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INDICADORES DE BURBUJA INMOBILIARIA · Indicadores de precios Cobertura: Desde 1998 se recolecta...
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INDICADORES DE BURBUJA INMOBILIARIA Departamento de Estadísticas de Precios Noviembre 2010
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INDICADORES DE BURBUJA
INMOBILIARIA
Departamento de Estadísticas de
Precios
Noviembre 2010
Esquema
Características del mercado de viviendas.
Indicadores de precios.
Indicadores de burbuja inmobiliaria
Ratios precio de venta - alquiler anual.
Indicadores de costos de la vivienda.
Precios de la vivienda y su tendencia.
Indicadores de precios y sus fundamentos.
¿ Qué nos dicen los indicadores?
Agenda pendiente.
Características del mercado de la vivienda
De acuerdo a información del INEI del año 2007, en Lima Metropolitana y Callao el déficit
cuantitativo es de 177 mil viviendas, 160 mil correspondientes al déficit tradicional y 17 mil
a viviendas no adecuadas.
De acuerdo a CAPECO, el aumento de la oferta de vivienda en Lima Metropolitana ha
pasado de un promedio de 9 mil unidades en el periodo 2002 – 2008 a 13 mil en 2009.
Para 2010 se proyecta de 18 mil a 20 mil viviendas nuevas.
Fuente: INEI.
160 mil37%
17 mil4%
51 mil12%
148 mil34%
55 mil13%
Déficit Habitacional: 430 mil viviendas
Déficit Tradicional
Viviendas no adecuadas
Material irrecuperable
Viviendas hacinadas
Servicios básicos deficitarios 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50
Lima Norte 48
Lima Este 40
Lima Sur 38
Callao 18
Lima Centro 8
Lima Moderna 8
Requerimiento de vivienda(miles)
Indicadores de precios
Cobertura: Desde 1998 se recolecta datos de departamentos y
casas de La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco.
Fuente de información: Oferta Inmobiliaria de El Comercio.
Recolección de información :
– Se cuentan los avisos de departamentos y casas por distrito.
– Se eligen 40 departamentos y 40 casas distribuidos según la
participación de cada distrito en la oferta inmobiliaria de la semana.
– Se recolecta información de precio de venta, área del inmueble,
número de dormitorios, número de baños, número de cocheras y
antigüedad. Se confirma la información con una encuesta vía
telefónica.
Método de la mediana: Se calculan medianas trimestrales de
precios en dólares, soles corrientes y soles constantes. Con la
mediana se reduce los posibles sesgos de tener muestras pequeñas
y heterogéneas.
Precios de venta por m2 de departamentos
(nuevos soles constantes)
Los precios de los departamentos, en soles constantes del
2009, se han venido recuperando desde el tercer trimestre
del 2006, periodo en el que alcanzaron su nivel más bajo
desde 1998.
Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Setiembre 2010.
1000
1500
2000
2500
3000
3500
98-I
99-I
00-I
01-I
02-I
03-I
04-I
05-I
06-I
07-I
08-I
09-I
10-I
10-III
La Molina, Miraflores, San Borja, San lsidro y Surco
99-I: S/. 293110-III: S/. 2955
Promedio del periodo S/. 2330
En el caso de los precios en dólares corrientes, se observa una
tendencia creciente de los precios desde 2007.
Precios de venta por m2 de departamentos
(dólares corrientes )
Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Setiembre 2010.
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
1100
1200
98-I
99-I
00-I
01-I
02-I
03-I
04-I
05-I
06-I
07-I
08-I
09-I
10-I
10-III
La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco
98-I: US$ 667
10-III: US$ 1075
Promedio del periodo US$ 633
Ratio precio de venta - alquiler anual (PER)
El PER (Price to Earnings Ratio) es equivalente a la relación precio/ganancias
de las acciones. Representa cuántos años se tendría que alquilar la propiedad
para recuperar el valor del inmueble.
Se utiliza la información del precio de venta y alquiler de los inmuebles en
dólares por metro cuadrado de los siguientes distritos: Jesús María, La
Molina, Lince, Magdalena, Miraflores, Pueblo Libre, San Borja, San Isidro,
San Miguel y Surco.
Para cada distrito se calcula la mediana de los precios de venta y la
mediana de los alquileres.
CRITERIOS DE VALUACIÓN PARA EL MERCADO INMOBILIARIO
5 - 12,5 20,0 - 8,0 Precio subvaluado
12,5 -25,0 8,0 - 4,0 Precio normal
25,0 - 50,0 4,0 - 2,0 Precio sobrevaluado
1/ Definida como el alquiler anual entre el precio de venta. Es la inversa del PER.
Fuente: Global Property Guide.
Ratio
Precio/ingresos
por alquiler
Ganancia por
alquiler (%) 1/ Clasificación
Ratio precio de venta - alquiler anual
Lima Metropolitana por distritos
• El ratio precio venta - alquiler anual de 13,4 indica que se necesita 13, 4 años para
recuperar el valor del inmueble y alquilándolo se recuperaría el 7,4 por ciento (1 /
13,4) del valor de una vivienda.
