financiera del Fondo de Inversión Colectiva, las actualizaciones en este y el
resultado de las operaciones.
FICI Skandia CPA
1. Objetivo de Inversión.
Invertir los recursos en la compra de bienes inmuebles que generen un importante nivel
de cánones de arrendamiento y que cuenten además con potencial de valorización de
sus precios. Su política de inversión está orientada a la adquisición de inmuebles que
cuenten con contratos de arrendamiento, inmuebles sin ocupación cuando tengan el
potencial de generar ingresos derivados del arrendamiento dada su comercialización u
otro tipo de explotación económica similar sobre los mismos, o en proyectos de
construcción con un potencial importante de generación futura de cánones de
arrendamiento y/o valorización.
Otro objetivo primordial es el control y la administración profesional de las inversiones
inmobiliarias en donde el vehículo participa, para garantizar la gestión estratégica de
cada grupo de inmuebles, procurando la generación de valor y la permanencia de los
arrendatarios.
2. Composición del Fondo de Inversión Colectiva
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CIERRE POR CLASE DE ACTIVO
DICIEMBRE 2019
JUNIO 2020
EVOLUCIÓN DE LOS ACTIVOS BAJO ADMINISTRACIÓN A JUNIO DE 2020
FICI Skandia CPA cuenta con 11 grupos de inmuebles adquiridos y 1 en proceso de adquisición, cerca de 40 inquilinos y más de 85.000 mt2 construidos gestionados. Los
AUM han crecido más de 300% en los últimos 5 años y a junio de 2020 tienen un valor de $553.344 MMCOP.
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CONCENTRACIÓN POR UBICACIÓN GEOGRÁFICA
DICIEMBRE 2019 JUNIO 2020
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PRINCIPALES INMUEBLES Y ARRENDATARIOS
DICIEMBRE 2019
POR INMUEBLE POR ARRENDATARIO
JUNIO 2020
POR INMUEBLE POR ARRENDATARIO
*MSD. Merck Sharpe & Dohme
*Falabella TPD. Tienda por departamentos
El contrato de arrendamiento con MSD tiene las siguientes coberturas y mitigantes de
riesgo de un incumplimiento o terminación anticipada: - Aprobación del comité de riesgo sobre la fortaleza financiera de la compañía
- Clausulas penales por incumplimiento - Cláusulas de permanencia mínima y penalidades por terminación anticipada
- Inversión del arrendatario directamente en el inmueble para adecuación
35%
14%8%
8%
6%
5%
4%
4%4%
2%2% 1%
8%
Tore No. 3 CE Colpatria
Fid. Proyecto Milla de Oro
Bodegas PLC Barranquilla
Edificio 92-11
Fid CC PACIFIC MALL
Fid AK 79/11
Archies (Pepe Sierra y CCSantafe)DFI Bodegas PILM 23 Y 27
Yacaré
Locales CC Arrecife
Edificio Torre Bco Falabella
Edificio 97 Punto Empresarial
24%
9%
7%7%
5%4%
4%4%4%
3%
24%
MSD
Falabella TPD
IPG MediaBrands
CIFIN
Archie´s
Schneider Electric deColombiaLD Sanchez Polo
Microsoft Colombia
DOW Quimica
Pepsico
Banco Falabella
Otros
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- Contrato de arrendamiento a más de 10 años
El Contrato de arrendamiento con Falabella tienda por departamento cuenta con una cláusula de permanencia mínima hasta el año 2028.
La duración promedio de los contratos de arrendamiento totales es de 6,2 años.
EVOLUCIÓN DE LA OCUPACIÓN
La vacancia física del FICI Skandia CPA ha presentado un favorable comportamiento
desde el año 2016, periodo en el cual el FICI ejecutó su estrategia de duplicar los metros cuadrados bajo administración y estos nuevos metros llegaron vacíos al fondo,
ya que fueron comprados en construcción siguiendo los parámetros definidos. En los siguientes 3 periodos se redujo considerablemente la vacancia, evidenciando la experiencia al momento de comercializar áreas principalmente a compañías
multinacionales. Al cierre de junio de 2020 la vacancia física del FICI es del 19,0% aprox., explicada por la devolución de dos bodegas al terminar los contratos
arrendamiento y previo a la crisis, que suman más de 10.000 mt2 y tienen un peso importante al momento del cálculo del indicador, representando un poco más del 7% del área del fondo y un 0,8% por la devolución de dos locales comerciales por efecto
de la coyuntura. La vacancia económica a junio de 2020 está cercana al 28,0%, debido a que existe un contrato con una compañía de co-working en la ciudad de Medellín por
un área cercana a los 8.000 mt2, que actualmente se encuentran en el periodo de gracia efectuando adecuaciones y se tiene previsto que inicie el pago de renta en
febrero de 2021. Esta diferencia en los indicadores de vacancia física y económica es un aspecto favorable que evidencia el potencial de generar mayor cantidad de ingresos por renta al inicio del año 2021, adicionalmente, es importante destacar que aun
cuando el indicador de vacancia es superior al 10% de cierre del año anterior, FICI Skandia CPA a junio es el FICI que presenta la mayor rentabilidad en lo corrido del año
2020 comparado con los principales FICI del mercado.
