Hacia un Modelo de Ciudad Compacta Gerencia de Vivienda Sustentable.

Hacia un Modelo de Ciudad CompactaGerencia de Vivienda Sustentable

Principios del Urbanismo Contemporáneo

Densificación. Vivienda en densidades medias y altas construidas en barrios que hacen un eficiente uso del suelo

Conectividad. Red vial orientada a dispersar el tráfico vehicular y favorecer el peatonal. Vías preferentes para transporte público y no motorizado

Uso Mixto. Mezcla de usos de suelo en el mismo barrio

Medio Ambiente. Eficiencia energética, bajo consumo de agua y baja generación de contaminantes y residuos, gran parte de los cuales son tratados, reciclados y reutilizados

Equipamiento. Espacios para la recreación, educación, salud, comercio, cultura y deporte, fácilmente accesibles a pie o en transporte público

Inclusión. Oferta de vivienda para distintos estratos socioeconómicos dentro del mismo barrio

Kowloon City, Hong Kong / 1973

Kowloon City, Hong Kong / 1980

Pruitt Igoe / St. Louis

Construido en

1954

Capacidad para

11,200 habitantes

Pruitt Igoe / St. Louis

Demolido en 1972, 18 años después de su construcción. Nunca se ocupó más del 60% de su capacidad

Vivienda y Densidad

52.8% de las viviendas se encuentra en conjuntos con una densidad inferior a las 60 viviendas por hectárea

15.8% de las viviendas financiadas por Infonavit se encuentra en conjuntos con una densidad superior a las 100 viviendas por hectárea

Viviendas / há N° %0 a 40 143,431 37.8%41 a 60 57,090 15.0%61 a 80 55,721 14.7%81 a 100 63,069 16.6%101 a 200 42,591 11.2%Más de 200 17,624 4.6%Sin datos 94,778Total 474,304

¿Cuál es el problema: baja densidad o dispersión?

Livia Corona, Two Million Homes for Mexico

Ixtlahuacán de los MembrillosJalisco

¿Baja Densidad o Dispersión?

Ciudad JuárezChihuahua


Cuautlancingo, Puebla230 viviendas / hectárea


Ciudades Dispersas

• Posibilidad de contar con terrenos más grandes, que facilitan la ampliación de las viviendas o permiten contar con un jardín, local comercial, huerto, etc.

• Ideal de vivir en el campo gozando de los beneficios de la ciudad

• Mayores gastos en infraestructura• Mayores tiempos de traslado al interior

de la ciudad• Aumento en la dependencia del

automóvil• Incremento en las emisiones de CO2• Mayor dificultad para introducir

transporte público de calidad• Mayores gastos en locomoción• Disminución en cobertura de servicios

urbanos• Viviendas más pequeñas o de peor

calidad

+ -

Por qué las Ciudades Crecen Dispersas

Ross RacineEvergreen Park

• Urbanización irregular

• Carencia de planes de desarrollo territorial

• Desarrollo urbano orientado al automóvil

• Alto precio de suelo para vivienda social

• Normativa induce a la dispersión

Por qué las Ciudades Crecen Dispersas

En septiembre de 2009 fue promulgada la nueva Ley de Desarrollo Urbano de Nuevo León. En uno de sus punto más importantes, aumentó la superficie mínima para lotes habitacionales de 90 a 98 m2, estableciendo un frente mínimo de 7 m. El propósito de esta medida fue terminar con la construcción de “mini casitas”.

¿ Habrá un aumento en la superficie y calidad de las viviendas con esta medida?

¿Cuáles serán sus impactos urbanos?

