Estrategias para la búsqueda de la eficiencia en la...
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Estrategias para la búsqueda de la eficiencia en la Recaudación del Impuesto Predial y Gestión y prácticas para la valuación de inmuebles con fines tributarios. Noviembre, 2016 | Carlos Fernando Orrego | [email protected]
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Estrategias para la búsqueda de la eficiencia en la Recaudación del Impuesto Predial y Gestión y prácticas para la valuación de
inmuebles con fines tributarios.
Noviembre, 2016 | Carlos Fernando Orrego |
Aclaración Previa:
Yo no vengo a dar recetas, vengo a
contar experiencias, a relatar éxitos y
fracasos, a contar historias y a
desnudar las limitaciones del
Impuesto Predial, limitaciones que
nosotros mismos hemos creado…
Transparencia
Vamos al Cine:
La Valuación
inmobiliaria y
el impuesto predial
en LA
www.youtube.com/watch?v=AVbdVcsSdjI
Comentario sobre el
video:Si el Impuesto predial es potencialmente el
mejor instrumento para financiar servicios y
obras de desarrollo en la ciudad, ayudando a
corregir la desigualdad e inequidad local,
¿porque entonces, ello no ocurre en la
magnitud deseada?...
¿Qué hemos hecho con el
Predial?
Consideraciones Previas sobre el Predial
El Impuesto predial es potencialmente el mejor
instrumento para financiar servicios y obras de
desarrollo en la ciudad, ayudando a corregir la
desigualdad e inequidad local.
Pero tenemos que atrevernos…Impuesto Universal
Tradición: Impuesto viejo, impuesto bueno
Alta VisibilidadNo agota su base fiscal
Claro reconocimiento localRegulador de Mercado
Círculo virtuoso del predial
Instrumento de descentralización Promueve la autonomía local
Alto potencial de crecimiento: 0.34 del PIBProgresividad
Equitativo
Y esto es lo que hemos hecho de él…Odiado, maltratado, ninguneado y con data de muerte de
hace casi 200 años atrás…
Pero aquí está mas vivo que nunca y todos nosotros
congregados hablando del Predial.
Impuesto poco transparente
Nadie sabe como se hace el avalúo
Botín de los Políticos
La tentación de las exoneraciones
No sabemos en que se invierte lo recaudado
Catastros desactualizados
Las anmistías todo lo resuelven
No existe cultura de pago, si me pillan pago…
LA sólo recauda el 65% de lo puesto en cobro (De Cesare)
Plantas de valores obsoletas
Tasas planas regresivasAlícuotas demasiado bajas
Tenemos atribuciones y no las
ocupamos
8
Impuesto viejo, impuesto bueno…
VALOR Y PRECIO
¿Son lo mismo?
El Precio de un bien…
El precio es el término usado para designar la cantidad pagada por una propiedad.
Precio de oferta: Es el precio al que el vendedor ofrece la propiedad.
Precio de demanda: Es lo que un consumidor está dispuesto a pagar por ella.
Precios de mercado o precios observados: son los precios a los cuales ocurrieron las transacciones reales de las propiedades.
Zona de Negociación
Mínimo que está dispuesto a
aceptar, por menos prefiere
conservar la propiedad.
Representa el beneficio actual
Mínimo que está dispuesto o es capaz de
pagar.Representa el
beneficio esperado
Hay muchos precios para un inmueble
La ley de oferta y demanda…
Es un modelo que se basa en la relación entre el precio de un bien y las ventas del mismo y asume que en un mercado de competencia perfecta, el precio de mercado se establecerá en un punto llamado punto de
equilibrio en el cual se produce un vaciamiento de mercado, es decir, todo lo producido se vende y no queda demanda no satisfecha.
El postulado de la oferta y la demanda implica tres leyes:
1.Cuando, al precio corriente, la demanda excede la oferta, aumenta el precio. Inversamente, cuando la oferta excede la demanda, disminuye el precio.
2.Un aumento en el precio disminuye, más tarde o más temprano, la demanda y aumenta la oferta. Inversamente, una disminución en el precio aumenta, más tarde o más temprano, la demanda y disminuye la oferta.
3.El precio tiende al nivel en el cual la demanda iguala la oferta.
"hablando dentro de un mercado de competencia perfecta, el precio de un bien se situará en un "punto de equilibrio" donde la demanda sea igual a la oferta".
El Valor de un bien…
La Tasación Inmobiliaria
Aristóteles: El valor de los objetos lo determina el interés que por ellos exista.
Experiencia
La Regla Básica de Valoración
¿Es un bien escaso?¿Que pasa con los bienes
que son escasos en el mercado?
¿Cuanto suelo hay en una ciudad?
¿Siempre sube de valor?
Compramos suelo para construir sobre él, no para cultivar zanahorias…pero mucho
cuidado, ya que el valor de lo edificado comienza a disminuir
desde el momento en que la habitamos.
Preguntas claves en el mundo inmobiliario…
Servidumbres ExpropiaciónLas restricciones del Plano Regulador
Y nosotros,
¿sabemos
cual es el
valor de
nuestra
propiedad?
Para
venderla…
Para pagar
Predial…
A propósito:
¿El avalúo catastral puede ser igual al valor de mercado?, Hay varios
motivos para pensar que no:
• El manejo estadístico de los datos. (promedios, medianas, etc.) genera
distorsiones, propias de los modelos de cálculo.
