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Descubre lo que puedes lograr 2015 El mercado inmobiliario en perspectiva
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Descubre lo que puedes lograr
2015
El mercado inmobiliario en perspectiva
El mercado inmobiliario en perspectiva
2015
Introducción
Situación actual
Mercado de Viviendas
Análisis FODA
Perspectivas
Introducción
El sector inmobiliario atravesó por una etapa de desaceleración durante el 2014, luego de cuatro años en
que el crédito hipotecario creció a tasas por encima del 20%. Este comportamiento estuvo explicado por el
menor ritmo de expansión de la economía, por mayores restricciones para acceder al financiamiento hipote-
cario y por la tendencia ascendente en la cotización del dólar, lo que encareció los precios en términos de soles.
La economía peruana creció 2.4% en el 2014, su menor ritmo de expansión desde el 2009, debido a la caída
de la inversión privada y a un importante decrecimiento de los sectores primarios afectados por factores de
oferta. La evolución negativa de la inversión privada -en particular de la inversión minera como consecuencia
del retroceso en el precio de los minerales- tuvo incidencia en un menor ritmo de generación de empleo, lo
que influyó en la confianza de los consumidores.
De otro lado, se observó un menor dinamismo en el financiamiento inmobiliario como resultado de las medi-
das preventivas implementadas desde el 2013 por la SBS y el BCRP con el fin de limitar el crecimiento del
crédito hipotecario. Asimismo, el incremento de la morosidad en el segmento de trabajadores independientes
-concentrados básicamente en el nivel socioeconómico C- originó que las entidades financieras aplicarán
políticas crediticias más estrictas, tomando en cuenta que el ratio de morosidad del crédito hipotecario pasó
de 1.03% en diciembre del 2013 a 1.43% en diciembre del 2014.
Cabe anotar que si bien la actividad edificadora mostró un incremento respecto al 2013, en especial durante
la primera mitad del 2014, las ventas de viviendas terminadas mostraron su mayor caída desde el 2006. Así,
si bien la oferta comercializable de viviendas nuevas bordeó las 45 mil unidades -nivel similar al 2013- las
ventas de viviendas nuevas alcanzaron 17 mil unidades, comparado con las 21 mil en promedio registradas
entre el 2011 y 2013, según cifras de CAPECO.
Para el 2015 prevemos un menor ritmo de la actividad edificadora como consecuencia del stock de cerca de
8 mil viviendas pendientes de venta al cierre del 2014. No obstante, las ventas de viviendas nuevas registra-
rían un nivel similar al registrado en el 2014, pues se prevé una gradual aceleración de la economía a partir
del segundo semestre del 2015. Las ventas se concentrarían principalmente en aquellas con valores de entre
US$80 mil y US$120 mil, dirigidas al nivel socioeconómico B, el cual ha sido el menos afectado por la desace-
leración económica y conformado mayoritariamente por trabajadores dependientes que cuentan con mayor
acceso al sistema financiero.
A mediano plazo el potencial del sector inmobiliario continúa siendo interesante en la medida que la econo-
mía peruana se aproxime nuevamente a tasas de expansión de 5%, su tasa de crecimiento potencial. Ello se
refleja en el importante déficit de viviendas a nivel nacional -estimado en 1.86 millones de unidades- y a la
baja penetración de los créditos hipotecarios -medido por el ratio crédito hipotecario / PBI-. De otro lado, si
bien el precio de las viviendas ha mostrado una significativa alza en los últimos años -lo que ha permitido ir
cerrando la brecha respecto del promedio de América Latina-, los indicadores del mercado inmobiliario
muestran que, en promedio, las viviendas se encuentran en un rango de “precios normales”, lo que denota un
potencial de incremento en los próximos años a un ritmo menor al de años anteriores.
03
Durante el 2014 el sector inmobiliario registró una
importante desaceleración. Esta situación se vió refleja-
da en un significativo descenso en la venta de viviendas
nuevas, pasando de vender 22 mil unidades en el 2013
a cerca de 17 mil unidades en el 2014, según cifras de
la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO). Los
factores que incidieron en este resultado fueron: i)
condiciones más estrictas para la obtención de créditos
hipotecarios, lo cual derivó en un crecimiento del crédi-
to hipotecario de 15% al finalizar el año -20% en el año
2013-; ii) la caída de la inversión privada –cayó 1.6% en
el 2014- en línea con el descenso en el índice de
confianza empresarial –afectando la creación de
empleo formal-; y iii) el incremento del tipo de cambio
sol/dólar desde mediados del 2013, que influyó en la
decisión de compra de nuevas viviendas.