0%0%
14%
48%
24%18% 10%
19%
0% 0%
15%
52%
27%18%
13%
28%
0%
61%
49%
10% 0%7% 5%
5%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Junio
2020
% Vacancia mt2 % Vacancia Econ $
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PAGO DE REDENCIONES ANTICIPADAS JUNIO 2020
En la siguiente gráfica se presenta la evolución desde el año 2013 al cierre de marzo de 2020 de los valores pagados por redenciones anticipadas trimestralmente por el FICI Skandia CPA a sus inversionistas, así como la rentabilidad equivalente, antes de
cerrar el 1er semestre de 2020.
Los montos son expresados en millones de pesos y la rentabilidad expresada en términos efectivos anuales.
ACTUALIZACIÓN DE LA ACTIVIDAD EN EL MERCADO SECUNDARIO:
La especie con la que se negocian las participaciones del FICI CPA en la BVC se
denomina “FONDARRER”, en la rueda DSER del MEC, (Deuda Privada, No
Estandarizada). El siguiente es el resumen de las negociaciones en el mercado
secundario al cierre del mes de junio de 2020.
2,352 2,548 3,570
4,140
7,400
13,000
14,780
4,000
1.82%
1.68%
1.87%
1.44%
2.12%
3.26% 3.29%
2.93%
0.00%
0.50%
1.00%
1.50%
2.00%
2.50%
3.00%
3.50%
-
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
14,000
16,000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020VALOR MMCOP RENT. E.A.
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INVERSIONISTAS DEL FICI SKANDIA CPA JUNIO 2020:
Al cierre del mes de junio de 2020, los inversionistas (963 directos y más de 2.500
indirectos), del Fondo de Inversión Colectiva se encuentran clasificados de la siguiente manera:
2.1. Estrategia de Inversión Primer Semestre 2020.
La estrategia de inversión y las actividades realizadas en FICI Skandia CPA durante el
primer semestre del 2020 y desde que está bajo la administración de Skandia Fiduciaria S.A. (1ro de marzo de 2013), se han concentrado en:
Sector Inmobiliario:
- La estrategia definida en conjunto entre el Comité de Inversiones Inmobiliarias y la Gerencia de FICI Skandia CPA, tanto por riesgo de actividad, vacancia, rentabilidad y
calidad de los arrendatarios (multinacionales), y con la coyuntura actual y nuevas tendencias de inversión, continúa enfocado en las siguientes actividades:
Oficinas corporativas (enfocada en ubicaciones Premium dirigida a multinacionales)
Comercio (en sectores supermercados, farmacias, tecnología y ultima milla)
Bodegas y Centros de Distribución Logística (preferiblemente automatizados)
22%
44%
14%
13%
7%
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Otras inversiones inmobiliarias (que puedan contener inversión en cambio
demográfico, contra cíclicos, sector salud y/o datacenters)
En la geografía nacional, principalmente en ciudades capitales grandes e intermedias.
- Actualización y/o firma de contratos de arrendamiento, renovaciones y pagos
En los meses de marzo a junio de 2020 el equipo gerencial, comercial, legal y
operativo del FICI Skandia CPA se ha enfocado en tener un contacto cercano y
directo con los cerca de 40 arrendatarios, no solo procurando hacer acuerdos de
corto plazo en los contratos de arriendo para aliviar los flujos de caja de los
arrendatario al igual que proteger el esquema de negocio del Fondo, sino
construyendo relaciones de largo con los mismos. A continuación un resumen de
las actividades realizadas con los contratos de arrendamiento en este periodo:
Adicionalmente, no todo lo relacionado con contratos de arrendamiento en el 1er
semestre de 2020 estuvo relacionado con otorgar beneficios o hacer acuerdos,
también se adelantaron negociaciones con arrendatarios en los siguientes
inmuebles, corroborando que aun cuando se prevé un incremento generalizado
en la vacancia y una leve reducción de precios de renta, dependiendo la ubicación,
calidad de inmuebles y fortaleza financiera y de negocio del arrendatario, existen
aún oportunidades de negocio, así:
Torre 3 CE Propiedad Horizontal:
2 potenciales arrendatarios del sector farmacéutico, con uno de ellos ya se están
adelantando verificaciones del contrato de arrendamiento después de acordar las condiciones económicas y operativas.
Torre Sequoya 79/11:
4 potenciales arrendatarios de los sectores tecnología, consultoría, financiero y
energético, con dos de los cuales ya se están adelantando revisiones de contrato de arrendamiento.
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Bodegas PILM - Funza:
Aun cuando en el mes de marzo la bodega fue retornada al fondo por finalización del contrato de arrendamiento y después de un periodo en el que el inquilino había ampliado su contrato de arrendamiento original, se han recibido a 10
compañías multinacionales interesadas en rentar una bodega de la magnitud de este activo inmobiliario. Al cierre del mes de junio de 2020 se tienen
negociaciones adelantadas con dos compañías del sector logístico que tomarían la totalidad del área.
Edificio Banco Falabella:
En el mes de junio de 2020 se llegó a un acuerdo con el Banco Falabella en el
cual se renovó el contrato de arrendamiento por la misma área por 3 años adicionales.
Bodega 1 c 7 PLC - Barranquilla:
En el mes de febrero concluyó un contrato sobre la bodega 17, por lo que esta bodega hace parte al cierre del semestre de los inmuebles en comercialización,
y con una perspectiva positiva sobre las áreas requeridas post-crisis para aspectos logísticos.
