INFORME DE HUMEDADES POR DEFICIENCIAS CONSTRUCTIVAS EN EDIFICIO PLURIFAMILIAR C/ FERROCARRIL N 5, MLAGA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS LA ISLA III

Ignacio Castillo Martn Arquitecto Tcnico Ingeniero de construccion Col. 1.932 Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Tcnicos de Mlaga

INDICE

1. ANTECEDENTES. 2. OBJETO Y ALCANCE. 3. DOCUMENTACION DE REFERENCIA. 4. PATOLOGIAS Y ACTUACIONES. 5. DOCUMENTACION FOTOGRAFICA. 6. PRESUPUESTOS. 7. CONCLUSION / DICTAMEN. 8. PLANOS

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1. ANTECEDENTES Se solicita por parte de la Comunidad de Propietarios del conjunto La Isla III a travs de su Administrador D. Roberto Grandfils Informe tcnico sobre las humedades producidas por deficiencias constructivas en el inmueble de viviendas plurifamiliar Se trata de un inmueble multipropiedad de planta baja ms seis alturas, destinadas en planta baja a aparcamientos y locales comerciales y a viviendas el resto. Es un inmueble de reciente construccin, de unos seis aos de antigedad, realizado mediante estructura de hormign armado.

2. OBJETO Y ALCANCE El presente informe pretende determinar las causas, soluciones y valoracin de las humedades que se originan en el citado inmueble.

3. DOCUMENTACION DE REFERENCIA La Presente comunidad ya denuncio el problema a la Promotora Inmobiliaria LA VEGA S.L. CIF B-18204925, del Grupo Mochn en C/ Pavaneras n5 Bajo 18009 Granada realizando esta, actuaciones sobre la causa, con el fin de resolver el problema, con resultados no satisfactorios. Carece este informe de documentacin de referencia. Se ha solicitado por parte del instructor copia del proyecto de ejecucin, no habindose aportado por parte de la Comunidad ni de su administrador por no poseerla. Se realizan tres visitas de inspeccin, de donde se comprueban las causas y efectos de las filtraciones de humedades. Se realiza documentacin fotogrfica, que se plasma en este informe.

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4. PATOLOGIAS, efecto-causa-actuaciones. A travs de las deficiencias denunciadas y tras las inspecciones realizadas, se ha podido determinar las causas que han producido las filtraciones de agua y humedades; ocasionadas por deficiencias constructivas y a partir de estas deficiencias, determinar las soluciones para su subsanacin y en consecuencia la valoracin de las mismas. Las causas-efecto-actuaciones que han provocado y se propones para las humedades, son las siguientes: .- Mala ejecucin de fabrica de ladrillo cara vista en fachada principal en el tramo de los cantos de forjado, provocando filtraciones a travs de la cara inferior del forjado de planta cuarta hacia el interior de la estancia, en techo e interior del armario. Fotos 2 y 20. La actuacin de rectificacin consistir en el picado de los emparchados de fabrica de ladrillo cara vista y su correcta reposicin con hidrofugado de las juntas de mortero. Se deber de realizar esta operacin mediante la utilizacin de una plataforma elevadora telescpica. .- Mala ejecucin de fabrica de ladrillo cara vista en fachada patio interior comunitario, en el tramo de cantos de forjado, provocando filtraciones a travs de la cara inferior del forjado de planta cuarta, en el interior de la estancia en los techos. Fotos 3 y 21. La actuacin de rectificacin consistir en el picado de los emparchados de fabrica de ladrillo cara vista y su correcta reposicin con hidrofugado de las juntas de mortero. Se deber de realizar esta operacin mediante la colocacin de andamios en interiores de patio. .- Filtraciones de agua en la cajas de escalera, en el cerramiento de fachada con bloque de vidrio translucido, en el sellado con la carpintera; provocando la entrada de agua a caja de escalera, deterioro de paramentos interiores y descascarillado de enfoscado en canto de forjado. Fotos 4/6/15/16/17. La actuacin de rectificacin consistir en el sellado de los bloques de vidrio translucido en el tramo central del muro tanto en interiores como exteriores y reposicin de morteros en cantos de forjado superiores e inferiores. Para la finalizacin de esta actuacin se pintaraPgina4

paramentos

interiores

y

exteriores.

