El sector de Promoción Inmobiliaria rial en Marruecos · 2008-11-12 · Finalmente en el plano...

Nota Sectorial

Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Rabat

El sector de Promoción Inmobiliaria en Marruecos

Nota Sectorial

Febrero 2006

Este Estudio ha sido realizado por la Oficina Eco-nómica y Comercial de la Embajada de España en Rabat.

El sector de Promoción Inmobiliaria en Marruecos

EL SECTOR DE PROMOCION INMOBILIARIA EN MARRUECOS

Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Rabat 3

INDICE

1. PERSPECTIVA GENERAL 4 2. SITUACIÓN DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA Y POLÍTICAS DE DESARROLLO 6 2.1. EL SECTOR TURÍSTICO 6 2.1.1. Plan Azur 6 2.1.2. Turismo Residencial 7 2.2. VIVIENDAS SOCIALES 8 2.2.1 Programa de ciudades sin chabolas (Villes Sans bidonville) 8 2.2.2. Nuevo Proyecto de Ley sobre el hábitat y urbanismo y reordenación de los Organismos públicos 9 2.2.3. Fondos de granaría social 10 2.2.4. Otros programas 11 2.2.5. Aspectos relevantes de los Acuerdos-tipo relativos a la construcción de Viviendas sociales (Mayo 2003) 12 2.2.6. Cesión de terrenos públicos para la construcción de viviendas sociales 14 2.3. VIVIENDAS LIBRES 15 2.3.1. Acceso a terrenos para la construcción de vivienda libre 16 2.3.2. Oportunidades de negocio en el sector de la vivienda libre 17 3. GUÍA DEL PROMOTOR: LEGISLACIÓN Y FISCALIDAD 18 3.1. ETAPAS DE UN PROYECTO INMOBILIARIO 18 3.2. FISCALIDAD EN EL SECTOR INMOBILIARIO 21 4. MARCO PARA LA INVERSIÓN 23 5. DIRECCIONES DE INTERÉS 25



1. PERSPECTIVA GENERAL

La promoción inmobiliaria es actualmente un sector estratégico dentro de la economía marroquí, siendo uno de sus principales motores de crecimiento en los últimos años. Una de las principales razones de este boom inmobiliario reside en el enorme déficit de vivien-das que sufre el país debido al éxodo rural y a los cambios en la estructura familiar y so-cial (demanda emergente de vivienda: emancipación de jóvenes, estructura de pirámide de población). Se estima un déficit de alrededor de 1 millón de viviendas. A esto se suma la decidida apuesta de las autoridades marroquíes por impulsar el desarrollo del sector tu-rístico, uno de los pilares del crecimiento económico del país.

No obstante, el desarrollo del sector en Marruecos continúa teniendo que hacer frente a ciertas restricciones que derivan del elevado precio del suelo, de la débil implicación de la banca en la financiación del sector y de la lentitud de los procedimientos administrativos. A estas restricciones se les unen, la importancia del sector informal en la actividad inmo-biliaria y la ausencia de una comercialización profesional. Por otro lado, el sector inmobi-liario se caracteriza por una inadecuación entre la oferta y la demanda, ya que el 56% de la oferta se basa en viviendas económicas pero la demanda de éstas alcanza el 67%. Esta situación deriva de un éxodo rural creciente unido a un crecimiento demográfico sosteni-do, que se ha plasmado en un aumento del hábitat insalubre.

El sector de la promoción inmobiliaria en Marruecos se articula en torno a tres ejes: el tu-rismo, la construcción de viviendas sociales y la vivienda libre, centrada en la construc-ción de nuevas ciudades en la periferia de las principales metrópolis.

• En lo que respecta al turismo, en 2001 se lanzó el plan Visión 2010, un ambicioso plan concertado entre gobierno y profesionales del sector, llamado a dar un impulso al turismo marroquí con el objetivo final de alcanzar la cifra de 10 millones de turistas en el año 2010.

• En cuanto a la construcción de viviendas sociales , el acceso a una vivienda digna por parte de las clases más desfavorecidas es otra de las prioridades que se han fijado las autoridades marroquíes. En este sentido, consciente de la necesidad de resolver la carencia de vivienda, el Gobierno lanzó en 2002 un ambicioso Programa denominado ciudades sin chabolas (ville sans bidonville), que pretende construir 100.000 viviendas por año con el objetivo de eliminar antes del año 2010, el censo de chabolas existentes actualmente en Marruecos.

• En lo que respecta a la vivienda libre, el Estado está cediendo una serie de terrenos que se conceden por medio de licitaciones a promotores privados para la construcción de lotes.



De forma paralela a estas iniciativas, se está llevando a cabo una reforma de ciertos as-pectos del sistema financiero y fiscal con el objetivo final de facilitar el acceso a la finan-ciación bancaria (crédito hipotecario, avales, etc), dando, en definitiva, una mayor liqui-dez y dinamismo al sistema.

Finalmente en el plano internacional, destaca la creciente colaboración entre Marruecos y España, destacando la firma a finales de 2005 de dos acuerdos de cooperación, el primero de ellos de carácter público, entre SEPES (Entidad Pública Empresarial de Suelo) y el holding marroquí Al Omrane y, el segundo de ellos de carácter privado, firmado por APCE (Asociación de Promotores y Constructores de España) y ULPIM (Unión de encargados de parcelación y de los Promotores Inmobiliarios de Marruecos).



2. SITUACIÓN DE LA PROMOCION INMOBILIARIA Y POLITICAS DE DESARROLLO

Las actuaciones del gobierno en el sector inmobiliario se centran, tal y como se ha señala-do en el epígrafe anterior, en el turismo, la construcción de viviendas sociales y la vivienda libre, donde aparecen por lo tanto las principales oportunidades.

