• Editorial 2

• Tendencias de la inversión en el inmobiliario comercial global 3

• Relacion entre los tipos de interés y la tasa de capitalizacion 6

• Jose Luis Guillermo : “Debemos estar cerca dell punto de inflexión del ciclo” 8

• DIGA y la accesibilidad revalorizan los inmuebles 12

• JLL ofrece un asesoramiento inmobiliario integral en todod sus aspectos y necesidades

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• Los precios del mercado crecerán de nuevo en Madridi y Barcelona en 2018 19

• Los activos para la venta al por menor predilectos de los inversores 21

• Recuperación de la demanda residencial   24

• Los espacios logísticos tienen gran recorrido 27

• Oficinas: llega el esperado crecimiento de las rentas 29

• Las operaciones se suceden con mayor nivel de deuda 32

• El nuevo entorno inmobiliario

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ESPECIAL INVERSIÓN INMOBILIARIA Optimismo prudente  

     

   

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EDITORIAL OPTIMISMO Y PRUDENCIA

El optimismo se sigue extendiendo en el mercado inmobiliario español, animado por la consolidación de la mejora macroeconómica, que provoca una mayor demanda ocupacional, en los segmentos tradicionales, oficinas, comercial y logístico, y los activos inmobiliarios continuarán atrayendo la inversión.

De hecho, hay una presión colectiva por invertir, como indica la facilidad que tienen las gestoras de fondos para captar dinero y la colocación de las OPV’s y de las ampliaciones de capital que realizan las inmobiliarias cotizadas y, frente a esa presión inversora, hay una escasez de activos disponibles. El tema importante para los mercados de capitales radica en saber el recorrido que le queda a este ciclo. Si estuviéramos al final del mismo, los inmuebles habrían recogido ya las ganancias de capital de su fase ascendente y su compra llevaría parejo un riesgo latente.

Estamos en un entorno en el que la creación de valor dejará de depender en gran medida de las tasas de capitalización, especialmente en los activos prime, y habrá que conseguirla a través de la gestión del activo, así como del impulso que reciban las rentas de la mejora sostenida de la economía.

Además, en 2017, se ha plasmado el interés de los inversores por la promoción residencial, de la que esperan obtener altos retornos, iniciándose un número importante de este tipo de promociones, hasta el punto, que la consolidación de la promoción residencial ha dejado de ser noticia.

Otra vertiente del residencial es el alquiler, cuya demanda está aumentando por distintas causas, dando lugar al florecimiento de sociedades, generalmente socimis, que compran inmuebles para dedicarlos a la explotación en alquiler, generalmente tras rehabilitarlos.

Las llamadas inversiones inmobiliarias alternativas cobran auge. El año pasado la inversión en activos hoteleros fue excepcional y se apreció un gran incremento en la que tuvo como destino las residencias de estudiantes, que en España tienen un importante recorrido.

Las fuerzas disruptivas de la tecnología y el cambio social han impactado en la concepción y funcionamiento de los inmuebles, que afecta a todos los segmentos, desde las oficinas al logístico, pasando por los espacios para la venta al por menor y el residencial, acelerando su obsolescencia.

Los inversores apuestan por la ubicación, calidad y flexibilidad de los inmuebles y, aunque los rendimientos bajen, seguirán desplegando capital, mientras el gap entre los rendimientos del inmobiliario y los bonos, así como los gastos financieros, sea ventajoso.

     

   

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TENDENCIAS DE LA INVERSIÓN EN EL INMOBILIARIO COMERCIAL GLOBAL El entorno económico actual, de bajos tipos de interés, ha anclado los activos inmobiliarios comerciales como la clase de activo favorita para los inversores. La previsión del 4% para el crecimiento de la economía mundial para este año, actuará de palanca que impulsará el aumento de las rentas de alquiler y el valor de las propiedades. Sin embargo, las actuaciones apuntadas por los bancos centrales, particularmente la FED americana, moldearán las perspectivas en algunos mercados.

En 2017, el creciente flujo de operaciones en

Europa y la actividad récord en Asia-Pacífico, convirtieron el año pasado en el segundo mejor año de la última década en inversiones en activos inmobiliarios

Los volúmenes globales de las ventas de propiedades comerciales alcanzaron la cifra de 873.000 millones de euros, igualando la cantidad invertida en 2016. Un aumento del 6% en Asia-Pacífico y un aumento del 8% en Europa contrarrestó una disminución en los EE. UU., el mercado de inversión inmobiliaria comercial más grande del mundo.

Europa en su conjunto quedó rezagada respecto de los mercados de EE. UU. y Asia-Pacífico en el ciclo de inversión inmobiliaria posterior a la crisis financiera. El crecimiento económico se está acelerando a medida que los bajos tipos de interés y la liquidez suministrada por el Banco Central Europeo, BCE, propician la actividad, lo que lleva a los inversores de todo el mundo a buscar oportunidades en el continente europeo, para aprovechar la subida de las rentas y la revalorización del capital ".

Europa registró transacciones por 314.000

millones en 2017. Una característica clave fueron las grandes operaciones relacionadas con carteras, fusiones y adquisiciones corporativas y grandes ventas de propiedades individuales, particularmente

en Londres. El mercado de inversión europeo estuvo liderado por Alemania, si bien cada uno de los cinco mayores mercados de inversión inmobiliaria del continente reportó mayores volúmenes que el año anterior, con Holanda y España estableciendo nuevos récords. Londres siguió siendo el destino elegido por los inversores internacionales, especialmente de los de Hong Kong.

La región de Asia-Pacífico registró en 2017 un año récord para la inversión inmobiliaria, con volúmenes de transacciones de 158.000 millones. Hong Kong fue un mercado destacado, mientras que Singapur registró la actividad más alta de la década. Junto con un repunte del 3% en Japón, el segundo mercado más grande de la región, permitiendo compensar los mercados más débiles de China y Australia.

Los EE. UU. registraron su segundo año de

caída de la inversión, liderado por una caída del 32% en el área metropolitana de Nueva York. En total se invirtieron 375.600 millones de dólares en transacciones, considerando las que tienen un ticket es superior a los 10 millones de dólares. El año pasado, experimentó una caída del 8% con respecto al año anterior. Mientras que 14 áreas metropolitanas de Estados Unidos se situaron entre los primeros 30 destinos mundiales de inversión, solo Washington, DC y Houston registraron una actividad más sólida.

     

   

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La desaceleración de la actividad en los EEUU refleja que los activos están revaluados en un contexto de aumento de las tasas de interés. Los fundamentales del mercado siguen siendo sólidos, con la economía en buena forma; sin embargo, los compradores se vuelven más selectivos en las adquisiciones, ya que no pueden confiar en el impulso del mercado para generar retornos y la responsabilidad recae en la gestión de activos".

The Center, el activo de mayor valor vendido en 2018-03-08

Los inversores amplían el foco hacia localizaciones secundarias y suelo para desarrollos

Los precios y las dificultades para encontrar activos básicos, en los principales mercados de inversión del mundo llevaron a más inversores a buscar ubicaciones alternativas en las que desplegar capital. En Japón, los inversores recurrieron a Yokohama y Osaka por ofrecer un mejor valor que Tokio, que sufrió una caída del 12% en los volúmenes de transacciones y cayó tres lugares al noveno lugar en el ranking mundial de los principales mercados metropolitanos. En Alemania, el mercado más grande de Europa en términos de dólares, la inversión en el Triángulo de Saxon, que incluye a Leipzig y Dresde, se duplicó con creces a los 9.600 millones de dólares.

Además de buscar ubicaciones secundarias para invertir, los inversores también aumentaron las compras de suelo para promover nuevos desarrollos, que aumentaron un 39% hasta los 675.000 millones de dólares. Casi nueve décimas partes de las ventas de suelo se realizaron en China, que es también el mercado más grande de la región de Asia-Pacífico para bienes inmuebles que generan ingresos. Las compras futuras de propiedades actualmente en construcción alcanzaron nuevos récords en Europa y las regiones de Asia-Pacífico para elevar el volumen global de estas transacciones a 62.200 millones de dólares.

En Singapur, donde el gobierno está reduciendo las ventas de parcelas para nuevos desarrollos, los promotores adquirieron bloques enteros de apartamentos en manos de propietarios individuales para demoler los edificios y construir otro nuevo. El año pasado, la adquisición de Tampines Court por Sim Lian Group por 715 millones de dólares fue la transacción "en bloque" más grande de Singapur en una década. En Hong Kong, donde los precios promedio de bienes inmuebles comerciales se han más que triplicado desde 2007, las ventas de suelo aumentaron en un 78% el año pasado hasta el récord de 21.400 millones.

Otra tendencia clave en la inversión inmobiliaria mundial fue la fortaleza continua del sector industrial en las Américas, Asia-Pacífico y Europa. Los inversores se dirigen hacia los espacios logísticos a medida que las empresas cambian la gestión de la cadena de suministro, especialmente cuando se trata de ventas minoristas on line. La inversión en el sector aumentó un 33% el año pasado hasta los 127.000 millones. La adquisición de la cartera de espacios logísticos de Logicor por parte de China Investment Corporation fue el acuerdo más grande de Europa el año pasado.

     

   

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www.gentalia.eu

     

   

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RELACIÓN ENTRE LOS TIPOS DE INTERÉS Y LA TASA DE CAPITALIZACIÓN El Banco Central Europeo es, probablemente, el organismo europeo más importante. Se , le atribuye la salvación del euro en 2012, actúa de prestamista de último recurso y con su política monetaria ha venido marcando el rumbo de la economía de la zona euro.

