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XII Congreso Venezolano de Valuación y CatastroSociedad Venezolana de Ingeniería de Tasación

Lechería * Estado Anzoátegui * 18-20 NOV 2009

El Enfoque Valorativo de la El Enfoque Valorativo de la

Indiferencia en la Inversión InmobiliariaIndiferencia en la Inversión Inmobiliaria©®©®

El E3IEl E3I®®

Hugo J. Guerra, Hugo J. Guerra, I.EI.E., ., M.ScM.Sc..

UNEXPO UNEXPO -- VENEZUELAVENEZUELA

UN RETO A LA VALORACIÓN DEL SUELO URBANO EN ÁMBITOS SIN COMPARABUN RETO A LA VALORACIÓN DEL SUELO URBANO EN ÁMBITOS SIN COMPARABLESLES

MÁS ALLÁ DEL AVALÚO CONVENCIONALMÁS ALLÁ DEL AVALÚO CONVENCIONAL

Quien expone. Su servidor …

Es Ingeniero Electricista graduado con Honores en la Universidad Central de Venezuela (UCV, Caracas, 1964). Tiene Estudios de Maestría y Especialización en Administración, Investigación de Operaciones, Desarrollo Regional Industrial, Desarrollo de la Pequeña y Mediana Industria, Instituciones Financieras, Calidad y Tasaciones en EUA, Holanda, Japón, Suecia, Venezuela. Prosigue Investigaciones Doctorales en Administración, Valoraciones y Avalúos en Venezuela. Amplia experiencia directoral gremial nacional e internacional. Ejerce activamente la Profesión Valuatoria. Es Miembro de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela y de la Unión Panamericana de Valuadores UPAV. Asiduo Ponente en Eventos Nacionales e Internacionales (Venezuela, Honduras, Costa Rica, México, Estados Unidos América, Perú). Autor de diversos artículos, enfoques y modelos sobre Valoraciones y Avalúos. Es el creador de las Maestrías en Ingeniería Empresarial e Ingeniería de Sistemas en la Universidad Simón Bolívar (Venezuela, 1973). Actuó como Coordinador-Ponente del Diseño Curricular del Plan Modular de Postgrado y Extensión Profesional en Ingeniería Valuatoria aprobado por la UPAV como nuevo paradigma educativo de la Organización (Caracas 1995). Es profesor universitario (pregrado y postgrado) en la UCV en las Escuelas de Economía, Contaduría Pública y Administración. En la Universidad Nacional Experimental de la Fuerza Armada Nacional en los postgrados de Gerencia de Mantenimiento y Catastro Militar. Conductor de los Cursos de Avalúos Inmobiliarios Masivos desarrollados por el Instituto Geográfico Venezolano Simón Bolívar. Desde 2008 tiene el honor de impartir docencia y conferencias en la Federación de Colegios, Institutos y Sociedades de Valuación de la República de México (FECISVAL). Coordina el Postgrado en Avalúos de Bienes Muebles e Inmuebles en la Universidad Nacional Experimental Antonio José de Sucre (UNEXPO, Caracas).

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… datos de enlace …

HJG Consultores+58 212 978.4792 - 977.2629

+58 416 615.6423 [email protected] - [email protected]

UNEXPO Dirección de Investigación y Postgrado

+58 212 285.3838 - [email protected]

[email protected]

Ing. Hugo J. Guerra, M.Sc.

Coordinador

Especialización en Avalúos de Bienes Muebles e Inmuebles

Es para:

Compartir criterios de avanzada en ciencias y técnicas valuatorias inmobiliarias.

Sobre:

Una concepción deductiva para valorar el suelo urbano en mercado libre fundada en la perspectiva de quien invierte en bienes raíces.

… este transitar …

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Con el propósito:

• De comprender, teórica y prácticamente, la esencialidad y

operatividad de la concepción desarrollada como:

Enfoque Valorativo de la

Indiferencia en la Inversión Inmobiliaria©® (E3I®)

concretado a través del

Análisis Econométrico de Avalúos©® (AEA®) y apoyo del

Enfoque Valorativo Matricial©® (EVM®).

