Por *Jorge Castañares M. *Guillermo Moreno G.

se reinventa

TEMA CENTRAL

20

Mucho se ha escrito y hablado sobre la crisis inmobiliaria. Sin em-

bargo, para comprender tanto sus causas como efectos de largo

plazo es preciso revisar su comienzo, el cual está presente varios

años antes de lo que se ha publicado hasta el momento y ayudará

a entender la razón por la que el sector inmobiliario se reinventa.

El sector inmobiliario

Desde nuestra perspectiva,

esta crisis comenzó a gestarse al

mismo tiempo que el mundo se

transformó en la década de los

noventa, cuando el 9 de noviem-

bre de 1989 se sucitó, con la caí-

da del Muro de Berlín, el surgimiento de una serie

de economías emergentes. Al mismo tiempo, a ini-

cios de 1990, el conjunto de redes de comunicación

descentralizadas creadas en 1969 se transformaba

gracias a la aparición del protocolo mundialmente

conocido como World Wide Web (WWW) dándole

verdadero carácter al concepto de globalización que

comenzaba a tomar fuerza.

En el orden económico se desataba una polémica

internacional con la presentación en noviembre de

1989 del documento de John Williamson conocido

como el Consenso de Washington, el cual incluía un listado

de 10 medidas avaladas por el Fondo Monetario Internacio-

nal y el Banco Mundial que se convertirían en el Programa

de Gobierno de algunos países emergentes durante la déca-

da de los noventa.

Por otro lado, el nacimiento de la Unión Europea el primero

de noviembre de 1993, agrupando a 27 estados europeos, dio

origen a un bloque económico que paulatinamente se colo-

caría como una fuerza predominante en Europa y el mundo.

Finalmente, la República Popular China comenzó a ver los

beneficios de su política de transformación, impulsada en

los años setenta y tras los acontecimientos ocurridos el 4

de junio de 1989 en la Plaza de Tian’anmen dio un impul-

so definitivo que ocasionó que en 1992 el gigante asiáti-

co despertara con un crecimiento de su Producto Interno

Bruto (PIB) del 14.2 por ciento.

I. Crónica de una crisis anunciada.Pareciese que la década de los noventa se convertiría en

el comienzo de la “era de oro” y que el bienestar mundial

por fin dejaría de ser sólo una promesa. Sin embargo, el

origen de cualquier crisis es precisamente el sentimiento

de abundancia y por ende la creencia que “ya no debemos

hacer más”. El comienzo de cualquier “burbuja especula-

tiva” es el relajamiento en las políticas regulatorias de los

mercados, aunado a la baja de tasas de interés que co-

múnmente se dan en periodos de crecimiento económico

bastante prolongados.

5000

4000

3000

2000

1000

Fuen

te: N

YSE

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Gráfica 1 - Índice Nasdaq (1994 - 2004)

21

El origen de cualquier crisis es precisamente el sentimiento de abundancia y por ende la creencia que “ya no debemos hacer más”.

Tras el fuerte crecimiento especulativo que se vivió con la

llamada nueva economía y las empresas “punto com” la crisis

fue aguda; para marzo del año 2000 el índice NASDAQ de la

Bolsa de Valores de Nueva York superó la barrera de los 5,000

puntos y dos años después (octubre de 2002) su valor estaba

por debajo de los 1,300 puntos (ver gráfica 1).

Las crisis dejan lecciones y ésta no fue la excepción, ya que

la caída de las acciones de las empresas tecnológicas tiene su

fundamento en dos puntos que podríamos trasladar a la crisis

inmobiliaria actual:

a. Cambio de expectativas provocado porque los inversio-

nistas comenzaron a notar que los principios de la “nue-

va economía” no eran diferentes a los de la “economía

clásica” y que era necesario que los recursos invertidos

en estos proyectos se recuperaran en plazos razonables

y los modelos de negocio de las empresas “punto com”

subestimaron la complejidad y los costos de desarrollo

de los propios proyectos, sobreestimando el sentimiento

de bienestar y la economía de la abundancia de la déca-

da de los noventa.

b. Sobrevaluación de activos alimentado por instrumentos

financieros sofisticados que apoyaron la especulación y

llevaron a empresas como Yahoo!, EBay o Amazon a tener

valores de mercado superiores a los 30 mil millones de

dólares, equivalentes a empresas de la “vieja economía”

como J.P. Morgan, Alcoa o Federal Express.

