INFORME DE AVANCE DE OBRAS

PROYECTO MONTE DEL BARCO

FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO DE PROYECTOS MONTE DEL BARCO

CIERRE AL 30 DE JUNIO DEL 2021

Fecha de elaboración del informe: 21 de Julio del 2021.

Fecha de autorización de oferta pública: Resolución SGV-R-1795 del 13 noviembre del 2007

Plazo del Fondo: 15 años.

“La veracidad del contenido de este informe es responsabilidad de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión Sociedad Anónima y no ha sido sujeto a un proceso de autorización previa por parte de la Superintendencia General de Valores”. “La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con los de entidades bancarias o financieras u otra entidad que conforman su grupo económico, pues su patrimonio es independiente”.

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I. INTRODUCCIÓN

Este informe de avance corresponde al reporte trimestral que incluye información relevante sobre el

Proyecto inmobiliario y turístico Monte del Barco, para el periodo que culmina en junio del 2021.

II. ENTIDAD RESPONSABLE DE ELABORAR INFORME TÉCNICO DE AVANCE

Entidad

Firma Desarrolladora:

ALD Inmobiliaria S.A.

Cédula Jurídica: 3-101-079468

Domicilio Legal: San José, Oficentro Curridabat.

Primer Piso, Local 13.

Teléfono: 4080 8088

Representante Legal: Javier Chaves Bolaños

Cédula Identidad: 1-0623-0488

III. EL PROYECTO

1. Potencial estratégico

El Proyecto Monte del Barco ha sido planteado como un proyecto turístico y residencial dirigido al

mercado nacional e internacional. Cuenta con aproximadamente 432 hectáreas de terreno, de las

cuales 31.6 hectáreas corresponden a terrenos otorgados en concesión por parte del Instituto

Costarricense de Turismo. Las tierras y derechos de concesión en donde se ubica el Proyecto, fueron

adquiridas paulatinamente por inversionistas y finalmente se estructuró como un fondo de desarrollo

inmobiliario inscrito ante la Superintendencia General de Valores denominado Fondo de Inversión de

Desarrollo de Proyectos Monte del Barco (en adelante, el Fondo).

Una vez adquiridos los inmuebles y concesiones, el Fondo contrató a ALD Inmobiliaria S.A. como

desarrollador de este Proyecto. El enfoque del Fondo es inicialmente la venta de parcelas en las que

en el futuro, un potencial comprador desarrollará las unidades residenciales. No obstante, se valoraría

si corresponde, el desarrollo del Proyecto.

El Proyecto se ubica a 15 Km del aeropuerto internacional Daniel Oduber en el Polo Turístico del

Golfo de Papagayo, en Bahía Culebra, provincia de Guanacaste. Forma parte del Proyecto Turístico

Golfo de Papagayo, el cual comprende un área total de 1,658 hectáreas bajo la administración del ICT,

convirtiéndolo en un proyecto estratégico;

▪ Ubicado en una zona con características atractivas para los inversionistas; la cuarta parte de la

ocupación hotelera nacional y el 53% de la visitación extranjera.

▪ Genera la atracción de un flujo de visitantes importante durante el año con potencial de atraer

a familias que buscan actividades emocionantes y una experiencia única de Costa Rica.

▪ Representa una fuente de empleos directos e indirectos, en una zona con necesidades de

desarrollo social.

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▪ Los inmuebles que conforman el Proyecto cuentan con flexibilidad del uso del suelo, ya que

se les permite el desarrollo de proyectos residenciales, comerciales y turísticos, según interés

de los potenciales desarrolladores.

▪ El Proyecto dota de agua potable a una comunidad llamada La Cascada mediante la inversión

realizada en uno de los pozos del Proyecto, que permite además, bombear tanques a otras

comunidades cercanas.

▪ El Proyecto cuenta con disponibilidad de servicios públicos y con Viabilidad Ambiental de

SETENA.

2. Estructura de negocio definida

El Fondo como propietario de las tierras, culminó un master plan que considera un uso mixto, que

comprende al menos un hotel de lujo, un campo de golf, unas lagunas de la franquicia Crystal Lagoons

y diverso producto residencial con vistas Bahía Culebra.

Este master plan fue dividido en dos proyectos complementarios.

