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Guía de CláusulasAbusivas


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Índice1 cláusula suelo

2 irph

3 Gastos de hipoteca e Impuesto de Actos Jurídicos documentados

4 Hipotecas multidivisas

7 ¿No puedes pagar tu hipoteca?

8 14 pasos para negociar tus deudas

9 Conclusión

6 Cómo saber si tienes cláusulas abusivas y reclamar

5 Cláusula de vencimiento anticipado

2.1 consideraciones generales

1.1 consideracione generales

2.2 clases de irph

1.2 cláusula suelo EN empresas y pymes


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PresentaciónLas cláusulas abusivas de las hipotecas se definen como aquellas que inclinan la balanza a favor del banco y en contra del cliente de forma desproporcionada, haciéndole pagar cantidades salidas de la nada y sobre las cuales el cliente no sabe ni qué está firmando.

La falta de transparencia de los bancos ha sido el detonante que ha puesto a la justicia de nuestro lado, española y la del Tribunal de Justicia Europeo, permitiendo a los consumidores reclamar las cantidades cobradas de más con falta de transparencia y claridad.

Bien merecidas son las críticas y sentencias que la banca viene recibiendo en su contra. Manipulación del juego hipotecario y el establecimiento de cláusulas abusivas son algunas de las prácticas que la justicia vence. Te presentamos la guía de las cláusulas abusivas. Basta de engaños.


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cláusula sueloCuando un cliente firmaba una hipoteca, los bancos ponían un tipo de requisito llamado: Cláusula Suelo, un límite o mínimo, por el que el cliente se veía obligado a pagar, además de los intereses. A pesar de que los intereses bajaran, los clientes debían pagar este mínimo, y los bancos se aseguraban de que así fuera.

¿Qué persigue?

Lo que persigue la cláusula suelo es garantizar al banco un mínimo de ingresos, sin importar el precio del dinero. Por ejemplo, tenemos unos intereses fijados al 2,5% por la cláusula suelo. Si el Euribor baja, incluso por debajo del 0%, los afectados por cláusula suelo pagaremos un 2,5% de intereses, así como si el Euribor sube. El problema es que se están pagando de intereses 25 veces más de lo que les corresponde.

El engaño de los bancos, considerado como un mal necesario por los consumidores, ya se ha sentenciado por diversos jueces a todos los niveles, nacional y europeo.

¿Qué dice la justicia?

La Justicia europea y el Tribunal Supremo, han establecido la devolución de lo cobrado de más por una cláusula suelo, y la retroactividad es total, teniendo derecho a reclamar cualquier afectado por la práctica abusiva de las entidades bancarias, sin reparar en una fecha concreta para su devolución.

En primer lugar, debes comprobar si este tipo de cláusulas están incluidas en tu hipoteca. Y en caso afirmativo, ponte en manos de especialistas y reclama lo que te pertenece. Para el futuro, ya se están trabajando ciertas medidas para evitar la manipulación y deslealtad con la que han actuado los bancos.

¿Cómo saber si es abusiva?

Las sentencias de los Tribunales marcan la cláusula suelo como abusiva, principalmente por tres razones:

l Que el firmante no entendía qué es lo que estaba firmando, pero al necesitar una hipoteca, se veía forzado a hacerlo, como un “mal menor”.

l Que había una clara manipulación de las reglas del juego hipotecario a favor de la banca.

l Que se incluían este tipo de cláusulas de forma repetitiva y genérica en todos los contratos.


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cláusula suelo EN EMPRESAS Y PYMESAlgunos especialistas han puesto en duda que una empresa pueda reclamar la cláusula suelo en igual medida que lo están haciendo muchos ciudadanos.

La disyuntiva se plantea del siguiente modo: un ciudadano es considerado legalmente como un consumidor, amparándole la Ley que protege a esta figura. Se entiende que un consumidor decide adquirir un bien o servicio para su uso personal. No pretende especular ni hacer negocio con la vivienda, sino que sólo quiere una casa para vivir en ella.

La devolución del dinero pagado por cláusulas abusivas, queda clara en lo que a consumidor se refiere, pero en cuanto a la devolución de cláusulas abusivas en hipotecas pagadas para establecer negocios, tanto pequeñas empresas como empresas mayores, es más confuso, y existen diferentes puntos de vista.

