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Informe “El mercado inmobiliario de

Marbella 2009”Un informe actualizado sobre cómo la crisis económica

mundial está afectando al mercado inmobiliario en la ciudadturística más importante de España

Por Christopher Clover, propietario y director gerente de Panorama,la agencia inmobiliaria más antigua de Marbella

Abril 2009

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Incluso antes de los críticos acontecimientos de septiembre de 2008 ymeses posteriores, el mercado inmobiliario en Marbella ya se encontraba seriamente resentido, al igualque en el resto de España y el mundo, sobretodo en el mercado de gama baja y en losinmuebles de nueva construcción.

A medida que avanzaba el año, se hacíacada vez más patente que la propia economía española no era ni muchomenos tan robusta como anunciaban lospolíticos antes de las elecciones de marzo.El “crédito fácil”, que fue un motor fundamental del “boom” inmobiliarioespañol desde mediados de los noventahasta el año 2006, prácticamente seagotó. Las empresas inmobiliarias empezaron a quebrar, afectando a toda laeconomía. La burbuja estalló, llegarontiempos difíciles de golpe, y las repercusiones fueron profundas.

En la Costa, el mercado de la compra sobreplano de viviendas vacacionales alcanzósu momento álgido en 2004, y desdeentonces se encuentra a la baja, alcanzandoproporciones de crisis el año pasado. Anivel nacional, la demanda de viviendanueva alcanzó su máximo a mediados del2007, según estadísticas nacionales.Actualmente (y todavía a falta de estadísticas gubernamentales fidedignas),el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria estima que a finales de 2008 había un exceso de vivienda nueva sin vender enEspaña de entre 800.000 y 1.400.000 unidades (19/12/08, http://prensa.bbva.com),incluidas las propiedades en la Costa. Seestima que en la Costa del Sol hay 24.000 viviendas sin vender(Diario Sur Domingo, 04/01/09). Estoañadido a lo que fácilmente podrían ser otras 800,000 propiedades desegunda mano, hay un exceso deviviendas en el mercado español que tardará años en ser absorbido por el mercado.

Pero en realidad no se puede analizar elmercado a partir de los artículos de prensa que por lo general se centran en lavivienda nueva y en el mercado nacional. Existe una diversidad de sectores que pertenecen a diferentes mercados en áreas diversas, y donde varíanlos factores fundamentales en juego; por lotanto no hay que cometer el error de

meter todos los sectores de todos los mercados de España en el mismo saco,alcanzando con ello la misma conclusión global y simplista. Por ejemplo, hasta septiembre del año pasado, apenas tuvo eco en los medios elhecho de que el mercado más exclusivo deviviendas de lujo, que comprende sobretodo propiedades de reventa, se había mantenido a niveles razonables de ventas,al igual que en el resto del mundo, ni tampoco que el valor de las propiedadesmás caras pertenecientes a las grandes fortunas, estaba incluso aumentando ligeramente.

El desplome financiero mundial,que comenzó a mediados de septiembre, cambió el panorama

La veloz desaceleración que comenzó enseptiembre empezó a afectar a los compradores de residencias de lujo, nosólo en Marbella sino a escala global,empeoró la crisis del crédito y aumentó ladificultad de obtener un préstamo hipotecario. En general, el mercado se hacaracterizado a todos los niveles por unvolumen muy bajo de ventas en el últimotrimestre del año, animándose un poco enel primer trimestre de 2009, con adquisiciones efectuadas prioritariamentepor los que buscan gangas. Sin embargo,en el mes de Abril, ha habido una aceleración sorprendente de las ventas entodo la gama de precios, encabezada porlos que buscan buenas ofertas. En SemanaSanta había un record en ocupación dehoteles que llegó al 85%, demostrando unavez más cómo la actividad del mercadoinmobiliario está influenciada por el turismo de calidad en esta zona.

