I

ENERO 1980

al

"

UNIVERSIDAD AUTONOMA METROPOLITANA " -

UNIDAD AZCAPOTZALCO

LA RENOVACION URBANA EN LA COLONIA GUERRERO

INVESTIGACION QUE PARA OBTENER EL TITULO DE:

LICENCIADO EN SOCIOLOGIA PRESENTAN: DI tRAN CONTRERAS ANA MA. * LOPEZ PRADO MA. MAGDALENA MONTOYA SUAREZ MA. DEL CARMEN S. RODRIGUEZ SANTOS ANA LAURA

*La revisi6n y correcci6n final de esta investigaci6n estuvo a cargo de Ana Ma. Durn Contreras.

MEXICO D.F.

AGRADECIMIENTOS

Si bien el presente trabajo es producto del esfuerzo -de un equipo de estudiantes, ~u cristalizaci6n tambi~n se ha

'.

debido al inter~s de las maestras Edith Soubie y Priscilla -

Connolly, a las cuales les expresamos profundamente nuestro -

agradecimiento, tanto por su asesora como por las muestras -

de compaerismo para orientar, corregir y revisar nuestra in-

vestigaci6n durante su proceso de elaboraci6n. Nuestro traba ......

jo adolece de algunas fallas y el tratamiento en algunos ca-,

sos es superficial; esto es imputable a nuestro empecinamien-

to ms que a nuestras asesoras. Para ellas nuestro sincero -

reconocimiento.

Agradecemos al Dr. Ricardo P. Cinta Guzmn sus orient~

ciones y sugerencias para llevar adelante nuestro trabajo.

Asimismo, deseamos hacer patente nuestro agradecimien-

to al Sr. Ricardo Blanco, Secretario Particular del Regente -

de la Ciudad de Mxico, pues durante el acopio de informaci6n

se presentaron diferentes obstculos, algunos de los cuales -

pudieron ser salvados merced a su intervenci6n.

En el proceso de investigaci6n se tuvo que recurrir a

un sinnmero de personas, no es por omisi6n ni olvido que no

se incluyan sus nombres. Vaya para ellos nuestro ms sincera

gratitud.

I N D ICE

INTRODUCCION

.. 1. ANTECEDENTES HISTO~ICOS DE LA COLONIA GUERRERO.

1.1. Origen ,

o

1.2. Evoluci6n p.ost~rio.r . 111 o 1 I

1.3. Situaci6n actual. , . o o n 1 11 Ui

1.4. Conformaci6n actual. ,

U i o

1.5. Interrogantes. '1 I r [11 l 1 lit. 11 , ti)

2. PROCEDIMIENTO

,

3. ANALISIS DE LOS INTERESES EN TORNO A LA RENOVACION URBANA EN LA COLONIA GUERRERO.

3 .1. ~o,s, a9~nt~,s, gU,e. se $ aEr~J?i~n 9~

1

1 4 7 8

12

16

19

la renta inmobiliaria. 19 1 j , j 17" ? -. r fl1P r I

3.1.1. Introduccin. 19 3.1.2. Los propietarios de lo-

tes baldos. 20 3.1.3. El caso

des. de las vecinda-

3.2. Los a entes ue romueven una

25

renovaci n urbana. 31 11 011 I rimR! r r N '1 i'''PI

3.2.1. Algunas consideraciones conceptuales. 32

3.2.2. Los nuevos promotores -inmobiliarios. 36

3.2.3. Los promotores de las -acciones programadas. 53

3.3. Conclusiones. 56 , 1

4. EL PAPEL DE OTROS ORGANISMOS ESTA-TALES FRENTE A LA RENOVACION URBANA. 66

.. '

4.1. El DeEar~ament~ del Djs~rito -Federal. 66 t r

4.1.1. Las obras viales. 66

4.1.2. Conclusiones. 78

4.2. La D~!ega~!6n. 82

ANEXO

4.2.1. Funciones generales. 82 4.2.2. Su papel en la organiza

. ci6n de vecinos - 85 4.2.3. Su actuaci6n frente a -

la H. 'Junta de Veci-nos.

4.2.4. Conclusiones. 89. 90

1

Bibliografa

l.

INTRODUCCION

En las 6ltimas dcadas, la Ciudad de Mxico, ha sufri-

do grandes transformaciones en su configuraci6n urbana. Si- bien los mayores cambios se han producido en aquellos espa-

cios de la mancha urbana que anteriormente tenan usos y den -

sidades mucho menores, y que adems sta ha tendido a exten-

derse y a ocupar zonas perifricas destinadas a otros usos, -

principalmente agrcolas, la zona cntrica, en donde se ubica

la Colonia Guerrero, no ha quedado excenta de dichos cam- bios. En efecto, esta zona, constituda por colonias que -

..

tienen un orgen hist6rico antiguo, que fueron fundadas en mo f _

mentos en que no poda preveerse que el desarrollo urbano ad-

quiriera la magnitud actual, tambin ha tendido a transformar

se con el paso del tiempo. No obstante ello, su morfologa -

urbana especfica, de no ser totalmente reformada, acotar

las posibilidades de renovaci6n urbana que se intentan en

-

la

presente coyuntura, ya que las mismas se vern frenadas por -

las caractersticas hist6ricas del espacio construdo. Este

ltimo se caracteriza, bsicamente, por el reducido espacio -

asignado a las calzadas y a las calles durante el periodo co-

lonial, al que se remonta la construcci6n de toda la zona, y

por la existencia de edificios de gran valor hist6rico-arts-

II.

tico que ya han sido declarados monumentos histricos, lo que

tambin reduce los usos a los que stos se pueden dedicar.

El propsito del presente ensayo es el de estudiar los

intentos de renovacin urbana en la Colonia Guerrero, tratan-do de identificar tanto los intereses que los han determinado

como a los distintos agentes encargados de promoverlos. Ms

concretamente, podemos decir que el objetivo central de nues-tra investigaci6n es el de detectar si dentro de la Colonia -

Guerrero se ha dado o se est dando una (o ms de una) renova -

ci6n(es) urbana{s), determinando desde cundo comienza(n) a -manifestarse la(s) misma(s), (diferenciando entre las existen

-

tes si hubiera ms de una) e identificando los diversos agen-tes que la(s) promovieron o promueven.

Con dicho objetivo en mente, partimos por definir el -

concepto de renovacin urbana como la refuncionalizaci6n del espacio urbano -la remodelac~n o sustitucin de espacios -construdos-, generalmente acompaada de un cambio de uso del

suelo. Dicha renovacin puede lograrse de dos maneras prin-cipales. Una de ellas, ajustndose a una planificaci6n pre-via de la zona que se desea modificar -de esta manera la formu-

laci6n de planes especficos y la existencia de una reglamen-

tacin rigurosa y precisa, traducida a una legislaci6n conse-

III.

cuente, fijarn el lmite de los cambios que se puedan lograr-, . I

en cuyo caso sern las. autoridades quienes vayan dando las -

pautas del tipo de renovaci6n urbana posible y d~seable. La

otra, dejando que el espacio se vaya modificando, caprichosa .11

..

mente, por los cambios introduc'idos por la eleccin de los -

distintos agentes que los promueven, en cuyo caso la renova-

ci6n urbana resultante. obedecer s6lamente a la dinmica de

promoci6n y producci6n de los distintos objetos inmobiliarios.

Para la presentacin de los resultados obtenidos en -

nuestra investigaci6n partimos por una breve descripcin de -I

los orgenes, evolucin y situacin actual de la Colonia Gue-

rrero, as como por una presentacin de los interrogantes y -

planteamientos que guiaron nuestro anlisis, que presentamos

en ~l Captulo I titulado "Antecedentes hist6ricos de la Co-

10nia Guerrero".

En el Captulo II,denominado "Procedimiento", expone-

mas la forma en que llevamos a cabo los distintos pasos de la

investigaci6n, as como los problemas que se nos presentaron

para conseguir la informaci6n.

El Captulo III, llamado "An~lisis de los intereses en

IV

torno a la Renovaci6n Urbana en la Colonia Guerrero" trata de

mostrar cules son los agentes que se apropian de la renta in

mobiliaria en la Colonia Guerrero as con~ de ver cules son ,

los age.ntes que, tanto en el pasado como en la actualidad, han

promovido y promueven' unarenovaci6n urbana.

El Captulo IV y ltimo, "El papel de otros organismos

estatales frente a la Renovaci6n Urbana", est dedicado a pre ........

sentar la intervenci6n del Departamento del Distrito Federal,

organismo que ha promovido y promueve las grandes modificaci9,

nes infraest~ucturales en el rea, y el rol que le toca jugar

a la Delegaci6n encargada, bsicamente, del control ciudadano .

1. ANTECEDENTES HISTORICOS DE LA COLONIA GUERRERO.

La desamortizaci6n de los bienes del clero en el siglo

pasado jug6 un papel importante en la fundaci6n de la Co1cnia Guerrero, debido a que se liberaron predios y construcciones

pertenecientes al clero, que ingresaron al mercado de tierra&

Es a partir de 1870, en lo que actualmente es la parte sur, -

q~e se instala~en las grandes casonas existentes; las fami- lias de un nivel econ6mico alto.

Lo anterior se constat6 por medio de entrevistas reali -

zadas a antiguos moradores de la Colonia, investigaciones al

respecto y el tipo de inmuebles que ah! prevalecen.

Segn algunos datos presentados por Alejandro Surez -parey6n,1/ la Colonia Guerre~o se form6 aproximadamente en -1873 sobre la antigua Huerta y Potrero del Colegio Fide de -

San Fernando y sobre el cementerio de San Andr~si por otro la -

de 1111 UIIIi 1 Ji t lti!! 'IV 1 $ r Autogo-

,

2.

do, se dice que el Licenciado Rafael Martnez de la Torre, -

fraccion6 terrenos de su propiedad en Buenavista y en el Ba-

rrio de los Angeles, con los cuales se form6 la Colonia Gue-

rrero, que en un principio se llama Buenavista o San Fer~an-

do.

Esta Colonia se localiza al noroeste del centro de la

Ciudad de Mxico, limitada al norte por la calzada Nonoalco -

(hoy Ricardo Flores Mag6n), al oriente por la Av. de Santa -Ma. la Redonda-Gabriel Leyva, al sur por la Av. Hidalgo-Puen-

te de Alvarado y al Poniente por la Av. de los Insurgentes. ,

Un factor importante para la instalaci6n de la colonia

fue la inauguraci6n, en 1873 de la estaci6n del Ferrocarril -

Mexicano en terrenos de Buenavista.

La introducci6n del ferrocarril en la Ciudad de M~xi

co, 2/ en la segunda mitad del siglo XIX, implicaba, en cierta

forma, su incorporaci6n a la modernidad a travs de un nuevo

2La introducci6n del transporte ferroviario requiri una poI! tica econ6mica, estable que se conform durante el gobierno-de Diaz. El ferrocarril demand6 una fuerte inversi6n, tanto de capitales mexicanos como de capitales extranjeros.

4.