- Actividades administrativas de los inmuebles y de FICI Skandia CPA:
Se realizó la actualización de avalúos comerciales del primer semestre de 2020
para 5 inmuebles del portafolio (locales comerciales de Santa Marta, Edificio Torre
3 CEC Calle 127, Bodegas PLC Barraquilla, Bodegas PILM Funza y Local Comercial
de la Calle 116). Se evidenció en promedio un incremento en los avalúos del IPC
+ 0,4%.
Se realizó verificación de los contratos de arrendamiento y actualización de
cánones en las fechas y valores correspondientes.
Se han realizado al cierre del primer semestre de 2020 Setenta y Ocho (78)
Comités de Inversiones Inmobiliarias y en el más reciente se actualizó el pipeline
de negocios. Se siguen adelantando evaluaciones y estudios para activos y
proyectos aprobados por Comité.
La Gerencia de FICI Skandia CPA se encuentran en etapa de negociación tanto
directa como a través bróker inmobiliario, para establecer la continuidad de los
arrendatarios en los inmuebles, principalmente los ubicados en la Calle 100 y
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Calle 97 en Bogotá, como también establecer los nuevos posibles arrendatarios
de áreas, para reducir el riesgo de vacancia, principalmente, se encuentra
realizando labores comerciales para rentar las áreas aun disponibles en el Edificio
Torre 3 del Centro Empresarial de la Calle 127 con Av. Córdoba, Sequoya Calle
79/11 y Bodegas en Funza.
Al cierre del primer semestre de 2020, la inversión en activos inmobiliarios corresponde al 92% del valor del portafolio.
- Otros eventos relevantes presentados en FICI Skandia CPA durante el semestre:
En línea con la celebración junto con las sociedades AVENIDA CAPITAL DE
COLOMBIA S.A.S., PROMOTORA MILLA DE ORO S.A.S., TRAZOS URBANOS
S.A.S. y MÉNSULA S.A. (como prometientes cedentes), de un Contrato de
Promesa de Cesión de Derechos Fiduciarios de un fideicomiso propietario del
Proyecto de Oficinas y Comercio denominado Antejardín, en los meses de
diciembre de 2019 y enero de 2020 se realizó la recepción del edificio y se inició
con el desembolso de recursos para dar cumplimiento con la Cesión de Derechos
Fiduciarios sobre el Edificio ubicado en la calle 7D # 43A – 40, en el sector del
Poblado de la ciudad de Medellín.
El FICI CPA en enero de 2020 ya es el único Fideicomitente del PA propietario del 100% de la totalidad del Edificio, que cuenta con 9.155 mt2 de área
arrendable entre oficinas y comercio. En enero de 2020 el FICI CPA realizó un desembolso de $53.000 MMCOP, un valor aproximado de $37.000 MMCOP, se desembolsó en marzo de 2020 y el saldo de $18.000 MMCOP aprox., se
desembolsará entre agosto de 2020 y marzo de 2021, de acuerdo con el cumplimiento de requisitos de desembolso relacionados con los pendientes de
obra, liberación de hipotecas y adecuaciones del edificio. El 100% del área de oficinas cuenta con un contrato de arrendamiento a una multinacional a 15 años, el cual está vinculado al PA sobre el que el FICI CPA ya es Fideicomitente. Esta
transacción se encuentra acorde con la política de inversión establecida en el reglamento.
- Otras actividades realizadas en la administración de FICI Skandia CPA incluyen:
Los días 23 de enero y 27 de abril de 2020 se realizaron los pagos de redenciones
anticipadas en un porcentaje de 0,77% y 0,72% sobre los saldos de las
inversiones a diciembre de 2019 y marzo de 2020 respectivamente y se tiene
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proyectado realizar la tercera entrega de excedentes sobre ingresos percibidos en
el año 2020 para el día 27 de julio de 2020, con los ingresos percibidos de abril a
junio de 2020.
Finalmente, en los Comité de Inversiones Inmobiliarias se continúa con la
generación de Pipeline de negocios a nivel nacional (evaluación de oportunidades
de inversión), con foco en las ciudades grandes e intermedias.
- Informe y Actividades relacionadas con la coyuntura COVID – 19
Ajustes en el corto plazo de ingresos netos, debido a la crisis actual. Continuamos en una situación que está impactando todas las economías en el mundo y Colombia y la incertidumbre sobre la duración de la misma aún no termina. Ante este panorama el sector
inmobiliario local se comporta favorablemente hasta el momento, a continuación se presenta un breve comentario de actualización del FICI Skandia CPA respecto de lo que
se espera se impacten los ingresos en el corto plazo del Fondo y la clasificación de riesgo del flujo de arriendos del mismo al cierre de junio de 2020.
De acuerdo con el Decreto 417 de 2020 expedido por la Presidencia de la República donde se adoptan medidas ante el Estado de Emergencia Económica y Social, y el Decreto
Legislativo 579 del 15 de abril de 2020 por el cual se adoptan medidas transitorias en materia de propiedad horizontal y contratos de arrendamiento; ambos Decretos derivados
de la coyuntura actual por el COVID-19, el Fondo en calidad de arrendador ha llegado a acuerdos de pago (presentados previamente), y ajustes en algunos de los cánones de arrendamiento, esta medida está aplicando desde el 1 de abril de 2020 siguiendo los
lineamientos del Decreto 579. Es así como se reflejó una disminución de ingresos por arrendamiento en el segundo trimestre de 2020, pese a que los rendimientos inmobiliarios
pueden verse afectados marginalmente a corto plazo, la perspectiva a largo plazo sigue siendo positiva.