2.1. EL SECTOR TURÍSTICO

La actividad turística es uno de los principales motores de crecimiento de la economía ma-rroquí, representando la segunda fuente de entrada de divisas, tras las remesas de emi-grantes. Marruecos presenta un enorme potencial, por las amplias posibilidades que ofre-ce a sus visitantes y la cercanía a Europa, principal zona emisora de turistas.

No obstante, el final de la década de los noventa y el inicio de la actual se caracterizaron por unos resultados poco alentadores para el sector, consecuencia tanto de la situación po-lítica y económica internacional, con las sucesivas crisis de Oriente Medio y el desarrollo del terrorismo islamista, como de la falta de infraestructuras adecuadas en el país y de formación de profesional en el sector.

A pesar de esta coyuntura poco favorable, las autoridades marroquíes apostaron de forma clara por el desarrollo de la actividad turística en este país. En consecuencia, en 2001 Ma-rruecos lanzó un ambicioso programa conocido como “Visión 2010”, en el que sobre la base de una coordinación entre los actores públicos y privados del sector, se pretendía llegar en el año 2010 a la cifra de 10 millones de turistas. Los principales pilares de esta Visión son: la construcción de seis nuevas estacionas balnearias, actuación conocida como Plan Azur, la ayuda para la renovación y modernización de los hoteles existentes, la promoción del destino turístico Marruecos, la mejora de la formación profesional y la apertura del espa-cio aéreo. La visión 2010 se analiza con detalle en la Nota sobre Turismo elaborada por esta Oficina Económica y Comercial.

2.1.1. Plan Azur



Centrándonos en el Plan Azur por su influencia sobre la actividad inmobiliaria, cebe des-tacar que dicho Plan plantea, a través de las ayudas del Fondo Hassan II para el Desarro-llo Económico y Social la construcción de seis nuevas zonas turísticas integradas en zonas de playa, que crearán 80.000 nuevas camas. Este Plan responde a un nuevo papel del Es-tado en la inversión turística, en asociación con el sector privado, conforme a unas condi-ciones que dejan en manos de particulares las labores de realización y comercialización, centrándose el Estado en las misiones de orientación y control. El Estado pone las infraes-tructuras de acceso y busca, a través de licitaciones internacionales, a las inmobiliarias que urbanicen las estaciones balnearias. Éstas recuperarán su inversión vendiendo lotes de terreno a hoteleros, a un precio preestablecido de 3 I por metro cuadrado.

En el Plan estaban previstas las siguientes 6 estaciones : Tagazut en Agadir; Saîdia/Ras El maa en Berkane/Nador; Khmis Sajel en Larache; El Hauzia en El Jadida; Diabet en Esauira ;y Playa Blanca en Guélmin. De estas 6 , 4 ya están adjudicadas quedando pen-diente de lanzamiento el proyecto Plage Blanche y estando en fase final el de Taghazou. En este último complejo se han preseleccionado 6 empresas, de las que tres tienen capital español (Fadesa, Satocan/Lopesan Turicomplex/Coresa), que han presentado a finales de enero de 2006 sus ofertas finales.

La primera estación balnearia en construcción, y la que se encuentra en un estado más avanzado, es la localizada en Saidia, en la costa mediterránea cerca de Nador, y adjudica-da a la empresa española Fadesa El complejo en cuestión –con hoteles, viviendas de alto standing y campo de golf- supone una inversión de 1.500 millones de dirhams (unos 130 millones de euros) para la empresa española. Las primeras camas en Saïdia estarán dis-ponibles en 2007.

En abril de 2005 empezó la comercialización de la parte inmobiliaria con gran éxito. pues-to que a finales de dicho año ya se habían vendido cerca de 1.200 de las 3.000 viviendas que incluye el proyecto. Asimismo se ha suscrito un acuerdos para la realización de un hotel cuya gestión se delegará en la empresa española Barceló.

2.1.2. Turismo residencial

De forma paralela al impulso del sector hotelero, el turismo residencial en Marruecos está también asistiendo a una evolución muy dinámica en los últimos años. Las estaciones balnearias previstas en el Plan Azur contemplan un importante desarrollo de la segunda vivienda. Este tipo de producto no se limita al turista extranjero, sino que el fenómeno ha prendido entre las clases medias y altas de Marruecos.

No obstante, una de los principales limitaciones para el desarrollo de este tipo de promo-ciones es el precio del suelo, que se ha disparado de manera un tanto artificial, en particu-lar en Marrakech, ante el boom de la demanda de segunda vivienda y turismo residencial



para extranjeros. En estos casos es más adecuado optar por proyectos urbanísticos pro-movidos por la Administración o por organismos públicos como la CDG (Caisse de Dêpot et Gestion), que suelen ofrecer precios mucho más atractivos1. En estos casos, sin embar-go, hay que contar con ciertas limitaciones impuestas en los pliegos de condiciones por di-chos organismos, a veces con limitaciones en el número de plantas sobre suelo o en la den-sidad de construcción más restrictivas que en España2

Las oportunidades para la empresa española en el sector de la segunda vivienda son no-tables si tenemos en cuenta la buena imagen de que goza el producto español en este ám-bito y la referencia que supone la Costa del Sol para cualquier promotor inmobiliario lo-cal. Las bajas calidades utilizadas en Marruecos hacen que el producto español pueda po-sicionarse en este sector en la gama alta o media alta, a la manera de FADESA en Saïdïa.

