Estudio de factibilidad para la construcción y comercialización de viviendas económicas

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN Y

COMERCIALIZACIÓN DE VIVIENDAS ECONÓMICAS EN LA CIUDAD

DE SANTO DOMINGO.

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL ECUADOR

SEDE SANTO DOMINGO

PORTADA

ESCUELA DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS Y CONTABLES

DISERTACIÓN DE GRADO PREVIA LA OBTENCIÓN DEL TÍTULO DE

INGENIERAS COMERCIALES

Autoras: Gabriela Lorena Abril Calderón

Solange Elizabeth Ortiz Franco

Director: Ing. Alex Alonso Venegas Ortega

SANTO DOMINGO – ECUADOR

2013

ii

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL ECUADOR

SEDE SANTO DOMINGO

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN Y COMERCIALIZACIÓN DE

VIVIENDAS ECONÓMICAS EN LA CIUDAD DE SANTO DOMINGO.

AUTORAS:

Gabriela Lorena Abril Calderón


APROBACIÓN DEL PROYECTO DE DISERTACIÓN DE GRADO

TRIBUNAL

Ing. Alex Alonso Venegas Ortega ____________________________________

Ing. Patricio Chimbo Auquilla ____________________________________

Ing. Hilda Margoth Elizalde Elizalde ____________________________________

Santo Domingo – Ecuador, Mayo 2013

iii

DEDICATORIA

Como muestra de mi esfuerzo, dedico este Proyecto de Grado a Dios.

A mis padres Martha y René, a mi hermano José Luis, ya que gracias a su apoyo,

paciencia y confianza ayudaron a cumplir una de mis metas.


iv

DEDICATORIA

A mis padres Rodrigo y Betty, por haberme guiado y apoyado en todo momento, por los

consejos que me dieron mucha fuerza y valor para culminar mi carrera universitaria.

A mi esposo y a mi hija Linda Christina, por estar a mi lado en los momentos más

difíciles.

A mis suegros Rodrigo y Linda, por su cariño y sus atenciones.


v

AGRADECIMIENTO

Agradezco a Dios por estar conmigo en cada paso que doy, guiándome protegiéndome y

dándome fortaleza para seguir adelante.

Al Ing. Alex Venegas nuestro Director de Disertación de Grado, por su paciencia y

colaboración en la realización de este trabajo.

Al Ing. Patricio Chimbo docente de la Escuela de Ciencias Administrativas y Contables

por el asesoramiento y ayuda con sus valiosas aportaciones.

A mis profesores a quienes les debo gran parte de mis conocimientos, gracias a su

paciencia y enseñanza.

Finalmente un eterno agradecimiento a la PUCE por brindarme durante estos años, una

excelente formación académica, por los valores impartidos que contribuyeron de manera

positiva, preparándonos para un futuro competitivo.


vi

AGRADECIMIENTO

Me gustaría que estas líneas sirvieran para expresar mi más profundo y sincero

agradecimiento a todas aquellas personas que con su ayuda han colaborado para que

pudiese culminar mi carrera profesional.

A Dios por haberme dado la sabiduría y la fortaleza para alcanzar este triunfo, a mis

Padres gracias por haber fomentado en mí el deseo de superación y el anhelo de triunfo

en la vida, por formarme hasta hoy, por todo el esfuerzo y sacrificio. Mil palabras no

serian suficientes para agradecerles su apoyo, su comprensión y sus consejos en los

momentos difíciles.

Al Ing. Alex Venegas Director de Disertación de Grado, a la Ing. Hilda Elizalde, y al Ing.

Patricio Chimbo quienes a lo largo de este tiempo han puesto a prueba sus capacidades

y conocimientos en el desarrollo de este proyecto el cual ha finalizado llenando todas

nuestras expectativas.

A la Pontificia Universidad Católica del Ecuador y a mis queridos profesores, que me

brindaron la oportunidad de formarme profesionalmente, gracias por haber plasmado en

mí una educación integral y por inculcar los valores que hoy están en mí, responsabilidad,

puntualidad, sinceridad, etc.

A todos ellos, muchas gracias.

Solange Elizabeth Ortíz Franco

vii

RESUMEN

La construcción y comercialización de viviendas económicas en la ciudad de Santo

Domingo, cuenta con elevada demanda, debido al conglomerado social que habita en la

urbe; poseen suficiente capacidad económica para acceder a la vivienda con un valor de

treinta y cinco mil dólares, monto que será cancelado aprovechando los créditos

concedidos por el IESS e instituciones del Sistema Financiero Nacional.

Los potenciales consumidores son empleados públicos y privados, microempresarios,

comerciantes, profesionales y otros, que no cuentan con vivienda propia. Su localización

será en la vía Chone, área residencial que cuentan con vías de acceso y servicios

básicos.

En el desarrollo de cada una de las etapas del estudio de factibilidad, se recopiló

información necesaria que permitió realizar un eficiente estudio de mercado, técnico y

financiero de la construcción y comercialización de viviendas económicas, por lo tanto se

determinó que es factible implementar y financieramente sustentable para los

inversionistas.

viii

ABSTRACT

There has been a high demand of building and commercialization of economic housing in

Santo Domingo City, because of the social conglomerate in the area: have the enough

economic capacity to buy a house, priced in thirty five thousand dollars, amount that will

be paid taking advantage of the IESS credits as well as institutions of the National

Financial System.

The possible consumers will be the public and private employers, micro-entrepreneurs,

businessmen, professionals, and other people who do not have own house. Its location

will be on Chone avenue, residential area with accessible roads and basic services.

Throughout the development of each stage in the feasibility study, necessary information

was gathered, which allowed to carry out an efficient marketing plan, it was technical and

financial about the building and commercialization of economic houses. Therefore, it was

possible to determine, the present project is feasible to implement and sustainable for the

investors financially.

ix

ÍNDICE DE CONTENIDOS

PORTADA .......................................................................................................................... i

APROBACIÓN DEL PROYECTO DE DISERTACIÓN DE GRADO ................................... ii

DEDICATORIA ................................................................................................................. iii

DEDICATORIA ................................................................................................................. iv

AGRADECIMIENTO .......................................................................................................... v

AGRADECIMIENTO ......................................................................................................... vi

RESUMEN ....................................................................................................................... vii

ABSTRACT .................................................................................................................... viii

ÍNDICE DE CONTENIDOS ............................................................................................... ix

ÍNDICE DE TABLAS ...................................................................................................... xvii

ÍNDICE DE GRÁFICOS .................................................................................................. xix

INTRODUCCIÓN .............................................................................................................20

1 MARCO TEÓRICO ............................................................................................22

1.1 Estudio de Factibilidad .......................................................................................22

1.1.1 Tipos de Factibilidad ..........................................................................................22

1.1.2 Objetivos de la Factibilidad ................................................................................23

1.1.3 Definición de Vivienda .......................................................................................23

1.1.3.1 Características de la Vivienda ....................................................................24

1.1.3.2 Análisis de la Construcción de la Vivienda ..................................................24

1.1.3.3 Clasificación de los tipos de vivienda ..........................................................25

1.1.4 Análisis de Mercado ..........................................................................................26

1.1.4.1 Definición de mercado ................................................................................27

1.1.4.2 Estudio de Mercado ....................................................................................27

1.1.4.3 Clases de Mercado .....................................................................................28

x

1.1.4.3.1 Mercado Total .............................................................................................29

1.1.4.3.2 Mercado Potencial ......................................................................................29

1.1.4.3.3 Mercado Meta .............................................................................................29

1.1.4.4 Comercialización ........................................................................................30

1.1.4.5 Segmentación de Mercado .........................................................................30

1.1.5 Análisis Interno y Externo: FODA ......................................................................31

1.1.5.1 Fortalezas ...................................................................................................32

1.1.5.2 Oportunidades ............................................................................................32

1.1.5.3 Debilidades .................................................................................................33

1.1.5.4 Amenazas ..................................................................................................33

1.1.6 Explicación del Sistema (proceso de construcción) ...........................................33

1.1.7 Evaluación Financiera .......................................................................................33

1.1.7.1 Estados Financieros ...................................................................................34

1.1.7.2 Valor Actual Neto ........................................................................................36

1.1.7.3 Tasa Interna de Retorno (TIR) ....................................................................37

1.1.7.4 Costo de Oportunidad .................................................................................37

1.1.7.5 Beneficio/Costo ..........................................................................................37

1.1.7.6 Análisis de Sensibilidad ..............................................................................38

2 METODOLOGÍA ...............................................................................................39

2.1 MÉTODOS DE INVESTIGACIÓN APLICADOS .................................................39

2.1.1 Método de Observación .....................................................................................39

2.1.2 Método Inductivo ...............................................................................................39

2.1.3 Método Deductivo ..............................................................................................40

2.1.4 Método Estadístico ............................................................................................41

2.2 TÉCNICAS DE RECOLECCIÓN DE DATOS .....................................................41

2.3 Fuentes de Consulta ..........................................................................................42

2.3.1 Fuentes Primarias..............................................................................................42

2.3.2 Fuentes Secundarias .........................................................................................42

2.4 TÉCNICAS DE ANÁLISIS DE LA INFORMACIÓN ............................................43

xi

2.5 POBLACIÓN Y MUESTRA ................................................................................43

2.5.1 Población ...........................................................................................................43

2.5.2 Muestra .............................................................................................................43

3 ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN Y

COMERCIALIZACIÓN DE VIVIENDAS ECONÓMICAS EN LA CIUDAD DE SANTO

DOMINGO .......................................................................................................................44

3.1 MARCO DE REFERENCIA ...............................................................................44

3.1.1 Justificación del Proyecto ..................................................................................44

3.1.1.1 Título del Proyecto ......................................................................................44

3.1.1.2 Planteamiento del Problema .......................................................................44

3.1.1.3 Antecedentes..............................................................................................44

3.1.1.4 Justificación del Proyecto ...........................................................................45

3.1.1.5 Descripción del Proyecto ............................................................................46

3.1.2 Declaración de la Visión y la Misión ...................................................................46

3.1.2.1 Visión .........................................................................................................46

3.1.2.2 Misión .........................................................................................................46

3.1.3 Valores Corporativos .........................................................................................46

3.1.4 Ventaja Competitiva ...........................................................................................47

3.1.5 Análisis FODA ...................................................................................................47

3.1.5.1 Análisis de Factores Internos ......................................................................47

3.1.5.1.1 Fortalezas ...................................................................................................47

3.1.5.1.2 Debilidades .................................................................................................48

3.1.5.2 Análisis Factores Externos .........................................................................48

3.1.5.2.1 Oportunidades ............................................................................................48

3.1.5.2.2 Amenazas ..................................................................................................49

3.1.6 Matriz DAFO ......................................................................................................50

3.1.7 Matriz EFE .........................................................................................................51

3.1.7.1 Análisis Matriz EFE.....................................................................................51

3.1.8 Matriz EFI ..........................................................................................................52

xii

3.1.8.1 Análisis matriz EFI ......................................................................................52

3.1.8.2 Análisis de Oportunidades y Amenazas ......................................................53

3.1.8.2.1 Estrategias FO (Fortalezas y Oportunidades) .............................................53

3.1.8.2.2 Estrategias FA (Fortalezas y Amenazas) ....................................................53

3.1.8.2.3 Estrategias DO (Debilidades y Oportunidades) ...........................................54

3.1.8.2.4 Estrategias DA (Debilidades y Amenazas) .................................................54

3.1.9 Objetivos del Proyecto .......................................................................................54

3.1.9.1 Objetivo General .........................................................................................54

3.1.9.2 Objetivos Específicos .................................................................................54

3.2 ESTUDIO DE MERCADO ..................................................................................55

3.2.1 Objetivos del Estudio de Mercado .....................................................................55



3.2.1.3 Alcances y Limitaciones .............................................................................55

3.2.1.3.1 Alcances .....................................................................................................55

3.2.1.3.2 Limitaciones ...............................................................................................56

3.2.2 Análisis de la competencia ................................................................................56

3.2.2.1 Condiciones de la Competencia .................................................................56

3.2.3 Análisis de Porter...............................................................................................57

3.2.3.1 Rivalidad entre Competidores .....................................................................57

3.2.3.2 Amenaza de Entrada de Nuevos Competidores .........................................57

3.2.3.3 Amenaza de Productos Sustitutos ..............................................................58

3.2.3.4 El Poder de Negociación de los Proveedores .............................................58

3.2.3.5 El Poder de Negociación de los Clientes ....................................................58

3.2.3.6 Segmentación .............................................................................................59

3.2.3.6.1 Segmentación Geográfica ..........................................................................59

3.2.3.6.2 Segmentación Demográfica ........................................................................59

3.2.3.7 Target .........................................................................................................59

3.2.3.8 Plan de Muestreo .......................................................................................60

xiii

3.2.3.9 Diseño de la Encuesta ................................................................................61

3.2.3.10 Procesamiento de los Resultados y Análisis de las Encuestas ...................61

3.2.3.11 Análisis Global de la investigación de mercado ..........................................71

3.2.4 Oferta ................................................................................................................72

3.2.4.1 Proyección de la Oferta ..............................................................................73

3.2.4.2 Análisis de Precios .....................................................................................73

3.2.5 Análisis de la Demanda .....................................................................................73

3.2.5.1 Demanda Potencial ....................................................................................74

3.2.5.2 Demanda Proyectada .................................................................................74

3.2.5.3 Análisis de la Oferta y la Demanda .............................................................75

3.2.6 Demanda Insatisfecha .......................................................................................75

3.2.7 Oferta del Proyecto ............................................................................................76

3.2.8 Conclusión del Estudio de Mercado ...................................................................76

3.3 MIX DE MARKETING ........................................................................................77

3.3.1 Estrategias de Marketing ...................................................................................77

3.3.1.1 Estrategias del Producto .............................................................................77

3.3.1.2 Estrategia de Precio ...................................................................................78

3.3.1.3 Estrategia de Plaza.....................................................................................78

3.3.1.4 Estrategia de Publicidad y/o Promoción ......................................................79

3.3.1.4.2 Televisión (Zaracay TV y Magestad TV) .....................................................80

3.3.1.4.5 Tarjeta de Presentación ...................................................................................82

3.3.1.5 Slogan ........................................................................................................82

3.3.1.6 Logotipo ......................................................................................................82

3.3.1.7 Presupuesto de Marketing ..........................................................................83

3.3.1.8 Diseño de Control Interno ...........................................................................83

3.4 ESTUDIO TÉCNICO ..........................................................................................84

3.4.1 Objetivos del Estudio Técnico ............................................................................84



xiv

3.4.2 Tamaño del Proyecto .........................................................................................84

3.4.3 Localización del Proyecto ..................................................................................85

3.4.3.1 Macro localización ......................................................................................85

3.4.3.2 Micro Localización ......................................................................................87

3.4.3.3 Ubicación ....................................................................................................88

3.4.3.4 Mano de Obra .............................................................................................88

3.4.3.5 Luz .............................................................................................................89

3.4.3.6 Agua ...........................................................................................................89

3.4.3.7 Teléfono .....................................................................................................89

3.4.4 Ingeniería del Proyecto ......................................................................................89

3.4.4.1 Diseño detallado de las Viviendas ..............................................................90

3.4.4.2 Presupuesto de Materiales de Construcción de la Vivienda Económica .....94

3.4.5 Organización y Aspectos Legales ......................................................................94

3.4.5.1 Estructura de la Organización .....................................................................94

3.4.5.2 Funciones Específicas del Personal por Cada Puesto ................................95

3.4.5.3 Recurso Humano ...................................................................................... 103

3.4.5.3.1 Políticas de Sueldos y Salarios ................................................................. 103

3.4.5.4 Base Legal ............................................................................................... 103

3.4.5.4.1 Entidades Relacionadas ........................................................................... 116

3.4.5.4.2 Leyes Conexas ......................................................................................... 117

3.4.5.5 Plan de Contingencia ................................................................................ 117

3.4.5.5.1 Objetivos .................................................................................................. 117

3.4.5.5.2 Posibles Riesgos ...................................................................................... 117

3.4.5.5.3 Análisis de Riesgos .................................................................................. 118

3.4.5.5.4 Manejo de Contingencias ......................................................................... 119

3.5 ESTUDIO FINANCIERO. ................................................................................. 119

3.5.1 Inversiones ...................................................................................................... 120

3.5.2 Financiamiento del Proyecto ............................................................................ 121

3.5.2.1 Cuadro de Fuentes y Usos. ...................................................................... 121

xv

3.5.2.2 Financiamiento ......................................................................................... 121

3.5.2.2.1.1 Activos Intangibles o Diferidos .................................................................. 123

3.5.2.2.2 Inversión de Capital de Trabajo ................................................................ 124

3.5.3 Costos del Servicio. ......................................................................................... 125

3.5.4 Costos del Producto. ....................................................................................... 126

3.5.5 Mano de Obra Directa. .................................................................................... 126

3.5.6 Mano de Obra Indirecta y Administración. ....................................................... 127

3.5.7 Imprevistos. ..................................................................................................... 127

3.5.8 Costos Directos. .............................................................................................. 127

3.5.9 CIF. ................................................................................................................. 128

3.5.10 Suministros. ..................................................................................................... 128

3.5.11 Mantenimiento y Seguros ................................................................................ 129

3.5.12 Depreciaciones ................................................................................................ 129

3.5.13 Amortizaciones. ............................................................................................... 130

3.5.14 Gastos de Ventas o Publicidad. ....................................................................... 130

3.5.15 Gastos Financieros y Amortización por Crédito. .............................................. 131

3.5.16 Proyección de los Costos y Gastos. ................................................................ 132

3.5.17 Proyección de Ingresos y Costos de Operación .............................................. 133

3.5.17.1 Proyección de Ingresos. ........................................................................... 133

3.5.18 Instrumentos de Evaluación. ............................................................................ 134

3.5.18.1 Estados Financieros Proyectados ............................................................. 134

3.5.18.2 Estado de Pérdidas y Ganancias. ............................................................. 134

3.5.18.3 Flujo de Caja Proyectado. ......................................................................... 135

3.5.18.4 Balance General Proyectado .................................................................... 136

3.6 EVALUACIÓN FINANCIERA DE PROYECTOS .............................................. 137

3.6.1 Análisis del Costo Promedio Ponderado del Capital (TMAR) ........................... 138

3.6.2 Tasa Interna de Retorno (TIR) ......................................................................... 139

3.6.3 Valor Actual Neto (VAN) .................................................................................. 140

3.6.4 Periodo Real de Recuperación de Inversión .................................................... 141

xvi

3.6.5 Relación Beneficio / Costo. .............................................................................. 141

3.6.6 Punto de Equilibrio........................................................................................... 142

3.6.7 Indicadores para los Análisis Financieros. ....................................................... 144

3.6.8 Análisis de Sensibilidad. .................................................................................. 145

xvii

ÍNDICE DE TABLAS

TABLA No 1 ESQUEMA PARA LA PREPARACIÓN DE LOS ESTADOS FINANCIEROS

........................................................................................................................................35

TABLA No 2 MATRIZ DAFO ............................................................................................50

TABLA No 3 MATRIZ DE FACTORES EXTERNOS ........................................................51

TABLA No 4 MATRIZ DE FACTORES INTERNOS .........................................................52

TABLA No 5 CALCULO DE LA MUESTRA ......................................................................60

TABLA No 6 TABULACIÓN DE RESULTADOS PREGUNTA1 ........................................62

TABLA No 7 TABULACIÓN DE RESULTADOS PREGUNTA 2 .......................................63



TABLA No 10 TABULACIÓN DE RESULTADOS PREGUNTA 5 .....................................66





TABLA No 15 OFERTA DE VIVIENDA ECONÓMICA EN LA CIUDAD DE SANTO

DOMINGO .......................................................................................................................72

TABLA No 16 OFERTA PROYECTADA DE VIVIENDA ECONÓMICA EN LA CIUDAD DE

SANTO DOMINGO ..........................................................................................................73

TABLA No 17 CRECIMIENTO POBLACIONAL ...............................................................74

TABLA No 18 DEMANDA INSATISFECHA DE VIVIENDAS ECONÓMICAS EN LA

CIUDAD DE SANTO DOMINGO .....................................................................................75

TABLA No 19 DISEÑO DE CONTROL INTERNO ...........................................................83

TABLA No 20 TAMAÑO DEL PROYECTO ......................................................................84

TABLA No 21 ORGANIGRAMA ESTRUCTURAL ............................................................94

TABLA No 22 INVERSIONES DEL PROYECTO ........................................................... 120

TABLA No 23 FUENTES Y USOS ................................................................................. 121

TABLA No 24 APORTE CAPITAL .................................................................................. 122

TABLA No 25 INVERSIÓN FIJA DE PROYECTO ......................................................... 122

TABLA No 26 DETALLE DE ACTIVOS DIFERIDOS...................................................... 123

xviii

TABLA No 27 PLANILLA DE GASTOS CONSTITUCIÓN .............................................. 124

TABLA No 28 CAPITAL DE TRABAJO .......................................................................... 125

TABLA No 29 MANO DE OBRA DIRECTA .................................................................... 126

TABLA No 30 MANO DE OBRA INDIRECTA ................................................................ 127

TABLA No 31 COSTOS INDIRECTOS DE FABRICACIÓN ........................................... 128

TABLA No 32 SUMINISTROS ....................................................................................... 128

TABLA No 33 REPARACIÓN Y MANTENIMIENTO....................................................... 129

TABLA No 34 DEPRECIACIÓN ACTIVOS FIJOS ......................................................... 129

TABLA No 35 AMORTIZACIÓN ACTIVOS DIFERIDOS ................................................ 130

TABLA No 36 GASTOS DE VENTAS O PUBLICIDAD .................................................. 131

TABLA No 37 TABLAS DE AMORTIZACIÓN ................................................................ 131

TABLA No 38 PAGO INTERESES Y DE CAPITAL ........................................................ 132

TABLA No 39 PROYECCIÓN DE COSTOS Y GASTOS ............................................... 132

TABLA No 40 INFLACIÓN ............................................................................................. 133

TABLA No 41 PROYECCIÓN GLOBAL DE INGRESOS POR AÑO .............................. 133

TABLA No 42 ESTADOS DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS ............................................. 134

TABLA No 43 FLUJO DE CAJA PROYECTADO ........................................................... 135

TABLA No 44 BALANCE GENERAL ............................................................................. 136

TABLA No 45 TMAR ...................................................................................................... 138

TABLA No 46 TASA INTERNA DE RETORNO .............................................................. 139

TABLA No 47 VALOR ACTUAL NETO .......................................................................... 140

TABLA No 48 PERÍODO DE RECUPERACIÓN ............................................................ 141

TABLA No 49 RELACIÓN BENEFICIO / COSTO .......................................................... 142

TABLA No 50 PUNTO DE EQUILIBRIO ........................................................................ 143

TABLA No 51 ÍNDICES FINANCIEROS ........................................................................ 144

TABLA No 52 ANÁLISIS DE SENSIBILIZACIÓN ........................................................... 145

xix

ÍNDICE DE GRÁFICOS

GRÁFICO N° 1 ACTIVIDADES ECONÓMICAS ...............................................................62

GRÁFICO N° 2 SU VIVIENDA ES ...................................................................................63

GRÁFICO N° 3 NIVEL DE INGRESOS ............................................................................64

GRÁFICO N° 4 ¿LE GUSTARÍA ADQUIRIR UNA VIVIENDA ECÓNOMICA ...................65

GRÁFICO N° 5 ¿DÓNDE LE GUSTARÍA QUE SE ENCUENTRE UBICADA SU

VIVIENDA? ......................................................................................................................66

GRÁFICO N° 6 SERVICIOS QUE LE GUSTARÍA QUE INCLUYA LA VIVIENDA ............68

GRÁFICO N° 7 ÁREA DE CONSTRUCCIÓN QUE DESEARÍA .......................................69

GRÁFICO N° 8 TIPO DE CONSTRUCCIÓN QUE PREFIERE ........................................70

GRÁFICO N° 9 SISTEMA DE PAGO QUE PREFIERE ....................................................71

GRÁFICO N° 10 PROYECCIÓN DE DEMANDA DE VIVIENDA EN LA CIUDAD DE

SANTO DOMINGO ..........................................................................................................75

GRÁFICO N° 11 MODELO DE LA VIVIENDA .................................................................77

GRÁFICO N° 12 DISEÑO DE PUBLICIDAD (PRENSA ESCRITA) ..................................80

GRÁFICO N° 13 SPOT PUBLICITARIO ..........................................................................80

GRÁFICO N° 14 CUÑA PUBLICITARIA ..........................................................................81

GRÁFICO N° 15 DISEÑO DE LA HOJA VOLANTE .........................................................81

GRÁFICO N° 16 LOGOTIPO ...........................................................................................83

GRÁFICO N° 17 MAPA FÍSICO DE LA REPÚBLICA DEL ECUADOR ............................85

GRÁFICO N° 18 MAPA FÍSICO DE LA PROVINCIA SANTO DOMINGO DE LOS

TSÁCHILAS .....................................................................................................................87

GRÁFICO N° 19 MICROLOCALIZACIÓN ........................................................................87

GRÁFICO N° 20 PLANOS DE LA VIVIENDA (PLANTA ARQUITECTÓNICA) .................91

GRÁFICO N° 21 PLANOS DE LA VIVIENDA (TERRAZA - CORTEA-A) .........................92

GRÁFICO N° 22 PLANOS VIVIENDA ..............................................................................93

INTRODUCCIÓN

La necesidad de vivienda en el hombre moderno, exige de soluciones habitacionales

prácticas, elegantes y económicas, debido a que la crisis económica azota a las clases

más desposeídas, ante la cual se deben ofrecer residencias acordes a su capacidad de

compra, al mismo tiempo que se aprovechan los sistemas de crédito que tienen derecho

los trabajadores, empleados, microempresarios, entre otros, de la localidad de Santo

Domingo.

En la urbe local, los usuarios o clientes más interesados son aquellos que cuentan con un

nivel de ingresos accesibles (clase media), debido a que necesitan una morada para

brindar el bienestar y la seguridad para sus familias. Todo ello permite generar un

colchón financiero o patrimonio familiar que respalde el incursionar en nuevas actividades

económicas o negocios al tiempo que se calificará de mejor manera el contar con

residencia fija y que se pueda convertir en una garantía personal.

Por ello, Santo Domingo busca viviendas dignas a precios económicos, condición que

cuenta con el respaldo del Gobierno Nacional, debido a que se busca mejorar las

condiciones de vida de todos los ecuatorianos. Con ello vemos que la vivienda es una

necesidad que todo ser humano busca adquirir para albergar a los miembros de sus

familias.

Las viviendas deben ser adaptables a la geografía de Santo Domingo, criterio que no

siempre se lo aplicó trayendo desaprobación por parte de los beneficiarios, lo cual implica

que deberán ser construidas con materiales resistentes y con mano de obra local,

preferentemente. Además, que la construcción de una vivienda popular debe contener

elementos prefabricados para procurar velocidad en la construcción, deben poseer

infraestructura básica y los proyectos de ampliación deben ser flexibles a la iniciativa

privada de cada propietario de las soluciones habitacionales que oferten al mercado local.

21

La necesidad de vivienda para la mayoría de los habitantes de Santo Domingo se

agudiza debido a los bajos ingresos económicos percibidos por la mayoría de los

trabajadores, microempresarios, empleados y otros, que buscan la forma de adquirir una

casa digna, la cual se convierte en el patrimonio familiar que garantice la estabilidad de

los miembros de cada hogar. Para ello, es necesario crear programas habitacionales que

atiendan los requerimientos de los segmentos mayoritarios de la localidad, como son la

clase media.

La construcción y comercialización de viviendas económicas aportará a solucionar la

necesidad de vivienda popular en la ciudad de Santo Domingo.

I

I MARCO TEÓRICO

1 MARCO TEORICO

1.1 Estudio de Factibilidad

1.1.1 Tipos de Factibilidad

La factibilidad de un estudio es el análisis de una empresa para determinar si el

negocio que se propone será bueno o malo, y en cuales condiciones se debe

desarrollar para que sea exitoso y si el negocio propuesto contribuye con la

conservación, protección o restauración de los recursos naturales y ambientales.

El nivel de factibilidad es esencialmente dinámico, es decir, proyectan los costos y beneficios a lo largo del tiempo y los expresan mediante el flujo de caja estructurado en función de criterios convencionales previamente establecidos. En factibilidad, la información tiende a ser demostrativa recurriéndose principalmente a información de tipo primario1.

El estudio de factibilidad persigue disminuir el riesgo de equivocarse respecto de

la bondad del proyecto con seguridad sobre las cifras y, por lo tanto se está

disminuyendo el riesgo, debido a lo cual requiere del concurso de expertos más

especializados y de información primaria (incluyendo cotizaciones más o menos

firmes para equipos, obras civiles, licencias, financiamiento, entre otros), lo que

exigirá mayor investigación y precisión en terreno (estudios geológicos que

permitan establecer los tipos de suelos donde construir).

Este estudio deberá establecer definitivamente los aspectos técnicos más fundamentales: la localización, el tamaño, la tecnología, el calendario de ejecución, puesta en marcha y lanzamiento, entre otros. Como norma, el estudio de factibilidad lleva a la aprobación final del proyecto, a lo más lleva a su postergación o modificaciones menores en su formulación2.

1 CHAÍNSAPAG NASSIR: Proyectos de Inversión, México, Editorial Pearson Educación, Segunda Edición,

2010, Pág. 29. 2 FONTAINEERNESTO: Evaluación social de proyectos, México, Editorial Pearson Educación, Décimo

tercera edición, 2008, Págs. 37 – 38.

23

¨La factibilidad o anteproyecto comprende las siguientes partes: definición

conceptual del proyecto, estudio del proyecto, evaluación del proyecto y decisión

sobre el proyecto¨3.

1.1.2 Objetivos de la Factibilidad

Los objetivos de la factibilidad de un proyecto son: Orientar el examen detallado y preciso de la alternativa que se ha

considerado viable en la etapa de pre factibilidad.

Afinar todos aquellos aspectos y variables que puedan mejorar el

proyecto, de acuerdo con sus fines sociales o de rentabilidad.

Investigar las diferentes técnicas de producir el bien o servicio bajo

estudio y las posibilidades de adaptarlas a la región.

Analizar la disponibilidad de los principales insumos que requiere el

proyecto y realizar un sondeo de mercado que refleje en forma

aproximada las posibilidades del nuevo producto.

Abordar la cuantificación de los requerimientos de inversión que

plantea el proyecto y sus posibles fuentes de financiamiento.

Proyectar los resultados financieros del proyecto.

Calcular los indicadores que permitan evaluarlo4

1.1.3 Definición de Vivienda

¨La vivienda es una edificación cuya principal función es ofrecer refugio y

habitación a las personas, protegiéndoles de las inclemencias climáticas y de

otras amenazas¨5.

3 BACA URBINA GABRIEL: Evaluación de proyectos, México, Editorial McGraw-Hill, Quinta Edición, 2009,

Págs. 5 – 6. 4 FUNDACIÓN WIKIMEDIA INC.: Estudio de factibilidad, es.wikipedia.org/wiki/Estudio_de_prefactibilidad, 14

de mayo 2012, Pág. 1. 5http://es.wikipedia.org/wiki/Vivienda: Concepto de vivienda, 29 de mayo 2012.

http://es.wikipedia.org/wiki/Vivienda

24

1.1.3.1 Características de la Vivienda

Una casa económica es aquella que está diseñada y construida bajo los

principios de una vivienda confortable y fácil de mantener, y lleve consigo

unas características que respeten el medio ambiente.

