El Tercer Poseedor y la Garantía El Tercer Poseedor y la Garantía HipotecariaHipotecaria

Universidad Nacional de AsunciónUniversidad Nacional de AsunciónFacultad de Derecho y Ciencias Facultad de Derecho y Ciencias

SocialesSocialesMaestría en Derecho Civi l y Maestría en Derecho Civi l y

ComercialComercial

Prof. Dr. Alberto Joaquín Martínez SimónProf. Dr. Alberto Joaquín Martínez Simón

Quién es el Tercer Poseedor?Quién es el Tercer Poseedor?

Tercer Poseedor es aquella persona que es propietario de un inmueble, afectado a una Garantía Hipotecaria, siendo el te rce r po se e do r extraño a la relación jurídica de crédito establecida entre el Acreedor y el deudor.

Denominación poco feliz…Denominación poco feliz…

La denominación de Tercer Poseedor no es, probablemente, la más feliz, pues dicha denominación evoca a aquella re lació n fáctica que se entabla entre una persona y una cosa, por efecto de que la persona tiene en su poder a la cosa, con cierto ánimo de tenerla para sí. Sin embargo, del análisis de las normas jurídicas, el Tercero no es solo poseedor, sino titular del derecho de dominio del inmueble hipotecado.

Posición del Tercero en relación al Posición del Tercero en relación al deudor principaldeudor principal

El tercero no puede nunca ser ubicado en una situación más gravosa que la del propio Deudor.

El tercero gozará de los términos y plazos contractuales concedidos al deudor.

El tercero gozará, incluso, de las concesiones graciosas otorgadas al deudor: Quitas y Esperas.

El pago de la deuda sólo puede exigírsele al Tercero en las mismas condiciones y momentos que al deudor principal.

Disposición legal sobre la situación del Disposición legal sobre la situación del Tercer Poseedor en relación al deudorTercer Poseedor en relación al deudor

Art.2385 CC. El tercero poseedor o propietario de un inmueble hipotecado, goza de los plazos concedidos al deudor por el contrato, o por un acto de gracia, y la deuda hipotecaria no puede serle demandada sino cuando fuere exigible a este último. Pero no apro ve chan al te rce r po se e do r, lo s plazo s dado s al de udo r co ncursado para facilitarle e l pag o de lo s cré dito s de l co ncurso .

Situación del DeudorSituación del Deudor La sola venta de un bien hipotecado no produce la

liberación del deudor originario.

La sola venta de un bien hipotecado no tiene como efecto que el nuevo propietario del bien asuma el carácter de nuevo deudor (no existe delegación, ni perfecta o novativa ni imperfecta).

Sólo si se produce expresamente la delegación perfecta conjuntamente con la venta del inmueble hipotecado el deudor originario quedará desvinculado y el nuevo deudor será al mismo tiempo, tercer adquirente.

Precisión terminológicaPrecisión terminológica

1.Tercer Constituyente: propietario de un bien que es hipotecado a favor de una deuda ajena.

2.Tercer Adquirente: aquel que compra un bien, estando éste hipotecado.

A quienes se considera Terceros A quienes se considera Terceros PoseedoresPoseedores

1.El Propietario de un inmueble que ha gravado dicho bien, en garantía de una deuda ajena.

2.Quienes adquieren un inmueble o una parte del mismo, encontrándose dicho inmueble hipotecado.

3.Los legatarios del inmueble que se encuentran hipotecados.

Terceros Poseedores según el Terceros Poseedores según el Código CivilCódigo Civil

Art.2384 CC. Cuando el inmueble hipotecado estuviere en todo o en parte en poder de terceros constituyentes o adquirentes, debe el acreedor, antes de pedir a éstos el pago de la deuda, intimar judicialmente al deudor, con los intereses exigibles. Si éste no pagare en el acto, podrá el acreedor exigir a los terceros poseedores el pago de la deuda, o el abandono del inmueble hipotecado.

Situación de quienes tienen una Situación de quienes tienen una promesa de venta…promesa de venta…

Debe considerarse te rce ro s po se e do re s a aquellas personas que tienen una promesa de venta, asentada en Escrituras Públicas e inscriptos en los Registros Públicos correspondientes.

Quienes NO SON Terceros Quienes NO SON Terceros Poseedores…Poseedores…

No deben ser considerados Terceros Poseedores:

Los usufructuariosLos UsuariosLos LocatariosLos Herederos del bien hipotecadoLos que hayan adquirido el bien

hipotecado por contrato privado

¿Cómo y cuando se involucra al Tercer Poseedor en el trámite de un juicio ejecutivo en el que no es parte?

Normas jurídicas aplicablesNormas jurídicas aplicables

Art.506 CPC: Tercero poseedor. Si del informe a que se refiere el artículo anterior, o por denuncia del deudor resultare que éste transfirió el bien hipotecado, dictada la sentencia de remate, se intimará al adquirente para que dentro del plazo de 5 días pague la deuda o haga abandono del bien. En este caso, se observarán las reglas establecidas en el Código Civil sobre los efectos de la hipoteca en relación con los terceros poseedores.

Actitudes del Tercer Poseedor ante Actitudes del Tercer Poseedor ante la Intimación de Pago o Abandonola Intimación de Pago o Abandono

1.Puede realizar el pago. Incluye el capital, inte re se s y co stas. En este caso,

el tercero queda subrogado en los derechos del acreedor y puede procurar el cobro de ellos del deudor principal.

2.Puede Abandonar el inmueble hipotecado A estos efectos se requiere que el Tercero tenga

capacidad plena, pues el acto se asimila a un acto de disposición, ya que el bien quedará inmediatamente sujeto a subasta.

