Evaluación de la sustentabilidad de la vivienda en...

Evaluación de la sustentabilidad de

la vivienda en México

Síntesis

PREPARADO POR:

CENTRO MARIO MOLINA

para Estudios Estratégicos sobre Energía y Medio Ambiente A.C.

Dr. Mario Molina Presidente

Ing. Carlos Mena Brito

Director Ejecutivo

M. en C. Rodolfo Lacy Tamayo Coordinador de programas y proyectos

M. en P.P. Guillermo Velasco Rodríguez

Coordinador de proyectos

M. en I. Ariadna Reyes M.D.U. Julieta Leo

M. en C. Ricardo Ochoa Arq. Rossana Barojas

M. en C. Louise Guibrunet Lic. Sofía Viguri

El Centro Mario Molina agradece a las siguientes organizaciones que amablemente colaboraron con su tiempo y experiencia en la construcción y estimación del Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su entorno:

Agencia Alemana de Cooperación Técnica (GIZ), Asociación de Empresas para el Ahorro de Energía en la Edificación A.C., BASF The Chemical Company, Casas Paquimé, Cementos Mexicanos S.A.B. de C.V., Consejo de Urbanistas del Centro Mario Molina, De Acero S.A. de C.V., El Colegio Mexiquense, Fundación IDEA, Fundación Xochitla, Leanhouse S.C., Secretaría de Desarrollo Social, Universidad Autónoma Metropolitana, Universidad Iberoamericana, Universidad Nacional Autónoma de México – Facultad de Psicología.

Miembros de VESAC: Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI), Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT), Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicio Social de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE), Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), Casas Geo, Consorcio Ara, Grupo Sadasi, Grupo VINTE, URBI.

ÍNDICE

Presentación .................................................................................................................... 7

I. El Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su Entorno ......................................... 9

I. 1. Contexto: tendencias de la vivienda en México ....................................................... 9

I. 2. Diseño y metodología del ISV ................................................................................. 9

I. 3. Aplicación del ISV ................................................................................................. 13

I.3.1. Índice Ambiental .............................................................................................. 13

I.3.2. Índice Económico ............................................................................................. 14

I.3.3. Índice Social .................................................................................................... 15

I. 4. Interpretación del ISV ............................................................................................ 15

II. Principales resultados del Análisis de Ciclo de Vida .............................................. 16

III. Principales resultados de la encuesta .................................................................... 18

IV. Resultados del Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su Entorno ............... 20

IV. 1. Zona Metropolitana de Cancún ........................................................................... 21

IV. 2. Zona Metropolitana de Monterrey ....................................................................... 22

IV. 3. Zona Metropolitana de Tijuana ............................................................................ 23

IV. 4. Zona Metropolitana del Valle de México .............................................................. 24

V. Escenarios para la optimización del ISV.................................................................. 25

V. 1. Localización ......................................................................................................... 25

V. 2. Regeneración urbana ........................................................................................... 26

V. 3. Verticalidad .......................................................................................................... 26

V. 4. Materiales verdes y locales .................................................................................. 26

V. 5. Hipoteca verde ..................................................................................................... 27

V. 6. Autosuficiencia en energía ................................................................................... 27

V. 7. Autosuficiencia en agua ....................................................................................... 27

V. 8. Tratamiento de agua ............................................................................................ 28

V. 9. Manejo integral de residuos sólidos ..................................................................... 28

V. 10. Planeación- diseño del conjunto......................................................................... 28

V. 11. Mejoras en la administración vecinal .................................................................. 29

VI. La Calculadora del Índice Sustentabilidad de la Vivienda y su Entorno .............. 30

VII. Experiencias internacionales ................................................................................. 31

VIII. Conclusiones y recomendaciones ........................................................................ 33

1. Localización .......................................................................................................... 33

2. Servicios básicos .................................................................................................. 34

3. Diseño del conjunto habitacional ........................................................................... 35

4. Diseño de la vivienda ............................................................................................ 36

5. Administración del conjunto ................................................................................... 37

6. Políticas públicas .................................................................................................. 37

IX. Perspectivas ............................................................................................................. 40

Referencias .................................................................................................................... 41

FIGURAS

Figura I.1 Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su Entorno ..................................... 10

Figura III.1 ISV para México ............................................................................................. 20

Figura III.2 Resultados del ISV por Zona Metropolitana ................................................... 21

TABLAS

Tabla I.1 Vulnerabilidad de suelos ................................................................................... 14

Tabla III.1 Características de la encuesta en conjuntos habitacionales horizontales ........ 18

Tabla IV.1 Resultados para la ZM de Cancún .................................................................. 22

Tabla IV.2 Resultados para la ZM de Monterrey .............................................................. 23

Tabla IV.3 Resultados para la ZM de Tijuana .................................................................. 23

Tabla IV.4 Resultados para la ZM de Valle de México ..................................................... 24

Tabla VI.1 Temáticas estratégicas de sustentabilidad en la vivienda ............................... 30

Tabla VII.1 Tendencias de sustentabilidad en la vivienda de interés social ...................... 31

Tabla VIII.1 Principales recomendaciones del estudio ..................................................... 39

EVALUACIÓN DE LA SUSTENTABILIDAD DE LA VIVIENDA EN MÉXICO

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Presentación

En años recientes, la ampliación del parque habitacional en México se ha erigido como una prioridad del Plan Nacional de Desarrollo. En un inicio, esta política tomó forma bajo una premisa fundamental; se concibió la vivienda como uno de los ejes de la estrategia para impulsar la economía nacional y abatir el rezago social en un contexto de elevado crecimiento demográfico y una veloz urbanización. Sin embargo, dicha premisa se derivó de un enfoque tradicional de la política de desarrollo, avocado a saciar necesidades económicas y sociales específicas, pasando por alto el impacto sistémico y de largo plazo que tienen los procesos agregados de planeación, construcción y uso de la vivienda.

Hoy, la nueva política de vivienda admite que ésta actualmente se desempeña como eje articulador del desarrollo urbano en México, con todas las implicaciones ambientales, económicas y sociales que esto conlleva. Reconoce que el otorgamiento de créditos hipotecarios ejerce una influencia determinante en la evolución territorial de las ciudades mexicanas, pues más allá de ofrecer una morada al trabajador, estos créditos impactan al resto de la población al modificar los patrones de movilidad urbana, el acceso a servicios, la articulación de las cadenas productivas y el ritmo al que se explotan los recursos naturales. Asimismo, representan el patrimonio de millones de familias mexicanas que a través de esos créditos ganan acceso a infraestructura, servicios y entornos sociales que pueden aumentar sus oportunidades económicas y elevar su calidad de vida. En suma, la política de vivienda tiene un impacto permanente, y transversal sobre la sustentabilidad. Considerando que se espera una estabilización del crecimiento demográfico en tan sólo 20 años, los impactos de las edificaciones del presente adquieren mayor relevancia, pues serán éstas las que atiendan las necesidades habitacionales del mañana.

Con el objetivo de impulsar esta visión integral de la vivienda, instituciones gubernamentales han estudiado aspectos como la satisfacción del acreditado, la plusvalía y la competitividad del entorno en los conjuntos habitacionales; también han modificado sus reglas de operación para considerar la ubicación urbana de la vivienda y han puesto en marcha las estrategias “Vivir Infonavit”, “Hipoteca Verde” y el modelo de “Desarrollos Urbanos Integrales”. Por su parte, las empresas desarrolladoras tienen iniciativas de responsabilidad social, han comenzado a adoptar criterios de bienestar y sustentabilidad en sus diseños, además de llevar a cabo proyectos piloto para reducir el consumo energético de las viviendas. Sin embargo, el verdadero potencial de estas voluntades se ha visto coartado por la falta de un instrumento que, con base en una métrica común, ayude a trazar una estrategia clara de desarrollo sustentable en el sector.

Es en este contexto que surge el Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su entorno (ISV), una herramienta impulsada por la Asociación de Vivienda y Entorno Sustentable (VESAC) que de manera integral mide el desempeño ambiental, económico y social de la vivienda de interés social en México con base en una serie de indicadores fáciles de monitorear y actualizar continuamente. La principal finalidad del ISV es sistematizar información sobre los impactos de la vivienda en el entorno y la calidad de vida de los usuarios, para así identificar los factores que ejercen una mayor influencia sobre la sustentabilidad de los proyectos habitacionales. Ello nutrirá la toma de decisiones respecto a las prácticas en el sector privado y permitirá alinear políticas públicas en los tres niveles de gobierno.


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El ISV se basa en metodologías científicamente validadas a nivel internacional; a la vez, es un instrumento diseñado para el contexto mexicano, siendo producto de un proceso de recolección de datos en campo, consultas con expertos y colaboración directa con técnicos del sector privado, funcionarios públicos y de los propios usuarios. Por tanto, se trata de una herramienta consensuada que reúne las experiencias y retos actuales del sector habitacional en México. Su metodología fue diseñada con el objetivo expreso de fijar una escala de medición que permita evaluar al sector vivienda a lo largo del tiempo y que sea sensible a las condiciones físicas, económicas y sociales vigentes en las diferentes regiones de la República Mexicana.

Así, la particular aportación del ISV es la generación de un método de diagnóstico regional que identifica aquellos ámbitos donde el llevar a cabo intervenciones puntuales rendirá los mayores beneficios para procurar la sustentabilidad del parque habitacional y su entorno.

A raíz de la cuantificación y análisis de los indicadores que componen el ISV en los sectores de interés social de las zonas metropolitanas de Cancún, Monterrey, Tijuana y Valle de México, fue posible identificar características clave para el buen desempeño de la vivienda, lo cual posibilitó el diseño de la Calculadora del Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su Entorno. Esta herramienta servirá a las empresas, gobierno y sociedad civil para estimar las mejoras en el ISV como producto de nuevas estrategias y regulaciones en el sector, así como modificaciones en las prácticas de planeación, diseño y construcción.

Tomando en cuenta que para el año 2050 se deberán saciar las necesidades de 45 millones de hogares, este primer diagnóstico de la sustentabilidad integral de la vivienda de interés social y su entorno se propone cimentar la sinergia entre los esfuerzos voluntarios de la iniciativa privada, la participación de la sociedad civil y el fortalecimiento de las instituciones públicas para asegurar que el parque habitacional se desarrolle de una forma económica, social y ambientalmente responsable.


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I. El Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su Entorno

I. 1. Contexto: tendencias de la vivienda en México

En México, el parque habitacional ha aumentado considerablemente durante las últimas décadas. En 1990 había 16 millones de viviendas particulares ocupadas; el último censo reporta 28.6 millones de viviendas (INEGI, 2010), mientras que la Comisión Nacional de Población (CONAPO) estima que este número crecerá a 43.7 millones en 2050. Adicionalmente, el índice de ocupación de la vivienda está decreciendo, con valores de 5.1 y 3.9 para 1990 y 2010, respectivamente. Los cambios en las tendencias demográficas indican que, aún para la misma población, se requerirá una mayor proporción de vivienda. Todo esto en un contexto de vertiginosa urbanización y en el que aproximadamente 33% de las familias mexicanas experimenta un rezago habitacional, ya sea por hacinamiento, por deterioro de la vivienda o por el uso de materiales de poca duración (SHF, 2010)1.

A lo largo del último sexenio se han ejercido más de 5.8 millones de créditos en el sector de vivienda de interés social; en materia económica y social, esto ha impactado directamente la vida de aproximadamente 20 millones de mexicanos (INFONAVIT, 2009-2011), quienes a través de esa residencia se enfrentan a nuevas dinámicas de empleo, educación y seguridad, acceso a servicios y espacios de convivencia. Integrar la dimensión ambiental a este panorama exige considerar que, del total de emisiones de CO2 en México, el sector residencial es responsable por 7% de ellas, mientras que las industrias del cemento, hierro y acero – intrínsecamente ligadas al sector de la construcción – equivalen a 8.9% de éstas (INE-SEMARNAT, 2009, CONAVI, 2011).

Asimismo, cualquier estrategia de sustentabilidad exige reparar en la creciente intensidad energética, gasto público y merma en la calidad de vida que significa una dinámica territorial en la que las manchas urbanas de las ciudades mexicanas crecen, en promedio, 3.5 veces más rápido que la población (SEDESOL, 2011). Bajo este modelo expansivo, la provisión de servicios básicos a la vivienda exige mayor infraestructura per cápita, lo cual se traduce en un mayor consumo de recursos naturales para lograr el acceso a agua, energía, servicios de recolección de residuos, alimentos, etc. A ello se suman los carga económica, psíquica y ambiental de recorridos que son cada vez más largos y dependientes en medios motorizados de transporte.