• El mercado es eminentemente dinámico. Un avalúo puede tener muy
corta duración.
• Riesgo de burbujas inmobiliarias y especulación…
• Hay “subjetividad” en parte de la metodología (método comparativo).
• Vamos siempre corriendo detrás del Catastro…
• Entonces, lo que ocurre es que de lote en lote…
• Por ello, lo razonable parece ser fijarlo algo por debajo del mercado,
con un rango de seguridad.
¿Avalúo Catastral = Valor de Mercado?
Pero si lo hacemos debemos decir cual es…
God save the Queen
Método Comparativo de mercado
Conceptos Relevantes
Conceptos Relevantes
Fuentes de Información
Mercado Inmobiliario:
INFORMACION DE MERCADO DE OFERTAS:
• Cuantitativamente abundante y rápida de obtener
• Poco certera dado el delta diferenciador con el resultado final de las transacciones de demanda.
INFORMACION DE MERCADO DE DEMANDA:
• Difícil de obtener, costosa y dificultosa.
• Altamente certera.
La Importancia de la Información
Estaba un sacerdote conduciendo hacia su parroquia y en la carretera encuentra una monja conocida. Para y le dice:
-Madre, suba que la llevo al convento. La monja sube y se sienta en el asiento del copiloto.
Hace un cruce de piernas y el habito se le abre un poquito y se le ve la pierna. El padre la mira
y sigue conduciendo.
Al rato le toca la pierna y la monja le dice: Padre, acuérdese del Salmo 129.
El Padre le pide disculpas y sigue conduciendo. Al rato otra vez le toca la pierna y la monja le dice: Padre, acuérdese del Salmo 129.
El Padre se excusa diciendo:Perdóneme, Hermana, pero, sabe, la carne es débil. Después de un rato la monja se baja y
el Padre llega a su parroquia y va rápidamente a buscar en la Biblia, el Salmo 129.
Encuentra el Salmo y lee: "Seguid buscando que allí arriba encontrareis la Gloria"
MORALEJA: "Siempre debes estar bien informado, si no puedes perder oportunidades que valen oro."
“Los Impuestos, son Impuestos”
Las primeras leyes tributarias aparecen en Egipto, China y Mesopotamia. Textos muy antiguos en escritura cuneiforme de hace aproximadamente cinco mil años, señalaban que “se puede amar a un príncipe, se puede
amar a un rey, pero ante un recaudador de impuestos, hay que temblar”.
Reformó el sistema tributario romano
Augusto Cesar, Imperio Romano, 27aC-14dC:
Con la preocupación con el grado de producción, implementó un sistema de valuación con base en lo que podría ser producido al
envés de lo que era producido en la tierra:
económico incentivo al máximo uso de la tierra.
• Los impuestos indirectos son
regresivos… (IVA)
• Los impuestos directos
redistribuyen con mayor
eficiencia y equidad.
El predial está
de moda…
A propósito de Impuestos: Ultima Voluntad…
Estaba la familia reunida ante el féretro del padre, recién fallecido. Como la familia no estaba en buena situación económica, sus hijos sugirieron…
El hijo menor dijo:
Ahora tendremos que hacer realidad la última voluntad de papá: ser sepultado con 100.000 dólares en el ataúd.
El hijo del medio añadió:
Bueno, pero en realidad sólo vamos a poner 75.000 dólares en el ataúd porque hay que descontar el Impuesto a la Herencia.
El hijo mayor, que escuchaba atentamente, comentó:
También tenemos que deducir el 10% del impuesto a la plusvalía del terreno que nos dejó.
Harta de escuchar, la viuda interrumpe la conversación y grita:
Basta, esto es una vergüenza¡ Su padre no merece estas especulaciones financieras¡ Se cumplirá al cien por ciento su última voluntad:
…Lo sepultaremos con su tarjeta de crédito y que
gaste todo lo que quiera…
Que alícuotas serían las recomendables:
• Habitacionales: tasas progresivas marginales
(5 o 6 tramos)
• Comerciales: tasa proporcional o plana (la
más alta de las residenciales)
• Baldíos: la tasa más alta por 2
Alícuotas promedio del Impuesto Predial en LA (De Cesare)
TERRENOS BALDÍOSINMUEBLES
HABITACIONALES
INMUEBLES
NO HABITACIONALES
Mínima Máxima Media Mínima Máxima Media Mínima Máxima media
1.31 2.57 1.94 0.53 0.93 0.73 0.80 1.44 1.12
¿Tasas impositivas planas o
progresivas?
78 %
ALICUOTAS TIPO DE PROPIEDAD
Exentos Habitacionales con avalúo menor a US$ 32.000
0,980%Propiedades AgrícolasHabitacionales con avalúo entre US$ 32.000y US$ 48.000
1.143%Comerciales y Habitacionales con avalúo mayor a US$48.000 en la parte que excede este monto
Sobretasa del 100%
Sitios Urbanos baldíos.