En caso de que se haga En caso de que se haga abandonoabandono del biendel bien

Art. 2387 CC.: … Abandonado el inmueble hipotecado, el Juez nombrará un curador con el cual se seguirá el juicio…

EXCEPCIONES que puede EXCEPCIONES que puede plantear el Tercer Poseedorplantear el Tercer Poseedor ..

“ … Si se rehúsa a pag ar la de uda o abando nar e l inmue ble , e l te rce r po se e do r tie ne to davía la po sibilidad de o po ne r e xce pcio ne s al pro gre so de la e je cució n, lo que de be hace r de ntro de l plazo de cinco días co ntado s a partir de la intimació n… ” (Palacio, Lino E. pág.704. Tomo VII. Derecho Procesal Civil).

Observación: en nuestro país el trámite de intimación difiere del de citación a oponer defensas.

Normas jurídicas aplicablesNormas jurídicas aplicables

Art. 2386 CC.: Si el tercero poseedor rehusare pagar la deuda hipotecaria y abandonar el inmueble, el acreedor sólo tiene derecho a perseguir la venta de ésta. El tercero poseedor puede excepcionar la ejecución del inmueble, alegando la no existencia o la extinción del derecho

hipotecario, como también la nulidad de la toma de

razón o la inexigibilidad de la de uda .

Norma idéntica en el Código de Norma idéntica en el Código de VélezVélez

El art. 2386 del CC tiene una redacción idéntica al art. 3166 del Código de Vélez.

Una plausible y oportuna corrección: el Código de Vélez mencionaba como excepción a la inenajenabilidad de la deuda, en lugar de la inexigibilidad de la deuda.

la la no existencia o la extinción del no existencia o la extinción del derecho hipotecarioderecho hipotecario

Art. 2401 CC: La hipoteca termina:

a) por la extinción de la obligación principal;

b) por la renuncia del derecho del acreedor hipotecario hecha en escritura pública;

c)por reunión de la calidad de propietario y acreedor hipotecario en una misma persona; y,

d)por el transcurso del plazo de 20 años contados desde el día de la inscripción, aunque se hubiere convenido un plazo mayor.

Excepción de No existencia o Excepción de No existencia o extinción del derecho hipotecarioextinción del derecho hipotecario

Colombo: las excepciones de no existencia o extinción del derecho hipotecario se asimilan a la excepción de inhabilidad de título (Colombo, Código de Procedimiento Civil y Comercial, Ed. Abeledo Perrot, Tomo 2, pág.954, Bs.As. Argentina, 1965)

Trámite de las ExcepcionesTrámite de las Excepciones

Aplicación analógica del procedimiento ejecutivo:

Traslado: 5 días (art. 466CPC) El Tercer poseedor debe deducir todas sus

defensas en una sola ocasión y en un solo escrito.

El Tercer Poseedor debe ofrecer todas sus pruebas al excepcionar (art. 460 CPC))

Pronunciamiento del JuezPronunciamiento del Juez En forma de Auto Interlocutorio.

No se dicta una nueva sentencia de remate.

En dicho A.I.: 1.Admite o rechaza las defensas (es APELABLE) 2.Si rechaza las defensas o estas no se oponen:

Se dispondrá directamente la venta en subasta pública del inmueble hipotecado, previa realización de los trámites administrativos pertinentes (informes de condiciones de dominio, catastro, copia de títulos)

RecurribilidadRecurribilidad

El Auto Interlocutorio que dicte el Juez es apelable por aquel a quien agravie. Plazo: 3 días, tratándose de un A.I. Forma: En relación y con efecto suspensivo,

ya que aún la Sentencia de Remate se concede de esta forma.

Extremos vedados al Tercer Extremos vedados al Tercer Poseedor.Poseedor.

Él Tercero no puede:Él Tercero no puede:1.Exigir que se ejecuten otros bienes 1.Exigir que se ejecuten otros bienes

hipotecados a favor del mismo crédito.hipotecados a favor del mismo crédito.

2.Oponer que el inmueble tiene otras 2.Oponer que el inmueble tiene otras hipotecas anteriores.hipotecas anteriores.

3.Exigir retención del inmueble por mejoras 3.Exigir retención del inmueble por mejoras necesarios o útiles.necesarios o útiles.

Art.2392 CC: El tercer poseedor no puede exigir que se ejecuten antes otros inmuebles hipotecados al mismo crédito, que se hallen en poder del deudor originario, ni oponer que el inmueble que posee reconoce hipotecas anteriores que no alcancen a pagarse con su valor. Tampoco puede exigir la retención del inmueble hipotecado para ser pagado de las expensas necesarias o útiles que hubiere hecho, y su derecho se limita, aun respecto a las expensas necesarias, al mayor valor que resulte del inmueble hipotecado, pagado que sea el acreedor y los gastos de la ejecución.

BORDA (Trat.de Derecho Civil, Reales, Tomo II, pçag. 309, No.1245) cuestiona esta solución legislativa en razón de considerar justo el reconocimiento del Derecho de Retención a toda persona que ha introducido mejoras al inmueble, cuestionando en consecuencia, la exclusión que se hace en este punto al Tercer Poseedor.

Facultad del JuezFacultad del Juez Art.2365 CC: El acreedor cuya hipoteca

comprende varios inmuebles, puede, a su elección, ejecutarlos simultáneamente, o sólo algunos de ellos, aunque hubieren pertenecido o pasado al dominio de diferentes personas, o se hubieren constituido otras hipotecas.

Ello no obstante, el juez po drá establecer po r causa fundada un orden para la venta de los bienes afectados a la garantía del acreedor.

Muchas Gracias….Muchas Gracias….

Prof. Dr. Alberto J. Martínez S.Prof. Dr. Alberto J. Martínez S.