2014

UNIVERSIDAD FRANCISCO DE PAULA SANTANDER OCAA

[HOTEL SANTANDER] El documento presenta los estudios realizados para formular y evaluar un proyecto de inversin del sector turismo en la ciudad de Ocaa a travs de los indicadores de bondad econmica apropiados.

FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS

HOTEL SANTANDER

JESUS EDUARDO ANGARITA MUOZ 170536

ANYI PAOLA CASTRO GALVIS 170608

LUIS JANKILMER GALVAN BACCA 170612

LEIDY KATHERINE PALLARES RIZO 170617

UNIVERSIDAD FRANCISCO DE PAULA SANTANDER

FACULTAD DE INGENIERIAS

INGENIERIA CIVIL

OCAA

2014

FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS

HOTEL SANTANDER

JESUS EDUARDO ANGARITA MUOZ 170536

ANYI PAOLA CASTRO GALVIS 170608

LUIS JANKILMER GALVAN BACCA 170612

LEIDY KATHERINE PALLARES RIZO 170617

PEDRO NEL ANGARITA USCATEGUI

Esp. Gerencia de Proyectos

UNIVERSIDAD FRANCISCO DE PAULA SANTANDER

FACULTAD DE INGENIERIAS

INGENIERIA CIVIL

OCAA

2014

TABLA DE CONTENIDO

INTRODUCCIN

CAPTULO I. DIAGNSTICO

1.1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

1.1.1. ESPINA DE PESCADO

1.2. OBJETIVOS

1.2.1. OBJETIVO GENERAL

1.2.2. OBJETIVOS ESPECIFICOS

1.3. JUSTIFICACIN

1.4. MARCO TERICO

1.5. MARCO CONCEPTUAL

1.6. HIPTESIS

CAPTULO II. ESTUDIO DE MERCADO

2. ESTUDIO DE MERCADO PARA HOTEL SANTANDER

2.1. DEFINICION DEL PRODUCTO

2.2. SUBPRODUCTO

2.3. DEFINICIN DEL PROBLEMA Y JUSTIFICACIN DE LA

INVESTIGACIN DE MERCADO

2.3.1. DEFINICIN DEL PROBLEMA.

2.3.2. JUSTIFICACIN DE LA INVESTIGACION DE MERCADO

2.4. OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIN DE MERCADOS

2.4.1. GENERAL

2.4.2. ESPECFICOS

2.5. NECESIDADES DE INFORMACIN

2.6. FUENTES DE INFORMACIN

2.6.1. FUENTE PRIMARIA

2.6.2. FUENTES SECUNDARIAS

2.7. DETERMINACIN DE LA POBLACIN DE MUESTREO

2.8. RECOPILACIN DE DATOS

2.9. RESULTADOS DE LAS ENCUESTAS

2.10. ANLISIS DE LA DEMANDA

2.11. ANLISIS DE LA OFERTA

2.12. COMPARACIN DEMANDA OFERTA 2.13. ESTRATEGIA PARA PROMOCIONAR EL HOTEL

CAPITULO III. ESTUDIO TCNICO

3. ESTUDIO TCNICO.

3.1. LOCALIZACIN

3.2. TAMAO DEL PROYECTO

3.2.1. ADECUACIONES A LA INFRAESTRUCTURA

3.2.2. PROYECTO ARQUITECTNICO

3.2.3. DISTRIBUCIN DE LA PLANTA

3.2.4. CAPACIDAD DE PLANTA

3.2.5. PROCESO DE OPERACIN

3.2.6. EQUIPAMENTO Y MOBILIARIO

3.2.7. ASPECTOS CONSTRUCTIVOS DEL PROYECTO

3.2.7.1. DISEO ARQUITECTNICO

3.2.7.2. DISEO ESTRUCTURAL

3.2.7.3. DISEO DE INSTALACIONES ELCTRICAS E

HIDROSANITARIAS

CAPITULO IV. ESTUDIO LEGAL

4. ESTUDIO LEGAL

4.1. NORMATIVIDAD RELACIONADA

4.2. USO DEL SUELO

CAPITULO V. ESTUDIO AMBIENTAL

5. ESTUDIO AMBIENTAL

CAPITULO VI. ESTUDIO SOCIOECONOMICO

6. ESTUDIO SOCIO ECONOMICO

CAPITULO VII. ESTUDIO ADMINISTRATIVO

7. ESTUDIO ADMINISTRATIVO

7.1. PLANEACION ESTRATEGICA

7.1.1. VISIN

7.1.2. MISIN

7.1.3. OBJETIVOS

7.2. POLTICAS

7.2.1. USO DE LA PISCINA

7.3. VALORES DE LA EMPRESA

CAPITULO VIII. ESTUDIO ORGANIZACIONAL

8. ESTUDIO ORGANIZACIONAL

8.1. DISTRIBUCIN DE FUNCIONES Y RESPONSABILIDADES

CAPITULO IX. ESTUDIO FINANCIERO

9. ESTUDIO FINANCIERO

9.1. PRESUPUESTOS DE INGRESOS

9.2. ESTRUCTURA DE LA INVERSIN

9.2.1. INVERSIN FIJA

9.2.2. INVERSIN DIFERIDA

9.3. ESTRUCTURA DE COSTOS

9.3.1. COSTOS FIJOS

9.3.2. COSTOS VARIABLES

9.4. FINANCIACIN DEL PROYECTO

9.5. ESTADO DE RESULTADOS

9.5.1. FLUJO NETO EFECTIVO

9.5.2. TASA INTERNA DE OPORTUNIDAD (TIO)

9.5.3. VALOR PRESENTE NETO

9.5.4. TASA INTERNA DE RETORNO

9.5.5. BENEFICIO

9.5.6. COSTO

9.5.7. RELACION BENEFICIO-COSTO

CONCLUSIONES

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS

LISTA DE TABLAS

Tabla 1. Resultados de encuestas

Tabla 2. Equipamiento

Tabla 3. Mobiliario

Tabla 4. Presupuesto de inversin

Tabla 5. Costo de construccin del hotel

Tabla 6. Inversin Amoblado del Hotel

Tabla 7. Inversin fija total

Tabla 8. Inversin diferida

Tabla 9. Salarios, primas y cesantas del recurso humano

Tabla 10. Costo anual de servicios pblicos

Tabla 11. Costos fijos totales

Tabla 12. Costos variables

Tabla 13. Flujo Neto de Efectivo

LISTA DE FIGURAS

Figura 1. Resultados de encuestas

Figura 2. Localizacin del sitio de construccin del HOTEL SANTANDER.

Figura 3. Ubicacin HOTEL SANTANDER.

Figura 4. rea de piscina

Figura 5. Azotea

Figura 6. Distribucin primer nivel

Figura 7. Planta arquitectnica primer nivel

Figura 8. Planta arquitectnica segundo nivel

Figura 9. Despiece de viguetas

Figura 10. Despiece de vigas

Figura 11. Despiece de columnas

Figura 12. Uso del suelo del lote

Figura 13. Organigrama estructural

Figura 14. Organigrama posicional

INTRODUCCIN

La ciudad de Ocaa, Norte de Santander, cuenta con variados paisajes urbanos y

rurales, al gusto de quien decida visitarla, adems de que es uno de los sitios que

recopilan grandes historias de la conquista; atrae por la calidez que brindan sus

habitantes y la economa que esta ciudad posee, la cual es una de las ms asequibles.

A lo largo de los aos el desarrollo comercial y urbano ha mostrado aumentos

notables, por lo que el nmero de personas que visitan la ciudad es cada vez mayor,

tanto por razones de negocios como de tursticas entre otras.

El objetivo de este estudio es la formulacin y evaluacin del proyecto de inversin

Hotel Santander, el cual estar ubicado en una de las zonas histricas del municipio

y que busca satisfacer las necesidades demandadas en cuanto a estilo y espacio,

brindando al husped un servicio exclusivo y nico en la ciudad.

El proceso de evaluacin para una obra del tamao de un hotel, requiere de un

anlisis detallado de ingresos y egresos para definir la viabilidad o no del proyecto,

esto es lo que realmente permite determinar las posibilidades de progreso y buen

funcionamiento del mismo, siendo este el objetivo de una inversin segura y que

garantice la recuperacin del capital, adems de importantes ganancias obtenidas por

la prestacin del servicio.

El presente trabajo muestra entonces el proceso de formulacin y evaluacin de un

nuevo hotel para la ciudad de Ocaa para lo que se har necesario la realizacin de

diversos estudios como el de mercado, tcnico y financiero, entre otros, que

permitirn determinar la pertinencia de invertir en un proyecto como este intentando

disminuir el margen de incertidumbre y poder asegurar al inversionista que una vez

puesto su capital en el proyecto, su inversin ser recuperada en una cantidad de

tiempo determinada adems de benficas cifras de ganancia.

CAPTULO I. DIAGNSTICO

1.1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

En que beneficiar a la poblacin de Ocaa y los turistas la implementacin de una

nueva infraestructura hotelera?

Cmo se desarrollar el estudio para la creacin del HOTEL SANTANDER,

ubicado en la ciudad de Ocaa?

Qu servicios brindar el hotel a sus huspedes?

Qu tcnicas se aplicarn para la evaluacin del estudio y la rentabilidad de la

inversin?

Qu estrategias de mercadeo se utilizarn para la aceptacin de este servicio en el

mercado?

1.1.1. ESPINA DE PESCADO

Poca promocin Hoteles con Carencia de hoteles

turstica de la servicios con arquitectura colonial

ciudad insuficientes

CREACIN DEL HOTEL SANTANDER

Incremento del Mayor gama Promocin del patrimonio

Turismo de servicios histrico

ofrecidos

1.2. OBJETIVOS

1.2.1. OBJETIVO GENERAL

Elaborar el diagnstico, la planificacin y evaluacin de un proyecto de inversin

para la construccin de un Hotel en la ciudad de Ocaa.

1.2.2. OBJETIVOS ESPECIFICOS

Evaluar de forma pertinente la situacin actual de los Hoteles en Ocaa, conociendo

de primera fuente las privaciones que estos tienen.

Realizar un anlisis valorativo que identifique la necesidad de construir un Hotel de

caractersticas especiales, en la ciudad de Ocaa.

Proponer los servicios tursticos que permitan satisfacer las necesidades de

entretenimiento y descanso de los clientes, y que son carencia en los dems hoteles

de la ciudad.

Elaborar los estudios necesarios para la elaboracin de un proyecto de inversin

como lo son: estudios de mercadeo, tcnico, legal, ambiental, administrativo, entre

otros.

1.3. JUSTIFICACIN

Segn cifras oficiales del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, en Colombia

durante el primer bimestre de 2014 se registraron 207.197 llegadas de viajeros no

residentes por las fronteras areas, martimas y terrestres en las zonas de integracin

fronteriza, con un crecimiento de 8,7% ante el mismo periodo del ao 2013.