Claro está, las entidades bancarias están intentando librarse de devolver el dinero cobrado de más a empresas que han comprado propiedades con hipotecas con cláusula suelo.

Qué dicen los bancos para no devolver:

Pero ya hay sentencias ganadas que confirman que las empresas pueden reclamar la cláusula suelo si no fue negociada de origen, y si el banco no quiere devolver el dinero, deberá demostrar que dio toda la información sobre la cláusula como para que la empresa decidiese con conocimiento.

Ya se han dado casos en diversas Audiencias provinciales, como en Toledo, las cuales han dado la razón a la reclamación empresarial y no a los bancos, sin importar el tipo de consumidor. Lo que prevalece es la buena fe y la transparencia, que han faltado en la manera de actuar de los bancos.

Por tanto, no se excluye en la sentencia a una empresa. Establece que se han menoscabado sus derechos. Pueden reclamar la nulidad de la cláusula suelo y recuperar su dinero.

l En cuanto a los conocimientos como para saber qué está firmando, una empresa es una entidad con personalidad jurídica y sí tiene conocimientos financieros para comprender lo que está firmando.

l Una empresa no es un consumidor, por ejemplo una inmobiliaria, que adquiere un inmueble para hacer negocio, no puede ser considerado como consumidor (persona física); No es una persona, sino una entidad empresarial que pretende hacer negocio.


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irphEl Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH), es el segundo índice más utilizado en los préstamos hipotecarios y lleva camino de convertirse en la nueva cláusula suelo en una batalla judicial que se decanta por su nulidad en base a la falta de transparencia en su comercialización y su desequilibrio contractual, favorable siempre a las entidades de crédito.La reciente declaración de nulidad de los Índices de Referencia de los Préstamos hipotecarios (IRPH) ha sido un gran logro. Como consecuencia, obliga a la entidad bancaria a la devolución de las sumas recibidas en concepto de la cláusula declarada nula, además de los intereses cobrados, y las costas procesales que conlleva el proceso judicial.

Esta sentencia supone un logro para todas aquellas personas afectadas por el pago abusivo de más en su cuota hipotecaria. Las entidades bancarias deberán recalcular las cuotas futuras del préstamo hipotecario.

Las entidades bancarias han ofrecido a muchos de sus clientes la posibilidad de calcular el valor de su hipoteca en base a este otro índice. ¿Por qué? Inicialmente se aseguraba a los clientes que el cálculo de su crédito para la vivienda bajo este parámetro, abarataría el coste final del producto financiero. Años atrás, este Índice se encontraba en unos valores más competitivos, en comparación con el Euribor, lo que efectivamente abarataba el coste en el momento de la firma de la hipoteca.

Lo que no sabían los que adquirían esta fórmula, y lo que no explicaban los bancos, es que este tipo de valores son fluctuantes. En el escenario actual, y según establecen diversas asociaciones de afectados y medios de comunicación, si usted tiene una hipoteca bajo IRPH habrá pagado entre 18.000 y 20.000 euros más que si hubiera adquirido este mismo producto calculado a través del Euribor.

En los últimos años han coexistido hasta tres tipos de índices IRPH o Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, es una cláusula abusiva ya que que provoca un desequilibrio para el consumidor-deudor y es contraria a las exigencias de la buena fe.


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clases de irphLas tres clases de IRPH que coexisten son:

IRPH-Cajas

Este índice de referencia de préstamos hipotecarios utilizado por las antiguas cajas de ahorros fue anulado por la disposición adicional decimoquinta de la ley 14/2013 de 27 de septiembre que reguló su desaparición a partir del pasado 1 de noviembre de 2.013.

IRPH-Bancos

Al igual que el IRPH-Cajas, este fue anulado por la disposición adicional decimoquinta de la ley 14/2013 de 27 de septiembre que reguló su desaparición a partir del pasado 1 de noviembre de 2.013.

IRPH-Entidades

Los anteriores índices de referencia de préstamos hipotecarios tanto de cajas de ahorros como de bancos, fueron sustituidos, por el índice de referencia de préstamos hipotecarios de entidades de crédito.


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gastos de la hipotecaSi has firmado una hipoteca, probablemente has oído hablar de los gastos de formalización.

