Áreas comunes de uso exclusivoJaneth Jay, Laura Parra, Ingrid Romero y Juan Uribe

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Introducción a la temática

Durante el desarrollo normativo de la Legislación Colombiana de la Propiedad Horizontal, uno de los temas de vital importancia es el de la administración de Bienes Comunes y dentro de ellos los de Uso Exclusivo. En este trabajo se realiza el análisis de la normativa acerca de la temática, su aplicación y desarrollo en la ley 675 de 2001, se evalúan algunos casos en los cuales ésta se ha aplicado y se hacen algunas recomendaciones que permitan obtener los mejores resultados para su administración.

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Áreas Comunes, definición

Artículo 3, de la Ley 675 de 2001, Definiciones: Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

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Antecedentes Históricos: maduración del concepto

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Primeros Vestigios

Históricamente, se hallan vestigios de esta institución en el antiguo derecho romano.El bien común es una antigua noción filosófica que usada en el presente busca expresar el bien que requieren las personas en cuanto forman parte de una comunidad y el bien de la comunidad en cuanto esta se encuentra formada por personas.

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El concepto en el contexto histórico 1

PLATON: Platón en La República concebía al bien común, entendido “común”, como susceptible de ser gozado por todos y cada uno, de los miembros del cuerpo social, sin privilegios de clase. “un bien que trasciende los bienes particulares ya que la felicidad de la ciudad debe ser superior y hasta cierto punto independiente de la felicidad de los individuos”

ARISTOTELES: en su política: “fin de la ciudad es el vivir bien (…) Hay que suponer, en consecuencia, que la comunidad política tiene por objeto las buenas acciones y no sólo la vida en común…”

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El concepto en el contexto histórico y Económico

ROMANOS: distinguieron entre las cosas extrapatrimoniales, aquellas que eran comunes a toda la humanidad, como el aire o el agua corriente, y las cosas públicas, que pertenecían al pueblo romano, como algo distinto de los individuos que lo componen, y esas cosas como bienes sujetos al goce popular.

ECONOMIA: bien que ya sea pertenece o es de usufructo a una comunidad o la sociedad en su conjunto.

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Bien común exclusivo.

Aquello que excluye o que dispone de la capacidad y la fuerza para excluir.

Sólo, único que excluye a cualquier otro de su clase.

Que está reservado para algo o alguien.

En ocasiones no está dada por un derecho, sino por la dificultad económica que implica acceder al elemento en cuestión.

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Conclusiones 1 Como podemos observar estos conceptos podrían concebirse como

contrarios, ya que si es COMUN es de una comunidad y todos tendrían el derecho de su goce y no ser limitado al uso EXCLUSIVO, sin embargo, en la propiedad horizontal encontramos áreas comunes que son exclusivas para los propietarios, por lo tanto, no todos pueden usarlas, sólo aquellos que posean el permiso para hacerlo.

Antes de la Ley 675 de 2001, en muchas copropiedades del país, los constructores cobraban mayor valor al momento de la venta de los bienes privados, a aquellos que contaban con terrazas, balcones, patios y parqueaderos de propiedad común y las destinaban a su arbitrio de acuerdo con su localización, cobrando mayores valores a las unidades privadas beneficiarias de estas zonas. Con la Ley 675, se pretendió regular esta conducta, con la creación en los Reglamentos de Propiedad Horizontal una figura denominada: “zonas comunes de uso exclusivo o bienes comunes de uso exclusivo o zonas comunes de uso privativo”.

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Conclusiones 2

Actualmente encontramos copropiedades nacidas en legislaciones anteriores con este tipo de asignaciones, y se ve muy a menudo la pretensión de los demás propietarios de quitarles estas zonas o cobrarles por ellas a los demás copropietarios. Para dar solución a dicho problema la Corte Constitucional se pronunció sobre este tema mediante las Sentencias C-488 y C- 738 del 2002, con lo cual ninguna persona que a la vigencia de la ley tuviera este derecho deberá asumir costos adicionales a los que pagaba antes de la normatividad. A partir de la Ley 675 de 2001, se regularon jurídicamente estos bienes, contemplados en los artículos 22 y 23 de esta Ley.

Concepto de José Andrés Bermúdez S. Presidente de Servilonjas

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DESARROLLO NORMATIVO DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO.

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Ley 182 de 1948.

LEY 182 DICIEMBRE 29 DE 1948 (DEROGADA POR LA LEY 675 DE AGOSTO 3 DE 2001) Sobre régimen de la propiedad de pisos y departamentos de un mismo edificio. En esta Ley no se consideraban los bienes comunes de uso exclusivo, señalaban los bienes comunes esenciales y el copropietario era dueño exclusivo de su piso o departamento y comunero en los bienes afectados al uso común.

El dueño o dueños del piso bajo y del subsuelo quedaban exceptuados de contribuir al mantenimiento y reparación de las escaleras y ascensores, no haciendo parte del dominio de éstos.