Alícuotas Mínima Máxima
Urbanos 0,25% 5%
Rurales 0,25% 3%
Alicuotas del Impuesto Predial
PROPIEDADES RECAUDO
ANUAL
PREDIAL
P/C
PIB
P/C
INDICE
GINI
ECUADO
R
10
MILLONES
130 US$ 13 US$ 11.000
US$
0.40
CHILE 7 MILLONES 1.500 US$ 214 US$ 23.000
US$
0.56
La Estructura Tributaria Municipal Chilena
El FCM es un mecanismo de redistribución de los
ingresos destinados a equilibrar el sistema
presupuestario municipal, apoyando
financieramente a los municipios de menores
recursos.
INGRESOS MUNICIPALES AÑO
2014:
Impuesto Predial
Patentes Comerciales
Permiso de Circulación
Transferencia de vehículos
usados
Está compuesta de 4
Impuestos:
Otros ingresos Municipales:
Aseo o recogida de basuras.
De propaganda.De construcción.De subdivisión de terrenos.Multas de tránsito.
30
Una Vergüenza…
El Mercado da Señales:
Ricos
Pobres
Como es el Mercado Inmobiliario
Así?
O Así?
Son iguales…Y no tienen el mismo precio
Método Comparativo de Mercado
La cobranza del impuesto predial en nuestros países de Latino América es compleja, difícil de aplicar y generalmente una parte importante de los impuestos adeudados
no se recupera jamás.
Estrategias para el recaudo del
predial
La eficacia en el cobro del predial está afectada por muchas variables. Algunas se presentan antes de la emisión de la boleta de pago y otras después.
1. ¿Cómo se determina el avalúo catastral?.2. ¿Cómo se define la alícuota impositiva?.3. ¿ Cuán actualizado está el Catastro?.4. ¿Cuál es el nivel de transparencia en el mercado Inmobiliario?.5. ¿Existe cultura tributaria?6. ¿Las exoneraciones afectan la voluntad de pago del predial?
Después: 1. ¿Existen mecanismos concretos para facilitar el pago
VOLUNTARIO?2. ¿ Premiamos al pagador oportuno?3. ¿ Castigamos al evasor?
Ante
s
Despu
és
Obligatoriedad del contribuyente en corresponsabilidad con el Estado o Municipio.
¿El Garrote o la Zanahoria?
No pagó
Predial
¿Ambas
juntas?
Transparencia es un concepto que día a día es más recurrente en
toda actividad que emprendemos y por supuesto en la gestión del
impuesto predial.
Los municipios debieran publicar y poner a disposición del ciudadano
sus ingresos y sus gastos anuales. Esto forma parte de una sana
política pública, de la que todos debemos ser partícipes.
Asimismo debemos transparentar la forma en que hacemos los
avalúos de las propiedades y su factor de relación con el valor de
mercado de las mismas.
Conceptos Relevantes
Transparencia en la gestión del
municipio:
1
Hay que transparentar el origen de la base
imponibleDe paso regulamos el mercado…
Transparencia
Son políticas populistas que le hacen un enorme daño al
impuesto.
Actuamos al revés… premiamos al incumplidor.
Se podrá ocupar excepcionalmente para dar de baja cuentas
vencidas e incobrables, pero ¿porqué llegamos a este punto?
Este es el resultado de una mala gestión del impuesto.
Conceptos Relevantes
Amnistías o Condonaciones2
Condonar una parte de los intereses podría
ser…impuesto por ningún motivo.
Chile: Condonación AUTOMÁTICA de
intereses del 50%.
A los 2 Años
Tasa de
cumplimient
o
90% Artículo 169.- Constituyen título ejecutivo, por el solo ministerio de la Ley, las listas onóminas de los deudores que se encuentren en mora, las que contendrán, bajo lafirma del Tesorero Comunal que corresponda, la individualización completa del deudory su domicilio, con especificación del período y de la cantidad adeudada por conceptode impuesto o de sanciones en su caso y del tipo de tributo, número en el rol si lohubiere y de la orden de ingreso, boletín o documento que haga sus veces.
Cobranza “Dura” como amenaza
final3
PLAZO DE
PRESCRIPCIÓN
Conceptos Relevantes
TASA DE
RECARGO
Cobro del Impuesto Predial
Artículo 173.- Tratándose del cobro del impuesto territorial, el predio se entenderá embargado por el solo ministerio de la ley desde el momento que se efectúe el
requerimiento y se inscribirá en el Registro.
Conceptos Relevantes
El impuesto territorial anual será pagado en cada año en cuatro cuotas
en los meses de abril, junio, septiembre y noviembre.
El Impuesto Predial
Artículo 44.- Con un mes de anticipación a la fecha de vencimiento, el Servicio
remitirá a los contribuyentes un aviso que contenga el nombre del propietario, la
ubicación o nombre del bien raíz, el número de rol que corresponda, el monto del
avalúo imponible y del impuesto.
Estos avisos se remitirán a la dirección correspondiente al inmueble que motiva el
impuesto, o al domicilio que para estos efectos el propietario haya registrado en el
Servicio y, a falta de éste, al domicilio del propietario que figure registrado en el
Servicio.
La falta de credibilidad en la autoridad afecta el
cumplimiento voluntario en el pago de los impuestos.
Si la autoridad no es creíble, pondremos en duda su
corrección respecto del uso de los recursos obtenidos. Se
podría establecer compromisos de carácter público con las
autoridades, que se puedan auditar por parte del ciudadano
de tal forma de evaluar su desempeño.
