UNIVERSIDAD CENTROAMERICANA JOS SIMEN CAAS

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DE DESARROLLO DE UN HOTEL Y SUS SERVICIOS TURSTICOS

DE LA ZONA DEL PUERTO DE CUTUCO EN LA UNIN.

TRABAJO DE GRADUACIN PREPARADO PARA LA FACULTAD DE INGENIERA Y ARQUITECTURA.

PARA OPTAR AL GRADO DE INGENIERO INDUSTRIAL

POR JOS MANUEL BURGOS PORTILLO

FRANCISCO JOS COTO AYALA RONALD ALEXANDER NAVAS GMEZ MARIO GUSTAVO RAMOS MANZANO

OCTUBRE 2006 SAN SALVADOR, EL SALVADOR, C.A.

RECTOR

JOS MARA TOJEIRA, S.J.

SECRETARIO GENERAL

REN ALBERTO ZELAYA

DECANO DE LA FACULTAD DE

INGENIERA Y ARQUITECTURA

CELINA PREZ RIVERA

COORDINADOR DE LA CARRERA DE

INGENIERA INDUSTRIAL

EMILIO JAVIER MORALES

DIRECTOR DEL TRABAJO

SAMUEL ANTONIO CASTRO

LECTOR

EMILIO JAVIER MORALES

Dedicatoria de Jos Manuel Burgos:

La realizacin de la presente tesis de

Graduacin esta especialmente dedicada

a:

Dios Todopoderoso, Mara Santsima y

San Antonio de Padua.

Mis Padres.

Mis hermanos.

Mi abuelita.

A toda mi Familia.

Nuestro asesor.

Maestros y orientadores.

Amigos.

Compaeros.

Y a todas aquellas personas que en una u

otra forma contribuyeron a la

culminacin y el xito del presente

trabajo.

Jos Manuel Burgos Portillo

Dedicatoria de Francisco Jos Coto:

Primero agradezco a Dios Todopoderoso que

me acompa a lo largo de mi poca de

estudiante universitario.

A mi abuelita linda Anglica Mara Torres, por

sus bendiciones y oraciones.

A mi madre Blanca Lidia Ayala, por su sabia

orientacin, apoyo, comprensin, aliento y

fortaleza que me ha dado a lo largo de toda mi

vida..

A mi padre Jos Francisco Coto, por su apoyo,

fortaleza y sabios consejos que me di en

momentos de debilidad y desespero.

A mi hermano Jorge Alberto Coto, por las

palabras de aliento en las situaciones difciles y

de mayor tensin; en l encontr un gran apoyo

para emprender de nuevo el camino.

A mi hermano lejano Joselito Rivera, por su

valioso apoyo en momentos especiales.

Especial agradecimiento a mis amigos que me

acompaaron en mi vida universitaria, en los

que encontr sentimientos de compaerismo y

amistad: Lic. Andrs Castellano, Ings. Carlos

Linares, Delia Cristrina Castro, Pedro Cruz,

Karen Cuchillas, Norma Rodrguez, Melisa

Abarca, Kevin Edgardo Letona, Arturo

Finocchio Maravilla, Ronald Navas, Mario

Ramos, Jos Linares y Carlos Caas. A Scott

Ramos por ser un fiel compaero en todas las

noches de desvelo.

Dedicatoria de Mario Gustavo Ramos:

Primero agradezco a Dios p l me ha permitido

alcanzar este logro. A la Virgen de Guadalupe

por guardarme y bendecirme en las noches de

estudio.

A mis padres, Mario y Coralia, por el apoyo

incondicional y por preocuparse en convertirme

en un profesional y persona de bien. Este triunfo

es ms suyo que mo.

A mis hermanos, Gerardo y Coralia, por su

colaboracin y comprensin durante mi carrera y

mi vida.

A mi novia Ligia, por escucharme y

acompaarme, por ser mi apoyo permanente.

Gracias nena!

A mis abuelitos Coralia, Pacita y Rosendo, los

quiero mucho. Se les hizo ver a su nieto

gradundose.

A mis compaeros de tesis: Burgos, Coto y

Ronald. Ingenierosal fin!

A mis amigos de la U, esta pgina no alcanza

para mencionarlos a todos, pero a cada uno los

recuerdo de manera especial y nica. Gracias por

haberme brindado su amistad y ayuda en todo

momento que los necesite.

Y a todos aquellos que contribuyeron a alcanzar

mis metas. Gracias Karen por haberme apoyado

tanto y sin condicin. Scott, sabes que sos el

quinto integrante de este grupo. Ing. Castro,

gracias por su orientacin y asesora. ste es el

resultado

RESUMEN EJECUTIVO

El siguiente trabajo de graduacin est desarrollado para la demostracin de la factibilidad

de un nuevo proyecto de instalacin de una planta hotelera en la zona aledaa al Puerto de

Cutuco en La Unin. La razn de la eleccin de esta rea es precisamente porque desde el

2004, el gobierno central de la Repblica anunci los planes de reconstruccin e innovacin

del puerto, planes que desde la fecha estn siendo ejecutados y supervisados por CEPA

para transformar a la zona oriental de El Salvador como un polo comercial cuyas

ramificaciones se extiendan ms all de la frontera nacional; este plan es la primera parte de

un mega proyecto que persigue convertir a la nacin en un eje logstico centroamericano

como parte de la integracin a la globalizacin.

Desde haces algunos aos, la zona oriental del pas ha sido descuidada por su poco aporte

al desarrollo econmico, a excepcin de alguna participacin en el sector agrcola y

ganadero. Desde el anuncio de la expansin y desarrollo tecnolgico del Puerto de Cutuco,

las actividades se han diversificado en aras de contribuir y tomar parte de la oportunidad de

progreso econmico dado a la regin. Uno de los sectores ms motivados es el sector

turstico, el cual prev la llegada de visitantes salvadoreos y de nacionalidades forneas

que desean visitar La Unin, ya sea por turismo y diversin o por compromisos

profesionales.

Este estudio se compone de diferentes partes que han seguido un orden cronolgico y que

concluirn en la conveniencia econmica de la instalacin del hotel.

1. El primer captulo del estudio contiene las generalidades del trabajo, para comprender sus caractersticas bsicas. Las partes incluidas ms importantes son:

a. Definicin del problema del trabajo, entendido como la bsqueda de una

oportunidad aprovechando la ocasin de inversin para el desarrollo regional. Esto

est mejor reflejado en el objetivo general del estudio. Cabe mencionar que no slo

se trata de la factibilidad del hotel, sino de los servicios tursticos complementarios

que enriqueceran la estada del husped.

i

b. Los objetivos especficos del estudio son metas puntuales que se persiguen; su

alcance construye la obtencin del objetivo general.

c. Las limitantes imponen la demarcacin del estudio y los obstculos ms

comunes que se encontraron a lo largo del proceso investigativo.

d. Los antecedentes mostrados corresponden al Puerto de Cutuco y al turismo de

la zona oriental, temas que son la base informativo de este estudio; en esta

parte se quiere demostrar la evolucin regional y turstica de La Unin.

2. El segundo captulo es el Marco Terico, donde se muestran las herramientas y conocimientos acadmicos utilizados a lo largo del estudio. Este captulo despliega sus

formas de aplicacin, fundamentos, expresiones y frmulas. Los temas tratados son:

Aplicacin del AHP, teora de segmentacin y estrategia de mercados, herramientas

econmicas para toma de decisiones y conocimientos bsicos de simulacin.

3. El tercer captulo trata de las generalidades del sector turismo y sus implicaciones en el negocio hotelero:

a. Caractersticas de la oferta turstica, los lugares ms atractivos de nuestro

pas y sus aspectos llamativos; se comenta sobre la accesibilidad y transporte

de cada destino, condicin determinante para el turista e inversionista.

b. Rasgos caractersticos de la demanda turstica, para ubicar la evolucin y

comportamiento de los consumidores en los ltimos 15 aos; las tendencias

del mercado generan una idea de las expectativas y anlisis de factores que

determinan los factores influyentes en la conducta del turista.

c. Aspectos valorativos de los mercados emisores de turistas, como volumen

con que contribuye cada pas y las vas de entrada ms utilizadas por ellos.

d. Evaluacin FODA de los cinco perfiles tursticos a los cuales se orienta el

nuevo hotel: turismo de negocios, arqueolgico-cultural, ecoturismo,

turismo de sol y playa y surf.

e. Explicacin del desarrollo hotelero en nuestro pas con un breve diagnstico

de la industria hotelera y cifras de apoyo que respaldan el crecimiento

hotelero nacional, tanto en diversidad como en nmero de habitaciones.

ii

4. Cuarto captulo es la primera fase del estudio, el estudio de mercado, etapa en la cual se pretende demostrar la oportunidad real de aceptacin del nuevo hotel. Los aspectos ms

importantes de este captulo son:

a. Objetivos del estudio, lmites y alcances de la investigacin y descripcin del

servicio por ofrecer. Se detalla la planificacin de la investigacin.

b. Ejecucin de una investigacin de campo realizada en la ciudad de La Unin

basada en una entrevista con preguntas especficas cursada a administradores de

hotel, propietarios de restaurante y lancheros de la playa.

c. Los resultados arrojados en la entrevista determinan que el perfil del turista es

nacional o extranjero, con presencia aproximada del 70% y 30% respectivamente,

con edades entre 20 a 55 aos, y que visiten la zona por turismo, visita a

familiares o amigos o compromisos de negocios. Para el turista nacional, es

importante que sus ingresos familiares sobrepasen los $800.00.

d. Las prestaciones ms solicitadas por los clientes durante el hospedaje son: bao

privado con agua caliente, T.V. a color con cable, aire acondicionado, acceso a

Internet, vigilancia, piscina. Se consideran como oportunidad el arreglo de

paquetes tursticos, alquiler de centro de convenciones y renta de autos.

e. La zona aledaa ofrece varias alternativas para el visitante: turismo de playa en la

baha de La Unin, turismo de montaa en el volcn de Conchagua y turismo

arqueolgico en Isla Zacatillo.

f. Los principales hoteles competidores son Tesoro Beach, Pacific Paradise, Baha

del Sol Resorts y el ms reciente, Hotel Decameron. En temporada normal, stos

llenan el 40% de su capacidad y en temporada alta, rozan el 90%.

g. Para el 2006, se espera que el mercado potencial total alcance ms de 720,000

personas, cifra que crecer un promedio de 3.5% anual.

h. Para el mercado meta, se utiliza como referencia un hotel cuyas operaciones de

alojamiento comenzaron en el ao 2,000. Para ese entonces, dicho hotel acapar el

0.3896% del mercado potencial. Dado que las caractersticas de este hotel son

muy similares al que se desea desarrollar, se adopta este porcentaje como objetivo

para segmentarlo del mercado potencial de 2,006. Por lo tanto, el mercado meta

para el ao actual es de ms de 2,800 personas.

iii

5. Quinto captulo, denominado Estudio tcnico en donde se analizan las caractersticas fsicas del hotel, tales como:

a. Infraestructura (distribucin en planta), basado en diseo tpico de los

hoteles actuales y siguiendo los estatutos impuestos por las normas de

construccin, como la OPAMSS.

b. Localizacin del hotel, tomando en cuenta factores cualitativos de decisin y

que estn sujetos a una evaluacin a travs del AHP. El factor de mayor

peso fue la ubicacin de las instalaciones resultando la carretera a Las

Playitas, a 1.5 Km. de la ciudad de La Unin como alternativa ganadora.

c. Nmero de habitaciones, definidas en base a la demanda y a la afluencia de

los grupos visitantes. Se decidi instalar cinco habitaciones sencillas, veinte

habitaciones dobles, cinco habitaciones triples y seis cabaas.

d. Descripcin tcnica de los servicios tursticos de apoyo para brindarle al

husped alternativas de esparcimiento. Algunos de estos servicios son renta

de automviles, piscinas, arreglos de paquetes tursticos, restaurante, bar y

alquiler de un centro de convenciones para reuniones de negocios.

e. Organigrama y estructura funcional del personal son mostrados aqu, con

breves descripciones de los puestos de trabajo.