Dispersión, Densidad e Instrumentos Urbanos

• Densidad expresada en Planes de Desarrollo Urbano• Lote mínimo• Frente mínimo• Áreas de equipamiento y donación• Perfiles de calles• Cajones de estacionamiento exigidos• Número de niveles• Coeficiente de Ocupación de Suelo (COS)• Coeficiente de Utilización de Suelo (CUS)

En México la suma de estos factores se traduce generalmente en ciudades dispersas y de baja densidad. Esto tiene directa repercusión en las características de la vivienda

Frac. Los GirasolesIxtlahuacán de los Membrillos, JAL60 viviendas / hectáreaVivienda económica de 32.1 m2

Dispersión, Densidad e Instrumentos Urbanos

10%Equipamiento / Áreas Verdes

Valores aproximados obtenidos de encuestas hechas a desarrolladores participantes en mesas técnicas efectuadas en 2009.

Distribución de Uso de Suelo Típica en un Conjunto de Vivienda Unifamiliar

55%Lotes vivienda

35%Vialidad

Mexicali, BC

Lote Mínimo, Agrupamiento y Densidad

Lote Mínimo y Densidad

La densidad aproximada se ha calculado tomado como base 55% de la hectárea como área vendible.

NO. ESTADOS LOTE MÍNIMO1 140 m21 126 m22 120 m21 117 m21 110 m21 105 m21 98 m23 96 m21 91 m2

17 90 m21 75 m21 72 m21 67.5 m2

Densidad Típica de Estados con lote mínimo de 90 m2

BCS40 viv/há

VER80 viv/há

60 viv/há

Mexicali, BC

Requerimientos Viales

Bahía de Banderas, NAY

Requerimientos de Estacionamientos

Cajones de estacionamiento según normatividad

El número de cajones de estacionamiento mínimo que establecen la mayoría de Leyes y Reglamentos Estatales es de:

1 cajón por vivienda

DF 0.5 Cajones x Viv1

VER 0.75 Cajones x Viv2

1 . Programa Delegacional de Desarrollo Urbano. Normas de Ordenación2 . Circular número INVIVIENDA-GG/0001/2011 de la Gaceta oficial del Edo. De Veracruz 10 de mayo 2011

Posesión de un Automóvil

60% Derechohabiencia Infonavit < 4 vsm

Fuente: AMAI (Asociación Méxicana de Agencias de Investigación de Mercado y Opinión Pública A.C.) 2005

Espacios para autos, espacios para personas

Hectárea Tipo

30% Vialidad

1 cajón = 12.5 m2 (5 x 2.5 m)60 autos x 12.5 m2 = 750 m23000 m2 (vialidad) + 750 m2 (est.)3,750 m2 de superficie para el auto

62.5 m2 x auto

60 viv/ha = 240 habitantes(4 habitantes x vivienda)6,250 m2 destinados a las personas

26.04 m2 x Hab

70%Habitable

7000 m2

3000 m2

Espacios para Autos, Espacios para PersonasEs

taci

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lote

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cion

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te

Mexicali, BC

Tlajomulco de Zúñiga, JAL

Entre el 10 y el 15% de la superficie de los nuevos conjuntos se destina a donaciones que a veces pasan años en carácter de sitios baldíos

Áreas de Donación No Consolidadas

Baja densidad establecida en IPT

Grandes superficies de donación, que muchas veces permanecen como espacios baldíos por años

Ciudad Juárez, CHIH

Áreas de Donación No Consolidadas

Discontinuidad de la Trama Vial

Ixtapaluca, EDOMEX30 metros se transforman en 1 kilómetro

Discontinuidad de la Trama Vial

Homogeneidad de Usos

Ixtlahuacán de los Membrillos, JAL

Por Qué Promover la Ciudad Compacta

• Disminución de tiempos de traslado al interior de la ciudad

• Creación de condiciones para la introducción de sistemas de transporte público cómodos y eficientes

• Mejor aprovechamiento de redes de servicios públicos de agua, alcantarillado y energía

• Facilidad para proveer servicios urbanos como seguridad, limpieza, recolección de basura y mantenimiento del espacio público

• Provisión más racional de equipamiento urbano como escuelas, hospitales, bibliotecas, mercados, etc.