¿Cuánto han bajado los preciosdesde sus niveles máximos?

Los porcentajes expresados en los párrafos siguientes son de naturalezaorientativa y se basan en experiencia deprimera mano de veteranos agentes

inmobiliarios en el área de Marbella, quetrabajan a diario con compradores y vendedores, promotores incluidos.

• Las propiedades más afectadas son lasmenos caras (menos de €700.000), quecomprenden fundamentalmente viviendanueva, aunque tampoco queda excluida lade segunda mano, en las zonas menos consolidadas. Estas propiedades han bajado de precio a partir de sus valoresmáximos en 2005-2006 (definidos comosus valores reales de venta en su máximohistórico, frente a los precios de salida que pedían los vendedores de propiedades similares) entre un 25% y30% por regla general, pero en ocasioneshasta un 40% o algo superior.

Las propiedades en esta franja que consiguen los mejores precios en un tiempo más corto de venta son aquellas queestán situadas en zonas mejores, y suelenser de segunda mano. El valor de estas viviendas ha descendido entre un 15% y un 30% a lo sumo.

• Las propiedades con precios de entre€700.000 y €2.000.000 han caído entre20% y 30% desde sus valores máximos (denuevo, la caída es menos acusada en lasmejores zonas), mientras que las propiedades de hasta €3.000.000 hanexperimentado descensos menores, deentre el 15% y el 25%.

• En la franja de precios más altos,hay menos propiedades a la venta,y aunque puede que los propietarios seanreceptivos a una oferta razonable, en general tienen la capacidad financieracomo para “resistir” si resulta necesario.Aun así, existen y existirán posibilidadesde realizar muy buenas compras, ya que a veces incluso los propietarios más acomodados desean simplemente “pasar a otra cosa”. Sería justo decir que losprecios de la gama alta del mercado handescendido entre un 15% y un 20% de susvalores más altos.

• Las propiedades consideradas muy especiales, con características,cualidades y ubicaciones únicas, no se han visto sustancialmente afectadas por la crisis, a condición de que los propietarios pidan precios razonables.Pero esto es, una vez más, una cuestión deldeseo del propietario de “pasar a otra cosa”

En general, el mercado se

ha caracterizado a todos los

niveles por un volumen

muy bajo de ventas en el

último trimestre del año

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y aún con este tipo de propiedades pueden encontrarse a veces buenas oportunidades.

De nuevo, se aplica la misma regla para las propiedades más caras como para las más baratas: cuanto mejor su ubicación, mejor será el mercado, y más fácil será realizar la venta.

En estos momentos, y en la mayoría de franjas de precios, los vendedores estánpidiendo cantidades mucho más realistas queen el pasado. Este proceso se ha visto complicado, como es habitual, por algunosagentes inmobiliarios que les cuentan a lospropietarios lo que éstos quieren oír, en lugarde explicarles las realidades del mercado. Noobstante, la mayoría de vendedores ya hanreducido significativamente sus precios originales, aunque muchos compradorespotenciales no lo toman en cuenta a la horade hacer una oferta.

¿Qué se está vendiendo?

Barbara Wood, (www.thepropertyfinders.com),declaraba recientemente en un sólido informe sobre el mercado andaluz que “enel mercado de calidad de vivienda de reventa, lo que mueve el mercado no estanto el exceso de oferta, sino hasta quépunto y en qué grado el vendedor tieneprisa por vender.”

Obviamente, se han producido ventas desdeel pasado mes de septiembre, pero por logeneral a precios sustancialmente reducidos.La excepción notable han sido las propiedades realmente únicas e irrepetibles,o aquellas donde el comprador no ha queridoarriesgarse a quedarse sin la vivienda poresperar demasiado tiempo. Muchos compradores potenciales piensan que losvendedores van a volver a rebajar sus precios, que ya están reducidos de partida,entre un 25% y 50% adicional. Esta creenciadenota una falta de análisis cuidadoso delmercado actual, del valor intrínseco e histórico de la propiedad, del coste de reproducción o de las ventas comparables quese están cerrando en la actualidad. El resultadoes que semejantes ofertas actúan como un jarrode agua fría sobre la mayoría de vendedores,que pierden el interés en negociar.