• Nutrirnos mutuamente para el mejoramiento continuo en la

valoración y el avalúo.


Lo desarrollaremos mediante …

Una breve exposición teórica-práctica, con sesión de

preguntas y respuestas al final.

Una cuestión básica de entrada …

¿Cómo podemos tasar el suelo, sobretodo en ausencia de

suficientes referencias de valores?


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La evaluación del suelo es compleja.


• Por su uso. Su buen aprovechamiento le imprime plusvalía; el impropio, minusvalía.

• Por tratarse de un bien esencialmente natural y escaso sujeto a permanentes controversias filosóficas, políticas, legales, económicas, sociales y militares.

• Por las externalidades causantes de amplias y dinámicas variaciones valorativas, positivas y negativas.

• No tiene respuesta teórica singular; motiva diversidad de Teorías del Valor, Valoración y Avalúo.

Con la:


• Teoría del avalúo: Se procura conjugar las teorías de valor y valoración para tasar una cosa específica en razón de propósitos determinados, cumpliendo ciertos protocolos.

• Teoría del valor: Se trata de explicar las causas que generan valor.

• Teoría de la valoración: Se pretende dar cuenta de la métrica del valor.

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El suelo urbano se ha tratado valorar mediante diversos conceptos teóricos del valor. P.e.:

Pero, en el mercado:

¿Cómo se le avalúa o tasa el suelo urbano?.

La teoría de la accesibilidad (Von Thünen, principios Siglo XIX)

La teoría de la cualificación del suelo urbano (Halbswachs, 1900; Hoyt, 1939; y otros)

La teoría de la jerarquización social del espacio urbano (Bailey, 1959, 1966; Muth, 1969; y otros)

Progresivamente requerimos Modelos Valuatorios

+ inteligentes

+ incuestionables

+ eficientes

+ validez en mercados globales

… cualquiera que fuere la respuesta …

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1. Presentación

2. Antecedentes

3. El problema a resolver

4. Necesidad de una solución al problema

5. Supuesto hipotético de partida

6. La concepción epistemológica de la solución

7. El Enfoque Valorativo de la Indiferencia en la Inversión Inmobiliaria

8. Un caso ilustrativo

9. Validez del enfoque

10. Varias aplicaciones posibles

11. A manera de conclusiones y sugerencias

12. Algunas referencias documentales

13. Intercambio de ideas

La travesía que compartiremos …

Necesidad de estimar el

VALOR RAZONABLE DE MERCADO del suelo,

especialmente en casos sin referenciales.

¿Cómo podríamos conceptuar la valoración?

¿Cómo formularíamos el avalúo pertinente?

Antecedentes …

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¿Aplicando criterios de renta?

En algunos casos, directamente; en otros, indirectamente.

¿Según comparaciones convencionales de precios?

Solo en caso de ser viable la homologación objetiva de referencias analíticamente comparables

¿Con el Enfoque del Costo?

Inviable.

… antecedentes …

¿Con criterios ad hoc?

En la mayoría de los casos.

• El inmueble puede no ser productor de ingresos.

• En el mejor de los casos, los resultados estarían

sujetos a eventos futuros con gran carga de

subjetividad.

• De serlo, se requiere estimaciones de variables difíciles

de precisar:

Horizonte de análisis

Flujo de caja neto

tasa de descuento.

… ¿porqué NO rentas? …

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Por …

Singularidad del suelo;

Dificultad de ajustes objetivos.

… ¿porqué NO por comparación de precios? …

Porque el suelo no se produce; a lo sumo se mejora.

