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ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO - FINANCIERA: CENTRO DEPORTIVO PISCINA LAS RETAMAS. (SANTA CRUZ DE TENERIFE)

Estudio Viabilidad

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Excmo. Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife

Servicio de Proyectos Urbanos, Infraestructura y Obras

ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA

CENTRO DEPORTIVO MUNICIPAL PISCINA DE LAS RETAMAS

SANTA CRUZ DE TENERIFE


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ÍNDICE

PRIMERO: INTRODUCCION Y OBJETO PAGINA 3

SEGUNDO: ANALISIS DE LA DEMANDA E INSTALACIONES DEPORTIVAS EN EL MUNCIPIO DE SANTA CRUZ DE TENERIFE

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TERCERO: LÍNEAS ESTRATÉGICAS PAGINA 12

Plan de Marketing y Comunicación PAGINA 12

Plan de Operaciones PAGINA 15

Plan de Mantenimiento PAGINA 17

CUARTO: INVERSIONES PAGINA 18

Inversiones Mejoras Edificio PAGINA 18

Inversiones Equipamiento Deportivo PAGINA 20

QUINTO: GASTOS PAGINA 24

Gastos Financieros PAGINA 24

Gastos Personal PAGINA 24

Gastos Bienes y Servicios PAGINA 24

SEXTO: INGRESOS PAGINA 27

SEPTIMO: CUENTA DE RESULTADOS PAGINA 28

OCTAVO: CANON Y PLAZO PAGINA 29

NOVENO: RATIOS DE VIABILIDAD PAGINA 30


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PRIMERO: INTRUDUCCION Y OBJETO

La construcción y puesta en marcha de la Piscina Municipal de Las Retamas se enmarca en el esfuerzo que realiza el Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife en proveer a la ciudadanía de equipamientos deportivos que den cumplimiento a las necesidades y aspiraciones de la comunidad vecinal sobre la educación física y el deporte, y pretende anticiparse al aumento de la demanda de servicios deportivos consecuencia de la mayor conciencia ciudadana de la práctica deportiva como forma de mantenimiento de la salud, de mejora de la calidad de vida y de integración social del individuo.

La creación de la Piscina Municipal de Las Retamas es coherente con la estructura económica de Santa Cruz de Tenerife, con el tamaño de su tejido económico en el ámbito sectorial, y con la densidad de equipamientos públicos y privados especializados en dicho ámbito situados en la Ciudad.

La ubicación, en el distrito de Ofra-Costa Sur, es igualmente coherente con la orientación sectorial definida y con la intención de este Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife de equipar equilibradamente todas las zonas geográficas municipales, guardando cohesión económica con el entorno en el que se desarrollara.

El objeto de este informe es el estudio de la viabilidad económico-financiera relativa a la actuación de reforma de la instalación deportiva de la Piscina Municipal de Las Retamas, así como la explotación de los nuevos servicios y usos relacionados con las nuevas instalaciones creadas.

La instalación está compuesta por los servicios siguientes:

• Piscina 6 calles (25 x 12,5 m.). Profundidad media 2 metros.

• Piscina polivalente (12,5 x 6 m.) Profundidad media 1,2 metros.

• Salas de instalaciones del complejo.

• Sala polideportiva (42 x 22 m.) más dos pasillos laterales de 4,5 metros cada uno, para implantación de gimnasio Fitness, Spining y actividades compatibles.

• Pasillo superior Gimnasio Fitness-cardio (40 x 5 m.).

• Pasillo superior con 2 Salas para actividades dirigidas (20 x 4,5 m.)

• 2 canchas de squash

• Vestuarios usuarios en zona piscinas.

• Vestuarios para personal.

• Sala de botiquín.

• Almacén 40 m2.

• Oficina 40 m2.

• Espacio para usuarios destinado a vending.

• Espacio para visitantes y acompañantes destinado a vending-cafetería.


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A fin de adecuar las instalaciones existentes para su explotación, es necesario realizar una serie de obras y adecuaciones, que se describen someramente a continuación:

Centro Deportivo.

- Instalación de láminas solares en las fachadas para reducir la insolación en el recinto, además de dotarlo de privacidad en la fachada posterior respecto al edificio de viviendas existente.

- Puesta en marcha de las instalaciones existentes, una vez contratados los suministros de los servicios (fontanería, instalaciones de las piscinas, contra incendio, electricidad, instalación térmica, videovigilancia y megafonía, ascensor), adecuando los aspectos necesarios para una gestión y mantenimiento adecuado de las mismas, ejecutando, entre otros aspectos: adecuación rejilla de aguas limpias de las piscinas, etc.

- Instalación de climatización/ventilación de las salas multiusos, oficina, sala de productos químicos y sala de cuadros eléctricos y rack.

- Habilitar vestuarios y zona para el personal del centro.

Planta Semisótano.

- Cierre de zona existente junto al squash para su uso como almacén.

- Realizar la plantación y adecuación del jardín, con instalación de sistema de riego y/o remate de la zona para otros usos.