▪ Desarrollo residencial y campo de golf (en 400 hectáreas)

▪ Hotel de lujo (en 20 hectáreas)

Refiérase al prospecto de inversión que contiene la información detallada del master plan.

Para monetizar el Proyecto se cuenta con diseños conceptuales, incluyendo el Master Plan de todo el

complejo, permisos ambientales y agua potable para el desarrollo inmobiliario. Se tienen diseños para

un Hotel de lujo de 140 habitaciones aproximadamente, un campo de golf de marca mundial, un

contrato para la venta del producto residencial y ALD inmobiliaria S.A tiene la licencia de la franquicia

Crystal Lagoons. A la fecha, ALD Inmobiliaria S.A. cuenta con la estructuración financiera y técnica

para las propuestas inmobiliarias indicadas. Se han valorado los criterios de terceros asesores en el

campo de ingeniería y comercialización para modelar los supuestos financieros con mayor certeza.

3. Estrategia de fondeo

Para reforzar los esfuerzos por parte del desarrollador, se buscan empresas de banca de inversión

especializada en finanzas inmobiliarias, para apoyar los esfuerzos de prospección de fuentes de

financiamiento para el Proyecto por parte del Desarrollador. Se mantienen los esfuerzos para lograr

consolidar una negociación que permita, que el Fondo obtenga liquidez para re comprar las fincas

rematadas por acreedores con garantía real.

La administración del Fondo en conjunto con el Comité de Inversiones, valorará cuando corresponda,

la oferta que mejor convenga a los intereses de los inversionistas del Fondo y con base en ello, tomará

decisiones, que serán comunicada a los inversionistas en el momento más oportuno, o en todo caso,

convocará a Asamblea de Inversionistas si el Comité así de acuerda, toda vez se documente un negocio

en firme, sin perjuicio de los términos de confidencialidad que soliciten las partes interesadas. De

considerarse que ninguna de las ofertas es satisfactoria para el plan de negocio (o en caso de no recibirse

ninguna oferta), el desarrollador continuará con los esfuerzos realizados para conseguir el capital

necesario para convertir Monte del Barco en una realidad.

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IV. ASPECTOS TÉCNICOS

1. Programación del Proyecto

A continuación, se realiza una descripción del estado actual de la obra física y detalle de avance a partir

del informe anterior, de conformidad con el cronograma de ejecución de obras. Los detalles que se

presentan a continuación reportan únicamente el estado de avance de las obras del Proyecto que se

enmarcan dentro del propósito inicial del Fondo, el cual incluye construir la infraestructura básica y

amenidades del Proyecto, a saber; infraestructura principal, club de playa, cancha de golf, club de golf

temporal, club de golf, sport clubs, caseta de acceso y edificio de operaciones y servicios.

El siguiente cuadro se muestra un análisis comparativo del avance general del Proyecto con respecto

al avance Proyectado para el período terminado al 30 de junio del 2021, incluyendo obra física, diseños

y permisos.

Fuente: ALD Inmobiliaria S.A.

El avance general de la obra al 30 de junio del 2021, se estima es un 18% de las actividades de

infraestructura y amenidades y no contempla la venta del terreno.

Debido a las características del entorno económico y fiscal, el tamaño del desarrollo inmobiliario, el

acceso limitado a recursos locales o extranjeros y la situación de iliquidez del Fondo y de los principales

acreedores del Proyecto, no ha sido posible avanzar en el desarrollo y la construcción de las obras, al

ritmo inicialmente previsto.

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V. ASPECTOS FINANCIEROS

1. Ejecución de las obras

a. Gasto ejecutado a nivel general del Proyecto

El gasto total ejecutado asciende a la suma de US$91,938,783; cifra que representa el 56.3% del costo

total presupuestado para el Proyecto conforme se detalla a continuación:

Fuente: ALD Inmobiliaria S.A.

Es importante señalar que el presupuesto incluye el valor de compra de las tierras que ascienden a 432

hectáreas, por lo que a la fecha, dada la situación que se señala en la sección de Estado actual del Proyecto, el costo real registra un menor monto ante los remates de las fincas ejecutados por

acreedores. El grado de avance por cada uno de los conceptos de inversión del presupuesto es como

sigue:

• Costo de desarrollo del sitio

Este rubro incluye los costos de desarrollo de infraestructura, así como, los gastos pre operativos

necesarios para continuar con el desarrollo del Proyecto. El mismo ascendió a la suma de

US$25,055,633 (58.7% de avance con respecto al presupuesto total).

