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INTRODUCCIÓN 7

LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 1994 11Situación de los alquileres urbanos en España 13

Panorama normativo general 13

Tres posibilidades de regulación según la fecha del contrato 15

Ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos urbanos 16

Alquileres a los que afecta 17

Arrendamientos de temporada 17

Arrendamiento para uso distinto del de vivienda 19

Arrendamientos excluidos 19

Alquiler mixto 21

Normas aplicables a los arrendamientos de vivienda 22

Viviendas normales 22

Vivienda de lujo o suntuaria 23

Protección del arrendatario y su familia 24

Normas aplicables a arrendamientos para uso distinto del de vivienda 25

Normas comunes a los dos tipos de arrendamiento 26

Fianzas obligatorias 26

Otras garantías legales 28

Documentación y formalidades 28

Formalización del contrato 28

Inscripción en el Registro de la Propiedad 30

El certificado de eficiencia energética 31

Modelo 1. Contrato de arrendamiento de vivienda 33

Modelo 2. Contrato de arrendamiento de plaza de garaje 38

Modelo 3. Contrato de arrendamiento de temporada 40

DURACIÓN Y FINALIZACIÓN DEL CONTRATO 43Duración mínima y prórrogas 45

Plazo mínimo garantizado 45

Prórrogas tras el plazo mínimo garantizado 47

Prolongación del contrato más allá de sus prórrogas 47

Terminación del contrato al finalizar el plazo mínimo 48

Firma de un nuevo contrato tras el plazo mínimo garantizado 48

Terminación del contrato antes de finalizar el plazo mínimo garantizado 49

Por necesidad del arrendador 49

Por transmisión de la propiedad del inmueble o cese del derecho del arrendador 52

Desistimiento 53

Por deseo del arrendatario 53

Por obras que hagan inhabitable la vivienda y obras de mejora 54

Por matrimonio o convivencia del arrendatario 55

ÍNDICE

ES_ALQUILER_Book.indb 4 13/11/2015 11:57:33

Por separación judicial, divorcio o nulidad 55

Resolución del contrato 56

A petición del inquilino 56

A petición del arrendador 57

Por falta de pago de la renta 58

Extinción del contrato 58

En caso de fallecimiento 59

Muerte del arrendatario: la subrogación 59

Muerte del arrendador 61

Modelo 4. Notificación del arrendador al inquilino de su intención de dar por extinguido el contrato alcumplirse el plazo mínimo garantizado 62

Modelo 5. Denegación por el arrendador de la prórroga del contrato por necesidad de la vivienda 63

Modelo 6. Notificación al arrendador de la intención de no prorrogar durante el plazo mínimo 64

Modelo 7. Comunicación al arrendador de subrogación en el contrato por fallecimiento del arrendatario 65

CESIÓN, SUBARRIENDO Y DERECHOS FRENTE A TERCEROS 67Cesión del contrato 69

Abandono de uno de los arrendatarios 70

Derechos y obligaciones del cesionario 71

El subarriendo 71

¿Qué normas se aplican? 72

Duración 72

Precio 72

Derechos del inquilino frente a terceros 73

Derecho de adquisición preferente: derechos de tanteo y retracto 73

Derecho a permanecer en la vivienda 76

MODELO 8. Solicitud de consentimiento para subarriendo parcial de la vivienda 79

RENTA, ACTUALIZACIÓN DE RENTA E IMPUESTOS 81La renta 83

Establecimiento de la renta 83

Reemplazo de la renta 84

Cuándo, cómo y dónde se paga 85

El recibo 86

Falta de pago 87

Cómo garantizar el cobro de la renta 87

Consignación de rentas 88

Actualización de la renta 90

Según la fecha del contrato 90

Qué índice escoger 93

Procedimiento de actualización de la renta 94

Impuestos 95

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales 95

IVA y retención 97

MODELO 9. Comunicación de actualización de renta 99

GASTOS Y OBRAS 101Gastos generales y de servicios 103

Gastos a cargo del inquilino 103

Gastos sobre los que se puede pactar 104

Los tributos 107

Obras y reparaciones en la vivienda 107Obras de conservación 107En caso de avería 109