Cada propietario podía utilizar las áreas comunes siempre y cuando no cambiara su destinación y no perjudicara el uso legítimo de los demás.

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Ley 16 de 1985. LEY 16 DE 1985 (DEROGADA POR LA LEY 675 DE AGOSTO 3 DE 2001)ENERO 8 DE 1985. Artículo 1°- Definición: La llamada propiedad horizontal que se rige por las normas de la LEY 182 DE 1948 y del presente estatuto, es una forma de dominio que hace objeto de propiedad exclusiva o particular determinadas partes del inmueble y sujeta las áreas de éste destinadas al uso o servicio común de todos o parte de los propietarios de aquellas al dominio de la persona jurídica que nace conforme con las disposiciones de esta ley.

En esta Ley se constituye la propiedad horizontal como persona jurídica una vez se forma legalmente. Entre una de sus funciones está la de administrar correcta y eficazmente los bienes de uso o servicio común y mientras conserven ese carácter, son inalienables e indivisibles, separadamente de los bienes privados, sólo la Asamblea General de Propietarios, por mayoría que represente las cuatro quintas parte de los votos, podrán desafectar los bienes comunes si esto conviniere.

Con la expedición de esta Ley, todos los derechos y obligaciones de los propietarios sobre los bienes comunes, se transfieren a la persona jurídica encargada de su administración y manejo, tales derechos y obligaciones se radican en su patrimonio.

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DECRETO 1365 DE 1986 DECRETO 1365 DE 1986

(DEROGADO POR LA LEY 675 DE AGOSTO 3 DE 2001) ABRIL 28 DE 1986, Por el cual se reglamentan las leyes 182/1948 y 16/85 sobre la propiedad horizontal

En el art. 5º, numeral 6 del Contenido del Reglamento de Propiedad Horizontal, hace referencia a los bienes de dominio o uso común, particularmente de los esenciales y de todos aquellos que permitan el uso y goce de cada uno de los propietarios de bienes privados, así como normas básicas para la utilización de estas áreas.

El artículo 12, señala que para todos los efectos legales, el conjunto constituido en propiedad horizontal se considerará como una sola unidad y por lo tanto, el uso y goce de las áreas comunes será para todos los propietarios en la forma que lo determine el reglamento de administración de la propiedad horizontal.

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LEY 428 DE ENERO 16 DE 1.998LEY 428 DE ENERO 16 DE 1.998, Derogada expresamente por el artículo 87 de la Ley 0675 de 2001. por la cual se adiciona y reglamenta lo relacionado con las unidades inmobiliarias cerradas sometidas al régimen de propiedad horizontal. Se establecen principios generales para el desarrollo y funcionamiento de las unidades inmobiliarias cerradas, como son:

1.La función social de la propiedad inmueble que implica la provisión de áreas función social de la propiedad inmueble que implica la provisión de áreas suficientes dirigidas para satisfacer las necesidades suficientes dirigidas para satisfacer las necesidades de las personas y su relación con la comunidad, tales como: la circulación, recreación, reunión y disfrute visual, la protección y conservación ambiental y la armonía estética del conjunto urbano. 2.La función urbanística que exige la integración funcional, ambiental y espacial de las construcciones con el entorno; así como el acatamiento de las normas urbanísticas de planeación y construcción municipales.

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LEY 428 DE ENERO 16 DE 1.998. 2 3. El respeto de la privacidad que impone obligaciones y limitaciones para garantizar un grado de aislamiento acústico y visual de las áreas privadas.

Expresa que los propietarios son dueños de las zonas comunes en proporción a la participación de su derecho individual en relación al conjunto, la cual se establece de acuerdo al régimen de propiedad horizontal. Tienen derechos adquiridos sobre las zonas comunes, en cuanto al dominio, servidumbre y demás derechos reales sobre los inmuebles debidamente inscritos en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

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LEY 428 DE ENERO 16 DE 1.998. 3 Define áreas sociales y comunes: Áreas para circulación, recreación, de uso social, zonas verdes, de

servicios, parqueaderos, espacio público interno, espacio público y adyacente y cerramientos transparentes.

Establece el aprovechamiento económico de las áreas comunes, el cual debe ser reglamentado por la Asamblea General de Copropietarios o Junta Administradora, quienes podrán imponer el pago de un canon en condiciones de justicia y equidad.

Todos los ingresos por concepto de explotación de las áreas comunes, sólo podrá beneficiar a la persona jurídica de la copropiedad y serán destinados al pago de los gastos y expensas comunes.

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LEY 428 DE ENERO 16 DE 1.998. 4

Toda reforma arquitectónica y estética de las zonas de usos común será decidida por la Asamblea de Copropietarios y posteriormente se somete a la aprobación de la autoridad competente, quien en últimas determinará la viabilidad urbanística.

Las obligaciones de mantenimiento, reparación y mejoras de las zonas comunes, serán asumidos por los copropietarios. El impuesto predial y contribuciones de valorización de las áreas comunes se pagarán conforme a tarifas diferenciales menores a las tarifas de las áreas privadas.

