Examen Peritos A

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I. Datos del Profesional Información del Candidato (llene sus datos e Nombres: Apellido Paterno: Paul Yrvicnoe Título Profesional: Nº de Registro Profesi Arquitecto Teléfono Domicilio: Celular: 3364803 7 Compro Libro y Cd (Si o No) solo para registro. no II. Examen MARQUE CON UNA X LA RESPUESTA CORRECTA PRIMERA PARTE CONOCIMIENTOS TEÓRICOS A. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO 1. El supuesto que justifica el empleo del Método de Compa a) “un comprador bien informado, no pagará más por un igualdad de condiciones al que se estudia”

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I. Datos del Profesional

Información del Candidato (llene sus datos en cada casilla)

Nombres: Apellido Paterno:

Paul Yrvicnoe Medina

Título Profesional: Nº de Registro Profesional:

Arquitecto

Teléfono Domicilio: Celular:

3364803 77621895

Compro Libro y Cd (Si o No) solo para registro.

no

II. Examen

MARQUE CON UNA X LA RESPUESTA CORRECTA (SOLO ELIJA UNA OPCION)

PRIMERA PARTE

CONOCIMIENTOS TEÓRICOS

A. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO

1. El supuesto que justifica el empleo del Método de Comparación se basa en que…

a) “un comprador bien informado, no pagará más por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia”

b) “el valor de la riqueza presente depende de los beneficios futuros derivados de la propiedad de un bien”

c) “un inversionista no pagará más por una propiedad de lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado”

a) Para determinar el valor de reposición mas adecuado y probable, que se ajuste al valor del bien que se esta valuando.

b) Para confrontar, determinar y verificar el valor mas significativo del bien que se esta tasando, con respecto a la muestra de valores obtenidos de bienes comparables.

c) Para cumplir con las formalidades impuestas por el método.

B. MÉTODO DE REPOSICIÓN O REPRODUCCIÓN PRESUPUESTARIA

b) “el valor de la riqueza presente depende de los beneficios futuros derivados de la propiedad de un bien”

c) “un inversionista no pagará más por una propiedad de lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado”

2. El método de comparación tiene la siguiente premisa:

a) Es el método para estimar el valor de una propiedad o de otro activo que considera la posibilidad de que, como sustituto de ella, se podría construir o adquirir otra propiedad réplica del original o una que pueda proporcionar una utilidad equivalente con el mismo costo.

b) Es el método para estimar el valor que considera los datos de ingresos y egresos relativos a la propiedad que se está valuando, y estima el valor mediante el proceso de capitalización.

c) Es el método que se basa en la investigación, de la demanda y oferta de bienes comparables al bien que se desea valuar, en el mercado abierto de dichos bienes, (operaciones de compraventa recientes).

3. Que se entiende por homologación de datos?

a) Es la acción poner en relación de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables físicas, de conservación, superficie, zona, ubicación, edad consumida, calidad, uso de suelo o cualquier otra variable que se estime prudente incluir para un razonable análisis comparativo de mercado o de otro parámetro.

b) Es la pérdida de valor del costo nuevo de un bien ocasionada por el uso, el deterioro físico, la obsolescencia funcional-técnica, (interna), y/o la obsolescencia económica (externa).

c) Se refiere a todos los gastos en que se incurre para reponer un bien. El costo se obtiene de considerar todos los elementos directos e indirectos que inciden en la producción del bien. Puede o no incluir utilidades, promoción, y comercialización de un bien.