En el periodo comprendido entre diciembre de 2013 y febrero de 2014 la poblacin

ocupada en el pas asciende a aproximadamente 21 millones de personas; el sector

comercio, hoteles y restaurantes particip en el 27,7% equivalente a 5,8 millones de

personas posicionndose como el sector econmico ms influyente de Colombia.1

De acuerdo a cifras del DANE en 2013 la ocupacin hotelera nacional alcanz

52,5%, registrndose tambin 241.616 metros cuadrados de rea culminada con

destino hoteles.

Para el primer bimestre de 2014 se registraron 122.279 metros cuadrados

correspondientes a rea aprobada con destino hotel, esto representa un crecimiento

de 12,2% frente al mismo periodo en 2013.2

Dentro del mbito regional, para el periodo de noviembre de 2013 a enero de 2014,

la rama de actividad econmica con mayor ocupacin en el departamento de Norte

de Santander fue el sector comercio, hoteles y restaurantes con un 39,5% seguido

del sector servicios con un 19% de poblacin empleada en l.3

As pues, las estadsticas econmicas muestran cmo la industria hotelera ha

presentado aumentos importantes en cifras benficas desde el punto de vista

financiero y se considera entonces un momento apropiado para realizar inversiones

en el sector.

En Ocaa existen numerosas carencias por parte de la oferta de hoteles existente, es

por esto que surge el Hotel Santander, pensado como un hotel imponente y de

arquitectura colonial que busca brindar a sus huspedes la mejor de las atenciones y

ofrecer una gama de servicios con los que la competencia no cuenta para poder

captar un porcentaje significativo de los visitantes llegan a la ciudad.

1 Ministerio de Comercio, Industria y Turismo. Oficina de estudios econmicos. (2014). Informe turismo

Febrero 2014 2 Departamento Administrativo Nacional de Estadstica. (2014). Muestra mensual de hoteles febrero 2014. Bogot: Prensa DANE. 3 Ministerio de Comercio, Industria y Turismo. (2014). Perfil econmico: Departamento Norte de Santander.

MARCO TERICO

La prctica de la administracin hotelera es la materia que nos permite envolvernos

en el campo de la actividad Turstica. Nos permite conocer sus orgenes y

transcendencias, su campo de estudio, su campo de trabajo, su mercado laboral, el

perfil que debe tener un Gerente de Empresas, su cdigo de tica, sus ventajas tanto

como sus desventajas, al estudiar e introducirse a esta actividad. En sntesis,

identificar al turismo como una industria generadora de divisas, empleos, balanzas

de pagos favorables y un efecto multiplicador que debe ser canalizado por el camino

que ms convenga a la ciudad de Ocaa.

1.4. MARCO CONCEPTUAL

Servicio. Conjunto de actividades realizadas por una empresa para responder a las

necesidades de los clientes

Valor Agregado. El valor econmico agregado o utilidad econmica es el producto

obtenido por la diferencia entre la rentabilidad de sus activos y el costo de

financiacin o de capital requerido para poseer dichos activos.

Produccin. Es el proceso de creacin de los bienes materiales necesarios para la

existencia y el desarrollo de la sociedad.

PEA. Poblacin econmicamente activa.

Mercado. Entendemos por mercado el lugar en que asisten las fuerzas de la oferta y

la demanda para realizar la transaccin de bienes y servicios a un determinado

precio.

Competitividad. Es la capacidad de una organizacin pblica o privada, lucrativa o

no, de mantener sistemticamente ventajas comparativas que le permitan alcanzar,

sostener y mejorar una determinada posicin en el entorno socioeconmico. Es la

capacidad de competir.

Productividad. Es la capacidad o grado de produccin por unidad de trabajo,

superficie de tierra cultivada, equipo industrial, etc.

Oferta. Conjunto de bienes o mercancas que se presentan en el mercado con un

precio concreto y en un momento determinado.

Demanda. Se define como la cantidad y calidad de bienes y servicios que pueden ser

adquiridos a los diferentes precios del mercado por un consumidor (demanda

individual) o por el conjunto de consumidores (demanda total o de mercado).

Comercializar. Dar a un producto condiciones y vas de distribucin para su venta.

Calidad. Es la capacidad que tiene un producto para satisfacer las necesidades o

requerimientos de un cliente.

VAN. Es el valor actual neto y mide el crecimiento de la inversin a valores

presentes una vez recuperada la inversin inicial.

TIR. Es la tasa interna de retorno y es la tasa de rendimiento actual de una inversin

y su particularidad es que permite igualar los valores futuros con los valores

presentes.

PRI. Es el periodo de recuperacin de la inversin.

Punto de equilibrio. Es el punto en donde los ingresos totales recibidos se igualan a

los costos asociados con la venta de un producto (IT = CT). Un punto de equilibrio

es usado comnmente en las empresas/organizaciones para determinar la posible

rentabilidad de vender determinado producto. Sean IT los ingresos totales, CT los

costos totales, P el precio por unidad, Q la cantidad de unidades producidas y

vendidas, CF los costos fijos, y CV los costos variables.

Inversin. Se refiere al empleo de capital en algn tipo de negocio con el objetivo de

incrementarlo. Dicho de otra manera, consiste en posponer al futuro un posible

consumo en el presente. Quien invierte slo cede su posibilidad de consumo de hoy

a cambio de una adecuada compensacin.

Flujo de caja. En finanzas y en economa se entiende por flujo de caja o flujo de

fondos (en ingls cash flow) los flujos de entradas y salidas de caja o efectivo, en un

periodo dado.

Costo de oportunidad. Es el costo de la no realizacin de una inversin. Se mide por

la rentabilidad esperada de los fondos invertidos (o de la asignacin de la

inmovilizacin a otras utilidades, por ejemplo, el alquiler de un terreno disponible).

Este criterio es uno de los utilizados en la eleccin de inversin. En principio, el

rendimiento es como mnimo igual al costo de oportunidad.

Tasa de inflacin. Es el aumento sostenido y generalizado del nivel de precios de

bienes y servicios, medido frente a un poder adquisitivo estable. Se define tambin

como la cada en el valor de mercado o del poder adquisitivo de una moneda en una

economa en particular, lo que se diferencia de la devaluacin, dado que esta ltima

se refiere a la cada en el valor de la moneda de un pas en relacin con otra moneda

cotizada en los mercados internacionales, como el dlar estadounidense, y el euro.4

1.5. HIPTESIS

La elaboracin del proyecto para la construccin del Hotel Santander es

tcnicamente factible y econmicamente rentable.

4 Castro Vivero, O. (2010). Proyecto de factibilidad para la creacin de un hotel TELEMBI en el pasaje comercial Visa Hermanos ubicado en la ciudad de Esmeraldas. Universidad Tecnolgica Equinoccial, Quito - Ecuador.

CAPTULO II. ESTUDIO DE MERCADO

2. ESTUDIO DE MERCADO PARA HOTEL SANTANDER

2.1. DEFINICION DEL PRODUCTO

Se define como hotel al establecimiento capaz de brindar un conjunto de servicios

que proporcionan alojamiento y comida a los huspedes y viajeros mediante

compensacin econmica.

El Hotel Santander, ubicado en la zona histrica de Ocaa est provisto de 27

habitaciones con una capacidad plena para 45 personas; tres niveles construidos

adicionando un stano como parqueadero. Cuenta con un rea til de 1870 m2

distribuidos de manera estratgica para acondicionar funcionalmente cada espacio y

brindar ante todo el mayor confort posible a los huspedes.

La primera planta est prevista como zona social, con piscina, bar, restaurante y un

saln de eventos abierto a la comunidad Ocaera en general. El segundo y tercer

nivel dotados con habitaciones de diversos tipos, pasando desde la sencilla y

acogedora hasta la amplia y ostentosa.

Con su arquitectura colonial, el Hotel Santander est diseado pensando en

conservar la esttica y armona con la historia y el pasado de la ciudad de Ocaa,

intentando sacar el mximo provecho a este tipo de atracciones para los turistas y a

su vez, al creciente sector comercio de la regin.

2.2. SUBPRODUCTO

Teniendo en cuenta que la gama de hoteles lujosos de la ciudad carecan de algunas

caractersticas importantes que pueden ser determinantes para los clientes a la hora

de la eleccin de un hotel, surge la necesidad de construir uno que, adems de

brindar calidad en el servicio, proporcionara a los huspedes un valor agregado y a

la empresa un extra de ingresos.

De esta forma se decide acondicionar el hotel con piscina de uso exclusivo para

huspedes, restaurante y zona social donde los clientes adems de encontrar

comodidad en las habitaciones sentirn el calor humano y podrn entablar vnculos

ms cercanos con la gente de las diferentes regiones que nos visitan.

2.3. DEFINICIN DEL PROBLEMA Y JUSTIFICACIN DE LA

INVESTIGACIN DE MERCADO

2.3.1. DEFINICIN DEL PROBLEMA. Para la evaluacin de proyectos de

inversin es importante contar con informacin lo ms cercana a la realidad

posible, evitando al mximo errar en el pronstico de los ingresos y egresos

del proyecto para tener una aproximacin verdica de la rentabilidad del

mismo.

A la hora de evaluar un proyecto hotelero son muchas las limitantes que se

encuentran en la estimacin de datos estadsticos que permitan generar

predicciones financieras, a pesar de que el DANE y el Ministerio de

Comercio, Industria y Turismo cuentan con informacin actualizada del

estado del sector hotelero es utpico comparar las cifras nacionales con un

mercado como el de Ocaa.

2.3.2. JUSTIFICACIN DE LA INVESTIGACION DE MERCADO. Dadas las

escazas fuentes de informacin confiable para estimar el mercado potencial

de un hotel en Ocaa se hace necesario generar por cuenta propia las

estadsticas que permitan una correcta evaluacin econmica del proyecto.

2.4. OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIN DE MERCADOS

2.4.1. GENERAL

Determinar criterios claros y amplios que permitan la evaluacin

econmica y creacin de una empresa hotelera en la ciudad de Ocaa.

2.4.2. ESPECFICOS

Determinar el mercado potencial para el Hotel Santander con base en las

estadsticas de los hoteles ms representativos del sector.

Establecer el perfil del consumidor o posible husped del Hotel

Santander.

Determinar las caractersticas adecuadas del sistema de difusin y

publicidad para generar mayor atraccin de huspedes al hotel.

2.5. NECESIDADES DE INFORMACIN

Algunos de los datos ms importantes para llevar a cabo el estudio de mercado son:

Promedio anual de visitantes en el municipio de Ocaa.

Demanda y oferta de los hoteles establecidos en la ciudad.

Situacin actual de la competencia

Contexto socio-econmico del cliente de los hoteles Ocaeros.

