El Diseño de Un Mundo Más Humano Metropolis

8/18/2019 El Diseño de Un Mundo Más Humano Metropolis

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El diseño de un Más

Metropolis humana

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Este libro se cierra con un estudio de temas y técnicas para el diseño de unamás "metrópoli humanas", basado en una variedad de disciplinas. De este modo, laciclos de discusión a través del acebo Whyte referencia a algunos de su prácticacontribuciones a la práctica de diseño urbano. El primer ensayo de Andrew G.Wiley-Schwartz, del Proyecto de los espacios públicos, Inc. (una oficina de consultoría de diseño queWhyte ayudó a fundar) recuerda "índice de sonrisa" de Whyte como una medida aproximada de unasensación de bienestar en los espacios urbanos compartidos. (Se puede suponer que la "sonrisaíndice "en las autopistas de hoy durante la hora punta cae por debajo de la tabla!) Wiley-Schwartz

pasa a identificar tres "hilos" en la obra de Whyte: (1) la sociabilidad en el espacio urbano,(2) la individualidad proporcionada por las ciudades, y (3) la conservación del suelo.

A continuación, Jerold S. Kayden, profesor de derecho en la planificación de la Universidad de HarvardEscuela de Diseño, resume su estudio de "espacios públicos de propiedad privada" en

Nueva York llevó a cabo en nombre de la ciudad y de la Sociedad de Arte Municipal. su sitio-encuesta realizada por el sitio del diseño y la gestión de más espacios públicos adquiridosa través de incentivos de zonificación es una reminiscencia de los primeros trabajos de Whyte, tanto en el métodoy el tema.

"Urbanista verde" María V. Rickel Pelletier (un graduado de la escuela de Kayden) ex plores algunos de los principios de diseño de Whyte tal como se aplica al sitio y diseño del edificio,en particular la necesidad de proteger el acceso a la luz solar y la luz del día. ella identificavarios criterios de construcción ecológica contemporánea ( "certificado LEED") que eran an-

pado en los escritos de Whyte.Arquitecto Colin verde M. Cathcart se basa en algunos de sus propios diseños, tanto

se dio cuenta de e hipotético, de ampliar resumen de verde de Rickel Pelletier criterios de construcción. Como residente de Manhattan más baja, con una oficina en BrooklynAlturas, Cathcart supera Whyte como una gran manzana-devoto afirmando en com-


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mon con un reciente artículo en el New Yorker (Owen 2004) -que es Manhattan"Verdes" que los exurbs en términos de eficiencia de energía y tiempo.

Por último, Timothy Beatley concluye el libro, como lo hizo el Humano 2002Metropolis Simposio, con una revisión de la notable popularidad y diversidadde los enfoques de "urbanismo verde" que se encuentra en la mayoría de las ciudades europeas en la actualidad. Beatleyargumenta que Europa ofrece una gran variedad de modelos para los Estados Unidos. Con elmundo acaba de cruzar el umbral del 50 por ciento urbana, estos precedentes necesitanse extendió rápidamente a las grandes ciudades de rápido crecimiento de África, Asia y América Latina.

Referencia

Owen, D. 2004. Verde, Manhattan, New Yorker (18 de octubre):. 82-85, 120-23.

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El ndice de la sonrisa

Andrew G. Wiley-Schwartz

Si hay un solo símbolo que resume el trabajo de William H. Whyte Jr., entonces podría ser de las sillas de bistro verdes esparcidas sobre el césped del centro de Manhattan deBryant Park. Whyte le gustaba ver a la gente en un parque público o plaza caminar hasta unasilla móvil, que a su vez una pulgada o dos, y luego sentarse. Los movimientos, dijo, eranimportante, no sólo permite a una persona para expresar a sí mismo en lo que es no baja de

aliar un entorno proscrita, sino también el envío de mensajes sociales sutiles a aquellosnearby.The mensaje de las sillas enviados a la niñera prospectivo fue aún más importanciatante: esta silla está aquí para usted; Haga lo que quiera con ella. Como esas sillas móvilescon mayúsculas, las ideas de Whyte sobre las personas y ciudades respetan al individuo, centrándose encómo las personas se relacionan con su entorno y son capaces de expresar su individualismoen eso.

Bryant Park es el legado más perdurable física de Whyte. Conocido durante décadas como"Needle Park" debido a su comercio generalizado de drogas, algunos neoyorquinos que entró casu-aliado. Su principal defecto fue en su diseño: como un refugio de la ciudad. Para reforzar su separ-ateness desde el entorno urbano, el parque se sentó varios pies por encima del nivel de la calle,vallado y rodeado de arbustos altos. "El diseño básico. . . descansado en unafalacia ", dijo Whyte en la Ciudad: Redescubriendo el Centro (1988, 160); "La gente dice quequiere alejarse de la ciudad, evitar el ajetreo y el bullicio de la gente, y similares.Pero ellos no. Se quedaron fuera de Bryant Park ".

La prescripción de Whyte para Bryant Park, hecho patente por el meticu-

Lous métodos de observación que desarrolló usando película de lapsos de tiempo, entrevistas, ymapeo en el parque (llevado a cabo por el Proyecto de los espacios públicos, un grupo sin fines de lucro queayudado a lanzar), era simple: eliminar los muros y vallas, que las personas en y dejar ellos ven en, les dan algo que hacer allí, comer, ver películas, escuchar música.Mantenlo limpio. Deje que las personas deciden donde quieren sentarse. Basado en las renovacionesRecomendaciones de Whyte han transformado ese espacio peligroso en el gran,Piazza hierba que es Bryant Park en la actualidad. Cientos se reúnen durante la semana de verano aver películas al aire libre, y miles lo utilizan cada day.It es ahora el pueblo de Nueva York verde, su mejor pequeño lugar de reunión. El aumento de los valores de las propiedades que tiene re-consultado de revitalización de Bryant Park ha sido cuantificado en más de $ 20 millonesleón, pero el efecto intangible de la calidad de vida de los neoyorquinos no tiene precio.

Fue la obra de la vida de Whyte a la vida campeón de la ciudad y demostrar cómo tenemosactuado continuamente para subvertir con la mala planificación y diseño. Whyte le gusta ciudadesa lo largo de los años 1940, 1950 y 1060s, décadas en las que las ciudades experimentaron una

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pérdida dramática de la población y cuando muchos arquitectos y planificadores estaban ocupadosderribando y el rediseño de los escritos de su mejor attributes.Whyte eran una fuertecambio de perspectiva para muchos lectores. Vio vida de la ciudad como la suma de millones de mer-velous interacciones, cada uno de los cuales trató de volver encourage.Businessmendesde el almuerzo persistir en la parte superior de una escalera de metro, bloqueando el tráfico, el fondo de conversiónsation.Lovers besan, no en las sombras como era de esperar, pero en el más obvio

lugar posible: justo en la esquina de la calle. Los trabajadores de oficina convencional desafían la hora del almuerzoción, se desprenda de sus calcetines, y moja sus pies en las piscinas en Seagram Plaza.Irónicamente, fue en Seagram, ese monumento a la estilo internacionalista, donde

Whyte encontró su mayor éxito plaza y la ciudad encontró una razón para dar incentivotantes de las plazas, hasta otra builders.Yet lo que Mies van der Rohe y Philip Johnsonhabía logrado por accidente, otros arquitectos no podrían lograr a pesar de quetried.Armed con la información y los datos que había recogido la observación de la plazadía tras día, Whyte concluyó con frialdad, "Es difícil diseñar un lugar que no lo haráatraer people.What es notable es la frecuencia con la que ha sido cumplida ".

A diferencia de los muchos críticos que ponen en sí mismos como profetas, pero no proporcionan ninguna soluciónciones, Whyte buscó y dio respuestas. Desde hace más de dieciséis años, como partede una investigación en curso conocido como el "Proyecto de vida de la calle," meticulosamentevisto lugares públicos de Nueva York, en busca de las personas verdaderas razones reunidosdonde lo hicieron. En el estudio de un bien conocido, la ciudad le pidió que estudiar el bono

plazas de la Sexta Avenida en busca de signos de vida. Encontrar pocos, Whyte ofreció engañosamente


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elementos prescriptivos simples para su rediseño. "Esto no puede parecerle una bomba intelectual ", le gustaba decir," pero la gente le gusta sentarse donde hay lugares para que se sienten "(1980, 28). Esto es particularmente cierto, agregó, si pueden ver otras personas desde ese punto de vista. Vio que la gente le encanta sentarse cerca, el tacto,y jugar en el agua y que las alturas de bancos y paredes con frecuencia disuadidosla gente en vez de acomodarlos. Para demostrarlo, Whyte podía recitar de un tirón idealesanchos de acera, profundidades de la escalera, las densidades de la calle, y altura de los bancos, y que podía dar ejemplos concretos y exitosos de cada uno. En 1971, la ciudad le pidió que se modifique la planificación

Ning código, usando lo que había empezado a aprender sobre el comportamiento urbano como guía.Observaciones científicas de Whyte se acoplaron con un amor por la gente y cómo

viven e interactúan. Se maravilló de cómo la gente camina por una calle concurridasin chocar entre sí ". El ritmo es fijado por los peatones de Nueva York yes rápido, ahora un promedio de alrededor de trescientos pies por minute.They son hábiles, también,

con señales de manos y ojos, fintas y deja de lado para despejar la pista por delante. Soncaminantes jay naturales, cruzando en diagonal mientras que los turistas esperan en dócilmentela esquina de la luz. Se trata de los turistas, por otra parte, que son molesto, con su am-mueve ambiguo y su paso exasperantemente lento. Ponen neoyorquinos fuera de su

partido ", escribió en la vida social de los pequeños espacios urbanos (1980).Para Whyte, el centro vital de la ciudad era esencial para una civilización sana. Era como una

editor de la revista Fortune en la década de 1950 que Whyte primero llama la atención sobre la

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peligros del sistema de la carretera interestatal presentada a los centros urbanos, la fuga de jóvenes profesionales de apriete previamente barrios étnicos de punto, y los intentos para construir la "ciudad del futuro" en los restos arrasados de la vibrante ciudad de la pasado.