Mejoras realizadas por el arrendador 112

Obras del arrendatario 115

Obras ordenadas por las autoridades 116

Obras de adaptación del arrendatario con discapacidad 116

Modelo 10. Notificación previa al propietario para realizar obras urgentes de reparación 118

Modelo 11. Notificación al arrendatario de resolución del contrato en el caso de obras no autorizadas 119

ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA 121Criterio general: libertad de pactos 123

Plazo 124

Renta y pago 124

Cesión del contrato y subarriendo 125

Cómo hacer la cesión y el subarriendo 125

Subida de la renta 126

Transmisión del inmueble arrendado 126

Obligaciones del nuevo arrendador 126

Derecho de adquisición preferente 127

Muerte del arrendatario 127

Indemnización por no renovación 127

Resolución y extinción del contrato 129

Causas de extinción 129

Causas de resolución 129

Derechos y obligaciones de las partes 129

Obligaciones del arrendador 130

Obligaciones del arrendatario 130

Modelo 12. Notificación de cesión o subarriendo en arrendamientos para uso distinto del de vivienda 131

Modelo 13. Notificación de subrogación al arrendador en arrendamientos para uso distinto del de vivienda 132

NOTIFICACIONES, RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS Y PROCESOS JUDICIALES 133Notificaciones 135

Notificaciones fehacientes 136

Notificaciones no fehacientes 138

Procedimientos judiciales 139

El juicio de desahucio 139

El procedimiento ordinario 141

El proceso monitorio 141

El juicio verbal 142

Resolución extrajudicial de conflictos 142

El arbitraje 143

La mediación 144

Modelo 14. Reclamación del propietario al inquilino por daños producidos en la vivienda arrendada 146

Modelo 15. Reclamación del inquilino al propietario por los daños producidos en la vivienda arrendada 147

Modelo 16. Requerimiento de pago a inquilino moroso 148

GLOSARIO 149

APÉNDICE 157


INTRODUCCIÓN


INTRODUCCIÓN / 9

Los problemas derivados del alquiler de una vivienda y las complejas relaciones entre propietarios e inquilinos despiertan gran interés en nuestro país. Así lo constata nuestra asesoría jurídica donde se atienden frecuentes consultas relacionadas con estas cuestiones.

Los arrendamientos urbanos han sido siempre un tema muy controver-tido. Durante un largo periodo de tiempo, la normativa española concedía una gran protección a la parte que, en principio, parecía más débil, el inqui-lino. En estos momentos la regulación legal está básicamente contenida en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, modificada en varias oca-siones, especialmente en 2013 y en 2015.

Hay pues dos grandes tipos de contratos: los suscritos antes del día 1 de enero de 1995 y los posteriores; y, entre estos últimos, habría matices en función de su fecha. Existen significativas diferencias entre los contratos suscritos antes o después de la Ley 4/2013 de 4 de junio, vigente desde el 6 de junio de 2015, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas; pero también, y en este caso en lo que respec-ta a la actualización de rentas, según se haya firmado antes o después de la Ley 2/2015, de 30 de marzo, vigente desde el 1 de abril de 2015, de Desindexación de la Economía Española. Estas son dos de las leyes más relevantes que modificaron la Ley de 1994.

Como los contratos anteriores a 1995, que incluyen los conocidos como "de renta antigua" y los "de Decreto Boyer", son ya estadística-mente muy poco frecuentes, esta guía pretende exponer de forma clara y comprensible la normativa aplicable a los firmados desde el día 1 de enero de 1995, tanto a los de vivienda como, en menor profundidad, a los de uso distinto.

Conviene aclarar que la Ley considera consumidores o usuarios a las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión, por lo que incluye tanto a inquilinos y como a propietarios que arrienden sus inmuebles de modo no profesional. Nuestro único objetivo, por tanto, es ayudar en la interpretación de las normas a las personas implicadas, haciéndolo siempre del modo más equitativo posible para todos.