1. 2. Evoluci6n, I2o~terior. 2 2

Al firlal del Porfiriato, se da la migraci6n de los ha

bitantes de la parte sur de la Colonia Guerrero a colonias de

nueva creaci61) que "corres'ponden ms a su status social'~ que-dando instaladffien esa parte, personas de un nivel socio-eco-

n6mico medio. Por otro lado, la parte norte no sufri6 ningn

cambio en la composici6n socioecon6mica de su poblaci6n, pero

s1 aument6 el nmero de sus habitantes. TamOi~n se acrecien-ta la existencia de diversos comercios y talleres manufacture

IIIdI _

ros, etctera.

Segn nuestros informantes de la Colonia, esta situa

ci6n prevaleci6 hasta finales de los aos veinte, cuando fina -

liz6 el proceso de migraci6n total de los habitantes de mayo-

res ingresos de la parte sur. Esto motiv6 que muchas de las

antiguas casonas se convirtieran en viviendas tipo vecindad,

lo que provoc6 un mayor hacinamiento de la poblaci6n, misma -

que se vuelve ms homognea en relaci6n con los habitantes -

del resto de la colonia, en 10 que se refiere a su nivel eco-

n6mico. Por otra parte, el tipo de moradores de la colonia -

fue cambiando ya que, de haber alojado una gran cantidad de trabajadores ferrocarrileros, pas6 a alojar un mayor nmero -de comerciantes de tiendas de abarrotes, trabajadores de ser-vicios, artesanos, etctera.

5.

Al iniciarse el periodo de rpida industrializaci6n

y urbanizaci6n a finales de los treinta, los precios de los -

bienes de consumo registran un aumento. Esta i~flaci6n, y -

sobre todo los aumento's en el arrendamiento de viviendas, mo-

tivaron una serie de ~rdenamientos jurdicos para favorecer a las clases ms necesitadas. Los mismos se promulgaron en -

1942, siendo uno de los ms importantes la Ley de Congelaci6n

de Rentas, que fue rectificada varias veces entre 1942 y 1948) y sigue vigente hasta la fecha.

Esta ley provoc6 un desinters por invertir en el -

mantenimiento de las viviendas mnima~ porque su aplicaci6n -I

implicaba una reducci6n drstica en la obtenci6n de utilida-

des y constitua un obs~culo para cualquier tipo de negocia-

ci6n. Como resultad~ se produjo el deterioro de las construc -

ciones ya que sus propietarios tenan la expectativa de que,-

mediante su abandono, la falta de condiciones de habitabili-

dad obligara a sus moradores a desocuparlas. No sucediendo -

as se provoc6) por un lado, una tugurizaci6n de la Colonia por el otr~ se imposibilit6 el cambio de uso del suelo, ya

y

-

que los antiguos moradores continuaron ocupando sus viviendas.

Es al iniciarse la dcada de los sesenta que se em-

pieza a vislumbrar un cambio tendiente a la renovaci6n de la

Colonia.

6.

En 1961 se construy, con el financiamiento del Ban-

co Nacional Hipotecario y del ISSSTE, la Unidad Habitacional

Nonoa1co-T1ate101co que colinda con la Colonia Guerrero. Di-

.

cha construccin influy parcialmente en la renovacin urbana

de la Colonia Guerrerp,con.1acreacin de comercios y servi-

cios para los vecinos de la nueva unidad.

Por otra part~ la prolongacin del Paseo de la Refor -

ma en 1964 influy en forma decisiva, ya que fraccion la Co-

10nia en dos secciones, para 10 cual hubo necesidad de reali-

zar mltiples demoliciones, 10 que determin6 la aparicin de

gran cantidad de lotes baldos. Simultneamente, dicha cons-

I

truccin influy en el aumento del precio del sueldo, al 10-'

grar estimular la radicacin de nuevas actividades comer-

cia1es.

A mediados de la presente dcada la de1imitaci6n de

la Colonia Guerrero sufre ligeras modificaciones, quedando -

asentados los nuevos lmites 'en la forma siguiente: al Norte

la Av. Ricardo Flores Mag6n, al Oriente la Av. de Sta. Mara

la Redonda-Gabriel Leyva, al Sur la Av. Hidalgo, y al Ponien-

te la Av. Guerrero. 3,/

3En la entrevista realizada al Dr. Carlos Garc!a Enrquez, -Presidente de la Junta de Vecinos de la Colonia Guerrero, -nos inform6 que los motivos aparentes que provocaron la modi

-

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+ COLONIA GUERRERO HASTA 197~

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500 m.

~~-LZZ1 COLONIA GUERRERO DE 1977 A LA FECHA

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I Km.

7.

1.3. Situaci6n actual. !I n 7' 1 J Y11ll 11M 11$1 7 7

Es en la dcada de los setenta cuando se empieza a

notar un cambio mayor al interior de la Colonia Guerrero, el -

cual ha sido producto tanto de inversiones pblicas en la

construcci6n del Metro y en vas de comunicacin (Reforma y -Ejes Viales) como de inversiones privadas destinadas, en espe

-

cial,a la construcci6n de viviendas para renta o venta de edi --

ficios comerciales y administrativos) que se localizan con pre -

ferencia en la periferia de la Colonia.

Estas obras han ocasionado mltiples demoliciones y

reacondicionamientos de edificios que en su mayora eran vi-

viendas mnimas y pequeos locales comerciales. Como resulta -

do de las primeras, surgieron gran cantidad de lotes baldos -

que a la fecha permanecen como tales .

ficaci6n en los lmites territoriales de la Colonia, los pre sent6 el Sr. Cer6n vecino de la Colonia Guerrero y exlder = ferrocarrilero, jubilado, a quien le interesaba ser presiden te de la Junta de Vecinos, lo que no pudo lograr por exiE;tir ya una persona designada para el cargo. Al acudir el seor regente de la ciudad a la inauguraci6n -del Jardn Abasolo, el seor Cer6n, aprovechando la ocasin, se le acerc6 con el objeto de hacerle notar que la zona de -Buenavista no formaba parte de la Colonia Guerrero, sino de la Colonia Buenavista. Desde esa fecha quedaron asentados -en la Delegaci6n Cuauht~moc los nuevos lmites de la Colonia Guerrero.

8

1.4. Conformaci6n actual.

La Colonia Guerrero4/ est formada por 127 manzanas,

dentro de las cuales se localizaban en 1977, un total de 2794

lotes baldos -presumiblemente en su mayora producto de demo

liciones de antiguas vecindades- y 25,146 viviendas de las -

cuales el 85% eran de alquiler.

La poblaci6n total de la Colonia era de 163,449 habi

tantes con una densidad de poblaci6n aproximada de 29,070 ha-

bitantes por Km2 .

La poblaci6n econ6micamente activa ocupada que viva

en la Colonia era de 60,639 habitantes representando el 37% -

de la poblaci6n total.

Las actividades que desempeaba esta poblaci6n fue-

ron distribuidas de la siguiente manera:

4oatos censales de la Secretara de Co.municaciones y Transpor-tes. (1977).

CUADRO NUM. 1

CLASIFICACION DE LA POBLACION ECONOMICAMENTE ACTIVA POR ACTIVIDADES

A C T I VID A D E S

Profesionales Industria de Transformaci6n

'Ir

Industria de la Construcci6n Industria El~ctrica Comerciales Transportes Servicios Trabajadores Federales

Otros

TOTAL:

NUMEROS ABSOLUTOS

10 393 13 589 14 296

1 341 3 110 7 342 3 994 5 126 1 448

60 639

%

17 23 24

2 5

12 7

8 2

100

9.

En la clasificaci6n de la Poblaci6n Econ6micamente -

Activa por actividades, presentada en el Cuadro Nm. 1, se -

agrupan en el sector servicios a los comerciantes, profesiona -

les, empleados de gobierno y servicios en general, represen-

tando el secto~el 49% del t?tal de la PEA. El 48% de la PEA

se agrupaba en actividades industriales, tomando en cuenta a

los empleados de la industria de la transformaci6n, de la -

construcci6n y la elctrica. El 3% restante representaba a -

la PEA que no se 10gr6 clasificar.

Como se puede observar segn la desagregaci6n de los

10.

datos presentados en el Cuadro Ndm. 1, existe cierta hetero-

geneidad en cuanto a la ocupaci6n de los habitantes de la Co-

lonia.

La poblaci6n. econ6midaITlente activa especificada por

grupos de ingreso se distribua de la siguiente manera:

CUADRO NUM. 2

CLASIFICACION DE LA POBLACION ECONOMICAMENTE ACTIVA POR GRUPOS DE INGRESOS

I N G R E S O S

Menos de $3,000.00 ' de $2,001.00 a $4,999.00

Ms de $5,000.00

TOTAL:

NUMEROS ABSOLUTOS

24 740 25 407 10 492

60.639

%

41 42 17

100

La poblaci6n econ6micamente activa ocupada,en su ma-

yor~ percibe ingresos muy bajos, ganando el 41% de la misma

menos del salario mnimo, lo que los obligaba a residir en ve -

cindades.

La poblaci6n total por grupos de edades y sexo, se -

encontraba distribuida as:

EDAD HOMBRES I

.

0-4 8 315 5-9 9 930

10-14 8 994 15-24 17 763 25-34 11 256 35-44 7 208 45-54 5 017 55 6 + 9 189

TOTAL 77 772

CUADRO N~ 3

POBLACION TOTAL POR GRUPOS DE EDADES Y SEXOS

MUJERES TOTAL ..

-

8 315 16 730 10 010 19 940

9 475 18 469 19 013 36 776 11 953 23 209

9 137 16 345 7 751 12 768

10 023 19 212

85 677 163 449

I

11.

% % TASA ACUM MASCU-LINIDAD

10 10 -12 22 99 11 33 95 23 56 93 14 70 94 10 80 79

8 88 64 12 100 91

100 97

Seg6n los grupos de edades la Colonia tiene un alto por -

centaje de gente joven, ya que la tercera parte de su pobla-

ci6n era menor de 14 aos, mierltras ms de la mi tad es menor -

de 24 aos y el 70% de la misma tiene menos de 34 aos. As-

mismo como lo demuestra el ndice de masculinidad exista un -

mayor nmero de mujeres que de hombres en la poblaci6n total.

Desde 1977 hasta la fecha se supone que no ha habido va -

riaciones considerable~en lo que a los datos generales de po-

blaci6n se refiere, sobre todo si se los considera en trminos -

porcentuales y no absolutos. ,

'.

12.

Por otra parte, la Colonia Guerrero se encuentra do-

tada, segn datos actuales proporcionados por la Delegaci6n,-

de los siguientes servicios: agua potable, drenaje (con la -excepci6n de 503 viviendas carentes de agua y 218 de drenaje), alcantarillado, luz, telfono; dos oficinas de telgrafo, 3 -

oficinas de correo, 1 mercado pblico, pequeas reas verdes,

1 centro de salud, 1 clnica del ISSSTE, 1 juzgado de regis-tro civil, 1 oficina federal de Hacienda, 2 agencias del mi-

nisterio pblico, 1 juzgado calificador, 2 comandancias de po -

lica, 2 bibliotecas, 11 escuelas primarias federales depen-

dientes de la SEP, 1 escuela secundaria dependiente de la SEP, ..