Lectura a través de toda la obra de Whyte revela varios hilos de liquidación a travéssu trabajo que indique por qué creía que un núcleo urbano importante era tan importante. Estas

pensamientos son las bases de su 1956, la Organización del hombre y de la finalconclusiones de su 1988 Ciudad:. Redescubriendo el Centro La primera es que el hilorevelación final de observar el trabajo de Whyte y documentar lo que la gente hizo enciudades lo convencieron de que somos, a pesar de todo lo que decimos, seres sociales quegravitar hacia la otra, cuando se les da la mitad de la oportunidad. O, como lo expresó Whyte(1980, 19), "Lo que atrae a la mayoría, que aparecerían las personas, son los otros." Aparen-conclusiones vez más obvios, como el trabajo esta pimienta de Whyte, pero mucho de lo que nos

construir sigue descansando en el principio de aislamiento y separación. Cuando unoconsidera que las creencias relacionadas con los efectos deletéreos de "hacinamiento" y alta den-dades (por ejemplo, la correlación negativa comúnmente llevada a cabo entre la densidad de poblacióny la incidencia de la enfermedad o crimen) fueron utilizados como justificación para toda nivelación

barrios, Whyte se enfoca como un cruzado.Un poco conocido comparando vida en la calle 1977 ensayo en Nueva York y Tokio demos-

uestra su estilo fuertemente motivado pero completamente accesible: "En los EE.UU., elimagen convencional de la base de la ciudad de alta densidad es de un mal lugar, y no está malsimplemente por sus defectos, sino por sus cualidades esenciales. . . . La imagen, por desgracia, afectala realidad que representa mal; se cree ampliamente en Washington, no sólo por las zonas ruralesmoralistas, sino por los progresistas que puedan salvar de la ciudad desde itself.With pocos excepciónlos programas de ayuda federal ciones para las ciudades han sido cargados con criterios de densidad anti-que hacen que sea difícil para los proyectos del centro de la ciudad para calificar. "Para enfatizar este punto,Whyte juguetes con la idea de desarrollar un "índice de sonrisa" para demostrar que las personas sonque tiene un buen centro de tiempo:

No es cosa fr ívola, pues, tener en cuenta que muchas personas en las calles de Nueva York pueden ser observado sonriendo, incluso reír, y en las calles más concurridas y, a veces, al igual que el

precipitarse horas, cuando no puede parecer mucho para sonreir cuando se trata. Neoyorquinos a sídeploran mismos fervientemente la ciudad, sus terribles atascos de tráfico, el ruido y la basura, laapiñamiento. Es su forma favorita de alabanza propia. Sólo la heroica, que implican, podía hacer frente.Pero a menudo están justo en el medio de todo, y por elección; detenerse a tener una callechat de esquina, gente de la reunión, argumentando, haciendo ofertas, mirando a las chicas pasan, comer, Mira-ing en los excéntricos y los monstruos.

Aquí, en esta letanía de atributos centro de la ciudad, es la segunda razón Whyte amó a laciudad: porque el mismo anonimato que otorga a sus habitantes también animaque sean individuals.To el escritor que ardió en la conformidad en la Organización

zación Hombre y ridiculizadas pruebas de personalidad corporativa que se filtraban a cabo potenciallos empleados con cualquier personalidad que hablan de "monstruos y bichos raros" son los que hacen


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vida de la ciudad interesante, sobre todo en forma de artistas y vendedores ambulantes, cuyosWhyte causa defendió de forma rutinaria.

El tercer hilo se revela en los escritos proféticos de Whyte sobre conservación de tierrasción. Es que Whyte, aunque nunca se dice explícitamente, vio el entorno construido

ción como una especie de ecosystem.His repetición constante que hace la gente, de hecho, quierenestar con otras personas, aunque dicen de otra manera, era una petición de rrollo racionalrrollo que protegía a los espacios abiertos cerca de las ciudades y pueblos. Si centros de las ciudades podrían re-

principales lugares vitales, entonces la gente permanecerían que aspiran a vivir en ellos, liberando ella presión sobre los espacios abiertos que la expansión continua ataques.

Ya en la década de 1950 Whyte escribió sobre el uso del suelo y la preservación de espacio abierto pro- protección, describir y debatir los méritos de desarrollo de clusters, la conservaciónservidumbres, la expansión urbana (es posible que introducen estos términos al público),y otras cuestiones todavía vigentes. A continuación, los peligros que el sistema de autopistas interestatales

presentó a los centros urbanos y el vuelo de las familias blancas de clase media eran nuevas,conceptos impactantes y creencias actuales y la legislación sobre protección de espacios abiertosy la expansión de control son simplemente ponerse al día con ellos.

Irónicamente, las súplicas de Whyte para personas- entornos favorables fueron escuchados por los mejoresdesarrolladores comerciales con poco o ningún interés en mantener los barrios urbanoso ciudades pequeñas intacta. En cualquier centro comercial, uno puede ver la evidencia de sus recetas éxito

proce- violentamente. Por desgracia, los centros comerciales son controlados, entornos sin alma, yque están en las afueras, se carga negativamente el magnetismo natural de la ciudad cen-ter.Although Whyte tenía muchas ofertas para ayudar a guiar el desarrollo de centros comerciales yotros lugares comerciales privados, que siempre los rechazó.

Whyte entiende que la arquitectura y el diseño son importantes, pero él colocólas personas que tuvieron que vivir en los lugares que han diseñado en la vanguardia de su análi-sis. Estas consideraciones, sin embargo, son todavía ignorados por muchos arquitectos y planificaciónners que están más preocupados por los "estados" y sus edificios públicosespacios hacen que las personas que tienen que vivir y trabajar alrededor de ellos ". Los arquitectos y

planificadores como una pizarra en blanco, "Whyte escribió en la vida social de los pequeños espacios urbanos(1980). "Por lo general, hacen su mejor trabajo, sin embargo, cuando don'thaveone.Whenque tienen que trabajar con líneas imposibles de lote y fragmentos de espacio, amadamonstruosidades de edad, trazado de las calles irracionales y otras tales limitaciones, con frecuencia

producir el mejor de sus nuevos diseños y el más vecindad ".Con el surgimiento de nuevos proyectos de ciudad y urbanismo del Centro, como James Rouse

mercados del festival en Boston y Baltimore, uno podría suponer que Whytelas ideas son ahora ampliamente held.Yet hay que mirar de cerca a estos nuevos espacios del centro

para ver si están funcionando a su máximo potencial. La mayor parte, hay que reconocer, aúnfallan los nuevos estadios sangre usando la prueba son caros y sólo están en uso durante breves períodos dehora. Quincy Market de Boston atrae a los turistas, pero los residentes todavía compran en el Hay-mercado. Así que no es de estiramiento para ver que el hombre Organización sería feliz enCelebración, Florida, que es esencialmente una empresa de la ciudad poblada de Disney

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empleados. Sabemos que hay algo "malo" en lugares como Mar,Florida, una ciudad planificada en torno a principios del Nuevo Urbanismo, pero es difícil poner undedo en exactamente qué es esa cosa. Si estuviera aquí hoy, William H.Whyte podíaque lo haga por nosotros. En su lugar, tenemos que aplicar enérgicamente su prueba de fuego de todos los días, diversaUtilizamos a todos estos nuevos desarrollos urbanos y suburbanos, de lo contrario, vamos a terminar con lugares temporales, sobre la amabilidad y las cualidades esenciales fácilesque nos permiten dotarlos de nuestras memorias, fomentando y facilitandoencuentros casuales, hitos importantes, almuerzos de lunes a viernes y fines de semana festivals.Ites la acumulación de todos estos tipos de eventos que son, parafraseando a Jane Jacobs,el pequeño cambio sobre el que se construye nuestra riqueza cultural.

referencias


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. Whyte, WH, Jr. 1956. El hombre de la organización Nueva York: Simon y Schuseter. Republicado Philadel-Phia: University of Pennsylvania Press, 2002.---. . 1980. La vida social de los pequeños espacios urbanos Washington, DC: La Fundación para la Conservación.---. 1988. Ciudad:. Redescubriendo el centro de Nueva York: Doubleday.