Son una serie de costes que, en muchas ocasiones y desde hace años, los bancos han derivado a los prestatarios:

Este tipo de costes vienen derivados de una serie de trámites o procesos que tienen que ser llevados a cabo para poder poner en marcha el contrato hipotecario.

Todas estas cuestiones son costes necesarios para que el banco pueda abrir un préstamo inmobiliario. De tal modo, el Tribunal Supremo ha dictaminado como abusivo que tenga que ser el cliente el que corra con dichos gastos.

¿Qué ocurre con los gastos de la hipoteca?

Al igual que ha ocurrido con otros temas hipotecarios, son muchos los afectados por los abusos bancarios. Los gastos de hipoteca no son una excepción. Muchas de las entidades han obligado vía cláusula contractual a que fuera el cliente el que se hiciera cargo del 100% de los gastos de la hipoteca. No tiene sentido que una gestión que es interés del banco seaabonada en su totalidad por el cliente. El primer interesado en que se produzcan ciertos trámites de constitución es precisamente la entidad de crédito, y no sólo el hipotecado. Por tanto, ¿por qué debe pagarlo íntegramente este último?

Si has abonado dinero derivado de cualquiera de las tres operaciones anteriores, porque así venía estipulado en alguna cláusula de tu hipoteca, podemos conseguir que dichos costes te sean reembolsados. Hay varias sentencias que ya aclaran que dichas cantidades deben ser abonadas por el banco, y no por el cliente. De este modo, se declara la cláusula abusiva y nula.

l Todos los gastos de notaría.

l También entran aquí los costes derivados de registrar la operación financiera y la compra de la vivienda mediante hipoteca en el colegio registral pertinente.

l El pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.


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actos jurídicos documentados

hipotecas multidivisa

Este impuesto grava de forma distinta en función de la Comunidad Autónoma en la que se aplique. Oscila entre el 0,5% y el 1,5%. Para una hipoteca en torno a 100.000 euros, los gastos asociados a impuestos irían en torno a los 1.000 euros. Este sencillo y rápido cálculo nos da una idea de la magnitud del problema, teniendo en cuenta que la mayoría de las hipotecas están por encima de esa cifra. Y de que el porcentaje atribuible a impuestos puede seraún mayor. Son ya varias las sentencias, algunas de ellas del Supremo, las queestablecen que el hecho de que el cliente asuma el 100% de los gastoshipotecados es algo abusivo y puede recuperar TODO su dinero.

En España existen en torno a 60.000 afectados por las hipotecas multidivisa. Este tipo de acuerdos entre cliente y banca se basaban en la modificación de los valores que sirven para calcular el coste de los intereses a devolver durante el préstamo. Normalmente, un producto financiero de este tipo, se calcula en base al Euribor. Sin embargo, en una hipoteca multidivisa, este cálculo se realiza en base a índices de referencia divisas, como por ejemplo, el yen o los francos suizos.

Dónde está el problema de la hipoteca multidivisa

El momento en el que se firmaron la mayoría de esas 60.000 hipotecas multidivisa era favorable. En el sentido de que los intereses que debía pagar el hipotecado eran menores en yenes que en base al Euribor. Un argumento demoledor, explicado por los bancos con un ideario que, en aquel momento, era cierto: “la hipoteca te costará menos”.

Sin embargo, lo que no explicaban es que este escenario no era eterno. Podía cambiar, y ser completamente al revés. Esto fue exactamente lo que ocurrió a raíz de la crisis inmobiliaria y financiera. El Euribor bajó y, sin embargo, el valor referencial de las mencionadas monedas se disparó. Y con ello aumentaron desproporcionadamente los intereses y cargas a pagar, por quien había firmado un préstamo de este tipo.


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¿Puedes recuperar tu dinero?

Sí. Continúa el goteo de sentencias que establecen recalcular el coste hipotecario en base al Euribor. Y que el banco devuelva al cliente las cantidades cobradas de más, utilizando el valor de la divisa extranjera. Es decir, que la hipoteca sea considerada en euros, en base a que la vida del cliente se realiza en esa moneda. Y, más importante aún, demostrando que elbanco no explicaba las condiciones a las que se enfrentaría el hipotecado en un escenario diferente al que existía en el momento de la firma.