DURACIÓN Y FINALIZACIÓN DEL CONTRATO

2


DURACIÓN Y FINALIZACIÓN DEL CONTRATO / 45

DURACIÓN MÍNIMA Y PRÓRROGAS

Plazo mínimo garantizado

Hay que distinguir según se trate de contratos de arrendamiento de vivienda anteriores o posteriores al 6 de junio de 2013. En ambos existe un plazo legal mínimo garantizado, pero de distinta duración.

• En los contratos anteriores a 6 de junio de 2013, el plazo mínimo garan-tizado es de cinco años, más tres de prórroga.

• En los contratos posteriores a 6 de junio de 2013, el plazo mínimo garantizado es de tres años, más uno de prórroga.

Es decir, es importante tener en cuenta que en todos los contratos que se firmen desde 6 de junio de 2013, el plazo mínimo garantizado es más corto que antes: tres años, más uno de prórroga.

Todo lo demás que se va a indicar en este apartado es igualmente apli-cable a ambos tipos de contrato y el funcionamiento es similar, salvo en lo que expresamente se diga que es diferente.

La duración (el plazo) del arrendamiento puede ser pactada libremen-te por el arrendador y el arrendatario y, por tanto, la duración inicial será la que acuerden las partes, ya sea un plazo largo o corto. Es igualmente válido tanto un contrato por dos meses como uno por veinte años. Sin embargo, es importante tener en cuenta que por efecto del mecanismo legal del plazo mínimo garantizado, si la duración pactada inicialmente es inferior a tres años (o cinco años en los contratos con fecha anterior a 6 de junio de 2013) y el inquilino desea quedarse más tiempo, tendrá derecho a que el contrato se prorrogue obligatoriamente por plazos anuales hasta que se completen los respectivos tres o cinco años de permanencia.

Estos tres o cinco primeros años, según sea contrato posterior o ante-rior a 6 de junio de 2013, es lo que se conoce como plazo mínimo o plazo mínimo garantizado, porque se aplica a petición del arrendatario sea cual sea el plazo inferior que hubieran pactado las partes a la firma del contrato, como garantía de estabilidad de la vivienda familiar.

Por lo tanto, se puede fijar un plazo inferior al plazo mínimo garantizado y respetarlo voluntariamente si así lo desea el inquilino. Es decir, se puede pactar un arrendamiento por un año y marcharse al cabo de ese tiempo. Lo único que fija la ley es que, si el inquilino desea permanecer en la vivien-da más tiempo, puede hacerlo hasta el plazo mínimo garantizado.


46 / EL ALQUILER Guía para inquilinos y propietarios

Y, por supuesto, también es posible convenir plazos superiores desde el principio si así interesa.

El plazo mínimo garantizado comienza a contar a partir del momento en que el inquilino puede disponer del inmueble, lo que normalmente coincide con la fecha del contrato puesto que lo habitual es la entrega simultánea de llaves. Cuando no coincide, corresponde al inquilino probar que no pudo disponer de la vivienda hasta más tarde.

La aplicación del plazo mínimo de tres o cinco años tiene un funcio-namiento muy sencillo. Si se ha pactado un plazo inferior al plazo mínimo garantizado, el contrato se va prorrogando por plazos anuales, siempre que el arrendatario no diga que quiere marcharse, y sin necesidad de firmar cada año nuevos documentos. En otras palabras, durante los tres o cinco primeros años (según se trate de contrato posterior o anterior a 6 de junio de 2013), basta con que el inquilino permanezca en la casa sin decir nada para que se vaya prorrogando el contrato.

En consecuencia, al final de cada año de arrendamiento (o del periodo inicial inferior en su caso), el inquilino puede ponerle fin o continuar. Para continuar no necesita comunicar nada al arrendador. Sin embargo, si deci-de no continuar, tiene que avisar al arrendador al menos con treinta días de antelación como mínimo respecto a la fecha de vencimiento del contrato o de la prórroga. Esta notificación conviene efectuarla siempre, incluso si el contrato exime de ella, y con la máxima antelación posible, puesto que los treinta días podría entenderse que no se computan desde el envío de la comunicación, sino desde su recepción por el arrendador.

La inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad ofrece mayor seguridad de que el derecho a prórroga podrá ejercerse incluso en caso de que haya nuevo propietario.

La renuncia anticipada al derecho de prórroga es nula, por ir en contra del plazo mínimo garantizado.

¡ATENCIÓN!

Es importante tener en cuenta que, si el preaviso del inquilino de que no desea con-tinuar la anualidad siguiente no respeta el plazo mínimo de antelación, el arrenda-dor podría considerar que el contrato ha quedado renovado por un año y que el arrendatario abandona ilegalmente la vivienda antes del plazo. En ciertos casos, el arrendador podría tener derecho a reclamar las rentas incluso de la anualidad completa o entrarse en discusión sobre ello.



Prórrogas tras el plazo mínimo garantizado

Finalizado el plazo mínimo garantizado, el contrato puede prolongarse más allá en una prórroga cuya duración depende de la fecha del contrato. Una vez finalizado el plazo mínimo garantizado, existen diferentes plazos de prórroga posibles, como puede verse a continuación.

Fecha de contrato

Plazo mínimo garantizado en beneficio del arrendatario

Prórroga si ni arrendador ni arrendatario se oponen

De 1 de enero de 1995 a 5 de junio de 2013

Cinco años Hasta tres años (1+1+1)

De 6 de junio de 2013 en adelante

Tres años Un año

En función de que la fecha de contrato sea posterior o anterior a 6 de junio de 2013, se entenderá prorrogado por una anualidad o por tres anualidades sucesivas más si ni el inquilino ni el arrendador han notificado a la otra parte su voluntad de darlo por extinguido antes del vencimiento del plazo mínimo garantizado. Que quede bien claro que la prórroga de los contratos anteriores a 6 de junio de 3013 no es un plazo de tres años, sino que primero se renueva uno, si no hay oposición, se renovaría el segundo y del mismo modo el tercero.

Prolongación del contrato más allá de sus prórrogas

La prolongación del contrato más allá del plazo mínimo más sus prórro-gas se conoce como tácita reconducción y está regulada por el Código Civil.

Si transcurre el plazo de prórroga legal posterior al plazo mínimo sin que arrendador ni arrendatario hayan notificado que dan por concluido el contrato, y salvo que en el mismo se haya previsto expresamente la extinción automática, el contrato continuará por nuevos plazos, sin límite máximo en este caso. La duración de cada nuevo plazo estará en relación, en principio, con la forma en que se haya fijado la renta en el contrato. Así, si la renta se ha fijado por años, aunque el pago sea mensual, el contrato se prorrogará por años; si la renta se ha fijado por meses, el contrato se prorrogará por meses.

En todo caso, tanto el arrendador como el arrendatario pueden dar por finalizadas cualquiera de estas sucesivas prórrogas, simplemente notifi-cándolo a la otra parte con una antelación de un mes.



Al igual que sucede en el caso de que esté a punto de vencer el plazo mínimo garantizado, el arrendador, cuando se aproxime el vencimiento de la prórroga, tendrá que valorar si le interesa hacer un nuevo contrato o prefiere dejar el que ya hay.

Terminación del contrato al finalizar el plazo mínimo

¿Qué sucede si el inquilino o el arrendador no desean que el contrato continúe una vez finalizado el plazo mínimo garantizado?

Para que sean aplicables las prórrogas, es indispensable que ni arren-dador ni arrendatario se hayan opuesto a su aplicación.

Si el inquilino no desea continuar en la vivienda al finalizar el plazo mínimo garantizado, es decir, que entren a aplicarse las prórrogas, tendrá que notificarlo al arrendador al menos con un mes de antelación al venci-miento del plazo mínimo garantizado.