4. Por que es importante calcular algunos coeficientes estadísticos en el método de comparación?

1. El supuesto que justifica el empleo del Método de Reposición se basa en que…

a) “un comprador bien informado, no pagará más por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia”

2. Que significa el Valor de Reposición Neto?

a) Es el costo actual de un bien valuado considerándolo como nuevo, con sus gastos de ingeniería e instalación, en condiciones de operación, considera todos los costos necesarios para sustituir o reponer un bien similar al que se está valuando, en estado nuevo y condiciones similares.

c) Es el costo inicialmente capitalizado (registrado en libros), de un bien, en la fecha en que fue puesto en servicio por primera vez.

a) VFC = VR – Dt DONDE: VFC = Valor Final de la Construcción

b) VFC = VRN – Dt Dt = Depreciación Acumulada

c) VFC = (VR – U) – Dt VR = Valor de Reposición de la Construcción

a) Considerar todos los costos necesarios para sustituir o reponer un bien similar al que se está valuando, en estado nuevo y condiciones similares.

b) “El valor de la riqueza presente depende de los beneficios futuros derivados de la propiedad de un bien”

c) “Un inversionista no pagará más por una propiedad de lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado”

c) Estima el valor de un bien a partir de determinar el valor presente de una serie de ingresos que se espera recibir a futuro, llamada capitalización de flujo de efectivo.

a) Factor Simple de Capitalización (F S C)

b) Valor que tiene un bien a la fecha del avalúo y se determina a partir del costo de reposición nuevo, disminuyéndole los efectos debidos a la utilidad y ganancias ya sea del constructor como del promotor.

3. Cual es la ecuación o relación matemática que determina el valor final de la Construcción?

4. La depreciación se constituye en uno de los elementos fundamentales al momento de utilizar el método de Reposición o Reproducción, para …

b) Cubrir los gastos operacionales, de mantenimiento y de reparación necesarios para que instalaciones, edificios, industrias, etc., a fin de que estos puedan seguir funcionando adecuadamente.

c) Una vez determinada la reproducción presupuestaria del bien inmueble (a precios de hoy), se disminuya a dicho presupuesto la depreciación resultante de la vida efectiva del bien inmueble (depreciación acumulada) y de esta manera obtener el valor actualizado de la construcción.

C. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

1. El supuesto que justifica el empleo del Método de Capitalización de Rentas se basa en que…

a) “Un comprador bien informado, no pagará más por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia”

2. El Método de Capitalización de Rentas …

a) Emplea el análisis de flujo de efectivo descontado para encontrar la suma de dinero que representa la diferencia entre el valor presente de todos los flujos de entrada y de salida de efectivo asociados con el proyecto, descontando cada uno una tasa de rendimiento específico.

b) Es el valor de un bien, basado en los beneficios potenciales a futuro que le puedan proporcionar situaciones potencialmente factibles de tipo jurídico, económico, político o social.

3. En el Método de Capitalización de Rentas se debe actualizar la Renta futura utilizando el siguiente factor financiero:

b) Factor de Capitalización de la Serie (F C S)

c) Factor de Actualización de la Serie (F A S)

a) En el caso de encontrar valores comparables del bien objeto del avalúo en el mercado.

b) Cuando no se puede encontrar valores de mercado en plaza o por sus características el bien esta limitado en su comercialización (preservación histórica).

c) Cuando el valuador ha encontrado el valor de reposiciónde la construccion pero no puede determinar el valor del terreno por el metodo de comparación.

Que es depreciación Acumulada?

a) Es la suma que representa el total de la pérdida del valor ocasionado por el deterioro físico, obsolescencia tecnológica y obsolescencia económica, a una fecha dada.

b) Es el Método para amortizar el costo neto de los activos fijos en anualidades iguales a lo largo de su vida útil estimada.

a) Solamente al terreno del bien, objeto de la valuación.

b) Solamente a la construcción y los elementos físicos que este posea.

c) A ambos (terreno y construcción)

4. En que casos es recomendado este método.

D. DEPRECIACIÓN Y MATEMÁTICA FINANCIERA

c) Es el cargo anual por depreciación que se considera tendrá cada bien o equipo en términos económicos y de producción en el período de su vida útil remanente y se determina como el cociente de dividir el valor neto de reposición entre la vida útil remanente

1. Que es el Valor de Rescate?

a) Es la cantidad necesaria, expresada en términos monetarios, para construir una réplica nueva de un bien existente, utilizando el mismo diseño y materiales de construcción.

b) Es el monto de la inversión original asentada en los libros de contabilidad del propietario de un bien, disminuida por las depreciaciones autorizadas por las normas fiscales correspondientes.

c) Es la cantidad, expresada en términos monetarios, que se puede obtener por un bien al final de su vida, cuando ya no tiene un uso alterno y se estima por el valor de sus elementos de construcción.