5 escuelas pre-escolares dependientes de la SEP, 1 escuela -

pre-escolar no incorporada, 6 primarias particulares incorpo-

rad~s a la SEP, 1 escuela de pintura y escritura incorporada

ala UNAM, 1 escuela libre de derecho, 1 Instituci6n de Ense-

anza Pblica, Tcnica y Comercial n

El tema de la Renovaci6n Urbana de la Colonia Guerre --

ro nos inquiet6 desde el momento en que supimos que tenamos

que realizar una investigaci6n en comn1ya que no podamos e~

plicarnos el hecho de que, encontrndose ubicada en el centro

de la Ciudad de Mxico, no hubiera sufrido transformaciones -

13.

profundas en su estructura urbana desde casi principios de si .-

g10. Es cierto que en 1964 fue parcialmente modificada por -

la prolongacin del Paseo de la Reforma, -10 que ,provoc su -

fraccionamiento en dos secciones que tuvieron muy distinto -..

comportamiento-, quedando-una gran cantidad de pequeos lotes

baldos a lo largo de toda la avenida. Tambin es cierto que

en su interior permaneci casi cumpliendo las mismas funcio-.

nes asignadas durante el porfiriato y que no se observ reno-

vaci6n de cierta magnitud hasta la construccin, durante 1978~

1979 de los Ejes Viales/cuando se comienza a manifestar cie~

to cambio en la dinmica urbana de la colonia.

,

Al iniciar la investigacin nos propusimos analizar

el periodo actual (1965-1979) plantendonos, entre otro~ los siguientes interrogantes:

,

1. Se 'ha observado que no se ha dado un cambio radical en la dinmica urbana de la Colonia- desde principios de siglo -hasta el momento actual.

1.1. Qui~nes son los distintos agentes que tienen inte-reses econmicos en la Colonia y por qu~ no han ac-tuado aan para producir una renovacin urbana radi-cal?

1.2. Cules son los obstculos que existen para encarar nuevas promociones?

1.3. Cules son los agentes que se benefician del status-quo de la Colonia?

,

14.

1.4. Por qu~ existen tantos lotes baldos? Quines son los agentes que los controlan?

2. No obstante que no se presente una renovaci6n urbana cen-trada en la Colonia/se detectan algunas nuevas construc-ciones, as como aumento en el precio del suelo.

2.1. Qu tipo de nuevas construcciones se han realizado entre 1965 y 1979? Qu agentes las han promovido?

,

Cul es el uso que se ha dado a las mismas? Tratn -

dose de un uso habitacional, Para qu sectores se -han realizado? Cul ha sido el precio de renta o -venta de las nuevas construcciones? Cules son los

agen~es que potencialmente actuaran en la promoci6n de otras construcciones?

I

2.2. En qu medida ha aumentado el precio del suelo en -la Colonia en los ltimos aos? Por qu?

3. En torno al papel del Estado en el proceso.

3.1. Cul ha sido el papel de los distintos agentes esta -

tales en la colonia y qu medidas han empleado para inducir una renovaci6n urbana? Desde cundo han ac

-

tuado en este sentido?

3.2. Entre 1965 y 1979, Cuntas viviendas de inters so-cial ha construido el Estado en la Colonia? Cules fueron los agentes intervinientes y quines y cun-tos los beneficiarios?

3.3. Qu ha hecho el Estado para resolver el problema h~

bitacional de los habitantes de la Colonia cuyas vi-viendas han sido demolidas o desocupadas?

\

15

3.4. Cul ha sido la intervenci6n estatal para promover , el mejoramiento de las viviendas existentes?

'4. En torno al papel de la poblaci6n residente .

4.1. La poblaci6n.a la cual se le han derruido sus vivien -

das, para construir las obras viales o por otras ra-. zones, Sigue viviendo en la misma Colonia o se la

.

ha desplazado bsicamente a la periferia urbana?

4.2. C6mo han respondido los vecinos ante las demandds -de desalojo de sus viviendas? Se han org~nizado? De qu~ manera? Qu~ importancia tiene la asocia-ci6n de vecinos, si es que existe, ante qui~n se ha

manifestado y qu~ eco tuvieron sus reclamos? f

Es posible que nuestro intento no d~ respuesta a todos

los interrogantes planteados Y que adems se hayan ido plan-

teando otros sobre la marcha. Tambi~n es posible que no ex-

plicitramos convenientemente todos los surgidos. Nuestro -

listado anterior no pretende ni ser exhaustivo ni prioritar -

ni jerarquizar los planteamientos, sin embargo, a lo largo -del trabajo se pretende estructurar cierta respuesta a los -

ml.smos.

. - '

16.

2. PROCEDIMIENTO.

Para la realizaci6n de este trabajo revisamos investi-

gaciones efectuadas en la Colonia Guerrero por diferentes or-

" ..

ganismos, tales como AUTOGOBIERNO, COPEVI, BANOBRAS y -

FOVISSSTE. Estas investigaciones se enfocan a la problemti-

ca de la parte norte de la Colonia, lo que motiv6 que la in-

vestigaci6n se concentrara en la parte Sur con el objeto de -ir completando los estudios existentes .

Se llev6 a cabo un estudio de campo el cual abarc6 32 f

manzanas, comprendidas entre las calles de Mosqueta (Eje N~ 1 Norte), Guerrero (Eje 1 Poniente), Av. Hidalgo y Prolongaci6n de El Paseo de la Reforma. Tambin se incluyeron 4 manzanas

r,

en donde actualmente se construye un complejo bancario, el -cual se ubica sobre El Paseo de la Reforma, Valerio Trujano, Av. Hidalgo y Pensador Mexicano de la misma Colonia .

Se hicieron croquis de cada una de las manzanas estu-diadas, especificando la cantidad de lotes contenidos y los -

usos que tienen actualmente, donde se localizan las nuevas -

construcciones (1965-1979) Y lotes baldos, que son la base -de nuestro estudio. Se elaboraron fichas para registrar tan-

to lotes baldos (78) como nuevas construcciones (24) con el

17.

objeto de identificar a los propietarios de dichos predios y realizar las entrevistas correspondientes, habiendo logrado -

61 de stas, ya que la desconfianza que existe en las perso-

nas imposibilit6 la obtenci6n de toda la informaci6n.

Acudimos a la Delegaci6n Cuauht~moc para recabar los -.

datos socioecon6micos necesarios, enfrentndonos ah con una

serie de obstculos provocados por la burocratizaci6n de sus

funcionarios y el mal funcionamiento de la Instituci6n, ya -

que despu~s de haber acudido -casi diariamente-" durante un -

mes, a dicha Delegaci6n .. fumos atendidas, aunque no en forma -

total, pues muchos de 'los datos que solicitamos con la certe-

za de que ah existan, nos fueron negados, como son los pla-

nos manzanales y los diferentes planes de renovaci6n urbana.

Acudimos a otras dependencias del D.D.F., como la ofi-

cina de usos del suelo de la cual nos remitieron a la oficina

de usos del suelo de la Delegaci6n Cuauhtmoc, en donde revi-

samos las licencias autorizadas para las nuevas construccio-

nes desde 1974 a la fecha. En la oficina de Coordinaci6n Ciu -

dadana se revisaron diferentel expedientes y nos proporciona-

ron los datos correspondientes a la H.J. de Vecinos, con nom-

bre y direcci6n de los mismos que la componen.

18.

Entrevistamos a los presidentes de la Junta de Vecinos

tanto de la Colonia Guerrero como la Colonia Buenavista, por-

teros y administradores as como a algunos jefes de manzana

..

Acudimos a diferentes oficinas tanto de BANOBRAS como

de FOVISSSTE en donde nos proporcionaron estudios socioecon6-

micos realizados en la Colonia, su programa de trabajo, su -funcionamiento y el plan de financiamiento de cada una de -

ellas.

Se entrevistaron ingenieros y arquitectos responsables

de constructoras con el fin de obtener informaci6n acerca de f

su funcionamiento y forma de operaci6n.

Se consultaron diferentes textos y revistas que se ex-,

plicitan en la bibliografa, recortes periodsticos, datos de

la Secretara de Comunicaciones y Transportes, etctera.

, .

La duraci6n de esta investigaci6n fue aproximadamente

de un ao, el tiempo utilizado fueron los das de asueto, fi-

nes de semana, vacaciones escolares y de trabajo, adems de -contar con el horario del Seminario de Investigaci6n.

19.

3. ANALISIS DE LOS INTERESES EN TORNO A LA RENOVACION URBANA EN LA COLONIA GUERRERO.

,

Para saber qu agentes, de qu manera y por qu motivos

estn involucrados en.la renovacin urbana en la Colonia Gue-

rrero, debemos primero aportar un panorama" de cul es la situa ......

ci6n actual en 10 que a apropiaci6n de la renta inmobiliaria. 5/

se refiere, mostrando quines son los agentes, cmo y de qu -

manera usufruct6an la misma.

3.1. Lp~ ~2ente~ qu~ se aEropi~n ~e la renta inmobiliaria

I

,

3.1'.1. Introducci6n.

En trminos generales, se puede decir que dentro del -

sistema capitalista la apropiaci6n o la posibilidad diferida -

de apropiacin de la renta inmobiliaria se deriva de la propie ......

dad privada. Sin embargo, en nuestro estudio pudimos consta-

5Topalov entiende como renta inmobiliaria el aumento que se da en el precio del inmueble como resultado de los cambios que se producen en los costos de producci6n y en las super-ganancias localizadas de las rentas del suelo. La forma -

con~reta en que se realiza la renta inmobiliaria es el al-quiler neto, o sea, el inters que se establece sobre el -precio vigente del inmueble. El precio vigente est deter-minado por la capitalizaci6n del arriendo "neto a la tasa de inters existente hasta el momento. En el alquiler bruto -

,

se tom~en cuenta los gastos requeridos para el mantenimie~ to y reparaci6n del edificio, permitiendo as mantener su -

-

valor de uso.

20.

tar que no son 6nicamente los propietarios privados, tales co~

mo los de lotes baldos, vecindades, nuevos edificios, edifi-

cios de renta, etctera, los que efect6an dicha apropiaci6n -

de renta sino, como expondremos a continuaci6n, tambin lo ha

cen otras personas que no poseen la propiedad privada del sue-

lo, como administradores, porteros e inquilinos con" rentas con -

geladas.

Seguidamente presentaremos en detalle a los distintos -

agentes que se apropian de la renta inmobiliaria en la zona es

tudiada en la" Colonia Guerrero, .. as como las formas que utili-

zan para llevar a cabo' dicha apropiaci6n.

3.1.2. Los propietarios de lotes baldros.

I

En el transcurso de las visitas realizadas a la parte

sur de la Colonia Guerrero se observ6 la existencia de algunos

lotes baldos que empezaron a surgir, en su mayora, a partir . ,

de 1964 con motivo de la ampliaci6n de El Paseo de la Reforma.

Es de hacer notar que s6lamente un 2.8% de la totalidad

de los lotes baldos existentes en la Colonia Guerrero, 2794, 6,/

se localizan en la parte sur de la misma. En efecto, en las -

6nato proporcionado por la Secretara de Comunicaciones y Transporte.

-

21.