6. El estudio Econmico muestra los criterios financieros para adoptar la decisin de invertir o no. Los puntos fundamentales son:

a. Determinacin de ingresos y costos del proyecto, as como la inversin

requerida en activos tangibles e intangibles para ejecutarlo. Esta ltima

alcanza casi los $440,000 en el primer ao. Cada uno de estos aspectos estn

divididos en rubros y se detalla el aporte o la exigencia de capital segn sea

el caso. se ha definido que los costos son fraccin de los ingresos y a ambos

se les ha adjudicado un porcentaje anual de crecimiento basndose en

comportamientos de mercado e inflacin.

b. Capital de trabajo previsto para los dos primeros meses del ao 1 de

operaciones; depreciaciones de infraestructura (5% anual), mobiliario y

equipo (33% anual) y vehculo (20% anual).

iv

c. El primer flujo de caja presenta valores de entrada estticos y los valores de

VAN son positivos. Para el primer ao de operaciones, el VAN es de

+$242,446.0, cantidad que va creciendo a lo largo del horizonte de

planeacin. El valor de TIR es de 32% y es mayor que el del TMAR (27%),

por lo que se espera percibir mayores utilidades de las exigidas del proyecto.

d. El flujo de caja con financiamiento y distintos niveles de participacin se

somete a una simulacin con distribucin uniforme de las variables para

proyectar datos realistas manipulados con tendencias estadsticas.

Simultneamente se realiz un anlisis de sensibilidad para el hallazgo de

resultados con variadas TMAR.

e. Los criterios para establecer los intervalos de variacin de ingresos y de

costos se basan en el ciclo de vida de un producto. La respuesta del mercado

para los primeros, y la inflacin y requerimientos de inversin para los

segundos.

f. Para la simulacin sin financiamiento, el valor medio de VAN es +$140,020

y la TIR media (31.2%) es mayor a la TMAR (27%). Por lo tanto el

proyecto es rentable.

g. Para la simulacin con financiamiento y diversos niveles de participacin, se

presentan las mismas situaciones con valores de VAN positivos. Para estos

casos, los valores de TMAR fluctan entre 24% y 27% pero los valores de

TIR an son mayores. Se deduce la rentabilidad econmica del proyecto.

7. El captulo final contiene recomendaciones y conclusiones definitivas del estudio; aqu se plasman los enunciados que terminan de confirmar los resultados de los captulos a

manera de resumen, para que el lector sintetice el desarrollo del trabajo. Las

recomendaciones se efectan a diversas personas e instituciones (alcaldas,

inversionistas, instituciones relacionadas) bajo el supuesto de que el proyecto ser

ejecutado.

v

vi

NDICE

RESUMEN EJECUTIVO...i

NDICEvii

NDICE DE TABLAS Y FIGURAS.x

NDICE DE FIGURAS..xi

SIGLASxii

PRLOGO..xiii

CAPTULO I: GENERALIDADES DEL ESTUDIO DE FACTIBILIDAD

1.1 DEFINICIN DEL PROBLEMA.. 1

1.2 OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIN...2 1.2.1 OBJETIVO GENERAL...2 1.2.2 OBJETIVOS ESPECFICOS..2 1.3 LMITES Y ALCANCES.........2 1.4 ANTECEDENTES ....3 1.4.1 PUERTO DE CUTUCO....3 1.4.2 TURISMO EN LA ZONA ORIENTAL..4 1.5 LIMITANTES ...6 1.6 METODOLOGA. ....6 1.6.1 ESTUDIO DE MERCADO...6 1.6.2 ESTUDIO TCNICO....6 1.6.3 ESTUDIO ECONMICO.7

CAPTULO II: MARCO TERICO

2.1 SEGMENTACIN DE MERCADOS...9 2.2 ESTRATEGIA DE MERCADO...10 2.3 MTODOS DE LOCALIZACIN...11 2.4 AHP: PROCESO DE JERARQUA ANALTICA..11 2.5 DEFINICIN DE PARTES DE UN FLUJO DE CAJA..13 2.6 CONCEPTOS FUNDAMENTALES DEL ESTUDIO ECONMICO..14 2.7 SIMULACIN 16

CAPTULO III: GENERALIDADES DEL SECTOR TURISMO

3.1 INTRODUCCIN17

3.2 OFERTA TURSTICA18

3.2.1 ATRACTIVOS Y RECURSOS TURSTICOS.18

3.2.2 ACCESIBILIDAD Y TRANSPORTE20

vii

3.2.3 SERVICIOS ALOJAMIENTO Y OFERTA TURSTICA COMPLEMENTARIA.21

3.3 ANLISIS DE LA DEMANDA TURSTICA..22

3.3.1 EVOLUCIN DE ACTIVIDAD TURSTICA EN E.S...23

3.3.2 VALORACIN DE LOS PRINCIPALES MERCADOS25

3.3.2.1 TURISMO INTERNO.....25

3.3.2.2 TURISMO INTERNACIONAL..26

3.4 DIAGNSTICO FODA PARA PRINCIPALES PERFILES DE TURISTAS...27

3.5 SURGIMIENTO DE LA INDUSTRIA HOTELERA EN EL SALVADOR..30

3.6 DIAGNSTICO SECTOR TURISMO HOTELERO EN EL SALVADOR..31

CAPTULO IV: ESTUDIO DE MERCADOS

4.1 INTRODUCCIN...37

4.2 OBJETIVOS DEL ESTUDIO DE MERCADO.37 4.3 LMITES Y ALCANCES.39 4.4 PLANIFICACIN DE LA INVESTIGACIN.39 4.5 DESARROLLO DE LA INVESTIGACIN..41 4.5.1 DISEO DE INSTRUMENTOS PARA RECOPILACIN DE DATOS.41 4.5.2 INTERPRETACIN DE RESULTADOS....41 4.6 MERCADO COMPETIDOR....48

4.7 MERCADO CONSUMIDOR....49

4.8 PRECIO...56

CAPITULO V: ESTUDIO TCNICO

5.1 ANLISIS DE FACTORES QUE DETERMINAN EL TAMAO DEL PROYECTO.59

5.1.1 UBICACIN...59

5.1.2 NECESIDADES DEL POTENCIAL CLIENTE.59

5.1.3 MERCADO META..60 5.1.4 TECNOLOGA.60 5.1.5 ESPACIO DISPONIBLE.60 5.1.6 RECURSOS HUMANOS.....61 5.1.7 COSTO DE ADQUISICIN DEL TERRENO.61 5.2 LOCALIZACIN DEL PROYECTO....61

5.2.1 MACROLOCALIZACIN: (LA UNIN)....61

5.2.2 MICROLOCALIZACIN...62

5.3. INGENIERA DEL PROYECTO....65

5.3.1 DESCRIPCIN TCNICA DE LOS SERVICIOS..65

5.3.2 DETALLE DE LOS SERVICIOS.65

5.3.2.1 SERVICIOS DE ALOJAMIENTO.65

viii

5.3.2.2 RESTAURANTE66

5.3.2.3 REAS DE RECREACIN66

5.3.2.4 SALN DE REUNIONES MULTIUSOS.67

5.3.2.5 SERVICIOS DE GUAS TURSTICOS...67

5.3.3 SERVICIOS PRESTADOS A EMPLEADOS.67

5.3.4 DISTRIBUCIN EN PLANTA.68 5.3.5 ORGANIZACIN69

5.3.5.1 ORGANIGRAMA.....69

5.3.5.2 DESCRIPCIN DE PUESTOS DE TRABAJO71

5.4 ASPECTOS LEGALES...72

CAPITULO VI: ESTUDIO ECONMICO

6.1 INTRODUCCIN75 6.2 ANLISIS ECONMICO..75 6.2.1 DETERMINACIN DE INGRESOS76 6.2.2 DETERMINACIN DE COSTOS82 6.2.3 DETERMINACIN DE INVERSIN (ACT. TANGIBLES/INTANGIBLES)...84 6.2.4 DEPRECIACIN DE ACTIVOS..85 6.2.5 CAPITAL DE TRABAJO.......86 6.3 FLUJO DE CAJA.....86 6.3.1 TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)...88 6.3.2 TASA MNIMA ATRACTIVA DE RETORNO (TMAR)...88 6.3.3 VALOR ACTUAL NETO (VAN)...89 6.4 SIMULACIN..90 6.4.1 SUPUESTOS CONSIDERADOS PARA SIMULACIN90 6.4.2 ANLISIS DE SENSIBILIDAD....95 6.5 PUNTO DE EQUILIBRIO.97