Las casas económicas son seguras, duraderas, confortables y con un

diseño adecuado, y se adaptan a las capacidades físicas de las personas.

Están diseñadas para que al ser utilizadas cumplan con las necesidades del

presente y del futuro, abarcando las diferentes etapas de la vida.

Las casas económicas son eficientes en el ratio coste/vida de la vivienda,

sin dejar de lado la calidad de la construcción hacen hincapié en mejorar los

gastos del coste y de mantenimiento. La casa debe ser construida con

materiales de bajo mantenimiento y con sistemas y aplicaciones de ahorro

eficientes.

Dentro de los elementos sostenibles se incluyen las aplicaciones eficientes

del ahorro de agua y energía, calentador de agua solar, aislamiento y

eficiencia de luz.

1.1.3.2 Análisis de la Construcción de la Vivienda

En Latinoamérica reside un gran porcentaje de la pobreza mundial, que se

ve reflejada en una necesidad de vivienda, que contribuyen a un lento

desarrollo de los países en este ámbito. Esa mancha de pobreza muchas

veces se superpone a la del hambre y ambas se conforman en forma de

amplísima banda geográfica que, salvo contadas excepciones, cubre el

Sur del globo terráqueo6.

6 SERRANO SALAS, L.: La industrialización posible de la Vivienda Latinoamérica, Editorial Munera, 2010,

Segunda Edición, Págs. 227.

25

El Ecuador, forma parte de este porcentaje de pobreza, donde en ciertas partes

del país alcanza unos niveles infrahumanos. Asentamientos irregulares en las

periferias de ciudades grandes como Guayaquil, Quito y Cuenca.

La construcción entra como un elemento canalizador, que serviría en un futuro

para ser la respuesta de esta necesidad. Incorporar construcciones en la

proyección de viviendas con fines comerciales es una respuesta a la necesidad

habitacional de la ciudad de Santo Domingo, ya que también en lo social y

económico entraría abriendo sectores de capacitación de mano de obra

adecuada, inyección tecnológica para la provincia y el país, puestos de trabajo.

La construcción de las viviendas económicas estará destinada a la clase media

con capacidad de compra, en virtud de que este segmento de la población

requiere una vivienda digna para albergar a sus familias, las cuales deben incluir

los servicios básicos, a precio módico y con facilidades de pago. Al mismo

tiempo se deberán aprovechar las líneas de apoyo gubernamental que reduzcan

los precios finales de estas residencias.

1.1.3.3 Clasificación de los tipos de vivienda

Existen varios tipos de vivienda como las unifamiliares, los edificios, las

viviendas de segunda mano, las viviendas nuevas, las viviendas terminadas,

entre otras. Ahora bien, estos tipos de vivienda se van a clasificar según su

estructura de construcción, según su situación, según su precio y otros.

Según su estructura las viviendas pueden ser:

De construcción en edificios: Son aquellas estructuras que poseen

varios bloques de pisos, estos son muy comunes en las ciudades.

Viviendas unifamiliares: Estas son las casas.

Según su situación pueden ser:

Viviendas nuevas: Estas se clasifican a su vez en viviendas en

construcción o en promoción.

26

Viviendas de segunda mano: Son viviendas que han tenido otros

compradores, es decir que ya han sido habitadas por otras personas.

Según su precio de venta se clasifican en:

Viviendas de protección oficial: En este tipo de viviendas el vendedor se

acoge a las ayudas y beneficios que le permite la normativa de

protección oficial, este tipo de viviendas pueden ser:

Promoción pública: Esto es cuando la administración local, central o

autónoma es quien desarrolla el proyecto. La demanda de estas

viviendas supera bastante a la oferta pública.

Promoción privada: Esta es cuando la promoción solo la lleva a cabo un

vendedor particular.

Viviendas libres: Son las que no reciben ayuda oficial y que el vendedor

promueve y vende por su propia cuenta sin ninguna ayuda, esta

vivienda no tiene limitaciones y nada más están sujetas a la oferta y

demanda.7

1.1.4 Análisis de Mercado

¨Se entiende por análisis de mercado como la distinción y separación de las

partes del mercado para llegar a conocer los principios o elementos de este¨.8

Para realizar un análisis de mercados adecuado necesitamos distinguir entre los

diferentes tipos de mercado que existen. Entre los tipos principales de mercado

encontramos a:

Mercados de consumo: Son aquellos en los que se comercializan bienes

que están destinados al consumo individual o familiar.

7 http://www.blog-emprendedor.info/tipos-de-viviendas/ 8Kinnear, C. y Taylor J.: Investigación de Mercados, México, Editorial McGraw-Hill, México, 2009.

http://www.blog-emprendedor.info/tipos-de-viviendas/

27

Mercados industriales: Son aquellos que comprenden los productos y

servicios que son comprados para servir a los objetivos de las

organizaciones.

Mercados de servicio: Son aquellos mercados en los que se hacen

transacciones de bienes de naturaleza intangible. Los servicios son las

actividades separadas, identificables e intangibles que satisfacen las

necesidades y deseos y no están necesariamente ligadas a la venta de un

producto o servicio.

Los principales tipos de análisis de mercado:

Segmentación de mercados.

Modelos de comportamiento del consumidor.

Previsión de la demanda.

Estudio de la publicidad, envase, distribución, venta,

personal, política de precios, productos.

Posicionamiento del producto.9

1.1.4.1 Definición de mercado

Mercado es todo lugar físico donde existe por un lado, la presencia de compradores con necesidades o deseos específicos por satisfacer, dinero para gastar y disposición para participar en un intercambio que satisfaga esa necesidad o deseo y por otro lado, la de vendedores que pretenden satisfacer esas necesidades o deseos mediante un producto o servicio. Por tanto, el mercado es el lugar donde se producen transferencias de bienes o servicios.10

1.1.4.2 Estudio de Mercado

El estudio de mercado es la función que vincula una compañía con su mercado mediante la recolección de información con la que se identifican y definen las oportunidades y los problemas que trae dicho mercado. Con esta información se generan, perfeccionan y evalúan las actividades de

9 NARESH MAHOLTRA: Investigación de mercados, un enfoque práctico, México, Editorial Prentice Hall

Hispanoamericana, Cuarta Edición, 2010, Págs. 90 a 92. 10 ROMERO RICARDO: Marketing, México, Editorial Palmir EIRL., 2007, Pág. 55.

28

marketing. Se vigila el desempeño del mercado y se avanza en su comprensión como un proceso de la compañía11.

Un estudio de mercado es un proceso tendiente a obtener e interpretar

información sobre el entorno comercial de la organización, empresa, negocio

que está constituido por el conjunto de personas, entidades y relaciones que

intervienen en el mercado. Con este estudio se efectúa previsiones de ventas, y

constituye un elemento primordial en los planes de empresa, él mismo que debe

ser elaborado por los promotores de nuevos proyectos empresariales.

Cualquier empresa debe analizar el mercado desde dos perspectivas. Por un

lado, se debe estudiar la naturaleza de la demanda de los productos que se

pretenden comercializar o de los servicios que se quieren prestar, y por el otro,

se debe investigar la naturaleza de la oferta que puede hacer frente a esa

demanda.

Dentro de los objetivos del estudio de mercado tenemos:

a. Conocer los medios que se aplican para hacer llegar los servicios a

los clientes. b. Determinar la cantidad de bienes y servicios provenientes de una

unidad de producción que la comunidad estaría dispuesta a adquirir a determinados precios.

c. Ratificar la existencia de una necesidad insatisfecha en el mercado. d. Dar una idea al inversionista del riesgo que corre su producto de

ser o no aceptado en el mercado.12

1.1.4.3 Clases de Mercado

Puesto que los mercados están construidos por personas, hogares, empresas o

instituciones que demandan productos, las acciones de marketing de una

empresa deben estar sistemáticamente dirigidas a cubrir los requerimientos

particulares de estos mercados para proporcionarles una mejor satisfacción de

sus necesidades específicas.

11AMERICAN MARKETING ASSOCIATION: Investigación de mercados, México, Editorial McGraw-Hill,

Tercera Edición, 2007, Págs. 715. 12 BACA Urbina, Gabriel, Evaluación de Proyectos, México, Cuarta Edición, 2010, Págs. 382.

29

1.1.4.3.1 Mercado Total

“Es el conjunto de todos los compradores reales y potenciales de un

producto”13.

El mercado total está conformado por todos los consumidores potenciales y

reales de un producto o servicio, condición que es requerida por los

mercadólogos para realizar la planificación de marketing para atender este

segmento de clientes.

1.1.4.3.2 Mercado Potencial

“Es el conjunto de clientes que manifiesta un grado suficiente de interés en una

determinada oferta del mercado”14.

Con el término de mercado potencial nos estamos refiriendo a una área

geográfica indeterminada donde en alguna forma están presentes los

consumidores reales o potenciales de nuestro producto. Tales consumidores

son a la vez utilizadores simultáneos de varios productos o servicios, como

alimentos, medicinas, diversiones, escuelas, herramientas, talleres de

reparación, tiendas, restaurantes y otros.

1.1.4.3.3 Mercado Meta

El significado de Mercado Meta se relaciona con las necesidades que tienen las empresas de seleccionar de un segmento de mercado, la población o grupo de consumidores a los cuales se quiere llegar. Al Mercado Meta también se le conoce como Mercado Objetivo o Target.15

Los Mercados Metas son seleccionados para que sean cubiertas sus

necesidades, en ocasiones cuando son lanzados los planes de Mercadotecnia

hay productos que buscan alcanzar diversos Targets, sin embargo este tipo de

estrategia complica en general la actuación del producto o marca ante los ojos

13 SOTO ENSENADA LAURO: Marketing Estratégico, México, 2008, Págs. 2 – 4. 14 IBIDEM Págs. 2 – 4 15 JIMENEZ SANTANDER RICARDO: Marketing Estratégico, México, 2007, Págs. 330

30

del consumidor, debido principalmente a que no se logra un posicionamiento

claro.

Lograr un posicionamiento es uno de los objetivos del Mercado Meta, al unir a

consumidores con las mismas características psicográficas y de actitudes,

necesidades y gustos es más fácil delimitar las características del producto o

marca, así como las necesidades que va a cubrir.

1.1.4.4 Comercialización

Desde el punto de vista del marketing, la comercialización incluye, la planificación y control de los bienes y servicios que favorecen el desarrollo adecuado del producto, para asegurar que el mismo este en el lugar adecuado, en el momento oportuno en el precio y en las cantidades requeridas, que garanticen ventas rentables a través del tiempo.16

Para la persona responsable del departamento de comercialización, la misma

abarca la planificación del producto, como así también la gestión de ventas del

mismo.

Para el comerciante mayorista y para el minorista, se incluyen la selección de

productos que solicita el consumidor (lo cual incluye, tareas de estudios de

mercado).

Forma parte fundamental de las tareas de comercialización, el asegurarse

disponer de los suficientes stocks de mercancías, en los momentos oportunos,

en los lugares adecuados y en las condiciones de precio y distribución acordes a

las necesidades del mercado.

1.1.4.5 Segmentación de Mercado

La segmentación de mercado es un proceso que consiste en dividir el mercado total de un bien o servicio en varios grupos más pequeños e internamente homogéneos. La esencia de la segmentación es conocer realmente a los consumidores. Uno de los elementos decisivos del éxito de una empresa es su capacidad de segmentar adecuadamente su mercado.17

16 DIAZ MACHADOWALTER: Administración de la pequeña y mediana empresa, México, 2009, Págs. 442. 17 STATON ET AL: Fundamentos de Marketing, Editorial McGraw-Hill, México, Undécima Edición, 2009,

Págs. 644

31

Las características de una buena segmentación son:

a. Ser intrínsecamente homogéneos.

b. Heterogéneos entre sí.

c. Bastante grandes para poder garantizar la rentabilidad del segmento.

d. Operacionales para identificar a los clientes y escoger las variables de la

mezcla de marketing.

El proceso de segmentación de mercados se realiza mediante:

a. Estudio: Se examina el mercado para determinar las necesidades

específicas satisfechas por las ofertas actuales, las que no lo son y las que

podrían ser reconocidas.

b. Análisis: Se interpretan los datos para eliminar las variables y agrupar o

construir el segmento con los consumidores que comparten un

requerimiento en particular y lo que los distingue de los demás segmentos

del mercado con necesidades diferentes.

c. Preparación de perfiles: Se prepara un perfil de cada grupo en términos

de actitudes distintivas, conductas, demografía, y otras.

1.1.5 Análisis Interno y Externo: FODA

El análisis FODA, es una herramienta que analiza las fortalezas, oportunidades,

debilidades y amenazas de una organización, indistintamente de su naturaleza.

El estudio externo está conformado por los factores como son las Amenazas y

Oportunidades, estas se refieren a las tendencias y hechos económicos,

ambientales, demográficos, políticos, legales, tecnológicos y competitivos que

32

podrían beneficiar o perjudicar significativamente al negocio en el futuro, estas son

externas porque están fuera del control del negocio.

Los factores internos son las Fortalezas y Debilidades, y comprenden todas las

actividades que pueden controlar la organización, esto es aquellas áreas

funcionales del negocio y que constituyen su actividad vital, al mismo tiempo que

se las debe de aprovechar al máximo, para contrarrestar las cosas sensibles de

una organización, logrando con ello una administración que impulse a una

empresa.

A través de la FODA se puede:

a) Determinar las posibilidades reales que tiene la empresa, para lograr los objetivos que se había fijado inicialmente.

b) Qué el propietario de la empresa adquiera conciencia, sobre los obstáculos que deberá afrontar.

c) Permite explotar más eficazmente los factores positivos y neutralizar o eliminar el efecto de los factores negativos.18

1.1.5.1 Fortalezas

“Son las capacidades especiales con que cuenta la empresa, y por lo que cuenta

con una posición privilegiada frente a la competencia. Recursos que se

controlan, capacidades y habilidades que se poseen, actividades que se

desarrollan positivamente, entre otros”19.

1.1.5.2 Oportunidades

“Son aquellos factores que resultan positivos, favorables, explotables, que se

deben descubrir en el entorno en el que actúa la empresa, y que permiten

obtener ventajas competitivas”20.

18 www.wikipedia.com 19METODOLOGÍA PARA EL ANÁLISIS FODA,www.uventas.com/ebooks/Análisis_Foda.pdf, México, 5 mayo

2012. 20IBIDEM, Pág. 5.

http://www.uventas.com/ebooks/Análisis_Foda.pdf

33

1.1.5.3 Debilidades

“Son aquellos factores que provocan una posición desfavorable frente a la

competencia, recursos de los que se carece, habilidades que no se poseen,

actividades que no se desarrollan positivamente, etc.”21.

1.1.5.4 Amenazas

Son aquellas situaciones que provienen del entorno y que pueden llegar a

atentar incluso contra la permanencia de la organización.22

1.1.6 Explicación del Sistema (proceso de construcción)

Es el sistema de construcción más difundido en nuestro país y el más antiguo.

Basa su éxito en la solidez y la durabilidad. Está constituido por estructura de

paredes portantes (ladrillos, piedra, o bloques); u hormigón armado. Paredes de

mampostería: ladrillos, bloques, piedra, o ladrillo portante, revoques interiores,

instalaciones de caños metálicos o plásticos y techo de tejas cerámicas, chapa, o

losa plana. Es un sistema de obra húmeda. Es el sistema de mezcla y cuchara.

A favor: Construcciones nobles, durables, y sólidas; es el sistema más conocido.

En contra: Construcción húmeda es lenta, pesada y por consiguiente cara. Obliga

a realizar marcha y contramarcha en los trabajos.

1.1.7 Evaluación Financiera

La implementación del proyecto implica el uso de una serie de recursos, los

cuales deben ser identificados en forma minuciosa, porque de ello depende que al

momento de implementar el proyecto no surjan problemas, que al final podrían

atentar contra la implementación del proyecto. Por tal motivo es importante que

aquellos que promuevan una inversión conozcan profundamente lo que pretenden

realizar o en todo caso profundicen sobre el tema si es que no hay un

conocimiento total.

21METODOLOGÍA PARA EL ANÁLISIS FODA,www.uventas.com/ebooks/Análisis_Foda.pdf, México, 5 mayo

2012. 22 IBIDEM, Pág. 5.


34

La importancia de evaluar un proyecto radica en el hecho de establecer si el

proyecto en mención primeramente es viable (si existen las condiciones

comerciales, técnicas y de infraestructura para concretar el proyecto) y en

segundo lugar para establecer si es rentable o no, si va a generar ganancias o

pérdidas para quienes promuevan dicha inversión (inversionistas).

La importancia radica en experiencias ingratas de inversionistas que apostaron

por una idea, crearon una empresa que al poco tiempo quebraron, perdiendo todo

o parte de su inversión y quedando en muchos casos endeudados; si estos

inversionistas hubiesen evaluado antes su inversión, hubiesen llegado a la

conclusión de que el proyecto no era rentable y no hubiesen invertido, por

consiguiente no hubiesen perdido sus recursos ni mucho menos hubiesen

quedado endeudados.

La evaluación económica se define como la rentabilidad del proyecto y para ello

se utilizan fundamentalmente la Tasa Interna de Retorno (TIR) y el Valor Presente

Neto (VPN), es considerado un costo de capital, lo cual conlleva ganancias si se

reinvierten en su totalidad y que al reinvertirse ganan la misma tasa de descuento

a la cual fueron calculadas.

Finalmente el estudio financiero no es únicamente la cuantificación de

indicadores. El Valor Presente Neto, Costo Presente, Tasa Interna de Retorno,

entre otros, no son más que una ayuda para evaluar. Lo primordial de un estudio

financiero es la propia generación y comparación de alternativas, que a

semejanza de las opciones técnicas u organizacionales, tendrán que medirse

desde varios puntos de vista (social, político, económico, entre otros).

1.1.7.1 Estados Financieros

Los estados financieros se elaboran al finalizar un período contable con el objeto de proporcionar información sobre la situación económica y financiera de la empresa. Esta información permite examinar los resultados obtenidos y evaluar el potencial futuro de la compañía a través de:

• Estado de Situación Financiera o Balance General. • Estado de Resultados o Estado de Pérdidas y Ganancias. • Estado de Flujo de Efectivo.23

23 Bravo Valdivieso Mercedes: Contabilidad General, Quito – Ecuador, 2010, Ediciones Nuevo día, Quinta

Edición, Pág. 204.

35

El objetivo básico de la presentación de los estados financieros es proporcionar

información que sea útil para tomar decisiones de inversión y préstamos, para

ello esta debe ser pertinente, confiable, comparable.

La secuencia que se sigue al preparar estados financieros se presenta en el

siguiente diagrama:

TABLA No. 1

ESQUEMA PARA LA PREPARACIÓN DE LOS ESTADOS FINANCIEROS

TABLA No 1 ESQUEMA PARA LA PREPARACIÓN DE LOS ESTADOS FINANCIEROS

Fuente: Eliecer Campos Cárdenas. Contabilidad Financiera.

Elaborado por: Gabriela Abril y Solange Ortiz.

a. Identificación de las operaciones: Las operaciones o transacciones que

realizan las empresas son: compras de mercancías, ventas de mercancías,

pagos por compras de bienes y servicios, cobros por las ventas de

mercancías, dinero recibido por préstamos bancarios, dinero recibido de

los accionistas como aportes de capital, pagos de impuestos, entre otros.

b. Recolección o captura de información: En el mundo real, son por cientos

de miles y millones las operaciones que efectúan las empresas. Por ende,

de alguna forma tienen que resumirse y registrarse en la contabilidad. Los

sistemas computacionales ayudan de manera significativa en este proceso.

c. De ahí que estos sistemas son diseñados de manera modular para

controlar cada segmento de la información contable.

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS

OPERACIONES

2. RECOLECCIÓN OCAPTURA DE

INFORMACIÓN

3. CLASIFICACIÓN Y

REGISTRO

5. ESTADOS

FINANCIEROS

4. RESUMENES

INTERMEDIOS

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS

OPERACIONES

2. RECOLECCIÓN OCAPTURA DE

INFORMACIÓN

3. CLASIFICACIÓN Y

REGISTRO

5. ESTADOS

FINANCIEROS

4. RESUMENES

INTERMEDIOS

36

d. Clasificación y registro: Es el registro formal en los libros de contabilidad:

Libro Diario y Libro Mayor. El Libro Diario es el que de manera cronológica

registra todas las operaciones de la empresa a medida que se van

produciendo. El Libro mayor es un libro clasificador en donde se van

acumulando los valores de cada cuenta.

e. Resúmenes intermedios: En el mundo real, los contadores preparan

balances intermedios o preliminares para verificar si las cuentas están

correctas y si estas necesitan corrección a algún error o incorporar

eventos que no han sido registrados previamente, tales como las

depreciaciones, amortizaciones, provisiones. Al registro de estos eventos

se denomina ajuste.

f. Estados financieros: Una vez que se ha revisado el balance de

comprobación, se preparan los estados financieros definitivos: Estado de

Situación Financiera, Estado de Resultados y Estado de Flujo de

Efectivo.24

1.1.7.2 Valor Actual Neto

“Es el valor monetario que resulta de restar la suma de los flujos descontados a

la inversión inicial”25.

El Valor Presente Neto de una inversión o proyecto de inversión es una medida

de la rentabilidad absoluta neta que proporciona el proyecto, esto es, mide en el

momento inicial del mismo, el incremento de valor que proporciona a los

propietarios en términos absolutos, una vez descontada la inversión inicial que

se ha debido efectuar para llevarlo a cabo.

En un proyecto empresarial es muy importante analizar la posible rentabilidad

del proyecto y sobre todo si es viable o no. Cuando se forma una empresa hay

que invertir un capital y se espera obtener una rentabilidad a lo largo de los

años.

24 http://www.mitecnologico.com/Main/EstadosFinancierosConceptoYFinalidades. 25 BACA URBINA GABRIEL: Evaluación de proyectos, México, McGraw-Hill, Quinta Edición, 2010, Pág. 213.

http://www.mitecnologico.com/Main/EstadosFinancierosConceptoYFinalidades

37

Esta rentabilidad debe ser mayor al menos que una inversión con poco riesgo

(bonos del Estado, o depósitos en entidades financieras solventes). De lo

contrario es más sencillo invertir el dinero en dichos productos con bajo riesgo

en lugar de dedicar tiempo y esfuerzo a la creación empresarial.

1.1.7.3 Tasa Interna de Retorno (TIR)

“Es la tasa de descuento por la cual el Valor Presente Neto (VPN) es igual a

cero”26.

La tasa interna de retorno mide la rentabilidad relativa media bruta por período

del proyecto de inversión sobre el capital que permanece invertido a principios

de cada período; incluye la retribución a los recursos financieros del capital

invertido, por lo que es bruta, y además, se refiere al capital que a principio de

cada año permanece inmovilizado en el proyecto y no al capital que se

inmoviliza inicialmente.

1.1.7.4 Costo de Oportunidad

El rendimiento que ganaría un comprador por el uso diferente del mismo capital de inversión. El costo de oportunidad es un concepto fundamental en la economía. El costo de oportunidad de una decisión económica que tiene varias alternativas, es el valor de la mejor opción no realizada27.

El costo de oportunidad es aquel que se origina al tomar una determinada

decisión, lo cual provoca la renuncia de otro tipo de alternativa que pudiera ser

considera a llevar a cabo la decisión.

1.1.7.5 Beneficio/Costo

“El método de la razón beneficio / costo se utiliza para evaluar las inversiones”28.

26 BACA URBINA GABRIEL: Evaluación de proyectos, México, McGraw-Hill, Quinta Edición, 2010, Pág. 216. 27ZONA ECONÓMICA: Diccionario de Economía, Honduras, Editorial Esic, 2011, Pág. 222. 28IBIDEM, Pág. 225.

38

La relación costo beneficio toma los ingresos y egresos presentes netos del

Estado de Resultado, para determinar cuáles son los beneficios por cada dólar

que se sacrifica en el proyecto.

Cuando se menciona los ingresos netos, se hace referencia a los ingresos que

efectivamente se recibirán en los años proyectados. Al mencionar los egresos

presentes netos se toman aquellas partidas que efectivamente generarán salidas

de efectivo durante los diferentes periodos, horizonte del proyecto.

Como se puede apreciar el Estado de Flujo Neto de Efectivo es la herramienta

que suministra los datos necesarios para el cálculo de este indicador.

1.1.7.6 Análisis de Sensibilidad

“Se denomina análisis de sensibilidad al procedimiento por medio del cual se

puede determinar cuánto se afecta (qué tan sensible es) la TIR ante cambios en

determinadas variables del proyecto”29.

Se denomina Análisis de sensibilidad porque muestra cuán sensible es, el

presupuesto de caja a determinados cambios, como la disminución de ingresos

o el aumento de costos.

Sensibilidad consiste en suponer variaciones que castiguen el presupuesto de

caja, por ejemplo una disminución de cierto porcentaje en ingresos, o un

aumento porcentual en los costos y/o gastos, etc. (Por ejemplo la tasa de

interés, el volumen y/o el precio de ventas, el costo de la mano de obra, el de las

materias primas, el de la tasa de impuestos, el monto del capital, etc.) y, a la vez,

mostrar la amplitud con que se cuenta para su realización ante eventuales

cambios de tales variables en el mercado.

29 BACA URBINA GABRIEL: Evaluación de proyectos, México, McGraw-Hill, Quinta Edición, 2010, Pág. 227.

II

II METODOLOGÍA

2 METODOLOGÍA

2.1 MÉTODOS DE INVESTIGACIÓN APLICADOS

Los métodos de investigación que se aplicó en el presente estudio están

conformados por el método de observación, método inductivo, método deductivo y

método estadístico.

2.1.1 Método de Observación

¨Observar es aplicar atentamente los sentidos a un objeto o a un fenómeno, para

estudiarlos tal como se presentan en realidad, puede ser ocasional o

causalmente”30.

Permitirá observar y establecer en forma visual el tipo de vivienda económica con

todas las particularidades requeridas por los potenciales clientes de soluciones

habitacionales populares para Santo Domingo.

El investigador conoce el problema y el objeto de investigación, estudiando su

curso natural, sin alteración de las condiciones naturales, es decir, que la

observación tiene un aspecto imaginativo.

2.1.2 Método Inductivo

“Consiste en establecer enunciados universales ciertos a partir de la experiencia,

esto es, ascender lógicamente a través del conocimiento científico, desde la

observación de los fenómenos o hechos de la realidad a la ley universal que los

contiene”31.

30 KLIMOVSKY, Gregorio. Las desventajas del conocimiento científico. Una introducción a la epistemología. Argentina. Editorial A-Z. 2007. Págs. 224. 31 GOMEZ LOPEZ, Roberto: Evaluación Científica y Metodológica de la Economía, Málaga – España, Editorial Eume.net, 2010. Págs. 177.

40

Se inició desde la particularidad hasta llegar a la generalidad del estudio, es decir,

determinar el tipo de vivienda económica (unidad) hasta llegar a establecer el

requerimiento universal de esta, por parte de los clientes potenciales de este

segmento de bienes.

Este método admite que cada conjunto de hechos de la misma naturaleza está

regido por una Ley Universal.

El objetivo científico es enunciar esa ley universal partiendo de la observación de

los hechos.

En el presente estudio se partió del conocimiento que en la localidad existen una

latente necesidad de viviendas económicas en Santo Domingo, para especificar

un mercado potencial que serán los posibles usuarios de las viviendas.

2.1.3 Método Deductivo

“Procedimiento que consiste en desarrollar una teoría empezando por formular

sus puntos de partida o hipótesis básicas y deduciendo luego sus consecuencias

con la ayuda de las subyacentes teorías formales”32.

Nos permitirá partir de la generalidad hasta llegar a determinar la particularidad de

los hechos inherentes al proceso investigativo del tipo de vivienda popular

requerido por el mercado de clientes de economía media de Santo Domingo.

En función de análisis de necesidades de las familias de vivienda se especifica

cuáles son los rangos de costos y precios que se deberán considerar para la

ejecución de este proyecto.

El análisis de ingreso de las familias, los costos de los materiales, los gastos y

preferencia de los consumidores, no permitirá establecer exactamente el tipo y

valor de la vivienda a ofertar.

32 GOMEZ LOPEZ, Roberto: Evaluación Científica y Metodológica de la Economía, Málaga – España, Editorial Eume.net, 2010. Págs. 178.

41

2.1.4 Método Estadístico

El método estadístico consiste en una secuencia de procedimientos para el

manejo de los datos cualitativos y cuantitativos de la investigación.

Dicho manejo de datos tiene por propósito la comprobación, en una parte de la

realidad, de una o varias consecuencias verificables deducidas de la hipótesis

general de la investigación.

Las características que adoptan los procedimientos propios del método estadístico

dependen del diseño de investigación seleccionado para la comprobación de la

consecuencia verificable en cuestión.

2.2 TÉCNICAS DE RECOLECCIÓN DE DATOS

La recolección de datos se refiere al uso de una gran diversidad de técnicas y

herramientas que pueden ser utilizadas por el análisis para desarrollar los

sistemas de información, los cuales pueden ser las entrevistas, la encuesta, el

cuestionario, la observación, y sondeos.

La investigación que realizamos fue directamente con las personas que habitan la

ciudad de Santo Domingo, en esta observación directa nos hemos dado cuenta de

los problemas futuros que tendríamos al desarrollar el proyecto.

Para esto se realizó el siguiente procedimiento:

Entrevistas. Obteniendo la información de la población para así saber cuáles

son las necesidades y poder satisfacerlas.

Encuestas. Nos permitieron conocer la demanda y las necesidades.

Los tipos de preguntas que se utilizó en el cuestionario de encuestas son las

siguientes:

Preguntas cerradas. Con dos respuestas posibles.

42

Preguntas de opción múltiple. En la que el encuestado escoge la opción de su

preferencia.

Estas encuestas fueron realizadas a las personas en general para saber que

características requerían en el producto que ofreceremos.

Cuestionarios. Conjunto de preguntas relacionadas con los aspectos principales

del proyecto.

Observación. A través de la visita a empresas que realizan la misma oferta de

viviendas.

Sondeos. Respaldo de información acerca del mercado y la competencia.

2.3 Fuentes de Consulta

2.3.1 Fuentes Primarias

Es aquella que provee un testimonio o evidencia directa sobre el tema de

investigación. Las fuentes primarias son escritas durante el tiempo que se está

estudiando o por la persona directamente envuelta en el evento.

Mediante esta fuente se recopiló la información real a través de la investigación de

campo que consistió en aplicar encuestas, entrevistas y otros medios

investigativos a los potenciales clientes de viviendas populares de la urbe de

Santo Domingo, mediante lo cual se estableció el tipo de vivienda, el precio, el

plan de financiamiento y localización de las mismas.

2.3.2 Fuentes Secundarias

Se tomaron datos de fuentes calificadas a fin de obtener información considerada

y confiable que fortalezcan el estudio propuesto como son: libros científicos que

nos demostraron el origen de información que ayudó a la obtención de conceptos

técnicos que se aplicaron en el proyecto, revistas especializadas con información

de apoyo referente al historial de proyectos asociados con el tema, sitios web

calificados para conocer la fundamentación teórica y demás documentos que

cooperen en beneficio del proceso investigativo.

43

2.4 TÉCNICAS DE ANÁLISIS DE LA INFORMACIÓN

Las técnicas a emplearse para realizar el análisis, tabulación e interpretación de la

información son:

Métodos estadísticos.