32 manzanas rastreadas en el rea de estudio, se localizaron -

nicamente 78 lotes baldos

I

Al final de este trabajo se presentan los cuadros que -resumen la informaci6n detallada recopilada al respecto, y a -

continuacin se presenta el total de lotes baldos, en nmeros

absolutos y porcentuales, as como el uso que actualmente se -

da a los lotes baldos disfrazados.

CUADRO N~ 4

USO ACTUAL ,

Lotes baldos-baldos Lotes baldos-disfraza-

dos. ' Talleres mecnicos Bodegas o almacenes Pensiones de autom6vi-

les y camiones. Estacionamientos

T O TAL

N~ de lotes

39

39 ~3

7

78

5 4

PORCENTAJE

50

50

100

~O 9

6 5

Del total de lotes baldos existentes, 78, como se des-

prende del cuadro anterior, la Mitad son lotes baldos-baldos

y la otra mitad, lotes baldos-disfrazados, de los cuales ms

de la mitad (un 59%) funcionan actualmente como talleres mec-

n1COS.

22.

Con el objeto de conocer las causas por las que no se -han realizado nuevas construcciones en los lotes baldos detec

tados, a pesar de estar localizados en la zona cntrica, inda-.

gamos datos acerca de los propietarios de los predios, a fin -

de proceder a entrevistarlos, lo que nos permiti6 clasificar-

los de la siguiente manera:

1. Propietarios Privados Desconocidos (PPD): propietarios que no fu~ posible localizar,

2. Propietarios Privados Ausentes (PPA), propietarios que re-siden fuera del pas o en el interior de la Rep6blica,

3. Propietar~os Privados Presentes (PPP), propietarios que re . .

4.

siden en Mxico o propiedades de la Cruz Roja, de Bancos o ,

de Editoriales,

propietarios Privados en Litigio (PPL), propietarios de predios que se encuentran legalmente en sucesi6n pero que ~an sido ocupados por. personas que reclaman derechos de -propiedad sobre los mismos por haberlos ocupado durante v~ rios aos.

5. Propiedades Estatales (PE), propiedades del D.D.F

El siguiente cuadro seala, en nmeros absolutos y por-

centuales, los distintos tipos de propietarios de predios, tan .......

t.o de baldos-baldos como de baldos-disfrazados.

23.

CUADRO N~ 5 ..

PROPIETARIOS BALDIOS-BALDIOS BALOIOS-DISFRAZADOS TOTALES

1. PPD 23 74% 8 26% 31 100% 40.00%

<

,

2. PPA 1 17% 5 83% 6 100% ,

7.50%

3. PPP 9 32% 19 68% 28 100% 36.00%

4. PPL 1 14 6 86% 7 100% 9.00%

5. PE 5 83% 1 17% 6 100% , 7.50%

T O T AL 39 50% 39 50% 78 100% . 100.00%

De acuerdo a los resultados arrojados por la clasifica-ci6n anterior, los propietarios privados desconocidos (PPO), -es decir, aquellos que no fu~ posible localizar, son los que -

acaparan el mayor porcentaje de lotes baldos con un 40.00%, -mientras que los propietarios privados presentes (PPP) los si-guen con el 36.00% de los lotes baldos. Los dems propieta-

rios, incluyendo al Estado, no alcanzan, individualmente, si-

quiera a un 10% de los lotes baldos existentes y, en conjunt~

arriban s610 al 24.00%.

24

.

Es de hacer notar que, mientras la gran mayora de los

propietarios privados en litigio (PPL) (86%),de los propieta-rios privados ausentes (PPA) (83%) Y de. los propietarios pri-

vados presentes (PPS) (68%~ lo son bsicamente de lotes bal-

". "

das-disfrazados, el grueso de los propietarios privados des-

conocidos (PPD) (74%) Y el propio Estado (83%) poseen, mayori .....

tari~ente, lotes baldos-baldos.

Segn las entrevistas que pudimos realizar (38 en to-tal ya que no pudimos localizar a todos los propietarios y ex

......

clumos a las instituciones privadas y a los organismos esta-I

tales) una buena proporci6n de lotes baldos se mantienen ac-tualmente fuera del mercado urbano de tierras para posibili-

tar una ulterior especulaci6n. En efecto, la mantenci6n de -

predios baldos por plazos temporales variables con el fin de

que, mediante las nuevas construcciones y la inversi6n de ca-

pital pblico en infraestructura en la zona, se aumente el ....

pr~cio del suelo urbano, induce a la especulaci6n ya que se -

prevee, anticipadamente, el aumento del precio de venta en el

futuro.

Al mismo objetivo apunta la mantenci6n de baldos-dis-fra%ado~ ya que a sus propietarios actuales no les es renta-

ble posibilitar el cambio del uso del suelo por lo que pr~-

25.

fieren alquilarlos para permitir tamb~~n una posterior especu -

lacin.

3.1.3. El caso de las vec~ndades. .. .

La escasa inversin original en la construccin de -

ciertos inmuebles de fines del siglo pasado y principios del

presente, di lugar a un tipo de vivienda precaria que an -

predomina en la Colonia Guerrero y que es la vecindad. Una-

vecindad es ~na serie de cuartos construidos a lo largo y an-

cho de un terreno cuad!angu1ar, dejando slo un pasillo cen-tral que sirve de acceso al patio en donde se encuentran los

.. lavaderos comunes. Los servicios sanitarios tambi~n son comu -

nes y Icada vivienda cuenta originalmente con dos habitacione~

una para adaptar una especie de cocina y la otra que sirve de

dormitorio, sala y comedor al mismo tiempo. La parte del -

frente que da a la calle tiene, por lo general, dos acceso-,

rias comerciales que cumplen con la doble funcin de ser co-

mercios y habitaciones. A posteriori, el nmero de las vecin -

dades se ha ido incrementando paulatinamente, al convertirse

en ta1e~ antiguas casonas que fueron adaptadas. Los distin-

tos agentes que se apropian de la renta inmobiliaria en el c~

so de las vecindades de la Colonia Guerrero son:

26

En el caso de las vecindades de la Colonia Guerrero, -

los propiet,arios de algunas de las mismas se encuentran limi-

tados para disponer libremente4 de su propiedad por el decre-

to-ley de Congelacin de Rentas que, en su primera versi6n, -7/ data de 1942. '"

Asimismo, tambi~n se perjudican en la libre obtenci6n de ganancias ya que, de funcionar las actuales cado de alquileres, dicha ganancia sera mucho

leyes del mer-mayor. En -

efecto, de acuerdo con Topalov, de funcionar solamente las l~

yes del mercado, la permanencia incrementada del inters se -

7Dicho decreto-ley sufri algunas modificaciones hasta su -aprobaci6n definitiva el 24-12-1948. Sigue vigente hasta -la fecha y es aplicable slamente en el Distrito Federal. -En su parte principal manifiesta que "los decretos que esta bleciera la congelacin de las rentas y la prrroga forzosa de los contratos de arrendamiento, s610 deben aplicarse a -los contratos de arrendamiento de casas, departamentos, vi-viendas o locales que se destinen a la habitacin del inqui lino y sus familiares, a, talleres, comercios o industrias"; afectando s6lamente los contratos de arrendamiento que no -excedieran de $300.00 mensualeD y que estuvieran en vigor. Dicho decreto se promulg con el fin de favorecer a lascla ses ms necesitadas, aunque no tiene caractersticas de ex= propiaci6n ya que al propietario no se le priva legalmente de su propiedad. No obstante, este decreto legaliza tcita mente la apropiaci6n permanente, que realizan los inquili--nos, de la propiedad privada. Ley de Congelaci6n de Renta~ Arrendamientos, p. 135.

27.

modificara de acuerdo al precio de las nuevas edificaciones

que regularan .\ el de las construcciones antiguas. Aqu de

be recordarse que los precios de los inmuebles r~cin produci -

dos se fijan de acuerdo a los costos de producci6n de los mis -

- . .

mas y a las superganancias localizadas de las rentas del sue-

lo. Por consiguiente, al incrementarse el precio de los nue-

vos edificios, aumentar, automticamente, el de los inmue-

bIes antiguos. As, con el inters generado y acumulado du-

rante aos por las construcciones viejas, el precio actualiza -

do de las mismas ser completamente independiente de las con-

diciones originales de su producci6n. ,

Por lo tanto, en este caso, el c~pital rentista no se-

r un capital-mercanca en proceso de circulaci6n sino un ca-

pital ficticio resultado de la extracci6n de la plusvala 50-

cialmente producida, por lo que la funci6n de un propietario

de un inmueble antiguo puede equipararse con la de un rentis-

ta de acciones industriales o financieras .

No ocurre lo expuesto con los propietarios de vecinda-des que no pueden apropiarse de la renta inmobiliaria que les

correspondera ya que, para ellos se aplica el comentario de

Topalov de que tilos propietarios capitalistas no siempre pue-

den administrar libremente su bien de modo capitalista. Pue-

de existir una limitaci6n jurdica del libre uso de la propi~

28.

dad inmobiliaria capitalista, limitaci6n que naci6 de las lu-

chas sociales anteriores. En este caso, la propiedad, rela-

ci6n jurdica abstracta, est sobredeterminada por relacio-nes sociales concretas que, en cierto modo, la han desmembra-

do. El derecho de los arrendatarios de permanecer en el lu-

gar, es una desmembraci6n de la propiedad inmobiliaria que li -

mita considerablemente la posibilidad de una gesti6n capita-

lista por parte del propietario capitalista.~/

No obstante lo anterior, algunos propietarios de vecin -

dades han enoontrado una nueva 'forma de apropiaci6n de la ren -

ta inmobiliaria que permite mayores ganancias y que consiste

en el arrendamiento de los cuartos ya amueblados, pero caren-

tes de todo servicio, a precios mucho ms altos de los que se

cobraban anteriorrnente, cuando estaban sometidos a la Ley de

Congelaci6n de Rentas.

Los siguientes datos nos proporcionan una idea de la -

magnitud de las ganancias que realizan estos propietarios de

vecindades:

1. Alquiler autorizado por la Ley de Congelaci6n de Rentas:

a) entre $15 y $70 mensuales, aproximadamente, lizaci6n de dos habitaciones de vecindad.

por la uti

8 Topalov, Christian. La formaci6n de los en la ciudad ca italista, CEED, Co eg o

-

e

-

recios del suelo

lCX CO, ~~Xl.CO

b) entre $15 y $300 mensuales, utilizaci6n de tres cuartos das como vecindades.

29.

aproximadamente, por la -de antiguas' casonas adapta

j

2. Renta actual de un s6lo cuarto de una antigua casona ada~ ..

tada como vecindad: de $1,000 a $1,200 mensuales.

3. Renta actual de un s6lo cuarto amueblado de una antigua -

casona adaptada como vecindad o de una vecindad: de $60 a

$80 diarios, o sea, de $1,800 a $2,400 mensuales.

B. Administradores. s I '.11

I

En la actualidad, la mayor parte de las vecindades per --

tenecen a personas que las-han heredado o a extranjeros que -viven fuera del pas, siendo administradas por compaas espe

-

cializadas mediante un convenio, verbal o ante notario, con -

el propietario. Por dicho convenio, los administradores se -

encargan del :mantenmiento de las viviendas, de rentarlas cuan -

do estn desocupadas, del cobro de las rentas y de los pagos

del impuesto predial, de la luz y del agua. Por este servi-

cio reciben un porcentaje del total de las rentas que vara -entre el 5 y el 15%, lo que encarece a6n ms el alquiler de -

las vecindades y posibilita a los administradores la apropia-

ci6n de parte de la renta inmobiliaria.

