ENJ-400 La Función y los Principios Registrales
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1 LA FUNCIÓN Y LOS PRINCIPIOS LA FUNCIÓN Y LOS PRINCIPIOS REGISTRALES REGISTRALES SUSTENTANTE: SUSTENTANTE: Dra. Rosabel Castillo R. Dra. Rosabel Castillo R.
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LA FUNCIÓN Y LOS PRINCIPIOS LA FUNCIÓN Y LOS PRINCIPIOS REGISTRALESREGISTRALES
SUSTENTANTE:SUSTENTANTE:
Dra. Rosabel Castillo R.Dra. Rosabel Castillo R.
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“Los Registros son la parte del sistema de seguridad jurídica preventiva que tiene como función facilitar las transacciones mediante la publicidad de sus documentos y/o derechos según el sistema de que se trate. Reducen así asimetrías informativas, protegen los derechos de propiedad y clarifican a los contratantes potenciales quienes son titulares de cada derecho, de tal modo que la contratación resulte a todos más fácil y segura en mayor o menor medida según el diseño y eficacia de cada sistema registral”. (Dr. Fernando Méndez González, Registrador de Títulos de España)
EL REGISTRO DE EL REGISTRO DE TÍTULOSTÍTULOS
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El Registro de la propiedad es una institución a la que el ordenamiento jurídico atribuye la esencial función, propia de todo Estado moderno, de garantizar la protección de los derechos inscritos, y con ello, el tráfico jurídico inmobiliario. Es el único registro que tiene efectos de fe pública respecto de la titularidad y derechos reales sobre bienes inmuebles.
La importancia del Registro radica en ser el mecanismo que utiliza el Estado para hacer efectiva la publicidad inmobiliaria, proporcionando transparencia en las operaciones inmobiliarias y seguridad en el tráfico jurídico, logrando así el fomento del crédito territorial y evitando las cargas ocultas.
EL REGISTRO DE EL REGISTRO DE TÍTULOSTÍTULOS
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En la doctrina registral se ha denominado a la función registral como una función de “Seguridad Jurídica Preventiva”.
Una función de seguridad jurídica preventiva es esencial para todo Estado, y a esa función vienen a responder las oficinas de Registros de Títulos.
FUNCIÓN REGISTRALFUNCIÓN REGISTRAL
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PRINCIPIO DE ROGACIÓN
PRINCIPIO DE PRIORIDAD
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
PRINCIPIO DEL TRACTO SUCESIVO
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
PRINCIPIO DE LEGITIMIDAD
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
PRINCIPIOS REGISTRALESPRINCIPIOS REGISTRALES
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En virtud del principio de rogación los asientos del registro se practican a solicitud de parte interesada.
La petición de inscripción es el primer trámite del procedi-miento registral. El carácter rogado se refiere únicamente al momento de iniciación del procedimiento.
Este principio tiene dos aspectos: Negativo: El Registro de Títulos no puede actuar de oficio. Positivo: Es a los interesados a quienes corresponde iniciar
de oficio el procedimiento registral.
El Asiento de presentación es la expresión formal en el Registro del principio de rogación.
PRINCIPIO ROGACIONPRINCIPIO ROGACION
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Este principio consiste en el aforismo de que “quien es primero en tiempo es primero en derecho” es una prioridad formal que da la presentación del acto. También es conocido como principio de rango.
Este principio obliga a ordenar los derechos sometiéndolos a un orden de prelación regido por la cronológica entrada de los documentos.
PRINCIPIO DE PRIORIDADPRINCIPIO DE PRIORIDAD
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De acuerdo con este principio, los inmuebles y derechosinscritos en el Registro deberán estar definidos y precisados respecto a su:
● Titularidad ● Naturaleza ● Contenido ● Limitaciones.
PRINCIPIO DE ESPECIALIDADPRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
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El principio del tracto sucesivo exige que los sucesivos titulares del dominio o del derecho real registrado aparezcan en el Registro íntimamente eslabonados, enlazando el causante con el sucesor.