Aunado a lo anterior, la pérdida en el ímpetu del crecimiento

económico mundial obligó a los gobiernos de los países desa-

rrollados, encabezados por Estados Unidos, a reducir las tasas de

interés de referencia a niveles históricamente bajos, menores al

1%, con el objeto de reactivar el consumo a través del crédito.

En este periodo y alimentado por la necesidad de seguridad

y el fácil acceso al crédito se produjeron grandes inversio-

nes inmobiliarias institucionales y familiares apalancadas,

hasta que en 2004 la FED comenzó a subir sus tasas de

interés para contrarrestar los efectos inflacionarios que lle-

varon a que la tasa de interés se incrementara del 1% (en

2004) al 5.25% (en 2006).

El aumento en los precios de

los Bienes Raíces que había

sido espectacular entre 2001

y 2005 se frenó de manera

abrupta. Para el año 2006, la

crisis inmobiliaria ya se había

trasladado a la Bolsa de Va-

lores, desplomando el Índice

de Construcción Estadouni-

dense (U.S. Home Construc-

tion Index) en más de un 40

por ciento. (Ver gráfica 3)

Derivado del rápido creci-

miento de las tasas de in-

terés y de la abrupta caída

de los valores de mercado de

los Bienes Raíces se comen-

zó a presentar un inusitado

crecimiento en la cartera

vencida de créditos hipo-

tecarios para la vivienda en

los Estados Unidos, que fi-

nalmente se convirtió en la

afamada y muy comentada

crisis subprime, la cual se

agudizó durante el año 2007

derivado de un cambio de

expectativas de los inversio-

nistas y una sobrevaluación

de los activos, garantía de los

créditos otorgados, así como

la evidencia de que grandes

fondos de inversión e insti-

22

Gráfica 2 - Precio vivienda entre costo de alquiler (1991 - 2007)

Fuen

te: O

CDE,

200

8.

91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07

185

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65

45

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Irlanda

Japón

Estados Unidos

Irlanda

Suecia

Canadá

Reino Unido

España

925900875850825800775750725700675650625600575500

Gráfica 3 - Índice de construcción en EEUU (mayo-septiembre 2006).

Fuen

te: B

loom

berg

.

Mayo Junio Julio Agosto Sept Oct

Diario

El estallido de la “burbuja tecnológica”, a finales de la década

de los noventa, así como el “sentimiento de vulnerabilidad”

que generaron los atentados terroristas del 11 de septiembre

de 2001, provocaron una masiva “fuga de capitales” en la

búsqueda de oportunidades de inversión con mayor seguri-

dad como los Bienes Raíces.

Los informes de la Organización para la Cooperación y Desa-

rrollo Económico (OCDE) reflejan un incremento en el precio de

los Bienes Raíces en prácticamente todos los países industriali-

zados con excepción de Japón, el cual sufrió su propia “burbuja

inmobiliaria” en la década de los noventa. (Ver gráfica 2).

23

tuciones financieras tenían comprometidos recur-

sos multimillonarios en hipotecas de muy alto

riesgo. (Ver gráfica 4)

A partir del incremento de la morosidad se

comenzaron a advertir inconsistencias en la

valoración del riesgo y regulación que inverso-

res, bancos, calificadores de riesgo y gobiernos hicie-

ron sobre el sector inmobiliario y sus expectativas de precio.

Con la experiencia de la crisis, ha que-

dado claro que el crecimiento especu-

lativo a través de la expansión del cré-

dito hace insostenible los precios de los

Bienes Raíces en el largo plazo. Ante

esto, muchos países (incluido México)

han generado “políticas anticíclicas” ba-

sadas en el establecimiento de programas

de construcción de infraestructura como

detonadores de desarrollo regional y reac-

tivación del sector.

La construcción y la infraestructura son

sectores básicos de cualquier economía y

está demostrado su impacto en la genera-

ción de empleos y crecimiento económico

sostenido; sin embargo, los problemas

de financiamiento y el generalizado nivel de desconfianza

hacen que los recursos públicos tarden en ejercerse y por

ende es prioritario que el sector inmobiliario en su conjunto

busque alternativas de inversión que garanticen su recu-

peración y crecimiento.