2.2. VIVIENDAS SOCIALES

En 1995, el Gobierno marroquí, consciente del déficit existente de viviendas destinadas a las capas más desfavorecidas lanzó un primer programa de construcción de viviendas, co-nocido como “Programa 200.000 viviendas”. El resultado de este Programa fue la cons-trucción de 64.000 viviendas sociales y la iniciación de las obras para 74.000 viviendas también de carácter social, lo que constituye un total de 138.000 viviendas

No obstante, ante la lentitud en el ritmo de construcción de las viviendas sociales y ante la falta de un marco adecuado para el desarrollo de esta actividad, las autoridades marro-quíes se plantearon la necesidad de adoptar un nuevo enfoque para el desarrollo del hábi-tat social. Este nuevo enfoque se basaba en la prevención y el compromiso de los distintos actores locales en materia de proyectos de desarrollo de viviendas sociales teniendo como objetivo final la lucha contra el hábitat insalubre, a través de la promoción del hábitat so-cial y del despliegue de una oferta diversificada y de bajo coste.

La nueva iniciativa se plasmó en la adopción de un nuevo Programa, conocido como Ciu-dades sin chabolas (ville sans bidonville) y la impulsión de diferentes reformas a nivel institucional, reglamentario y financiero. Destaca la puesta a disposición de promotores inmobiliarios involucrados en construcción de viviendas sociales de terrenos del Estado a precios preferenciales, la mejora de las condiciones de los prestamos para la compra de vi-viendas sociales y, la reestructuración de los Operadores Públicos de la Vivienda (OPH).

2.2.1. Programa de ciudades sin chabolas (villes sans bidonville)

1 Proyectos como el de Taghazout o el del Agdal en Marrakech presentan precios en torno a los 40 euros el metro cuadrado

2 En Taghazout se prevé una limitación de la densidad de construcción al 20 % de los terrenos



El programa de ciudades sin plantea acelerar el ritmo de producción de viviendas sociales hasta alcanzar las 100.000 unidades por año, en lugar de las 40.000/45.000 que se cons-truían anteriormente. El tipo de producto inmobiliario previsto de cara al futuro son las urbanizaciones equipadas o semi-equipadas, instaladas en lo que ahora son barrios peri-féricos desorganizados y en poblados de chabolas. El objetivo final es de hacer desaparece antes de 2010 cerca de 900 poblados de chabolas, beneficiando entorno a unos 212 hoga-res.

Se pretende responder a las diferentes necesidades de las distintas categorías de la pobla-ción:

- Viviendas con precios entre 80.000 y 120.000 dirhams para las familias cuyos ingresos mensuales son inferiores a 2.500 DH.

- Viviendas cuyos precios no deben sobrepasar 200.000 DH para las familias cuyos ingresos mensuales entre los 2.500 y 3.600 dirhams.

- Viviendas cuyos precios se sitúan aproximadamente en 350.000 DH destinados ingresos medios

El objetivo de construir 100.000 viviendas anuales está cada vez más cerca, si se observa que el ritmo de construcción se ha visto casi duplicado en los últimos años, pasando de 45.000 viviendas iniciadas en 2002, a 99.000 unidades en 2003 y 91.000 viviendas en 2004. En los dos últimos años, el Rey ha inaugurado 96 programas que contemplan la construcción de 265.000 viviendas por un coste global de alrededor de 28.000 millones de dirhams.

La empresa española FADESA se ha beneficiado de la primera fase de este plan con la construcción de varios lotes de viviendas en diversas ciudades.

2.2.2. Nuevo proyecto de ley sobre el hábitat y urbanismo y reordenación de los

organismo públicos

La puesta en marcha del programa anterior de manera dinámica y efectiva requería una modificación del marco fiscal, legal y de financiación para el hábitat social. De acuerdo con la Directiva Real del 25 de marzo de 2004, se ha desarrollado un nuevo proyecto de ley, que en estos momentos se encuentra en trámites de aprobación por parte del Parlamento, que recoge las disposiciones relativas al hábitat y al urbanismo responsabilizando más a los operadores del sector.



Entre las principales novedades que introduce este proyecto de ley caben destacar: la obligatoriedad de destinar a hábitat social al menos el 20% de las zonas destinadas a vi-viendas inscritas en los distintos planes de acondicionamiento de las ciudades; el aumento del control y de la regulación del sector que será garantizada por una comisión establecida ante las Agencias Urbanas; la importancia dada al papel de los arquitectos en el segui-miento y control de las obras. Además se incluyen nuevos mecanismos que favorecerán la activación del sector inmobiliario.

Con esta misma idea de mejorar la eficacia de las acciones a desarrollar en materia de ur-banismo, evitar duplicidades y disfunciones y mejorar la coordinación, se ha procedido a una reagrupación los Operadores Públicos que dependían del Ministerio del Hábitat. Co-mo resultado se ha creado un Holding conocido como Al Omrane, que agrupa a tres orga-nismos públicos que actuaban en el marco del hábitat social, siendo su objetivo prioritario conseguir una coherencia entre las acciones públicas desarrolladas en materia de vivien-das sociales y las orientaciones dadas por el gobierno. La segunda fase de esta fusión con-templa la creación de un directorio y de un consejo de seguimiento y la transformación de las ERAC( Etablissements Régionaux d'Aménagement et de Construction) en sociedades regionales que constituirán filiales del holding. Las ERACs tendrán por misión dirigir y desarrollar las obras encargadas por Al Omrane y por otras entidades de derecho público y privado.

2.2.3. Fondos de granaría social

En el marco del nuevo enfoque, el gobierno decidió crear un nuevo instrumento, a modo de fondos de garantía, que facilitara el acceso a los prestamos bancarios a la población con menos recursos. En diciembre de 2003, las autoridades públicas implicadas (Ministe-rios del Hábitat y de Finanzas) firmaron un convenio con el sector bancario privado ma-rroquí y la Caja Central de Garantía, en virtud del cual se crearon dos fondos de garantía cuya gestión ha sido confiada a este último organismo. Estos fondos son el Fogaloge. Y el Fogarim

El Fondo de garantía Fogaloge, dotado de 400 MDH, beneficia en exclusiva a los funciona-rios con ingresos inferiores a 72.000 DH que dessen adquirir una vivienda social cuyo cos-te no sobrepase los 35.000 DH. La Caja Central de Garantía garantiza el 80% del présta-mo y los bancos el 20%. En julio de 2005, tan sólo 42 peticiones se han beneficiado de este fondo por un montante global de 4,6 MDH.