• Costos de amenidades

La inversión ejecutada en el desarrollo de las amenidades, ascendió en US$1,921,366 que

representan el 37.7% del presupuesto vigente para amenidades.

• Otros costos

La inversión en este rubro ascendió a US$4,356,360 (45.5% del presupuesto para este concepto).

Los principales rubros de esta cuenta son el pago de los impuestos por bienes inmuebles y otros

cargos municipales, así como, los gastos del personal que atiende la finca y el mantenimiento.

• Gastos financieros

Este rubro abarca gastos por intereses de las operaciones bancarias y no bancarias, comisiones y

otros cargos financieros, que suman en total US$6,187,764 que representan el 35.9% del

presupuesto

Descripción Presupuesto Costo Real % de Avance

Inversión en Terrenos

Costo del Terreno 81 674 969 50 458 298 61,8%

Subtotal 81 674 969 50 458 298 61,8%

Costo de desarrollo del sitio 42 703 357 25 055 633 58,7%

Costo de amenidades 5 089 891 1 921 366 37,7%

Otros Costos 9 575 018 4 356 360 45,5%

Gastos Financieros 17 245 193 6 187 764 35,9%

Subtotal 74 613 459 37 521 124 50,3%

Costos de desarrollo 156 288 428 87 979 423 56,3%

Gastos de administración 7 029 403 3 959 360 56,3%

Costos y gastos de desarrollo 163 317 831 91 938 783 56,3%

Cuadro #2

Detalle de ejecución del presupuesto al 30 de junio de 2021

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Desde julio 2018, el Fondo dejó de registrar intereses financieros a favor Aldesa Corporación de

Inversiones S.A. y ALD Inmobiliaria S.A. (empresas relacionadas con la Sociedad Administradora)

siendo que éstas representan los mayores acreedores del Fondo. Este acuerdo de las empresas

acreedoras permitió registrar una disminución importante en el gasto financiero del Fondo.

El Fondo aplica además, las normas contables relacionadas con la clasificación y medición del

pasivo financiero bajo la NIIF 9, según las cuales el pasivo financiero es valorado a su valor

presente, reconociendo el diferencial entre el valor resultante y el importe del pasivo registrado

inicialmente. La base sustancial de esta norma contable ajusta el saldo del pasivo financiero sin

costo financiero conforme el costo del dinero en el tiempo. Producto de esta medición, a partir de

su aplicación, se generó un impacto en la disminución del pasivo en términos contables. El

siguiente cuadro resume el pasivo del Fondo:

Fuente: Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A.

• Comisión por administración del Fondo

El Fondo registra una ejecución menor en el presupuesto producto de que desde julio 2019 se

dejaron de devengar comisiones de administración. A la fecha, se registra una cuenta por pagar

por US$196,631 por las comisiones pendiente de pago y acumuladas a esa fecha.

b. Gasto ejecutado por etapa

El siguiente cuadro, presenta el presupuesto estimado para por etapa del Proyecto:

Fuente: ALD Inmobiliaria S.A.

El costo incurrido en la Etapa 2 corresponde a US$1,921,366 equivalente al 37.7% de avance, mientras

que la Etapa 3 muestra un gasto total de US$35,599,758 para un avance de 51.2%.

Cuadro #3

Pasivos del Fondo al 30 de junio de 2021

Acreedor US$

ALD Inmobiliaria S.A. 26 697 010

Aldesa Corporación de Inversiones, S.A. 10 653 164

Fideicomiso de Adminiatración y Garantía MDB 2017 8 923 455

Fideicomiso de Adminiatración y Garantía Monte del Barco Proyecto Monte del Barco 2017 5 451 107

Fideicomiso de Adminiatración y Garantía 01-13 4 670 479

Intereses por pagar (Fideicomiso de Administración y Garantía Monte del Barco Proyecto Monte del Barco 01-13) 1 455 985