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ANÁLISIS DE LOS ARTICULOS DE LA LEY 675 DEL 2001 REFERENTE AL TEMA:

“BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO”

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Articulo 22 de la Ley 675, Definición

BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particulargoce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.

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Articulo 22 de la Ley 675 : Análisis

Los Bienes comunes de uso exclusivo son aquellas áreas que al serlo por "destino" (Balcones, terrazas, patios interiores, retiros, Azoteas), tampoco son necesarios para el disfrute y goce de todos los copropietarios, su uso puede atribuirse de forma exclusiva al propietario de un piso o local, siendo necesario que este uso este señalado en el régimen de propiedad horizontal y haya sido autorizado por acuerdo de la asamblea de copropietarios.

Aún así, se debe dejar claro que el elemento no pierde su carácter común, de manera que el derecho de propiedad corresponde a la comunidad de copropietarios. Aunque no existe comunidad entre ellos por no estar unidos por el derecho real de uso, sino por un privilegio legal autorizado por la ley y los propietarios.

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Articulo 22 de la Ley 675, Análisis

De acuerdo con nuestra interpretación, los bienes de uso común que no estén contemplados como esenciales se asignan a algunos copropietarios ya que por su ubicación o accesibilidad le son más útiles a ellos.

El articulo 38 de las funciones de la asamblea general, numeral 7 autoriza la desafectación de los bienes comunes no esenciales, incluso decidir en caso de duda, el carácter de esencial o no esencial del bien.

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Articulo 22 de la Ley 675

Párrafo 2. Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.

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Articulo 22 de la Ley 675 Análisis

Restringe las áreas comunes de uso general, que en razón de su uso, no pueden ser asignados de forma exclusiva a ninguno de los copropietarios, ello incluye los parqueaderos de visitantes, que en caso de ser asignados, para no ir en contravía a la normativa consignada en el POT, deben ser remplazados por igual número de los asignados, puesto que los parqueaderos de los visitantes tienen una finalidad legal y categórica, lo que excluye la utilización permanente de los mismos por parte de lo propietarios.

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Articulo 22 de la Ley 675

Párrafo 3. Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.

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Articulo 22 de la Ley 675, Análisis Parágrafo 2. Igual que en caso anterior, los parqueaderos destinados a los

vehículos de propietarios del edificio, de las áreas comunes, podrán ser objeto de asignación en forma exclusiva, si ésta se realiza de forma equitativa y no contraviene disposición alguna de la reglamentación urbanística consignada en el POT. O más claro, solo podrá asignarse de forma exclusiva, cuando estos parqueaderos excedan la obligación urbanística, sólo así se entiende que se distribuyan equitativamente y sin romper las normas existentes.

Queda claramente expreso en la ley que la asignación de los bienes comunes para uso exclusivo, no puede ir contrario a las normas urbanísticas que aplican en el proyecto y se aplican de forma equitativa y que no todos los bienes de uso común pueden convertirse en exclusivos.

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Articulo 23, Ley 675 de 2001

ARTÍCULO 23. RÉGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados a:

1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.

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Articulo 23, Ley 675 de 2001, Análisis

Al entregarse el uso exclusivo, no se le otorga por ley la calidad de “señor y dueño” siempre la comunidad será la única propietaria del mismo (con potestad dominical), ni tampoco la asamblea puede autorizar construcción alguna sobre o debajo del bien concedido, permanecerá como está para siempre. Se da la autorización sólo de “uso y goce” pero no se elimina la condición de área común.

El titulo V del Código Civil Colombiano, de la accesión de las cosa

mueble a inmuebles, articulo 739 “Construcción y siembre en bien ajeno” obliga en la práctica a pagar el justo precio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder, y si se a “edificado a ciencia y paciencia de su dueño”, será éste obligado a pagar el valor del edificio construido para poder recobrarlo.

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Articulo 23, Continuación 2. No cambiar su destinación.

3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.

4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

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Articulo 23, Continuación

PARÁGRAFO 1o. Las mejoras necesarias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3 del presente artículo, se tendrán como expensas comunes del edificio o conjunto, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor.

PARÁGRAFO 2o. En ningún caso el propietario inicial podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes.

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Articulo 23, Ley 675 de 2001, Análisis

Al entregarse el uso exclusivo, en la práctica por el beneficio del bien común que conlleva, a juicio de la asamblea se produce una carga pecuniaria, haciéndose así efectivo el criterio de que es posible la explotación económica de los bienes comunes, ahora de uso exclusivo.

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Articulo 23, Análisis

El uso exclusivo de determinado bien, debe ser solicitado por el propietario del bien privado, y además según la ley, la asignación de un bien común como exclusivo, requiere de mayoría calificada. En este caso, de aprobarse es necesario que la decisión de la asamblea tenga carácter estatutario, elevarse a escritura pública por el conocimiento que frente a terceros requiere y genera esta decisión.