CAPITULO VII: CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

7.1 CONCLUSIONES..99 7.2 RECOMENDACIONES101 GLOSARIO.....102

REFERENCIAS..105

BIBLIOGRAFA.107

ANEXOS

ix

INDICE DE TABLAS

Tabla 2.1: Matriz de comparacin de factoresPag. 11

Tabla 2.2: Matriz de ponderacin de factores.Pag. 11

Tabla 2.3: Elementos bsicos del flujo de caja....Pag. 12

Tabla 3.1: Oferta de alojamiento en El Salvador.Pag. 20

Tabla 3.2 : Anlisis FODA para el turista de negociosPag. 26

Tabla 3.3 : Anlisis FODA para el turista cultural...Pag. 27

Tabla 3.4 : Anlisis FODA para el turista de montaa.Pag. 28

Tabla 3.5 : Anlisis FODA para el turista de playa..Pag. 28

Tabla 3.6 : Anlisis FODA para el turista de surf.Pag. 29

Tabla 3.7: Movimiento de la industria hotelera en los ltimos 8 aos.Pag. 33

Tabla 3.8: Capacidad hotelera de el Salvador 1992 2004.Pag. 34

Tabla 4.1: Objetivos generales y especficos del estudio de mercado..Pag. 36

Tabla 4.2: Destinos y atractivos principales en la zona Oriental..Pag. 40

Tabla 4.3: Rango de precios en hoteles por tipo de habitacin.Pag. 42

Tabla 4.4: Registro de visitantes extranjeros a El Salvador..Pag. 48

Tabla 4.5: Mercado potencial extranjero...Pag. 49

Tabla 4.6: Tipo de alojamiento utilizado por los turistas..Pag. 49

Tabla 4.7: Proyeccin de mercado meta extranjero..Pag. 50

Tabla 4.8: Proyeccin mercado potencial nacional..Pag. 52

Tabla 4.9: Proyeccin mercado potencial total.Pag. 52

Tabla 4.10: Variacin porcentual anual en nmero de huspedesPag. 53

Tabla 4.11: Variacin porcentual de demanda mensual de alojamiento...Pag. 54

Tabla 4.12: Comparacin de precios de hoteles por habitacinPag. 55

Tabla 5.1: Escala de valores para ponderacin de factores...Pag. 60

Tabla 5.2: Matriz de evaluacin de localidades para ubicacin de hotel..Pag. 61

Tabla 5.3: Cuadro de opciones de paquetes tursticos para visitantes..Pag. 64

Tabla 5.4: Matriz de descripcin de ciertos puestos para el nuevo hotel..Pag. 68

Tabla 6.1: Variaciones de % de ocupacin durante el perodo.Pag. 72

Tabla 6.2: Informacin de precios y capacidad del hotel......Pag. 72

Tabla 6.3: Planilla mensual y anual de personal del hotel....Pag. 79

x

Tabla 6.4: Cronograma de inversionesPag, 81

Tabla 6.5: Depreciacin de activos.Pag. 82

Tabla 6.5: Depreciacin acumulada.Pag. 82

Tabla 6.7: Flujo de caja sin variacin...Pag. 83

Tabla 6.8: TIR calculada del proyecto.Pag. 84

Tabla 6.9: Intervalo de variacin de ingresos anuales..Pag. 89

Tabla 6.10: Intervalos de variacin de costos anuales..Pag. 90

Tabla 6.11: Clculo de la TIR y VAN que cumple la TMAR establecidaPag. 91

Tabla 6.12: Relacin de fondos propios y prstamo respecto a inversin inicial.Pag. 92

Tabla 6.13: Estructura para el clculo del punto de equilibrio..Pag. 93

NDICE DE FIGURAS

Figura 1.1: Flujograma aplicado a Metodologa de trabajo..Pag. 7

Figura 3.1: Evolucin de la llegada de turistas 1967 2004 ..Pag. 22

Figura 3.2: Principales mercados emisores de turistas hacia El Salvador....Pag. 22

Figura 3.3: Principales pases emisores de turistas hacia El Salvador.Pag. 23

Figura 3.4: Va de entrada de turistas en El Salvador...Pag. 23

Figura 3.5: Ingresos por turismo comparado con productos tradicionales...Pag. 24

Figura 3.6: Llegada de turistas centroamericanos a El Salvador 2003 2004 Pag. 25

Figura 3.7: Cifras oficiales de movimiento hotelero en El Salvador....Pag. 32

Figura 5.1: Macrolocalizacin del hotelPag. 59

Figura 5.2: Puntos de ubicacin de alternativas de microlocalizacin.Pag. 60

Figura 5.3: Punto que ubica localizacin especfica del hotel..Pag. 61

Figura 5.4: Organigrama funcional del hotelPag. 66

Figura 5.5: Organigrama de puestos del hotel..Pag. 67

Figura 6.1: Comportamiento de VAN para distintas tasasPag. 86

Figura 6.2: Variacin de VAN respecto a cambio en % de participacinPag. 93

Figura 6.3: Punto de equilibrio para diferentes niveles de deuda.Pag. 94

xi

SIGLAS

AFP Administracin del Fondo de Pensiones AHP Analytic Hierechy Process (Proceso Analtico Jerrquico) CEPA Comisin Ejecutiva Portuaria Autnoma CONTUGOLFO Consorcio Turstico del Golfo de Fonseca CORSATUR Corporacin Salvadorea de Turismo CPPC Costo Promedio Ponderado de Capital DIGESTYC Direccin General de Estadsticas y Censos DUI Documento nico de Identidad FENADESAL Ferrocarriles Nacionales de El Salvador IRCA The International Railway of Central America ISSS Instituto Salvadoreo del Seguro Social ISTU Instituto Salvadoreo de Turismo MITUR Ministerio de Turismo NIT Nmero de Identificacin Tributaria PIB Producto Interno Bruto PROESA Agencia Nacional de Promocin de Inversiones de El Salvador RUC Registro nico de Contribuyentes SIECA Secretara de Integracin Econmica Centroamericana TIR Tasa Interna de Retorno TMAR Tasa Mnima Atractiva de Retorno VAN Valor Anual Neto

xii

PRLOGO

El objetivo del presente trabajo, es determinar si existe o no factibilidad de instalar un hotel

en el departamento de La Unin, especficamente en las cercanas del Puerto de Cutuco.

Adems, establecer el tipo de hotel que ms se adecue a las necesidades que imperan en el

perfil del cliente que har uso de sus instalaciones

La importancia de este documento radica en el hecho de presentar una propuesta definida

de inversin a toda persona u organizacin que desee llevar a cabo un negocio referente a la

industria hotelera. Se detalla todo lo relacionado, interna y externamente, a los servicios

que un hotel debe prestar; al mismo tiempo que se especifica todo lo relacionado con el

aspecto financiero requerido para llevar a cabo esta propuesta financiera, dentro de las que

se pueden mencionar: inversin inicial, costos fijos y variables estimados, tasa de

impuestos a pagar, capital de trabajo y por supuesto, el nivel de ingresos que se deben de

presentar para sufragar los gastos requeridos as como obtener utilidades para los

inversionistas, lo cual es el fin primordial de todo negocio.

El cuerpo del trabajo est compuesto por tres estudios, los cuales ayudarn a determinar la

factibilidad y tipo de hotel a instalar en la zona mencionada. Estos tres estudios son:

mercado, tcnico y econmico. En el primero, se dar a conocer el grado de aceptacin de

la propuesta hotelera, as como gustos y preferencias de los potenciales clientes; en el

segundo, se establecer el tipo de servicios, la capacidad instalada, as como la clase de

hotel a construir, mediante el perfil del cliente obtenido; el tercer estudio determinar la

rentabilidad del proyecto mediante la evaluacin de diversos mbitos financieros.

La metodologa empleada para la elaboracin de este documento ha sido la investigacin de

campo referente a todo lo relacionado con el funcionamiento de hoteles a nivel nacional, y

especficamente en la zona de La Unin. Toda la informacin y los datos obtenidos se

adquirieron mediante variadas entrevistas cursadas a diferentes entidades, tales como:

propietarios y encargados de hoteles y restaurantes, organizaciones gubernamentales y no

gubernamentales, etc. Adems se cont con el apoyo de fuentes bibliogrficas como libros,

folletos, tesis y pginas Web; que sin ellas, el estudio no hubiese tenido la consistencia y

veracidad requerida

xiii

CAPTULO I: GENERALIDADES DEL ESTUDIO DE FACTIBILIDAD

1.1 DEFINICIN DEL PROBLEMA

Determinar la factibilidad de instalar un hotel en La Unin, como resultado de la inversin

y modernizacin del nuevo Puerto Cutuco, del cual se espera un desarrollo comercial

turstico.

El trabajo de graduacin pretende abordar y evaluar los beneficios que se adquieren con la

explotacin del nuevo Puerto Cutuco que el gobierno salvadoreo est llevando a cabo para

expandir las fronteras comerciales con otras naciones.

El puerto de Cutuco se ha vendido como el proyecto que permitir lanzar a El Salvador

como un centro logstico de distribucin de mercadera a nivel regional. Para eso, la

terminal portuaria se ha conectado a varios proyectos, entre ellos el Canal Seco, una

carretera que conectar con el Atlntico hondureo, as como el ferry, un trasbordador

hacia las costas nicaragenses.

Por estas razones, este proyecto ofrece una oportunidad para el crecimiento del turismo en

la zona costera de La Unin, ya que permitir atraer inversionistas y comerciantes

extranjeros y locales con miras a ampliar sus operaciones de mercado.

As mismo, el proyecto traer consigo una mejora y ampliacin en las vas de transporte y

comunicacin que permitirn una mayor afluencia de turistas hacia la regin, que

seguramente no provendrn slo hacia la zona oriental, sino al resto del pas, segn lo

confirma el Ministerio de Turismo en la presentacin de este proyecto.

Bajo este contexto, surge la oportunidad de instalar un hotel que permita atender y

satisfacer la demanda esperada de empresarios y turistas.

Para tomar decisiones al respecto, se llevar a cabo un estudio de factibilidad sobre la

viabilidad y rentabilidad financiera del proyecto; el anlisis tambin busca demostrar las

necesidades y expectativas de los potenciales clientes y en base a este conocimiento, definir

el tipo de servicios tursticos que se brindarn para ofrecer una estada placentera.

1

1.2 OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIN 1.2.1 Objetivo General Determinar la factibilidad de desarrollar un hotel en la zona del Puerto Cutuco a travs de la

informacin generada por una investigacin de campo, as como sus servicios tursticos de

apoyo conforme a las necesidades y tipo de visitantes esperados.

1.2.2 Objetivos especficos Generar una visin del potencial ligado al desarrollo turstico y comercial del Puerto

Cutuco en La Unin.

Puntualizar la factibilidad de mercado que tendr el proyecto a travs de la determinacin del perfil del turista que se espera recibir en la zona, con los servicios

que brindar el hotel con base en sus necesidades y expectativas.

Determinar la factibilidad econmica del proyecto. Estipular la factibilidad tcnica en la construccin y equipamiento del hotel. 1.3 LMITES Y ALCANCES Realizacin de un estudio de factibilidad para desarrollar un hotel en el Puerto de Cutuco y

determinar si procede la ejecucin del proyecto, aunque esta etapa no corresponda a esta

investigacin.

El anlisis de factibilidad ser expuesto en tres fases, que incluyen un estudio de mercados,

tcnico y econmico. Los lmites de cada uno de estos estudios son:

Estudio de Mercado: Conocer el grado de aceptacin de la propuesta hotelera, gustos y/o preferencias de los potenciales clientes.

Estudio Tcnico: Establecer el tipo de servicios, capacidad instalada, as como la clase de hotel a construir.

Estudio Econmico: Determinar la rentabilidad del proyecto. La parte financiera del proyecto ser evaluada a travs del mtodo de simulacin, tomando

como base el comportamiento histrico del movimiento turstico comercial de la zona.

Sin embargo, el estudio se limita nicamente a la evaluacin de factores para el desarrollo

del hotel, y no se contempla la puesta en marcha del proyecto. De igual modo, no forman

parte del anlisis las repercusiones en el mbito social y ambiental, creados por el proyecto.

