Es hora de urbanizar

Pedro, anterior Gerente de la empresa, había firmado un contrato donde la

empresa se comprometía a comprar en USD 11´000,000 un terreno de 400,000 m2 si es

que el vendedor obtenía todos los permisos municipales para desarrollar en este terreno

trabajos de habilitación urbana y poder vender lotes donde se puedan construir casas.

Acaban de dejarnos en la oficina todos los permisos los cuales han sido corroborados

por nuestros abogados, todo está conforme, tenemos 60 días para cancelar esta compra.

Nuestro encargo es tener una evaluación preliminar del proyecto para presentarla

a tres bancos y de acuerdo a sus primeros comentarios ver detalles para concretar la

operación, en otras palabras, estamos a cargo del proyecto.

Como aspectos técnicos el proyecto era muy sencillo, en el terreno se harían

obras de habilitación, (agua, desagüe, redes eléctricas, pistas, veredas y parques), del

terreno eran disponibles para la venta el 62%, el restante 38% eran aéreas comunes que

no se pueden vender. De lo disponible para la venta por ley había que hacer donaciones

al Ministerio de Salud y Educación lo que reducía en 3%, la venta efectiva se daría por

el 59%. Es decir, de los 400,000 m2 se podrían vender 236,000. El área promedio del

lote seria 118 m2, es decir teníamos un proyecto para vender 2,000 lotes de terreno. El

proyecto implicaba la venta de lotes no de casas.

Era un proyecto muy grande para desarrollar en una sola etapa, se pensaba

realizar 2 etapas de 1,000 lotes cada una, la meta era construir una etapa por año y

terminar de venderla en dos años. Al término de la venta de la primera etapa recién se

comenzaba con la construcción y venta de la segunda. Estábamos hablando de un

proyecto de una duración de 4 años, por pagos de habilitación y presupuesto de ventas

era conveniente hacerlo por trimestres.

La habilitación en un primer escenario seria trabajada con una constructora y

considerada en nuestro proyecto como costo de venta, el presupuesto que presentó la

constructora era de USD 45 el m2 habilitado (el m2 habilitado es el 62% del total de la

etapa). Para habilitar los 1,000 lotes anuales requiere que el pago sea 20% al inicio de

obras, 40% al fin del primer trimestre, 20% al fin del segundo trimestre y 20% al final

del tercer trimestre.

Para llevar a cabo el proyecto se requiere un equipo administrativo que costaría

USD 45,000 trimestrales, la venta de los lotes se trabajaría con una empresa que pide

una comisión del 4% que será pagada en el trimestre que se realizan las ventas. Habrá

gastos de publicidad de USD 15,000 trimestrales. Los impuestos son del 30%.

No se establece en un primer escenario una inversión ligada a capital de trabajo.

Las proyecciones de venta que se trabajaran en un primer escenario son de ventas de125

lotes trimestrales a un precio de USD 150 m2. Se trabajará con una tasa de descuento

del 12%

Las primeras preguntas que queremos resolver son

1. ¿Cuál es el valor del proyecto?

2. ¿Cuál es la rentabilidad del proyecto?

3. Si el precio de venta no es único sino tiene un rango de USD 140 a USD 170

¿Cuánto vale el proyecto en este rango?

4. ¿Cuál es el precio de venta por m2 que pone en equilibrio el proyecto?

Preguntas con riesgo

Considerar un precio de venta estimado de USD 150 con una desviación de USD

20 y para las ventas trimestrales trabaje con un esperado de 110 lotes de ventas

trimestrales con una desviación de 50 lotes.

5. ¿Cuál es el riesgo de este proyecto?

6. ¿Cuál es el rango de valor de este proyecto al 95% de confianza?