2.6. FUENTES DE INFORMACIN

2.6.1. FUENTE PRIMARIA

Los encuestados (administradores de hoteles con caractersticas similares y

clientes), es decir, las personas que pueden suministrar informacin respecto de

las necesidades, gustos y preferencias del usuario de los hoteles en la ciudad as

como estadsticas aproximadas de la afluencia de visitantes al municipio.

2.6.2. FUENTES SECUNDARIAS

Departamento Nacional de Estadstica (DANE)

Ministerio de Comercio, Industria y Turismo

Asociacin Colombiana de Agencias de Viaje y Turismo (ANATO)

Asociacin Hotelera y Turstica de Colombia (COTELCO)

2.7. DETERMINACIN DE LA POBLACIN DE MUESTREO

Existen dos posibilidades para obtener informacin acerca de las caractersticas de

una poblacin, a travs de un censo o utilizando una muestra. En el censo se

consideran todos los elementos de la poblacin mientras que la muestra est

conformada por una parte del total de esta.

Podra pensarse que lo ms razonable es realizar encuestas al usuario del servicio

hotelero en la ciudad de Ocaa y por ende establecer una muestra para obtener la

informacin deseada, pero en este estudio la anterior es una labor dispendiosa y

poco recomendable pues no se cuenta con el dato exacto o aproximado del total de

visitantes en un ao al municipio; cifra que determinara el mnimo margen de error

y permitira hacer inferencias reales sobre la poblacin encuestada.

Por lo anterior, decide procederse a encuestar mediante entrevista personal a los

administradores de los ms reconocidos hoteles de la zona cntrica de Ocaa y que

cuentan con caractersticas similares al Hotel Santander (Hotel Plaza Real, Hotel

Hacaritama, Hotel El Prncipe y Hotel Tarigua).

2.8. RECOPILACIN DE DATOS

Para la obtencin de los datos que se requieran con el fin de adelantar el anlisis del

mercado potencial de un hotel, se present ante los encuestados preguntas

relacionadas con el nmero de habitaciones, porcentaje promedio de ocupacin de

camas, capacidad mxima de instalacin de huspedes, variacin de la ocupacin

durante temporadas vacacionales, tarifas y caractersticas generales de los clientes.

2.9. RESULTADOS DE LAS ENCUESTAS

Para efectos de sintetizar la informacin suministrada por los hoteles encuestados,

los resultados se muestran en la tabla 1 y figura 1:

HOTEL HABITACIONES CAPACIDAD % OCUPACIN

NORMAL % OCUPACIN TEMPORADA

Hotel Plaza Real

21 60 75 85

Hotel Hacaritama

44 100 30 70

Hotel El Prncipe

80 100 90 98

Hotel Tarigua SE NEG A BRINDAR INFORMACIN

Tabla 1. Resultados de encuestas

Fuente: Realizacin propia

Figura 1. Resultados de encuestas

Fuente: Realizacin propia

2.10. ANLISIS DE LA DEMANDA

Uno de los principales objetivos de la investigacin de mercados es determinar el

potencial total de huspedes que recibira el Hotel Santander. En primera instancia

se pens determinar dicho potencial mediante la informacin suministrada por las

fuentes secundarias como el DANE o el MINCIT que para este caso son los entes

encargados de manejar las estadsticas del sector hotelero y turstico del pas.

Se pudo apreciar que mediante este mtodo la demanda no se estimara en toda su

extensin pues estas instituciones recopilan datos del sector hotelero nacional y, en

ese orden de ideas, se estara comparando demandas hoteleras como las de

Cartagena de Indias y Santa Marta contra la del municipio de Ocaa, algo

obviamente errado.

En vista de lo anterior, se hace necesario disponer de la informacin proporcionada

por los hoteles similares del sector para establecer la demanda potencial del Hotel

Santander.

Es as como se llega a fijar como la demanda actual del Hotel Santander un

porcentaje de ocupacin de camas de 75% durante 11 meses, y un incremento del

15% durante las temporadas vacacionales del ao, datos equivalentes a 3154 camas

ocupadas durante el primer ao de funcionamiento del hotel.

0

20

40

60

80

100

120

HABITACIONES CAPACIDAD % OCUPACIN NORMAL

% OCUPACIN TEMPORADA

RESULTADOS ENCUESTA HOTELES

Hotel Plaza Real

Hotel Hacaritama

Hotel El Prncipe

2.11. ANLISIS DE LA OFERTA

A pesar de la existencia de numerosos hoteles en la ciudad, y especficamente en la

zona cntrica, el Hotel Santander apunta a un consumidor de perfil socio-econmico

medio alto y alto; es por esto que la cantidad ofrecida de hoteles con caractersticas

propias para alojar este tipo de personas se reduce a un nmero no mayor de cinco

(5), entre los que se cuentan los anteriormente encuestados.

2.12. COMPARACIN DEMANDA OFERTA

Teniendo en cuenta el anlisis de la demanda, como tambin el anlisis de la oferta

se puede apreciar una brecha de mercado enmarcada por la carencia de algunos

servicios agregados en los hoteles preponderantes de la ciudad que el nuevo Hotel

Santander s ser capaz de ofrecer a sus huspedes.

2.13. ESTRATEGIA PARA PROMOCIONAR EL HOTEL

Adems de presentar un servicio de calidad, es de primordial inters para la empresa

lograr un buen posicionamiento en la mente de los consumidores llegando al

mercado con una presentacin fuerte e imponente.

Partiendo de la anterior situacin, se hace conveniente realizar importantes

inversiones anuales destinadas a publicitar el hotel a travs de diferentes medios de

comunicacin.

Otro de los factores de mercadeo determinantes es la implementacin de tarifas

competitivas ante las de los hoteles posicionados, esto con la intencin de captar una

porcin de sus huspedes y convertirlos en recurrentes del Hotel Santander.

CAPITULO III. ESTUDIO TCNICO

3. ESTUDIO TCNICO. En el estudio tcnico para EL HOTEL SANTANDER, se

analizan elementos que tienen que ver con la ingeniera bsica del proceso que se

desea implementar, para ello se tiene que hacer la descripcin detallada del

mismo con la finalidad de mostrar todos los requerimientos para hacerlo

funcionable. De ah la importancia de analizar el tamao ptimo del Hotel el cual

justifica el servicio y el nmero de consumidores que se tendr para no arriesgar

a los que ejecutan el proyecto en la creacin de una estructura que no est

soportada por la demanda.

Con el estudio tcnico se elabora un anlisis de la inversin para posteriormente

conocer la viabilidad econmica del proyecto.

Los elementos analizados en el estudio tcnico son:

3.1. LOCALIZACIN

EL HOTEL SANTANDER estar ubicado en la ciudad de Ocaa, Norte de

Santander, situado estratgicamente en el centro de la ciudad a la altura de la

Calle 10, rodeado de la infraestructura necesaria para la comodidad de sus

huspedes, como lo es la Biblioteca, Museo y Complejo Histrico de San

Francisco, el Parque Central 29 de Mayo, almacenes de cadena como el xito,

Centros Comerciales reconocidos en la regin, entidades financieras locales y

nacionales, entre otros muchos atractivos, que por estar en esa ubicacin

beneficia a quien desee estar en un cmodo y confortable Hotel en Ocaa.

Ocaa, municipio colombiano, se encuentra sobre la cordillera oriental andina en

la zona noroccidental del departamento de Norte de Santander, La rodean

montaas que alcanzan los 2.600 msnm, su temperatura promedio es de 22 C y

dista de Ccuta 218km. Se encuentra entre los lmites de Norte de Santander

y Cesar, y es el punto de encuentro de muchos Bumangueses y Cucuteos con

rumbos terrestres hacia la costa Caribe colombiana.

El rea donde se encuentra Ocaa, se denomina Provincia de Ocaa, la cual

posee el rea Natural nica Los Estoraques ubicado a 1 kilmetro de La Playa

de Beln "Bien de Inters Cultural" y "Monumento Nacional" y a 27 kilmetros

de la ciudad de Ocaa.5

5 RETOMANDO LA HISTORIA. (2013). Sitio web: http://recuerdosdeocana.blogspot.com/2013/11/geografia-

de-ocana.html

Poblacionalmente, Ocaa se constituye como la segunda poblacin del

departamento despus de Ccuta con ms de 100.000 habitantes incluida el rea

rural. Su extensin territorial es de 460 km, que representa el 2,2% del

departamento. Su altura mxima es de 1 202 msnm y la mnima de 761 m.6

Todas estas descripciones de la ciudad donde estar ubicado el Hotel no son ms

que razones de peso para asegurar que un proyecto como EL HOTEL

SANTANDER tiene a su favor un ambiente propicio donde desarrollarse, ya que

por la ubicacin y condiciones de Ocaa favorece el progreso del Hotel.

Especficamente el Hotel ser localizado en el centro de la ciudad, con una

ubicacin geogrfica de 813'57.68"N y 7321'19.56"O, en el lote ubicado en la

calle 10 Cra 9 esquina, entre los barrios la Costa y Milans. De acuerdo al plan

bsico de ordenamiento territorial de la ciudad de Ocaa, esta zona se encuentra

ubicada en un rea de actividad mixta, esta categorizacin se evidencia en los

variados usos que se encuentran alrededor del lote, por lo que la construccin de

un Hotel en el lugar est permitido y adems ayudara a embellecer el centro de

la cuidad debido a que el lugar donde se planea construir actualmente es un lote

que desmerita el desarrollo de la poblacin. Ver figuras 2 y 3.

El anlisis de la localizacin est orientado a analizar diferentes variables que

determinen el mejor lugar, buscando en todo caso una mayor utilidad y una

minimizacin de costos, entre esas variables estn:

Econmicos:

Es favorable desde el momento de la ejecucin de la estructura, ya que es un

punto de fcil acceso para el suministro de los insumos necesarios, as como

los procesos constructivos, al encontrarse en el casco urbano de la ciudad. El

lote cuenta con todas las disposiciones necesarias para el adecuado desarrollo

del proyecto ingenieril (servicios pblicos, transporte, actividad econmica).

Estratgico:

Se presenta como un proyecto ubicado en la zona cntrica de la ciudad lo cual

le da ventaja el estar rodeado de diversos lugares que son importantes a la

hora de brindar comodidad y estabilidad.

Institucionales:

El Hotel estar rodeado de diferentes instituciones de inters general como

son: centros financieros, biblioteca, museo, parques, alcalda, de igual forma

se encuentran centros educativos como colegios y universidades.