El Fondo de garantía Fogarim, dotado de 600 MDH, está destinado a los hogares con in-gresos bajos y no irregulares (artesanos y comerciantes). La vivienda debe tener un precio igual o inferior a 200.000 Dh y las mensualidades no deben sobrepasar los 1.000 Dh. Has-ta julio 2005, 862 préstamos han sido concedidos, por un montante global de 88.000.000 Dh. La Caja Central de Garantía garantiza un 70% y los bancos un 30%.



Se prevé la creación de un tercer fondo que beneficie a los empleados de la empresa priva-da. Estos fondos permitirán facilitar el acceso al crédito a familias con pocos recursos cu-briendo a los bancos ante la posible insolvencia de los receptores del crédito.

La financiación de estos fondos se realiza a través del Fondo de Solidaridad para el Hábi-tat Social (FSH), consistente en una cuenta de asignación especial, gestionada y dirigida por la autoridad gubernamental encargada del Hábitat. Tiene como objetivo permitir la contabilización de operaciones correspondientes a los programas de hábitat social y a las acciones y programas de reabsorción del hábitat insalubre.



2.2.4. Otros programas

Además de las acciones contempladas en este nuevo enfoque, continúan actualmente vi-gentes una serie de programas específicos destinados a erradicar el hábitat insalubre. Es-tos programas se han englobado dentro de la nueva iniciativa de Ciudades sin Chabolas, para conseguir el objetivo de construir anualmente 1000.000 viviendas sociales.

Programa de Acción contra las Viviendas Insalubres (PARHI)

En septiembre de 2001, existían en Marruecos 780.915 hogares alojados en viviendas in-salubres, de los cuales 518.787 correspondían a alojamientos en barrios no reglamentarios y 262.128 a infraviviendas (bidonvilles).

El PARHI (Programa d’Action de Résorption de l’Habitat Insalubre) fue lanzado en 2002 con una duración prevista de 10 años. Es una de las acciones puestas en marcha por el Ministerio del Hábitat, cuyo objetivo es el realojamiento en condiciones decentes en un pe-ríodo de diez años de unos 630.000 hogares que viven en la actualidad en infraviviendas o viviendas no reglamentarias. El plan va a ser reforzado mediante un proyecto de ley que regulará la participación de los organismos locales, las asociaciones y el sector privado en el proyecto. El coste total del programa supera los 28.800 millones de DH, de los cuales 17.210 millones de DH se destinarán a los habitantes de barrios no reglamentarios y el resto a los habitantes de infraviviendas (bidonvilles).

Este programa será financiado mediante participaciones de los beneficiarios (12.670 MDH), créditos bancarios (2.670 MDH) y subvenciones públicas (13.520 MDH). Éstas úl-timas provienen del impuesto especial sobre el cemento (0,05 DH / Kg.), el Fondo Hassan II para el Desarrollo Económico y Social, las contribuciones de las instituciones locales y los Presupues-tos Generales del Estado. Se pretende que este programa sea el autor del 20% de la producción de las 100.000 viviendas al año. Por lo tanto 20.000 viviendas serán destinadas a la reabsorción de viviendas insalubres, movilizando unos 28,86 MDH, de los cuales 17,21 MDH son para viviendas irregulares y 11,67 MDH para los poblados de chabolas.

- Programa de Acondicionamiento de Zonas de Nueva Urbanización (Z.U.N)

Estas zonas, en forma de extensión urbana o de ciudades satélite, serán dotadas de infraes-tructuras primarias en vistas a la construcción de pequeños grupos de casas semi equipadas



destinadas a promover los acuerdos de colaboración con promotores inmobiliarios del sector privado. Este programa se beneficia de financiación de Fondos Árabes.

Dentro del programa ZUN (zones urbaines nouvelles), existen siete zonas prioritarias: Sidi Ab-dellah (Salé), Sélouane (Nador), Oulad Zaër (Aïn Aouda), Bensouda (Fez), Azzouzia (Marra-kech), Hay Mohammadi (Añadir) y Al Irfane (Tánger). Cinco de ellas se encuentran ya en fase de lanzamiento o programadas y afectan a una superficie total de 630 hectáreas. La inversión total asciende a 1.500 MDH.

- Programa de Zonas de acondicionamiento progresivo ( Z.A.P)

Este programa se beneficia de créditos de apoyo de los Presupuestos Generales del Estado y consiste, en una primera fase, en dotar de equipamientos de infraestructura de base (sanea-mientos, alcantarillado, red viarias..) a barrios periféricos en las ciudades o a zonas rurales. Se prevé la realización de 55 operaciones que afectarán a 15.078 hogares, mediante la dotación de infraestructura de base. Del total de la inversión prevista (367 MDH), 197 millones correrán a cargo del los Presupuestos Generales del Estado.

-Programa especial de viviendas sociales para las provincias del sur (Sahara Occidentasl)

Este programa cuya cobertura financiera está asegurada por los Presupuestos Generales del Estado prevé la realización de 20.000 viviendas en los principales centros de provincias saha-rianas.

Finalmente, y dado que un tercio de la población urbana vive en régimen de alquiler, también está prevista la puesta en marcha de medidas que favorezcan la construcción y el desarrollo del mercado de viviendas en alquiler, mediante incentivos fiscales, la creación de un fondo de garantía para el impago de alquileres y reformas reglamentarias y legales.