I. 2. Diseño y metodología del ISV

El Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su entorno (ISV) es una herramienta de diagnóstico y planeación que parte de una visión sistémica para responder a estos retos. Se trata de un índice compuesto cuyo valor se ubica en una escala de 0 a 100; dicho valor está determinado por los impactos que ejerce la vivienda en cada uno de los tres ámbitos de la sustentabilidad, así como por el grado de equilibrio que existe entre éstos. Lo anterior se expone en la siguiente figura, la cual contiene el algoritmo y representación gráfica del ISV:

1 Según la CONAVI, para el periodo 2006-2012 se requieren anualmente 633 mil viviendas nuevas y 455 mil mejoras a las viviendas existentes. Ver reporte: Necesidades de Vivienda 2006-2012.


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Figura I.1 Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su Entorno

Elaboración propia.

En este algoritmo, el producto de los índices ambiental, económico y social privilegia la existencia de un equilibrio entre los tres ámbitos, mientras que la raíz cúbica garantiza una evolución proporcional del índice a medida que cambia el desempeño global de la vivienda. De esta manera, el ISV como herramienta de diagnóstico parte de una visión integral y progresiva de la sustentabilidad de la vivienda.

A su vez, los tres índices que componen el ISV se encuentran conformados por treinta (30) indicadores que miden y caracterizan los impactos de la vivienda. Éstos se encuentran distribuidos de la siguiente manera: diez corresponden al Índice Ambiental (IA), seis al Índice Económico (IE) y catorce al Índice Social (IS), los cuales se explican brevemente en la siguiente tabla:

Tabla: Indicadores del Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su Entorno

Índice Indicador Evaluación del desempeño

Ambiental

Uso de suelo Tipo de cambio en el uso de suelo que requiere el conjunto habitacional en la zona metropolitana estudiada.

Abastecimiento de agua Porcentaje de autosuficiencia en agua en el conjunto habitacional.

Abastecimiento de energía

Porcentaje de autosuficiencia en electricidad, gas, gasolina y diesel en los patrones generados por el conjunto habitacional.

Ecotoxicidad*

Emisiones de 1,4-DCB eq ligadas al uso de combustibles y sustancias químicas en los procesos de extracción y manufactura de los materiales de construcción, los sistemas de transporte motorizado y el manejo del agua residual, durante el ciclo de vida.

Formación de oxidantes fotoquímicos*

Etileno eq, relacionado al consumo de combustibles propios de los sistemas de transporte motorizado a lo largo del ciclo de vida.

Cambio climático* Emisiones directas e indirectas de CO2e generadas por el consumo de energía, a lo largo del ciclo de vida.

Toxicidad humana*

Emisiones de 1,4-DCB eq ligadas al uso de combustibles y sustancias químicas propios de los procesos de extracción y manufactura de los materiales de construcción, los sistemas de transporte motorizado y manejo del agua, durante el ciclo de vida

Acidificación* Generación de SO2 eq, relacionado al consumo de combustibles en sistemas de transporte motorizado, a lo largo del ciclo de vida.

Eutrofización* Generación de PO4/m

2, dependiente del manejo de aguas

residuales, a lo largo del ciclo de vida.

Manejo y disposición de residuos sólidos*

Kilogramos de residuos de la construcción y residuos sólidos urbanos municipales a lo largo del ciclo de vida.

* La cuantificación de estas variables requiere un análisis de ciclo de vida, por lo que sus unidades se encuentran referenciadas a un metro cuadrado de vivienda habitable en un periodo de 50 años.


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Económico

Variación en el gasto familiar

Número de usuarios que perciben un aumento, disminución o constancia en sus gastos a raíz del cambio de vivienda. Incluye gastos en: vivienda, agua, luz, gas, alimentación, transporte, educación, salud y esparcimiento.

Ahorros por la implementación de ecotecnologías

Número de usuarios con ecotecnologías que perciben o no ahorros en sus gastos de luz, agua o gas.

Gastos de vivienda como porcentaje del ingreso

Porcentaje del ingreso que los usuarios dedican a sus gastos de vivienda.

Gastos de transporte como porcentaje del ingreso

Porcentaje del ingreso que los usuarios dedican a sus gastos de transporte.

Formación de patrimonio

Número de usuarios que son dueños de la vivienda o la están pagando mediante un crédito hipotecario.

Plusvalía

Cálculo complejo de un índice de plusvalía por vivienda. Incluye: satisfacción respecto a características de la vivienda y su entorno, datos de la base de avalúos de SHF, así como la calificación del municipio en el INCOMUV.


Social

Variación de los espacios

Número de usuarios que perciben los espacios más grandes, más pequeños o iguales respecto a su vivienda anterior.

Adecuación de los espacios

Número de usuarios que consideran los espacios grandes, chicos o medianos para realizar actividades del hogar. Incluye dormir, cocinar, aseo personal, privacidad, lavar y tender ropa, convivencia, tareas escolares y actividades económicas.

Influencia del tamaño de los espacios en las relaciones familiares

Número de usuarios que consideran que los espacios dificultan, facilitan o no influyen en las relaciones familiares.

Calidad de los materiales

Número de usuarios que consideran los materiales de la vivienda son de buena, mala o regular calidad. Incluye muros, pisos, puertas, techos y ventanas.

Índice de hacinamiento Número de habitantes por cuarto en la vivienda.

Variación en el entorno

Porcentaje de los usuarios que consideran que los servicios son mejores, peores o iguales en relación con su vivienda anterior. Incluye seguridad, telefonía, internet, alumbrado público, recolección de basura, agua potable y drenaje, electricidad y gas.

Suficiencia de equipamiento urbano

Número de usuarios que consideran que el equipamiento debe mejorar mucho, algo o nada. Incluye mercados, tiendas, farmacias, panaderías y tortillerías, centros de salud, plantas de venta de agua, escuelas de todos los niveles educativos, consultorios médicos privados, áreas verdes, teatros, cines y centros de esparcimiento, deportivos y áreas de juego, centros de desarrollo comunitario y cultural.

Organización de los vecinos

Número de usuarios que reportan la existencia o no de organizaciones vecinales.

Espacios públicos Número de usuarios que reportan la existencia o no de espacios de convivencia y de desarrollo comunitario.

Convivencia social Número de usuarios que reporta una frecuencia nula, baja o alta de reuniones vecinales.

Administración vecinal Número de usuarios que reportan la existencia o no de un reglamento, administrador y cuota de mantenimiento vecinales.

Índice de Rezago Social (IRS)

IRS calculado para las Áreas Geo Estadísticas Básicas (AGEBs) de los conjuntos habitacionales, de acuerdo a la metodología de CONEVAL.

Variación en los Número de usuarios que consideran que el transporte se


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El criterio para seleccionar estos indicadores obedeció a una extensa revisión documental y a las observaciones hechas por los comités técnicos de VESAC respecto a los elementos de la vivienda que deben estar sujetos a una evaluación. En el caso de los índices económico y social, los indicadores utilizados tienen como principal punto de referencia el Estudio de la integración urbana y social en la expansión reciente de las ciudades en México, 1996-2006 diseñada por Eibenschutz Hartman y Goya Escobedo2. Dicha investigación mide “las implicaciones de la creciente oferta habitacional en la integración urbana y social” (Eibenschutz y Goya 2009:7), específicamente para facilitar inversiones en infraestructura, equipamiento urbano y viviendas sustentables.

Por su parte, los indicadores ambientales se basaron en aquellas coincidencias entre las variables utilizadas por el Programa de Medio Ambiente de las Naciones Unidas en la publicación “Buildings and Climate Change” y las variables de mayor recurrencia en literatura existente a nivel nacional e internacional. A éstas se agregó la categoría “uso de suelo”, la cual se consideró imprescindible debido los efectos de los cambios en el uso de suelo sobre el funcionamiento de los ecosistemas. También se integró al estudio la categoría “manejo y disposición de residuos sólidos” debido a su relevancia como problemática ambiental en zonas metropolitanas, así como por las oportunidades que ofrece al crear esquemas eficientes de valorización de los recursos.

Los datos que alimentan cada uno de estos indicadores fueron normalizados y ponderados previo a la estimación del ISV. La normalización implica llevar los datos duros a una escala de cero a cien que los haga comparables3. El proceso de ponderación regional asigna un peso diferente a cada uno de los indicadores de acuerdo a la región estudiada; por tanto, los valores de la ponderación se encuentran en función de las características ambientales, económicas y sociales propias de la zona metropolitana4. Gracias a estos dos procesos, el ISV es reflejo de las prácticas actuales de los procesos de diseño, construcción y uso de la vivienda, pero también considera el contexto en el que ésta se inserta.

2 Agradecemos al Arq. Eibenschutz y al Dr. Juan Carlos Zentella por su ayuda en la definición de estos indicadores. 3 En el índice ambiental, los límites de la normalización fueron definidos de acuerdo a un conjunto de prácticas ideales –100% de tratamiento de agua, por ejemplo–, así como por los flujos máximos de contaminantes observados en las zonas metropolitanas estudiadas. En el caso de los índices económico y social, los límites están fijados principalmente por las valoraciones más y menos favorables expresadas por los usuarios. En el índice económico se consideró como situación crítica el dedicar más de 30% y 14% del ingreso a los rubros de vivienda y transporte, respectivamente. En materia social, el índice de hacinamiento consideró un intervalo de 5 a 2.4 habitantes por cuarto para definir situaciones con o sin hacinamiento; asimismo, se consideró un intervalo de cero a 17.5 horas de traslados laborales a la semana para definir las normalizaciones de tiempo de transporte. Para mayor información, favor de consultar el reporte completo: CMM (2012): “Evaluación de la Sustentabilidad de la Vivienda en México”. 4 Los ponderadores regionales se construyeron a partir de publicaciones nacionales que se encuentran disponibles para todo público y que son actualizadas periódicamente; por ejemplo, las Estadísticas del Agua publicadas por CONAGUA.

servicios de transporte encuentra mejor, peor o igual que en su vivienda anterior. Incluye: costo; diversidad de rutas; tiempo de traslado; ciclovías; facilidad para circular; facilidad para entrar y salir del conjunto; facilidad para identificar calles y avenidas, ubicarse y orientarse en la zona; facilidad para llegar al trabajo y a la escuela.

Tiempo de transporte Horas que el usuario dedica a la semana para trasladarse hacia y desde su lugar de empleo.



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La fórmula para obtener cada uno de los índices es la siguiente:

Donde IN es el índice ambiental, económico o social; CINi es el valor de normalización en una escala de 0 a 100; y fpi es el factor de ponderación, cuyos valores varían de 0 a 1.

I. 3. Aplicación del ISV

Como parte de la construcción y validación del ISV, se llevó a cabo un análisis del desempeño de la vivienda de interés social en 35 conjuntos habitacionales horizontales en las zonas metropolitanas de Cancún, Monterrey, Tijuana y Valle de México. Estas metrópolis cumplen requisitos de representatividad regional en los siguientes aspectos: zonas climáticas5, superficie urbana, crecimiento poblacional y de vivienda, vocaciones económicas, dinámicas fronterizas o turísticas, otorgamiento de créditos y presencia de las empresas desarrolladoras de la VESAC. El diagnóstico tiene como referencia el año 2011 y se enfoca en las tres tipologías de vivienda de interés social – económica, popular y tradicional6; a modo de grupos de control, se consideraron conjuntos habitacionales de tipo vertical al interior de la zona urbana y viviendas de autogestión en condiciones socioeconómicas semejantes.

A continuación se explica brevemente el método de obtención de datos y estimación de los impactos de la vivienda en las zonas metropolitanas mencionadas.

I.3.1. Índice Ambiental

El presente estudio llevó a cabo el primer Análisis de Ciclo de Vida (ACV) de la vivienda de interés social en México. El ACV fue seleccionado como principal herramienta para la estimación de los impactos ambientales de la vivienda por ser un método sistémico ampliamente utilizado en el ámbito internacional con el objetivo de incrementar los niveles de sustentabilidad en la industria de la construcción. La unidad funcional de medición para llevar a cabo el ACV consiste en un metro cuadrado de vivienda y entorno habitables en 50 años, periodo que contempla las etapas de extracción de materias primas, manufactura y construcción –las cuales constituyen 20% de los impactos ambientales– y la etapa de uso y mantenimiento –79.9% de los impactos–. Las etapas de demolición, disposición, reúso o reciclaje se omitieron debido a que en éstas se genera una proporción mínima (0.01%) de los impactos

5 Se tomó como referencia la metodología para delimitar las zonas climáticas con base en la medición Grados Día adaptada para México por Odón de Buen (2010). Las cuatro zonas metropolitanas seleccionadas representan diferentes zonas climáticas en el país: zonas 1, 2, 3B y 4A para las zonas metropolitanas de Cancún, Monterrey, Tijuana y Valle de México, respectivamente. 6 Clasificación de CONAVI para vivienda de acuerdo a su precio promedio. La vivienda económica tiene un costo de hasta 118 veces el salario mínimo mensual (vsmm); la vivienda popular se ubica en un rango de 118 a 200 vsmm, mientras que la tradicional oscila entre los 200 y 350 vsmm. Con base en ello, la superficie construida y el número de cuartos varía de 30 a 63 m2 y hasta 3 recámaras.