De acuerdo a la clasificación del Global Property Guide, de manera
general, los precios de los departamentos se encontraban en el intervalo
de precios normales.
MEDIANAS 1/ Mayo-Junio Julio-Agosto Setiembre-Octubre
Jesús María 11,8 10,6 10,8
La Molina 13,0 13,1 13,7
Lince 15,9 14,7 15,4
Magdalena 10,6 10,7 11,3
Miraflores 10,9 11,8 13,2
Pueblo Libre 14,5 14,6 13,2
San Borja 15,8 16,7 15,4
San Isidro 14,4 13,1 14,6
San Miguel 13,6 14,2 13,8
Surco 12,8 12,4 12,8
Agregado
Promedio 13,3 13,2 13,4
Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Octubre 2010.
1/ Los ratios han sido calculados en base a las medianas de los precios de venta y alquileres de
cada distrito.
Ratio índice de precio de venta – índice de
costo de construcción
Indicador de precios: Serie que incluye lo distritosde La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro ySurco.
Indicador de costos: Ponderaciones: Mano de obra 30 por ciento, materiales
de construcción 40 por ciento y terrenos 30 por ciento.Situación inmobiliaria Perú, Agosto 2009, BBVA.
Precios:
• Índice de materiales de construcción y costo de mano de obra unificado del INEI .
• Precio de terrenos: Estimación a partir de encuestas propias.
Ratio Índice del precio de venta - Índice del costo de
construcción
•El ratio disminuyó hasta agosto 2006 debido a que los precios en nuevos soles por metro cuadro
se redujeron mientras que los costos de construcción mostraron una tendencia creciente.
•A partir de ese año, el ratio está aumentando por los mayores precios de venta logrando
sobrepasar el nivel promedio del periodo.
Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Setiembre 2010.
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
1,0
1,1
1,2
1,3
1,4E
ne-9
8
Ene-9
9
Ene-0
0
Ene-0
1
Ene-0
2
Ene-0
3
Ene-0
4
Ene-0
5
Ene-0
6
Ene-0
7
Ene-0
8
Ene-0
9
Ene-1
0
Sep
-10
Ratio Índice de precio de venta / Índice costo de construcción en nuevos soles por m2
La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco
1,0
1,0
Promedio del periodo0,88
Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Setiembre 2010.
Los costos de construcción están compuestos por el costo de mano de obra (43
por ciento) y los costos de materiales de construcción (57 por ciento) .
50
70
90
110
130
150
170
190
Ene-9
8
Ene-9
9
Ene-0
0
Ene-0
1
Ene-0
2
Ene-0
3
Ene-0
4
Ene-0
5
Ene-0
6
Ene-0
7
Ene-0
8
Ene-0
9
Ene-1
0
Sep
-10
Índice de Precio de Venta e Índice de Costo de Construcción en
nuevos soles corrientes Base Enero 1998 = 100
Índice de Precios de Venta
Índice de Costo de Construcción
Índice de costo total de una vivienda 1/
El aumento reciente de los precios de la vivienda se explica
en parte por el aumento de los precios de los terrenos.
1/ Incluye 10 distritos: Jesús María, La Molina, Lince, Magdalena, Miraflores, Pueblo Libre, San Borja, San
Isidro, San Miguel y Surco.
Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Setiembre 2010.
80
90
100
110
120
130
140
150
III 07 IV 07 I 08 II 08 III 08 IV 08 I 09 II 09 III 09 IV 09 I 10 II 10 III 10
Base 2007 III = 100
Índice de precios de venta de departamentos.
Índice del Costo Total de una vivienda por m2
Índice del Costo de Construcción de una vivienda por m2
San Isidro
Miraflores
La Molina
Surco
San Borja
1 295
1 230
8901 000 1 075
1 242 1 326
500
899
1 100
Pm2 Dpto. Pm2 Terreno
Precio de Venta
por m2 en dólares
III-Trim 2010
Variación del precio
por m2 en dólares
II Trim 2007-III Trim
2010
San IsidroMiraflores
La MolinaSurco
San Borja
100,097,5
95,592,3
88,9
148,3
190,1
114,3
157,0
139,1
Dpto.
Terreno
Lince
Magdalena
Jesús María
Pueblo Libre
San Miguel
773857
834
752
722
885
782 800775
600
Pm2 Dpto. Pm2 Terreno
Precio de Venta
por m2 en dólares
III-Trim 2010
Variación del precio
por m2 en dólares
II Trim 2007-III Trim
2010
LinceMagdalena
Jesús MaríaPueblo Libre
San Miguel
93,486,3
70,7
52,5
47,1
236,4
221,1
122,4
97,5
80,0
Dpto.
