EVALUACI NDEPROYECTOS: LA COMPLEJA · PDF filenuevo hotel en Isla de Pascua. Su arqueolog$a,...
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19 DE JUNIO DE 2012 U na de las buenas prácti- cas de evaluación de pro- yectos que nosotros re- comendamos es tratar de con- firmar las predicciones comple- jas y relevantes utilizando varias metodologías distintas. Los eva- luadores del nuevo Hotel Alti- plánico Rapa Nui confirmaron su estimación de demanda utili- zando cuatro métodos. El primer Hotel Altiplánico (ver altiplanico.cl) comenzó a operar en San Pedro de Ataca- ma en junio de 2002. Habiendo completado otros dos hoteles, uno en Puerto Natales y otro en el Cajón del Maipo, los empre- sarios Juan d’ Etigni y Maite Su- saeta decidieron construir un nuevo hotel en Isla de Pascua. Su arqueología, cultura y vul- nerabilidad ambiental hacen de esta isla un destino turístico úni- co en el mundo. Su vasto e inva- luable patrimonio arqueológico ha concitado interés internacio- nal desde el descubrimiento de la isla en el siglo XVIII. Los rela- tos de los navegantes destacan los moáis, monumentos megalí- ticos que siguen siendo un ele- mento central de la marca de la isla en el mundo. Su patrimonio cultural vivo re- fuerza su atractivo, el que se ma- nifiesta en la lengua, las costum- bres, las tradiciones, la estructu- ra familiar, la música, la artesa- nía y la mitología. La fragilidad ambiental también es un ele- mento diferenciador. La heca- tombe sufrida por la civilización rapanuí, cuando su población pasó de 3.500 a 100 sobrevivien- tes, convirtió a la isla en un sím- bolo mundial de un sistema so- cial y ambiental vulnerable. El crecimiento del segmento de la industria turística a nivel mundial, que busca este tipo de atractivo, ha implicado un au- mento de las visitas de turistas a la isla en los últimos años de al- rededor de 20% anual. Motiva- dos por sus capacidades de sa- tisfacer este crecimiento, el Alti- plánico decidió evaluar la deci- sión de hacer un hotel de 30 habitaciones en Rapa Nui. CUATRO EVALUACIONES Para la normalmente difícil ta- rea de predecir la demanda, los evaluadores del nuevo hotel Al- tiplánico Rapa Nui utilizaron cuatro métodos alternativos. Todos alimentados de informa- ción sobre la demanda turística total de la isla y de una compara- ción exhaustiva de los atributos cualitativos y las tarifas del Alti- plánico con respecto a los otros hoteles existentes y en desarro- llo en la isla. El primer método consistió en estimar la demanda hotelera to- tal de la isla, y la participación de mercado que tendría el Hotel Altiplánico Rapa Nui de acuerdo con sus atributos relativos. El segundo método estimó la tasa de ocupación directamente a partir de la información de la ocupación de los hoteles más si- milares de la isla. La demanda se obtuvo multiplicando esta tasa por la capacidad máxima de no- ches de habitación que el hotel podía vender en un año (30*365). La tercera estimación se reali- zó entrevistando a un grupo de operadores cuyos turistas envia- dos al Hotel Altiplánico de San Pedro de Atacama representa- ba alrededor de ¼ de la deman- da total de este recinto. Ellos co- nocían bien los atributos de los Altiplánico y también la oferta hotelera de la isla. Se les preguntó cuántos pasa- jeros enviaban a San Pedro de Atacama y qué proporción de estos al Altiplánico, y cuántos pasajeros enviaban a la Isla de Pascua y qué porcentaje de es- tos mandarían a un nuevo Hotel Altiplánico Rapa Nui. La deman- da del hotel se estimó multipli- cando por cuatro la suma total de los pasajeros que enviarían los operadores entrevistados. Finalmente, el cuarto método se obtuvo al constatar que Isla de Pascua y San Pedro de Ataca- ma tienen similares demandas totales turísticas y estacionali- dades. También que la oferta hotelera que ha enfrentado el Altiplánico en San Pedro es pa- recida a la que debería enfrentar en la isla. Así, por analogía, una cuarta estimación se obtuvo ajustando los datos de deman- da que se han observado en el hotel de San Pedro de Atacama. Este curso se dicta con la cola- boración del profesor Pedro Sil- va, director de la carrera de