Métodos matemático - financieros.

Hoja electrónica (Excel).

Tablas dinámicas.

Cuadros y gráficos.

2.5 POBLACIÓN Y MUESTRA

2.5.1 Población

La población objeto de estudio está constituida por los 368.013 habitantes, la cual

reside en la Ciudad de Santo Domingo33.

2.5.2 Muestra

Dónde:

N: Tamaño de la población.

n: Tamaño necesario de la muestra.

Z: Referencia estandarizada, nivel de confianza del 95% y representa 1,96.

E: Margen de error de 5%(valor estándar de 0,05).

P: Igual al 50% de probabilidad.

Q: (1-P) = (1-0.5.) Igual al 50% de probabilidad.

33www.inec.gov.ec: Estadísticas de Población del Cantón Santo Domingo, Censo 2010, 22 de mayo 2012.

http://www.inec.gov.ec/

III

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN Y

COMERCIALIZACIÓN DE VIVIENDAS ECONÓMICAS EN LA CIUDAD DE

SANTO DOMINGO.

3 ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN Y COMERCIALIZACIÓN DE VIVIENDAS ECONÓMICAS EN LA CIUDAD DE SANTO DOMINGO

3.1 MARCO DE REFERENCIA

3.1.1 Justificación del Proyecto

3.1.1.1 Título del Proyecto

Estudio de factibilidad para la construcción y comercialización de viviendas

económicas en la ciudad de Santo Domingo.

3.1.1.2 Planteamiento del Problema

La demanda de viviendas económicas en la ciudad de Santo Domingo es

importante, porque vemos que existe un acelerado crecimiento de la población,

la cual requiere de soluciones habitacionales económicas, ya que el segmento

de mercado a atenderse es el de clase media.

Es por ello que se considera adecuado realizar este estudio a fin de aportar en la

creación de soluciones habitacionales para la población de la localidad.

3.1.1.3 Antecedentes

Hoy en día, las soluciones habitacionales para los habitantes de Santo Domingo

suman cinco planes de vivienda económica, en los cuales se ofertan un total de

3.662 casas de tipo económica34, todas ellas cuentan con el aporte económico

de inversionistas privados; por otra parte, el Instituto Ecuatoriano de Seguridad

Social permite a los trabajadores de las diferentes instituciones y organizaciones

contar con vivienda.

34 GAD MUNICIPAL SANTO DOMINGO: Planes de vivienda aprobados en el 2011.

45

3.1.1.4 Justificación del Proyecto

Las soluciones habitacionales son parte de los requerimientos locales de

vivienda, que permiten cooperar con el crecimiento y desarrollo local de las

familias favorecidas con los programas y oportunidades de vivienda que son

auspiciadas por organismos estatales y privadas.

Así mismo, es importante destacar que las políticas económicas de los

gobiernos es buscar alternativas habitacionales para solventar la demanda de

vivienda de los habitantes de sus ciudades y sociedades; estas políticas son

parte de las obligaciones estatales, al tiempo que velan por el bienestar y

desarrollo social de las personas de bajos recursos económicos principalmente.

El derecho a una vivienda digna es parte de todas las familias que conforman la

sociedad de Santo Domingo y las soluciones habitacionales populares en Santo

Domingo son muy requeridas, ya que las condiciones socio-económicas de sus

habitantes tienen una tendencia a buscar casas a precios módicos y con planes

de financiamiento a largo plazo, esto se debe a que sus ingresos económicos les

permite acceder a este tipo de créditos habitacionales.

Esta realidad local es parte de las políticas de estado, al brindar apoyo

económico para que las familias de clase media puedan acceder a una vivienda

digna y a través de ello fomentar el ahorro y el desarrollo local de los habitantes

que residen en la ciudad Tsáchila.

La presente propuesta investigativa requiere de la utilización de diversas

herramientas tales como encuestas a los potenciales clientes de viviendas

económicas, entrevistas a expertos, estudio de mercado de soluciones

habitacionales populares, FODA y otros, las cuales permitan cumplir con los

objetivos propuestos.

Por todo lo expuesto, se considera pertinente proponer la oferta de vivienda

económica, en virtud de que un gran número de habitantes de la urbe requieren

este tipo de residencias para albergar a sus familias.

46

3.1.1.5 Descripción del Proyecto

La presente propuesta permitirá aportar a la sociedad de Santo Domingo

mediante la presentación de una solución al problema de viviendas para la gran

mayoría de sus habitantes, en otras palabras, determinar el tipo de vivienda

económica para los estratos de clase media que deseen optar por una vivienda

propia.

3.1.2 Declaración de la Visión y la Misión

3.1.2.1 Visión

Ser los pioneros en soluciones habitacionales sustentables, liderando el

mercado de la construcción con seriedad y solvencia reconocida en nuestros

diseños y el cumplimiento de los tiempos establecidos, logrando una

comercialización exitosa y rentable.

3.1.2.2 Misión

Desarrollar, diseñar, construir y comercializar viviendas económicas con una

adecuada calidad, identificando las oportunidades específicas del mercado de la

localidad para familias y clientes individuales.

3.1.3 Valores Corporativos

Solidaridad: Apoyamos a la población en sus esfuerzos para impulsar

cambios que favorezcan su desarrollo, el sentido de éxito y el bien común.

Innovación: Buscamos nuevos sistemas de solución habitacional para

nuestros beneficiarios y los convertimos en realidades accesibles.

Integralidad: Lideramos esfuerzos articulados para satisfacer las

necesidades de soluciones habitacionales para la clase media.

47

Transparencia: Nuestra apertura en general permite una mayor

participación en la toma de decisiones.

3.1.4 Ventaja Competitiva

La ventaja competitiva está constituida por el precio, localización, servicios

básicos, sistema de venta, tipo de construcción, factores que se mezclan para

ofrecer viviendas dignas al menor precio del mercado, localizadas en un lugar de

gran plusvalía de la urbe, así mismo, el target de clientes está conformado por los

servidores públicos y los trabajadores de las diferentes empresas privadas que

tienen acceso a crédito a través del IESS, banca privada principalmente y compra

de contado.

3.1.5 Análisis FODA

3.1.5.1 Análisis de Factores Internos

3.1.5.1.1 Fortalezas

1. El área de construcción: Las viviendas económicas están diseñadas de

acuerdo a los requerimientos de los consumidores.

2. Prestigio y calidad: En la construcción y venta de viviendas económicas.

3. Mano de obra barata y calificada: En Santo Domingo existen suficiente

cantidad mano de obra calificada que puede trabajar en la construcción

de viviendas propuestas en este proyecto.

4. Abastecimiento de materiales de construcción: En la localidad se

cuenta con un importante número de empresas que ofertan productos

para la construcción, por lo que el abastecimiento de insumos es

importante.

48

3.1.5.1.2 Debilidades

1. Riesgo financiero: Las tasas de intereses que las instituciones

financieras cobran por el prestamos de capital es elevado.

2. Incremento de precios de insumos de construcción: Debido al

incremento de la inflación, los insumos de construcción también

incrementan los precios.

3. Bajo reconocimiento en el mercado: Por ser una empresa nueva, se

corre el riesgo de no ser reconocida por el mercado potencial.

4. Reducida capacidad financiera: Debido al monto requerido para la

oferta de vivienda económica, la capacidad de endeudamiento del

proyecto es considerablemente baja.

3.1.5.2 Análisis Factores Externos

3.1.5.2.1 Oportunidades

1. Elevada demanda: El crecimiento poblacional de Santo Domingo es de

3.7% lo cual se refleja en el elevado requerimiento de viviendas para la

población local, la cual es generada por la elevada repatriación y el

acelerado crecimiento de la población local.

2. Innovación en calidad y valores permitirá entrar fácilmente en el

mercado: La preferencia en los potenciales clientes de vivienda en la

urbe local será posible gracias al valor agregado de la oferta habitacional.

3. Acceso a crédito inmobiliario para los clientes: Debido a que un

importante número de clientes depositan sus ingresos económicos en

instituciones financieras de la localidad, estos pueden acceder a crédito

para la vivienda, a través de crédito hipotecario.

49

4. Diseños adecuados: La construcción de las casas serán realizadas de

acuerdo los requerimientos arquitectónicos y criterios de calidad

aplicables a la construcción de casas.

3.1.5.2.2 Amenazas

1. Desempleo: Debido al incremento de las imposiciones legales

establecidas a todos quienes generan fuentes de empleo, el desempleo

se podría ir incrementando con ello las oportunidades de clientes

potenciales de vivienda económica.

2. Crisis económica: Ante la recesión económica que azota al País, el

acceso a vivienda económica se ve amenazada por la reducción de la

capacidad económica de los potenciales clientes.

3. Inflación: El incremento acelerado de los precios de los productos para la

construcción obligan a incrementar los precios de las viviendas, lo que

significa una reducción del segmento de clientes.

4. Limitada capacidad económica del mercado meta para acceder a

vivienda: Los factores del entorno donde habitan los futuros clientes

reducen su capacidad para acceder a vivienda debido a que cada día

cuenta con menor circulante para adquirir su vivienda propia, debido a las

políticas económicas establecidas por el Gobierno.

50

3.1.6 Matriz DAFO

La Matriz DAFO de las viviendas económicas se detalla a continuación:

TABLA No. 2

MATRIZ DAFO

TABLA No 2 MATRIZ DAFO

Fuente: Investigación de campo

Elaborado por: Gabriela Abril y Solange Ortiz

FORTALEZAS – F DEBILIDADES – D

1. Área de construcción. 1. Riesgo Financiero.

2. Prestigio y calidad. 2. Incremento de precios de insumos de la

3. Mano de Obra calificada. construcción.

4. Suficiente abastecimiento 3. Bajo reconocimiento en

de materiales de construcción el mercado.

4. Reducida capacidad financiera.

OPORTUNIDADES–O ESTRATEGIAS FO ESTRATEGIAS DO

1. Elevada Demanda. Gestionar de los recursos Desarrollar alianzas

2. Innovación en calidad y financieros necesarios para estratégicas con

valores permitirá entrar el otorgamiento de créditos instituciones del sistema

fácilmente en el mercado. y garantías a través de financiero para concesión

3. Acceso a crédito Instituciones Financieras. de crédito con garantía inmobiliario para los clientes 4. Diseños adecuados.

(F2, O3). hipotecaria a los clientes. (D1, O2, O3).

AMENAZAS - A ESTRATEGIAS FA ESTRATEGIAS DA

1. Desempleo. Identificar la demanda Desarrollar alianzas

2. Crisis Económica. efectiva de vivienda para estratégicas con

3. Inflación. llevar soluciones a familias empresas proveedoras de insumos de

4. Limitada. de Santo Domingo. Construcción. 5. Capacidad económica del mercado meta (F2, F4, A2, A3, A4). Para acceder a para acceder a la vivienda. descuentos y crédito

corporativo. (D2, A3, A4).

51

3.1.7 Matriz EFE

TABLA No. 3

MATRIZ DE FACTORES EXTERNOS

TABLA No 3 MATRIZ DE FACTORES EXTERNOS

Factores externos claves Valor

Calif

icaci

ón

Valor

(%)

Oportunidades

Elevada demanda de la repatriación. 0,15 3 0,45

Innovación en calidad y valores permitirá entrar

fácilmente en el mercado. 0,10 2 0,20

Acceso a crédito inmobiliario para los clientes. 0,15 2 0,30

Diseños integradores. 0,10 1 0,30

Economías de escala en la construcción de las

viviendas económicas. 0,10 1 0,10

Amenazas

Desempleo. 0,15 3 0,45

Crisis económica. 0,1 4 0,40

Inflación. 0,05 2 0,10

Limitada capacidad económica del mercado meta

para acceder a vivienda sin subsidio Estatal. 0,10 2 0,20

Total 1 - 2,40



3.1.7.1 Análisis Matriz EFE

La matriz de factores externos claves permite determinar que las mayores

oportunidades son principalmente la elevada demanda de migración y el acceso

a crédito inmobiliario, lo cual permitió establecer las estrategias corporativas.

La matriz EFE permite observar que la oferta de viviendas económicas no

responde adecuadamente a las oportunidades y amenazas del mercado local,

por lo tanto se deben tomar previsiones para afrontar tales condiciones de la

realidad comercial de las soluciones habitacionales en Santo Domingo.

52

3.1.8 Matriz EFI

TABLA No. 4

MATRIZ DE FACTORES INTERNOS

TABLA No 4 MATRIZ DE FACTORES INTERNOS

F



3.1.8.1 Análisis matriz EFI

La matriz EFI resume la realización de la evaluación del entorno del mercado de

viviendas económicas de la ciudad de Santo Domingo. Esta herramienta es

utilizada en la formulación de las estrategias y evalúa las fortalezas y debilidades

importantes del segmento mercado estudiado, al mismo tiempo permite

identificar y evaluar las relaciones que existen entre estas.

Factores internos claves Ponder

ación

Clasifi

cación

Puntuación

Ponderada

Fortalezas

Mercado potencial. 0,20 3 0,60

Alianzas estratégicas con instituciones

financieras para concesión de crédito. 0,15 2 0,30

Mano de obra barata y calificada. 0,15 2 0,30

Abastecimiento de materiales de

construcción. 0,15 2 0,30

Debilidades

Riesgo financiero. 0,10 1 0,10

Incremento de precios de insumos de la

construcción. 0,10 2 0,20

Elevada inversión 0,10 2 0,20

Gastos operativos elevados 0,05 2 0,10

Total 1.00 - 2.10

53

La oferta de viviendas económicas mantiene una posición interna débil, lo cual

dificulta sobreponerse a las debilidades internas determinadas en la

investigación. Lo cual significa que se debe intervenir directamente en los

posibles usuarios a través de publicidad dirigida hacia la promoción de viviendas

populares, pero con todos los requerimientos y especificaciones que exige los

parámetros de construcción actuales.

3.1.8.2 Análisis de Oportunidades y Amenazas

3.1.8.2.1 Estrategias FO (Fortalezas y Oportunidades)

La estrategia Fortalezas y Oportunidades planteada es: disponer de los

recursos financieros necesarios para el otorgamiento de créditos y garantías a

través de instituciones financieras. Para ello debemos inyectar capital de los

inversionistas interesados en optar por los negocios inmobiliarios y, otro aporte

será obtenido a través de crédito otorgado por las instituciones financieras del

País.

3.1.8.2.2 Estrategias FA (Fortalezas y Amenazas)

Identificada la demanda efectiva que será atendida en la presente propuesta, la

cual será de 90 viviendas que cumplan con lo requerimiento de los posibles

usuarios; constituirán el producto que se pondrá a disposición a los clientes

reales del mercado de Santo Domingo. Será esta la razón de ser para la cual

se sumarán esfuerzos y, que en el futuro mediato se concretará.

Es importante destacar que el número de viviendas a ofertar es pequeño

comparado con el potencial mercado de la zona, debido al monto de inversión,

lo cual hace necesario destacar que es un producto importante en volumen de

satisfacción de necesidades y reducido en el número de soluciones

habitacionales.

54

3.1.8.2.3 Estrategias DO (Debilidades y Oportunidades)

Los clientes efectivos de viviendas económicas en el mercado local optarán por

acceder a crédito, para ello la futura administración corporativa deberá

gestionar los procesos, normas y directrices que permitan viabilizar el acceso a

obtener créditos para vivienda a todos los clientes que tengan derecho a este

beneficio.

Tales actividades se convertirán en valor agregado para los beneficiarios, y, al

mismo tiempo facilitará el posicionamiento de mercado para llegar a los

potenciales clientes que busquen facilidades para adquirir sus viviendas.

3.1.8.2.4 Estrategias DA (Debilidades y Amenazas)

Debido al elevado número de insumos (variedad de productos para la

construcción), es adecuado y las condiciones de negociación facilitan el buscar

proveedores que nos provean de los materiales requeridos a precios de

mayoristas, lo cual permite reducir costos y gastos en la construcción de las

viviendas que cumplan con lo requerimiento de los clientes y por ende se

viabiliza el ser más competitivos en el mercado inmobiliario.

3.1.9 Objetivos del Proyecto

3.1.9.1 Objetivo General

Determinar la factibilidad de construir y comercializar viviendas económicas en

la ciudad de Santo Domingo.

3.1.9.2 Objetivos Específicos

Especificar el tipo de vivienda a ofertar en el mercado de Santo Domingo

Determinar la demanda insatisfecha de viviendas económicas en el mercado

local

55

Plantear las estrategias de marketing a aplicarse en la comercialización de

las viviendas económicas en la ciudad de Santo Domingo.

Determinar cuál será la localización donde se implementará el proyecto.

Especificar los requerimientos y condicionamientos para la construcción de

viviendas.

Realizar la evaluación económico-financiera requerida para la

comercialización de las viviendas populares en la localidad.

3.2 ESTUDIO DE MERCADO

3.2.1 Objetivos del Estudio de Mercado


Determinar el nivel de aceptación que en mercado de Santo Domingo tendrá la

construcción y comercialización de viviendas económicas.


Determinar la demanda insatisfecha a atender en el mercado de Santo

Domingo.

Determinar los precios de las viviendas económicas que podrían pagar los

potenciales compradores.

Establecer los gustos y preferencias de los clientes de vivienda económica

de la localidad.

3.2.1.3 Alcances y Limitaciones

3.2.1.3.1 Alcances

Los alcances de la oferta de viviendas económicas en el mercado de Santo

Domingo están claramente definidos, es decir, se ofertará un tipo de solución

habitacional, se van a estructurar de acuerdo a las necesidades de los

56

consumidores, de precio económico y su construcción será de hormigón

armado.

3.2.1.3.2 Limitaciones

Las limitaciones que se dan en el presente estudio se focalizan en la

determinación de la capacidad económica de los potenciales clientes, la misma

que se encuentra amenazada por la crisis económica que vive el País.

3.2.2 Análisis de la competencia

La competencia local del mercado de vivienda económica es importante, esto

responde al hecho de que este segmento es conocido y atendido por los oferentes

locales, por lo que es necesario ofrecer soluciones habitacionales acordes a los

requerimientos reales del potencial comprador.

3.2.2.1 Condiciones de la Competencia

La competencia de mercado de soluciones habitacionales económicas se

encuentra en un acelerado crecimiento en la ciudad de Santo Domingo, en virtud

de que esta región del País cuenta con un movimiento económico alto, esto es

generado por su localización estratégica lo que le convierte en un sitio de paso

obligado entre las regiones de la Sierra y la Costa.

Por otro lado, el clima subtropical y la calidad de los suelos han permitido

desarrollar una diversidad de actividades productivas. Todos los factores citados

constituyen los referentes para la competencia que brinda una variedad de

soluciones de vivienda, encabezados por Ciudad Verde, Tierra Amiga y

COFISA, inmobiliarias que se han dedicado atender al mercado de soluciones

habitacionales económicas.

Estas se han ubicado en sectores estratégicos y han diseñado un modelo que

ha captado un importante segmento de clientes, así vemos que este es el

conglomerado más importante de la ciudad y por ende, los consumidores de

este tipo de residencias son elevados.

57

3.2.3 Análisis de Porter

3.2.3.1 Rivalidad entre Competidores

El mercado de vivienda en la ciudad de Santo Domingo cuenta con una gran

cantidad de competidores, los cuales emplean estrategias para captar clientes

de los diferentes segmentos del mercado de soluciones habitacionales. Esto

responde al hecho de que en la ciudad se cuenta con una gran cantidad de

empresas dedicadas a la oferta de viviendas, las cuales se destinan al segmento

de clase alta, media, y baja.

Así mismo, los oferentes pertenecen al sector público y privado; público

encabezado por el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, el cual atiende a

todos los usuarios que se encuentran afiliados a este organismo y tiene un

mínimo de 36 aportaciones y, que en función del monto de afiliación mensual los

beneficiarios reciben préstamos para adquirir sus viviendas.

Se puede acceder a un crédito hipotecario para compra de vivienda terminada

que se encuentre habitable, puede ser casa o departamento individual o que

forme parte de un conjunto habitacional o edificio35.

Por otro lado, tenemos los trabajadores que desean adquirir vivienda a través de

créditos ofrecidos por la banca local (Mutualista Pichincha y Banco del Pacífico).

3.2.3.2 Amenaza de Entrada de Nuevos Competidores

La presencia de nuevos competidores en el mercado local de viviendas

económicas es notable, en virtud de que el Estado ecuatoriano promociona el

acceso a vivienda, por lo tanto, el target de soluciones habitacionales baratas

cuenta con oferentes como COFISA, Ciudad Verde, Tierra Amiga, El Edén y

Portal del Lago, los cuales siguen ampliando soluciones habitacionales.

35 http://www.biess.fin.ec/hipotecarios/vivienda-terminada

http://www.biess.fin.ec/hipotecarios/vivienda-terminada

58

Otro de los nuevos competidores que está interesado en atender el segmento de

vivienda económica es el GAD Municipal de Santo Domingo, el cual oferta un

plan de vivienda de interés social en el Sector de La Lorena.

3.2.3.3 Amenaza de Productos Sustitutos

Uno de los productos sustitutos presentes en el mercado de viviendas

económicas, son las viviendas prefabricadas, las cuales son económicas y se

instalan en periodos de tiempo muy corto, esta son ofertadas por la Mutualista

Pichincha, entidad financiera que ofrece estas viviendas de manera permanente.

Es importante también destacar la oferta de vivienda fabricadas de bambú, una

de las maderas que permiten construir soluciones habitacionales con periodos

de duración de hasta cincuenta años.

3.2.3.4 El Poder de Negociación de los Proveedores

Los proveedores de insumos para la construcción en la localidad ofrecen los

diferentes productos requeridos para la fabricación de las viviendas de diferentes

calidades, los cuales los venden de contado y, en caso de conceder crédito

estos deben contar con cheque de garantía con plazo no mayor a treinta días.

Este segmento de comercializadores tienen como política las ventas de contado,

por lo que es importante comprar al por mayor para acceder a descuentos que

beneficien la construcción de vivienda.

Si se cuenta con el capital operativo para realizar las compras a los proveedores

de contado, esto permitiría reducir el costo de adquisición de un 5% al 10%, por

tanto el costo total de la obra se podría ver reducido.

3.2.3.5 El Poder de Negociación de los Clientes

Los potenciales clientes de viviendas económicas tienen la posibilidad de optar

por la oferta más adecuada para sus intereses personales, por ello, estos deben

contar con precios competitivos a fin de interesarse por las viviendas que se

ofrecerán. Esto responde al hecho de que la capacidad económica de los

59

compradores es reducida y debido al elevado número de inmobiliarias existentes

en la localidad, estos para tomar la decisión de compra debe recibir un valor

agregado importante para optar por la mejor alternativa habitacional. Todo ello

con la finalidad de que el usuario opte por la oferta de vivienda económica más

adecuada a sus intereses de los compradores.

Al tener un reducido espacio de negociación de los clientes por su condición

económica y la competencia, esto nos obliga a ofertar un a vivienda que cumpla

con los requerimientos de los consumidores, a un precio asequible.

3.2.3.6 Segmentación

3.2.3.6.1 Segmentación Geográfica

El segmento geográfico de clientes de viviendas económicas permite

atender los requerimientos de todas familias que gusten la región de Santo

Domingo para establecer sus hogares, estará dada por el clima, la

localización estratégica de la ciudad, las oportunidades económicas y la

calidad de vida que brinda la urbe local.

3.2.3.6.2 Segmentación Demográfica

El segmento demográfico de clientes lo conforman todas las personas que

se encuentran en capacidad de producir y trabajar y que cuentan con un

empleo fijo, tanto a nivel estatal como privado. Esta condición les permitirá

acceder a la compra de vivienda ya sea mediante un crédito directo

otorgado por el IESS a través del Banco del IESS y, créditos otorgados por

entidades del sistema financiero nacional que operan en la localidad y, por

otro lado, los clientes que simplemente desean adquirir su vivienda, bienes

que se incorporan al patrimonio de los inversionistas.

3.2.3.7 Target

El target de clientes lo constituyen todas las familias que prefieren viviendas

económicas, que cuentan con empleos fijos y que sus ingresos son superiores

60

a los quinientos dólares americanos y que pueden acceder a crédito

habitacional destinado a la compra de vivienda.

De acuerdo al INEC, en Santo Domingo existen 96.846 familias.

3.2.3.8 Plan de Muestreo

La muestra representativa será determinada mediante el siguiente cálculo:

TABLA No. 5

CÁLCULO DE LA MUESTRA

TABLA No 5 CALCULO DE LA MUESTRA

n= Tamaño de la muestra 383

N= Tamaño de la población 96.846

Z= Referencia estandarizada dado un nivel de confianza del 95% y representa 1,96 1,96

E= Error máximo permisible 5%

p= Es igual al 50% probabilidad de ocurrencia. 50,00%

q= (1-p) = (1-0,50) = 50% 50,00% Fuente: Investigación de campo


n = (1.96)^2 (96846) (0.50) (0.50)

((0.05)^2(96846-1) + ((1.96)^2(0.50)(0.50)))

n = 383 Encuestas

61

La población de Santo Domingo es de 368.013 habitantes, lo hemos dividido

para 3.8 (% de personas por familia)36 lo cual nos da 96.846 familias.

Podemos observar que la muestra representativa será de 383 potenciales

clientes de soluciones habitacionales, cálculo que permita obtener la información

primaria requerida en el estudio de la oferta de vivienda económica para Santo

Domingo.

3.2.3.9 Diseño de la Encuesta

Mediante la encuesta se determinó la demanda real de viviendas económicas

con las respectivas características, precios, modelo, localización de la ciudadela,

tipo de construcción, servicios y demás requerimientos de los potenciales

clientes de la ciudad de Santo Domingo (Ver Anexo Nº 2).

3.2.3.10 Procesamiento de los Resultados y Análisis de las Encuestas

La información primaria permitió determinar las características del tipo de

vivienda económica que prefieren los habitantes de la ciudad de Santo

Domingo, la cual fue establecida mediante la aplicación de la encuesta a los

potenciales clientes del segmento clase media, que tengan capacidad de pago,

cuyos ingresos económicos mensuales les permitan calificar para obtener un

crédito destinado a compra de vivienda en el sector de su preferencia.

Inicialmente se realizó una prueba piloto a 20 potenciales clientes de viviendas

económicas de la urbe (ver Anexo Nº 1), lo cual permitió realizar ciertos ajustes

en las encuestas, ya que una pregunta no tenía la acogida esperada en el

momento en que los encuestados procedían a contestar el cuestionario.

Los datos obtenidos de la encuesta permitieron determinar el tipo y

características de la vivienda económica.

Aquí tenemos los resultados de la encuesta:

36http://www.ecuadorinmediato.com/index.php?module=Noticias&func=news_user_view&id=157367

&umt=promedio_hijos_por_familia_decrece_en_ecuador

http://www.ecuadorinmediato.com/index.php?module=Noticias&func=news_user_view&id=157367&umt=promedio_hijos_por_familia_decrece_en_ecuador

http://www.ecuadorinmediato.com/index.php?module=Noticias&func=news_user_view&id=157367&umt=promedio_hijos_por_familia_decrece_en_ecuador

62

PREGUNTA Nº 1

¿Cuál es su actividad económica?

TABLA No. 6

Tabulación de resultados pregunta 1

TABLA No 6 TABULACIÓN DE RESULTADOS PREGUNTA1



GRÁFICO No. 1

GRÁFICO N° 1 ACTIVIDADES ECONÓMICAS



Interpretación: Las actividades económicas de los potenciales clientes de

viviendas económicas son servidores públicos 24%, empleados privados 21%,

24%

20%

5%9%

21%

5%7% 9%

Actividades económicas

Servidor publico

Comerciante

Transportista

Profesional

Empleado privado

Empresario

Artesano

Actividad econòmica Frecuencia %

Servidor público 93 24%

Comerciante 75 20%

Transportista 21 5%

Profesional 35 9%

Empleado privado 79 21%

Empresario 21 5%

Artesano 25 7%

Otros 34 9%

Total 383 100%

63

comerciantes 20%, profesionales 9%, artesanos 7%, transportistas 6%,

empresarios 6% y otros el 9%.

Análisis: El mercado local para la vivienda económica tiene clientes que

laboran como servidores públicos, empleados privados y comerciantes,

principalmente. Esto beneficia la oferta de soluciones habitacionales ya que

estos clientes califican a crédito habitacional y tienen capacidad económica.

PREGUNTA Nº 2

Su vivienda es:

TABLA No. 7


TABLA No 1 Tabulación de resultados pregunta TABLA No 7 TABULACIÓN DE RESULTADOS PREGUNTA 2

2



GRÁFICO No. 2

GRÁFICO N° 2 SU VIVIENDA ES



Interpretación: Los potenciales clientes encuestados residen en viviendas

arrendadas el 89%, anticresis 2% y propia 9%.

9 2

89

Su vivienda es:

Propia

Anticresis

Arrendada

Su vivienda es: Frecuencia %

Propia 33 9%

Anticresis 8 2%

Arrendada 342 89%

Total 383 100%

64

Análisis: Los potenciales clientes destinarían un porcentaje importante de sus

gastos en arriendos al pago de la vivienda, lo cual generaría en el largo plazo

ahorro y patrimonio.

PREGUNTA Nº 3

¿Cuál es su nivel de ingresos?

TABLA No. 8


TABLA No 8 TABULACIÓN DE RESULTADOS PREGUNTA 3



GRÁFICO No. 3

GRÁFICO N° 3 NIVEL DE INGRESOS



Interpretación: Los niveles de ingresos de los potenciales clientes de vivienda

económica van de 292 a 350 dólares el 29%, de 251 a 400 dólares el 14%, de

29

1419

13

25

Nivel de ingresos

de 292 a 350 dolares


de 401 a 450


mas de 500 dolares

Nivel de ingresos Frecuencia %

De 292 a 350 dólares 110 29%

De 351 a 400 dólares 54 14%

De 401 a 450 dólares 73 19%

De 451a a 500 dólares 51 13%

Más de 500 dólares 95 25%

Total 383 100%

65

401 a 450 dólares el 19%, de 451 a 500 dólares el 13% y más de 500 dólares

el 25%.

Análisis: Los ingresos de los clientes potenciales son mayoritariamente bajos,

por lo que aspiran adquirir vivienda económica acordes a su capacidad

económica, la cual debe ser de interés social.

PREGUNTA Nº 4

¿Le gustaría adquirir una vivienda económica en la urbe local?

TABLA No. 9





GRÁFICO No. 4

GRÁFICO N° 4 ¿LE GUSTARÍA ADQUIRIR UNA VIVIENDA ECÓNOMICA



Interpretación: El 99% de los potenciales clientes de viviendas económicas

que fueron encuestados manifiestan que si desean adquirir su vivienda propia

en el 99% de los casos y, únicamente el 1% no tienen tal aspiración.

99

1

Le gustaria adquirir una vivienda económica?

Si

No

Le gustaría adquirir vivienda econòmica Frecuencia %

Si 379 99%

No 4 1%

Total 383 100%

66

Análisis: Los actores laborales y comerciantes tienen opción de compra en

virtud de las facilidades que les brinda su actividad laboral y las ventajas de

calificarse a obtenerse un crédito del IESS o bancario.

PREGUNTA Nº 5

¿Dónde le gustaría que se encuentre ubicada la vivienda?

TABLA No. 10





GRÁFICO No. 5

GRÁFICO N° 5 ¿DÓNDE LE GUSTARÍA QUE SE ENCUENTRE UBICADA SU VIVIENDA?