6 PEZ GARCA, L. E. (2009). Historia de la regin de Ocaa. Bogot. Jaguar Group Producciones

Figura 2. Localizacin del sitio de construccin del HOTEL SANTANDER

Fuente: Google Earth 2014

Figura 3. Ubicacin HOTEL SANTANDER

Fuente: Google Earth 2014

Parque Central 29 de

Mayo

Almacn xito

Complejo Histrico de San Francisco

HOTEL SANTANDER

UNAD

Cal

le

10

Call

e 10

HOTEL SANTANDER

Call

e 11

3.2. TAMAO DEL PROYECTO

Para evaluar el tamao del proyecto se acude a un anlisis de capacidad del

diseo planteado con el que se establece el tamao ptimo del proyecto,

dando a entender que independientemente del diseo arquitectnico hecho,

han de examinarse los siguientes factores para evaluar la capacidad del

mismo.

3.2.1. ADECUACIONES A LA INFRAESTRUCTURA

La zona donde se ubicara EL HOTEL SANTANDER, est en condiciones no

favorables que se debern adecuar a los modelos requeridos para la

construccin de la obra, haciendo como primero medida una demolicin de la

infraestructura existente, luego retirando los desechos y posteriormente

adecuar el lote para la edificacin del hotel.

3.2.2. PROYECTO ARQUITECTNICO

El proyecto arquitectnico es de elaboracin propia, tratando de realizar una

construccin en la cual todos sus elementos convivan armnicamente y de

una manera funcional, teniendo en cuenta como fin principal el descanso, el

relajamiento y la diversin de los huspedes. El proyecto contempla los

siguientes espacios mostrados tambin en las figuras 4, 5 y 6.

12 habitaciones de ocupacin individual 15 habitaciones de ocupacin doble rea de recreacin Bar y restaurante Recepcin Piscina Oficinas administrativas Centro de lavado Cuarto de seguridad y mantenimiento Estacionamiento cubierto Terraza y cafetera

Figura 4. rea de piscina

Fuente: Autor

Figura 5. Azotea

Fuente: Autor

Figura 6. Distribucin primer nivel

Fuente: Autor

3.2.3. DISTRIBUCIN DE LA PLANTA

El diseo propuesto del HOTEL SANTANDER plantea la construccin de un

edificio de 4 niveles con stano destinados de la siguiente manera:

- El stano estar destinado para parqueadero.

- El primer nivel comprendera reas como: recepcin, oficinas de

administracin, bar, restaurante, servicio de seguridad, servicio de

habitacin, piscina, saln de eventos y baos.

- El segundo y tercer nivel contara con: 8 habitaciones dobles y 11

habitaciones sencillas con sus respectivos baos, por nivel, para un total

de 16 habitaciones dobles y 22 habitaciones sencillas.

- El cuarto nivel comprendera zona de descanso y cafetera.

3.2.4. CAPACIDAD DE PLANTA

Es necesario en todas las empresas analizar y estudiar el sistema de capacidad de

planta, todo esto con el fin de poder abarcar la mayor cantidad de demanda,

optimizando las utilidades y con el tiempo contemplar la posibilidad de expandirse,

para poder aumentar su mercado y brindar un mejor servicio de calidad y

satisfaccin de necesidades a la mayor parte de la poblacin que necesite del

servicio.

La capacidad de planta del Hotel estara dada por:

- Habitaciones sencillas y dobles (capacidad de alojamiento de 45 personas)

con bao completo.

- Restaurante con capacidad para 45 personas

- Bar con atencin a ms de 30 personas

- Piscina y zona recreativa para 30 personas

- Saln de eventos con cabida para 80 personas

- Parqueadero contemplado para soportar 20 carros

A partir del anlisis de mercadeo, se concluye que el proyecto es viable, en cuanto a

la demanda existente, ya que existe un mercado, en pleno desarrollo en bsqueda de

hoteles que cumplan con ciertas caractersticas de comodidad, ubicacin y servicios,

los cuales no son brindados por otros hoteles. De lo anterior se dedujo, que si bien la

capacidad es considerable, al tratarse de una ciudad pequea, los beneficiarios

pueden ser atrados por las bondades exclusivas del proyecto, a la vez que se plantea

la necesidad de desarrollar un programa de comercializacin bien estructurado, para

la consecucin de los objetivos planteados.

3.2.5. PROCESO DE OPERACIN

En el sector de los servicios, la relacin cliente- trabajador es constante, en ella se

encuentran la mejor razn para conquistar al cliente, los criterios de calidad no son

solo en el trato, sino en los procesos y en los sistemas, Los recursos humanos son los

protagonistas de la calidad turstica, asegurando la buena, correcta y profesional

relacin empleado/cliente, los procesos que se consideren importantes y por lo

mismo se debern atender con mayor atencin y respeto son:

- Proceso de estacionamiento

- Proceso de entrega de habitaciones

- Proceso de alimentos y bebidas

- Proceso de limpieza de habitaciones y reas comunes

3.2.6. EQUIPAMENTO Y MOBILIARIO

Para el correcto funcionamiento del hotel, es necesaria la compra de equipo y

mobiliario, en base a la normatividad vigente; el equipamiento y mobiliario base

ser el siguiente:

Equipamiento

Concepto Cantidad Concepto Cantidad

Aspiradora 2 Estufa 2

Automvil 1 Herramienta y equipo para

mantenimiento menor

1

Aire acondicionado 10 Mesa de trabajo para cocina 1

Camioneta para compras

1 Planta de emergencia de energa elctrica

1

Lavadoras 2 Mesas de trabajo para

oficina

4

Computadoras 4 Juego de mesas y sillas para

bar

10

Telfonos 15 Juego de mesas y sillas para

restaurante

20

Contenedores para

basura

1 Sillas para la piscina 10

Equipo para traslado

de equipaje

3 moblaje para saln de actos 1

Tabla 2. Equipamiento

Mobiliario

Concepto Cantidad Concepto Cantidad

Colchones

individuales

18 Sala para recepcin 1

Colchones

matrimoniales

22 T.V. 20 20

Cmodas para

cuarto y

espejos

60

T.V. 42 para recepcin

1

Juego de

sabanas

individuales

23 Toallas para cuarto

y zona de piscina

100

Juego de

sabanas

matrimoniales

27 Carros de limpieza 4

Mesas con

sombrilla para

piscina

6 Sillas para bebes 5

Mesas para

terraza

16 Basureros para

pasillo y reas

comunes

15

Muebles para

bao

65 Muebles y

materiales de

decoracin

180

Tabla 3. Mobiliario

3.2.7. ASPECTOS CONSTRUCTIVOS DEL PROYECTO

La elaboracin de los variados estudios precisos para la formulacin y

posterior evolucin de un proyecto necesitan la informacin generada en los

diseos estructurales, arquitectnicos, geotcnicos, de instalaciones elctricas

e Hidrosanitarias, entre otros, ya que a partir de estos se forma con seguridad

la magnitud del proyecto y su alcance, son el soporte para la determinacin

de los costos de la obra y necesarios en la consecuente ejecucin del

proyecto. De dichos diseos, se destacan ciertos aspectos principales para la

concepcin general del proyecto, dichos diseos se describen en detalle en los

anexos pertinentes. Entre esos aspectos constructivos destacados se

encuentran:

3.2.7.1. DISEO ARQUITECTNICO

En el lote con dimensiones absolutas de 30x21m, se plantea desarrollar la

edificacin en un rea til de aproximadamente 630 m2. Dicha rea ofrece un

aprovechamiento de espacios satisfactorio, para un total de 60 habitaciones

confortables en tan solo 2 niveles del hotel, ya que los otros dos estn

distribuidos en el parqueadero y zona administrativa y recreativa necesarias

para brindar una estada cmoda y confortable en el hotel. Ver anexo 1.

A partir de este diseo se desarroll la gran parte de estudios de la

formulacin de proyectos, entre ellos dos fundamentales, a saber: estudio de

mercado y tcnico. Ver figuras 7 y 8.

Figura 7. Planta arquitectnica primer nivel

Figura 8. Planta arquitectnica segundo nivel

3.2.7.2. DISEO ESTRUCTURAL

De acuerdo al diseo arquitectnico, se viene a desarrollar el estructural, el

cual se ordena al primero y genera las secciones tipo de: viga (0.4x0.4m),

columnas (0.40x0.40m), y losa en dos direcciones con espesor de 0.40m,

ancho de vigueta de 0.1m y ancho aferente de 0.8m. Tomando como base

estos diseos se empieza a realizar los estudios de costos del proyecto, en lo

referente a la obra como tal, exceptuando el valor de diseos y compra de

terrenos y dems, igualmente necesarios. Ver figuras 9, 10 y 11.

Figura 9. Despiece de viguetas

Figura 10. Despiece de vigas

Figura 11. Despiece de columnas

3.2.7.3. DISEO DE INSTALACIONES ELCTRICAS E HIDROSANITARIAS

Cada Habitacin cuenta con un nmero especfico de puntos sanitarios y

elctricos los cuales varan en funcin del rea de estas unidades, por

ejemplo, la cantidad de inodoros vara entre un cuarto y otro dependiendo del

uso para el cual est destinado.

CAPITULO IV. ESTUDIO LEGAL

4. ESTUDIO LEGAL

4.1. NORMATIVIDAD RELACIONADA

LEY 400 DE 1997, LEY POR LA CUAL SE ADOPTAN NORMAS SOBRE

CONSTRUCCIONES SISMO RESISTENTES: La presente Ley establece criterios

y requisitos mnimos para el diseo, construccin y supervisin tcnica de

edificaciones nuevas, as como de aquellas indispensables para la recuperacin de la

comunidad con posterioridad a la ocurrencia de un sismo, que puedan verse

sometidas a fuerzas ssmicas y otras fuerzas impuestas por la naturaleza o el uso,

con el fin de que sean capaces de resistirlas, incrementar su resistencia a los efectos

que stas producen, reducir a un mnimo el riesgo de la prdida de vidas humanas, y

defender en lo posible el patrimonio del Estado y de los ciudadanos.

Adems, seala los requisitos de idoneidad para el ejercicio de las profesiones

relacionadas con su objeto y define las responsabilidades de quienes las ejercen, as

como los parmetros para la adicin, modificacin y remodelacin del sistema

estructural de edificaciones construidas antes de la vigencia de la presente Ley.

(NSR-2010)

Pargrafo.- Una edificacin diseada siguiendo los requisitos consagrados en las

normas que regulan las construcciones sismo resistentes, debe ser capaz de resistir,

adems de las fuerzas que le impone su uso, temblores de poca intensidad sin dao,

temblores moderados sin dao estructural, pero posiblemente con algn dao en

elementos no estructurales y un temblor fuerte con daos a elementos estructurales y

no estructurales, pero sin colapso.

El cuidado tanto en el diseo como en la construccin y la supervisin tcnica, son

fundamentales para la sismo resistencia de estructura y elementos no estructurales.