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¿ Qué señala el Código Civil acerca de la temática ?

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Código Civil: TITULO IX DEL DERECHO DE USUFRUCTO

ARTICULO 823. <CONCEPTO DE USUFRUCTO>. El derecho de usufructo es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y sustancia, y de restituir a su dueño, si la cosa no es fungible; o con cargo de volver igual cantidad y calidad del mismo género, o de pagar su valor si la cosa es fungible.

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Análisis

El usufructo es el derecho real en virtud del cual una persona (usufructuario) puede sacar de una cosa que pertenece a otro (nudo propietario) las ventajas de usar y gozar por un tiempo determinado el lugar.

Se aplica entonces y lo señala el articulo 23, todas las condiciones bajo la cual se asigna de uso exclusivo un área común y como se expresa en el parágrafo 4, se obliga a pagar una se obliga a pagar una compensación por el uso exclusivo.compensación por el uso exclusivo.

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Código Civil

ARTICULO 824. <DERECHOS EN EL USUFRUCTO>. El usufructo supone necesariamente dos derechos coexistentes: el del nudo propietario, y el del usufructuario. Tiene, por consiguiente, una duración limitada, al cabo de la cual pasa al nudo propietario y se consolida con la propiedad.

ARTICULO 825. <MODOS DE CONSTITUCION>. El derecho de usufructo se puede constituir de varios modos:

1o.) Por la ley, como el del padre de familia, sobre ciertos bienes del hijo.2o.) Por testamento.3o.) Por donación, venta u otro acto entre vivos.4o.) Se puede también adquirir un usufructo por prescripción.

ARTICULO 826. <USUFRUCTO SOBRE BIENES INMUEBLES>. El usufructo que haya de recaer sobre inmuebles por acto entre vivos, no valdrá si no se otorgare por instrumento público inscrito.

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Análisis El usufructuario puede sacar de la cosa ventajas de los dos

primeros grupos. Consecuencia natural es la de que el usufructuario no puede disponer de la cosa, ni destruirla; pues al cabo de su duración debe entregarla a su dueño o sea al nudo propietario (art. 823 del C. C.)

2.- El usufructuario disfruta de la cosa como la disfruta el propietario. Motivo por el cual debe ejercer un contacto material sobre la cosa fructuaria y que recibe el nombre de “posesión del derecho”. El usufructuario frente a la posesión del nudo propietario es un simple tenedor, por lo menos de acuerdo con la ley positiva (art. 775 del C. C.); pero frente a su derecho de usufructo y frente a terceros es un verdadero poseedor.

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Análisis

3.- El usufructo supone la coexistencia de dos derechos reales en una misma cosa: el del nudo propietario y el del usufructuario (art. 824 del C.C.). El nudo propietario es el titular del dominio, más de un dominio desmembrado. Por consiguiente el usufructuario es el titular de los derechos de goce. El primero es derecho perpetuo, el segundo derecho temporal. Supone también el usufructo la coexistencia de dos clases de posesión de naturaleza diferente en una misma cosa; la del nudo propietario y la del usufructuario.

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Análisis

4.- El usufructuario adquiere sobre la cosa constituida en usufructo las facultades de usar y gozar de la cosa. En cuanto a la primera facultad, derecho perpetuo, el usufructuario puede por ejemplo, habitar con su familia la casa dada en usufructo. Y en cuanto a la segunda, el derecho temporal, el usufructuario tiene derecho a hacer suyos los frutos de la cosa fructuaria, pero no los productos.

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Duración del usufructo

ARTICULO 829. <DURACION DEL USUFRUCTO>. El usufructo podrá constituirse por tiempo determinado o por toda la vida del usufructuario.

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Análisis La ley expresa con claridad de que el hecho de haberle sido

asignado el bien común para ser utilizado de forma exclusiva, no podrá ser vendido, ni se podrá construir sobre el o debajo de éste, pero si se le obliga a hacerse cargo de las reparaciones locativas que estos en razón de su uso requieran.

Pero está claro que los gastos de mantenimiento referidos a la conservación de los bienes comunes que por efectos del tiempo, el clima y demás agentes intempericos deben ser asumidos por todos los propietarios según su coeficiente, es decir aquellos que no le puedan ser imputados al actual propietario que lo utiliza de forma exclusiva, salvo que algún daño se ocasione por culpa de éste.

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Análisis

Las reparaciones locativas sí corresponden al usuario de las zonas comunes de uso exclusivo como las terrazas, pero son aquellas que de ordinario se aplican a los arrendatarios y se refieren a los bienes que estrictamente en razón del uso se deterioran como usa los pisos, tabletas, baldosines y pinturas.

Una cosa es la necesidad de reparaciones locativas, que pueden ser realizadas por el todero o el jardinero como pintura, limpieza, reparaciones menores o domesticas, y otra, es otro tipo de reparación especializada que deben ser reparadas por personas que sepan de impermeabilización, reparaciones por deterioros, agrietamientos, entre otras tareas profesionales o especializadas.