- Complementar la instalación de hipoclorito de las piscinas con otros sistemas que permita la disminución de cloro como sistema de desinfección, como puede ser sistema por ultravioleta, a fin de eliminar el olor a cloro y mejorar el ambiente de la piscina.

Planta Baja.

- Sectorización del ambiente de la piscina y vestuarios, independizándolos del resto de la instalación: instalación de pared acristalada en la zona de acceso y sectorización en la zona de vestuarios.

- Habilitar zona entre vestuarios como vestuario familiar, instalación de taquillas, o bien como botiquín/zona socorrista, con la posibilidad de adecuar el vestuario individual existente como aseos de uso público de la instalación.

- Cierre de una de las escaleras de comunicación planta piscina –planta primera, dejándolo sólo para evacuación de emergencia.

- Adecuación zona en planta baja como espacio de cafetería/vending de uso público.

- Instalación de mampara acristalada y torno para el control de accesos.

- Colocar retenedores normalmente cerrados en las puertas que dan evacuación al exterior para evitar entradas incontroladas (también en salida emergencia planta primera).


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- Posible adecuación de espacio para ludoteca u otros usos frente al mirador del squash, mediante instalación de mampara acristalada, pudiéndose reubicar en la instalación.

Planta Primera.

- Adecuación de zona posterior hueco ascensor planta primera para su uso como zona vending para usuarios.

- Adecuación zona para implantar zona spining/fitness/cardio/entrenamiento personalizado/…

- Habilitar para entrada de materiales y/o equipos desde la fachada posterior un panel acristalado existente.

Planta Segunda.

- Adecuación de zona posterior hueco ascensor planta segunda para su uso como zona oficina.

- Adecuación pasillo superior en fachada principal para adaptarlo como zona cardio.

- Adecuación pasillo superior en fachada posterior para la ejecución de dos salas para actividades dirigidas.

- Colocar una trampilla con escalera escamoteable para el acceso a la cubierta.

Descripción del solar, situación y estado actual

Se trata de un solar de forma trapezoidal con una superficie aproximada de 2.500 m2, ubicada en la esquina de las Calles Sargento Provisional y Rosalía de Castro, destinada en el planeamiento vigente para uso deportivo.

La parcela objeto de estudio se sitúa en el Barrio de Nuevo Obrero, Distrito de Ofra – Costa Sur.

En el siguiente plano se puede ver la localización de la instalación:


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Ortofoto año 2010 (año construcción complejo)

Piscina Las Retamas


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SEGUNDO: ANALISIS DE LA DEMANDA E INSTALACIONES DEPORTIVAS EN EL MUNCIPIO DE SANTA CRUZ DE TENERIFE

Según la Encuesta de Ingresos y Condiciones de Vida de los Hogares Canarios 2007 del ISTAC, el 70% de los encuestados para la zona metropolitana declara no practicar ningún deporte o de manera esporádica y el 5% de los encuestados en la Zona Metropolitana, practica un deporte los fines de semana, incrementándose en un

15%, en aquellas personas que declaran practicarlo 2-3 veces por semana. Por ultimo, en el 10% de los casos, realizan actividades deportivas diariamente.

Estos datos reflejan que en términos agregados y absolutos, el número de personas que practica deporte ascienden a 99.813, residentes en Santa Cruz de Tenerife o en municipios limítrofes y que necesitan de espacios delimitados y preparados para realizar su deporte favorito, por lo que se convierten en potenciales usuarios de las instalaciones Municipales.


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Analizando el perfil de la persona que practica deporte en el municipio de Santa Cruz de Tenerife con datos del ano 2005, nos encontramos que los hombres afirman practicar más deporte que las mujeres (un 56,5% frente al 38,8%, respectivamente). La relación de la práctica del deporte con la edad, es inversamente proporcional y por lo tanto a mayor edad, menor propensión a realizar una actividad deportiva. Aun así, llama la atención el grupo de edad entre 55 a 65 años, el cual incrementa la practica del deporte de manera significativa respecto a la inmediatamente anterior (de 45 a 54 años), en unos porcentajes similares al grupo de 25 a 44 años.

Entre los ciudadanos del Municipio, el Caminar se destaca entre las actividades deportivas preferidas, seguida de la Natación, que a su vez, es el deporte mas complementario, ya que es la principal actividad de aquellas personas que declaran realizar más de una. Otros deportes importantes y que a su vez necesitan principalmente de instalaciones para su práctica, son el Fútbol, el Baloncesto y el Mantenimiento / Gimnasio.

Por ultimo, el tipo preferencial de instalaciones deportivas utilizadas son los “Lugares abiertos públicos” (48,5%), seguido de “Instalaciones publicas” (41,8%).

Desagregándolo por distritos, todos mantienen la misma distribución de importancia, similar al conjunto del Municipio, destacando el “Gimnasio privado”, especialmente en los distritos Suroeste (25,0%), Ofra – Costa Sur (22,9%) y Centro –Ifara (20,6%).