El presente estudio encontró que, considerando un ciclo de vida de 50 años, las etapas de extracción de materias primas, manufactura y construcción representan 17% de los impactos ambientales de la vivienda y su entorno.


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ambientales de la vivienda (UNEP, 2007), además de existir poca información confiable para su cálculo.

Asimismo, los materiales estudiados en el ACV se seleccionaron con base en su peso y toxicidad a lo largo del ciclo de vida de la vivienda. A partir de la información provista por VESAC y las estimaciones del Instituto Internacional del Edificio Vivo (ILBI, por sus siglas en inglés) se consideraron los siguientes materiales: concreto, block, acero – que juntos representan 82% del material de la vivienda durante su etapa de construcción – , asfalto y PVC –cuyo peso total en las obras de urbanización representa 87 y 2.8 por ciento de los materiales, respectivamente–, así como refrigerantes y mercurio, los cuales se incluyeron debido a su toxicidad durante la etapa de uso.

Los impactos ambientales fueron cuantificados con el programa Open LCA utilizando el método de análisis CML 2001; los datos obtenidos se cotejaron con los resultados arrojados por el programa de licencia SIMAPRO.

Únicamente los indicadores relativos a “uso de suelo”, “abastecimiento de agua” y “abastecimiento de energía” se midieron con instrumentos distintos al ACV; los dos últimos consideraron la dependencia de la vivienda en la red de agua y en la red eléctrica, así como el uso de combustibles fósiles –gas, gasolina y diesel–. La categoría “uso de suelo” utilizó una herramienta de evaluación de la vulnerabilidad de los ecosistemas a las modificaciones de los usos de suelo desarrollada por el Centro Mario Molina, la cual se basa en las categorías de suelo de la Tabla I.1.

La mayoría de los datos necesarios para construir el Índice Ambiental se obtuvieron de Manifestaciones de Impacto Ambiental (MIAs), explosiones de materiales, planos arquitectónicos y de ingeniería, todos ellos provistos por los propios desarrolladores de vivienda. Asimismo, se utilizaron como insumo publicaciones académicas nacionales e internacionales relativas a la aplicación del ACV en las edificaciones7.

I.3.2. Índice Económico

Para la estimación de los impactos económicos de la vivienda se utilizaron como principal insumo los resultados de la Encuesta para la evaluación de sustentabilidad de la vivienda en México8. Esta herramienta de 141 reactivos –complementada por una cédula de observación en cada conjunto habitacional encuestado– se aplicó sobre un total de 3,816

7 Se identificó la necesidad de generar estudios de ACV que enriquezcan las bases de datos sobre el desempeño ambiental de los materiales para el caso mexicano. Cuando fue posible, se utilizaron datos nacionales para estimar estos impactos. Los impactos del PVC y el acero se obtuvieron de la base de datos de referencia del Laboratorio Nacional de Energía Renovable (NREL por sus siglas en inglés), la cual contiene los mejores datos disponibles para la elaboración de ACVs en América del Norte. Dicha información se integró al modelo de ACV y se complementó con el impacto ambiental generado por el uso de electricidad, gas y agua, los cuales fueron obtenidos por el CMM en estudios previos. 8 Esta herramienta fue diseñada con el apoyo de los comités técnicos de VESAC y las aportaciones hechas por la Facultad de Psicología de la Universidad Nacional Autónoma de México; los reactivos relacionados con variables económicas y sociales se apoyaron en el formato elaborado por R. Eibenschutz y Escobedo (2009).

Tabla I.1 Vulnerabilidad de suelos Categoría Vulnerabilidad

Área urbana Muy baja

Área sin vegetación aparente Muy baja

Área agropecuaria Baja

Especial Baja

Pastizal natural Media

Vegetación hidrófila Alta

Matorral Alta

Selva Muy alta

Bosque Muy alta



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viviendas en las cuatro regiones de estudio; dicha muestra cumple con los requisitos para garantizar un nivel de confiabilidad de 99% y un margen de error de 3%9.

Por otro lado, el indicador complejo de plusvalía propio del Índice Económico empleó los valores promedio de mercado de la base de avalúos comerciales realizados por las Unidades de Valuación inscritas en el padrón de SHF, así como los valores a nivel municipal del Índice de Competitividad Municipal en Materia de Vivienda (INCOMUV).

I.3.3. Índice Social

La estimación de los impactos sociales de la vivienda se llevó a cabo con información recabada a partir de la encuesta citada. Adicionalmente, se calculó el Índice de Rezago Social10 para los conjuntos seleccionados, utilizando la misma metodología aplicada por el Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (CONEVAL). Para ello se usó la información proveniente del Censo 2010 a nivel de Área Geo Estadística Básica.

I. 4. Interpretación del ISV

Una vez obtenidos los valores de los tres índices de sustentabilidad, se aplica el algoritmo a través del cual se estima el ISV, el cual privilegia el equilibrio entre los impactos ambientales, económicos y sociales de la vivienda.

El resultado del ISV es reflejo de las prácticas vigentes en el sector de la construcción de vivienda de interés social, pero también lo es de los hábitos de consumo de los usuarios y de las características ambientales, económicas y sociales de las zonas metropolitanas.

9El tamaño de la muestra para asegurar un nivel de confianza de 99% y un margen de error de 3% se estimó en 1,824 encuestas. No obstante, con el objetivo de elevar la confiabilidad de la muestra y considerar una posible pérdida de información de hasta 20%, el número de encuestas se amplió a 2,881 para conjuntos habitacionales horizontales. En viviendas verticales y grupos de autogestión se aplicaron 465 encuestas para cada caso. 10 Este índice identifica doce indicadores que en conjunto pretende reflejar el nivel de bienestar de la población; los datos correspondientes recabados en la encuesta se ingresaron al programa de análisis estadístico STATA 12.0 , calculándose el IRS de las AGEBs donde se localizan los conjuntos habitacionales estudiados mediante la técnica de análisis de componentes principales. A partir de ello se construyeron cinco estratos diferentes de bienestar relativo: muy bajo, bajo, medio, alto y muy alto rezago social.


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II. Principales resultados del Análisis de Ciclo de Vida

La estimación del índice ambiental en cada zona metropolitana y tipología de vivienda conllevó la cuantificación de los flujos de energía, recursos y materiales implicados a lo largo de su ciclo de vida. Dicho análisis se basó en la definición de quince tipologías básicas de la vivienda y su entorno11 y 12 usuarios tipo –definidos a partir de los datos recabados a través de la encuesta–.

A continuación se presentan los resultados más destacables del Análisis del Ciclo de Vida de la vivienda y su entorno:

11 Dichas tipologías se basan en las dimensiones, materiales y cantidad de los mismos típicamente utilizados por las empresas desarrolladoras en las obras de infraestructura, elementos de urbanización y vivienda –entendida como edificación– en cada zona metropolitana estudiada.

Fase de pre-uso de la vivienda: extracción, manufactura y transporte de materiales, proceso de construcción.

•En promedio, 17% de los impactos ambientales de la vivienda y su entorno se llevan a cabo en la etapa de pre-uso.

•En las viviendas de concreto se puede observar que las actividades asociadas a la manufactura y transporte de los materiales de construcción emiten 13, 10, 11 y 11 toneladas de CO2e en las ZM de Cancún, Monterrey, Tijuana y Valle de México, respectivamente. De éstas, el cemento emite aproximadamente 62% .

•En la ZM de Cancún, aproximadamente una quinta parte de las emisiones de gases de efecto invernadero durante la etapa de pre-uso son atribuibles al transporte de materiales; la mayoría de éstos recorren más de 2,000 km desde el sitio de manufactura hasta el de construcción.

•En Tijuana, 75% de las emisiones de CO2e de la vivienda en su etapa de pre-uso se generan por los movimientos de tierra. El PVC en esta zona recorre 2,360 km, la mayor distancia observada en el análisis.

Agua en el ciclo de vida

•La falta de infraestructura para el tratamiento de aguas hace que en las viviendas de Cancún, Tijuana y Valle de México el 86, 72 y 92 por ciento del volumen requerido por la vivienda corresponda al agua necesaria para diluir los contaminantes generados por ésta.

•Una vivienda de interés social requiere (para consumo y dilución de contaminantes) 101, 23, 70, y 233 mil metros cúbicos de agua en las ZM de Cancún, Monterrey, Tijuana y Valle de México.


17

Energía en el ciclo de vida

•La vivienda de interés social consume aproximadamente 120, 80, 75 y 70 MWh en las zonas metropolitanas de Cancún, Monterrey, Tijuana y Valle de México. Los elevados consumos eléctricos en Cancún son atribuibles al tipo de diseño arquitectónico de la vivienda y al clima en la región.

•Desde la perspectiva de ciclo de vida, la vivienda de interés social consume alrededor de 10, 8, 18 y 12 toneladas de gas LP en las zonas de Cancún, Monterrey, Tijuana y Valle de México, respectivamente.

•Cada vivienda requiere, aproximadamente 7, 10, 10 y 4 m3 de diesel y 12, 4, 4 y 11 m3 de gasolina durante su ciclo de vida en las ZM de Cancún, Monterrey, Tijuana y Valle de México, respectivamente.

Emisiones por transporte

•Durante la etapa de ocupación, las emisiones semanales de CO2e por vivienda se ubican en un rango de 40 a 50 kg para las familias que cuentan con auto y entre 12 y 15 kg para aquellas que usan transporte público.

•La proximidad a las zonas intraurbanas facilita el acceso a medios de transporte masivo con bajas emisiones CO2. Es decir, las familias que viven en la zona intraurbana y que utilizan transporte público, generan menos emisiones porque se desplazan una distancia menor, pero también porque utilizan medios de transporte con menor factor de emisión (autobuses BRT, bicicletas públicas, metro, etc.)

Hipoteca Verde

El uso generalizado de todas las ecotecnologías incluidas en este programa logra, en cada vivienda:

•Abatir las emisiones de CO2e en 39%; 36%; 6% y 30% de la vivienda de interés social en las ZM de Cancún, Monterrey, Tijuana y Valle de México, respectivamente.

• Incrementar la autosuficiencia en energía en 16% y 22% en la vivienda de las ZM de Cancún y Monterrey; las viviendas en las ZM de Tijuana y Valle de México reducen su dependencia en 19%.


18

III. Principales resultados de la encuesta

El presente estudio empleó como una de sus principales herramientas de diagnóstico la Encuesta para la evaluación de la sustentabilidad de la vivienda en México sobre un grupo seleccionado de conjuntos habitacionales12. La siguiente tabla resume la información más relevante sobre los conjuntos encuestados:

Tabla III.1 Características de la encuesta en conjuntos habitacionales horizontales

Distribución de las encuestas por zona metropolitana

49% en la ZMVM, 17% en Cancún, 17% en Tijuana y 17% en Monterrey.

Proporción de los conjuntos por empresa desarrolladora

Casas GEO 27%, Consorcio ARA 19%, Grupo SADASI 25%, Grupo VINTE 8% y URBI 21%.

Ocupación promedio del conjunto habitacional 66%

Edad promedio del conjunto habitacional 4 años

Proporción de conjuntos habitacionales municipalizados 53%

Viviendas con Hipoteca Verde1 11%

Vivienda de interés social de 4 a 7 salarios mínimos diarios 55% 1

La información otorgada por el INFONAVIT limitó el alcance del estudio para evaluar un porcentaje mayor de conjuntos habitacionales con Hipoteca Verde.