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Los incentivos de zonificación para crear los espacios públicos

Lecciones de la ciudad de Nueva York

Jerold S. Kayden

En 1961, la Ciudad de Nueva York inauguró un nuevo concepto de "propiedad privada caciónespacio LIC "Tobe bydevelopers creados a cambio de concesiones de zonificación.1Medianteuna innovación legal conocido como "zonificación incentivo," la zona del suelo de la ciudad y concedida

bonificaciones de altura y otras concesiones de zonificación a los desarrolladores de oficinas y residencialesque estaría de acuerdo en proporcionar espacios públicos en las formas de plazas, soportales, aurículas, ootras formas de espacio interior o al aire libre en sus locales. La propiedad del espacio

permanecería con el revelador y posteriores dueños de la propiedad, y la acciónacceso y utilización estarían abiertas al público en general, de ahí el término "propiedad privadaespacio público. "Las ciudades de todo el país siguió el ejemplo de la ciudad de Nueva York, alentadoresing sus propias contribuciones a esta categoría distinta del espacio urbano; ver Lassar 1982, 17-18 (por Hartford, Seattle); Svirsky 1970, 139-58 (de San Francisco); y

Getzels y Jaffe 1988.¿Cómo ha sido este matrimonio legalmente promovido de la propiedad privada y uso públicoha ido? Este ensayo discute los resultados de una banda de tres y- a- media estudio empírico añodirigido por el autor en colaboración con el Departamento de la Ciudad de Nueva York Planificación de la Ciudad y la Sociedad Municipal de Arte de Nueva York. Los resultados son totalmentereportado en el espacio público de propiedad privada: la experiencia de la ciudad de Nueva York (Kayden2000).

De forma más general, el estudio encontró que los incentivos de zonificación han tenido un considerableefecto en el diseño del plano de tierra de la ciudad, en particular fomentando una interacciónla posición de los espacios públicos adyacentes o en el interior de los edificios nuevos en el ex del desarrollador

pense.More específicamente, el estudio encontró que a pesar de la ley de la ciudad de Nueva York rindióuna impresionante cantidad de espacio disponible en 503 espacios públicos en 320 oficinas, residenciales yedificios-institucionales que no cumplieron con una igualmente impresionante calidad de públicoel espacio en términos de diseño inicial y la posterior operación. En su mejor momento, laespacios han combinado la estética y la funcionalidad, la creación física superior y

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entornos sociales, establecidos de forma inteligente dentro de su entorno. Los miembros de lade uso público los mejores espacios para experiences.At social, cultural, recreativo y su peor de los casos, los espacios han sido hostil al uso público. Muchos son nada más quefranjas de hierba desafortunados o extensiones de pavimento estéril, mientras que otros están privatizados por

puertas cerradas, por usurpación usos privados adyacentes, y disminución de la requeridaservicios, en violación de los requisitos legales aplicables.

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En este ensayo se explica en primer lugar el marco jurídico responsable de crear de forma privadaespacios públicos de propiedad en la ciudad de Nueva York. Se describe al lado de las principales conclusionesel estudio empírico. Finalmente, se proponen cambios a la responsabilidad legal y tuciónrégimen de ins- probabilidades de promover mejoras en la calidad de la propiedad privadalos espacios públicos en la ciudad de Nueva York y en otros lugares.

Marco legal

Espacio público de propiedad privada es una contradicción legal. "Propiedad privada" se refiere a lasituación jurídica de la tierra, el edificio, o ambos, en el que el espacio público es located.Thenaturaleza de "lo público" del espacio está determinada legalmente por la zonificación de la ciudad y volver RELAClONADAS la aplicación del derecho legal actions.The zonificación establece el marco en elque los desarrolladores y diseñadores ejercitan sus capacidades creativas. diseño especificadonormas han incorporado diversas visiones del espacio público en manos de los planificadores urbanosy diseñadores, organizaciones civiles y funcionarios públicos, así como por los desarrolladores,

propietarios y miembros del público. La ley aplicable se detalla en increíblementealgunos aspectos y muy concisa sobre otros. Las normas de diseño han cambiadocon el tiempo, lo que refleja una evolución en el pensamiento sobre lo que hace que el espacio público éxitonormas legales CEED o fallar y cómo exigentes y precisos deben ser asegurar

buenos resultados.Desde 1961, la Resolución de Zonificación ha definido doce tipos legales discretas de

de propiedad privada espacio público, incluyendo plazas, soportales, plazas urbanas, residenciales plazas, aceras, ensanchamientos explanadas aberturas de aire, espacios peatonales cubiertos, pasantesarcadas bloque, las conexiones del bloque pasantes, galerías de bloques pasantes, plazas elevadas,

y plazas hundidas. Además, la zonificación ha enumerado los espacios que son geográficagráfica adaptada a las necesidades específicas dentro de los distritos de zonificación fines especializados. REGulatory flexibilidad permite "a medida" espacios públicos no se indica lo contrario en el

Resolución de Zonificación para ser aceptada como condición para la aprobación del desarrollo.Aunque el nivel de detalle y claridad varían en gran medida, las disposiciones de zonificación gobiernos

Erning cada tipo de espacio público han especificado (1) estándares de diseño, (2) la AP- legal bación de proceso, (3) las responsabilidades de los propietarios, y (4) los derechos de los miembros deel público touse los space.Sometimes las disposiciones haveestablished mecanismosde la ejecución de fomentar dueño del cumplimiento de la ley. Un conjunto de tres niveles deacciones legales en las que los espacios estén aprobados comprenden (1) espe- discrecional

permisos y autorizaciones oficiales, (2) las aprobaciones ministeriales "AS-de- correctas", y (3) unaopción intermedia llamada "certificación". El nivel de examen aplicable dependeen el costo y la magnitud del proyecto propuesto. Para comprender plenamente la "ley" para unadado el espacio, es necesario examinar las disposiciones pertinentes de Resolución de Zonificaciónasí como las condiciones de aprobación de sitios específicos.

Para obtener más de quinientos espacios públicos de propiedad privada, la ciudad prin- palmente se ha basado en un enfoque voluntario conocido como el enfoque de incentivos zoning.This

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ofrece un promotor privado el derecho de construir un edificio más grande o diferente delo que está permitido por la zonificación; a cambio, el desarrollador ofrece unade propiedad privada espacio público.2La razón social de este intercambio es que el

pública es mejor en un entorno físico repleta de espacios públicos y grandeedificios que en uno con un menor número de espacios públicos y edificios más pequeños.3Esencial paraeste enfoque son los supuestos de que el código de zonificación es rigurosamente forzada y

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que las variaciones de altura y la superficie de suelo no son otra manera de obtener.El aroma de Nollan v. Comisión Costera de California4 y. Dolan v Ciudad de

Tigard,5el fundamento legal es que el espacio público es "atenuante densidad" en la que secontrarresta los efectos negativos, tales como calles y aceras de la congestión y la pérdida dela luz y el aire, potencialmente causado por los edificios más grandes.6Para el desarrollador, la racionalidad

Nale es la economía de bienes raíces puras: cuando el valor del incentivo es igual o mayor el costo de proporcionar el espacio público, la transacción se convierte en económicamente atrac-tiva.

La Resolución de Zonificación anuncia la naturaleza y extensión de los incentivos paracada tipo de espacio público. El incentivo principal ha sido el área del piso de bonificación,

por lo general se mide en relación con un pie cuadrado de espacio público prestado. por ejemplo, un desarrollador puede recibir un bono superficie de diez pies cuadrados por cada plaza

pie de la plaza, por lo que una de cinco pies de mil cuadrada plaza generaría un adicional de cincuentamil pies cuadrados de superficie edificable zonificación.7Aunque el bono multi-alicates para los diferentes tipos de espacio público oscila entre tres y los catorce años de bonificación

pies cuadrados por cada pie cuadrado de espacio público, los desarrollos propuestos tienen al-maneras sido objeto de una tapa de bonificación limitando la superficie total de bonificación ganados de todo

proporcionado espacio público a un porcentaje, por lo general 20 por ciento, de la base máximaSuperficie de zonificación. En la terminología de zonificación, el bono es un aumento de la "Superficierelación "en comparación con lo que la ley de zonificación podría de lo contrario.8 para desarrollomentos en porciones grandes, la Resolución de Zonificación también ha autorizado el uso de la noincentivos de área suelo-, tales como la exención de las regulaciones aplicables que afectan a la alturay retroceso de un edificio o la cantidad del lote cubre la parte de la torre, a ES-el valor de la provisión de espacio público.

Las métricas de incentivos son conceptualmente sencillo. Para atraer desarrollores, los incentivos deben transmitir un beneficio económico superior a los costos incurridos en la pro-Viding el espacio público de propiedad privada. Incentivos de zonificación benefician a los desarrolladores

ya sea mediante el aumento de los ingresos o reduciendo el coste total del edificio. Por ejemplo, un piso bono área aumenta el flujo de caja de un edificio o de valor a través de alquiler o venta de laespacio extra. Con frecuencia, la capacidad de desarrollar un espacio extra permite que el edificio seamás alto, y los pisos de la historia higher- pueden ser alquilados o vendidos a tipos de primas. Altura,revés, y de reglas de cobertura de la torre renuncias pueden permitir un diseño de edificio que es másde acuerdo con los gustos del mercado o puede disminuir los costos de construcción.

A cambio de los incentivos, el promotor se compromete a asignar una parte del lote ola construcción de uso público, toconstruct y mantener el espacio, y después de eso toallow

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el uso del espacio de acceso por el público (figura 1) .En efecto, el desarrollador "paga" por suSuperficie bono o incentivo zona no piso- al aceptar estas obligaciones. Alabama-aunque el espacio continúa, por definición, a ser "propiedad privada", el propietario tienelegalmente dieron ciertos derechos, especialmente el derecho a excluir al público de la des-ignated espacio. El espacio es, pues, efectivamente sujetos a una servidumbre irrevocable deAcceso público.