{

30.

c. Porteros. Q p 1

En muchas vecindades la apropiaci6n de parte de la ren -

ta inmobiliaria la efectan l~s encargados o porteros, quie-'.

nes al desocuparse una vivienda, la vuelven a alquilar a ma-

,

yor precio sin notificarlo al administrador o dueo, o sea, -

sin realizar un nuevo contrato, con el objeto de rendir cuen-tas por la renta anteriormente estipulada y as poder quedar-

se con la diferencia

I

Los inquilinos con rentas congeladas pagan alquileres

que, como vimos, fluctuan entre $15 y $300 mensuales por la -

utilizaci6n de tres cuartos. En muchos casos dichos inquili-

nos se hacinan en uno de tales cuartos, subarrendando los -

otros dos por un alquiler que vara entre los $600 y los $800 mensuales por cada uno, lo que les posibilita apropiarse de -

una renta inmobiliaria mucho mayor que la que percibe el pro-

pietario de la vecindad. En otros casos, los inquilinos tras

pasan las viviendas por sumas que varan entre $1,000 y

$15,000 el traspaso, quedndose los nuevos inquilinos con el

contrato de renta congelada y obteniendo los antiguos, ganan-

-

-

cias que s6lo seran factibles en el caso de ser propietarios

de las viviendas.

31.

3.2. Los a entes ue romueven una renovaci n urbana. .. Ir t $ t t I ti I

A continuaci6n trataremos de conceptualizar a 103 di-..

versos agentes que interv~enen en la promoci6n, produccin y

circulacin de las nuevas mercancas inmobiliarias, identifi-

cando las funciones generales que los mismos desempean y las

fracciones de capital que representan. Para elaborar dicha -

conceptualizaci6n, recurrimos nuevamente a los trabajos de -

Christian Topalov ~/ quien analiza en profundidad el tema. -cabe sealar que, si bien hemos aceptado en general sus defi-

niciones, no lo hemos hecho de mar.era mecnica y acrtica si-I

no en la conciencia de que las mismas posibilitarn una mejor captaci6n te6rica de nuestro objeto de estudio.

A posteriori, teniendo como plataforma tales definicio -

nes, trataremos de aportar algunos elementos que permitan ca-

racterizar qui~nes son los agentes que promueven cierta reIlO-

vacin urbana en la Colonia Guerrero, as como exponer qu~ in 1 l

9 Topalov, Christian. La urbanizaci6n ca italista, Edicol, -M~xico 1979, p" 109, 'y La formaci n de los recios del -suelo en la ciudad ca italista, CEDO, Colegio de M xico, -

32.

tereses representan, para lo cual presentaremos un anlisis -

de las construcciones realizadas entre 1965 y 1979 en el rea

de estudio, a las que denominamos nuevas construcciones, as

como de las promociones programadas para un futuro pr6ximo . ..

3.2.1. Algunas consideraciones conceptuales.

Topalov parte de una definici6n de la CIUDAD. Para l I Ir ro f k Ji!

la ciudad es el marco urbano edificado, es decir, el conjunto de mercancas inmobiliarias constitudo por los edificios des

-

tinados a la habitaci6n, a comercios, a oficinas, etctera. -

Estos son los conjunto,s en donde se concentran las condicio-nes generales de la producci6n capitalista. En efecto, dicha

producci6~ requiere de manera necesaria, la existencia de so-

portes fsicos, de objetos inmobiliarios, que son los que de-terminan los valores de uso urbano.

Asimismo, define el SECTOR INMOBILIARIO como al conjun 1$ ir. t r ll1fllt 11 j n .11 f rr 111f P J t .. 111 1 1'11111' ...."..

to de actividades -que abarcan desde la adquisici6n de la tie -

rra para la construcci6n del inmueble hasta la venta o arren-

damiento de ste al usuario-, y agentes involucrados, cuya -

funci6n es la de promover la producci6n y circulaci6n de las

mercancas inmobiliarias.

Para Topalov la realizaci6n de ganancias en el sector

33.

inmobiliario requiere, necesariamente, la fragmentaci6n del ~ proceso de producci6n global en distintas fases o etapas, en

cada una de las cuales interviene un agente o fraccin de ca-

pital distinto.

Los principales agehtes o fracciones de capital que, -.

en trminos generales, intervienen para Topalov en la promo-\:

ci6n, producci6n y circulaci6n de las mercancas inmobilia-

rias y las funciones que los mismos desempean son:

a) "EL PROMOTOR INMOBILIARIO: Es el agente encargado de com-

prar el terreno y contratar y pagar a la compaa construc I _

.

tora que realice el proyecto de construccin. En algunos

casos ~l promotor es la misma compaa constructora.

El promotor inmobiliario invierte el capital de promoci6n,

cuya funci6n esencial consiste en liberar el suelo y en -

transformar su uso. Este capital no adopta la forma de ca -

pita1 productivo sino nica~en~e la forma mercanca edifi-

cio terminado, destinado a ser vendido con el fin de recu-

perar el capital ms las ganancias netas. correspondientes.

b) EL PROVEEDOR DE CREDITO FINANCIERO INMOBILIARIO: Es el -agente encargado de proporcionar el capital financiero ne-

cesario, al promotor inmobi1iari~para financiar sus pro-

yectos y, de esta manera, agilizar la rea1izaci6n, recupe-

34.

~'aci6n y acumulaci6n del capital de promoci6n. El provee-

dor de cr~dito cobrar, al promotor inmobiliario, el uso -

del capital financiero comprometido en la operaci6n, a tra ......

v~s de intereses que aqu~l deducir de sus ganancias bru-

'.

taso

c) LA CONSTRUCTORA INMOBILIARIA: Es el agente encargado de la ~

fase o etapa de la producci6n en s.

d) EL PROVEEDOR DE CREDITO HIPOTECARIO INMOBILIARIO: Es el -"agente encargado de financiar, a largo plazo, la adquisi-

ci6n del inmueble por parte del usuario o por parte del -,

rentista inmobiliario permitiendo al promotor recuperar su

inversi6p ms las ganancias correspondientes al vender la

propiedad.

El capital hipotecario es una modalidad del capital de cir ---

culaci6n que permite la realizaci6n de las fracciones de -

capital comprometidas en la producci6n del edificio. Las

ganancias de este capital toman la forma de intereses co-brados al adquiriente durante la duraci6n del prstamo.

e) EL RENTISTA INMOBILIARIO: Es el agente encargado de com-

prar el inmueble al promotor -permitiendo que este ltimo

recupere el capital invertido ms las ganancias correspon-

dientes-, y de alquilarlo a los usuarios, por 10 cual ob-

tiene el inters, en forma de renta, de su propio capital.

35.

De esta manera, el capital rentista inmobiliario funciona

como capital mercanca en proceso de circu1aci6n, cuyo ci-

clo de duraci6n depender de las condiciones fsicas en ....

las que se mantenga el inmueble. El rentista inmobiliario '. o

puede mantener el inmueble en buen estado, prolongando su

vida fsica por largo tiempo, o permitir su abandono. En

el primer caso, aos despu~s de haber amortizado el capi-

tal invertido, seguir obteniendo una ganancia que no co-

rresponde a la inversi6n original de capital que ha reali-

zado

I

Segn Topa10v, el proceso de producci6n en s, es de-

cir, la etapa de la construcci6n, queda subordinado al proce-

so de circulaci6n tanto en lo que se refiere a la promoci6n -

-en donde interviene el capital de promoci6n ayudado por el -

capital financiero- como en 10 que se refiere al perodo de -

utilizaci6n-, en donde intervienen el capital rentista inmob,i ......

1iario o el capital de prstamo hipotecario.

Las formas de producci6n de edificios en un contexto -

especfico y en una situaci6n hist6rica determinada depende-

r~bsicamente, por lo dicho anteriormente, de las modalida-

des que presenten las fracciones de capital intervinientes en

el proceso de circulaci6n y, sobre todo, de la que presente -

36.

el capital de promoci6n. Esto va a producir un freno en la -

acumulaci6n de la producci6n misma en la industria de la -

construcci6n: como regla general, el capital productivo va a

quedar poco concentrado y las fuerzas productivas muy arcai-..

-

cas en relaci6n con el resto de la economa capitalista; el -

anlisis de las caractersticas de la rama de la construcci6n

en M~xico corrobora esta hip6tesis: ver anexo.

Teniendo en cuenta lo antes expresado, en nuestro tra-

bajo de campo nos hemos focalizado, bsicamente, al estudio -

de los agentes encargados de corporizar al nuevo capital de -

promoci6n en la Colonia Guerrero. Nuestra intenci6n es tra-

tar de analizar las modalidades que dicho capital asume en el

caso de M~xico -particularizado en el caso de la Colonia Gue-

rrero- para compatibilizarl~con las definiciones elaboradas

por Topalov y presentadas anteriormente.

3 .2.2.. Los nuevos promotore's inmobiliarios.

En el caso de la Colonia Guerrero, los promotores inmo -

biliarios de las construcciones realizadas entre 1965-1979, -

es decir, de las nuevas construcciones, y el capital de promo -

ci6n utilizado, que en algunos casos los liga a los proveedo-

res de crdito financiero inmobiliario, nos permitieron agru-

parlas de la siguiente manera:

37.

1. Persona fsica con capital de promoci6n propio,

2. Persona fsica con capital de promoci6n propio combinado con capital financiero-bancario,

3. Persona moral o raz6n social (empresa no inmobiliaria) -con capital de promoc~6n propio,

4. Constructora con capital de promoci6n propio combinado -con capital financiero-bancario,

,

5. Organismos estatales: IMSS, FOVISSSTE y BANOBRAS.

Por otra parte, se identificaron cuatro tipos de moti-

vos por los cuales se haba llevado a cabo la promoci6n, que

determinaron ~os correspondientes destinatarios de la misma:

l. Promoci6n realizada para uso propio: Usuario Exclusivo.

11. Promoci6n realizada para alquilar a terceros: Rentista Exclusivo.

111. Promoci6n realizada para la venta a terceros: Promotor Exclusivo.

IV. Promoci6n realizada para uso propio y para alquilar a -terceros: Usuario y Rentista.

Los motivos 11, 111 Y IV se corresponden a distintos -

mecanismos de apropiaci6n de la renta del suelo.

De acuerdo a la combnaci6n de las clasificaciones an-

tes presentadas, construimos el cuadro que a continuaci6n se

presenta, que encasilla los datos de los 21 casos estudiados,

detalle de los cuales se anexa a dicho cuadro.

CUADRO N~ 6

CUADRO DE CLASIFICACION DE LOS DISTINTOS TIPOS DE PROMOTORES INMOBILIARIOS, ORIGEN DEL CAPITAL DE -PROMOCION y DESTINATARIOS DE LA MISMA (1965-1979)

PROMOTORES < CAP 1 TAL/ 1 11 111 IV

DESTINATARIOS <

1 4-6-12 2-7 . 8-9-14 1-11 2 , 3 10-16 3 5-(21) 4

, (20)-(22) 13-15 5 17 18-19

N.C.