LEY 388 DE 1997, LEY DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL: La presente Ley

tiene por objetivos:

1. Armonizar y actualizar las disposiciones contenidas en la Ley 9 de 1989 con

las nuevas normas establecidas en la Constitucin Poltica, la Ley Orgnica del

Plan de Desarrollo, la Ley Orgnica de reas Metropolitanas y la Ley por la que

se crea el Sistema Nacional Ambiental.

2. El establecimiento de los mecanismos que permitan al municipio, en ejercicio

de su autonoma, promover el ordenamiento de su territorio, el uso equitativo y

racional del suelo, la preservacin y defensa del patrimonio ecolgico y cultural

localizado en su mbito territorial y la prevencin de desastres en asentamientos

de alto riesgo, as como la ejecucin de acciones urbansticas eficientes.

3. Garantizar que la utilizacin del suelo por parte de sus propietarios se ajuste a

la funcin social de la propiedad y permita hacer efectivos los derechos

constitucionales a la vivienda y a los servicios pblicos domiciliarios, y velar por

la creacin y la defensa del espacio pblico, as como por la proteccin del

medio ambiente y la prevencin de desastres.

4. Promover la armoniosa concurrencia de la Nacin, las entidades territoriales,

las autoridades ambientales y las instancias y autoridades administrativas y de

planificacin, en el cumplimiento de las obligaciones constitucionales y legales

que prescriben al Estado el ordenamiento del territorio, para lograr el

mejoramiento de la calidad de vida de sus habitantes.

5. Facilitar la ejecucin de actuaciones urbanas integrales, en las cuales

confluyan en forma coordinada la iniciativa, la organizacin y la gestin

municipales con la poltica urbana nacional, as como con los esfuerzos y

recursos de las entidades encargadas del desarrollo de dicha poltica.

LEY 300 de 1996, LEY GENERAL DE TURISMO: El turismo es una industria

esencial para el desarrollo del pas y en especial de las diferentes entidades

territoriales, regionales, provincias y que cumplen una funcin social. El estado le

dar especial proteccin en razn de su importancia para el desarrollo nacional.

Principios generales:

1. Concertacin. En virtud del cual las decisiones y actividades del sector se fundamentarn en acuerdos para asumir responsabilidades, esfuerzos y

recursos entre los diferentes agentes comprometidos, tanto del sector estatal

como del sector privado nacional e internacional para el logro de los

objetivos comunes que beneficien el turismo.

2. Coordinacin. En virtud del cual las entidades pblicas que integran el sector

turismo actuarn en forma coordinada en el ejercicio de sus funciones.

3. Descentralizacin. En virtud del cual la actividad turstica es responsabilidad

de los diferentes niveles del Estado en sus reas de competencia y se desarrolla

por las empresas privadas y estatales, segn sus respectivos mbitos de accin.

4. Planeacin. En virtud del cual las actividades tursticas sern desarrolladas de

acuerdo con el plan sectorial de turismo, el cual formar parte del plan nacional

de desarrollo.

5. Proteccin al ambiente. En virtud del cual el turismo se desarrollar en

armona con el desarrollo sustentable del medio ambiente.

6. Desarrollo social. En virtud del cual el turismo es una industria que permite la

recreacin y el aprovechamiento del tiempo libre, actividades que constituyen un

derecho social consagrado en el artculo 52 de la Constitucin Poltica.

7. Libertad de empresa. En virtud del cual, y de conformidad con lo establecido

en el artculo 333 de la Constitucin Poltica, el turismo es una industria de

servicios de libre iniciativa privada, libre acceso y libre competencia, sujeta a los

requisitos establecidos en la ley y en sus normas reglamentarias. Las autoridades

de turismo en los niveles nacional y territorial preservarn el mercado libre, la

competencia abierta y leal, as como la libertad de empresa dentro de un marco

normativo de idoneidad, responsabilidad y relacin equilibrada con los usuarios.

8. Proteccin al consumidor. Con miras al cabal desarrollo del turismo, el

consumidor ser objeto de proteccin especfica por parte de las entidades

pblicas y privadas.

9. Fomento. En virtud del cual el Estado proteger y otorgar prioridad al

desarrollo integral de las actividades tursticas, recreacionales y en general, todo

lo relacionado con esta actividad en todo el territorio nacional.

LEY 99 DE 1993, POR LA CUAL SE CREA EL MINISTERIO DEL MEDIO

AMBIENTE, SE REORDENA EL SECTOR PBLICO ENCARGADO DE LA

GESTIN Y CONSERVACIN DEL MEDIO AMBIENTE Y LOS

RECURSOS NATURALES RENOVABLES, SE ORGANIZA EL SISTEMA

NACIONAL AMBIENTAL, SINA, Y SE DICTAN OTRAS DISPOSICIONES.

La poltica ambiental colombiana seguir los siguientes principios generales:

1. El proceso de desarrollo econmico y social del pas se orientar segn los

principios universales y del desarrollo sostenible contenidos en la

Declaracin de Rio de Janeiro de junio de 1992 sobre Medio Ambiente y

Desarrollo.

2. La biodiversidad del pas, por ser patrimonio nacional y de inters de la

humanidad, deber ser protegida prioritariamente y aprovechada en forma

sostenible.

3. Las polticas de poblacin tendrn en cuenta el derecho de los seres

humanos a una vida saludable y productiva en armona con la naturaleza.

4. Las zonas de pramos, subpramos, los nacimientos de agua y las zonas de

recarga de acuferos sern objeto de proteccin especial.

5. En la utilizacin de los recursos hdricos, el consumo humano tendr

prioridad sobre cualquier otro uso.

6. La formulacin de las polticas ambientales tendr en cuenta el resultado

del proceso de investigacin cientfica. No obstante, las autoridades

ambientales y los particulares darn aplicacin al principio de precaucin

conforme al cual, cuando exista peligro de dao grave e irreversible, la falta

de certeza cientfica absoluta no deber utilizarse como razn para postergar

la adopcin de medidas eficaces para impedir la degradacin del medio

ambiente.

7. El Estado fomentar la incorporacin de los costos ambientales y el uso de

instrumentos econmicos para la prevencin, correccin y restauracin del

deterioro ambiental y para la conservacin de los recursos naturales

renovables.

8. El paisaje por ser patrimonio comn deber ser protegido.

9. La prevencin de desastres ser materia de inters colectivo y las medidas

tomadas para evitar o mitigar los efectos de su ocurrencia sern de obligatorio

cumplimiento.

10. La accin para la proteccin y recuperacin ambientales del pas es una

tarea conjunta y coordinada entre el Estado, la comunidad. Las

organizaciones no gubernamentales y el sector privado. El Estado apoyar e

incentivar la conformacin de organismos no gubernamentales para la

proteccin ambiental y podr delegar en ellos algunas de sus funciones.

11. Los estudios de impacto ambiental sern el instrumento bsico para la

toma de decisiones respecto a la construccin de obras y actividades que

afecten significativamente el medio ambiente natural o artificial.

12. El manejo ambiental del pas, conforme a la Constitucin Nacional, ser

descentralizado, democrtico y participativo.

13. Para el manejo ambiental del pas, se establece un Sistema Nacional

Ambiental, SINA, cuyos componentes y su interrelacin definen los

mecanismos de actuacin del Estado y la sociedad civil.

14. Las instituciones ambientales del Estado se estructurarn teniendo como

base criterios de manejo integral del medio ambiente y su interrelacin con

los procesos de planificacin econmica, social y fsica.

LICENCIAS Y AUTORIZACIONES:

1. licencia ambiental

2. licencia de construccin

3. Permiso del uso del suelo

4. Registro mercantil

5. Escritura pblica

6. RUT

4.2. USO DEL SUELO

De acuerdo con lo estipulado en el Plan Bsico de Ordenamiento Territorial de la

ciudad de Ocaa, actualizado en el ao 2011, el uso del suelo del lote donde se

prev la construccin del Hotel Santander clasifica como una zona de uso mixto,

como se muestra en la figura 12; por esta razn se considera viable la realizacin

del proyecto en esta ubicacin pues no se violenta en ningn momento las

normativas existentes en cuanto a la planificacin urbana del municipio.7

Figura 12. Uso del suelo del lote

Adaptado del PBOT de Ocaa

7 DEPARTAMENTO DE NORTE DE SANTANDER, MUNICIPIO DE OCAA. (2011). Plan Bsico de Ordenamiento

Territorial: Revisin, modificacin y ajustes. Ocaa.

CAPITULO V. ESTUDIO AMBIENTAL

5. ESTUDIO AMBIENTAL

El Estudio de Impacto Ambiental, tiene el propsito de garantizar un compromiso

armnico del proyecto con el medio ambiente. En el caso de la construccin del

HOTEL SANTANDER en la ciudad de Ocaa, este estudio se realizara teniendo

lgicamente un buen conocimiento del proyecto propuesto, de sus componentes, sus

procesos constructivos y operativos, las etapas de desarrollo que comprende, etc.

Pero, como El Estudio de Impacto Ambiental se realiza nicamente en los casos que

se requiera licencia ambiental de acuerdo con la Ley 99 de 1993 sobre licencias

ambientales, y el proyecto en mencin, no clasifica para ninguno de los casos,

este queda exento de realizar el estudio de impacto ambiental, y se podr

ejecutar solamente teniendo la licencia de construccin; adems el proyecto,

est diagnosticado ambientalmente como: Categora C, el cual normalmente no es

necesario un anlisis ambiental, pues es poco probable que el proyecto tenga

impactos ambientales importantes; a continuacin se mencionan los casos en los

cuales Las corporaciones autnomas regionales (CAR), que para el caso de norte de

Santander se denomina CORPONOR, estn capacitadas para otorgar licencia

ambiental.

1. Actividades de exploracin, explotacin, beneficio, transporte y depsito de los

recursos naturales no renovables, realizadas en desarrollo de la mediana y pequea

minera.

2. Construccin de presas, represas o embalses con capacidad inferior o igual a

doscientos millones de metros cbicos.

3. Construccin y operacin de distritos de riego y drenaje para reas inferiores o

iguales a 20.000 hectreas.

4. Construccin de centrales generadoras de energa inferiores o iguales a 100.000

Kw. de capacidad instalada, as como el tendido de lneas de transmisin o

conduccin en el rea de jurisdiccin de la respectiva Corporacin Autnoma

Regional, no pertenecientes al sistema nacional de interconexin elctrica.

5. Construccin, ampliacin, modificacin, adecuacin y operacin de puertos o

terminales martimos.

6. Estaciones de servicio de combustible, depsitos de combustibles y plantas

envasadoras y almacenadoras de gas.

7. Construccin, ampliacin, modificacin, adecuacin y operacin de aeropuertos

nacionales pblicos y privados, y de terminales areos de fumigacin. 8. Ejecucin

de obras pblicas de la red vial, no pertenecientes al sistema nacional.