El arrendador puede evitar que su inquilino continúe más allá del plazo mínimo garantizado remitiendo una comunicación en la que exprese su voluntad de no renovación. La ley no establece plazo mínimo de preaviso, aunque es recomendable enviarlo al menos con dos meses de antelación a que venza el plazo mínimo garantizado, y si no se han tenido noticias del inquilino para la devolución de las llaves, suele ser útil enviar un recordatorio unos días antes del vencimiento (véase el Modelo número 4).

Cuando la posibilidad de prórroga es de tres años (contratos anteriores a 6 de junio de 2013), el arrendatario puede dar por finalizado el contrato cada año de los tres de esa prórroga, entendiéndose que desea conti-nuar la anualidad sucesiva de prórroga si no comunica su voluntad de no continuar antes de cada anualidad. En cambio, el arrendador que haya consentido que el arrendatario pase a la fase de prórroga queda obligado a soportar, si el arrendatario lo desea, el plazo total posible de prórroga, es decir, los tres años.

Firma de un nuevo contrato tras el plazo mínimo garantizado

No es lo mismo firmar nuevo contrato una vez finalizado el plazo míni-mo garantizado que prorrogar el contrato.



Con las prórrogas, a todos los efectos, continúa el contrato inicial, inclu-yendo pactos y regulación aplicable, y la renta con su actualización si la hay. Para la aplicación de las prórrogas recuerde que no hace falta firmar nada más y basta con que ni arrendador ni arrendatario remitan ninguna comunicación a la otra parte.

En cambio, si se firma un contrato nuevo, algo que tiene que hacerse expresamente con firma de arrendador y arrendatario, el anterior contrato se entiende finalizado y el nuevo lo sustituye íntegramente, con su propia regulación legal y pactada, y la diferencia puede ser importante.

Por supuesto, si el arrendador o el arrendatario remiten comunicación a la otra parte en la que manifiestan que no quieren que se aplique la prórroga, el contrato se extinguirá, y solo habrá uno nuevo si se firma expresamente.

Cuando se aproxime el vencimiento del plazo mínimo garantizado, si se está interesado en continuar con la relación, habrá de valorar si le interesa o no hacer un nuevo contrato o si se prefiere que continúe el contrato vigente en fase de prórroga. Simplificando mucho, puesto que hay más factores: si se firma un contrato nuevo con el mismo arrendatario, el arrendador quedará vinculado por un nuevo periodo de plazo mínimo garantizado, pero la renta inicial será la que se pacte; mientras que, si se prorroga el contrato anterior, el plazo restante será solo el de la prórroga, y la renta será la que se pagase últimamente con la única actualización que estuviera prevista en el contrato.

TERMINACIÓN DEL CONTRATO ANTES DE FINALIZAR EL PLAZO MÍNIMO GARANTIZADO

El plazo mínimo garantizado puede no ser respetado por el arrendador en cualquiera de estas dos circunstancias:

• que el arrendador necesite el piso;

• que se transmita la propiedad del inmueble o el arrendador cese en su derecho, dependiendo de los casos y de la fecha de contrato.

Por necesidad del arrendador

Una pregunta frecuente que se formula quien está planteándose alquilar una vivienda de su propiedad es si podrá recuperar el piso antes de finalizar el plazo aplicable en caso de necesitarlo por razones objetivas.



Y la respuesta es sí. Esa posibilidad está prevista legalmente, en teoría con la intención de animar a los propietarios de viviendas vacías a ponerlas a disposición en el mercado inmobiliario como inmuebles en alquiler.

Para ello, la ley incluye una excepción por la que se puede denegar la prórroga del plazo mínimo garantizado, es decir, que el arrendador pueda recuperar la vivienda antes de que acabe dicho plazo mínimo: cuando el arrendador necesite ocupar el piso arrendado, siempre que se ajuste a los requisitos que la normativa establece según el caso. Sea cual sea la fecha de contrato, ha de tenerse en cuenta que:

• La causa no basta con alegarla, sino que hay que acreditarla, y no hay que confundir necesidad con conveniencia.