In- geniería Civil Industrial de la Universidad del Desarrollo. EVALUACIÓN DE LA DEMANDA PARA UN HOTEL EN ISLA DE PASCUA L a pregunta fue:¿Q ué servi- cio turístico en la zona de los lagos de Chile puede tener clientes en el invierno cuando llueve cerca del 60% de los días? Como de lluvia se tra- ta, invité a mis seguidores en Tw itter a hacer un ejercicio de lluvia de ideas, incluyendo las excéntricas y divertidas. En el recuadro mostramos algunas de las muchas ideas generadas. Este ejercicio me reforzó la conclusión a que llegamos con mi hermano, el arquitecto G er- mán del Sol, el 2002: rentabili- zar un negocio turístico en la zo- na de los lagos era muy difícil porque llueve demasiado, lo que genera una gran estaciona- lidad de la demanda. Y que en este contexto uno de los pocos negocios que podían ser via- bles económicamente era el de las termas, que adquieren un atractivo mayor cuando llueve. Así, G ermán desarrolló las Termas G eométricas, ubicadas en medio de los bosques nati- vos del Parque Nacional Villarri- ca, en el km 16 del camino que cruza el parque entre Coñaripe y Pucón. Son 20 pozones distri- buidos a lo largo de 450 metros de una quebrada antes inacce- sible, alimentados por 15 litros por segundo de pura agua ter- mal que brota a unos 80º de temperatura. D e acuerdo con w w w .ter- masgeometricas.cl: “El placer de bañarse todo el año en pura agua caliente termal, en pozo- nes tallados en la naturaleza brutal, dispersos en una que- brada está en su esplendor gra- cias a la arquitectura tosca y precisa, especialmente si llue- ve, nieva, o cae la noche, es una cura para el alma y el cuerpo”. Antes de embarcarse en esta aventura era necesario estimar si la demanda sería suficiente para compensar la inversión irrecuperable que requería el proyecto y también sus costos de operación. Para predecir la demanda de las G eométricas, partimos cal- culando la demanda total de la industria termal en la zona para el 2002, sumando estimaciones de las visitas anuales a las ter- mas de la zona, separando tem- porada alta y baja, niños y adul- tos. Incluimos las termas de Co- ñaripe, Huife, Menetué, San Luis y los Pozones. Luego proyectamos esta de- manda total suponiendo un crecimiento de las visitas a ter- mas para cada año futuro. TERM AS G EOM É TRICAS El paso siguiente fue estimar la participación de mercado de las G eométricas comparando sus atributos de cara a los clien- tes con los de las otras termas de la zona. Entre los atributos incluimos 1) precios, 2) accesibi- lidad, 3) características del en- torno natural, y 4) diseño, tama- ño y número de piscinas. Llegamos a la conclusión de que la terma del Huife, la más visitada de la zona, tenía un po- sicionamiento neto similar a la G eométrica sumando y restan- do los atributos. La G eométrica era muy superior en términos de diseño, tamaño y el número de piscinas, pero el Huife tenía marca y relaciones con los ope- radores turísticos establecidas y estaba más cerca del principal origen de la demanda que era Pucón. Así, para efectos de partici- pación de mercado estimamos que las G eométricas iban a te- ner la misma participación de mercado que el Huife. Con este método anticipamos con bas- tante precisión la demanda que tuvieron las G eométricas, al menos los primeros años. EVALUACIÓN DE PROYECTOS: LA COMPLEJA PREDICCIÓN DE LA DEMANDA PARA M EJ ORAR LA CERTEZ A DE LA PREDICCIÓN, RECOM ENDAM OS VERIF ICARLA UTILIZ ANDO DISTINTOS M ODELOS ALIM ENTADOS CON DATOS DE F UENTES DIVERSAS. DONDE LLUEVE MUCHO... UNO DE LOS POCOS NEGOCIOS VIABLES SON LAS TERMAS ¿ CU Á L S ERÁ LA DEMANDA DE U NOS POZ OS T ERMALES T ALLADOS EN LA NAT U RALEZ A Q U E CU RAN EL ALMA Y EL CU ERPO? Texto guía del curso sin costo para los matriculados. DOM ING O / C L A S E 6 DE 10
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19 DE JUNIO DE 2012
Una de las buenas prácti-cas de evaluación de pro-yectos que nosotros re-
comendamos es tratar de con-firmar las predicciones comple-jas y relevantes utilizando variasmetodologías distintas. Los eva-luadores del nuevo Hotel Alti-plánico Rapa Nui confirmaron suestimación de demanda utili-zando cuatro métodos.