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Grado de cobertura de las instalaciones deportivas en el municipio de Santa Cruz de Tenerife

Según el Censo Nacional de Instalaciones Deportivas, Consejo Superior de Deportes e Instituto Nacional de Estadística, tan solo el 0,9% de los espacios deportivos en el municipio de Santa Cruz de Tenerife están destinados a piscinas cubiertas, y el 22,4% a Salas, con la peculiaridad que la mayoría de las instalaciones pertenecen a Clubes o titulares privados.


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Áreas de Influencia

Al objeto de establecer la zona de influencia se consideran como aspectos significativos los siguientes:

• Localización y entorno. Por la ubicación de la instalación, en la intersección del Barrio de Nuevo Obrero, San Antonio y Las Retamas, se consideran los siguientes aspectos:

o Límites funcionales: Se considera que la zona de influencia está limitada por:

� Al norte, Límite Municipal, situado a menos de 400 m. de la instalación.

� Al oeste, Autopista TF-2, a menos de 300 metros.

� Al sur, Avenida Príncipes de España y Carretera del Rosario, por la existencia en la Carretera del Rosario del Complejo Deportivo Insular Santa Cruz Ofra.

� Al este, con los Barrios de Chimisay y Vistabella, por la distancia de la instalación, a unos 1.000 metros.

• Influencia de otras instalaciones. Se considera la existencia del Complejo Deportivo de La Casa Cuna, localizada a unos 1.500 metros de la Piscina de Las Retamas, lo que aconseja excluir de la zona de influencia la existente al sur de la Avenida Príncipes de España, a unos 350 metros de la instalación.

• La no disponibilidad de aparcamientos específicos para la instalación, que incide en considerar exclusivamente aquellos usuarios que puedan desplazarse sin emplear medios de locomoción desde su residencia/lugar de trabajo a la instalación.


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Con estas consideraciones, se exponen a continuación los datos de población del año 2010 de la zona de influencia:

� Distrito Ofra - Costa Sur 45.273 hab.

� Barrios del distrito próximos a la instalación deportiva • Nuevo Obrero 3.543 hab. • Las Retamas 878 hab. • San Antonio 1.905 hab. • Finca La Multa 737 hab. • Santa Clara 4.267 hab. • César Casariego 4.843 hab.

Total: 16.173 habitantes (35,7 % de la población del Distrito).

Piscina Las Retamas


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TERCERO: LÍNEAS ESTRATÉGICAS Objetivos Específicos

Los objetivos que, en base a la población de la zona de influencia estudiada, se marcan para la instalación son los que se muestran a continuación:

� 1.300 abonados de la instalación en el primer año

� Mantener la instalación abierta al menos 75 horas semanales

� Superar una media de 200 usos diarios

Posicionamiento

La instalación se marca como centro deportivo donde cualquier ciudadano de la zona de Ofra de Santa Cruz de Tenerife y de los barrios limítrofes pueda practicar actividades físicas, deportivas y de ocio, con un alto nivel de calidad de servicio y equipamiento, a un precio asequible.

PLAN DE MARKETING Y COMUNICACIÓN

Estrategia de Cartera: Mercado Potencial

Los servicios que se podrían ofertar son:

� Usos deportivos � Alquiler de instalaciones � Cursos deportivos de iniciación y perfeccionamiento � Cursos para deporte adaptado � Cursos de tecnificación � Rehabilitación

Estrategia de Segmentación del Mercado

El mercado al que nos dirigimos queda segmentado de la siguiente forma:

� Población que vive o trabaja en Ofra y barrios limítrofes � Clubes y Federaciones. � Trabajadores de los hospitales de la Candelaria y Universitario. � Alumnos/as colegios Echeyde y Las Retamas.

Estrategia Funcional

El Servicio:

• Piscina 6 calles (25 x 12,5 m.). Profundidad media 2 metros.

• Piscina polivalente (12,5 x 6 m.) Profundidad media 1,2 metros.


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• Sala polideportiva (42 x 22 m.) más dos pasillos laterales de 4,5 metros cada uno, para implantación de gimnasio Fitness, Spining y actividades compatibles.

• Pasillo superior Gimnasio Fitness-cardio (40 x 5 m.).

• Pasillo superior con 2 Salas para actividades dirigidas (20 x 4,5 m c/u.)

• 2 canchas de squash

• Vestuarios en zona piscinas.

• Espacios para usuarios y para visitantes y acompañantes destinado a cafetería/vending.

Precios

El principio que sustenta la estrategia de fijación de precios se fundamenta en la consecución de un único objetivo; alcanzar un beneficio social más que un beneficio económico, fortaleciendo así el posicionamiento a que toda la población tenga fácil acceso al deporte y al cuidado de la salud.

Como Tipología de Usos y Precios, siguiendo la política de precios de los distintos municipios, la propuesta es que sean más económicos para residentes de Santa Cruz con respecto a los no residentes.

� Abono mensual.- Permite el uso, sin coste adicional, de las zonas acuáticas, gimnasios, dos actividades dirigidas a la semana y actividades programadas en éstas si hubiesen plazas libres.