'fOTAL 6 4 8 4

% 25.0% 16.7% 33.3% 16.7% -

---_._._- ....... _

DESCRIPCION DE CASOS

CASO 1

PERSONA FISICA/CAPlTAL DE PROMOCION INDIVIDUAL PROPIO/ USUARIO/RENTISTA.

39.

El seor J. G. construy6, en el ao 1975, en el predio de

su propiedad ubicado en la calle Moctezuma No. 149, un edificio

de tres pisos con sesis departamentos por los cuales cobra una -

renta de $ 2,500.00 mensuales por cada uno, y en la planta baja

una accesoria la cual utiliza como bodega para su negocio d'e -

dulces, ubicado en Moctezuma No. 148 en donde adems vive el -I

propietario. La rentabilidad del edificio es baja, consideran-do el propietario que su dinero le redituara ms si lo tuviera

en un Banco, aunque no vendera su propiedad.

CASO 2 ll1m11 I

PERSONA FISICA/CAPITAL DE PROMOCION INDIVIDUAL PROPIO/RENTISTA EXCLUSIVO

.

La seora J. P. construy6 en 1979, en el predio de su pr?.

piedad ubicado en Zarco No. 26, un edificio de dos plantas que -

cuenta con estacionamiento para dos carros y una accesoria, con "

el objeto de rentarlo por m2 para oficinas y/o comercios a ra -

z6n de $105.00 m2 por mes la planta baja y a $ 110.00 la planta

alta.

40.

CASO 3 7 I I 11 t

PERSONA FISICA/CAPITAL DE PROMOCION INDIVIDUAL PROPIO/ CAPITAL FINANCIERO/ BANCARIO/PROMOTOR EXCLUSIVO

,

El terreno de Moctezuma N~ 91 fue heredado por la seo t

ra A.M. quien en 1968 encarg6 a una compaa constructora, la

realizaci6n de un edificio de departamentos en condominio de

tres pisos con un total de 52 departamentos de tres recmaras

cada uno y un caj6n de estacionamiento. La obra fue costeada con capital propio y por SOMEX, que facilit6 el capital finan

-

ciero.

La fOl:'ma como se llev6 a cabo la amortizaci6n de estos

departamentos por parte de los usuarios fue mediante un engan -

che de $10,000.00, y la concesi6n de un cr~dito hipotecario,

existiendo dos formas de liquidci6n de las amortizaciones -

mensuales a pagar en 15 aos: una de $700.00 durante 180 me-

ses y la otra de $1,200.00 por 120 meses, cobrando el provee-

dor del crdito un inter~s del 12% anual sobre saldos insolu-

tos. Los cobros los realiza la compaa denominada Central -

de Cobranzas. Los adquirientes se encargan del mantenimiento

y del pago del seguro del edificio. Las escrituras se entre-

garn al finalizar el pago de cada unidad siendo equivalente,

al 13% del valor del inmueble.

CASO 4 .. 11 I

PERSONA FISICA/CAPITAL DE PROMOCION INDIVIDUAL PROPIO/USUARIO EXCLUSIVO.

41.

El seor P.M. qonstruy4 en el ao de 1976 un edificio

en un terreno de su propiedad localizado en Zarco N~ 28, oro--

moviendo con su capital propio, la obra que consta,de un piso

terminado y otro ms actualmente en construcci6n.

La promoci6n fue realizada con el objeto de usar el -edificio para su negocio de fabricaci6n y distribuci6n de es-

cudos militares. Los-departamentos sern utilizados por ~l -

mismo y su familia.

CASO 5 t " 7

PERSONA MORAL/CAPITAL DE PROMOCION 1 INDIVI,DUAL PROPIO/USUARIO EXCLUSIVO.

La sociedad propietaria de la cadena de zapateras "La

Joya" adquiri6, en 1979, uno de los remanentes de los ejes via-les que se encuentra en las calles de Guerrero y Pedro Moren~

construyendo actualmente un edificio de dos plantas para -

abrir una nueva sucursal que contar con estacionamiento pro-

pio.

CASO 6 dL t j L

, "

PERSONA FISICA/CAPITAL DE PROMOCION INDIVIDUAL PROPIO/USUARIO EXCLUSIVO

..

42.

El seor H.S. adqrriri6 un terreno baldo (que se utili -

zaba como taller mecnico) en la calle de Pedro Moreno N~ 11~ con una superficie de 176 m~ en el que edific6 en diciembre -de 1975, con capital propi~ un edificio que consta de planta

baja y s6tano (utilizado como estaCionamiento) para su estu-dio de fotograbado.

CASO 7 kl o

PERSONA FI,SICA/CAPITAL DE PROMOCION ,

INDIVIDUAL PROPIO/RENTISTA EXCLUSIVO.

El seor G.Z.G. compr6 un terreno de 600 m2 en Zarco -

N~ 85, en el que anteriormente se eriga una vecindad, y en -

1976 construy6 un edificio, con capital propi~ que consta de

tres pisos con 20 departamentos de una y dos recmaras, con -

estacionamiento para ocho autos y con cuatro accesorias. Los

primeros los renta entre $2,500.00 y $3,500.00 mensuales y -las accesorias en $1,400.00 mensuales, encargndose una compa

-

a administradora de la percepci6n de las rentas.

CASO 8

PERSONA FISICA/CAPITAL DE PROMOCION INDIVIDUAL PROPIO/PROMOTOR EXCLUSIVO

43.

..

El ingeniero B~R. adquiri6 un terreno en Zarco N~ 6~

en el cual anteriormente se levantaba una vecindad, constru-

yendo en el mismo/con su propio capita~un edificio de depar-

tamen,tos en condominio que consta de 18 unidades de dos rec-

maras con estacionamiento para cada departamento en la planta

baja.

CASO 9 ,

PERSONA FISICA/CAPITAL DE PROMOCION INDIVIDUAL PROPIO/PROMOTOR EXCLUSIVO.

El seor N.M. adquiri6 un edificio de departamentos

antigu~ que se localiza en la calle de San Fernando N~ 1~ al

que remodel6 con 'capital propio, transformndolo en un edifi-

cio que en la actualidad consta de planta baja y tres pisos -con 16 departamentos (8 de una recmara y 8 de dos recmaras) que inicialmente eran rentados, pero que, a partir de la reno

-

vaci6n, comenzaron a venderse en condominio. Los usuarios pa . -

aaron $138,425.00 por condominio de dos recmaras y $70,000.00 -

por condominio de una recmara como enganche y escrituras, -

quedando en ambos casos con una deud~ ante el proveedor del -

capital hipotecario, de $2,800.00 mensuales pagadera de 10 a

15 aos plazo.

CASO 10 I

PERSONA FISICA/CAPITAL DE PROMOCION INDIVIDUAL PROPIO/CAPITAL FINANCIERO BANCARIO/USUARIO Y RENTISTA.

44.

La propietaria" del" edificio ubicado en la calle de HA-roes N~ 110 nos inform6 que compr6 el predio de 300 m2 , que -anteriormente era baldo, en el ao de 1967, con un costo de

$875.00 m2 En el ao de 1970 construy6 un edificio de cua-

tro pisos con 12 departamentos de dos y tres recmaras, con -

dos accesorias y estacionamiento para 8 autom6viles. Para -

llevar a cabo la obra la propietaria contrat6 los servicios -

de un ingeniero con el objeto de que se encargara de la cons-trucci6n, ~isma que fue financiada con capital propio y el -

apoyo crediticio de BANCOMER que le otorg6 un cr~dito finan-

ciero por $900,000.00 con un inter~s del 12% anual.

En las accesorias funcionan una papelera-librera y -

un restaurante que es manejado por la misma propietaria. Los departamentos grandes son rentados a $1,650.00 mensuales y -

los chicos de $1,320.00 a $1,800.00. La propietaria vive en

uno de dichos departamentos.

45.

CASO 11

PERSONA FISICA/CAPITAL DE PROMOCION INDIVIDUAL PROPIO/USUARIO Y RENTISTA.

La propietaria del edi!icio ubicado en Mosqueta N~ 74

compr6 un predio de 240 m2 por $45,000.00 hace treinta aos. En 1968 construy6 un edificio, con capital propio, que cons-

ta de cuatro pisos con seis departamentos de dos y tres rec-

maras, estacionamiento para tres coches y dos accesorias, en

una de las cuales funciona una refaccionaria de su propiedad.

En. el ao de 1970 comenz6 a rentar los departamentos que ac- tualmente alquila a $2,500.00 mensuales, reservando uno para

,

su propio uso.

CASO 12 r ti I'.U; dI

CAPITAL DE PROMOCION INDIVIDUAL PROPIO/ USUARIO EXCLUSIVO.

El seor A.A. compr6, en el ao de 1976, el predio de

Moctezuma N~ 7~ con una superficie de 300 m~ que anteriormen-te haba sido una vecindad. El valor comercial actual del te

-

rreno lo calcula el propietario en $1,000.00 el m2 En dicho terreno construy6 en 197~ con capital propio, un edificio que

consta de dos departamentos de tres recmaras y dos acceso-

rias en la planta baja que se destinan a almac~n y bodega, a

46.

ms de un estacionamiento. El propietario usa las accesorias

y ocupa los departamentos para su familia.

CASO "13 jr*;1 id

CONSTRUCTORA/CAPITAL DE PROMOCION PROPIO/ CAPITAL FINANCIERO-BANCARIO/PROMOTOR EXCLUSIVO.

En la calle de Pedro Moreno N? 138 el propietario del

predio, por medio de una compaa inmobiliaria,compr6 el pre-

dio y promovi6, en 1975, la construcci6n de un edificio de de . - .

partamentos en condomipio de tres pisos con nueve unidades de

dos recm~ras y con un caj6n de estacionamiento para c~da de-partamento y dos accesorias. Posteriormente, la compaa in-

mobiliaria lo vendi6 a la Hipotecaria Mexicana, quien a su -

vez se encarg6 de las ventas de las unidades habitacionales.

Los usuarios pagaron un enganche de $36,000.00 y una mensuali -

dad de aproximadamente $2,500.00 pagadera en 15 aos con un -"

inters de 13% al 16% anual.

Algunos usuarios pagaron su condominio al contado por

un total de $275,000.00 por departamento.

,

47.

CASO 14

PERSONA FISICA/CAPITAL DE PROMOCION INDIVIDUAL PROPIO/PROMOTOR EXCLUSIVO.

En las calles de Soto N~ 122 se localiza un edificio -

cuya superficie es de 355 m2 que fue restaurado para utilizar -

lo como oficinas en condominio. Anteriormente su uso era de

oficinas en renta y el edificio contaba con planta baja y un piso; actualmente consta de tres niveles con 20 oficinas de -

diferentes superficies. Esta construcci6~ iniciada en 1976 y

finalizada eq 1979, fue financiada con capital de la duea, -

la que contrat6 a un ~rquitecto. Para la venta de estas ofi-

cinas, la propietaria contrat6 los servicios de la promotora

de ventas "Hogares Residenciales, S. A." quien a su vez se en -

carga de la administraci6n de las mismas.