2. Los métodos de depreciación deben aplicarse a:

3. Perito de Parte en la Legislación Boliviana se define como:

a) Es el valor unitario total homogeneizado de cada antecedente producto de factor total homogeneizado por el precio unitario de cada antecedente.

b) Contempla un porcentaje de variación del valor por la aplicación de las leyes de la oferta y la demanda.

c) Al grupo de manzanas con características similares en infraestructura, equipamiento urbano, tipo de inmuebles y dinámica inmobiliaria.

SEGUNDA PARTE

CONOCIMIENTOS PRÁCTICOS

COLOQUE EL VALOR CALCULADO PARA CADA INCISO DENTRO DE LA CASILLA

a) Año del avalúo 2015

b) Año de la construccion 1994

c) Vida útil (Vp) 80 AÑOS

d) Estado de conservación (Ec) REGULAR

e) Coeficiente de Utilidad (Cu) 25%

f) Coeficiente de Rescate (Cr) 30%

g) Valor de reposición Neto (VRN) 75.500,00 $us.

Determinar:

a) VALOR FINAL DE LA CONSTRUCCIÓN (VFC) = 76532.4625

a) Perito designado por el juez, su función esta dirigida a valuar un determinado o determinados bienes inmuebles para establecer la base de la subasta en procesos ejecutivos y coactivos civiles.

b) Consultor Técnico, presentado por una de las partes en conflicto, sin que esto signifique la pérdida de su opinión e independencia de criterio a que lo obliga su ética y preparación profesional.

c) Consultor Técnico designado por el juez de la causa cuando existe controversia entre los informes periciales propuestos por las partes para intervenir en un determinado acto procesal.

4. ¿Qué es el factor oferta en el estudio de valores comparativos?

Ejercicio 1. Se tiene una construccion con las siguientes caracteristicas.

b) DEPRECIACIÓN TOTAL (Dt)= 17842.5375

c) VALOR DE SALVAMENTO (Vr) = 22650

d) VALOR DE REPOCISIÓN (VR)= 94375

**** Nota:(para la depreciación aplicar las tablas de Ross y Heideck)

Terreno Frente Área

Objetivo 12.00 mts. 240.00 m2

Lote A 6.00 mts. 120.00 m2

Lote B 8.00 mts 160.00 m2

Lote C 10.00 mts. 200.00 m2

Lote D 14.00 mts. 280.00 m2

Determinar:

a) VALOR FINAL DEL LOTE = 771405.34

b) MEDIA ARITMÉTCA (V) =

c) DESVIACIÓN ESTANDAR (S) =

d) COEFICIENTE DE VARACIÓN (Cv) =

Ejercicio 2. Se tiene que valuar un lote por el Método de Comparación o de Mercado, para este fin el perito encontró cuatro terrenos (REGULARES) antecedentes:

Ejercicio 3. Determinar el factor forma del siguiente lote irregular:

Determinar:

a) EFICIENCIA PORCIÓN ANTERIOR (EPa) = 0.88288

b) EFIC. PORCIÓN POSTERIOR (EPp) = 0.09009

c) EFIC. AREAS IRREGULARES INTERIORES (EAi) = 0.027027

d) FACTOR FORMA FINAL(Ffo) = 0.99997

a) LINEAL Y HEIDECK = 0.8341

b) KUNNZTLE Y HEIDECK = 0.726265

c) ROSS Y HEIDECK = 0.7802

d) FITTO Y CORVINNI (estado de cons. 4) = 52.57146

Ejercicio 4. Determinar el Coeficiente de Depreciación “K”, para edificaciones que tiene un coeficiente de vetustez de e/Vp = 0,65 y un Estado de Conservación de C = 52,60 %, mediante los siguientes métodos:

(llene sus datos en cada casilla)

Apellido Materno:

Ugarteche

Cédula de Identidad

7711357 sc.