4Credibilidad en las
autoridades:
Conceptos Relevantes
5El político al
acecho…Este personaje siempre estará esperando su oportunidad para promover
políticas “populares y demagógicas” que aparentan ir en beneficio de los
más necesitados pero en realidad buscan el propósito de perpetuarse en sus
cargos. Lo típico en ellos es promover amnistías y condonaciones y por
otro lado jamás avalarán un proceso de actualización catastral y valórico.
Recordemos que el político piensa y actúa en el “corto plazo”…
Como me beneficio yo al pagar mi impuesto predial,
Participación del ciudadano en la elección de las inversiones y
Auditoría Social a obras de desarrollo:
Hay que ver materializadas las obras de adelanto que se efectúan
con los impuestos que yo pago. El municipio debe publicar las obras,
su costo, el tiempo de ejecución y sus resultados.
El ciudadano, que es el que paga el impuesto debe participar de la
decisión y elección de las obras de desarrollo e inversiones que se
ejecutan en su comuna. Así percibe que ellas, al estar construidas,
agregan un valor a su propiedad aumentando su patrimonio.
Asimismo, debe tener un canal para efectuar auditorías a las obras
que se ejecutan, respecto a su calidad y mantención en el tiempo.
Conceptos Relevantes
Conocer el destino de los impuestos
que pago6
Hay que hacer el mayor esfuerzo por tener un catastro lo más
actualizado posible y una valoración justa y equitativa,
apuntando más al valor relativo que al valor absoluto. Para esto se
requiere contar con profesionales idóneos y preparados.
Debemos cautelar las llamadas “equidad vertical” y “equidad
horizontal” en los avalúos catastrales.
Si vamos a valorar por el método comparativo de mercado (el más
usado en nuestros países) deberemos transparentar las fuentes de
información y el factor de ajuste que aplicamos a los avalúos. En Latino
América este fluctúa entre un 60 a 70% del valor de mercado en
promedio. En su municipio cual es este factor? Se transparenta?
Noviembre 2016 Carlos Fernando Orrego 15
Conceptos Relevantes
Tributo equitativo y justo,
profesionalizando la función catastral:7
Las políticas públicas deben diseñarse y aplicarse dentro de los
plazos que correspondan, sin importar los cambios de autoridades
políticas de turno. Ellos pondrán más énfasis aquí o allá pero no
debieran alterar estas políticas que apuntan al bien común y al
desarrollo permanente y además, sustentable.
Esto es lo denominado “visión de Estado”… la tenemos en
nuestros países?. Esto afecta a los pobres.
La informalidad está presente en todos nuestros países. El
pobre no tiene acceso al suelo y menos al suelo urbanizado.
Recordemos que el suelo es un bien escaso, que no se produce
por lo que es un bien caro y de difícil acceso para el ciudadano.
Conceptos Relevantes
Continuidad en el tiempo de las políticas
públicas8
Este es un tema importante. No da frutos en el corto plazo pero a
mediano y a largo plazo si. Hay que crear una actitud nueva
en el contribuyente que permita disminuir la carga morosa y se
puedan ejecutar más obras de desarrollo.
El contribuyente debe ser educado para el cumplimiento
voluntario en el pago de sus impuestos. Esto se puede hacer
a través de programas de Educación Fiscal, en Internet y visitando
los colegios y Universidades.
Conceptos Relevantes
Educación Fiscal de los
ciudadanos9
PROGRAMA DE EDUCACIÓN FISCAL 2016
Noviembre 2016 Carlos Fernando Orrego 20
Conceptos Relevantes
201
0
201
6
201
3
Conceptos Relevantes
Vigilar y fiscalizar al contribuyente en “terreno” es muy caro para cualquier
administración tributaria y nunca contaremos con un número suficiente de
fiscalizadores en relación a la cantidad de inmuebles que debemos
inspeccionar.
Como dato ilustrativo, en Latinoamérica se dispone de un fiscalizador por
cada 35.000 propiedades en promedio. Todas las políticas y acciones
deben tender a facilitar el cumplimiento voluntario en el pago de los
impuestos
Se debe fomentar las oficinas virtuales en Internet –con información
actualizada- con portales de pago amigables, evitando traslados
innecesarios a los contribuyentes.
Conceptos Relevantes
10 Facilitemos el cumplimiento
voluntario
Todos debemos pagar el predial en proporción al valor de la propiedad.
Las excepciones no son conceptualmente correctas.
Hay que eliminarlas como políticas permanentes. Esta práctica muy
recurrente en nuestros países debiera eliminarse ya que
conceptualmente deriva de un principio errado. En casos muy
excepcionales puede aplicarse a un grupo específico de propiedades pero
siempre en la línea de no ocuparlo como instrumento ya que deforma la
naturaleza del impuesto.
11 Las Exoneraciones al
predial
Conceptos Relevantes
EXONERACIONES DEFINIDAS A NIVEL CENTRAL SIN
COMPENSACIÓN AL MUNICIPIO
PAGO MINIMO POR LA RENTA
EXONERACIONES DAÑAN AL
PREDIAL
Todas las administraciones tributarias deben, por mandato legal exonerar o
eximir a un grupo de contribuyentes del pago del impuesto predial.
Hay dos tipos de exenciones aplicándose en latino América:
1. Las exenciones a instituciones específicas como Cuerpos de Bomberos,
Embajadas, Templos, Educación, Deportes, etc.