El Código de Buenas Prácticas del Banco de España establece que las organizaciones financieras adscritas a él (entre ellas los bancos) deben ajustarse a este principio. Es decir, deben informar con claridad sobre los productos que comercializan.

Durante los años previos a la crisis, y también durante la misma, este mandato no tenía una validez legal. Sin embargo, el término adquiere un valor relevante en el momento en el que las Leyes europeas lo implantan en sus regulaciones. ¿Qué aporta esto al cliente afectado? Seguridad en que, en un hipotético proceso judicial, se puedan declarar como nulas ciertas condiciones, si se demuestra que el banco no actuó con la transparencia debida.

Por todo ello, estás en disposición de reclamar y recuperar tu dinero.


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cláusula de vencimiento anticipadoLa sentencia por la que declara la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado, la define como una cláusula recogida en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria en virtud de la cual, el banco se reservaba la facultad de reclamar el total, incluidas las cuotas no vencidas, en caso de impago de una sola cuota o plazo de principal o intereses.

Es decir, si te retrasabas en el pago de la cuota hipotecaria, los bancos podían obligarte a pagar toda la hipoteca o embargarte tus bienes.

En la resolución por la que se declara nula, se manifiesta:

l Que se trata de una cláusula que no ha sido negociada individualmente, sino impuesta por la entidad financiera sin que el consumidor haya podido influir en su contenido

l Que es una cláusula sujeta al control de abusividad previsto en la Directiva 93/13, de 5 de abril, y en el art. 83 del texto refundido de la LGDCyU, por lo que el tribunal viene obligado a examinar de oficio su contenido.

l Que la jurisprudencia ha reconocido la validez de esta cláusula siempre que concurra justa causa.

l Que esta doctrina fue reiterada en la sentencia del TJUE de 14 de marzo de 2013, caso Aziz, que condicionó la facultad del profesional de dar por vencida anticipadamente la totalidad del préstamo a que el consumidor haya incumplido una obligación que revista carácter esencial en el marco de la relación contractual de que se trate y a que esa facultad esté prevista para los casos en los que el incumplimiento tenga carácter suficientemente grave con respecto a la duración y a la cuantía del préstamo.

l Que, tras el auto del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 11 de junio de 2015, dictado en el asunto C-602/13, para valorar si la cláusula es abusiva habrá que atender a si puede apreciarse que la facultad de declarar el vencimiento anticipado se prevé en términos exorbitantes o desproporcionados en perjuicio del consumidor.


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cómo saber si tienes cláusulas abusivas y reclamarPara saber si tengo cláusula suelo en mi hipoteca debo acudir a mi contrato hipotecario, a la parte en la que se especifican los tipos de interés que regirán mi acuerdo con la entidad de crédito. A partir de aquí, busca cualquier tipo de frase, concepto o terminología que:

Si alguna de estas cuestiones sucede, entonces estás afectado por la cláusula suelo, y puedes reclamar. ¿Por qué? Porque es una situación injusta a todas luces, que modifica las reglas del juego hipotecario en función de a quién favorezcan. Lo explicamos más en profundidad. El producto financiero contratado es variable, en tanto en cuanto depende de unos intereses que fluctúan al alza o a la baja. Si suben los intereses tendrás que pagar más en cada cuota de tu hipoteca. ¿Y al contrario si bajan? No si bajan demasiado.

Y esto es lo que están persiguiendo los jueces. Lo que marcan este tipo de condicionantes es que cuando los intereses bajen demasiado (el banco estaría ganando menos dinero) esta caída se limita.

Debes reclamar todo lo que se haya sobre abonado por encima del interés real del mercado.

La cantidad definitiva depende de los siguientes factores:

A partir de aquí, se puede establecer un cálculo de lo que se ha pagado de más. Son miles las sentencias que ya han dado la razón a los clientes de entidades bancarias. Según diversas fuentes, la media por usuario ha sido de unos 5.000 euros, aunque insistimos en la necesidad de poner en manos de especialistas tu caso, para que calculen con exactitud cuánto has pagado de más y si puedes reclamar dichas cantidades para que se haga justicia.

l No se entiende fácilmente o está expresada de forma enrevesada.

l La fecha en la que hayas firmado tu hipoteca.

l Utiliza términos como “límite”, “nunca podrá ser menor que…”, “jamás podrá bajar de…” o similares, refiriéndose a los tipos de interés. Es decir, conceptos que puedan sugerir que existen limitaciones que fijan un mínimo de interés, independientemente de que éste valor caiga por debajo del marcado en dicha cláusula.

l El tipo de límite suelo que te haya impuesto el banco en tu producto financiero.

l El tiempo que el Euribor, o el interés sobre el que esté valorado tu contrato, esté por debajo del límite mínimo que había marcado arbitraria e interesadamente el banco.