Dirección de Correo Electrónico:

MARQUE CON UNA X LA RESPUESTA CORRECTA (SOLO ELIJA UNA OPCION)

(CUALQUIER DUDA LLAMAR AL 72699977, ING. BARRIENTOS), BUENA SUERTE!!!

[email protected]

a) “un comprador bien informado, no pagará más por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que

b) “el valor de la riqueza presente depende de los beneficios futuros derivados de la propiedad de un bien”

c) “un inversionista no pagará más por una propiedad de lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado”x

x

x

a) Para determinar el valor de reposición mas adecuado y probable, que se ajuste al valor del bien que se esta valuando.

b) Para confrontar, determinar y verificar el valor mas significativo del bien que se esta tasando, con respecto a la muestra de valores obtenidos de bienes comparables.x

c) Para cumplir con las formalidades impuestas por el método.

x

b) “el valor de la riqueza presente depende de los beneficios futuros derivados de la propiedad de un bien”

c) “un inversionista no pagará más por una propiedad de lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado”

a) Es el método para estimar el valor de una propiedad o de otro activo que considera la posibilidad de que, como sustituto de ella, se podría construir o adquirir otra propiedad réplica del original o una que pueda proporcionar una utilidad equivalente con el mismo costo.

b) Es el método para estimar el valor que considera los datos de ingresos y egresos relativos a la propiedad que se está valuando, y estima el valor mediante el proceso

c) Es el método que se basa en la investigación, de la demanda y oferta de bienes comparables al bien que se desea valuar, en el mercado abierto de dichos bienes,

a) Es la acción poner en relación de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables físicas, de conservación, superficie, zona, ubicación, edad consumida, calidad, uso de suelo o cualquier otra variable que se estime prudente incluir para un razonable análisis comparativo de mercado o de otro parámetro.

b) Es la pérdida de valor del costo nuevo de un bien ocasionada por el uso, el deterioro físico, la obsolescencia funcional-técnica, (interna), y/o la obsolescencia

c) Se refiere a todos los gastos en que se incurre para reponer un bien. El costo se obtiene de considerar todos los elementos directos e indirectos que inciden en la producción del bien. Puede o no incluir utilidades, promoción, y comercialización de un bien.

a) “un comprador bien informado, no pagará más por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que

a) Es el costo actual de un bien valuado considerándolo como nuevo, con sus gastos de ingeniería e instalación, en condiciones de operación, considera todos los costos necesarios para sustituir o reponer un bien similar al que se está valuando, en estado nuevo y condiciones similares.

x

c) Es el costo inicialmente capitalizado (registrado en libros), de un bien, en la fecha en que fue puesto en servicio por primera vez.

a) VFC = VR – Dt DONDE: VFC = Valor Final de la Construcciónx

b) VFC = VRN – Dt Dt = Depreciación Acumulada

c) VFC = (VR – U) – Dt VR = Valor de Reposición de la Construcción

a) Considerar todos los costos necesarios para sustituir o reponer un bien similar al que se está valuando, en estado nuevo y condiciones similares.

x

b) “El valor de la riqueza presente depende de los beneficios futuros derivados de la propiedad de un bien”x

c) “Un inversionista no pagará más por una propiedad de lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado”

x

c) Estima el valor de un bien a partir de determinar el valor presente de una serie de ingresos que se espera recibir a futuro, llamada capitalización de flujo de efectivo.

a) Factor Simple de Capitalización (F S C)

b) Valor que tiene un bien a la fecha del avalúo y se determina a partir del costo de reposición nuevo, disminuyéndole los efectos debidos a la utilidad y ganancias ya sea