Proveedores 911 929

Hipotecas por pagar (Grupo Macklouf) 589 021

Monte del Barco Real State Corp 512 002

Intereses por pagar (Grupo Maklouf) 215 443

Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión, S.A. 196 631

TOTAL 60 276 226

Descripción Presupuesto Costo Real % de Avance

Etapa 1 81 674 969 50 458 298 61,8%

Etapa 2 5 089 891 1 921 366 37,7%

Etapa 3 69 523 568 35 599 758 51,2%

Costos de desarrollo 156 288 428 87 979 423 56,3%

Gastos de administración 7 029 403 3 959 360 56,3%

Costos y gastos de desarrollo 163 317 831 91 938 783 56,3%

Presupuesto del Proyecto (US$)

Cuadro #4

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2. Flujo de caja del proyecto

Al 30 de junio del 2021, el flujo de caja del Fondo estimado es de US$11,576,509 según se detalla

continuación.

Fuente: ALD Inmobiliaria S.A.

VI. ESTADO ACTUAL DEL PROYECTO

1. Ejecución de garantías reales

En el segundo semestre del 2019, se recibieron las notificaciones sobre procesos de ejecución de

garantías reales por dos acreedores del Fondo (Banco Lafise S.A. y un grupo privado conocido como

Grupo MAKLOUF). Las notificaciones establecieron la base y fechas de remate para las propiedades

que conforman la garantía de las obligaciones crediticias.

a. Procesos hipotecarios

En el caso de Grupo MAKLOUF, el Fondo registraba una deuda de US$ 1.7 millones con garantía de

nueve fincas que comprenden 74 hectáreas, cuyo valor en libros consolidado es de US$ 17.2 millones;

valor que incluye el valor en libros de los terrenos y el goodwill (“crédito mercantil”) generado en la

adquisición del Proyecto y que le corresponden a estas hectáreas.

Cuadro #6

Flujo de caja al 30 junio 2021

Concepto US$

Bancos 5 788 669

Remesas 836 530

Transferencia - Nicklaus 745 066

Hotel 646 238

Intereses MDBREC 519 135

Transferencia - Crystal Lagoons 300 000

Intereses cero cupón 115 765

Fideicomiso 01-13 167 000

IMI RESORT SALES 40 000

Subtotal 9 158 404$

Impuestos municipales 407 177

Canónes 559 486

Regencias y Asopapagayo 62 165

Subtotal 1 028 827$

Planilla y CCSS 712 440

Subtotal 712 440$

Proveedores 426 447

Operaciones 168 628

Seguros 11 763

Gastos Legales 70 000

Subtotal 676 838$

TOTAL 11 576 509$

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Los remates de todas las fincas se efectuaron entre diciembre 2019 y marzo 2020 y a la fecha, han sido

aprobados por el Juzgado de Cobro del II Circuito Judicial Guanacaste (Santa Cruz), adjudicándose al

acreedor por el valor de la deuda.

Al 31 de marzo del 2021, la adjudicación y puesta en posesión de las siguientes fincas se encuentran

en firme, a saber:

▪ 97551-F-000, 97554-F-000, y 97589-F-000 bajo expediente 19-001873-1206-CJ-0

▪ 97556-F-000 bajo expediente 19-001874-1206-CJ-0

▪ 97566-F-000 bajo expediente 19-001875-1206-CJ-0

▪ 97571-F-000 bajo expediente 19-001876-1206-CJ-4

▪ 168640-000 bajo expediente 19-001879-1206-CJ-8

Estas propiedades en conjunto ascienden a 39.6 hectáreas (9% del total del Proyecto), con un valor en

libros de US$4.3 millones. El monto del principal de la deuda asciendía a US$ 1.1 millones. Producto

de estas adjudicaciones, el Fondo registró una pérdida contable aproximada de US$3.2 millones en el

2020. A la fecha, dichas propiedades están registralmente a nombre de un tercero distinto al Fondo y

sus subsidiarias.

En relación con las fincas restantes, se admitieron recursos de apelación ante el Tribunal de Apelación

de Liberia, que a la fecha, no han sido resueltos. Estas fincas son: i) 97567-F-000 bajo el expediente 9-

001877-1206-CJ y ii) 182352-000 bajo el expediente 19-001878-1206-CJ. Estas fincas suman un total

de 34.4 hectáreas y registran un valor en libros total de US$ 12.9 millones con un valor de adjudicación

de US$ 589 mil. A la fecha, no existe resolución sobre las apelaciones.