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irphLa cláusula en la cual se determina el IRPH ha de haber sido pactada y firmada por las dos partes participantes en el contrato y sobretodo, que concurran los requisitos de transparencia, proporcionalidad y reciprocidad y cuando le falta información al cliente que debería ser proporcionada por la entidad, se están violando los principales principios que deben regir en un contrato.

Una vez más, nos topamos con uno de los argumentos que está permitiendo que muchos clientes ganen juicios a los bancos: la falta de transparencia. Si usted tiene una hipoteca bajo el índice IRPH, y nadie le explicó las consecuencias para usted de un escenario negativo y distinto al de años atrás, entonces tiene la opción de reclamar. La mayoría de las sentencias favorables se escudan en que el banco no actuó con la transparencia suficiente.

Además, la cláusula debe ser clara, sencilla en su redacción, entendible y respetando el principio de buena fe y el equilibrio justo entre los derechos y obligaciones de las partes, además de identificar el tipo de interés. El Tribunal Supremo específica que la cláusula si no identifica claramente el tipo de interés. Es por ello, que la entidad demandada deberá probar que la negociación se produjo.

La consecuencia la encontramos en sentencias que dan la razón a los clientes afectados por IRPH, hasta el punto de que el banco está obligado a restituir el dinero de más pagado, en comparación con un cálculo de su hipoteca basada en el Euribor. Algunas sentencias más duras, establecen incluso que el cliente sólo tiene que devolver al banco capital. En cualquier caso, si tiene una hipoteca que se calcula en función del IRPH, debe saber que puede haber pagado de más. Y, sobre todo, que puede reclamar el derecho a la restituciónde lo indebidamente cobrado.

Reclama y recupera tu dinero si:

l La entidad no suministró información a los consumidores acerca de cómo se calculaba.

l Tampoco mencionó nada acerca de cómo se ha comportado el IRPH en los últimos años.

l Y lo que es más importante, no se ofreció a los clientes la posibilidad de elegir entre distintas modalidades de préstamo (por ejemplo, préstamo referenciado al Euribor).


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gastos hipotecarios

hipoteca multidivisa

Si has pagado estos costes, te encontraste en una situación abusiva. Son los bancos quienes tienen que abonarlos, aunque ya desde hace años, los bancos han derivado el pago a los consumidores de:

Existen multitud de sentencias que avalan que es necesario contar con conocimientos financieros avanzados, para que sea legal la adquisición de este tipo de producto. Su complejidad le ubica como instrumento financiero derivado, por lo que queda sujeto a la Ley de Mercado de Valores. Esto implica que los bancos están obligados a informar y a evaluar los conocimientos financieros del firmante.

Es decir, si su banco no le explicó convenientemente los riesgos, y no existen pruebas de dicha evaluación de sus conocimientos, puede recuperar su dinero. Según un estudio realizado por la Consultora Financiera CreditServices España, establece que, de media, cada español con hipoteca multidivisa ha perdido 200.000 euros en cada préstamo.

Reclamar los gastos de formalización de la hipoteca tiene un coste. Si se opta por la vía extrajudicial, el tiempo en buscar los documentos, escribir la solicitud, remitir el expediente, esperar la respuesta… será el principal gasto, más allá del precio de las fotocopias de los documentos requeridos. Si se opta por la vía judicial, el coste dependerá de la asociación deconsumidores o el despacho de abogados en el que se confíe. No obstante, no debe ser costoso, si le han pedido el abono de considerables cantidades, no se conforme y acuda a especialistas que busquen su logro, no lucrarse a costa de hacer justicia.

l Los gastos de notaría.

l También entran aquí los costes derivados de registrar la operación financiera y la compra de la vivienda mediante hipoteca en el colegio registral pertinente.

l El pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.