Interpretación: Los sectores preferenciales para la adquirir la vivienda para los

potenciales clientes son Sector Vía Quito 32%, Sector Vía Chone 20%, Sector

11

32

919

10

20

¿Donde le gustaría que se encuentre ubicada la vivienda?

Sector Via QuinindeSector Via QuitoSector Rio VerdeSector Via QuevedoSector Via Las MercedesSector Via Chone

Dónde le gustaría que este ubicada la

viviendaFrecuencia %

Sector Vía Quinindé 43 11%

Sector Vía Quito 122 32%

Sector Río Verde 35 9%

Sector Vía Quevedo 71 19%

Sector Vía Las Mercedes 37 10%

Sector Vía Chone 75 20%

Total 383 100%

67

Vía Quevedo 19%, Sector Vía Quinindé 11%, Sector Vía Las Mercedes 10% y

Sector Río Verde 9%.

Análisis: Las condiciones favorables y más importantes para los clientes

potenciales de viviendas económicas se encaminan a sectores externos a las

zonas urbanas, los cuales brindan nuevas oportunidades de negocios y

ambientes de vivienda.

PREGUNTA Nº 6

¿Qué servicios le gustaría que incluya la vivienda?

TABLA No. 11





Servicios que le gustaría que incluya la

compra de viviendaFrecuencia %

Canchas deportivas 241 11%

Centro de Salud 227 10%

Internet 164 7%

Guardianía privada 208 9%

Mensajería 57 3%

Servicio de agua potable privado 268 12%

Centro educativo 174 8%

Teléfono 315 14%

Transporte público 253 11%

Recolección de basura permanente 286 13%

Otros 12 1%

Total 2205 100%

68

GRÁFICO No. 6

GRÁFICO N° 6 SERVICIOS QUE LE GUSTARÍA QUE INCLUYA LA VIVIENDA



Interpretación: Los principales servicios que prefieren en sus viviendas los

potenciales clientes son servicio telefónico 14%, recolección de basura

permanente 13%, servicio de agua potable privado 12%, canchas deportivas

11%, transporte público 11%, centro de salud 10%, guardianía privada 9%,

centro educativo 8%, internet 7%, mensajería 3% y otros 1%.

Análisis: La sociedad local busca sistemas habitacionales económicos que

incluyan todos los servicios de ciudadelas modernas, sencillas e integrales, lo

cual genera bienestar a las familias y sus habitantes.

PREGUNTA Nº 7

¿Cuál es el área de construcción que desearía para su vivienda?

TABLA No. 12





11 10

7

9

3128

14

11 13

1

Servicios que le gustaría que incluya la vivienda

Canchas deportivas

Centro de salud

Internet

Guardiania privada

Mensajeria

Área de construcción que desearía Frecuencia %

De 40 a 50 m2. 62 16%

De 51 a 60 m2. 45 12%

De 61 a 70 m2. 58 15%

De 71 a 80 m2. 102 27%

Más de 80 m2. 116 30%

Total 383 100%

69

GRÁFICO No. 7

GRÁFICO N° 7 ÁREA DE CONSTRUCCIÓN QUE DESEARÍA



Interpretación: El área de construcción de la vivienda económica requerida por

el mercado de potenciales clientes va desde 40 a 50 metros cuadrados el 16%,

de 51 a 60 metros cuadrados 12%, de 61 a 70 metros cuadrados 15%, de 71 a

80 metros cuadrados 27% y, más de 80 metros cuadrados de construcción

30%.

Análisis: Los clientes de vivienda económica buscan alternativas

habitacionales amplias en función de los miembros de cada familia. Entre 70,

80 y más metros.

PREGUNTA Nº 8

¿Qué tipo de construcción prefiere?

TABLA No. 13





16

12

1527

30

Área de construccion que desearía

De 40 a 50 m2

De 51 a 60 m2

De 61 a 70 m2

De 71 a 80 m2

Más de 80 m2

Tipo de construcción que prefiere Frecuencia %

Hormigón 289 75%

Con estructura metálica 30 8%

Mixta 43 11%

Otros 21 5%

Total 383 100%

70

GRÁFICO No. 8

GRÁFICO N° 8 TIPO DE CONSTRUCCIÓN QUE PREFIERE



Interpretación: El tipo de construcción preferido por el mercado local de

potenciales clientes de vivienda económica en la ciudad de Santo Domingo es

la construcción de hormigón 75%, con estructura metálica 8%, construcción

mixta 11% y otros tipos de construcción 5%.

Análisis: Es tradicional y preferencial las viviendas de hormigón armado en la

urbe local, la cual brinda la seguridad y confianza que busca el ser humano

para residir en una morada, al mismo tiempo es la más adecuada para este tipo

de clima. Por lo cual los encuestados optaran mayormente por este tipo de

construcción.

PREGUNTA Nº 9

¿Qué sistema de pago usted tiene acceso para adquirir su vivienda?

TABLA No. 14





Sistema de pago que usted prefiere Frecuencia %

Seguro social 112 29%

Crédito bancario 148 39%

Crédito directo del constructor 94 25%

Contado 12 3%

Otros 17 4%

Total 383 100%

75

811 5

Tipo de construcción que prefiere

Hormigón

Con estructura metálica

Mixta

Otros

71

GRÁFICO No. 9

GRÁFICO N° 9 SISTEMA DE PAGO QUE PREFIERE



Interpretación: Los sistemas de pago a los que tienen acceso los potenciales

clientes de viviendas económicas son crédito bancario 39%, crédito del seguro

social 29%, crédito directo del constructor 25%, compra de contado 3% y otros

4%

Análisis: De los potenciales clientes de viviendas económicas tienen acceso a

crédito bancario para vivienda y crédito del IESS, esto responde al hecho de

que la gran mayoría de estos manejan sus recursos a través del sistema

financiero y son afiliados ya que esto es parte de los beneficios del trabajador

3.2.3.11 Análisis Global de la investigación de mercado

Después de analizar cada una de las preguntas de la encuesta, se han

obtenido los siguientes resultados, los mismos que son fundamentales

para continuar con el desarrollo del proyecto:

Los potenciales clientes encuestados residen en viviendas arrendadas

el 89%, anticresis 2% y propia 9%.

El 99% de los potenciales clientes que fueron encuestados, manifiestan

que si desean adquirir su vivienda propia. y, únicamente el 1% no

29

39

25

3 4

Sistema de pago que prefieren

Seguro social

Crédito bancario

Crédito directo delconstructor

Contado

Otros

72

tienen tal aspiración, lo cual nos confirma que nuestro proyecto será

viable.

Encontramos también que el lugar donde queremos construir las

viviendas económicas está dentro de los sectores de preferencia de los

futuros clientes, ubicada en la Vía a Chone.

Y finalmente vemos que los futuros clientes de viviendas económicas

tienen acceso a todos los sistemas de pago o crédito y esto se da a

que la mayoría de personas manejan su efectivo a través del sistema

financiero y a su vez son empleados afiliados.

3.2.4 Oferta

La oferta de vivienda económica en la ciudad de Santo Domingo está conformada

por soluciones habitacionales que están destinados a los estratos sociales de

clase media de la urbe local que tengan capacidad de consumo.

TABLA No. 15

OFERTA DE VIVIENDA ECONÓMICA EN LA CIUDAD DE SANTO DOMINGO

TABLA No 15 OFERTA DE VIVIENDA ECONÓMICA EN LA CIUDAD DE SANTO DOMINGO



Podemos observar en el Cuadro anterior que la oferta real suma las 3.662

viviendas económicas que están agrupadas en 5 soluciones habitacionales que

son Tierra Amiga, Portal del Lago, El Edén, Ciudad Verde y Cofisa, las cuales son

las importantes de la zona.

Orden Razón SocialNúmero de

viviendas

1 Tierra Amiga 921

2 Portal del Lago 50

3 El Eden 150

4 Ciudad Verde 1.997

5 Cofisa 544

3.662Total

73

3.2.4.1 Proyección de la Oferta

La oferta general será proyectada con un crecimiento del 2%, indicador que es

estimado por la Cámara de la Construcción de Santo Domingo.

TABLA No. 16

OFERTA PROYECTADA DE VIVIENDA ECONÓMICA EN LA

CIUDAD DE SANTO DOMINGO

TABLA No 16 OFERTA PROYECTADA DE VIVIENDA ECONÓMICA EN LA CIUDAD DE SANTO DOMINGO



La proyección de la oferta de vivienda económica en Santo Domingo tiene una

tendencia de crecimiento importante, la cual no satisface los requerimientos del

mercado local de soluciones habitacionales para las familias que residen en la

urbe local.

3.2.4.2 Análisis de Precios

Los precios de las viviendas económicas que se ofertarán en la ciudad de Santo

Domingo oscilarán alrededor de los 35.000 dólares, y estas serán de 52,5

metros cuadrados de construcción, las cuales contarán con los servicios básicos

y una estructura con proyección para un segundo piso.

Sus Condiciones técnicas permitirán a los clientes observar la ampliación y el

mejoramiento de las viviendas adquiridas.

3.2.5 Análisis de la Demanda

La demanda de vivienda está conformada por las 120.985 personas de clase

media que habitan en la localidad, tomamos en consideración la conformación

AÑOS 2013 2014 2015 2016 2017

OFERTA PROYECTADA 3.735 3.810 3.886 3.964 4.043

PROYECCIÓN DE LA OFERTA DE VIVIENDA ECONÓMICA

74

de los hogares ecuatorianos que es de 3,8 miembros por familia podemos

determinar que se requieren 31.838 soluciones habitacionales.

3.2.5.1 Demanda Potencial

La metodología empleada para determinar la demanda fue a través de la

aplicación de las encuestas, que permitió determinar el tipo de vivienda, el

precio, las características de la vivienda, el tipo de cliente, la localización y la

forma de pago de las soluciones habitacionales requeridas por los potenciales

clientes de la ciudad de Santo Domingo.

3.2.5.2 Demanda Proyectada

La demanda de viviendas económicas en Santo Domingo se estima que tendrá

un crecimiento en función del crecimiento poblacional estimado en el Censo de

Población y Vivienda del año 2010, cuya tasa es del 3,7% anual.

TABLA No. 17

CRECIMIENTO POBLACIONAL

TABLA No 17 CRECIMIENTO POBLACIONAL



Podemos observar que el crecimiento poblacional en Ecuador es acelerado por

ello, el déficit de soluciones habitacionales, por lo que se deben hacer esfuerzos

por lograr una mayor inversión de viviendas que permitan albergar a las familias

de la localidad.

75

GRÁFICO No. 10

PROYECCIÓN DE DEMANDA DE VIVIENDA EN LA CIUDAD DE

SANTO DOMINGO

GRÁFICO N° 10 PROYECCIÓN DE DEMANDA DE VIVIENDA EN LA CIUDAD DE SANTO DOMINGO



3.2.5.3 Análisis de la Oferta y la Demanda

Después de haber analizado el estudio de la oferta y la demanda se estableció

la demanda insatisfecha del proyecto, la cual se obtuvo restando la demanda de

la oferta.

3.2.6 Demanda Insatisfecha

La demanda insatisfecha es de 28.176 soluciones habitacionales (viviendas

económicas), esto permite determinar que la presente investigación es viable ya

que tiene un mercado potencial importante.

TABLA No. 18

DEMANDA INSATISFECHA DE VIVIENDAS ECONÓMICAS

EN LA CIUDAD DE SANTO DOMINGO

TABLA No 18 DEMANDA INSATISFECHA DE VIVIENDAS ECONÓMICAS EN LA CIUDAD DE SANTO DOMINGO



Demanda 31.838

Oferta 3.662

Demanda Insatisfecha 28.176

76

Para la presente propuesta se estima captar el 0.32% del mercado potencial de

vivienda económicas, en virtud de que los clientes interesados en este tipo de

residencias con diseño modesto está compuesto por servidores públicos,

empleados privados y comerciantes, los cuales cuentan con ingresos económicos

fijos o estables, condición que les permite acceder a este tipo de crédito para

adquirir su casa propia.

La demanda efectiva de viviendas económicas a captar en la presente propuesta

es de 90 soluciones habitacionales, las cuales serán construidas y ofertadas al

colectivo social de la urbe de Santo Domingo.

3.2.7 Oferta del Proyecto

La oferta del proyecto se la considera como la cantidad de bienes y servicios que

el proyecto está en la capacidad de ofrecer, en función de sus recursos

disponibles. Lo que daría a lugar a determinar el tamaño del proyecto.

La oferta del proyecto será de 90 viviendas económicas para la ciudad de Santo

Domingo, destinadas a la población de clase media.

Demanda Insatisfecha 28.176

Viviendas Proyecto 90

% de participación proyecto 0.319%

3.2.8 Conclusión del Estudio de Mercado

El estudio de mercado ha permitido establecer que en la ciudad de Santo

Domingo existe una importante demanda de viviendas económicas para las

familias de la clase media; estos potenciales compradores requieren acceder a

adquirir sus viviendas mediante crédito otorgado por el seguro social al que tienen

derecho todos los trabajadores y crédito adquirido en las diferentes entidades

bancarias del sistema financiero local que operan en la localidad.

Así mismo, los tipos de viviendas preferidas son las de hormigón armado.

77

Finalmente es importante destacar que los usuarios requieren todos los servicios

básicos, más el bienestar de contar con un centro educativo infantil, un

dispensario médico, servicio de transporte público y el servicio de agua potable

permanente (para ello se debe contar con una planta de tratamiento privada).

3.3 MIX DE MARKETING

Philip Kotler dice que Marketing "es la actividad humana dirigida a satisfacer

necesidades y deseos por medio de un proceso de intercambio".

3.3.1 Estrategias de Marketing

3.3.1.1 Estrategias del Producto

El Producto que se desea desarrollar es una vivienda económica, fabricada con

materiales de construcción de calidad, la cual deberá ser previamente evaluada

con profesionales de la Ingeniería civil y Arquitectura de la zona. (Ver anexo 4 y

5)

GRÁFICO Nº 11

MODELO DE LA VIVIENDA

GRÁFICO N° 11 MODELO DE LA VIVIENDA



78

El constructor desea posicionarse en el mercado como la empresa de los precios

más bajos y de mayores oportunidades de bienestar para el cliente.

Para ello trabajará con marcas de materiales de construcción reconocidas a nivel

nacional, para asegurarse que los clientes no sólo tengan una vivienda

económica sino que brinda garantía y seguridad para habitarla. Gracias al hecho

de contar con los materiales de construcción requeridos, se fabricarán las

viviendas, para ello se diseñará y preparará el plano arquitectónico de cada

casa, el cual constituirá la guía para su ejecución.

3.3.1.2 Estrategia de Precio

Para lograr un aumento en las ventas de viviendas económicas nos valdremos

de la estrategia de posicionamiento de diferenciación de la competencia

declarando por medio del eslogan que dice: “Su casa propia, pagando menos y/a

largo plazo”.

El precio es un valor que está sujeto a financiamiento por lo que el valor del

inmueble debe constituir una morada elegante, confortable y que brinde el

bienestar que requieren las familias modestas, permitiendo que esta inversión se

convierta en el patrimonio-ahorro para los clientes que adquieran sus

residencias.

Los precios de las viviendas económicas serán de 35.000 dólares.

3.3.1.3 Estrategia de Plaza

El oferente constructor será promotor de la vivienda económica en la ciudad de

Santo Domingo, esto hará que se sitúe en la mente de los clientes como la

empresa de casas accesibles. Para esto se tienen que ubicar las viviendas en

un lugar que sea viable y conocido por los consumidores potenciales como es la

vía a Chone, sector de gran plusvalía y crecimiento urbanístico de la ciudad de

Santo Domingo.

El oferente contará con los procesos logísticos que le permitan entregar las

viviendas a los clientes, las cuales deberán ser construidas en forma eficiente y

79

eficaz. Todo ello será posible a través de un efectivo sistema de abastecimiento

de materiales de construcción y la autorización legal pertinente que permita

llevar adelante tales actividades en el sector que se construirá las soluciones

habitacionales.

3.3.1.4 Estrategia de Publicidad y/o Promoción

La estrategia para alcanzar los objetivos es la promoción, que se ve enriquecida

por una serie de anuncios como hojas volantes. Además, en los locales de venta

existirá personal de marketing para que asesoren personalmente a los clientes

con respecto al tipo de vivienda que desean comprar.

También se observará los distintos tipos de publicidad en el local de la empresa,

publicidad a través de medios televisivos locales y prensa con el fin de hacer

saber al consumidor de la existencia de las viviendas, indicando que éstas son

residencias económicas dotadas de servicios básicos, de precios más bajos, que

existe una serie de servicios post-venta que brindan un mejor bienestar.

La promoción visual será apoyada con la distribución y entrega de catálogos a

los clientes que visiten las oficinas de venta y el área donde se construirán las

viviendas para la venta. A su vez se presentará promociones para incentivar la

compra de las viviendas económicas en casos particulares como: “Por la compra

de contado de su vivienda recibe hasta el 3% de descuento”.

3.3.1.4.1 Prensa escrita (Diario La Hora)

La publicidad que se ofertará mediante la prensa escrita, está diseñada de la

siguiente forma:

Constructura de obra

Cliente

80

GRÁFICO No. 12

DISEÑO DE PUBLICIDAD (PRENSA ESCRITA)

GRÁFICO N° 12 DISEÑO DE PUBLICIDAD (PRENSA ESCRITA)

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Gabriela Abril y Solange Ortiz

3.3.1.4.2 Televisión (Zaracay TV y Magestad TV)

El spot publicitario que se dará a conocer a la teleaudiencia es el siguiente.

GRÁFICO No. 13

SPOT PUBLICITARIO

GRÁFICO N° 13 SPOT PUBLICITARIO


3.3.1.4.3 Radio (Zaracay, Magestad y Macarena).

La cuña publicitaria que se difundirá a través de la radio es la siguiente:

CIUDADELA ¨EL SOL¨

Quieres tener una vivienda propia con todos los servicios básicos, confort y seguridad a

precios accesibles, y con excelentes planes de financiamiento? Ciudadela EL SOL, es tu

solución!! creada para satisfacer las necesidades de las personas como tú, que sueñan

con su vivienda propia. Visítenos, será un placer atenderles, estamos ubicados en la Av.

Chone Km. 5 o Contáctenos al 2-768-334.

81

GRÁFICO No. 14

CUÑA PUBLICITARIA

GRÁFICO N° 14 CUÑA PUBLICITARIA


3.3.1.4.4 Hojas Volantes

El formato de la hoja volante es el siguiente:

Parte Frontal

GRÁFICO No. 15

DISEÑO DE LA HOJA VOLANTE

GRÁFICO N° 15 DISEÑO DE LA HOJA VOLANTE



CIUDADELA ¨EL SOL¨

Quieres tener una vivienda propia con todos los servicios básicos, confort y seguridad a

precios accesibles, y con excelentes planes de financiamiento? Ciudadela EL SOL, es tu

solución!! creada para satisfacer las necesidades de las personas como tú, que sueñan

con su vivienda propia. Visítenos, será un placer atenderles, estamos ubicados en la Av.

Chone Km. 5 o Contáctenos al 2-768-334.

82

Parte Posterior


3.3.1.4.5 Tarjeta de Presentación

3.3.1.5 Slogan

Nuestro slogan será:

“Su casa propia, pagando menos y a largo plazo”.

3.3.1.6 Logotipo

El logotipo para la oferta de vivienda económica es el siguiente:

83

GRÁFICO No. 16

LOGOTIPO

GRÁFICO N° 16 LOGOTIPO



3.3.1.7 Presupuesto de Marketing

El presupuesto de marketing permitirá realizar una difusión y posicionamiento en

la mente de los potenciales consumidores de las soluciones habitacionales que

se comercializarán en la ciudad de Santo Domingo, la cual se deberán destinar

los siguientes recursos económicos. (Ver tabla N°36)

3.3.1.8 Diseño de Control Interno

En el presente proyecto hemos diseñado un sistema de control de marketing que

facilite realizar un análisis a nuestro producto.

TABLA No. 19

DISEÑO DE CONTROL INTERNO

TABLA No 19 DISEÑO DE CONTROL INTERNO



ACTIVIDAD TIEMPO RESPONSABLE

Anuncio en el periódicoEnero a Diciembre

(1 por mes)Gerente General

Anuncio en radioEnero a Diciembre

(15 por mes)Gerente General

Entrega de hojas volantes Octubre (1 vez) Jefe de comercialización

84

3.4 ESTUDIO TÉCNICO

3.4.1 Objetivos del Estudio Técnico


Determinar el tamaño óptimo, la localización óptima, los equipos, las

instalaciones y la organización requeridos para realizar el proyecto propuesto.


Demostrar la viabilidad del proyecto, justificando la selección alternativa

para abastecer al mercado de soluciones habitacionales.

Verificar la posibilidad técnica de construir y comercializar viviendas

económicas en la ciudad de Santo Domingo.

3.4.2 Tamaño del Proyecto

La capacidad de producción de viviendas económicas estará sujeta al proceso de

venta que se debe seguir para establecer para el efecto, esto es, inicialmente el

cliente deberá reservar cada vivienda con el 5% del valor de compra venta y, en

un plazo de 4 meses (120 días) deberá cancelar el 25% adicional del precio de la

misma. Adicionalmente, el constructor deberá aportar un porcentaje equivalente al

25% del precio de cada vivienda.

TABLA No. 20

TAMAÑO DEL PROYECTO

TABLA No 20 TAMAÑO DEL PROYECTO


Elaborado por: Las Autoras / 2012

Construcción de vivienda tipo social (unidad) 90

Tamaño del terreno 33.333 mts2.

Tamaño de cada lote 222 mts2.

Área de construcción de las 90 casas 4.725 mts2.

Área de construcción urbanismo 22.001 mts2.

Urbanismo (calles, acuaductos, parque) 10.999 mts2.

Cantidad de accionistas 2

85

3.4.3 Localización del Proyecto

3.4.3.1 Macro localización

Las soluciones habitacionales que se esperan ofertar se encuentran ubicadas

en el Continente Americano, en América del Sur, en la República del Ecuador.

GRÁFICO No. 17

MAPA FÍSICO DE LA REPÚBLICA DEL ECUADOR

GRÁFICO N° 17 MAPA FÍSICO DE LA REPÚBLICA DEL ECUADOR


Elaborado por: Gabriela Abril y Solange Ortiz.

86

Provincia de Santo Domingo de los Tsáchilas

Capital: Santo Domingo de los Colorados

Superficie: 3,857 km²

Limites: Al norte y al este con Pichincha, al noroeste con

Esmeraldas, al oeste con Manabí, al sur con Los Ríos y al

sureste con Cotopaxi.

Ubicación: A 133 km al oeste de Quito, zona centro noroccidental del

Ecuador.

Altitud: 625 msnm

Población: 415.000 habitantes en el 2011

Santo Domingo es la cuarta ciudad con más población

después de Guayaquil , Quito y Cuenca.

Densidad: 106,54 hab/km²

Fundación: 6 de noviembre de 2007

Temperatura: 18 a 26 Grados Celsius

Esta provincia figura como parte del territorio montañoso de la costa, de la

cordillera occidental, históricamente conocida como Provincia de Yumbos

Parroquias Urbanas: Santo Domingo, Chiguilpe, Río Verde, Bombolí, Zaracay,

Abraham Calazacón y Río Toachí.

Parroquias Rurales: Alluriquín, Luz de América, Puerto Limón, San Jacinto del

Búa, Valle Hermoso, El Esfuerzo y Santa María del Toachí.

http://es.wikipedia.org/wiki/Kil%C3%B3metro_cuadrado

http://es.wikipedia.org/wiki/Pichincha_%28provincia%29

http://es.wikipedia.org/wiki/Esmeraldas_%28provincia%29

http://es.wikipedia.org/wiki/Manab%C3%AD

http://es.wikipedia.org/wiki/Los_R%C3%ADos

http://es.wikipedia.org/wiki/Cotopaxi_%28provincia%29

http://es.wikipedia.org/wiki/Kil%C3%B3metro

http://es.wikipedia.org/wiki/Quito

http://es.wikipedia.org/wiki/Ecuador

http://es.wikipedia.org/wiki/Guayaquil

http://es.wikipedia.org/wiki/Quito

http://es.wikipedia.org/wiki/Cuenca_%28Ecuador%29

http://es.wikipedia.org/wiki/6_de_noviembre

http://es.wikipedia.org/wiki/2007

http://es.wikipedia.org/wiki/San_Jos%C3%A9_de_Alluriqu%C3%ADn

http://es.wikipedia.org/wiki/Luz_de_Am%C3%A9rica

http://es.wikipedia.org/wiki/Puerto_Lim%C3%B3n_%28Ecuador%29

http://es.wikipedia.org/wiki/San_Jacinto_del_B%C3%BAa

http://es.wikipedia.org/wiki/San_Jacinto_del_B%C3%BAa

http://es.wikipedia.org/wiki/Valle_Hermoso_%28Ecuador%29

http://es.wikipedia.org/wiki/El_Esfuerzo

http://es.wikipedia.org/wiki/Santa_Mar%C3%ADa_del_Toachi

87

GRÁFICO No. 18

MAPA FÍSICO DE LA PROVINCIA SANTO DOMINGO

DE LOS TSÁCHILAS

GRÁFICO N° 18 MAPA FÍSICO DE LA PROVINCIA SANTO DOMINGO DE LOS TSÁCHILAS GRAFICO No 1 Mapa físico de la provincia Santo Domingo de los Tsáchilas



3.4.3.2 Micro Localización

La Ciudadela El Sol estará ubicada en la Provincia de Santo Domingo de los

Tsáchilas, en la Ciudad de Santo Domingo, en la Vía Chone Km. 5. El área

destinada a la urbanización es de 3.3 hectáreas, se caracteriza por ser un suelo

de tipo plano, con pendientes leves, lo cual lo convierten en una zona apta para

ser habitada y urbanizada.

GRÁFICO No. 19

MICROLOCALIZACIÓN

GRÁFICO N° 19 MICROLOCALIZACIÓN


Elaborado por: Las Autoras / 2012

88

Este lugar ha sido seleccionado debido a la cercanía a fuentes de

abastecimiento de insumos de construcción, acceso vial, factor ambiental

(clima), costo – disponibilidad y características de los terrenos, estructura

impositiva y legal, disponibilidad de agua, energía y suministros.

A pesar en las encuestas las personas preferían que las viviendas estén

ubicadas en la vía quito, el proyecto se lo desarrollara en la vía Chone km. 5

debido a que se dispone en ese sitio del terreno, y también considerando que la

cantidad ofertada no es ni el 1% de la demanda insatisfecha la ubicación

garantizará la acogida suficiente de los clientes.

3.4.3.3 Ubicación

La Ciudadela El Sol se encuentra ubicada en un sector residencial con visión

preferencial de crecimiento y desarrollo urbanístico de la ciudad de Santo

Domingo.

A tal conclusión se ha llegado mediante la investigación aplicada y las

referencias tomadas de expertos y de la planificación municipal que ha realizado

el Gobierno Municipal de Santo Domingo.

3.4.3.4 Mano de Obra

En la ciudad de Santo Domingo se cuenta con mano de obra técnica y artesanal

suficiente para la construcción de las viviendas económicas, la cual es barata y

es de fácil contratación.

Para ello podemos citar el Colegio de Ingenieros Civiles, Colegio de Arquitectos

y el Gremio de Maestros Albañiles.

Finalmente, es importante destacar que las personas que se contratarán para

laborar en la construcción de las viviendas serán del sector donde se ejecutará

el proyecto.

89

3.4.3.5 Luz

Para la ejecución de las actividades de construcción se requiere del servicio de

energía eléctrica, por lo que se deberá instalar un generador eléctrico, para que

en caso de emergencia no se detengan los trabajos de construcción de las

viviendas y, por ende de los insumos para la construcción.

3.4.3.6 Agua

El servicio de agua potable será contratado a la Empresa Pública Municipal de

Agua Potable y Alcantarillado Santo Domingo.

Para lo cual se coordinarán los trabajos de red principal, redes secundarias,

terciarias y acometidas. Con lo cual se prestará el servicio para cada residente

de la nueva ciudadela.

3.4.3.7 Teléfono

El servicio telefónico que se contratará para la operación institucional será de las

empresas de telefonía celular como Claro, Movistar o Alegro, y telefonía fija

dotada por CNT, lo cual facilitará las actividades y el enlace de las diferentes

actividades.

3.4.4 Ingeniería del Proyecto

En la construcción de las viviendas se cumplirán los siguientes procesos:

a. Primeramente crearemos una compañía limitada, la cual constituirá

la persona jurídica que respaldará la ejecución del proyecto.

b. Seguidamente se obtendrán todos los permisos y documentos

habilitantes para la construcción y oferta de las viviendas.

90

c. Se procederá a la compra de los materiales de construcción y

maquinaría para llevar adelante la ejecución de las obras de

infraestructura y vivienda.

d. Luego se procederá a la urbanización de las calles y avenidas de la

ciudadela.

e. Seguidamente procederemos a construir las viviendas.

f. Finalmente se comercializarán las viviendas a los clientes que

gusten de nuestros productos (solución habitacional).

3.4.4.1 Diseño detallado de las Viviendas

El diseño arquitectónico de la vivienda comprende una edificación de una planta,

con una extensión de 52,5 metros cuadrados de construcción, con cimientos de

hormigón armado que resisten un segundo piso.

El cronograma de actividades estará sujeto a una construcción en serie, es

decir, a medida que se vayan comercializando las viviendas (ventas efectivas),

se irán edificando las soluciones habitacionales, a fin de ir entregándolas a cada

cliente.

Lo cual beneficiará al oferente, ya que esto permite ir contando con activo

circulante para las siguientes actividades operativas de esta rama de la industria

de Santo Domingo.

Para ello detallamos los planos, fachadas y vistas de la construcción de vivienda

modelo a ofertar.

91

GRÁFICO No. 20

PLANOS DE LA VIVIENDA

GRÁFICO N° 20 PLANOS DE LA VIVIENDA (PLANTA ARQUITECTÓNICA)



92

GRÁFICO No. 21

PLANOS DE LA VIVIENDA (TERRAZA – CORTE A-A)

GRÁFICO N° 21 PLANOS DE LA VIVIENDA (TERRAZA - CORTEA-A)



93

GRÁFICO No. 23

PLANOS DE LA VIVIENDA (FACHADAS)

GRÁFICO N° 22 PLANOS VIVIENDA



94

3.4.4.2 Presupuesto de Materiales de Construcción de la Vivienda

Económica

El presupuesto de materiales por cada vivienda tendrá un costo de $ 9.450,00.

(Ver anexo 4).

3.4.5 Organización y Aspectos Legales

La estructura orgánica de la empresa se diseñará tomando en consideración las

necesidades del personal requerido para construcción de la viviendas y la

comercialización, haciéndose necesario diseñar y describir los puestos,

determinar el número de colaboradores, las remuneraciones, entre otros.

3.4.5.1 Estructura de la Organización

El diseño estructural propuesto es el siguiente:

TABLA No. 21

ORGANIGRAMA ESTRUCTURAL

TABLA No 21 ORGANIGRAMA ESTRUCTURAL



95

3.4.5.2 Funciones Específicas del Personal por Cada Puesto

Título del Cargo: Gerente

Perfil: Ingeniero Comercial, con Postgrados en Administración de Empresas,

con experiencia en manejo de empresas y comercialización de vivienda popular.