Transcurridos los meses de abril a junio de 2020, es importante actualizar la concentración del flujo de rentas con el que cuenta el FICI Skandia CPA, clasificados según el riesgo que
presentan en el pago de renta cada sub-sector, de acuerdo con las solicitudes de alivió que se han presentado y aprobado a junio, los acuerdos a los que ya se ha llegado y lo visto como mayor riesgo en el sub-sector centros comerciales:
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Aquí se puede evidenciar que el 89% de los ingresos del FICI Skandia CPA están en
sectores farmacéutico, financiero, tecnología y alimentos, que no se están viendo afectados directamente por esta crisis o con un riesgo muy leve, debido a que los auxilios
requeridos son pequeños y fáciles de acordar y la tienda por departamentos abrió sus puertas de nuevo en el mes de junio de 2020, un 5% en riesgo medio por estar en sector comercio con lenta recuperación, 5% en sectores que están teniendo un impacto directo
y alto y que se prevé podrían desaparecer o demorar más de lo esperado su recuperación, como son los cines y algunos restaurantes y tiendas de ropa pequeñas y finalmente menos
de un 1% en dos locales comerciales con los cuales se llegó a acuerdo de terminación anticipada y el pago de una penalidad.
La Gerencia del Fondo está gestionando los gastos más relevantes de este periodo para reducir el efecto neto sobre el portafolio en el segundo trimestre del año y los siguientes
meses. Por lo tanto, de acuerdo con las solicitudes de alivio en el flujo de caja de algunos arrendatarios, del sector comercio principalmente, en el segundo trimestre de 2020 los ingresos brutos del fondo se redujeron entre el 15% y el 24%, según los acuerdos a los
que se llegó hasta el momento con cada uno de los arrendatarios de forma individual y después de analizar el impacto de la crisis en cada caso. Igualmente, se está trabajando
en un prudente control de costos y gastos y estos se redujeron entre un 10% a 12% para el mismo periodo. Los flujos dejados de percibir en este tiempo se recuperarían en el segundo semestre de 2020 o en la vida de cada contrato, según sea el caso.
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2.2. Informe a los Inversionistas acerca del cumplimiento de las políticas de inversión y
su injerencia dentro de los resultados obtenidos.
Al cierre del primer semestre de 2020 los recursos del FICI Skandia CPA han sido invertidos de acuerdo con la política de inversión del reglamento vigente y con la
normatividad aplicable de la Superintendencia Financiera de Colombia. Es decir, los recursos han sido invertidos en bienes inmuebles ubicados en Colombia o en el exterior,
construidos o sin construir, destinados a usos habitacionales o a actividades comerciales, derechos o participaciones en fondos de inversión colectiva de carácter inmobiliario administradas por entidades sometidas a la inspección y vigilancia de la
Superintendencia Financiera de Colombia o administradas por entidades radicadas en el exterior, contratos o documentos que incorporen derechos reales sobre activos
inmobiliarios, en los términos definidos en el Libro II del Código Civil, valores de contenido crediticio o de participación denominados en pesos colombianos u otros índices que estén atados en moneda local, inscritos en el Registro Nacional de Valores
y Emisores y derechos o participaciones en fondos de inversión colectiva abiertos.
Al cierre del primer semestre de 2020, FICI Skandia CPA ha dado satisfactorio cumplimiento a los siguientes límites:
Porcentaje mínimo inversión en activos inmobiliarios (posición 92% - límite mínimo 75%)
Porcentaje máximo inversión activos no inmobiliarios (posición 8% - límite máximo 25%)
Recursos líquidos máximo permitido (posición 8% - límite máximo 25%)
Al cierre del primer semestre de 2020, los principales 10 emisores y su respectiva participación del FICI Skandia CPA, son los siguientes:
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3. Riesgos asociados con al Fondo de Inversión Colectiva
De acuerdo con los controles periódicos realizados al fondo de inversión colectiva, se
realiza el seguimiento al cumplimiento de la regulación y política interna de administración de riesgos que le aplica. Igualmente, las decisiones tomadas en el Comité de Inversiones han mitigado los diferentes riesgos a los que están expuestos
los activos del fondo de inversión colectiva. Sin embargo, estos activos pueden estar expuestos, entre otros, a uno o varios de los siguientes riesgos:
De los activos inmobiliarios:
Riesgo de precio: El sector inmobiliario, como todo sector económico, está
sujeto a cambios cíclicos en el precio de los activos. Los precios de los inmuebles
pueden variar negativamente o experimentar cambios en sus índices de
valorización. Aunque la valorización de la finca raíz en el país y en el exterior ha
mostrado estabilidad en periodos largos de tiempo y el fondo de inversión
colectiva opera sobre la base de mantener un portafolio adecuadamente
diversificado y ser flexible para adaptarse a los cambios cíclicos mencionados,
pueden presentarse eventos de caídas de precio o desvalorizaciones de los
activos que componen el fondo de inversión colectiva, las cuales se reflejarán en
el precio de las unidades que conforman las participaciones. En todo caso,
considerando tanto las tendencias históricas como las perspectivas que muestra
el sector, así como la naturaleza cerrada y plazo del fondo, se considera que
este riesgo tendrá un impacto moderado.