• Menores emisiones de gases contaminantes

• Vivienda de mejor calidad

Densidad y Tamaño de la Vivienda

Superficie (m2)

Densidad viv / há

Tamaño “óptimo”

Tamaño actual

Objetivo

La vivienda se encarece puesto que el costo de urbanización es prorrateado entre pocos

El costo de la urbanización es prorrateado entre más viviendas, pero su costo de construcción sube

Debe buscarse el punto exacto donde la densidad habitacional maximiza tanto el rendimiento de los terrenos como la superficie de las viviendas

Debe buscarse el punto exacto donde la densidad habitacional maximiza tanto el rendimiento de los terrenos como la superficie de las viviendas

32 m2

Densidad “óptima”

Densidad actual

Vivienda VerticalVivienda Horizontal

Precio

Superficie (m2)

Aumento m2

Tamaño actualCostos fijos por vivienda

disminuyen con aumento de densidad

Costos fijos por vivienda disminuyen con aumento de densidad

Costos fijos (terreno, urbanización, infraestructura, etc.)

Costos variables (construcción, permisos, impuestos, etc.)

Tamaño en mayor densidad

Costos fijos baja densidad

Costos fijos alta densidad

Aumento de Densidad en Terreno de Precio Fijo

Densidad, Precio de Suelo y Tamaño de la Vivienda

Conjunto de Vivienda Unifamiliar

Densidad, Precio de Suelo y Tamaño de la Vivienda

Periferia extrema$ 50/ m2 40 viv /há

Tercer anillo urbano$ 250 / m2 90 viv / há

Centro$ 2,000 / m2 500 viv / há

Segundo anillo urbano$ 1,000 / m2 250 viv / há

Cuarto anillo urbano$ 100 / m2 60 viv / há

Para Construir una Vivienda Económica de 35 m2

Aguas Calientes, AGS

• Departamentos en edificios de 3 y 4 pisos

• 49.5 m2 de superficie

• 113.0 viviendas / há

• Precio de venta: $207,800

Condominio Naturaleza

Aguas Calientes, AGS

• Viviendas Dúplex

• 44.2 m2 de superficie en planta alta


• Precio de venta: $225,000 - $235,000

Balcones de Oriente

Santa Catarina, NL

• 70 departamentos de 1 y 2 pisos


• 40 m2 superficie inicial

• Superficie final entre 58.75 y 77.20 m2

• Precio de venta: $250,000 - $290,000

Las Anacuas

Modelo de la Vivienda Sustentable Infonavit

COMPACTACONECTADADIVERSAEQUIPADAECOLÓGICAHABITABLEINCLUYENTESEGURA

El Infonavit promoverá un uso eficiente del suelo urbano mediante el fomento a: •La construcción de vivienda en mayores densidades que ayude a detener la expansión horizontal y dispersa de las ciudades

•La construcción de barrios integrados a la trama urbana

•La creación de barrios con uso de suelo mixto, equipados y socialmente diversos

Hacia un Nuevo Modelo de Desarrollo Urbano

La generación de ciudades más compactas requiere el esfuerzo conjunto de 4 ejes fundamentales:

1.Gestión territorial

2.Políticas de Transporte

3.Políticas de Vivienda

4.Desarrollo de Infraestructura

Algunas Herramientas

1. Incentivos financieros. Subsidios, créditos blandos, etc.

2. Incentivos tributarios. Predial progresivo

3. Instrumentos normativos. Polígonos de actuación, transferencia de derechos, intercambio de beneficios, etc.

4. Desarrollo de nuevas tipologías

Estrategia 2011 SGSS

VIVIENDA DIGNA Y SUSTENTABLE

3 Escalas para la Sustentabilidad

Vivienda Digna y Sustentable

Para acceder a beneficios de Vivienda Digna y Sustentable es necesario que un desarrollo tenga una densidad superior a las 50 viviendas por hectárea

INFONAVIT

Comprometido con la calidad de vida de los trabajadores, sus familias y el desarrollo urbano sustentable

Rodrigo Díaz Gonzá[email protected]

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