El Fondo cuenta con criterio legal de un asesor externo y del auditor externo, sobre el cual la

administración toma la decisión de no estimar pérdidas sobre las fincas en apelación. Ambos criterios

fueron discutidos en detalle en Comité de Inversiones, y se basan sobre el principio jurídico de

Transmisión del derecho de propiedad en proceso.

b. Fideicomiso de garantía

En relación con el proceso de ejecución de Banco Lafise, la deuda ascendía a US$7 millones

aproximadamente, garantizada bajo patrimonio fideicometido representado por 26 fincas que

comprendían 172.3 hectáreas aproximadamente, cuyo valor en libros era de US$26.9 millones; valor

que incluye el valor en libros de los terrenos y el goodwill (crédito mercantil”) generado en la

adquisición del Proyecto y que le corresponden a estas hectáreas.

Se han interpuesto dos procesos ordinarios, a saber:

i. Noviembre 2019 - Ante el Tribunal de 1 Instancia Civil 1 Circuito Judicial de Guanacaste

(Liberia); por razón de competencia es de conocimiento hoy el Tribunal Colegiado de 1

Instancia Civil del 2 Circuito Judicial de Guanacaste (Nicoya). El Tribunal de Nicoya le dio

traslado a la demanda en julio 2020, y fue contestada tanto por Banco Lafise como por Banco

BCT en forma negativa. Dentro del expediente se procuró se emitiera una medida cautelar, sin

embargo fue rechazada. El Tribunal de Liberia en su momento emitió un oficio al Fiduciario

Banco BCT, a efecto de que al realizar el remate lo hiciera con la advertencia de la existencia

del Proceso Ordinario, indicando que la subasta se realiza sujeta a las resultas del mismo.

ii. Abril 2020 - Ante Tribunal 2 Colegiado 1 Instancia Civil 1 Circuito Judicial de San José, en el

que se pretende la remoción del fiduciario, por incumplimiento de sus obligaciones.

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El Tribunal Civil San José se declaró incompetente y remite el caso al Tribunal Liberia. A la

fecha, la Sala 1 de la Corte no ha resuelto la incompetencia alegada por el Tribunal.

Otras acciones legales:

▪ Febrero 2020 - Paralelamente y dentro del Proceso Concursal del Convenio de Acreedores

promovido por Aldesa Corporación de Inversiones S.A. y Subsidiarias, y algunas empresas del

Fondo, se interpuso otra solicitud de medida cautelar, bajo fundamentos de nulidad de la potestad

para proceder con la ejecución por parte de Banco BCT. El Juzgado Concursal suspendió el remate

hasta que resolviera la medida cautelar. Se celebró Audiencia el 19 de marzo 2020 sin haberse

emitido resolución alguna.

▪ Mayo 2020 - Juzgado Concursal rechazó la medida cautelar ante el incumplimiento de rendición

de garantía que se establece como requisito, por lo que deja sin efecto la suspensión de la subasta

pendiente. La resolución que no entró a conocer temas de fondo de la medida cautelar, fue apelada

ante el Tribunal Segundo de Apelación Civil, Sección Primera, el cual confirmó el auto recurrido

en diciembre 2020. Contra el Voto emitido por el Tribunal de Apelación, se solicitó una

ACLARACIÓN Y ADICIÓN el 17 de diciembre del 2020, la cual fue resuelta en marzo 2021

confirmando el auto en todos sus extremos.

▪ Enero 2021 – Siendo que a la fecha no se había resuelto la apelación, se presentó una segunda

medida cautelar ante el Juzgado Concursal.

▪ Febrero 2021- Juzgado Concursal rechaza la medida por considerar que estaba precluido el tema.

Contra la resolución se interpone RECURSO DE REVOCATORIA, NULIDAD y APELACIÓN. El

Juzgado rechaza el recurso de revocatoria, pero no resuelve nada respecto a la apelación. Se está a

la espera de que se admita el recurso ante el Superior, para presentar agravios ante el mismo.

En este mismo mes, Banco BCT en calidad de fiduciario, celebra la subasta de las fincas las cuales

se adjudican todas a la sociedad sociedad 3 102 763229 SRL representada por el asesor legal del

Banco Lafise, señor Alejandro Batalla.