Riesgo de tipo de cambio: El riesgo de tipo de cambio se origina en la
adquisición para el fondo de inversión colectiva de inversiones denominadas o
expresadas en monedas distintas del peso. Este riesgo se define como la
probabilidad de incurrir en pérdidas derivadas de las posibles fluctuaciones de
los tipos de cambio. El comportamiento de las tasas de cambio en el mercado
obedece a un conjunto de variables cuyo control es ajeno a la Sociedad
Administradora. Es permanentemente cambiante o susceptible al cambio.
Cuando se adquiere una inversión para el fondo de inversión colectiva que se
encuentre denominada o expresada en una moneda distinta del peso, dicha
inversión inicialmente se registra en su contabilidad por el precio de adquisición,
pero este valor debe ajustarse periódicamente de acuerdo con las fluctuaciones
que presente el tipo de cambio de la moneda en la cual se encuentre denominada
o expresada la inversión de que se trate, las cuales pueden ser positivas o
negativas dependiendo del comportamiento del mercado. Las variaciones en los
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tipos de cambio afectan el valor del patrimonio o valor neto del fondo de
inversión colectiva y por ende el valor del derecho o unidad de participación.
Estas variaciones dan lugar a un cierto factor de riesgo que se incrementa de
acuerdo con la volatilidad que exista en el precio de las monedas en las que se
mantengan inversiones. En el evento en que los activos o inversiones
denominadas o expresadas en monedas distintas al peso colombiano queden
descubiertos, la Sociedad Administradora podrá mitigar el riesgo de tipo de
cambio realizando operaciones sobre instrumentos derivados. Este riesgo se
considera bajo si se tiene en cuenta que apenas un pequeño porcentaje de los
activos totales de los fondos podrá estar representado en inversiones
denominadas o expresadas en dólares de los Estados Unidos de América o en
otras divisas.
Riesgo de contraparte en la compra y venta de inmuebles: Se refiere a la
probabilidad de que transacciones inmobiliarias no sean perfeccionadas por falta
de cumplimiento de la contraparte ya sea en los negocios preparatorios o el
pago. El Comité de Inversiones Inmobiliarias del fondo de inversión colectiva
fijará políticas claras que impidan la concentración y exijan unos estándares
mínimos de seguridad, con el fin de minimizar este tipo de riesgos, teniendo en
cuenta lo cual se considera que este riesgo tendrá un impacto moderado en el
fondo de inversión colectiva.
Riesgo de liquidez: Este riesgo hace referencia a la liquidez de los activos del
fondo de inversión colectiva, es decir la posibilidad de encontrar, cuando se
requiera y dada la política de desinversión del mismo, compradores para los
activos que forman parte de su portafolio. La liquidez de los activos que
componen el objetivo principal del fondo de inversión colectiva, como los bienes
inmuebles, es relativa y depende no sólo de la valorización de los mismos, sino
de las condiciones del mercado. Sin embargo, dado el término de duración del
fondo de inversión colectiva, ello no necesariamente implica un riesgo de
liquidez, ya que solo hasta la liquidación del fondo de que se trate, se haría
estrictamente necesaria la venta de los activos. Teniendo en cuenta la estrategia
de inversión y el proceso de selección e identificación de activos inmobiliarios se
considera que el impacto de este riesgo será moderado.
Riesgo por deterioro y adecuación de inmuebles: Hace referencia a la
posibilidad de que los inmuebles del fondo de inversión colectiva deban ser
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objeto de reparación o adecuación, como consecuencia de su uso normal, de
eventos extraordinarios o de daños intencionales, por encima de lo originalmente
presupuestado. Teniendo en cuenta los seguros que amparan los daños en la
propiedad que serán tomados y renovados por el fondo de inversión colectiva,
se considera que el impacto de este riesgo será moderado.
Riesgo jurídico: Se refiere a la probabilidad de que surjan eventos que impidan
o perturben el ejercicio de los derechos del fondo de inversión colectiva como
propietario de los inmuebles, por deficiencias en los títulos que acrediten la
misma, o actos de terceros tales como la invasión de los inmuebles, presentación
de pruebas que acrediten posesión, la existencia de contratos de arrendamiento
por escritura pública, la tradición del inmueble, etc. Le corresponde a la Sociedad
Administradora verificar la suficiencia legal de los títulos con los que se acredite
la propiedad de los inmuebles a adquirir. La Sociedad Administradora se
asegurará de que existan profesionales idóneos en el momento de la compra del
respectivo inmueble, a través de los cuales se adelante el correspondiente
estudio de títulos, con el fin de minimizar este riesgo, el cual en todo caso se
considera de bajo impacto.
Riesgo de concentración: El riesgo de concentración y los límites del fondo de
inversión colectiva será aquellos que se indiquen en el reglamento.
Riesgo de vacancia: Es el riesgo al que está expuesto un inmueble cuando,
tras haber sido adquirido, no es posible celebrar sobre él un contrato de
arrendamiento, o una vez vencido el contrato celebrado, no es posible lograr su
renovación o celebrar un nuevo contrato con otra persona en un tiempo
determinado. Este riesgo impacta a los fondos cuya estrategia busque la
obtención de rentas a través de arrendamientos.
