EL PRECIO DEL METRO CUADRADO DE LA VIVIENDA COMO …

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EL PRECIO DEL METRO CUADRADO DE LA VIVIENDA COMO FACTOR DE SEGREGACIÓN SOCIO-ESPACIAL Y DE GENTRIFICACIÓN. EL CASO DE LA LOCALIDAD DE SUBA EN BOGOTÁ (D.C) JUAN PABLO SARMIENTO ORTEGA Diseñador industrial PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO MAESTRÍA EN PLANEACIÓN URBANA Y REGIONAL BOGOTÁ, D.C. 2013
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EL PRECIO DEL METRO CUADRADO DE LA VIVIENDA COMO FACTOR DE SEGREGACIÓN SOCIO-ESPACIAL Y DE GENTRIFICACIÓN.
EL CASO DE LA LOCALIDAD DE SUBA EN BOGOTÁ (D.C)
JUAN PABLO SARMIENTO ORTEGA Diseñador industrial
PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA
MAESTRÍA EN PLANEACIÓN URBANA Y REGIONAL
BOGOTÁ, D.C.
2013
EL PRECIO DEL METRO CUADRADO DE LA VIVIENDA COMO FACTOR DE SEGREGACIÓN SOCIO-ESPACIAL Y DE GENTRIFICACIÓN.
EL CASO DE LA LOCALIDAD DE SUBA EN BOGOTÁ
JUAN PABLO SARMIENTO ORTEGA Diseñador industrial
PROYECTO DE GRADO PARA OPTAR AL TITULO DE MAGISTER EN PLANEACIÓN URBANA Y REGIONAL
DORIS TARCHÓPULOS Director de tesis
JEAN-FRANÇOIS JOLLY Asesor
PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA
MAESTRÍA EN PLANEACIÓN URBANA Y REGIONAL
BOGOTÁ, D.C.
2.2 LA GENTRIFICACIÓN .................................................................................. 8
3. SECTOR DE ESTUDIO, PROYECTOS INMOBILIARIOS Y POTENCIALES COMPRADORES UDIO .............................................................. 12
3.1 SELECCION Y CARACTERIZACION DEL SECTOR DE ESTUDIO ......... 12
3.2 CARACTERIZACIÓN PROYECTOS INMOBILIARIOS ............................... 16
3.3 CARACTERIZACIÓN DE VISITANTES Y COMPRADORES...................... 20
4. FORMULACIÓN Y METODOLOGÍA DE ANÁLISIS .................................... 31
4.1 ANÁLISIS DE LOS PROYECTOS INMOBILIARIOS EN EL SECTOR DE SUBA 2009 – 2013 .............................................................................................. 31
4.1.1 Proyectos Localizados en Sectores Consolidados de Estrato 2 ................. 33
4.1.2 Proyectos Localizados en Sector en Vía de Consolidación de Estrato 3 Y 4 .................................................................................................................... 34
4.1.3 Proyectos Localizados en la Periferia en Suelo de Desarrollo .................... 36
4.2 VARIACIÓN PRECIO DE LA VIVIENDA 2009 – 2013 EN EL SECTOR DE SUBA. ................................................................................................................... 38
4.2.1 Variación Precio de la Vivienda 2009 – 2013 en el Sector de Suba. Estrato 2 ................................................................................................................ 44
4.2.2 Variación Precio de la Vivienda 2009 – 2013 en el Sector de Suba. Estrato 3 ................................................................................................................ 46
4.2.3 Variación Precio de la Vivienda 2009 – 2013 en el Sector de Suba. Estrato 4 ................................................................................................................ 49
4.3 ESTRATIFICACIÓN DE LOS PROYECTOS EN EL SECTOR DE SUBA VS PODER ADQUISITIVO POR ESTRATO ......................................................... 52
4.4. PRECIO DE METRO CUADRADO Y ÁREA DE LA VIVIENDA EN EL SECTOR DE SUBA VS PODER ADQUISITIVO ................................................... 57
4.5 EVOLUCIÓN ÁREA DE LA VIVIENDA VS VENTAS .................................. 61
5. CONCLUSIONES REFLEXIVAS SOBRE LA SEGREGACIÓN Y LA GENTRIFICACIÓN Y LAS CONSECUENCIAS EN CUANTO A LA PLANIFICACIÓN URBANA Y REGIONAL ............................................................ 66
5.1 SEGREGACIÓN .......................................................................................... 66
5.2 GENTRIFICACIÓN ...................................................................................... 68
BIBLIOGRAFÍA ..................................................................................................... 76
ANEXOS ............................................................................................................... 79
LISTA DE GRÁFICAS
Gráfica 2. Distribución de estratos de sector seleccionado ................................... 16
Gráfica 3. Unidades de vivienda por estratos ....................................................... 17
Gráfica 4. Unidades de vivienda por estrato ......................................................... 18
Gráfica 5. Área de la vivienda Vs Estratos ............................................................ 20
Gráfica 6. Procedencia visitantes proyectos Suba ................................................ 22
Gráfica 7. Procedencia visitantes proyectos Suba últimos 7 meses. .................... 22
Gráfica 8. Procedencia Compradores proyectos Suba. ........................................ 23
Gráfica 9. Procedencia visitantes por estrato Suba. ............................................. 24
Gráfica 10. Rango de edad potenciales Compradores suba. ................................ 24
Gráfica 11. Estado civil y núcleo familiar potenciales Compradores suba. ........... 25
Gráfica 12. Ocupación y Forma de pago inmuebles potenciales Compradores
Suba. ..................................................................................................................... 26
Gráfica 13. Presupuesto y área inmuebles potenciales Compradores Suba. ....... 27
Gráfica 14 Ingreso familiar Vs. Presupuesto potenciales Compradores Suba. ..... 28
Gráfica 15. Destino de la vivienda potencial Compradores Suba.. ....................... 29
Gráfica 16. Zona de la ciudad Vs. Preferencias de los proyectos. ........................ 30
Gráfica 17. Promedio variación metro cuadrado proyectos Suba. ....................... 39
Gráfica 18. Variación metro cuadrado máximo proyectos Suba.. ........................ 40
Gráfica 19. Precio metro cuadrado por año proyectos Suba. ............................... 42
Gráfica 20. Aumento ingresos vs m2. ................................................................... 43
Gráfica 21. Promedio variación metro cuadrado proyectos Suba estrato 2.. ....... 44
Gráfica 22. Precio metro cuadrado por año proyectos Suba.. .............................. 45
Gráfica 23. Aumento ingresos vs m2 .................................................................... 46
Gráfica 23. Promedio variación metro cuadrado proyectos Suba estrato 3. ........ 47
Gráfica 24 Precio metro cuadrado por año proyectos Suba.. ............................... 48
Gráfica 25. Aumento ingresos vs m2 ................................................................... 49
Gráfica 26Promedio variación metro cuadrado proyectos Suba estrato 3. .......... 50
Grafica 27. Precio metro cuadrado por año proyectos Suba. ............................... 50
Gráfica 28. Aumento ingresos vs m2 .................................................................... 52
Grafica 29. Oferta por área 2009-2013 ................................................................. 63
Gráfica 30. Ritmo ventas por área 2009 -2013 .................................................... 64
Gráfica 31. Unidades en oferta Vs unidades vendidas ......................................... 65
LISTA DE MAPAS
Mapa 1. Bogotá con el área de estudio ................................................................. 13
Mapa 2. Región de Bogotá con el área de estudio ............................................... 14
Mapa 3. Ärea de estudio y proyectos .................................................................... 15
Mapa 4. Mapa unidades por proyecto en el área de estudio ................................ 18
Mapa 5 Mapa de precio por metro cuadrado ........................................................ 19
Mapa 6. Proyectos, Funza, Madrid y Mosquera .................................................... 73
Mapa 7. Trafico vías acceso, Funza, Madrid y Mosquera ..................................... 74
LISTA DE TABLAS
Tabla 1. Ingresos por hogar 2009 -2013 ............................................................... 53
Tabla 2. Precio máximo inmueble a comprar con ingresos promedio 2009 -2013 54
Tabla 3. Matriz áreas, metro cuadrado vs capacidad de compra 2009 (resumen) 59
Tabla 4. Viviendas proyectadas Funza, Madrid y Mosquera ................................. 73
Mapa 5 Mapa de precio por metro cuadrado ........................................................ 19
LISTA DE FIGURAS
Figura 2. Esquema del referencial de política pública ........................................... 13
Figura 3. Sistema socio-territorial para Altos de Cazuca ...................................... 15
Figura 4. Políticas públicas ................................................................................... 18
Figura 5. Estructura de principios básicos para el análisis cognitivo de las
políticas públicas de reasentamiento por alto riesgo ............................................. 23
Figura 6. Inter-determinación de las dimensiones del hacer de la política pública
de reasentamiento ................................................................................................ 25
Figura 7. Esquema de modelo de análisis diacrónico de la trayectoria de los
referenciales de la política pública de reasentamientos involuntarios por alto
riesgo .................................................................................................................... 28
Figura 8. Esquema de modelo de análisis sincrónico comparativo Multinivel de
los referenciales de política pública de reasentamientos involuntarios por alto
riesgo .................................................................................................................... 32
Mapa 2. Soacha .................................................................................................... 36
Anexo C. Matriz Aumento general precio de la vivienda
Anexo D. Matriz Aumento general precio de la vivienda Estrato 2
Anexo E. Matriz Aumento general precio de la vivienda Estrato 3
Anexo F. Matriz Aumento general precio de la vivienda Estrato 3
Anexo G. Matrices Variación precio de la vivienda, área Vs poder adquisitivo
Anexo H. Matriz áreas de la vivienda
INTRODUCCIÓN
Actualmente en Bogotá se presenta un fenómeno de migración interna
de la población hacia nuevas áreas de la ciudad, fuera de sus lugares
tradicionales de preferencia residencial, ello se debe en parte a factores
asociados con la oferta de vivienda, el costo del metro cuadrado y el área de la
vivienda, elementos que van a determinar la localización en el territorio,
dependiendo de su capacidad adquisitiva.