� Entradas puntuales.- Permite el uso diario de las zonas acuáticas, gimnasios, salas de actividades dirigidas y actividades programadas en éstas.

� Alquiler de instalaciones deportivas.- Son los espacios que sólo pueden ser reservados por una persona o un colectivo (squash).

� Cursos de iniciación, perfeccionamiento y tecnificación.- Precios según actividad.

Precios Abonos

Abono Individual � Amplio uso de las instalaciones y servicios. � Preferencia en las reservas de cancha e inscripción cursos. � Permite el uso sin coste adicional de: piscinas, gimnasio, actividades

dirigidas (excepto cursos reducidos).

Segmento

Precio mes empadronado S/C

Precio mes otros municipios

General 29,00 € 37,00 €

Discapacitados (a partir del 33 %) 18,00 € 23,00 €

Mayores de 65 años 18,00 € 23,00 €

Jóvenes hasta 25 años 25,00 € 32,00 €

Menores de 18 años 18,00 € 23,00 €

Niños hasta 9 años inclusive 10,00 € 13,00 €


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Abono Familiar

• Tendrán derecho al Abono Familiar cualquier matrimonio o pareja de hecho. En esta modalidad de abono podrá incluir a todos sus hijos menores de 26 años.

• El precio será familiar, independientemente del número de hijos. � Amplio uso de las instalaciones y servicios. � Preferencia en las reservas de canchas e inscripción cursos.

Segmento Precio mes

empadronado S/C Precio mes otros

municipios

Padres + hijos 50,00 € 65,00 €

Entradas puntuales:

� Permite un amplio uso diario de las instalaciones y servicios. � Permite el uso de piscinas, gimnasio y salas de actividades dirigidas.

Precio día

5 €

• La entidad gestora se reserva el derecho a no realizar ventas de entradas

puntuales. Su venta dependerá del aforo cubierto de la instalación.


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Listado de precios hora por alquiler de instalaciones:

Canchas Abonados No abonados

Squash 5,00 € 10,00 €

• Se podrá alquilar siempre que esté libre la instalación. • Si la práctica deportiva la realizan abonados y no abonados, se aplicará la

cuota proporcional a cada tipo de alquiler.

PLAN DE OPERACIONES

Horario de Apertura

Se ha establecido como objetivo específico mantener 75 horas semanales de DEPORTE, proponiéndose el siguiente horario de apertura:

� Lunes a viernes de 7:30 a 21:30 horas � Sábados de 9:00 a 14:00 horas.

• La instalación estará abierta, como mínimo, en el horario arriba indicado. • La instalación permanecerá cerrada todos los domingos y los días festivos

nacionales, autonómicos y locales, salvo si se celebra una competición de ámbito insular o superior.

• El horario de los sábados podrá ser ampliado si se desarrolla alguna competición.

• Los espacios deportivos se cerrarán 30 minutos antes del cierre general de la instalación.

Horario de Recepción

Todos los trámites de reservas, altas, bajas, cobros, etc., con los usuarios se realizarán en la recepción de la Instalación Deportiva. Para garantizar el mejor servicio para el ciudadano, se propone un amplio horario de atención personalizada, que podrá coincidir con el horario de apertura de la instalación:

� Lunes a viernes de 7:30 a 21:30 horas � Sábados de 9:00 a 14:00 horas.

Usos deportivos

Los usos deportivos vienen determinados por la superficie y las características de los espacios deportivos, por su capacidad máxima de ocupación, por el coeficiente medio de uso y por la dotación de equipamientos y vestuarios. En estas instalaciones deportivas podemos diferenciar un total de 4 espacios deportivos cubiertos (piscinas, squash, zona multiusos y laterales del polideportivo que se podría adaptar para salas de actividades dirigidas y gimnasio). Cualquier actividad en la planta superior y zonas laterales requiere una adaptación de dicho espacio e inversión en equipamiento.


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En la siguiente página se detallan el número máximo de personas que podrán realizar actividad físico deportiva a la misma vez.

Actividad deportiva Usos hora

Piscina 30

Hidroterapia 20

Fitness y Cardio 35

Actividades Dirigidas 45

Sala Multiusos 50

Squash 4

TOTAL 184

Personal

El personal contratado por la entidad gestora tendrá que tener un alto nivel de formación y experiencia en los servicios que preste.

� El número mínimo de personas necesario para poner en marcha la totalidad de la instalación deportiva en el horario especificado anteriormente se establece en 9 y el número estimado de personas contratadas para optimizar social y deportivamente la instalación es de 10, sin contar el personal que preste los servicios de fisioterapia, cafetería, seguridad y limpieza que estarían subcontratados.

� El número final de personal contratado dependerá de la toma de decisión que

tomen sobre los servicios a prestar directamente y los que se realicen a través de profesionales autónomos o de una entidad prestadora de servicios.