Como producto de la aplicación de este instrumento, se generaron datos sobre los patrones de consumo y movilidad de los usuarios, así como datos que permitieron alimentar los indicadores que componen las categorías de impacto de los índices económico y social. A continuación se presentan los resultados más destacables:

12 Se encuestaron 6 conjuntos habitacionales y 2 grupos de control en cada zona metropolitana, a excepción del Valle de México, donde se encuestaron 17 conjuntos habitacionales y 6 grupos de control. Cabe aclarar que se podrían considerar 19 conjuntos habitacionales encuestados en el Valle de México, si se toman ambas etapas de Pueblo Nuevo y Héroes de Tecámac de manera independiente.


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Generales

•El promedio de ocupantes por vivienda es de 3.5, mientras que en la vivienda anterior solía ser de 4.5.

•Casi 14% de los encuestados poseía una vivienda con anterioridad, es decir, no se encontraba en condición de rezago habitacional.

•Las principales modificaciones a la vivienda (llevadas a cabo en 9% del total de viviendas encuestadas) son la renovación del piso (30%) y la construcción de techos en patios (26%).

Servicios

•En materia de servicios de seguridad y recolección de basura, existen mayores opiniones favorables (39%) en conjuntos habitacionales que en viviendas verticales y de autogestión (28% en cada una de ellas).

•Únicamente 9 de 35 conjuntos habitacionales cuentan con una planta de tratamiento de aguas residuales en operación.

•En Monterrey y Tijuana predomina la percepción de que los servicios al interior del conjunto son mejores que en la vivienda anterior.

Equipamiento urbano

•Un total de 93% de los encuestados piensa que hace falta mejorar mucho la infraestructura de servicios públicos de salud.

•En 80% de los conjuntos se encontraron viviendas convertidas en negocios; sin embargo, más de la mitad de los encuestados se dicen insatisfechos con la oferta de comercios en el entorno del conjunto.

•Aunque dos tercios de los conjuntos cuentan con áreas verdes, más de 80% de los encuestados se expresan insatisfechos al respecto.

Transporte

•5.4 de de cada diez hogares en conjuntos habitacionales posee un auto; 3.7 en viviendas de autogestión y 4.4 en viviendas verticales.

•35% de los encuestados en conjuntos habitacionales consideran que el tiempo de traslado ha empeorado a raíz de su cambio de vivienda; 25% en autogestión y 23% en verticales.

•Casi una cuarta parte de todos los usuarios encuestados gasta más de 20% de su ingreso exclusivamente a transportarse.

Organización e integración social

•5.8% de los hogares en conjuntos habitacionales reportó la existencia de programas de desarrollo comunitario. En viviendas de autogestión la proporción es más del doble (13.2%).

•82% de los conjuntos encuestados cuentan con viviendas deshabitadas.

•La seguridad es el factor por el cual los vecinos se organizan más, seguido por la recolección de basura y el alumbrado público.


20

IV. Resultados del Índice de Sustentabilidad de la

Vivienda y su Entorno

Como resultado de esta primera evaluación del desempeño ambiental, económico y social de la vivienda de interés social en México, se observan algunas tendencias comunes de sustentabilidad entre las cuatro metrópolis objeto del estudio.

En términos generales, se encontró que la vivienda de interés social tiende a una sustentabilidad media-baja, con un ISV que se ubica en un rango de 41 a 48 puntos. En general, este nivel de desempeño es propio de una vivienda que cumple con la normatividad mínima a nivel nacional, caracterizada por patrones insostenibles de ocupación del suelo, un alto consumo de energéticos contaminantes y un pobre aprovechamiento de los recursos hídricos. Esta vivienda se inserta en un contexto socioeconómico que aún alberga oportunidades para procurar el desarrollo pleno de los usuarios, finanzas familiares más sanas y entornos mejor integrados socialmente.

En lo económico, los usuarios de conjuntos habitacionales en las zonas metropolitanas de Cancún, Monterrey, Tijuana y Valle de México destinan, en promedio, 39% de sus ingresos a los rubros de vivienda y transporte. Casi una cuarta parte estos usuarios de la vivienda de interés social gasta más de 20% de su ingreso exclusivamente a transportarse. En lo ambiental, los resultados en estas cuatro zonas metropolitanas permiten estimar que la huella de carbono de la vivienda de interés social a lo largo de su ciclo de vida es de 191, 143, 157 y 156 ton de CO2e en las zonas de Cancún, Monterrey, Tijuana y Valle de México, respectivamente. Se observan importantes áreas de oportunidad para mejorar los patrones de generación y uso de los recursos energéticos e hídricos en los conjuntos habitacionales. En lo social, la población tiene acceso a servicios básicos de salud, educación y vivienda digna que los alejan del rezago social. Sin embargo, apenas 40% de los usuarios en viviendas de conjuntos habitacionales identifica la existencia de organizaciones vecinales; casi la mitad puede dar cuenta de un reglamento vecinal, pero sólo 8 y 6 por ciento reporta la presencia de casas de cultura y programas de desarrollo comunitario.

Al comparar los estilos de vida entre los usuarios de las viviendas ubicadas en zonas intraurbanas y los usuarios en zonas sin equipamiento –alejadas de los centros urbanos–, resalta el que los primeros emitan 35% menos gases de efecto invernadero, destinen hasta 4 horas semanales menos a sus traslados laborales y gasten 15% menos en materia de transporte13.

13 Dichas estimaciones corresponden principalmente a la Zona Metropolitana del Valle de México, donde se tienen datos suficientes para llevar a cabo esta comparación.

Figura IV.1 ISV para México


21

Cuando este análisis de desempeño es llevado a una escala regional, los resultados obtenidos para las distintos indicadores del ISV se diversifican significativamente; esto refuerza la pertinencia de reparar en las singularidades de cada metrópoli, cuyos conjuntos de interés social enfrentan distintos retos para alcanzar la sustentabilidad. Por tanto, la Figura III.2 muestra la estimación del Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su entorno (ISV) por zona metropolitana y a continuación se profundiza en el análisis de cada región en específico.

Figura IV.2 Resultados del ISV por Zona Metropolitana


Los resultados del ISV a nivel regional denotan un mejor desempeño global en los conjuntos habitacionales de la ZM de Monterrey, seguidos por los de la ZM del Valle de México y Tijuana. La ZM de Cancún obtuvo el ISV más bajo; sin embargo, dicha zona destaca por tener el índice social más alto del estudio (56 puntos). Los mayores valores para los índices económico y ambiental los obtuvo la ZM de Monterrey (54 y 45 puntos, respectivamente). Como se puede observar en la figura, en el Valle de México existen el mayor desequilibrio entre los tres índices, existiendo una distancia de 23 puntos entre los índices social y ambiental, 12 puntos entre los índices económico y social, así como 11 puntos entre los índices ambiental y económico. En las siguientes secciones se presenta un análisis específico para cada región de estudio.

IV. 1. Zona Metropolitana de Cancún

Con un ISV equivalente a 41 puntos, la ZM de Cancún presenta algunas de las mayores oportunidades en materia ambiental; entre ellas destaca la necesidad de implementar prácticas que contribuyan a maximizar la eficiencia con la que los conjuntos habitacionales utilizan el suelo urbano, así como acciones para proteger la selva original de la región. Se identificaron patrones intensivos en transporte de materiales de construcción, por lo que esta zona se vería ampliamente beneficiada por estrategias que favorezcan el uso de materiales verdes y locales, que además contribuyan a elevar el desempeño energético y confort de la vivienda. En términos económicos, en Cancún sobresale la carga que representan los gastos en vivienda, transporte y energía eléctrica para los usuarios; los traslados en auto

32

39

56

0

10

20

30

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50

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I Ambiental I Económico I Social

ZM Cancun


22

y taxi alcanzan una frecuencia de 60% de los viajes hacia el lugar de empleo. En materia social se observan niveles de satisfacción relativamente altos respecto a las características directamente relacionadas con la vivienda, pero una falta de espacios para la convivencia de los vecinos.

Tabla IV.1 Resultados para la ZM de Cancún

Ámbito de sustentabilidad

Principales áreas de oportunidad

Destaca

Ambiental Uso de suelo, abastecimiento de agua y energía; cambio climático

En la ZM de Cancún, 21% de las emisiones de gases de efecto invernadero durante las etapas previas a la ocupación de la vivienda son atribuibles al transporte de materiales de construcción, siendo ésta la proporción más alta entre todas las zonas estudiadas.

Económico Gastos en vivienda, transporte y energía eléctrica.

En esta zona 45% de los hogares destina más de 30% de su ingreso a cubrir sus gastos de renta o hipoteca.

Social Calidad de materiales, equipa-miento urbano en materia de salud y espacios de convivencia.

En la ZMC 48% de los hogares identifica una organización vecinal; alrededor de 80% de estos hogares paga una cuota de mantenimiento.


IV. 2. Zona Metropolitana de Monterrey

Los mayores niveles de sustentabilidad se observaron en la ZM de Monterrey, región con un ISV equivalente a 48 puntos y algunas de las mejores prácticas para el manejo integral del agua y de los residuos sólidos, así como una buena prestación de servicios públicos que es relativamente homogénea entre viviendas residenciales y conjuntos habitacionales de interés social. Las principales oportunidades para elevar el desempeño ambiental de la vivienda en Monterrey se encuentran relacionadas con la gestión eficiente del suelo – principalmente en términos de densificación– y el reúso de aguas tratadas para reducir la dependencia sobre redes públicas de suministro que obtienen los recursos hídricos directamente de los acuíferos. Las debilidades en materia de organización social representan el mayor reto para esta región; existe una patente necesidad de espacios y mecanismos para integrar a los vecinos y mejorar las percepciones respecto a la seguridad en el conjunto habitacional.

45

54

45

0

10

20

30

40

50

60


ZM Monterrey


23

Tabla IV.2 Resultados para la ZM de Monterrey



Destaca

Ambiental Uso de suelo, abastecimiento de agua y energía.

En la ZM de Monterrey, 44% de los residuos de la construcción no se pueden reutilizar, en contraste con una proporción de 12% en el resto de las zonas estudiadas.

Económico Gastos en vivienda y transporte como proporción del ingreso.

Los usuarios de vivienda tradicional usan más el automóvil particular que otros tipos de vivienda, afectando el gasto familiar y reduciendo el tiempo promedio de traslado en tan sólo 3 minutos.

Social Organización e integración social; equipamiento urbano en materia de salud y educación.

Sólo 9% de los hogares en los conjuntos encuestados forma parte o conoce alguna organización vecinal.


IV. 3. Zona Metropolitana de Tijuana

El ISV de la ZM de Tijuana equivale a 42 puntos. Los conjuntos habitacionales de esta metrópoli se insertan en una dinámica fronteriza que impone retos principalmente en materia de movilidad eficiente y limpia, así como una topografía que demanda programas específicos para gestionar mejor los procesos y recursos relacionados con los movimientos de tierra. En términos económicos se detectaron altos costos de vivienda y transporte para los usuarios de la vivienda, mientras que la contribución de ésta a la formación de patrimonio es baja en comparación con otras zonas. Las carencias sociales en Tijuana se vinculan a una baja satisfacción respecto al equipamiento urbano – principalmente en materia de salud, educación y espacios de esparcimiento –, así como oportunidades para fomentar la integración de los vecinos.

Tabla IV.3 Resultados para la ZM de Tijuana



Destaca

Ambiental Abastecimiento de agua y energía; oxidantes fotoquímicos; acidificación.

En Tijuana, 75% de las emisiones de CO2e generadas en las etapas de ciclo de vida previas a la ocupación de la vivienda, se deben a los movimientos de tierra –siendo el valor más alto entre las zonas estudiadas–.

Económico

Variaciones del gasto en la vivienda; gastos en vivienda y transporte como proporción del ingreso.

La proporción de usuarios que son propietarios de su casa o la están pagando es de sólo 77%, cifra menor a la registrada para el promedio de las cuatro regiones de estudio (82%).

Social

Organización e integración social; equipamiento urbano en materia de salud, educación, áreas verdes y esparcimiento

La insatisfacción respecto a la provisión de servicios públicos y privados es la más baja de todas las regiones estudiadas (19% de los encuestados tiene opiniones negativas al respecto).