4. La depreciación se constituye en uno de los elementos fundamentales al momento de utilizar el método de Reposición o Reproducción, para …

b) Cubrir los gastos operacionales, de mantenimiento y de reparación necesarios para que instalaciones, edificios, industrias, etc., a fin de que estos puedan seguir

c) Una vez determinada la reproducción presupuestaria del bien inmueble (a precios de hoy), se disminuya a dicho presupuesto la depreciación resultante de la vida efectiva del bien inmueble (depreciación acumulada) y de esta manera obtener el valor actualizado de la construcción.

a) “Un comprador bien informado, no pagará más por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que

a) Emplea el análisis de flujo de efectivo descontado para encontrar la suma de dinero que representa la diferencia entre el valor presente de todos los flujos de entrada y de salida de efectivo asociados con el proyecto, descontando cada uno una tasa de rendimiento específico.

b) Es el valor de un bien, basado en los beneficios potenciales a futuro que le puedan proporcionar situaciones potencialmente factibles de tipo jurídico, económico,

3. En el Método de Capitalización de Rentas se debe actualizar la Renta futura utilizando el siguiente factor financiero:

b) Factor de Capitalización de la Serie (F C S)

c) Factor de Actualización de la Serie (F A S)x

a) En el caso de encontrar valores comparables del bien objeto del avalúo en el mercado.

b) Cuando no se puede encontrar valores de mercado en plaza o por sus características el bien esta limitado en su comercialización (preservación histórica).x

c) Cuando el valuador ha encontrado el valor de reposiciónde la construccion pero no puede determinar el valor del terreno por el metodo de comparación.

a) Es la suma que representa el total de la pérdida del valor ocasionado por el deterioro físico, obsolescencia tecnológica y obsolescencia económica, a una fecha dada. x

b) Es el Método para amortizar el costo neto de los activos fijos en anualidades iguales a lo largo de su vida útil estimada.

x

a) Solamente al terreno del bien, objeto de la valuación.

b) Solamente a la construcción y los elementos físicos que este posea.x

c) A ambos (terreno y construcción)

c) Es el cargo anual por depreciación que se considera tendrá cada bien o equipo en términos económicos y de producción en el período de su vida útil remanente y se determina como el cociente de dividir el valor neto de reposición entre la vida útil remanente

a) Es la cantidad necesaria, expresada en términos monetarios, para construir una réplica nueva de un bien existente, utilizando el mismo diseño y materiales de

b) Es el monto de la inversión original asentada en los libros de contabilidad del propietario de un bien, disminuida por las depreciaciones autorizadas por las normas

c) Es la cantidad, expresada en términos monetarios, que se puede obtener por un bien al final de su vida, cuando ya no tiene un uso alterno y se estima por el valor de

x

a) Es el valor unitario total homogeneizado de cada antecedente producto de factor total homogeneizado por el precio unitario de cada antecedente.

b) Contempla un porcentaje de variación del valor por la aplicación de las leyes de la oferta y la demanda.x

c) Al grupo de manzanas con características similares en infraestructura, equipamiento urbano, tipo de inmuebles y dinámica inmobiliaria.

COLOQUE EL VALOR CALCULADO PARA CADA INCISO DENTRO DE LA CASILLA

a) Perito designado por el juez, su función esta dirigida a valuar un determinado o determinados bienes inmuebles para establecer la base de la subasta en procesos

b) Consultor Técnico, presentado por una de las partes en conflicto, sin que esto signifique la pérdida de su opinión e independencia de criterio a que lo obliga su ética y

c) Consultor Técnico designado por el juez de la causa cuando existe controversia entre los informes periciales propuestos por las partes para intervenir en un

**** Nota:(para la depreciación aplicar las tablas de Ross y Heideck)

1

0.77459

1

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1

Se tiene que valuar un lote por el Método de Comparación o de Mercado, para este fin el perito encontró cuatro

Forma (Determinar el factor forma para cada terreno)Precio Inicial

55.00 $us/m2

58.00 $us/m2

64.00 $us/m2

70.00 $us/m2

. Determinar el factor forma del siguiente lote irregular:

Determinar el Coeficiente de Depreciación “K”, para edificaciones que tiene un coeficiente de vetustez de e/Vp = C = 52,60 %, mediante los siguientes métodos: