Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de ... › documents ›...

Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat

74

deficitari cosa que permetria el seu complement o substitució amb un altre edifici en una

localització més adient.

De les 38 parades de les que disposava el mercat actualment estan en funcionament 12

aproximadament:

• 1 fruiteria i verdures

• 4 carnisseries / xarcuteria / polleries

• 1 peixateria

• 3 drogueries / merceries

• 2 botigues de fruits secs / olives / autoservei

• 1 cafeteria

La mida mitja oscil·la entre els 15 i els 30 metres quadrats amb façanes que van del 2 als 8

metres lineals.

Així mateix a la part superior del mercat i una cota carrer també hi ha un bar-restaurant en

traspàs, un gimnàs de taekwondo, una auto escol.la i una botiga de tabacs.


75

El seu horari de funcionament és de dilluns a dissabte de 9 a 14h i els divendres de 9 a 19h.

Baixos comercials Los Vilares

A Los Vilares, identificat amb el punt 4 al plànol anterior, i han aproximadament 15 locals

comercials entre 30 i 70 metres quadrats, amb una desocupació d’un 20-30%

aproximadament.

Alguna de l’oferta que es pot trobar és una imprempta -papereria, agència d’assegurances,

clínica veterinària, empresa constructora, assessoria fiscal - advocats, centre d’estètica, etc.

Camí Residencial dÁlella

A uns 400 metres de la Parcel·la a la urbanització Camí Residencial dÁlella existeix una

oferta de 2 botigues d’autoservei, un local de premsa, un bar, un centre déstètica i un altre

de veterinària.


76

5.4 El mercat de locals comercials a Montgat

Estudi de l'oferta de lloguer en Montgat

• L'oferta de locals vuits de lloguer a Montgat és escassa i presenta uns nivells

d'ocupació superiors a la mitjana actual de la província de Barcelona i de poblacions

similars del Maresme Sud.

• Els lloguers mitjans de mercat oscil·len entre els 12,67 i els 6,25 € / m2 i mes que

capitalitzats entre un 6 i un 8 % els seus valors residuals per metre quadrat estan

entre 1.000 i 2.500 € el metre quadrat.

M2 €/mes € / m

2 /mes Calle

45 570 12,67 Plaça Antoni Gaudí, 4

60 500 8,33 Francesc Moragas, 1

35 440 12,57 Plaça Antoni Gaudí, 11

160 1.000 6,25 Avinguda Vilares (sense aparador a carrer)

25 300 12,00 Carrer d´Espanya

210 2.150 10,24 Carrer de La Marina

535 4.960 9,27

• El nivell de lloguers es troba en la franja alta en aquells locals ubicats en els eixos

principals d'aquesta part del barri comercial i que són principalment al Carrer de la

Marina i la Plaça Antoni Gaudí.

• Destaca com a tendència immobiliària la incorporació al mercat de locals comercials

d'oficines a peu de carrer, aprofitant la seva presència i imatge en accessibilitat i

visibilitat en detriment de les primeres plantes d'edificis residencials que cobrien part

d'aquest mercat.

Estudi de l'oferta en venda a Montgat

• Els preus mitjans de venda dels locals a Montgat es troben en una mitjana de 2.250

€ / m2 de repercussió, oscil·lant dels 1.200 als 5.000 euros depenent de cada

tipologia de grandària i ubicació.


77

M2 € € / m

2 Calle

55 85.000 1.545 Carrer Espanya

21 12.000 571 Alt, 22

90 110.000 1.222 Camí Residencial d´Alella

112 130.000 1.161 Sant Antoni Maria Claret (80% sòtan)

220 675.000 3.068 Carrer de la Marina

40 198.300 4.958 Camí Residencial d´Alella

538 1.210.300 2.249,63

• Això vol dir que la valoració Inmobiliaria en arrendament per un nivell de risc

immobiliari del propietari o inversor a taxa de capitalització de entre un 6 i un 8 % la

renda mitjana estaria compresa entre 6 i 20 € per metre quadrat i mes depenent dels

casos.


78

6 Aspectes urbanístics


79

6.1 Aspectes urbanístics

6.1.1 Valoració de dades i informes existents sobre el planejament sectorial, territorial i urbanístic

Planejament urbanístic

Qualificació urbanística

La parcel·la que ens ocupa està inclosa en la modificació puntual del Pla General Metropolita

per l’establiment del sistema d’habitatges dotacionals públics i l’assignació d’us de

l’equipament 7b de la Plaça de la Mare al Pla de Montgat, parcel·la E01.3 aprovat per

l’Ajuntament de Montgat pel Ple de l’Ajuntament en sessió de data 15 de Octubre de 2009, i

definitivament per el Departament de Política Territorial i Obres Publiques de la Generalitat

de Catalunya el 12 de Gener de 2.010.