También se han cerrado ventas entre compradores razonables (que buscaban precios buenísimos) y vendedores razonables (que buscaban vender y pasar aotra cosa, a menudo otra propiedad).

Asimismo se están realizando ventas entrepersonas dispuestas a permutar su propiedad al alza o a la baja. Este tipo detransacción se mantendrá a lo largo de estedifícil periodo económico.

Warren Buffet, que se situó en el puesto número uno del ranking mundial de multimillonarios del año 2008, afirmaba enuna entrevista el pasado mes de noviembre:“Yo no me preocupo por las cosas que detodos modos tampoco voy a entender. Yo mepreocupo por las cosas importantes que sepueden entender.”

¿Qué se puede saber del mercadoinmobiliario de Marbella queserá importante en los próximosmeses?

1. La demanda sigue ahí. No ha habido un desplome en el número de compradores potenciales que preguntan

por y realizan visitas a propiedades enesta zona, como podría desprendersedel estancamiento mundial del mercadoinmobiliario. Las visitas han bajadosólo un 25% en comparación con elaño 2007, según los testimonios de losmejores agentes de Marbella, cuyasestadísticas coinciden exactamente conlas de Panorama. Sin embargo, lassolicitudes de información recibidaspor Internet de hecho aumentarondurante el tercer trimestre de 2008, en loque se refiere a DM Properties y

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Asimismo se están

realizando ventas entre

personas dispuestas a

permutar su propiedad al

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Panorama. La diferencia es que se concretan muy pocas ofertas, y muchasde éstas no son nada realistas, como yacomentábamos anteriormente. Las propiedades que sí se están vendiendose limitan a las que salen a precios muy razonables o las que poseen características muy especiales desde elpunto de vista de ubicación, calidad dela construcción o de la arquitectura, yen donde un vendedor y un compradorestán dispuestos a sentarse con un buenagente para ver si pueden llegar a unacuerdo realista.

Un estudio publicado en diciembre pasado por la empresa Globaledge(www.globaledge.co.uk) aporta pruebassólidas de que la demanda sigue ahí. Elestudio, que fue presentado como elmayor informe jamás realizado sobre lademanda global de propiedades en elextranjero, examinó 1,4 millones de búsquedas en inglés en el buscador deInternet Google, utilizando palabrasclave relacionadas con la inmobiliaria.

Esencialmente, el estudio medía losniveles de curiosidad, y se desprendíaclaramente que España resultaba másinteresante a los internautas que cualquier otro destino, ganando inclusoa Francia, a la que dejaba en segundolugar por más de dos a uno.

Es evidente que hay una demanda continua y en aumento por parte de genteque desea adquirir propiedades en Marbella,y que está esperando el momento adecuadopara mover pieza. Algunos lo harán sinlugar a dudas en los próximos meses. Másde un comprador potencial que encuentresu propiedad ideal pero opte por esperar, seencontrará no sólo con que ésta ya estávendida para cuando decida actuar, sino queya no hay propiedades similares en lamisma zona residencial a precios similaresen el mercado.

¿Qué más sabemos sin lugar adudas?

2. El comprador sobre plano ha desaparecido y no volverá en un futuro

previsible, ni se le echará de menos. Estetipo de especulador no hace más que distorsionar el mercado, y ha sido reemplazado por el usuario final, una buenaseñal de un mercado más saludable.

3. Las ubicaciones de calidad sonlas que mejor mantienen su valor.Sigue vigente el dicho de que las tres palabras más importantes a la hora de comprar una vivienda son “ubicación, ubicación, ubicación”. Laspropiedades en las mejores zonas deMarbella –y en cualquier parte del mundo-están manteniendo su valor y vendiéndo-se mucho mejor que aquellas situadas enzonas no consolidadas o secundarias.