2

1.4 ANTECEDENTES 1.4.1 Puerto de Cutuco El Puerto de Cutuco fue construido en 1914 por la empresa The International Railway of

Central America (IRCA); durante muchos aos oper como una estacin terminal del

ferrocarril para la movilizacin de carga de importacin y exportacin; est fuera de

servicio desde 1996.

Sin embargo, en la dcada de los aos cincuenta, el creciente desarrollo econmico en El

Salvador exiga la creacin de un conjunto de instalaciones portuarias para facilitar la

exportacin de productos salvadoreos a los mercados internacionales, as como la

importacin de mercaderas en general.

Con este fin, se cre el 28 de Mayo de 1952, la Comisin Ejecutiva del Puerto de Acajutla

gracias al apoyo y participacin del Gobierno de la Repblica y a los diferentes sectores

econmicos del pas.

En 1965, se decidi ampliar las facultades de la institucin, concedindole la

administracin, explotacin y direccin de Ferrocarriles Nacionales de El Salvador

(FENADESAL), incluido el Puerto de Cutuco, convirtindose de esta manera en la actual

COMISIN EJECUTIVA PORTUARIA AUTNOMA (CEPA).

En la actualidad, CEPA es el encargado de administrar las operaciones de los puertos de

Acajutla y La Unin (Cutuco), actualmente en construccin; as como FENADESAL.

El Puerto de Cutuco se encuentra ubicado en la Baha de La Unin en el Golfo de Fonseca,

zona oriental del pas, a una distancia de 252 kilmetros por ferrocarril y 185 kilmetros

por carretera desde la capital San Salvador.

El Gobierno de El Salvador, con el propsito de promover y facilitar el comercio

internacional ha elaborado con la colaboracin del Gobierno del Japn, un estudio para la

reactivacin portuaria en la zona oriental del pas, que incluye la construccin de una

moderna terminal equipada para el manejo de contenedores, carga general, carga a granel

slida, carga a granel lquida y pasajeros.

Para la construccin de dicha terminal se han seleccionado como alternativa ptima las

instalaciones del Puerto de Cutuco, a fin de aprovechar las ventajas naturales que ofrece la

3

baha de La Unin, para que el pas cuente con un puerto que funcione como un centro de

distribucin logstica en el transporte martimo, que permita el desarrollo econmico de la

zona oriental y del pas en general.

En la actualidad, la inversin en la zona supera los ms de $200 millones, si se contempla

slo los proyectos nacionales de puerto de Cutuco y la planta atunera del grupo Calvo. Si a

eso se suman las intenciones de rehabilitar el ferry con Nicaragua, el Canal Seco con

Honduras y la posible instalacin de un gasoducto desde Alaska, la inversin sera mucho

mayor.

1.4.2 Turismo en la zona Oriental El turismo en El Salvador es una actividad que no se explot durante las dcadas de los

70s y 80s debido a la inestabilidad poltica de los tiempos de guerra civil.

Luego de los Acuerdos de Paz, firmados en 1992, la actividad tuvo nuevas expectativas,

aunque su desarrollo camin a paso lento debido a la falta de infraestructura en las zonas

rurales del pas y a que el gobierno de turno estableci otras prioridades en su poltica

econmica.

La tabla A.1 del Anexo A.1 muestra un breve resumen cronolgico, en el que se muestra

las variaciones presentadas por el sector turismo a travs de los aos, adems de las

variaciones porcentuales con respecto a los aos anteriores, lo que dara una idea de la

evolucin del sector en el pas.

Hay que sealar que este crecimiento gradual que el turismo ha mantenido durante el 2002,

refleja una tendencia hacia la normalizacin con respecto al ritmo ascendente que esta

actividad haba presentado y mantenido desde 1995 hasta el ao 2000. Las llegadas totales

en el 2002 ascendieron a 950,597 personas que visitaron El Salvador y gastaron ms de

$342.2 millones, representando para el pas un crecimiento positivo del 29.4%.

El declive de 2001 se atribuye a los fenmenos naturales que afectaron al pas y a la

inseguridad mundial generada por las acciones terroristas de Estados Unidos.

Estas cifras reflejan que a pesar de la profunda depresin por la que pasa el turismo en el

mbito mundial y los factores internos y externos que lo afectan, El Salvador muestra un

ritmo de crecimiento progresivo, gracias al esfuerzo combinado que mantienen los sectores

4

pblicos y privados del pas para mejorar la accin promocional e infraestructura de

negocios y convenciones, mejorar la accesibilidad area, terrestre y martima y modernizar

la red vial e infraestructura de transporte.

Las llegadas de visitantes experimentaron un alza en la mayora de los mercados emisores

de turistas hacia El Salvador y dentro de estos se encuentran Centroamrica y Norteamrica

regiones que constituyen uno de los grupos ms importante en cuanto a su participacin

sobre el total de llegadas y a crecimiento relativo se refiere. Ver tabla A.2 en la seccin de

Anexos A para mejores referencias.

La zona oriental del pas es una de las principales regiones que posee una gran cantidad de

sitios tursticos, especialmente en la costa, los cuales pueden ser una de las principales

fuentes de captacin de turistas con la futura apertura del puerto de Cutuco.

Estas son las principales playas del oriente del pas: la Baha de Jiquilisco, Playas Negras,

Las Tunas, El Tamarindo y playa El Espino.

Todas las playas mencionadas ofrecen un ambiente agradable para el turista, sin mencionar

la cercana relativa que poseen con respecto a la ciudad de La Unin.

Adems, hay lugares que ofrecen servicios adicionales como La Baha de Jiquilisco, con

condiciones apropiadas para la prctica de deportes acuticos.

Adems de la gran cantidad de playas que hay en la zona oriental del pas, sta tambin

posee lugares con enfoque eco-turstico como:

Eco Albergue Ro Sapo, ubicado en la ciudad de Morazn y que posee una gran rea rodeada de bosques, ideal para la instalacin de tiendas de campaa y disfrutar de un

paseo al aire libre.

El Eco-Albergue Chahuantique es un sitio ideal para practicar el eco-turismo. En esta rea se pueden observar especies nicas como los monos araa (en peligro de

extincin) y la mariposa Big Blue.

En general, la zona oriental invita a una gran variedad de lugares mezclados entre playa y

paseos al aire libre, lo que debera ser un factor que la reactivacin del Puerto Cutuco debe

aprovechar para la explotacin del turismo en esa regin.

5

1.5 LIMITANTES Debido al tiempo disponible para completar el trabajo de graduacin, nicamente se

har el estudio de factibilidad, sin llegar a implementarlo.

La escasez de estudios similares recientes que sirvan como material de referencia. Acceso a informacin verdica y la cantidad que est disponible para investigaciones.

1.6 METODOLOGA. Consiste fundamentalmente en la realizacin de un estudio de factibilidad para el hotel, la

cual consta de tres etapas sustanciales.

Dichas etapas no pueden ser ampliadas sin antes haber una exploracin del mbito en que

se desenvuelve el proyecto. Para ello, ser necesario hacer un reconocimiento de las

instalaciones portuarias de Cutuco y de las hipotticas competencias que el hotel podra

enfrentar en el futuro. Simultneamente, habr retroalimentacin informativa del puerto

como tal y del tipo de actividades que ah se desempearn, y con base en ellas, se

plantear el tipo de turista que se espera recibir.

Posteriormente, se desarrollaran las herramientas y fundamentos tericos que servirn al

documento para evaluar la factibilidad, y comenzar con la separacin de los estudios.

1.6.1 Estudio de Mercado Se revisarn fuentes de informacin secundaria como datos estadsticos, as como toda la

informacin disponible que pudiera otorgar la Comisin Ejecutiva Portuaria Autnoma

(CEPA), la Agencia Nacional de Promocin de Inversiones de El Salvador (PROESA), y

organismos de gobierno tales como el Ministerio de Economa y Turismo.

De igual forma se realizar una investigacin de campo en el puerto de Cutuco. La

informacin colectada servir realizar estos anlisis: determinacin de mercado potencial y

meta del proyecto y tipo de servicios preferido segn caractersticas de los clientes.

1.6.2 Estudio Tcnico Basndose en informacin de la fase anterior, se proceder a la toma de decisiones

mediante especificacin y documentacin del tipo de servicios del hotel en apoyo a la

expansin y modernizacin del puerto. Esto se realizar a travs de un organigrama,

descripcin de puestos, localizacin y tamao del hotel, layout de planta y aspectos legales.

6

1.6.3 Estudio Econmico Se tomarn en cuenta los egresos: las inversiones en activos, capital de trabajo, estimacin

de los costos del proyecto en el perodo de ejecucin, costos de operacin que siguen a la

ejecucin; y los ingresos proyectados del estudio. Luego se proceder a elaborar el flujo de

caja mediante el mtodo de simulacin, que junto a los indicadores econmicos: VAN,

TMAR y TIR permitirn tomar la decisin de factibilidad del proyecto.

Figura 1.1: Flujograma para metodologa de trabajo

7

8

CAPTULO II: MARCO TERICO

2.1 SEGMENTACIN DE MERCADOS Durante el estudio de mercados se recurrir a la segmentacin de mercados para la

obtencin de los mercados potencial y meta. Sin embargo, para poder realizarla son

necesarios los siguientes elementos:

Un Universo: el punto de partida para fraccionar grupos de inters. En el caso particular de este estudio, el universo est dado por la poblacin total de El Salvador durante

2005 y sus proyecciones respectivas para los aos 2006 al 2010 para la obtencin de

mercado potencial nacional, y el volumen de llegadas de turistas extranjeros hacia El

Salvador durante los mismos perodos para la consecucin del mercado potencial

extranjero.

Factores discriminantes: porciones o fracciones determinadas a travs de poblaciones representativas. El factor discriminante es el que define la particin del universo, pues

de esa forma se obtiene la cantidad de personas a las que est enfocado el estudio, o

simplemente es la de inters. El factor discriminante se expresa en valores porcentuales

y es multiplicado por el universo para obtener la fraccin poblacional del universo que

cumple con ciertas caractersticas de un perfil determinado.

La segmentacin de mercados se expresa as:

)2min)(1min(int antediscrifactorantediscrifactorUniversoersdePoblacin = Donde Universo = Poblacin Total

Factor discriminante 1 = % de la poblacin que cumple con caracterstica 1

Factor discriminante 2 = % de la poblacin que cumple con caracterstica 2

El factor discriminante no puede ser mayor que 1.

Dichos factores son determinados previamente a travs de encuestas de opinin o

entrevistas.

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2.2 ESTRATEGIA DE MERCADO Describe como la compaa planea cumplir con sus objetivos mercadolgicos. Por lo

general, las estrategias poseen tres pasos identificables:

a. Definicin del mercado meta: se realiza aplicando mtodos de segmentacin de

mercados, que no es ms que la identificacin de consumidores en dos pasos

bsicos: 1) Identificacin de grupos, individuos u organizaciones con ciertas

necesidad y caractersticas comunes dentro de los mercados generales de productos

institucionales o de consumo. 2) Agregacin de stos en segmentos ms amplios de

sus intereses comunes en la utilidad del producto.