Este fenómeno, que se exploró mediante un estudio efectuado en la
localidad de Suba, llevó al análisis de veintiún proyectos de inmuebles con un
precio superior a los 79’000.000 de pesos cada uno y donde estos,
actualmente, se encuentran en proceso de comercialización.
El propósito de esta investigación fue el de conocer los cambios en el
precio, áreas y localización de la vivienda nueva en el sector de Suba en el
periódo comprendido entre 2009 y hasta el 2013 y cómo estos incentivaron
tanto la segregación como la gentrificación, no desde el ámbito sociológico sino
desde la visión inmobiliaria, determinando así la variación de los ingresos
familiares necesarios para compra de vivienda en los últimos 5 años y plantear
recomendaciones de planeación urbana con acciones que atenúen o
contrarresten este fenómeno.
En este sentido, en los últimos 5 años el precio del metro cuadrado de la
vivienda nueva en Bogotá aumentó, expulsando a los compradores de sus
lugares de residencia, especialmente a medida que su aumento acelerado los
sacó del mercado. Ello ha generado una discriminación socio espacial e incluso
una migración fuera del perímetro urbano.
Una forma muy simple de ejemplificar cómo la población se puede ver
obligada a cambiar su localización en la ciudad es a través del ejercicio
realizado por Galería Inmobiliaria “Modificaciones en la Capacidad de Compra
de Vivienda” en el año 2010 y actualizado para el año 2013 con los datos de
Ospinas y Cía. De este estudio se tomó un nivel de compra en el año 2005 de
una vivienda con un precio por metro cuadrado de $1.482.000 pesos y que en
la actualidad equivaldría a un precio de $ 2.000.000 de pesos.
Teniendo en cuenta el precio del metro cuadrado para el año 2005, se
puede afirmar que para la época se podía comprar una vivienda en la sub zona
de la Colina campestre en la Calle 134 con carrera 46; luego para el 2006,
gracias a la valorización de la zona y, al aumento del precio del metro cuadrado,
sería imposible conseguir una vivienda con este precio en la misma
localización, ello llevaría al comprador a buscar residencia en una nueva zona
de la ciudad. Ya para el año 2007, el predio se conseguiría al norte, en la calle
152 en la sub zona de Victoria Norte; para el 2008 y 2009, el predio se podría
adquirir en la calle 167 y para el 2010 al norte de Mazurén, en el 2011 el
comprador podría encontrar vivienda que se ajustara a su presupuesto en la
sub zona de La Campiña. Finalmente, para mayo del 2013 en “El Pinar de
Suba”, con lo cual de manera muy rápida se encuentra una migración del precio
del metro del suelo que se da de forma radial y que cada vez más aleja a los
compradores de vivienda nueva del centro de la ciudad, incluso desplazándolos
a los municipios aledaños a Bogotá.
Un ejemplo claro de este aumento acelerado en el precio de la vivienda,
se puede visualizar en el siguiente ejercicio, que complementa la idea que se
quiere mostrar en este sentido: hay un conjunto residencial de Suba, que
actualmente se está terminando y ya ha sido vendido en su totalidad. Este fue
lanzado a ventas en abril del 2012. El precio inicial de un apartamento de 68 m2
para esta fecha era de $156.000.000, es decir, que el precio del metro cuadrado
promedio era de $2.300.000.
Si actualmente un potencial comprador quiere adquirir este mismo
apartamento encontrará que su precio de venta es de $180.000.000, es decir
que el metro cuadrado cuesta $2.650.000, o sea que ha tenido una valorización
del 13% en un lapso de 12 meses. Por el contrario, si una familia tuvo un
aumento en sus ingresos cercano al 3.4% entre el 2012 y el 2013, el poder
adquisitivo de compra de una vivienda en esa localización se redujo alrededor
del 9.6%, esto los obligará a invertir una porción más grande de sus ingresos, si
compran en el 2013, que si hubieran comprado en el 2012 o a buscar en una
nueva localización.
La información antes citada refleja una situación muy compleja, y es que
las posibilidades de la población bogotana, con modestos recursos, de hacerse
a una vivienda propia, decente y habitable, en el sector de sus aspiraciones, se
dificulta cada vez más, afectando así la estructura de la ciudad.
Esta tesis busca determinar como como el mercado inmobiliario, y la
variación de sus 3 componentes principales (precio de la vivienda por metro
cuadrado, áreas, e ingresos de la población), se relacionan entre sí,
incentivando a la segregación espacial y la gentrificación sin expulsión.
Para lograr este objetivo la investigación abordará el tema de la
segregación y gentrificación de la siguiente manera: una primera etapa será el
marco teórico y estado del arte, en el cual se revisarán los principales autores
que han abordado estos temas a nivel general y en Bogotá y donde se
analizarán sus puntos de vista. La segunda parte caracterizará el área de
estudio donde se enmarcará y describirá el área a ser estudiada;
singularización de los comparadores y visitantes y donde se especificarán las
principales peculiaridades de los potenciales compradores de vivienda en el
sector.
En la tercera parte se presentará la formulación metodológica y los
resultados del análisis, está se dividirá en 5 partes: primero, un análisis de los
proyectos inmobiliarios en el sector de Suba, donde se definirán las
características, localización y entorno de los mismos, segundo, análisis de la
variación del precio de la vivienda del año 2009 al 2013 en el sector y donde se
hará un análisis del comportamiento del precio del m2 y sus particularidades en
cada estrato; tercero, la estratificación de los proyectos en el sector de Suba vs
poder adquisitivo por estrato, para este punto se quiso encontrar la coherencia
entre la ubicación de los proyectos y el mercado al cual se dirigen. Cuarto,
análisis del precio del metro cuadrado y área de la vivienda en el sector de
Suba, comparado con el poder adquisitivo, para ello se comparan estas 3
variables en busca de cambios en la capacidad de compra de la población en
los últimos 5 años.
Adicionalmente, en esta cuarta parte, con la información recopilada, se
hará una revisión del tema de la segregación y gentrificación en el sector y se
presentarán las conclusiones y recomendaciones de planeación urbana en
relación con los temas abordados. Finalmente, la quinta parte hará una revisión
de la evolución del área de la vivienda comparándola con las ventas.
Para la elaboración del trabajo se obtuvo información de los proyectos de
la base de datos de Coordenada Urbana en el periodo 2009 al 2013 periodo
que se seleccionó debido a que ha sido el de más altos aumentos en el precio
de la vivienda y desde el cual se pudo acceder a la información. Vale decir que
esta empresa se especializa en generar información de índole inmobiliario, geo
referenciando información de censos realizados directamente en obra
permitiendo conocer las tendencias del mercado, edificaciones de las obras
activas en el país.
Adicionalmente, que está presente en el 100% de los proyectos que hay
en venta en Bogotá. Otra fuente consultada fue el total de 889 encuestas
realizadas en campo a los potenciales compradores de la zona, las cuales se
obtuvieron con la ayuda de Ospinas & Cía. S.A, empresa dedicada al desarrollo
de proyectos inmobiliarios. Finalmente, se obtuvieron los ingresos y gastos del
2009 al 2013 de los habitantes del sector, los cuales se tomaron de Serví
Información, proveedor especializado en entregar este tipo de datos a nivel
cartográfico para empresas del gremio de la construcción.
Para el análisis de los datos se elaboró una ficha resumen de cada uno
de los proyectos los cuales se diagramaron bajo el programa Illustrator y
Google Earth para obtener las ilustraciones de la zona; para la caracterización
de los proyectos y compradores se recurrió a Arcmap, software especializado
en la creación de mapas a partir de bases de datos y, por último, se recurrió a
Excel para la ponderación de la información.
De otro lado, el tema de la segregación espacial en Bogotá no ha sido
estudiado desde la perspectiva inmobiliaria y por tal motivo no se encuentran
referentes para su comparación y, aunque este estudio no pretende tener un
carácter concluyente si no que se quiere hacer un primer abordaje del tema.
Para ello se busca analizar algunas variables y dejar otras como las
económicas y sociales aun por indagar, e inquietudes generales como por
ejemplo por qué los ingresos no han subido acordes al precio de la vivienda y
cuáles son los atributos del entorno ofrecido por los proyectos y su impacto en
la calidad de vida de los residentes.
Además, por la formación del investigador, diseñador industrial, y la
limitación de tiempo para su desarrollo, cuatro meses, este trabajo de grado fue
escrito de una manera concreta y directa sin demasiados detalles y con miras a
atender directamente el objeto propuesto y el cual se encuentra fijado en la
manera de conocer cómo en Bogotá se presenta un fenómeno de segregación
y de gentrificación socio-espacial determinado por el costo del metro cuadrado y
cómo ello afecta los cambios en las áreas de la vivienda, la localización y los
ingresos necesarios, determinado así las consecuencias tanto para los
compradores de vivienda nueva; como para el crecimiento de la ciudad y su
entorno.
