Ing. Villavicencio González

RESOLUCION MINISTERIAL Nº266-2012-

VIVIENDA

1.0 DEFINICIONES PREVIAS

1.1 ÁREA TECHADA

El área encerrada por el perímetro de laproyección de los techos con cualquier tipo decobertura, sobre el plano del piso.Incluye los muros, los aleros y los espacios condobles o mayores alturas; y excluye laproyecciónelementos

de vigas, cornisas, jardineras y otrosarquitectónico elevados que no

constituyen techos.

1.2 ÁREA LIBRE

En el primer piso, el área resultante de la diferencia entre el área del terreno y el área techada de ese piso de la edificación.En los pisos superiores, la resultante de

la diferencia entre el área ocupada y el área techada del piso correspondiente.

1.3 ÁREA OCUPADAEl área total del piso correspondiente queincluye área techada y área libre.

1.4 EDIFICACIONES

Se entiende por edificaciones a lasconstrucciones o fábricas en general.(ARTICULO II. A.03)

1.5 OBRAS COMPLEMENTARIAS

Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se encuentren adheridas físicamente al suelo o a la construcción, y no puedan ser separadas de estos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porqueson parte integrante y funcional de éste, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores, eléctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire acondicionado, piscinas, muros de contención, subestación eléctrica, pozos paraagua o desagüe, pavimentos y pisos exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de recreación, y otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificadas como tales.(ARTICULO II. A.04)

1.6 COPROPIEDAD:Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos o más personas en los derechos de propiedad de una misma cosa, mueble o inmueble.

1.7 CASAS EN COPROPIEDAD:Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto de viviendas unifamiliares que incluye bienes de propiedad común, como áreas recreativas o de otra índole y servicios comunes.

1.8 CASAS EN QUINTA:Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto continuo de viviendas unifamiliares construido sobre un terreno urbano, que cuenta por lo menos, con un pasaje de acceso desde la vía pública en calidad de bien común.

1.9 DEPARTAMENTOS EN EDIFICIO:Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para uso residencial, comercial, industrial o mixto, ubicadas en una edificación de más de un piso que cuenta con bienes y servicios comunes.

1.10 REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DEPROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN

Es el régimen jurídico que supone la existencia deuna edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios; y bienes y servicios de dominio común. Cuentan con un Reglamento interno y una Junta de Propietarios.

1.11 REGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN YCOPROPIEDADEl régimen de Independización y Copropiedad

supone la existencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso común, sujetas al régimen de copropiedad regulado en el Código Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una.

6.0 VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO ELREGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIASDE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDADCOMUN

6.1 VALOR DEL TERRENOEn los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, el terreno matriz es un bien común y pertenece a todas las unidades inmobiliarias independizadas. Para su valuación por unidad inmobiliaria se procederá de la siguiente manera:

a) Se asignará a cada unidad el valor proporcionaldel terreno que corresponda al porcentaje departicipación que, según los títulos de propiedado el reglamento interno del inmueble en suconjunto, estén debidamente registrados.En caso que en los títulos de propiedad no se

b)indique losuna de las valor total

porcentajes de participación de cadasecciones del bien, se prorrateará el del terreno entre las secciones del

edificio o conjunto, proporcionalmente al área deuso exclusivo de cada uno. (ARTICULO II. F.36)

6.2 VALOR DE LA EDIFICACIONEn los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común,el valor de la edificación se obtendráaplicando todas las disposiciones que estánfijadas en el Titulo II de este reglamento.Para el efecto, deberá considerarse tantolas áreas propias de uso privado, comolas que le corresponden a la sección por lasobras o áreas techadas que son de usocomún, de acuerdo con el porcentaje debienes comunes.(ARTICULO II. F.37)

6.3 VALOR DE LAS AREAS COMUNESEn caso que no se pueda determinar elvalor de las áreas comunes o no se conozcael porcentaje que le corresponde a la

de se

unidad inmobiliarialas áreas comunes

por valuar, el valorde la misma

calculará en base al 15 %la unidad

(quince porinmobiliariaciento) del valor de

de uso exclusivo.El Perito determinara el porcentajecorrespondienteespeciales.

en aquellos casos

(ARTICULO II. F.38)

6 . 4 VALUACION DE LAS EDIFICACIONES (VE)

En la valuación de las edificaciones (VE), se incluirá la totalidad de las construcciones existentes tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. Para este efecto se tomara en cuenta:En el caso de la valuación reglamentaria, el Área Techada (AT) y los Valores Unitarios de Edificación (VUE) que, según los casos, serán los valores oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estén vigentes a la fecha de la valuación; en el caso de la valuación comercial, los que obtenga el perito como resultado de su propio análisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores de depreciación.

Depreciación (D) por antigüedad y estado deconservación, según el material de construcciónpredominante.

El valor de la edificación (VE) se obtiene deduciendo la depreciación (D) del valor similar nuevo (VSN):

VE = VSN – D

El valor similar nuevo se obtiene multiplicando elárea techada (AT) por el valor unitario deedificaciones (VUE)

VSN= AT x VUE

La depreciación (D) se determina tomando del valorsimilar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por antigüedad y estado de conservación que varia de acuerdo al material de construcción predominante.

D = P/100 x AT x VUE

El valor de la edificación será el resultante de laaplicación de la siguiente formula:

VE = AT x VUE ( 1 – P/100 )

Los porcentajes que se usan para el calculo de la4, y

se

depreciación aparecen en las tablas Nº 1 ,2 ,3 ysegún sea el caso. El perito deberá estimarjustificarlos porcentajes de depreciación que noencuentren tabulados y en el caso de calificar comomuy malo un estado de conservación, establecerá a su criterio dicho porcentaje o le fijará un valor relativo, tal como señala el articulo II. D.33. (ARTICULO II. D.30)

6.4 VALOR TOTAL DE LA TASACION

El valor total de la unidad

independizada es la Sumatoria del

valor de la parte del terreno matriz quele corresponde, más el valor de la edificación de su uso exclusivo y el de la parte de los bienes comunes que igualmente le corresponde.

VTP = VT + VE + VBC

(ARTICULO II. F.39)

VALU

ACION D

E ED

IFICA

CIONES

Determinar el valor de la edificación de una vivienda que consta de dos niveles, más azotea, siendo sus aéreas techadas las siguientes:

Primer Piso(AT = 145 m2)

Segundo Piso (AT = 96 m2))

Azotea(AT = 35 m2)

VUE : S/. 310.00 VUE : S/. 270.00 VUE : S/. 200.00

Antigüedad: 20 años Antigüedad: 10 años Antigüedad: 05 años

Est. de Conserv: Regular

Est. de Conserv.: Bueno Est. de Conserv.: Bueno

El material predominante es ladrillo en todos los niveles:

SOLUCION:

Aplicando la tabla del cuadro Nº 01 (RNT):

D = 29 %1e r Piso ............ Antigüedad : 20 años Estado : Regular

D = 11 %2d o Piso ………… Antigüedad : 10 años

Estado : Bueno

D = 08 %Azotea ……………Antigüedad : 05 años Estado : Bueno

Formula a utilizar:

VE = AT x VUE (1 - %/100)

1e r Piso: 145 x S/.310.00 (1 -29/100) = S/. 31,914.50

2d o Piso: 96 x S/.270.00 (1 -11/100) = S/. 23,068.80

Azotea: 35 x S/.200.00 (1 -08/100) = S/. 6,440.00

VE = S/. 61,423.30

¡MUCHAS GRACIAS!