… ¿porqué NO por costos? …

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• Por comparación de precios (price comparison)

• Por asignación (allocation)

• Por extracción (extraction)

Una multiplicidad: al menos 8 convencionales; 2 novedosos; 3 para casos de no-mercado

• Por desarrollo hipotético (development analysis)

… la evaluación del suelo por criterios ad hoc …

• Por capitalización del ingreso residual del suelo(ground contribution to the rent capitalización)

• Por planta de valores (land value maps)

mas criterios:

• Por desarrollo parcelario (Subdivision Development)


• Por capitalización de la renta producida por el suelo

(ground rent capitalization)

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• Por equilibrio valorativo inmobiliario (real estate

value equilibrium):

Noveles criterios desarrollados por quien expone:


El Enfoque Valorativo Matricial©®El EVM®

• Por análisis-síntesis (analysis-synthesis):

El Enfoque de la Indiferencia en la Inversión Inmobiliaria©®

El E3I®

• Costos de desplazamiento (traveling costs)

• Modelo de contingencia (contigent model)

para la valoración del suelo, especialmente cuando se trata de no-mercado:

• Método hedónico (hedonic method)


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Siendo el suelo único, su valoración singular, con múltiples

opciones valuatorias, pero, frecuentemente, sin suficientes

referencias para la comparación homologada:

• ¿Tendrá el suelo vacante igual valor que ocupado?

• ¿Cuál de los varios criterios es el mas conveniente?

• ¿Cómo no perder de vista la relación

Esfuerzo - Calidad – Remuneración del Trabajo?

… la complicación de la valoración del suelo en síntesis …

• ¿Cómo evitar consideraciones valuatorias erróneas pero,

mas comunes que lo pensable?

Estimación del

«VALOR RAZONABLE DE MERCADO»

del suelo en un ámbito vecinal urbano sin suficientes

referencias analíticamente comparables.

El Problema a Resolver

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“El importe, estimado a precios de la fecha de valoración con

la suficiente sustentación razonada -y cierto nivel de

confianza probabilística (mi acotación)-, por el cual un

derecho, a determinadas fecha, situación y condiciones,

puede ser intercambiado entre partes interesadas, actuando

éstas prudentemente, con el debido conocimiento y sin

compulsión, en una transacción realizada en condiciones de

independencia mutua y de comercialización adecuada.”

Fuente: NIC, IVSC.

… por valor razonable de mercado se entiende …

Requerimientos diversos:

NIC IVS RICS Normas Europeas USPAP Valoraciones fiscales Expropiaciones Créditos hipotecarios Seguros Aprovechamiento del suelo Buena praxis profesional …

Necesidad de una solución al problema

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En una economía de libre competencia existe la tendencia a la indiferencia en la inversión inmobiliaria.

Supuesto hipotético de partida

“A una persona le sería indiferente invertir en uno

cualquiera de dos (2) desarrollos inmobiliarios (suelo y

edificaciones), en tanto y en cuanto el uno o el otro, ceteris

paribus (otras cosas iguales), le produzca el mismo

ingreso por unidad de área vendible de producto, incluida

la capitalización económica-financiera neta (v.g.: el

excedente económico o utilidad o ganancia, después del

impuesto sobre la renta) que, proporcionalmente, debe

producir la inversión en uno u otro caso.”

Deducción

Contrastación

Teorías, leyes,

modelos

SupuestosHipotéticos

Hechos, realidades

La concepción epistemológica de la solución

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Un enfoque deductivo con fundamento en criterios valorativos

Inferencias concluyentes razonadas a través de premisas que sirven como prueba

… la concepción epistemológica de la solución …

El Enfoque de la Indiferencia en la Inversión Inmobiliaria©®

La Solución

Ingreso Neto por Unidad de Área Vendible de Construcción del PI Sitio 1 (Inmueble Base)

=Ingreso Neto por Unidad de Área Vendible de Construcción del PI Sitio 2

(Inmueble Objeto)

1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2

1 2

ACV * PUV - (VUT * ATE + VUC * ABC ) ACV * PUV - (VUT * ATE + VUC * ABC ) =

ACV ACV

Ecuación del equilibrio en la inversión inmobiliaria:

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… la solución …

Valor Unitario del Terreno j=VUTj

Área del Terreno j=ATEj

Área de Construcción Vendible de edificación en Terreno j =Factor de Área Vendible fav1 del Área Bruta de Construcción ABCj en Terreno j * Factor de Construcción en Terreno j fcoj * Área Terreno j ATEj= favj * fcoj * ATEj