El primer Hotel Altiplánico(ver altiplanico.cl) comenzó aoperar en San Pedro de Ataca-ma en junio de 2002. Habiendocompletado otros dos hoteles,uno en Puerto Natales y otro enel Cajón del Maipo, los empre-sarios Juan d’ Etigni y Maite Su-saeta decidieron construir unnuevo hotel en Isla de Pascua.
Su arqueología, cultura y vul-nerabilidad ambiental hacen deesta isla un destino turístico úni-co en el mundo. Su vasto e inva-luable patrimonio arqueológicoha concitado interés internacio-
nal desde el descubrimiento dela isla en el siglo XVIII. Los rela-tos de los navegantes destacanlos moáis, monumentos megalí-ticos que siguen siendo un ele-mento central de la marca de laisla en el mundo.
Su patrimonio cultural vivo re-fuerza su atractivo, el que se ma-nifiesta en la lengua, las costum-bres, las tradiciones, la estructu-ra familiar, la música, la artesa-nía y la mitología. La fragilidadambiental también es un ele-mento diferenciador. La heca-tombe sufrida por la civilizaciónrapanuí, cuando su poblaciónpasó de 3.500 a 100 sobrevivien-tes, convirtió a la isla en un sím-bolo mundial de un sistema so-cial y ambiental vulnerable.
El crecimiento del segmentode la industria turística a nivelmundial, que busca este tipo deatractivo, ha implicado un au-mento de las visitas de turistas ala isla en los últimos años de al-
rededor de 20% anual. Motiva-dos por sus capacidades de sa-tisfacer este crecimiento, el Alti-plánico decidió evaluar la deci-sión de hacer un hotel de 30habitaciones en Rapa Nui.
CUATRO
EVALUACIONES
Para la normalmente difícil ta-rea de predecir la demanda, losevaluadores del nuevo hotel Al-tiplánico Rapa Nui utilizaroncuatro métodos alternativos.Todos alimentados de informa-ción sobre la demanda turísticatotal de la isla y de una compara-ción exhaustiva de los atributoscualitativos y las tarifas del Alti-plánico con respecto a los otroshoteles existentes y en desarro-llo en la isla.
El primer método consistió enestimar la demanda hotelera to-tal de la isla, y la participación demercado que tendría el Hotel
Altiplánico Rapa Nui de acuerdocon sus atributos relativos.
El segundo método estimó latasa de ocupación directamentea partir de la información de laocupación de los hoteles más si-milares de la isla. La demanda seobtuvo multiplicando esta tasapor la capacidad máxima de no-ches de habitación que el hotelp o d í a v e n d e r e n u n a ñ o(30*365).
La tercera estimación se reali-zó entrevistando a un grupo deoperadores cuyos turistas envia-dos al Hotel Altiplánico de SanPedro de Atacama representa-ba alrededor de ¼ de la deman-da total de este recinto. Ellos co-nocían bien los atributos de losAltiplánico y también la ofertahotelera de la isla.
Se les preguntó cuántos pasa-jeros enviaban a San Pedro deAtacama y qué proporción deestos al Altiplánico, y cuántospasajeros enviaban a la Isla de
Pascua y qué porcentaje de es-tos mandarían a un nuevo HotelAltiplánico Rapa Nui. La deman-da del hotel se estimó multipli-cando por cuatro la suma totalde los pasajeros que enviaríanlos operadores entrevistados.
Finalmente, el cuarto métodose obtuvo al constatar que Islade Pascua y San Pedro de Ataca-ma tienen similares demandastotales turísticas y estacionali-dades. También que la ofertahotelera que ha enfrentado elAltiplánico en San Pedro es pa-recida a la que debería enfrentaren la isla. Así, por analogía, unacuarta estimación se obtuvoajustando los datos de deman-da que se han observado en elhotel de San Pedro de Atacama.
Este curso se dicta con la cola-boración del profesor Pedro Sil-va, director de la carrera de In-geniería Civil Industrial de laUniversidad del Desarrollo.