Funciones:

Ser representante legal de la empresa.

Ser responsable de la administración general de la empresa

constructora de vivienda.

Aplicar medidas de salubridad e higiene industrial en todas las áreas y

sistemas de construcción de vivienda.

Evaluar los niveles de rendimiento de construcción y comercialización

de las viviendas populares.

Calificar a los proveedores de materiales de construcción.

Evaluar la calidad de las viviendas económicas.

Controlar y supervisar el manejo financiero de la empresa.

Tomar decisiones.

Cualidades:

Proactivo.

Liderazgo.

Habilidades técnicas, humanas y conceptuales.

Toma de decisiones.

Habilidad en asignación de recursos para las diversas áreas de la

organización.

Título del Cargo: Secretaria Contadora

Perfil: Bachiller Contador, con sólidos conocimientos en informática y paquetes

contables.

96

Funciones:

Estar encargada de la entrega y recepción de toda la documentación de

la empresa.

Archivar y sistematizar de la información.

Elaborar los documentos requeridos por la administración de la

constructora.

Llevar inventarios permanentes de materiales y suministros de oficina.

Controlar los inventarios a responsables.

Llevar caja chica.

Cooperar en la atención al cliente.

Cooperar en ventas en la empresa.

Las demás que disponga la administración de la empresa inherente al

cargo.

Cualidades:

Proactiva.

Líder y dinámica.

Eficiencia y eficacia.

Responsable y dinámica.

Lealtad y honradez.

Título del Cargo: Jefe de Comercialización

Perfil: Ingeniero en Marketing, con amplia experiencia en ventas del mercado

inmobiliario.

Funciones:

Planificar las ventas de las viviendas.

Diseñar los canales de distribución.

Inventariar los potenciales clientes.

Buscar y captar nuevos clientes.

Investigar el mercado de vivienda económica en forma permanente.

97

Ser responsable del desarrollado de planes y programas publicitarios.

Desarrollar programas para captar nuevos segmentos de mercado.

Realizar programas de promoción y ventas.

Las demás que disponga la administración de la empresa.

Cualidades:

Proactividad.

Liderazgo.

Habilidades en el manejo de personal.

Capacidad para trabajar bajo presión.

Eficiente y eficaz.

Responsable y dinámico.

Leal, honesto y honrado.

Capacidad para conocer y manejar el mercado de vivienda local.

Título del Cargo: Vendedor I y II

Perfil: Tecnólogo en Marketing, con experiencia en ventas.

Funciones:

Cumplir con el plan de ventas diario, mensual y anual.

Tomar pedidos a los clientes.

Tomar sugerencias del tipo de vivienda y su valor agregado.

Informar sobre la situación del mercado de vivienda actualmente.

Las demás que disponga la administración de la fábrica inherente al

cargo.

Cualidades:

Proactividad

Liderazgo

Eficiente y eficaz

Responsable y dinámico

98

Leal, honesto y honrado

Experiencia en ventas y marketing

Habilidad para conocer la ética del cliente

Título del Cargo: Jefe Técnico

Perfil: Ingeniero Civil, Especializado en Urbanismo.

Funciones:

Ser responsable de la urbanización de la ciudadela.

Ser responsable del diseño y construcción de las viviendas.

Presentar informes periódicos de la construcción de las viviendas y la

urbanización.

Realizar controles de calidad de la construcción de las viviendas y

urbanización.

Supervisar el mantenimiento adecuado de las herramientas y equipos

de construcción.

Presentar requerimientos diarios de materiales de construcción.

Formar parte del equipo asesor de la empresa.

Cualidades:

Proactividad.


Liderazgo.

Habilidad para el manejo de personal.

Habilidades técnicas para desarrollar nuevos diseños del urbanismo y

construcción de viviendas.

Eficiente y eficaz.



99

Título del Cargo: Maestro Mayor

Perfil: Bachiller en cualquier especialidad, con experiencia en urbanismo y

construcción de viviendas populares.

Funciones:

Liderar la construcción de las viviendas.

Cumplir y hacer cumplir la normativa técnica del Jefe Técnico.

Distribuir el trabajo de los ayudantes.

Supervisar el adecuado uso de las herramientas y materiales de

construcción.

Presentar sugerencias que favorezcan la construcción de las viviendas.

Realizar requerimientos de materiales y herramientas.

Todas las demás que disponga la administración de la empresa

relacionadas con la construcción y urbanismo de la ciudadela.

Cualidades:

Proactividad.

Conocimientos en construcción civil en general.



Líder y disciplinado

Título del cargo: Ayudante de Albañilería

Perfil: Instrucción básica, con experiencia en construcción de viviendas

populares.

Funciones:

Cooperar en la construcción de las viviendas.

Cooperar en el buen uso de las herramientas y materiales de

construcción.

100

Todas las demás que disponga la administración de la empresa

relacionadas con la construcción y urbanismo de la ciudadela.

Cualidades:

Proactividad.

Conocimientos básicos de construcción civil.



Título del Cargo: Jefe Administrativo - Financiero

Perfil: Ingeniero Comercial, especializado en Finanzas, con experiencia en

negocios inmobiliarios.

Funciones:

Estar encargado de la administración general de la empresa.

Ser responsable del manejo financiero de la empresa.

Supervisar en forma permanente el diseño y construcción de obras

urbanísticas y las viviendas económicas.

Presentar informes periódicos de la administración de los activos y

demás actividades dispuestas por la administración institucional.

Velar por el bienestar y cuidado del personal.

Realizar las compras y adquisiciones para la construcción de las

viviendas populares.

Realizar los pagos a proveedores y al personal de la empresa.


Cualidades:

Proactividad.

Liderazgo.



101

Eficiente y eficaz.



Capacidad para conocer y manejar el mercado de vivienda local.

Título del Cargo: Contador

Perfil: Contador Público Autorizado (CPA), con dos años de experiencia.

Funciones:

Ser responsable del manejo contable financiero de la empresa

constructora.

Elaborar estados financieros.

Llevar la contabilidad de la empresa.

Preparar y declarar las obligaciones tributarias de la empresa

constructora de las viviendas económicas.

Preparar y cumplir con la documentación referente a seguridad social de

la empresa.

Entregar y recibir los pagos realizados a la empresa.

Presentar informes periodos de la situación económica de la empresa.

Participar en la elaboración de los presupuestos anuales de la empresa.

Asesorar contablemente y financieramente a la Gerencia de la empresa.


Cualidades:

Proactividad.

Liderazgo.



Eficiente y eficaz.



102

Título del Cargo: Bodeguero

Perfil: Bachiller en Comercio y Administración, con experiencia en manejo de

bodega.

Funciones:

Ser responsable del manejo de los materiales de construcción.

Ser responsable de mantener en buen estado los materiales,

herramientas y equipos para la construcción.

Presentar oportunamente requerimientos de materiales para la

construcción.

Llevar un inventario permanente de materiales, equipos y herramientas

para la construcción.


Cualidades:

Proactividad.

Conocimientos de manejo de bodega.



Título del Cargo: Asistente Contable

Perfil: Bachiller en Comercio y Administración, con sólida experiencia en el

manejo contable y administrativo inmobiliario.

Funciones:

Cooperar en el manejo contable de la empresa.

Cooperar en la entrega y despacho de pagos.

Archivar documentación.

Manejar la agenda corporativa de la empresa.

Atender al cliente.

103

Todas las demás que disponga la administración de la empresa.

Cualidades:

Proactividad.



3.4.5.3 Recurso Humano

3.4.5.3.1 Políticas de Sueldos y Salarios

La política de sueldos que se aplicará en la empresa estará apegada a lo que

estipula el Código de Trabajo, el cual contempla que se deberán cancelar

remuneraciones mensuales, décimo tercero y décimo cuarto, vacaciones,

utilidades, seguridad social, capacitación y demás beneficios de ley que se

deban cumplir en beneficio de recurso humano que labore en la organización.

3.4.5.4 Base Legal

Nuestra empresa será una Sociedad Anónima, aquí enunciamos las

generalidades y los requisitos:

Generalidades: Esta compañía tiene como característica principal, que es una sociedad cuyo capital, dividido en acciones negociables, y sus accionistas responden únicamente por el monto de sus aportaciones. Esta especie de compañías se administra por mandatarios amovibles socios o no. Se constituye con un mínimo de dos socios sin tener un máximo.

Requisitos: La compañía deberá constituirse con dos o más accionistas, según lo dispuesto en el artículo 147 de ley de compañías, sustituido por el artículo 68 de la ley de Empresas Unipersonales de Responsabilidad Limitada.

La Compañía Anónima no podrá subsistir con menos de dos accionistas, salvo las compañías cuyo capital total o mayoritario pertenezcan a una entidad del sector público.

El Nombre: En esta especie de compañías puede consistir en una razón social, una nominación objetiva o de fantasía. Deberá ser

104

aprobado por la Secretaria General de la Oficina Matriz de la Superintendencia de Compañías, o por la Secretaria General de la Intendencia de Compañías de Guayaquil, o por el funcionario que para el efecto fuere designado en las intendencias de Compañías.

Solicitud de Aprobación: la presentación al superintendente de Compañías, se la hará con tres copias certificadas de la escritura de constitución de la Compañía, adjuntando la solicitud correspondiente, la misma que tiene que ser elaborada por un abogado, pidiendo la aprobación del contrato constitutivo.

Socios y Capital: Números Mínimo y Máximo de socios, la Compañía se constituirá con un mínimo de dos socios, sin tener un máximo de socios.

Capital: el Capital mínimo con que ha de constituirse la compañía anónima, es de ochocientos dólares. El capital deberá suscribirse íntegramente y pagarse al menos en el 25% del capital total.

Las aportaciones pueden consistir en dinero o en bienes muebles o inmuebles e intangibles, o incluso, en dinero y especies a la vez. En cualquier caso las especies deben corresponder al género de comercio de la compañía la actividad o actividades que integren el objeto de la compañía.

El socio que ingrese con bienes, se hará constar en la escritura de constitución los bienes serán avaluados por los socios. La compañía podrá establecerse con el capital autorizado, el mismo que no podrá ser mayor al doble del capital suscrito.

La base legal para la legislación en la construcción de viviendas se detalla en

ANEXO 8.

MODELO DE MINUTA DE CONSTITUCIÓN DE UNA COMPAÑÍA ANÓNIMA

Señor Notario:

En el protocolo de escrituras públicas a su cargo, sírvase insertar una de

constitución de compañía anónima, al tenor de las cláusulas siguientes:

PRIMERA.- Comparecientes.- Comparecen a la celebración de este instrumento

público, por sus propios derechos, los señores: XX y XX.

Los comparecientes son mayores de edad, de estado civil xx, de nacionalidad

ecuatoriana, domiciliados en la ciudad de Quito.

105

SEGUNDA.- Constitución.- Por medio de esta escritura pública, los

comparecientes tienen a bien, libre y voluntariamente, constituir la compañía

anónima XX CIA. ANÓNIMA, que se regirá por las leyes del Ecuador y el

siguiente estatuto.

TERCERA.- Estatuto.- La compañía que se constituye mediante el presente

instrumento, se regirá por el estatuto que se expone a continuación.

CAPÍTULO PRIMERO

NATURALEZA, NACIONALIDAD, DENOMINACIÓN, DOMICILIO, OBJETO

SOCIAL, MEDIOS, DURACIÓN, DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN

Artículo Primero.- Naturaleza, nacionalidad y denominación.- La denominación

que la compañía utilizará en todas sus operaciones será “XX CÍA. ANÓNIMA”.

Esta sociedad se constituye como una compañía anónima de nacionalidad

ecuatoriana y se regirá por las Leyes ecuatorianas y por el presente estatuto, en

cuyo texto se le designará posteriormente simplemente como “la Compañía”.

Artículo Segundo.- Domicilio.- El domicilio principal de la compañía es el cantón

de XX, provincia de XX, República del Ecuador. Por resolución de la junta

general de accionistas podrá establecer, sucursales, agencias y oficinas en

cualquier lugar del país o del extranjero, conforme a la Ley y a este estatuto.

Artículo Tercero.- Objeto social.- El objeto social de la compañía es .... (Uno o

varios actos, contratos u operaciones mercantiles si la sociedad es comercial, o

por uno o varios actos, contratos y operaciones civiles si la sociedad anónima es

civil). Para la consecución del objeto social, la compañía podrá actuar por sí o

por interpuesta persona natural o jurídica, y celebrar actos, contratos, negocios,

civiles y mercantiles, permitidos por la ley.

Artículo Cuarto.- Duración.- El plazo de duración de la compañía es de xx años,

contados a partir de la fecha de inscripción de esta escritura constitutiva en el

Registro Mercantil o del otorgamiento de la escritura fundacional; sin embargo, la

junta general de accionistas, convocada expresamente, podrá disolverla en

cualquier tiempo o prorrogar el plazo de duración, en la forma prevista en la Ley

de Compañías y este estatuto.

106

Artículo Quinto.- Disolución y liquidación.- La Junta general podrá acordar la

disolución de la Compañía antes de que venza el plazo señalado en el artículo

cuarto. Disuelta la Compañía, de pleno derecho, voluntaria o forzosamente, el

procedimiento de liquidación será el contemplado en la Ley de la materia; y

actuará como liquidador el representante legal de la compañía.

CAPÍTULO SEGUNDO

CAPITAL SOCIAL Y ACCIONES

Artículo Sexto.- Capital autorizado.- El capital autorizado de la compañía es de

XX DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (XX USD),

monto hasta el cual se podrá disponer la suscripción y emisión de acciones

nominativas, el cual se dividirá en acciones ordinarias de un dólar cada una. La

Junta general podrá elevar en cualquier tiempo el capital autorizado previo el

cumplimiento de las formalidades legales y estatutarias.

Artículo Séptimo.- Capital suscrito.- El capital suscrito de la Compañía es de

OCHOCIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA

(800 USD) dividido en 800 acciones nominativas, ordinarias, acumulativas e

indivisibles de un dólar cada una.

Los aumentos de capital suscrito hasta llegar al límite del capital autorizado,

serán aprobados por la junta general, la cual establecerá en cada caso las

condiciones para la suscripción y el pago de las nuevas acciones.

Artículo Octavo.- Referencias legales.- En todo lo relativo a la transmisión de las

acciones, sus requisitos y efectos dentro de la compañía y frente a terceros,

pérdida y deterioro de los títulos de acción, requisitos para su emisión, contenido

de los títulos, derechos que confieren a su titular, votación y mayoría en las

resoluciones de la junta general, aumentos de capital y demás asuntos que

hagan relación con el capital social y con los títulos de acción, se estará a lo

dispuesto por la Ley de Compañías.

CAPÍTULO TERCERO

ÓRGANO DE GOBIERNO: LA JUNTA GENERAL

107

Artículo Noveno.- Juntas Generales.- La junta general, ordinaria o extraordinaria,

es el órgano supremo de la compañía, y se compone de los accionistas o de sus

representantes o mandatarios reunidos con el quórum de instalación, en las

condiciones que la Ley, los Reglamentos de la Superintendencia de Compañías

y el presente estatuto exigen.

Habrá junta general ordinaria dentro de los tres primeros meses de cada año,

para considerar, sin perjuicio de otros asuntos, los siguientes:

a) Conocer las cuentas, el balance y los informes que se le presenten a

consideración sobre el último ejercicio económico;

b) Resolver acerca de la distribución de los beneficios sociales y de la formación

del fondo de reserva; y,

c) Proceder, llegado el caso, a la designación de los funcionarios cuya elección

le corresponda según este estatuto, así como fijar o revisar sus respectivas

remuneraciones.

La junta general extraordinaria se reunirá cada vez que sea convocada por las

autoridades previstas por la Ley y este estatuto; o cuando lo soliciten por escrito

el o los accionistas que representen por lo menos el veinticinco por ciento (25%)

del capital pagado, debiendo indicarse el objeto para el cual se solicita la reunión

de la junta general.

Artículo Décimo.- Convocatoria.- Sin perjuicio de las atribuciones que sobre este

asunto reconoce la Ley al Superintendente de Compañías y Comisario, las

convocatorias para junta general serán hechas por la prensa por parte del

Presidente o el Gerente General, con ocho días de anticipación, por lo menos, al

día fijado para la reunión sin contar para el efecto el día de la convocatoria ni el

día de la reunión. El Comisario será convocado mediante nota escrita, sin

perjuicio de que, en la convocatoria que se haga por la prensa se le convoque

especial e individualmente. La convocatoria expresará el lugar, día, fecha, hora y

objeto de la reunión.

Tanto en las juntas generales ordinarias como extraordinarias sólo se podrá

discutir los asuntos para los que hubieren sido convocadas. El tratamiento de

todo asunto no expresado en la convocatoria será nulo, con sujeción a la Ley.

Artículo Décimo Primero.- Juntas Universales.- De acuerdo a lo previsto en la

Ley de Compañías, cuando se encuentre presente la totalidad del capital pagado

de la compañía, sea con presencia de los accionistas o de sus representantes, y

108

siempre que ellos acepten por unanimidad la celebración de la junta, se

entenderá que ésta se encuentra válidamente constituida y podrá, por lo tanto,

llegar a acuerdos válidos en los asuntos que unánimemente se hubieren

aceptado tratar. Todos los concurrentes deberán suscribir el acta respectiva bajo

sanción de nulidad.

Artículo Décimo Segundo.- Presidente y Secretario de Junta general.- Actuará

como Presidente de la junta general el Presidente de la compañía o quien lo

subrogue y a falta de ambos, quien sea designado por los asistentes a junta

como Presidente ocasional. Actuará como Secretario el Gerente General o quien

lo reemplace, pudiendo designarse un Secretario Ad-Hoc, cuando la junta lo

creyere necesario.

Artículo Décimo Tercero.- Atribuciones y deberes de Junta general.- Son

atribuciones y deberes del órgano de gobierno:

a) Ejercer las facultades y cumplir con las obligaciones que la Ley y los

presentes estatutos señalan como de su competencia privativa;

b) Dirigir la marcha y orientación general de los negocios sociales, ejercer las

funciones que le competen como entidad directiva suprema de la compañía y

todas aquellas funciones que la Ley y este estatuto no atribuyan expresamente a

otro organismo social;

c) Reformar este contrato social, previo el cumplimiento de los requisitos legales;

d) Interpretar en forma obligatoria para todos los accionistas y órganos

administradores las normas consagradas en el presente estatuto;

e) Autorizar la constitución de mandatarios generales de la compañía;

f) Resolver de acuerdo a la Ley sobre aumentos y disminuciones de capital;

g) Nombrar y remover al Presidente, Gerente General y Comisarios principal y

suplente;

h) Señalar las remuneraciones del Gerente General, Presidente y Comisario;

i) Disponer y resolver sobre el reparto de utilidades; y,

j) Autorizar al Gerente General la realización de contratos cuya cuantía exceda

de xx dólares de los Estados Unidos de Norteamérica (xx USD), así como de

actos de disposición de bienes inmuebles de la compañía.

109

Artículo Décimo Cuarto.- Quórum.- Para que la junta general -ordinaria o

extraordinaria- pueda válidamente dictar resoluciones deberá reunirse en el

domicilio principal de la compañía y concurrir a ella el número de personas que

representen por lo menos el cincuenta por ciento del capital pagado de la

Compañía. En lo demás se estará a lo dispuesto por la ley.

Artículo Décimo Quinto.- Mayoría.- Salvo las excepciones legales y estatutarias,

las decisiones de la junta general serán tomadas por la mitad más uno del

capital pagado representado en ella. Los votos en blanco y las abstenciones se

sumarán a la mayoría. En caso de empate, la propuesta se considerará negada.

Artículo Décimo Sexto.- Derecho a voto.- En la junta general cada acción

ordinaria pagada tendrá derecho a un voto; las que no se encuentran liberadas,

dan derecho a voto en proporción a su haber pagado.

Artículo Décimo Séptimo.- Representación.- Los accionistas pueden hacerse

representar en las juntas generales de accionistas, para ejercer sus derechos y

atribuciones, mediante carta dirigida al Presidente de ella o poder otorgado por

escritura pública. Un accionista no puede hacerse representar sino por un solo

mandatario cada vez, cualquiera que sea su número de acciones de su

titularidad. Asimismo, el mandatario no puede votar en representación de otra u

otras acciones de un mismo mandante en sentido distinto, pero la persona que

sea mandataria de varios accionistas puede votar en sentido diferente en

representación de cada uno de sus mandantes.

Artículo Décimo Octavo.- Resoluciones.- Las resoluciones de junta general

tomadas conforme a la Ley y este estatuto obligan a todos los accionistas,

presentes o ausentes, que estuvieren de acuerdo o no con las mismas, salvo el

derecho de oposición, en los términos que determina la Ley.

Artículo Décimo Noveno. - Libro de actas.- Las resoluciones de las juntas

generales así como una sintética relación de las sesiones se hará constar por

medio de las actas que se extenderán de acuerdo a la Ley en hojas móviles

escritas a máquina en el anverso y reverso de cada hoja, las mismas que serán

foliadas y con numeración continua y sucesiva y rubricadas una por una por el

Secretario y el Presidente de cada junta.

110

CAPÍTULO CUARTO

LOS INTEGRANTES DE LOS ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN: EL

PRESIDENTE Y EL GERENTE GENERAL

Artículo Vigésimo.- Del Presidente de la Compañía.- El Presidente será

nombrado por la junta general para un período de tres años, pudiendo ser

reelegido indefinidamente. Podrá ser o no accionista de la compañía. Sus

atribuciones y deberes serán los siguientes:

a) Convocar, presidir y dirigir las sesiones de junta general, debiendo suscribir

las actas de sesiones de dicho organismo;

b) Suscribir conjuntamente con el Gerente General los títulos de acciones o

certificados provisionales;

c) Suscribir el nombramiento del Gerente General; y,

d) Subrogar al Gerente General en caso de ausencia o fallecimiento de éste,

hasta que la junta general proceda a nombrar un nuevo Gerente General, con

todas las atribuciones del subrogado o sustituido.

La junta general deberá designar un Presidente subrogante en caso de ausencia

temporal y un nuevo Presidente en caso de ausencia definitiva.

Artículo Vigésimo Primero.- Del Gerente General.- El Gerente General será

elegido por la junta general para un período de tres años, tendrá la

representación legal, judicial o extrajudicial de la compañía. Podrá ser reelegido

indefinidamente. Para ser Gerente General no se requiere ser accionista de la

compañía. Este administrador no podrá ejercer ningún otro cargo que a juicio de

la junta general sea incompatible con las actividades de la compañía.

El Gerente General tendrá los más amplios poderes de administración y manejo

de los negocios sociales con sujeción a la Ley, el presente estatuto y las

instrucciones impartidas por la junta general. En cuanto a sus derechos,

atribuciones, obligaciones y responsabilidades se estará a lo dispuesto por la

Ley de Compañías y este contrato social.

Son atribuciones especiales del Gerente General:

a) Realizar todos los actos de administración y gestión diaria encaminados a la

consecución del objeto social de la compañía;

b) Ejecutar a nombre de la compañía toda clase de actos, contratos y

obligaciones con bancos, entidades financieras, personas naturales o jurídicas,

suscribiendo toda clase de obligaciones;

111

c) Previa autorización de la junta general, nombrar mandatarios generales y

apoderados especiales de la compañía y removerlos cuando considere

conveniente;

d) Someter anualmente a la junta general ordinaria un informe relativo a la

gestión llevada a cabo al frente de la compañía, así como el balance general y

demás documentos que la Ley exige;

e) Formular a la junta general las recomendaciones que considere convenientes

en cuanto a la distribución de utilidades y la constitución de reservas;

f) Nombrar y remover al personal de la compañía y fijar sus remuneraciones, así

como sus deberes y atribuciones;

g) Dirigir y supervigilar la contabilidad de la compañía, así como velar por el

mantenimiento y conservación de sus documentos;

h) Abrir y cerrar cuentas bancarias y designar a la o las personas autorizadas

para emitir cheques o cualquier otra orden de pago contra las referidas cuentas;

i) Librar, aceptar, endosar y avalar letras de cambio y cualesquiera otros papeles

de comercio;

j) Cumplir y hacer cumplir las decisiones de la junta general; y,

k) Ejercer y cumplir todas las atribuciones y deberes que reconocen e imponen

la Ley y el estatuto presente así como todas aquellas que sean inherentes a su

función y necesarias para el cabal cumplimiento de su cometido.

Artículo Vigésimo Segundo.- De los Subgerentes temporales o apoderados.-

Cuando la junta general de accionistas lo estime conveniente, nombrará a través

del representante legal, uno o más apoderados por el tiempo y con las

atribuciones que se le señalare en sus respectivos poderes, entre los cuales

podrá incluirse la representación legal para uno o más negocios de la compañía.

CAPÍTULO QUINTO

FISCALIZACIÓN: COMISARIOS PRINCIPAL Y SUPLENTE

Artículo Vigésimo Tercero.- De los Comisarios.- La junta general nombrará un

comisario principal y otro suplente. Al Comisario le corresponde el examen de la

contabilidad, sus justificaciones, así como el estudio del estado económico y

financiero de la compañía, para lo cual ejercerá las atribuciones señaladas en la

Ley y presentará a la junta general ordinaria un informe sobre el cual la junta

deberá pronunciarse.

112

El Comisario durará tres años en sus funciones, pudiendo ser reelegido

indefinidamente y tendrá todos los derechos y obligaciones previstos en la Ley.

Artículo Vigésimo Cuarto.- Balances.- Los balances se instrumentarán al fenecer

el ejercicio económico al treinta y uno de diciembre de cada año y los presentará

el Gerente General a consideración de la junta general ordinaria. El balance

contendrá no sólo la manifestación numérica de la situación patrimonial de la

sociedad, sino también las explicaciones necesarias que deberán tener como

antecedentes la contabilidad de la compañía que ha de llevarse de conformidad

a las disposiciones legales y reglamentarias, por un contador o auditor calificado.

Artículo Vigésimo Quinto.- Reparto de utilidades y formación de reservas.- A

propuesta del Gerente General, la cual podrá ser aprobada o modificada, la junta

general resolverá sobre distribución de utilidades, constitución de fondos de

reserva, fondos especiales, castigos y gratificaciones, pero anualmente se

segregarán de los beneficios líquidos por lo menos el diez por ciento (10%) para

formar el fondo de reserva legal hasta que este fondo alcance un valor igual al

cincuenta por ciento (50%) del capital social. La junta general para resolver

sobre el reparto de utilidades deberá ceñirse a lo que al respecto dispone la Ley

de Compañías.

Una vez hechas las deducciones, entre ellas de las reservas legales, la junta

general podrá decidir acorde con el estatuto la formación de reservas facultativas

o especiales, pudiendo destinar, para el efecto, una parte o todas las utilidades

líquidas distribuidas a la formación de reservas facultativas o especiales. Para el

efecto, será necesario el consentimiento unánime de todos los accionistas

presentes; en caso contrario, del saldo distribuible de los beneficios líquidos

anuales, por lo menos un cincuenta por ciento (50%) será distribuido entre los

accionistas en proporción al capital pagado que cada uno de ellos tenga en la

compañía.

CAPÍTULO SEXTO

DISPOSICIONES VARIAS

Artículo Vigésimo Sexto.- Acceso a los libros y cuentas.- La inspección y

conocimiento de los libros y cuentas de la compañía, de sus cajas, carteras,

documentos y escritos en general sólo podrá permitirse a las entidades y

autoridades que tengan la facultad para ello en virtud de contratos o por

113

disposición de la Ley, así como a aquellos empleados de la compañía cuyas

labores así lo requieran, sin perjuicio de lo que para fines especiales establezca

la Ley.

Artículo Vigésimo Séptimo.- Normas supletorias.- Para todo aquello sobre lo que

no haya expresamente disposición estatutaria se aplicarán las normas

contenidas en la Ley de Compañías, normas reglamentarias y demás leyes y

reglamentos pertinentes, vigentes a la fecha en que se otorga la escritura pública

de constitución de la compañía, las mismas que se entenderán incorporadas a

este estatuto.

HASTA AQUÍ EL ESTATUTO

CUARTA.- Suscripción y pago de acciones.- El capital social ha sido

íntegramente suscrito y los accionistas pagan únicamente el veinticinco por

ciento (25%) del capital, como se desprende del cuadro de integración que a

continuación se detalla:

Accionistas Capital suscrito Capital pagado en especie Capital pagado en

numerario Capital en número de acciones

El setenta y cinco por ciento (75%) del capital insoluto, los accionistas se

comprometen a cancelarlo dentro del plazo de dos años contados a partir de la

inscripción de este contrato en el Registro Mercantil.

QUINTA.- Declaraciones.- a) Los firmantes de la presente escritura pública son

los accionistas fundadores de la compañía, quienes declaran expresamente que

ninguno de ellos se reserva en su provecho personal, beneficios tomados del

capital de la compañía en acciones u obligaciones. b) Los accionistas facultan al

Ab. XX para que obtenga las aprobaciones y más requisitos de Ley, previo el

establecimiento de la compañía, quedando así mismo facultado para que una

vez que se hayan llenado los pertinentes requisitos legales, convoque a los

accionistas a Junta general para elegir administradores de la compañía. c) Por el

capital pagado en efectivo, de acuerdo al detalle señalado anteriormente, se

adjunta el certificado de depósito bancario en la cuenta “Integración de Capital”

para que se agregue como parte integrante de esta escritura.

Usted, Señor Notario se servirá agregar y anteponer las cláusulas de estilo

necesarias para la completa validez de este instrumento

114

LEY ORGÁNICA DE SALUD

CAPITULO III: Derechos y deberes de las personas y del Estado en relación con

la salud; c) Vivir en un ambiente sano, ecológicamente equilibrado y libre de

contaminación.

Art. 8.- Son deberes individuales y colectivos en relación con la salud: a) Cumplir

con las medidas de prevención y control establecidas por las autoridades de

salud; LIBRO II: Salud y seguridad ambiental. Disposición común. Art. 95.- La

autoridad sanitaria nacional en coordinación con el Ministerio de Ambiente,

establecerá las normas básicas para la preservación del ambiente en materias

relacionadas con la salud humana, las mismas que serán de cumplimiento

obligatorio para todas las personas naturales, entidades públicas, privadas y

comunitarias.

El Estado a través de los organismos competentes y el sector privado está

obligado a proporcionar a la población, información adecuada y veraz respecto del

impacto ambiental y sus consecuencias para la salud individual y colectiva.

CAPITULO V: Salud y seguridad en el trabajo. Art. 117.- La autoridad sanitaria

nacional, en coordinación con el Ministerio de Trabajo y Empleo y el Instituto

Ecuatoriano de Seguridad Social, establecerá las normas de salud y seguridad en

el trabajo para proteger la salud de los trabajadores.

Art. 118.- Los empleadores protegerán la salud de sus trabajadores, dotándoles

de información suficiente, equipos de protección, vestimenta apropiada, ambientes

seguros de trabajo, a fin de prevenir, disminuir o eliminar los riesgos, accidentes y

aparición de enfermedades laborales.

Art. 119.- Los empleadores tienen la obligación de notificar a las autoridades

competentes, los accidentes de trabajo y enfermedades laborales, sin perjuicio de

las acciones que adopten tanto el Ministerio del Trabajo y Empleo como el

Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.

115

CÓDIGO DE TRABAJO

Art. 416.- Los empleadores están obligados a asegurar a sus trabajadores

condiciones que no presenten peligro para su salud y vida. Trabajadores

obligados a acatar medidas de prevención, seguridad e higiene.