2.2.5. Aspectos relevantes de los Acuerdos-tipo relativos a la construcción de

viviendas sociales (mayo 2003)

En el artículo 19 de la Ley de Finanzas de 2000, se preveían una serie de ventajas fiscales para promover la construcción de viviendas sociales, que actualmente continúan vigentes. Estas ventajas consisten en la exoneración de los siguientes impuestos :



• Derechos de registro y de timbre

• Derechos de inscripción en los libros de registro

• Impuesto de patentes

• Impuesto sobre el valor añadido

• Impuesto de sociedades

• Impuesto general sobre la renta

• La participación en la Solidaridad Nacional sobre terrenos no edificados

• Tasa Urbana

• Y todos los impuestos, tasas y contribuciones percibidas a favor de colectividades locales y agrupaciones.

Las exoneraciones previstas por el texto benefician a los promotores inmobiliarios que se comprometen a llevar a cabo un proyecto de construcción de al menos 2500 viviendas so-ciales en un periodo que no exceda de 5 años. En los términos citados, se considerará vi-vienda social toda unidad habitable cuya superficie y valor inmobiliario no excedan de 100 m2 y 200.000 Dh respectivamente. El precio para cada tipo de vivienda social no puede exceder los 120.000 Dh para las viviendas sociales de escaso Valor Inmobiliario Total (VIT)y de 200.000 Dh para las viviendas sociales. El programa de construcción objeto del acuerdo será descrito en el pliego de condiciones.

El promotor inmobiliario tiene la responsabilidad de realizar él mismo o a través de pres-tatarios de servicios, los estudios y los trabajos de equipamiento y construcción de vivien-das sociales. Para realizar estos estudios, el promotor debe contratar personal debidamen-te autorizada para trabajar en Marruecos y en situación regular de acuerdo a los textos reglamentarios de sus respectivas profesiones. Debe recurrir a empresas patentadas y en situación regular con respecto a la CNSS (Caisse National de la Securité Social).

En caso de realización de varios proyectos, la duración máxima de los programas de cons-trucción no deberá exceder de 5 años, a partir de la fecha de expedición del permiso de construcción del primer proyecto y finalizando con el permiso para habitar relativo al úl-timo proyecto. El promotor deberá enviar periódicamente al Departamento encargado de Hábitat un documento informando del estado de los trabajos realizados y de las indicacio-nes relativas al precio de comercialización de las viviendas sociales.

Para que el promotor se beneficie de las exenciones fiscales tendrá que pedir al departa-mento encargado de Hábitat un certificado de conformidad del proyecto de construcción con el susodicho acuerdo. El precio de cesión de las viviendas sociales deberá tener en cuenta las exoneraciones fiscales de las que se ha beneficiado el promotor, por lo no podrá incluir ningún elemento fiscal previsto en las exoneraciones. En el caso en el que el pro-



motor no llegue a construir 2.500 viviendas, no se aplicarán las exoneraciones previstas. Por otra parte, si el promotor construye otro tipo de locales aparte de las viviendas socia-les, las exoneraciones sólo serán aplicadas a la construcción de viviendas sociales.

El promotor se compromete a presentar a los servicios competentes una solicitud de auto-rización de construir a partir de un periodo que no exceda de 6 meses desde de la firma del presente acuerdo.



Partes constitutivas del acuerdo:

Además del acuerdo de colaboración, el pliego de condiciones y los planes de urbanización, formarán parte contractual todos los documentos establecidos y aprobados conjuntamente por el promotor y la administración, especialmente :

• Los estudios urbanísticos, arquitectónicos y técnicos, relativos a la concepción y a la realización y especialmente la descripción técnica definitiva.

• El montaje técnico- financiero

• El plan de financiación

• Los planes de comercialización del componente social

• Los planes de realización diversos

2.2.6. Cesión de terrenos públicos para la construcción de viviendas sociales

Con objeto de aumentar la transparencia y la eficacia en la movilización de suelo para viviendas socia-les, el Estado está contemplando la posibilidad de proceder a la cesión de terrenos públicos por vía de subasta pública con el fin de permitir la libre competencia entre los promotores inmobiliarios y de elegir las mejores ofertas para la creación de viviendas sociales.

Las modalidades de atribución se basarán en los criterios siguientes:

• Las garantías profesionales y financieras que presente el promotor

• Los planes de financiación de la operación presentados por el promotor

• Los plazos de ejecución propuestos por el promotor

El promotor realizará su mejor oferta relativa a :

• Número de viviendas sociales con escaso valor inmobiliario total (VIT) y número de viviendas sociales.

• La superficie descontando los espacios comunes

• Los plazos de realización del programa

• Precio para cada tipo de vivienda social, el cual no puede exceder los 120.000 Dh para las vi-viendas sociales de escaso VIT y de 200.000 Dh para las viviendas sociales



El esquema del proceso es el recogido en el cuadro siguiente:

FECHA OPERACIÓN PROCESO

J Aviso de prensa AMI (Subasta públi-

ca) y retirada de pliegos.

Preparación de la oferta para la subas-

ta por los candidatos

J + 5,5 mes Selección de colaborador

Finalización de estudios técnicos y arquitectónicos y del marco de cola-boración

J + 9 mes Autorización para construir y Co-

mienzo de los trabajos

Compromiso de seguimiento del plan de trabajo contractual de la AOR

2.3 VIVIENDAS LIBRES

Dentro de la construcción, la edificación de inmuebles representa aproximadamente el 63% del volumen de negocio total. Tradicionalmente, este submercado estaba dominado por una infinidad de micro-empresas, en su mayor parte informales, con una elevada competencia desleal, lo que se reflejaba en un abaratamiento de los precios. Por ello, las grandes constructoras perfectamente reguladas rara vez podían optar a este mercado. Los promotores que trabajaban en este campo obtenían grandes cifras de beneficios, lo que dio lugar a la aparición de numerosas empresas que no estaban realmente especializadas en la promoción inmobiliaria, interesadas en obtener beneficio a corto plazo de esta situa-ción.