El proceso de segmentacin es importante en la medida que se establecen las bases

de las actividades mercadolgicas. Los mercados se encuentran conformados por

numerosos segmentos y una compaa puede diferenciar sus servicios, as como su

estrategia de marketing para cada uno, o bien concentrar las actividades de

mercadeo exclusivamente en uno o unos cuantos. Asimismo, la compaa debe

identificar el segmento de mercado de consumidores y el mercado institucional.

El primer paso en la seleccin del mercado meta, es la evaluacin de cual de los

segmentos ofrece el mximo potencial de utilidades y en cual puede penetrarse mas

exitosamente. El mercado meta es el segmento o grupo de segmentos a los cuales la

empresa desea dirigirse, aquellos para los que disea productos y adapta a sus

necesidades mercadolgicas.

Una vez definido el mercado meta, se conocer mejor hacia donde canalizar su

atencin y recursos. La importancia radica en que podr moldear el producto y

disear las caractersticas especiales, establecer precios idneos, determinar las

necesidades e puntos de distribucin de forma ms especfica y preparar los

mensajes publicitarios ms convenientes.

b. Determinacin de la posicin estratgica: es una de las decisiones ms importantes

en el mercadeo y la ms importante en relacin a la publicidad, definindose como

lo que el producto hace y para quin es.

10

Las compaas cuentan con varias opciones de posicionamiento, pudiendo ser una

posicin semejante a la del competidor y luchar por conquistar los mismos clientes,

o encontrar una posicin vacante en el mercado y llenarlo rpidamente

diferenciando el producto o segmento de mercado.

c. Diseo de mezcla de mercadeo adecuado a cada mercado: consiste en la seleccin

de una estrategia de marketing para el mercado meta al que se enfoque la compaa.

2.3 APLICACIN DE MTODOS DE LOCALIZACIN: La metodologa a seguir para un estudio de localizacin es:

Establecer claramente las causa que motivan el estudio y los fines que se persiguen. Designar el recurso humano para encargarse del estudio. Asignar presupuesto para dicho estudio. Hacer o determinar cuales son los factores ms importantes que deben considerarse en

la localizacin (prioridades de la empresa).

Elaborar una lista de regiones o comunidades probables para la instalacin. Estudio externo que cumple con las condiciones establecidas en el interior de la empresa.

Hacer un estudio de costo de la comunidad seleccionada, tomando en cuenta factores tanto tangibles como intangibles (anlisis costo/Beneficio)

Aunque existe una gama de mtodos para la evaluacin de alternativas para localizacin, se

emplear el AHP por su forma sencilla de aplicacin y comprensin.

2.4 PROCESO DE JERARQUA ANALTICA (ANALYTIC HIERECHY PROCESS O AHP):

Diseado en 1970 por el Dr. Thomas Saaty, el AHP es una herramienta para apoyar la toma

de decisiones, a travs de ponderar prioridades cuando se tienen que considerar aspectos

tanto cuantitativos como cualitativos en una decisin.

El AHP es un proceso completo sobre el cual se deben hacer algunas consideraciones y

supuestos. El AHP trabaja a travs de comparar parejas de opciones para priorizar aquellos

factores que se consideraran ms importantes

11

Se basa en la evaluacin de criterios cualitativos con un sistema de comparacin de pares a

travs de una escala numrica definida. Para ello se utiliza una matriz de factores; siendo

cada celda la interseccin de filas y columnas, se hace la comparacin pareada entre una

fila y su correspondiente columna y el resultado se expresa con nmeros de la escala segn

el criterio del evaluador. Si los elementos invierten sus posiciones de fila a columna y

viceversa se coloca el recproco, y cuando los factores se comparan consigo mismos, se

coloca uno. A travs de operaciones matemticas, se deduce el factor de decisin de ms

peso en la evaluacin; stos se expresan en nmeros entre cero y uno y la suma de ellos

debe ser igual a uno.

Al final se realiza una segunda evaluacin pero ahora con las alternativas. De nuevo se hace

una evaluacin cuantitativa con los factores cualitativos. Para ello se asigna una escala a

cada factor y la nota escogida para l (segn escala discriminante) debe ser multiplicada por

el peso de cada factor. Para todas las alternativas debe realizarse el mismo proceso y

aquella que obtenga la mayor nota global es la que se escoge como ganadora.

AHP Factor 1 Factor 2 Factor 3 SUMA

Factor 1 1 A B S1 = 1 + A + B

Factor 2 1/A 1 C S2 = 1/A + 1 + C

Factor 3 1/B 1/C 1 S3 = 1/B + 1/C +1

Tabla 2.1: Matriz de comparacin de factores

AHP Factor 1 Factor 2 Factor 3

Factor 1 S11=1/S1 S12=A/S1 S13=B/S1

Factor 2 S12=(1/A)/S2 S22=1/S2 S23=C/S2

Factor 3 S31=(1/B)/S3 S32=(1/C)/S3 S33=1/S3

Promedio (S11 + S12 + S31)/3 (S12 + S22 + S32)/3 (S13 + S23 + S33)/3

Tabla 2.2: Matriz de ponderacin de factores

El factor cuyo promedio es ms alto se le adjudica mayor prioridad al momento de tomar

decisiones

12

2.5 DEFINICIN DE PARTES DE UN FLUJO DE CAJA El flujo de caja es un elemento importante en el estudio de un proyecto pues los resultados

determinan su realizacin, definida como la diferencia cuantitativa entre ingresos respecto a

los egresos compuestos por costos, impuestos, inversin inicial; la finalidad es mostrar las

utilidades percibidas por el proyecto para un perodo de estudio.

ESTRUCTURA BSICA DEL FLUJO DE CAJA

DESCRIPCIN DEFINICIN OPERACIN EN F.C. Ingresos del

proyecto, afectos de impuestos

Flujos de entrada reales de caja; aumentan la utilidad contable empresarial. Producidas por ventas anuales de productos y servicios as como por venta de maquinaria.

Adicin (+)

Gastos del proyecto, afectos

de impuestos

Flujos de salida reales de caja, disminuyen la utilidad contable de la empresa. Constituido por costos fijos y variables, gastos administrativos, comisiones por ventas.

Sustraccin (-)

Gastos no desembolsables.

Gastos deducibles para fines de tributacin, pero que no ocasionan salida de caja. Son la depreciacin, amortizacin de activos intangibles o valor libro de un activo que se venda.

Sustraccin (-)

Intereses del prstamo

Pago compensativo que se realiza al adeudado en retribucin al riesgo por el prstamo.

Sustraccin (-)

Impuestos Porcentaje de las utilidades antes de impuestos para fines tributarios y fiscales. En nuestro pas es el 25% Sustraccin

(-)

Ajustes por gastos no desembolsables

Estos gastos se suman para anular el efecto de gastos que no constituyen egresos de caja. Esto se hace dado que es necesario incorporar el efecto tributario que las cuentas ocasionan a favor del proyecto.

Adicin (+)

Inversin inicial del proyecto

Inversin total requerida para la puesta en marcha del proyecto.

Sustraccin (-)

Monto del prstamo

Si para la financiacin del proyecto no son suficientes los fondos propios, se recurre a un prstamo.

Adicin (+)

Amortizacin de la deuda

Abono anual para la disminucin de la deuda. Estos pagos constituyen fracciones del prstamo.

Sustraccin (-)

Valor de desecho

Supuesto valor que debera tener el proyecto al final del perodo de evaluacin por su venta. Los beneficios que se dejan de percibir entre el final de la evaluacin y la conclusin de la vida til del proyecto es el V.D.

Sustraccin (-)

Egresos no afectados por

impuestos

Desembolsos que no se incorporan al estado de resultado en el momento en que ocurren y que deben ser incluidos por ser movimientos de caja; constituidos por las inversiones (no aumentan ni disminuyen la riqueza contable de la empresa).

Sustraccin (-)

Capital de trabajo El capital de trabajo se considera como egreso en el ao 0, ya que deber quedar disponible para que el jefe del proyecto pueda utilizarlo en los inicios de la gestin operativa.

Sustraccin (-)

Cifra que indica si el inversionista gana (si es positiva) o pierde (si es negativa) por encima o por debajo de lo proyectado respectivamente. Diferencia entre ingresos y egresos de efectivo registrados en un perodo determinado.

Valor Actual Neto (VAN) ----------

Tabla 2.1: Elementos bsicos del flujo de caja

13

La informacin bsica para construir un flujo de caja proviene de los estudios de mercado y

tcnico. Al realizar el flujo de caja, conviene incorporar a la informacin obtenida, datos

adicionales relacionados con los efectos tributarios de depreciacin, amortizacin de

activos, valor residual, utilidades y prdidas.

2.6 CONCEPTOS FUNDAMENTALES PARA ESTUDIO ECONMICO: Se definen los mtodos a utilizar al momento de analizar la rentabilidad de una inversin.

I. Valor Actual Neto (VAN)

Consiste en actualizar a valor presente los flujos de caja a futuro que va a generar el

proyecto, descontados a cierto tipo de inters (tasa de descuento), y comparar con el

importe inicial de la inversin. Como tasa de descuento se utiliza el costo promedio de

capital de la empresa que hace la inversin. La ecuacin que define el clculo del VAN es:

( ) ( ) ( )NRFCN

RFC

RFCAVAN +++++++= 1...1

21

121

Donde:

A= desembolso inicial N= nmero de aos.

FC= Flujos de caja R= tasa de descuento.

Criterios:

Si VAN > 0: el proyecto se acepta

Si VAN < 0: el proyecto no se acepta.

II. Tasa Interna de Retorno (TIR) Se define como la tasa de descuento o tipo de inters que iguala el VAN a cero. La

ecuacin que permite el clculo de la TIR se deriva a partir de la expresin para el VAN

igualada a cero y manteniendo como incgnita la tasa de descuento:

( ) ( ) ( ) 01...12

11

21 =++++++== NRFCN

RFC

RFCVANA

Criterios:

Si la TIR es mayor que la tasa de descuento: el proyecto es aceptable.

Si la TIR es menor que la tasa de descuento: el proyecto no es aceptable.

14

III. TASA MNIMA ATRACTIVA DE RETORNO (TMAR) Definida como el mnimo valor de una tasa de descuento que el inversionista est dispuesto

a aceptar para el retorno de su inversin en un proyecto.

En caso de no existir deuda para el financiamiento del proyecto, la TMAR se define as:

321444 3444 2143421%15%12%7%5

inf

++= riesgoriesgodelibretasalacinTMAR

En el caso de incurrir en deuda, la TMAR se convierte en Costo Promedio Ponderado de

Capital (CPPC) definida como la suma del costo ponderado de recursos ajenos y de

recursos propios.