80

El sol, classificat per el Pla General Metropolita com a urbanitzable, es propietat municipal

resultant de la gestió del sector del Pla de Montgat, fruit de la cessió per sistemes

d’equipament.

La parcel·la delimitada per els carrers Passeig Federica Montseny, carrer Lola Anglada,

Plaça de la Mare, Escola Marina i parcel·la E01.2, esta destinada dintre del planejament a

equipaments (qualificació 7b) i el seu us és el d’abastament i proveïment.

En el text refós de la delimitació de la trama urbana consolidada (TUC) de Montgat, aprovat

definitivament el 31 de gener de 2.011, la parcel·la està classificada per a grans establiments

comercials amb vies d’accés adequades.


81

Superfície

La superfície de la Parcel·la E01.3, d’acord amb la modificació puntual del Pla General

Metropolita te una superfície de 6.872 m2 .

Tipus d’ordenació

La modificació puntual del Pla General Metropolita estableix per aquesta qualificació un tipus

d’ordenació de edificació aïllada.

Ocupació

La modificació puntual del Pla General Metropolita estableix per aquesta qualificació una

ocupació màxima del 40%.

La ocupació en planta soterrani no sobrepassarà el 75% d’ocupació de la parcel·la, podent

arribar als límits de la mateixa.

Edificabilitat

La modificació puntual del Pla General Metropolita estableix una edificabilitat de 1 m2 sostre /

1 m2 sol.


82

Altura

La modificació puntual del Pla General Metropolita estableix una altura màxima de 14

metres. Que podrà despassar-se quan es justifiqui per les característiques i finalitats del

equipament, fins a un màxim de 18 metres.

Separació las vials i veïns

La modificació puntual del Pla General Metropolita estableix una separació als vials i veïns

de 10 metres.

Transport públic

Des de la perspectiva del transport públic, independentment de l’encès en taxi, en el plànol

següent es pot apreciar les diferents paredes de bus que te el municipi de Montgat i les que

passen per la parcel·la.


83

Accessibilitat

En el plànol següent es pot veure les vies accés a la parcel·la.


84

7 Estudi d’impacte ambiental


85

7.1 Anàlisi ambiental de les alternatives i les corresponents mesures correctores i protectores necessàries

7.1.1 Impacte ambiental

D’acord amb la Llei 20/2009 de Prevenció i Control de les Activitats de la Generalitat de

Catalunya, l’activitat de establiments comercials amb una superfície total superior a 400 m2

està classificada con un annex III i en conseqüència no sotmesa al tràmit d’avaluació

ambiental.

7.1.2 Anàlisi de les mesures correctores o protectores necessàries

Residus

Els efectes que aquesta activitat podria tenir sobre el medi ambient seria el dels residus

comercials que genera, paper, cartró, vidre, residus orgànics en el llocs de producte fresc,

assimilables a residus municipals tal com els classifica la Llei 1/2009 reguladora dels residus.

En el projecte s’ha previst una zona de contenidors per dipositar aquests residus de forma

selectiva, que seran gestionats per l’empresa municipal que reculli els residus o per

l’empresa homologada en el seu cas. Estaran situats de tal forma que la seva incidència

visual i de possibles olors, en el cas de residus orgànics, no afecti al seu exterior.

En tot cas, la persona titular de l’activitat generadora de residus comercials ha de:

• Mantenir els residus en condicions adequades d’higiene i seguretat mentre els

posseeixi.

• Lliurar els residus en condicions adequades de separació per materials.

• Suportar les despeses de gestió dels residus que posseeix o genera.

• Tenir a disposició de l’Administració el document que acrediti que ha gestionat

correctament els residus i els justificants dels lliuraments efectuats.


86

Desnivells deguts a la topografia del terreny

En quant al impacte ambiental de l’obra en tres nivells es deurà fer de tal forma que el seu

impacte durant la construcció tant en els treballs de moviment de terres, durant la seva

construcció i una vegada acabada sigui el mínim.

Independentment del nuclis de comunicació interns entre el nivell d’aparcament subterrani ,

el nivell de l’equipament a la Plaça y el nivell superior, es crearan unes plataformes i camins

comunicant els diferents nivells i s’enjardinaran els talussos de forma que el seu impacte

ambiental sigui mínim, de manera esponjosa i harmònica.

Contaminació lumínica

També en el projecte es tindrà cura en la il·luminació exterior que compleixi la normativa en

vigor en quant a minimitzar la contaminació lluminosa i estalviar energia, utilitzant llampades

de màxima eficiència energètica i de mínima emissió de flux lluminós.

Contaminació acústica

Degut a la singularitat de l’equipament i a la necessitat de música ambiental en algunes

zones així com a la possibilitat de emetre missatges comercials i de seguretat, s’haurà de

tenir cura en el sistema a instal·lar al objecte per minimitzar l’alteració de les condicions

normals de l'ambient en la zona. Si bé el soroll no s'acumula, trasllada o manté en el temps

com altres contaminacions, també pot causar grans danys en la qualitat de vida de les

persones si no es controla bé o adequadament.