Tras mantener los tipos de interés históricamente bajos, durante los cinco últimos años, y volcar sobre el mercado grandes cantidades de dinero de nueva creación, lleva unos meses lanzando señales sobre el cambio de rumbo de su política, una vez que el panorama de las economías que componen la zona euro ha cambiado para mejor, pero sin concretar fecha, y mostrándose dispuesto a mantener la llamada flexibilización cuantitativa en caso de que fuera necesario.

Ese cambio de rumbo incluiría un aumento

de los tipos de interés y esa perspectiva viene provocando discusiones importantes entre los profesionales inmobiliarios. Particularmente, los inversores se preocupan por el impacto del aumento de los tipos de interés en las tasas de capitalización, “cap”, y, por ende, en las valoraciones de los activos.

Una tasa de capitalización es la relación entre

el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad y su valor de mercado, es la inversa a la ratio “per”, relación precio / dividendo, que se usa para las acciones. Esta tasa es quizás el indicador más sensible del entorno de fijación de los precios inmobiliarios. Los temores de los inversores tienden a centrarse en la aritmética que muestra que del aumento de los tipos de interés resulta un aumento de las tasas de capitalización y, si todo lo demás permanece constante, provoca la disminución de los valores de las propiedades. Sin embargo, la relación

entre los tipos de interés y las tasas de capitalización es más compleja y, por lo general, cuando suben los tipos de interés también cambian otros factores que influyen en los ingresos operativos netos de las propiedades.

De hecho, las tasas de capitalización están influenciadas por un conjunto más amplio de variables, que van más allá de los tipos de interés, incluidos los fundamentales inmobiliarios, los flujos de capital y el grado del apetito por el riesgo de los inversores. Por lo tanto, el impacto del aumento de los tipos de interés sobre el rendimiento inmobiliario es difícil de predecir. De hecho, las perspectivas de los bienes inmuebles en un entorno de tasas de capitalización crecientes dependen de una variedad de factores específicos de los entornos económicos actuales y esperados del mercado inmobiliario.

Factores que pueden brindar protección en un entorno de tasa de interés en alza

Los temores de que el aumento de los tipos

de interés dará como resultado tasas de capitalización más altas, provocando la disminución de los valores de las propiedades, parecen razonables, pero simplifican demasiado e ignoran las variables que tienen el potencial de compensar las disminuciones de valor del activo. De hecho, varios factores pueden proporcionar protección al rendimiento general de la propiedad en un entorno de tipos de interés al alza.

     

   

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La diferencia, o margen, entre las tasas de capitalización y los rendimientos de los bonos públicos a 10 años tiene el potencial de actuar como un amortiguador que puede absorber los aumentos en el rendimiento de estos bonos, sin que aumenten

las tasas de capitalización correspondientes. Así, para el mercado de oficinas prime de Madrid, el gap entre la tasa de capitalización, 4%, y el rendimiento del bono a diez años ,1,5 %, es de 250 puntos básicos. En otros segmentos del mercado inmobiliario español este colchón amortiguador es mayor.

Desde el comienzo de la recuperación económica española en 2014, el ritmo del crecimiento de su PIB ha superado el 3% en los tres años siguientes, sin embargo, los tipos de interés se han mantenido bajos, puesto que la mayoría de sus países socios en la zona euro, sobre los que ejerce su potestad el BCE, tenían un crecimiento endémico. España ha recibido de esta manera un plus de ayuda por parte de los tipos de interés que no se corresponderían con su crecimiento, manteniéndose la inflación baja. La tasa de desempleo se ha contraído hasta el 17,3 % y se espera una mayor contracción en 2018. Desde distintos ámbitos se presiona por una subida salarial y de las pensiones, por lo que es de esperar que impulsen el crecimiento del PIB. El rendimiento de la propiedad comercial se ha beneficiado del crecimiento del empleo y de la, hasta ahora, limitada actividad de la construcción. Las ocupaciones, el alquiler y el crecimiento de NOI han sido sólidos en general y se espera que sigan prosperando en los próximos trimestres.

Las valoraciones de las propiedades asumen, por lo general, un aumento de la tasa de capitalización de 50 a 100 puntos básicos sobre la tasa de adquisición inicial. Esta práctica refleja por lo general el envejecimiento de la propiedad. Como resultado, los aumentos de la tasa de capitalización generalmente se contabilizan en las expectativas de retorno, eliminando parte de la posible sorpresa asociada con ellos. Por lo tanto, los inversores no deben temer los aumentos de las tasas de capitalización que solo sufrirán los no previsores.

Por último, el momento del cambio de tasa de capitalización es importante. En el corto plazo, los aumentos de la tasa de capital pueden tener un impacto dramático en el rendimiento de la propiedad. Sin embargo, el rendimiento inmobiliario es menos sensible a los cambios en la tasa de capitalización a medida que el horizonte de inversión se alarga. El tiempo tiene el potencial de curar la mayoría de las cosas, pero probablemente no todas, las heridas del aumento de las tasas de capitalización a través de la magia de la composición anual de las tasas de crecimiento del NOI.

El crecimiento de NOI puede tener un impacto poderoso en los valores de las propiedades; cuanto más fuerte sea el crecimiento, mayor será la protección contra los movimientos adversos en las tasas de capitalización. Este último punto tiene implicaciones importantes para la propiedad y en la selección del mercado, y sugiere una fuerte preferencia por las inversiones con sólido crecimiento del NOI.

El sector inmobiliario sigue siendo una parte importante de carteras compuestas por múltiples activos, como fuente de diversificación, al proporcionar fuertes flujos de efectivo y atractivas rentabilidades ajustadas al riesgo, además de una cobertura potencial contra la inflación o deflación inesperadas; también es un componente importante del universo de la inversión general.

     

   

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JOSÉ LUIS GUILLERMO: “DEBEMOS ESTAR CERCA DEL PUNTO DE INFLEXIÓN DEL CICLO” InmoSpace es una consultora inmobiliaria, fundada en 2013, que ofrece una amplia gama de servicios inmobiliarios a usuarios, propietarios, promotores e inversores. Tiene una profunda experiencia acreditada en los mercados de inversión, alquiler de oficinas, locales comerciales, industrial y hoteles, ofreciendo servicios de consultoría y gestión inmobiliaria a nivel nacional. José Luis Guillermo, fundador y responsable de la firma nos da su visión del mercado de inversión en este Especial.

José Luis Guillermo ¿Qué características tiene en la actualidad el mercado inmobiliario de inversión en nuestro país?.

La inversión inmobiliaria es un mercado en auge. En 2017 se incrementó un 45 % más que en 2016, alcanzando una cifra cercana a los 14.000 millones de euros.

Por segmentos y atendiendo a los volúmenes de inversión alcanzados, en primer lugar está Retail que alcanzó casi 4.000 millones, un 32% más que en 2016, en hoteles la inversión fue de 100 millones menos que retail, se incrementa un 75% respecto al año anterior, en tercer lugar Oficinas con 2.200 millones de euros, disminuye un 20 % respecto al año anterior, le sigue Residencial que alcanzó algo más de 2.000 millones, 160% más que en 2016, y finalmente el sector Logístico con 1.300 millones, 65% más que un año antes.

Profundizando en el sector de Oficinas, la bajada del mercado de inversión respecto al año anterior se debe a la falta de producto, no a la falta de interés. De ahí que los inversores estén poniendo sus miras en productos alternativos como son las residencias de estudiantes o de la tercera edad.

En cualquier caso uno de los motores de la inversión es la recuperación de rentas que se está produciendo en prime, lo cual anima a los inversores.

2018 ha arrancado con dos operaciones importantes de inversión, la venta de una cartera de locales de Inditex y la operación Parque Corredor.

Los fondos lideran el mercado de inversión terciaria representando un 60% del total seguidos de las Socimi con un 17 % del total.

El capital internacional continúa dominando el mercado terciario, con 5.700 millones de euros, lo que supone el 63 % del total.

El mercado lleva cuatro años subiendo. ¿Se ha alcanzado el pico del ciclo o todavía le queda recorrido al valor de los activos?

En este sentido, hay diversidad de opiniones,

existe la tendencia que nosotros defendemos de que debemos estar cerca del punto de inflexión y por otro lado, está la opinión de los que consideran que a las oficinas aún les queda recorrido.

Desde nuestro punto de vista, si observamos otros ciclos históricos, teniendo en cuenta un nivel de rentas de cierre estable de manera generalizada en

     

   

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prime, pensamos que no hay recorrido al alza. Este es el aspecto en discordia con los que prevén subida de rentas en el mercado. Por otro lado, tenemos la gran amenaza de la subida de tipos que conllevará necesariamente la subida de la tasas de rentabilidad.

A nuestro juicio, cuando un mercado está caliente es momento de salir de él y quizás dejar que el último euro lo gane otro inversor con unas exigencias de retornos más bajas y a largo plazo.

Dadas las bajas rentabilidades de los activos core, ¿Se muestran los inversores más incli-

nados hacia los de value added? En términos generales en el mercado de

oficinas, la naturaleza del inversor no cambia por la situación de mercado, es decir, el que busca core suele buscar core en todo momento. Lo que está ocurriendo es que las exigencias de los vendedores son tan altas que en el mercado de oficinas no se transacciona, por lo que hasta que no haya un cambio en el mercado estimamos que la inversión será mayor en otros usos como el comercial y la logística.