La política de inversión y el conocimiento del equipo de la sociedad administradora permitirán tener una política de inversión que incluya activos
que minimicen la ocurrencia de estos eventos. Así por ejemplo la adquisición de inmuebles con características especiales y escasas en el mercado que los hagan altamente demandados, que cuenten al mismo tiempo con contratos de arriendo
a mediano plazo, con arrendatarios de probada solvencia económica, minimizan la posibilidad de la ocurrencia de la vacancia del inmueble.
Igualmente dentro de las modelaciones económicas se han incluido el costo de pólizas de seguro que garanticen los arriendos de un porcentaje de los inmuebles. Teniendo en cuenta las medidas y mecanismos que adoptará la
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Sociedad Administradora para minimizar el riesgo de vacancia, se considera que este riesgo tendrá un impacto medio o moderado.
De los valores:
Riesgo emisor o crediticio: Es el riesgo que representa la solvencia de los
emisores de los valores que lleguen a conformar el portafolio, en cuanto al
cumplimiento de las obligaciones relacionadas con el cumplimiento del pago de
intereses o capital.
Riesgo de mercado: Es el cambio que pueden presentar las inversiones que se
incorporen al fondo de inversión colectiva por efecto de las variaciones en los
precios de las mismas, los cuales obedecen a un conjunto de variables cuyo
control es ajeno a la Sociedad Administradora, es permanentemente cambiante
o susceptible al cambio. Cuando la Sociedad Administradora adquiere una
inversión para el fondo de inversión colectiva, inicialmente lo registra en su
contabilidad por el valor de adquisición, sin embargo, diariamente este valor
deberá ser actualizado. Por tanto, un cambio en el precio de mercado introducirá
de inmediato una variación en el valor de cada activo, la cual podrá ser positiva
o negativa dependiendo del comportamiento del mercado, y a su vez este
cambio tiene directa incidencia en el valor del fondo de inversión colectiva. La
Sociedad Administradora realizará la medición de los riesgos de mercado,
mediante la aplicación del modelo estándar descrito en el Anexo I del Capítulo
XXI de la Circular Básica Financiera y Contable (Circular Externa 100 de 1995)
emanada de la Superintendencia Financiera de Colombia, y las demás normas
que la adicionen, modifiquen o reemplacen.
Teniendo en cuenta, de un lado, la naturaleza cerrada del fondo de inversión colectiva y, de otro, el porcentaje de los recursos de los fondos que se invertirán
en títulos o valores, este riesgo se considera bajo.
Riesgo de liquidez: Este riesgo hace referencia a la posibilidad de encontrar
cuando se requiera, compradores para los activos que lleguen a integrar el fondo
de inversión colectiva. Los activos transados por bolsa, como los valores en los
que el fondo de inversión colectiva, se consideran de alta liquidez, dependiendo
de las condiciones del mercado. En este orden de ideas, tratándose de un fondo
cerrado, un riesgo de liquidez sólo podrá materializarse al vencimiento del plazo
establecido, cuando sea necesaria la liquidación del fondo y por ende el pago de
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las redenciones de las respectivas participaciones. Se considera, en
consecuencia, que este riesgo tendrá un impacto muy bajo.
Riesgo de concentración: Derivado del objetivo principal del fondo de
inversión colectiva, de destinar la mayoría de sus recursos a la adquisición de
una sola clase de activos, como son los inmobiliarios. Este riesgo no se considera
de alto impacto para el fondo de inversión colectiva, dada la política de
diversificación por cuanto los títulos estarán emitidos por distintos obligados, sin
que haya lugar a concentración de solvencia en un solo obligado. Así las cosas,
el efecto de este riesgo se considera moderado.
Riesgo de contraparte: La probabilidad de que las personas con las que el
fondo de inversión colectiva realice transacciones, incumplan lo pactado.
En este sentido, dicha probabilidad se encuentra directamente relacionada con el evento de que exista una situación de mora generalizada en la que los
obligados con los títulos adquiridos y en poder del fondo de inversión colectiva suspendan los pagos a los que están obligados. La Sociedad Administradora mitigará este riesgo definiendo cupos de contraparte en su comité de Riesgos e
Inversiones. Por tanto el efecto de este riesgo se considera moderado.
4. Información de Desempeño
4.1Comportamiento de la Rentabilidad (neta y bruta), por tipo de participación.