▪ Abril 2021- Banco BCT tiene por adjudicadas la fincas a favor de 3 102 763229 SRL. Por ende, el

Fondo emitió el Hecho Relevante y procedió con el ajuste contable de la pérdida conforme la

diferencia entre el valor en libros y el valor de adjudicación (principal e intereses).

A la fecha, las propiedades se registran a nombre de la empresa adjudicataria.

Continúa pendiente además, resolución del Juzgado Concursal en relación con la incorporación de las

sociedades del Fondo como parte del Convenio de Acreedores, cuya apertura formal se notificó el 2 de

julio del 2020.

2. Proceso interpuesto ante Tribunal Contencioso Administrativo

La concesionaria Inversiones Monte del Barco S.A. mantiene una disputa en relación con la

cancelación del canon ante el Municipio de Carrillo de Guanacaste, por haberse cobrado montos

superiores a la base imponible establecida por el ICT.

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El 9 de mayo del 2018, la concesionaria presentó ante la Municipalidad de Carrillo el reclamo por el

monto cobrado de más en el canon de zona marítimo terrestre para los periodos 2014-2015, el cual

inicialmente, fue rechazado por la Municipalidad. Posteriormente, el 01 de Agosto del 2018, se

presentó la respectiva apelación y la misma fue remitida al Tribunal Contencioso Administrativo

(TCA). El reclamo también se solicitó por los años siguientes.

A pesar de que la municipalidad tuvo el recurso desde el mes de agosto 2018, y debido a una serie de

incumplimientos de parte de la municipalidad en cuanto a la entrega del expediente administrativo,

no fue sino hasta el 11 de junio 2019, que el TCA le dio curso y ordenó continuar con el trámite de

conocimiento del recurso.

La diferencia entre las partes, se genera en la base imponible. Por un lado, la Municipalidad realizó el

cálculo del canon de zona marítimo terrestre basado en la ley 6043, la cual aplica en general para el

país. No obstante, el artículo 14 del Reglamento de la Ley 6758 (Decreto Ejecutivo No. 24339_MP-

TUR) establece el marco legal relacionado con la fijación del canon que deben cancelar los

concesionarios del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo (aplicable por tanto, a las propiedades del

Fondo Monte del Barco). Dicho artículo dispone que el canon se calculará a razón de US$3.04 por cada

metro cuadrado de terreno concesionado y aplicando el tipo de cambio de compra del Banco Central

al 15 de diciembre de cada año, por el porcentaje de canon autorizado según cada caso: Uso residencial

Turístico 3%, Uso Hotelero 4%, Uso comercial 5%.

Conforme la aplicación según dispone el artículo 14 del Reglamento de la Ley 6758 del cálculo del

canon y según los pagos realizados durante el periodo 2014-2016 por parte de la concesionaria, a la

fecha, se genera un saldo neto a favor de la concesionaria estimado en US$ 12 millones

aproximadamente. Se aclara, sin embargo que, posibles sanciones de un hipotético incumplimiento

ante el ICT, serían desde el apercibimiento hasta la extinción del contrato de concesión, lo que debe

analizarse bajo los parámetros de razonabilidad y proporcionalidad de la sanción y respetando el

debido proceso y la motivación de los actos administrativos, conforme lo dispone el artículo 13 de la

Ley que regula la Ejecución del Proyecto de Papagayo.

Se han formulado solicitudes de pronto despacho a fin de impulsar y agilizar el proceso. No obstante,

el TCA no se pronunció sobre las mismas sino hasta el 24 de abril del año 2020, resolviendo suspender

la resolución del mismo, hasta que la Sala Constitucional no resolviera la acción de

inconstitucionalidad planteada por los alcaldes de Carrillo y Liberia contra los artículos 7 de la Ley N°

6758 del 4 de junio de 1982, que Regula la Ejecución del Proyecto Turístico de Papagayo, así como los

artículos 12 y 14 del Decreto Ejecutivo N° 25439-MP-TUR de 27 de agosto de 1996, denominado

Reglamento a la Ley para el Desarrollo y Ejecución del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo,

tramitada bajo el expediente 19-021627-0007-CO. Por lo anterior, no ha sido posible que se logre una

resolución a la apelación formulada por el indebido cálculo y cobro del canon indicado.