     

   

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Por lo que respecta al value added, dado que las ubicaciones de los inmuebles no son demandadas por los usuarios, las tasas de riesgo son tan altas que dificultan enormemente el cierre de operaciones. Prevemos que a medio plazo aparecerá más oferta de producto en el mercado por varias razones, por un lado la subida de tipos presionará algunos propietarios a la venta, por otro lado, cada vez a los patrimonios privados les será más difícil competir en calidad de producto y servicio frente a los grandes patrimonialistas que incluso por zonas crean ciertos monopolios de la oferta en alquiler y finalmente, las obligaciones de los grandes institucionales con sus acreedores y accionistas llevará a aumentar la oferta de inmuebles en venta.

Confiamos que todos estos factores tiendan a dinamizar un mercado de inversión que actualmente se encuentra en una situación de desequilibrio. ¿Qué cambios está experimentado este mercado con la incorporación de las nuevas aplicaciones tecnológicas y qué peso tienen en las decisiones de los inversores?

En España la revolución tecnológica en el

sector inmobiliario se está iniciando. Cada vez más surgen empresas Propthec, cuyo objetivo es innovar y simplificar el negocio a través de herramientas tecnológicas.

Los portales inmobiliarios, el crowdfunding, la realidad virtual o que el inversor pueda configurar a su gusto los acabados del inmueble, aceleraran tanto los alquileres como las ventas.

La realidad virtual y la inteligencia artificial van a revolucionar el mercado de la consultoría inmobiliaria a niveles impredecibles a día de hoy. Todo esto llevará a una gran simplificación del trabajo, de manera que el consultor se dedique a su función principal, es decir, a un asesoramiento de valor añadido.

¿Qué riesgos potenciales pueden afectar al buen comportamiento que está teniendo este mercado?

El mercado de la inversión inmobiliaria se

basa en las expectativas económicas, las cuales continúan siendo buenas; la disponibilidad de capital para invertir, la cual es alta y a esto se añade el mayor nivel de financiación que estamos alcanzando y los tipos de interés que hacen que el inmobiliario sea un mercado alternativo de inversión. A estas circunstancias directas hay que incluir las otras tales como: la situación macroeconómica y la estabilidad política. Cualquier variación en estas premisas hará fluctuar el mercado de inversión.

¿Qué aportaciones ha realizado INMOSPACE al mercado durante el pasado ejercicio?

InmoSpace acaba de cumplir cinco años y se

va consolidando dentro del mercado de oficinas. Con una plantilla de 9 personas InmoSpace

ha participado en 40 operaciones en 2017, de las cuales, cabe destacar la venta de un edificio de oficinas en el barrio Salamanca. Hemos alcanzado el resultado que teníamos planificado para dentro de tres ejercicios, lo que nos dota de mayores recursos para mejorar la prestación de nuestro servicio.

Pienso que día a día trabajamos por conseguir un mercado más trasparente y profesional, donde la consultoría se base en generar valor para los usuarios y propietarios de inmuebles, renegando la mera presentación y visita de inmuebles.

Nuestra mayor satisfacción es el agradecimiento de nuestros clientes tras cerrar una operación en la que ambas partes se sienten felices y nos agradecen nuestro servicio.

Nos encontramos en disposición de continuar dando lo mejor de nosotros cada día lo que se traducirá en un crecimiento permanente y sostenido de nuestra Firma.

     

   

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www.cbre.es

     

   

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DIGA Y LA ACCESIBILIDAD REVALORIZAN LOS INMUEBLES El distintivo indicador del grado de accesibilidad aporta garantías de prevención de riesgos y de cumplimiento normativo, al tiempo que conlleva interesantes retornos de inversión y mejora la imagen social corporativa..

Invertir en bienes inmuebles es mucho más que una apuesta financiera, es también una contribución sólida a la generación de espacios para el desarrollo humano. La calidad de la inversión inmobiliaria se encuentra indisolublemente unida a las personas que transitarán, trabajarán, vivirán y, en definitiva, harán uso de esos espacios. Cuanto más usable, seguro, confortable, eficiente y sostenible sean los entornos que creemos, mayor será su valor inmobiliario y financiero.

En este contexto, la accesibilidad es un criterio más en la ecuación de la inversión que viene cobrando relevancia en los últimos años, y que ha pasado a ser un factor imprescindible desde el pasado 4 de Diciembre de 2017, cuando entró en vigor el nuevo marco legislativo en Accesibilidad, con el final de la moratoria que marcaba el RDL 01/2013. Este hito en el calendario marca un gran reto y abre un campo a la inversión no sólo en la promoción de obra nueva, sino también en la rehabilitación y acondicionamiento de instalaciones ya construidas.

Hablar de accesibilidad a los usuarios de un inmueble va más allá de hablar de supresión de barreras, es hablar de prestaciones sensoriales, cognitivas, de movilidad…; es transformar el espacio para que sea más confortable y seguro para todos, abarcando a múltiples colectivos: mayores, personas con discapacidad, embarazadas, familias con carritos y niños pequeños…, que habitualmente fidelizan con estos espacios y servicios.

Una certificación de accesibilidad como DIGA aporta al propietario o gestor de un inmueble, criterios y garantías de prevención de riesgos, de cumplimiento normativo y de gestión de intervenciones de mantenimientos y adecuaciones más racionalizadas.

España ha vivido una revolución en este campo, que se ha traducido en un incremento del 87% en las certificaciones de accesibilidad desde el año 2013, con el nacimiento de DIGA, y hasta el momento actual, en comparación con los diez años anteriores.

DIGA, una certificación internacional

Con un histórico de experiencia de más de 20 años, Fundación Shangri-La ha concentrado su actividad desde 2008 en el campo de la accesibilidad, investigando, generando sensibilización, desarrollando herramientas y llevando a cabo proyectos con entidades de gran relevancia y presencia internacional.

Ignacio Lucini Carnicero, Arquitecto y Adjunto a Dirección de la Fundación Shangri-La, en un centro certificado con 5 Estrellas

DIGA

Fruto de esta labor es la creación del Distintivo Indicador del Grado de Accesibilidad (DIGA), un Sistema de Certificación Internacional para la

     

   

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incorporación del diseño y gestión para todos, sobre parámetros de diversidad que Fundación Shangri-La está implantando en entidades de reconocido prestigio desde 2013. En este tiempo, ya se han llevado a cabo más de 550 auditorías.

DIGA integra requerimientos normativos y requerimientos de carácter no normativo (Legislación internacional, estatal y local, normas UNE / ISO, y buenas prácticas reconocidas…). Además, todos los procesos de Certificación DIGA implican la

verificación de las condiciones de accesibilidad conforme a los requerimientos del CTE DB SUA y criterios adicionales. El conjunto de protocolos, metodologías, indicadores, etc. que conforman la Especificación Técnica (ET-IMQ-DIGA-2012) y la Norma DIGA 1/2015, están validadas y reconocidas por la certificadora internacional IMQ (Instituto Italiano del Marchio di Qualitá).

Fundación Shangri-La otorgó recientemente a empresas, entidades y profesionales los Premios DIGA a la Accesibilidad

“Con DIGA, las empresas obtienen para sus activos una certificación que les da una credibilidad, un respaldo. Permite decir con mayúsculas que son accesibles, en el grado en que lo sean, no porque alguien lo diga sino porque hay una norma y una certificación detrás que lo avala. Les da garantías”, explica Esther Bienes Pinedo, Directora de Fundación Shangri-La, que añade como ventajas de apostar por DIGA la mejora de la imagen y el aumento de público objetivo.

¿Qué beneficios obtienen las empresas con DIGA?

La Fundación viene desarrollando un Estudio, que espera publicar en breve, apoyado por organizaciones independientes, el cual arrojará datos sobre rentabilidades económicas que tienen los inmuebles y servicios certificados con el Sistema DIGA. Según una estimación previa, basada en los retornos de inversión de otras certificaciones del ámbito de la sostenibilidad, los inmuebles certificados aumentan un 3% su valor; se incrementan un 3% las rentas, crece un 5% la ocupación y desciende hasta un 15% los gastos de renovaciones y mantenimientos futuros.

No es este el único beneficio que obtienen las empresas que apuestan por DIGA. Con la

     

   

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implantación de esta certificación, las entidades beneficiarias han mejorado la usabilidad, confort y seguridad de sus instalaciones y servicios favoreciendo la integración de todas las personas en la sociedad, respetando y valorando las diferencias. Este paso hacia la accesibilidad redunda, por tanto, en la mejora de la percepción social de la empresa, que transmite un compromiso con la accesibilidad y también con una sociedad más diversa, accesible, justa y solidaria para todos, que además envejece más rápidamente de lo deseado. La accesibilidad se constituye de esta manera como un pilar más en la estrategia de responsabilidad social de las empresas propietarias y gestoras.

“Temas como la accesibilidad y la seguridad, junto con la sostenibilidad y la eficiencia energética,

eran anteriormente opciones caras y raramente tenidas en cuenta, mientras que ahora se incorporan de serie a cualquier proceso de nueva construcción o reforma de inmuebles”, declara Ignacio Lucini Carnicero, Arquitecto y Adjunto a Dirección de la Fundación, que indica que “la accesibilidad es muy fácilmente perceptible por el usuario, y las herramientas que proporciona el sistema DIGA ayudan a promotores, propietarios y gestores a generar ese plus de calidad y eficacia que atrae y fideliza al potencial usuario de un espacio de pública concurrencia, o al comprador de una vivienda en un entorno accesible”.