Maquines de climatització i frigorífiques

Las màquines exteriors de climatització i les càmeres i vitrines de fred es situaran en un lloc

de tal forma que el seu impacte visual i de soroll no es noti.

Llicencia ambiental

La instal·lació disposarà de la corresponent llicencia ambiental que serà demanada per el

concessionari al Ajuntament de Montgat a on constaran les incidències ambientals de

l’activitat i les mesures correctores a aplicar.


87

8 Riscos operatius i tecnològics


88

8.1 Riscos operatius i tecnològics en la construcció i explotació de l’obra

Riscos operatius en la construcció

Els riscos operatius en la construcció de l’obra són els propis de tota construcció d’un edifici

que estan avaluats en el Estudi de Seguritat i Salut.

En relació a la incidència amb els veïns i els carrers perimetrals són deguts fonamentalment

al transport de materials per la realització de l’obra o el transport de terres, en el període de

excavació amb el perill d’atropellaments i soroll. Es tindrà especial cura i es senyalitzarà la

entrada i sortida de vehicles a la Parcel·la.

Es realitzarà un tancat perimetral que impedirà la visibilitat de lo que passa a dins i l’entrada

a l’obra de qualsevol persona aliena a la mateixa. El personal de l’obra tindrà una entrada

independent de la dels camions.

Las instal·lacions elèctriques provisionals necessàries per executar l’obra estaran realitzades

i mantingudes per l’empresa autoritzada.

També existeix una incidència de sorolls durant l’execució de l’obra, deguts a la maquinaria i

a la pròpia obra i en conseqüència de molèstia en els veïns que es minimitzarà treballant en

jornades de dia i laborables.

Totes aquestes mesures i mes estan recollides en el proper apartat de l´Estudi de Seguretat i

Salut.

L’Empresa constructora tindrà un assegurança de tot risc de construcció, i una de

responsabilitat civil a tercers i per cobrir la responsabilitat patronal, dels imports a fitxar en el

moment de la firma del contracte de construcció.

Riscos tecnològics en la construcció

L’obra s’executarà d’acord amb un projecte executiu, firmat per un tècnic competent, que

recollirà en la seva en la memòria i en els planells, dades suficients per construir-la, e

indicarà els materials amb els quals s’ha de construir i de la forma que s’han d’aplicar. El

esmentat projecte haurà de complir totes las Normes Tècniques de obligat compliment i el

Codi d’Accessibilitat de Catalunya


89

Amb aquest projecte executiu estaran controlats els riscos tecnològics que podrien existir,

existint a mes a mes una Direcció d’obra que s’ocuparà de comprovar que l’obra es

construeixi d’acord amb aquest projecte.

Es deurà realitzarà una comprovació del topogràfic existent i un estudi geotècnic del terreny.

Durant l’execució de l’obra es realitzarà un control de qualitat dels materials i la seva

col·locació d’acord amb el programa que el projectista hagi definit en la fase de projecte.

L’obra disposarà de la corresponent llicencia d’obres de l’Ajuntament de Montgat, previ al

inici de la mateixa.

La Parcel·la durant el transcurs de lóbra disposarà dún tancament integral que eviti veure lo

que passa a línterior amb lóbjectiu de minimitzar el seu impacte visual.

Riscos operatius i tecnològics en l’explotació

Els riscos en l’explotació venen principalment del transport de mercaderies dins de

l’equipament comercial, la retirada de residus i la circulació en l’entrada i sortida de vehicles

particulars en el aparcament.

Totes aquestes activitats es faran en horari diürn de tal forma que es minimitzin al màxim les

molèsties en els veïns, estant perfectament senyalitzades les entrades i sortides de vehicles

del aparcament o zona de carrega i descarrega per evitar atropellaments.

L’activitat de mercat es interior i en conseqüència complirà la normativa de la Generalitat o

municipal en quant a sorolls.

Així mateix en quant a les terrasses exteriors o zones esportives o lúdiques infantils deuran

complir la normativa municipal en quant a horaris i formes d’ús per minimitzar l’impacta en

cas d’incident i deuran estar degudament sectoritzades.

Cal fer menció que sempre que existeix una concessió municipal hi haurà una relació

contractual entre lÁjuntament en aquest cas i el Concessionari, així com aquest últim amb

els seus arrendataris o operadors, de la qual es desprenen certs riscos contractuals

intrínsecs dins de la relació a llarg termini.