Los

trabajos

a

exteriores

se

recomienda la utilizacin de una plataforma elevadora telescpica. .- Filtraciones de agua a travs de la carpintera de aluminio en miradores fachada principal, no habindose podido determinar la causa exacta de entrada de las filtraciones ya que su acceso a exterior ha de ser por medios auxiliares, si bien, dada la solucin de diseo y tcnica de la carpintera y la complicada ejecucin de la misma ejecucin se prev problemas futuros en la mayora de estos elementos arquitectnicos. Consecuencia de esta combinacin de actuaciones es la filtracin de humedad a interiores de estancias en techos y jambas de ventana, con deterioros de enfoscados de paredes. Fotos 5/19/18. La actuacin de rectificacin consistir en el saneado de las juntas, mediante picado del mortero de las carpinteras, reposicin de los mismos, pintura y sellado meticuloso de estos encuentros. Los trabajos de reparacin se realizaran desde exteriores con plataforma elevadora telescpica, necesaria de yesos deteriorados a interiores y su pintado. .- Filtraciones de humedad a travs de los pasos de instalaciones de A/A en terraza de azotea a travs de los tuberas de gas calirofugadas con coquillas, debido a que la pendiente de las tuberas no es la correcta. El sellado de las mismas es inexistente o deficiente y como efecto provoca la entrada de filtraciones de humedades en el descansillo de la caja escalera 1 en su paramento vertical con deterioro de los enfoscados de yeso. Fotos 8/12. Se recomienda el sellado de estas deficiencias observadas asi como la inspeccin del resto de las maquinas de A/A en otras terrazas. La actuacin de rectificacin consistir en el saneado de los pasos de canalizaciones y el sellado de las mismas con espuma y masilla de poliuretano. Se finalizara las actuaciones con el repaso de los enfoscados de yeso a interiores y su pintado. .- Fisuras en paramentos de petos de terraza, como consecuencia de las dilataciones de la cubierta transitable de esta cubierta de planta tico. La causa que lo ha provocado es usual a la construcciones y no imputable a una mala construccin, si bien, es necesario su reparacin para no ir a mayores. Por el momento no ha provocado efectos en la vivienda inferior.Pgina5

para

poder realizar un buen trabajo. Para finalizar se repondr los enfoscados

Fotos 7. La actuacin de rectificacin consistir en el picado de rodapis y enfoscados, nueva colocacin de los mismos sin recibir a la solera de la terraza. Se pondr especial atencin en el picado del enfoscado y rodapis en evitar perforar el impermeabilizante de la cubierta. Se finalizara las actuaciones con el pintado del paramento. .-Humedades en jambas interiores de puertas de acceso a terrazas de planta cubierta como consecuencia de una mala ejecucin en la colocacin de la puerta, con presencia de yeso en le recibido del premarco; mala ejecucin del impermeabilizante del peldao de salida a exteriores, con el corte de la tela asfltica y por ultimo deficiente ejecucin de la fabrica de ladrillo cara vista del cerramiento exterior que provoca retenciones de agua en sus juntas. Fotos 9/10/11/13/14. La actuacin de rectificacin consistir en desmontado y nuevo recibido de las puertas, correcta impermeabilizacin del escaln de salida a terraza y colocacin de un tejadito de carpintera de aluminio que resguarde del aguaviento las jambas y dinteles de la puerta. Se finalizara la actuacin con la reposicion de los enfoscados de yeso en interiores y su pintado.

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5. DOCUMENTACION FOTOGRAFICA 5.1 CAUSAS

Foto 1. Mala ejecucin de fbrica de ladrillo cara vista con desprendimiento de algn ladrillo

Foto 2. Mala ejecucin de fbricas de ladrillo cara vista, ocasionando filtraciones de agua en sus emparchados de canto forjado en paramentos exteriores.

Foto 3. Mala ejecucin de fbricas de ladrillo cara vista, ocasionando filtraciones de agua en sus emparchados de canto forjado en paramentos de patio interior.

Foto 4. Sellado defectuoso de la carpintera en fabricas de vidrio translucido que provocan filtraciones a interiores y desprendimientos de enfoscados en cantos de forjados. En caja escalera 1

Foto 5. Problemas de sellado de carpinteras de aluminio debido a su diseo y ejecucin.

Foto 6. Sellado defectuoso de la carpintera en fabricas de vidrio translucido que provocan filtraciones a interiores y desprendimientos de enfoscados en cantos de forjados. En caja escalera 2

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Foto 8. Filtraciones de humedades a travs del paso de las canalizaciones de equipos de A/A.

Foto 7. Fisuras en terraza por dilataciones de los solados que han de ser reparadas.

Foto 9. Puerta de entrada a terraza con problemas de entrada de agua viento, filtraciones en dinteles y por peldao de entrada.

Foto 10. Filtraciones de humedad en escalones de puertas de entrada a terrazas de instalaciones por mala ejecucin de tele asfltica de impermeabilizacin.

