Elder Echo

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  • El Derecho Editores, S.A. 1 JUNTA DE COMUNIDADES CASTILLA-LA MANCHA -JCCM

    EL DERECHOEDB 2012/29956Consideraciones acerca del derecho de crdito de las comunidades frente a los bancos por las hipotecas de inmuebles y en relacin a los concursos de

    acreedores de los comuneros deudores. Foro abierto

    Autor: Vicente Magro Servet, Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante. Doctor en Derecho

    Editorial: El Derecho Editores

    Boletn de Propiedad Horizontal y Derechos Reales El Derecho, n 126

    Fecha de publicacin: marzo de 2012

    NORMATIVA ESTUDIADALey 49/1960 de 21 julio 1960. Propiedad Horizontalart.9.1.c art.9.1.d art.9.1.e art.9.1.fRD de 24 julio 1889. Cdigo Civilart.1923.1 art.1923.2 art.1923.3 art.1923.4 art.1923.5

  • JUNTA DE COMUNIDADES CASTILLA-LA MANCHA -JCCM

    2 El Derecho Editores, S.A.

    NDICEI. Cuestin a analizar ................................................................................................................................................... 3II. Respuesta mayoritaria ............................................................................................................................................. 31. Salvador Vilata Menadas. Magistrado del Juzgado de lo Mercantil nm. 1 de Valencia ........................................ 42. Juan ngel Moreno Garca. Magistrado de la Seccin 9 AP de Madrid ................................................................ 43. Miguel ngel Larrosa Amante. Magistrado de la Seccin 5 AP de Murcia .......................................................... 44. Eduardo Salinas Verdeguer. Presidente de la AP de Albacete ................................................................................ 55. Mara Flix Tena Aragn. Magistrada de la Seccin 2 de la AP de Cceres ......................................................... 66. Luis Antonio Soler Pascual. Magistrado de la AP de Alicante. Seccin 8 ............................................................. 67. Juan Luis Gordillo lvarez-Valds . Magistrado Seccin 10 AP de Madrid ......................................................... 7

    CLASIFICACIN POR CONCEPTOS JURDICOSCONCURSO DE ACREEDORES

    EFECTOS DE LA DECLARACINHIPOTECA

    CONSTITUCIN E INSCRIPCINCRDITO HIPOTECARIO

    PROPIEDAD HORIZONTALOBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS

    TERCERA DE MEJOR DERECHOPREFERENCIA Y PRELACIN DE CRDITOS

    FICHA TCNICALegislacinComenta art.9 de Ley 49/1960 de 21 julio 1960. Propiedad HorizontalComenta art.1923 de RD de 24 julio 1889. Cdigo CivilCita Ley 22/2003 de 9 julio 2003. Ley ConcursalCita art.614 de Ley 1/2000 de 7 enero 2000. Ley de Enjuiciamiento Civil LECCita art.10.5 de Ley 49/1960 de 21 julio 1960. Propiedad HorizontalCita art.42.1 de D de 8 febrero 1946. TR Ley HipotecariaCita art.1921, art.1922, art.1924, art.1925 de RD de 24 julio 1889. Cdigo CivilJurisprudenciaCita SAP Barcelona de 17 marzo 2011 (J2011/189857)D. administrativaCita Res. DGRN de 10 agosto 2006. Registro de la Propiedad (D2006/117465)Cita Res. DGRN de 3 abril 2001. Registro de la Propiedad (D2001/11975)Cita Res. DGRN de 7 abril 2001. Registro de la Propiedad (D2001/6900)Cita Res. DGRN de 26 diciembre 1999. Registro de la Propiedad (D1999/43656)Cita Res. DGRN de 15 enero 1997. Registro de la Propiedad (D1997/872)Cita Res. DGRN de 1 junio 1989. Registro de la Propiedad (D1989/5583)Cita Res. DGRN de 18 mayo 1987. Registro de la Propiedad (D1987/9931)Cita Res. DGRN de 9 febrero 1987. Registro de la Propiedad (D1987/9921)

    CoordinadorVicente Magro ServetPresidente de la Audiencia Provincial de Alicante. Doctor en DerechoConsejo de redaccin:Salvador Vilata MenadasMagistrado del Juzgado de lo Mercantil nm. 1 de ValenciaJuan ngel Moreno GarcaMagistrado de la Seccin 9 AP de MadridMiguel ngel Larrosa AmanteMagistrado de la Seccin 5 AP de MurciaEduardo Salinas VerdeguerPresidente de la AP de AlbaceteMara Flix Tena AragnMagistrada de la Seccin 2 de la AP de CceresLuis Antonio Soler PascualMagistrado de la AP de Alicante. Seccin 8

  • El Derecho Editores, S.A. 3 JUNTA DE COMUNIDADES CASTILLA-LA MANCHA -JCCM

    Juan Luis Gordillo lvarez-ValdsMagistrado Seccin 10 AP de Madrid

    I. Cuestin a analizarUna cuestin de sumo inters para administradores de fincas y letrados expertos en propiedad horizontal es la de la preferencia de los

    crditos de las comunidades de propietarios frente a los otros acreedores que tienen los comuneros. As, en materia de los crditos porgastos de comunidad que tienen las comunidades nos preguntamos acerca de cmo se consideran en preferencia estos crditos en relacina los que tienen los bancos sobre la hipoteca de los propios inmuebles de los deudores. Hasta qu punto pueden cobrar las comunidadescuando se encuentran con un banco que tiene el derecho de crdito por la hipoteca? Y en los casos de concurso de acreedores de uncomunero? Cmo se considera el crdito de la comunidad en un concurso? Tiene alguna preferencia?