En este sentido nuestro país tiene una po-

sición privilegiada que debemos y po-

demos aprovechar si construimos

nuevos paradigmas y reinven-

tamos el sector para bene-

ficio de todos.

2002 2003 2004 2005 2006 2007

17

16

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14

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12

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9

8

Gráfica 4 - Morosidad con relación al total del crédito concedido.

Fuen

te: M

ortg

age

Bank

ers

Asso

ciatio

n

Subprimea tipo fijo

Subprimea tipo variable

Subprime

%

Entre las consecuencias inmediatas que se tuvieron, tras

la generalización de la crisis inmobiliaria de finales del año

2007, y después de la caída del gigante financiero Lehman

Brothers el 15 de septiembre del año pasado, estuvieron el

endurecimiento de las políticas de cobro de los créditos hi-

potecarios vigentes, así como la cancelación de líneas de

crédito tanto para desarrolladores como para comprado-

res de Bienes Raíces. Esto redujo de manera acelerada la

demanda por inmuebles, al mismo tiempo que las institu-

ciones financieras intentaban que los deudores con présta-

mos mal calificados vendieran sus propiedades y pagaran

sus créditos, lo que ocasionó una fuerte sobreoferta en el

mercado, desplomando los precios y llevando al colapso a

todo el sector. (Ver gráfica 5)

II. El sector inmobiliario se reinventaAnte un entorno internacional incierto y un crecimiento eco-

nómico errático resulta indispensable que los países y sus go-

biernos reactiven sus motores internos; uno de los cuales es

precisamente el sector inmobiliario, pero, para reactivarlo es

necesaria su reinvención.

TEN

DEN

CIA

S

A principios del año

pasado la Asociación

Mexicana de Fondos

Inmobiliarios y de In-

fraestructura (AMFII)

estimaba que el sec-

tor inmobiliario en

México captaría cer-

ca de 18,000 millo-

nes de dólares anua-

les en cuatro años

aproximadamente.

A pesar de que esta

expectativa no se ha

visto afectada en su

monto, si existe una afectación importante en la velocidad de

la inversión, ya que hace un año se esperaba que los recursos

fluyeran a razón de 4,500 millones de dólares por año y hoy la

inversión ha disminuido a niveles menores de los 3 mil millones

de dólares en términos anualizados. La principal razón de esta

disminución en la velocidad de inversión ha sido la falta de li-

quidez que el mercado internacional sufre en épocas recesivas

haciendo que las tasas de retorno sobre la inversión que se exigen

a los proyectos aumenten ante la escases del dinero.

Debemos ser muy claros, el mundo está atrave-

sando por la mayor crisis económica glo-

bal de la que se tenga memoria

hasta el momento, estamos

en una recesión de tal mag-

nitud que representa el fin

de una era económica y

que demanda el plan-

teamiento de un nue-

vo orden económico

mundial. Para el futu-

ro inmediato se pre-

senta una visión

de cautela, análisis profundo, paciencia y presencia constante

en el mercado. Es tiempo de invertir en México, de apostar-

le a la consolidación de la nación que queremos.

La posición que actualmente tiene nuestro país en relación

con nuestro principal socio comercial abre una ventana de

oportunidad que, de no ser aprovechada, será tomada por al-

guna otra economía emergente, la cual veremos surgir como

nos pasó con Brasil, Rusia, China e India (BRIC).

México no se escuentra en la quiebra de sus cadenas pro-

ductivas como Estados Unidos, con la industria inmobiliaria

o la automotriz, tampoco tiene un problema de insolvencia

de pago, productos de las hipotecas de alto riesgo, y sus

bancos están capitalizados a diferencia de la quiebra que

están viviendo nuestros vecinos. Las reservas internaciona-

les en el país, sin ser extraordinarias, cubren el riesgo espe-

culativo que está generando el flight to quality mundial.

Entonces, ¿qué hace falta para que México sea considerado

una verdadera economía emergente y que surja como una

realidad y no se quede, como hasta ahora, en una posibili-

dad?. La respuesta está en la reinvención de nuestro sector,

24

La Marca México es más que un plan de marketing de un des-tino. Es lograr el establecimiento de ejes rectores que van desde el desarrollo de infraestructura y creación de centros urbanos integralmente planificados hasta la conceptualización de espacios sustentables con identidad y pertenencia específica.