Situaciónactual
05
Cabe mencionar que el Banco Central de Reserva del
Perú (BCRP) y la Superintendencia de Banca y Seguros
(SBS) establecieron diversas medidas para reducir la
demanda de nuevos créditos hipotecarios en dólares
–desdolarización- para así reducir el riesgo cambiario.
Este comportamiento se acentuó durante el 2014
debido al endurecimiento de las condiciones crediticias
en el sistema financiero para los trabajadores indepen-
dientes debido al aumento de la morosidad así como a
la significativa desaceleración de la economía que
influyó en la expectativa de los consumidores, poster-
gando en algunos casos sus decisiones de compra.
Así, según el XIX Estudio de Mercado de Edificaciones
Urbanas de Lima y Callao realizado por CAPECO, a julio
del 2014 la actividad edificadora en Lima Metropolita-
na y el Callao ascendió a 6’975,389 metros cuadrados
(m2), superior en 14.2% a lo registrado a julio del 2013.
En detalle, el incremento de la actividad edificadora a
julio del 2014 estuvo explicada por una mayor área
construida en edificaciones destinadas a oficinas
(+72.3%), a locales comerciales (+24.5%), a la edifica-
ción de otros destinos -como hoteles, colegios, cines,
restaurantes, etc.- (+12.6%) y de viviendas (+4.2%). En
este periodo, el área edificada de oficinas registró un
máximo histórico debido al desarrollo de un importante
número de proyectos de este tipo respecto de años
anteriores.
Fuente: CAPECO Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
Oferta de ViviendasViviendas Vendidas
Oferta comercializable total(en miles de unidades)
14
11
14
13
18
13
28
15
18
21
22
22
20
22
29
17
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
02007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Crédito Hipotecario / Morosidad
Fuente: SBS
Morosidad MN Morosidad ME Morosidad Sistema
Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
1.8
1.6
1.4
1.2
1.0
0.8
0.6
FEB
. 13
AB
R. 1
3
JUN
. 13
AG
O. 1
3
OC
T. 1
3
DIC
. 13
FEB
. 14
AB
R. 1
4
JUN
. 14
AG
O. 1
4
OC
T. 1
4
DIC
. 14
FEB
. 15
06
Situación actual
En particular, del total de la actividad edificadora, el
segmento de viviendas concentró la mayor área
edificada (67.9% del total), seguido de oficinas (15.6%),
otros destinos (13.2%) y locales comerciales (2.1%).
En el segmento de viviendas destacó el menor número
de unidades vendidas, dado que a julio del 2014 se
registró una caída en ventas de 24% respecto a julio del
2013, resultado que no se mostraba desde el año 2006
cuando se registró una caída de 26%. En contraste, el
número de viviendas disponibles para la venta se incre-
mentó en 44% respecto a julio del 2013, resultado que
solo es superado por el incremento de 54% registrado
en el año 2010. Cabe anotar que según datos de
TINSA, a diciembre de 2014, existían 8,573 viviendas
disponibles para la venta, stock equivalente a siete
meses de venta considerando el ritmo de colocaciones
del cuarto trimestre del 2014.
La tendencia ascendente en el precio de los terrenos
-debido a la escasez de terrenos con servicios básicos
instalados y títulos de propiedad-, sumado a la aún
importante demanda por vivienda, explicó el hecho
que el precio promedio por metro cuadrado (m2) de
departamentos en Lima haya continuado con su
tendencia alcista -aunque a un menor ritmo respecto
de años anteriores-, alcanzando US$1,502 a julio del
2014, superior solo en 2% respecto a julio del 2013.
Precio de venta promedio en Lima (US$ por m2)
Fuente: CAPECO Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
529
741814
9661,008
1,221
1,4741,502
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
Precio de venta promedio en Lima Metropolitana(US$ por m2)
Fuente: CAPECO
MirafloresSan IsidroSurco, San Borja
J. María, Lince, Magdalena, P. Libre, S. MiguelLima, Breña, La Victoria, Rimac, S. LuisPromedio
Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
07
Situación actual
Precio de viviendasen América Latina
(US$ por m2)
A ello se suma el aún relativamente bajo valor de los
terrenos en Lima respecto a otras capitales de Améri-
ca Latina. Así, según un estudio de Global Property
Guide –en zonas residenciales de las capitales de
cada país-, el Perú tiene uno de los menores precios
por m2 construido respecto a otros países en la región.
Así, el precio en el Perú (US$ 2,074) es menor compa-
rado con Brasil (US$ 3,751), Argentina (US$ 2,813),
Chile (US$2,749), México (US$2,635), Uruguay
(US$2,562) y Colombia (US$2,379). En línea con lo
antes mencionado, el ratio Precio de Venta/Ingreso
por Alquiler Anual (PER por sus siglas en inglés), calcu-
lado por el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP),
registró un valor de 16.2 al cuarto trimestre del 2014.