Esther Bienes Pinedo, Directora de Fundación Shangri-La

De hecho, muchas de las grandes entidades del sector inmobiliario están percibiendo con claridad la necesidad de incorporar la accesibilidad en base a parámetros robustos y racionales, tanto en sus promociones de obra nueva, como en sus inversiones de rehabilitación y reforma. Así, podemos observarlo en entidades como GMP Property Socimi, Merlin Properties Socimi o Sonae Sierra, con quienes la Fundación lleva colaborando más de tres años, acreditando las condiciones de accesibilidad de sus inmuebles de uso de oficinas y comercial, tanto en

edificaciones de obra nueva como en rehabilitaciones y reformas de entornos ya construidos.

Los inquilinos de espacios comerciales y de oficinas ya contemplan entre sus criterios de decisión, no sólo las prestaciones de accesibilidad que ofrece una instalación, sino también la manera en que los propietarios y los gestores acreditan esas prestaciones. Entidades de sectores con franquicias comerciales y restauración, o servicios socio sanitarios como las mutuas, manejan grandes carteras de inmuebles, muchas veces en alquiler, y

     

   

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están manifestando también su compromiso con proporcionar instalaciones y servicios accesibles.

Ibermutuamur, Fraternidad-Muprespa, Asepeyo, Unión de Mutuas o Mutua Universal son algunas de las entidades que están inmersas en el proceso de implantación del sistema DIGA en sus oficinas corporativas, hospitales y centros asistenciales. También el Grupo Corte Inglés realiza una fuerte apuesta por incorporar la accesibilidad tanto en inmuebles propios como en espacios alquilados.

Una herramienta fiable

Para los inquilinos y gestores supone un gran reto abordar la accesibilidad, ya que su capacidad de obrar en ocasiones es limitada en cuanto a la capacidad de disposición sobre aspectos estructurales de los inmuebles. Promotores y propietarios cuentan en ocasiones con mayor capacidad de decisión, e indudablemente todos ellos necesitan de una herramienta fiable que les permita medir su inversión y gestionar expectativas.

El Distintivo Indicador del Grado de Accesibilidad (DIGA) nace como respuesta a la necesidad de empresas, instituciones y entidades de poner en valor su apuesta por la accesibilidad. La certificación, creada por Fundación Shangri-La y avalada por la certificadora internacional IMQ, evalúa el grado de accesibilidad de todos los elementos que constituyen el conjunto de estructuras físicas, funcionales y virtuales, reconociendo y acreditando de manera objetiva y fiable hasta cinco niveles de excelencia en accesibilidad.

Es precisamente esta gradación de 5 niveles, la gran puesta en valor y la particularidad más notable que distingue a DIGA de otras certificaciones en accesibilidad existentes. Esta flexibilidad, unida a la robustez de las fuentes que soportan el sistema, y a los protocolos y modalidades de aplicación del mismo, convierten a DIGA en el sistema más versátil y eficiente para incorporar la accesibilidad en los activos inmobiliarios de obra nueva o entorno construido, y para garantizar un retorno de la inversión realizada.

Gráfico conceptual del sistema DIGA

La última estadística realizada por el Instituto Nacional de Estadística en 2011 indicaba que, entonces, solo el 23,09% de los edificios de España contaban con criterios de accesibilidad, cifra que suponía una mejora con respecto al estudio anterior.

Como expertos en la materia y considerando los movimientos observados tanto en promotores, propietarios, gestores, inquilinos y usuarios en general, podemos afirmar que se trata de una tendencia al alza el utilizar como fuente de incremento del valor de los activos inmobiliarios la acreditación de sus prestaciones de accesibilidad.

Movimiento que ya se percibe también en el sector residencial y en la actividad de promoción en general, que contemplan estos aspectos desde el inicio en la concepción del diseño de los proyectos y la gestión comercial de los mismos. Ejemplo de ello son los proyectos que Fundación está llevando a cabo con Domo Gestora y Nueva Milenia para una cooperativa de 101 viviendas, o con Touza Arquitectos y Citrus Limitted para la construcción de un edificio de oficinas, que contarán con la certificación DIGA tanto en fase de diseño como una vez entregada la obra a los usuarios finales.

Desde esa perspectiva cabe preguntarse qué es preferible, ¿dejarse llevar y no actuar?, ¿o ser el pionero y acelerar la revaloración de los activos con herramientas de probada eficacia como DIGA?

     

   

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www.cuchmanwakefield.es

     

   

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JLL OFRECE UN ASESORAMIENTO INMOBILIARIO INTEGRAL EN TODOS SUS ASPECTOS Y NECESIDADES

JLL es una empresa de servicios financieros y profesionales, que forma parte de la lista Fortune 500, está especializada en servicios inmobiliarios y gestión de inversiones. Cuenta con más de 77.000 personas en más de 1.000 ubicaciones en 80 países, que atienden las necesidades inmobiliarias locales, regionales y globales de sus clientes. Borja Ortega, director de Capital Markets de JLL en España, explica distintos aspectos del mercado de la inversión inmobiliaria.

David Barragán

¿Cuál es la estructura del Departamento de Capital Markets de JLL y cuál es la orientación de sus actividades?

El departamento de Capital Markets está integrado por más de 50 profesionales, enfocados en ayudar a los clientes de perfil inversor a alcanzar sus aspiraciones en cualquiera de sus necesidades y en cualquier momento del proceso de una operación.

En este sentido, la división de Capital Markets se organiza en torno a tres grandes áreas. En primer lugar, está Financial Advisory, enfocada a aquellos inversores de perfil más financiero, que incluye servicios como el asesoramiento en financiación, o un departamento tan importante como es Carteras, que el año pasado participó en el 90% de las operaciones de venta de activos no productivos de la banca.

Asimismo, el equipo de Capital Markets lo completan el área de Sales & Investment, especializados en cada sector de negocio, y Patrimonios Privados, enfocado a todos aquellos inversores particulares de menor tamaño que ven en el inmobiliario una inversión segura para su capital.

¿En un mercado con abundante capital y dinero disponible para deuda a nivel global,

además de bajos tipos de tipos interés, cuáles son las principales dificultades a las que se enfrenta el mercado de la inversión inmobiliaria en España?

El principal reto al que se enfrenta el mercado es la falta de producto y el hándicap de no ser capaz de satisfacer la demanda existente. Es un hecho que el interés por España existe, y si bien hay oportunidades muy interesantes en el mercado, es cierto que la falta de producto es uno de nuestros mayores retos. Esta es la razón por la cual cada vez que sale un producto disponible al mercado para su venta, se suele generar una batalla por su adquisición, lo cual a su vez provoca que se tensionen aún más los precios al alza.

¿Desde JLL iniciaron el asesoramiento a entidades financieras en España, en fechas relativamente recientes, qué resultados están obteniendo y qué papel juega su nueva herramienta de valoración en ellas?

La apuesta por un perfil de servicios de carácter más financiero ha sido, sin ninguna duda, un acierto. Los resultados son claramente muy satisfactorios, porque dan respuesta a una necesidad del mercado que no estaba siendo atendida.

     

   

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En JLL hemos sabido conjugar varios factores clave para lograr este éxito, como son el conocimiento financiero, el conocimiento inmobiliario y todo ello unido a la tecnología y el dato. La combinación de todos esos elementos nos ha permitido tener una herramienta que no sólo ayuda a valorar activos, sino que también permite establecer y diseñar estrategias sobre los portfolios. Ese es el valor añadido que nos diferencia.

¿Qué plus de creación de valor ofrece JLL a los patrimonios privados que gestiona?

Lo que ofrece JLL es un asesoramiento inmobiliario integral en todos sus aspectos y necesidades. La diferencia respecto a otros actores, es que nosotros nos focalizamos en el activo inmobiliario y disponemos del conocimiento preciso y adecuado de cómo se comportan los diferentes mercados en las diferentes zonas y ciudades. Tenemos un conocimiento local dentro de una visión nacional y global, y eso es lo que nos permite asesorar a los patrimonios privados a que inviertan en cualquier sitio de España independientemente de donde vivan. Proporcionamos una seguridad para los inversores en un momento, además, en el que los activos inmobiliarios se ven como una inversión interesante y segura.

¿Piensa Vd. que entramos en un periodo de Fusiones y adquisiciones? ¿Qué papel querría jugar JLL en ese campo?

JLL quiere estar y está en todo aquello relacionado con procesos de M&A inmobiliario. Tenemos un departamento muy potente que participa de forma muy activa en el mercado, consciente de que estamos entrando en una etapa de consolidación donde estos servicios cada vez adquieren más importancia.

¿En esta época de transición hacia una subida de tipos de interés, cuando las yields a las que se siguen cerrando las operaciones siguen siendo históricamente bajas, cómo se cubre el riesgo?

Antes de nada, hay que valorar el horizonte temporal de estas subidas dede tipos de interés, pues si bien están en titulares de todo el mundo, aún no se han hecho realidad. Es cierto que, tras la reforma fiscal emprendida en EEUU, todo parece indicar que habrá una subida de tipos cercana en el tiempo, pero cubrir la inversión inmobiliaria se basa en múltiples factores más allá de los tipos de interés. Por ejemplo,

es fundamental analizar el recorrido de rentas que se prevé y que es determinante a la hora de valorar una inversión.

¿Qué valoración hace de la fiebre que se ha desatado por la inversión en la promoción residencial y cuáles son sus diferencias respecto a la inversión en un activo para explotarlo en alquiler?

