Glenayre assets limited ii

GLENAYRE ASSETS LIMITED

INFORME DE GESTIÓN

JUNIO 2011

Agenda

Objetivo de la reunión

Información histórica del proyecto

Wave Hotel: - Características

- Situación Económica actual

- Mercado Potencial

Evolución del proyecto: -Obra

- Imágenes

- miscelaneos

Detalle de inversión

Certificado de acciones

GLENAYRE ASSETS LTD.

ObjetivoGLENAYRE

ASSETS LTD.

Comunicar los aspectos generales y estrategias del proyecto en marcha.

Información histórica


La explosión de la burbuja financiera en los EEUU, trajo

entre sus consecuencias una caída en el precio de los inmuebles.

Luego de la retracción del movimiento turístico en 2009, dicha actividad comienza en franca recuperación.

Por la dinámica propia de del turismo en Miami, siempre creciente, el precio de los inmuebles que operan como hoteles o departamentos de alquiler turístico, por debajo del costo de reposición en la mayoría de los casos, representaban una oportunidad de gran potencial a mediano y largo plazo.

Esto le permitiría al inversor obtener una renta anual en dólares, y en un futuro, con el recupero de la economía americana, lograr un buena revalorización y por ende, un valor de salida importante.

Información histórica


Para la elección del inmueble, nos basamos en tres conceptos fundamentales para lo que creemos una buena inversión:

Bajo valor de entrada

Buena Ubicación

Alto negocio potencial

La oportunidad para invertir seleccionada fue la compra, ampliación y reestyling del Wave Hotel en Miami Beach, un activo inmobiliario que ya se encontraba generando renta, aunque por debajo de sus posibilidades, con excelente localización y gran potencial de desarrollo.

El WAVE, es un hotel ubicado sobre la emblemática Ocean Drive, con un estilo Art Decó, diseñado en 1940 por el Arq. Anton Skislewicz.

Inicialmente fue conocido como el Balfour Hotel; posteriormente, en el boom de Miami fue adquirido por un grupo Italiano que lo reposicionó hasta ser afectados por la crisis internacional.

WAVE HOTEL


El hotel está ubicado en una de las zonas más exclusivas de Miami Beach, al sur de la 5ta Avenida en South Beach.

WAVE HOTEL


Crisis de EEUU en el año 2008/2009 no permitió realizar las tareas necesarias de mantenimiento y el proceso de renovación.

Consecuentemente logra solo 75% del REVPAR que consiguen hoteles de la misma categoría.

Set Competitivo Actual

COMPETITIVE SET INDEXOcupació

n Tarifa RevPar

Wave Hotel 67,5 103,12 69,60

Competitive Set: Competitors 78,5 117,04 91,90

Index 86% 88% 75%

Winterhaven Blue Moon

ClintonDelores

El hotel se desarrolla sobre casi 3.000 m2

Cuenta con:

•66 habitaciones•Gym •Bar•Importante frente sobre la

Ocean Drive•Terraza•Amplio Lobby estilo Art Decó

WAVE HOTEL


Situación Económica


Estado de Resultado del Wave Hotel

30/04/2009 al 30/04/2010 al 30/04/2011

Tarifa promedio $128 $139 $130

Ocupación promedio 76% 72% 74%

Inresos por habitaciones $773.708 $788.662 $757.137

Otros Ingresos $35.656 $64.147 $71.425

Total Ingresos $809.364 100% $852.809 100% $828.562 100%

Costos operativos -$261.349 -32% -$263.779 -31% -$262.614 -32%

Margen bruto $548.015 68% $589.030 69% $565.948 68%

GastosGs Administrativos y grales -$59.081 -7% -$61.572 -7% -$61.644 -7%

Comisiones Tarjeta Crédito -$17.428 -2% -$19.408 -2% -$19.588 -2%

Gastos Marketing y Ventas -$43.895 -5% -$40.310 -5% -$45.104 -5%

Gs de Mantenimiento -$50.926 -6% -$61.164 -7% -$59.881 -7%

Energía -$24.605 -3% -$22.989 -3% -$25.833 -3%

Total Gastos -$195.935 -24% -$205.443 -24% -$212.050 -26%

Managment Fees -$32.370 -4% -$25.548 -3% -$24.857 -3%

Resultado operativo $319.710 40% $358.039 42% $329.041 40%

Aclaración: La información comparativa es cuatrimestral

Situación Económica


El nivel de ingresos se levemente menor respecto al mismo período del año pasado.