9. Transporte y almacenamiento de sustancias, deshechos y residuos peligrosos u

otros materiales que puedan ocasionar dao al medio ambiente con excepcin de los

hidrocarburos.

10. Construccin y operacin de bodegas, tanques e infraestructura de

almacenamiento de sustancias, residuos y desechos peligrosos.

11. Proyectos de aprovechamiento forestal nico o persistente de carcter comercial.

12. Proyectos de reforestacin y silvicultura comercial, en caso de no existir un plan

de ordenamiento forestal. Si lo hubiere, se requerir un permiso de la autoridad

ambiental competente.

13. Establecimientos comerciales de zoocriaderos, floricultura intensiva y granjas

pecuarias, acucolas, pisccolas y avcolas.

14. Construccin de sistemas de acueducto en reas urbanas para el abastecimiento

de agua potable a ms de 5.000 usuarios.

15. Construccin y operacin de sistemas de alcantarillado, interceptores

marginales, sistemas y estaciones de bombeo y plantas de tratamiento y disposicin

final de aguas residuales de entidades territoriales bajo jurisdiccin de la

Corporacin Autnoma Regional respectiva.

16. Construccin y operacin de sistemas de manejo, tratamiento y disposicin final

de residuos slidos y desechos industriales, domsticos y peligrosos, de entidades

territoriales bajo jurisdiccin de la Corporacin Autnoma Regional respectiva, que

no estn sujetos a controles por virtud de tratados, convenios y protocolos

internacionales, conforme a lo establecido en el numeral 8 del artculo 7 de este

Decreto. No requiere de Licencia Ambiental la recoleccin y manejo de residuos

reciclables no txicos o no peligrosos destinados a reciclaje.

17. Diseo y establecimiento de complejos y distritos o ciudadelas industriales y

zonas francas.

18. Diseo y establecimiento de complejos y proyectos tursticos, recreacionales y

deportivos.

19. El desarrollo de parcelaciones, loteos, condominios y conjuntos habitacionales

en zonas donde no exista un plan de ordenamiento de uso del suelo aprobado por la

Corporacin Autnoma Regional correspondiente.

20. La construccin de obras y desarrollo de las siguientes actividades, cuando no

exista un plan de ordenamiento y uso del suelo aprobado por las autoridades

municipales o distritales y por la respectiva autoridad ambiental competente:

a) Hospitales;

b) Cementerios;

c) Centros de acopio para el almacenamiento y distribucin de alimentos;

d) Sistemas de transporte masivo;

e) Construccin, ampliacin, modificacin, adecuacin y operacin de terminales

para el transporte terrestre de pasajeros y carga.

21. Industria manufacturera de productos alimenticios.

22. Industria manufacturera de textiles, prendas de vestir y cuero.

23. Industria manufacturera de madera y muebles.

24. Industria manufacturera de papel, imprentas y editoriales.

25. Industria manufacturera de sustancias qumicas, derivados del petrleo y del

carbn y el caucho.

26. Industria manufacturera de productos minerales no metlicos, excepto el

petrleo y el carbn.

27. Industria manufacturera metlica bsica.

28. Industria manufacturera de productos metlicos, maquinaria y equipos.

29. Manipulacin gentica y produccin de micro-organismos con fines

comerciales.

30. Las obras o actividades que requieren concesin, licencia o autorizacin de la

DIMAR o de la Superintendencia General de Puertos.

PARAGRAFO 1. Todas las actividades de que trata este artculo cuando quiera que

ellas sean desarrolladas o adelantadas directa o indirectamente por las entidades

territoriales son de competencia de la Corporacin Autnoma Regional.

PARAGRAFO 2. Cuando las actividades enumeradas en este artculo sean

adelantadas por las Corporaciones Autnomas Regionales, la Licencia Ambiental

ser otorgada por el Ministerio del Medio Ambiente.

PARAGRAFO 3. Las Corporaciones Autnomas Regionales no tendrn las

competencias sealadas en el presente artculo cuando los proyectos, obras o

actividades formen parte de un proyecto cuya Licencia Ambiental sea otorgada de

manera privativa por parte del Ministerio del Medio Ambiente.

PARAGRAFO 4. En los proyectos, obras o actividades que pretenda adelantar el

Gobierno mediante el sistema de concesin, el pronunciamiento de la autoridad

ambiental sobre el Diagnstico Ambiental de Alternativas ser condicin previa para

el otorgamiento de dicha concesin.

PARAGRAFO 5. Para efectos de la reglamentacin y clasificacin de los proyectos,

obras o actividades industriales que requieren Licencia Ambiental otorgada por las

Corporaciones autnomas Regionales, el Ministerio del Medio Ambiente, agrupar

las actividades productivas pertinentes con base en el cdigo Internacional Industrial

Unificado, CIIU, y tendr en cuenta para estos efectos, los siguientes aspectos:

a. Tamao y capacidad instalada;

b. Riesgo Ambiental inherente;

c. Valor del proyecto, obra o actividad;

d. Cantidad de personal vinculado al proyecto, obra o actividad;

e. Nmero de usuarios;

f. Vulnerabilidad de las reas afectadas;

g. Ubicacin;

h. Consumo de recursos naturales y de energa;

i. Tipo de residuos slidos, lquidos y gaseosos generados;

j. Tecnologa.

CAPITULO VI. ESTUDIO SOCIOECONOMICO

6. ESTUDIO SOCIO ECONOMICO

El estudio socioeconmico nos permite conocer el entorno econmico y social de

una persona hasta una poblacin, se encarga de identificar los puntos de ventaja o

desventaja que puede tener una regin en base a su desarrollo cultural, turstico y lo

ms importante facilita el conocimiento del ambiente en el cual puede ser

desarrollado un proyecto.

La competitividad de los destinos tursticos depende de la capacidad de los sitios

ante la posibilidad de innovar y mejorar los productos, con este objetivo se busca

lograr que el nuevo HOTEL SANTANDER, logre la aceptacin de la poblacin

Ocaera, con respecto a las caractersticas histricas de la regin, brindando un

servicio adecuado y placentero para distintos tipos de personas que puedan utilizar el

servicio de este hotel.

En los ltimos tiempos se ha observado el auge del mercado turstico, es decir la

demanda de sitios donde la historia y la aventura juegan un gran papel, de esta

manera las personas esperan recibir buenos tratos y servicios de acuerdo a sus

necesidades y expectativas.

La ciudad de Ocaa, Norte de Santander cuenta con grandes atractivos tursticos y

llenos de historia, es por eso que el concepto del hotel est basado en el aspecto

colonial que la regin an conserva y se busca aumentar la popularidad del destino

haciendo del hotel una excusa ms para visitar la regin.

El proyecto HOTEL SANTANDER est ubicado en una de las zonas cntricas de la

ciudad, que cuenta a sus alrededores con sitios como el Complejo Histrico de San

Francisco, la Iglesia de Santa Rita y calles reconocidas como El Embudo en la cual

se desarrolla la leyenda de Antn Garca de Bonilla. Sin embargo Ocaa es una

ciudad donde la economa se encuentra estancada por la falta de desarrollo industrial

y por ende de empleo, a pesar de esto una de las fuentes de ingreso son precisamente

las personas que visitan la regin ya sea en tono de negocios o de unas placenteras

vacaciones en un lugar amigable y tranquilo.

La zona hotelera de la regin brinda grandes variedades desde economa hasta el

confort que el husped est dispuesto a disfrutar, y estn ubicados alrededor de

lugares muy reconocidos y muy cntricos que le permitirn al husped ubicarse de

una manera mucho mejor.

Sabemos que en pocas como Enero, Semana Santa y Diciembre, Ocaa se

convierte en el destino que muchas personas buscan ya sea para encontrarse de

nuevo con sus familias o simplemente de visita, como suelen hacerlo algunos grupos

del pas e incluso del exterior que promocionan la visita a los pueblos Colombianos

por su historia y por su calidad de vida.

El desarrollo del proyecto traer grandes beneficios en sus distintas facetas, desde la

construccin hasta el funcionamiento del mismo, por ende posibilidades de mejorar

las condiciones econmicas de algunas familias, es as que se distinguen los

siguientes beneficiados:

Huspedes: Disfrutaran del confort del hotel, el ambiente colonial, y una ubicacin

privilegiada en el centro histrico de la ciudad, adems de que contaran con una

zona de piscina y un saln de eventos para las distintas actividades que quieran

desarrollar, como tambin habr una locacin para disfrutar del clima en la zona

superior del hotel, de esta manera su estada ser la mejor en cuanto a la atencin y

el espacio que el HOTEL SANTANDER podr brindarle.

Trabajadores: Estos sern beneficiados durante la construccin y el estado de

funcionamiento del hotel, aportando su recurso fsico e intelectual para el desarrollo

adecuado del proyecto en sus diferentes etapas, es esto lo que permitir la

generacin de empleo y la posibilidad de brindar una estabilidad econmica a las

distintas familias que puedan aprovechar esta oportunidad.

En esta clasificacin tambin podemos incluir al personal ingenieril que se requiere

para la obra, y el cual ser el encargado de que el proyecto termine de manera segura

y satisfactoria, brindando a la comunidad una puerta ms para que su familia,

amigos y conocidos puedan disfrutar cada uno de los servicios que el hotel ofrece y

por supuesto la apariencia que este deje en los huspedes.

Comunidad: Es esta parte del proyecto la ms importante, pues este se desarroll

con el objetivo de brindar a las personas de otros lugares y lgicamente de la

poblacin Ocaera, un lugar donde la calidad, la elegancia y la historia jugaran un

papel crucial, atrayendo la atencin y el inters de las distintas clases sociales que

habitan la ciudad de Ocaa, Norte de Santander.

Finalmente, este proyecto busca establecer las caractersticas culturales de la regin,

las cuales estn arraigadas a las costumbres de la poblacin, el objetivo es brindar un

servicio satisfactorio, y cumpla con las expectativas que las personas estn buscando

en un hotel lleno de historia, que al fin y al cabo el numero existente de hoteles en

esta zona no ha brindado a travs de los aos.

CAPITULO VII. ESTUDIO ADMINISTRATIVO

7. ESTUDIO ADMINISTRATIVO

7.1. PLANEACION ESTRATEGICA

7.1.1. VISIN

El HOTEL SANTANDER busca ser el mejor de la zona hotelera, por su

estilo colonial y su estructura conservadora, siendo el icono de la cultura e

historia de la ciudad de Ocaa, Norte de Santander.

7.1.2. MISIN

En el HOTEL SANTADER nos ocupamos de brindar un servicio de calidad

que satisfaga todas las necesidades del husped, brindando una atencin

impecable y un ambiente hogareo en el que usted podr tener un merecido

descanso y por ende quiera volver a disfrutar de nuestras cmodas

instalaciones.