=ACVj

Precio Unitario de Venta del Área Vendible del Producto Inmobiliario j =PUVj

Área Bruta de Cosntrucción sobre el Terreno j=ABCj

Valor Unitario de Construcción j = Costo de Construcción j + Gestión Asociada= Costo Unitario de la Construcción j * (1 + fracción gestión)= CUCj * (1 + fgaj) siendo fgaj la fracción sobre el costo de construcción,

necesaria para cubrir los costos de gestión y la utilidad empresarial

=VUCj

j j j j j j

j

A C V * P U V - ( V U T * A T E + V U C * A B C )C a d a t é r m in o

A C V


2 22 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1

1 1

fav * fcoVUT = fav * fco * PUV - fco * VUC - * fav * fco * PUV - VUT - fco * VUC

fav * fco

Se estiman las variables, con atención a homologaciones pertinentes:

fav2 según criterios de diseño arquitectónico e ingenieril

fco2 según aprovechamiento constructivo viable

PUV2 por evaluación de mercado

VUC2 según criterios de costos y gestión agregada; preferible x mercado

fav1 idem a fav2

fco1 idem a fco2

PUV1 por evaluación de mercado

VUT1 por mercado

VUC1 según criterios de costos y gestión agregada; preferible x mercado

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Tolerancia = factor * s%

Tabla Guía para definir

Tipos de Estimado con Tolerancias al Nivel de Confianza Probabilística «Escala HJGuerra de Estimados de Valores, Precios y Costos»

… el error típico y tolerancia del estimado …

Estimados Tipos Guía HJG Consultores

1. Factor = 2,575 ≥ 99%

Rango = X ± 2,575 * s Valor Absoluto s% ≤

2.Factor = 1,960 ≥ 95%


3.Factor = 1,645 ≥ 90%


1 Afinado A 0% ≤ Tolerancia ≤ 5%

1,94% 2,55% 3,03%

2 Razonable R 5% < Tolerancia ≤ 10%

3,88% 5,10% 6,06%

3 Prudente P 10% < Tolerancia ≤ 15%

5,83% 7,65% 9,09%

4 Moderado M 15% < Tolerancia ≤ 25%

9,71% 12,76% 15,16%

5 Discreto D 25% < Tolerancia ≤ 50%

19,42% 25,51% 30,30%

6 Tentativo T 50% < Tolerancia ≤ 100%

38,83% 51,02% 60,79%

Los valores indicados están redondeados: Las tolerancias a la unidad mas cercana; los errores típicos s a la unidad mas cercana.-

Usualmente por desarrollo hipotético con base en el «mayor

y mejor uso MMU» del suelo:

Estimación alterna de control para conciliación de valores:


El viable físicamente,

Legalmente permitido,

Economicamente factible,

Rentalmente óptimo

VS = VPI - VE 2VSvus = Bs./m

AS

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1. Planteamiento del Estudio y Caso a Resolver.

2. Planificación del Trabajo de Valoración.

3. Recolección, Registro y Verificación de Datos.

4. Valoración del Bien (o Bienes) objeto(s) de estudio.

5. Concreción Enfoque, Métodos y Modalidades pertinentes.

6. Estimaciones alternas posibles.

7. Revisión, Validación, Conciliación, Convalidación y Exposición

Resultados Concluyentes Certificados.

8. Edición y Entrega del Informe de Avalúo.

9. De ser necesarias: Actividades ex-post.

Se desarrolla en el contexto del protocolo formal de avalúos:


Caso Loma Linda, Caracas: Una parcela vacante (CC-03)(Avalúo real. Reseñado con permiso del Comitente. Se tiene a la disposición de los Congresistas el cuerpo principal del Informe de Avalúo SEP 09, incluyendo Hojas de Resultados del EVM® y AEA®)

Un caso ilustrativo resuelto con el E3I®

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Venezuela

Caracas

… un caso ilustrativo resuelto con el E3I® …

Ubicación Loma Linda

al inicio del urbanismo


Parcela CC-01

Urbanización en desarrollo

Parcela CC-01

Urb. Vecina:Lomas de la Lagunita

Loma Linda

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Parcela con Variables Urbanas según mensura aprobada:

2 puestos por vivienda. Y 15 % adicional para visitantes, para el residencial y 1 puesto por cada 40 m2 para el uso asistencial

Estacionamientos

4 pisos, o 16 metros, para residencial y 5 plantas o 20 mts. para asistencial.