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cláusula de vencimiento anticipado

¿No puedes pagar tu hipoteca? resolvemos las dudas

Se reconocía la facultad del banco de dar por vencido el préstamo y exigir judicialmente la totalidad de la deuda y considerando que, si bien el pago de las cuotas es una obligación esencial del deudor, lo cierto es que, en este caso, el vencimiento anticipado no está previsto exclusivamente para los casos en los que el incumplimiento tiene carácter suficientemente grave, sino que es suficiente la falta de pago de un solo plazo, incluso parcial, para desencadenar la obligación del pago del total y la ejecución hipotecaria.

Totalmente desproporcionado y abusivo.

La jurisprudencia más reciente sólo admite la validez de dichas cláusulas cuando “concurra justa causa”.

¿Puedes pedir una ampliación del plazo o reducción si no puedes pagar la cuota de la hipoteca?

En función de los años que se lleve pagando la hipoteca, la entidad propondrá una u otra solución.

La mejor opción, antes de dejar de cumplir con las cuotas, es acudir al banco donde se tiene contratada la hipoteca y hacerles saber la situación para intentar llegar a un acuerdo. Existen varias alternativas, aunque las más recurrentes son la ampliación del plazo del préstamo y la aplicación de un periodo de carencia total o parcial.

Ambas fórmulas suponen que a través de intereses se vuelva más cara la hipoteca y endurecimiento de las condiciones, por lo que recurrir a ellas debería ser en una situación de extrema necesidad y puntualmente. Si existen otros créditos, además del préstamo, podría proponerse la reunificación de deudas.


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¿Cuánto tiempo puedes dejar de pagar las cuotas de la hipoteca sin que el banco te penalice?

El momento en que el hipotecado pasa a ser llamado “moroso” y su crédito “dudoso” es tras el impago de tres recibos consecutivos y se pone en marcha un proceso externo de gestión de cobros, acudiendo a empresas externas, que serán las que adviertan al hipotecado de lo que podría pasar si no cumple con los pagos.

Pero los intereses de demora se activan desde el primer día de retraso en el pago.

Lo habitual es que cuando no se puede pagar porque la cuenta no tiene fondos, se reciba un aviso, oficial ( por carta) o tan informal como una simple llamada.

¿Qué penalización tendrás si no pagas la cuota de la hipoteca?

Desde el primer día que no se cumple con la hipoteca, se activan los intereses de demora. Éstos quedan fijados por el banco en las condiciones del préstamo y superan, en la mayoría de los casos, el 20%.

Por otro lado, está la comisión por reclamación de la deuda, que se aplicaría cada vez que el banco emite una notificación oficial de impago.

El deudor también suele asumir en la mayoría de los casos el 20% de las costas y gastos del procedimiento. Ante la posibilidad de tener que dejar de cumplir puntualmente con la hipoteca por imposibilidad, recomendamos anticiparse, dado que los cargos adicionales a los que habrá que hacer frente se multiplican.

¿Puedes hacer el pago con bienes?

Sí, pero solo tras la subasta del inmueble, cuando el importe obtenido de la misma no sea suficiente para pagar lo reclamado. Al activarse la garantía personal, la entidad puede proceder a embargar los bienes del hipotecado hasta cubrir la totalidad de la deuda, desde cuentas corrientes y salarios hasta coches y otras viviendas. Igualmente, los avalistas responderían con sus bienes.


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¿A partir de qué mes puede el banco quedarse con tu piso si nopagas?

Se podría decir que desde el momento que se firma la hipoteca, el piso es del banco.

Sólo será nuestro en el momento si se termina de pagar la hipoteca y se cancela la misma.

No obstante, será tras la subasta del inmueble cuando el banco se adjudique el inmueble y éste pase definitivamente a manos de la entidad.

¿Puedes pedir otro crédito para pagar la hipoteca?

Es posible, pero nada recomendable. La desesperación nos puede hacer ver esta alternativa como una solución, pero es realmente complicado que una entidad preste dinero en este contexto, ya que nos vería como potenciales morosos, además, entraríamos en una espiral de endeudamiento constante, teniendo no solo que responder por la hipoteca, sino también por el capital, intereses, comisiones, etc. Del nuevo crédito.