(*) Zonas residenciales de capitales.Fuente: Global Property Guide.Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank.
BrasilUS$ 3,751
ArgentinaUS$ 2,813
ChileUS$ 2,749
MéxicoUS$ 2,635
UruguayUS$ 2,562
ColombiaUS$ 2,379
PerúUS$ 2,074
PanamáUS$ 2,001
Costa RicaUS$ 1,342
NicaraguaUS$ 1,342
EcuadorUS$ 1,278
El SalvadorUS$ 1,193
Jesús María
La Molina
Lince
Magdalena
Miraflores
Sector PromedioSector
15.7
16.1
16.2
4T-12
14.9
11.6
16.4
16.0
15.0
4T-13
16.2
16.4
15.5
15.0
15.9
4T-14
15.0
16.4
14.9
15.1
15.5
Pueblo Libre
San Borja
San Isidro
San Miguel
Surco
4T-12
16.0
18.2
18.4
15.6
15.0
4T-13
16.1
16.7
17.7
15.0
16.6
4T-14
16.3
19.1
17.8
15.4
17.1
2012
2013
2014
Fuente: BCRP
Precio de Venta / Ingreso por alquiler anual (PER)
Fuente: BCRP Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
PER: Precio de Venta / Alquiler Anual(Número de años para recuperar la inversión)
15.5
15.7
15.3
15.7
15.3
15.6
15.9
16.1 16.6 16.5
16.216.4
1T-
12
2T-
12
3T-
12
4T-
12
1T-
13
2T-
13
3T-
13
4T-
13
1T-
14
2T-
14
3T-
14
4T-
14
Esto significa que, en promedio, un inversionista se
demoraría 16 años en recuperar su inversión conside-
rando los ingresos por alquiler. Este ratio se encuentra
dentro de un rango de precios normal, pues se conside-
ra que un inmueble está sobrevalorado cuando el ratio
excede a 25. Sin embargo, en algunas zonas de Lima
este indicador ya se aproxima a 20.
En cuanto a los costos de edificación, los precios de
materiales de construcción tuvieron un ligero incremen-
to, aumentando 0.74% entre julio del 2013 y 2014,
según el INEI. A nivel desagregado resaltó el incremento
de tubos y accesorios de plásticos y agregados –como
arena gruesa y piedra chancada-, que contrastó con la
disminución en el precio de los ladrillos y suministros
eléctricos –ante una caída en la venta de viviendas-.
Respecto a los créditos hipotecarios en el sistema finan-
ciero, éstos sumaron S/.34,343 millones (US$11,501
millones) a diciembre del 2014, mayor en cerca de 15%
respecto al mismo mes del 2013, según cifras de la
Superintendencia de Banca y Seguros . En particular, el
sistema bancario provee del 96% del monto total de
créditos hipotecarios. Cabe resaltar la continua reduc-
ción de la dolarización de los créditos hipotecarios,
habiendo pasado de 96% en el 2005 a 34% en el 2014.
Esto se explica por medidas implementadas por la SBS
durante el 2013, incrementando la cuota inicial para
acceder a un crédito hipotecario en dólares, desincenti-
vando los créditos hipotecarios mayores a veinte Fuente: SBS Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
40%9%
22%
25%
23%
21%
15%
40,000
35,000
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
-
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
Créditos Hipotecarios - Sistema Financiero(en millones de soles y var. %)
Situación actual
09
crediticio. Cabe mencionar que el número de personas
que cuentan con un crédito hipotecario aún es bajo
-224 mil a diciembre del 2014- en comparación las
personas que podrían contar con uno, tomando en
cuenta que el déficit habitacional en el país es de
alrededor de 1.86 millones de viviendas.
años y los destinados a segunda vivienda. A ello se
suma la política de encajes adoptada por el BCRP,
reduciendo los encajes en soles –desde junio del 2013-
y encareciendo los encajes en dólares –desde febrero
del 2013-, con la finalidad de alentar la toma de crédi-
tos en moneda local para así reducir el riesgo cambiario
Situación actual
Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
Crédito Hipotecario MN
FEB
. 13
AB
R. 1
3
JUN
. 13
AG
O. 1
3
OC
T. 1
3
DIC
. 13
FEB
. 14
AB
R. 1
4
JUN
. 14
AG
O. 1
4
OC
T. 1
4
DIC
. 14
FEB
. 15
Fuente: SBS
(Millones de S/.)