El principio del Tracto Sucesivo se cumple en dos formas posibles:
● Tracto Formal
● Tracto Abreviado o Comprimido
PRINCIPIO DEL TRACTO SUCESIVOPRINCIPIO DEL TRACTO SUCESIVO
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La publicidad inmobiliaria tiene por objeto, dar a conocer las relaciones entre los sujetos y las cosas objeto de los derechos reales para dar seguridad al tráfico inmobiliario.
Es la razón de ser y la finalidad de los registros inmobiliarios.
Se cumple de dos maneras: mediante la exhibición de los asientos de inscripción y por medio de certificaciones. Es la consecuencia más radical del principio de legitimación.
Este principio se le conoce también como Principio de Fe Pública Registral.
De la fe pública se deducen dos aspectos:● El registro es exacto en beneficio del tercero.● El Registro es íntegro.
PRINCIPIO PUBLICIDADPRINCIPIO PUBLICIDAD
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Se define el principio de legitimación como aquel principio en virtud del cual se presume que el derecho inscrito en el registro existe y pertenece en la forma determinada en el asiento.
Sin principio registral de legitimación no existe un sistema registral sostenible.
Los asientos registrales, constituyen un título de legitimación.
Este principio tiene una relación importante con la protección del tercero adquiriente a título oneroso y de buena fe.
PRINCIPIO DE LEGITIMIDADPRINCIPIO DE LEGITIMIDAD
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De acuerdo con este principio, solamente se inscribirán en el Registro los títulos que reúnan los requisitos de fondo y forma establecidos por la Ley. El Registrador será responsable, mediante la calificación de los documentos, del cumplimiento de este principio.
De manera particular, la Ley 108-05 establece como base de nuestro sistema registral los principios de:
Especialidad: Que consiste en la correcta determinación e individualización de sujetos, objetos y causas del derecho a registrar.
Legalidad: Que consiste en la depuración previa de derecho a registrar.
Legitimidad: Que establece que el derecho registrado existe y que pertenece a su titular.
Publicidad: Que establece la presunción de exactitud de registro dotando de fe pública su constancia.
PRINCIPIO DE LEGALIDADPRINCIPIO DE LEGALIDAD
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La función calificadora en un sistema como el nuestro, donde la inscripción tiene efectos de carácter convalidante, reviste gran importancia. A los efectos de evitar que accedan al Registro actos claudicantes susceptibles de impugnación, se hace indispensable una correcta calificación registral.
La calificación de los documentos presentados en el Registro se entenderá limitada a los efectos de extender, suspender o negar la inscripción solicitada. El Registrador, si no encuentra obstáculos en la documentación presentada ni en los asientos registrales, practicará el asiento solicitado. Si encontrara en el documento faltas que se puedan subsanar, suspenderá la inscripción hasta que se subsanen. Si encontrara en el documento deficiencias insubsanables, negará la inscripción con carácter definitivo. Sólo estas tres actitudes puede adoptar el Registrador, quedando con ellas delimitado su campo de acción.
CALIFICACIÓN REGISTRALCALIFICACIÓN REGISTRAL
Tramite Institucional Tramite Institucional
Recepción de las actuaciones(Libro Diario)
CertificacionesInscripción y/o anotación
(si procede)
Función Calificadora
Los Certificados de Títulos Los Certificados de Títulos
Obteniéndose como resultado
Contenido Duplicado Extracto *Registro
Complementario
*Consolidación*Sustitución de
garantías *Canje
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El Certificado de Título es la trascripción completa del decreto de Registro o la sentencia de adjudicación, en el libro registro de las oficinas del Registrador de Títulos o de la anotación posterior al primer registro de cualquier documento, resolución o sentencia que tenga por objeto la transferencia o modificación de un derecho registrado.