90

9 Estimació econòmica i financera


91

9.1 Anàlisi de viabilitat económica-financera

L’escenari econòmic per fer els càlculs en relació a la concessió del sòl públic patrimonial en

qüestió, del Municipi per la construcció i explotació d’un equipament orientat l´ús

d’abastament i subministrament en el format de mercat municipal anclat comercialment amb

un supermercat es formularà a partir de:

• L’estudi de la inversió necesària en la promoció Inmobiliaria.

• L’estudi dels costos i ingressos en la seva explotació.

• Els fluxos de caixa.

• La rendibilitat de la concessió.

• Cànon de la concessió.


92

9.1.1 Estudi de la inversió en la promoció immobiliària

Els costos d’inversió previstos de la inversió són els corresponents a l’execució de l’edificació

sobre el sòl patrimonial a adjudicar la concessió dóbra pública, d’acord amb l’avantprojecte

tècnic, juntament amb totes les despeses anàlogues a l’execució necessàries per

desenvolupar aquesta.

L’estimació dels diferents costos de Construcció s’han estimat d’acord amb els següents

supòsits metodològics:

• Cost mínim d’execució de l’edificació, és el què es desprèn de l’avantprojecte tècnic

redactat, inclòs l’aparcament i lúrbanització i enjardinament de la plaça d’ús públic

projectada i que sácabarà de definir en detall en el projecte executiu.

• Costos indirectes, formats pel conjunt de despeses necessàries per poder dur a

terme l’execució de l’edificació i de la promoció immobiliària: connexió de serveis

d’urbanització, tècnics, assegurances, jurídics, taxes, gestió i altres.

• Tributs municipals vinculats a la tramitació del projecte executiu

• Costos financers

• Imprevistos

En el quadre següent es pot apreciar un pressupost d’inversió del cost de l’execució material

de l’edificació, segons està prevista amb la base de l’avantprojecte, i susceptibles de

modificacions al alça o a la baixa depenent de la capacitat del concessionari en la seva

gestió de l’obra.

Així mateix la resta de costos d’inversió aniran en funció de l’esquema i estructura de

promoció del concessionari.


93

CONCEPTES €

MOVIMENT DE TERRES 262.052 €

XARXA HORITZONTAL DE SANEJAMENT 34.875 €

FONAMENTACIONS 484.184 €

ESTRUCTURES 628.038 €

COBERTES, AÏLLAMENT I IMPERMEABILITZACIÓ 196.773 €

TANCAMENTS FAÇANA 178.700 €

ALBANYILERIA 363.284 €

PAVIMENTS 164.297 €

ALICATATS I XAPATS 42.479 €

CARP. EXTERIOR I INTERIOR ALUMINI 130.276 €

CARPINTERIA DE FUSTA 8.818 €

TANCAMENTS I CARPINTERIA INTERIOR 85.831 €

VIDRES I TRASLÙCITS 84.551 €

FALÇOS SOSTRES 57.207 €

PINTURA I REVESTIMENTS 72.402 €

VARIS EDIFICACIÓ 43.013 €

PROTECCIÓ CONTRAINCENDIS 35.270 €

CLIMATITZACIÓ 112.263 €

ELECTRICITAT I INSTAL.LACIONS ESPECIALS 162.112 €

FONTANERIA 20.972 €

INSTAL.LACIONS ESPORTIVIES 55.916 €

TRANSPORT VERTICAL 37.851 €

VARIS INSTAL.LACIONS 21.506 €

URBANITZACIÓ 326.895 €

TOTAL COST MATERIAL D´EXECUCIÓ 3.609.563 €

Els imports estan expressats en euros sense IVA i suposen una estimació inicial la qual pot

ser lleugerament modificada en el moment de la licitació en publicar-ne els plecs

administratiu i tècnics i en la definició final del projecte executiu. S’haurà d’afegir uns costos

entre un 15 i 25 % depenent de la resta dels costos inherents al projecte de construcció

(arquitectura, impostos, estudis, ...) i despeses de finançament en cas de recorre a

finançament aliè.

Serà un pressupost de mínim que permetra a l´Ajuntament garantitzar-se una inversió

mínima al projecte per part del Concessionari.

El projecte originarà els recursos suficients per a recórrer al finançament via “project finance”

o finançament a risc-projecte, en funció de l’estratègia escollida pel concessionari.

Malgrat la situació actual de mercat i a les diverses fórmules de finançament, en un escenari

normal es considera una estructura de palanquejament en base a una proporció del 40-50 %

de fons propis de l’adjudicatari i un 50-60 % de finançament bancari, incloent en aquest

finançament un préstec durant el període de construcció que es transforma en un préstec a

llarg termini (sènior) en el moment que l’obra està totalment executada. Igualment es preveu

en la mateixa proporció un finançament per la part de l’Impost sobre el Valor Afegit (IVA)

vigent.