1
1 JUSTIFICACIÓN
Históricamente la ciudad de Bogotá, como capital del país, es al mismo
tiempo uno de los pilares del mercado inmobiliario y la ciudad donde se
concentra la mayor demanda de vivienda. Particularmente, en los últimos
años, los habitantes de la ciudad y el sector inmobiliario, a pesar de su
buena dinámica, han percibido señales de alarma; para el constructor y para
el promotor inmobiliario, el costo del suelo es alto y esto es percibido por el
habitante de la ciudad cuando considera que el consecuente costo de
acceder a vivienda es excesivo y cuando se ve desestimulado por el
agotamiento de suelo edificable, generado por las restricciones del POT, y la
suspensión de planes de expansión tales como el POZ NORTE.
Estas circunstancias han llamado la atención en la medida que su
aumento ha llevado a una desaceleración en la construcción de la vivienda y
una disminución del poder adquisitivo de la población, lo que podría, en
últimas, llevar a la migración de la población a nuevas zonas de la ciudad o
a municipios cercanos, donde el precio de la vivienda sea de más fácil
acceso.
Por su parte, la planificación urbana se halla en la constante tarea de
entender cómo el desarrollo de las ciudades afecta a la población. Una de la
variables con mayor efecto, es el precio de la vivienda; por lo tanto, con este
trabajo de grado se busca entender cómo el mercado inmobiliario y sus
variaciones contribuyen a la generación de segregación espacial y
gentrificación de la población bogotana, además con la creación de
herramientas que lleven a entender mejor este fenómeno, y a plantear
posibles lineamientos y recomendaciones en términos de planeación urbana
y regional que mitiguen su impacto en la población.
2
Desde el punto de vista directo de ser coordinador de innovación de
planeación de proyectos de una empresa inmobiliaria, es que surge el
interés por mejorar la experticia particular y por conocer las repercusiones
territoriales de algunos componentes del mercado inmobiliario y, de esta
manera, poder formular proyectos inteligentemente innovadores que
incorporen la visión de la planeación a escala urbana y regional más allá del
objeto, y que se adapten a las necesidades y aspiraciones de la ciudad y la
población que allí reside.
2 MARCO TEORICO
En las últimas dos décadas, tanto la segregación espacial como la
gentrificación han sido objeto de estudio por parte de varios autores a nivel
mundial, quienes han analizado ciudades desarrolladas como en vía de
desarrollo. El objetivo de estos trabajos ha sido el análisis de los impactos que
estos términos han tenido en el bienestar de la población, particularmente
desde sus dos formas de abordaje, la primera el punto de vista sociológico y, la
segunda, desde el aspecto socioeconómico. Particularmente este último estará
enfocado en el análisis de la relación entre los precios de la vivienda y los
ingresos de los hogares, rigiéndose por la premisa: “la convergencia de precios
e ingresos, favorece el acercamiento entre ricos y pobres”.
2.1 SEGREGACIÓN ESPACIAL
Una revisión de la literatura sobre segregación espacial permite agrupar
su definición desde dos perspectivas: la de la promoción inmobiliaria (Jesús
Leal, (2003): Sabatini, F., & Cáceres, G. (2005); Mancuso Franco (1980), y la
del entorno urbano (Julieta Rodríguez Gózales, Edward Martin Salamanca
Morales, Víctor Julio Guerrero, Mario Humberto Ruiz Sarmiento- 1997).
En cuanto a la primera, la segregación espacial, Jesús Leal (2003)
plantea que los mercados de vivienda que se presentan en una ciudad actúan
sobre el proceso de segregación, estableciendo cómo el precio de la vivienda
ha crecido por encima de los ingresos de los hogares, lo que ha llevado a un
incremento de la importancia en la elección de la vivienda, lo que a su vez ha
4
implicado un desembolso de importantes cantidades de dinero además de ser
el acaparador de la mayor parte de los ahorros familiares. También se resalta
en este sentido el hecho de que la importancia del mercado de vivienda se
relaciona con la segregación residencial debido a su función de seleccionador
de los diferentes grupos económicos.
Aunque el precio de la vivienda y su comportamiento frente al mercado
es consecuente con los cambios en la percepción social de las diferentes zonas
de la ciudad, siendo éste uno de los principales factores de distribución de los
hogares en relación a sus características sociales, ingresos y patrimonio, sería
imposible entender los fenómenos de segregación y distribución de la población
en el territorio sin comprender el mercado inmobiliario.
La segregación entonces se ve acentuada en las zonas de la periferia
urbana, debido a que en estas zonas los procesos son más veloces y agiles,
pero también porque se presentan en algunas zonas en las que el proceso de
”gentrificación”1 supone un aumento de su precio social debido a la migración
de hogares con un nivel socioeconómico más alto
Por su parte Sabatini, F., & Cáceres, G. (2005) ven el fenómeno de la
segregación desde la perspectiva de cómo la capitalización de la tierra tiende a
incidir en la evolución de la segregación. Según esto, los cambios recientes en
los mercados de la vivienda y la liberación de los precios del suelo plantean que
esto se puede convertir en una oportunidad para la aplicación de políticas de
suelo orientadas por objetivos de neutralización de la segregación y de la
integración social.
Smolka (2004), por su parte, se enfatiza en el fenómeno inmobiliario
donde el crecimiento del precio del suelo y, por tanto, de la vivienda debe
1 Ver sección siguiente.
considerarse como uno de los principales problemas de las ciudades
latinoamericanas, donde estos han alcanzado niveles comparables a las de
ciudades de naciones muchos más ricas, disminuyendo cada vez más las
posibilidades de la población de ingresos medios y bajos de hacerse a una
vivienda propia, debido a la dificultad de los compradores de adquirir vivienda
en las localizaciones acordes con sus aspiraciones y gracias al aumento
acelerado de los precios con respecto a los ingresos familiares.
El estudio de Camacol “Escasez de suelo y precios de la vivienda en
Colombia”, analiza el comportamiento observado en los precios de la vivienda
nueva y usada en Colombia y afirma la existencia de un desequilibrio entre
oferta y demanda que estaría explicado por restricciones del lado de la oferta,
donde el aumento de precios estaría reflejando en una situación de mercado en
la que la demanda excede a la oferta.
Adicionalmente, resalta que la escasez y el encarecimiento del suelo
urbanizable serían los factores detrás del comportamiento de los precios de la
vivienda, pues cuando en el mercado de vivienda la ausencia de suelo es
crítica, se presenta un fenómeno conocido como “mercado de precios altos”, el
cual consiste en operar naturalmente con precios sustancialmente mayores,
pero sin que ello sea sintomático de una burbuja inmobiliaria.
Según Camacol, a pesar de su buena dinámica, el sector inmobiliario ha
percibido como una señal de alarma el incremento de los costos de la vivienda
en el primer semestre del 2010. Esta circunstancia ha llamado la atención en la
medida en que dicho aumento puede implicar una desaceleración en la
construcción de la vivienda, y una disminución del poder adquisitivo de la
población, lo que podría llevar a la migración de la población a nuevas zonas de
la ciudad, donde el precio de la vivienda le sea más favorable.
6
Sabatini, F., & Cáceres, G. (2005), por su parte, muestran un panorama
donde las nuevas élites migran a áreas no tradicionales, debido a las grandes
rentas del suelo, concentración de capital en nuevas áreas y aparición de
nuevos proyectos inmobiliarios que satisfacen las necesidades de estos. Estas
son las zonas periféricas y populares las de mayores incrementos y las que
continúan siendo significativamente más económicas.
Por su parte la migración por el precio del suelo se ve explicada en el
libro de Samuel Jaramillo “Hacia una teoría de la renta del suelo urbano”, donde
se señala cómo con los aumentos en el costo del suelo y la necesidad de
generar vivienda, ha llevado a que la población se vea obligada a tomar
acciones por sus propios medios en pos de hacerse a una vivienda. Esto ha
llevado a la ocupación de terrenos en la periferia, donde el suelo es más
económico, agilizando el fenómeno natural del suelo de migrar de uno rural a
uno urbano. Sin embargo, la administración actual de la ciudad de Bogotá, he
pretendido evitar este cambio en el suelo a toda costa por medio de una política
de densificación y restricción por parte de EEAAB para no proveer agua a los
municipios aledaños para su expansión.
De esta forma, y debido a la escasez de terrenos explotables en la
ciudad, los propietarios de terrenos de periferia han descubierto, que las zonas
tradicionales de baja renta ya no están indefectiblemente destinadas a alojar
actividades con baja capacidad de pago, sino que se pueden ver beneficiadas
con mejoras, grandes supermercados, parques, oficinas u otros proyectos
“modernos” que rompen este patrón.
Así mismo, hay que tener en cuenta los efectos que conlleva el traslado
del lugar de residencia, debido a que las características físicas del entorno, con
respecto al lugar de origen, pueden variar de modos casi imperceptibles para el
7
mismo ocupante lo que conllevaría a relaciones muy diversas y a generar
cambios en la satisfacción residencial de la población.
Pero los aumentos en el precio del suelo limitan las posibilidades de
acceso a vivienda de los hogares, ello se ha visto incentivado por la pérdida del
poder adquisitivo, por el aumento en los precios de la vivienda que fue del 6.7%
real (Informe Camacol, 24, 2010), durante los últimos 10 años (en Bogotá) y,
porque lo anterior pudo causar un posible aumento de las tasas de interés.
De otro lado, los obstáculos para el acceso a la vivienda se han
incrementado para las personas en informalidad laboral dada la dificultad de
obtener aprobación puesta en marcha de los créditos, así como la dificultad
para demostrar los ingresos mensuales requeridos para pagar las cuotas.