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Análisis

Cuando se trata de impermeabilización de terrazas, teniendo en cuenta las anteriores explicaciones, se deduce fácilmente que no se trata de una simple reparación locativa sino por el contrario de una mejora o reparación artículo 23 de la Ley 675 de 2.001 necesaria, tal cual lo expresa el, citado anteriormente.

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Análisis

En vista de lo anterior se debe tener en cuenta que no se trata de reparaciones locativas sino de una mejora necesaria, no ordinaria y si compleja que corresponde al ámbito de la ingeniería; razón por la cual teniendo en cuenta la ley , no es legalmente válido exigir a los beneficiarios de éstas zonas la ejecución de las obras tendientes a solucionar en forma definitiva los problemas de filtraciones, humedades y daño de losas que sin su culpa han tenido lugar en dichas zonas.

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CASO AZOTEA

CONSULTORIOPágina: metrocuadrado.com

Terraza común de uso exclusivo “ Los gastos de mantenimiento y de conservación de estas áreas en bienes sometidos al régimen de propiedad horizontal corresponden a todos los propietarios”

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Exposición del caso:

El lector Roberto Pradilla comenta que compró un apartamento hace veinte años, cuya escritura dice que las terrazas que están en el piso donde está ubicado "son de propiedad común pero de uso exclusivo del dueño del apartamento 901", es decir, del consultante.

"En vista de que que la nueva reglamentación cambió la estructura de la antigua, considero que la ley no puede ser retroactiva y que esta solo se refiere a los apartamentos construidos después de esa reglamentación", anota Pradilla, quien desea asesoría sobre el actual caso del apartamento, más aún si se tiene en cuenta que hay diversas interpretaciones a esta nueva ley.

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Respuesta:

La terraza sigue siendo de su uso exclusivo, la ley no es retroactiva y por lo tanto se deben respetar los derechos adquiridos.

La Corte Constitucional se pronunció sobre este tema mediante Sentencias C-488 y C- 738 del 2002. Con fundamento en estas ninguna persona que a la vigencia de la ley tuviera este derecho deberá asumir costos adicionales a los que pagaba antes de la normatividad.

La impermeabilización y en general los gastos de mantenimiento y conservación de las terrazas comunes de uso exclusivo corresponden a todos los propietarios.

Además, la adecuación de los reglamentos a la Ley 675 del 2001 no implica que los usuarios de estas áreas deban asumir los gastos por esos conceptos. En todo caso, la Ley tampoco establece disposición alguna para los edificios o conjuntos que se rigen bajo su regulación. 

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Definiciones

La European Federation of National Maintenance Societies define mantenimiento como: “Todas las acciones que tienen como objetivo mantener un artículo o restaurarlo a un estado en el cual pueda llevar a cabo alguna función requerida”.

Reparaciones locativas: Se entiende por reparaciones o mejoras locativas aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas." (Art. 10, Decreto 1469 de 2010). Lo que se interpreta como obras adicionales en procura de llevarlo a su estado original pero que le puede ser imputado al uso por parte del propietario.

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Reparaciones Locativas

Por otro lado como se señala en el Parágrafo 1º Articulo 23 de la ley 675, hay algunas reparaciones que le competen al constructor, pues; no siempre por ejemplo, las filtraciones en las losas y los daños en los elementos constructivos, son consecuencia del paso del tiempo, pues muchas veces son por razones de mala calidad en materiales de construcción, en los diseños, en las especificaciones técnicas de construcción , entre otros, por lo que es mejor primero pedir un concepto profesional para determinar las razones de las filtraciones, humedades, y reparaciones requeridas para saber a quien reclamar, pues hay ocasiones en que el constructor debe responder.

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Análisis

Hay que entender que este tipo de asignaciones de uso exclusivo son similares a contratos de arrendamiento, y no está de más, el manifestar que las disposiciones que regulan el contrato de arrendamiento respecto de las mejoras, son aplicables analógicamente porque se trata de un caso de mera tenencia. Bien se explica en el artículo 2028 del Código Civil, “las reparaciones llamadas locativas a que es obligado el inquilino o arrendatario de casa, se reducen a mantener el edificio en el estado en que lo recibió, pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y usos legítimos, o de fuerza mayor, o de caso fortuito o de la mala calidad del edificio, vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción”

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Análisis Debe tenerse en cuenta lo manifestado por el artículo

1998 del Código Civil, que dice: “se entiende por reparaciones locativas según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, etc.”.

Finalmente el parágrafo 2º, restringe a los constructores a vender el derecho de uso exclusivo, es decir a cobrar mayor valor a los propietarios de bienes privados que se beneficien de este tipo de bienes comunes, para que así quede a disposición de la asamblea determinar un monto o compensación económica por este uso exclusivo.

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¿ Qué dice el PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL (POT) con relación a las Áreas Comunes?