Cuando hablamos de fiebre, de lo que hablamos es de una consecuencia lógica por el hecho de que lo que existe es una demanda. Hay que tener en cuenta que esta industria ha estado parada durante bastante tiempo en España, y ahora estamos en un momento de reactivación, pero no estamos ni mucho menos a los niveles de producción de las épocas pre crisis, sino que estamos en un mercado maduro. Una cifra de unas 150.000 viviendas al año, por ejemplo, equivale a un mercado estable.

La fiebre viene porque ante la falta de producto se está derivando hacia el residencial mucha inversión institucional, que está acudiendo a la promoción residencial, tanto para la venta como para el alquiler, porque es una forma de poder colocar equity en un mercado seguro en España.

Respecto a la inversión en un activo para explotarlo en alquiler, la mayor diferencia es que en la promoción asumes riesgos inherentes al desarrollo y construcción de un proyecto, pero cuando se compra un activo ya arrendado, este tipo de riesgos desaparecen, sino que son más bien riesgos comerciales.

Actualmente, su Departamento viene realizando funciones antes reservadas a las “Four Big” y a algún banco de inversión con actividad inmobiliaria de cierto peso. ¿Cuáles son las aportaciones de JLL en ese campo?

Tal y como comentábamos antes, lo que nos diferencia es nuestra combinación de conocimientos. En JLL tenemos la capacidad de aportar el saber financiero que pueden aportar las Big Four o una banca de inversión, pero a eso le añadimos el mejor conocimiento inmobiliario y además la grandísima apuesta que ha hecho JLL por la tecnología. Conjugando esas tres cosas creo que estamos en una posición, como así se está demostrando, de claro referente en el sector.

Al fin y al cabo, nosotros no queremos ser mejores que las Big Four. Nosotros queremos ser y somos distintos a las Big Four, porque aportamos un valor añadido distinto al cliente.

     

   

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LOS PRECIOS DE MERCADO CRECERÁN DE NUEVO EN MADRID Y BARCELONA EN 2018 Hemos encadenado tres años de compresión de rentabilidades en los diferentes tipos de activos inmobiliarios, especialmente en el segmento prime. Para estos activos, los retornos vendrán más del lado de los ingresos que del lado del capital value.

Todavía queda espacio para la compresión de rentabilidades en ubicaciones semi-prime y en activos secundarios que ahora están alcanzando un mayor impulso en términos de ocupación. En cuanto a los activos de Retail, desde Cushman & Wakefield seguimos viendo ajustes positivos en los capital values de los parques de medianas superficies, respaldados por el buen ritmo de las ventas minoristas.

El proceso clásico de agregar valor, en el cual los activos se adquieren sujetos a reposicionamiento a través de CAPEX y estrategias proactivas de gestión y marketing, es un punto de entrada de nuevo capital en el inmobiliario español. Este es el caso de oficinas bien ubicadas, en áreas centrales fuera de CBD, centros comerciales con más de 10 años de construcción y sin remodelaciones recientes y con necesidad de reequilibrio de tenant mix y adaptación al área de influencia. Gracias a este proceso, los capital values sí que pueden incrementarse sensiblemente.

Mayor actividad en los mercados de ocupación

Sí. El mercado de ocupación mostrará un

mayor dinamismo. Por el lado de los ocupantes hay espacio para aumentar el valor de los alquileres, en función del crecimiento de la ocupación y el mayor impulso se verá en las áreas descentralizadas, ya que las zonas más céntricas ya han registrado una gran parte del incremento de rentas. Este fenómeno está

respaldado por la expansión económica y por el aumento del empleo, que aún se mantienen en España y que se extenderán en 2018 y 2019.

También observamos una reactivación en el desarrollo de activos inmobiliarios comerciales que proporcionará un muy solicitado stock moderno y de alta calidad.

Los principales inversores

El aumento de los ingresos generados por los

inmuebles en Madrid y Barcelona atraerá, una vez más, a los inversores internacionales. El capital principal provendrá de fondos de pensiones e instituciones financieras (compañías de seguros incluidas). Los fondos europeos y estadounidenses buscarán oportunidades tipo value add y, respecto a los activos de mayor riesgo, los fondos buscarán carteras de propiedades que aún estén en manos de instituciones financieras, de sus proveedores de servicios inmobiliarios (servicers) o de Sareb.

Al mismo tiempo, las Socimis empezarán a vender aquellos activos considerados maduros y también los identificados como no estratégicos, en la línea de su reciente proceso de especialización en tipos de inmuebles.

Presenciaremos también un aumento de fusiones y adquisiciones (M&A, por sus siglas en inglés): después de tres años de una fuerte actividad de inversión, algunas operaciones de activos serán reemplazadas por operaciones societarias.

     

   

20  www.inmospare.com

     

   

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LOS ACTIVOS PARA LA VENTA AL POR MENOR PREDILECTOS DE LOS INVERSORES Cuando las noticias que llegan del otro lado del Atlántico muestran signos de decadencia de sus centros comerciales, esta industria se muestra fuerte en España. Los inversores apuestan por ella, situándola en el top de sus preferencias, como muestran los 2.700 millones de euros invertidos en 2017 en los activos que la componen y los promotores siguen viendo oportunidades para nuevos desarrollos. Un millón de metros cuadrados de nueva superficie comercial están en el pipeline para el periodo 2018-2020.

La industria de los centros comerciales, que se inició en España en torno a los inicios de la década de los ochenta del siglo pasado, ha alcanzado su grado de madurez. En la actualidad permite abrir cada día 555 centros comerciales con una superficie comercial de 15,8 millones de metros cuadrados, donde los consumidores encuentra los más variados productos, así como elementos de ocio y restauración, en los que gastan 44.000 millones de euros al año, un 17,9% del gasto en consumo de los hogares. Un consumo, que, tras los peores años de la Gran Recesión, empezó a crecer de nuevo en la segunda mitad de 2013 y lo continúa haciendo con fuerza en la actualidad a un ritmo del 2,5% en 2017.

Además, España ha consolidado su posición como uno de los principales destinos turísticos del mundo. En 2017 recibió 81,8 millones de turistas extranjeros, un 8,6% más que el año anterior, que realizaron un gasto de 87.000 millones de euros un 12,4 % más que en 2016.

Los centros comerciales y el ecommerce: la omnicanalidad

Los profesionales de la industria de los centros comerciales entendieron desde el principio que el ecommerce había llegado para quedarse. Cada vez va teniendo más aceptación, penetrando además entre la población más joven. Su crecimiento está

siendo espectacular, de los 16.453 millones de euros que gastamos los españoles en compras on line en 2015, hemos pasado a los 25.156 millones en 2017. En la actualidad un 5% del gasto de los hogares se realiza vía compras on line, frente al 9% que es la media europea.

La industria de los centros comerciales

siempre ha tenido una gran capacidad de reconversión e innovación, basta ver como se han ido transformando aquellos primitivos formatos de centro comercial, basado en un hipermercado al que se le pegaba una bandeja de locales comerciales, hasta llegar a que el consumidor pueda elegir el olor y la música que prefiera durante su visita al centro. Así pues, la ventaja comparativa del centro comercial frente a la compra on line, radica en que puede ofrecer una serie de experiencias al consumidor de las que la venta on line carece. De ahí que cada vez se vaya dedicando más superficie al ocio y la restauración que las ofrecen. Hoy los centros comerciales dedican algo más del 15% de su superficie a esas actividades frente al cinco por ciento que era lo habitual antes de la llegada del ecommerce.

Por otra parte, los centros comerciales han

introducido infraestructura tecnológica que les permite conocer en profundidad al consumidor y una mayor interacción entre el cliente, el centro comercial y los comerciantes. Además de plataformas digitales para la venta on line en la que ofrecen al operador de sus centros la posibilidad de incorporarse.

     

   

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Nuevos desarrollos

El comportamiento de la economía española, con crecimiento económico, del consumo y empleo, anima a la promoción de nuevos desarrollos. La media de superficie comercial por cada mil habitantes en España se sitúa en 340 m2, ligeramente inferior a la europea.

En 2017 se abrieron cuatro nuevos centros

comerciales que aportaron 200.000 metros cuadrados de superficie comercial, y para el periodo 2018-2020 se prevé la aportación de otro millón de nueva superficie comercial en 25 actuaciones desde centros exnovo y ampliaciones.

La inversión en retail supone el 35% de la inversión total en el inmobiliario comercial de 2017

El año pasado la inversión en centros comerciales alcanzó la cifra de 4.700 millones de euros, la más alta de la última década, dirigida a gran variedad de tipo de activos, centros y parques comerciales, urbanos y periféricos, así como de conveniencia. En lo que va transcurrido de 2018, se ha comprado cuatro centros, Parque Corredor, Modoo, Plaza Imperial y Rivas Futura, por un importe total de 300 millones de euros.

Los inversores han sido fondos, socimis y

patrimonios familiares que han invertido preferentemente en activos prime o en complejos dominantes en sus respectivas zonas de influencia. La operación más sobresaliente ha sido la adquisición del centro comercial Xanadú, por parte de Intu por 530 millones de euros.

Durante 2017 han entrado nuevos inversores

como los fondos británicos Aberdeen, Barings y Schroders, y el sudafricano Vukile. Además de un nuevo inversor en este segmento como la Banca Mach que adquirió el centro ABC Serrano de Madrid.

La venta del centro comercial Xanadú en Arroyomolinos, Nadrid, fue la de mayor importe de un solo activo, 530 millones de euros Perspectivas

La expectativa para 2018 es que sea otro gran año en cuanto a volúmenes de inversión, alcanzando una cifra que esté alrededor de 3.750 millones de euros, por encima de la media de los últimos 5 añosque ha sido de 2.900 millones de euros.