El financiamiento se lleva a cabo mediante un enganche

el cual vara de acuerdo a la superficie que es de"25 m2 6 50

m2 y puede ser de $56,000.00 hasta $134,000.00 y una doble hi poteca: la primera es absorbida por Banca Serfn, a quien los

-usuarios hacen pagos mensuales de $1,360.0~ $2,146.00 y $2,747.00 segn el caso, cargndoseles un inter~s de 19.84%s~ bre saldos insolutos durante 10 aos. La segunda hipoteca la

realiza la propietaria y consiste en tres anualidades de -

$50,000.00 cada una.

48.

Cuenta con diez cajones para estacionamiento los cua-les se venden por separado, con un precio de $25,000.00 cada

uno. Los gastos de escrituraci6n, cuyo monto total es de -

aproximadamente del 12%, corren por cuenta de los adquirien-

tes.

CASO 15 tr o/ "11 mi .Ia 11r ; 1

CONSTRUCTORA/CAPITAL DE PROMOCION PROPIO/ CAPITAL FINANCIERO-BANCARIO/PROMOTOR EXCLUSIVO

,

La compaa promotora -constructora EYB, promovi6 y -

construy6 en 1979, en/las calles de Pedro Moreno nmero 161, ,

un edificio de departamentos en condominio, de 2 cuerpos con

4 pisos cada uno con un total de 18 departamentos, los cuales

constan de 3 recmaras, estancia, cocina, 2 baos y un caj6n de estacionamiento por departamento.

Esta compaa por medio de su capital y su financia-,

mient~ otorgado por medio del Banco del Atlntic~ llev6 a ca-

bo la construccin antes mencionada. El Banco del Atlntico,

se encargar del cobro de las mensualidades a los usuarios.

El valor total de cada departamento es de $650.000.00;

49.

los adquirientes darn un enganche de $220,220.50 y mensuali-

dades de $6,219.27 al 12% de inters anual, durante 10 aos y sin anualidades.

..

50.

80% concedido por el Banco Internacional a un inters del 11%

anual.

Actualmente el edificio cuenta con 4 niveles los cuales se -

rentan para oficinas, adems de una accesoria en la planta ba -

ja que el propietario usa como farmacia. La remodelaci6n la efectQ6 el dueo con el dinero que le proporcion6 el Departa-mento del D.F. por concepto de indemnizaci6n. El precio del

edificio, segn el avalo bancario, es de $4.164,000.00.

CASO 17 JI . &1

ORGANISMO ESTATAL: INSTITUTO MEXICANO DEL SEGURO SOCIAL (IMSS)/CAPITAL DE PROMOCION PROPIO/USUARIO EXCLUSIVO.

En la calle de Violeta N~ 16 el IMSS promovi6 y cons-

truye una Central de Ambulancias. El terreno, con una super-

ficie de 3200 m2 , fu~ adquirido por el Instituto en 1964.

CASO 18 _111 l. lit

ORGANISf10 ESTATAL: FONDO DE LA VIVIENDA DEL INSTITUTO DE SEGURIDAD SOCIAL AL SERVICIO DE LOS TRABAJADORES DEL ESTADO (FOVISSSTE)/CAPITAL DE PROMOCION PROPIO/

PROMOTOR EXCLUSIVO.

El FOVISSSTE, a trav~s del Programa Tipo de Desarrollo

51.

Social -programa que sigue los lineamientos del Plan de Satu-

raci6n Urbana de la Secretara de Asentamientos Humanos que -

consiste en ocupar terrenos libre~ que se encuentren dentro -

de la mancha urbana-, promovi6 y construy un M6dulo Social -

de vivienda en la cal+e de Lerdo N~ 86 en un terreno remanen-

te del eje vial de Mosqueta. Segn manifestara el Arq. Agus-tn snchez Garca, el terreno le fu~ ofrecido a FOVISSSTE -por un promotor constructor. La superficie total del terreno

es de 952 m2 con un valor de $1,050.00 el m2 .

Despus de la adquisici6n del terreno, el FOVISSSTE -

llev6 a cabo un estudio socio-econ6mico para conocer los as-J

pectos fsico-materiales y los niveles sociales, econ6micos y

culturales de la zona en donde sera construido el M6dulo.

Para llevar a cabo la construcci6n, FOVISSSTE contrat

a una empresa constructora a la que le anticip6 un 20% del

costo total del M6dulo, re.ali2ando el resto de los pagos se-

gn iba avanzando la onra.

El M6du10 qued terminado en julio de 1979 y consta de tres cuerpos. Uno de cinco niveles con 10 departamentos, ....

otro de cuatro niveles con 7 departamentos y otro de dos nive .......

52.

les con 3 departamentos. El total de 20 departamentos cuenta

con un cajn de estacionamiento para cada uno .

CASO 19 .-. ;Idll"

ORGANISMO ESTATAL: BANCO NACIONAL DE OBRAS Y SERVICIOS PUBLICOS (BANOBRAS)/CAPITAL DE PROMOCION P.ROPIO/PROMOTOR EXCLUSIVO.

BANOBRAS, de acuerdo al programa de renovaci6n urbana

llamado "Sustituci6n de Vecindades", promovi6 y construy6, en

1976, dos edificios de departamentos en condominio en la ca-.-

lle de Lerdo24 y 30, en predios que, con anterioridad, ha~

ban sido ocupados por vecindades.

Para la realizaci6n de este edificio en condominio de

18 departamentos cada uno (con dos recmaras, sala-estancia, cocina y bao, con estacionamiento y tres accesorias), BAN-OBRAS llev6 a cabo un estudio socio-econ6mico de la zona.

Los cuerpos habitacionales, finalizados en 1976, pro-

porcionaron viviendas en condominio a 36 familias, en buena -

medida antiguos moradores de vecindades d~&rea, adjudicndo-se otras a algunas personas que reunieron los requisitos para

adquirir viviendas de inters social.

53.

3.2.3 Los promotres de las acciones programadas.

BANOBRAS:

Dentro del programa de renovaci6n urbana llamado " Sus-

tituci6n de Vecindades " de BANOBRAS -programa que prevee no -

s610 la construcci6n de viviendas sino la remode1aci6n de la -... .

zona atendiendo diversos servicios- se contempla la actuaci6n

de dicho organismo en "la De1egaci6n Cuauhtmoc, a la que perte

nece la Colonia Guerrero, aunque no se han detectado nuevas -acciones concretas en el rea de estudio.

O.D.F. :

.

En algunos de los predios remanentes de la construcci6n I

de los ejes viales, el D.D.F. proyecta la construcci6n de ofici -

nas para su uso.

SERVIMET, S.A.:

Sobre la calle Guerrero, varios de los predios rernanen -

tes de los ejes viales -un total de seis- fueron entregados a -Servicios Metropolitanos, S. A., empresa paraestatal. Esta -

empresa les est otorgando un nuevo uso, algunas veces ocupando

los lotes baldos, otras construyendo edificios de estacionamie~

tos comerciales, no sabindose si estos ltimos sern rentados

o vendidos en condominio.

1

54.

NACIONAL FINANCIERA, S. A.: La empresa paraestatal Nacional Financiera, S. A. com-

pr6 un remanente de eje vial al D.D.F., y proyecta la cons-trucci6n de un estacionamiento pablico de varios niveles

..

'. "

BANCO DE MEXICO:

El Banco de Mxico es el organismo estatql que promue-"

ve la construcci6n del complejo bancario, centro financiero-comercial, que se est erigiendo al Oriente de la Colonia -

Guerrero. Este complejo se localiza sobre la avenida Hidalgo

Y El Paseo de la Reforma, abarcando las calles de Soto, Santa

Veracruz, Valerio Trujano y Pensador Mexicano. Se encuentra i

fuera del rea de nuestro estudio pero fue incluido en el mis -

mo oonel fin de avalar mejor 10 que hace a la actuaci6n de -los organismos estatales como agentes promotores y porque di-

cho complejo es de tal magnitud que, seguramente, una vez con -

cludo, influir tanto en los usos actuales como en aquellos

que se vayan presentando en el rea de estudio. En efecto, -

se prevee que dicho complejo afectar, de manera bastante de-cisiva, a la renovaci6n urbana del rea.

Para llevar a cabo la obra, el Banco de Mxico compr6

los predios directamente a los propietario~ abonando a los

mismos las rentas capitalizadas iniciales o las generadas por

55.

los procesos de adecuacin de la tierra. El Banco .ignor to

talmente a los inquilinos de las viviendas afectadas, no esta

bleciendo ningn acuerdo con ellos .

La mayora de los "locales que se enoontraban en las -

cuatro manzanas que comprender el complejo -principalmente -libreras, restaurantes, una fbrica y pequeas tiendas de -

abarrotes- se haban establecido desde hace ms de 25 aos. -

Segn nos informaron los mismos locatarios, en octubre de -

1978 se les avis que tenan que desocupar sus locales para -

diciembre de 1979, es decir, algo ms que un ao de plazo, me ......

diante un acuerdo que Ise legaliz ante el juzgado civil N~ 33 i

de la Ciudad de Mxico.

Dicho acuerdo no fu respetado ya que en abril de 1979

se les notific6 que deberan desocupar para el 30 de septiem-

bre de ese mismo ao.

Por otra parte, la gran mayora de los locatarios afec .......

tados, no recibi indemnizaci6n alguna, ni por parte de los -

propietarios, ni por parte del Banco de Mxico. En pocos ca-

sos, esta ltima instituci6n se hizo cargo de algunas indemni .....

-

zaciones, abonando entre $25,000.00 y $50,000.00 a los locata .......

rios desalojados. Hasta el momento, los locatarios afectados por las obras del complejo no han interpuesto ninguna demanda

56

por desalojo ante las autoridades correspondientes, porque -opinan que nadie puede ir en contra de una instituci6n esta-

tal del tipo del Banco de M~xico, aunque sostienen que deben

ser indemnizados de acuerdo al prestigio comercial del giro -

al que se dedican.

Las obras de demolici6n del rea se encuentran muy -

avanzadas aunque se contempla no afectar el edificio del "Ho-

tel Cort~s", que funciona en un inmueble considerado monumen-

to colonial hist6rico-artstico y que, por consiguiente, se -

encuentra sujeto a la reglamentaci6n que el INAH fija al res-pecto, el que, posiblemente sea restaurado y convertido en mu

I -

seo de Numismtica.

3.3.Conclusiones. '1IIU r.

Si bien los pocos casos estudiados de nuevas promo-

ciones y de promociones de acciones programadas, nos imposib~

litan sacar conclusiones apresuradas, trataremos de responde4

en base a los mismos, a las siguientes preguntas:

l. En qu difieren las observaciones realizadas en cuanto a

quines son, c6mo y para qu actuan los nuevos promotores

inmobiliarios de la Colonia Guerrero de la definici6n el~

borada por Topalov?

57.

1. El promotor inmobiliario puede ser una persona fsica,

una persona moral 0,raz6n social, una constructora o

un organismo estatal. En el caso de las nuevas cons-

trucciones de la Colonia Guerrero, el 54'.2% resulta-

ron ser personas fsicas, el 16.7% constructoras, el - ,

12.5% organismos estatales y el 8.3% personas morales o razones sociales.