32

48 48

0

10

20

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40

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60


ZM Tijuana


24

IV. 4. Zona Metropolitana del Valle de México

Finalmente, en la Zona Metropolitana del Valle de México las problemáticas relacionadas con la gestión del agua y la administración de las necesidades de movilidad sobresalieron como factores que impactan variables ambientales, económicas y sociales de manera simultánea, contribuyendo a un ISV que equivale a 42 puntos. Los actuales patrones de uso de transporte contribuyen a un alta dependencia sobre combustibles fósiles y retos en materia de calidad del aire; asimismo, ejercen un impacto directo sobre la economía familiar y el tiempo libre de los ocupantes de la vivienda de interés social en el Valle de México. Por otra parte, en esta zona se identificó una acentuada área de oportunidad en el manejo integral del agua al interior de los conjuntos habitacionales, particularmente al considerar que la presión sobre el recurso hídrico en la región es de 132%. En materia social, se detectaron altos niveles de insatisfacción respecto a los materiales de la vivienda y al equipamiento urbano, específicamente en los rubros de educación y salud. No obstante, la ZMVM destaca por sus indicadores referentes a la organización social, teniendo el mayor número de mecanismos, espacios y figuras que contribuyen a mejorar la administración al interior de los conjuntos habitacionales.

Tabla IV.4 Resultados para la ZM de Valle de México



Destaca

Ambiental Abastecimiento de agua y energía; ecotoxicidad, toxicidad humana y eutrofización.

En esta zona metropolitana la ausencia de tratamiento de aguas residuales representa 15% de los impactos ambientales de la vivienda a lo largo de su ciclo de vida.

Económico

Variación en los gastos de la vivienda y en transporte; gasto en transporte como proporción del ingreso.

En la ZMVM 60% de los hogares detecta un incremento en los gastos de transporte, 16 puntos porcentuales por encima del promedio del resto de las zonas. Además, 43% de los usuarios destina más del 30% de su ingreso al pago de vivienda.

Social

Materiales de la vivienda; servicios privados; equipamiento urbano en materia de educación y salud; tiempos de traslado.

La ZMVM tiene la mayor proporción de hogares que forman parte de una organización vecinal (54%), y para la cual 83% destina una cuota.


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43

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0

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20

30

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60


ZM Valle de México


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V. Escenarios para la optimización del ISV

El estudio analítico de los resultados del ISV permitió llevar a cabo ejercicios de prueba para identificar los factores que ejercen un mayor impacto sobre la sustentabilidad de la vivienda. Se utilizó la información recabada a través del ACV y las encuestas para estudiar las implicaciones ambientales, económicas y sociales de diversos escenarios de eficiencia y mejora. Tras una serie de ensayos, se identificaron once prácticas de diseño, construcción y uso que optimizan el desempeño de la vivienda de interés social:

V. 1. Localización

Este escenario simuló la reubicación de los conjuntos habitacionales que actualmente se ubican en el primer contorno hacia las zonas intraurbanas14 de las metrópolis estudiadas. Como resultado, se observó que el tiempo promedio de traslado de los usuarios en las zonas metropolitanas de Cancún, Monterrey y Tijuana se podría reducir en aproximadamente 19%; en la ZM del Valle de México esta misma acción alcanzaría una reducción de 27%. Dicha proporción se elevaría hasta 50% si fueran reubicadas viviendas que actualmente se encuentran en zonas sin equipamiento, un escenario que, adicionalmente, podría conllevar una reducción de hasta 24% en el gasto familiar dedicado a transporte público en el Valle de México.

Una mejora en la ubicación de la vivienda conllevaría un uso más eficiente de la energía y de los combustibles. Los resultados muestran que para la ZM de Cancún se podrían reducir las emisiones por transporte en 28% y 33% para los usuarios de las viviendas que cuentan con un vehículo particular y aquellos que no, respectivamente15. Para el Valle de México ocupar las zonas intraurbanas representaría una reducción de 30% y 46%, respectivamente. Para las zonas metropolitanas de Tijuana y Monterrey se pueden considerar valores de 29% y 40% para transporte privado y público respectivamente. El impacto ambiental de una estrategia de buena localización es particularmente favorable en la ZM de Cancún, donde el uso de suelo apto al interior de la zona urbana evitaría la deforestación de la selva para la construcción de vivienda16.

Es importante puntualizar que la influencia de una ubicación intraurbana sobre el ISV puede ser mayor de lo que aquí fue posible estimar. Existen razones para suponer que una mejor localización tendría efectos multiplicadores sobre el resto de los escenarios y otras variables –por ejemplo, se facilitaría el acceso a medios de transporte público masivo, se podría elevar sustancialmente la dotación de equipamiento urbano y con ello,

14 De acuerdo a la clasificación hecha por CONAVI. La zona intraurbana se define como una zona consolidada con acceso a empleo, equipamiento urbano, infraestructura y servicios; en esta zona se ubica 25% de las viviendas de los grupos de control. El primer contorno sólo se diferencia de ésta al no ser una zona consolidada con acceso a empleo; en esta zona se ubica 68% de los conjuntos habitacionales estudiados. 15 La causa detrás de una mayor reducción de emisiones relacionadas con el transporte público está sujeta a interpretación. Una posible explicación es la alta accesibilidad a medios de transporte público más eficientes y limpios en la zona intraubrana –bicicletas públicas, metro y autobuses BRT, por ejemplo–; a medida que el usuario de transporte público se aleja del centro de la ciudad, por lo general sólo tiene acceso a medios más intensivos en energía y contaminantes –microbuses y taxis, por ejemplo–. 16 En 2006, SEDESOL identificó 75% de suelo apto urbanizable en la ZM de Cancún; no obstante, en tan sólo 5 años la mancha urbana se duplicó (SEDESOL 2006- 2012). Por tanto, se considera que construir en zonas urbanas consolidadas es viable


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la plusvalía de la vivienda–. Dichos beneficios tendrán que ser sopesados frente a un probable aumento en el precio de la vivienda.

V. 2. Regeneración urbana

Una estrategia de regeneración urbana puede implicar acciones de rehabilitación, remodelación, renovación, mejoramiento, etc.17 de la vivienda y entorno urbano. Considerando los patrones observados en viviendas intraurbanas de tipo vertical –pues se asumen proyectos que optimicen el uso de un suelo que es relativamente más caro–, a los beneficios de una vivienda bien localizada y de tipo vertical se suman los beneficios de trabajos nulos de construcción, un consumo nulo de suelo y una reducción en la demanda de materiales, lo cual incrementaría el Índice Ambiental en 8.2 puntos para Cancún, 3.4 para Monterrey, 7.2 para Tijuana y 5.7 para el Valle de México.

V. 3. Verticalidad

Este escenario calculó los efectos de transitar de un modelo de vivienda unifamiliar –predominante en los conjuntos estudiados– a un edificio habitacional de tres pisos, el cual se asume que aloja un total de doce viviendas. Como resultado, se encontró una reducción sustancial en el uso de suelo; por ejemplo, una vivienda de tipo económica en Monterrey consumiría una superficie 40 veces menor si su diseño fuese vertical. A su vez, ello reduciría la generación de masa no aprovechable de residuos de la construcción hasta en 90%. En Tijuana, se estima que este tipo de construcción además disminuiría el índice de movimientos de tierra en 24%.

Los impactos económicos de la verticalidad son igualmente considerables, como lo constata una comparación entre el pago del crédito hipotecario en una vivienda horizontal contra una vivienda vertical en la zona intraurbana18. Bajo estas condiciones, los gastos en vivienda para un usuario pueden reducirse hasta en $1,500 pesos al mes, es decir, podría equivaler a más de 50% de lo que actualmente destinan los habitantes a este rubro de gasto –dependiendo de lo observado en cada zona metropolitana y tipo de vivienda–.

V. 4. Materiales verdes y locales

Tras una modelación termoenergética con base en la herramienta de cálculo Passive House, este escenario estimó que el efecto de ahorro energético provocado por la incorporación de bloques de adobe en los muros –sustituyendo el block de concreto– y el uso de palma para el acabado interior, es equivalente a 34, 45, 40 y 41 por ciento del consumo de energía en las viviendas de las zonas de Cancún, Monterrey, Tijuana y Valle de México, respectivamente.

Por otro lado, los materiales producidos localmente rinden beneficios importantes en términos de gestión del transporte terrestre. Considerando el uso de materiales producidos en un radio menor a 20 km, la distancia que recorre el cemento utilizado en Tijuana y Cancún podría reducirse 5 y 16 veces, respectivamente.

17 Centro operacional de vivienda y poblamiento, A.C. (COPEVI), Estudios de regeneración urbana, México D.D.F. Plan Director, 1976. 18 En el caso de los cálculos comparativos para el índice económico, es necesario considerar que ambos efectos – localización intraurbana y verticalidad – se combinan.


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V. 5. Hipoteca verde

Este escenario simuló la implementación de ecotecnologías en todas las viviendas. Tras una modelación termoenergética con base en la herramienta de cálculo Passive House, se encontró que en la ZM de Monterrey, el uso generalizado de materiales para el aislamiento térmico reduciría el consumo eléctrico de la vivienda en 50%, en Valle de México 44%, en Tijuana 42% y en Cancún 38%. Para calcular los beneficios de dispositivos para el ahorro y calentamiento de agua se consideraron las estimaciones de INFONAVIT. Asimismo, se estimó que la instalación de estas ecotecnologías generaría un ahorro mensual promedio de aproximadamente $294 pesos en las cuatro regiones estudiadas19.

V. 6. Autosuficiencia en energía

Este escenario simuló una maximización en el uso de energía solar para el alumbrado público y la vivienda; se consideró un total aprovechamiento de la superficie superior de las edificaciones para la instalación de paneles solares. Con esta práctica se estimó que las viviendas de tipo popular en Cancún y Monterrey podrían alcanzar hasta 69 y 98 por ciento de autosuficiencia en energía eléctrica, mientras que en Tijuana y Valle de México se alcanzaría la total autosuficiencia. Al incorporar los ahorros por el uso de calentadores a base de energía solar, en términos generales se estima un ahorro anual de aproximadamente $3800, $2550, $4400 y $3000 pesos por vivienda en las zonas metropolitanas de Cancún, Monterrey, Tijuana y Valle de México, respectivamente.

La segunda parte de este escenario simuló la existencia de un medio de transporte público ubicado a menos de 450 m del conjunto habitacional que funciona en 90% a base de energía renovable producida dentro de la zona metropolitana20. Bajo este panorama, se estimó que la autosuficiencia en energía en las zonas estudiadas incrementaría entre 51% y 53%. Además, se reduciría la generación de contaminantes al aire y emisiones de dióxido de carbono asociadas al transporte. Por ejemplo, la generación de emisiones de CO2e se reduciría en un rango que varía de 2 a 14%; la reducción de emisiones máxima se presentaría en Monterrey y la mínima en Cancún. Asimismo, la generación de emisiones de etileno equivalente se reduciría en aproximadamente 5%, lo cual tendría un impacto sobre la formación de ozono troposférico.

V. 7. Autosuficiencia en agua

Este escenario simuló la implementación de dispositivos de ahorro de agua con una capacidad para reducir 85 m3 en el consumo anual de cada vivienda21, sumada a la existencia de un sistema de recirculación de agua tratada dentro de la vivienda, con una capacidad para reutilizar 80% de las aguas jabonosas. Además se consideró la recuperación y el almacenamiento de agua de lluvia en función de la precipitación media anual en cada zona de estudio –se incluyeron los impactos en el ciclo de vida por el uso de polietileno de alta densidad en la construcción de las cisternas–.

19 Para este cálculo se empleó el simulador de Hipoteca Verde creado por INFONAVIT. 20 Esta consideración se plantea en un esquema semejante al del metro de Monterrey “Metrorrey”, el cual opera con biogás. 21 Incluye un tratamiento primario del agua de lluvia para ser utilizada en las viviendas como agua potable.


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En materia ambiental, se estimó que estas medidas lograrían elevar la autosuficiencia en agua de los conjuntos habitacionales hasta alcanzar los siguientes niveles: 92% en Cancún, 97% en Monterrey, Tijuana de 89% y en Valle de México de 99%. Tomando en cuenta el gasto anual aproximado en agua reportado por los usuarios en cada zona metropolitana, se estima que las familias estarían ahorrando, en términos generales, alrededor de $900, $1150, $1800 y $900 pesos anuales en las zonas de Cancún, Monterrey, Tijuana y Valle de México, respectivamente.

V. 8. Tratamiento de agua

En este escenario se simularon los beneficios derivados del tratamiento del total de las aguas residuales generadas por la vivienda, ya sea mediante una red municipal de plantas de tratamiento o dentro del mismo conjunto. La ZM del Valle de México sería particularmente beneficiada en este escenario, con 9 puntos sumados a su IA.