7.1.3. OBJETIVOS

Lograr la posicin lder entre los hoteles de la ciudad, en ocupacin, tarifa y

calidad de sus servicios.

Buscar el bienestar del husped, brindando los mejores servicios para su

comodidad y satisfaccin.

Impulsar y fomentar el turismo en la regin y sus alrededores, siendo

reconocido por su estilo colonial.

7.2. POLTICAS

La hora de llegada est estipulada a las 2:00 p.m.

No se permite el ingreso de personas no registradas a las habitaciones de los

huspedes.

Las llaves de las habitaciones deben ser entregadas en la recepcin del hotel,

la perdida de una llave implica el reemplazo de la cerradura para seguridad de

los huspedes. En caso de perdida por parte del visitante se cobrara un total

de una noche de alojamiento, adicional a esto si la llave no se encuentra en la

recepcin, se entiende que la habitacin est ocupada y no se realizara aseo.

Para garantizar su reserva el cliente debe pagar el 50% del valor total de la

estada ms los gastos financieros. Para reservas de una sola noche deber

pagar el 100% del valor.

El horario de desayunos est programado desde las 7:00 a.m. hasta las 10

a.m., luego de ese horario no se servirn desayunos.

El hotel exige a sus huspedes un horario de silencio de 11:00 p.m. a 7:00

a.m.

El hotel tiene prohibido apropiase abusivamente de cualquier elemento del

hotel, bien sean toallas, controles remoto, sabanas, entre otros.

7.2.1. USO DE LA PISCINA

El horario para utilizar la piscina es de 9:00 a.m. a 6:00 p.m.

El uso de traje de bao es obligatorio para nios y adultos.

Favor utilizar la ducha antes de entrar a la piscina

7.3. VALORES DE LA EMPRESA

Responsabilidad, calidad, eficiencia en el servicio, amabilidad, comodidad,

confort, tranquilidad, integridad, compromiso, profesionalismo, respeto,

sentido de pertenencia.

CAPITULO VIII. ESTUDIO ORGANIZACIONAL

8. ESTUDIO ORGANIZACIONAL

La estructura organizacional del Hotel Santander estar conformada as:

Tipo de empresa: El Hotel Santander se conformar como una pequea empresa

privada del sector terciario o de servicios.

Razn social: HOTEL SANTANDER

Domicilio: Calle 10 Carrera 9 (esquina), Ocaa, Norte de Santander.

Organigrama estructural:

Figura 13. Organigrama estructural

Organigrama posicional:

Figura 14. Organigrama posicional

GERENCIA

GENERAL

DEPARTAMENTO

ADMINISTRATIVO

DEPARTAMENTO

FINANCIERO

DEPARTAMENTO

DE OPERACIONES

GERENCIA GENERAL

Gerente General

Secretaria

DEPARTAMENTO

ADMINISTRATIVO

Jefe administrativo

DEPARTAMENTO

FINANCIERO

Contador

Auxiliar Contable

DEPARTAMENTO

DE OPERACIONES

Jefe de operaciones

Recepcionista

Cocineros

Ama de llaves

Vigilante

8.1. DISTRIBUCIN DE FUNCIONES Y RESPONSABILIDADES

8.1.1. Gerente general: El objetivo del cargo es el de lograr el cumplimiento de las

metas y polticas de la empresa a travs de la actuacin armnica

y coordinada de los distintos integrantes del Hotel Santander,

obteniendo los resultados econmicos propuestos. Los objetivos

especficos son:

Lograr el cumplimiento de los objetivos establecidos con el fin de cumplir

los presupuestos y asegurar la rentabilidad de la empresa.

Asegurar la dotacin de personal, suministro de servicios bsicos, materias

requerimientos necesarios para el normal desarrollo de las actividades del

Hotel.

Introducir mejoras en los procedimientos administrativos y productivos que

representen mejores resultados para el Hotel, en trminos de costo, calidad y

tiempo.

Asegurar la disponibilidad de los recursos financieros requeridos para las

operaciones del Hotel Santander, al mnimo costo.

Que el Hotel Santander mantenga un sistema interno de informacin gil y

confiable, que permita disponer de los datos e informes necesarios, en el

momento oportuno para la toma de decisiones.

Asegurar el cumplimiento de las obligaciones de carcter social, impositivo,

legal y todas aquellas contradas por el Hotel ante distintas entidades.

Lograr la imagen ms conveniente del Hotel ante entidades pblicas y

privadas, personal subordinado, Turistas, proveedores y pblico en general.

Supervisa a: jefe administrativo y jefe de operaciones.

8.1.2. Secretaria: Su objetivo es suplir las necesidades inmediatas del gerente

general, asesorar y ajustar la agenda del mismo.

8.1.3. Jefe administrativo: Los objetivos del cargo son controlar que las compras y

contrataciones se hagan dentro de la reglamentacin vigente y

autorizarlas dentro de sus facultades, as como asegurar que los

materiales y servicios necesarios para el normal desenvolvimiento de las

funciones administrativas y operativas del hotel.

Conseguir la correcta ejecucin de las tareas contables, las informaciones

requeridas sobre lo actuado internamente y los balances en tiempo y forma.

Lograr un plantel de personal capacitado a mximo de su potencia para las

tareas que realiza y los planes que el Hotel se proponga.

Hacer cumplir las polticas de compras que fija el Hotel.

Elaborar el presupuesto del ejercicio y su aplicacin; mantener continuamente

actualizado el flujo de caja, ajustando a l toda erogacin por cualquier

concepto.

Mantener los bienes del Hotel cubierto con las respectivas plizas de seguro y

controlar su permanente vigencia.

Elaborar el Plan de Marketing del Hotel.

Supervisa a: contador general.

8.1.4. Contador: Dentro de sus funciones se encuentran mantener rigurosamente al

da todos los registros contables, tener permanentemente controlados todos

los saldos de las cuentas que integran el sistema contable y

confeccionar los balances anuales de las finanzas del hotel.

Controlar la conformacin diaria de las operaciones entre dependencias.

Verificar que todo gasto que se efecten este incluidos en el flujo de caja

Controlar y contabilizar los movimientos bancarios.

Proceder a confeccionar los estados contables peridicos.

Dar cumplimiento a la liquidacin de las obligaciones impositivas u otro

tipo de compromiso fiscal vigente.

Presupuestar las compras sobre la base de las necesidades de la empresa.

Facturar los pedidos de los clientes.

Cobro y Cuadre de caja de los ingresos diarios.

Elaboracin de depsitos y cheques.

Personal a cargo: auxiliar contable.

8.1.5. Auxiliar contable: El nico objetivo de este cargo es el de suministrar la

ayuda necesaria al contador general.

8.1.6. Jefe de operaciones: Su misin es la de vigilar el correcto cumplimiento de

las operaciones de cocina, seguridad y aseo del hotel.

Conseguir la correcta ejecucin de las tareas de limpieza.

Supervisar diariamente el men que se ofrecer a los clientes.

Lograr un plantel de personal capacitado al mximo de su potencia para las

tareas que realiza y los planes que el Hotel se proponga.

Establecer los turnos de guardia a los empleados del hotel

Hacer cumplir las polticas de que fija el Hotel.

Elaborar el presupuesto de alimentacin y limpieza.

Supervisa a: Recepcionista, cocineros, ama de llaves y vigilante.

8.1.7. Recepcionista: Realiza la labor de digitacin e ingreso de datos de los

huspedes, as como la asignacin de cuartos y suministro de la

informacin pertinente a los usuarios o visitantes.

8.1.8. Cocineros: Los objetivos del cargo son desarrollar las tareas de cocina,

organizar los mens, proponer los servicios adicionales para los clientes.

8.1.9. Ama de llaves: Las funciones del cargo son las de coordinar y realizar la

limpieza del hotel, proteger la calidad del servicio y realizar sus labores sin

interrumpir la comodidad de los clientes.

8.1.10. Vigilante: El objetivo del cargo es vigilar las instalaciones y propiedades del

hotel, de sus empleados y de sus clientes.

CAPITULO IX. ESTUDIO FINANCIERO

9. ESTUDIO FINANCIERO

El estudio financiero tiene como objetivo principal ordenar y sistematizar la

informacin monetaria proporcionada en las etapas anteriores y elaborar los cuadros

analticos que sirven de base para la evaluacin econmica.

9.1. PRESUPUESTOS DE INGRESOS

El cuadro presenta los ingresos del HOTEL SANTANDER que son debido al

alquiler de habitaciones, al servicio de restaurante, bar y al saln de eventos sociales,

considerando la produccin anual esperada y el precio de los servicios brindados.

Tabla 4. Presupuesto de ingresos

AO PRECIO INGRESOS INGRESOS TOTALES

2015 65.000,00$ 205.010.000,00$ 225.511.000,00$

2016 65.000,00$ 213.265.000,00$ 234.591.500,00$

2017 70.005,00$ 238.927.065,00$ 262.819.771,50$

2018 70.005,00$ 248.517.750,00$ 273.369.525,00$

2019 75.395,39$ 278.359.761,42$ 306.195.737,56$

2020 75.395,39$ 289.518.278,40$ 318.470.106,24$

2021 81.200,83$ 324.316.113,60$ 356.747.724,96$

2022 81.200,83$ 337.308.246,35$ 371.039.070,98$

2023 87.453,29$ 377.885.681,33$ 415.674.249,47$

2024 87.453,29$ 393.015.101,11$ 432.316.611,22$

2025 94.187,20$ 440.230.959,38$ 484.254.055,32$

2026 101.439,61$ 493.097.950,57$ 542.407.745,63$

2027 109.250,46$ 552.370.332,73$ 607.607.366,01$

2028 117.662,75$ 618.788.385,97$ 680.667.224,57$

2029 126.722,78$ 693.173.597,94$ 762.490.957,73$

4674

4861

5056

5259

5470

UNIDADES (CAMAS OCUPADAS/AO)

3154

3281

3413

4494

3550

3692

3840

3994

4154

4321

9.2. ESTRUCTURA DE LA INVERSIN

9.2.1. INVERSION FIJA

1. PROYECTO HOTEL SANTANDER VALOR PARCIAL

1.1. ACTIVIDADES PRELIMINARES $ 3.486.726,18

1.2. MOVIMIENTOS DE TIERRA $ 37.697.972,50

1.3. CIMENTACION $ 14.178.936,13

1.4. DESAGUES EN EL TERRENO $ 656.878,39

1.5. MAMPOSTERIA $ 38.525.839,9

1.6. PAETES $ 31.770.384,90

1.7. ESTRUCTURA $ 101.372.504,11

1.8. CUBIERTA $ 11.583.753,17

1.9. PISOS $ 82.525.004,0

1.10. INSTALACIONES ELECTRICAS $ 20.874.078,1

1.11 INSTALACIONES HIDRAULICAS $ 11.675.754,0

1.12 INSTALACIONES SANITARIAS $ 8.111.553,3

1.13. CARPINTERIA $ 11.876.159,8

1.14. ACCESORIOS $ 8.672.426,2

1.15. VIDRIOS $ 538.834,39

TOTAL COSTOS DIRECTOS $ 383.546.804,92

ADMINISTRACIN $ 26.848.276,34

IMPREVISTOS $ 19.177.340,25

SUBTOTAL $ 429.572.421,51

UTILIDADES $ 42.957.242,15

COSTO DE CONSTRUCCIN DEL HOTEL $ 472.529.663,66

Tabla 5. Costo de construccin del hotel

Los costos se estimaron con base a informacin suministrada por los proveedores

de estos productos, presupuesto de obra y por una evaluacin de los terrenos en

venta en Ocaa actualmente.

