Los códigos de zonificación y el uso inteligente del terreno son la base sobre la que se construyen grandes comunidades..

El empleo de reglas de zonificación comenzó a principios del siglo 20 en respuesta a el hacinamiento urbano y la intrusión de la industria pesada en áreas residenciales y de comercios minoristas. Las comunidades decidieron abordar la problemática separando los usos incompatibles y limitando la densidad residencial.1 Esos esfuerzos dieron forma al entorno urbano de manera accidental y, ocasionalmente, no deseado.

Por ejemplo, debido a que las reglas de la zonificación tradicional a menudo promueven desarrollos de baja densidad y limitadas opciones de viviendas del tipo “talla única” (apta para todas las necesidades), las políticas fomentan el uso excesivo de la tierra y la dependencia

en el automóvil.2 Esta modalidad de zonificación puede interponerse en el camino de las comunidades que buscan crear vecindarios caminables y activos que brinden a sus residentes la opción de caminar hasta una tienda, un parque o su trabajo. Algunas ordenanzas de zonificación pueden, incluso, impedir que alguien trabaje u opere un negocio desde su hogar.3

Al emplear como principio organizativo la forma física más que la separación según los usos, el código basado en el diseño urbano o en la forma ofrece una poderosa alternativa a la zonificación convencional. Con el código basado en la forma, lo que importa son las relaciones entre los edificios y la calle, peatones y vehículos, espacios públicos y privados, y el tamaño y tipo de calles

Continúa Æ

En Village de Oak Park, Illinois, el código basado en la forma ayudó a recuperar y readaptar para nuevos fines los edificios más antiguos, a la vez que inspiró nueva construcción de edificios con mezcla de usos. Las mejoras atrajeron a inversionistas y residentes al centro de la comunidad.

Al emplear como principio organizativo la forma física más que la separación según los usos, el código basado en la forma ofrece una poderosa alternativa a la zonificación convencional.

Código en base al diseño urbano | UN FOLLETO INFORMATIVO SOBRE HABITABILIDAD

y manzanas.4 En lugar de imponer o limitar actividades, el código se centra en elementos como ubicación de estacionamientos, fachadas y entradas de edificios, patrones para la construcción de ventanas, la vista de la calle y la altura de los edificios.

El código basado en la forma puede ser adaptado para responder a la visión de la comunidad, ya sea para preservar y mejorar el carácter de un vecindario o para provocar un cambio radical y mejorarlo. Los códigos basados en la forma pueden hacer ambas cosas.5

Derribando mitos

� “El código basado en la forma es demasiado restrictivo y no respeta el mercado”.

Los códigos basados en la forma y los códigos de zonificación convencionales o tradicionales establecen controles sobre el desarrollo. Mientras que los primeros enfatizan estándares o patrones que dan forma al vecindario o comunidad, y ofrecen mucha flexibilidad, los códigos convencionales contienen estándares imprecisos que a menudo no favorecen el bien común.

Los códigos basados en la forma tienen estándares precisos y un proceso simplificado y previsible. Esta claridad y previsibilidad fomentan el potencial de desarrollo dentro de las comunidades al reunir a profesionales de la planificación, el diseño, el desarrollo económico, la ingeniería y la seguridad pública. El reunir a estos y otros interesados, y el hacerlo en las primeras etapas del proceso, hace posible recibir el aporte de múltiples puntos de vistas, evaluar costos y comprender mejor cómo representantes de los sectores público y privado podrán implementar la idea.6

� “Los sistemas híbridos o la rezonificación son mejores”.

No lo son, si solamente se incorpora el diseño en la zonificación convencional. En tal caso, la atención probablemente se limitará a controlar la densidad y usos de un área. Sin embargo, las comunidades pueden experimentar lo mejor de ambos mundos mediante la utilización de un sistema híbrido que adopte el código basado en la forma para áreas pequeñas en transición o corredores viales, e integrando cuidadosamente el uso de dicho código basado en la forma dentro de la plataforma de zonificación de la ciudad.7

� “Los desarrolladores resistirán el uso de un código basado en la forma”.

La resistencia de los desarrolladores ha sido un problema en muchas comunidades, especialmente en los pueblos más pequeños donde, acostumbrados a construir el

mismo producto año tras año, los desarrolladores tuvieron problemas para ajustarse a los nuevos códigos. No obstante, muchos de ellos aplauden el código basado en la forma porque les permite construir productos de mayor calidad y más estéticos.

Los códigos adoptados como resultado de un proceso público proactivo son mucho más exitosos que los producidos sin el compromiso del público a la hora de definir la visión de la comunidad. Cuando un código se aplica con poca participación del público, la resistencia al desarrollador es mayor.8

CÓMO FUNCIONA

Cómo la zonificación tradicional define una parcela compuesta por una manzana.Según la densidad, el uso, el coeficiente de edificabilidad (relación área-suelo), las distancias a los límites proprietarios, las necesidades de espacio para estacionamiento y las alturas máximas de los edificios especificados.