Figura 1 La entrada a la torre Trump y el espacio público, la ciudad de Nueva York. (Foto por RH Platt.)

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resultados cuantitativos

A cambio de más de dieciséis millones de pies cuadrados de superficie de bonificación,9la ciudadobtenido 503 espacios públicos de propiedad privada a 320 comerciales, residenciales, yedificios institucionales. Categorizada por los doce tipologías jurídicas enumeradas en ella Resolución de Zonificación, el inventario de espacio público incluye 167 plazas, 88 salas de juego,57 plazas residenciales, 32 plazas urbanas, 15 espacios peatonales cubiertos, 12 de aceraensanchamientos, 9 pasantes arcadas bloque, 8 pasantes conexiones del bloque, 3 pasantesgallerias bloque, 1 plaza elevada, 1 en la explanada del aire abierto y otras 110 plazas situadoen los distritos de zonificación especial o única definida por otros medios legales.10no es sorprendentecon ello, la producción del espacio público en correspondencia con los ciclos de bienes raíces llo

rrollo que floreció 1968-1974 y de 1982 a 1989. El área total de

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espacios públicos de propiedad privada fue de 3,584,034 pies cuadrados, o un poco más deochenta y dos acres. Para poner esta cifra en perspectiva, de la ciudad de Nueva York en privadoespacios públicos de propiedad, cubrirían casi el 10 por ciento de Central Park, o treinta promedioedad Manhattan bloques.11

La distribución geográfica de los espacios establecidos en la ciudad de Nueva York Dinamarcaincentivo adicional sidad es abrumadora sesgada a Manhattan y en particular sudistritos de bienes raíces más alto valor. De los 320 edificios con dicho espacio, 316están situados en Manhattan, tres en Brooklyn, uno en Queens, y ninguno en elBronx o Manhattan Staten Island.Within, la mayoría de los espacios públicos se agrupan en cuatroáreas: el distrito financiero, el centro y el PAT- Upper East y West Sides.Thisternof concentración espacial es simplemente debido enel influencia del mercado de bienes raíces.Por definición, el bono rinde espacios públicos sólo cuando los desarrolladores quieren con-struct edificios más grandes de lo permitido por la zonificación existente. En alza general, con un elevadodistritos de alta densidad con una fuerte demanda de superficie de suelo suplementaria serán los locizoning- para espacios públicos generados, mientras que los barrios bajos de la subida que carecen de talesla demanda no lo hará.

Agrupación geográfica dentro de las áreas de alta densidad tiene sentido la política pública.Espacios públicos de propiedad privada funcionan mejor en concurrida comercial y residencialdistritos. En los barrios más antiguos, de baja densidad, que los astilleros privados son más

abundante, los tipos de espacios en estudio pueden ofrecer menos beneficios. Promover-Además, los residentes de esos barrios pueden opondrá a la misma escala de desarrollonecesaria para generar el espacio público bajo incentivo zoning.The falta de un ficala distribución equitativa camente del espacio público utilizable por toda la ciudad dariocapuchas, pobres, así como un rico, sin embargo, indica la necesidad de público convencional

programas de espacio abierto donde la estrategia de incentivos de zonificación no es aplicable.

resultados cualitativos

Aunque la cantidad de espacio público de propiedad privada produce bajo la pro-gramo ha sido impresionante, el registro cualitativo es disappointing.The estudio clasifi-cado los 503 espacios públicos de propiedad privada por cinco categorías de uso: destino,

barrio, hiato, la circulación y los espacios marginales.12Basado en un sitio por caso sitio-encuesta, el estudio encontró que más de cuatro de cada diez espacios fueron marginales, queEs decir, que no sirven ningún uso público.

Espacio de destino se define como el espacio público de alta calidad que atrae empleoees, residentes y visitantes de fuera, así como de la dario inmediatacapucha.13Los usuarios socializar, comer, hacer compras, arte vista, disfrutar de música al aire libre, leer o simplemente relajarse.El diseño hace un llamamiento a una amplia audiencia. Los espacios están bien proporcionados, con una luz,con el clima controlado, si en el interior, estéticamente interesante, y construido con calidadmaterials.Amenities dad pueden incluir una combinación de servicio de alimentos, obras de arte, regulación

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lar programas, baños, fachada de venta al por menor, y las características del agua, así como asientos, mesas,árboles, y otras plantas (figura 2) .El espacio está bien cuidado y uso público esgeneralmente constante.

Barrio espacio es el espacio público de alta calidad que atrae a los residentes y empleados sobre una base regular de la vecindad inmediata, incluyendo el anfitriónedificio y sus alrededores a poca distancia. Barrio espacio se utiliza paraactividades tales como la socialización, cuidado de niños, la lectura y la relajación. Barrioespacios son generalmente más pequeños que los espacios de destino, están fuertemente vinculados con elcalle adyacente y la creación de acogida, se orientan hacia la luz del sol, y son cuidadosamentemantenido. Servicios típicamente incluyen asientos, mesas, fuentes de agua potable, agua

características, siembra, y árboles, pero no el servicio de comida o entretenimiento en vivo. Espacio de hiato es el espacio público que se adapte a los transeúntes para una breve parada, pero Nunca atrae barrio o destino de uso del espacio. Por lo general, junto al públicoacera y de pequeño tamaño, estos espacios se caracterizan atributos orientados ByDesigna su función modesta e incluyen los siguientes servicios básicos como asientos.

Espacio de circulación es el espacio público que mejora sustancialmente riencia del peatónriencia de moverse por la ciudad. Su propósito principal es permitir a los peatonescaminar más agradable y rápidamente de un punto a otro. la circulación interior

Figura 2 La madre y el bebé en SONY Atrium, Ciudad de Nueva York. (Foto por RH Platt.)

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espacios proporcionan protección contra la intemperie y la eliminación del ruido del tráfico. Circulaciónel espacio puede ser descubierta o cubierta, y, a veces completamente cerrado. A menudo es unaeslabón de una cadena de bloques múltiples de los espacios. Tamaño, la ubicación, y la proporción de todo apoyar sumission.It director general carece de asientos y otras instalaciones que invitan persistente.

Espacio marginal es el espacio público que carece de niveles satisfactorios de diseño, instalaciones,

o atractivo estético, y por lo tanto disuade el uso público de los espacios por lo general purpose.Suchtener una o más de las siguientes características: extensiones estériles o tiras de con-hormigón o terrazo, elevaciones por encima o por debajo de la acera pública, mi- inhóspitocroclimates caracterizadas por la sombra o el viento, sin comodidades funcionales, Punta

barandillas para disuadir a sentarse, muertos o moribundos jardinería, mantenimiento deficiente, y no hayuso público medible.

El estudio clasifica los 503 espacios de la siguiente manera:

15 espacios de destino (el 3 por ciento del total)66 espacios vecinales (13 por ciento)104 plazas de hiato (21 por ciento)91 espacios de circulación (18 por ciento)207 espacios marginales (41 por ciento).14

La clasificación de cada uno de los espacios 503 se basaban en la observación y entrevistas de usuario visuales.15

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tienen calzadas.25Durante muchos años este tipo de usos "privados" no invalidan la cualificacióncación de la parte de la plaza por un bono de zonificación.26Plazas no se identifican por

placas, rótulos u otros materiales gráficos como espacios públicos, por lo que los miembros de la publi-

lic no puede saber que tienen derecho a utilizar el espacio en el caso poco probable de que sequerría hacerlo.

Muchas plazas están "contextual a-", situados al azar sin la debida consideración por adyacenteaceras y calles ciento, edificios y otros espacios públicos. 1961 ZonificaciónResolución permitió este resultado, se autoriza la colocación de plazas "AS-de- correctas"a lo largo de la mayoría de los distritos de alta densidad comercial y residencial. Aunque elobjetivo de la luz y el aire en un entorno urbano denso es loable, no es automáticamenteapropiada en cada caso. El edificio Seagram, con su célebre plaza, una delos modelos para la Resolución de Zonificación 1961,27funciona espléndidamente en su Parque Ave-El sitio nue entre Oriente segunda calle Cincuenta y Este tercer Calle Cincuenta y en parte porqueestá encerrado visualmente por otros edificios. Si los sitios adyacentes no proporcionan una sensacióndel contrapunto y la carcasa, a continuación, el atractivo de Seagram "torre en un parque"serían severamente disminuida.28