Un ejemplo excelente de lo anterior es laUrbanización Marina Puente Romano,ubicada en plena Milla de Oro, junto a laplaya y al lado del famoso hotel delmismo nombre. Hay un total de 248 pisosen esta magnífica urbanización. Tan solo13 se encuentran a la venta a fecha de la redacción de este informe. De ellos,tan solo dos propietarios han manifestado una clara prisa por vender,han reducido sus precios de salida y están potenciando las ofertas. LaZagaleta, una urbanización situada justo alas afueras del término municipal deMarbella, representa un entorno de

Sigue vigente el dicho de

que las tres palabras más

importantes a la hora de

comprar una vivienda son

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calidad virtualmente único en Europa,y contiene sólo 200 chalets termina-dos, de los cuales únicamente unos 25 están en venta. Así pues, aquellos compradores potenciales que metan atodos los vendedores en la misma categoría y se esperen un aluvión de propiedades a la venta en las mejoreszonas y a precios de saldo, se van a llevar una sorpresa desagradable.

4. La inseguridad del comprador yaha pasado a la historia. Con lareciente aprobación provisional delnuevo Plan General de Ordenación Urbanade Marbella, que aguarda su aprobacióndefinitiva a lo largo de este año, los compradores ya no serán responsables

de los pecados de los promotores o de losfallos de los equipos de gobierno locales.Con el nuevo plan, menos de 400 viviendas se consideran ilegales (frente a19.000 anteriormente), y esta fase deinseguridad y mala prensa ya ha pasadoprácticamente a la historia.

5. Buscadores de refugios seguros.La confianza en los bancos y sus productos de inversión ha decaído drásticamente. La bolsa ha quemado atanta gente que muchos ya no volverán ainvertir en ella. Para mucha gente, la alternativa lógica o “refugio seguro” parainversiones futuras a largo plazo, será ladel “ladrillo” en ubicaciones óptimas ycompradas a precios de saldo; sobre todocuando sean para uso real y para disfrutardel reconocido estilo de vida que hace deMarbella un lugar único en toda Europa.

6. Después de la crisis, inflación.Los gobiernos se han embarcado en un enorme ejercicio de gasto público en unesfuerzo por sacar a sus economías de la

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plazo, será la del “ladrillo”

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recesión. Aparte de otras medidas, estaenorme cantidad de dinero que se estáempezando a gastar ahora ayudará a reactivar la economía. Pero,inevitablemente, encender la máquina de imprimir dinero tendrá como efecto una inflación significativa,muy significativa, y sus mayores beneficiarios serán aquellas personasque compraron propiedades a preciosque están actualmente en niveles tanbajos que nadie los pudo predecir hacetan solo unos meses.

Los inversores sofisticados, que hancomprobado cómo la regla anterior secumple una y otra vez, están ahoramismo de compras en el mercado,buscando los inmuebles de mayor calidad posible al mejor precio, y estetipo de comprador seguirá presente enel mercado durante al menos otros dos años.

7. Concentración de riqueza. Existeuna tremenda riqueza concentrada en

el área de Marbella. En términos económicos, esta zona de España se verámenos afectada que el resto del país debido a una mayor estabilidad del turismo de calidad, que es la industrialocal número uno, así como a un turismo conocido como residencial debido al usode viviendas habituales y vacacionalespor parte de residentes internacionalesque residen aquí a tiempo parcial o total.La riqueza atrae más riqueza, y todavíaexisten muchas personas acaudaladas enEuropa que desean vivir en Marbellaparte del año o todo el año, por razones bien conocidas.