La Marca México es más que un plan de marketing de un des-tino. Es lograr el establecimiento de ejes rectores que van desde el desarrollo de infraestructura y creación de centros urbanos integralmente planificados hasta la conceptualización de espa-cios sustentables con identidad y pertenencia específica.

20.00%

15.00%

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Gráfica 5 - Índice Shiller de precios de vivienda

Fuen

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S&P Case Shiller House Prices Index

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01

abril

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julio

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2001

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abril

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2002

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2003

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7

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2007

ener

o 20

08

abril

200

8

encontrando la vocación de México

con inteligencia, creatividad y re-

cursos. La República Mexicana tiene

dos vías claras para el desarrollo in-

mobiliario sustentable:

1. Vocación turística:construyendo laMarca MéxicoEsta marca es mucho más que un plan de marketing de un

destino o una región del país, es lograr el establecimiento de

una serie de ejes rectores que van desde políticas públicas, de-

sarrollo de infraestructura, creación de centros urbanos inte-

gralmente planificados hasta la conceptualización de espacios

sustentables con identidad y pertenencia específica. De lo que

se trata es de colocar la oferta inmobiliaria de un entorno ur-

bano en línea con las necesidades no sólo del propio destino

sino del usuario del mismo, convirtiéndose en un catalizador

de iniciativas de desarrollo que tienen como objetivo dotar a

esas ciudades de las facilidades necesarias para expandir su

propio desarrollo.

México no ha sido ajeno a proyectos con algunos compo-

nentes de desarrollo regional. La creación del Fondo Na-

cional de Fomento al Turismo (FONATUR) hace 35 años

con el cual pudo consolidar los Centros Integralmente

Planeados (CIP s) como es el caso de Cancún, Quintana

Roo e Ixtapa, Guerrero en 1974; Los Cabos y Loreto, Baja

California Sur en 1976 y finalmente Huatulco, Oaxaca en

el año de 1984 es un ejemplo claro de ello. La pregunta

es ¿si habíamos encontrado una “ruta crítica” para lograr

la consolidación de un proyecto inmobiliario que nos dio

resultados exitosos en el pasado ¿por qué dejamos de in-

vertir en éste desde hace más de 20 años?

La respuesta es clara y contundente: nos confiamos y creí-

mos que solamente con la ubicación privilegiada y riquezas

naturales de nuestro país era suficiente. La realidad es otra,

de los CIP s solamente Cancún y Los Cabos son rentables

y aportan cerca del 30% de las divisas turísticas que in-

gresan a la República Mexicana. Otros destinos turísticos

importantes y de gran atractivo como Acapulco, Hua-

tulco o Puerto Vallarta no se les han dado las

condiciones de infraestructura mínima

necesaria para hacerlos atractivos

y competitivos (carreteras, aero-

puertos, espacios públicos, servi-

cios y hoteles, entre otros).

25

Se pensó que con la ubicación privilegiadade México era suficiente. La realidad es quede los CIP s sólo Cancún y Los Cabos son rentables y aportan cerca del 30% de lasdivisas turísticas que ingresan al país.

2. Vocación Logística:México, el Dubai americanoEl país también tiene una vocación logística. Su posición

geográfica estratégica posibilita conectarse con el planeta

a través de la conectividad con el mercado más importante

del mundo, completando rutas de salida hacia Europa, Asia

y Latinoamérica.

Diversos países han adoptado la estrategia del estableci-

miento de Zonas Francas como motor de desarrollo en sus

territorios. México ha desaprovechado esta oportunidad

pues a pesar de tener una versión tropicalizada desde 2002

con el establecimiento de los Recintos Fiscalizados Estraté-

gicos, no les hemos dado la importancia necesaria para su

total desarrollo.