    Desarrollo y metodologa de las conclusiones a las que llega el grupo de trabajo de los magistrados que han deliberado sobre lacuestin que formulamos

    Se trata de obtener una respuesta mayoritaria a la pregunta que se plantea obteniendo un resultado por mayora con la formulacinalternativa de los magistrados que disienten del resultado final y la exposicin del voto particular que formulan a la conclusin alcanzada.

    II. Respuesta mayoritariaa) Crdito de las comunidades frente a las hipotecas de los bancos1.- El crdito a favor de la comunidad es privilegiado dado que se reconoce una preferencia especial en relacin al orden de crditos

    del art. 1923 CC , de forma que slo sern preferentes a los crditos de la comunidad los reconocidos a favor del Estado (art. 1923,1) y a favor de las aseguradoras (art. 1923,2 ). A su vez es limitado ya que nicamente garantiza dicha preferencia sobre la vivienda olocal integrada en la comunidad y no sobre el resto de los bienes del deudor y en segundo lugar est limitado exclusivamente a la partede la anualidad vencida en curso y al ao natural inmediatamente anterior.

    2.- La comunidad no tiene una preferencia sobre el total de la deuda que pueda tener contra el comunero moroso sino que nicamenteest limitado el privilegio a la parte de anualidad vencida y el ao anterior. Si la deuda fuese superior a dicho importe, el resto del crditode la comunidad debera ser calificado como comn y por ello no gozara de preferencia alguna ni frente a la ejecucin hipotecaria nifrente a ninguna otra ejecucin al quedar incluido dicho exceso en el art. 1925 CC .

    3.- El crdito de las Comunidades es preferente frente a los hipotecarios y refaccionarios anotados e inscritos en el Registro de laPropiedad, los anotados preventivamente en dicho Registro por mandamiento judicial y los refaccionarios no anotados ni inscritos, ysolo son preferentes sobre el bien inmueble integrado en la comunidad, los del Estado y los aseguradores, que aparecen en los nms.1 y 2 de dicho precepto .

    Ahora bien, conviene aclarar que esta preferencia, que viene a establecer esa especfica relacin entre la comunidad y otros acreedoresde su deudor, solo puede hacerse efectiva una vez que el crdito est reconocido judicialmente, sin perjuicio de poder retrotraer laeficacia de la preferencia procediendo a la anotacin preventiva de embargo sobre la finca o a la anotacin preventiva de la demandacomo de hecho acepta la DGRN al amparo del art. 42,1 LH en Resoluciones de 9 febrero y 18 mayo 1987 , lo que tiene muy especialrelevancia dado que la preferencia est acotada temporalmente a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso yal ao natural inmediatamente anterior

    b) Crdito de la comunidad en relacin a comuneros en situacin de concurso de acreedores1.- En el caso de que el comunero sea declarado en concurso de acreedores, de acuerdo con lo previsto en el art. 55,1 LC no es

    posible el inicio de ninguna actividad ejecutiva contra el concursado por parte de la comunidad ni de cualquier otro acreedor, pudiendodiscutirse si la comunidad tiene o no una garanta real sobre su crdito, aunque la respuesta debe ser negativa dado que el art. 9,1,e) LPHslo establece una preferencia de crditos y no transforma ste en una garanta real ni tiene acceso al Registro de la Propiedad. Ya dentrodel concurso, cuyos crditos se califican en el art. 89 LC como privilegiados, ordinarios y subsidiarios, no est clara la ubicacin de losmismos pues no aparecen expresamente mencionados en los arts. 90 a 92 que regulan cada uno de los crditos dentro del concurso.

    2.- En los supuestos de ejecucin singular el art. 9,c) prr. segundo de la LPH , distingue entre el crdito correspondiente a las cuotascorrespondientes a la anualidad en curso y al ao anterior, que se le reconoce preferencia respecto a los crditos de los apdos. 3, 4 y 5del art. 1923 CC , por lo tanto se le reconoce preferencia a este crdito frente al crdito hipotecario para hacerse pago sobre el inmueblecorrespondiente. Por el contrario el resto de los crditos los que excedan de ese plazo no gozan de preferencia especial de conformidadcon el art. 1925 CC , salvo que ya este reconocido en sentencia, en tal caso tendr la preferencia que establece el art. 1925,3,b) CC .

    3.- Cuando se trate de una ejecucin universal, cuando la liquidacin del patrimonio del deudor de la Comunidad de propietarios serealice a travs del procedimiento concursal, debe estarse a lo que establece el art. 89 LC que seala que no se admitir en el concursoningn privilegio o preferencia que no estn reconocidos en dicha ley. Estableciendo los arts. 89, 90 y 91 de la ley que crditos tienenun privilegio especial sobre determinados bienes del deudor, y que crditos tienen privilegio general sobre todos los bienes y derechosdel deudor, sin que en ninguno de ellos se recoja el crdito a favor de la Comunidad de propietarios, crdito que ha de