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5.2 EFECTOS

Foto 11. Humedades en puerta de entrada a terrazas con deterioro de enfoscados; provocado fotos 9/10

Foto 12. Humedades en los enfoscados caja escalera provocado por los pasos de instalaciones de A/A foto 7

Foto 13. Humedades en puerta de entrada a terrazas con deterioro de enfoscados; provocado fotos 9/10

Foto 14. Humedades en puerta de entrada a terrazas con deterioro de enfoscados; provocado fotos 9/10

Foto 16. Filtraciones de agua por carpinteras de la fabrica de vidrio translucido con deterioro de paramentos provocado por foto 4/6

Foto 15. Filtraciones de agua por carpinteras de la fabrica de vidrio translucido con deterioro de paramentos provocado por foto 4/6

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Foto 17. Rotura de vidrio translucido con relleno de agua en su interior.

Foto 19 . Daos ocasionados en paramentos interiores por filtraciones de agua a travs de la carpintera foto 5

Foto 18. Daos ocasionados en paramentos interiores por filtraciones de agua a travs de la carpintera foto 5

Foto 21. Humedaes en techos provocados por la filtracin de agua a travs de los cantos de forjados. Foto 3

Foto 20. Humedaes en interior armario provocados por la filtracin de agua a travs de los cantos de forjados. Foto 2

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6. PRESUPUESTO.

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RESUMEN DE PRESUPUESTOReparacion de humedades en Comunidad Ferrocarril n 5CAPITULO CA01 CA02 RESUMEN REPARACIONES DE HUMEDADES.................................................................................................... VARIOS.......................................................................................................................................... TOTAL EJECUCIN MATERIAL 13,00% Gastos generales.......................... 6,00% Beneficio industrial........................ 1.397,24 644,88 2.042,12 2.046,42 14.836,54 14.836,54 EUROS 6.920,00 3.828,00 % 64,38 35,62

10.748,00

SUMA DE G.G. y B.I. 16,00% I.V.A........................................... 2.046,42

TOTAL PRESUPUESTO CONTRATA TOTAL PRESUPUESTO GENERAL

Asciende el presupuesto general a la expresada cantidad de CATORCE MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SEIS EUROS con CINCUENTA Y CUATRO CNTIMOS, a May o de 2011. EL TECNICO

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MEDICIONES Y PRESUPUESTOReparacion de humedades en Comunidad Ferrocarril n 5CDIGO DESCRIPCIN UDS LONGITUD ANCHURA ALTURA PARCIALES CANTIDAD PRECIO IMPORTE

CAPTULO 01 REPARACIONES DE HUMEDADES01.01 UNDREPARACION Y SELLADO DE VIDRIERAS CAJA ESCALERA

Und. de reparacion de vidrieras en caja de escalera consistente en el sellado de exteriores con masilla de poliuretano en los encuentros con la carpinteria central de la vidriera, sellado e impermeabilizacion de con mortero de cemento exteriores en cantos de forjados superiores e inferiores asi como la reparacion en interior de caja de escalera de los desperfectos ocasionados en paramentos de yeso, con p.p de pintado.cajade escalera porta 1 caja escalera portal 2 1 1 1,00 1,00 2,00 01.02 UNDREPARACION DE HUMEDADES EN PUERTAS DE ACCESO A TERRAZAS 1.500,00 3.000,00

P.a de reparacion de humedades en puertas de acceso a terrazas de planta superior , instalacion de equipos de A/A, consistente en el repaso de impermeabilizacion del escalon de entrada, desmontaje y montaje de marco de puerta para eliminacion de yesos en recibidos de marco y suministro y colocacion de tejadito de carpinteria aluminio para resguardo de hueco de entrada.acceso a terrazas 1 3,00 3,00 3,00 01.03 UNDREPARACION DE HUMEDAD EN FACHADA FABRICA LADRILLO VISTO 415,00 1.245,00

und de reparacion de fabrica de ladrillo cara vista en fachada exterior e interior en patios consistente en picado de hiladas de ladrillo mal colocadas. reposicion de las mismas aplomadas con resto de fachada e hidrfugado de las ljuntas de mortero. se incluye en esta partida los arreglos y pintado de las estancias afectadas.fachada ex terior fachada int, patio 1 1 1,00 1,00 2,00 01.04 UNDREPARACION DE FABRICA DE LADRILLO CARA VISTA EN PETOS ATICO 397,00 794,00

und de reparacion de fabrica de ladrillo cara vista en fachada exterior petos terraza atico, consistente en picado de hiladas de ladrillo mal colocadas. reposicion de las mismas aplomadas con resto de fachada e hidrfugado de las ljuntas de mortero.fachada ex terior atico 1 1,00 1,00 01.05 UNDREPARACION DE HUMEDAD EN CARPINTERIA ALUMINIO VIVIENDA 525,00 525,00