Como comenta Mariana Ortegón Ríos (2010), la segregación residencial,
aunque ha sido un tema poco estudiado por los gobiernos de las ciudades de
Latinoamérica, es un aspecto que incide profundamente en la calidad de vida
de los habitantes de las mismas. En Bogotá, “por ejemplo, ese tema ha sido
muy poco valorado y las consecuencias de la falta de investigación y estudios
no ha sido conveniente para el desarrollo integral de la ciudad”.
En el mismo sentido Jesús Leal en su artículo “Segregación social y
mercados de vivienda en las grandes ciudades”, plantea el hecho de que los
mercados de vivienda que se presentan en una ciudad actúan sobre el proceso
de segregación: “es más que una obviedad, la importancia del mercado de
vivienda en relación con la segregación residencial se debe a su carácter, a la
vez descriptivo de las diferencias económicas y sociales, mensurable en
términos de precio económico de la vivienda y capaz de explicar el proceso de
segregación por su función de seleccionador de los diferentes grupos
económicos”.
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espacial desde la economía, estudiando precios del suelo, (Leonardo Santana
Viloria, Liliana Núñez Camargo y Samuel Jarmillo), planteando que el precio del
suelo urbano se fija en función de variables de localización y entorno, pues su
precio aumenta en la medida en que exista mayor acceso a vías principales,
centros de comercio y servicios urbanos. Sin embargo, la búsqueda de
distinción, expresada como preferencia por segregación socioeconómica, es
otra variable que tiene incidencia en este precio.
Uribe C. (2008), por su parte aborda directamente la segregación
espacial en Bogotá desde el modelo de la estratificación socioeconómica, la
cual incentiva una modalidad de división social que nació de una política pública
y afectando el cómo se piensa del orden social colombiano. Además, observa
que “la estratificación socioeconómica se ha agregado a nociones heredadas
sobre las jerarquías sociales como clases o sectores sociales y ha logrado que
los bogotanos piensen las diferencias sociales en forma alineada con la lógica
que tiene la política.” (Uribe, 2008, 144).
Otra forma de aproximación es desde las ciencias sociales, donde se
visualiza como el impacto de estratificación socio económica segrega a la
población en la ciudad, (Consuelo Uribe) adicionalmente porque ha desarrollado
el tema desde la manera en que la estratificación ha incidido en la segregación
geográfica en la ciudad de Bogotá, en el precio de la vivienda y de los
impuestos de propiedad, lo cual provoca en sus residentes la renuencia a
aspirar a ascender de estrato, atrapamiento en los estratos que reciben subsidio
y largos tiempos de movilidad de la zona de residencia a los lugares de trabajo
(Uribe y Pardo, 2006 y Uribe et al, 2006).
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El propósito de esta investigación será, en últimas, abordar desde la
perspectiva económica, ni social sino desde la perspectiva urbanística, la cual
se aproxima a la visión de Jesús Leal el cual plantea que desde los
planificadores urbanos hasta los promotores de vivienda, se actúa en la
subdivisión y en la mercantilización del espacio urbano que tiende a generar
procesos segregativos.
Tradicionalmente el término de gentrificación se asocia a la definición
establecida por Ruth Glass (1964) en su libro De la ciudad Norte Americana. Allí
el autor utiliza este término para denominar los cambios ocurridos en barrios
centrales en creciente deterioro, que genera la llegada de nuevos residentes de
poder adquisitivo medio-alto ("the gentry”) y la posterior renovación y
rehabilitación que lleva a una revalorización del stock del parque de viviendas,
produciendo un gradual desplazamiento de los residentes de bajo poder
adquisitivo que habitaron esas zonas con anterioridad.
De otro lado, Sabatini F. (2009) habla de “gentrificación sin expulsión” en
la cual la gentrificación no es exclusiva de zonas centrales de las ciudades, sino
que también se presenta en las periferias, donde la colonización de áreas por
ocupantes de mayor nivel adquisitivo, a diferencia del fenómeno europeo y
estadounidense, no conlleva necesariamente el desplazamiento o a la expulsión
de los residentes antiguos de las áreas afectadas.
Los dos rasgos comunes a las dos definiciones de gentrificación
propuestas son los siguientes:
La llegada de nueva población con mayores ingresos que los antiguos
moradores a una zona interna de la ciudad.
10
El aumento o la elevación de los precios del suelo en la zona, como
rasgo general del mercado, por la llegada de esta nueva población.
La gentrificación entonces encamina a una transformación de la
estructura interna de las ciudades y de sus patrones de segregación, debido a
que crea nuevos patrones de organización de la población en la ciudad que no
se habían observado antes. La gentrificación asume roles muy distintos en la
ciudad latinoamericana, en la cual secciones cada vez más numerosas de la
periferia popular son invadidas por proyectos residenciales y comerciales
dirigidos a los tramos más altos de la demanda.
Siguiendo la idea de Sabatini, es posible afirmar que la aglomeración de
clases populares ya sea media o alta en la periferia urbana, genera
construcciones de nuevos espacios comerciales y de oficina, lo que permite
organizar nuevas extensiones de áreas que sirvan como carreteras urbanas, lo
cual genera dos constantes, la elevación generalizada de precios del suelo y la
invasión y estilización de espacio.
Así mismo la elevación generalizada de precios del suelo ha generado
una expulsión de residentes que no cuentan con el poder adquisitivo para
absorber el precio de la tierra, pero si se tiene en cuenta los terrenos
abandonados con la mezcla social se crea la posibilidad de que la expulsión se
logre resistir.
Una forma objetiva de reducción de la segregación residencial es la
aproximación entre clases sociales por la invasión en los barrios populares por
personas de clases medias y altas, abriendo la posibilidad de mejoramiento en
infraestructura, accesibilidad, seguridad y calidad de vida, desarrollando así una
mejor y mayor interacción social.
11
La gentrificación es un rasgo común en la cuidad latinoamericana, y lo que
promueve no es la expulsión o segregación de los residente antiguos si no el
desarrollo de una mezcla de clases y de cultura que permite que la ciudad esté
formada por ciertas fronteras que conecten y, a la vez, separen los distintos
estratos sociales, teniendo en cuenta que así la expulsión no sea algo seguro
de la gentrificación si hace parte de una amenaza real que se debe evitar.
12
3 SECTOR DE ESTUDIO, PROYECTOS INMOBILIARIOS Y POTENCIALES COMPRADORES.
En esta parte se abordaran 3 temas, primero, el sector de estudio, donde
se delimita y se explica por qué fue seleccionado, segundo, la caracterización
de los proyectos inmobiliarios y sus características y, tercero, análisis de las
encuestas realizadas para caracterizar a los potenciales compradores.
3.1 SELECCIÓN Y CARACTERIZACIÓN DEL SECTOR DE ESTUDIO
Situada en el sector norte de Bogotá, la localidad de Suba limita al norte
con el municipio de Chía, al sur con el Río Juan Amarillo y la Calle 100, con las
localidades de Engativá y Barrios Unidos, respectivamente, por el oriente con la
Autopista Norte y con la localidad de Usaquén y por el occidente con el Río
Bogotá y con el municipio de Cota (Cundinamarca).
Se seleccionó este sector por dos motivos principales, el primero de
ellos, por su localización, periférica, teniendo tanto suelo de desarrollo como
suelo de consolidación, contando con una buena cantidad de proyectos en
construcción, y segundo, por la mayor posibilidad de acceder a los datos y
cifras necesarios para la elaboración de la investigación.
La superficie total de Suba es de 10.056,0 (ha), de estas 5.800,7 ha
corresponden a suelo urbano, 492,7 ha forman parte del suelo de expansión
urbana y el restante 3.762,7 ha constituye suelo rural. Suba ocupa el cuarto
lugar entre las localidades con mayor superficie dentro del Distrito Capital.
13
Fuente: Elaboración propia.
Para este estudio se seleccionó el sector occidental de la localidad de
Suba, compuesto por las áreas de La Campiña y de Tibabuyes, debido a que
estos sectores cuentan tanto con suelo de consolidación como de expansión,
convirtiéndolo en una de las áreas de mayor desarrollo y gran concentración de
proyectos inmobiliarios; esta área se encuentra localizada de occidente a
oriente entre el cerro de Suba hasta el rio Bogotá y de norte a sur entre la vía a
Cota hasta el humedal Juan Amarillo. Con un área total de 2.157 Hectáreas,
distribuidas en 7 hectáreas de estrato 1, 930 hectáreas de estrato 2 siendo ésta
la de mayor extensión (el 63.99% del área), seguida por el estrato 3 con 445
hectáreas (el 30% del área) y, 35 hectáreas pertenecientes al estrato 4, apenas
16 hectáreas del estrato 5 y, por último, 18 hectáreas pertenecientes al estrato
6.
Mapa 2. Región de Bogotá con el área de estudio.
Fuente: Elaboración propia.
En cuanto a la población2, para el año 2013, en el sector seleccionado,
habitaban 636,107 personas, de las cuales – 2.390 (0.38%) eran de estrato 1,
406.575 (63.92%) de estrato 2 -, 209,860 (32.99%) de estrato 3 - 15,049
(2.37%) de estrato 4, 1,273 (0.20%) –, estrato 5, y 960 (0.15%) de estrato 6 :Los
estratos predominantes del sector son los 2 y 3 con 616,435 personas, que
representan el 91.91% de toda la población que habita en el área3.