4342143421

)1*(%25dimRe impuestosdetasabancariaTasaienton

DEUDAPROPIOSCPPCTMAR=

+==

Numricamente:

CPPC =[(Tasa rendimiento)*(% fondos propios)]+[(0.07)*(1-0.25)*(% fondos de deuda)]

IV. OTROS CONCEPTOS FUNDAMENTALES UTILIZADOS Costos Variables y Fijos:

Los costos variables son aquellos que cambian al modificarse el volumen de produccin u

operacin. El costo variable total se mueve en la misma direccin del nivel de produccin.

El costo fijo es independiente del volumen de produccin y es constante.

Depreciacin:

Prdida de valor de un activo conforme se utiliza para producir ingresos. Desde que se

adquiere un bien, ste empieza a perder valor en el transcurso del tiempo o por el uso que

se le da; tal prdida determina el costo de bienes o servicios generados con dichos activos.

Punto de Equilibrio:

Se dice que es aquel nivel de produccin en el cual los ingresos son iguales a los costos

(fijos ms variables) y gastos, y por ende no existe utilidad"; es el punto en el cual

desaparecen las prdidas y comienzan las utilidades o viceversa.

15

2.7 SIMULACIN Es el proceso de disear y desarrollar un modelo computarizado de un sistema o proceso y

conducir experimentos con tal modelo, para comprender el comportamiento de este para

evaluar las estrategias de operatividad. El conjunto de resultados, producidos a lo largo de

las simulaciones, podrn ser analizados estadsticamente y proveer resultados en trminos

de probabilidad. Esa informacin es til en la evaluacin de dispersin total de las

apreciaciones del modelo, causado por el efecto de incertidumbres en los datos de entrada.

Para este estudio la siguiente definicin es ms apropiada: es el desarrollo de un modelo

lgico- matemtico de un sistema, que imita la operatividad del proceso real y su evolucin

sobre la lnea del tiempo. Todo modelo de simulacin se basa en hiptesis sobre el

comportamiento del sistema real, expresadas como relaciones matemticas o lgicas.

Conceptos bsicos de simulacin

Sistema: conjunto de componentes que actan e interactan entre s, para la realizacin

de un objetivo comn.

Estado del Sistema: conjunto de variables necesarias para describir la condicin del sistema en un momento dado del tiempo.

Variable de Estado: toda variable o atributo cuyo valor especfico en un momento del tiempo determina la situacin del sistema. Pueden ser continuas o discretas.

Modelo dinmico: representan la evolucin del sistema a travs del tiempo. Nmeros aleatorios (ri): se utilizan como fuente de datos de entrada, buscando

eliminar el sesgo que el analista puede dar a los datos.

Variable aleatoria: es el verdadero dato de entrada para el modelo de simulacin; se genera a partir de nmeros aleatorios, siguiendo cierta distribucin probabilstica.

Distribucin uniforme general: ste ser el mtodo a utilizar para la generacin de variables aleatoria: DU(a,b); donde a y b representan respectivamente el mnimo y

mximo de la variable aleatoria. La frmula generadora es: Ui = a + (b a ) ri .

16

CAPTULO III: GENERALIDADES DEL SECTOR TURISMO

3.1 INTRODUCCIN

El Salvador ocupa una posicin estratgica en el rea central del istmo centroamericano.

Definen sus lmites fronterizos los pases de Guatemala por el oeste y Honduras por las

zonas norte y este. El Ocano Pacfico baa sus 321 kilmetros de costa.

En el territorio impera un clima tropical clido, del que es caracterstico una temperatura

media anual prxima a los 28C, existiendo dos estaciones, u*na seca de Noviembre a Abril

y otra lluviosa de Mayo a Octubre. No obstante la configuracin geogrfica de la regin, la

influencia martima y la existencia de un cinturn montaoso costero, propicia la existencia

de contrastes de tipo microclimticos entre las zonas litorales y de interior.

El Salvador es el pas ms pequeo de Centroamrica. Sin embargo, en sus 20,742

kilmetros cuadrados de superficie, se observan una gran variedad y riqueza de atractivos

naturales y culturales que se encuentran prximos y bien conectados. Su potencial turstico

est, a priori, justificado.

El Salvador posee una estabilidad poltica y econmica adems de una multiplicidad y rico

patrimonio de recursos tursticos, que le otorgan una posicin privilegiada en su entorno

ms cercano. Adems, El Salvador como destino turstico, se encuentra en una fase inicial

exploratoria, lo que significa que se han detectado puntos potenciales a favor que ofrecen

oportunidades importantes de desarrollo y en la cual se han realizado inversiones para el

impulso de diversas regiones que sirvan como atractivo para ciertos nichos de mercado;

prueba de ello es lo que est realizando el ISTU para el mejoramiento de turicentros y

lugares simblicos como Los Planes de Renderos, que van orientados hacia un pblico ms

popular. Sin embargo, resulta fundamental asegurar que dicho desarrollo se lleve a cabo de

manera ordenada y controlada a fin de que ste se produzca bajo criterios que aseguren la

sostenibilidad del pas tanto en el mbito medioambiental como en el econmico y social.

17

3.2 OFERTA TURSTICA

La presente seccin pretende analizar la oferta turstica existente en El Salvador, evaluando

la capacidad de acogida del destino y su configuracin como tal.

En aras de planificar exitosamente el desarrollo turstico del pas, es necesario evaluar la

capacidad de adaptacin de ste a las necesidades y expectativas del turista real y potencial.

3.2.1 ATRACTIVOS Y RECURSOS TURSTICOS

Principales ncleos urbanos

San Salvador

La capital del pas se configura el principal foco de atraccin turstica por el emplazamiento

del Aeropuerto Internacional, nica va de acceso areo comercial al pas, as como por la

mayor concentracin de oferta de alojamiento y complementaria. Alberga diversos espacios

de inters turstico como el centro histrico, centros comerciales, recintos feriales, etc. Las

principales ciudades despus de San Salvador, son Santa Ana y San Miguel.

Santa Ana

Es uno de los departamentos ms activos en cuanto a la produccin cafetalera,

agropecuaria, industrial y por su desarrollo turstico. La ciudad se destaca por la produccin

artesanal y la industria en especial textil y alimentaria. Sobresalen las ventas de golosinas,

dulces, refrescos, cereales, productos artesanales, calzado, ropa y artculos de uso

domstico, religioso y santuario. Entre sus atractivos destaca el Teatro de Santa Ana, La

Catedral, el Casino Santaneco y el Palacio Municipal.

San Miguel

Es la principal ciudad de la zona oriental del pas, con el mayor nmero de habitantes y la

tercera en importancia despus de San Salvador y Santa Ana. La entrada a la ciudad ofrece

magnificas vistas del Volcn Chaparrastique. Actualmente, San Miguel es una de las zonas

ms prsperas del pas con un gran nmero de hoteles y centros comerciales.

18

Patrimonio histrico-cultural

Se destacan los siguientes:

El Valle de Zapotitn, en la rivera del Ro Sucio, acoge la mayor concentracin de recursos

arqueolgicos del pas, destacndose entre estos Joya de Cern y el Sitio Arqueolgico

de San Andrs, localizados ambos en el Departamento de La Libertad.

En el Dpto. de Santa Ana, limtrofe con Guatemala, se encuentra El Sitio Arqueolgico

Tazumal, reducto de la civilizacin maya y cuya ocupacin inicial data del ao 1.200 a.C.

Ciudades coloniales

Entre las ciudades que conservan los ms valiosos ejemplos de la arquitectura colonial

destaca Suchitoto, ciudad de Santa Ana, Panchimalco y Nahuizalco.

Artesana

Las tradiciones culturales de El Salvador se manifiestan en una gran diversidad de labores

artesanales que sin duda ofrecen un alto atractivo turstico. Entre las localidades ms

sobresalientes en el mbito se destacan: Ilobasco, La Palma, San Ignacio, Nahuizalco, etc.

Recursos gastronmicos y culinarios

La cocina tradicional salvadorea refleja una memoria de los antiguos pueblos

salvadoreos y sus costumbres conservndose siempre como elemento principal el maz,

siendo las pupusas la especialidad gastronmica ms ampliamente conocida, cuya compra

es factible en numerosos establecimientos de alimentacin.

En los pueblos costeros los recursos del mar constituyen la base gastronmica, destacando

entre estos los mariscos; langostas y ostras principalmente.

Entre las bebidas principales se pueden mencionar el caf (de maz o de caf), el chocolate,

la horchata y el Atole Shuco (bebida preparada a base de maz negro), las tpicas de El

Salvador, y para las que an se conservan mtodos tradicionales de elaboracin.

Asimismo algunas comunidades conservan gran tradicin en la fabricacin de dulces

siendo los dulces de aguacayo (dulce de cantarito), dulces de manzanilla, dulces de camote,

conserva de coco, negra y blanca, de toronja, de leche, jaleas de mango, fresa, membrillo y

guayaba, los ms populares. En la poca de la zafra es tpica la elaboracin de dulce de

batido a partir de miel de caa de azcar.

19

Recursos Naturales

Playas

La playa Barra de Santiago, La playa de Metalio, Los Cbanos, El Palmarcito, El Sunzal,

Costa del Sol, El Zonte, El Tunco, San Diego, El Espino, El Tamarindo, El Cuco, Las

Tunas y Playas Negras, estas dos ltimas ubicadas en el departamento de La Unin.

Espacios litorales

Puerto de Acajutla, Estero de Jaltepeque, La Baha de Jiquilisco, Golfo de Fonseca,

Volcanes (ver anexo B tabla B.1 de volcanes), Montaas, Lagos (Ilopango, Gija,

Coatepeque) y espacios naturales protegidos (Montecristo y El Imposible).

3.2.2 ACCESIBILIDAD Y TRANSPORTE

Comunicacin por carretera

Segn el Plan Nacional de Ordenamiento y Desarrollo Territorial, existan en 2001, 10.120

km. de red vial, de los cuales un 22,20% (2.250 km.) correspondan a red vial pavimentada.

Para los aos siguientes, la SIECA (Secretara de Integracin Econmica Centroamericana)

estimaba que a finales de 2003, la red vial pavimentada alcanzara los 2.896 km. De seguir

esta tendencia, a la fecha actual el pas podra haber superado los 3.000 km.

En este sentido se seala la existencia de la carretera Panamericana, que recorre el pas de

este a oeste, extendindose desde la frontera con Guatemala hasta la frontera con Honduras.

Comunicacin martima. Infraestructura portuaria

El Salvador cuenta con dos puertos pblicos martimos principales:

El Puerto de Acajutla: es el puerto comercial ms importante, puesto que aproximadamente el 95% de la carga del pas, estimada en casi un 50% del valor del

comercio exterior, pasa por este puerto. Es uno de los ms modernos del Ocano

Pacfico.

El Puerto de Cutuco se encuentra ubicado en el Golfo de Fonseca, Baha de la Unin, en la zona oriental del pas. Es un puerto de carga menor, operando tan solo un 1% del

comercio exterior. No obstante, est prevista su reactivacin, pretendindose que ste

se convierta en el atracadero de aguas profundas ms moderno y funcional de la regin.

20

Transporte ferroviario.