En el mercado existe demanda para todo tipo

de productos, desde prime High Street hasta centros comerciales distressed. Asimismo, continuará la fuerte demanda de inversores core y core+ para todo tipo de activos, aunque cada vez será mayor la escasez de este perfil de producto,lo cual generará una fuerte competencia cuando salga al mercado. Para centros distressed o terciarios también hay liquidez.

Siempre se puede demostrar la viabilidad de

reposicionar el activo y los retornos que ofrece la oportunidad reflejan los riesgos que tendrá que asumir el inversor.

     

   

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PROYECTOS PREVISTOS DE NUEVOS CENTROS COMERCIALES Y AMPLIACIONES

     

   

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RECUPERACIÓN DE LA DEMANDA RESIDENCIAL La vivienda, en su doble faceta de bien de uso y activo de inversión, ha consolidado su recuperación en 2017. Aumenta el número de transacciones un 14,6 % respecto a 2016. Se crean sociedades que forman carteras residenciales para su explotación en alquiler y se ha despertado el apetito por la promoción de nuevos desarrollos en los que participan distintos fondos de inversión inmobiliaria extranjeros.

La compra de viviendas creció un 14,6% en 2017, el mayor ritmo desde antes de la crisis, Se vendieron 464.423 casas, el mayor número desde 2008. El año pasado fue el cuarto consecutivo de recuperación, con la mayor tasa de crecimiento registrada desde antes de la crisis.

El punto álgido en España se vivió entre 2005 y 2006, en plena burbuja inmobiliaria, con más de 800.000 casas vendidas al año. En 2007 el mercado empezó a dar señales de agotamiento, y la cifra bajó a 775.300 casas. A partir de ahí, la Gran Recesión y el consiguiente desplome, cuyo fondo se sitúa en 2013, cuando solo se vendieron 318.830 unidades. A partir de ese año comienza la recuperación hasta alcanzar las 464.423 operaciones.

La demanda de vivienda en el periodo de recuperación se ha centrado sobre todo en la vivienda usada. Aproximadamente el 82% de las operaciones corresponden a vivienda usada, situación que se explica en parte por la moderada producción de vivienda nueva y el gran stock nuevo existente que pasa a considerarse como vivienda usada cuando lleva dos años sin venderse.

La demanda extranjera sigue teniendo un peso importante en este mercado. La compra de vivienda por parte de extranjeros aumentó un 15% con respecto a 2016, lo que supone el 17% de la demanda total. En algunas comunidades como Baleares, Canarias, Comunidad Valenciana esta cifra está muy por encima de la media nacional.

La compra de casas cerró 2017 con crecimientos fuertes en todas las comunidades autónomas con respecto a un año antes. Y todos los meses del año se han registrado fuertes subidas, con alzas de más del 20% tres meses, a excepción de abril, en un bache puntual que se vinculó a que en Semana Santa se frenaron los registros.

Los compradores son menos dependientes de la financiación que antes de la crisis

Al comparar el número de hipotecas concedidas para financiar la compra de vivienda con el de compraventas se observa que al menos el 40% de las operaciones no ha requerido financiación ajena para la compra.

Por otra parte, el crédito hipotecario para la compra de vivienda mantiene un crecimiento sostenido, en 2017 ha venido creciendo a un ritmo del 12,40%. A medida que los bancos van saneando sus balances y la solvencia de las familias mejora el crecimiento del crédito hipotecario será más fuerte.

La promoción residencial se intensifica

Las ventas de vivienda nueva ascendieron a 83.260 unidades en 2017 y se solicitaron cerca de 80.000 licencias para este fin. Esta cifra indica que la oferta de vivienda nueva comenzará a aumentar hacia finales de 2018.

Madrid lidera la actividad aglutinando en torno al 8% del total de visados concedidos para obra nueva residencial en 2017.

En este nuevo ciclo de producción de viviendas han aparecido nuevos actores importantes y recuperado su actividad otros, tras pasar el túnel de la crisis. La veintena de empresas más relevantes del sector sacarán a comercializar cerca de 32.000 viviendas en 2018, iniciarán obras de 30.000 casas, aunque el ritmo de entregas se limita todavía a las 10.000 unidades, según datos proporcionados por las propias inmobiliarias. Entre ellas Neinor Homes, Aedas y Metrovacesa, que saltaron al parqué bursátil este año, tienen grandes carteras de suelo, junto con

     

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Aelca, Vía Célere, Inmoglaciar, Gestilar, Amenabar, Kronos, Inmobiliaria del Sur, ASG Iberia, Inbisa Inmobiliaria, Acciona Inmobiliaria y otras.

Clara apuesta de los fondos por la promoción residencial

Los fondos están apostando por la promoción residencial donde esperan obtener rentabilidades en torno al 20%. Si bien ha habido algunos que, tras comprar el suelo en plena crisis han salido de él sacando la promotora a bolsa, sin esperar a la construcción de las viviendas y su posterior venta. Las acciones que sacaron a la venta mediante una OPV han sido adquiridas por otros inversores.

Otra de las fórmulas empleadas es formar una asociación con una promotora para coinvertir con ella, el fondo suele aportar entre el 90 y 95% de los fondos propios, y los beneficios de la promotora derivarán principalmente de la gestión y la comisión de ventas. En el caso de Metrovacesa, han sido sus accionistas Santander y BBVA los que se han desprendido de parte de sus acciones.

Dado el plazo de maduración de una promoción residencial de 18 a 24 meses, partiendo de un suelo finalista, es pronto para conocer los resultados y será a partir de 2019, cuando empiecen a concluir su ciclo las primeras que se iniciaron.

Se observa que todos que tienen músculo financiero suficiente emprenden un número elevado de promociones en distintas localizaciones, los que les permite conseguir una cifra importante de preventas.

Hasta ahora, estas nuevas promotoras se venían concentrando en suelos finalistas, pero una vez que el precio de éste puede llegar a impedir que la promoción sea rentable o su propia escasez en las zonas de mayor demanda, se han empezado a producir las primeras operaciones en suelos que necesitan gestión, si bien se trata de que el riesgo recaiga en el vendedor del suelo en el supuesto de que la tramitación urbanística no llegue a buen fin.

El mercado de alquiler crece

Según los datos de Eurostat un 22,2% de los hogares españoles viven en régimen de alquiler, que supone un incremento anual del 1,8%. No obstante, España sigue estando lejos de los niveles medios europeos, que se sitúan en el 33,5%. El alquiler está creciendo por varios motivos. Por una parte, la precariedad del mercado laboral convierte en insolvente a una parte importante de los que desearían acceder a la propiedad de la vivienda por

primera vez. De otra, y relacionado con lo anterior, los bancos todavía tienen los dedos quemados de la laxitud con la que midieron el riesgo en los años de precrisis y aplican criterios más estrictos a la hora de financiar la vivienda. Además, una mayor movilidad laboral aumenta las preferencias por la tenencia de la vivienda en régimen de alquiler.

Las razones apuntadas, junto a la demanda turística canalizada a través de las grandes plataformas digitales, ha forzado los precios al alza en las grandes ciudades y en las zonas turísticas, haciendo del mercado residencial de alquiler uno de los más rentables.

Es por eso que están apareciendo un número importante de sociedades especializadas en el mercado de alquiler, generalmente socimis que cotizan en el MAB.

Entre ellas destaca Testa, cuya salida a bolsa, Mercado Continuo, es probable que tenga lugar al final del segundo trimestre de este año, que es la resultante de la cartera de viviendas que tenían en alquiler los bancos Santander, BBVA y Popular, además de las de Testa, Metrovacesa y Acciona. El fondo Blackstone con sus socimis Fídere y Albinara Properties de las que cuelgan distintos vehículos es otro de los propietarios importantes de viviendas en alquiler. Sareb ha creado su propia socimi de viviendas denominada Tempore Properties. Además, de las 49 socimis que cotizan en el MAB, al menos 31 de ellas cuenta entre sus activos con viviendas que explotan en alquiler. Por su parte Hispania está vendiendo las viviendas que venía explotando, aunque su gestora Azora administra otros vehículos con viviendas en sus carteras.

     

   

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www.rentacorporacion.com

www.exporeal.net

     

   

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LOS ESPACIOS LOGÍSTICOS TIENEN GRAN RECORRIDO Con una economía global como la actual, con crecimientos estimados del PIB mundial en torno al 4% para 2018, que incluye tanto a los países emergentes como a los desarrollados, y en la que el comercio electrónico está cada vez más expandido, los espacios logísticos se hacen cada vez más necesarios. Solo la proliferación de las impresoras 3D, que permitiera la fabricación in situ, podría debilitar la expansión prevista de estos espacios.  

Desde el crac de 2008 que eliminó un 13% de la producción global y un 20% del comercio internacional, el crecimiento económico mundial se ha ido recuperando y las previsiones para 2018 apuntan a un crecimiento del 4%. La gerente del FMI, Christine Lagarde, afirmaba en Davos, el pasado mes de enero, que “Todas las señales apuntan a un mayor fortalecimiento en el crecimiento mundial, tanto para este año como para el próximo”.

En España, las predicciones de Oxford Economics para el 2018 son positivas con un crecimiento esperado del 2,9%. Esto supone una leve desaceleración respecto al 2017 debido al

debilitamiento de algunos factores, como el consumo de los hogares, a lo que se añade la incertidumbre política en Cataluña que, de prolongarse, mermaría las perspectivas de crecimiento.