24,000
22,000
20,000
18,000
16,000
14,000
12,000
10,000
4,400
4,300
4,200
4,100
4,000
3,900
3,800
3,700
3,600
Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
Crédito Hipotecario ME
FEB
. 13
AB
R. 1
3
JUN
. 13
AG
O. 1
3
OC
T. 1
3
DIC
. 13
FEB
. 14
AB
R. 1
4
JUN
. 14
AG
O. 1
4
OC
T. 1
4
DIC
. 14
FEB
. 15
Fuente: SBS
(Millones de US$)
10
A julio del 2014 la actividad edificadora de viviendas en
Lima Metropolitana y el Callao llegó a 4,735,363 m2
registrando un incremento de 4.2% respecto a julio del
2013, según el estudio de CAPECO. Es importante
mencionar que el área edificada de viviendas está
compuesta por el área de viviendas en oferta, el área
de viviendas vendidas y el área de viviendas para uso
particular o no comercializable. En detalle respecto a
los dos primeros segmentos, el área de viviendas en
oferta -que llegó a 2´527,868 m2- se incrementó en
37% respecto al periodo previo. En contraste, el área de
viviendas vendidas -que llegó a 1’552,760 m2- disminu-
yó 25% respecto al mismo periodo del 2013.
En términos de unidades, la oferta disponible de vivien-
das para la venta sumó 29,156 unidades -máximo
histórico de los últimos años-, 8 mil unidades por
encima del promedio de los últimos dos años -20 mil
viviendas en el 2013, 22 mil viviendas en el 2012-.
Este número de viviendas fue superior en 44% respecto
a lo registrado en el periodo previo (20,291 viviendas),
Mercadode viviendas
13
siendo los departamentos los que continuaron suman-
do la mayor participación (98% del total). En detalle,
el mayor porcentaje de la oferta se encontró en un
rango de precios de entre US$60,000 y US$200,000
representando el 65% de viviendas comercializables
(66% en el 2013), siendo los distritos de San Miguel,
Cercado de Lima, Miraflores, Pueblo Libre y Surco los
que tuvieron una mayor concentración de esta oferta
(34% del total de viviendas). Finalmente, el rango del
área de las viviendas en oferta se mantuvo concentra-
do entre 60 m2 y 120 m2 (70% del total).
La venta de viviendas nuevas sumó 16,930 unidades
habitacionales, la cifra de ventas más baja desde el
año 2010 (14,516 viviendas vendidas), siendo las
2011
2012
2013
2014
Fuente: CAPECO Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
Oferta de viviendas(en unidades)
8,000
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0US$0 - US$40
En miles de dólares
US$40 - US$60 US$60 - US$80 US$80 - US$120 US$120 - US$200 US$200 - a más
Mercado de viviendas
2011
2012
2013
2014
Fuente: CAPECO Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
Venta de viviendas(en unidades)
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0US$0 - US$40
En miles de dólares
US$40 - US$60 US$60 - US$80 US$80 - US$120 US$120 - US$200 US$200 - a más
14
viviendas por debajo de los US$50,000 las que regis-
traron la mayor caída en ventas. La venta de vivien-
das fue menor en 24% respecto al periodo previo
(22,220 viviendas), siendo los departamentos los que
sumaron mayor participación (96% del total). Cabe
anotar que el mayor porcentaje de venta se registró
en viviendas por encima de US$80,000, representan-
do el 68% de las viviendas vendidas (64% en el 2013),
siendo los distritos de Miraflores, Pueblo Libre, San
Miguel, Surco y Breña los que concentraron el mayor
número de unidades vendidas (33% del total de
viviendas vendidas). Finalmente, el área de las vivien-
das comercializadas estuvo en un rango de entre 60
m2 y 120 m2, representando el 58% del total (62% en
el 2013).
16
Fuente: CAPECO Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
303
326
414407
418432 444
500
450
400
350
300
250
200
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
Demanda efectiva de viviendas(en miles de unidades)
La demanda efectiva, estimada por CAPECO en 444 mil hogares (3% más
respecto al periodo previo), estuvo concentrada en un rango de precios
que va desde US$10,000 hasta US$80,000 representando el 75% del
total de la demanda (65% en el periodo previo). Lo antes mencionado nos
permite afirmar que aún existe potencial de crecimiento en viviendas
destinadas a sectores socioeconómicos de menores ingresos.
En ese sentido, el reto del sistema financiero es diseñar productos ade-
cuados para atender la demanda insatisfecha de estos segmentos.
Mercado de viviendas
De otro lado, el precio promedio por departamento en
Lima Metropolitana (US$142,964) disminuyó en 1.6%,
debido en parte a la reducción del área promedio de los
departamentos que llegó a los 86.3 m2 –a julio del
2014-, menor a los 89.9 m2 registrados a julio del 2013.