El Salvador cuenta con un sistema ferroviario que conecta la capital con los Puertos de

Acajutla y Cutuco, el cual nicamente transporta mercancas.

3.2.2 SERVICIOS DE ALOJAMIENTO Y OFERTA TURSTICA COMPLEMENTARIA

Alojamiento

Conforman la oferta de alojamiento de El Salvador en torno a 5.026 habitaciones,

distribuidas en 216 establecimientos.

DEPARTAMENTO N HABITACIONES N HOTELES

San Salvador 2,010 65

La Libertad 612 29

San Miguel 509 17

Sonsonete 485 19

La Paz 336 8

Santa Ana 251 13

Chalatenango 206 17

La Unin 204 12

Usulutn 171 11

Ahuachapn 135 14

Morazn 67 7

Cuscatln 40 5

Cabaas 0 0

San Vicente 0 0

Tabla 3.1: Oferta de Alojamiento en El Salvador Fuente: CORSATUR, 2004

El Departamento de San Salvador concentra ms del 30% de la infraestructura de

alojamiento del pas. Junto a ste, La Libertad y Sonsonate son los departamentos con

mayor volumen de oferta, tal y como se observa en la tabla 3.1; los tres departamentos

citados tienen cuota de participacin conjunta del 52% en el volumen de establecimientos.

21

En el departamento de San Salvador, es la capital donde se encuentra el mayor volumen de

oferta y capacidad hotelera. As, tienen representacin en sta los hoteles de mayor

categora y tamao, fruto de la internacin en el mercado salvadoreo de cadenas hoteleras

internacionales, que en la capital se especializan en la recepcin de turismo de negocios.

Restaurantes

Conforman la oferta total de restauracin de El Salvador en torno a 289 establecimientos.

Al igual que sucede en el caso de la oferta de alojamiento, los establecimientos de

alimentos presentan elevada concentracin espacial siendo San Salvador, La Libertad y

Santa Ana, los departamentos con mayor volumen de empresas, acaparando stos de forma

conjunta el 71,2% de la oferta total. Dicha ndices se pueden ver con mayor amplitud en la

seccin de Anexos B tabla B.6

Operadores Tursticos

Existen aproximadamente 45 operadores tursticos establecidos en El Salvador. Dentro de

los paquetes que ofrecen los operadores de viajes en la actualidad se encuentran diversas

tipologas tursticas, principalmente turismo de sol y playa, aventura y arqueologa. Ofrecen

una amplia gama de tours de un da lo que obedece a la falta de unin del sistema turstico

en varias zonas del pas y a la ausencia de alianzas comerciales con otros subsectores.

3.3 ANLISIS DE LA DEMANDA TURSTICA

El escenario turstico mundial est experimentando una serie de cambios, motivados por las

nuevas exigencias de la demanda. El perfil del turista se est transformando, debido a las

nuevas tendencias sociales y econmicas.

En el mercado turstico actual se advierten nuevas preferencias en la demanda, de lo cual se

deduce la necesaria adaptacin de productos y servicios tursticos en destino. En tal

evolucin, el nuevo turista reclama productos novedosos y demanda ms contacto con

naturaleza, aventura y exotismo, combinado con relajacin, cultura y gastronoma.

22

3.3.1 EVOLUCIN DE LA ACTIVIDAD TURSTICA EN EL SALVADOR

Las previsiones realizadas para El Salvador por el World Travel & Tourism Council, en su

informe The 2005 Travel & Tourism Economic Research, apuntan un crecimiento medio

anual de demanda de un 3,4% hasta el ao 2015, situndolo como un pas con mayor

potencial de desarrollo. Tal crecimiento ha sido consistente desde el fin del conflicto

armado (1980-1992), a excepcin del 2001, cuando hubieron dos terremotos que originaron

grandes prdidas, y en el ao 2003, cuando la llegada de turistas fue alta pero menor que en

el 2002, ao especial por la celebracin de los Juegos Deportivos de C.A. y del Caribe.

Grfico 3.1: Evolucin de llegada de turistas: 1967 - 2004

Como se muestra en la siguiente figura, la principal regin emisora de turistas al pas es

aquella en la que ste se integra. Centroamrica supuso para El Salvador 637.570 llegadas

tursticas en 2004, que significa el 67% del total de turistas que recibe el pas.

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

700,000

Centro Amrica Norte Amrica Sur Amrica Europa Resto delMundo

2003 2004

Grfico 3.2: Principales Mercados Emisores de turistas a El Salvador

23

050,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

Guate

mala

Hond

uras

Nicara

gua

Costa

Rica

Estad

os U

nidos

Mxic

o

Cana

d

Alema

nia

Espa

a

Otros

Pas

es

2003 2004 Grfico 3.3: Principales pases emisores de turistas a El Salvador

Guatemala y Estados Unidos se configuran como los principales pases emisores de turistas

a El Salvador. Mientras E.E.U.U. ha aumentado su participacin en las llegadas

internacionales, Guatemala ha experimentado un descenso. La entrada de turistas en el pas

se produce mayormente por va terrestre (67,80%), 90% de las cuales corresponde a turistas

centroamericanos. Los pasos fronterizos ms utilizados son Las Chimanas y El Amatillo.

Va Terrestre67.80%

Va Martima0.13%

Va Area32.07%

Grfico 3.4: Va de entrada de turistas en 2004

24

La va area es utilizada principalmente por turistas norteamericanos, acaparando el 63,3%

de las llegadas en avin. Destaca la mnima presencia de la va martima como medio de

entrada al pas, debido al poco desarrollo del turismo de cruceros en el pas.

Actualmente el turismo representa el 2,7% del Producto Interior Bruto del pas. Si se

efecta un anlisis evolutivo de la contribucin del turismo al PIB, se observa el aumento

progresivo de ingresos tursticos en detrimento de productos tradicionales de exportacin

como el caf.

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Caf Turismo Azcar Camarn

Grfico 3.5: Ingresos por turismo comparado con productos tradicionales. (US$ Millones)

3.3.2 VALORACIN DE LOS PRINCIPALES MERCADOS EMISORES

3.3.2.1 TURISMO INTERNO

La falta de datos oficiales acerca de los movimientos del turismo nacional en el interior del

pas dificulta la determinacin del perfil del turista salvadoreo y sus motivaciones. Las

principales motivaciones de este tipo de turista apuntan a demandar servicios recreativos y

de ocio; estos se realizan en los parques recreativos, acuticos y naturales del pas.

El turismo interno se puede considerar como un mercado potencial debido al

desconocimiento del pas que poseen muchos salvadoreos, producido por la presencia de

un conflicto armado por aos, lo cual ha dificultado la movilidad interna, agravado por falta

de recursos econmicos para ello. La recuperacin y estabilizacin econmica de los

nacionales, alienta la posibilidad de acceso y descubrimiento de recursos tursticos del pas.

25

3.3.2.2 TURISMO INTERNACIONAL

A continuacin se describen los mercados internacionales, emisores de turistas a El

Salvador.

Mercado Centroamericano

Tal y como se ha reflejado, la regin centroamericana representa el principal mercado

emisor de turistas a El Salvador, suponiendo el 67 % del total de llegadas tursticas al pas.

El principal emisor lo constituye Guatemala, con 326.437 turistas en 2004. La entrada de

turistas guatemaltecos en El Salvador se produce durante todos los meses, destacando un

mayor flujo en abril (Semana Santa) y diciembre (Fin de ao). El flujo de turismo receptivo

perteneciente a los restantes pases de C.A. puede observarse en la siguiente grfica.

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

Guatemala Honduras Nicaragua Costa Rica Panam Belice

2003 2004

Grfico 3.6: Llegada de turistas centroamericanos a El Salvador 2003 2004

Mercado Estadounidense

Este mercado constituye la segunda regin emisora de turistas al pas (detrs de C.A.) con

225.910 llegadas. El incremento del poder adquisitivo y la disponibilidad de mayor tiempo

de ocio induce a que los estadounidense cada vez realicen ms viajes y de ms larga

distancia.

El turista potencial de Estados Unidos tiene como principal motivo para la realizar un viaje

de larga distancia: las vacaciones, recreo u ocio. Ciertos aspectos determinantes en la

eleccin del destino son que el lugar posea una cultura interesante y que sea un destino

seguro.

26

Mercado Europeo

Segn las previsiones de la OMT, en el ao 2020 habr ms de 729 millones de turistas

internacionales procedentes de Europa, con tasa de crecimiento anual del 3,4% en el

periodo 1995-2020. Dicha afirmacin viene a revalidar que Europa seguir siendo la mayor

regin emisora de turistas del mundo, con un 25% de la cuota de mercado mundial.

El turismo europeo que viaja a El Salvador es reducido, suponiendo solo un 3% del total de

llegadas internacionales al pas. De entre los pases europeos emisores de turistas a El

Salvador destacan Espaa, Alemania, Italia y Reino Unido.

3.4 DIAGNSTICO FODA PARA PRINCIPALES PERFILES DE TURISTAS.

En seguida se muestran las tablas con anlisis FODA de los perfiles tursticos que se

piensan atraer con el nuevo proyecto.

TURISMO DE NEGOCIOS

FORTALEZAS OPORTUNDADES DEBILIDADES AMENAZAS Posibilidad de

mejorar el nivel de ocupacin hotelera mediante oferta complementaria de calidad que prolongue la estancia hacia el fin de semana: playa, actividades deportivas, giras o visitas fugaces

Aumento de la inseguridad, especialmente por la actividad de las maras

Buena infraestructura hotelera en San Salvador.

Ocupacin hotelera con picos importantes los das laborables

Importancia de su papel de capital comercial y logstica

Baja tasa de ocupacin media

Consolidacin fundamentalmente de Panam, como lder del sector en Centroamrica, especialmente en cuanto a Convenciones y Congresos.

Escasa oferta complementaria y actividades de ocio, vida nocturna, etc.

Aceptable oferta de restauracin en variedad y calidad Centro de compras de

primer orden Limitaciones de

acogida debido a la carencia de un centro de convenciones.

Definicin de un modelo de inversin publico privado que permita la rpida construccin de centros de convenciones.

Experiencia del nicho Aceptable nivel de

servicios. Inseguridad: realidad y percepcin LOCALIZACION

MERCADO Aeropuerto moderno Buena accesibilidad

por va area Falta de imagen y

posicionamiento en el mercado mundial.

Clima de negocios Mayor recinto ferial de Centroamrica.

REGIN QUE SATISFACE PERFIL MERCADO EMISOR

San Salvador, San Miguel y Santa Ana Internacional, regional e interno

Tabla 3.2: Anlisis FODA para el turista de negocios.

27

TURISMO ARQUEOLGICO, HISTRICO, CULTURAL.

FORTALEZAS OPORTUNDADES DEBILIDADES AMENAZAS Los actuales ncleos

arqueolgicos ofrecen un inters turstico reducido.

El programa Mundo Maya prev importantes inversiones tanto en la Joya del Cern como en Cihuatn.