8. Un mercado de fuentes múltiples.Aunque el mercado marbellí incluye unbuen porcentaje (fácilmente más del 30%)de españoles que representan los cimientos del mercado en primera instancia, éste sigue siendo básicamentemás internacional que nacional. Se tratade un mercado de fuentes múltiples. Estabase internacional y diversa del mercadoes el mayor factor distintivo de la Costa en comparación con el mercadonacional, y aportará la fuerza para conseguir una recuperación más rápida.

9. Los vendedores británicos hacenmejores ofertas. La libra perdió másdel 25% de su valor a principios de 2008,y más del 40% desde sus máximos en el año 2000. Así pues, muchos

compradores se encuentran con que las mejores gangas las ofrecen losvendedores británicos, que cuentan susactivos en libras esterlinas y pueden permitirse vender por menos euros encomparación con los residentes de la zona euro.

¿Y qué pasará en el futuro?

Es probable que el mercado de la Costa empiece a recuperarse en la segunda mitad de 2009,dependiendo de la evolución de la actual situación mundial, pero ciertamente antes que el mercadonacional. Hay definitivamente unaindicación de que esto ha comenzadoya en el mes de Abril, con un notableaumento de volumen de ventas. Sinembargo, esta recuperación será muylenta y muy gradual. Deberíamos anticipar un mínimo de tres añosantes de que el mercado vuelva a niveles normales de actividad. En estecontexto, el comienzo de una recuperación del mercado se define como “una percepción significativa por parte del mercado deque existe un crecimiento en el volumen de ventas.” Evidentemente,los niveles de precios dependen del nivel de oferta y de demanda, y amedida que un número significativo de

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compradores regrese al mercado, losprecios subirán paulatinamente.

¿Cómo es posible que el mercadoempiece a recuperarse tan pronto?

Cuando el mercado sufrió el anterior revésen 1990, el comienzo de la recuperación tardó fácilmente cuatroaños. A partir de entonces, el mercado creció un año tras otro, hasta alcanzar unafiebre especulativa que comenzó alrededordel año 2000, con incrementos anuales deprecios en los dobles dígitos. Sin embargo, la Marbella de hoy en día no esla Marbella de principios de los noventa,por las siguientes razones:

>>>> En 1990, Marbella era un destino detemporada y su población real (es decir“residentes de fuera de temporada”, inclui-da una población flotante sin empadronar),era de unas 120.000 personas. Pero entre1995 y 1996, cuando la recuperación yaestaba sólidamente en marcha, ya había almenos 150.000 residentes reales enMarbella fuera de temporada. Fue este“núcleo duro” de población, o masa crítica de residentes, lo que permitió queMarbella se convirtiera en una ciudad conuna temporada de 12 meses,aportando un volumen de negocio suficiente como para que restaurantes,clubs nocturnos e instalacionesdeportivas permanecieran abiertos todo elaño. Hoy en día, esta población real detemporada baja se estima en unas225.000–250.000 personas.

>>>> Un factor crítico que permitió lo anterior fue la inversión de cientos demillones de euros en infraestructuras,mejoras urbanas y todo tipo de instalaciones nuevas durante los primeros años del alcalde Jesús Gil. Partedel dinero fue aportado por el ayuntamientoy parte por inversores privados que Gilcontribuyó a atraer a la ciudad. Estos fueron los “años de espectáculo” de principios de la era Gil. Tales inversionessimplemente no desaparecen cuando el

mercado cae. Todas las razones delextraordinario estilo de vida de Marbella ysu atracción para el sector del mercadodedicado a las viviendas de calidad siguenallí. El enfoque de gran inversión de estazona del mundo no se va a perder.

>>>> Hoy en día, los acontecimientos y susrepercusiones se suceden a velocidad devértigo en comparación con sólo haceveinte años, debido a la “globalización”, lainterdependencia de las economías y lavelocidad de comunicación. A medida quelos precios en Marbella alcanzan sus límites más bajos, cosa que ya está ocurriendo en ciertas categorías y en las“ventas urgentes”, se correrá la voz deinmediato y aquellos individuos que esperaban el momento adecuado paracomprar entrarán en el mercado. Esto seráel comienzo de un periodo que sin dudase anuncia largo antes de alcanzarniveles normales de actividad en el mercado.