Cómo definen las directrices de diseño una parcela compuesta por una manzana.A partir de la densidad, el uso, el coeficiente de edificabilidad, las distancias a los límites proprietarios, las necesidades de espacio para estacionamiento, las alturas máximas de los edificios, la frecuencia de las aperturas y la articulación urbanística de la superficie especificada.

Cómo definen los códigos basados en la forma una parcela compuesta por una manzana.Según los tipos de calles y edificios (o mezcla de tipos), líneas que delimitan las plantas de los edificios, la cantidad de pisos y el porcentaje de construcción de fachada especificado.

© 2006 Peter Katz y Steve Price | Urban Advantage

ANTES: Edificios alejados de la calle, inadecuada seguridad para peatones y ciclistas, poca definición de espacios para estacionar y un atractivo mínimo.

Cómo hacerlo bien

� Adopta un proceso público y busca apoyo.Desarrolla una campaña de educación y concientización antes de su implementación, y procura llegar tanto a los desarrolladores como a los miembros de la comunidad, funcionarios electos y dirigentes municipales. Es probable que los funcionarios del Gobierno necesiten ver el apoyo del público antes de actuar. Los desarrolladores tal vez necesiten ver apoyo político y fuentes de financiamiento antes de involucrarse.

Para lograr apoyo, los promotores de la iniciativa pueden compartir este folleto informativo y reunirse con los responsables de tomar decisiones, los medios de comunicación, expertos y otros interesados para discutir los beneficios de los códigos basados en la forma. Para lograr la aceptación y comprensión del público, el personal de la entidad debería organizar talleres comunitarios de diseño, y mantener al tanto a los residentes.

� Provee financiamiento municipal primero.Tal vez los desarrolladores quieran esperar a que alguien más pruebe el primer proyecto con el nuevo código. Según una encuesta que abarcó 35 comunidades, las ciudades que invirtieron sus propios fondos hallaron que los desarrolladores hicieron lo mismo después, pero aquellas ciudades que dejaron la responsabilidad exclusivamente a los desarrolladores no tuvieron tanta suerte. Una comunidad debe mostrar apoyo político y financiero. Las que lo hacen, generalmente obtienen buenos resultados.

� Haz que el código sea obligatorio.Los códigos obligatorios brindan mayor predictibilidad al diseño urbano y ayudan a dirigir el desarrollo al área en cuestión. Si una comunidad actua con la debida diligencia, debate ideas públicamente, discute el diseño y trabaja para lograr la aceptación pública de la idea, las cuestiones legales se podrán minimizar y el público sabrá qué esperar.

� Demuestra éxitos reales.Ayuda a educar a los desarrolladores para que se sientan cómodos con el nuevo código y las nuevas metas. Brinda ejemplos reales de diseños exitosos similares.

� Reemplaza el código de zonificación existente.El código basado en la forma deberá reemplazar el código de zonificación convencional existente para toda la comunidad o parte de ella, y todo desarrollo que tenga lugar dentro de la zona deberá cumplir con este código. Esta estrategia suele ofrecer la más amplia gama de oportunidades para transformar un área específica de una comunidad a la vez que conserva las características establecidas en otras. También ofrece la ventaja de la coherencia en el vocabulario y los procedimientos regulatorios a lo largo del código.

Continúa Æ

DESPUÉS: Edificios próximos a la calle, buena seguridad para peatones y ciclistas, áreas de estacionamiento bien definidas y un enorme atractivo.

IMÁGENES DE ANTES Y DESPUÉS DE CHINCOTEAGUE ISLAND, VIRGINIA

� Adapta el código a la medida del sitio o vecindario.

Para que tenga éxito, moldea el código a su geografía, políticas y cultura específicas. Tómate tiempo para identificar la personalidad y visión de cada vecindario. Revisa periódicamente el código y actualízalo.

� Incluye planes reguladores y estándares.Un plan regulador es un plan maestro o mapa de zonificación en el que se definen diferentes formas de edificios, calles y espacios públicos a partir de claras intenciones de la comunidad respecto del carácter físico de un área determinada, como un vecindario o comunidad. Los estándares de forma de los edificios definen la configuración, características de diseño y funciones de los edificios que enmarcan el ámbito público.

Historias exitosas

� Redwood City, California: Plan enfocado en el centro

Desde que se adoptó un nuevo código basado en la forma en enero del 2011, han surgido más proyectos de vivienda céntricos que en las últimas cinco décadas. Todos los proyectos en los dos años siguientes a la promulgación del código fueron construidos con fondos privados. Entre 1980 y el 2010 la mayoría de los proyectos requirieron

asistencia de la agencia de reurbanización de la ciudad. Bajo el nuevo plan, para agosto del 2013 había

421 unidades residenciales en construcción, otras 280 aprobadas y 471 en revisión, para un total de 1,172 unidades en el centro. Además, se había comenzado a construir 300,000 pies cuadrados de espacios de oficina. Todos los proyectos fueron aprobados en menos de seis meses, sin oposición.

Ahora, el centro de Redwood City está más activo de lo que estuvo en décadas, se redujo el éxodo de comercios minoristas y se ha materializado un escenario gastronómico ecléctico.