El siguiente es el comportamiento de la rentabilidad neta actual e histórica del FICI Skandia CPA al cierre de junio de 2020:
A continuación se muestran las gráficas de la rentabilidad de FICI Skandia CPA por participación para el cierre del primer semestre de 2020, realizando el comparativo de
datos brutos (sin descontar la comisión de la Sociedad Administradora y los gastos del Fondo de Inversión Colectiva), y datos netos (descontando estos rubros):
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Participación A:
Participación B: No se presentan activos bajo administración para el tipo de participación B
Participación C:
4.2. Perspectivas Comportamiento Principales Activos
De acuerdo con los informes y conferencias de cuatro de las compañías más relevantes
a nivel mundial en investigación inmobiliaria, relacionados con el impacto de la crisis
0.00%
2.00%
4.00%
6.00%
8.00%
10.00%
ene.-20 feb.-20 mar.-20 abr.-20 may.-20 jun.-20
ene.-20 feb.-20 mar.-20 abr.-20 may.-20 jun.-20
Skandia Fic CPA
Rentabilidad bruta
(e.a.)7.73% 8.93% 8.66% 9.18% 8.17% 1.87%
Skandia Fic CPA
Rentabilidad neta (e.a.)6.74% 7.56% 7.56% 8.17% 7.20% 0.96%
Skandia Fic Comprar para Arrendar (A)
-10.00%
0.00%
10.00%
20.00%
ene.-20 feb.-20 mar.-20 abr.-20 may.-20 jun.-20
ene.-20 feb.-20 mar.-20 abr.-20 may.-20 jun.-20
Skandia Fic CPA
Rentabilidad bruta
(e.a.)7.73% 15.11% 8.66% 9.18% 8.17% 1.87%
Skandia Fic CPA
Rentabilidad neta (e.a.)5.16% 5.97% 5.97% 6.57% 5.61% -0.53%
Skandia Fic Comprar para Arrendar (C)
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ocasionada por la propagación del Covid-19 en el sector inmobiliario, a continuación
presentamos un resumen de las expectativas en cada actividad del sector inmobiliario
enfocadas en no residencial:
Oficinas: A corto plazo, es probable que el co-working experimente un reajuste de
usuarios y operación, y a largo plazo seguirá siendo una característica clave de los
mercados mundiales de oficinas. A pesar de la actual implementación masiva del trabajo
remoto y si bien es demasiado pronto para hacer predicciones audaces en términos de
un cambio en la cantidad de espacio requerido por las empresas que salen de esta crisis,
estimamos que la oficina física mantendrá su importancia para facilitar la interacción y
colaboración y, en última instancia, para la salud, el bienestar y la productividad de los
empleados.
Comercio: Para los comerciantes el enfoque en el corto plazo continúa manteniéndose
en la preservación de efectivo y del empleo de sus trabajadores. Sin embargo, a medida
que se acelere el cambio estructural en el Retail, se debería generar el cambio hacia un
modelo donde no solo los puntos físicos harán parte de la estrategia de venta si no
donde también el ecommerce toma más relevancia para la industria y con un
cumplimiento duradero. Se espera una recuperación más lenta que la esperada al inicio
de la crisis.
Logística: La crisis presionará a los operadores a concentrarse en la mitigación del riesgo
de la cadena de suministro y la resiliencia. Acelerará las tendencias ya existentes en
todo el sector antes de la pandemia: aumento de las tasas de penetración del mercado
en línea, expansión de los supermercados en línea, venta minorista multicanal e
integración de la tecnología en los espacios de almacenamiento. Se espera mayor
demanda de este tipo de activos para atender ventas en línea, principalmente en
alimentos, farmacias y productos tecnológicos.
En cuento a Renta fija y liquidez; se mantiene la estrategia de, no realizar inversiones en renta fija, principalmente en aquellas con duraciones superiores a 6 meses y si es necesario realizarlas, las mismas se harán en especies con el menor impacto en
volatilidad y con la mejor calificación crediticia.
Reiteramos la estrategia de evaluar inversiones dirigidas al sector corporativo (Multinacional), enfocadas en proyectos bien ubicados diferentes a las zonas con mayor
oferta y con características diferenciadoras, con adecuados precios de entrada, amplios plazos en la duración de los contratos de arrendamiento que aseguren flujos futuros y
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que no generen mercados fragmentados con varios propietarios, sino por el contrario, realizar estrategias que permitan un control de áreas para facilitar a los usuarios
consolidarse en grandes espacios y minimizar inconvenientes al momento de arrendarlos. Lo anterior con el siguiente enfoque:
Oficinas corporativas (enfocada en ubicaciones Premium dirigida a multinacionales)
Comercio (en sectores supermercados, farmacias, tecnología y última milla)
Bodegas y Centros de Distribución Logística (preferiblemente automatizados)
Otras inversiones inmobiliarias (que puedan contener inversión en cambio
demográfico, contra cíclicos, sector salud y/o datacenters)
5. Evolución del Valor de la Unidad.
El siguiente ha sido el comportamiento de la NAV de FICI Skandia CPA, desde el inicio
del mismo fondo y desde que inició la administración por parte de Skandia Fiduciaria
S.A., hasta el cierre del primer semestre de 2020:
Desde el inicio del FICI Skandia CPA
Desde el inicio de administración del FICI Sandia CPA en Skandia Fiduciaria S.A.
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El comportamiento del valor de la unidad de FICI CPA refleja un crecimiento de capital
estable sin registrar grandes variaciones (baja volatilidad), dando así cumplimiento con
el perfil de riesgo moderado del fondo.
6. Estados Financieros y sus notas.
Para información complementaria y detallada de los estados financieros y sus notas, relacionamos a continuación el link a estos documentos en la página pública:
https://www.skandia.com.co/sitios/centroderegistros/Estadosfinancieros/Comprar-Para-Arrendar-Definitivo.pdf
A continuación se presenta el Balance General y Estado de Resultados del FICI Skandia CPA
al cierre de junio de 2020:
6.1 Balance General.
Balance General
30 de junio de 2020 30 de junio de 2019
Cifras en miles de pesos (COP)Saldo cierre
Análisis
vertical *Saldo cierre
Análisis
vertical *
Análisis
horizontal **
ActivoDisponible 39,056,518 7.1% 10,574,695 2.6% 269.3%
Inversiones 517,331,788 93.5% 412,568,190 99.9% 25.4%
Cuentas por Cobrar 492,059 0.1% 2,816,488 0.7% -82.5%
Total Activos 556,880,365 425,959,373
PasivoCuentas por pagar 2,221,737 0.4% 989,601 0.2% 124.5%
Obligaciones financieras - 0.0% 12,054,453 2.9% 0.0%
Otros pasivos 1,314,681 0.2% 140,240 0.0% 0.0%
Total Pasivos 3,536,418 13,184,295
PatrimonioBienes Fideicomitidos 553,343,947 100% 412,775,079 100% 34.1%
Total pasivo y Bienes Fideicomitidos 556,880,365 425,959,373
*Para el análisis vertical se utiliza como parámetro de comparación el rubro de Bienes Fideicometidos.