Eso es precisamente lo que ocurrió varias cuadras hacia el oeste, donde trestorres-1211 Sixth Avenue, 1221 Sixth Avenue y 1251 la Sexta Avenida, todo rrollo

llado como parte del complejo Rockefeller Center y diseñado por la arquitecturafirma de Harrison y Abramovitz, plantaron tres plazas en una fila en el lado oeste de la SextaAvenida entre West cuadragésimo séptimo Street y West quincuagésimo Street.Ranging de tamañode 20.000 a 30.000 pies cuadrados, estos espacios masivos proporcionan mucha luz y aire,

pero su yuxtaposición también demostró que "plazas contiguas que totalmenteobliterar la pared de la calle "y desterrar al por menor de la acera pública puede perjudicar vitalidad urbana.29

modificaciones de zonificación en 1975 y 1977 prescriben detallan nuevo requisito de diseñomentos para las plazas que afectan a la ubicación, orientación, forma, proporción, elevación,instalaciones funcionales y estéticos, y la identificación pública. La calidad de las zonas urbanasy plazas residenciales en consecuencia mejoraron drásticamente.30Los desarrolladores comenzaron a

proporcionar espacios que parecían más habitaciones urbanas que en las tiras sobrantes o superfluosextensiones graves. El estudio encontró que los asientos requerida, la plantación, los árboles, la iluminación yLas placas se encuentran en aproximadamente la mitad de todos los edificios con el espacio público, principalmentedentro de los posteriores a 1975 plazas urbanas y residenciales. Fuentes de agua potable y la bicicleta

aparcamiento se encuentran en aproximadamente uno de cada cinco edificios.31característica de agua decorativaturas se encuentran en alrededor de un quinto de los sitios.32diseño bien pensado por profesionalesespecializada en espacios públicos mejora la estética, así como funcional, experimentalcia. 33Esculturas y estructuras iconlike se instalan habitualmente.34 pavimentación yrevestimientos de paredes de construcción son decorativos y variada.35La luz solar directa se ve reforzadaa través del diseño web de cuidado.36 Nuevos espacios no crean huecos indeseables en el en-cierre serían de esperar calle wall.As, posteriores a 1975 espacios al aire libre son más heav-

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AIA utilizado de pre-1975 espacios. De los ochenta y nueve postamendment urbana y plazas residenciales, el estudio clasifican como treinta y cinco espacios vecinales, treintanueve espacios como hiato, y sólo seis espacios marginales.37Esto contrasta notablemente con63 por ciento de los pre-1975 plazas que en principio se marginal.

Los ochenta y ocho salas de juego "AS-de- correctas" tienen un historial igualmente decepcionante; elestudio clasifica sesenta y tres (72 por ciento) de ellos como marginales.38La parcial o totalmenteespacios peatonales cubiertos generalmente les fue mejor. De la peatonal cubierto de quinceespacios, seis fueron clasificadas como espacios de destino, tres espacios de vecinos, yninguno como espacio marginal. De los veinte pasantes arcadas de bloques, conexiones ygallerias, catorce fueron listados como espacios de circulación, dos como espacios de destino, yninguno como espacio marginal.

La mejor calidad de estos espacios fue el resultado de detalle, distingue entre mayúsculas y revisión de caso por caso

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por la Comisión de Planificación Urbana sujetos a normas legales inicialmente más de-manding que los de plazas "AS-de- correctas" y arcadas. Además, la mayoría deestos espacios se integran funcionalmente con el edificio de acogida, garantizando una altalos niveles de uso y la rendición de cuentas por los propietarios a sus inquilinos.

La privatización y Cumplimiento Legal

A pesar de las décadas de 1970 a mediados de zonificación modificaciones mejoraron la calidad inicial de la mayoríaespacios al aire libre y una revisión discrecional en general, mejoran el diseño de interioresespacios, ni detuvieron al problema de la privatización ilegal de los espacios públicos. Basadoen los estudios de campo durante 1998 y 1999, la mitad más o menos de uno de los edificios con caciónespacio lic resultaron ser no compatible con los requisitos legales relativos

acceso público, uso privado, o la prestación de servicios.39

Irónicamente, la mejor-diseñado, post- 1975 espacios al aire libre y los espacios parcial o totalmente cubiertas eran prominente en esta categoría. Creado bajo revisión discrecional más exigente,dichos espacios tenían más reglas a seguir y por lo tanto más reglas para romper.

El fenómeno de la privatización del espacio público, ya sea intencional o inadvertidatienda de campaña, no es sorprendente. espacio público de propiedad privada introduce tensión entreintereses privados y públicos. Después de recibir el bono de superficie, el propietario se dejacon un espacio público cuyo funcionamiento puede no agradar al building'soccupants.Some

propietarios creen que el uso del espacio público debe limitarse a la oficina del edificioo inquilinos residenciales. Otros ven valor económico en el cambio de uso de la físicaespacio a la propiedad privada enterprise.When de un espacio residencial pasa a un con-dominium o asociación cooperativa, los propietarios de la unidad pueden no darse cuenta de que inclusoel desarrollador original recibió un beneficio financiero para proporcionar el espacio público.

El estudio encontró que violaciónes de privatización normalmente se dividen en tres categorías:denegación de acceso público, la anexión de uso privado, y la disminución de la requeridacomodidades.

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Denegación de Acceso Público

Una violación de acceso público se produce cuando la obligación legal de acceso a un espacio se deteriora bymanagement actions.The circunstancia más típico ha implicado espacios detráscercas o dentro de los edificios, cuyas puertas de entrada o puertas estaban cerradas durante el horariocuando legalmente se requiere el espacio para ser abierta.40El acceso público a la totalidad o parte de unaespacio también se ha disminuido de vez en cuando por la colocación de un bar- física

portador, tales como plantador o contenedor de basura, en una entrada o pasillo ubicación estratégica.41Otra forma de violación de acceso público se ha producido en la construcción personal

desinformar al usuario que el espacio no es público. La presencia de perros de guardia yLos sistemas de seguridad son eficaces contra el timbre adicionales.42denegaciones de acceso también han sidologrado cuando los espacios están bloqueadas varias veces, o por períodos prolongados de tiempo,

por las actividades de construcción o reparación.43A veces, el espacio se parapetó detrás paredes de madera, otras veces, andamios de construcción por debajo de prolongada períodos de tiempo. El propietario continúa sacándole provecho a la superficie de suelo bonos recibidosa través de la operación de incentivos de zonificación todavía se alivia temporalmente de la obligaciónción llevó a cabo para obtener el bono.

Anexión por uso privado

Anexión del espacio público para uso privado es una segunda forma de privatización, ocurran,anillo cuando un establecimiento comercial adyacente o de uso privado se derramesin autorización en parte del espacio público para sus fines privados. Es

primer e importante distinguir entre los usos comerciales lícitas e ilícitas en públicoespacios. La Resolución de Zonificación requiere fachada de menor a lo largo de las plazas urbanas y en-corajes la instalación de cafés al aire libre que sirven una clientele.Commercial pagar actividades cerca o dentro de los espacios públicos pueden animar un espacio moribunda. no autorizadaactividades comerciales zados, sin embargo, pueden privatizar porciones de espacio público, comocuando un adyacentes prácticas de establecimiento de alimentos "creep cafetería", "bulto brasserie", y"Goteo trattoria." Mesas y sillas móviles, servicio de camareros, y, a veces, planta-res que define el perímetro de una zona de comedor invadir ilegalmente una porción del públicoespacio, y los miembros del público se les prohíbe que se sienta en las mesas a menoscompran comida o bebida.44Los restaurantes no son los únicos privatizadores ilegales; otraejemplos han incluido una tienda por departamentos y usa sala de exposición de automóviles.45Los espacios públicos también han servido como plazas de aparcamiento privado para los inquilinos de oficinas del huésped

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edificio. 46El caso más extremo de la anexión se produce cuando un propietario en realidad construye una

estructura permanente en el espacio público en sí. Cuando eso sucede, el espacio noSólo se privatiza; simplemente no existe. Un ejemplo implicó un residencial

propietario que permite la instalación de una estructura permanente utilizado por un restaurante enel área de la plaza requerida. Cuando la ciudad finalmente aprendió acerca de esta violación, es de-

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VISED un plan que permitió el restaurante de permanecer a cambio adicionalespacio de la plaza ubicada en otro lugar y los servicios suplementarios no disponga lo contrario.

Disminución de Servicios obligatorios

La tercera forma de privatización, disminución de los servicios requeridos, surge cuando el propietario perjudica o elimina un equipamiento requerido legalmente. En un caso extremo, el propietario no proporcionó servicios desde el principio, como si el espacio fuera un "AS-de-derecho "plaza, a pesar de que el propietario era, de hecho, requiere la construcción de un residencial

plaza.47El espacio fue finalmente actualizado con las comodidades necesarias.48En otrocaso, el propietario retira todos los servicios necesarios, degradando una plaza urbana a una

plaza "AS-de- derecha".49Ese espacio es actualmente objeto de litigio.50más com-comúnmente, sin embargo, implican violaciónes cumplimiento incompleto de las necesidades deservicios tales como asientos, mesas, fuentes de agua potable, fuentes de agua, baños,y los árboles.51

sillas móviles también son inherentemente extraíble. Según William H. WhyteJr., cuando se propusieron por primera sillas móviles como equipamiento requerido para plazas urbanasen la década de 1970 a mediados, el Departamento de Edificios de Nueva York objetar que seríadifícil de controlar ese requisito.52En un caso especialmente bien documentada, la

propietario de un hotel eliminó algunas de las sillas móviles, se requiere un permiso especial,después de una serie de robos de los huéspedes del hotel que el propietario atribuye al perpetrador res carcasa del hotel desde las sillas! Una serie de acciones de cumplimiento y apelacionesse produjo, finalmente, la defensa del hotel.

A veces, los servicios existentes se han deshabilitado intencionadamente por el propietario del sitio.Su uso por personas sin hogar ha motivado a algunos propietarios de sitios para instalar barandillas de pinchosy pequeñas cercas. Otras obstrucciones, tales como jardineras estratégicamente colocados en re-

bancos rido, havebeen retirados tras las quejas de los usuarios del espacio público.53 baños públicos requeridos han de vez en cuando ha eliminado la marca y bloqueado,haciéndolos prácticamente inutilizable.54Las características del agua y fuentes de agua potable sonmenudo apagado, y la gestión explica que están en reparación.55

Además, los servicios se han instalado de manera que deterioran su utilidad. por ejemplo, la Resolución de Zonificación requiere plazas urbanas y residenciales para exhibir

placas que identifican a la plaza como un espacio público, la lista de los servicios más importantes,y especificar un número de contacto para la gestión (figura 3). placas requeridas ysignos pueden quedar ocultas por la vegetación que crece lentamente o pueden no ser instalados enEl primer lugar. Por último, los servicios pueden estar deteriorados o incapacitados por falta demaintenance.The ejemplo más común consiste en árboles y plantas, lo que puedemorir por negligencia.