2 Información con corte a julio de 2013. Fuente: serví información.
3 Ver mapa y grafica distribución estratos.
15
Fuente: Elaboración propia
Fuente: Dane y serví información, 2010. Elaboración propia
16
3.2 CARACTERIZACIÓN PROYECTOS INMOBILIARIOS
Dentro de este área se encuentran veintiún4 proyectos en proceso de
comercialización a corte de junio de 2013 y cuyo precio de vivienda es superior
a los 79’000.000 de pesos. Estos fueron los seleccionados para el estudio
debido a que no se encuentran restringidos en su precio de venta por ninguna
norma y muestran un panorama real, tanto del aumento en el precio de los
inmuebles, como en las áreas comercializadas en Bogotá.
Grafica 2. Distribución de estratos sector seleccionado.
Fuente: Dane y serví información, 2010. Elaboración propia
De los 21 proyectos mencionados, 20 se encuentran localizados en el
sector de La Campiña, así mismo observa que la gran mayoría de los
proyectos en desarrollo (16) se encuentran localizados en el estrato 3, 3
proyectos en estrato 2 y solo 2 proyectos en el estrato 4.
4 Ver mapa proyectos en área de estudio.
17
Estrato 2
Estrato 3
Estrato 4
Entre los 21 proyectos seleccionados se están comercializando 5.748
unidades de vivienda, de las cuales el 65% con 3.700 se encuentran en estrato
3, dentro de este estrato se pueden encontrar proyectos inmobiliarios de todos
los tamaños desde el más pequeño, “Mirador de Suba” con tan solo 23
unidades hasta el de mayor envergadura “Alborada del pinar” con 916, por otra
parte, en el estrato 2, hay 3 proyectos que superan las 200 unidades cada uno
con un total de 1084 (18%) unidades de vivienda, por último en el estrato 4
tiene en comercialización 917 (15%) unidades de vivienda, en tan solo dos
proyectos se superan las 400 viviendas.5
Por otra parte, en la localización de los proyectos se encuentran varias
particularidades entre su tamaño y localización, ya que se distribuyen
radialmente, siendo los de menor envergadura los localizados en la zona central
y a medida que se alejan de esta su tamaño aumenta hasta llegar a los más
grandes, que se encuentran localizados en la periferia6.
5 Ver Gráfica unidades de vivienda por estrato.
6 Ver mapa Unidades por proyecto en el área de estudio.
18
Mapa 4. Unidades por proyecto en el área de estudio.
Fuente: Elaboración propia
Fuente: Coordenada urbana, Elaboración propia
Estrato 2
Estrato 3
Estrato 4
19
En el sector seleccionado para el estudio es posible encontrar viviendas
con precios de metro cuadrado entre $1.500.000 hasta $3.000.000. No obstante
al observar en que estrato se encuentran estos precios, se pueden encontrar
algunas inconsistencias entre el estrato en el que se localizan y su precio de
venta, por ejemplo, el precio más alto de venta que corresponde a los proyectos
Ronda e Imperial Reservado7 que se encuentran localizados en el estrato 3,
estando aproximadamente $400.000 pesos por encima que los 2 proyectos
localizados en el estrato 4. Por otra parte, en el estrato 2, los 3 proyectos en
comercialización, cuentan con valores de venta superiores al más económico
de estrato 3. Si se analiza la localización de los mismos se observan 2 núcleos
de alta renta, el primero situado en el sector central de la Campiña y el segundo
junto a la centralidad conformada por el Portal de Suba, el CADE y el Centro
comercial Plaza Imperial, llevando a que a mayor distancia de estos, el precio
disminuye8.
Fuente: Elaboración propia
8 Ver Mapa precio metro cuadrado.
Estrato 1
Estrato 2
Estrato 3
Estrato 4
Estrato 5
Estrato 6
20
Por último, si se observa el área de los proyectos seleccionados se
encontrarán áreas desde los 38 m2 hasta 85 m2
, El estrato 3 es el que cuenta
con las mayores y menores áreas en oferta, dando una amplia gama de áreas
para elección de los compradores. Por otra parte, el área ofertada en el estrato
2, se localiza en el rango de los 50 m2, esto se debe a que al tener precios de
metro cuadrado bajos, pueden ofrecer áreas relativamente grandes para la
zona, y así evitar llegar al precio de la vivienda de interés social. En el estrato 4
la oferta de áreas se centra en un rango medio alto con una oferta entre 60 y 75
m2.
Fuente: Coordenada urbana, Elaboración propia
3.3 CARACTERIZACIÓN DE VISITANTES Y COMPRADORES.
El sentido de caracterizar a los usuarios de acuerdo con los proyectos
que actualmente se están desarrollando en el sector seleccionado, se hizo a
partir de la realización de 889 encuestas entre los compradores y los visitantes
de los proyectos.
Estrato 2
Estrato 3
Estrato 4
El primer grupo estaba compuesto por las preguntas de singularización
con las que se pretende crear un perfil de las personas que actualmente
buscan vivienda en el área, en estas se preguntó: nombre, rango de
edad, estado civil, hijos, lugar de residencia actual, etc.
Con el segundo grupo de preguntas se pretendió conocer el perfil
económico de las personas que buscaban vivienda en este sector, por lo
tanto se les preguntó: ingresos, destino de la vivienda (inversión o ser
habitada), presupuesto que tenían para la vivienda, si era su primera
compra de vivienda, mediante qué modelo tenían presupuestado obtener
la vivienda (recursos propios, leasing o crédito hipotecario).
Por último, las preguntas iban dirigidas a conocer que tipo de producto
estaban buscando, realizando preguntas tales como en qué área estaban
interesados, que era lo que más le gustaba de cada uno de los
proyectos, si había buscado en zonas diferentes a Suba, y el tiempo que
llevaban buscando vivienda.
Fuente: Encuesta, 2013. Elaboración propia
Grafica 7. Procedencia visitantes proyectos Suba últimos 7 meses.
Fuente: Encuesta, 2013. Elaboración propia
La encuesta permite ver como en los últimos meses la procedencia de
los visitantes ha ido variando, inicialmente para el mes de marzo dos terceras
partes de los visitantes de los proyectos eran habitantes del mismo sector, al
comparar esto con las encuestas del mes de septiembre este porcentaje ha
23
variado, repartiéndose el mercado entre un 50%, provenientes de zonas
diferentes a las de Suba, y un 50% de habitantes de la zona, indicándonos que
el interés por este sector ha variado y ahora es de personas ajenas a él.
Grafica 8. Procedencia Compradores proyectos Suba.
Fuente: Encuesta, 2013. Elaboración propia
Las personas que actualmente están visitando los proyectos en busca de
vivienda corresponden mayoritariamente a potenciales compradores que se
encuentran con un 73% entre el rango de los 26 a los 45 años, indicándonos
que actualmente hay una población en busca de obtener su primera vivienda,
por otra parte el 42% de la población que busca vivienda en el sector se
encuentra entre los 0 y 35 años siendo un índice bastante alto de compradores
jóvenes, mientras el 22% de los encuestados superaban la edad de los 46
años, entre los que se encuentran potenciales inversionistas y población en
busca de cambiar su lugar de residencia.
24
Fuente: Encuesta, 2013. Elaboración propia
Al mirar de que barrios proceden los visitantes de los proyectos, sin tener
en cuenta los que pertenecen a la zona de Suba, y cruzar los mismos con el
estrato al que pertenecen, se encuentra que el 47% pertenecen al estrato 3, el
34% al estrato 4; el 12% al estrato 5 y en menor cantidad con tan solo un 5.6%
al estrato 6, lo que no indica que el 52% de la personas que visitan los
proyectos de Suba proceden de sectores de la ciudad catalogados como de
estrato 4, 5 y 6.
Grafica 10. Rango de edad potenciales Compradores suba.
Fuente: Encuesta, 2013. Elaboración propia
25
Analizando las encuestas se encuentra que en la actualidad la estructura
familiar de los potenciales compradores del sector está en un 65% integrada por
3 o 4 personas; cifra acorde con la cantidad de personas casadas (61%), sin
embargo, entre los hogares de 1 o 2 personas hay un 29% de los compradores
aproximándose a la cifra de poténciales solteros, que se encuentra en un 32%.
Indicando que el 72% de las personas buscan una vivienda familiar.
Graficas 11. Estado civil y núcleo familiar potenciales Compradores suba.
Fuente: Encuesta, 2013. Elaboración propia
La grafica de forma de pago de los inmuebles permite establecer que el
92% de los compradores se ven obligados a recurrir a algún tipo de crédito, ya
sea por leasing o crédito hipotecario, mientras que solo un 8% de los
compradores tiene la capacidad de pago del inmueble con recursos propios.
La ocupación de la población en mayor parte son empleados, el 29%
trabajan como independientes y el 6% restante se divide en partes iguales entre
estudiantes y pensionados.
26
Grafica 12. Ocupación y Forma de pago inmuebles potenciales Compradores suba.
Fuente: Encuesta, 2013. Elaboración propia
El área que mayoritariamente buscan los encuestados está entre los 60 y
80 m2 con un 64%, con un presupuesto para la compra de entre 200 y 250
millones, en el 24% de los posibles compradores el presupuesto no excede los
200 millones, porcentaje que puede estar buscando acogerse al beneficio en la
taza, que actualmente el gobierno asignó a los proyectos con un precio menor a
200 millones; otro grupo de visitantes compuesto por el 28%, busca
apartamentos por encima de los 80 m2, oferta que actualmente no se encuentra
en la zona, si se compara ello con la población dispuesta a pagar más de 250
millones se puede deducir que su poder adquisitivo no es acorde con su
presupuesto.