• Si el arrendatario se opone y se niega a abandonar la vivienda, el arren-dador deberá acudir a los tribunales, con la correspondiente demora que conlleva el proceso.

• La normativa no establece ninguna indemnización al arrendatario por tener que abandonar la vivienda, si bien nada impide que se alcance el acuerdo que se considere oportuno.

La regulación es distinta según se trate de contrato anterior o posterior a la reforma de 6 de junio de 2013.

Contrato anterior a 6 de junio de 2013 Es indispensable que la causa de necesidad se haga constar de forma

expresa y escrita, y en términos concretos, en el propio contrato de arren-damiento.

Solo se admite la necesidad propia del arrendador como vivienda permanente y queda excluida la necesidad de sus parientes o familiares, o las del propio arrendador en el momento en que no la precise como su vivienda habitual.

Por ejemplo, no sería una causa válida que el arrendador alegue que quiera destinar ese piso para una hija que vaya a contraer matrimonio antes de los cinco años de periodo mínimo garantizado, ni tampoco que el propio arrendador desee dedicar la casa a vivienda de vacaciones u ocu-parla por el tiempo que duren unas obras en su vivienda habitual.

Las causas de necesidad justificadas que puedan sobrevenir y que, al ser imprevistas, no estuvieran recogidas en el contrato no permiten denegar la prórroga. Tampoco se admite que en él se diga algo genérico como que podrá recuperar la vivienda si la necesita: la causa ha de estar especificada. Es decir, el arrendatario no estaría obligado a abandonar la



vivienda antes de los cinco años si no se había reflejado la posible causa en el contrato.

El funcionamiento exacto de esta denegación de prórroga no se espe-cifica en la ley, si bien es recomendable que la notificación se envíe al menos con dos meses de antelación, que es el plazo que sí señala la ley para los contratos posteriores a 2013, y un periodo razonable para que el inquilino tenga tiempo de buscar otro lugar donde residir.

Contrato posterior a 6 de junio de 2013El sistema aplicable se ha flexibilizado bastante, en beneficio del arren-

dador, en comparación con los contratos anteriores, si bien se introduce que la necesidad no podrá alegarse antes de que transcurra el primer año de contrato.

• Ya no es preciso que la causa de necesidad figure previamente en el contrato, sino que puede ser sobrevenida, siempre que haya transcurri-do el primer año de contrato.

• Se amplía la necesidad a otros casos distintos del propio arrendador, es decir, para que la vivienda sea destinada a sus padres o hijos, biológicos o adoptivos, o a su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

El arrendador deberá mandar una comunicación al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar (véase el Modelo número 5). El arrendatario estará obli-gado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Fraudes y sancionesSi el arrendador, amparándose en la necesidad, obliga al inquilino a

dejar la vivienda y luego la persona cuya necesidad se ha invocado no se instala a vivir en ella, bien porque la vende o la alquila a otras personas o bien, simplemente, porque queda desocupada o se destina a otros usos, puede ser sancionado.

La ley castiga este incumplimiento y obliga a que al afectado sea resar-cido. Si transcurren tres meses desde la fecha en que se haya dado por terminado el contrato y el beneficiario de la necesidad no ha ocupado la vivienda (entendiendo por ello que vive efectivamente y de forma perma-nente en ella), el inquilino podrá elegir entre una de las dos posibilidades siguientes:

• Volver a ocupar la casa en arrendamiento por un nuevo periodo de hasta el plazo mínimo garantizado que corresponda en función de la fecha de contrato (tres o cinco años), se supone que en condiciones



similares a las de antes. Deberá, además, ser indemnizado con los gas-tos que le haya supuesto el desalojo hasta el momento de poder volver a la casa (el importe de la mudanza de ida y de vuelta, la diferencia de renta con otra vivienda que haya estado ocupando en alquiler, etc.). La reocupación solo será posible si el piso sigue siendo propiedad del arrendador y no está ocupado por otros arrendatarios de buena fe. En cualquier, caso si el arrendador se niega, el arrendatario no tendrá más remedio que acudir a los tribunales.