Sin embargo, los precios de los terrenos se han disparado en los últimos años, debido a la escasez de suelo en Marruecos, registrándose subidas de entre el 20% y el 40%, funda-mentalmente en las grandes ciudades. Este hecho está provocando una “selección natural” en el mercado de los promotores inmobiliarios con una capacidad financiera mayor, capa-ces de hacer frente a los altos precios del suelo.



La situación en las principales ciudades es la siguiente:

RABAT: En estos momentos, Rabat experimenta los efectos de una especulación crecien-te. La ciudad no puede expandirse libremente ya que se encuentra rodeada por el océano y por el cinturón verde. Por este motivo los precios se están disparando.

Los precios de los terrenos oscilan entre los 8.000 Dh/m2 en los barrios de Ocean y Has-san, barrios de carácter más popular, y los 35.000 Dh/m2 en el barrio de Agdal. El precio de las viviendas construidas oscila entre 8.000 Dh/m2 en Ocean y Agdal y 35.000 Dh/m2 en Agdal y Hay Riad.

Rabat es también un polo de atracción en lo que respecta a la construcción de oficinas, debido a la concentración de las diversas administraciones hasta el momento situadas en locales mal adaptados.

CASABLANCA: La capital económica del Reino sufre una especulación atroz que resulta evidente al observar los precios de los terrenos, que se han duplicado en los últimos tres años. Los precios de vivienda construida se encuentran en una franja entre los 7.000 Dh/m2 en los barrios más populares a 12.000 Dh/m2 en el centro de la ciudad.

MARRAKECH: El proyecto de mayor envergadura es el que supone la construcción de la ciudad de Tamansourt, a 7 km de Marrakech. Para su realización se han invertido más de 10.000 millones de dirhams y se ha alcanzado un acuerdo entre el sector público y el pri-vado. El Estado ha cedido 180 hectáreas a una veintena de promotores inmobiliarios para la realización de 32.000 viviendas.

TÁNGER: Tánger conoce en la actualidad un momento de desarrollo sin precedentes, con la realización de proyectos faraónicos. En primer lugar, Tánger City Center, dirigido por la Sociedad Nacional de la Bahía de Tánger y de cuya promoción se encarga el grupo FA-DESA, prevé la construcción de inmuebles residenciales, oficinas y diversos hoteles de 3 a 5 estrellas. En segundo lugar la ciudad periférica de Ibn Batoura, para la cual el holding Al Omrane ha lanzado una licitación destinada a promotores inmobiliarios privados. Por último, el complejo turístico Al Ghandouri, coordinado por la CDG (Caisse de Dêpot et Gestion), comprende la construcción de hoteles de 3 a 5 estrellas, de 130 villas así como de dos ciudades turísticas.



2.3.1. Acceso a terrenos para la construcción de vivienda libre

El acceso a los terrenos privados se realiza de varias maneras, dependiendo de si los te-rrenos son privados o públicos. En el caso de que los terrenos sean privados, el acceso a los mismos se realiza a través de intermediarios, en este caso de agentes inmobiliarios, o me-diante venta directa.

El gobierno por su parte está incentivando la creación de nuevas ciudades en las perife-rias de las grandes metrópolis, como es el caso de Tamansourt en Marrakech , de Sidi abadallah en Salé o de Tamsma en Temara, para lo cual el Estado pone el suelo a la venta a través de licitaciones para la posterior parcelación y edificación en lotes.

2.3.2. Oportunidades de negocio en el sector de la vivienda libre

Las oportunidades de negocio se encuentran en los ya mencionados lotes para la construc-ción de nuevas ciudades en la periferia de los grandes núcleos urbanos. Asimismo, las nuevas zonas industriales, fundamentalmente la Tánger Free Zone, pueden suponer opor-tunidades sobre todo en lo que respecta a construcciones industriales y a la construcción de oficinas.



3.- GUIA DEL PROMOTOR: LEGISLACIÓN Y FISCALIDAD

3.1 ETAPAS DE UN PROYECTO INMOBILIARIO

Para todo promotor inmobiliario, la realización de un proyecto pasa necesariamente por una serie de fases, desde la simple idea del proyecto hasta las fases de realización y co-mercialización. Para que los promotores españoles tengan una percepción real de cómo se encuentra su campo de actividad en Marruecos, vamos a pasar a resumir las distintas fa-ses por las que debe pasar un promotor en Marruecos (ver esquema).

a) Estudio de viabilidad

Debe estar compuesto de un estudio de mercado en el que se analice la dinámica del mercado inmobiliario con

respecto a su producto. Es necesario asimismo la preparación de un anteproyecto de la operación. En esta primera

fase el promotor debe aclarar el tipo de clientela a la cual se va dirigir, el producto inmobiliario y el precio de ven-

ta. Por lo tanto el estudio de viabilidad se compone generalmente de: un análisis del contexto urbano o rural del

proyecto, un análisis de los costes del terreno y del producto inmobiliario y un estudio del anteproyecto.

b) Adquisición de un Terreno o solar.