Deterioro del patrimonio por falta de vigilancia y mantenimiento

Algunos de sus atractivos (La Joya del Cren, Patrimonio de la Humanidad) constituyen un testimonio nico acerca de la vida cotidiana de la cultura maya

Su dispersin no facilita la creacin de un producto comercializable.

Carencia de planificacin territorial: urbanizacin desordenada del entorno, impactos negativos, etc.

Algunos de los actuales ncleos arqueolgicos y su conjunto disponen de un buen potencial para implementar programas de carcter acadmico y cientfico.

Pese a su calidad de Patrimonio de la humanidad, el conjunto arqueolgico de la Joya de Cern, no justifica un viaje internacional.

Suficiente inters cientfico como para incitar la atencin de los segmentos especializados

Sitios arqueolgicos de mayor magnitud en pases vecinos. Compromiso de

CONCULTURA con el desarrollo turstico no resulta evidente.

Existencia de un gran nmero de vestigios arqueolgicos an por acondicionar.

Lo mismo sucede en el caso de los atractivos del patrimonio histrico.

Los escasos ncleos coloniales urbanos de cierta entidad estn afectados por un entorno desordenado y deteriorado.

Pertenencia a una red internacional: la Ruta Maya

LOCALIZACION La red de Casas de cultura, potenciando en particular algunas de ellas, pueden habilitarse como componente bsico de la oferta complementaria cultural..

Vestigios de la poca

colonial de indudable riqueza, destacando la ciudad de Suchitoto.

La adecuada puesta en valor de los actuales atractivos arqueolgicos y coloniales, requieren un elevada inversin publica.

Iniciativas recientes de oferta alojativa de calidad

Existencia de suficiente demanda como para construir una instalacin emblemtica de ocio-cultura-parque cultural o arqueolgico cultural capaz de atraer nuevos flujos tursticos

Importante oferta artesanal en algunas zonas, esencialmen- te La Palma, San Ignacio y Nahuizalco

Reducida oferta de alojamiento y complementaria, e informalidad de la misma.

REGIN QUE SATISFACE PERFIL MERCADO EMISOR

Arqueolgico: Joya de Cern, S. Andres, Internacional

Histrico: Suchitoto Interno

Artesania: La Palma, San Ignacio, Nahuizalco

Tabla 3.3: Anlisis FODA para el turista cultural

28

ECOTURISMO Y AVENTURA FORTALEZAS OPORTUNDADES DEBILIDADES AMENAZAS

Desgaste de ciertos entornos especialmente a causa de la contaminacin y la suciedad.

Excesiva urbanizacin de determinadas zonas

Segmento con un gran crecimiento.

Existencia de zonas de gran inters natural y paisajstico: bosques, lagos, volcanes, ros, rutas de belleza escnica.

Suciedad y degradacin en las zonas urbanizadas.

Posibilidad de estructurar zonas con una oferta complementaria equilibrada (ecoturismo, patrimonio, artesana, etc.) y de calidad.

Reducida oferta de alojamiento en zonas ecotursticas. Accesibilidad

relativamente buena Deterioro

medioambiental. Reducida oferta complementaria en reas consideradas: equipamiento y servicios en parques nacionales y espacios protegidos.

Ausencia de destinos masificados.

Urbanizacin desordenada.

Creacin de Centros de Interpretacin y actividades ecotursticas en espacios protegidos.

Climatologa favorable Presin demogrfica. Diversa oferta de ros

para la prctica del rafting.

Costa Rica, destino consolidado de ecoturstico y de aventura.

Insuficiente superficie protegida. Buenas rutas para el

senderismo y montaismo.

Falta de posicionamiento en el mercado internacional.

Explotacin de las aguas termales ligadas a la riqueza volcnica

Desastres naturales. Diferentes escenarios

para la prctica de deportes extremos.

Inexistencia de una oferta

articulada. Rehabilitacin Hotel

Cerro Verde. REGIN QUE SATISFACE PERFIL MERCADO EMISOR

Lago de Coatepeque, Ilopango y Gija; Parque Nacional Montecristo y El

Imposible; Volcn Ilamatepec, Izalco y S.Salvador; Cerro Verde.

Internacional

Interno

Tabla 3.4: Anlisis FODA para el turista de montaa y ecoturismo

TURISMO DE SOL Y PLAYA

FORTALEZAS OPORTUNDADES DEBILIDADES AMENAZAS Urbanizacin

descontrolada Por sus condiciones de

oleaje o mareas, algunas playas no son idneas para el bao ni para actividades nuticas.

Existencia de mucha demanda potencial.

321 Km. de playa de variadas caractersticas

Degradacin medioambiental

Posibilidad de renovar las instalaciones hoteleras obsoletas.

Existencia de playas de calidad sin gran urbanizacin Presin

demogrfica Excesiva privatizacin del frente marino en ciertas playas, como la Costa del Sol.

Inters inversionista extranjero, como cadenas hoteleras.

Carcter inexplorado de zonas de litoral. Prctica de

actividades contaminantes

Notable desarrollo turstico en Costa del Sol. Capacidad de competir

con Nicaragua, Honduras, Guatemala.

Suciedad Cercana de playas a centros urbanos.

Deficiencias en calidad y

servicios Proyecto Pennsula San Juan del Gozo.

Buenas comunicaciones Carencia de hoteles de

lujo/boutique. Apertura de un hotel Todo

Incluido en Los Cbanos. Posibilidad de proceso de ordenamiento territorial que reserve suelo para resorts.

Escasa oferta complementaria

Productos gastronmicos del mar.

REGIN QUE SATISFACE PERFIL MERCADO EMISOR

Playa Los Cbanos, San Diego, Costa del Sol, Baha de Jiquilisco, El

Espino, Playas de La Unin

Internacional

Interno

Tabla 3.5: Anlisis FODA para el turista de playa

29

TURISMO DE SURF

FORTALEZAS OPORTUNDADES DEBILIDADES AMENAZAS Desorden y suciedad

en las playas. Posicionamiento

internacional dbil. Encarecimiento de la

oferta de otros pases ms consolidados como Costa Rica.

Existencia de playas idneas, como playa El Sunzal, Punta Mango y playa Las Flores.

Prctica de actividades contaminantes.

Carencia de instalaciones adecuadas de acogida. Existencia de un

segmento de mercado de alto poder adquisitivo.

Tasas de aerolneas por transporte de tablas de surf.

Oferta de alojamiento generalmente de baja calidad.

Fcil accesibilidad al pas y a sus playas. Calidad de las olas

Escasez de oferta complementaria, especialmente para acompaantes no surfistas.

Proyecto Puerto La Libertad en ejecucin.

Extensin de perodo de buenas olas: Marzo a Noviembre. Buenas conexiones

areas (EE.UU.). Iniciativas de

servicios de calidad en puntos concretos de la costa orientados a este segmento. Oferta de paquetes

tursticos todo incluido. Productos

gastronmicos del mar.

REGIN QUE SATISFACE PERFIL MERCADO EMISOR

Zona costera al oeste de Puerto de La Libertad: Playa El Sunzal.

Zona costera oriental: Playa Las Flores y Punta Mango.

Internacional

Nacional

Tabla 3.6: Anlisis FODA para el turista surfista 3.5 SURGIMIENTO DE LA INDUSTRIA HOTELERA EN EL SALVADOR

Los inicios de la industria hotelera fueron motivados por dos razones de peso:

Iniciativa privada de identificar la rentabilidad de este tipo de inversiones Los incentivos fiscales y las facilidades de crdito que le fueron otorgadas al sector Todo esto debido al crecimiento del turismo en El Salvador, esto propicio la construccin

de cuatro hoteles en San Salvador: Camino Real, Ritz, Alameda y Terraza adems de entrar

en operacin del hotel de montaa Cerro Verde.

Las polticas de aquella poca encaminaban a una estrategia de posicionamiento la cual

consista en vender al extranjero una imagen de El Salvador como un pas de de sol, arena y

30

playa para atraer el mercado turstico internacional, con la implantacin de la estrategia se

procedi a la edificacin de los hoteles: Pacific Paradise, zalco Cabaa Club y Tesoro

Beach

El desarrollo de la industria hotelera, se vio beneficiado en gran parte por la construccin

de carreteras en paralelo con la construccin del Aeropuerto de Comalapa, esto potenci el

turismo de playa y la construccin de ms hoteles dentro de la capital como el Hotel Siesta;

la industria hotelera prometa un crecimiento acelerado gracias a los beneficios de las

polticas implantadas, al desarrollo de infraestructura y al potencial turstico ofrecido.

La dcada de los 80s estuvo marcada por el conflicto armado, el cual afecto en gran

medida a la industria hotelera debido a la inseguridad que se viva en aquella poca, a causa

del conflicto armado que se viva, este fue un factor de afecto en gran medida al turismo

debido a que en el mercado extranjero El Salvador tena una imagen de pas inseguro,

como efecto del conflicto armado que este se viva.

La industria hotelera, en particular, fue afectada en los primeros aos del conflicto armado,

pero posteriormente su situacin mejor, mostrando niveles aceptables de ocupacin a

causa de a la escasez de habitaciones que haba en la capital para albergar a las personas

mencionadas. Un caso especial fue el del Hotel Camino Real, el cual estaba considerado

como el hotel ms seguro, y que se benefici enormemente al ser escogido por la prensa

internacional como su base de operaciones. Los establecimientos que salieron ms

perjudicados fueron los situados en la costa, por su orientacin al turismo recreacional.

Luego de firmados los acuerdos de paz la industria hotelera tuvo su crecimiento gracias a la

apertura ofrecida por el pas y al desarrollo de turismo en El Salvador; adems de las

polticas de explotacin de las principales zonas tursticas del pas.

3.6 DIAGNSTICO SECTOR TURISMO HOTELERO EN EL SALVADOR

Con frecuencia se afirma que la fuerza competitiva de una nacin o de una regin es

dependiente del nivel de productividad que posea y de la estrategia con que se canalice.

Un pas con abundancia de recursos no tiene que ser precisamente una nacin prspera; la

productividad que tenga s es determinante para arrojar buenos resultados en los

indicadores econmicos. Y en todo caso, son las empresas de esa nacin las que generan

31

los parmetros de competitividad y productividad. La ventaja competitiva se determina por

la habilidad de una empresa o grupos de empresas para innovar y mejorar continuamente

sus productos y servicios.

La actividad turstica no ha sido durante las pasadas dcadas un rubro en el que El Salvador

se haya destacado, pues la competitividad se ha centralizado en las empresas de servicio,

queriendo lograr lo mismo con las industrias a mediano plazo.

Ms que una desventaja del sector turismo, se ha considerado como una oportunidad para

impulsarlo y explotarlo; segn investigaciones del Ministerio de Turismo, el pas posee un

atractivo potencial para el visitante local y extranjero que an no ha sido explorado. En

este sentido, se han identificado una serie de clusters tursticos que brindan una serie de

alternativas para todos los gustos disponibles en los viajeros; todo esto genera al final una

ventaja competitiva sostenible para los pases centroamericanos, volvin