� Cincinnati, Ohio: Un código para toda la ciudadEn el 2010, la vicealcaldesa de Cincinnati, Roxanne Qualls, presentó una moción para adoptar la zonificación para apoyar desarrollos con mezcla de usos y respetuosos del peatón alrededor de las terminales de transporte público.

Un informe preparado luego de una serie de talleres sobre diseño urbano de cinco días de duración (al que asistieron más de 700 personas) explicó el motivo por el que Cincinnati necesitaba un cambio: “La ciudad ha perdido el 40% de su población desde 1950, dejando atrás concentraciones suburbanas en lo que antes eran antiguos barrios urbanos de la ciudad. Hay muchos edificios y lotes residenciales que están desocupados”.

La iniciativa evolucionó hacia un código basado en la forma para toda la ciudad, que se adoptó en mayo del 2013 y se pudo implementar con la ayuda de un subsidio federal de $2.4 millones. El plan exige que todos los vecindarios de Cincinnati sean plasmados en mapas y que les sean aprobados sus planes reguladores. El código se ha aplicado a distritos comerciales y parcelas claves que estaban desocupados. La ciudad espera que el nuevo código basado en la forma estimule el desarrollo de los vecindarios que han estado en crisis o estancados por mucho tiempo.

� Nashville, Tennessee: Carácter comunitarioNashville reemplazó su zonificación convencional con un enfoque de carácter comunitario para la implementación de políticas que se basan en el aspecto y carácter de los vecindarios, centros, corredores y espacios abiertos. El cambio ha resultado en un incremento del 75% en el valor tributable de la propiedad en aquellos distritos donde se implementó este enfoque, contra un 28% de aumento registrado en el condado en el mismo período de tiempo.

AARP LIVABLE COMMUNITIES

Mail: 601 E Street NW, Washington, DC 20049Email: livable@aarp.org Online: aarp.org/livable

WALkABLE ANd LIVABLE COMMUNITIES INSTITUTE

Mail: 2023 E. Sims Way #121, Port Townsend, WA 98368Email: community@walklive.orgOnline: walklive.org

Como parte del “Downtown Precise Plan” de Redwood City, California, el bulevar El Camino se está transformando de una zonificación netamente comercial a una de uso mixto.

Código en base al diseño urbano | Notas a pie de página y fuentes de información

1. Michigan Association of Planning . (Enero del 2007) “Form-Based Codes.” Smart Growth Tactics. Ejemplar N.º 28. http://www.mml.org/pdf/map_article_issue28.pdf

2. Chicago Metropolitan Agency for Planning. (2013) Form-Based Codes: A Step-by-Step Guide for Communities. http://formbasedcodes.org/files/CMAP_FBCI_GuideforCommunities.pdf

3. EPA, “Examples of Codes That Support Smart Growth Development.” Última consulta: 21 de marzo del 2014, http://www.epa.gov/smartgrowth/codeexamples.htm

4. Form-Based Codes Institute. Última consulta: 17 de marzo del 2014, http://www.formbasedcodes.org/what-are-form-based-codes

5. Chicago Metropolitan Agency for Planning. (2013) Form-Based Codes: A Step-by-Step Guide for Communities

6. Rangwala, K. (Abril-Mayo del 2013) “Assessing Criticisms of Form-Based Codes.” Better! Cities & Towns. http://bettercities.net/article/assessing-criticisms-form-based-codes-19967

7. Ibid8. New Urban News (Abril del 2010) “Survey: Combine New Code with Activities

and investment.” http://www.formbasedcodes.org/files/ Survey_Combinewithinvestment.pdf

AARP LIVABLE COMMUNITIES

601 E Street NW, Washington, DC 20049livable@aarp.org aarp.org/livable

WALkABLE ANd LIVABLE COMMUNITIES INSTITUTE

2023 E. Sims Way #121, Port Townsend, WA 98368community@walklive.orgwalklive.org

1. Form-Based Codes Institute: http://formbasedcodes.org/2. Form-Based Codes: A Guide for Planners, Urban designers,

Municipalities and developers. Parolek, D, et al. (2008) Wiley & Sons3. Smart Code. (2012) Center for Applied Transect Studies, Vol. 9, N.º 2.. http://

www.transect.org/codes.html4. The Codes Study: Placemakers. Un sitio web que rastrea códigos basados

en la forma de todo el mundo. Última consulta: 21 de marzo del 2014, http://www.placemakers. com/wpcontent/uploads/2013/05/CodesStudy_May2013_WEB.htm

5. Examples of Codes That Support Smart Growth development. EPA. Última consulta: 21 de marzo del 2014, http://www.epa.gov/smartgrowth/codeexamples.htm

6. Community Character Manual (2012) Metropolitan Nashville-Davidson County Planning Commission. http://www.nashville.gov/Portals/0/SiteContent/Planning/docs/CCM/2012Certified/0_CCM_adopted%20Oct%2025%202012.pdf

FUENTES dE INFORMACIÓN

NOTAS A PIE dE PAGINA