2. El promotor inmobiliario no necesariamente compra el

terreno. Puede utilizar un terreno de su propiedad

comprado anteriormente, puede heredar el terreno o -

puede remodelar o restaurar un edificio antiguo de su ..

propiedad. En el caso de las nuevas construcciones -,

de la Colonia Guerrero, si bien en la gran mayora -

de los casos el terreno fue comprado -en algunos hace

ya 30 afios-, en otros fue heredado o se trat de un --

edificio remode1ado o restaurado.

3. El motivo de la promoci6n del edificio no necesaria -

mente corresponde a la rea1izaci6n del capital inver-

tido a travs de la venta; el promotor puede construir -

10 para su propio uso, puede alquilarlo o puede hacer

estas des cosas a la vez.

En el caso de las nuevas construcciones de la Colonia

Guerrero, el 33.3% de los edificios terminados fueron

58.

-vendidos; un 16. 7% se cons.truyeron para alquilar;

otro 16.7% se construyeron para el uso del promotor -

y para alquilar a la vez y un 25% se destinan exclusi . -

vamente al uso propio del promotor .

4. El capital de promoci6n interesado en la operacin -

puede ser ntegramente propiedad del promotor, es de-.

cir, no necesariamente interviene un crdito financie , -

ro.

En el caso de las nuevas construcciones de la Colonia

Guerrero, es notable la operaci6n de capitales de pro -

moci6n individuales, propiedad del mismo promotor in-

mobiliario, que alcanzmal 41.7% del total de las ope -

raciones y al 54.2% combinados con capital financier~

bancario.

II. Cul ha sido la participaci6n de los organismos estata-

les en la promoci6n y comercializaci6n de los nuevos bie-

nes inmuebles?

Hasta 1979, la participaci6n de los organismos estatales

ha sido muy limitad~ ya que solamente dos de ellos -, "

FOVISSSTE y BANOBRAS, se han dedicado a la promoci6n y c~

mercializaci6n de viviendas, en su caso, de inters so-

cial. Dichos organismos, desde 1965 a la fecha, se han -

,

1.

59.

concretado a proporcionar casa-habitaci6n a s61amente 56

familias en el rea estudiada de la Colonia Guerrero, o -

sea, aproximadamente, a 280 personas.

111. Cules son algunos de los motivos que se podran supo-

ner han impedido una mayor intervenci6n de los organismos

estatales en la promoci6n y comercializaci6n de viviendas

de inters social en la Colonia Guerrero?

Las acciones restringidas realizadas por los organismos -estatales pueden obedecer a distintas causas entre las -

que mereceran destacarse:

1. Escasez absoluta de terrenos disponibles en venta: -

Como vimos anterioJ:'Inente, 13. escasez de terrenos se -

sebe, en algunos casos, a la ausencia de los propieta -

rios de predios baldos, 10 que imposibilita la rea1i -

zaci6n de transacciones, ya que las compaas especia -

1izadas encargadas de su administraci6n no se encuen-,

tran facultadas para su venta. En otros casos, se ha

detectado -a travs de los usuarios de los lotes bal-

dos disfrazados (que poseen estacionamientos de co-ches y talleres mecnicos)- desinters en vender por parte de los propietarios. Entre stos hay algunos -

que mantienen sus terrenos baldos con fines especul~

tivos, (v~ase inciso anterior) esperando el aumento -

60.

en el precio de sus propiedades. Asimismo, en cuanto

a las vecindades, su remoci6n se dificulta en los ca-

sos en que los inquilinos estn amparados por rentas .

congeladas. Adems, existe un buen nmero de propie-

dades -en forma de terrenos o de vecindades- que se -

encuentran en sucesi6n o en litigio, procesos legales

que demoran su entrada al mercado de tierras.

2. Alto precio de los terrenos disponibles: Segn su ubi -

caci6n y tamao, los terrenos que se encuentran en -

oferta en el rea estudiada de la Colonia Guerrero, -

tienen un va10f comercial que fluct6a entre los -

$1,600.00 m2 y $5,300.00 el m2 , de acuerdo a datos -

proporcionados por FOVISSS'rE, en base a su tabla de -

valores comerciales del suelo por ubicaci6n y tanlao.

En efecto, los terrenos del rea cuentan con un valor

comercial entre los $1,600.00 el m2 y $2,500.00 el m~ excluyendo aqullos que se localizan sobre El Paseo -

de la Reforma cuyo valor se estima en $3,800.00 el m2, -y los que se encuentran entre Avenida Hidalgo y la

Glorieta de Violeta, tambin sobre Reforma, cuyo cos-

to es de $5,300.00 el m2 .

El FOVISSSTE tiene establecido un precio tope para la

adquisici6n de terrenos que va de $2,000.00 el m2 a -

61

$ 2.200.00 el m2 , en funci6n del costo total de la vi-

vienda. Si .el FOVISSSTE pagara precios ms elevados,

el precio total de la construcci6n no se adecuar.a -

a los lineamientos generales que marca su programa -.. .

de construcci6n.

Ambos obstculos se conjugan para di.~icultar o imposi -

bilitar la intervenci6n de los organismos estatales -

proveedores de viviendas de inters social en el rea.

En el primer caso, porque se imposibilita el acceso -

a los terrenos y en el ~egundo porque el alto precio -

de los mismo resulta incompatible con las normas mni-

mas establecidas por los organismos de este tipo, dado

sus mecanismos de financiamiento ( tasa de inters y plazos ), los precios de construccin y la capacidad econ6mica de los adquirientes. Si los terrenos se -

pagaran ms caros el producto terminado quedara fue-

ra del alcance de los ingresos de los ususarios que -

tratan de cubrir sus necesidades de vivienda a travs

de planes de inters social. Debe tomarse en cuenta

que, de acuerdo a los actuales lineamientos de los -

organismos, solamente, el 25% de los habitantes de la

Colonia Guerrero cuentan con ingresos que le permi-

ten acceder a una vivienda de inters social mediante

62.

los cr~ditos de FOVISSSTE o de INFONAVIT y que otro -escaso 8% se agrega a esa cifra, de .los habitantes de

la Colonia que p\leden acceder a un cr~di to de FOVI -

que, por otra parte,

anteriores. lO./ -es tres veces ms caro que los -

Por otra parte, los organismos estatales que podran

promover y comercializar viviendas de inters social,

se valen de los obstculos que les presentan la pro-

piedad y la apropiaci6n de la tierra disponible, para

. dejar a nivel declamatorio la concrecin de acciones

masivas que beneficiaran a importantes sectores de la

poblacin de la Colonia ya que, de tener la intencin

real de fomentar la construcci6n y promocin de vi-

viendas de inters social en el rea, buscaran los -

mecanismos jurdicos, legales y administrativos que -les permitieran acceder a la tierra .11 /

10 Mori, Antonio. de la ciudad, UNO MAS t 1iIJ. _ IU ..

-

UNO, 16-02-79, p. 25.

11 Un funcionario del FOVISSSTE entrevistado, seal6 la cares -ta de los terrenos como obstculo principal para la cons-

trucci6n de conjuntos habitacionales en la Colonia Guerre-ro por parte de esie organismo.

63.

IV. Qu organismos estatales estn encarando las promociones de las acciones programadas, de qu~ tipo de promociones -

se tratan y c6mo y a travs de qu mecanismos el Estado -

ha resuelto el problema del acceso a la tierra?

Distintos organismos estatales, en su mayora de composi-

ci6n mixta, estn encarando las promociones programadas -

en el rea, no tratndose ya de promociones de inters so -

cial sino, bsicamente, de la promoci6n y comercializa-

ci6n de bienes inmuebles destinados a estacionamientos, -

oficinas .. , comercios y hasta de un centro financiero-comer --

cial. En este caso, el Estado ha resuelto, como verernos

en el captulo posterior, el problema del acceso a la ti~

rra, lo que le ha permitido empezar a programar una etapa

mucho ms dinmica que la anterior en lo que a la prolno-

ci6n de la renovaci6n urbana del rea de estudio se refie -

re.

De acuerdo al comportamiento de los distintos promotores

en el rea de estudio, podramos cerrar el presente Cap-

tulo, avent\lrando la siguiente conclusin general:

En la Colonia Guerrero, las acciones tendientes a la reno

vaci6n urban~ hasta fechas recientes, han sido encaradas

por elementos aislados de la pequea burguesa rentista,

64.

que, para realizar las operaciones, cuentan con capitales

de promoci6n propios, lo que aporta una idea de la escasa

magnitud de las mismas. Dichas acciones han caracteriza-

do bsicamente la etapa que va de 1965 -cuando se termina

la ampliaci6n de'El Paseo de la Reforma- hasta 1979, en -

que se concluyen las obras de los ejes viales. ,Se puede decir que durante esta etapa la renovaci6n urbana se ha -

realizado a travs de capitales de promoci6n que todava

tienden a cimentar el periodo de acumulaci6n primitiva u

original, para sus propietarios, y por una producci6n de

objetos -inmobiliarios que no se diferenca mucho de la de pocas anteriores.

A partir de 1979, las acciones programadas por distintos

organismos estatales en lo que a promoci6n de objetos in ......

mobiliarios se refiere, vislumbran la posibilidad de que

sea el propio Estado, representando a la fracci6n ms di .......

nmica del capital de promoci6n, el que propicie la entra ......

da de otros intereses inmobiliarios, de mayor cuanta, que

dete~'minen el pasaje al periodo de acumulaci6n ampliada y permitan una renovaci6n urbana avanzada que arrastre a t~

da la Colonia. Este proceso, a su vez, provocara el des ......

plazamiento de ciertos sectores poblacionales y la atrac-

ci6n de otros as como cambios de uso masivos, que trans-

,

65.

formaran el luga; de residencia y consumo de los secto-

res de la poblaci6n de menores ingreso~ en un lugar de -

trabajo, recreaci6n y paso, de otros sectores sociales di ,

-

ferentes.

En el pr6ximo Captulo trataremos de mostrar qu acciones

estatales, de las encaradas ltimamente, tienden a alla-

nar el camino a estos "hipotticos" cambios.

4. EL PAPEL DE OTROS ORGANISMOS ESTATALES FRENTE A LA RENOVACION URBANA.

4.1. El De artamemento del Distrito Fe eral.

' M MI ..

4.1.1. Las obras viales.

,

66.

Aqu debe recordarse que es el capital pblico, aunque

muchas veces en combinacin con el capital privado, el que, -en el caso de M~xico, sufraga las obras de urbanizacin, pro-veyendo no slamente la infraestructura necesaria a los avan-

ces previstos en su proceso, sino tambi~n adelantndose a los

cambios que pudieran c'onducirla hacia un determinado rumbo, --

al facilitar plataformas infraestructurales que sientan las -

bases para dinamizar cierto proceso de renovaci6n.

En el primer caso, dentro de la Colonia Guerrero, nos

encontramos con la apertura del Paseo de la Reforma que, como

vimos en el captulo anterior., sirvi de cierto estmulo bsi -

camente a algunos sectores de la burguesa rentista para posi --

bilitar una renovacin urbana del rea de estudio, al lanzar