Para que un promotor obtenga información sobre la disponibilidad de solares y terrenos edificables en Marruecos debe consultar a las siguientes instituciones:

• El Ayuntamiento “La Commune Urbaine”

• La agencia urbana “L’Agence Urbaine”

• La concejalía de urbanismo “la Division Préfectorale ou Provinciale de l’Urbanisme”

• Las delegaciones regionales del Ministerio de la Vivienda “les Directions régionales et Délégations de l’Habitat”

• La Administración de Hacienda o del catastro “l’Administration de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie”

• Las Agencias Inmobiliarias

• Las diferentes Cámaras de Comercio e Industria



c) Registro y matriculación

Si el terreno o solar en posesión del promotor está sin matricular, deberá presentar una petición de información al Ayuntamiento “La Commune Urbaine”, a la agencia urbana “L’Agence Urbaine” y a la concejalía de urbanismo “la Division Préfectorale ou Provinciale de l’Urbanisme”, para que le indiquen como éste se ve afectado exactamente. El siguiente paso es el registro del terreno y su matriculación. La matriculación o registro de un te-rreno pasa también por una serie de formalidades: (ver ANEXO I)

El promotor con este título debe a continuación solicitar una inscripción al título de pro-piedad de los terrenos y a sus derechos correspondientes.

d) Autorización de parcelar

Una vez matriculado y registrado, el terreno puede ser objeto de un proyecto de parcela-miento o de construcción. La realización del proyecto necesita de varios trámites. A este respecto, la legislación aplicable en materia de urbanismo (Ley 25-90), estipula que el promotor inmobiliario, propietario de un terreno, debe seguir las siguientes etapas.

• Etapa preliminar: antes de pedir la solicitud de parcelar o construir, el promotor debe cumplir las disposiciones legislativas y reglamentarias en vigor, particular-mente las disposiciones de los documentos de urbanismo: SDAU o schéma directeur

d’aménagement et d’urbanisme (Plan general de ordenación y urbanismo) , PA o Plan d’amenagement (Plan de Ordenación), PZ o Plan de zoning, etc.). Para eso debe proceder a la búsqueda de información según el procedimiento, sobre la destinación urbanística del terreno (estudios de ingenieros y arquitectos).

• Solicitud de la autorización: Existe un dossier que se debe presentar en el ayuntamiento correspondiente que contiene: una solicitud manuscrita de la autori-zación a construir, un formulario informativo dirigido al Ayuntamiento, una peti-ción firmada por el solicitante, copias de identidad, compromiso legalizado asegu-rando respetar el plano aprobado, ficha estadística, certificado de propiedad junto a la matriculación, plano catastral, plano topográfico, planos establecidos por el ar-quitecto, planos técnicos establecidos por el ingeniero especializado).

La persona encargada de pronunciarse acerca de este dossier es el Concejal (Prési-dent du Conseil Communal), aunque cuenta con la ayuda de una comisión técnica con representantes de diferentes instituciones.



• Tras la autorización, el promotor inicia la etapa de acondicionamiento de las parcelas donde empiezan las obras de parcelamiento y se lanza la comercialización.3

La ley permite realizar el parcelamiento por tramos sucesivos según ciertas condi-ciones (documentos requeridos en el articulo 37 de la ley 25-90)

e) Autorización de construir

La ley que fija las modalidades de obtención del permiso de construir es la ley n°12-90 re-lativa al Urbanismo. Básicamente nos dice que es la concejalía de urbanismo quien emite el permiso y que éste ha de satisfacer las disposiciones detalladas en los documentos de urbanismo.

Existe también un dossier de solicitud de la autorización de construir (Ayuntamiento), el cual debe contener: solicitud manuscrita de la autorización, certificado de propiedad, ficha informativa, ficha estadística, contrato del arquitecto, certificado profesional, compromiso del promotor, documentos técnicos firmados por arquitecto e ingeniero especializado. En caso de ser un área rural los documentos varían ligeramente. De la misma manera que la autorización a parcelar, es el “Président du Conseil Communal” quien se pronunciará al respecto de los informes presentados.

Permiso de vivienda o certificado de conformidad. El inicio de las obras está subordinado a la obtención del permiso de vivienda (para alojamientos) o del certificado de conformi-dad (para otros usos; comercial, industrial, etc.)

Ambos permisos son emitidos por el “Président du Conseil Communal” y el promotor no puede firmar contratos de compra/venta de su producto inmobiliario hasta no poseer estos permisos.

3.2. FISCALIDAD EN EL SECTOR INMOBILIARIO

España y Marruecos tienen firmado un convenio para evitar la doble imposición, en vigor desde el 16 de mayo de 1985. En virtud del artículo 22 de la Ley española del Impuesto sobre Sociedades establece que: ‘Estarán exentas las rentas obtenidas en el extranjero a través de un establecimiento permanente situado fuera del territorio español cuando se cumplan los siguientes requisitos’. Ver anexo 22 para ver el texto completo de la ley. En la práctica se concreta en que la empresa española establecida en Marruecos tributaría por la renta obtenida en Marruecos, y podría deducir de la cuota (gasto deducible fiscalmente) la menor de las dos cantidades siguientes:

3 Artículos 11 al 41 de la ley 25-90 relativa a las parcelas, grupos de vivienda



• Tipo aplicado en Marruecos, siendo el tipo general del 35%

• Tipo aplicado en España, tipo general del 35%

Es de interés para el inversor español la aplicación del artículo 23 de la ley española rela-tiva al impuesto de sociedades relativa ala deducción por inversiones para la implantación de empresas en el extranjero.

Respecto al tratamiento fiscal en Marruecos para la inversión en el ámbito de la promo-ción inmobiliaria, cabe destacar que todas las medidas adoptadas en materia fiscal en es-te sector en los últimos años han ido encaminadas a favorecer la inversión y estimular el desarrollo de la promoción inmobiliaria.

Por otro lado, señalar que cualquier inversión realizada en Marruecos por parte de una empresa española esta protegida por el Acuerdo de Promoción y Protección de Inversiones (APPRI), firmado entre ambos países por primera vez en el año 1992 y cuya última reno-vación ha entrado en vigor en abril de 2005.



4. MARCO PARA INVERSIÓN

Marruecos ha hecho un esfuerzo de flexibilización y de apertura de su economía con el ob-jetivo de atraer la inversión extranjera desde mediados de los años 90. En este sentido, la Ley - Marco n º 18/95 de 8 de noviembre de 1996, recoge la normativa vigente sobre inver-siones extranjeras desde el primero de enero de 1996. Esta Ley Marco, conocida como la Carta de Inversiones, reunió en un único texto legal los distintos códigos de inversiones hasta entonces existentes para diversos sectores de la economía. Los objetivos de esta Ley son la mejora del clima y condiciones de la inversión, apoyándose fundamentalmente en los estímulos fiscales como medida para incentivar la inversión.