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Implicaciones de política: Aplicación y mejora

Este estudio pone de relieve la necesidad de hacer cumplir las obligaciones legales en materia existentede propiedad privada espacios públicos. Antes de este estudio, sin embargo, las políticas preocupadoscon tales espacios se centraron más en la revisión de las normas para los sitios que en Enforcementción de las normas relativas a los espacios ya creado. Cambio de la política y económicacultura económica que permitió tal descuido de los espacios existentes para la primera treinta y cincoaños del programa sigue siendo un reto fundamental. propuestas de políticas específicas

para hacer frente a las deficiencias detectadas por el estudio se discuten a continuación.

Mejora de EspaciosLas políticas que fomentan o requieren la mejora del espacio público existente deberíaser explorado. Bajo las reglas actuales de zonificación, los propietarios de pedir autorización a la ciudadque cierren los espacios en la noche o instalar un café al aire abierto o quiosco generalmente se les pide queactualizar su espacio en return.Owners que buscan la aprobación para otros cambios en suespacio público podría ser necesario llevar a cabo mejoras similares. Los propietarios de los existentesespacios podrían ofrecerse incentivos de zonificación adicionales, tales como el permiso de con-struct superficie de suelo suplementaria, a cambio de un poco de espacio público improvements.For,la idea de utilizar nuevos incentivos para fijar los espacios que ya han generado los antiguos

figura 3 Publicado reglas de uso público de "590 Atrium." (Foto de RH Platt.)

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puede ser molesto. Para otros, puede constituir una aceptable el comercio que se lleva fueraen cuenta las demandas de bajo rendimiento de la ley de zonificación 1961-1975.

La ciudad también podría obligar a los propietarios para mejorar los espacios públicos existentes para remediar deficiencias generalizadas. Por ejemplo, podría requerir la instalación de espacio público

placas de identificación en pre 1975 plazas y todas las salas de juego, a pesar de que erancreado en virtud de las normas legales que no habían requerido placas. Los propietarios podríanse quejan de que este paso es una imposición ex post facto de una carga a los que se

Nunca aceptado. Por supuesto, el gobierno impone nuevas cargas sobre propiedad existentederechos o ejemplo, la instalación de alarmas de los detectores de incendios o más dura del medio ambienteestándares en circunstancias en las que las condiciones existentes de propiedad ad-afectar adversamente la salud pública, la seguridad, la moral y el bienestar general. Un nuevo re- placa

requisito sería promover el conocimiento de que un espacio particular es, de hecho, public.Moremandatos costosos, como la exigencia de mejorar sus propietarios pre 1975 y plazasarcadas de post- 1975 normas, sería más probable incurrir en un propietario legalchallenge.Such un mandato sería fácil de justificar como promover un mayor uso público,

pero es más difícil de justificar como un intento de asegurar los fundamentos primas del originalacuerdo.

Cumplimiento de Regulaciones

Los programas del gobierno que se basan principalmente en el sector privado para proporcionar pública bienes y servicios pueden ser cooptados por los intereses privados si carecen de documentación precisamentación de las obligaciones legales, el control regular de cumplimiento, y vigorosoreacción a violaciónes. En Nueva York, como se ha mencionado anteriormente, más la atención fue

pagado a la reforma de las normas de zonificación que los crearon, que a garantizar la pública recibió los beneficios que se prometió. Para el plan es humano, para hacer cumplir, divina!

Un régimen de aplicación efectiva de los espacios públicos de propiedad privada requiere de cinco


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elementos: documentación fiable, de conocimiento público, inspecciones periódicas, significadosremedios sig-, y la promoción del uso público. En la ciudad de Nueva York, los dos primeroslos elementos están en su lugar. El conjunto de la documentación completa, exactación implicó un ejercicio legal y planificación de tres años plus-, el mejor caracterizado como"Contabilidad forense", para recaudar los, la investigación, y analizar los miles de documentosque constituye la base jurídica de los 503 espacios creados a lo largo de cuatro decades.The estudio dedocumentación completa ahora reside en una base de datos informática y comercialmente

publicado el libro; la base de datos se actualiza regularmente para reflejar las adiciones ycambios en el inventario de espacios públicos. A través de la base de datos y el libro, públicalos usuarios del espacio tienen la información que subyace necesario vigilar los espacios como"ojos y oídos" a un proceso de inspección más formal suplementarios y, cuando nece-nece-, entablar acciones legales por su cuenta.

Los otros tres elementos de aplicación siendo difícil de alcanzar en el caso de Nueva York Ciudad. Aunque periódicas inspecciones de espacios para evaluar el cumplimiento de propietarioobligaciones legales aplicables son esenciales, Departamento de Edificios de la ciudad es

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poco probable para llevarlas a cabo. Su enfoque de la aplicación espacio público es queja-impulsado. Sólo entonces visitan un espacio inspectores para determinar si una violación es,

de hecho, que se producen. Dadas las enormes demandas puestas en el departamento deasegurarse de que decenas de la ciudad de miles de edificios, ascensores, calderas, y otrainstalaciones son estructuralmente sólida y segura, es poco probable que un régimen de auto-iniciadoinspección espacio público tendrá siempre una alta prioridad.

Por otra parte, la ciudad podría contratar con una entidad privada para administrar PE-inspecciones riódicos virtud de las normas promulgadas por el Departamento de Edificios.Aunque este tipo de inspecciones serían extraoficial, que podrían motivar a los edificiosDepartamento de realizar una inspection.Owners oficiales de espacios públicos podrían cubrir los gastos administrativos de dichas inspecciones periódicas, como lo hacen con ascensor in-inspecciones. Al igual que con los restaurantes, los resultados de las inspecciones del espacio público podría ser

publicado en un sitio web.Otro método consiste en permitir a los propietarios a participar profesionales de diseño aprobados

por la ciudad para certificar que un espacio público cumple con los requisitos aplicables.certificación propietario auto que implica la presentación de la lista de verificación preparada bajo formas

juramento es otra posibilidad, a pesar de los posibles conflictos de interés. Comunidad local juntas y organizaciones cívicas podrían organizar inspecciones no oficiales de públicoespacios y divulgan sus resultados al Departamento de Edificios y los medios de comunicación.56

La ejecución requiere recursos significativos una vez violaciónes de las leyes son uncov-Ered. Propietario complacencia probablemente cambiará si las demandas y sanciones son creíblesamenazado. Sobre la base de violaciónes legales aparentes descubiertos por superficie campo del estudioencuestas, la ciudad llevó a cabo inspecciones adicionales de espacios seleccionados durante el SUM-mer de 2000 y posteriormente traídos tres demandas civiles y ocho administrativaacciones contra los propietarios de espacio público.

acciones legales por las partes distintas de la ciudad pueden ser útiles también. bajo nuevala ley estatal York, las personas que alegan "daño especial" como resultado de violaciónes dela Resolución de Zonificación puede demandar al dueño de la propiedad.57(Juegos para obligar a la ciudad a ES-obligar a la Resolución de Zonificación no estén explícitamente autorizadas por la ley del estado de Nueva York,sin embargo.) La Resolución de Zonificación autoriza pero no requiere edificiosDepartamento para hacer cumplir las disposiciones de la resolución de zonificación.58instrumento de derecho privadomentos, incluidas las declaraciones restrictivas y servidumbres que reiteran algunas o todas laslas obligaciones legales acordados por los propietarios del espacio público, así como el rendimiento

bonos, pueden emplearse como parte de un enfoque de "cinturón y tirantes" al públicoenforcement.Recording espacio de declaraciones restrictivas y la presentación de los resultados

bonos ya se requieren en ciertas circunstancias. 59 Las sanciones deben ser suficientemente onerosas para convencer a los propietarios que no son una acción

costo aceptable de hacer negocios. La ciudad ya ha aumentado su horario de las multasde conformidad con el hallazgo del estudio de que la mitad o menos de uno de los edificios con públicoespacios que no están en conformidad con los requisitos aplicables. En el espíritu de "dejar que el

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el castigo se ajuste al crimen, "futuras sanciones podría adaptarse a la violación. por ejemplo, si un propietario privatiza el espacio público, la ciudad podría imponer una indemnización

penalidad equivalente a las ganancias financieras de los propietarios de la superficie de suelo incorrectamenteanulada. Por otra parte, la ciudad podría revocar temporalmente el certificado de OC-cupancy para el espacio de bonificación. La ciudad ha empleado como "literal" Enforcement zonificaciónMent en el pasado. En un caso notorio, se requiere un desarrollador para eliminar la parte superior doce historias de un edificio de nueva construcción después de que los tribunales en última instancia, determinaminadas que los pisos adicionales violan las reglas de la altura del distrito de zonificación aplicables.60La ciudad ha decidido no aceptar un pago en efectivo de la vivienda asequible como recompensa

por su transgresión, a pesar de que tal solución se instó byparties en el momento.61La ciudad también tiene la capacidad de solicitar medidas cautelares y la pena de prisión si circunferencia

posturas justifican.62El elemento final de la aplicación efectiva es la promoción del uso público. El uso público

no sólo indica que un espacio está funcionando bien; que también ayuda a un espacio realizar well.AsWhyte descubierto en sus estudios sobre el espacio público, el uso, incluso el uso pesado, casi

Nunca disuade a un mayor uso; en cambio, el uso engendra más uso.63Los miembros del público a menudotomar un interés propietario en el espacio público y considerar su disposición por mandato legalSion a ser una de sus derechos. El uso público hace que sea más difícil para los propietarios que violen lala ley y por lo tanto ayuda al régimen de aplicación. El gobierno de la ciudad y ciudadanagrupos pueden facilitar el uso del espacio público mediante la adopción de una mentalidad de la administraciónhacia su provisión y al entender y dar a conocer como uno de los lugaresgama de amenities.Is demasiado imaginar cación de propiedad privada de la ciudad de Nueva York espacios LIC como un "descentralizada Central Park"?