Und de sellado exterior e interior de carpinteria de aluminio en miradores exteriores asi como reparacion de revestimientos de yeso en interiores afectados por las filtraciones con p.p de pintado de estancia. El sellado exterior se realizara mediante plataforma telescopica. no incluida en este precio1,00 01.06 P.A REPARACION DE FISURAS RODAPIES TERRAZA 696,00 696,00

P.a de reparacion de fisura en esfoscados verticales de terraza en su encuentro con los rodapies para evitar entrada de aguas consistente en el picado de los paramentos y rodapies y nueva colocacion de los mismos con p.p de pintado de paramentos.terraza sup, triangular. 1 1,00 1,00 1,00 01.07 P.A REPARACION DE FILTRACIONES DE AGUA EN TERRAZA POR EQUIPOS A/A 225,00 225,00

P.a de reparacion de humedades producidas en torreon de caja escalera en su paramento con terraza exterior, provocado por la filtracion de agua a traves de orificios o pasos de la instalacion de A/A en terrazas consistente en sellado de los pasos de instalaciones, picado de paramentos afectados, enfoscados de los paramentos con yeso y pintado de los mismos.caja escalera 1 1 1,00 1,00 435,00 435,00

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MEDICIONES Y PRESUPUESTOReparacion de humedades en Comunidad Ferrocarril n 5CDIGO DESCRIPCIN UDS LONGITUD ANCHURA ALTURA PARCIALES CANTIDAD PRECIO IMPORTE

TOTAL CAPTULO 01 REPARACIONES DE HUMEDADES .................................................................................

6.920,00

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MEDICIONES Y PRESUPUESTOReparacion de humedades en Comunidad Ferrocarril n 5CDIGO DESCRIPCIN UDS LONGITUD ANCHURA ALTURA PARCIALES CANTIDAD PRECIO IMPORTE

CAPTULO 02 VARIOS02.01 h PLATAFORMA ELEVADORA AUTOPROPULSADA

hora de plataforma elevadora telescopica para 25 m y 295 Kg en trafajos de fachada consistente en reparacion de fabricas de ladrillo, impermeabilizacion de carpinterias de aluminio e impermeabilizacion de vidrieras caja escalera. se incluye en el precio la p.p de transporte de ida y recogida.fabrica de ladrillo carpinteria de aluminio v idrieras caja escalera 1 1 1 12,50 26,00 18,00 12,50 26,00 18,00 56,50 02.02 UNDANDAMIO PARA PATIO INTERIOR 42,00 2.373,00

und de suministro y colocacion de andamios en patio interior para reparacion de fabricas de ladrillo en cara vista a nivel de forjado de planta cuarta, incluyendo montado y desmontaje.patio interior 1 1,00 1,00 1,00 02.03 P.A SEGURIDAD Y SALUD EN LA OBRA 875,00 875,00

P.a de implantacion de medidas de seguridad y salud para la realizacion de las obras.1,00 580,00 580,00

TOTAL CAPTULO 02 VARIOS............................................................................................................................... TOTAL.........................................................................................................................................................................

3.828,00 10.748,00

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7. CONCLUSIONES / DICTAMEN Como conclusin a lo inspeccionado y visitado, dictamino que existen deficiencias constructivas que han provocan las humedades y filtraciones que se han denunciado, inspeccionado y valorado para su subsanacin en el presente informe. Ninguna de ellas es considerada como deficiencia grave; sino que deberan de haber entrado como deficiencias a solventar en los repasos de final de obra a realizar por la constructora. Repasos que se ha dejado de reparar. Se recomienda por parte del instructor del presente informe que se acometan las reparaciones propuestas con la mayor brevedad posible, ya que, aunque no se hayan calificado como graves, el deterioro y dao ira a mayores. El Presente informe se efecta de conformidad con lo previsto en el artculo 335 de la ley de enjuiciamiento Civil, y por tanto, los abajo firmantes manifiestan expresamente bajo promesa de decir la verdad, que este se ha emitido con la mayor objetividad posible tomando en consideracin tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes y que conoce las sanciones penales en las que podran incurrir si incumpliesen su deber como perito. Se manifiesta, segn art, 343 de la LEC, no tener ninguna circunstancia de parentesco, amistad o enemistad, inters directo o indirecto con ninguna de las partes que haga incompatible a los abajo firmantes como peritos en este proceso.

Ignacio Castillo Martn Arquitecto Tcnico Col. 1.932

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8. PLANOS

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