2. Exenciones a grupos o segmentos de contribuyentes: Personas de la
tercera edad, propiedades de bajo valor o casos cuando el ingreso no es
correspondiente al valor del inmueble, etc.
Exoneraciones al Impuesto Predial
En general, toda exoneración no es
buena si la analizamos
conceptualmente ya que todos
debieran contribuir en función del
valor de su inmueble.
EL 68% DE LOS 1,7
MILLONES
DE VIVIENDAS DEL
GRAN SANTIAGO
NO PAGA PREDIALEl Mercurio 08/09/2015
Las Exenciones al Impuesto Predial en Chile
Fisco
Municipalidades
Establecimientos educacionales, municipales, particulares y particulares
subvencionados, de educación prebásica, básica y media
Universidades, Institutos Profesionales y Centros de Formación Técnica
Deporte
Cementerios Fiscales y Municipales
Templos y sus dependencias
Organizaciones Comunitarias
Misiones diplomáticas
Tierras Indígenas.
Monumentos históricos o públicos
Fomento Forestal
Cuerpos de Bomberos.
Isla de Pascua
Aeródromos
Sindicatos
Exoneraciones Especiales al Predial en Chile
100%
Carlos Orrego 2015
La respuesta de los Legisladores…
La palabra clave…
Plus: Mas… Valía: Valor…
Gestión para la valuación de Inmuebles
La Plusvalía
La Plusvalía es el incremento de valor de un inmueble que no es producto de la acción de su propietario. Afecta a un sector o entorno de propiedades. El valor se incrementa por acciones de la comunidad. Los incrementos de valor realizados por los propietarios son una excepción.
Se produce por tres acciones:
1. Obras Públicas de magnitud.
2. Cambios en los Planos Reguladores.
3. Cambios en el límite Urbano.
La plusvalía es un patrimonio público. Yo no puedo apropiarme
de algo que no he generado, que no es mío…¿o puedo?
La Ganancia Inmerecida…
El Origen de todo:
David Ricardo: Economista Inglés (1772-1823)
Padre de la teoría de la Renta Diferencial del Suelo.
Renta diferencial de la tierra 1: Mayor valor del suelo por Localización
Renta diferencial de la tierra 2: Mayor valor del suelo por potencialidad
Se produce cuando se cultivan tierras con fertilidad diferente (localización diferencial).
Se generan diferentes grados de producción por tipo de tierra.
El precio del producto es establecido por la última unidad (marginal) de tierra (la menos productiva)
y rige para toda la economía en su conjunto.
Como resultado los propietarios de las tierras más fértiles, perciben una renta (ganancia
extraordinaria) que crece cada vez más a medida que se incorporan tierras menos fértiles al
proceso productivo. Como en estas tierras la productividad es menor, los costos unitarios de la producción aumentan, y por ende, aumentan los
precios del producto.
Excedente de la ganancia por encima de la ganancia media
obtenida a consecuencia de la diferente productividad de los capitales invertidos en tierras
desiguales por su fertilidad natural o por su situación respecto al
mercado.
La Plusvalía (concepto creado por Karl Marx)
Incremento de valor en una cosa cualquiera debido acircunstancias que no dependen de lavoluntad del trabajo de su poseedor.
“La producción capitalista no es simplemente la producción de mercancías: es esencialmente la producción de plusvalías.” Karl Marx
La masa de la plusvalía es la cantidad de trabajo excedente producida por toda la fuerza de trabajo.
Plusvalía Absoluta: Se produce por la extensión del horario laboral con el mismo salario.
Plusvalía Relativa: Se produce por aumento de la productividad, reduciendo el tiempo de trabajo para crear un bien, aumentando el tiempo adicional para incrementar la producción.
(1839-1897) Economista norteamericano, representante más influyente impuesto único sobre el valor del suelo. Inspiró la filosofía e
ideología económica conocida como Georgismo, que sostiene que cada uno posee
lo que crea y que el suelo o la tierra pertenecen igualmente a toda la humanidad.Autor del libro Progress and Poverty (Progreso
y Miseria), escrito en 1879.
Henry George:
Toda idea nueva pasa inevitablemente por tres fases: primero es ridícula, después es peligrosa, y después... ¡Todos la
sabían!
¿Cómo se puede decir a un hombre que tiene una patria cuando no tiene
derecho a una pulgada de su suelo?
Quién denunció esto?
El Monopolio…
Juego de mesa más vendido en el mundoTiene más de 100 versiones
Traducido a 40 idiomas
No se deja de jugar porque se es viejo, se es viejo porque se deja de jugar
George Bernard Shaw
En 1903, Lizzie Magie creó el Monopoly como una herramienta para la enseñanza de la
filosofía de Henry George, un economista del siglo XIX que popularizó la noción de que
ninguna persona puede pretender tener tierra «propia». En su libro Progreso y
Miseria (1879), George llama a la propiedad de la tierra privada un “principio erróneo y destructivo” y sostenía que la tierra es
patrimonio de toda la humanidad, por lo que no corresponde que algunos pocos se
apropien de la renta que ésta produce.