• Ser indemnizado. En este punto, la diferencia económica es significativa según se trate de contrato anterior o posterior a 6 de junio de 2013:

• En los contratos anteriores a 6 de junio de 2013, la indemnización sería el equivalente al importe de la renta de los años que faltaran para cumplir los cinco de plazo mínimo garantizado. Por ejemplo, si al tercer año de contrato el arrendador alega que quiere ocupar la vivienda para sí y luego no la utiliza, tendrá que indemnizar al inqui-lino con dos años de renta, los que quedaban hasta cumplir cinco, contando desde el momento del desalojo. Para hacer el cálculo de esta indemnización legalmente tasada, se debe tomar la renta que se esté pagando en el momento del desalojo, con intereses en caso de demora.

• En los contratos posteriores a 6 de junio de 2013, la indemnización sería el equivalente a una mensualidad de renta por cada año que faltara para cumplir los tres de plazo mínimo garantizado. Es decir, que la indemnización máxima será de dos mensualidades, si con-sideramos que, a diferencia de los contratos anteriores a 2013, no es posible alegar necesidad hasta que transcurra el primer año de contrato.

Por transmisión de la propiedad del inmueble o cese del derecho del arrendador

Es el caso, por ejemplo, de que el piso se venda voluntariamente o se subaste tras el impago de un préstamo hipotecario. No lo es si se trata de una transmisión de la propiedad por herencia o legado, puesto que en este caso el arrendamiento no resulta afectado.

La regulación, en este caso, vuelve a ser distinta según se trate de con-tratos anteriores o posteriores a 6 de junio de 2013.

• Para los anteriores, la protección del arrendatario es mayor, puesto que el plazo mínimo garantizado a grandes rasgos no resulta afectado por las transmisiones, incluso aunque no esté el contrato de arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad.



• Para los posteriores, la protección se consigue con la inscripción en el Registro de la Propiedad, puesto que en caso contrario rige como regla, aunque con matices, el principio por el cual el arrendamiento se extin-gue con la transmisión (véase el epígrafe Inscripción en el Registro de la Propiedad en el capítulo 1).

DESISTIMIENTO

Por deseo del arrendatario

La ley también regula qué sucede cuando es el arrendatario quien desea marcharse cuando todavía está vigente el plazo inicial acordado en el contrato, o cualquiera de sus prórrogas. Es lo que en términos técnicos se conoce como desistir. En los arrendamientos de vivienda, aunque el plazo inicial pactado sea inferior a tres o cinco años, según la fecha en que se haya firmado el contrato, el arrendatario tiene derecho a prorrogar el contrato anualmente hasta que se cumpla dicho periodo.

Si el arrendatario no desea prorrogar el contrato y quiere abandonar la casa al vencimiento de una anualidad, debe comunicarlo al arrendador con la antelación de un mes (véase el Modelo número 6). De nuevo encon-tramos que coexisten dos regulaciones en función de si los contratos son anteriores o posteriores a la reforma de 2013 y según la duración del mismo.

Contrato anterior a 6 de junio de 2013Se distinguen dos supuestos de desistimiento en función de la duración

que se hubiera pactado en el contrato.

• Contratos de duración inicial superior a cinco años. Es posible desistir con un preaviso mínimo de dos meses. La ley permite pactar en el pro-pio contrato una indemnización del arrendatario al arrendador de una mensualidad de renta por cada año que quede hasta al fin del contrato y, para periodos inferiores, la parte proporcional. Si no existe tal pacto, es discutible si procede o no que se realice la indemnización.

• Contratos de duración inicial igual o inferior a cinco años. El arrendatario dispone de la posibilidad de renunciar en cualquiera de las prórrogas anuales, pero no de desistir del contrato sin más en cualquier momen-to. No obstante, si se produjese este hecho, en principio, el arrendador puede exigir el cumplimiento del contrato o bien optar por la resolu-ción. En ambos casos, el inquilino tendrá que indemnizar los daños y perjuicios causados. El arrendador debe intentar comunicar al inquilino


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