El sector de la promoción inmobiliaria es uno de los más abiertos de Marruecos de cara a la inversión extranjera. En la actualidad no existe ninguna restricción de tipo práctico a la inversión. Dentro del objetivo de atraer inversión extranjera al sector se han estableci-do ciertas medidas específicas para el sector turístico, a parte de las generales existentes para cualquier tipo de inversión extranjera. Estas medidas específicas son:

• Derechos de Registro. Están eximidos del pago de derechos de registro, los actos de adquisición de terrenos destinados a la realización de un proyecto de inversión, excep-tuando los proyectos de construcción que no sean realizados en los 36 meses posteriores a la fecha de la adquisición.

• Impuesto de Patente (licencia de explotación de todo establecimiento comercial). Exo-

neración durante los cinco años siguientes al comienzo de la actividad. • Exención de los derechos de importación y del IVA aplicables a lo equipamientos, ma-

teriales y máquinas necesarias para la realización de proyectos de inversión cuyos tota-les o cantidades a invertir sean superiores o iguales a 200 millones de DH (18,5 millo-nes de I).

• Participación parcial del Estado (5% del total de la inversión) en los gastos relativos a

la adquisición del terreno, a los gastos en infraestructuras externas así como a los gas-tos de formación para toda inversión superior o igual a 200 millones de DH (18,5 millo-nes de I).

• Exención total del impuesto sobre sociedades durante 5 años y una exoneración del

50% sobre la cifra de negocios en divisas para las operaciones realizadas en divisas. • Libertad de repatriación beneficios netos de impuesto de capitales para las inversiones

realizadas en divisas, incluidas las plusvalías.



• Financiación de los programas de renovación de unidades hoteleras mediante los Fon-dos Renovotel.

• Carga a los Fondos Hassan II para el desarrollo económico y social, de los acondicio-

namientos fuera del lugar, relativos a las construcciones de las estaciones y centros tu-rísticos lanzadas por el Gobierno.

• Agilización de trámites administrativos en las zonas turísticas. Es conveniente tener

en cuenta a la hora de analizar una inversión turística en Marruecos, las facilidades administrativas que un operador del sector va a encontrarse en función de la zona en la que vaya a invertir. Pese a que la instauración de los Centros Regionales de Inversión ha supuesto una agilización del proceso administrativo de implantación de empresas en Marruecos, no todos ellos funcionan con la misma celeridad a la hora de tramitar las peticiones y las licencias necesarias para ejercer actividades turísticas. Cabe destacar entre los diferentes CRI, a los de Agadir y Marrakech, que por la especial importancia que reviste la actividad turística en sus regiones, se han adaptado mejor a las necesi-dades de los inversores turísticos extranjeros. Por ejemplo, el Centro Regional de In-versiones de Marrakech asegura que el plazo de tramitación de una licencia para ven-der alcohol en Marrakech, excluyendo la medina,–uno de los trámites más farragosos de la Administración marroquí- es de una semana.

Junto a las anteriores ventajas, hay que señalar la supresión de tres tasas locales: • Tasa de espectáculos

• Tasa por cierre tardío o por apertura matinal

• Tasa sobre los billetes de acceso a manifestaciones deportivas o por acceso a piscinas privadas abiertas al público.

Asimismo, se han equiparado los establecimientos hoteleros con los establecimientos in-dustriales de cara a las facturas de agua y de luz y se ha reducido la Tasa sobre el esta-cionamiento de vehículos de trasporte público de viajeros.

Por otro lado, la actividad de promoción inmobiliaria se beneficia de las siguientes exone-raciones:

• El registro de las demandas de propiedades situadas en sectores recalificables es gra-tuito.

• También hay que señalar que la ley de Finanzas 2001 suprimió el pago de intereses de retrasos debidos al registro de la propiedad (“Consevation foncière”) para toda inscrip-ción en los libros del registro con retrasos con fecha anterior a enero del 2002.

• Por modificación de las disposiciones de los artículos 3 y 6 del “dahir” con la ley n° 1-75-301 del 19 septiembre 1977, aplicable a la antigua zona del protectorado español, en el régimen de registro de la propiedad (matriculación de terrenos), el tiempo máximo



para realizar el depósito gratuito al registro de la propiedad está abierto por un nuevo periodo fijado en 5 años del 1 de enero de 2002 al 31 de diciembre de 2006.



5. DIRECCIONES DE INTERÉS

* Ministerio de Finanzas y Privatización: Rapport Economique et Financier 2005

http://www.finances.gov.ma/depf/publications/rapport/ref_fr2006.pdf

Rapport Economique et Financiere. Ministere des Finances et de la Privatisation

* Ministerio de Hábitat y Urbanismo www.mhu.gov.ma

www.gabilos.com. Web de Fiscalidad. Incluye el texto completo de la ley y ejemplos.

* Secretariat Général Direction de la promotion immobilière

Synthèse : Rencontre des Promoteurs immobiliers Espagnols et Marocains, Fès 26/27 sep 2005 - 10 -

* Centre d’Etudes juridiques, Economiques, Fiscales et Comptables

Incitations fiscales en faveur de la promotion immobilière

* Convention-type relative à la realisation de logements sociaux (mai 2003)

*Estudio El sector del Turismo en Marruecos 2005, Ofecomes Rabat

* El Diario De A Coruña

www.eldiariodeacoruña.com

El sector de Promoción Inmobiliaria rial en Marruecos · 2008-11-12 · Finalmente en el plano...

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