¿Puedes vender tu piso si tienes cuotas pendientes de pago?

Sí, es posible. Si después de valorar una rebaja en la cuota, seguimos sin poder enfrentar los pagos, antes de que tenga lugar la subasta se puede poner en venta el inmueble con el fin de obtener una cantidad mayor a la que podría obtenerse tras la subasta.

El mínimo por el que se tendría que poner a la venta es la cantidad de la deuda que hay que saldar. Si se quiere poner un precio menor, habría que planteárselo al banco.

Lo ideal sería obtener con la venta dinero suficiente para cumplir, tanto con la deuda pendiente como con los intereses acumulados por el impago.

¿Puedes decidir entregarle el piso al banco y liberarte así de las deudas?

Esa figura se llama dación en pago y está recogida en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria. Para aplicarla, debe haberse pactado con anterioridad, incluyéndola en la escritura de constitución de la hipoteca. Si bien el banco podría aceptar esta forma de pago de la deuda a posteriori, dependecompletamente de su voluntad.

Las hipotecas en España tienen una garantía personal, por la que el deudor responde de forma personal e ilimitada con todos sus bienes presentes y futuros. Si al acudir a subasta no se cubre todo lo que debe, el hipotecado tendrá que seguir pagando hasta saldar por completo la deuda.


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Si el banco se queda con tu piso, ¿puedes acordar con ellos y ocuparlo en régimen de alquiler?

Se propone en el Código de Buenas Prácticas que tras la adjudicación del inmueble al banco, se baraje la posibilidad de que deudor habite la casa como nquilino, lo que evitaría el desahucio y ayudaría a evitar el embargo de otros bienes, ya que el banco podría ir cobrando la deuda pendiente tras la subasta de la mensualidad de alquiler. Pero el banco, de nuevo, tiene la última palabra, aunque el obstáculo vuelve a ser el mismo: ¿Si no se tenía suficiente para pagar la cuota de hipoteca, quién garantiza que un arrendamiento sí?

Una vez el banco se ha quedado con tu piso, ¿existe un plazo de tiempo?

Cuando se recibe la notificación de ejecución hipotecaria, ya sea judicial (cuando el banco presenta la demanda ante un secretario judicial en un juzgado) o extrajudicial (cuando el banco acude a un notario), se le da al deudor un plazo, bien para pagar la deuda o para alegar, y posteriormente,el banco pedirá al Registro de la Propiedad un certificado de cargas de la vivienda. Acto seguido, fijará la fecha de la subasta del inmueble.

Por muchas injusticias que presente el sistema, hasta que no se adjudique la vivienda a la entidad o a un tercero, la vivienda en subasta pública, el deudor podrá liberar el bien ejecutado pagando la deuda principal, intereses y costas la subasta.

¿Cómo funciona el procedimiento de ejecución hipotecaria?

Desgraciadamente hay muchas familias que han descubierto, de la peor manera posible, que en España la dación en pago es la excepción, no la regla.

Cuando no podemos pagar las cuotas mensuales, a partir del tercer impago, la entidad financiera puede iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria, proceso judicial que acaba en subasta y en el desahucio de la familia.

En caso de ejecución hipotecaria de la vivienda habitual, se cogerá el 70% del valor de tasación de la misma a efectos de subasta aunque no siempre coincide con la tasación oficial (a veces es menor).

Ese 70% de la tasación deberá cubrir en este caso tu primera carga hipotecaria, que precisamente es por la que te están ejecutando. Si hubiese un remanente de capital favorable, servirá para cubrir a los otros acreedores por orden de inscripción en el Registro de la Propiedad.

En caso de que no exista capital para cubrir ni la total deuda ni el resto de cargas, directamente el banco se adjudicará la vivienda en ejecución hipotecaria, asumiendo todas las cargas que la misma tenga inscritas y que provengan de otros acreedores.”


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14 pasos para negociar deudas1. Ordena tus deudas

Tener un control personal de cuáles son tus deudas y sobre todo las actuales, puede servirte para organizarte y conocer el total al que deberás hacer frente.

Recomendamos una tabla, con los apartados siguientes: Nombre de la deuda, plazo ( de finalización o el fijado para pagar), el estado ( corriente, retrasado…), la persona o acreedor al que se debe y su respectivo teléfono.