V. 9. Manejo integral de residuos sólidos

En este escenario se consideró la implementación de un plan de manejo que incluye la valorización de los residuos inorgánicos y el composteo o la recuperación de energía de los residuos orgánicos. Como resultado de un sistema integral capaz de evitar la totalidad de emisiones provenientes del biogás despedido por los residuos sólidos municipales, se estimó una mitigación de 4.8% de las emisiones de CO2e en la vivienda de la ZM de Cancún; en el resto de las zonas se estimó una mitigación aproximada de 5.8% de las emisiones de CO2e por vivienda. Con esta medida, el Índice Ambiental se incrementaría en 5.3 puntos para Cancún, 3.8 para Monterrey, 3.7 para Tijuana y 6 para el Valle de México 2.8.

V. 10. Planeación- diseño del conjunto

Este escenario estima los cambios en el ISV como consecuencia de modificaciones en la planeación del conjunto habitacional, considerando el cumplimiento de los lineamientos en materia de equipamiento, infraestructura y vinculación con el entorno del Art. 73 de la Ley de Vivienda. Con esto, se simuló un conjunto donde: a) se facilite la movilidad eficiente y mejore la capacidad del usuario para ubicarse dentro del conjunto; b) existan áreas verdes en condiciones óptimas de mantenimiento; c) se tengan espacios de convivencia social en variedad y suficiencia; d) exista superficie dedicada a espacios comerciales; e) se brinde equipamiento urbano adecuado en materia de salud y educación.

En materia económica, la cuantificación de ahorros y los aumentos en la plusvalía de la vivienda como resultado de este escenario escapan los alcances del presente estudio22. Sin embargo, la proliferación de comercios informales observada en los conjuntos habitacionales da pistas sobre la necesidad tangible de fomentar usos mixtos del suelo que sean compatibles, ofrezcan oportunidades económicas formales a los habitantes del conjunto y satisfagan la demanda local por bienes y servicios. Por tanto, se podría esperar que el fomento de una planeación capaz de integrar usos mixtos del suelo generara las siguientes oportunidades de mejora en los índices económico y social:

22 Esto se debe principalmente a que los indicadores que entran en juego – como variaciones en gastos, niveles de satisfacción respecto al entorno, etc. – dependen principalmente de las percepciones subjetivas de los habitantes, cuyo cambio como resultado de un nuevo contexto es imposible asumir.


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Una mayor satisfacción de los residentes respecto a la suficiencia de servicios y equipamiento, lo cual a su vez tendría impactos positivos sobre la plusvalía.

La instalación de tiendas de descuento permitiría reducir las variaciones negativas sobre los gastos familiares en alimentación.

Generación de empleo al interior del conjunto, lo cual además de tener un impacto en los ingresos, a su vez podría reducir tiempos, gastos y emisiones de transporte.

En el ámbito social, se identificaron correlaciones en materia de integración comunitaria y seguridad. Específicamente, se observa que en aquellos conjuntos con tres o más espacios de convivencia social, los vecinos se reúnen, en promedio, cuatro veces más que en conjuntos sin espacios. También se estimó que al mejorar la convivencia social del conjunto, las percepciones respecto a la seguridad pueden elevarse en 37%.

Asimismo, el escenario consideró una solución arquitectónica que aprovecha la planta baja de la vivienda como área verde; esto mediante un diseño arquitectónico que coloque la vivienda sobre pilares23. El uso de palafitos implica una mayor posibilidad de conservar el suelo original del terreno, por lo que la categoría de impacto “Uso de suelo” aumentaría en 8 puntos para la ZM de Cancún 3.3 puntos en la ZM de Monterrey, 7 puntos en la ZM de Tijuana y 5.5 en la ZM del Valle de México.

V. 11. Mejoras en la administración vecinal

El último escenario de eficiencia simuló la implementación de un reglamento de convivencia vecinal, el establecimiento de un administrador condominal profesional y el cobro automático de una cuota de mantenimiento. Los resultados de la encuesta arrojan una correlación entre diversos aspectos del mantenimiento y la satisfacción de los habitantes respecto a los servicios de seguridad. Específicamente se observó que la existencia de: a) un buen servicio de mantenimiento; b) el cuidado de áreas verdes y; c) la adecuada recolección de basura, mejoran las percepciones del usuario respecto a la seguridad en 30, 10 y 29 puntos, respectivamente.

A pesar de que el importe de la cuota que cubre los servicios antes citados oscila entre 50 y 100 pesos mensuales, este escenario contempló una cuota relativamente baja - entre $56 y $76 pesos. Esto, porque se observó que la calidad del servicio de mantenimiento está más relacionada con una buena cobertura – es decir, la proporción de viviendas que aportan una cuota - y con flujo constante de recursos, que con el monto de la misma.

23 Semejante al diseño de la vivienda de 40 m2, del programa de vivienda en palafitos financiado por el Fondo Nacional de Habitaciones Populares en Centla, Tabasco. Este tipo de diseño se observa en muchos países, para viviendas individuales así como verticales. En las viviendas verticales, la planta baja se destinan a lugares de estacionamiento o para favorecer el desplazamiento (este aspecto de permeabilidad se observa en los edificios de la UNAM, por ejemplo). Sin embargo, existen algunos ejemplos de edificios donde la planta baja fue diseñada para fomentar la convivencia social (un ejemplo conocido son las ‘cités radieuses´de le Corbusier en Francia). El éxito de este diseño es discutible, ya que muchas veces estos espacios se quedan vacíos. El escenario incluyó el cálculo por el consumo adicional de materiales que este tipo de vivienda requeriría.


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VI. La Calculadora del Índice Sustentabilidad de la Vivienda y su Entorno

Como resultado de los ejercicios que simularon la implementación de mejores prácticas y cambios en las políticas públicas, fue posible identificar 60 variables clave para medir, reportar y planificar las características de la vivienda de acuerdo a criterios de sustentabilidad. A partir de dicho proceso se generó la Calculadora del Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su Entorno, la cual servirá para evaluar, planificar y elevar el desempeño de la vivienda a través de un diagnóstico simplificado de conjuntos habitacionales nuevos y existentes. Las variables de dicha herramienta se agrupan en las siguientes trece temáticas estratégicas:

Tabla VI.1 Temáticas estratégicas de sustentabilidad en la vivienda

No. Temática estratégica

1 Localización geográfica del conjunto habitacional

2 Uso de suelo y aprovechamiento de infraestructura existente

3 Alta del conjunto ante el Registro Único de Vivienda24

4 Diseño del conjunto habitacional y la vivienda

5 Materiales de construcción

6 Generación y uso eficiente de la energía

7 Gestión y uso eficiente del agua

8 Movilidad

9 Manejo integral de residuos

10 Equipamiento urbano y servicios

11 Espacios de convivencia e integración social

12 Áreas verdes

13 Mecanismos de administración vecinal


Al emplear esta calculadora para el diagnóstico de proyectos, el usuario podrá llevar a cabo una estimación simplificada del Índice de Sustentabilidad de las Vivienda y su entorno en los conjuntos habitacionales existentes y proyectados a futuro.

24 El rubro “Alta en el RUV se incluyó porque se considera que si la oferta de vivienda está en el RUV, ésta cumple con los requisitos señalados por los organismos de vivienda para ser susceptibles de vincularse a cualquier programa de subsidio. Entre los requisitos señalados por el RUV se encuentran las licencias de uso de suelo habitacional, las factibilidades para el suministro de agua potable, drenaje sanitario y de energía eléctrica, y la licencia de construcción de los diferentes prototipos de vivienda en virtud de que en virtud que satisfacen los requerimientos del reglamento de construcciones en la materia, y los lineamientos de hipotecas verdes. Asimismo, las viviendas registradas en el RUV podrán acceder a créditos hipotecarios, los cuales se otorgan a usuarios cuyo perfil los clasifica en un bajo grado de rezago social.


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VII. Experiencias internacionales

La revisión del panorama internacional en materia de vivienda pone de manifiesto tres principales retos para el sector de interés social. Primero, el fenómeno de “urbanización de la pobreza”, el cual ha dado pie a presiones sobre la demanda de vivienda de interés social en las ciudades y a la ocupación irregular del suelo. Segundo, la especulación sobre la tierra, lo cual ha impactado los mercados y coartado la libertad de las familias de menores ingresos para elegir la ubicación de su vivienda; esto las separa de sus redes sociales y las obliga a incurrir en elevados costos de transporte. Tercero, una creciente presión sobre los recursos naturales que abastecen a las ciudades, lo cual se traduce en la pérdida de suelos agrícolas y forestales, sobrexplotación de acuíferos y agudización de fenómenos como la isla de calor.

En respuesta a estos retos, se identificaron algunas de las principales tendencias internacionales en la elaboración de políticas públicas para elevar la sustentabilidad de la vivienda de interés social. A continuación se hace referencia los casos más destacables:

Tabla VII.1 Tendencias de sustentabilidad en la vivienda de interés social

Principio Casos prácticos

1. Mezcla en los niveles de ingreso

En Europa y América del Norte existe una diversidad de regulaciones locales cuyo elemento común es exigir que una proporción fija de los proyectos residenciales se destine a vivienda de interés social, para así promover un desarrollo inclusivo.

Un estudio llevado a cabo en Chicago muestra que las familias populares que abandonaron las zonas marginadas para mudarse hacia zonas de ingresos medios, presentaron menores niveles de deserción escolar y de desempleo, con lo cual se redujo la dependencia sobre los sistemas de seguridad social.

2. Densificación

En Vancouver se ha adoptado como política pública el fomento a la “densidad velada” a través del otorgamiento de créditos hipotecarios adicionales para construir habitaciones secundarias y aprovechar cocheras subutilizadas donde se puedan ofrecer espacios de renta a precios controlados.

En Sídney, los precios y el consumo de suelo de las viviendas son minimizados con el modelo de los departamentos “Mew”; su perímetro está determinado por el área del cajón de estacionamiento, ubicado en la planta baja. Sobre éste se construyen el resto de las habitaciones, en segundas y terceras plantas.

Esta tendencia es apoyada por una gran variedad de ciudades; un reciente estudio en la ciudad china de Tianjin revela que el desarrollo compacto y policéntrico motiva ahorros de hasta 55 por ciento en los costos de infraestructura en comparación con un escenario de dispersión.

3. Usos mixtos

A través de un diseño denominado “Viviendas encima de tiendas” –shop-top

housing–, gobiernos locales en Australia favorecen el establecimiento de vivienda, oficinas y tiendas en un mismo edificio. Además de permitir una distribución más eficiente de la “huella de suelo” entre un mayor número y diversidad de usos, las autoridades consideran que este tipo de vivienda se adapta a las necesidades de las familias actuales, puesto que ofrece oportunidades de empleo cercanas al hogar en un contexto de retos en materia de movilidad urbana.

4. Accesibilidad a empleo y servicios

Los procesos de asignación de vivienda de interés social en Dinamarca dan preferencia a las familias con empleo cerca de la localidad; de esta manera se equilibran niveles de ingreso en la colonia y evitan trayectos largos de transporte.

En Chile el “Subsidio a la localización” ofrece un apoyo adicional para la adquisición de vivienda bien ubicada, de manera que las familias de menores ingresos se mantengan en sus comunidades de origen, reduciendo traslados y evitando la fragmentación social. Los desarrolladores pueden usar ese subsidio


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para elevar la densidad de residencias existentes o aprovechar lotes vacíos.

En Estados Unidos el programa de “Hipotecas Eficientes en Transporte” compara una vivienda intraurbana con una del mismo tipo en los suburbios para estimar los ahorros en transporte ligados a una mayor accesibilidad a servicios y empleo. Éstos se suman al crédito hipotecario que recibe el derechohabiente, lo cual puede equivaler a un monto hasta 28% adicional. Los partidarios de esta política señalan que una buena ubicación eleva la resiliencia de las familias ante eventuales aumentos en el precio de la gasolina, el desgaste de los autos, la pérdida de empleo, etc. Las modelaciones llevadas a cabo por el Consejo para la Defensa de los Recursos Naturales anticipan una reducción de 7 a 10 por ciento en las emisiones de CO2 hacia el 2050 tras la aplicación generalizada de esta política.

5. Flexibilización de la oferta

Con el objetivo de reducir la especulación sobre la tierra, atender las necesidades de los trabajadores con contratos temporales y responder ante una mayor movilidad en el mercado laboral, países como Turquía, Canadá y Estados Unidos han adoptado el fomento a renta para el sector popular como política pública.

En el Reino Unido, el gobierno ha reaccionado a la falta de flexibilidad en la vivienda de interés social –cuyos costos se calculan en 11 mil millones de pesos anuales– por medio del lanzamiento de la plataforma “HouseSwap Direct”. A través de ella los beneficiarios de unidades habitacionales públicas pueden intercambiar su vivienda en caso de cambiar de empleo, modificarse el número de miembros en la familia, etc.