27
Fuente: Encuesta, 2013. Elaboración propia
Fuente: Encuesta, 2013. Elaboración propia
Otro aspecto consultado en la encuesta fueron los ingresos de las
familias, para conocer su capacidad de pago en relación con la oferta en el
área. Se encontró que el 19% de la población cuenta con ingresos inferiores a 4
millones, es decir su capacidad de endeudamiento no puede superar los
28
$140.000.000, adicionalmente, en el 45% de los encuestados los ingresos
oscilaban entre los 4 y los 6 millones contando con un poder de endeudamiento
entre 140 y 220 millones de pesos, si se cruza esto con el presupuesto de los
encuestados se puede deducir que aunque los posibles compradores buscan
apartamentos entre los 200 y 250 millones su poder adquisitivo no está acorde
con su aspiración.
Fuente: Encuesta, 2013. Elaboración propia
Una de las informaciones que resalta en la encuesta es el porcentaje de
personas en busca de vivienda para inversión, que asciende a un 24%, cifra
que se aproximaría al porcentaje de inmueble en arriendo dentro de un
proyecto, si se compara este porcentaje al de compradores con recursos
propios que es tan solo del 8%, se tiene que la gran mayoría de estos
inversionistas están en la obligación de recurrir a un crédito para la compra del
inmueble, buscando que el arriendo del mismo o la valorización en caso de
venta, cubra los gastos incurridos con el crédito.
18,7% 45,1% 20,4% 15,9%
Fuente: Encuesta, 2013. Elaboración propia
Por ultimo cabe anotar que el 66% de las personas que están buscando
vivienda no han buscado fuera del área de Suba, y el 44 % si lo han hecho,
siendo acorde con la pregunta de qué es lo que más le gusta de los proyectos,
donde un 52% estuvo de acuerdo en que la localización es una de las
características que más le gusta de la zona, algo que resalta es que el 0%
afirmó que el precio de la zona fuera acorde a su preferencia.
30
Grafica 16. Zona de la ciudad Vs. Preferencias de los proyectos.
Fuente: Encuesta, 2013. Elaboración propia
31
4 FORMULACIÓN METODOLOGÍA Y ANÁLISIS
Para conocer las incidencias que tiene el mercado inmobiliario en Bogotá
y más precisamente en la localidad de Suba, se han planteado 4 ejercicios :
primero un análisis de los proyectos localizados en el sector, donde se
caracterizan y se explora cada uno de ellos, segundo encuestas a visitantes y
compradores explorando el perfil de los potenciales compradores de los
proyectos, tercero comparativo entre precio de la vivienda y usuario en busca
de las convergencias y divergencias entre oferta y demanda, por ultimo
evolución del precio de la vivienda, áreas y compradores, dándo a conocer las
variaciones en el tiempo entre estos.
4.1 ANÁLISIS DE LOS PROYECTOS INMOBILIARIOS EN EL SECTOR DE SUBA 2009 – 2013
En esta primera etapa se compararon los 21 proyectos del sector, por
localización, número de unidades, implantación en el espacio, estrato, precio y
etapa del proyecto (preventas, construcción, finalización), en busca de
características particulares que permitieran indicar cuáles serían las ventajas
competitivas entre ellos. A partir de ello se han elaborado fichas con las
características principales de cada proyecto, localización, área en oferta,
unidades, estrato e implantación en la zona9.
Para hacer comparables los proyectos, ya que todos no son
comercializados en la misma fecha y de la misma forma, se establecieron 3
etapas de cotejo: el precio del metro cuadrado de lanzamiento o salida a
9 Ver en el Anexo 1 Ficha 1 Proyecto SUA Conj. Res.
32
ventas, el de punto de equilibrio y el de cierre del proyecto. En estos tiempos es
donde las variaciones de los ritmos de ventas se ven más afectadas y los
valores de venta presentan su mayor variación. El precio del metro cuadrado de
lanzamiento o salida a ventas (P1), es el precio que se establece como precio
base, siendo este el más bajo de todo el proceso, el comprador en esta etapa
del proceso no cuenta con un afán de obtener una vivienda a corto plazo, ya
que este precio es establecido aproximadamente 2 años antes de la entrega del
proyecto.
Gracias a una comparación del precio del metro cuadrado de los
proyectos, se estableció el punto de equilibrio (P2), momento en el cual se ha
vendido por lo menos un 50% de la etapa, liberando el dinero de la fiducia, y
permitiendo al constructor comenzar la obra, en este momento el proyecto ya
define fechas para la entrega de los inmuebles vendidos, con un tiempo
aproximado de 18 meses después de alcanzado este punto.
El cierre del proyecto corresponde al momento en que los inmuebles de
la fase correspondiente son entregados a los propietarios, y los últimos
inmuebles desistidos son puestos a la venta por el promotor con el precio más
alto del metro cuadrado (P3).
En la primera etapa se analizaron los proyectos en cuanto a su
localización y su entorno, esto se realizó por medio de fichas, donde se tipificó
el proyecto por localización, altura de las viviendas en la zona, acceso,
centralidad, estratificación, vías y foto del proyecto .En este análisis se pueden
encontrar tres tipos de localización: primero, proyectos localizados en sectores
consolidados de estrato 2, segundo, proyectos localizados en sector en vía de
consolidación de estrato 3 y 4 y, tercero, proyectos localizados en la periferia
en suelo de desarrollo.
4.1.1 Proyectos Localizados en Sectores Consolidados de Estrato 2
Las urbanizaciones “Mi casa”, “Reserva de san Felipe”, ”Portón Verde” y
”Arboleda del pinar”, se encuentran ubicados sobre el sector sur, se
caracterizan por implantarse en una zona ya consolidada sobre los últimos lotes
residuales, y se encuentran rodeados por construcciones entre 10 y 20 años de
antigüedad con no más de 3 pisos de altura, sin embargo, con la llegada de
estos proyectos se marca un rompimiento en la tipología de las viviendas,
pasando de viviendas unifamiliares adosadas a conjuntos residenciales
cerrados multifamiliares, estos proyectos se ven aislados por la falta de
conectividad a vías principales, porque son los más distantes y se les dificulta a
los residentes el acceso al transporte masivo de la cuidad (Transmilenio),
centros de esparcimiento (centros comerciales y parques) y equipamientos.
Imagen 1. Proyecto Portón Verde
A demás de esto, se debe tener en cuenta que la malla vial secundaria
por la que se accede a los proyectos, no cuenta con la infraestructura vial
necesaria para absorber el tráfico generado por estos nuevos desarrollos, un
34
ejemplo de esto se puede ver en la urbanización “Portón verde”, el cual cuenta
con un solo acceso al predio por medio de una vía estrecha residencial donde el
paso vehicular es limitado.
Estos proyectos son los de menor precio en el sector, estando en el
rango con precio de lanzamiento (P1) entre $1.300.000 y $1.500.000 m2, así
mismo el área de la vivienda tiende a ser pequeña comenzando desde los 29
m2 y abarcando hasta los 54 m2. El precio total de los apartamentos está en el
nivel de los $79.000.000 y se puede destacar que para el punto de equilibrio el
precio base por m2 que se puede conseguir es de $1.500.000 con un aumento
aproximado del 11% y el 14%, siendo esta etapa donde el aumento en el m2 es
más marcado. En la finalización de los proyectos se evidencia que el aumento
del precio del m2 no es tan marcado, estando en el rango de 0 al 8%, una
explicación para este fenómeno es la velocidad con la que estos proyectos se
comercializan, vendiéndose de manera acelerada entre la etapa inicial y el
punto de equilibrio.
Cabe anotar que estos no son los únicos desarrollos en el sector y los
proyectos que no fueron nombrados manejan un rango de precio inferior al de
$79.00.000 y por esta razón no serán tenidos en cuenta dentro de la
investigación.
4.1.2 Proyectos Localizados en Sector en Vía de Consolidación de Estrato 3 Y 4
Este tipo de proyectos son los que más proliferan en el área de estudio,
este grupo está compuesto por: “Imperial Reservado”, “Sua”, “Salerno”,
“Capriani”, “Mirador de Suba”, “Bari”, “Camino del Sauce”, “Marques de Suba”,
“Nápoles” y “Campiña Reservado”, cada uno de estos se diferencian de los
anteriores, por su localización en un sector en proceso de consolidación, donde
35
sus desarrollo ha sido particularmente de conjuntos residenciales multifamiliares
dando continuidad a lo existente y lo que está en desarrollo, es justamente una
zona que se destaca por su alta densidad en vivienda con conjuntos
residenciales, entre los 6 y los 17 pisos de altura; de ahí que otro aspecto a
resaltar es la cercanía a equipamientos urbanos y la única centralidad de Suba
compuesta por el Portal de Suba, CADE, Centro comercial Plaza Imperial y
almacenes Éxito.
Otra característica que vale la pena resaltar es como los predios
alrededor del centro comercial y el supermercado Éxito, en el sector nor-
occidental, hasta ahora se encuentran en proceso de crecimiento, esto se debe
a que su tiempo de desarrollo fue pospuesto por el propietario de la tierra para
aprovechar tanto la valorización como la consolidación del sector. Esta área,
cuenta con la mayor cantidad de zonas verdes, creando un entorno amigable
para los residentes.
Los proyectos en esta localización están cercanos a vías principales,
como la Av. Suba y la Av. ciudad de Cali, facilitando así el acceso al medio de
transporte masivo (transmilenio), dándole conectividad con el sistema integrado
de transporte público (SITP) al resto de la cuidad.