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Señalamientos del Plan de Ordenamiento territorial respecto a las áreas comunes

ARTICULO 101, Equipamento Comunal, PARÁGRAFO 2. La localización del equipamiento comunal previsto deberá hacerse dentro del diseño general del proyecto y anexo a las áreas comunes garantizando su acceso y su carácter comunal, para lo cual debe hacerse clara referencia en el Reglamento de Copropiedad de la edificación.

Instrumento (técnico) previsto por las autoridades para el proceso de ordenamiento de un territorio

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Señalamientos del Plan de Ordenamiento territorial respecto a las áreas comunes

ARTÍCULO 101. EQUIPAMIENTO COMUNAL EN USOS RESIDENCIALES

MULTIFAMILIARES: Todo proyecto de construcción de vivienda multifamiliar o agrupación que contemple usos residenciales debe proveer, con carácter obligatorio, un equipamiento comunal, para el cual destinará cuatro metros cuadrados (4m ) de área por alcoba.PARÁGRAFO 1. El área resultante para equipamiento comunal deberá ser un espacio abierto, cubierto o descubierto y podrá destinarse para los siguientes usos:a). Recreativos y Zonas Verdes: Mínimo el 50%b). Servicios Comunales: salón de reuniones, garita, etc. El 25%, con un mínimo de 30 m2. c) Estacionamientos adicionales para visitantes El 25%

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Explotación económica de las Áreas Comunes

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Introducción:

Dadas las reglamentaciones para proyectos urbanísticos, sus características y naturaleza, de nuevo reiteramos que son proindiviso, no pueden ser separados de los bienes de propiedad privada pero pueden ser administrados por parte de los copropietarios sin que esto impida la libre utilización, el acceso a las zonas comunes , no afecte la estructura de la edificación y no vaya en contravía de las reglamentaciones ambientales ni urbanísticas. De igual manera los dineros obtenidos a través de su explotación deben ser destinados al pago de expensas comunes , gastos de inversión según la reglamentación interna. Veamos el articulo 72 de la ley 675, que reglamenta la explotación:

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Articulo 19 De los bienes Comunes, Parágrafo 2, Señala:

PARÁGRAFO 2º. Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrán autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificación, ni contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la asamblea general.

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Explotación económica de las áreas comunes, Ley 675 de 2001.

ARTÍCULO 72. Aprovechamiento económico de las áreas comunes. Las actividades que puedan desarrollarse en las áreas comunes de las cuales se derive un aprovechamiento económico podrán ser reglamentadas por la Asamblea de Copropietarios o por la Junta Administradora de las Unidades Inmobiliarias Cerradas y podrá imponérseles el pago de un canon, en condiciones de justicia y equidad.

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Análisis articulo 72

Una vez aprobado por parte de la asamblea el uso y goce por parte de un copropietario de un área de uso exclusivo, es posible asignar un canon que corresponda con el valor de usufructo del área asignada, de forma que podamos mantener el equilibrio social que significa la diferencia de áreas disponibles con otros copropietarios, buscando justicia y equidad y al mismo tiempo se obtenga por parte de la propiedad horizontal una entrada económica con la que podamos disponer para su mantenimiento.

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APLICACIÓN DEL TEMA EN EL EJERCICIO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

Caso “EDIFICIO BELLAVISTA”

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Inicio de la Propiedad Horizontal

DE LA CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.ARTÍCULO 4o. CONSTITUCIÓN. Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.

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Análisis

La Propiedad Horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el Reglamento de Propiedad Horizontal.

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Nacimiento de la Persona Jurídica

Como lo dice el artículo 4º, del hecho de la constitución de Propiedad Horizontal al elevarse a Escritura Pública el Reglamento y registrarse en la Oficina de Registros y Instrumentos Públicos, surge la Personería Jurídica en Propiedad Horizontal. Así nació el “EDIFICIO BELLAVISTA”.

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Escritura

Escritura No. 2369 de Julio de 1995, donde se eleva a Escritura Pública el Reglamento de Propiedad Horizontal del Edificio Bellavista.

La presente escritura se extendió en las hojas de papel sellado número AA-801063/10647/1065/1066/1067/1068/1069/1070/1071/1072/1073/1074/1075/1076/1077/1078/1030/1031/1026/1023/0638/0639/0546/0547/1081/1082/1083/1084/1085/1086.

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Caso a analizar En el artículo 4º de la Escritura del Edificio Bellavista, CUADRO DE AREAS DEL EDIFICIO, se hace

una descripción de las áreas privadas y áreas comunes, pero se olvidan de las áreas comunes de uso exclusivo y las incluyen a las áreas privadas.

En los apartamentos señalados con los números 1ª, 1B, 1C, 1D, 1E, 2F, 5ªA, 5E, se observa que las áreas privadas están por mayor valor en m2, debido a que se incluyen las áreas de uso exclusivo como si fuesen áreas de construcción privadas. Esta situación fue aclarada en la escritura No 3111 de septiembre 6 de 1995.