El juego se podía jugar de dos maneras: a) a la usanza del actual Metrópoli, lo que
provocaba peleas familiares y envidias, o b) ¡cooperar!, “bajo este conjunto de reglas
alternativas, tendrían que pagar rentas no al titular de la propiedad, sino en una olla común de la tierra – la renta efectivamente era socializada para que, como más tarde escribió Magie, “se consiguiera la prosperidad”.
El Primer Monopolio…
Metrópolis Chilensis…
Llegar a rico me costó lo vuestro
¿Quién se queda con la Plusvalía?
Futuro asegurado…
¿Son malas las Plusvalías?... No, son muy buenas. El problema es que se reparten con absoluta inequidad
…El valor de suelo es simplemente la acumulación de plusvalías.
Cómo se reparten las plusvalías ?
Plusvalías es precio de suelo y precio de suelo es plusvalías.
Es increíble que se reparta la renta del suelo urbano de manera tan inequitativa y desigual y que nadie parezca reparar en ello
(salvo, por supuesto, los beneficiados).
Veamos como se reparten las Plusvalías?
Plusvalía Generada
Transferencias de predios agrícolas cercanas a la fecha del cambio del Plan Regulador Intercomunal
de Santiago
ComunaAvalúo fiscal
UF
Valor de mercado antes
UF
Valor de mercado después
UF
Mayor valor en UF
Maipú 7.749 19.272 52.537 33.265
Maipú 1.528 3.928 42.597 38.669
San Bernardo
2.393 2.540 62.670 60.130
PRMS100
Impuesto a la plusvalía (actualmente en el Congreso) 10% de la ganancia
¿Quién se queda con la Plusvalía?
Mi Tía Verónica…
Mi Tía Verónica…
El Metro y la Plusvalía
• ES INSCONSTITUCIONAL
• NO SE COMPENSAN LAS MINUSVALÍAS
• DOBLE TRIBUTACIÓN
• SU CÁLCULO SERÁ COMPLEJO, DISCRECIONAL Y ARBITRARIO
• AFECTARÁ EL CRECIMIENTO Y DESARROLLO DE LA CIUDAD
• EL MERCADO DEBE DECIDIR LIBREMENTE EL VALOR DEL SUELO
• AUMENTARÁ EL VALOR DE LAS VIVIENDAS NUEVAS
Carlos Orrego 2015
IMPLICANCIAS POLITICAS
Impuesto PredialImpuesto Ganancia
Capital
Impuesto a la Plusvalía por
ampliación límite urbano
Impuesto a la Renta de las Empresas
1.2% del avalúo
10% de la diferenciaentre valor de
adquisición mas mejoras y valor de
compra
10% del incremento de valor
PROYECTO DE LEY
21% de las utilidades(25% el 2018)
PLUSVALIAS
Qué capturan?
Afectados
Los propietarios de un bien raíz.
Personas naturales. Propietarios de terrenos. (Inmobiliarias)
ESTADO DEL ARTE DE LOS TRIBUTOS INMOBILIARIOS
“Hay dos mecanismos que mueven al mundo:
El sexo y la Plusvalía…”Alejo Carpentier
Es la disminución de valor en el tiempo...
El valor disminuye por externalidades negativas...
Construcción de Cementerios, Industrias nocivas, Estadios...
Construcción de edificios en sectores de baja densidad...
La casa Isla…
La Minusvalía
La Minusvalía
El Impuesto TerritorialLa Ley 17.235, sobre Impuesto Territorial, establece:
Que los bienes raíces se dividen en dos Series:
Primera Serie Agrícolas
Segunda Serie No Agrícolas
El Impuesto Predial: Estadísticas
Tipo de
Propiedad
Cantidad de
propiedades
exentas
Cantidad de
propiedades
afectas
Total de
propiedades%
Agrícolas 681.593 176.654 858.247 12
No Agrícolas 3.739.503 2.332.838 6.072.341 88
Total 4.421.096 2.509.492 6.930.588 100
64% PROPIEDADES EXENTASPropiedades
Habitacionales
Cantidad %
Predios afectos
habitacionales 991.542 22%
Predios exentos
habitacionales 3.496.139 78%
Se determina sobre el avalúo de las propiedades, y su recaudación es destinada en su totalidad a los
gobiernos locales, constituyendo una de sus principales fuentes de ingreso y financiamiento. El Impuesto
es anual y se gira en 4 cuotas, con vencimiento de pago en los meses de abril, junio, septiembre y
noviembre.
TIPO DE
PROPIEDAD
Total Año
2015
MMUS$
% del Total
Agrícolas 89 7%
No Agrícolas 1.224 93%
Total Giro 1.313 100%
Valor Suelo = VAH x m2 de superficie
VAH: Valor unitario de terreno asignado a un Área Homogénea al interior
de la comuna.
CC: Coeficiente Corrector: Ajusta el valor unitario de terreno por
características físicas del mismo, que lo diferencian del lote tipo.
Avalúo de Terreno:
AH
Valuación Fiscal Urbana
VC= valor de la Construcción.
VClCa= valor por m2 de la Clase-Calidad.
Depreciación: Edad de la edificación.
VC= Valor Clase/Calidad * Depreciación * M2 edificados
Avalúo de las Construcciones
Valuación Fiscal Urbana
La Materialidad de la Construcción…
…Es importante ya que incide en
la vida útil de una Construcción.
http://1.bp.blogspot.com/_Kpj5bI5NJd0/S6-y0_48U0I/AAAAAAAAVyg/sO7RnL7W-Bw/s1600/LOSTRESCERDITOS4.jpg
Se avalúan según Material Estructural y
Categoría Constructiva. Se fija un valor unitario
por m2 de costo de construcción nuevo.