� La relación mínima de puestos de trabajo será:

� 1 Director � 5 monitores deportivos � 2 recepcionistas � 1 mantenimiento

� La relación máxima de puestos de trabajo será: � 1 Director � 7 monitores deportivos � 3 recepcionistas � 1 mantenimiento


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PLAN DE MANTENIMIENTO

Limpieza

� Para lograr un alto nivel de confort y calidad es necesario que los distintos espacios se encuentren bien limpios. Generalmente el servicio de limpieza es realizado por empresas especializadas, evitando de esta manera la gestión del personal.

� Al querer lograr un alto nivel de calidad es aconsejable disponer como mínimo de una persona en todo el horario de apertura del Centro.

� Además, debido a la gran superficie acristalada del recinto, se debería contratar el servicio de limpieza de cristales una vez al mes.


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CUARTO: INVERSIONES

Inversiones Mejoras Edificio

Las obras que se deben ejecutar son las necesarias para la adaptación y adecuación de la instalación existente para el uso concreto que se quiere dar a la misma. Se integra en el presente anteproyecto los planos del estado actual de la instalación, así como aquellas actuaciones que se proyectan ejecutar.

A continuación se puntualizan las obras a ejecutar en la instalación deportiva:

Centro Deportivo.

- Instalación de láminas solares en las fachadas para reducir la insolación en el recinto, además de dotarlo de privacidad en la fachada posterior respecto al edificio de viviendas existente.

- Puesta en marcha de las instalaciones existentes, una vez contratados los suministros de los servicios (fontanería, instalaciones de las piscinas, contra incendio, electricidad, instalación térmica, videovigilancia y megafonía, ascensor), adecuando los aspectos necesarios para una gestión y mantenimiento adecuado de las mismas, ejecutando, entre otros aspectos: adecuación rejilla de aguas limpias de las piscinas, etc.

- Instalación de climatización/ventilación de las salas multiusos, oficina, sala de productos químicos y sala de cuadros eléctricos y rack.

- Habilitar vestuarios y zona para el personal del centro.

Planta Semisótano.

- Cierre de zona existente junto al squash para su uso como almacén.

- Realizar la plantación y adecuación del jardín, con instalación de sistema de riego y/o remate de la zona para otros usos.

- Complementar la instalación de hipoclorito de las piscinas con otros sistemas que permita la disminución de cloro como sistema de desinfección, como puede ser sistema por ultravioleta, a fin de eliminar el olor a cloro y mejorar el ambiente de la piscina.

Planta Baja.

- Sectorización del ambiente de la piscina y vestuarios, independizándolos del resto de la instalación: instalación de pared acristalada en la zona de acceso y sectorización en la zona de vestuarios.

- Habilitar zona entre vestuarios como vestuario familiar, instalación de taquillas, o bien como botiquín/zona socorrista, con la posibilidad de adecuar el vestuario individual existente como aseos de uso público de la instalación.

- Cierre de una de las escaleras de comunicación planta piscina –planta primera, dejándolo sólo para evacuación de emergencia.


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- Adecuación zona en planta baja como espacio de cafetería/vending de uso público.

- Instalación de mampara acristalada y torno para el control de accesos.

- Colocar retenedores normalmente cerrados en las puertas que dan evacuación al exterior para evitar entradas incontroladas (también en salida emergencia planta primera).

- Posible adecuación de espacio para ludoteca u otros usos frente al mirador del squash, mediante instalación de mampara acristalada, pudiéndose reubicar en la instalación.

Planta Primera.

- Adecuación de zona posterior hueco ascensor planta primera para su uso como zona vending para usuarios.

- Adecuación zona para implantar zona spining/fitness/cardio/entrenamiento personalizado/…

- Habilitar para entrada de materiales y/o equipos desde la fachada posterior un panel acristalado existente.

Planta Segunda.

- Adecuación de zona posterior hueco ascensor planta segunda para su uso como zona oficina.

- Adecuación pasillo superior en fachada principal para adaptarlo como zona cardio.

- Adecuación pasillo superior en fachada posterior para la ejecución de dos salas para actividades dirigidas.

- Colocar una trampilla con escalera escamoteable para el acceso a la cubierta.

El presupuesto estimado para la mejora del edificio se desglosa a continuación, definido en el anteproyecto que se acompaña al presente estudio:


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PRESUPUESTO ESTIMADO DE LA OBRA