3. Procedimientos de cobro administrativos

La subsidiaria Gestora Inmobiliaria MD S.A. presenta un cobro administrativo por parte de la Caja

Costarricense del Seguro Social (CCSS) que asciende a la fecha, a ¢17 millones aproximadamente por

saldos adeudados por concepto de cuotas patronales acumulados desde diciembre 2018. Este cobro si

bien implica una contingencia para el Fondo, debe gestionarse a través del mecanismo del Convenio

de Acreedores, por cuanto la sociedad deudora es parte del proceso concursal.

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Conforme los artículos 747 y 723 del Código Procesal Civil, admitido el Convenio Preventivo se

provoca la paralización de las pretensiones ejecutivas individuales, comunes, hipotecarias, prendarias

y de cualquier otro tipo. Por ende, por estar formalmente abierto el Convenio Preventivo, las empresas

promoventes gozan de protección judicial, ante posibles ejecuciones individuales y colectivas que

puedan llevarlo a su liquidación y ante la necesidad de que se acepten las propuestas, por medio del

cual las empresas puedan implementar medidas para solventar la crisis; ello dentro de la actividad

judicial no contenciosa de este procedimiento, con el objeto del saneamiento y preservación de la

empresa.

La Administración del Fondo, contempla acciones para lograr un arreglo de pago con la CCSS sobre

las cuotas patronales.

4. Procedimientos administrativos

A la fecha de este informe, el Instituto Costarricense de Turismo (ICT) no ha requerido, formulado o

promovido ningún procedimiento que deban subsanar las concesionarias del Proyecto.

5. Incumplimiento normativo

En consecuencia de las pérdidas contables registradas por los remates en firme, el Fondo registra un

incumplimiento normativo en relación con el nivel de endeudamiento cuyo límite se establece en

60%. Por ende, la Adminisración del Fondo debe presentar un Plan de Saneamiento aprobado por

Asamblea de Inversioistas. En este contexto, la administración ha mantenido comunicación con la

SUGEVAL respecto a las acciones en análisis por lo que, en seguimiento con los comunicados de

Hechos Relevantes sobre la situación del Fondo, como parte de las acciones previstas, se contempla la

celebración de una Asamblea de Inversionistas del Fondo, en aras de tomar los acuerdos respectivos.

Es claro que con el fin de garantizar un tratamiento equitativo a todos los inversionistas y resguardar

la seguridad sanitaria ante la coyuntura ocasionada por el Covid-19, se debe tener prudencia y respeto

a la restricción sanitaria y de movilidad impuesta por el Gobierno de la República y de acatamiento

obligatorio. Por ende, la celebración de una asamblea de inversionistas en forma presencial, que

representa el único mecanismo autorizado por el prospecto del Fondo de Inversión, deberá proceder

cuando así sea permitida su viabilidad. La SUGEVAL emitió ordenamiento de la convocatoria y realización de la Asamblea que fue

comunicado el pasado 22 de junio mediante Hecho Relevante, por lo que en línea con el interés de la

Administración del Fondo, se trabaja sobre este tema siendo imperativa su comunicación en próximas

semanas.

VII. CALIFICACIÓN DE RIESGO

En fecha 29 de abril del año en curso, el Consejo de Calificación de la Sociedad Calificadora de Riesgo

Centroamericana S.A. mediante sesión ordinaria Nº Sesión Ordinaria Nº1122021, acordó mantener la

calificación “scrC-4 (CR)” Perspectiva Negativa.

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VIII. ESTADOS FINANCIEROS AUDITADOS 2020

En fecha 25 de febrero del 2021, la firma Carvajal & Colegiados Contadores Públicos Autorizados, S.A.

emitió el Informe de Auditoría de los Estados financieros Consolidados del FONDO DE INVERSIÓN

DE DESARROLLO DE PROYECTOS MONTE DEL BARCO Y SUBSIDIARIAS; para el periodo al

cierre de diciembre 2020. El Informe señala Opinión Calificada por parte del auditor externo.

Los estados financieros del Fondo, están disponibles en la página de la SUGEVAL y en la página de la

Sociedad Administradora.