La interacción de nuestra economía con un entorno global que permanece estable y robusto, junto con una mayor diversificación de las empresas españolas, ha permitido que las exportaciones aumenten este un 5,3%, en 2017, el mayor crecimiento en los últimos cinco años. Las importaciones, por su parte, también han avanzado a un ritmo de 4,1% con respecto al año anterior.

Contratación de espacios logísticos

Esta situación económica favorable, tanto a nivel global como nacional, ha favorecido la contratación de espacios logísticos durante el pasado ejercicio que ascendió a 1,7 millones de metros cuadrados, destacando la llevada a cabo en Madrid que absorbió el 53,7% de la total, cifra en la que se incluyen además de a la capital a Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza y Málaga.

El incremento de absorción en Madrid, respecto a 2016, fue del 126%, debido al aumento de la contratación de grandes superficies, algunas de ellas relacionadas con el ecommerce. Por contra en Barcelona se absorbió un 40% menos de superficie que en 2016.

La tasa de disponibilidad es del 4,21% en Madrid y del 3,20% en Barcelona

Nuevas promociones

     

   

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La escasa oferta frente a una demanda potente continúa propiciando la puesta en marcha de nuevos desarrollos, cuyos proyectos se ajusten a los nuevos requerimientos técnicos y de sostenibilidad, capaces de adaptarse a los cambios tecnológicos.

En Madrid hay actualmente en construcción 700.000 metros cuadrados aproximadamente, de los cuales el 70% es promoción especulativa y el 30% está prealquilado. Mientras que en Barcelona hay en construcción unos 400.000 metros cuadrados, el 20% de promoción especulativa y el resto precontratada.

En Zaragoza, no hay desarrollos especulativos en marcha, y preocupa la escasez de suelo que hay en el mercado. En Sevilla y Málaga la situación es parecida, y la oferta de naves de calidad está prácticamente agotada. En Valencia no hay previsión del inicio de ninguna plataforma logística para 2018. Solo Prologis tiene previsto entregar su segunda plataforma de 24.000 metros cuadrados, ya prealquilada y una plataforma de 14.000 metros en Ribrroja.

Evolución de las rentas

Las rentas se incrementaron alrededor del 5% tanto en Madrid como en Barcelona, especialmente en las zonas donde la disponibilidad del espacio es menor.

Rentas de alquiler en €/m2 mes Ciudades 1ª Corona 2ªCorona 3ª Corona

Madrid 4,25 – 5,00 3,50 – 4,50 2,50 – 3,30

Barcelona 5,5 – 6,75 4 – 5,25 2,75 -3,75

Se esperan subidas en las rentas prime, tanto en Madrid como en Barcelona. En cuanto a Málaga y Sevilla, donde la demanda es creciente y la oferta de naves de calidad está bajo mínimos, las rentas volverán a subir un 10% en 2018, como ya lo hicieran en 2017 Otro tanto puede afirmarse respecto a Valencia y Zaragoza, que también carecen de oferta de calidad y de promoción a riesgo.

La inversión en espacios logísticos bate records históricos

El interés de los inversores por los espacios logísticos españoles ha sido elevado y ha alcanzado la cifra de 1.200 millones de euros, sin incluir los activos españoles de la cartera de Logicor que.fue vendida por Blackstone al fondo asiático CIC.

El interés por los activos logísticos no se limita a Madrid y Barcelona sino que abarca también las ciudades de Zaragoza, Valencia, Bilbao, Málaga y Sevilla. Además, se ha consolidado el interés por la inversión en proyectos a riesgo, debido al aumento de la contratación de este tipo de espacios en todas las ciudades como consecuencia del ecommerce.

Las rentabilidades prime se han comprimido 40 puntos básicos en el último año, situándose en el 5,85%. La situación actual de crecimiento esperado de las rentas y comprensión de la rentabilidad exigida sitúan a los espacios logísticos en una fase de crecimiento acelerado de sus valores.

     

   

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OFICINAS: LLEGA EL ESPERADO CRECIMIENTO DE LAS RENTAS El clima empresarial ha cambiado. El optimismo crece entre los empresarios españoles. El índice de Confianza Empresarial del INE, creció un 3% en el último año, cuando se crearon en torno a las 90.000 empresas y el capital suscrito para su constitución alcanza casi los 5.000 millones de euros. Además, España será el segundo país, después de Grecia, donde más crezca el empleo en Europa.

El mayor optimismo empresarial unido a la

creación de empresas y al aumento del empleo son las palancas principales que impulsan el mercado de oficinas.

De hecho, la absorción bruta de este tipo de espacios alcanzó la cifra de 892.000 metros cuadrados en 2017, entre los dos principales mercados, Madrid y Barcelona. En la capital la contratación fue de 560.000 metros cuadrados, cifra próxima a la habida en los años precrisis y con un crecimiento del 30% respecto a 2016. En Barcelona fueron contratados 330.000 metros cuadrados, un aumento del 9%, respecto al año anterior.

El CBD de Madrid y las Nuevas Áreas de Barcelona absorbieron la mayor contratación

En Madrid, el 82% de la contratación total del año 2017 se ha concentrado en las zonas de CBD y Periferia, mientras que en Barcelona, las Nuevas Áreas de Negocio representan el 45%

Tanto en Madrid como en Barcelona se han producido grandes operaciones que han contribuido a dinamizar el mercado, junto con el retorno al mercado de las Administraciones Públicas que en Madrid han tenido un peso del 20% de la superficie absorbida.

La nueva fase de construcción por la que pasa el mercado ha permitido satisfacer las demandas de

gran superficie por medio de los prealquileres, como son los casos de Amazon y WeWork. En Barcelona siguen faltando espacios amplios y de calidad para satisfacer la demanda de gran tamaño, si bien la inestabilidad política de la Comunidad Autónoma está retrasando los planes de expansión de algunas empresas.

Durante el periodo 2015-2016, los grandes usuarios de oficinas en Madrid se vieron obligados a desplazarse hacia zonas de Periferia ante la escasez de edificios de calidad en el centro de la ciudad, además de que las rentas eran sensiblemente más bajas.

Sin embargo, en 2017 se produce una vuelta al centro, debido a la oferta de espacio procedente de las rehabilitaciones que están teniendo lugar.

En Barcelona son las Nuevas Áreas de Negocio, principalmente el 22@, donde se desarrollan nuevos proyectos que satisfacen la demanda, aunque no de manera completa.

La evolución de las rentas

Durante este último año las rentas prime en Madrid CBD se han incrementado un 7,76% hasta los

     

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32 €/m²/mes a cierre de año, alcanzando los niveles de 2009.

En los submercados secundarios y de la periferia Secundaria y Periferia las rentas se han incrementado un 10,61% y 12,28% interanual hasta alcanzar los 18,25€/ m2/mes y 16 €/m2/mes respectivamente mientras que en las localizaciones más alejadas se mantienen las rentas. El promedio de incremento de rentas para los próximos 5 años se sitúa en el entorno del 4,2% anual.

En cuanto a Barcelona las rentas máximas han subido de nuevo un 8,14% en el último trimestre de 2017, alcanzando la renta prime los 23,25 €/m²/mes. En Nuevas áreas de Negocio, la renta máxima vuelve a superar la renta del Centro Ciudad, situándose en 20,25 €/m²/mes con un incremento del 9,46%. El interés de la zona 22@ por parte de grandes corporaciones se mantendrá a lo largo de los próximos 5 años, por lo que se espera un crecimiento anual promedio de rentas de casi el 4%.

Nuevos desarrollos

La actividad promotora ha vuelto al mercado de oficinas de Madrid. Si bien en los dos últimos años la actividad promotora estaba centrada en exclusiva en la rehabilitación, actualmente el 60% de los 225.000 metros cuadrados que hay en construcción son edificios de nueva planta que cuya entrega está prevista para este mismo año y el próximo.

Las socimis han sido las grandes protagonistas de la rehabilitación para adecuar los edificios a las nuevas exigencias de los inquilinos.

Además, también han sido estas empresas las que han desarrollado o van desarrollar nuevos edificos e oficinas en la capital, Merlin ha terminado la Torre Chamartín y Colonial ha adquirido una importante superficie para ese uso en Méndez Álvaro.

Por el contrario,en Barcelona, la rehabilitación no ha tenido mucho peso en la actividad constructora, los edificios susceptibles de rehabilitación han sido convertidos a otros usos. En esta nueva fase del ciclo, la actividad constructora se ha centrado en obra nueva y este año se entregarán 170.000 metros cuadrados, siendo la zona más activa el 22@.

El volumen de inversión ascendió a 2.210 millones de euros en el año 2017

La inversión en oficinas ha sufrido una caída del 20% respecto a 2016 debido al descenso de la inversión en Madrid, un 38% menos que en 2016. Por el contrario, Barcelona ha registrado un aumento del 60% a/a. Descenso que se atribuye a una falta de producto y a alto volumen de inversión de los dos años anteriores.

En Madrid, la inversión se situó en torno a 1.374 millones de euros,en el que se han cerrado 42 operaciones. Destacan operaciones como la venta del Proyecto Boston del BBVA a Oaktree por más de 100 millones, y las adquisiciones por Therus del edificio Los Cubos y por Rember Investment del Palacio de Miraflores, por 52 y 60 millones.

En Barcelona, el volumen de inversión ha alcanzado unos 835 millone, con un total de 27 operaciones, entre las que se encuentran la Torre Glories vendida a Merlin por 142 millones de euros, los edificios Luxa Silver y Luxa Gold por alrededor de 100 millones al grupo Catalana Occidente o el edificio NEO en Avenida del Paral.lel 51, Además, en Paseo de Gracia el Banco Popular vendió el edificio del número 17, a Hines.