6. Integración de vecinos

Bajo el modelo de “vivienda cooperativa”, las familias danesas actúan como

inversionistas al comprar una acción del conjunto habitacional, en lugar de una vivienda. Esto les da derecho a ocupar alguna de las unidades habitacionales pero en un esquema bajo el cual se piensa en la plusvalía del entorno, en lugar de la plusvalía de la edificación aislada. Por tanto, la vigilancia, calidad del mantenimiento e integración social es mucho mayor en este tipo de comunidades que en la vivienda tradicional. El modelo se ha expandido a otros países nórdicos, el Reino Unido, Países Bajos, Canadá, Estados Unidos y Australia.

7. Sellos y certificaciones

La Caja Federal de Brasil recientemente lanzó el sello “Casa Azul”, una

certificación que evalúa la sustentabilidad de la vivienda. Entre sus criterios destacan: la adecuada integración de la vivienda con la ciudad, la rehabilitación de inmuebles, la existencia de superficies permeables, la recuperación de agua pluvial, el reciclaje de los residuos de la construcción y la mejora del paisaje. En el ámbito social, el sello considera el empleo de población local en el proceso de construcción, educación ambiental entre los trabajadores y futuros residentes, así como la participación de la población en los planes para el desarrollo habitacional.

Elaboración propia

Entre las prácticas que pueden servir de insumo para la elaboración de políticas públicas en México destacan todas aquellas que flexibilizan la oferta, tanto en términos de diseño, como en materia de ubicación y formas de organización social. En este sentido; en México las viviendas pertenecientes a un mismo desarrollador de vivienda podrían crear un esquema bajo el cual las familias tengan como opción el intercambio de su casa al encontrar un empleo en otro municipio o estado; las viviendas que se encuentran actualmente deshabitadas podrían servir para ponerlo en marcha.

Por su parte, también destacan las políticas que toman en consideración la articulación de la vivienda con la vida laboral y social de las familias de menores ingresos; los modelos de “Hipotecas eficientes en transporte” en E.U.A. y “Subsidio a la localización” en Chile, dan pistas sobre la necesidad de alinear incentivos económicos y financieros, usando la política de vivienda como un instrumento para reducir los kilómetros recorridos en vehículos motorizados y mantener a las comunidades cohesionadas. Este tipo de tendencias apoyaría la adquisición subsidiada de reservas territoriales intraurbanas y


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consideraría la ubicación del empleo o de la comunidad de origen del derechohabiente al momento de otorgar un crédito.

Finalmente, es preciso hacer referencia al programa de “Evaluaciones verdes” utilizado en los Estados Unidos, el cual consiste en enviar proveedores certificados a todas aquellas unidades de interés social donde se identifiquen grandes potenciales de ahorro energético; siguiendo este ejemplo, en México se podrían llevar a cabo diagnósticos sobre conjuntos habitacionales existentes donde una modernización energética podría rendir los mayores beneficios económicos y ambientales.

VIII. Conclusiones y recomendaciones

El Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su entorno surge en respuesta a la necesidad de generar consensos respecto a las estrategias que la sociedad impulsará para garantizar una evolución responsable del parque habitacional en México. La aplicación de esta herramienta de análisis corroboró que los retos de sustentabilidad tienen características netamente regionales, lo cual lleva a una conclusión fundamental:

La información obtenida a raíz del diseño y aplicación del ISV permitió identificar ámbitos en los que se concentran las mayores oportunidades y posibles ejes rectores de política pública para el sector de vivienda en México. Transversal a todos ellos es la colaboración a todos los niveles entre las instancias gubernamentales, las empresas desarrolladoras, sus proveedores, los usuarios y la sociedad civil. Sólo mediante este diálogo será posible establecer marcos regulatorios sólidos y realistas, inversiones estratégicas con visión a largo plazo, políticas públicas inteligentes y consensos que reditúen en la calidad ambiental, económica y social de los conjuntos habitacionales. El éxito de las principales medidas estratégicas de desarrollo sustentable para la vivienda de interés social está determinado por las voluntades y capacidad de cambio de las empresas desarrolladoras de vivienda, sus proveedores, los usuarios y las instituciones de gobierno a nivel local, estatal y federal.

Las principales recomendaciones del presente estudio se resumen en los siguientes seis ámbitos estratégicos:

1. Localización

En las zonas intraurbanas de las metrópolis estudiadas se identificó la existencia de suelo apto para albergar a la futura oferta de vivienda de interés social. Esto presenta oportunidades únicas de sustentabilidad, pues el presente análisis corroboró que los impactos de la vivienda en materia de movilidad, emisiones contaminantes y gastos se podrían mitigar significativamente por medio de una buena planeación que mejore la ubicación de la vivienda de interés social. Ello además elevaría el acceso a equipamiento urbano de calidad, pudiendo impactar directa y positivamente la calidad de vida del usuario. También es preciso considerar que un hogar bien localizado potencializa las

Es necesario promover la adaptación de las políticas y prácticas del sector de vivienda a las características específicas de cada metrópoli para lidiar con los impactos ambientales, económicos y sociales generados.


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oportunidades económicas y la movilidad social de la población de menores ingresos, según lo que sugiere la experiencia internacional.

Las mejoras en localización deben incentivarse a través de políticas públicas e instrumentos fiscales, normativos y económicos como lo son: 1) sobretasas al impuesto predial de terrenos baldíos intraurbanos, basadas en el valor potencial del suelo y no en el valor de la construcción y; 2) ejercicio del derecho de tanto por parte de los gobiernos locales, quienes tienen preferencia para comprar aquellos terrenos en venta cuya incorporación al suelo urbano es deseable debido a su ubicación.

En la creación de reserva territorial para vivienda es importante fortalecer programas y mecanismos presupuestales que apoyan a los gobiernos estatales y locales en la adquisición de suelo para vivienda de interés social, los cuales deberían ser acompañados por instituciones que contribuyan a transparentar el ejercicio de estos recursos. Un nuevo impulso a esta política pública necesita ir acompañado por apoyos para la construcción de vivienda vertical intraurbana, como lo serían instrumentos financieros que mitiguen los costos iniciales de una mejor ubicación, así como subsidios específicos para proyectos que reaprovechen predios y edificaciones subutilizadas.

2. Servicios básicos

El transporte debe ser concebido como un servicio básico de la vivienda. La presencia de infraestructura suficiente y servicios de transporte público eficiente que respondan a las necesidades de los futuros usuarios de la vivienda debe ser requisito indispensable para la autorización de los proyectos, o en su defecto, para su registro en el RUV. Un ejemplo de este tipo de política pública es el “Contrato eje” francés y la “Asociación para Comunidades Sustentables” en Estados Unidos, donde los recursos públicos dedicados a vivienda se encuentran supeditados a la aprobación de inversiones en transporte.

Asimismo, las estrategias de movilidad limpia deben ir acompañadas por iniciativas para compactar las ciudades, ya que esto es lo que hace viables los sistemas masivos de transporte público, los cuales es preciso fomentar para elevar la autosuficiencia energética. Asimismo, se recomienda priorizar la movilidad no motorizada al interior de los conjuntos habitacionales. Además de los beneficios ambientales de promover esta alternativa, los desplazamientos peatonales o en bicicleta son un buen reflejo de la adecuada dotación del equipamiento urbano, permitiendo el uso completo y constante25 del conjunto habitacional.

En cuanto al manejo energético a nivel conjunto habitacional, a raíz de lo observado en los escenarios planteados se sugiere la integración de luminarias solares al sistema de alumbrado público. Se propone explorar la implementación de una política pública que ofrezca una tarifa de autoabastecimiento a grandes conjuntos habitacionales que como parte de su diseño urbano contemplen infraestructura común para la generación de

25 El uso constante implica el aprovechamiento de los espacios en distintos horarios. La actividad comercial compatible en la vía pública (durante el día) completa el uso habitacional (por la tarde y noche). Con esto, se evita que el conjunto permanezca vacío durante horarios prolongados y se incrementan los niveles de seguridad.


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energía a partir de fuentes renovables26. Asimismo, a raíz de lo observado en las modelaciones termoenergéticas con Passive House, se recomienda la aplicación de aislamiento térmico en la envolvente de las viviendas –como lo podría ser una estructura de adobe tecnificado27–, lo cual beneficiaría económicamente al usuario y generaría un ambiente de confort de un modo más dinámico.

Por otra parte, el presente análisis comprobó el potencial que existe para reducir el impacto ambiental de las etapas de extracción, manufactura y uso de la vivienda a partir de materiales verdes y locales. Por ejemplo, se corroboró que el adobe tecnificado posee mejores características térmicas y, en términos estructurales, es equivalente a un muro convencional de concreto. En consecuencia, se propone explorar la pertinencia de modificar los sistemas constructivos para incorporar materiales verdes y locales28.

Los resultados del ISV permiten concluir que, si bien es benéfico fomentar la instalación de dispositivos ahorradores de agua, esta acción por sí sola no es contundente cuando se carece de un plan para gestionar el agua en las diferentes etapas de su ciclo. Por tanto, se propone incorporar al diseño de los conjuntos habitacionales sistemas de captación de agua pluvial y requerir al gobierno municipal la colaboración con las empresas desarrolladoras para el establecimiento de asociaciones público-privadas que instalen y garanticen la operación de plantas de tratamiento y reciclaje de aguas para el mantenimiento de áreas verdes y reinyección a los acuíferos. Asimismo, el propio diseño de la vivienda puede ser modificado para recircular el agua en su interior.

En materia de residuos, se observó que aquellos propios de la etapa constructiva tienen una importancia fundamental cuando la topografía del sitio es accidentada, como en la ZM de Tijuana. En estos sitios es prioritaria la minimización de cortes de terreno y la creación de un Plan Integral de Manejo de Residuos de la Construcción. Para el manejo de los residuos sólidos municipales, es preciso incorporar contenedores y señalizaciones para la separación de residuos como requisito del equipamiento urbano.

3. Diseño del conjunto habitacional

El tema de seguridad es un eje transversal al diseño y operación del conjunto habitacional. El presente análisis sugiere que la percepción de seguridad es más alta donde existe mayor interacción entre los habitantes, la cual es propiciada por una mayor presencia y diversidad de espacios públicos. En particular, un diseño que concentra las áreas verdes o de convivencia social al centro del conjunto –en lugar de pequeños jardines dispersos– fomenta la movilidad de los usuarios y fortalece el tejido social subyacente a una percepción de seguridad. Esto podría complementarse con la presencia de locales comerciales formales en las plantas bajas de la vivienda, lo cual contribuiría a promover la actividad y convivencia al interior del conjunto habitacional durante todo el

26 De esta manera, la política de vivienda contribuiría a fortalecer un mercado interno para el consumo de celdas solares y turbinas eólicas, preferentemente fabricadas en México. Las externalidades positivas en el largo plazo incluiría una caída en de los costos de producción de estas tecnologías, facilitando su adopción a lo largo y ancho del territorio. 27 Es decir, un adobe mejorado mediante una mezcla con 10% de cemento, producido industrialmente y secado a base de energía solar. Este material ya es utilizado por empresas desarrolladoras como Casas Paquimé. 28 Para ello, se recomienda contactar a organizaciones locales que reúnen información y técnicas relevantes en el uso de materiales locales; en países diversos como Cuba, India y Estados Unidos, esta práctica ha logrado recuperar técnicas y diseños autóctonos de construcción, reducir los costos de la vivienda y elevar su desempeño ambiental.


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día. Esta tendencia internacional es ejemplificada por el “shop-top housing” en Australia, donde se considera que este tipo de diseños minimiza la “huella de suelo” de la vivienda.

Como resultado de la encuesta, se observó que una temática clave en materia de equipamiento urbano es la cobertura pública de los servicios de salud. En este tema y en el de provisión de empleo, la experiencia de otros países, como la India, muestra que hay modelos exitosos bajo los cuales se ofrecen incentivos económicos –acceso preferencial a locales dentro del conjunto y reducciones en el pago de predial– a doctores, hospitales y empresas a cambio de beneficios para los usuarios de la vivienda, como lo son consultas médicas gratuitas o proporciones específicas de contratación local.

En este sentido, es necesario integrar espacios comerciales o de servicios en la planeación inicial del conjunto habitacional. Ello procuraría un uso constante y continuo de los equipamientos del conjunto, elevando el flujo de personas en los espacios públicos y desincentivando la comisión de delitos. La modificación de la actual regulación en materia de usos mixtos es prioritaria para dar respuesta a la aparición anárquica de usos comerciales no autorizados pero que son necesarios. Bajo un esquema de planeación de usos mixtos compatibles con el uso habitacional, se pueden ofertar espacios comerciales integrados a una vivienda con ubicación estratégica.