ARTICULO 16 de la misma escritura se determinan los COFICIENTES DE COPROPIEDAD: Para los efectos del artículo 5º. De la ley 182 de 1948, en lo que se refiere a la participación de cada propietario en el total del inmueble, así como también para reclamar sus derechos en las áreas comunes o cumplir sus obligaciones para con el inmueble, se ha determinado inicialmente darle un valor de 100 al área total privada del inmueble y a cada unidad privada el valor o coeficiente resultante de dividir el área privada de la unidad entre el área total privada del inmueble. Este coeficiente se aplicará tanto para el pago de las contribuciones para el mantenimiento del inmueble, áreas comunes, pago de seguros que la ley determina para ello.

Ver Copia de Escritura 2369 del Edificio Bellavista. Ver Copia de Escritura 3111 del edificio Bellavista.

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Análisis

Con relación a este tema, la LEY 182 DE 1948 señala:

Artículo 5°- Cada propietario deberá contribuir a las expensas necesarias para la administración, conservación y reparación de los bienes comunes, así como al pago de la prima de seguro, en proporción al valor de su piso o departamento, sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes. El dueño o dueños del piso bajo y del subsuelo quedan exceptuados de contribuir al mantenimiento y reparación de escaleras y ascensores, no siendo condóminos de ellos.

Las cuotas de impuestos o tasas serán pagadas directamente por cada propietario, como si se tratase de predios aislados.

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Análisis Pero como en las áreas privadas del Edificio en cuestión, se

incluyeron las Áreas Comunes de Uso Exclusivo, y así se fijaron los coeficientes para cada unidad, estos cálculos arrojaron valores por encima de lo real, por eso el Consejo Administrativo, al observar que las Cuotas de Administración, quedaban muy elevadas, deciden colocar la Cuota de Administración, no por coeficiente, sino por el número de habitaciones y determinan 3 tipos: Apartamentos de 1 cuarto, Apartamentos de 2 cuartos y Apartamentos de 3 cuartos, sin ni siquiera tener en cuenta el área.

Esta situación es en la práctica errónea, pues no se resuelve de manera equitativa la problemática señalada.

Ver Escritura de Edificio Bellavista.

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1A REFORMA AL REGLAMENTO DE P.H. CASO AREAS DESCUBIERTAS

El 6 de Septiembre de 1995, hacen una Reforma al Reglamento de Propiedad Horizontal, según Escritura Pública 3111 de la Notaría 5ª., donde el constructor aclara que a los aptos: 1A,1B, 1C,1D,1E,2F,5A Y 5E, se les asignó un área de uso común privativo, y se realiza la corrección de los m2 que le corresponde a estos apartamentos. Es en este momento como consta en la Escritura Pública, a los apartamentos señalados les fueron asignados áreas comunes de uso privado, descubiertas con la condición de no construir en ellas, ni techar y se aclara que el mantenimiento es por cuenta del propietario de cada apartamento. Aún así, no se corrigen los coeficientes de copropiedad y se continúan cobrando las Cuotas de Administración, según lo acordado por el Consejo de Administración.

En este momento se debió aprovechar para realizar las correcciones de los coeficientes y consignar en el Reglamento de Propiedad Horizontal, toda la reglamentación sobre las áreas comunes de uso privativo del Edificio Bellavista.

Ver Escritura No. 188 de enero 24 de 1996, Edificio Bellavista.

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2A REFORMA AL REGLAMENTO DE P.H. CASO PARQUEADEROS

El 24 de Enero de 1996, hacen una nueva reforma del Reglamento de Propiedad Horizontal, donde el constructor pasa los parqueaderos ubicados en áreas comunes a parqueaderos de uso privado.

Esta nueva escritura viene a reformar el Reglamento de Copropiedad del Edificio Bellavista contenido en la escritura Pública No. 2369 de fecha 5 de julio de 1995, reformado mediante la escritura publica No. 3111 de fecha 6 de septiembre de 1995, otorgada en la Notaria Quinta, registradas en la Oficina de Registros de Barranquilla, bajo los folios de matricula Inmobiliaria No. De la 040-278287 a la 040-278314.

De acuerdo con el Acta de Junta de Copropietarios del Edificio Bellavista, de fecha 10 de enero de 1996, se aprobó convertir el área de los parqueaderos de área común, a área común de uso privativo de cada uno de los apartamentos a los cuales se le asignó un parqueadero de la siguiente manera:

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Distribución de áreas comunes de uso privativo: Parqueaderos