Construcción usada: Depreciación
entre un 0.8 y un 1.2% anual.
A este costo se le agrega un 45% adicional por gastos
generales y honorarios del constructor para obtener el valor
de mercado de la edificación.
Valuación de Construcciones
83
QUÉ ES UN REAVALÚO ?
Es la actualización de los avalúos
fiscales de los bienes raíces mediante la
captura de plusvalías y minusvalías
generadas desde el último reavalúo, que
refleje la actual situación del mercado
inmobiliario.
Se utilizan como base referencial transferencias de
bienes raíces y Tasaciones comerciales Bancos.
Se actualizan los precios de terrenos y construcciones.
Qué es la actualización de valores?
Chile: Cada 4 Años
OCDE: Cada 3 a 5 años
http://home.sii.cl/
84
Actualización de Valuaciones de bienes raíces
La actualización
de valores es un
tema técnico que
se transforma en
un problema
político
84
A los técnicos déjennos hacer
tranquilos los avalúos y Uds.
los políticos decidan cuanto
quieren cobrar, es decir,
definan las tasas impositivas…
Entonces el trabajo de Catastro es representar los valores de
mercado, no hacer el avalúo…
85
Traumático
Procesos de actualización de valores en Chile
AÑOTIPO DE
PROPIEDAD
NUMERO DE
PROPIEDADES
INCREMENTO
DEL
IMPUESTO %
APELACIONES
2006 Urbanas (todas) 4.471.282 9.9% 57.000
2007
2008
2009
Sitios No Edificados
107.629 9.9% 490
105.891 3,1% 184
105.868 0,4% 94
2009 Rurales 752.124 7,3% 190
2010 Sitios No Edificados 105.995 1% 31
2013 Urbano
Comerciales
708.470 6.5% 493
2014 Urbano Viviendas 5.107.864 0.4% 190
2014
2015 Sitios No Edificados
115.223 7.3% 21
116.440 9.2% 16
Hay que instalar estos procesos
en la cultura del ciudadano
Hasta 2012:6 Zonas
AH Comuna Santiago
Desde 2013: 75 Áreas
Valor ÚnicoMuchos Valores
USO DE SUELO CATEGORÍA CONSTRUCTIVA DENSIDAD OTRAS VARIABLES PLAN REGULADOR
Áreas Homogéneas
Lote Tipo
88
Procesos de actualización de valores en Chile
La más importante conclusión:
Sigo Vivo¡¡¡
89
“Fusibles”
Cuando se acumula mucho tiempo con valuaciones
desactualizadas, el proceso se hace inviable y para corregir
este problema se crean mecanismos extra-valor para
solucionarlos. (“fusibles”)
Son una “lamentable necesidad”…
90
Avalúo Fiscal/Valor Mercado
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
A B C D E F G H I J K L M N O P Q
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
A B C D E F G H I J K L M N O P Q
2006 a 2012: 0.80
2013 en adelante: 0.60
Promedio
AL
0.50
91
ASPECTOS LEGALES: LEY
N°17.235
Incremento de giro nacional al primer semestre de aplicación
del reavalúo debe ser menor o igual a un 10%
Mecanismos de mitigación de impacto de la actualización de valores:
A nivel nacional:
A nivel predial:
Incremento de giro a nivel predial al primer semestre de
aplicación del reavalúo debe ser de hasta de un 25% y en los
siete semestres siguientes se incrementa en razón de un 10%.
GIRO ($)
COMIENZA REAVALÚO 1
Incremento Gradual de Contribuciones
COMIENZA REAVALÚO 2
SEMESTRES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10ANTES
25 %INCREMENTO
MÁX.
GIRO SIN ALZA GRADUAL
25.000
73.686
66.987
60.987
55.361
50.328
45.753
41.594
37.813
34.375
31.250
10 %INCREMENTO
GRADUAL10 %INCREMENTO
GRADUAL
100.000
GIRO CON
ALZA GRADUAL
$ que se dejaron de girar
por efecto del
Alza Gradual
NOALCANZÓ GIRO REAL
Carlos Orrego 2012
Procedimiento de impugnación de un avalúo
¿En qué consiste?Los propietarios y las municipalidades puedeninterponer un recurso de ReposiciónAdministrativa ante el Servicio, o reclamar encontra de los nuevos avalúos ante los TribunalesTributarios y Aduaneros, correspondientes a lajurisdicción territorial en que se encuentranubicado el bien raíz, de acuerdo a los términos yplazos establecidos en los artículo 149 y 150 delCódigo Tributario.
•Reposición administrativa de los avalúosRecurso de reposición ante el Servicio de ImpuestosInternos, que podrá presentarse en la Dirección Regionalcorrespondiente a la ubicación del inmueble dentro de los15 días siguientes a la recepción de la notificación demodificación de avalúo, considerando días hábiles (lunes aviernes) a través del formulario N° 2911.En el caso que este recurso no sea resuelto en un plazo de90 días hábiles, se entenderá como rechazado.