Gracias a estas ventajas se encuentra que los proyectos en esta
localización son lo que tienen un mayor precio de m2 promedio, así mismo se
encuentra que estos son los que poseen mayor rango de área, comenzando
con aparta-estudios de 29 m2, hasta apartamentos de 88 m2. En la etapa de
lanzamiento en el año 2012 los precios fluctuaban alrededor de los $2.200.000
m2 . Un proyecto lanzado en el 2013 (precio de lanzamiento) está alrededor de
$3.000.000 m2, es decir en el último año el aumento del precio de lanzamiento
por m2, es de aproximadamente $800.000, determinado un alza en los precios
bastante significativa.
36
Por otra parte si se toman los proyectos en proceso de finalización como
Salerno y Capriani, se encuentra que el menor porcentaje de aumento del
precio se dio entre el precio inicial y el punto de equilibrio, siendo entre un 3 y
8% y contrario a los proyectos que se encontraban en el sector de
consolidación de estrato 2, donde su mayor aumento se dio en la etapa inicial,
esto se debe posiblemente a que los promotores inmobiliarios, que buscan
llegar al punto de equilibrio, retrasan los aumentos el mayor tiempo posible para
comenzar la etapa de construcción. Alcanzada esta etapa, se encuentra que
entre su punto de equilibrio y el precio final, el rango de aumento llega hasta un
30%, siendo este el periodo donde el incremento del m2 es más alto.
4.1.3 Proyectos Localizados en la Periferia en Suelo de Desarrollo.
Este grupo lo componen los conjuntos: “Almera”, “Bello Horizonte”,
“Arboleda del Pinar” y ”Colinas del Pinar”; como su nombre lo indica estos
proyectos se encuentran en la periferia de la localidad de Suba y se localizan
sobre predios no urbanizados, este hecho ha llevado a los constructores a
realizar los urbanismos que estos requieren dejando las respectivas áreas para
parques y creando así un entorno agradable para los residentes.
Aunque el desarrollo de este sector es reciente, se puede encontrar que
en un principio su desarrollo se dio tradicionalmente por conjuntos residenciales
de casas unifamiliares adosadas, los proyectos actuales rompen este esquema
al ser conjuntos cerrados multifamiliares con edificios de 17 pisos, rodeados de
vivienda que no supera los 3 pisos de altura.
37
Esto predios son los de mayor envergadura y, por lo tanto, con mayor
número de unidades residenciales, con proyectos alrededor de las 1.000
viviendas; sin embargo, una de las dificultades que tienen estos proyectos al
estar ubicados en la periferia, es la gran distancia a vías principales y
equipamientos, obligando a los usuarios a tener que hacer grandes
desplazamientos para acceder a estos servicios, aunque cabe anotar que la
mayoría de estos planes se encuentran cercanos a vías proyectadas para
ejecutar en un futuro próximo, que de ser así facilitarían el acceso a los mismos.
Estas urbanizaciones cuentan con áreas promedio de 50 m2 , con oferta
desde los 37 hasta los 76 m2 , debido a que estos se encuentran distribuidos
alrededor de toda la periferia, donde hay una gran variedad de precios entre los
mismos proyectos, adaptándose a los diferentes poderes adquisitivos,
comenzando desde el $1.100.000 m2 y yendo hasta el $1.900.000 m2, donde se
debe anotar que los proyectos con mayores áreas en oferta son los de menor
precio por m2 y viceversa.
En cuanto a los incrementos de precio, se observa que entre el precio
inicial y el punto de equilibrio el aumento fue de alrededor de un 18%. Por
ejemplo en el Conjunto Almera hubo un precio de lanzamiento de $1.162.000
m2 y para el momento del punto de equilibrio su precio llegó a $1.362.000 m2,
con un incremento del 17%. En este mismo proyecto se encuentra que el
aumento entre el punto de equilibrio y su precio final fue alrededor del 15%,
terminando con un precio de venta de $1.546.000 m2. Vale anotar que este tipo
de proyectos cuentan con un aumento casi uniforme en todas las etapas.
38
4.2 VARIACIÓN PRECIO DE LA VIVIENDA 2009 – 2013 EN EL SECTOR DE SUBA.
Con el fin de conocer como se ha comportado el precio de la vivienda en
el sector de Suba desde el año 2.009 al 2.013 se realizó una matriz con los 21
proyectos seleccionados y se organizaron cronológica, desde el proyecto más
antiguo “Sua” conjunto residencial, hasta el más reciente, “Colinas del Pinar”.
Para cada uno de estos proyectos seleccionados se procedió a situar las
respectivas áreas en oferta de cada uno de estos, luego se consultó la base de
datos de Coordenada Urbana de donde se tomaron los precios de venta de
cada uno de los proyectos mes a mes.
Con la matriz armada en su totalidad, y para poder hacer los valores
comparables, se buscó cual había sido la inflación año a año desde el 2009 y
hasta el 2013 encontrando, según datos del Banco de la Republica, que para el
2009 la inflación estuvo en un 2%, para el 2010 fue del 3.17%, en el 2011 fue
del 3.73%, 2012 del 2.44% y hasta el mes de octubre del 2013 la inflación había
llegado al 2.12%. Con estos valores se procedió a deflactar el precio de los
proyectos a precio de octubre del 2013.
Teniendo estos precios deflactados, el primer paso para conocer la
variación en el precio de la vivienda fue ponderar los valores del metro
cuadrado por meses sacando el promedio, el precio máximo por metro
cuadrado y la media10.
En la base de datos la primera referencia que se encuentra es en el mes
de agosto del 2009, donde el precio promedio se encontraba en $1.900.748
pesos y para el mes de junio de 2013 el precio promedio estaba en $2.681.988
indicando así que el precio del metro cuadrado tuvo una variación del 46% real
10
39
en este periodo. Si se miran las variaciones de estos datos11, sobresalen varios
momentos con alzas donde los incrementos han sido más notorios, uno de
estos y su variación se encuentra entre diciembre del 2009 y enero del 2010. En
esta primera fecha el precio del m2 se encontraba en $1.947.795 y para enero
se había incrementado en $2.152.011, es decir un 10%, pero este aumento no
se da por la llegada de ningún nuevo proyecto a la zona, sino por una variación
real entre los mismos proyectos en oferta en este periodo, otro momento que
destaca en la matriz, se encuentra entre octubre de 2012 y noviembre 2012
siendo este el pico más alto en cuanto a variación del precio de la vivienda,
pasando de $2.186.857 a $2.527.545 un aumento del 15.5%.
Grafica 17. Promedio variación metro cuadrado proyectos Suba.
Fuente: coordenada urbana.
Otro aspecto a analizar es el relacionado con el precio máximo o más
alto de metro cuadrado de los proyectos y como ha sido su aumento; de esta
manera para agosto el metro cuadrado de mayor precio que se encontraba en
11
40
la zona era de $1.921.280, luego, para junio del 2013 era de $4.152.038, lo que
indica que el precio máximo en la zona aumentó en 116%12, cambiando así el
perfil de la población al cual se dirigían los proyectos de mayor gama en el área.
Adicionalmente, en el precio del metro cuadrado promedio se encuentra
que el mayor salto en estos valores se da entre noviembre del 2012 y octubre
de 2012, donde se pasa de $2.680.923 a $3.831.853, aumentando un 42% en
el lapso de un mes a otro, este fenómeno se ve explicado por la llegada de dos
nuevos proyectos al sector, el Conjunto residencial “Ronda” y “El Marqués de
Suba” Etapa. II, los cuales entran a competir al sector con precios altos a
comparación de los proyectos que se encontraban en la zona. Las áreas que
ofrecen estos proyectos varían entre los 48 m2 con un precio aproximado de
$180.000.000, hasta los 75 m2 con un precio de venta de $283.000.000, estas
edificaciones sobresalen por sus acabados y zonas comunes superiores a los
de sus competidores.
Fuente: coordenada urbana.
41
Mirando entonces el comportamiento año a año, se observa que el mayor
incremento se presenta en los precios máximos, mientras que los incrementos
en los precios promedio y mediana son similares. En cuanto a los precios
máximos se encuentra que para el 2009 estos se encontraban en $1.964.556,
en el 2010 en $2.353.656 para el 2011 abrían alcanzado un precio de
$3.831.853 y para el 2013 de $4.291.916, siendo el mayor aumento entre el
2011 y el 2012 con una diferencia superior a $1.150.343.
De esta manera, si se toma un apartamento estándar de 60 m2 se
encuentra que el apartamento de mayor precio en esta área, para diciembre del
2011, se podría conseguir por $160.890.600. Al hacer esta relación para el
mismo periodo del 2012 este apartamento tendría un precio de $229.911.180, el
aumento en este año habría sido de $69.020.580. Por otra parte, al observar el
precio promedio y la mediana, se ve que los aumentos no son tan marcados
como en el precio máximo, indicando que aunque llegaron proyectos con
precios muy elevados, es posible conseguir en la zona apartamentos con
precios más ajustados a la realidad del sector, aun así al mirar estas dos
variables no se puede desconocer que el aumento del costo de la vivienda ha
tenido un aumento significativo en este sector de la ciudad, por ejemplo
analizando la mediana del precio, se encuentra que el salto más notorio se da
entre el año 2012 y el 2013 pasando de un costo de $2.293.901 m2 a
$2.597.777.
42
Fuente: coordenada urbana.