• APARTAMENTO MATRICULA PARQUEADERO ASIGNADO

• Apartamento: 101 040-278287 5

• Apartamento: 102 040-278288 20

• Apartamento: 103 040-278289 12

• Apartamento: 104 040-278290 11

• Apartamento: 105 040-278291 10

• Apartamento: 201 040-27892 19

• Apartamento: 202 040-27893 8

• Apartamento: 203 040-27894 27

• Apartamento: 204 040-27895 4

• Apartamento: 205 040-27896 7

• Apartamento. 206 040- 27896 6

• Apartamento: 301 040-27898 24

• Apartamento. 302 040-27899 25

• Apartamento: 303 040-278300 14

• Apartamento: 304 040-278301 15

• Apartamento. 305 040-278302 16

• Apartamento: 306 040-278203 23

• Apartamento: 401 040-278204 3

• Apartamento: 402 040-278305 9

• Apartamento. 403 040-278306 17

• Apartamento: 404 040-278307 2

• Apartamento: 405 040-278308 13

• Apartamento: 406 040-278309 28

• Apartamento: 501 040-2783l0 21

• Apartamento: 502 040-278311 1

• Apartamento: 503 040-278312 26

• Apartamento: 504 040-278313 22

• Apartamento: 505 040-278314 18

Como ustedes pueden observar a cada apartamento le fue asignado un parqueadero, procediendo acorde con la Ley 16 de 1985, que permite asignar las áreas comunes, en este caso parqueaderos, como áreas comunes de uso privativo, bajo los conceptos de justicia y equidad; cumpliendo con las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.

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CASO AZOTEA

Otra situación que se presentó es que el constructor vendió un área de la azotea, y el propietario del apartamento 503, construyó su área de labores.

En cuanto al área que se vendió de azotea, este bien

corresponde a un bien común esencial de la persona jurídica del edificio Bellavista, por lo cual según la ley 675 de 2001, no podía ser vendida esta área. En este caso debería existir un permiso de curaduría donde se permita este tipo de desafectación con este bien común.

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Consulta

Consultado el caso ante la Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla se plantean los siguientes comentarios:

“En caso que existan vacíos dentro del Reglamento de Propiedad Horizontal, se podrá realizar una reforma al reglamento con el fin de incorporar este tipo de situaciones como Norma de Convivencia, y políticas de cobro, para lo cual se hace necesario un quórum del 70% de la mayoría calificada.”

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Consulta 2

“En cuanto al error presentados en las áreas se hace necesario una aclaración y corrección de esta parte fundamental para el manejo de la Propiedad Horizontal. Por lo tanto, se hace necesario realizar las modificaciones necesarias o sea una Reforma del Reglamento con normas en el manejo de convivencia como en la parte de los órganos de administración”.

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Consulta 3

“Al reformar el Reglamento del Edificio Bellavista, el procedimiento a seguir es convocar para Asamblea de Copropietarios presentando el ante proyecto del reglamento que se aprobará, y que cumpla con la mayoría calificada para que pueda protocolizar el acto a través escritura pública y luego hacer el registro en la Oficina de Instrumentos Público. Esta Asamblea de Copropietarios es con el 70% de coeficientes de participación”

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Análisis 1

Observamos entonces, que aún existiendo una normativa acerca del manejo y asignación de las áreas comunes y áreas comunes de uso exclusivo, tanto las administraciones de este edificio como los copropietarios, por desconocimiento o por intereses particulares, siguen vulnerando la ley.

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Análisis 2

La administración, podría iniciar un proceso verbal sumario donde se le restituya esa área al edificio por la persona que cometió este acto de ilegalidad o esta cancele una indemnización por los perjuicios ocasionados, al convertir esta área en un altillo privado, el cual se debe incorporar al área privada del Reglamento de Propiedad Horizontal, aumentando los coeficiente de participación de lo cual a la fecha no esta reportado como se observa en la escritura del Reglamento de Propiedad Horizontal.

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5.

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CONCLUSIONES 1

Si bien es cierto existe reglamentación en la Ley acerca de los bienes comunes de uso exclusivo, su aplicación en la propiedad horizontal, sigue generando conflictos y creemos que más que por desconocimiento sobre su legislación, es debido a la imparcialidad en la asignación de estos espacios y además de que no se ha sido “equitativo” en la aplicación de la normativa.

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CONCLUSIONES 2

Por otro lado, consideramos que la Ley deja muchos vacíos, pues no existe una diferencia marcada entre lo que se supone son obras de mantenimiento y obras de reconstrucción, aplicado a las áreas comunes esenciales, dejando a interpretación de cada quien, que sin conocimiento profundo, toman decisiones que en vez de resolver el conflicto definitivamente, siempre queda la impresión de que “hay un perdedor”, o de el lado del copropietario beneficiario o sancionado y del otro lado el resto de copropietarios, esto sin lugar a dudas sigue generando serios problemas de convivencia.

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CONCLUSIONES 3

Por todo lo anterior, proponemos jornadas de capacitación para los integrantes del Consejo de administración o quien haga las veces, acerca de los “Bienes comunes de uso exclusivo” con base en la ley 675, y de acuerdo con la complejidad del Conjunto o Propiedad horizontal, se adapten y consignen en el Reglamento de Propiedad Horizontal, para que éste sea divulgado en asamblea con mucha claridad y de esta manera evitar los problemas de convivencia y sentimientos de desigualdad que genera en los copropietarios la administración inadecuada de estos bienes exclusivos

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