94

Els esmentats finançaments propi i aliè seran desemborsats paral·lelament en funció de

l’evolució de l’obra. S’ha considerat també l’aplicació d’un préstec en la modalitat de soft-

miniperm ateses les actuals circumstàncies del mercat financer i les experiències dels

darrers projectes licitats.

La durada del préstec vindrà determinada per les condicions financeres que l’adjudicatari

acordi amb les entitats financeres, especialment pel que fa a les condicions de ratis de

cobertura del servei del deute i els condicionants d’amortització anticipada de préstec (cash-

sweep) que es donin durant la vida del préstec sènior.

Costos en la explotació inmobiliaria

Els diferents costos de conservació i explotació de l’equipament en el seu funcionament i

sense tenir el cost de finançament, s’han estimat d’acord amb els següents supòsits

metodològics:

a. Despeses de funcionament repercutibles pel concessionari als seus arrendataris

b. Despeses de funcionament no repercutibles pel concessionari als seus arrendataris

Les despeses de funcionament susceptibles de ser repercutides als llogaters en base a les

normes de comunitat i el contracte d’arrendament d’un equipament comercial s’estableixen

en un pressupost de funcionament anual agrupats per diferents partides i subpartides i que

per norma general les de mes transcendència en des del punt de vista econòmic són:

consums energètics, marketing i comunicació, seguretat, manteniment, jardineria, gestió i

administració de l’immoble, neteja, impost de bens immobles, gestió dels arrendaments i

cànon pel sòl en aquest cas.

S’estima que per la tipologia de l’equipament i en funció de l’estàndard de gestió a

implementar pel concessionari les despeses anuals sense tenir en compte l´impost de bens

immobles i el cànon a pagar a l´Ajuntament ascendiran a una quantitat compresa entre

125.000 i 225.000 euros. Amb aquestes quantitat el pressupost de despeses a priori sembla

correcte i necessari per mantenir el nivell de qualitat que requeriria l’equipament.

Normalment es finança per provisions fetes pels operadors i que no afecten a la compte

d’explotació del concessionari en el cas de que estigui l’equipament 100 % comercialitzat.


95

Ingressos en la explotació inmobiliaria

Els ingressos de la concessió vindran principalment pel resultat de l’activitat principal de

l’immoble i que consisteix en l’explotació en règim d’arrendament de la superfície a arrendar

dins de l’equipament i articula ble a través d’una renda mínima garantitzada a percebre del

locals arrendats o superfície bruta llogable (SBA) i de les derrames per despeses de

funcionament repercutibles pel concessionari als locals ocupats en cas de no estar-ho dins

del concepte de la renta.

Així doncs els diferents ingressos susceptibles de percebre per la propietat o concessionari

serien de:

• Ingressos per renta mínima garantitzada dels locals arrendats.

• Ingressos per renta variable en funció de les vendes dels locals arrendats.

• Ingressos atípics o extraordinaris.

• Ingresos per aparcament en explotació: quantitat a establir per possible efecte

dissuasori. No tingut en compte en l’anàlisi

• Ingressos per repercussió del pressupost de despeses de funcionament de l’immoble

o derrames.

Per norma general el pressupost de despeses de funcionament d'un equipament comercial

no és un centre de beneficis, de manera que els ingressos per aquests conceptes han de ser

igual a les despeses.

En alguns casos si s'obtenen ingressos extraordinaris, diferents dels ingressos per quotes de

participació dels copropietaris que s'utilitzen per a minorar les despeses de funcionament.

Encara que en altres casos, i sempre que legalment sigui possible, és una decisió

discrecional de la propietat o concessionari i podrien utilitzar-se per contribuir a millorar la

rendibilitat del compte d'explotació.

Ingressos per renta mínima garantitzada dels locals arrendats

Vist l’equipament com un producte immobiliari en rendibilitat, és seu negoci fonamental serà

la facturació de rendes com a contraprestació econòmica del seu llogater o usuari per

l’explotació del negoci en el seu local. Important tenir en compte que apart de les rendes que

es paguen per tipologia i localització del local, tenint present l’estudi d’oferta i demanda per

equipaments similars, és necessari tenir present la capacitat de despesa comercialitzable per


96

fer sostenible la tassa d’esforç que suporta l’operador per pagar el lloguer i les despeses

comunes envers la seva facturació.

En el cas en estudi es preveu una facturació pel 100% de locals arrendats entre 300.000 i

350.000 € a l’any pel concepte de renta mínima garantitzada en la situació actual, i repartits

per tipologia de local com es pot veure en el gràfic següent.