Art. 418 – 6. Provisión de implementos de Seguridad.

Art. 411.- Reglamento de higiene y seguridad: Obligatoriedad de elaborar y

someter a aprobación de la Dirección del Trabajo, el reglamento de Seguridad e

higiene.

Ley de Gestión Ambiental (Ley No. 99- 37, publicada en el Registro Oficial No.

245 del 30 JUL-1999) establece: Art. 5: Se establece el Sistema Descentralizado

de Gestión Ambiental como un mecanismo de coordinación transectorial,

interacción y cooperación entre los distintos ámbitos, sistemas y subsistemas de

manejo ambiental y de gestión de recursos naturales.

Art. 13: Los consejos provinciales y los municipios, dictarán políticas ambientales

seccionales con sujeción a la Constitución Política de la República y a la presente

Ley.

Art. 19: Las obras públicas y privadas o mixtas y los proyectos de inversión

públicos o privados que puedan acusar impactos ambientales, deben previamente

a su ejecución ser calificados por los organismos descentralizados de control,

conforme el Sistema Único de Manejo Ambiental SUMA.

Art. 20: Para el inicio de cualquier actividad que suponga riesgo ambiental, debe

contarse con la Licencia Ambiental, otorgada por el Ministerio del Ambiente.

Art. 28: Toda persona natural o jurídica tiene derecho a participar en la gestión

ambiental, a través de los mecanismos de participación social, entre los cuales se

incluirán consultas, audiencias públicas, iniciativas, propuestas o cualquier forma

de asociación entre el sector público y el privado.

116

LEY DE PREVENCIÓN Y CONTROL DE CONTAMINACIÓN AMBIENTAL

CAPITULO VII. De la Prevención y Control de la Contaminación de los Suelos.

Art. 20.- Queda prohibido descargar, sin sujetarse a las correspondientes normas

técnicas y relaciones, cualquier tipo de contaminantes que puedan alterar la

calidad del suelo y afectar a la salud humana, la flora, la fauna, los recursos

naturales y otros bienes.

Art. 21.- Para los efectos de esta Ley, serán considerados como fuentes

potenciales de contaminación, las substancias radioactivas y los derechos sólidos,

líquidos, o gaseosos de procedencia industrial, agropecuaria, municipal o

doméstica.

3.4.5.4.1 Entidades Relacionadas

Las entidades con las cuales se deberán relacionar los inversionistas en la

vivienda serán:

Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal Santo Domingo.

Ministerio del Ambiente.

Servicio de Rentas Internas.

Registro de la Propiedad.

Ministerio de Relaciones Laborales.

Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS).

Consejo Nacional de Telecomunicaciones.

Ministerio de Vivienda.

Notarias del Cantón Santo Domingo.

CNEL Santo Domingo.

Superintendencia de Compañías.

Ministerio de Salud.

Empresa Pública Municipal de Agua Potable y Alcantarillado.

117

3.4.5.4.2 Leyes Conexas

Las leyes conexas de la oferta de viviendas estará sujeta a observar la

normativa jurídica de:

Constitución Política del Estado Ecuatoriano.

Ley de Régimen Municipal.

Ley de Régimen Tributario.

Ley de Prevención y Control Ambiental.

Ley de Aguas.

Ley de Seguridad Social.

Ley Orgánica de Salud.

Ley de Manejo Ambiental.

Ley del Sistema Financiero.

Código de Trabajo.

Ley de Compañías.

3.4.5.5 Plan de Contingencia

3.4.5.5.1 Objetivos

Asegurar la capacidad de supervivencia de la empresa constructora y

comercializadora de viviendas económicas.

3.4.5.5.2 Posibles Riesgos

Los posibles riesgos a los que se encuentra expuesta la comercialización de

viviendas económicas son:

Rechazo del mercado objetivo del producto (vivienda).

Crisis política económica del País.

118

Nuevas políticas gubernamentales en cuanto a créditos para el sector

inmobiliario.

Inflación.

Especulación.

3.4.5.5.3 Análisis de Riesgos

Las condiciones de riesgo del sector vivienda, tanto en la región costera como

en la sierra, se reflejan cada vez más frecuentes daños en las zonas urbanas y

rurales, principalmente por lluvias intensas, que inciden en la ocurrencia de

inundaciones, derrumbes y deslizamientos.

Esta afectación no sólo se limita a los daños a las casas, sino también a los

servicios de agua y desagüe y por consiguiente, a las condiciones de

salubridad de la población.

Se debe entender el problema entonces como un riesgo múltiple, donde la

posibilidad a inundaciones y derrumbes provoque epidemias, que ha

incrementando su intensidad.

Los procesos de ocupación y uso de los terrenos urbanos y rurales

(principalmente lugar de ubicación y sistema de construcción), y manejo de los

recursos naturales (agua, suelo, bosque), de manera poco planificada y poco

controlada, han llevado a incrementar las condiciones de amenaza y los

factores de vulnerabilidad.

Para diseñar recomendaciones generales se debe entonces analizar las

causas de esta problemática.

Otros dos tipos de riesgo a considerar son:

1. Los potenciales daños por sismos, al estar la región en una zona de alta

sismicidad, al ubicarse algunos centros poblados sobre terrenos arenosos poco

firmes, y por los inadecuados sistemas de construcción y antigüedad de las

viviendas; y,

2. Los potenciales daños por vientos fuertes, especialmente en la zona de

sierra por la mala calidad de los techos y la falta de cortinas rompevientos.

119

El Análisis de Riesgo es una herramienta que permite hacer una clara

identificación de amenazas y factores de vulnerabilidad en un escenario dado,

y por lo tanto determinar los riesgos existentes, visualizando potenciales daños

y pérdidas ante la ocurrencia de un evento peligroso37.

Al giro del negocio los riesgos a los que se encuentra expuesta la oferta de

viviendas económicas serán controlados mediante la solicitud de reservación

con una entrada del 25%, y el saldo con crédito bancario tanto del sector

privado como del BIESS, para ello se construirán viviendas que cuenten con el

aval del Jefe Técnico que contratará la empresa.

3.4.5.5.4 Manejo de Contingencias

Durante el desarrollo de cada una de las etapas de la obra, es posible

incorporar elementos tendientes a reducir, mitigar, corregir o compensar los

impactos negativos, así como potencializar los positivos.

Al hacer un análisis cruzado entre el proyecto y el medio, se podrá identificar

cuáles son las actividades que requieren un manejo más cuidadoso y los

programas más importantes para reducir impactos significativos.

La construcción y comercialización de viviendas económicas en la ciudad de

Santo Domingo será manejado mediante la aplicación de las estrategias

comerciales, la construcción garantizada de las soluciones habitacionales, el

cumplimiento adecuado de la normativa legal que se debe observar para la

oferta de los productos destinados a los clientes efectivos del mercado local.

3.5 ESTUDIO FINANCIERO.

Los objetivos de esta etapa son ordenar y sistematizar la información de carácter

monetario que proporcionaron las etapas anteriores, elaborar los cuadros analíticos

y antecedentes adicionales para la evaluación del proyecto, evaluar los

antecedentes para determinar su rentabilidad.

37 http://www.cipca.org.pe/cipca/nino/taller1/diapositivas/documento2.htm

120

3.5.1 Inversiones

La inversión consiste en la aplicación de recursos financieros a la creación,

renovación, ampliación o mejora de la capacidad operativa de la organización.

Las inversiones del proyecto se agrupan en tres tipos: activos fijos, activos

intangibles y capital de trabajo. En la tabla, se presenta el monto total de las

inversiones de acuerdo a la investigación realizada.

TABLA N° 22

INVERSIONES DEL PROYECTO

TABLA No 22 INVERSIONES DEL PROYECTO



La inversión total del proyecto es de $ 487.447,57 USD., la mayor inversión se

concentra en los activos fijos tangibles, representando un 90.12%, le sigue los

activos intangibles que representa un 3,77% y el capital de trabajo con el 6,12%,

de la inversión total.

INVERSIONES DÓLARES PORCENTAJE

I. Inversión Fija

a. Tangible

Terreno 396.000,00 81,24%

Maquinaria y Equipos 6.513,00 1,34%

Muebles y Enseres 2.750,00 0,56%

Vehículos 24.990,00 5,13%

Equipo de Oficina 7.252,00 1,49%

Menajes 1.765,63 0,36%

Subtotal 439.270,63 90,12%

b. Intangible

Gastos de Constitución 1.410,86 0,29%

Gastos de instalación 16.946,86 3,48%

Subtotal 18.357,72 3,77%

II. Capital de Trabajo

Efectivo 29.819,22

Subtotal 29.819,22 6,12%

TOTAL INVERSIONES 487.447,57 100%

INVERSIONES DEL PROYECTO

121

Estas inversiones son necesarias para cumplir con las actividades de prestación

de servicios y con los objetivos planteados.

3.5.2 Financiamiento del Proyecto

3.5.2.1 Cuadro de Fuentes y Usos.

El estado de origen y aplicación de fondos muestra, desde el punto de vista

financiero, de donde provienen los fondos y su utilización. Es importante por

cuanto permite evaluar la capacidad para generar recursos financieros que le

permitan cumplir con sus obligaciones.

Estos estados de orígenes de fondos se los puede apreciar a continuación:

TABLA N° 23

FUENTES Y USOS

TABLA No 23 FUENTES Y USOS



El rubro de inversión de los socios será en los terrenos para el cual aportan el

62% de valor total.

3.5.2.2 Financiamiento

Para el financiamiento del proyecto, es necesario el aporte del 50% del capital

requerido para la puesta en marcha del proyecto por parte de recursos propios,

CONCEPTO VALOR

APORTE

SOCIOS %FINANCIAMIENTO

%

Terreno 396.000,00 243.723,79 62% 152.276,21 38%

Maquinaria y Equipos 6.513,00 6.513,00 100%

Muebles y Enseres 2.750,00 2.750,00 100%

Vehículos 24.990,00 24.990,00 100%

Equipo de Oficina 7.252,00 7.252,00 100%

Menajes 1.765,63 1.765,63 100%

Gastos de Constitución 1.410,86 1.410,86 100%

Gastos de instalación 16.946,86 16.946,86 100%

Efectivo 29.819,22 29.819,22 100%

TOTAL 487.447,57 243.723,79 243.723,79

122

que corresponde a $ 243.723,79 mientras que para el 50% restante se recurrirá

a la financiación externa a través del CFN por un valor de $ 243.723,79.

TABLA N° 24

APORTE DE CAPITAL

TABLA No 24 APORTE CAPITAL

FINANCIAMIENTO

Inv. Inicial 487.447,57

Financiado 50% 243.723,79

Aporte de Capital 50% 243.723,79

SUMA 487.447,57 Fuente: Investigación de campo


3.5.2.2.1. Inversión Fija

Constituyen todas las inversiones que se realizarán en bienes tangibles, que

se requieren para el proceso del servicio y para la operación normal del

proyecto.

TABLA N° 25

INVERSIÓN FIJA DEL PROYECTO

TABLA No 25 INVERSIÓN FIJA DE PROYECTO



Los activos fijos tienen una característica esencial, que para efectos contables

están sujetos a depreciación; excepto los terrenos.

El terreno está destinado para construcción de las casas, por lo cual se

requiere de 3,3 hectáreas.

Terreno 396.000,00

Maquinaria y Equipos 6.513,00

Muebles y Enseres 2.750,00

Vehículos 24.990,00

Equipo de Oficina 7.252,00

Menajes 1.765,63

TOTAL 439.270,63

123

La maquinaria y equipo es aquella que de acuerdo a las especificaciones

técnicas es la necesaria para que los obreros puedan fabricar las casas.

Los muebles y enseres y equipos de oficina son los necesarios para atender

las actividades administrativas y de comercialización la cual comprende

también la atención al cliente.

El vehículo es necesario tanto para actividades administrativas, así como la

promoción para la venta de las casas, también se transporta materiales

menores necesarios para la construcción.

El menaje son herramientas menores que dentro del proceso de construcción

son necesarios.

3.5.2.2.1.1 Activos Intangibles o Diferidos

La inversión en activos diferidos corresponde a gastos de constitución y

gastos de instalación los cuales serán objeto de amortización y ascienden a

los 18.357,72 USD

TABLA N° 26

DETALLE DE ACTIVOS DIFERIDOS

TABLA No 26 DETALLE DE ACTIVOS DIFERIDOS



Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

Gastos de Constitución 282,17 282,17 282,17 282,17 282,17

Gastos de instalación 3.389,37 3.389,37 3.389,37 3.389,37 3.389,37

TOTAL 3.671,54 3.671,54 3.671,54 3.671,54 3.671,54

124

TABLA N° 27

PLANILLA DE GASTOS CONSTITUCIÓN

TABLA No 27 PLANILLA DE GASTOS CONSTITUCIÓN



3.5.2.2.2 Inversión de Capital de Trabajo

La inversión en capital de trabajo, constituye el “conjunto de recursos

necesarios en la forma de activos corrientes, para la operación normal del

proyecto, hasta que los ingresos generados por el propio proyecto cubran los

gastos de operación durante un ciclo productivo, para una capacidad y tamaño

determinados”38.

En la siguiente tabla se detalla la inversión en el capital de trabajo.

38 Barreno, Luís, (2005), Manual de Formulación y Evaluación de Proyectos, Págs. 91, 92.

CAPITAL SOCIAL 400

CONTRATO CONSTITUTIVO (NOTARIO) 69,46

RAZONES DE INSCRIPCIÓN (NOTARIO) 56,04

PUBLICACIÓN PRENSA (LA HORA) 57,12

INSCRIPCIÓN REGISTRO MERCANTIL 112

INSCRIPCIÓN DE NOMBRAMIENTOS 44,8

PATENTE MUNICIPAL 80

PERMISO BOMBEROS 20

AUTENTICACION DE DOCUMENTOS 41,44

OTROS:(FORMULARIOS, FOTOCOPIAS, GASTOS GENERALES) 30

HONORARIOS PROFESIONALES 500

TOTAL GASTOS DE CONSTITUCION 1.410,86

125

TABLA Nº 28

CAPITAL DE TRABAJO

TABLA No 28 CAPITAL DE TRABAJO



El capital de trabajo permitirá que las operaciones, se desarrollen sin ningún

inconveniente, permitirá cubrir los gastos básicos y funcionamiento del negocio.

Para la construcción y comercialización de casas será necesario tener un

capital de trabajo de 30 días, de acuerdo a la experiencia en este tipo de

actividad es necesario para tener un funcionamiento adecuado del proyecto.

3.5.3 Costos del Servicio.

Son aquellos costos que se generan en la prestación de un producto, generado

por la actividad propia de la compañía.

Factor Caja 1 meses 30

Capital deTrabajo Operativo Valor Anual

Mano de Obra Directa Sueldos 55.142,72

Materiales Directos 218.052,04

CIF 13.511,40

Imprevistos 5.463,90

Gastos de Ventas 1.295,97

Subtotal 293.466,03

Subtotal Capital de Trabajo Operativo 293.466,03

Requerimiento Diario 815,18

Requerimiento Ciclo de Caja 24.455,50

Capital de Trabajo Administrativo

Mano de Obra Indirecta 64.364,60

Subtotal Capital de Trabajo Administrativo 64.364,60

Requerimiento Diario 178,79

Requerimiento de Ciclo de Caja 5.363,72

TOTAL DE CAPITAL DE TRABAJO

Efectivo 29.819,22

Capital de Trabajo Anual 357.830,63

INVERSIÒN DE CAPITAL DE TRABAJO

126

3.5.4 Costos del Producto.

Son aquellos costos que se asignan directamente a la realización de la

construcción de las casas. Por lo tanto se considera costos directos para el

proyecto al valor de la mano obra directa y el valor de la mano de obra indirecta.

3.5.5 Mano de Obra Directa.

Constituyen los obreros que trabajarán en la compañía a tiempo completo y que

intervienen en la prestación. Por lo tanto se les pagará un sueldo mensual,

convirtiéndose en un costo fijo. En la tabla se muestra el personal requerido para

la construcción de las casas.

TABLA No. 29

Mano de Obra Directa Obra Directa

TABLA No 29 MANO DE OBRA DIRECTA


El costo anual de mano de obra directa durante el primer año, asciende a $

55.142,72 USD. En el Anexo 6, se presenta el rol de pagos, que está elaborado

en función a la legislación ecuatoriana.

cargo Sueldo

Maestro Mayor I 480,00 617,77 7.413,28

Maestro Mayor II 480,00 617,77 7.413,28

Ayudante de Albañileria I 320,00 419,96 5.039,52

Ayudante de Albañileria II 320,00 419,96 5.039,52

Ayudante de Albañileria III 320,00 419,96 5.039,52

Ayudante de Albañileria IV 320,00 419,96 5.039,52

Ayudante de Albañileria V 320,00 419,96 5.039,52

Ayudante de Albañileria VI 320,00 419,96 5.039,52

Ayudante de Albañileria VII 320,00 419,96 5.039,52

Ayudante de Albañileria VIII 320,00 419,96 5.039,52

MANO DE OBRA DIRECTA

Valor

MensualValor Anual

127

3.5.6 Mano de Obra Indirecta y Administración.

Este valor será pagado en forma mensual, convirtiéndose también en un costo fijo.

En el Tabla No. 30 se muestra el valor a pagar por mano de obra indirecta.

TABLA No. 30

Mano de Obra Indirecta

TABLA No 30 MANO DE OBRA INDIRECTA



El costo anual de mano de obra indirecta durante el primer año, corresponde a

$64.364,64 USD. En el Anexo No 7 se presenta el rol de pagos, en el que consta

el valor de este rubro. En este valor no se considera los beneficios sociales, sino

solamente un pago mensual de $ 6.987,04 USD., acordado con el contador.

3.5.7 Imprevistos.

Se considerará el 2,00% para imprevistos del costo directo del servicio, este

porcentaje es bajo, porque las condiciones en las cuales se desarrollará el

proyecto son favorables.

3.5.8 Costos Directos.

Son todos los materiales que son necesarios para la construcción de las casas.

En el Anexo 4 y 5 se detalla las especificaciones técnicas.

cargo Sueldo

Gerente General 800,00 1.013,40 12.160,80

Secretaria 320,00 419,96 5.039,52

Jefe Técnico 550,00 704,32 8.451,80

Jefe Administrativo Financiero 550,00 704,32 8.451,80

Contador 451,27 582,25 6.987,04

Bodeguero 400,00 518,87 6.226,40

Jefe de Comercialización 450,00 580,68 6.968,20

Vendedor I 320,00 419,96 5.039,52

Vendedor II 320,00 419,96 5.039,52

TOTAL 4.161,27 5.363,72 64.364,60

Valor

MensualValor Anual

MANO DE OBRA INDIRECTA

128

3.5.9 CIF.

Son todos los costos que no están clasificados como mano de obra directa ni

como materiales directos.

TABLA No. 31

COSTOS INDIRECTOS DE FABRICACIÓN

TABLA No 31 COSTOS INDIRECTOS DE FABRICACIÓN



3.5.10 Suministros.

Son todos los abastecimientos requeridos en el proceso. En la tabla se muestra el

valor total de los suministros, que serán necesarios para el funcionamiento del

proyecto.

TABLA No 32

SUMINISTROS

TABLA No 32 SUMINISTROS



El consumo anual en suministros, es de $6.516,00 USD. Estos suministros son

importantes para el proceso del servicio y para las actividades internas de la

empresa.

Detalle Cantidad Unidad V./Unitario V./Total

Indirectos CIF 1 vivienda 56,8 56,75

Urbanismo lote 244,45 m2 5,0 1.222,25

Urbanismo (calles, alcantarillado, parque) 122,21 m2 25,0 3.055,25

Total 4.334,25

CIF

Detalle V. Mensual V. anual

Luz 350,00 4.200,00

Agua 15,00 180,00

Telèfono 150,00 1.800,00

Internet 28,00 336,00

6.516,00

SERVICIOS BÀSICOS

Total

129

3.5.11 Mantenimiento y Seguros

Para determinar el valor de mantenimiento y seguros de los activos a utilizar en el

proceso, En la tabla se presenta el valor total de seguros y mantenimiento de

estos activos.

TABLA No.33

Reparación y Mantenimiento

TABLA No 33 REPARACIÓN Y MANTENIMIENTO



El costo por reparación y mantenimiento asciende a $ 1.314.43 USD. Este importe

será necesario para garantizar el funcionamiento óptimo de estos activos fijos

tangibles.

3.5.12 Depreciaciones

Las depreciaciones constituyen la pérdida de valor de los activos fijos, como

consecuencia de su uso, pero no representan egresos reales de efectivo. En la

tabla, se muestra el porcentaje y el valor de depreciación de cada activo fijo,

calculado según el método de depreciación lineal, que es aceptada por la

legislación tributaria ecuatoriana.

TABLA No 34

Depreciación Activos Fijos

TABLA No 34 DEPRECIACIÓN ACTIVOS FIJOS



MANTENIMIENTO Seguro

CONCEPTO VALOR 2,50% % VALOR

Maquinaria y Equipos 6.513,00 162,83 3,50% 227,96

Muebles y Enseres 2.750,00 68,75 1,50% 41,25

Vehículos 24.990,00 624,75 3,50% 874,65

Equipo de Oficina 7.252,00 181,30 1,50% 108,78

Menajes 1.765,63 44,14 3,50% 61,80

TOTAL 1.081,79 1.314,43

Vida Ùtil V.Anual Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

VALOR

Maquinaria y Equipos 6.513,00 10 10,0% 651,30 651,30 651,30 651,30 651,30 651,30 3.256,50

Muebles y Enseres 2.750,00 5 20,0% 550,00 550,00 550,00 550,00 550,00 550,00 -

Vehículos 24.990,00 5 20,0% 4.998,00 4.998,00 4.998,00 4.998,00 4.998,00 4.998,00 -

Equipo de Oficina 7.252,00 10 10,0% 725,20 725,20 725,20 725,20 725,20 725,20 3.626,00

Menajes 1.765,63 5 20,0% 353,13 353,13 353,13 353,13 353,13 353,13 -

TOTAL 7.277,63 7.277,63 7.277,63 7.277,63 7.277,63 7.277,63 6.882,50

Valor por

Depreciar

Porcentaje de

Depreciaciòn

DEPRECIACIONES

130

El valor total de depreciación de los activos fijos, utilizados en la prestación del

servicio y en la gestión administrativa será de $ 7.277,63 USD anual.

3.5.13 Amortizaciones.

La amortización representa el “cargo anual que se hace para recuperar la

inversión”39 realizada en activos diferidos. En la tabla No 35, se presenta el monto

de amortización, que se lo obtiene dividiendo el valor total de los activos diferidos

para cinco años, según lo establece la legislación tributaria ecuatoriana.

TABLA No 35

Amortización Activos Diferidos

TABLA No 35 AMORTIZACIÓN ACTIVOS DIFERIDOS


La amortización anual de los activos diferidos será de $ 3.671,54 USD., los

mismos que serán recuperados durante los cinco años de proyección del

proyecto.

3.5.14 Gastos de Ventas o Publicidad.

Son aquellos gastos que inciden directamente en la venta de casas. En la tabla se

detallan aquellos gastos que se consideraron necesarios dentro del marketing mix,

para la comercialización.

39 Baca, Urbina, Gabriel, (2001), Evaluación de Proyectos, Pág. 166.


Gastos de Constitución 282,17 282,17 282,17 282,17 282,17

Gastos de instalación 3.389,37 3.389,37 3.389,37 3.389,37 3.389,37

TOTAL 3.671,54 3.671,54 3.671,54 3.671,54 3.671,54

131

TABLA No 36

Gastos de Ventas o Publicidad.

TABLA No 36 GASTOS DE VENTAS O PUBLICIDAD



El gasto total en ventas o publicidad será de $ 1.270,56 USD anualmente.

3.5.15 Gastos Financieros y Amortización por Crédito.

Son los intereses que se deben pagar por el crédito solicitado a la Corporación

Financiera Nacional, a una tasa de interés del 10,5% anual, a 5 años plazo,

pagando una cuota fija durante 10 periodos semestrales.

TABLA No 37

TABLA DE AMORTIZACIÓN

TABLA No 37 TABLAS DE AMORTIZACIÓN



Detalle Unidad CantidadValor

Unitario

Valor

Mensual $

Total Anual

$

Periodico 1 10 48,52 48,52 485,20

Hojas Volantes 1 100 0,50 50,00 200,00

Tarjetas de Presentación 1 60 0,04 2,58 30,96

Radio 1 3 184,80 184,80 554,40

TOTAL GASTOS 233,86 285,90 1.270,56

Gastos de venta.

132

En la tabla No 38, se describe el valor de los intereses y la amortización del

crédito, que se pagarán anualmente a la Corporación Financiera Nacional, durante

cinco años y calculados en forma semestral.

TABLA No 38

PAGO INTERESES Y DE CAPITAL

TABLA No 38 PAGO INTERESES Y DE CAPITAL



3.5.16 Proyección de los Costos y Gastos.

En la tabla Nº 39, se presenta la proyección de costos y gastos del proyecto.

TABLA No 39

PROYECCIÓN DE COSTOS Y GASTOS

TABLA No 39 PROYECCIÓN DE COSTOS Y GASTOS




Gasto Financiero 24.585,51 20.349,62 15.657,30 10.459,35 4.701,28

Pago de Capital 39.309,86 43.545,74 48.238,07 53.436,02 59.194,09

Inflaciòn 4,65% Imprevistos 2,00%COSTO DE VENTA/ TASA DE INFLACIÒN Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

Mano de Obra Directa Sueldos 55.142,72 57.704,10 60.384,45 63.189,31 66.124,46

Materiales Directos 218.052,04 228.180,56 238.779,54 249.870,85 261.477,35

Imprevistos 5.463,90 5.717,69 5.983,28 6.261,20 6.552,04

Subtotal 278.658,65 291.602,35 305.147,28 319.321,37 334.153,85

CIF

Material indirecto 4.334,25 4.535,58 4.746,26 4.966,72 5.197,42

Mantenimiento y seguros 2.396,22 2.507,53 2.624,00 2.745,89 2.873,43

Servicios Bàsicos 6.516,00 6.818,67 7.135,40 7.466,83 7.813,67

Imprevistos 264,93 277,24 290,11 303,59 317,69

Subtotal CIF 13.511,40 14.139,01 14.795,77 15.483,03 16.202,22

COSTO DE VENTA 292.170,06 305.741,36 319.943,04 334.804,40 350.356,06

GASTOS ADMINISTRACIÒN

Gerente General 12.160,80 12.725,67 13.316,78 13.935,34 14.582,64

Secretaria 5.039,52 5.273,61 5.518,56 5.774,90 6.043,15

Jefe Técnico 8.451,80 8.844,39 9.255,21 9.685,11 10.134,99

Jefe Administrativo Financiero 8.451,80 8.844,39 9.255,21 9.685,11 10.134,99

Contador 6.987,04 7.311,59 7.651,21 8.006,61 8.378,52

Bodeguero 6.226,40 6.515,62 6.818,27 7.134,98 7.466,39

Jefe de Comercialización 6.968,20 7.291,87 7.630,58 7.985,02 8.355,93

Vendedor I 5.039,52 5.273,61 5.518,56 5.774,90 6.043,15

Vendedor II 5.039,52 5.273,61 5.518,56 5.774,90 6.043,15

Imprevistos 946,35 990,31 1.036,30 1.084,44 1.134,81

Depreciaciones 7.277,63 7.277,63 7.277,63 7.277,63 7.277,63

Amortizaciòn 3.671,54 3.671,54 3.671,54 3.671,54 3.671,54

Subtotal 76.260,12 79.293,81 82.468,42 85.790,49 89.266,87

Periodico 485,20 507,74 531,32 556,00 581,83

Hojas Volantes 200,00 209,29 219,01 229,18 239,83

Tarjetas de Presentación 30,96 32,40 33,90 35,48 37,13

Radio 554,40 580,15 607,10 635,30 664,81

Imprevistos 25,41 26,59 27,83 29,12 30,47

Subtotal 1.295,97 1.356,17 1.419,16 1.485,08 1.554,07

GASTOS FINANCIEROS

Gastos Financieros 24.585,51 20.349,62 15.657,30 10.459,35 4.701,28

TOTAL COSTOS + GASTOS 394.311,66 406.740,96 419.487,93 432.539,32 445.878,28

PROYECCIÒN DE COSTOS

GASTOS DE VENTAS ò PUBLICIDAD

PRESUPUESTO DE GASTOS

Gastos que no representan desembolso

133

Durante el primer año de operación del proyecto, el valor total de costos y gastos

será de $ 394.311,66 USD. A partir del segundo año, hasta el quinto año de

proyección, los costos y gastos, se han incrementado en función al índice de

inflación estimado por el BCE40.

TABLA No. 40

INFLACIÓN

TABLA No 40 INFLACIÓN



3.5.17 Proyección de Ingresos y Costos de Operación

3.5.17.1 Proyección de Ingresos.

Representan los valores en efectivo obtenidos por la venta de casas,

propios de la actividad de la empresa. La presencia de ingresos durante

los años de proyección del proyecto, garantizarán el retorno de la inversión

y la obtención de ganancias para los inversionistas.

TABLA Nº 41

PROYECCIÓN GLOBAL DE INGRESOS POR AÑO

TABLA No 41 PROYECCIÓN GLOBAL DE INGRESOS POR AÑO



De acuerdo a las características del mercado las ventas serán de 18 casas

por año.

40 http://www.bce.fin.ec/indicador.php?tbl=prev_inf_max

AÑO 2012

Inflación %

Máximo 6,12%

Minimo 3,17%

Inflación promedio prevista 4,65%

AÑO1 AÑO2 AÑO3 AÑO4 AÑO5 Total

Capacidad de

construcción de

viviendas

18 18 18 18 18 90

%

Aprovechamiento

de capacidad

instalada

20% 20% 20% 20% 20% 100%

Precio por vivienda 35.000,00$ 35.000,00$ 35.000,00$ 35.000,00$ 35.000,00$

Total ingresos 630.000,00 630.000,00 630.000,00 630.000,00 630.000,00 3.150.000,00

134

3.5.18 Instrumentos de Evaluación.

Para disponer de los indicadores de evaluación financiera del proyecto, es

necesario disponer de ciertos instrumentos contables y financieros tales como:

el Estado de Situación Inicial, el Estado de Resultados, el Flujo de Caja y el

Balance General Proyectado.

3.5.18.1 Estados Financieros Proyectados

“Los Estados Financieros proporcionan informes periódicos a fechas

determinadas, sobre el estado o desarrollo de la administración de una

compañía, es decir, la información necesaria para la toma de decisiones en

una empresa”41.

Los estados financieros consisten, principalmente para realizar

evaluaciones y tomar decisiones de forma económica. La información

señalada en los estados financieros debe ser confiable.

3.5.18.2 Estado de Pérdidas y Ganancias.

“Es el que determina la utilidad o pérdida de un ejercicio económico como

resultado de los ingresos y gastos; en base a este estado se puede medir

el rendimiento económico que ha generado la actividad de la empresa”42

TABLA N° 42

ESTADO DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS

TABLA No 42 ESTADOS DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS



41 http://www.mitecnologico.com/Main/EstadosFinancierosConceptoYFinalidades 42 Sarmiento, Rubén, (2001), Contabilidad General, Sexta edición, Pág. 285.