Altura máxima de la edificación

Frente: 6 mts.; Fondo: 5 mts.; Laterales: 5 mts.Retiros Mínimos

Para parcelas de 3.000,00 a 5.000,00 M2 = 70%; para ≥ 5.000,00, 80%

Área de Construcción

No mayor del 40% del área de la parcelaÁrea de Ubicación

3.000 M2, con frente mínimo de 40,00 metrosParcela Mínima

1.4 personas por habitaciónÍndice Familiar

161 HabitantesPoblación permitida

10.351.22 m2Área Neta Desarrollable

Residencial Multifamiliar, Asistencial, ambulatorio, hospitalización.Usos Permitidos

R3-EVC-AA para 161 habitantes.Zonificación


Propuesta de desarrollo con base en MMU: «Residencias Club Sueños Dorados»

4 edificaciones para uso Residencial-Asistencial

5 plantas cada una para 45 unidades de 50 y 70 de 60 m2

1 edificación de servicios generales y estacionamiento

Área asistencial con entradas desde la avenida y el

propio conjunto.

Caminerías, áreas recreacionales, canchas, piscinas,

áreas contemplativas y de descanso.

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Cuadro de áreas posibles de desarrollar:


Valores útiles para los cálculos:

fav2 = 0,7817 según criterios de diseño arquitectónico e ingenieril

fco2 = 0,9318 según aprovechamiento constructivo viable

PUV2 = Bs. 13.476,17/m2 Área Edificada Vendible (promedio ponderado de

PU Apart.: Bs. 11.329 y PU Loc. Com.: Bs. 26.896 )(EVM® AEA®)

VUC2 = Bs. 5.923,18/m2 según criterios de costos y gestión agregada

fav1 = 1,00 según criterios de diseño arquitectónico e ingenieril

fco1 = 0,80 según aprovechamiento edificativo factible

PUV1 = Bs. 7.316/m2 Área Edificada Vendible según mercado

(EVM® AEA®)

VUT1 = Bs. 1.321/m2 por evaluación de mercado (AEA®)

VUC1 = Bs. 3.651/m2 por evaluación de mercado (EVM® AEA®)

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Ver aplicación del EVM® y el AEA® para evaluar:

• Valor Unitario de Local Comercial (Bs. 26.896/m2)

• Valor Unitario de Local de Oficina

• Valor Unitario de Vivienda Unifamiliar (Bs. 7.316/m2 de Co.)

• Valor Unitario de Puesto estacionamiento

• Valor Unitario de Parcela Unifamiliar (Bs. 1.321/m2)

• Valor Unitario Suelo: Bs. 2.932/m2

• Valor Unitario Edificación: Bs. 3.651/m2

• Valor Unitario Apartamento Residencial (Bs. 11.329/m2)


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VALOR UNITARIO AVALÚO

parcela mientras vacante: Bs. 2.830,21/M2Acotación:

Suficientemente razonable hasta concretar su provecho valorativo acorde

con las variables urbanas que la distinguen y potenciar su valor.