A ello se sumó el ligero incremento en el precio prome-
dio por m2 (US$1,502) que a julio del 2014 aumentó
2% respecto a julio del 2013, lo que contrasta con un
incremento anual de 21% en los años 2012 y 2013.
En lo referente a la venta de viviendas en Lima Metro-
politana y el Callao, debido a la existencia de diferentes
mecanismos de venta anticipada -en planos-, cerca del
73% del total de viviendas vendidas –a julio del 2014-
aún se encontraba en construcción. En este caso, la
venta en planos se redujo respecto a los niveles regis-
trados en los años previos -75% en el 2013, 80% en el
2012- en parte por una mayor preferencia por unida-
des ya terminadas, y por la postergación de decisiones
de compra durante el periodo analizado.
En lo que respecta a programas de promoción de vivien-
das impulsadas por el Estado, el Fondo Mivivienda llegó
Fuente: CAPECO Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
Demanda efectiva de viviendas por rango de precios(en miles de unidades)
320
280
240
200
160
120
80
40
0US$0 - US$40
En miles de dólares
US$40 - US$60 US$60 - US$80 US$80 - US$120 US$120 - US$200 US$200 - a más
2011
2012
2013
2014
17
a desembolsar S/.1,182 millones en créditos durante
el 2014, destinándose S/.1,139 millones al Nuevo
Crédito Mivivienda, S/.31 millones al programa
Miconstrucción, S/.10.8 millones al crédito comple-
mentario Techo Propio y S/. 1.4 millones en programas
menores, siendo importante señalar que las provincias
representaron el 36% del monto total de créditos
desembolsados, cifra que ha venido incrementándose
en los últimos años (29% en el año 2010).
En lo que se refiere al número de créditos, se llegaron
a colocar 10,777 créditos durante el 2014, 18%
menos respecto a lo colocado durante el año 2013.
Cabe resaltar que la mayoría de créditos se destina-
ron a viviendas en construcción (88% del total), finan-
ciadas mayormente por entidades bancarias (72% del
total) y todos ellos colocados en moneda local.
Asimismo el Fondo Mivivienda desembolsó cerca de
S/.803 millones en Bonos Familiares Habitacionales
(BFH), 92% más respecto a los desembolsado en el
año 2013. En términos de unidades se registraron
45,164 bonos adjudicados, 89% más que lo adjudica-
do en el año 2013.
AnálisisFODA
19
20
Sostenido crecimiento del crédito hipotecario ante mejora en
el nivel de ingresos y mayor penetración financiera.
Compromiso del gobierno para impulsar viviendas sociales
con subsidio del Estado (Fondo Mivivienda).
Tasas de interés históricamente bajas en los créditos hipote-
carios (en promedio menor al 9% en soles y 7.6% en dólares a
diciembre del 2014).
Baja morosidad hipotecaria (a diciembre del 2014, 1.4% en
hipotecario y 2.9% en el sistema).
Venta de viviendas en planos (73% del total) genera mayor
rentabilidad y disminuye el riesgo de inversión.
Plazo de pago de hipotecas de hasta 30 años, con un plazo
promedio de pago de 15 años.
Fortalezas
Sector altamente sensible a cambios en el ciclo económico (en
períodos de recesión cae más que el PBI).
Excesiva burocracia administrativa y falta de uniformidad en las
municipalidades para obtener licencias de construcción.
Planes de desarrollo urbano desactualizados por parte de munici-
palidades detiene el avance inmobiliario.
Baja oferta disponible de terrenos saneados (con inscripción en
Registros Públicos) y con servicios básicos ya instalados, especial-
mente en zonas de la periferia urbana.
Uso extendido de la autoconstrucción de viviendas (construcción
informal), que abarca alrededor del 60 % del total de viviendas
construidas.
Falta de mano de obra calificada -especialmente en provincias-
incrementa costos de edificación de viviendas.
Debilidades
Menor creación de empleo y bajo crecimiento del ingreso
formal -ante un desempeño por debajo de lo esperado de la
economía local- podrían retrasar la decisión de compra de
viviendas.
Menor ritmo de expansión de los ingresos de trabajadores
independientes podría dificultar su acceso a créditos
hipotecarios.
Incremento en las tasas de interés a nivel internacional
podría encarecer financiamiento para el desarrollo de
grandes proyectos de vivienda.
Mayor ruido político asociado al ciclo electoral podría
afectar temporalmente la demanda de viviendas.
Cambios inesperados en la política monetaria de EEUU
podría aumentar la volatilidad al tipo de cambio Sol/Dólar e
influir en la decisión de compra de nuevos departamentos.
Amenazas
Elevado déficit de viviendas (1.86 millones de unidades).