ACTUACIÓN COSTE (€) 1. Láminas solares en fachada. 27.500,00 € 2. Puesta en marcha instalaciones (adecuación rejillas piscina, ventilación cuartos, etc.). 25.000,00 € 3.Adecuación planta primera para uso spining/fitness/cardio/gimnasio personalizado... 15.000,00 € 4. Habilitación almacén en sótano. 2.500,00 € 5. Adecuación zona jardín. 3.500,00 € 6. Mejora desinfección agua 30.000,00 € 7. Sectorización zona agua planta baja. 43.000,00 € 8. Habilitar zona entre vestuarios y habilitar aseos. 15.000,00 € 9. Adecuación zona planta baja cafetería/vending uso público. 3.000,00 € 10. Mampara acristalada para instalación torno frente recepción. 15.500,00 € 11. Instalación retenedores en puertas acceso al exterior. 500,00 € 12. Adecuación espacio frente squash planta baja. 10.800,00 € 13. Adecuación zona posterior ascensor planta primera para vending usuarios. 2.000,00 € 14. Habilitar en planta primera entrada acceso materiales y/o equipos. 1.000,00 € 15. Adecuación zona posterior ascensor planta segunda para oficina. 16.500,00 € 16. Adecuación pasillo superior en fachada principal para cardio. 3.000,00 € 17. Adecuación pasillo superior en fachada posterior para salas de actividades dirigidas. 30.000,00 € 18. Instalación escalera escamoteable acceso cubierta. 1.000,00 € 19. Habilitar vestuarios y zona para el personal del centro. 25.000,00 €

TOTAL 269.800,00 €

Inversiones Equipamiento Deportivo

Para la puesta en marcha del Centro Deportivo Las Retamas será necesario realizar una serie de inversiones que no están incluidas en el edificio actual. Estas principalmente se deben a la compra del equipamiento deportivo necesario para su práctica, equipamiento complementario para obtener confortabilidad en el recinto, equipos informáticos y nuevas tecnologías.

En este plan de viabilidad se ha elegido realizar la totalidad de la inversión en equipamiento deportivo. También se podría tener en cuenta el realizar renting para las máquinas del gimnasio.

Parece razonable que esta inversión debe hacerla la entidad gestora, ya que es ésta la que deberá decidir sobre los equipamientos que mejor se adapten a las demandas de


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los usuarios.

A continuación se detallan las inversiones totales y las inversiones amortizables por espacios físicos:

Inversiones por espacios Precios

Equipamiento gimnasio y salas 151.300,00 €

Equipamiento piscinas 12.605,00 €

Equipamiento vestuarios 18.000,00 €

Mobiliario oficinas 2.400,00 €

Equipamiento fisioterapia 6.000,00 €

Equipos informáticos 4.175,00 €

Equipos de sonido 5.000,00 €

Control de accesos 24.558,00 €

TOTAL 224.038,00 €

Detalle Inversiones

A continuación se detallan cada una de las inversiones consideradas como equipamiento deportivo.

Equipamiento gimnasio y salas Precios

6 cintas para correr 30.000,00 €

6 elípticas 30.000,00 €

6 bicicletas 12.000,00 €

16 máquinas de fuerza 44.800,00 €

Material peso libre 3.500,00 €

Material salas 3.000,00 €

20 bicicletas spinning 28.000,00 €

TOTAL 151.300,00 €


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Equipamiento piscinas Precios

2 salvavidas 468,00 €

Señalización salidas 1.137,00 €

Robot limpia fondos 8.000,00 €

Máquina a presión para limpieza 3.000,00 €

TOTAL 12.605,00 €

Equipamiento vestuarios y aseos Precios

75 Taquillas y bancos 9.000,00 €

30 metros de bancos 9.000,00 €

TOTAL 18.000,00 €

Mobiliario oficina Precios

3 sillas recepción 450,00 €

1 mesas oficina y 2 sillas 1.000,00 €

2 sillas gimnasio 300,00 €

1 mostrador gimnasio 650,00 €

TOTAL 2.400,00 €

Equipamiento fisioterapia Precios

2 camillas fijas más material 6.000,00 €

TOTAL 6.000,00 €

Equipos informáticos Precios

1 servidor 2.150,00 €

3 terminales 2.025,00 €

TOTAL 4.175,00 €


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Equipos de sonido Precios

2 reproductores cd más equipos 4.000,00 €

Otros 1.000,00 €

TOTAL 5.000,00 €

Controles de Accesos Precios

Licencia programa 3.000,00 €

Módulo exportación excel 300,00 €

3 Tornos 7.066,00 €

4 lectores tornos 3.606,00 €

5.000 tarjetas proximidad 8.000,00 €

impresora ticket 290,00 €

Programa de captura de imágenes 118,00 €

Lector de proximidad 270,00 e

Cajón monedero 108,00 €

Instalación 1.800,00 €

TOTAL 24.558,00 €

Inversiones totales

Las inversiones consideradas en el presente estudio son:

� Inversión Mejora Edificio: 269.800,00 € � Inversión Equipamiento Deportivo: 224.038,00 €


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QUINTO: GASTOS Detalle Gastos Financieros

Como hipótesis en el plan de viabilidad contemplando el peor escenario posible en fuentes de financiación en término de coste financiero, se ha determinado que la financiación para el proyecto estaría basada en un préstamo, solicitado desde el inicio, por importe de la totalidad de la inversión, esto es 493.838,00 €. Dicho préstamo se solicita a 25 años con un tipo de interés anual del 6,50%.