Esta tabla te dará la respuesta a tu estado actual y podrás empezar a negociar tus deudas, sabiendo a quién dirigirte y cuáles son las que urgen.

2. Pide el informe CIRBE

Ahí están todos los datos o prácticamente todos, de tus operaciones financieras globalizadas. Podrás conocer el reflejo que los bancos tienen de ti.

3. Consulta en ASNEFF o RAI

Para conocer si estás en el registro de morosos, ya sea por facturas que se te olvidó pagar o deudas más costosas.

4. Buscar alternativas de pago

Conocer alternativas de pago puede ser útil. Nuestra Ley hipotecaria contempla la dación en pago, aunque en muchos casos si no se pactó con la entidad crediticia o acreedor antes de formalizar el préstamo hipotecario, se tendrán que valorar alternativas a posteriori, como acogerse a la Ley de la Segunda Oportunidad

5. Pide una cita con tu acreedor en persona

Si es posible, preséntale tu situación financiera y sé honesto/a. Muéstrate preocupado en cumplir con tu deuda. Si te muestras decidido y preocupado en cumplir con tu deuda, y con tu acreedor, el éxito de la negociación es del 90%.


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6. No digas más de lo estrictamente necesario

Según a que acreedores, nunca les digas donde trabajas o cual es tu banco. Es necesario ser honesto, pero hay que preservar cierta información, como el domicilio en el que se nos puede localizar o nuestro banco.

7. Pedir una novación (modificación) de las condiciones actuales de tu deuda

A la mayoría de los acreedores les sale más a cuenta modificar los intereses y plazos, antes que ejecutarte mediante vía judicial, a consecuencia del colapso burocrático de los juzgados.

8. Consolida todas tus deudas en una garantía

Si tienes patrimonio inmobiliario y éste es hipotecable, o permitirá ampliar tu hipoteca, es una buena opción para consolidar tus deudas. Además, pagarás menos intereses y el período de finalización será más largo por lo que la cuota será más asumible.

Si no dispones de patrimonio, o ampliar tu hipoteca resulta imposible, transforma las deudas en diversas en un préstamo personal único, que puede salirte por un interés del 6-7%, asequible si lo comparamos con el interés que se cobra para las tarjetas de crédito que puede ascender hasta un 25%.

9. Usa tarjetas de débito en vez de las de crédito

10. Puedes presentar una “suspensión de pagos”, en caso de ser considerado en bancarrota o declararte en dicho estado.

Podrías acogerte a la Ley Concursal si de lo que se trata es la bancarrota de tu sociedad mercantil, o acogerte a la novedosa Ley de la Segunda Oportunidad para Autónomos y particulares.

11. No contraigas más deudas

Después de declararte o ser declarado en bancarrota, podría complicar el acudir a los mecanismos legales establecidos para los casos de insolvencia.


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12. Comprueba el extracto de tu cuenta si has pagado

Si el acreedor dice estar de acuerdo en negociar y cancelar la deuda completa, asegúrate de que, una vez se efectúen los pagos acordados, el extracto de tu cuenta muestre la cancelación completa de la deuda.

13. Mantén toda la correspondencia escrita en una carpeta

Todos los documentos durante el proceso de ordenación y negociación y procesos de pagos.

Toda la información puede ser crucial si se suscita cualquier duda o conflicto.

14. Contacta con abogados especializados en derecho bancario, asesórate y siéntete en buenas manos.


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conclusión

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¿Te sientes identificado?

l No puedo pagar mi hipoteca y mi banco no acepta ajustar las cuotas.

l Estoy como avalista y el deudor principal no paga su hipoteca…

l Tengo varios préstamos y no me llega el sueldo a final de mes…

l Mi situación económica actual no es la misma de hace años…

l Me he separado, mi pareja no hace frente a su parte de los créditos y me reclaman a mí el 100% de las deudas.

l El banco ha iniciado un proceso de en los juzgados...

l Estoy en paro, no tengo ingresos suficientes para poder vivir dignamente…

l Firmé una dación en pago, con una deuda final de 20.000 euros. He leído que es abusivo.


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Guía de Cláusulas Abusivas - Cancelar tus deudas ... Este artículo está sujeto a derechos de...

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