Interesante rentabilidad en proyectos relacionados a la
construcción de viviendas -alrededor del 20% en el Perú,
cerca del 17% en Chile-.
Incremento de la inversión extranjera en el sector inmobiliario
-alrededor de 20 firmas chilenas en el país-, con incidencia en
oficinas y viviendas.
Impulso a la toma de nuevos préstamos hipotecarios en
moneda local, reduciendo el riesgo cambiario ante una mayor
volatilidad del tipo de cambio sol/dólar
Impulso gubernamental a nuevas modalidades de adquisición
de viviendas como Alquiler/Venta y Leasing Inmobiliario.
Oportunidades
23
La actividad edificadora del sector inmobiliario registraría
un ligero descenso durante el año 2015. La situación
antes descrita se daría producto de un menor número de
nuevos proyectos de viviendas a desarrollarse durante el
presente año, debido al importante stock de viviendas
que no se colocaron durante el año 2014. No obstante
prevemos que la venta de viviendas nuevas se mantenga
en un nivel similar del 2014, proyectándose un mayor
dinamismo en el segmento de viviendas dirigidas al nivel
socioeconómico B –con precios entre US$80 mil y
US$120 mil- pues este ha sido uno de los menos afecta-
dos dentro del actual ciclo de desaceleración económica.
En términos de precio, consideramos que los precios en
soles se mantendrían estables debido al menor ritmo de
crecimiento de la demanda respecto de años anteriores.
No obstante, en términos de dólares los precios regis-
trarían una leve caída, pues proyectamos una depre-
ciación de 7% del sol frente al dólar durante el 2015. Sin
embargo, el descenso de la actividad edificadora en
viviendas estaría parcialmente compensado por una
mayor edificación de oficinas, especialmente por el
desarrollo de proyectos en cartera cuyo inicio de obras
estaba planeado para el presente año.
Perspectivas
Perspectivas
Las proyecciones anteriores toman en cuenta un pano-
rama económico internacional relativamente estable,
pues esperamos que el incremento de la tasa de
referencia por parte de la Reserva Federal de Estados
Unidos (FED por sus siglas en inglés) se realice gradual-
mente y este no tenga un gran impacto sobre la economía
real. Asimismo, es importante tomar en cuenta el desem-
peño de la economía local dado que el sector inmobiliario
es altamente sensible a los ciclos económicos.
En lo que se refiere al segmento de viviendas, espera-
mos que se registre un descenso en la actividad edifica-
dora. Esta situación sería explicada por un menor
número de nuevos proyectos a desarrollarse durante
este año, dado que las firmas inmobiliarias estarían
enfocándose en la venta de viviendas terminadas de
proyectos concluidos en los meses previos. De otro
lado, la demanda por los segmentos de ingresos
Por el lado de la oferta, durante el 2015 las firmas
inmobiliarias continuarían desarrollando nuevos
proyectos de viviendas pero de menor escala, a una
menor velocidad que años anteriores e incrementando
la eficiencia en el manejo de los costos de construcción.
Asimismo, estas firmas estarían enfocándose temporal-
mente en segmentos de la población con ingresos fijos
Precio de venta promedio en Lima (US$ por m2)
Fuente: BCRP Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
1,295
1,4411,481 1,482
1,559
1,6191,657
1,638
1,7241,781
1,703 1,683
1,800
1,700
1,600
1,500
1,400
1,300
1,200
1,100
1T-
12
2T-
12
3T-
12
4T-
12
1T-
13
2T-
13
3T-
13
4T-
13
1T-
14
2T-
14
3T-
14
4T-
14
24
medios (NSE B) se recuperaría durante el 2015, en la
medida que se concrete la aceleración de la economía.
Sin embargo, la demanda de viviendas por parte del
NSE C y D no se recuperaría de manera importante en
el corto plazo. Esta situación estaría ligada a condicio-
nes crediticias más estrictas en el sistema financiero
para reducir el riesgo crediticio en este segmento. A
ello se suma el menor número de potenciales proyectos
que podrían desarrollarse en las zonas periféricas de
Lima, debido a dificultades para adquirir terrenos
adecuados para el desarrollo inmobiliario, es decir con
servicios básicos instalados –agua y desagüe- y que
cuenten con títulos de propiedad. También hay que
considerar la dificultad para financiar proyectos de
viviendas multifamiliares debido al gran esfuerzo en
inversión que se necesita para el desarrollo de este tipo
de proyectos y a la baja velocidad de ventas registrada
en los últimos meses.