Para estos casos, se podrían considerar al menos tres recomendaciones. En primer lugar, modificar el diseño de una proporción de las viviendas en los conjuntos habitacionales, de tal manera que se ofrezca al derechohabiente la opción de adquirir un modelo habitacional que integre un local comercial en la planta baja. En segundo lugar, para todo aquel derechohabiente que no se encuentra en rezago habitacional y que desea ejercer su crédito, se podría ofrecer la opción de adquirir un local comercial en algún conjunto habitacional, en lugar de adquirir una segunda vivienda. En ambos casos, las familias que opten por estas opciones podrían recibir apoyo de un programa especial de fomento a PyMEs diseñado en coordinación con la Secretaría de Economía.

En materia de áreas verdes, es recomendable promover la integración ambiental de los conjuntos a través de la elaboración de un análisis de sitio previo a la construcción, el cual identifique las especies y espacios verdes que deberían de conservarse o regenerarse. Trabajar con el suelo original es conveniente29, sobre todo en zonas anteriormente agrícolas, pues se facilita la creación de huertos urbanos dentro de los conjuntos30, brindando beneficios como mejoras en salud y reducciones en los gastos de alimentación.

4. Diseño de la vivienda

En la etapa de elaboración de escenarios se comprobó que la verticalidad fomentada en espacios bien ubicados –particularmente en la zona intraurbana– ofrece claras oportunidades para reducir los impactos ambientales de la vivienda a lo largo de su ciclo de vida, principalmente debido a disminuciones en el consumo de suelo, materiales

29 En el caso de la zona metropolitana de Cancún, donde el suelo original es selva, se propone cobrar un impuesto para conservar el 15% del tamaño del conjunto en otra selva en la periferia, de tal manera que el instrumento cree un “cinturón verde” para contener la expansión de la mancha urbana. 30 La preservación de una proporción de suelo original así como la existencia de huertos urbanos dentro de conjuntos habitacionales es una acción que se practica en el mundo. Por ejemplo, la certificación LEED para desarrollos habitacionales lo considera como un requisito previo.


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y la existencia de patrones más sustentables de movilidad. En lo social, la vivienda vertical produce espacios más densos que hacen factible la expansión de áreas verdes, de recreación y cultura. En lo económico, la verticalidad se traduce en opciones habitacionales más costeables, lo cual no sólo es atribuible a menores precios de venta, sino a una mayor versatilidad en el diseño urbano. Por ejemplo, los “cuartos secundarios” promovidos en ciudades australianas permiten redensificar la viviendas existentes al tiempo que se ofrecen unidades de renta con precios controlados; ello ofrecería alternativas económicas beneficiosas para los usuarios, además de contribuir a formalizar la vivienda de la población no derechohabiente. Asimismo, para promover la verticalidad intraurbana, nuevamente los usos mixtos ofrecen opciones atractivas que incrementan su viabilidad; a través de la renta y venta de locales comerciales se podría financiar la construcción vivienda de interés social en suelos de mayor precio y plusvalía.

Por otra parte, la encuesta levantada en las zonas estudiadas muestra que, si bien no se registró hacinamiento en las viviendas, no existe satisfacción plena respecto a los espacios. Se propone diversificar los tipos de viviendas ofrecidos –en tamaño, número de plantas, distribución de cuartos, etc.–, para proveer casas adecuadas al gusto del usuario. Una opción podría ser que el desarrollador maneje el predio y el “esqueleto” de la vivienda, dejando que el diseño sea de autogestión31.

Otro punto discutible en el diseño de los conjuntos habitacionales es el actual requerimiento de proveer cajones de estacionamiento para cada vivienda. Los resultados de la encuesta indican que solamente uno de cada tres hogares que ocupan una vivienda económica cuenta con un vehículo particular. Por ello, el estacionamiento implica un uso ineficiente del suelo y un gasto innecesario, tanto para el usuario como para el desarrollador. Se propone disminuir y dar mayor flexibilidad a los requisitos de estacionamiento, especialmente en los lugares que estén bien conectados con el transporte público.

5. Administración del conjunto

La ausencia de mantenimiento en un conjunto tiene como consecuencias la pérdida de plusvalía, una percepción mayor de inseguridad y, en un caso extremo, incluso el abandono de la vivienda. Es fundamental asegurar un flujo constante de recursos, a través del cual se dé continuidad a las acciones de mantenimiento e incluso se posibilite una administración profesionalizada del conjunto habitacional. Se recomienda ampliar las prácticas que garantizan el pago de una cuota de mantenimiento a través del crédito hipotecario o expresando éste como una obligación ineludible en las escrituras de la vivienda.

6. Políticas públicas

Debido a que las tarifas de agua, electricidad, gas y demás energéticos están subsidiadas, los ahorros económicos derivados del uso de ecotecnias y transporte público se perciben de forma menos contundente en el gasto familiar. En un escenario de

31 En este sentido, la construcción de vivienda flexible considera principios básicos como la reducción de muros interiores sólidos y formas de los techos que limitan la posibilidad de una futura expansión. En segundo lugar, a través las consideraciones tecnológicas y en tercer lugar, eliminando el funcionalismo estrecho de espacios que pueden ser utilizados de una sola manera o tienen un único acceso.


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creciente escasez de recursos hídricos y energéticos, el establecimiento de tarifas adecuadas por servicios públicos y las gasolinas impulsaría la implementación de ecotecnologías que actualmente no resultan atractivas. De esta manera, el gasto en subvenciones podría ser redirigido a otras políticas –entre ellas la difusión de ecotecnologías e inversiones en transporte público eficiente–.

Por otro lado, se detectó la pertinencia de instar a las instituciones públicas a introducir cambios estructurales en el proceso de otorgamiento de créditos hipotecarios. Específicamente se recomiendan las siguientes cuatro acciones:

a) Priorizar el uso del crédito como medio para abatir el rezago habitacional; para ello, es necesario desincentivar la compra de segundas viviendas, ofreciendo esquemas más atractivos de ahorro para los derechohabientes que no están en rezago habitacional.

b) Ampliar la cobertura del subsidio “Esta es tu casa”, de tal manera que éste se otorgue al total de trabajadores que ganan menos de 5 salarios mínimos y que están sumidos en rezago habitacional32.

c) Diseñar soluciones para la población no derechohabiente y de bajos ingresos; se recomienda la creación de programas que permitan comprobar ingresos percibidos por los trabajadores independientes o no adheridos a programas de asistencia social, mediante el cumplimiento y constancia en el pago de aportaciones periódicas por un plazo mínimo.

d) Introducir elementos que flexibilicen el sistema de otorgamiento de créditos y el tipo de viviendas ofrecidas, para que éstas se adecúen a la dinámica familiar y laboral propia del siglo XXI. Un ejemplo de ello sería un esquema semejante al “house swapping” británico, bajo el cual el acreditado pueda intercambiar su vivienda cuando se modifique el tamaño de su familia o en caso de conseguir un empleo en otro municipio o entidad federativa.

La Tabla VIII.1 resume las principales iniciativas estratégicas que se recomiendan como resultado del presente análisis.

32 En 2010 se otorgaron 95,616 subsidios como parte del programa “Esta es tu casa”, lo cual representa únicamente 33.6% de los 284,450 créditos otorgados a derechohabientes que ganan menos de 5 salarios mínimos.


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Tabla VIII.1 Principales recomendaciones del estudio

Acciones estratégicas

1. Hipoteca Verde con Transporte. Incorporar al esquema de HV la

ubicación de los conjuntos habitacionales, mediante un mayor crédito derivado de los ahorros por un menor gasto en transporte.

2. Hipoteca con Servicios. Fortalecer y generalizar entre todas las

instituciones que otorgan créditos hipotecarios para vivienda de interés social, la vinculación de éste al pago de una cuota de mantenimiento que garantice el establecimiento de una administración profesionalizada del conjunto habitacional.

3. Hipotecas Mixtas. Permitir las mezclas en los usos de suelo y modificar

el diseño de una proporción de las viviendas del conjunto habitacional, de tal manera que éstas incorporen locales comerciales en las plantas bajas. Ofrecer a los derechohabientes que no están en rezago habitacional la opción de invertir en un local comercial en lugar de una segunda vivienda.

4. Generalización de Hipoteca Verde/Servicios/Mixtas. Puesto que los

beneficios de estas políticas públicas fueron confirmados en el presente estudio, es recomendable instar al resto de las instituciones públicas y a la banca comercial para que ofrezcan estos instrumentos.

5. Fortalecimiento del subsidio “Esta es tu casa”. Incrementar el monto

de subsidio y modificar las reglas de operación del subsidio que otorga la CONAVI de forma que únicamente se otorgue en polígonos intraurbanos.

6. Privilegiar DUIS intraurbanos. Ofrecer mayores incentivos crediticios a

los DUIS que sumen los beneficios de una localización intraurbana al buen desempeño que se observa en aquellos DUIS alejados de la mancha urbana.

7. Renta con opción a compra. Ofrecer al derechohabiente la posibilidad

de rentar la vivienda por un periodo de prueba, tras lo cual podrá usar las contribuciones efectuadas hasta ese momento para la compra definitiva del inmueble o cambiar su residencia.

8. Esquema para el intercambio de viviendas. Lanzar una plataforma a

través de la cual los acreditados puedan intercambiar su actual vivienda de interés social; ya sea por una semejante en otro sitio del país, o por una con dimensiones distintas. Esto flexibilizará la búsqueda de empleo y la adecuación de la vivienda a las diferentes etapas y tamaños de las familias mexicanas.

9. Requisito mínimo de conectividad urbana y vecinal. Condicionar el

alta de los conjuntos habitacionales en el RUV a que los conjuntos accedan a una diversidad de vías secundarias y principales, evitando el alta de conjuntos cuya única salida es una carretera.

10. Instrumentos financieros de fomento a vivienda vertical intraurbana.

Ofrecer créditos blandos para las empresas desarrolladoras que emprendan proyectos de vivienda vertical en la zona intraubrana.


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IX. Perspectivas

A raíz de esta primera aproximación a la sustentabilidad de la vivienda de interés en México, se ha identificado una serie de líneas de investigación y acción que contribuirán a enriquecer la información disponible para elevar el desempeño ambiental, económico y social de los conjuntos habitacionales.

a) Expandir la estimación del ISV en campo hacia zonas metropolitanas con diferencias en rezago social y en capacidades de administración pública. Ello constituye un paso necesario para robustecer el cálculo del ISV a nivel nacional.

b) Probar la Calculadora del Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su Entorno en campo y hacer los ajustes que se consideren pertinentes para refinar la herramienta.

c) Incorporar al ISV y hacer compatibles aquellos indicadores que ya están siendo utilizados por instituciones públicas para evaluar el estado y desempeño de la vivienda. De esta manera, se podrán homologar los criterios empleados para medir los avances del sector y fortalecer un enfoque cuyo énfasis sea la calidad y no la cantidad de vivienda de interés social ofertada.

d) Realizar un estudio comparativo más profundo en viviendas de autogestión del mismo nivel socioeconómico que las de interés social.

e) Analizar la política de predial urbano para dimensionar los potenciales beneficios de crear incentivos fiscales para que los desarrolladores ubiquen sus desarrollos en zonas intraurbanas.

f) Llevar a cabo un análisis costo-beneficio de los subsidios sobre el agua y la energía vis a vis la inversión en ecotecnologías.

g) Ampliar el análisis de ciclo de vida hacia materiales de construcción para los cuales actualmente no existen datos nacionales, principalmente acero y PVC.

EVALUACIÓN DE LA SUSTENTABILIDAD DE LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL EN MÉXICO

Referencias

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INE-SEMARNAT (2009) Cuarta Comunicación Nacional ante la Convención Marco de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático. México, D.F.

INEGI (2010) Censo de Población y Vivienda 2010. México D.F.

INFONAVIT (2009-2011) Indicadores del ejercicio crediticio 2012. Infonavit en cifras. Ciudad de México, Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores.

SEDESOL (2011) La expansión de las ciudades 1980-2010. México D.F., Secretaría de Desarrollo Social.

SHF, C. (2010) Estado actual de la vivienda en México 2010, é ico, undación Cidoc y Sociedad Hipotecaria Federal.

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Centro Mario Molina para Estudios Estratégicos Sobre Energía y Medio Ambiente A.C.

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