Encara que es podrà veure de forma detallada en l’avantprojecte, el quadre de superfície

dels locals és:

Local SBA

Local 01 1.190

Local 02 18

Local 03 27

Local 04 25

Local 05 25

Local 06 46

Local 07 19

Local 08 19

Local 09 35

Local 10 58

Local 11 18

Local 12 17

Local 13 51

Local 14 16

Local 15 68

Local 16 70

Total 1.702

*SBA (Superficie Bruta Alquilable)

Ingressos per quotes o derrames dels copropietaris o llogaters/usuaris

Són els pressupostos de titularitat de comunitats de propietaris o llogaters/usuaris. En el cas

del Mercat del Pla de Montgat, la seva base de càlcul podria coincidir amb el pressupost total

de despeses, ja que la partida d'ingressos de zones comuns no serviria per a minorar els

mateixos.


97

Ingressos extraordinaris o ingressos per zones comuns

La naturalesa dels ingressos que descriurem en aquest apartat ve donada de forma principal

per la cessió d'ús dels espais disponibles en el Mercat. Ja siguin permanents a través de

contractes a llarg termini o temporals, ja siguin per dies, setmanes o mesos.

Són els ingressos denominats normalment com "zones comuns", i han d'incorporar als

ingressos pressupostats amb la prudència i criteris que el mercat dicta. Poden ser:

• Ingressos per serveis annexos. És de tots coneguts la creixent utilització dels

passejos comercials per a l'exposició i venda d'articles i serveis, que no competint

directament amb els operadors implantats al Centre, complementen l'oferta d'aquest.

Molt habituals també són els caixers automàtics, cabines telefòniques o, recentment,

els serveis d’Internet. Hi ha centres comercials que disposen i es reserven el circuit

de vending per a tabac, fotografia no assistida, impremta instantània, etc.

• La publicitat estàtica. També relacionat amb l'espai físic de l’equipament han anat

sorgint en el mercat diverses activitats que suposant ingressos per al pressupost, no

alteren en excés la transitabilitat encara que sí poden suposar un excés en els

missatges publicitaris rebuts pels visitant. Seria el cas dels circuits publicitaris

(publicitat estàtica) que utilitzant diferents suports, s'implanten en els diferents espais

disponibles (passeigs, aparcament, etc.).

• Les telecomunicacions i plaques solars com a font d'ingressos. Una novetat en

aquest camp, i la condició de publicitat estàtica no queda clara, és la versió de

circuits que a través de pantalles d'última tecnologia realitzen emissions publicitàries

contínues i de molt variats productes. Aquí entren les telecomunicacions, que tenen

un buit en la partida d'ingressos en ser utilitzades les cobertes pels operadors de

telefonia per a la ubicació de les antenes repetidores. Així mateix les cobertes,

aparcament i marquesines solen ser susceptibles de ser utilitzades per instal·lacions

de plaques fotovoltaiques.

• El Patrocini. Sobre el patrocini, existeixen multitud de variants o aparició de publicitat

en els tiquets d'aparcament (normalment s'aconsegueixen acords amb operadors

implantats en el propi centre). Això passa per a aparcaments de pagament o

utilització de façanes o altres paraments verticals (hi ha companyies que utilitzen

aquests grans formats com a suport per la seva publicitat, ja sigui en llançaments o

com a suport habitual).


98

• Consideracions sobre les noves formes de patrocini: Ressaltar que l'ús coherent dels

espais de què disposa fa necessària la seva racionalització amb plans que

descriguin les ubicacions disponibles i polítiques que contemplin la no agressió al

visitant. Aquestes polítiques han de ser coherents amb les autoritzacions

governamentals relatives als metres quadrats d'utilització comercial dels que disposi

nostre Centre.

Renda variable:

S'entén per renda variable una quantitat assimilada a la renda mínima garantida i subjecta al

funcionament del negoci. És la resultant d'aplicar un percentatge establert a la xifra bruta de

les vendes fetes en un local arrendat en cada període anual.

En el cas que la quantitat resultant d'aplicar l’esmenta’t percentatge a les vendes sigui

superior a la renda mínima garanteix, l'arrendatari ha d'abonar a l'arrendador la diferència

resultant.

Així mateix en la metodologia d’estudi i per aquest tipos d’equipament inicialment no es te en

compte el concepte de renta variable, que en un moment donat també pot formar part d’un

concepte mes d’ingressos.

Maria del Rocio Llaras Muza

Interventora

Ajuntament de Montgat


99

9.1.2 El cànon

El càlcul del cànon per l’escenari en curs per léstudi de viabilitat de la concessió d’obra

pública analitzat és el que es formula a partir de l’estudi de costos i ingressos i els fluxos de

caixa que surten de l’anàlisi socioeconòmic, de la demanda, de l’oferta de l’entorn i dels

diferents paràmetres urbanístics tinguts en compte per la redacció de l’avantprojecte

constructiu.

El període d’inversió serà dún màxim de 50 anys, agafant per a léstudi en qüestió dos

escenaris o hipòtesis: 35 i 45 anys respectivament. Començarà en el moment de la signatura

de contracte de concessió d’obra pública pel concessionari.