EVALUACIÓNDE LA DEMANDAPARA UN HOTEL EN ISLA DE PASCUA
La pregunta fue: ¿Q ué servi-cio turístico en la zona delos lagos de Chile puede
tener clientes en el inviernocuando llueve cerca del 60% delos días? Como de lluvia se tra-ta, invité a mis seguidores enTw itter a hacer un ejercicio delluvia de ideas, incluyendo lasexcéntricas y divertidas. En elrecuadro mostramos algunasde las muchas ideas generadas.
Este ejercicio me reforzó laconclusión a que llegamos conmi hermano, el arquitecto G er-mán del Sol, el 2002: rentabili-zar un negocio turístico en la zo-na de los lagos era muy difícilporque llueve demasiado, loque genera una gran estaciona-lidad de la demanda. Y que eneste contexto uno de los pocosnegocios que podían ser via-bles económicamente era el delas termas, que adquieren unatractivo mayor cuando llueve.
Así, G ermán desarrolló lasTermas G eométricas, ubicadas
en medio de los bosques nati-vos del Parque Nacional Villarri-ca, en el km 16 del camino quecruza el parque entre Coñaripey Pucón. Son 20 pozones distri-buidos a lo largo de 450 metrosde una quebrada antes inacce-sible, alimentados por 15 litrospor segundo de pura agua ter-mal que brota a unos 80º detemperatura.
D e acuerdo con w w w .ter-masgeometricas.cl: “El placerde bañarse todo el año en puraagua caliente termal, en pozo-nes tallados en la naturalezabrutal, dispersos en una que-
brada está en su esplendor gra-cias a la arquitectura tosca yprecisa, especialmente si llue-ve, nieva, o cae la noche, es unacura para el alma y el cuerpo”.
Antes de embarcarse en estaaventura era necesario estimarsi la demanda sería suficientepara compensar la inversiónirrecuperable que requería elproyecto y también sus costosde operación.
Para predecir la demanda delas G eométricas, partimos cal-culando la demanda total de laindustria termal en la zona parael 2002, sumando estimacionesde las visitas anuales a las ter-mas de la zona, separando tem-porada alta y baja, niños y adul-tos. Incluimos las termas de Co-ñaripe, Huife, Menetué, SanLuis y los Pozones.
Luego proyectamos esta de-manda total suponiendo uncrecimiento de las visitas a ter-mas para cada año futuro.
TERM AS
G EOM ÉTRICAS
El paso siguiente fue estimarla participación de mercado delas G eométricas comparandosus atributos de cara a los clien-tes con los de las otras termasde la zona. Entre los atributosincluimos 1) precios, 2) accesibi-lidad, 3) características del en-torno natural, y 4) diseño, tama-ño y número de piscinas.
Llegamos a la conclusión deque la terma del Huife, la más
visitada de la zona, tenía un po-sicionamiento neto similar a laG eométrica sumando y restan-do los atributos. La G eométricaera muy superior en términosde diseño, tamaño y el númerode piscinas, pero el Huife tenía
marca y relaciones con los ope-radores turísticos establecidasy estaba más cerca del principalorigen de la demanda que eraPucón.
Así, para efectos de partici-pación de mercado estimamos
que las G eométricas iban a te-ner la misma participación demercado que el Huife. Con estemétodo anticipamos con bas-tante precisión la demanda quetuvieron las G eométricas, almenos los primeros años.
EVALUACIÓN DE PROYECTOS:
LA COMPLEJA PREDICCIÓN DE LA DEMANDAPARA M EJ ORAR LA CERTEZ A DE LA PREDICCIÓN, RECOM ENDAM OS VERIF ICARLA UTILIZ ANDO DISTINTOS M ODELOS ALIM ENTADOS CON DATOS DE F UENTES DIVERSAS.
DONDE LLUEVEMUCHO...
UNO DE LOS POCOS
NEGOCIOS VIABLES
SON LAS TERMAS
¿ CU Á L S ERÁ LA DEMANDADE U NOS POZ OS T ERMALEST ALLADOS EN LANAT U RALEZ A Q U E CU RANEL ALMA Y EL CU ERPO?
Texto guía del curso sin costopara los matriculados.
DOM ING O / C L A S E 6 DE 10