En este ensayo se ha discutido los resultados de un estudio que demuestra cómo se puede signifi- leycativamente afectan, para bien y para mal, el diseño y el uso del medio ambiente.La incorporadoestudio examinó el efecto de la Resolución de Zonificación de la ciudad de Nueva York en la prestacióny operación de 503 de propiedad privada espacios públicos al lado o dentro de comer-rascacielos ciales y residenciales. El estudio encontró que las normas mínimas de diseñorigen primeros catorce años del programa dieron lugar a espacios al aire libre marginalesy que las normas de diseño aumentados adoptaron en 1975 aumentó significativamente calidaddad. El estudio también encontró que los dueños de frecuencia privatizados espacio público en viola-ción de los requisitos legales aplicables y que los enfoques institucionales existentes ala aplicación no pudo detener a este tipo de problemas. Una serie de cambios en las políticas destinadas amejorando la aplicación de las obligaciones legales se enumeraron.

Como Holly Whyte nos enseñó, las ciudades son sobre lo público, ver y ser visto,mezcla y evitando, encuentros accidentales y reuniones programadas. El social yfunciones prácticas de los espacios públicos urbanos últimamente se han rebajado en muchaslugares en la cara de privatismo rampante y la decadencia de los valores cívicos, como se documenta

byRobert D.Putnam en su libro Bowling Alone (2000) conferencias .Academic ahora

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hacer la pregunta, ¿Ha muerto el espacio público? Sin embargo, cualquier observador de calles, aceras, parques,y plazas de las ciudades más vibrantes entiende que este tipo de espacios públicos con eficacia

son la ciudad.

notas

1. Entre sus muchas contribuciones para hacer de las ciudades más humano, William H. Whyte Jr. ayudó promover y perfeccionar el programa de incentivos de zonificación de la ciudad de Nueva York para animar a los desarrolladores para establecer y mantener diversas formas de los espacios públicos en sus propios expense.As documentados por Jerold Kayden ensu libro de propiedad privada en espacios públicos y de este ensayo (utilizando métodos de investigación desarrollados byWhyte), la

programa ha cedido más de quinientos espacios públicos de diversos tipos, pero con resultados mixtos entérminos de beneficio público. [Ed.]2. La Ciudad de Nueva York también ha utilizado la zonificación incentivo para obtener otros tipos de beneficios públicos, incluyendo

ing vivienda asequible, las mejoras de la estación de metro, y teatros. Nueva York Resolución de Zonificación,Secciones 23-90 (vivienda); 76-634 (mejoras de la estación de metro); 81-00 (para los teatros).3.Implicit en este razonamiento es que los métodos alternativos para la seguridad de pequeñas espacios públicos, tales como la compra

con dinero del presupuesto de capital de una ciudad, serían menos vale la pena o simplemente poco realista. En efecto,zonificación incentivo se le atribuye ser una solución maravillosamente creativa para la obtención de beneficios públicossin el gasto de dinero de los contribuyentes, en un momento en que los presupuestos del sector público son cada vez más con-tenso. Ver Getzels y Jaffe 1988, 1.

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4. 483 Estados Unidos 825 (1987).5. 512 Estados Unidos 374 (1994).6.Although el Tribunal Supremo de los Estados Unidos nunca ha declarado que la zonificación de incentivos en su estado más puro, en volumen

forma volun- está sujeta a la Nollan- Dolan línea de la cláusula de compensación justo Quinta Enmiendaanálisis, no es menos alentador para poder argumentar que no es, de hecho, un "nexo esencial" BE-interpolar el legítimo interés público en la reducción de la congestión y una condición que asegura densidad-instalaciones mejorar, así como una "proporcionalidad bruto" entre la condición de espacio público ycualquier impacto adverso causado por la zona baja de bonificación. Ver Kayden 1996.7.Zoning superficie del suelo es un término definido en la Resolución de Zonificación Zonificación Ciudad Resolution.See Nueva York,

Sección 12-10. La cantidad de superficie de suelo de zonificación en un edificio de oficinas suele ser inferior a la cantidad de"Superficie útil alquilable neta", como este último término es utilizado por la industria de bienes raíces de la ciudad de Nueva York.8. La relación de área de piso (FAR) se define como la superficie total de zonificación en un lote de zonificación, dividido por el

área de la gran cantidad de zonificación. Por lo tanto, un edificio de diez FAR es de diez historias si cubre por completo el lote de zonificación yse eleva hacia arriba en todos los lados, es de veinte pisos si cubre la mitad del lote de zonificación y se eleva hacia arriba, yasí sucesivamente.9. Los dieciséis millones de pies cuadrados de superficie del suelo es el equivalente a aproximadamente seis edificios Empire State,

toda la oficina stock de Detroit, el 60 por ciento de las acciones de la oficina de Miami, o más de una cuarta parteinventario de espacio de oficinas de Boston.10. El tipo XII, plaza hundida, nunca fue proporcionado por un desarrollador.11. Para este cálculo, un bloque de promedio de la ciudad se supone que es de doscientos pies de seiscientos pies,

por un total de ciento veinte mil pies cuadrados.12. Estudios espacio público emplean una variedad de lentes para clasificar el espacio público, y uso es una de las máscomún. Véase, por ejemplo, Marcus y Francis 1998, 20; y Carr et al. 1992, 79-86.13. La vecindad inmediata se define como el edificio anfitrión y otros edificios dentro de un período de tresmanzana radio. Ver Whyte 1980, 16 (describiendo un radio efectivo del mercado para espacios públicos de los tres

bloques).

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14. Cada espacio se colocó dentro de sólo una clasificación. Si el espacio cumplía los criterios para más de unaclasificación, se colocó en el que caracteriza mejor ella. Una serie de espacios públicos bajo con-construcción o alteración en el momento en que se completó el estudio no se clasificaron.15. La metodología para la clasificación se basó en el enfoque de estos investigadores como William H.Whyte, quien demostró el valor de la "observación de primera mano" y describió cómo "observó que la gente vealo que hicieron "(Whyte 1980, 10, 16; véase también Jacobs 1985, 8-9, 133-41, que describe de manera más general lavalor de la observación con fines de análisis urbano). Aspectos básicos de la ocupación posterior a la evaluación tecno-técnicas fueron seguidos. Véase, por ejemplo, Marcus y Francis (1998, 345-56). Los juicios sobre el potencial, asícomo real, se hizo uso, especialmente en los casos en los que era probable que un mayor conocimiento público sobreel espacio resultaría en un mayor uso público.16. El estudio de Whyte se centró en una muestra de dieciocho espacios públicos y privados. Ver Whyte 1980, 26-27.Este proyecto analiza los 503 espacios públicos de la ciudad, en la creencia de que haría una visión integral

proporcionar ideas adicionales, y para cumplir con objetivo de interés público del proyecto de documentación y publiciz-ing los requisitos legales vinculados a cada espacio. Por lo tanto, a pesar de una muestra básica de espacios recibido observaronanálisis observacionales a nivel de dieciocho espacios de Whyte, otros espacios necesariamente recibido menos intensaescrutinio. Para un ejemplo de otro estudio que capacitó a su enfoque en ocho espacios públicos, cuatro en Los An-Geles y cuatro en San Francisco, ver Banerjee y Loukaitou- Sideris 1992.17. Véase Voorhees Walker Smith & Smith (1958, x) (en referencia a la luz y el aire y el uso de espacios abiertos).18. El espacio al aire libre de vez en cuando se levanta sobre carta-de- THE- rendimiento de la ley, ya sea en la ejecución inicialo actualización posterior, resultó ser la excepción a la regla. Véase, por ejemplo, 747 Tercera Avenida(Para la calidad inicial) o One Penn Plaza (por voluntario, autoiniciada actualización).19. A medida que un informe del Departamento de Planificación Urbana se resume en el año 1975, las plazas pueden ser "lugares desolados, abandonadoAlgunos son de difícil acceso. Algunos, cortada por caminos de entrada, son más para los coches que para las personas. Algunos son for-licitación y francamente hostil "(Nueva York Departamento de Planificación Urbana 1975 Ciudad, 5). Al menos unoen nombre del propietario compartió que la respuesta a un sentiment.In Departamento de Planificación Urbana 1986 mail-ción acerca de los espacios públicos, en relación con la plaza en la calle 160 East quinta Sesenta, escribió, "Me veo obligado

para informarle que nuestra espalda ajuste es más que una acera ampliada sin comodidades en absoluto. Promover,hay poca circulación de la tienda y la construcción de las entradas y salidas, y hay una serie de pasos que

podría ser un peligro de tropiezo para las personas con dificultades de visión. Por lo tanto, sería ridículo para alentar envejecer el uso de este espacio "(carta de Robert Hammer, David Frankel Realty, Inc. para Herbert Sturz,Presidente de la Comisión de Planificación Urbana, 28 octubre 1986).