Terreno
1000
1500
2000
2500
3000
3500
98-I
98-III
99-I
99-III
00-I
00-III
01-I
01-III
02-I
02-III
03-I
03-III
04-I
04-III
05-I
05-III
06-I
06-III
07-I
07-III
08-I
08-III
09-I
09-III
10-I
10-III
Pm2
Tend, Pm2 (HP)
Umbral Inferior
Umbral Superior
Tendencia de los precios de departamentos
(nuevos soles constantes)
Bandas de confianza al 90%
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
1100
1200
98-I
98-III
99-I
99-III
00-I
00-III
01-I
01-III
02-I
02-III
03-I
03-III
04-I
04-III
05-I
05-III
06-I
06-III
07-I
07-III
08-I
08-III
09-I
09-III
10-I
10-III
Pm2
Tend, Pm2 (HP)
Umbral Inferior
Umbral Superior
Tendencia de los precios de los departamentos
( Dólares corrientes) Bandas de confianza al 90%
Comparación con otros filtros
400
500
600
700
800
900
1000
1100
1200
98
-I
98
-III
99
-I
99
-III
00
-I
00
-III
01
-I
01
-III
02
-I
02
-III
03
-I
03
-III
04
-I
04
-III
05
-I
05
-III
06
-I
06
-III
07
-I
07
-III
08
-I
08
-III
09
-I
09
-III
10
-I
10
-III
Tendencias del precio por metro cuadrado (dólares corrientes)
Tend, Pm2 (CFA)
Tend, Pm2 (HP)
Tend, Pm2 (BK)
Tend, Pm2 (CFS)
1600
1800
2000
2200
2400
2600
2800
3000
3200
98
-I
98
-III
99
-I
99
-III
00
-I
00
-III
01
-I
01
-III
02
-I
02
-III
03
-I
03
-III
04
-I
04
-III
05
-I
05
-III
06
-I
06
-III
07
-I
07
-III
08
-I
08
-III
09
-I
09
-III
10
-I
10
-III
Tendencias del precio por metro cuadrado (nuevos soles constantes de 2009)
Tend, Pm2 (CFA)
Tend, Pm2 (HP)
Tend, Pm2 (BK)
Tend, Pm2 (CFS)
Las tendencias calculadas del
precio por m2 son robustas a
diferentes filtros estadísticos,
muestran un comportamiento
similar entre ellos, tanto en soles
constantes como en dólares.
40
60
80
100
120
140
160
Dic
-01
Ju
n-0
2
Dic
-02
Ju
n-0
3
Dic
-03
Ju
n-0
4
Dic
-04
Ju
n-0
5
Dic
-05
Ju
n-0
6
Dic
-06
Ju
n-0
7
Dic
-07
Ju
n-0
8
Dic
-08
Ju
n-0
9
Dic
-09
Ju
n-1
0
Tasa de interés real hipotecaria en soles
Precio por m2 en soles reales (Prom. Móvil 3 meses)
Costo de Construcción en soles reales
Masa Salarial en soles reales
Tipo de Cambio Nuevo Sol/US$
Ju
l-10
Precio de venta en soles reales por m2 y sus principales fundamentos
(Índice base dic01=100)
Indicadores de precios y sus fundamentos
Fuente: BCRP,MTPE,INEI.
El aumento de precios refleja la evolución de los fundamentos.
¿ Qué nos dicen los indicadores?
Los precios actuales se encuentran dentro de sutendencia de largo plazo.
De acuerdo al PER, los precios de los departamentos seencuentran en un nivel normal.
Los mayores costos de la vivienda refleja principalmenteel aumento en los precios de los terrenos.
El aumento de precios refleja la evolución de losfundamentos:• Crecimiento de la actividad económica y aumento de los
ingresos.
• Reducción de la tasa de interés y aumento del créditohipotecario.
• Apreciación del nuevo sol frente al dólar.
• Crecimiento moderado de los costos de construcción.
Los precios de Lima todavía son menores al
resto de países de Latinoamérica.
Nota: Incluye los departamentos de 120 m2 , localizados en el centro de las ciudades más importantes de cada país.
Fuente: Global Property Guide.
Brazil Argentina México Uruguay Colombia Chile Ecuador Perú
2 277
1 994
1 8301 691 1 688
1 486
973 944
Precios de departamento por países (US$ por m2)
En el año 2009 el crédito hipotecario representaba solo el
sólo el 3 por ciento del PBI.
Fuente: Revista Moneda, Año 2009.
Chile México Colombia Brazil Perú Argentina
15,0
11,0
5,0
4,03,0
2,0
Crédito Hipotecario en países seleccionados ( Como porcentaje del PBI)
Se proyecta un aumento de 42 mil viviendas a nivel
nacional este año.
Fuente: Gavidia, Octubre 2010.
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
108101
95
104
123
142
123
105105
128
152148
163
151 151
134
Número de viviendas con licencia de construcción( En miles)
Colombia Chile
Agenda pendiente
Mejora continua de los indicadores de
precios:
• Ampliación de cobertura: Lima Norte, Lima Sur y
Lima Este y principales ciudades de otras regiones
del país.
• Aplicación de otras metodologías de cálculo:
Medianas estratificadas, regresiones hedónicas.
• Comparación con otras fuentes de información:
CAPECO, TINSA, Inmobiliarias, Sunarp.
Realizar evaluaciones econométricas de los
precios en función de sus determinantes.
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Precios
Noviembre 2010