Otra variable que vale la pena analizar es la del aumento del precio del
metro cuadrado de vivienda, frente al aumento de los ingresos de la población
bogotana. Al preguntarse si este este aumento estaría afectando a los
potenciales compradores; se debe tomar el aumento entre el 2009 y el 2010
como base, encontrando que el aumento del metro cuadrado fue un 4.4% por
encima del incremento del precio del salario mínimo. Para el rango 2010 – 2011
el panorama es totalmente diferente al del periodo anterior, porque mientras el
aumento en el precio de la vivienda fue de tan solo un 2%, el aumento del
salario mínimo estuvo en el 4%, acortando la brecha en un 2%; entre el 2011 y
el 2012 la brecha entre estas dos pendientes se separa de una manera brusca
y entre el 2012 y el 2013 donde el incremento del salario mínimo fue de un 4% y
la vivienda tuvo alza del 11%.
Según estos aumentos generados entre el año 2009 al 2013, se
encuentra que mientras el salario en este periodo aumentó un total de 17%, el
aumento acumulado en la vivienda fue de un 38%, es decir, más del doble de lo
43
que aumentó el ingreso de la población en este periodo de tiempo, desplazando
a un gran número de potenciales compradores para los cuales el precio de la
vivienda se sale de su capacidad adquisitiva13.
Grafica 20 Aumento ingresos vs m2
Fuente: coordenada urbana, Bando de la república.
Luego de analizar los anteriores datos, desde una perspectiva general,
se procedió a separar la matriz por estratos, buscando comprender en cuál de
los estratos fue mayor la incidencia de la variación del precio del metro
cuadrado.
13
44
4.2.1 Variación Precio de la Vivienda 2009 – 2013 en el Sector de Suba. Estrato 2
En el 2009 el sector de estudio no contaba con ningún proyecto de
estrato 2 por encima del tope establecido de $79.000.000 que fuera relevante
para esta tesis, el primer proyecto de este estrato que aparece con estas
características es “Almera”, el cual fue lanzado en septiembre del 2010.
Grafica 21. Promedio variación metro cuadrado proyectos Suba estrato 2.
Fuente: coordenada urbana.
En este estrato la primera diferencia que se encuentra, al observar el
precio mes a mes, es su aumento, mientras que a nivel general el promedio se
fue en un aumento del 46% en estos proyectos, determinando así una ligera
diferencia, con un aumento del 41% real, con un precio de metro cuadrado
promedio inicial de $1.283.368 y un precio final $1.804.508, donde los
incrementos más acelerados se dan entre enero y abril del 2011, a partir de
este punto en adelante se observa una tendencia de aumento lineal sin cambios
drásticos con el paso del tiempo.
El promedio a nivel general presentó un aumento superior al 116%, en
este estrato el incremento máximo fue de un 50%, desde su punto más bajo
hasta su tope, comenzando en $1.286.546 y terminando en $1.929.873.
45
Al comparar los precios promedio por años con sus máximos, se
encuentra que para el periodo 2010 – 2011 el aumento en el precio promedio
fue de un 20% mientras que en el precio máximo de m2 fue de un 30%, siendo
en este periodo donde se encuentra la mayor diferencia entre estos valores,
esto porque en el periodo 2011 al 2012 se observa como el aumento entre las
dos variables fue el mismo 8%, y para 2012 al 2013 la tendencia se invirtió con
un aumento promedio del 6%, dos puntos porcentuales más alto que del precio
máximo.
Fuente: coordenada urbana.
Al realizar la comparación entre el aumento promedio de la vivienda y los
ingresos de la población, se observa que el aumento total en el periodo del
2010 al 2013 fue de un 34% mientras que el de los ingresos fueron tan solo del
14%, siendo este aumento 1.4 veces más que el aumento percibido en los
salarios de la población.
Fuente: coordenada urbana, Bando de la república.
4.2.2 Variación Precio de la Vivienda 2009 – 2013 en el Sector de Suba. Estrato 3
Este estrato es el que cuenta con mayor cantidad de proyectos, 16 de
ellos, siendo el estrato predominante en el sector y, por tanto, con mayor
variedad en los precios de venta.
En agosto del 2009, estos proyectos tuvieron un precio promedio por m2
de $1.900.748 y en julio del 2013 un precio de venta por m2 de $2.771.127, con
una diferencia en su precio de venta del 46%, siendo el mismo aumento que se
encontró cuando se compararon la generalidad de los proyectos.
47
Se destaca una tendencia a la disminución en el precio de venta entre
octubre del 2011 hasta enero del 2012, a partir de este momento los precios se
estabilizan con aumentos muy leves hasta octubre del 2012, entre esta fecha y
enero del siguiente año se ve un abrupto incremento en el precio de venta de
los mismos, pasando de $2.272.750 a $2.666.786, equivalente a un aumento
del 17% en un solo mes, esto se coteja con un apartamento de 70 m2, de esta
manera una vivienda pasa de un precio de $159.092.500 a $186.675.020,
aumentando así su precio en más de 27millones de pesos14.
Grafica 23. Promedio variación metro cuadrado proyectos Suba estrato 3.
Fuente: coordenada urbana.
En este segmento del mercado, al comparar año a año el aumento del
precio del metro cuadrado de la vivienda, sobresale el aumento entre los
precios máximos desde el 2009 hasta el 2013, siendo en este grupo donde se
observa el alza más marcada de todas, con un aumento 90%. De esta manera,
para el 2009 el mayor precio que se conseguía estaba por el orden de
$1.964.656, para el 2010 este aumentó a $2.353.656, para el 2011 estuvo en
14
48
$2.599.146 y llegaría a $3.831.853 para el año 2012, siendo el año 2012 donde
el aumento fue mayor, con un 47%. Para el 2013 el aumento no se detuvo,
llegando a los $4.291.916 con un aumento del 12%, si se compara esto con el
precio promedio, el aumento total fue del 38%, esto permite afirmar que gracias
a la cantidad de proyectos de este estrato el incremento no fue tan drástico
como se podría haber pronosticado al observar el aumento del precio máximo.
Grafica 24. Precio metro cuadrado por año proyectos Suba.
Fuente: coordenada urbana.
Al comparar el aumento del metro cuadrado, frente a los ingresos en este
estrato, es donde se presenta la mayor diferencia entre uno y otro, como ya se
había dicho el aumento del metro cuadrado en este sector de la vivienda fue del
38% mientras que los ingresos aumentaron en un 17% así, la diferencia más
marcada se pude encontrar entonces entre el año 2011 y el 2013 donde el
aumento de la vivienda fue de un 17% frente a un 5.8% de los ingresos.
49
Fuente: coordenada urbana, Bando de la república.
4.2.3 Variación Precio de la Vivienda 2009 – 2013 en el Sector de Suba. Estrato 4
Los proyectos de estrato 4 llegan al área de estudio a partir de diciembre
de 2010 con tan solo 2 proyectos, Almeira y Capriani, al observar los precios de
estos proyectos resalta a simple vista que aunque se encuentran en sectores
catalogados como estrato 4, estos proyectos poseen precios inferiores a gran
parte de los proyectos catalogados en el sector de estrato 3, siendo esto
paradójico.
Para diciembre de 2010, con el lanzamiento del proyecto Almeira, el
precio de m2 en la zona estrato 4 se encontraba en $2.167.419, tan solo
$200.000 por encima del estrato 3, para el 2013 este habría aumentado en un
21%, un 18% menos que el aumento del precio del estrato 3 en este mismo
periodo, llegando a los $2.615.341 mientras que en el estrato 3 el precio
aumento a $2.771.127, superando al estrato 4 en 155.786 pesos. En cuanto a
50
la variación general en esta muestra se encuentra el grupo de proyectos donde
el precio más fluctúa, con picos, descensos y estabilizaciones durante todo el
periodo en que estos proyectos han estado en venta.
Grafica 26. Promedio variación metro cuadrado proyectos Suba estrato 3.
Fuente: coordenada urbana.
Al comparar los incrementos entre precio máximo y precio promedio se
encuentra que esta es la gráfica más atípica de los estratos analizados, esto se
debe a que es la única donde se encontró una disminución en el precio máximo
de la vivienda, este fenómeno se pudo identificar en el periodo del 2012 al 2013
con una disminución del 2%, llegando incluso a converger en el precio promedio
con el precio máximo en el 2013. A este respecto se hace evidente que entre el
periodo del 2010 y el 2012 se presenta un único aumento marcado de un 24%
en el precio máximo y un 14 en el precio promedio.
51
Fuente: coordenada urbana.
Si se mira el comparativo de aumentos entre el salario mínimo, que es el
referente, y el aumento del precio del metro cuadrado, se destaca como entre el
2011 y el 2013 estas líneas se vuelven paralelas, diferenciándose a las gráficas
anteriormente analizadas, donde el precio de la vivienda cada vez se aleja más
de los ingresos de la población y encontrando la única diferencia marcada entre
el 2010 y el 2011, con un 24% en el aumento del precio de la vivienda frente a
un 4% en los salarios.
52
Fuente: coordenada urbana, Banco de la república.
4.3 ESTRATIFICACIÓN DE LOS PROYECTOS EN EL SECTOR DE SUBA VS PODER ADQUISITIVO POR ESTRATO15.
Como tercera etapa del análisis se buscó conocer que tan congruentes
son los proyectos vs el público al que se dirigen: Para esto se tomaron dos
variables de los proyectos, el estrato en el que se encuentran y el público al
cual las inmobiliarias están dirigiendo el producto, según esto se tomaron los
precios de los 21 proyectos, 2 p