20. Véase, por ejemplo, las plazas en 95 Wall Street o 950 Third Avenue.21. Véase, por ejemplo, las plazas en 200 East trigésimo tercer calle, 178 Este de la calle Eightieth, o 301 EastOchenta y siete de la calle.22. Véase, por ejemplo, la plaza en 1114 la Sexta Avenida.23. Véase, por ejemplo, las plazas en la calle 200 East tercer Treinta o 160 East de la calle Sesenta y quinta.24. Véase, por ejemplo, en la plaza 885 de la Segunda Avenida.25. Véase, por ejemplo, las plazas en la calle 200 East segundo Sesenta o 220 East de la calle Sesenta y quinta.26.As una cuestión de práctica, el Departamento de Edificios de la ciudad de Nueva York comenzó a descalificar a la partede la plaza dedicada a este tipo de usos para un bono de zonificación a principios de 1970.El informe 27. Voorhees reproduce una fotografía del edificio Seagram y de la Plaza, con una leyendadebajo indica, "Área abierta a nivel del suelo permite un aumento más alto antes de que se requiere un revés, asícomo un bono en relación superficie de suelo "(Voorhees Walker Smith y Smith 1958, 128).28.See Kwartler 1989,201-3 (donde se analiza el modelo Seagram Building para el sobre y los problemas de zonificacióncontexto).29. Nueva York Departamento de Planificación Urbana 1975 Ciudad, 35.William Whyte comentó: "La Avenida delas Américas en Nueva York tiene tantas plazas storeless que los pocos tramos restantes de vulgar

paisaje urbano son ahora francamente atractivo "(Whyte 1980, 57).


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30. Véase, por ejemplo, la plaza urbana a 535 Madison Avenue y la plaza residencial a 200 East

Trigésimo segundo de la calle.31. Véase, por ejemplo, la plaza residencial en el 301 Este de la calle Noventa y cuarta.32.See, por ejemplo, la plaza residencial a 630 Primera Avenida y la plaza urbana en 40 este quincuagésimo segundoCalle.33. El arquitecto paisajista Thomas Balsley es el más prolífico de los especialistas del espacio público de diseño de la ciudad,y una plaza que recientemente rediseñado fue nombrado por el propietario en su honor. (Véase su ensayo en este volumen).Otros diseñadores notables asociados con los espacios públicos en la ciudad de Nueva York se compone de arquitectos del paisajeM. Paul Friedman, Lawrence Halprin, Weintraub y di Domenico, Quennell Associates Rothschild,Zion & Breen, David Kenneth Spector, y Abel Bainnson y Asociados.34.See, por ejemplo, la plaza a las 9 West quincuagésimo séptimo período de la calle y la plaza residencial a 300 East Ochentaquinta calle. El papel de los "iconos" físicos en la vida de la ciudad se describe interesante por costoni (1989, 47-51);véase también Fleming y von Tscharner (1987, 2-3, discutiendo "el paisaje de la mente").35. Véase, por ejemplo, la plaza residencial en el 150 East de la calle Treinta y cuarta.36. Véase, por ejemplo, la plaza residencial a 524 Medio segunda calle Setenta.37. Además, los propietarios de cinco plazas "AS-de- correctas" han mejorado las condiciones en su espacios-acercándolos a una zona urbana o residencial plaza-como condición para obtener la aprobación para una noche-Tiempo de cierre o la instalación de un café al aire libre. Véase, por ejemplo, las plazas en 810 Seventh Avenue y1370 Avenue of the Americas.

38. Véase, por ejemplo, las máquinas recreativas de 180 Water Street y 489 de la Quinta Avenida.39. Los estudios de campo se llevaron a cabo principalmente por el personal de la Ciudad de Nueva York propiedad privada PúblicaProyecto espacio. los datos del pasado de 1900 a 2005, se reunieron a partir de encuestas menos sistemáticos de campo, inspecciones deel Departamento de Edificios, y quejas de los ciudadanos y las juntas de la comunidad, muestran al menos unotercio de todos los espacios públicos con problemas de cumplimiento.40. Véase, por ejemplo, la Galleria bloque a través de la Calle 135 West Cincuenta, el parque mini yárea abierta al público 240 East vigésimo séptima calle, la plaza en la calle 330 East novena Treinta, y el

plaza residencial en la calle 200 East novena Ochenta.41. Véase, por ejemplo, la plaza residencial a 182 Este de la calle Noventa y quinta.42. Esta situación ocurrió con el autor de este artículo.43.See, por ejemplo, la Galleria bloque de pasantes a 135 la Calle Cincuenta y West, cuya frecuencia bloqueado

puertas se complementan de vez en cuando por la construcción de andamios bloqueando el acceso a la llave puertas. Hace años, las escaleras mecánicas que dan acceso a la plaza elevada en 55 calle del agua serían regulaciónlarmente en reparación, aunque esta condición ha mejorado en los últimos años.44. Véase, por ejemplo, las plazas en el 1700 de Broadway y 211 West quincuagésimo sexto período de la calle.45. Véase, por ejemplo, el atrio de paso permanente aprobado en 712 Fifth Avenue o en la sala de juegos555 West de la calle Cincuenta y siete.

46. Véase, por ejemplo, la sala de juegos a 160 Water Street o la plaza en 299 Park Avenue.47. Véase el espacio público a 340 Este tercer calle Noventa.48. Véase el espacio público a 340 Este tercer calle Noventa.49. Ver la plaza urbana en 40 Broad Street.50. Véase queja en la ciudad de Nueva York v. 40 Amplio Delaware, Inc., Nº 403829/00, Tribunal Supremo de losEstado de Nueva York, 13 de septiembre de 2000.51. Véase, por ejemplo, la plaza residencial en el 330 East de la calle Setenta y cinco por no proporcionar la mayor parteservicios, o las absorciones de las características del agua en la plaza residencial por lo demás bien al 171 Ochenta y MedioLa cuarta calle y la plaza en la calle 345 East tercer Noventa.52.Whyte 1980, 36.

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53. En la década de 1980, la gestión de la torre del triunfo colocó una maceta en un banco de mármol que se requiere,raíz de las quejas, fue eliminado.54. Véase, por ejemplo, los espacios peatonales cubiertos en 60 Wall Street y 805 Third Avenue.55. Véase, por ejemplo, la fuente de agua en el espacio peatonal cubierto al 805 de la Tercera Avenida.56. La Sociedad de Arte Municipal de la ciudad de Nueva York en 2002 organizó un día de inspecciones del espacio público

por algunos de sus miembros y ha anunciado planes para hacer de este evento una ocurrencia anual. (Estos in-inspecciones son realizadas por personas denominadas "Rangers de Holly" en homenaje a los intereses de Holly Whyte en estosespacios.)57. Véase Marcus v. Pueblo de Mamaroneck, 283 NY 325, 332-3, 28 NE2d 856, 859-60 (1940).58. Nueva York Resolución de Zonificación, Sección 71-00.59. Véase, por ejemplo, la ciudad de Nueva York Resolución de Zonificación, Sección 37-06 (declaraciones restrictivas paracierres nocturnos); Sección 37-04 (k) (4) (bonos de rendimiento).


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60. La materia de Parkview Associates v. Nueva York, 71 NY2d 274.519 NE2d 1372, cert.denied, 488 US801(1988).61. Véase, por ejemplo, editorial, "La mejor manera de sancionar la construcción ilegal," New York Times, p. 30, col. 1, 14 de Mayo1988.62. Nueva York Resolución de Zonificación, Sección 11-61.63.Whyte 1980, 19.

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Criterios para un Greener Metropolis

María V. Rickel Pelletier

"Sol y Sombra", "Bounce Light", "agua, el viento, los árboles y la luz," y "SunServidumbres "son títulos de los capítulos poéticas en las que William H.Whyte Jr.outlinedla interacción de la naturaleza y de la vida urbana en su último libro, Ciudad: Redescubriendo el Cen-ter. Para Whyte, las cualidades sensoriales de nuestro medio ambiente natural, especialmente del solluz son derechos públicos que no debería ser descuidada perdieron tolarge desarrollo privado

proyectos. Para aumentar la conciencia pública, Whyte reconoció la necesidad de represen- precisasentational modelos y dibujos prestados de edificios propuestos para evaluar laefecto de los nuevos proyectos de desarrollo en el microclima local. A través de películas,la fotografía fija, y grabaciones de audio, exploró nuevas técnicas para el documentoMenting interacciones sociales difíciles de alcanzar, así como las cualidades ambientales como la del solluz, sombras, nivel de ruido, y la velocidad del viento. A pesar de que se pidió una mayor arquitectónicala innovación y la participación ciudadana en el diseño urbano, Whyte buscó regulación legalciones para controlar el tamaño de los nuevos edificios para preservar experiencias peatonalesde la naturaleza en toda la ciudad.

las ideas de Whyte en el valor de la luz solar y su inte

El Diseño de Un Mundo Más Humano Metropolis

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