Cantidad solicitada Tipo interés Años Pagos anuales Cuota anual

493.838,00 € 6,50 % 25 12 37.456,68 €

Detalle Gastos Personal

Atendiendo a las necesidades de personal para la gestión de la instalación, y tras analizar las estructuras de funcionamiento de instalaciones similares, se prevé la contratación de nueve personas, los cuales se incorporaran una vez finalizada la obra. El cuadro de costes de personal es el siguiente:

Puestos Pers. Salarios Bruto

Seg. Social Total

Director 1 30.000,00 € 9.000,00 € 39.000,00 €

Recepcionistas 2 15.000,00 € 4.500,00 € 39.000,00 €

Monitores Deportivos 5 15.000,00 € 4.500,00 € 97.500,00 €

Mantenimiento 1 15.000,00 € 4.500,00 € 19.500,00 €

TOTAL 9 195.000 €

Detalle Gastos Bienes y Servicios

En este capítulo se tiene en consideración en primer lugar los consumos energéticos, de agua y telefonía, además de los productos químicos de la piscina, contratos de mantenimiento de las instalaciones (eléctrica, contraincendio, ascensores, alarmas, etc.), desglosándose en el siguiente cuadro:


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Mantenimiento y consumos Gastos

Agua 24.000,00 €

Electricidad 48.000,00 €

Contra incendios 5.000,00 €

Telefonía 3.600,00 €

Productos químicos para piscina 12.000,00 €

Otros contratos mantenimientos 30.000,00 €

TOTAL 122.600,00 €

A continuación se relacionan los gastos previstos para señalización, publicidad, inscripciones y demás servicios relacionados con los anteriores. El concepto “puesta en marcha” se presupuesta al inicio de la actividad, desapareciendo en las sucesivas anualidades (*)

Marketing y otros Gastos

Señalización 3.000,00 €

Procedimiento inscripción 3.000,00 €

Puesta en marcha (*) 4.000,00 €

Publicidad 3.000,00 €

Otros 10.000,00 €

TOTAL 23.000 €

Al considerar los servicios previstos para el funcionamiento de la instalación, habida cuenta de la gran superficie acristalada del centro, se presupuesta su limpieza de manera desglosada del resto. En “Otros servicios” quedarían integradas las primas de seguros, vigilancia, etc.


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Prestación de servicios Gastos

Limpieza cristales 12.000,00 €

Limpieza 48.000,00 €

Otros servicios 15.000,00 €

TOTAL 75.000,00 €


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SEXTO: INGRESOS Resultado Explotación Precio Medio Abono

Teniendo en cuenta los precios de los abonos estudiados en la Estrategia Funcional del presente estudio, en base a una ponderación estimada de los diferentes tipos de abono, se obtiene un precio medio ponderado del abono.

Tipo de abono Precio unidad Ponderación Precio medio ponderado

general 29,00 € 45 1.305,00 €

discapacitados 18,00 € 2 36,00 €

Mayores de 65 años 18,00 € 5 90,00 €

Estudiantes (18 a 25) 25,00 € 25 625,00 €

Niños (menor 18 años) 18,00 € 10 180,00 €

Niños (menor 10 años) 10,00 € 13 130,00 €

TOTAL 100 23,66 €


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SÉPTIMO: CUENTA DE RESULTADOS

Resultado Explotación con precios propuestos

Con todas las premisas anteriores, se presenta a continuación la cuenta de resultados previstos para los primeros 5 años más el inicial.

CUENTA DE RESULTADOS

Anualidad con 9 meses Anualidad 2 Anualidad 3 Anualidad 4 Anualidad 5 Anualidad 6

Precio medio abono 23,66 € 23,66 € 23,66 € 23,66 € 24,13 € 24,61 € Abonado mes 1.300,00 € 1.550,00 € 1.700,00 € 1.800,00 € 1.800,00 € 1.800,00 € INGRESOS Ventas abonos 276.822,00 € 440.076,00 € 482.664,00 € 511.056,00 € 521.208,00 € 531.576,00 € Cursos 10.000,00 € 18.000,00 € 19.800,00 € 21.780,00 € 23.958,00 € 23.958,00 € Otros ingresos 9.000,00 € 15.000,00 € 16.500,00 € 18.150,00 € 19.965,00 € 21.961,50 € TOTAL INGRESOS 295.822,00 € 473.076,00 € 518.964,00 € 550.986,00 € 565.131,00 € 577.495,50 € GASTOS

Personal propio 146.250,00 € 195.000,00 € 195.000,00 € 195.000,00 € 195.000,00 € 195.000,00 € Mantenimiento y Consumos 91.950,00 € 122.600,00 € 125.052,00 € 127.553,04 € 130.104,10 € 132.706,18 € Marketing y otros 23.000,00 € 19.000,00 € 19.380,00 € 19.767,60 € 20.162,95 € 20.566,21 € Prestación servicios 56.250,00 € 75.000,00 € 77.250,00 € 79.567,50 € 81.954,53 € 84.413,16 €