en el tiempo. A su vez, los desarrolladores se enfocarían
en la colocación de departamentos de proyectos termi-
nados durante el año previo y, en menor medida, en la
construcción de nuevas etapas de proyectos desarro-
llados en años anteriores. A ello se suma el menor
número de empresas presentes en el sector, dada la
salida de pequeñas empresas inmobiliarias –en su
Desde 14 UIT hasta 17 UIT**
S/. 53,900 S/. 64,450
Desde 17 UIT hasta 20 UIT
S/. 65,450 S/. 77,000
Desde 20 UIT hasta 35 UIT
S/. 77,000 S/. 134,750
Desde 35 UIT hasta 50 UIT
S/. 134,750 S/. 192,500
Desde 14 UIT hasta 50 UIT*
S/. 53,200 S/. 190,000
Desde 50 UIT hasta 70 UIT
S/. 190,000 S/. 266,000
S/. 12,500
S/. 5,000
S/. 17,000
S/. 16,000
S/. 14,000
S/. 12,500
Perspectivas
mayoría las que desarrollaban un proyecto a la vez-,
dejando a las firmas consolidadas en el sector. De otro
lado, tomando en cuenta el potencial de crecimiento
del mercado debido al importante déficit de viviendas a
nivel nacional y al ininterrumpido crecimiento de la
demanda efectiva –contabilizada solo en Lima- espe-
cialmente en los últimos tres años, algunas firmas
inmobiliarias han venido asociándose e inclusive
conformando fondos de inversión con la finalidad de
contar con financiamiento para próximos proyectos de
vivienda. Asimismo, se acentuaría la compra de terre-
nos por parte de determinadas empresas del sector,
para así poder contar con un área disponible lista para
el futuro desarrollo de proyectos inmobiliarios. Final-
mente, las empresas inmobiliarias mantendrían su
interés en ingresar a más ciudades en provincias, ante
una escasez de terrenos urbanizados a precios accesi-
bles en Lima, a lo que se suma el potencial de creci-
miento de ciertas ciudades al interior del país. Para ello
las firmas podrían buscar asociaciones con desarrolla-
dores locales y plantear una estrategia distinta para la
venta de viviendas –casas y departamentos- ante la
preferencia por la compra de unidades con cierto grado
de avance. A ello se sumaría el ingreso de nuevos desa-
rrolladores a la venta de lotes urbanizados ante la
Esquema de Subsidios Fondo Mivivienda
** Calculados en base a la UIT 2015: S/. 3,850. * Calculados en base a la UIT 2014: S/. 3,800.
Fuente: Fondo Mivivienda / Elaboración: Estudios Económicos-Scotiabank
Valor de la vivienda
ESQUEMA VIGENTE ESQUEMA ANTERIOR
Bono de buen pagadorBono de buen pagador Valor de la vivienda
25
preferencia por la autoconstrucción en el interior del
país.
Por otro lado, el Fondo Mivivienda (FMV) –mediante sus
programas Nuevo Crédito Mivivienda, Miconstrucción,
Techo Propio, entro otros- tiene como meta cerrar el
año 2015 con un monto de créditos colocados cercano
a los S/.4,100 millones, superando los S/.1,985 millo-
nes colocados durante el 2014. En términos de número
de créditos a colocarse, durante el 2015 el Fondo
Mivivienda (FMV) espera colocar 35,000 créditos
hipotecarios, de los cuales 31,680 créditos serían
mediante el Nuevo Crédito Mivivienda, 2,274 créditos
mediante el programa Miconstrucción y 1,046 entre
otros tres programas -MiCasaMás, MisMateriales y
MiTerreno-. Asimismo, la entidad estatal también tiene
previsto adjudicar 60,000 Bonos Familiares Habitacio-
nales. Cabe mencionar que a inicios del 2015 se publi-
có un nuevo reglamento de Bono del Buen Pagador
(BBP), en el cual se incrementa el monto de subsidio
(ver cuadro) para la adquisición de viviendas de
segmentos bajos –destinadas a NSE C y D-, y a su vez
establece que este subsidio sea un complemento de la
cuota inicial, con lo cual se reduce el monto restante a
ser financiado vía préstamo hipotecario.
Perspectivas
Adicionalmente, el Ministerio de Vivienda, Construcción
y Saneamiento (MVCS) viene impulsando nuevos
mecanismos con el fin de incrementar el dinamismo en
el sector inmobiliario. Uno de ellos es el proyecto de ley
denominado “Ley del Régimen de Promoción del Arren-
damiento para la Vivienda” que contiene dos propues-
tas para la adquisición de viviendas mediante la moda-
lidad del alquiler y sin contar con cuota inicial. Este
proyecto de ley está dirigido principalmente a trabaja-
dores independientes –o también a aquellos que perci-
ben ingresos de manera irregular-. La primera propues-
2010 2011 2012 2013 2014
Fuente: NFMV Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
Créditos Hipotecarios FMV(en unidades) Mivivienda
Techo Propio13,000
11,000
9,000
7,000
5,000
3,000
1,000
26
Asalariado
Opciones para adquirir una vivienda
No Asalariado
Cliente potencial Alquila RAVRegistro Administrativo para
Vivienda
Fuente: Mivivienda
Crédito Hipotecario
Buen Pagador
Alquiler con opción de compra
Buen PagadorRegular
Leasing Financiero
Buen PagadorIrregular
Alquiler Regular
ta plantea la adquisición de una vivienda vía Alquiler
con opción de Compra, dirigida a personas que puedan
cumplir con un pago determinado de forma constante.