Tabla 6. Inversin Amoblado del Hotel

Para el clculo de la inversin fija total se incluyeron los rubros correspondientes a

la construccin, amoblado y valor de compra del lote; este ltimo fue estimado con

base en precios de venta de algunas casas cercanas al sector, determinando

empricamente el precio por metro cuadrado.

INVERSIN FIJA

COMPRA DE TERRENO $ 500.800.000,00

CONSTRUCCIN EDIFICIO $ 472.529.663,62

AMOBLADO $ 64.059.490,00

TOTAL $ 1.037.389.153,62

Tabla 7. Inversin fija total

CANTIDAD PRECIO UNITARIO VALOR

1 499.990,00$ 499.990,00$

2 300.000,00$ 600.000,00$

1 352.900,00$ 352.900,00$

1 359.900,00$ 359.900,00$

3 149.900,00$ 449.700,00$

5 750.000,00$ 3.750.000,00$

1 150.000,00$ 150.000,00$

15 799.900,00$ 11.998.500,00$

12 499.900,00$ 5.998.800,00$

30 659.000,00$ 19.770.000,00$

27 100.000,00$ 2.700.000,00$

10 429.900,00$ 4.299.000,00$

10 189.900,00$ 1.899.000,00$

12 40.000,00$ 480.000,00$

5 729.900,00$ 3.649.500,00$

1 500.000,00$ 500.000,00$

45 25.000,00$ 1.125.000,00$

1 1.250.000,00$ 1.250.000,00$

28 59.900,00$ 1.677.200,00$

3 850.000,00$ 2.550.000,00$

64.059.490,00$ INVERSIN AMOBLADO

Armario

Sistema de seguridad

Neveras

Juego de restaurante

Mesa azotea

Sillas bar

Juego de sala

Implementos de cocina

Sillas sala de eventos

Computador

Elementos de oficina

Juego de alcoba sencilla

Aire acondicionado

Kit de alcoba

Juego de alcoba doble

Silla secretarial

DESCRIPCION

Escritorio ejecutivo

Escritorio secretarial

Archivador

Silla ejecutiva

9.2.2. INVERSION DIFERIDA. Son aquellos activos no cuantificables

fsicamente, pero que producen o pueden producir un beneficio a la entidad,

cuya vida es superior a un ao a partir del momento que les dio origen,

amortizndose con cargo a gastos en ejercicios posteriores. Todo esto con el

propsito de iniciar, mantener, mejorar las actividades operacionales y extra

operacionales. Caso pattico de los Gastos de Constitucin, estudios y

diseos finales, capacitacin antes de la puesta en marcha de la empresa, lo

mismo que la publicidad, etc.

DESCRIPCION PRECIO

Escritura Pblica $ 1.000.000,00

Licencia Movimientos de Tierra $ 700.000,00

Licencia de Construccin $ 5.000.000,00

Cmara de Comercio $ 500.000,00

Afiliacin COTELCO $ 300.000,00

SUBTOTAL $ 7.500.000,00

Tabla 8. Inversin diferida

9.3. ESTRUCTURA DE COSTOS

9.3.1. COSTOS FIJOS

Los costos fijos son los sueldos, salarios y servicios pblicos y privados necesarios

para el funcionamiento del HOTEL SANTANDER.

Tabla 9. Salarios, primas y cesantas del recurso humano

N SALARIO MENSUAL 2014 PRIMA Y CESANTIAS

1 1.540.000,00$ 3.234.000,00$

1 616.000,00$ 1.293.600,00$

1 924.000,00$ 1.940.400,00$

1 924.000,00$ 1.940.400,00$

1 1.232.000,00$ 2.587.200,00$

1 616.000,00$ 1.293.600,00$

2 1.232.000,00$ 2.587.200,00$

3 1.848.000,00$ 3.880.800,00$

3 1.848.000,00$ 3.880.800,00$

2 1.848.000,00$ 3.880.800,00$

12.628.000,00$

151.536.000,00$ 26.518.800,00$

178.054.800,00$

SUBTOTAL ANUAL

TOTAL ANUAL

SUBTOTAL MENSUAL

CARGO

Gerente general

Secretaria

Jefe Administrativo

Jefe de Operaciones

Contador

Auxiliar contable

Cocinero

Ama de llaves

Recepcionista

Vigilante

COSTO ANUAL SERVICIOS PBLICOS

Energa elctrica $ 200.000,00

Acueducto, alcantarillado y aseo $ 130.000,00

Telefona, internet y TV $ 90.000,00

SUBTOTAL MENSUAL $ 420.000,00

SUBTOTAL ANUAL $ 5.040.000,00

Tabla 10. Costo anual de servicios pblicos

Por ltimo, se calcula el estimado de costos fijos para el periodo de quince (15) aos

durante el que va a ser evaluado el proyecto.

AO COSTO FIJO

2014 $ 183.094.800,00

2015 $ 186.756.696,00

2016 $ 190.491.829,92

2017 $ 194.301.666,52

2018 $ 198.187.699,85

2019 $ 202.151.453,85

2020 $ 206.194.482,92

2021 $ 210.318.372,58

2022 $ 214.524.740,03

2023 $ 218.815.234,83

2024 $ 223.191.539,53

Tabla 11. Costos fijos totales

9.3.2. COSTO VARIABLE

Los costos variables son aquellos que cambian o se modifican dependiendo el

volumen de huspedes que atiende el hotel, para este caso calculados como un

porcentaje del costo fijo anual.

AO COSTO VARIABLE

2014 $ 9.154.740,00

2015 $ 9.337.834,80

2016 $ 9.524.591,50

2017 $ 9.715.083,33

2018 $ 9.909.384,99

2019 $ 10.107.572,69

2020 $ 10.309.724,15

2021 $ 10.515.918,63

2022 $ 10.726.237,00

2023 $ 10.940.761,74

2024 $ 11.159.576,98

Tabla 12. Costos variables

9.4. FINANCIACION DEL PROYECTO

Se espera que los costos del proyecto sean asumidos por inversionistas del sector

privado a quienes se les presentar la propuesta.

9.5. ESTADO DE RESULTADOS

9.5.1. FLUJO NETO EFECTIVO

Tabla 13. Flujo Neto de Efectivo

9.5.2. TASA INTERNA DE OPORTUNIDAD (TIO)

La tasa interna de oportunidad se utiliza para poder calcular un ingreso o egreso

neto, en el presente, dicha tasa fue calculada con base la tasa de captacin semanal

del 19 al 24 de Mayo de 2014 y la inflacin para el ao 2013 en Colombia.

DTF 4,48%

INFLACION 1,94%

TIO 6,42%

Tabla 14. Tasa interna de oportunidad

9.5.3. VALOR PRESENTE NETO

El valor presente neto de los diferentes flujos de caja dados es el ndice que

descuenta el flujo de egresos y el flujo de ingresos al presente, es decir, al punto del

inicio del proyecto. A continuacin se muestra el valor presente neto del proyecto

calculado con una tasa de descuento de 6,42%

V.P.N $368.404.681,57

9.5.4. TASA INTERNA DE RETORNO

La tasa interna de retorno es un ndice que evala el rendimiento del proyecto en

trminos de la rentabilidad por periodos generados por la inversin no amortizada a

lo largo de la vida del proyecto.

TIR 10%

9.5.5. BENEFICIO

BENEFICIO $1.413.293.835,19

9.5.6. COSTO

COSTO $ 1.044.889.153,62

9.5.7. RELACION BENEFICIO-COSTO

La relacin beneficio costo es un ndice muy prctico y se sentido comn que a

menudo se utiliza para evaluar alternativas de inversin.

B/C 1,35

CONCLUSIONES

La industria hotelera en Ocaa ha mantenido los niveles de demanda durante los

ltimos aos, sin embargo, la creacin de un nuevo hotel que brinde a sus huspedes

servicios agregados que la competencia no ofrece captara una parte importante de la

demanda generando as un proyecto de inversin con considerables tasas de

rentabilidad.

El patrimonio histrico y cultural de la regin no ha sido explotado como fuente

generadora de turismo por lo que el Hotel Santander estara un paso adelante en el

tema, intentando rescatar las costumbres del municipio.

La oferta hotelera para personas con capacidad econmica media-alta y alta es poca,

pues aunque los hoteles ms reconocidos utilizan tarifas altas los servicios e

instalaciones que estos ofrecen son insuficientes para satisfacer las necesidades de

los huspedes.

En definitiva, el sitio escogido para levantar el Hotel Santander favorece la imagen

de este teniendo en cuenta que es de estilo colonial y el sector se caracteriza por ser

rico en historia y patrimonio de la ciudad.

La construccin de un nuevo hotel en el sector no viola ningn tipo de normativa

vigente desde el punto de vista ambiental ni de ordenamiento territorial.

A pesar de que la inversin supera el orden de los mil millones de pesos, al aplicar

una tasa de descuento calculada en 6%, el flujo neto proyectado hasta el ao quince

(15) no genera detrimento en la economa del inversionista sino que al contrario

capitaliza su inversin convirtiendo al proyecto en sumamente rentable y

tcnicamente viable.

Adems del valor presente neto, se utiliz diferentes indicadores de bondad

econmica como la tasa interna de retorno y la relacin beneficio/costo, arrojando

cifras que permiten considerar rentable el proyecto.

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS

1. Ministerio de Comercio, Industria y Turismo. Oficina de estudios econmicos. (2014). Informe turismo Febrero 2014.

2. Departamento Administrativo Nacional de Estadstica. (2014). Muestra mensual de hoteles febrero 2014. Bogot: Prensa DANE.

3. Ministerio de Comercio, Industria y Turismo. (2014). Perfil econmico: Departamento Norte de Santander.

4. Castro Vivero, O. (2010). Proyecto de factibilidad para la creacin de un hotel TELEMBI en el pasaje comercial Visa Hermanos ubicado en la ciudad de Esmeraldas. Univers