Resultados al considerar el equilibrio valorativo:

Obsérvese la plusvalía bruta causada por el aprovechamiento: 71,15%

VALOR UNITARIO AVALÚO parcela edificada acorde con sus variables urbanas:

Bs. 4.843,96/M2

… el estimado alterno …

Con base en el MMU bajo una perspectiva estática o transversal, con ajustes longitudinales o temporales:

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… Conciliación de Valores …

Valor de avalúo conciliado =

Valor medio entre los dos mínimos: Bs. 2.509,68 y Bs. 2.830,21 por m2

Bs. 2.670 por m2

1. Se basa en la indiferencia en la inversión inmobiliaria dentro de un rango.

2. En el análisis residual resulta lógico pensar que los ingresos y los egresos

configurarán un flujo tal que los costos no se erogan 100% antes que el

100% de los ingresos. Por tanto, el valor actual del suelo a la fecha de

avalúo debe ser algo mayor al mínimo estimado: Bs. 2.509,68 por m2.

¿Cuánto mayor?

depende del flujo de caja del caso; por tanto, sujeto a diversas

posibilidades, siendo la mas realista la relativamente conservadora

teniendo como valor límite objetivo el resultante del equilibrio valorativo en

la inversión inmobiliaria.

1. Evaluación dinámica del aprovechamiento económico de

la tierra y relación S-E.

2. Valoración de terrenos en ausencia de comparables.

3. Convalidación de resultados por vías alternas.

4. Planta de Valores Dinámicas.

5. Estructura valorativa suelo-edificación temporal

6. Ayuda y fortalece la Gestión Inmobiliaria.

Varias aplicaciones posibles

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1. Se funda en lógica inversora.

2. Es útil en ámbitos urbanos sin o con escasos comparables.

3. Se complementa con el EVM®.

4. Ayuda a evaluar el MMU teórico y fáctico del suelo.

5. Coadyuva a reducir la subjetividad en la valoración.

6. Permite hacer estimados con prontitud y mejores resultados.

7. Refuerza la gestión inmobiliaria y financiera (créditos y seguros).

8. Cumple con estándares internacionales.

9. Es de aplicación universal, general y particular, por lo cual debe

difundirse.

A manera de conclusiones y sugerencias

El E3I®

• Las variables de entrada al modelo deben estimarse

cuidadosamente; sobre todo el margen de gestión

agregada a la construcción, necesaria para cuantificar el

valor final de la misma.

… pero alerta …

• Para reducir el margen de subjetividad se sugiere aplicar

el Enfoque Valorativo Matricial©® para evaluar 3

variables: Suelo, Construcción y Gestión

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… y una cuestión para el debate …

En una economía de mercado, el Valor del PIU:

¿Valor Suelo Valor Edificación Valor?

¿Valor Valor Suelo Valor Edificación?

?

?

… mi tesis …

Valor PIB Valor Suelo Valor Edificación

En mercado abierto:

Valoración Analítica-Sintética

Enfoque de la Indiferencia en la II ©® – El E3I®

Enfoque Valorativo Matricial©® – El EVM®

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Se citan en la monografía:

GUERRA, H. J. (2008): El Modelo Matricial de Pares de

Valores - Una Versión Simplificada del Modelo Valorativo

Matricial, el MVM. Fundación Juan José Aguerrevere,

Colegio de Ingenieros de Venezuela, Caracas.

Obra apadrinada por el Ing. Sérgio Antonio Abunahman, maestro de maestros, e introducida y bautizada por el Ing. Antonio Sérgio Liporoni, Presidente de la Unión Panamericana de Asociaciones de ValuaciónUPAV, en el Acto de Clausura del XXIII Congreso Panamericano de Valuación en la Ciudad de San José de Costa Rica, el día Viernesdieciocho (18) de Abril de 2008.

Algunas referencias documentales

… Reitero mi agradecimiento …

Un fraternal saludo desde la UNEXPO: espacio transdisciplinario abierto para participar (estudiantes, docentes, investigadores) en Programas de Postgrado, Mejoramiento, Investigación y Certificación Técnica y Profesional Internacional en valoraciones y avalúos inmobiliarios, industriales, agrarios, empresariales y de capital intelectual.

Gracias por la atención prestada. Igual, por la posibilidad de estar aquí y ahora.

Complacido por asistir a este evento. Máximos deseos por su utilidad profesional y social.

Dispuesto para intercambiar experiencias, aclaraciones y referencias documentales.

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