PERIODOS AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5

Ventas netas 630.000,00 630.000,00 630.000,00 630.000,00 630.000,00

Costo de ventas 292.170,06 305.741,36 319.943,04 334.804,40 350.356,06

Utilidad bruta en ventas 337.829,94 324.258,64 310.056,96 295.195,60 279.643,94

Gasto de ventas o publicidad 1.295,97 1.356,17 1.419,16 1.485,08 1.554,07

Gastos administración 76.260,12 79.293,81 82.468,42 85.790,49 89.266,87

Utilidad operacional 260.273,85 243.608,66 226.169,37 207.920,03 188.823,00

Gastos financieros 24.585,51 20.349,62 15.657,30 10.459,35 4.701,28

Utilidad antes participación 235.688,34 223.259,04 210.512,07 197.460,68 184.121,72

15% participación utilidades 35.353,25 33.488,86 31.576,81 29.619,10 27.618,26

Utilidad antes de imp. 200.335,09 189.770,18 178.935,26 167.841,58 156.503,46

Impuesto a la renta (24%) 48.080,42 43.647,14 39.365,76 36.925,15 34.430,76

Utilidad neta 152.254,67 146.123,04 139.569,50 130.916,43 122.072,70

135

En el estado de resultados se observa que la compañía obtendrá utilidades

desde el primer año de actividad. Considerando la reducción de impuesto a

la renta decretado.

3.5.18.3 Flujo de Caja Proyectado.

El Flujo de Caja es un estado financiero que mide los ingresos y egresos

en efectivo, que se estima tendrá la compañía durante un periodo

determinado, esto nos permitirá conocer si realmente necesita

financiamiento. Su elaboración constituye un instrumento muy importante,

ya que sus resultados servirán para el cálculo de los indicadores de la

evaluación financiera del proyecto. En la tabla se detalla el Flujo de Caja

Proyectado, para cinco años.

TABLA N° 43

FLUJO DE CAJA PROYECTADO

TABLA No 43 FLUJO DE CAJA PROYECTADO



RUBROS Año O Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

A- INGRESOS OPERACIONALES

Recuperación por Ventas 630.000,00 630.000,00 630.000,00 630.000,00 630.000,00

B- EGRESOS OPERACIONALES

Pago a Prooveedores 223.515,93 233.898,25 244.762,82 256.132,06 268.029,39

M O D 55.142,72 57.704,10 60.384,45 63.189,31 66.124,46

Gasto en Ventas o Publicidad 1.295,97 1.356,17 1.419,16 1.485,08 1.554,07

Gastos Administración 65.310,95 68.344,64 71.519,25 74.841,32 78.317,70

CIF 13.511,40 14.139,01 14.795,77 15.483,03 16.202,22

Subtotal - 358.776,98 375.442,17 392.881,46 411.130,80 430.227,83

C- FLUJO OPERACIONAL (A-B) VAN – TIR - 271.223,02 254.557,83 237.118,54 218.869,20 199.772,17

D- INGRESOS NO OPERACIONALES 487.447,57

Crédito a Contratarse Largo Plazo 243.723,78

Aportes de Capital 243.723,78

E- EGRESOS NO OPERACIONALES 457.628 147.329,04 141.031,37 134.837,94 130.439,62 125.944,39

Pago Interés 24.585,51 20.349,62 15.657,30 10.459,35 4.701,28

Pago de Créditos Largo Plazo 39.309,86 43.545,74 48.238,07 53.436,02 59.194,09

Pago Participación de Utilidades 15% 35.353,25 33.488,86 31.576,81 29.619,10 27.618,26

Pago de Impuestos 24% al 22% 48.080,42 43.647,14 39.365,76 36.925,15 34.430,76

ACTIVOS FIJOS

Terreno 396.000,00

Maquinaria y Equipos 6.513,00

Muebles y Enseres 2.750,00

Vehículos 24.990,00

Equipo de Oficina 7.252,00

Menajes 1.765,63

Itangibles 18.357,72

F- FLUJO NO OPERACIONAL (D - E) 29.819,22 (147.329,04) (141.031,37) (134.837,94) (130.439,62) (125.944,39)

G- FLUJO NETO GENERADO (C + F) 29.819,22 123.893,98 113.526,47 102.280,61 88.429,58 73.827,78

H- SALDO INICIAL DE CAJA 29.819,22 153.713,20 267.239,66 369.520,27 457.949,85

I- SALDO FINAL DE CAJA (G + H) 29.819,22 153.713,20 267.239,66 369.520,27 457.949,85 531.777,63

136

En el flujo de caja se observa que la compañía durante los años de

actividad obtiene un flujo de caja positivo, al comparar ingresos con

egresos, lo que indica que la compañía está debidamente financiada.

Los ingresos operacionales son por las ventas de las casas y los ingresos

no operacionales son por el aporte accionario y por un crédito, no se

considera ingresos adicionales.

Los egresos operacionales son los costos y gastos incurridos en el

proceso, mientras que los no operacionales son los correspondientes a

pago de impuestos, adquisición de activos, pago de intereses y pago de

crédito a largo plazo.

3.5.18.4 Balance General Proyectado

Es todo lo que tiene la empresa, de lo que debe, de lo que le deben y de lo

que realmente le pertenece a sus propietarios, a una fecha determinada.

El balance general nos muestra la situación financiera con que la empresa

termina un periodo económico.

TABLA N° 44

BALANCE GENERAL

TABLA No 44 BALANCE GENERAL


Perìodo Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

Activo Corriente

Caja- Bancos 29.819,22 153.713,20 267.239,66 369.520,27 457.949,85 531.777,63

Total Act. Corriente 29.819,22 153.713,20 267.239,66 369.520,27 457.949,85 531.777,63

Activos Fijos

Terreno 396.000,00 396.000,00 396.000,00 396.000,00 396.000,00 396.000,00

Maquinaria y Equipos 6.513,00 6.513,00 6.513,00 6.513,00 6.513,00 6.513,00

Muebles y Enseres 2.750,00 2.750,00 2.750,00 2.750,00 2.750,00 2.750,00

Vehículos 24.990,00 24.990,00 24.990,00 24.990,00 24.990,00 24.990,00

Equipo de Oficina 7.252,00 7.252,00 7.252,00 7.252,00 7.252,00 7.252,00

Menajes 1.765,63 1.765,63 1.765,63 1.765,63 1.765,63 1.765,63

Depreciaciòn Acumulada (-) 7.277,63 14.555,25 21.832,88 29.110,50 36.388,13

TOTAL ACTIVO FIJO 439.270,63 431.993,00 424.715,38 417.437,75 410.160,13 402.882,50

Amortización 18.357,72 18.357,72 18.357,72 18.357,72 18.357,72 18.357,72

Amortizaciòn Acumulada 3.671,54 7.343,09 11.014,63 14.686,18 18.357,72

Total Activo Diferido Neto 18.357,72 14.686,18 11.014,63 7.343,09 3.671,54 -

TOTAL ACTIVO 487.447,57 600.392,38 702.969,67 794.301,11 871.781,52 934.660,13

Pasivo No Corriente 204.413,92 160.868,18 112.630,11 59.194,09 (0,00)

Prestamo Bancario 243.723,78 204.413,92 160.868,18 112.630,11 59.194,09 (0,00)

TOTAL PASIVO 204.413,92 160.868,18 112.630,11 59.194,09 (0,00)

Capital Social Pagado 243.723,78 243.723,78 243.723,78 243.723,78 243.723,78 243.723,78

Reserva Legal 10% 15.225,47 29.837,77 43.794,72 56.886,36

Utilidad Retenida 137.029,20 268.539,94 394.152,49 511.977,28

Utilidad del Ejercicio 152.254,67 146.123,04 139.569,50 130.916,43 122.072,70

TOTAL PATRIMONIO 395.978,45 542.101,49 681.671,00 812.587,43 934.660,13

Total Pasivo y Patrimonio 487.447,57 600.392,38 702.969,67 794.301,11 871.781,52 934.660,13

137

La compañía durante el primer año de operación concentra sus recursos

financieros en activos fijos. Este rubro de activos permanecerá constante

durante la operación del proyecto, ya que no se estima nuevas inversiones.

Sin embargo los valores de los activos corrientes van en aumento.

Los pasivos a largo plazo corresponden a los pagos del crédito y el

patrimonio está formado por el capital social, la reserva legal del 10% de

utilidades, las utilidades retenidas y netas de las operaciones de la

compañía.

3.6 EVALUACIÓN FINANCIERA DE PROYECTOS

La evaluación de proyectos por medio de métodos Matemáticos- Financieros es

una herramienta de gran utilidad para la toma de decisiones por parte de los

administradores financieros, ya que un análisis que se anticipe al futuro puede

evitar posibles desviaciones y problemas a largo plazo.

Las técnicas de evaluación económica son herramientas de uso general.

La evaluación financiera de proyectos se basa en la información extraída de los

estados financieros.

Para evaluar el proyecto se utilizara el Flujo Operacional y se empleara los

siguientes criterios:

Tasa interna de retorno (TIR)

Valor actual neto (VAN)

El Periodo real de recuperación de la inversión

Relación beneficio / costo

Punto de equilibrio

Análisis de sensibilidad

138

3.6.1 Análisis del Costo Promedio Ponderado del Capital (TMAR)

Al costo promedio ponderado de capital, se lo puede definir como “la tasa de

descuento que debe utilizarse para actualizar los flujos de caja del proyecto, tasa

que corresponderá a la rentabilidad que el inversionista exige a la inversión por

renunciar a un uso alternativo de sus recursos, en proyectos con niveles de

riesgos similares”43.

El costo promedio ponderado de capital también se lo conoce como tasa mínima

aceptable de rendimiento (TMAR) o tasa de descuento, representa el mínimo

rendimiento que el proyecto debe generar para que los inversionistas tomen la

decisión de invertir en el proyecto.

TABLA N° 45

TMAR

TABLA No 45 TMAR



Se ha tomado en cuenta el índice inflacionario de 4,65% más el riesgo que

esperamos tendrá el proyecto del 9.5%.

El factor de actualización es del 12,32%.

43 Barreno, Luís, (2005), Manual de Formulación y Evaluación de Proyectos, Pág. 113

TMAR =

TMAR =

Origen Cantidad % Aportación TMAR Ponderaciòn

Accionistas 243.723,78 50,00% 14,15% 7,07%

Credito Bancario 243.723,78 50,00% 10,50% 5,25%

Total 487.447,57 100,00% 12,32%

TASA MINIMA ACEPTABLE REQUERIDA

Costo Promedio Ponderado de Capital

Ìndice Inflacionario + Premio al Riesgo

4,65% 9,50%

TMAR = 14,15%

139

3.6.2 Tasa Interna de Retorno (TIR)

La tasa interna de retorno “indica el porcentaje de rentabilidad que obtendrá el

inversionista como premio a la decisión de invertir”44.

La TIR es la tasa de descuento que hace que el VAN sea cero, es decir, los flujos

netos de caja descontados al porcentaje de la TIR.

Para tomar la decisión de ejecutar el proyecto la TIR debe ser mayor a la tasa

mínima aceptable de rendimiento (TMAR), caso contrario se debe rechazar el

proyecto.

481.992,17-502.171,10

502.171,10%)5.20%5.22(%5.20 xTIR

TIR= 21.95%

TABLA N° 46

TASA INTERNA DE RETORNO

TABLA No 46 TASA INTERNA DE RETORNO


44 Barreno, Luís, (2005), Manual de Formulación y Evaluación de Proyectos, Pág. 123

TIR = Tasa Inicial + (Tasa Final-Tasa Inicial) x

VAN Inicial - VAN Final

TIR = 11,54% + (24,57% - 11,54%) x

28.793,59 - (-15,62)

TIR = 11,54% + 13,04% x 0,99945776

TIR = 24,57%

VAN Inicial

28.793,59

1 2 3 4 5

(439.270,63)

(18.357,72)

(29.819,22)

(35.353,25) (33.488,86) (31.576,81) (29.619,10) (27.618,26)

(48.080,42) (43.647,14) (39.365,76) (36.925,15) (34.430,76)

- 271.223,02 254.557,83 237.118,54 218.869,20 199.772,17

6.882,50

(487.447,57) 187.789,35 177.421,83 166.175,97 152.324,95 144.605,65

(487.447,57) (299.658,22) (122.236,39) 43.939,59 196.264,53 340.870,19

Flujo Operacional

TASA INTERNA DE RETORNO FINANCIERA

Vida útil 5 años

Flujo de Fondos PreoperacionalAños

Inversión Fija

Inversión Diferida

Capital de Operación

Participacion de Trabajadores

Impuesto a la Renta

Valor de Recuperación

Flujo Neto ($ Constantes)

Flujo de Caja Acumulado

TIR21,95%

140

La tasa interna de retorno es de 21.95% siendo una tasa superior a la tasa

promedio ponderado de capital que corresponde al 12,32%. Por lo tanto al ser la

TIR superior a la tasa mínima aceptable de rendimiento, significa que el proyecto

es viable desde el punto de vista financiero.

3.6.3 Valor Actual Neto (VAN)

El valor actual neto es la diferencia entre los ingresos y los egresos, expresados

en moneda actual a través de una tasa de descuento específica. Este indicador de

evaluación sugiere que el proyecto debe aceptarse si su valor actual neto es igual

o superior a cero.

TABLA N° 47

VALOR ACTUAL NETO

TABLA No 47 VALOR ACTUAL NETO



El valor actual neto del proyecto es de $114.213,81, siendo un resultado positivo y

mayor a uno, por lo tanto significa que el proyecto es financieramente viable.

Valor Actual Neto = - Inversión Inicial + Σ FNC

(1+ TMAR)n

VAN

12,32% TMAR

0 -487.447,57

1 167.187,65

2 140.628,56

3 117.264,88

4 95.698,25

5 80.881,92

114.213,81 SUMA

VALOR ACTUAL NETO

177.421,83

166.175,97

152.324,95

144.605,65

187.789,35

PerìodosFlujo Operacional

Precios Constantes

487.447,57-

141

3.6.4 Periodo Real de Recuperación de Inversión

El periodo de recuperación es el tiempo que demora en recuperarse la inversión

inicial del proyecto.

TABLA N° 48

PERÍODO DE RECUPERACIÓN

TABLA No 48 PERÍODO DE RECUPERACIÓN



El periodo en recuperación de la inversión de $ 487.447,57USD va hacer en 2

años, 11 meses.

3.6.5 Relación Beneficio / Costo.

La relación Beneficio costo es la ganancia extraordinaria que genera cada dólar

de inversión expresada al valor presente.

Inversión Sumatoria

487.447,57 FNC

FNC

1 187.789,35 187.789,35

2 177.421,83 365.211,18

3 166.175,97 531.387,15 PRRI 2,97

4 152.324,95 683.712,10

5 144.605,65 828.317,75

I.Inicial 487.447,57

Menos 187.789,35

Dividido 152.324,95

2,97

0,40

PRRI 2,97 AÑOS 2,97 0,97 2

MESES 11,61 0,61 11

PRRI

PERIODO REAL DE LA RECUPERACION DE LA INVERSION

Perìodos

Inversión Inicial

142

La relación beneficio / costo expresa el rendimiento, en términos de valor actual

neto, que genera el proyecto por unidad monetaria invertida; en otra palabras, la

relación B/C debe ser mayor que la unidad para aceptar el proyecto, lo que

significa que el VAN debe ser positivo.

TABLA Nº 49

RELACIÓN BENEFICIO/COSTO.

TABLA No 49 RELACIÓN BENEFICIO / COSTO



La razón beneficio/costo es 1,23; lo que significa que por cada dólar invertido

se obtendrá $ 0,23 USD, de beneficio en los cinco años que se evaluó el

proyecto.

3.6.6 Punto de Equilibrio

El punto de equilibrio es una herramienta financiera que permite determinar el

momento en el cual las ventas cubrirán exactamente los costos, expresándose en

Flujo Operacional VAN

Precios Constantes 12,32%

0 (487.447,57)

1 187.789,35 167.187,65

2 177.421,83 140.628,56

3 166.175,97 117.264,88

4 152.324,95 95.698,25

5 144.605,65 80.881,92

601.661,26

Valor actual neto 601.661,26

Inversiòn 487.447,57

1,23

RELACIÒN BENEFICIO / COSTO

RELACIÒN BENEFICIO COSTO

PerÌodos

VAN

Inversion

nTMAR

FNC

CostoficiolacionBene

)^1(

Re

143

valores, porcentaje y/o unidades, además muestra la magnitud de las utilidades o

perdidas de la empresa cuando las ventas excedan o caen por debajo de este

punto, de tal forma que este viene a ser un punto de referencia a partir del cual un

incremento en los volúmenes de venta generará utilidades, pero también un

decremento ocasionará perdidas.

TABLA N° 50

PUNTO DE EQUILIBRIO

TABLA No 50 PUNTO DE EQUILIBRIO



El punto en el cual los ingresos pueden solventar los costos y gastos en que se

incurren, es con la venta del primer año de 6 casas, 7 casas en el segundo y 8

casas en el ultimo año de evalaución.

Los costos variables para el primer periodo representan $231.563,44 y los costos

fijos serán $ 132.698,81 Una vez establecidos los costos fijos y variables se

determinará el precio y el valor total de las ventas durante el primer año de

operación.

PUNTO DE EQUILIBRIO Precio de venta ponderado 35.000,00

COSTOS Y GASTOS Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

VARIABLES

Materiales directos 218.052,04 228.180,56 238.779,54 249.870,85 261.477,35

Materiales indirectos 13.511,40 14.139,01 14.795,77 15.483,03 16.202,22

TOTAL 231.563,44 242.319,57 253.575,31 265.353,88 277.679,57

FIJOS

Mano de obra directa 55.142,72 57.704,10 60.384,45 63.189,31 66.124,46

Gastos administrativos 76.260,12 79.293,81 82.468,42 85.790,49 89.266,87

Gastos Ventas 1.295,97 1.356,17 1.419,16 1.485,08 1.554,07

TOTAL 132.698,81 138.354,08 144.272,04 150.464,89 156.945,39

NUMERO DE CASAS 18,00 18,00 18,00 18,00 18,00

Costo unitario variable 12.864,64 13.462,20 14.087,52 14.741,88 15.426,64

Precio de venta 35.000,00 35.000,00 35.000,00 35.000,00 35.000,00

Margen de contribución 22.135,36 21.537,80 20.912,48 20.258,12 19.573,36

Punto de equilibrio (unidades) 5,99 6,42 6,90 7,43 8,02

144

Para alcanzar el punto de equilibrio debe vender 6 casas.

3.6.7 Indicadores para los Análisis Financieros.

El objetivo del análisis de los estados financieros es simplificar las cifras y sus

relaciones y hacer factible las comparaciones para facilitar su interpretación.

Por interpretación se entiende dar un significado a los estados financieros y

determinar las causas de hechos y tendencias favorables o desfavorables

relevadas por el análisis de dichos estados, con la finalidad de eliminar los efectos

negativos para el negocio o promover aquellos que sean positivos.

TABLA N° 51

ÍNDICES FINANCIEROS

TABLA No 51 ÍNDICES FINANCIEROS



La construcción y comercialización de casas económicas una vez realizadas y de

acuerdo a los principales índices financieros calculados se puede considerar, se

presente aceptables perspectivas de crecimiento, en la rentabilidad sobre ventas

permanece constante debido a que las casas se venderán de acuerdo al

cronograma establecido es decir 18 casas cada año. A pesar de haber un

decremento en los índices financieros

CONCEPTO

RENTABILIDAD Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

Rentabilidad sobre Ventas=Utilidad neta/Ventas Netas 152.254,67 23,19% 22,15% 20,78% 19,38%

630.000,00

Rentabilidad sobre Activos=Utilidad neta/Activo Total 152.254,67 20,79% 17,57% 15,02% 13,06%

600.392,38

Rentabilidad sobre Capital=Utilidad neta/Capital 152.254,67 59,95% 57,27% 53,72% 50,09%

243.723,78

Incremento en Ventas=Ventas año actual-Ventas año

anterior/Ventas año anterior 152.254,67 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

152.254,67

EFICIENCIA

Indice de rotación de activos= Ventas/ Total de Activos 630.000,00 258,49% 258,49% 258,49% 258,49% 258,49%

243.723,78

ANALISIS DUPONT

(Utilidad neta/Ventas)(Ventas/Activo total)*(Activo

Total/Patrimonio) 38,45% 26,95% 20,47% 16,11% 13,06%

INDICES FINANCIEROS RELEVANTES

24,17%

25,36%

62,47%

145

3.6.8 Análisis de Sensibilidad.

Una vez elaborados todos los estados financieros con sus proyecciones y

tomando en cuenta a todas las variables que conforman la información financiera,

se modifica sus valores considerando las variables más importantes.

“El análisis de sensibilidad de un proyecto de inversión es una de las herramientas

más sencillas de aplicar y que nos puede proporcionar la información básica para

tomar una decisión acorde al grado de riesgo que decidamos asumir”45.

TABLA N° 52

ANÁLISIS DE SENSIBILIZACIÓN

TABLA No 52 ANÁLISIS DE SENSIBILIZACIÓN



De acuerdo a los escenarios de sensibilización se procedió a incrementar en un

20% la materia prima, y como resultados obtenemos que el proyecto resulta ser

muy sensible ya que este incremento en el costo hace que la tasa interna de

retorno sea 12.07% lo cual es inferior a la TMAR de 12,32%, además el valor

actual neto es negativo en $2874.02 y muestra una relación beneficio costo

inferior a uno, el número de unidades producidas para el punto de equilibrio se

incrementan, lo que financieramente podríamos deducir que este incremento en la

materia prima impediría la realización el proyecto.

En el escenario de sensibilización de la mano de obra directa con un incremento

del 20%, el resultado es que ésta variable no afecta de manera importante a la

actividad del proyecto ya que el TIR se reduce en menos de 3 puntos con un valor

de 19,53% , siendo todavía superior a la TMAR de 12.32%, el VAN es superior a 1

con un valor de $84.603.72 y la relación beneficio costo es más que 1, el punto de

equilibrio prácticamente se incrementa levemente, lo cual nos permite deducir que

45 http://finanzaspracticas.com.mx/1752-que-es-el-analisis-de-sensibilidad.note.aspx

PUNTO

TIR VAN B/C PRRI EQUILIBRIO

DATOS ORIGINALES 21,95% 114.213,81 1,23 2,97 5,99

INCREMENTO DEL 20% DE MATERIA PRIMA 12,07% (2.874,02) 0,99 3,80 6,73

INCREMENTO DEL 20% DE MOD 19,53% 84.603,72 1,17 3,14 6,49

INCREMENTO DEL 20% MOI 19,24% 80.874,84 1,17 3,16 6,58

ANALISIS DE SENSIBILIZACIÓN

JUICIO DE VALOR

SENSIBILIZACIÓN

146

el proyecto puede realizar sus actividades normalmente a pesar del incremento de

esta variable.

Para el escenario donde se incrementa los gastos administrativos en un 20%,

como resultado obtendremos que el proyecto es poco sensible ya que el

incremento hace que la tasa interna de retorno con un valor de 19.24%, todavía

sea mayor que la TMAR 12,32%, ya que solo se reduce en menos de 3 puntos.

El valor actual neto sigue siendo mayor que uno con un valor de $80.274.84, la

relación beneficio costo es mayor que uno con un valor de 1.17, el PRI está entre

el año tres y cuatro, y el número de unidades requeridas para el punto de

equilibrio se mantiene casi igual, lo cual nos permite deducir que el proyecto

puede realizar sus actividades normalmente a pesar del incremento de esta

variable.

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

CONCLUSIONES

La construcción y comercialización de viviendas económicas permitirá atender

el mercado local de las familias y personas de clase media que necesitan

adquirir su casa propia, mediante créditos del BIESS o a través de entidades

financieras locales que facilitan el acceso a calificar a crédito inmobiliario.

La oferta de vivienda económica en Santo Domingo es una línea de negocios

que cuenta con un importante número de demandantes de este tipo de

producto (solución habitacional), esto debido a la realidad socio económico de

la región y el País.

La zona de localización del plan de vivienda está dada en función del futuro

urbanístico de la localidad, como es la vía a Chone, zona con un futuro

comercial importante para los inversionistas en adquirir su casa propia.

Para la construcción y comercialización de viviendas económicas en la

localidad, se cuenta con la mano de obra calificada, los materiales e insumos

suficientes y/a precios accesibles, lo cual facilita esta actividad comercial.

La comercialización de viviendas económicas cuenta con niveles de

rentabilidad importantes, por lo que este sector de la economía local se siente

motivado a impulsar este tipo de proyectos y, que de paso son parte prioritaria

del Gobierno Nacional.

La construcción y comercialización de viviendas aporta al desarrollo de la

economía local, creando fuentes de trabajo, pago de impuestos y mejoramiento

148

del desarrollo urbanístico de la ciudad de Santo Domingo.

La ejecución del proyecto de construcción y comercialización de viviendas

económicas requiere de una inversión importante, la cual será financiada por

los socios o accionistas y crédito de instituciones del sistema financiero

nacional que apoyan este tipo de actividad económica.

La rentabilidad financiera que genera la construcción y comercialización de

viviendas económicas en Santo Domingo es aproximadamente del 50%, lo cual

permite avizorar que esta actividad económica es importante para los

inversionistas que buscan nuevas oportunidades de mercado

La inversión total del proyecto asciende a $ 487.447,57 USD., monto que será

financiado con recursos propios. Monto de inversión que es alcanzable para

emprender la actividad productiva, lo que motiva a la ejecución del proyecto.

Los resultados de los criterios de evaluación obtenidos, están dentro de los

parámetros aceptables, con una tasa interna de retorno del 21,95%, un valor

actual neto de 114.213,81 USD., una relación beneficio costo de $ 1,23 USD., y

un periodo de recuperación de la inversión de 2 años y 11 meses. Por lo tanto

el proyecto es rentable desde el punto de vista financiero y totalmente viable

para su ejecución.

149

RECOMENDACIONES

Ofertar viviendas para los potenciales clientes de la localidad de Santo

Domingo, con diseños y construcciones técnicas que permitan captar el

segmento de clientes mediante créditos del sistema financiera privada y social.

Visitar y promocionar viviendas económicas en las diferentes instituciones

privadas y públicas que permitan acceder a la compra de casa a los clientes de

la clase media de Santo Domingo.

Dar a conocer las potencialidades de este sector de la localidad, en virtud de

que el futuro residencial planificado por el Gobierno Municipal esta focalizado a

esta zona de la urbe local, la cual brinda el acceso a vías de primer orden,

servicios básicos y un clima primaveral.

Recomendar la construcción y comercialización de viviendas económicas, en

virtud de contar con todos los recursos necesarios que permiten llevar adelante

esta actividad comercial.

Aprovechar el apoyo del Gobierno Nacional para llevar adelante esta actividad

comercial, en virtud de que se cuenta con líneas de crédito con tasas de interés

bajas, bonos de vivienda y políticas estatales que permiten al trabajador

ecuatoriano a un hogar digno para sus familias.

Motivar a los nuevos profesionales de la Universidad hacer realidad sus

propuestas académicas, ya que estas actividades económicas sirven para

aplicar sus conocimientos y destrezas profesionales al servicio del colectivo

social de Santo Domingo.

Se recomienda buscar socios estratégicos que sean parte del sistema

financiero nacional o extranjero a fin de obtener créditos blandos (baja tasa de

interés y a largo plazo), lo cual es posible canalizar como créditos de interés

social.

150

Motivar a los inversionistas privados a interesarse por este tipo de actividad

económica, en virtud de que los márgenes de utilidad que esto ocasiona

incentive a ejecutar este tipo de proyectos de inversión, los cuales a su vez

cooperan en el desarrollo social de los habitantes de la ciudad de Santo

Domingo.

GLOSARIO

ACTIVIDADES.- Acciones que el proyecto deberá llevar a cabo para obtener resultados.

Acciones tomadas o trabajo desarrollado dentro de un proyecto a fin de transformar los

insumos (fondos, materiales) en productos (organizaciones, edificaciones).

ASISTENCIA TÉCNICA.- Ayuda para la planificación de proyectos o actividades.

BENEFICIARIOS.- Son el grupo objetivo o población objetivo (beneficiarios directos) más

los favorecidos indirectamente por el proyecto.

COMPLEJIDAD.- Existen dos acepciones: la vulgar, que se refiere a un "conjunto

integrado por diversos elementos" y la científica, "sistema integrado por un gran número

de partes que interactúan de forma no sencilla". En esta versión, la metáfora "el todo es

más que la suma de las partes", alude certeramente al hecho de que a partir de las

propiedades y de las leyes de la acción cruzada de las partes, no es fácil inferir las

propiedades ni el comportamiento del conjunto.

COSTO - BENEFICIO.- Es la efectividad de un proyecto en función de los costos. Criterio

de evaluación que establece la relación entre los recursos asignados y los objetivos

alcanzados. También se usan las expresiones costo - eficacia y costo – efectividad.

CREDIBILIDAD.- En su integridad como organización, su capacidad profesional y su

reputación.

DESCRIPCIÓN Y EXPLICACIÓN.- La descripción es un conocimiento obtenido por

medio de observaciones sin intervención de un proceso de medición. La explicación -

conocimiento más profundo que la descripción ya que avanza en la causalidad del

fenómeno o hecho - es un argumento que da cuenta de hechos mediante razonamientos

deductivos cuya conclusión es una proposición y cuyo conjunto de premisas se compone

de leyes generales y otros enunciados referidos a hechos particulares.

152

DIAGNÓSTICO.- Tarea meramente práctica (no creativa) consistente en el análisis de los

datos obtenidos con el sólo fin de obtener las mediciones necesarias antes de pasar al

análisis de las hipótesis.

EFECTIVIDAD.- Grado en el cual un proyecto logró los resultados previstos o esperados

y, por tanto, alcanzó su propósito y contribuyó a su fin. Es una medida de grado de éxito

de un proyecto o programa en el logro de sus objetivos.

EFICACIA.- Término que indica en qué medida un programa de asistencia logra sus

objetivos. Asimismo, es el cumplimiento estricto de un dado objetivo; por ejemplo en el

plazo predeterminado, sin atender a otros aspectos tales como el costo, el recorrido, la

duración, etc. Una persona eficaz es la que meramente cumple sus objetivos, sin reparar

en costos.

EFICIENCIA.- El grado hasta el cual se ejecutaron, administraron y organizaron las

actividades de un proyecto de una manera apropiada al menor costo posible para rendir

los productos y/o componentes esperados.

EJECUCIÓN PRESUPUESTAL.- Proceso de puesta en marcha del presupuesto, que

está compuesto por el programa anual de caja, los compromisos, los acuerdos de gastos,

los pagos de la nación y los pagos de las entidades. Además, es el cumplimiento

satisfactorio de un dado objetivo optimizando todos los aspectos en juego para su

consecución (costo, recorrido, esfuerzo, duración, desperdicios, etc.).

ESTRATEGIA.- Término de origen militar (estrategas, en griego, significa "jefe de

ejército) y adoptado por la administración de organizaciones. Forma en que quien

acomete un trabajo complejo adapta sus recursos y habilidades al entorno cambiante,

aprovechando sus oportunidades y evaluando los riesgos en función de los objetivos y las

metas.

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD.- Efectuado de acuerdo con los términos de referencia

elaborados durante la identificación o pre – factibilidad que debe permitir, si las

conclusiones son positivas, la Formulación de la propuesta de financiación sin estudios

suplementarios. Sigue al estudio de pre – factibilidad y se profundiza en aquellos

aspectos que se consideren relevantes para tomar la decisión de3 asignar recursos hacia

un objetivo determinado.