Gastos financieros 15.632,25 € 20.843,00 € 20.843,00 € 20.843,00 € 20.843,00 € 20.843,00 € Préstamo 37.456,68 € 37.456,68 € 37.456,68 € 37.456,68 € 37.456,68 € 37.456,68 € Canon anual de explotación, VARIABLE 0,00 € 0,00 € 0,00 € 12.754,93 € 12.825,66 € 12.887,48 € TOTAL GASTOS 370.538,93 € 469.899,68 € 474.981,68 € 492.942,75 € 498.346,91 € 503.872,71 €

INGRESOS MENOS GASTOS -74.716,93 € 3.176,32 € 43.982,32 € 58.043,25 € 66.784,09 € 73.622,79 €

Amortizaciones -23.075,92 € -32.566,56 € -32.566,56 € -32.566,56 € -32.566,56 € -31.940,31 € Rtdo antes Imptos. -97.792,85 € -29.390,24 € 11.415,76 € 25.476,69 € 34.217,53 € 41.682,48 €

Impuesto de Sociedades 0,00 € 0,00 € -2.853,94 € -6.369,17 € -8.554,38 € -10.420,62 € RESULTADO DEL EJERCICIO -97.792,85 € -29.390,24 € 8.561,82 € 19.107,52 € 25.663,15 € 31.261,86 € CASH FLOW -74.716,93 € 3.176,32 € 41.128,38 € 51.674,08 € 58.229,71 € 63.202,17 €

En esta cuenta de resultados se ha establecido, tanto para ingresos como para gastos, el punto de partida para el cálculo en los primeros 9 meses de explotación una vez terminada la obra y en anualidad 1; a partir de ahí se ha realizado estimaciones anuales en aquellos ingresos y gastos que así lo requiriesen.

El proyecto contempla unos resultados positivos a partir de la segunda anualidad. La cuenta de resultados del año 6º hasta el final de la concesión la consideramos como un largo plazo, por lo que la fiabilidad de los datos es relativa.


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OCTAVO: CANON Y PLAZO

En función de los resultados obtenidos y acorde a la composición de inversión, ingresos y gastos quedan establecidos dos tipos de Canon:

- Canon fijo de explotación, a partir del tercer año desde el inicio del contrato, valorado en 10.000,00 € anuales, fijado en función de los ingresos que deja de percibir el Organismo Autónomo de Deportes por la explotación de estas instalaciones.

- Canon porcentual variable de explotación, a partir del tercer año desde el inicio del contrato, en orden a los ingresos obtenidos por la explotación de las instalaciones. La tabla de aplicación del porcentaje de dicho canon es la siguiente:

- En los primeros tres años del contrato se fija un Canon fijo y variable de 0,00 €.

Tramos

Ingresos totales anuales por explotación

Canon fijo*

Canon variable a aplicar*

1 Inferior a 550.000,00 € 10.000,00 € 0,00% 2 desde 550.000,00 € hasta 599.999,99 € 10.000,00 € 0,50% 3 desde 600.000,00 € hasta 649.999,99 € 10.000,00 € 1,00% 4 superior a 650.000,00 € 10.000,00 € 2,00%

* A aplicar a partir del tercer año del contrato.

A la vista de este estudio económico se establece un plazo para la concesión administrativa de 25 años.


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NOVENO: RATIOS DE VIABILIDAD

Finalmente para analizar la viabilidad del objeto del presente estudio se ha tenido en cuenta tanto los ratios del Valor Actual Neto (VAN), la Tasa Interna de Retorno (TIR) así como el plazo de recuperación de la inversión.

El plazo de recuperación de la inversión inicial es de 7 años, 7 meses y 20 días.

PLAZO DE RECUPERACIÓN DE LA INVERSIÓN Inversión Inicial 493.838,00 € 7,64 Cash Flow medio 64.605,52 €

El valor generado actualizado (VAN) en los 25 años de concesión es de 536.832,01 €, desglosado en el cuadro de cálculo siguiente:

RATIOS Inversión inicial -493.838,00 € Año Tipo de interés

-74.716,93 € 1 3,00% 3.176,32 € 2 41.128,38 € 3 51.674,08 € 4 58.229,71 € 5 63.202,17 € 6 64.466,21 € 7 65.755,54 € 8 67.070,65 € 9 68.412,06 € 10 69.780,30 € 11 71.175,91 € 12 72.599,43 € 13 74.051,42 € 14 75.532,44 € 15 77.043,09 € 16 78.583,95 € 17 80.155,63 € 18 81.758,75 € 19 83.393,92 € 20 85.061,80 € 21 86.763,04 € 22 88.498,30 € 23 90.268,26 € 24

Flujo de Caja generados

92.073,63 € 25 VAN 536.832,01 € TIR 8,61%


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Por tanto, la Tasa Interna de rentabilidad (TIR) asciende a 8,61 %.

Así, atendiendo a los diferentes cálculos, criterios e hipótesis, el proyecto presenta indicadores de rentabilidad que hace que sea viable.

En S/C de Tenerife, a febrero de 2012

EL INGENIERO INDUSTRIAL LA JEFE DE SERVICIO

Pedro J. González Sánchez Loreto Ariz Alonso

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