>>>> Pero el factor más importante de todos esque, sencillamente, no existen muchos pisosy chalets de calidad en venta en las mejoreszonas. Es decir, la oferta es limitada. En lo quea volumen de pisos y chalets se refiere,Marbella no es el West End de Londres, niParís, ni Nueva York. Las últimas estadísticasoficiales datan del año 2001, cuando sepublicó el censo del Instituto Nacional deEstadística, justo al comienzo del boom de crecimiento y fiebre de construcción enMarbella y en el resto de España. Esos datoshablan de 80.172 viviendas en Marbellaaquel año. Si extrapolamos por el número delicencias de obra otorgadas desde entonceshasta hoy, tan sólo existen unos 105.000chalets, casas adosadas y pisos en todoMarbella. De esta cifra, se puede considerargrosso modo que el 25% corresponde a lagama alta del mercado; digamos que se trata de propiedades con precios de más de€400.000 en zonas residenciales homogé-neas y de calidad. De éstas últimas, ¿cuántaspodrían estar en venta? Desde luego no másde entre el 10% y el 15% como tope. Si acep-tamos esta estimación media del 15% paratodas las propiedades de gran calidad enla franja de precios mencionada, nos encontramos con unas 4.000 viviendas enventa. Si comparamos esta cifra con la estimación de entre 800.000 y 1.400.000viviendas nuevas sin vender en España, esfácil comprender por qué hablamos de un sector diferente del mercado.

Los motivos anteriores hacen probable uninicio de recuperación del mercado a lo largode este año. Pero mientras tanto, y antes deque comience esta recuperación, el volumende ventas aumentará gradualmente, en general en favor de compradores que han decidido que ya no quieren posponer sus planes por más tiempo. En términos generales, el tipo de propiedades que comprarán estarán bien de precio, o bien las considerarán excelentes compras debido a laubicación, precio, condición y estilo de vida,o bien serán propiedades únicas e irrepetiblesque no se pueden reproducir fácilmente. Unbuen agente tendrá todos estos tipos de propiedades en su cartera de propiedades, asícomo los conocimientos y las habilidadesnecesarias para ayudar al comprador a negociar exitosamente con el vendedor.

Por supuesto, existen condiciones para asegurar una recuperación sólida y a largoplazo. Aparte de la liquidez financiera que es claramente necesaria para iniciar un repunte económico mundial, otras condiciones incluyen gobiernos locales quesean transparentes, eficientes y libres decorrupción (y esto se está dando ciertamenteahora en Marbella gracias a la brillante capacidad de gestión y la transparencia de lanueva alcaldesa, Ángeles Muñoz, y su equipo de gobierno); una mejora en losservicios públicos y en las comunicaciones,

así como en las infraestructuras, cosa que yaha sido garantizada por el gobierno autonómico y por las recientes ayudas gubernamentales a los ayuntamientos.Asimismo hace falta cuidar más de nuestro medio ambiente, y finalmente senota que los gobiernos a todos los niveles están asumiendo su responsabilidad en ello, como queda patenteen el nuevo plan territorial y el de ordenaciónurbana para esta zona de la Costa.

Si lo anterior se cumple, y existen pruebassólidas en este sentido, Marbella no sólo saldrá fortalecida de la actual recesión, sinoque se convertirá en modelo para otras ciudades turísticas de calidad en todo el mundo.

Por Christopher CloverCopyright © 2009 Panorama Properties S.L.Christopher Clover está diplomado en Ciencias Económicas (Universidad deVirginia, 1969); reside en Marbella desde1973; y es fundador, propietario y DirectorGerente de Panorama.

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