•Reclamo ante el Tribunal Tributario y Aduanero (TTA)Reclamo ante el TTA, con jurisdicción en la comuna que seencuentra ubicado el inmueble, el que se podrá presentardentro de los 180 días siguientes a la recepción de lanotificación de modificación de avalúo, considerando díashábiles (lunes a sábado).
Hay dos vías para impugnar un avalúo:
Causales:Determinación errónea de la superficie de los terrenos o construcciones.Aplicación errónea de las tablas de clasificaciónErrores de transcripción, de copia o de cálculo.La reclamación que se fundare en una causal diferente será desechada de plano.
Año 2013, entraron en operación Tribunales Tributarios y Aduaneros Independientes en todo el país.
Tribunal Especial de Alzada de Bienes Raíces
Revisión administrativa:El propietario podrá solicitar al SII, en cualquier momento,la revisión administrativa del avalúo de su bien raíz através del formulario N° 2118, adjuntando losantecedentes que fundamenten su petición.
94
El Catastro de Cantinflas
Catastro Fiscal de Bienes Raíces
• Es el más grande y completo del país.
• Contiene la propiedad Fiscal y la Privada.
CATASTRO JURÍDICO
CATASTRO FÍSICO
CATASTRO VALÓRICO
CATASTRO GRÁFICO
Fiscalización.
Solicitudes de actualización catastral presentadas por contribuyentes.
Transferencias de propiedades enviada por Notarios y Conservadores de Bienes Raíces.
Información de municipalidades sobre divisiones, construcciones, cambios de destino.
Información de Instituciones del Estado sobre regularización de títulos de dominio de propiedades, entrega de
bienes raíces fiscales en arriendo o concesión.
Planos de división de propiedades agrícolas remitidos por el Servicio Agrícola Ganadero.
COMO SE ACTUALIZA EL CATASTRO:
Hay Catastros en Chile?
Más de 600…exactamente 634.
Somos los campeones mundiales en Catastros…
Dialogan entre ellos?
Podría decirse que si…
Pero lamentablemente en distintos idiomas
Catastro fiscal, catastros municipales, privados y el Registro son entidades separadas
Catastros
•Dialogan entre ellos?
Catastro fiscal y Registro usan la misma llave de acceso a la
información?
Lamentablemente no, uno usa el número de rol de avalúo y el otro el
RUT del propietario
CATASTRO REGISTRO
Modificaciones al Catastro Fiscal
Concepto Cantidad de Predios
2011 % 2012 % 2013 %
Modificaciones de Catastro Legal
385.186 47% 461.779 51% 403.905 47%
Modificaciones de Catastro Físico
204.846 25% 229.819 25% 234.854 27%
Ingreso de nuevos predios a la base catastral
235.249 29% 217.278 24% 218.869 26%
TOTAL 825.281 100% 908.876 100% 857.628 100%
Hace las veces de catastro multifinalitario: Recibe 3.000 solicitudes anuales de información catastral
• Se construyen al año cerca de 250.000 propiedades nuevas.
• Se transfieren alrededor de 400.000 propiedades al año.
• Se ejecutan cerca de 300.000 ampliaciones de propiedades (legalmente ejecutadas).
• Se ejecutan cerca de 80.000 cambios de uso o destino de los inmuebles
684 propiedades nuevas por día
1500 ampliaciones por día (legales)
1000 transferencias de propiedades por día
3184
Dinámica del Catastro
101
El Impuesto predial es potencialmente el mejor
instrumento para financiar servicios y obras de
desarrollo, ayudando a corregir la desigualdad e
inequidad local.
Para que esto sea una realidad, necesitamos:
Repartamos las plusvalías con equidad y justicia
Que el predial sea un impuesto transparente
Que se vincule al beneficio recibido
Avaluemos con metodologías lo más objetivas posible y conocidas por el ciudadano
Que el ciudadano sea un participante activo en la gestión del predial
Definamos claramente cual es la base imponible del impuesto
Desafíos del Impuesto Predial en LA
Crear el observatorio de precios del suelo, con libre acceso al público
102
Metodología de Avaluación conocida y aceptada
Conocimientos técnicos y capacidad administrativa.
Transparencia del mercado inmobiliario.
Tributo justo y equitativo (horizontal y verticalmente).
Procesos de actualización de avalúos permanentes.
Contar con un eficiente modelo de recaudación y cobranza.
No propiciar condonaciones al impuesto. Muy mala señal.
Reducir al máximo las exoneraciones.
Baja tasa de morosidad. Alta recaudación “espontánea”.
Disponer de un Catastro lo más actualizado posible y de cobertura nacional (multifinalitario).
Potenciar los servicios por Internet.
Integración con otros impuestos.
Educación fiscal. (Resultados a mediano y largo plazo).
Reflexión final:
Un impuesto predial robusto y fuerte, con su planta de valores de suelo y con la
información jurídica y física de los inmuebles actualizada periódicamente, será un excelente instrumento para capturar
plusvalías urbanas.Asimismo, es el cimiento y lo que le da estructura al catastro multifinaliario.
Sólo tenemos que atrevernos¡¡¡
Ser
Transparent
es si se
puede
113 BRATTLE STREET CAMBRIDGE, MA 02138 @LANDPOLICY LINCOLNINST.EDU
DATE | PRESENTER | TITLE
Muchas Gracias
| Carlos Fernando Orrego |