153

HIPÓTESIS.- Condiciones importantes para la realización satisfactoria de un proyecto,

pero que no dependen del propio proyecto; se definen para las actividades, los resultados

y el objetivo específico. Sinónimo de supuestos.

INSUMO.- Son los fondos, personal, materiales, etc. de un proyecto, que son necesarios

para producir los resultados previstos.

MODELO.- Cuando una interpretación tiene la propiedad de satisfacer (hacer

verdaderos) a todos los teoremas y axiomas, o sea que satisface al sistema, se dice que

es un "modelo" del sistema. Consecuentemente, un sistema axiomático puede tener

varios modelos.

OBJETIVO.- Es conveniente distinguir entre "objetivo", "propósito" e "impacto". La

acepción que emplearemos es la de meta o finalidad perseguida con el proyecto

encarado, observable, medible y comparable. La noción de propósito alude a las

consecuencias indirectas, aunque también deseables, que podrían derivarse del objetivo,

pero no tan medibles ni apreciables como éste.

OBSERVACIÓN.- El objeto de la observación es un "hecho" o "fenómeno" y el producto

del acto de observar es un dato, o sea una proposición singular o existencial que exprese

algunos rasgos del resultado de la acción de observar.

PERTINENCIA.- Cualidad de una entidad o de un hecho de satisfacer algún propósito o

cuadrar a una dada situación. Por ejemplo, es pertinente que un alumno que va a rendir

un examen lleve los útiles necesarios para dicho examen y no otras cosas que pudieran

corresponder (ser pertinentes) a un partido de fútbol o a un baile.

PLANIFICACIÓN.- Plan general, científicamente organizado, para alcanzar cierto(s)

objetivo(s) predeterminado(s).

PRODUCTIVIDAD.- Es una medida de la eficiencia del proceso de implementación de un

proyecto. La productividad es el cociente de los productos obtenidos y los insumos

utilizados.

PRODUCTO.- Son los resultados que pueden ser garantizados por el proyecto como

consecuencia de sus actividades.

154

PROYECTO.- Conjunto de actividades diseñadas para lograr ciertos objetivos específicos

a un costo dado y dentro de un período de tiempo determinado.

SOSTENIBILIDAD.- Es el grado en el cual las Instituciones locales vinculadas a los

beneficiarios del proyecto continuarán obteniendo los objetivos e impactos.

TEORÍA.- Sistemas de hipótesis estructuradas no en forma de un cuerpo de

conocimientos sino como un sistema de conjeturas que debe permitir, por su formulación

y por su articulación con la "realidad", una posibilidad de falsearla.

VALOR.- Variedad (no necesariamente numérica) de estados posibles que presentan las

variables.

FUENTES DE INFORMACIÓN

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introducción a la epistemología. Argentina. Editorial A-Z. 2007. Págs. 224.

17. MAHOLTRA NARESH: Investigación de mercados, un enfoque práctico, México,

Editorial Prentice Hall Hispanoamericana, Cuarta Edición, 2010, Págs. 90 a 92.

18. ROMERO Ricardo: Marketing, México, Editorial Palmir EIRL., 2007, Pág. 55.

19. SALAS SERRANO, L.: La industrialización posible de la Vivienda Latinoamérica,

Editorial Munera, 2010, Segunda Edición, Págs. 227.

20. SAPAG Chain, Nassir: Proyectos de Inversión, México, Editorial Pearson

Educación, Segunda Edición, 2010, Pág. 29

21. SOTO Ensenada, Lauro: Marketing Estratégico, México, 2008, Págs. 5 – 6.

22. STATON ET AL: Fundamentos de Marketing, Editorial McGraw-Hill, México,

Undécima Edición, 2009, 644 Págs.

23. ZONA ECONÓMICA: Diccionario de Economía, Honduras, Editorial Esic, 2011,

Pág. 222.

157

Lincografía:

1. http://www.blog-emprendedor.info/tipos-de-viviendas/

2. http://www.mitecnologico.com/Main/EstadosFinancierosConceptoYFinalidades.

3. http://es.wikipedia.org/wiki/Vivienda: Concepto de vivienda, 29 de mayo 2012.

4. inec.gob.ec: Censo de Población 2010, Estimaciones del crecimiento poblacional del País.

5. METODOLOGÍA PARA EL ANÁLISIS FODA,

www.uventas.com/ebooks/Análisis_Foda.pdf, México, 5 mayo 2012.

6. www.inec.gov.ec: Estadísticas de Población del Cantón Santo Domingo, Censo

2010, 22 de mayor 2012.

7. www.inec.gob.ec: CENSO DE POBLACIÓN 2010: Conformación de las familias

ecuatorianas.

http://www.blog-emprendedor.info/tipos-de-viviendas/

http://www.mitecnologico.com/Main/EstadosFinancierosConceptoYFinalidades

http://es.wikipedia.org/wiki/Vivienda


http://www.inec.gov.ec/

http://www.inec.gob.ec/

ANEXOS

ANEXO No. 1

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL ECUADOR SEDE SANTO DOMINGO


1. ¿Cuál es su actividad económica?

Servidor público Empleado privado

Comerciante Empresario

Transportista Artesano

Profesional Otros

2. La vivienda que habita es:

Propia Arrendada Anticresis

3. ¿Cuál es su nivel de ingresos?

De 294 a 350 dólares De 351 a 400 dólares De 401 a 450 dólares

De 451 a 500 dólares Más de 500 dólares

4. Le gustaría adquirir vivienda económica en la ciudad de Santo Domingo

Sí No

5. ¿Dónde le gustaría adquirir su casa?

Sector Vía Quinindé Sector Vía Quevedo

Sector Vía Quito Sector Vía Las Mercedes

Sector Río Verde Sector Vía Chone

6. ¿Qué servicios le gustaría que incluya la vivienda?

Canchas deportivas Servicio de agua potable privado

Centro de Salud Centro educativo

Internet Teléfono

Guardianía privada Transporte público

Mensajería Recolección de basura permanente

Otros

7. ¿Cuál es el área de construcción que desearía para su vivienda?

De 40 a 50 m2. De 51 a 60 m2. De 61 a 70 m2.

De 71 a 80 m2. Más de 80 m2.

8. ¿Qué tipo de construcción prefiere?

Hormigón Mixta

Con estructura metálica Otros

9. Las calles y aceras de la ciudadela, ¿le gustaría que sean?

Adoquinado

Asfaltado

Lastrada

10. ¿A qué sistema de pago usted tiene acceso para adquirir su vivienda?

Seguro social Crédito directo

Crédito bancario Contado

Otros

160

ANEXO 2

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL ECUADOR SEDE SANTO DOMINGO


La presente encuesta nos permitirá determinar la demanda efectiva de vivienda

económica en el mercado de la ciudad de Santo Domingo. Para un firme

desarrollo requerimos que las preguntas sean respondidas con seriedad.

1. ¿Cuál es su actividad económica?

Servidor público Empleado privado

Comerciante Empresario

Transportista Artesano

Profesional Otros

2. Su vivienda es:

Propia Arrendada Anticresis

3. ¿Cuál es su nivel de ingresos?

De 294 a 350 dólares De 351 a 400 dólares De 401 a 450 dólares

De 451 a 500 dólares Más de 500 dólares

4. Le gustaría adquirir una vivienda económica en la urbe local

Si No

5. ¿Donde le gustaría que se encuentra ubicada la vivienda?

Sector Vía Quinindé Sector Vía Quevedo

Sector Vía Quito Sector Vía Las Mercedes

161

Sector Río Verde Sector Vía Chone

6. ¿Qué servicios le gustaría que incluya la vivienda?

Canchas deportivas Servicio de agua potable privado

Centro de Salud Centro educativo

Internet Teléfono

Guardianía privada Transporte público

Mensajería Recolección de basura permanente

Otros

7. ¿Cuál es el área de construcción que desearía para su vivienda?

De 40 a 50 m2. De 51 a 60 m2. De 61 a 70 m2.

De 71 a 80 m2. Más de 80 m2.

8. ¿Qué tipo de construcción prefiere?

Hormigón Mixta

Con estructura metálica Otros

9. ¿Qué sistema de pago usted tiene acceso para adquirir su vivienda?

Seguro social Crédito directo

Crédito bancario Contado

Otros

GRACIAS POR SU COLABORACIÓN

162

ANEXO 3

REQUISITOS EN EL INSTITUTO ECUATORIANO DE SEGURIDAD SOCIAL

REQUISITOS ACTUALES HISTORIA LABORAL

Registro Único de Contribuyentes (RUC).

Copia del pago actualizado del servicio básico de agua potable, energía

eléctrica o teléfono convencional.

Solicitud de entrega de clave con firma de autorización.

Con el registro de la empresa en el sistema de historia laboral se podrán

realizar los trámites de:

Solicitudes de nuevos registros patronales.

Verificación y autenticación de datos de la empresa.

Notificar los cambios de Representante Legal.

Presentar avisos de entrada y salida de trabajadores.

Informar novedades referentes a sueldos y salarios, cargos,

promociones, registros de horas extras, días laborados, licencia por

enfermedad y pago de aportaciones al IESS.

Consultar responsabilidades patronales y otros.

REQUISITOS PARA INSCRIPCIÓN LABORAL

Obtención del número patronal que entrega el IESS a cada patrono.

Copia simple de escritura de constitución de la sociedad.

Copia de los nombramientos de Gerente y Presidente de la empresa.

Copia del RUC.

Copia a color del Representante Legal de la sociedad.

Copia de los contratos de trabajo debidamente organizados por el

Ministerio de Relaciones Laborales.

163

Copia de resolución de la Superintendencia de Compañías.

Copia actualizada del pago de un servicio básico (agua potable, energía

eléctrica y teléfono convencional).

164

ANEXO 4

N° RUBRO DESCRIPCION UNIDAD CANTIDAD V/ UNITARIO TOTAL

1 Replanteo y nivelación m3 49,3 2,2 108,46

2 Excavación en tierra a mano m3 53 11,2 593,60

3 Relleno compactado m3 53 8,39 444,67

4 Acero de refuerzo f 'y= 4200 Kg/cm2 Kg 32,33 3,2 103,46

5 Contrapiso H°S° f 'c=180 Kg/cm2 e= 7 cm m3 3,16 99,3 313,79

6 Estructura metálica en cubierta Kg 207,63 8,2 1702,57

7 Riostra vert. H°S° 210 Kg/cm2 incluye acero y encofrado m 29 4,52 131,08

8 Loseta alivianada fosa séptica 1.20 x 1.20 m u 1 37,2 37,20

9 Malla electro soldada 150 x 150 x 5.5 mm m2 46,22 6,21 287,03

10 Aplique de pared alivianado e= 2 cm m2 44,3 21,2 939,16

11 Panel termo acústico 1 malla 4.5 mm m2 47,8 13,26 633,83

12 Panel termo acústico simple m2 31,5 15,94 502,11

13 Tabique de base para mesón de cocina u 3 11,1 33,30

14 Mesón prefabricado de cocina (alivianado) m 4,3 15,44 66,39

15 Pared de ladrillo espaciado en fosa m2 6 7,84 47,04

16 Cerradura pomo - pomo u 3 11,65 34,95

17 Puerta metálica principal y posterior m2 3,6 45,6 164,16

18 Puerta interior panelada MDF baño u 1 49,42 49,42

19 Puerta interior panelada MDF no inc. chapa u 2 70,93 141,86

20 Ventana de hierro y vidrio 3 mm + prot. met. m2 4 59,36 237,44

21 Caja revisión prefabricada 40 x 40 x 3 cm u 0,275 13,93 3,83

22 Ducha económica incluye grifería u 1 19 19

23 Fregadero económico de cocina u 1 63,99 63,99

24 Juego de baño económico inc. grifería u 1 68,3 68,3

25 Punto de agua potable económico TR 1/2" pto 4 12,84 51,36

26 Punto de desagüe pto 5 9,36 46,80

27 Llave de paso 1/2" u 2 7,49 14,98

28 Rejilla de piso u 2 2,78 5,56

29 Tubería de desagüe PVC d= 75 mm m 3 6,07 18,21

30 Tubería de desagüe PVC d= 110 mm m 7,5 8,68 65,10

31 Tubería roscable 1/2" m 3 5,43 16,29

32 Lavandería prefabricada de 0.50 x 0.70 u 1 73,28 73,28

33 Punto económico de luz pto 4 15,38 61,52

34 Punto económico de poder polarizado pto 5 12,94 64,70

35 Relleno compactado m3 5,44 2,2 11,97

36 Cerámica nacional en mesón m2 6,99 9,5 66,41

37 Cerámica nacional en pared m2 8,05 12,34 99,34

38 Cerámica nacional en piso m2 37,54 13,83 519,18

39 Emporado y empastado de pared m2 123,3 1,59 196,05

40 Pintura latex popular de paredes m2 72 5,2 374,40

41 Barredera de madera aglomerda m 40 2,8 112,00

42 Planchas de f ibro cemento en cubierta m2 56 8,12 454,72

43 Cielo raso de estuco de yeso m2 56 8,42 471,52

9.450,00

INSTALACIONES SANITARIAS

INSTALACIONES ELECTRICAS

REVESTIMIENTOS Y ACABADOS

CUBIERTA Y CIELO RASO

COSTO TOTAL MATERIALES:

HERRERIA Y CARPINTERIA

PRESUPUESTO DE MATERIALES DE LA VIVIENDA ECONÓMICA

OBRAS PRELIMINARES

MOVIMIENTO DE TIERRAS

HORMIGONES Y ESTRUCTURA

TABIQUERIA Y ELEMENTOS COMPLEMENTARIOS

165

ANEXO 5

ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCIÓN

Area de

edificación vivienda mas baño y lavandería

Vivienda

Baño exterior

Vivienda

Baño exterior

Paredes de

baño y

mesón Cerámica nacional

Puertas

exteriores Metálicas incluyen cerradura N° 50

Puertas

interiores Paneladas MDF no incluye cerradura

Ventanas Metálicas con protección + vidrio 3 mm

Exteriores Panel con 1 malla

Interiores Panel simple

Empastado Paredes de vivienda y baño Exterior e interior

Pintura Latex Exterior e interior

Cielo raso En vivienda Estuco de yeso

Cubierta Fibro cemento sobre estr. metálica

Instalaciones

eléctricas Vivienda y baño

Instalaciones

de A. potable Cocina y baño PVC roscable

Instalaciones

sanitarias Cocina y baño PVC

Barrederas Vivienda MDF lacadas

Fosa séptica Pared revestida con ladrillo Tapa alivianada

Riostras

verticales H° S° 210 Kg/cm2 incluye acero y encof.

Acero de

refuerzo f'y= 4200 Kg/cm2 Riostras y plintos

Contrapiso H°S° f'c= 180 Kg/cm2 e= 7.00 cm

Pisos Ceramica nacional

Paredes

ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCIÓN

166

ANEXO 6

TABLA DE ROL DE PAGOS MANO DE OBRA DIRECTA



cargo

Sueld

o

Maes

tro M

ayor I

480,0

0

48

0,00

44,88

40

,00

24

,33

40,00

20,00

58

,32

617,7

7

7.413

,28

Maes

tro M

ayor II

480,0

0

48

0,00

44,88

40

,00

24

,33

40,00

20,00

58

,32

617,7

7

7.413

,28

Ayud

ante

de Al

bañile

ria I

320,0

0

32

0,00

29,92

26

,67

24

,33

26,67

13,33

38

,88

419,9

6

5.039

,52

Ayud

ante

de Al

bañile

ria II

320,0

0

32

0,00

29,92

26

,67

24

,33

26,67

13,33

38

,88

419,9

6

5.039

,52

Ayud

ante

de Al

bañile

ria III

320,0

0

32

0,00

29,92

26

,67

24

,33

26,67

13,33

38

,88

419,9

6

5.039

,52

Ayud

ante

de Al

bañile

ria IV

320,0

0

32

0,00

29,92

26

,67

24

,33

26,67

13,33

38

,88

419,9

6

5.039

,52

Ayud

ante

de Al

bañile

ria V

320,0

0

32

0,00

29,92

26

,67

24

,33

26,67

13,33

38

,88

419,9

6

5.039

,52

Ayud

ante

de Al

bañile

ria VI

320,0

0

32

0,00

29,92

26

,67

24

,33

26,67

13,33

38

,88

419,9

6

5.039

,52

Ayud

ante

de Al

bañile

ria VI

I32

0,00

320,0

0

29

,92

26,67

24,33

26

,67

13

,33

38,88

41

9,96

5.0

39,52

Ayud

ante

de Al

bañile

ria VI

II32

0,00

320,0

0

29

,92

26,67

24,33

26

,67

13

,33

38,88

41

9,96

5.0

39,52

TOTA

L3.5

20,00

3.5

20,00

32

9,12

29

3,33

243,3

3

293,3

3

146,6

7

427,6

8

4.5

95,23

55

.142,7

2

Sueld

o bas

ico29

2

Valor

Mens

ual

Valor

Anua

lTo

tal

Ingres

osAp

orte I

ESS

Dècim

o

Terce

ro

Dècim

o

Cuart

o

Fond

os de

Rese

rvaVa

cacio

nes

Aport

e

Patro

nal

MANO

DE OB

RA DI

RECT

A

ANEXO 7

TABLA DE ROL DE PAGOS DE ADMINISTRACIÓN



cargo

Sueld

oAp

orte IE

SSVa

cacio

nes

9,35%

Geren

te Gene

ral80

0,00

800,0

0

74

,80

66,67

24,33

66

,67

33

,33

97,20

1.0

13,40

12

.160,8

0

Secre

taria

320,0

0

32

0,00

29,92

26

,67

24

,33

26,67

13,33

38

,88

419,9

6

5.039

,52

Jefe T

écnico

550,0

0

55

0,00

51,43

45

,83

24

,33

45,83

22,92

66

,83

704,3

2

8.451

,80

Jefe A

dminis

trativo

Finan

ciero

550,0

0

55

0,00

51,43

45

,83

24

,33

45,83

22,92

66

,83

704,3

2

8.451

,80

Conta

dor

451,2

7

45

1,27

42,19

37

,61

24

,33

37,61

18,80

54

,83

582,2

5

6.987

,04

Bode

guero

400,0

0

40

0,00

37,40

33

,33

24

,33

33,33

16,67

48

,60

518,8

7

6.226

,40

Jefe d

e Com

erciali

zación

450,0

0

45

0,00

42,08

37

,50

24

,33

37,50

18,75

54

,68

580,6

8

6.968

,20

Vende

dor I

320,0

0

32

0,00

29,92

26

,67

24

,33

26,67

13,33

38

,88

419,9

6

5.039

,52

Vende

dor II

320,0

0

32

0,00

29,92

26

,67

24

,33

26,67

13,33

38

,88

419,9

6

5.039

,52

-

-

TOTA

L4.1

61,27

4.1

61,27

38

9,08

34

6,77

219,0

0

346,7

7

173,3

9

505,5

9

5.3

63,72

64

.364,6

0

Valor

Mens

ual

Valor

Anua

lTo

tal

Ingres

os

Dècim

o

Terce

ro

Dècim

o

Cuart

oFo

ndos

de Re

serva

Aport

e

Patro

nal

168

ANEXO 8

Constitución Política de la República del Ecuador

TÍTULO I. DE LOS PRINCIPIOS FUNDAMENTALES. Art.3.- Son deberes

primordiales del Estado: 3. Defender el patrimonio natural y cultural del país y

proteger el medio ambiente. 4. Preservar el crecimiento sustentable de la

economía, y el desarrollo equilibrado y equitativo en beneficio colectivo.

TÍTULO III. DE LOS DERECHOS, GARANTÍAS Y DEBERES, CAPÍTULO 2. DE

LOS DERECHOS CIVILES, Art. 23.- Sin perjuicio de los derechos establecidos en

esta Constitución y en los instrumentos internacionales vigentes, el Estado

reconocerá y garantizará a las personas los siguientes: 5. El derecho a vivir en un

ambiente sano, ecológicamente equilibrado y libre de contaminación. La ley

establecerá las restricciones al ejercicio de determinados derechos y libertades,

para proteger el medio ambiente. 20. El derecho a una calidad de vida que

asegure la salud, alimentación y nutrición, agua potable, saneamiento ambiental;

educación, trabajo, empleo, recreación, vivienda, vestido y otros servicios sociales

necesarios.

CAPÍTULO 4. DE LOS DERECHOS ECONÓMICOS, SOCIALES Y CULTURALES

SECCIÓN PRIMERA. DE LA PROPIEDAD. Art. 32.- Para hacer efectivo el

derecho a la vivienda y a la conservación del medio ambiente, las municipalidades

podrán expropiar, reservar y controlar áreas para el desarrollo futuro, de

conformidad con la ley.

SECCIÓN CUARTA. DE LA SALUD. Art. 42.- Estado garantizará el derecho a la

salud, su promoción y protección, por medio del desarrollo de la seguridad

alimentaria, la provisión de agua potable y saneamiento básico, el fomento de

ambientes saludables en lo familiar, laboral y comunitario, y la posibilidad de

acceso permanente e ininterrumpido a servicios de salud, conforme a los

principios de equidad, universalidad, solidaridad, calidad y eficiencia.

CAPÍTULO 5. DE LOS DERECHOS COLECTIVOS. SECCIÓN SEGUNDA. DEL

MEDIO AMBIENTE. Art. 86.- El Estado protegerá el derecho de la población a

vivir en un medio ambiente sano y ecológicamente equilibrado, que garantice un

169

desarrollo sustentable. Velará para que este derecho no sea afectado y

garantizará la preservación de la naturaleza. 2. La prevención de la contaminación

ambiental, la recuperación de los espacios naturales degradados, el manejo

sustentable de los recursos naturales y los requisitos que para estos fines deberán

cumplir las actividades públicas y privadas.

Art. 87.- La ley tipificará las infracciones y determinará los procedimientos para

establecer responsabilidades administrativas, civiles y penales que correspondan

a personas naturales o jurídicas, nacionales o extranjeras, por las acciones u

omisiones en contra de las normas de protección al medio ambiente.

Art. 88.- Toda decisión estatal que pueda afectar al medio ambiente, deberá

contar previamente con los criterios de la comunidad, para lo cual ésta será

debidamente informada. La ley garantizará su participación.

Art. 91.- El Estado, sus delegatarios y concesionarios, serán responsables por los

daños ambientales, en los términos señalados en el Art. 20 de esta Constitución.

SECCIÓN TERCERA DE LOS CONSUMIDORES Art. 92.- La ley establecerá los

mecanismos de control de calidad, los procedimientos de defensa del consumidor,

la reparación e indemnización por deficiencias, daños y mala calidad de bienes y

servicios, y por la interrupción de los servicios públicos no ocasionados por

catástrofes, caso fortuito o fuerza mayor, y las sanciones por la violación de estos

derechos. 2. El Estado y las entidades seccionales autónomas responderán

civilmente por los daños y perjuicios causados a los habitantes, por su negligencia

y descuido en la atención de los servicios públicos que estén a su cargo y por la

carencia de servicios que hayan sido pagados.

SECCIÓN CUARTA. CAPÍTULO 7. DE LOS DEBERES Y

RESPONSABILIDADES. Art. 97.- Todos los ciudadanos tendrán los siguientes

deberes y responsabilidades, sin perjuicio de otros previstos en esta Constitución

y la ley: 16. Preservar el medio ambiente sano y utilizar los recursos naturales de

modo sustentable.19. Conservar el patrimonio cultural y natural del país, y cuidar y

mantener los bienes Públicos, tanto los de uso general, como aquellos que le

hayan sido expresamente confiados.

170

TÍTULO VI. CAPÍTULO 6. DE LOS TRATADOS Y CONVENIOS

INTERNACIONALES. Art. 163.- Las normas contenidas en los tratados y

convenios internacionales, una vez promulgados en el Registro Oficial, formarán

parte del ordenamiento jurídico de la República y prevalecerán sobre leyes y otras

normas de menor jerarquía.a.3 Leyes Ecuatorianas. Según la Constitución Política

del Ecuador:

CAPÍTULO 5. DE LAS LEYES SECCIÓN PRIMERA. DE LAS CLASES DE LEYES

Art. 140.- El Congreso Nacional, de conformidad con las disposiciones de esta

sección, aprobará como leyes, las normas generalmente obligatorias de interés

común.

DECRETO N° 1040, TITULO III: DE LA PARTICIPACION SOCIAL. Art. 6.- DE LA

PARTICIPACION SOCIAL: La participación social tiene por objeto el

Conocimiento, la integración y la iniciativa de la ciudadanía para fortalecer la

aplicación de un proceso de evaluación de impacto ambiental y disminuir sus

márgenes de riesgo e impacto ambiental.

Art. 7.- AMBITO: La participación social se desarrolla en el marco del

procedimiento “De la Evaluación de Impacto Ambiental y del Control Ambiental”,

del Capítulo II, Título III de la Ley de Gestión Ambiental.

Art. 8.- MECANISMOS: Sin perjuicio de otros mecanismos establecidos en la

Constitución Política y en la ley, se reconocen como mecanismos de participación

social en la gestión ambiental, los siguientes: a) Audiencias, presentaciones

públicas, reuniones informativas, asambleas, mesas ampliadas y foros públicos de

diálogo; b) Talleres de información, capacitación y socialización ambiental; c)

Campañas de difusión y sensibilización ambiental a través de los medios de

comunicación; d) Comisiones ciudadanas asesoras y de veedurías de la gestión

ambiental; e) Participación a través de las entidades sociales y territoriales

reconocidas por la Ley Especial de Descentralización y Participación Social, y en

especial mediante los mecanismos previstos en la Ley Orgánica de las Juntas

Parroquiales; f) Todos los medios que permitan el acceso de la comunidad a la

información disponible sobre actividades, obras, proyectos que puedan afectar al

ambiente; g) Mecanismos de información pública; h) Reparto de documentación

informativa sobre el proyecto; i) Página web; j) Centro de información pública; k)

Los demás mecanismos que se establezcan para el efecto.

171

Art. 9.- ALCANCE DE LA PARTICIPACION SOCIAL: La participación social es un

elemento transversal y trascendental de la gestión ambiental. En consecuencia, se

integrará principalmente durante las fases de toda actividad o proyecto propuesto,

especialmente las relacionadas con la revisión y evaluación de impacto ambiental.

La participación social en la gestión ambiental tiene como finalidad considerar e

incorporar los criterios y las observaciones de la ciudadanía, especialmente la

población directamente afectada de una obra o proyecto, sobre las variables

ambientales relevantes de los estudios de impacto ambiental y planes de manejo

ambiental, siempre y cuando sea técnica y económicamente viable, para que las

actividades o proyectos que puedan causar impactos ambientales se desarrollen

de manera adecuada, minimizando y/o compensando estos impactos a fin de

mejorar la condiciones ambientales para la realización de la actividad o proyecto

propuesto en todas sus fases. La participación social en la gestión ambiental se

rige por los principios de legitimidad y representatividad y se define como un

esfuerzo tripartito entre los siguientes actores: a) Las instituciones del Estado; b)

La ciudadanía;

c) El promotor interesado en realizar una actividad o proyecto. La información a

proporcionarse a la comunidad del área de influencia en función de las

características socio-culturales deberá responder a criterios tales como: lenguaje

sencillo y didáctico, información completa y veraz, en lengua nativa, de ser el

caso; y procurará un alto nivel de participación.

Art. 10.- MOMENTO DE LA PARTICIPACION SOCIAL: La participación social se

efectuará de manera obligatoria para la autoridad ambiental de aplicación

responsable, en coordinación con el promotor de la actividad o proyecto, de

manera previa a la aprobación del estudio de impacto ambiental.

Art. 11.- Sin perjuicio de las disposiciones previstas en este reglamento, las

instituciones del Estado del Sistema Nacional Descentralizado de Gestión

Ambiental, dentro del ámbito de sus competencias, pueden incorporar

particularidades a los mecanismos de participación social para la gestión

ambiental, con el objeto de permitir su aplicabilidad.

Art. 12.- AUTORIDAD COMPETENTE: Las instituciones y empresas del Estado,

en el área de sus respectivas competencias, son las autoridades competentes

para la organización, desarrollo y aplicación de los mecanismos de participación

172

social, a través de la dependencia técnica correspondiente. En el caso de

actividades o proyectos que afecten al conjunto o parte del Sistema Nacional de

Áreas Protegidas, Bosques y Vegetación Protectores y Patrimonio Forestal del

Estado, la autoridad competente será el Ministerio del Ambiente.

Art. 13.- DEL FINANCIAMIENTO: El costo del desarrollo de los mecanismos de

participación social será cubierto por la autoridad ambiental de aplicación

responsable que deba aprobar el Estudio de Impacto Ambiental de un proyecto o

actividad que pueda generar impactos ambientales.

CÓDIGO PENAL. LIBRO III. CAPITULO II. CONTRAVENCIONES DE II CLASE.

Art. 605.- 5 y 34 Capítulo X. Delitos contra el Medio Ambiente.

Art. 437 A.- Quien, fuera de los casos permitidos por la ley, produzca, introduzca,

deposite, comercialice, tenga en posesión, o use desechos tóxicos peligrosos,

sustancias radioactivas, o similares, que por sus características constituyan

peligro para la salud humana o degraden y contaminen el medio ambiente serán

sancionados con prisión de dos a cuatro años. Igual pena se aplicará a quien

produzca, tenga en posesión, comercialice, introduzca armas químicas o

biológicas.

Art. 437 B.- El que infringiera las normas sobre protección del ambiente, vertiendo

residuos de cualquier naturaleza, por encima de los límites fijados de conformidad

con la ley, si tal acción causare o pudiere causar perjuicio o alteraciones a la flora,

la fauna, el potencial genético, los recursos hidrobiológicos o la biodiversidad, será

reprimido con prisión de uno o tres años, si el hecho no constituyera un delito más

severamente reprimido.

Art. 437 C.- La pena será de tres a cinco años de prisión, cuando: a) Los actos

previstos en el artículo anterior ocasionen daños a la salud de las personas o a

sus bienes. b) El perjuicio o alteración ocasionados tengan carácter irreversible; c)

El acto sea parte de actividades desarrolladas clandestinamente por su autor; d)

Los actos contaminantes afecten gravemente recursos naturales necesarios para

la actividad económica.

173

Art. 437 D.- Si a consecuencia de la actividad contaminante se produce la muerte

de una persona, se aplicará la pena prevista para el homicidio intencional, si el

hecho no constituye un delito más grave. En caso de que consecuencia de la

actividad contaminante se produzcan lesiones, impondrá las penas previstas en

los artículos 463 a 467 del Código Penal.

Art. 437 E.- Se aplicará la pena de uno a tres años de prisión, si el hecho no

constituyera un delito más severamente reprimido, al funcionario o empleado

público que actuando por sí mismo o como miembro de un cuerpo colegiado,

autorice o permita, contra derecho, que se viertan residuos contaminantes de

cualquier clase por encima de los límites fijados de conformidad con la ley; así

como el funcionario cuyo informe u opinión haya conducido al mismo resultado.

Art. 437 K.- El juez penal podrá ordenar, como medida cautelar, la suspensión

inmediata de la actividad contaminante, así como la clausura definitiva o temporal

del establecimiento de que se trate, sin perjuicio de lo que pueda ordenar la

autoridad competente en materia ambiental.". (L 99-49. Registro Oficial No. 2 / 25

de enero de 2000).

Estudio de factibilidad para la construcción y comercialización de viviendas económicas

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