Tienen un carácter perpetuo, irrevocable y absoluto como consecuencia obligada de las condiciones de publicidad, autenticidad, legalidad y especialidad del Sistema Torrens.
EL CERTIFICADO DE EL CERTIFICADO DE TÍTULOSTÍTULOS
* Procedimiento por pérdida* Corrección de error en el certificado de titulo
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CARACTERÍSTICAS DEL CERTIFICADO DE TÍTULO:
● Imprescriptible
● Inatacable
● Presunción “Juris et de Jure”
● Constitutivo
● Convalidante
EL CERTIFICADO DE EL CERTIFICADO DE TÍTULOSTÍTULOS
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CARGAS Y CARGAS Y GRAVÁMENESGRAVÁMENES
Se anotan o inscriben en un Registro Complementario.
Se les entrega una copia del documento probatorio ––Acto de Constitución –– del derecho con la certificación de inscripción en el Registro de Títulos.
La carga o gravámenes se acredita mediante certificaciones emitidas por el Registro de Títulos. Estas certificaciones tienen fuerza ejecutoria y validez probatoria.
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BLOQUEO REGISTRALBLOQUEO REGISTRAL
Se contemplan expresamente los siguientes casos:
Venta Condicional de Inmuebles (Ley 596 del 31 de octubre de 1941, modificada por la Ley 108-05, Artículo 3)
Bien de Familia (Ley 339)
Dominio Público.
Condominio.
Certificación con Reserva de Prioridad.
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PUBLICIDAD INMOBILIARIA Y PUBLICIDAD INMOBILIARIA Y CERTIFICACIONESCERTIFICACIONES
CONSULTAS
CERTIFICACIONES
SOBRE LAS CONSULTAS:SOBRE LAS CONSULTAS:
La consulta por medios informáticos no tendría otra restricción que los horarios de atención al público y la disponibilidad de terminales de consulta.
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PUBLICIDAD INMOBILIARIA Y PUBLICIDAD INMOBILIARIA Y CERTIFICACIONESCERTIFICACIONES
TIPOS DE CERTIFICACIONES:TIPOS DE CERTIFICACIONES:
• Certificaciones del Estado Jurídico del Inmueble
• Certificaciones de Inscripción del Inmueble
• Certificaciones de Registro de Derechos Reales Accesorios
• Certificaciones con Reserva de Prioridad
• Certificaciones de Registro de Acreedores• Otras certificaciones
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PUBLICIDAD INMOBILIARIA Y PUBLICIDAD INMOBILIARIA Y CERTIFICACIONESCERTIFICACIONES
PROCEDIMIENTO:PROCEDIMIENTO:
La certificación se expide a pedimento expreso de parte.Las certificaciones simples, luego de calidad la legitimidad del
solicitante se emiten.
El expediente iniciado se devuelve integramente al solicitante.
La certificación con reserva de prioridad tiene un procedimiento especial.
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RECURSOS CONTRA ACTUALIZACIONES RECURSOS CONTRA ACTUALIZACIONES ADMINISTRATIVASADMINISTRATIVAS
1) Reconsideración, Art. 76: Se presenta ante el mismo órgano que dictó el acto o la resolución.
1) Jerárquico, (Art. 77): Se interpone ante el órgano jerárquica-mente superior al que dictó el acto o la resolución recurrida.
1) Jurisdiccional, (Art. 78): Se interpone ante Tribunal Superior de Tierras territorialmente competente.
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RECURSOS CONTRA ACTUALIZACIONES RECURSOS CONTRA ACTUALIZACIONES ADMINISTRATIVASADMINISTRATIVAS
El silencio del órgano al que se recurre, supone que se está
denegando lo solicitado. Los recursos no pueden saltarse,
deben ser interpuestos uno a uno.
PROCEDIMIENTO …PROCEDIMIENTO …
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MUCHAS GRACIAS!MUCHAS GRACIAS!