Los meses de Febrero, Marzo y Abril, han sido meses de buena performance y optimistas de cara al futuro, ya que en todos ellos alcanzó mayor ocupación que la esperada, indicando una creciente actividad turística en el área.

El mayor precio promedio en el 1er cuatrimestre del año anterior se vio netamente influido por la realización del Super Bowl, que atrajo gran cantidad de turismo a la cuidad en general, dispuesta a pagar un precio muy alto por estadía. Cabe aclarar que este año dicho evento no se realizó en Miami.

Mantuvo una similar estructura de gastos, y buenos márgenes de rentabilidad, logrando un resultado operativo similar al previsto.

Mercado Potencial


Una vez realizadas las reformas, el hotel comenzará a competir en una categoría de mayor nivel, permitiéndonos:

Mejorar tarifa, y elevar el REVPAR del hotel Obtener mayor rentabilidad operativa

Set Competitivo con Reformas

COMPETITIVE SET INDEXOcupació

n Tarifa RevPar

Wave Hotel 67,5 103,12 69,60

Competitive Set: Competitors 78,5 117,04 91,90

Tract Scale: Independents 63,8 176,25 112,51

Set Competitivo con Reformas* 63.2 240,01 151,66

Hyatt Hotel VictorThe Angler`s

BoutiqueRaleigh HotelThe Standard

Hotel

OBRA


La obra consta de dos etapas:

Renovación del edificio existente Mejora de estructuras de las habitaciones.

Equipamiento y modernización. Espacios comunes. Cambio del Lay out del lobby.

Construcción nueva en el terreno lindero 12 suites de lujo nuevas Pileta Salas de Reunión Estacionamiento

Arquitectura


El Restyling Hotel está centrado en Lord Balford, inglés de la nobleza, considerado en su época un trasgresor. El diseño apuntará la mezcla de lo antiguo y lo moderno, rastros de

historia y la última tendencia, intentando reflejar el estilo de vida de Miami Beach.

Imágenes


Habitación modelo hotel sin renovación

Imágenes


Trabajando sobre la Habitación modelo

Imágenes


Habitación modelo hotel CON renovación

Planos


Imágenes


Obra de Renovación


Presupuesto de renovación del edificio existente:

Mantenemos el concepto de aprovechar el relanzamiento del hotel con el inicio de la temporada alta, hacia un segmento de mayor categoría.

ITEMS MONTOEstructuras $ 370.250Habitaciones $ 1.736.932General $ 339.825Comunes $ 644.273

TOTAL $ 3.091.280

Obra


La empresa a cargo del diseño de la obra es EoA, cuyo partner es Malcom Berg.

En cuanto a la construcción de la obra, nos estamos encargando interinamente por administración, a fin de abaratar costos. Para ello, hemos contratado un director de obra, Sergio Fernández.

Hemos llegado un acuerdo (sin firmar aún) con los dueños del restaurante argentino Paru, especializado en comida japonesa y peruana, quienes operaran el restaurante del hotel con dicha marca, a partir de la reignaguración del mismo.

El objetivo será que este generé importante movimiento dentro del hotel, y a su vez se alimente de la buena imagen basado en los altos estándares de calidad y servicio que brinde el restaurante.

Con el cambio del lay out del lobby, el hotel dará lugar a 99 cubiertos más, lo que generará no solo mayor movimiento, sino un mayor nivel de ingresos. Para ello, estamos trabajando para obtener las habilitaciones necesarias

Detalle Inversión


INVERSIÓN TOTAL u$s 8 M

OBRA RENOVACIÓN u$s 3,1 MCONSTRUCCIÓN NUEVA u$s 3,4 MGASTOS DE CIERRE u$s 1 MCAPITAL DE TRABAJ O u$s 0,5 M

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