**Para el análisis horizontal se realizo la variación de una año a otro.
Las notas a los estados financieros pueden ser consultado en www.skandia.com.co.
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6.2 Estado de Resultados.
7. Resumen de Gastos (expresados en miles de pesos)
Estado de Resultados
30 de junio de 2020 30 de junio de 2019
Cifras en miles de pesos (COP)Saldo cierre
Análisis
Vertical*Saldo cierre
Análisis
Vertical*
Análisis
horizontal **
Ingresos OperacionalesIntereses 1,077,530 5.4% 190,294 0.7% 466.2%
Ingresos por uso de inmuebles 12,614,401 63.3% 11,498,729 45.0% 9.7%
Valoración de inversiones en inmuebles 5,266,904 26.4% 10,603,442 41.5% -50.3%
Valoración derechos fiduciarios 942,862 4.7% 3,233,432 12.7% -70.8%
Otros ingresos operacionales 14,355 0.1% 45 0.0% 100.0%
Total ingresos Operacionales 19,916,052 100.0% 25,525,942 100.0% -22.0%
Gastos OperacionalesComisiones 4,063,056 20.4% 2,959,934 11.6% 37.3%
Interés de obligaciones financieras - 0.0% 196,894 0.8% -100.0%
Impuestos 312,847 1.6% 41,155 0.2% 660.2%
Otros gastos operacionales 2,716,229 13.6% 2,865,666 11.2% -5.2%
Total gastos operacionales 7,092,132 35.6% 6,063,649 23.8% 17.0%
Rendimientos abonados 12,823,920 64.4% 19,462,293 76.2% -34.1%
*Para el análisis vertical se utiliza como parámetro de comparación el rubro de ingresos operacionales.
**Para el análisis horizontal se realizo la variación de una año a otro.
Las notas a los estados financieros pueden ser consultado en www.skandia.com.co
Evolución de gastos
Cifras en miles de pesos (COP) JUNIO 2020 JUNIO 2019
Gastos operacionalesGastos bancarios 30,838 863
Custodia de valores 47,855 45,529
BVC 76,600 69,800
Prediales 918,184 1,558,532
Honorarios y comisiones 726,814 538,535
Impuestos 312,847 41,155
Seguros 341,117 161,791
Interés crédito bancario - 196,894
Mantenimiento inmuebles 215,553 203,964
Proveedor de Precios 1,156 1,092
Estudios 226,870 237,346
Extractos 2,193 3,268
Asset management inmobiliario 129,960 44,625
Total gastos operacionales (sin incluir comisión de admón.) A. 3,029,987 3,103,394
Comisión de administración 4,062,145 2,959,071
Total gastos operacionales. 7,092,132 6,062,465
Valor promedio cartera (semestre enero-junio) B. 551,071,520 405,160,745
Porcentaje gastos = A / B 0.55% 0.77%
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7.1 Análisis de Gatos
Dentro del rubro de honorarios y comisiones se encuentran los Gastos Legales; Gastos de Análisis; Revisoría Fiscal; Comisiones por la prestación y cierre efectivo de los
contratos de arrendamiento.
El rubro de gastos por el concepto de Estudios Previos se efectuó para cubrir los honorarios de interventoría y asesoría legal para la recepción y estructuración del nuevo proyecto Sequoya y la estructuración actual de potenciales contratos de arrendamiento
para el mencionado inmueble.
El rubro más representativo de los gastos que corresponde al impuesto predial se reduce respecto del mismo periodo del año 2019, debido a que los impuestos prediales de Bogotá que representan cerca del 60% de los impuestos del Fondo se pagarán en el
mes de agosto, de acuerdo con las aprobaciones del Gobierno Distrital.
El incremento del rubro de gastos por Comisión Fiduciaria en $1.103 Millones para junio del 2020, está originado principalmente por la variación positiva del promedio del valor del fondo a lo largo del año, debido a que en el año 2019 el valor promedio mensual del
fondo fue de $405.160 millones y en el año 2020 de $551.071 millones de pesos.
7.2 Cobro de Comisión
Al cierre del mes de junio de 2020, la comisión efectivamente cobrada para cada participación fue: A: 0% y C: 1,47%.
Igualmente, al mismo cierre, los gastos totales del Fondo incluyendo desvalorización,
para cada participación fue: A: 1,6% y C: 3,07%.
Las obligaciones de la sociedad administradora del Fondo de Inversión Colectiva relacionadas con la gestión del Fondo son de medio y no de resultado. Los dineros
entregados por los inversionistas al Fondo de Inversión Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución
de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras FOGAFÍN, ni por ninguno otro esquema de dicha
naturaleza. La inversión en el Fondo de Inversión Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el
Fondo del respectivo Fondo de Inversión Colectiva.