Imaginemos por un momento lo siguiente:

A pesar de la crisis, el comercio entre Asia y América segui-

rá incrementándose -quizá a ritmos menores que lo presu-

puestado, pero seguirá creciendo- y el puerto de entrada en

* Lic. Jorge Castañares M. Es socio de la empresa CM-Inmobiliare, firma de Consulto-ría de Proyectos de inversión, bienes raíces y desarrollo regional. Manejó uno de los portafolios inmobiliarios privado más grande de México como Director de Planeación Estratégica Inmobiliaria de Grupo Modelo. Es fundador del Diplomado en Estrategia y Planeación para la Inversión Inmobiliaria en México (EPIIM); Coordinador del Progra-ma en Derecho Inmobiliario y Turístico (DIT) y Titular de la Cátedra sobre Dirección Financiera Inmobiliaria en el Máster en Dirección de Empresas Inmobiliarias (MDI) en el ITAM.

Columnista regular en la revista de negocios Alto Nivel. Socio activo del Instituto Mexicano de Ejecutivos en Finanzas. Conferencista y panelista en diversos foros na-cionales e internacionales sobre temas en Desarrollo Regional, Dirección Estratégica y Bienes Raíces.

* Ing. Guillermo Moreno G. Es Socio de la Empresa CM-Inmobiliare. Especialista en la elaboración y coordinación de modelos de inversión y presupuestación inmobiliaria como Coordinador de Urbanización y Gerente de Proyectos de Grupo DICTEC.

Es titular de la cátedra de Modelos de Inversión en el Diplomado en Estrategia y Plane-ación para la Inversión Inmobiliaria en México (EPIIM) del ITAM y participa de manera regular en paneles y foros especializados en el sector inmobiliario. Socio activo del Colegio de Ingenieros Civiles de México.

contacto@cm-inmobiliare.com.mx

los Estados Unidos (Long Beach) está sa-

turado y sin posibilidades de crecimien-

to. México actuó de manera anticipada y

desarrolló el complejo marítimo de Lázaro

Cárdenas en Michoacán, el cual inclu-

ye el establecimiento de un

Recinto Fiscalizado Estratégico,

con la capacidad suficiente

para captar el flujo comercial

que llegará de Asia y Estados

Unidos.

Una vez establecida la

mercancía en el estado de

Michoacán se podrían de-

sarrollar dos rutas alternas

y complementarias (todas ellas

apoyadas por una red de Zonas

Francas en México):

1. Michoacán-San Luis Potosí-Nuevo León-

Tamaulipas con el objeto de que se conecte con Laredo y

de ahí, a través de la red de Zonas Francas norteamericanas,

salir hacia Europa.

2. Michoacán-Puebla-Chiapas con el objeto de conectarse

con Guatemala y Panamá a través de la red de Zonas Fran-

cas mesoamericanas, llegar hasta la Patagonia Argentina y

el Medio Oriente, consolidando el tan traído y llevado “Plan

Puebla-Panamá”.

Esta suposición va mucho más allá de una coyuntura eco-

nómica temporal y representa un gran desafío para México,

primero el verse como un centro logístico y segundo el es-

tablecer la infraestructura necesaria para conectar esta red

de Zonas Francas a lo largo y ancho del país.

El programa anticíclico que anunció el gobierno mexicano

podría centrar su actuar en dotar de caminos, puentes, puer-

tos secos, aeropuertos y en general de infraestructura básica

necesaria a las zonas de influencia de las rutas de comercio

establecidas por las Zonas Francas.

El efecto multiplicador de los re-

cursos estatales bien orientados y

la inversión privada establecida en

puntos estratégicos, detonarán en el

crecimiento económico sustentable

que hemos buscado por décadas.

El gran reto y desafío es convertir a México

en el Dubai americano. Tenemos la posición

geográfica, los recursos na-

turales, gente preparada,

los acuerdos comerciales, la

experiencia, las rutas de

comercio y el andamia-

je legal necesarios. Sólo

nos hace falta la deci-

sión política, empre-

sarial y ciudadana

para brindarle a la

Marca México la

orientación reque-

rida y necesaria para

lograrlo con éxito.

Más allá de una visión

catastrofista y negativa,

estamos viviendo la historia de una

nueva y emocionante era y como lo señaló el líder político indio

Mahatma Gandhi a inicios del siglo XX: “Nosotros mismos debe-

mos ser el cambio que deseamos ver en el mundo”.

La posición que tiene México en relación con Estados Unidos abre una ventana de opor-tunidad que de no ser aprovechada, será to-mada por alguna otra economía emergente.

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