En este caso la persona tiene la opción de ejercer la
compra vía un crédito hipotecario convencional, luego
de haber demostrado capacidad de pago constante
después de dos a tres años. La segunda propuesta
plantea la adquisición de una vivienda vía Leasing
Inmobiliario. Esta propuesta está dirigida a personas
que pueden cumplir con un pago determinado pero de
manera irregular. En este caso la persona puede ejercer
la opción de compra luego de 15 a 20 años de haber
optado por esta propuesta, habiendo previamente
pactado el valor residual a pagar al finalizar el periodo
de alquiler. De otro lado, otra medida que beneficiaría
la adquisición de viviendas en construcción –o bien
futuro-, es la implementación de una norma emitida por
la SBS en marzo de este año. Esta norma permite que el
bien futuro adopte características de inmueble o bien
terminado –mediante la emisión de cartas fianza-, lo
cual reduce el monto que las entidades financieras
provisionan, disminuyendo el costo de financiamiento
hipotecario. Cabe mencionar que en caso de que el
inmueble no llegue a ser terminado, las entidades finan-
cieras podrían ejecutar las cartas fianza.
En el mediano plazo el potencial de crecimiento del
sector inmobiliario es interesante. Ello se traduce en el
elevado déficit de viviendas en Lima y provincias. Este
indicador iría de la mano con la formación de hogares a
nivel nacional y a su vez con la mayor proporción de la
población de clase media, la cual depende del desem-
peño positivo del empleo formal y el consiguiente incre-
mento de los ingresos. A ello se suma la oportunidad de
crecimiento del ratio Crédito hipotecario/ PBI. Así,
según datos de la Asociación de Bancos del Perú
(Asbanc) con cifras al año 2013, el Perú tiene un ratio
(5.3%) menor respecto a países como Chile (19.3%). De
otro lado, en Lima este desarrollo dependería de la
disponibilidad de terrenos adecuados para la actividad
27
6.0%
5.0%
4.0%
3.0%
2.0%
Fuente: SBS / BCRP Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
3.1%
3.7% 3.8%
4.3%
5.0%5.3%
5.7%
Créditos Hipotecarios / PBI - Perú
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
24%
20%
16%
12%
8%
4%
0%
Fuente: SBS / ASBANC Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
19.3%
5.3%3.6% 3.3%
1.5%
Créditos Hipotecarios / PBI - Año 2013
Chile Perú Colombia México Ecuador
inmobiliaria, es decir debidamente saneados –especial-
mente con servicios básicos y títulos de propiedad- y a
precios accesibles –pues ante un incremento del valor
del terreno se reduce el área promedio de los departa-
mentos-. En provincias, el desarrollo inmobiliario segui-
ría realizándose vía la venta de lotes urbanizados y en
menor medida vía venta de departamentos, ello en
parte debido significativa preferencia hacia la auto-
construcción. Finalmente, en el segmento de departa-
mentos, en los próximos años la modalidad de pre-ven-
ta –adquisición de vivienda en planos- iría reduciéndo-
se, ello ante la madurez del mercado inmobiliario y ante
la estabilización de la demanda por vivienda, situación
que se registra en otros países en la región.
En el mediano plazo el poten-cial de crecimiento del sector
inmobiliario es interesante.
DISCLAIMER
Las opiniones, estimaciones, pronósticos y recomendaciones efectuadas en el presente reporte son producto de la investigación y
estudio realizado por el autor sobre la base de información pública disponible. El presente informe no constituye asesoría en
inversiones ni contiene, ni debe ser interpretado, como una oferta, una invitación o una recomendación para realizar cualquier acto
jurídico respecto a cualquier valor mobiliario o producto financiero. Scotiabank Perú S.A.A. y sus subsidiarias no se responsabilizan
por cualquier error, omisión o inexactitud que pudiera presentar el mismo ni por los resultados de cualquier decisión de inversion
adoptada por un inversionista respecto de los valores o productos financieros que se analizan.
Informe elaborado por el Departamento de Estudios Económicos de Scotiabank Perú