En relació al càlcul de la contraprestació econòmica a percebre per Municipi per part del

concessionari o cànon, s´ha considerat agafar l´hipotesis de treball mes realista amb la

situació de mercat conforme hi haurà dos conceptes de cànon: cànon déntrada i cànon

mínim garantit anualment durant la vida de la concessió.

Els cànons d’entrada i anual respectivament, s’han calculat per dos mètodes diferents i que

han de convergir per evitar léfecte “bombolla”:

• Pel mètode del valor residual del sol, i

• Pel de la capitalització, a una taxa de descompte adient, dels ingressos nets

obtinguts en l’explotació dels locals susceptibles d’estar-hi a l’equipament.

El primer més orientat al negoci de la promoció inmobiliaria i el segon més al de léxplotació

dún actiu inmobiliari en rendibilitat on és fonamental entendre el consum i el mercat.

La superfície de la Parcel·la sobre la que s’actuarà és de 6.872 m2 dels quals es construiran

4.698 m2, corresponent a la planta d’aparcament subterrani 2.522 m2 i la resta dels 2.176 m2

al Mercat pròpiament dit.

• Canon mínim d’entrada: Sobre aquests metres quadrats de Parcel·la s’aplica una

repercussió mínima, entent-la com a preu de mercat en léscenari dún sòl privat

urbanitzable, de 200 € per m2. Això dona un valor pel sòl de 1.375.000 €. D’aquest

valor el 50% correspondrà al concepte de cànon d’entrada: 687.500 €.

• Canon mínim anual: Aplicant sobre 200 €/m2 una capitalització d’un 5,75% resultarà

un valor de 0,96 €/m2/mes que multiplicant pels 6.872 m2 de sòl de la Parcel·la dona


100

una quantitat de 79.028 € a l’any i que descomptant el 50 % corresponent al cànon

d’entrada la quantitat anual mínima a demanar per aquest concepte al concessionari

serà de 39.514 €.


101

En la taula següent es pot apreciar un quadre de sensibilitat que depenent dels ingressos

nets que generi el projecte, el volum d’inversió en la promoció i els diferents possibles

cànons sobre el total de la parcel·la per m2 i mes, dona diferents valors i rendibilitats per

línversor o concessionari. Aquest anàlisi està fet amb un cànon mensual no tenint en

compte un cànon d’entrada a capitalitzar. La rendibilitat del projecte depenent dels diferents

escenaris i estructura de finançament estarien compreses entre un 2,58 i un 9,02% anual.

€/m2/mes Cànon fixe

0,75 61.848,00 € 138.152,00 € 3,68%

1 82.464,00 € 117.536,00 € 3,13%

1,25 103.080,00 € 96.920,00 € 2,58%

0,75 61.848,00 € 138.152,00 € 3,25%

1 82.464,00 € 117.536,00 € 2,77%

1,25 103.080,00 € 96.920,00 € 2,28%

0,75 61.848,00 € 138.152,00 € 2,91%

1 82.464,00 € 117.536,00 € 2,47%

1,25 103.080,00 € 96.920,00 € 2,04%

0,75 61.848,00 € 188.152,00 € 5,02%

1 82.464,00 € 167.536,00 € 4,47%

1,25 103.080,00 € 146.920,00 € 3,92%

0,75 61.848,00 € 188.152,00 € 4,43%

1 82.464,00 € 167.536,00 € 3,94%

1,25 103.080,00 € 146.920,00 € 3,46%

0,75 61.848,00 € 188.152,00 € 3,96%

1 82.464,00 € 167.536,00 € 3,53%

1,25 103.080,00 € 146.920,00 € 3,09%

0,75 61.848,00 € 238.152,00 € 6,35%

1 82.464,00 € 217.536,00 € 5,80%

1,25 103.080,00 € 196.920,00 € 5,25%

0,75 61.848,00 € 238.152,00 € 5,60%

1 82.464,00 € 217.536,00 € 5,12%

1,25 103.080,00 € 196.920,00 € 4,63%

0,75 61.848,00 € 238.152,00 € 5,01%

1 82.464,00 € 217.536,00 € 4,58%

1,25 103.080,00 € 196.920,00 € 4,15%

0,75 61.848,00 € 288.152,00 € 7,68%

1 82.464,00 € 267.536,00 € 7,13%

1,25 103.080,00 € 246.920,00 € 6,58%

0,75 61.848,00 € 288.152,00 € 6,78%

1 82.464,00 € 267.536,00 € 6,29%

1,25 103.080,00 € 246.920,00 € 5,81%

0,75 61.848,00 € 288.152,00 € 6,07%

1 82.464,00 € 267.536,00 € 5,63%

1,25 103.080,00 € 246.920,00 € 5,20%

0,75 61.848,00 € 338.152,00 € 9,02%

1 82.464,00 € 317.536,00 € 8,47%

1,25 103.080,00 € 296.920,00 € 7,92%

0,75 61.848,00 € 338.152,00 € 7,96%

1 82.464,00 € 317.536,00 € 7,47%

1,25 103.080,00 € 296.920,00 € 6,99%

0,75 61.848,00 € 338.152,00 € 7,12%

1 82.464,00 € 317.536,00 € 6,68%

1,25 103.080,00 € 296.920,00 € 6,25%

3.750.000,00 €

4.250.000,00 €

4.750.000,00 €

200.000,00 €

5,33%

4,71%

4,21%

250.000,00 €

3.750.000,00 € 6,67%

4.250.000,00 € 5,26%

4.750.000,00 € 5,26%

3.750.000,00 € 8,00%

4.250.000,00 € 7,06%

4.750.000,00 € 6,32%

Rendibilitat (amb

cànon)

400.000,00 €

3.750.000,00 € 10,67%

4.250.000,00 € 9,41%

4.750.000,00 € 8,42%

350.000,00 €

3.750.000,00 € 9,33%

4.250.000,00 € 8,24%

4.750.000,00 € 7,37%

300.000,00 €

Ingresos nets (sense

canon) / anyVolum obra/inversió

Rentabilidad

(sense canon)

Cànon dret superficie Ingresos nets (amb canon) /

any

Aquestes dades econòmiques síncorporaran als plecs de condicions i el licitador haurà com

a mínim dígualar-les.

Així mateix el valor dáquest informe serà soportat pel concessionari en el moment

dádjudicar-sei la Concessió ascendint a la xifra de trenta set mil cinc-cents euros (37.500 €)

més el seu IVA corresponent.

El licitador establirà uns condicionant o dretsconforme en el cas de que vulgui exercir-ho

podrà fer-ho:


102

• El concessionari a petició de lÁjuntament haurà dácondicionar la Parcel·la devant

de lÉscola Marina i/o haurà de deixar la planta subterrània preparada per

augmentar la dotació de places dáparcament de vehicles.

• El concessionari a petició de lÁjuntament haurà dásumir el cost de monitorització

per part de lÁjuntament del procés de licitació i de la fase dóbra fins lápertura al

públic del Mercat per subcontratar a un expert indepentent com a assessor amb

lóbjectiu de fer complir línforme de viabilitat i recolzar als tècnics municipals en les

seves competencies. El valor dáquest servei es quantifica en vint i tres mil cinc-

cents euros (23.500 €) més el seu IVA corresponent.

Maria del Rocio Llaras Muza

Interventora

Ajuntament de Montgat


103

9.1.3 Els fluxos de caixa

Per a la definició temporal dels fluxos de caixa anual s’han realitzat els següents supòsits

metodològics:

• IPC, constant durant tot el període de duració de la concessió: 2%

• El percentatge d’ocupació dels locals s’estableix en un 75% pel primer any i un 95%

per la resta de la concessió.

• Costos de construcció, es desemborsen durant el primer any de durada de la

concessió.

• Les despeses d’explotació durant la vida de la concessió representen

aproximadament un 15 % dels ingressos bruts de l’equipament.

• El cànon es distribuirà un 50% del valor del sol al moment del començament de la

concessió i la resta de forma anual indexada per lÍPC.

• Escenari durada concessió 35 anys i una inversió en la promoció de 4.500.000 €:

− El valor acumulat net pel negoci inmobiliari del concessionari serà de:

14.624.586 €.

− El valor de reversió net de línmoble de 6.596.037 € en benefici del Municipi.

− Els ingressos acumulats per lÁjuntament seràn de 2.741.705 € i linealment

per any de 78.334,44 €.

• Escenari durada concessió 45 anys i una inversió en la promoció de 4.500.000 € :

− El valor acumulat net pel negoci inmobiliari del concessionari serà de:

22.858.561 €.

− El valor de reversió net de línmoble de 9.039.772 € en benefici del Municipi.

− Els ingressos acumulats per lÁjuntament seràn de 3.527.914 € i linealment

per any de 78.398,08 €.

La determinació detallada dels fluxos de caixa pels dos escenaris de duració i la seva

implementació en el temps queda continguda dintre del desenvolupament de l’anàlisi de

viabilitat econòmica financera de la concessió que es detalla a l’annex adjunt. D’acord amb

els diferents supòsits metodològics generen, s’estima que a una taxa interna de retorn de la

inversió del 10,00% representa un rendiment esperat suficient, adient a la naturalesa de


104

l’activitat en qüestió i, en conseqüència, garanteix la viabilitat econòmico-financera de la

concessió.


105

10 Annexes


106

10.1 Cash flow. Escenari 35 anys


107


108


109


110

10.2 Cash flow. Escenari 45 anys

Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de ... › documents ›...

Documents

Transcript of Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de ... › documents ›...