La preferencia de los inversores se ha centrado en los activos Value Add, en busca de mayores rentabilidades y las operaciones de suelo están ganando protagonismo. En Barcelona se ha invertido en suelo 109 millones de euros y en Madrid 193 millones. Se observa un cambio en las preferencias de los inversores que se prolongará en los próximos años.

En cuanto a la tipología de inversores, destacan tres tipos de actores en nuestro país: los fondos, acaparando el 48% del volumen de inversión transaccionado, seguido de las Socimis con un 23%, e inversores privados, con un 12%. Además, alrededor del 60% de la inversión es nacional.

     

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www.inmored.com

     

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LAS OPERACIONES SE SUCEDEN CON MAYOR NIVEL DE DEUDA

CBRE, con sede central en Los Ángeles, es la compañía de consultoría y servicios inmobiliarios líder a nivel internacional. Incluida en la lista Fortune 500 desde 2008, tiene distintos premios internacionales. Mikel Marco-Gardoqui, Consejero Director Nacional Capital Markets CBRE España, habla en esta entrevista sobre la inversión, el capital y la deuda, en las operaciones inmobiliarias.

Mikel Marco Gardoqui

¿Cuál es la estructura del Departamento de Inversión de CBRE España?

El departamento de Inversión de CBRE cuenta con más de 60 expertos en toda la red de CBRE a nivel nacional, que se dividen en dos áreas. Por un lado, Investment Properties, desde la que se trabaja en toda tipología de producto, para todo tipo de inversor, a lo largo de toda la estrategia de inversión, ya sea venta, adquisición o recapitalización. Por otro lado, el área de Capital Advisors, dedicado a las transacciones de deuda, corporativas, vehículos de inversión o Corporate Finance, desde donde trabajamos con promotores, fondos, patrimonialistas, Socimis y proveedores de capital, para llevar a cabo con éxito cualquier operación financiera, como fusiones y adquisiciones, asesoramiento en planes de sostenibilidad financiera venta de carteras de deuda, o reestructuraciones financieras, entre otras.

¿En esta época de transición hacia una subida de tipos de interés, cuando las yields a las que se cierran las operaciones siguen siendo históricamente bajas, cómo se cubre el riesgo? Actualmente, en esta época de transición, lo más importante es conocer cuáles son las previsiones en el entorno macroeconómico para hacer una buena gestión del riesgo.

En este sentido, las previsiones que se manejan para este ciclo son positivas. Por un lado, se espera que la zona Euro siga respaldando el crecimiento económico y por otro que el BCE siga comprando deuda –aunque en menor medida- debido entre otros motivos, a la necesidad de reducir el riesgo de desequilibrio financiero. Así se prevé -tras conocer que el pasado mes de octubre el BCE anunció una reducción gradual de la compra mensual de activos en torno a los 30.000 millones durante el tiempo que fuera necesario- que esta reducción dilatada en el tiempo de compra de activos, permita anclar los tipos de interés a corto plazo en un nivel bajo evitando el riesgo de una subida significativa de los tipos de interés en la zona euro hasta 2019.

De este modo, es previsible que los tipos de interés crezcan a largo plazo, sobre todo teniendo en cuenta que nos encontramos actualmente en un entorno de baja inflación por debajo del 2%.

¿Qué tipos de activos son los preferidos por los inversores en la actualidad? ¿Hay propiedades disponibles en el mercado?

Históricamente, los sectores de Retail y Oficinas han sido considerados como los más atractivos entre los inversores. Si bien prevemos que estos sectores mantendrán su protagonismo y continuarán recibiendo un fuerte porcentaje de inversión, no podemos ser ajenos a las nuevas tendencias que apuntan a las áreas Residencial, Industrial & Logística y de producto alternativo (residencias de estudiantes, hospitales o gimnasios, por citar algunos ejemplos) como aquellas que, como consecuencia de su fuerte transformación, comienzan a cobrar mayor relevancia y protagonismo.

     

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En cuanto a la disponibilidad, en general, se observa una falta de activos de calidad que se adecue a las necesidades del mercado, esté en buenas localizaciones y en unos rangos de precios asequibles.

Qué tipo de inversor está más interesado en el mercado español?

En 2017 pudimos observar que según los datos recogidos por la compañía, en torno al 63% de la inversión inmobiliaria en España vino de capital extranjero –casi 8.000 millones- frente al 24% de inversión nacional y un 13% de las socimis. En esta senda, para 2018 las previsiones apuntan a una continuidad por parte de las socimis y el inversor institucional y veremos un repunte de actividad cubierto por family offices.

¿Siguen teniendo los inversores confianza en la subida de las rentas de los distintos segmentos del inmobiliario comercial?

Todo apunta a que las rentas prime evolucionarán positivamente en España durante 2018. La escasez de espacios disponibles amplios y de calidad en las zonas más demandadas sigue ejerciendo presión al alza sobre las rentas de los mejores inmuebles. En este sentido, según el barómetro inmobiliario de CBRE las rentas de alquiler de oficinas prime evolucionarán entre un 1-3% según un tercio de los profesionales del sector, mientras que la de los locales comerciales de High Street lo harán entre un 3-6% según el 29% de los expertos consultados.

¿Sigue habiendo suficiente capital y deuda en el mercado? ¿Se desvía dinero a inversiones

indirectas en el inmobiliario a través de las socimis?

Durante los últimos 5 años hemos visto una

tendencia creciente de atracción por parte de los inversores equity en el mercado inmobiliario español. A día de hoy, vamos viendo operaciones que se producen con mayor nivel de deuda, algo que no sucedía durante la primera fase de recuperación en la que esta clase de transacciones estaban más limitadas.

Además, en el mercado de inversión actual

hay espacio para todo tipo de inversores, desde oportunistas, como core y value add. Por otro lado, las socimis han aumentado de forma exponencial en 2017, en concreto un 70% con respecto al año anterior. Estos nuevos actores, por el momento, mueven un volumen pequeño de capitalización y tienen una difusa especialización. Sin embargo, se encuentran en un proceso de concentración y especialización con el que pretenden atraer un mayor volumen de contratación y liquidación al mercado.

¿Cuáles han sido las principales aportaciones al mercado de inversión que se han llevado cabo desde CBRE en los últimos años?

Desde CBRE, hemos asesorado algunas de las operaciones más relevantes del sector inmobiliario. Hemos intermediado la compra de Xanadú, el cuarto centro comercial más grande de España, y la venta de la histórica sede de Barclays en España, ubicada en la Plaza de Colón, 1. También hemos asesorado una de las mayores transacciones de 2017, la adquisición de un portfolio de 37 residencias estudiantiles por parte del Grupo Resa, por un volumen de inversión de 450 millones de euros.

Plaza de colon madrid

     

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EL NUEVO ENTORNO INMOBILIARIO

Los inversores continuaron demostrando su confianza en el mercado inmobiliario español, a lo largo de 2017, con inversiones en el entorno de los 13.000 millones de euros, reflejando la consolidación de la recuperación económica, tras cuatro años consecutivos con crecimientos positivos del PIB, los tres últimos creciendo por encima del 3%.

A pesar de las continuas preocupaciones políticas, propias y foráneas, el crecimiento se sustenta en una base amplia, como son los bajos tipos de interés y la falta de presión inflacionaria que han creado un entorno en el que los inversores se sienten a gusto.

Incluso con la disminución planeada de los programas de compra de activos, por parte del BCE, y del probable aumento de los tipos de interés, los sólidos fundamentos y la positiva sensibilidad del mercado han evitado cualquier mayor desaceleración en los mercados globales, lo que a su vez ha beneficiado al sector inmobiliario.

Algunos segmentos están a punto de llegar, si no han llegado ya, al final del ciclo. El apetito de los inversores por el sector se ha mantenido constante. Y, aunque resulte cada vez más difícil seguir obteniendo los rendimientos actuales, los precios se han mantenido debido a los flujos de caja.

El consenso general es que cuando suban los tipos de interés no lo harán de forma tan rápida que haga perder el atractivo de la inversión inmobiliaria, frente a otras alternativas.

Sin embargo, una falta relativa de producto unida a una disciplina continuada es probable que hagan que el mercado de inversión se reduzca ligeramente.

El cambio de las condiciones del mercado obliga a los inversores a buscar nuevas estrategias en la financiación de la deuda, llevar a cabo fusiones y adquisiciones, acudir a sectores alternativos, además de la promoción de nuevos desarrollos.

De hecho, esas estrategias se han iniciado ya en 2017, siendo la más destacada la promoción de nuevos desarrollos en todos los segmentos, especialmente en los del residencial y logístico. La salida a bolsa de tres grandes promotoras residenciales y la entrada de capital de fondos en otras no cotizadas, así como la adquisición de Axiare por parte de Colonial.

El mercado confía en la subida de las rentas de alquiler en los distintos subsectores, destacando las previstas en el logístico. Además, las previsiones sobre los dos sectores estrella, oficinas y retail, se han visto superadas por las de los activos inmobiliarios alternativos, como residencias de estudiantes y de mayores, hoteles y centros de salud, si bien, tienen un agregado mucho menor.

La aplicación del prothec se continuará extendiendo en las distintas funciones de los distintos tipos de empresas inmobiliarias, haciendo disminuir los tiempos y abaratando costes y los resultados mejorarán.